- Rekordno visoke cene kuća i niska ponuda: Tržište nekretnina u Ankoridžu suočava se sa ozbiljnim nedostatkom ponude. Prosečna cena porodične kuće porasla je za oko 26% od 2019. do 2023. godine (sa 389.000 na 491.000 dolara) adn.com, a do sredine 2025. godine medijalna cena prodaje kreće se oko srednjih 400.000 dolara – što je rekordno visoko. Na tržištu je početkom 2025. bilo samo oko 133 porodične kuće (manje od 1 mesec ponude), što odražava istorijski nisku ponudu connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Kuće se prodaju za samo nekoliko dana, često po traženoj ceni ili iznad nje.
- Pad prodaje i pristupačnosti stanovanja: Visoke kamatne stope na stambene kredite (~6–7%) i ograničena ponuda su blago smanjili obim prodaje (pad od oko 4–5% na godišnjem nivou) connieyoshimura.com, ali potražnja i dalje premašuje ponudu. Stanovanje u Ankoridžu 2023. godine bilo je najmanje pristupačno u poslednje dve decenije adn.com adn.com. Kupci koji prvi put kupuju nekretninu suočavaju se sa problemima jer je indeks pristupačnosti dostigao oko 1,8 (što znači da su potrebna dva prosečna prihoda da bi se priuštila jedna prosečna kuća) – oštar zaokret u odnosu na godine lakog novca 2020-21 adn.com adn.com. Mnogi vlasnici kuća koji imaju kamatne stope od 3% su “zaključani zbog kamatne stope” i ne prodaju, što dodatno ograničava ponudu adn.com.
- Stambena izgradnja i promene u politici: Izgradnja novih kuća u Ankoridžu i dalje je spora zbog visokih troškova – troškovi gradnje su porasli za oko 35% nakon pandemije connieyoshimura.com i gotovo sav materijal se uvozi, što dodatno povećava cene. Samo 14 novih kuća je predstavljeno u prolećnom pregledu za 2025. godinu, gotovo sve sa cenom iznad 500.000 dolara connieyoshimura.com. Kao odgovor, zvaničnici sprovode hrabre mere. Sredinom 2024. godine grad je ukinuo zoniranje isključivo za porodične kuće, dozvoljavajući duplekse na parcelama koje su ranije bile namenjene samo jednoj porodici, kako bi se povećala gustina naseljenosti adn.com. U 2025. godini uvedena je nova uredba (AO 2025-35) kojom se daju poreske olakšice za nove stambene projekte (8+ jedinica), sa ciljem da se podstakne izgradnja stanova i doda 10.000 stambenih jedinica u 10 godina alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. Alaska Housing Finance Corp. takođe nudi podsticaje (npr. povraćaj od 10.000 dolara za nove kuće započete 2025. godine) kako bi se povećala izgradnja connieyoshimura.com. Ove promene u politici imaju za cilj da pokrenu razvoj i reše nedostatak stambenog prostora.
- Rastuće kirije i niska popunjenost: Iznajmljivačko tržište u Anchorageu je izuzetno zategnuto. Medijalna kirija dostigla je 1.375 dolara u 2024. – što je porast od 7,8% u odnosu na 1.275 dolara prethodne godine adn.com – nakon dvocifrenih skokova kirija u 2022. Stopa slobodnih stanova ostaje veoma niska, oko 4–5% live.laborstats.alaska.gov (čak ispod 2% u najpoželjnijim stanovima ingramalaska.com), što ukazuje da su skoro svi stanovi zauzeti. Potencijalni kupci kuća su prinuđeni da duže iznajmljuju, a porast kratkoročnih najma i spora izgradnja dodatno su smanjili ponudu adn.com. Novi višeporodični projekti (npr. od strane Cook Inlet Housing Authority i privatnih investitora) su u pripremi, ali nedovoljno jedinica dolazi na tržište da zadovolji potražnju. Novi gradski program poreskih olakšica za stambene projekte direktno je usmeren na prevazilaženje „matematičkog problema” investitora – visokih troškova izgradnje koji su ranije činili nove stanove neisplativim alaskasnewssource.com. Dok ne stigne značajno nova ponuda, zakupci se suočavaju sa daljim rastom kirija i konkurencijom za stanove.
- Komercijalne nekretnine – maloprodaja i kancelarije: Sektor komercijalnih nekretnina u Ankoridžu je šarenolik u 2025. godini. Maloprodajne nekretnine su relativno stabilne – potrošnja potrošača se oporavila zahvaljujući snažnoj turističkoj sezoni, a uslužne i iskustvene delatnosti podstiču potražnju ingramalaska.com. Praznine u maloprodajnim prostorima su u niskim jednocifrenim procentima (~5% ili manje) ingramalaska.com, a za atraktivne lokacije često se nadmeće više zakupaca. Posebno južni deo Ankoridža beleži novu izgradnju i renoviranje maloprodajnih objekata, dok se maloprodaja u centru grada postepeno oporavlja kroz inicijative za revitalizaciju koridora Četvrte avenije ingramalaska.com ingramalaska.com. Tržište kancelarijskog prostora se još uvek stabilizuje nakon pandemije. Praznine u kancelarijama na nivou grada su oko 10–12%, što je poboljšanje u odnosu na 2024. godinu ingramalaska.com jer je deo praznih prostora popunjen. Potražnja je podeljena: kancelarije klase A (moderan, visokokvalitetan prostor) beleže stabilno izdavanje i čak pozitivnu neto apsorpciju, sa prosečnim zakupninama za klasu A od oko $2.75–$3.25 po kvadratnom stopalu mesečno (sve uključeno) ingramalaska.com. Nasuprot tome, starije kancelarije klase B/C imaju veće praznine i moraju nuditi popuste i ustupke ingramalaska.com. Mnoge firme su smanjile prostor zbog hibridnog rada, pa zakupci sada preferiraju efikasne, dobro locirane kancelarije srednje veličine (3.000–6.000 kvadratnih stopa) ingramalaska.com. Ne grade se nove kancelarijske kule, ali adaptivna prenamena je trend – na primer, jedna stara kancelarijska zgrada u centru je renovirana u moderne kancelarije (glavni zakupac je naftna kompanija) adn.com. Sve u svemu, perspektiva za kancelarijski prostor u Ankoridžu je oprezno optimistična: praznine se smanjuju i <strongnema prevelike nove ponude na vidiku, tako da bi postojeći kvalitetni prostori trebalo da se izdaju kako ekonomija bude rasla.
- Industrijska nekretnina – Vruće tržište: Industrijski sektor u Ankoridžu doživljava procvat. Magacini, logističke i industrijske nekretnine imaju izuzetno nisku stopu praznih prostora (često ispod 3%, sa izveštajima iz sredine 2025. koji pokazuju manje od 1% praznih prostora za moderne objekte) ingramalaska.com – među najzategnutijim industrijskim tržištima u zemlji. Potražnja je izuzetno visoka zahvaljujući ulozi Ankoridža kao logističkog čvorišta (Međunarodni aerodrom Ted Stivens Anchorage je glavni centar za vazdušni kargo, a Luka Aljaske obrađuje većinu ulaznog tereta za državu). Kompanije iz oblasti transporta, građevinskih zanata i podrške energetici žure da obezbede magacine i dvorišni prostor. Ovo je dovelo do toga da su zakupnine za industrijske objekte dostigle rekordne visine – novi magacini sa velikom visinom plafona dostižu oko 1,35–1,65 dolara po kvadratnom metru mesečno (NNN) ingramalaska.com, a čak i stariji industrijski objekti beleže rast kirija. Sa tako niskom stopom praznih prostora, investitori su veoma zainteresovani za kupovinu industrijskih nekretnina, što podiže vrednost objekata i snižava kapitalizacione stope (industrijske nekretnine su jedna od najuspešnijih klasa imovine u Ankoridžu) ingramalaska.com. Nova izgradnja u ovom segmentu je ograničena (zbog ograničenja zemljišta i visokih troškova gradnje), ali postoji značajna aktivnost u blizini aerodroma – neki projekti magacina po meri i proširenje logističkih objekata ingramalaska.com. Ipak, svaka nova ponuda se odmah apsorbuje. Industrijski prostor i dalje ima visoku cenu, a ovaj trend će se verovatno nastaviti osim u slučaju velikih ekonomskih promena.
- Značajni razvoj i infrastruktura: Nakon godina malog rasta, Ankoridž beleži nekoliko velikih razvojnih projekata. U centru grada, mešoviti projekat vredan 300 miliona dolara, koji obuhvata celu gradsku blok (stara lokacija bioskopa 4th Avenue, “Block 41”), započet je 2025. godine adn.com adn.com. U okviru njega biće izgrađena višespratna garaža sa maloprodajnim prostorima, a iznad nje novi stambeni ili hotelski kapaciteti – deo napora da se centar grada oživi sa više aktivnosti tokom celog dana. Investitor je već renovirao susednu poslovnu kulu kao deo ovog projekta adn.com adn.com. Na drugim mestima, grad ulaže u infrastrukturu koristeći sredstva iz saveznog Zakona o infrastrukturi – poboljšanja puteva, unapređenje luke i proširenje širokopojasnog interneta – što donosi novac građevinskom sektoru alaskapublic.org alaskapublic.org. Zbog velike potražnje za radnicima u građevini (zaposlenost u građevinarstvu porasla je za 9% u 2024. i očekuje se rast od još 7% u 2025.) alaskapublic.org alaskapublic.org, neki radnici dolaze iz drugih država kako bi popunili prazninu. Ovi infrastrukturni i građevinski projekti, iako su uglavnom iz javnog sektora, jačaju ekonomiju i indirektno podržavaju tržište nekretnina (poboljšanjem kapaciteta komunalnih usluga, saobraćaja i rasta zaposlenosti).
- Ekonomski i demografski pokretači: Širi ekonomski kontekst je mešovit za tržište nekretnina u Ankoridžu. S jedne strane, ekonomski rast u 2025. je solidan – Ankoridž dobija procenjenih 2.300 radnih mesta (+1,5%), predvođen rastom u zdravstvu, turizmu i građevinarstvu alaskapublic.org alaskapublic.org. Veliki naftni projekti na Severnom pojasu (npr. Willow i Pikka) povećavaju potražnju za inženjerskim i pomoćnim uslugama sa sedištem u Ankoridžu alaskapublic.org, što pomaže tržištu poslovnog prostora. Prisutnost vojske (JBER baza) i državna radna mesta ostaju stabilni oslonci. S druge strane, rast stanovništva je zaustavljen – Ankoridž je zabeležio 10 uzastopnih godina neto iseljavanja alaskapublic.org. Radno sposobno stanovništvo grada se smanjilo za oko 19.000 ljudi (6%) od 2013. godine alaskapublic.org jer su mnogi stanovnici otišli u potrazi za prilikama drugde ili su se preselili u jeftinija područja poput Mat-Su doline. Ova demografska stagnacija ublažava dugoročnu potražnju za stanovanjem: u odsustvu novih doseljenika, veći deo potražnje za nekretninama dolazi od lokalnog stanovništva (npr. zakupci koji žele da postanu vlasnici ili porodice kojima su potrebne veće kuće). Mat-Su dolina, severno od Ankoridža, nastavlja da privlači one koji traže pristupačne kuće – prosečna cena kuće tamo ($437k) je niža, a porezi na imovinu su znatno manji nego u Ankoridžu connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Zapravo, više od 50% sve nove izgradnje porodičnih kuća na Aljasci u 2022. dogodilo se u Mat-Su okrugu connieyoshimura.com, što naglašava kako prigradski rast nadmašuje Ankoridž. Stambena kriza u Ankoridžu – koju karakterišu visoki troškovi i mala ponuda – postala je jedno od glavnih političkih pitanja, podstičući grad da sprovodi politike koje podržavaju stanogradnju kako bi zadržao stanovnike. Ishod ove borbe (radna mesta i pogodnosti u Ankoridžu naspram jeftinijeg stanovanja van grada) uticaće na kretanje tržišta nekretnina do 2030. godine.
Izgledi i mogućnosti do 2030. godine
Stambeno tržište: Sledećih 5+ godina biće presudno za određivanje da li će se stambena kriza u Ankoridžu ublažiti ili nastaviti. Cene kuća se očekuje da će ostati visoke i verovatno nastaviti postepeno da rastu do kasnih 2020-ih, mada ne eksplozivnim tempom kao tokom 2020-2023. Ekonomski prognozeri predviđaju da bi cene mogle da se stabilizuju ili blago opadnu u bliskoj budućnosti (značajan pad se ne očekuje osim u slučaju velikog događaja) adn.com. Kamatne stope će biti ključni faktor – ako kamate na hipotekarne kredite padnu na oko 5% do 2026–2027, Ankoridž bi mogao da doživi talas oslobađanja potražnje kupaca, što bi povećalo obim prodaje. Međutim, svaki porast potražnje bez nove ponude ponovo će izvršiti pritisak na rast cena. Napori grada da poveća stambenu ponudu (kroz reformu zoniranja i poreske podsticaje) mogli bi postepeno dati rezultate do kraja ove decenije: mogli bismo videti talas novih dupleksa, gradskih kuća i srednje velikih stambenih zgrada do 2030. Ako ambiciozni plan „10.000 domova za 10 godina“ bude ostvaren makar i delimično, to bi značajno povećalo ponudu. Više nove gradnje – posebno stanova, apartmana i manjih porodičnih kuća – pomoglo bi da se uravnoteži tržište, usporavajući rast cena i kirija na održiviji nivo. Ipak, s obzirom na troškove gradnje i izazove sa radnom snagom, ponuda stanova će godinama sustizati potražnju. Za kupce nekretnina, to znači da će konkurencija ostati jaka na kratak rok, ali bi moglo biti više izbora do kasnih 2020-ih kako se novi projekti završe i deo starije populacije odluči za manje stanove (što bi moglo osloboditi luksuznije kuće za prodaju). Kupci treba da budu spremni sa finansiranjem i da prate programe pomoći za kupce prvi put (agencije Aljaske razmatraju grantove za učešće do 25.000 dolara) connieyoshimura.com. Ako ste kupac, prilika bi mogla biti bolja do 2027–2030: nešto niže kamatne stope i postepeni rast ponude mogli bi tržište učiniti pristupačnijim nego u burnom periodu 2023-2025.
Iznajmljivanje stanova: Za zakupce, olakšanje može biti postepeno. Kirije će verovatno nastaviti da rastu u narednih nekoliko godina, mada umerenijim tempom ako ekonomija ostane stabilna – očekujte godišnja povećanja kirija u srednjim jednocifrenim procentima, a ne skokove od 7–14% kakvi su nedavno viđeni adn.com. Stope slobodnih stanova se predviđaju da ostanu veoma niske bar do 2026. godine, tako da će zakupci i dalje morati da se takmiče i pažljivo planiraju budžet. Međutim, do kasnih 2020-ih, kombinacija nove izgradnje stanova i više stanovnika koji prelaze u vlasništvo nad nekretninama (ako kamatne stope opadnu) mogla bi povećati slobodne stanove za iznajmljivanje umereno. To bi bila dobra vest za zakupce, jer bi potencijalno usporilo rast kirija do 2030. godine. Prilika za zakupce je što se rukovodstvo Anchorage-a snažno fokusira na stambena pitanja – tako da bi novi projekti mogli doneti više izbora u narednim godinama, a programi za podsticanje izgradnje stanova za iznajmljivanje (ili za pretvaranje nedovoljno iskorišćenih poslovnih objekata u stambene) mogli bi proširiti ponudu stanova. Zakupci bi trebalo da obrate pažnju na nove zajednice koje nude podsticaje za useljenje kako se tržište bude blago opuštalo do 2030. godine. Za one koji razmišljaju o kupovini, narednih nekoliko godina može predstavljati priliku ako rast cena kuća stagnira i novi početni stanovi ili stanovi u zgradama budu ponuđeni na tržištu, kako je predviđeno gradskim planovima.
Poslovne i industrijske nekretnine: Investitori i investitori u razvoj će pronaći različite mogućnosti u zavisnosti od vrste nekretnine. Industrijske nekretnine će verovatno ostati najuspešnije. S obzirom na stratešku logističku ulogu Anchorage-a, potražnja za skladišnim i industrijskim prostorom je trajno jaka. Do 2030. godine, čak i sa izgradnjom novih objekata, očekuje se da će slobodni industrijski prostori ostati veoma retki (možda 2–4% u najboljem slučaju) i da će kirije ostati visoke. Investitori mogu imati koristi od stabilnog novčanog toka i rasta vrednosti u ovom sektoru – iako će pronalaženje dostupnih nekretnina za kupovinu samo po sebi biti izazov. Investitori u razvoj koji mogu da izgrade moderne magacine ili fleksibilne prostore mogu zadovoljiti neispunjenu potražnju; ključne prepreke biće pronalaženje zemljišta i prevazilaženje visokih troškova izgradnje. Svako usporavanje globalnog transporta robe moglo bi ublažiti tržište, ali trenutno je nestašica industrijskih prostora u Anchorage-u toliko izražena da bi čak i umereni pad potražnje ostavio sektor napetim.
Sektor poslovnih prostora ima oprezniju perspektivu. Do 2030. godine, slobodni poslovni prostori u Anchorage-u mogu postepeno pasti na jednocifrene procente (posebno za klasu A), ali mnogo toga zavisi od šireg prelaska na rad na daljinu i potreba za prostorom u državnim/korporativnim strukturama. Malo je verovatno da ćemo u doglednoj budućnosti videti nove spekulativne poslovne zgrade; umesto toga, preuređenje će biti glavna tema. Starije poslovne zgrade bi mogle biti prepravljene u stambene jedinice ili prostore mešovite namene ako nastave da imaju poteškoće – što je prilika za kreativne investitore u razvoj da konvertuju ili renoviraju nekretnine. Investitori u poslovne prostore treba da se fokusiraju na dobro iznajmljene, visokokvalitetne zgrade ili da razmotre povoljne kupovine starijih objekata koje mogu kupiti i renovirati po nižoj ceni. Za komercijalne zakupodavce, zadržavanje zakupaca kroz fleksibilnost (unapređenja, kraći ugovori o zakupu itd.) biće ključno na srednji rok dok kompanije prilagođavaju svoje potrebe za prostorom.
Maloprodajni nekretninski sektor u Anchorageu je spreman da ostane otporan. Za razliku od mnogih gradova u donjih 48 saveznih država, Anchorage ima ograničene e-trgovinske alternative (zbog logistike isporuke), a lokalne prodavnice i dalje privlače kupce. Do 2030. godine, očekuje se da će stopa praznih maloprodajnih prostora ostati relativno niska, posebno u glavnim koridorima. Komšijski maloprodajni centri koji nude usluge, prehrambene proizvode, restorane i zabavu biće uspešni kako stanovništvo stari na istom mestu i kako turizam raste. Investitori bi mogli pronaći priliku u izgradnji ili renoviranju maloprodajnih prostora u rastućim naseljima (npr. oblast Južnog Anchoragea) i u preuređivanju maloprodajne ponude u centru grada kako bi se prilagodila turistima i stanovnicima. Ipak, svaki novi maloprodajni projekat treba pažljivo prilagoditi – zakupci orijentisani na iskustvo i usluge su budućnost, dok će širenje velikih lanaca biti ograničeno. Investitori u maloprodajne nekretnine mogu očekivati stabilne stope kapitalizacije i prihode, ali treba da favorizuju raznovrstan miks zakupaca i upotrebe otporne na internet.
Prilike za različite zainteresovane strane: Sve u svemu, tržište nekretnina u Anchorageu do 2030. godine nagradiće one koji mogu da se snađu u neravnoteži ponude i potražnje.
- Kupci nekretnina: Budite strpljivi i pripremljeni – tržište bi se moglo blago poboljšati u vašu korist kasnije tokom decenije kako nove stambene inicijative stupe na snagu. Iskoristite svaku pomoć za kupce i budite otvoreni za alternative (townhouse, stanove ili kuće u perifernim oblastima) kao početne opcije, jer će samostalne porodične kuće ostati skupe.
- Stanari: Nastavite da planirate veći budžet za kiriju u bliskoj budućnosti, ali obratite pažnju na nove stambene zajednice za iznajmljivanje koje nude promocije od 2027. godine i kasnije. Ako vam je cilj kupovina, pratite trendove kamatnih stopa na hipotekarne kredite; pad stopa mogao bi otvoriti priliku da kupite svoju prvu kuću pre nego što cene dodatno porastu.
- Investitori: Najbolje prilike su u rezidencijalnim i industrijskim nekretninama koje donose prihod. Investicije u višeporodične stambene zgrade trebalo bi da budu uspešne – niska popunjenost i rast kirija povećavaju prinose, a svaki pad stope vlasništva nad domovima znači više stanara. Industrijski/logistički objekti su praktično „zlatna prašina“ – velika potražnja i mala ponuda podižu vrednost. Maloprodaja može biti solidna za investitore ako se fokusira na osnovne usluge ili ključne turističke oblasti. Kancelarijski prostor je više spekulativan – prilike se mogu pojaviti u kupovini problematičnih kancelarijskih objekata i njihovom preuređivanju, ali to zahteva oprez i kapital za unapređenja. Sve u svemu, visoka popunjenost u većini sektora Anchoragea znači da zakupodavci imaju prednost da povećaju kirije i ostvare snažne prinose.
- Programeri i investitori: Predstojeće godine predstavljaju ključnu priliku da oblikuju budućnost Anchoragea. Postoji nagomilana potražnja za gotovo svim vrstama stanovanja – od pristupačnih početnih domova i stanova prilagođenih starijima do stanova po tržišnim cenama. Sa novim poreskim podsticajima i političkom voljom za rešavanje stambenih pitanja, investitori koji mogu inovirati i smanjiti troškove izgradnje (manje jedinice, modularna gradnja, javno-privatna partnerstva itd.) naći će spremne kupce i zakupce za svoje projekte. Obratite pažnju na popunjavanje praznih parcela i nedovoljno iskorišćenih zemljišta, jer opština signalizira fleksibilnost u vezi sa zoniranjem i infrastrukturnom podrškom kako bi podstakla razvoj connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. Industrijski razvoj je još jedna oblast sa velikom potražnjom – svako proširenje skladišnih kapaciteta verovatno će se odmah izdati, a mogu se pojaviti i prilike u blizini luke ili aerodroma za kupovinu zemljišta i izgradnju. Imajte na umu izazove: nedostatak radne snage, skupi materijali i dugi procesi izdavanja dozvola predstavljaju stvarna ograničenja. Ali potencijal zadovoljavanja neispunjene potražnje Anchoragea je značajan do 2030. Ukratko, investitori koji „budu kreativni“ (kako kaže gradonačelnica LaFrance alaskasnewssource.com) i iskoriste nove programe podsticaja mogli bi pomoći u ublažavanju stambene krize i ostvariti dobit u tržištu sa nedostatkom ponude.
Zaključak: Tržište nekretnina u Anchorageu 2025. godine karakterišu oskudica i visoki troškovi – zategnuto tržište u stambenom, zakupnom i industrijskom sektoru. Gledajući unapred do 2030, grad je na prekretnici. Ako se trenutni ekonomski zamah nastavi i hrabre stambene inicijative uspeju, Anchorage bi mogao doživeti umereno povećanje ponude i stabilizaciju cena i zakupa do kraja decenije. To bi postepeno dovelo tržište bliže ravnoteži, olakšavajući teret kupcima i zakupcima. Međutim, ako razvoj zakaže, postojeći manjak stanova i rastuće potrebe za održavanjem starih objekata mogli bi zadržati pritisak, osiguravajući da dobro locirane nekretnine ostanu veoma tražene i visoke vrednosti. Za sada, svi pokazatelji ukazuju na priliku za one koji mogu da grade ili ulažu u prijeko potrebne stambene i logističke prostore. U gradu koji se suočava sa stambenom krizom, narednih nekoliko godina odrediće pravac tržišta nekretnina u Anchorageu do 2030. godine, čineći ovo uzbudljivim – i ključnim – vremenom za kupce, investitore i investitore.
Izvori: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Alaska Dept. of Labor/AHFC podaci live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com <a href=“https://www.alaskasnewssource.com/2025/04/11/new-ordinance-seeks-address-anchorage-mayors-plan-add-10k-homes/#:~:text=In%20AO%202025,bre
