Ključne činjenice
- Olakšice za hipotekarne kredite u SAD: Prosečna kamatna stopa na stambene kredite sa fiksnom kamatom na 30 godina dostigla je najniži nivo u poslednjih 11 meseci (~6,5%) realestatenews.com, što je blago smanjilo mesečne rate. Ipak, potražnja kupaca ostaje slaba – broj zahteva je opao za 1,2% krajem avgusta uprkos padu kamatnih stopa realestatenews.com realestatenews.com. „Lovci na kuće prate kamatne stope, nadajući se da će pasti ispod 6%,” naveo je jedan agent iz Sijetla realestatenews.com.
- Krhki oporavak Kine: Pad kineskog tržišta nekretnina se nastavlja, ali se sada prognozira da će cene stanova u 2025. pasti za 3,8% (manje nego ranije očekivanih 4,8%) reuters.com. Analitičari upozoravaju da će prodaja i investicije u nekretnine opasti oštrije nego što se mislilo reuters.com, a neki pozivaju na „direktnu intervenciju” Pekinga radi stabilizacije tržišta reuters.com.
- Evropa se hladi: Cene kuća u Velikoj Britaniji pale su za 0,1% u avgustu – neočekivani pad jer su pristupačnost i potreba da se 35% prihoda izdvaja za prvu hipoteku opteretili potražnju reuters.com. Građevinski sektor evrozone i dalje je u padu (PMI <50 u Nemačkoj, Francuskoj, Italiji) riotimesonline.com, što ukazuje na slabiju građevinsku aktivnost širom kontinenta.
- Azijsko-pacifički miks: Tržište nekretnina u Hong Kongu je na dnu, a njegov najveći investitor beleži rast profita prvi put u poslednje 3 godine zahvaljujući ublaženim pravilima za hipotekarne kredite chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japanska ekonomija je svetla tačka – potrošnja domaćinstava u julu porasla je za 2,2%, a plate za 3,0% riotimesonline.com – što potencijalno podržava potražnju za stanovanjem, čak i dok problemi Kine bacaju regionalnu senku.
- Bum na Bliskom istoku: Nekretnine u Zalivu beleže snažan rast. Prodaja nekretnina u Dubaiju skočila je 40% u prvoj polovini 2025. godine (326,6 milijardi AED naspram 233 milijarde godinu ranije) wam.ae, podstaknuta stranim investitorima i rastom vođenim naftom. Neki projekti u UAE rasprodaju se za “jednu ili dve nedelje” uprkos trogodišnjem roku izgradnje wam.ae. Saudijska Arabija nastavlja sa mega-projektima poput NEOM-a kako bi ispunila ambiciozne ciljeve za stanovanje do 2030. godine english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Izazovi Latinske Amerike: Tržište stanova u Brazilu je pod pritiskom zbog izuzetno visokih kamatnih stopa (~14,75% Selic) koje su iscrpele sredstva za hipotekarne kredite reuters.com. Centralna banka razvija novi model “most” finansiranja kako bi se izborila sa situacijom reuters.com. Izgledi za građevinski sektor u Meksiku su slabi – bruto fiksne investicije pale su za 6,4% na godišnjem nivou riotimesonline.com – što odražava oprez uprkos nadama za rast vođen blizinom tržišta.
- Stambena kriza u Africi: Ozbiljan nedostatak domova i dalje traje – deficit u Nigeriji je oko 28 miliona jedinica businessamlive.com – čak i dok se predviđa da će tržište nekretnina u Africi dostići ukupno 17,6 biliona dolara do 2025. godine businessamlive.com. Južnoafrička Republika uživa relativno bolju pristupačnost (odnos cene i prihoda ~3,1 naspram ~10 u Nigeriji) businessamlive.com, a nedavna smanjenja kamatnih stopa tamo (osnovna ~10,75%) podstiču aktivnost kupaca u segmentima srednje klase.
Severna Amerika
Stambena tržišta i tržišta nekretnina
Hipotekarne stope i raspoloženje kupaca: Troškovi hipoteka u SAD su opadali sedam uzastopnih nedelja, nudeći blago olakšanje kupcima. Fiksna stopa na 30 godina sada u proseku iznosi 6,5% – najniže u poslednjih 11 meseci realestatenews.com, zahvaljujući smanjenju inflacije i očekivanjima smanjenja kamatnih stopa od strane Federalnih rezervi. „Istorijski gledano, slabiji izveštaj o zaposlenosti od očekivanog podstiče optimizam za smanjenje kamatnih stopa od strane Fed-a i može sniziti prinose na obveznice, čime se kamatne stope na hipoteke spuštaju,“ objasnila je Hana Džouns, analitičarka na Realtor.com realestatenews.com. S druge strane, snažni podaci o zaposlenosti mogli bi ponovo podići stope, napomenula je, naglašavajući „nestabilnost pred nama“ realestatenews.com. Sa ključnim američkim izveštajem o zaposlenosti koji se očekuje, posmatrači tržišta su spremni na oscilacije stopa.
Potražnja kupaca i cene: Čak i sa nižim kamatama, potražnja za kupovinom kuća ostaje mlaka. „Kupci nekretnina… ne bi trebalo da pokušavaju da tempiraju kamatne stope,“ savetuje glavna ekonomistkinja Bright MLS-a Lisa Sturtevant, pozivajući kupce da iskoriste rastuću ponudu i fleksibilnije prodavce umesto toga realestatenews.com. Zaista, broj aktivnih oglasa u SAD je porastao za oko 11% u odnosu na prošlu godinu, kako više vlasnika stavlja nekretnine na tržište, a rast cena se usporava realestatenews.com. Mnogi prodavci su počeli da snižavaju cene ili nude ustupke kako bi zaključili prodaju realestatenews.com. Kao rezultat toga, prosečna mesečna rata pala je na najniži nivo od januara (≈2.593 dolara) realestatenews.com. Ali to je i dalje 5% više nego pre godinu dana i duplo više nego pre pandemije realestatenews.com, što ukazuje na probleme sa pristupačnošću. „Kamatne stope na hipotekarne kredite nisu dovoljno pale da bi se vratio veliki broj kupaca. Ljudi koji traže kuću… nadaju se da će pasti ispod 6%,“ rekla je Mariah O’Keefe, agentkinja Redfina iz Sijetla realestatenews.com. Što se tiče cena, američko tržište nekretnina ostaje generalno otporno – nacionalne medijalne cene su otprilike na istom nivou kao prošle godine, bez naznaka pada u 2025. godini forbes.com – ali regionalne razlike rastu. Tržišta sa visokim cenama na zapadnoj obali zabeležila su blage padove, dok neki gradovi na Srednjem zapadu i severoistoku i dalje beleže umerene dobitke zahvaljujući snažnim lokalnim ekonomijama.
Tržišni rizici i regionalne razlike: Novi izveštaj o riziku na tržištu nekretnina kompanije ATTOM rangirao je delove Kalifornije i Floride kao najugroženije od pada ove godine worldpropertyjournal.com. Ova tržišta se suočavaju sa savršenom olujom loše pristupačnosti (preko 50% zarade za prosečnu kuću), rastućih zaplena i iznadprosečne nezaposlenosti worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. „Letnje cene kuća su svakako bile upadljive, ali…ključni pokazatelji osim same prodajne cene [pružaju] barometar kuda tržište ide,” rekao je izvršni direktor ATTOM-a Rob Barber worldpropertyjournal.com. Nasuprot tome, mnoga tržišta nekretnina u Teksasu i na Srednjem zapadu izgledaju zdravije, sa nižom nezaposlenošću i malo kredita u minusu worldpropertyjournal.com. Kanada je, u međuvremenu, na prekretnici: nakon produženog zastoja, raspoloženje kupaca se oprezno poboljšava. Kanadske kamatne stope na hipotekarne kredite su se stabilizovale na oko 5,5% za fiksne kredite na 5 godina fortune.com, a široko se očekuje da će Banka Kanade početi da smanjuje kamatne stope na svom sastanku 17. septembra kako bi podstakla rast ca.finance.yahoo.com. Torontski odbor za nekretnine izvestio je o blagom porastu prodaje u avgustu (+2,3% na godišnjem nivou) dok cene popuštaju, što ukazuje da bi „zastali oporavak” mogao da pređe u novu fazu trreb.ca. Ipak, pristupačnost u Kanadi i dalje je ograničena, sa prosečnim cenama kuća (~673.000 kanadskih dolara) koje su oko 0,6% više nego pre godinu dana stats.crea.ca i domaćinstvima blizu rekordnog duga.nivoa.
Višeporodični objekti i kirije: Američko tržište iznajmljivanja stanova se hladi nakon godina ekspanzije. Nacionalna popunjenost je pala na 95,4% u avgustu, a efektivna kirija je pala za 0,2% na godišnjem nivou, što je prvi godišnji pad kirija od početka 2021. godine credaily.com credaily.com. Ovaj blagi pad odražava talas nove ponude u gradovima Sunčevog pojasa i stanare koje pritiska inflacija. Smanjenja kirija su koncentrisana u preizgrađenim metropolama poput Ostina, Feniksa i Orlanda, kao i u tržištima zavisnim od turizma (npr. Las Vegas), gde stanodavci beleže slabiju potražnju credaily.com credaily.com. Nasuprot tome, neki skupi obalski gradovi i dalje beleže rast kirija od 3–7% na godišnjem nivou – San Francisko, Njujork, San Hoze – jer ograničena ponuda i snažna tržišta rada održavaju pritisak na rast cena credaily.com. Ukupno zahlađenje je dobra vest za stanare, ali stručnjaci napominju da je reč o uravnotežavanju, a ne o padu. „Iako je mesečni rast kirija ograničen više od godinu dana, ovo označava prelazak u negativnu zonu,” primetili su analitičari RealPage-a u ažuriranju tržišta credaily.com. Sa završetkom više stambenih projekata do 2026. godine, stanari bi konačno mogli da povrate deo pregovaračke moći.
Komercijalne i industrijske nekretnine
Sektor kancelarija i komercijalni poslovi: Tržišta kancelarijskog prostora u Severnoj Americi i dalje se suočavaju sa pritiscima zbog visokih stopa praznih prostora i izazova pri refinansiranju. U SAD-u, stopa praznih kancelarija iznosi oko 18–20% u mnogim centrima gradova bisnow.com, a vlasnici pribegavaju velikim popustima ili prenameni zgrada. Ove nedelje zabeležen je primer prodaje kancelarija u problemima: privatni investitor Savanna je kupio poslovnu zgradu u Midtown Menhetnu (444 Madison Ave) putem prodaje po sniženoj ceni za 50 miliona dolara crenews.com – što predstavlja veliki popust i odražava smanjene vrednosti. Na Zapadnoj obali, jedna kancelarijska zgrada u San Francisku kupljena je radi prenamene u stambeni prostor, dok investitori traže kreativne načine za korišćenje nedovoljno popunjenih kula crenews.com. „Prisustvo u kancelarijama i dalje zaostaje,“ upozorava jedan izveštaj o industriji, što primorava vlasnike da finansiraju skupe nadogradnje i ustupke kako bi privukli zakupce realestatenews.com. Aktivnost iznajmljivanja je slaba, iako neki agenti tvrde da je najgore prošlo. U Los Anđelesu, na primer, ulaganja u kancelarije su se udvostručila sa niskog nivoa u drugom kvartalu, a lokalni agenti kažu da je tržište „dotaklo dno“ i da se pojavljuju oportunistički kupci bisnow.com. Ipak, očekuje se da će svaki oporavak kancelarijskog sektora biti spor i neujednačen tokom 2025. godine.
Industrijski i logistički sektor: Nasuprot tome, industrijske nekretnine ostaju pokretačka snaga. Data centri u Severnoj Americi upravo su dostigli „istorijski nizak” nivo nepopunjenosti jer potražnja za cloud computing-om naglo raste crenews.com. Magacinski i logistički prostori takođe ostaju ograničeni – nacionalna stopa nepopunjenosti industrijskih objekata je oko 4% i kirije rastu, posebno u blizini luka i velikih gradova wam.ae wam.ae. Investitori su uložili više od 33 milijarde dolara u industrijske nekretnine u prvoj polovini 2025. godine credaily.com, prepoznajući trajne potrebe e-trgovine i proizvodnje. Na primer, u Kaliforniji je investitor obezbedio kredit od 67 miliona dolara za potpuno iznajmljen industrijski park u Sakramentu, što potvrđuje poverenje u ovaj sektor crenews.com crenews.com. Investitori pojačavaju nove projekte gde god mogu: u Dalasu je savremeni magacin star godinu dana prodat REIT fondu po visokoj proceni crenews.com, a izgradnja mega distributivnih centara se nastavlja u Sun Belt čvorištima. „Industrijski sektor nastavlja da privlači međunarodne investitore,” navodi se u CBRE izveštaju za drugi kvartal, koji ističe „snažan rast kirija u ključnim logističkim objektima” na tržištima kao što su Atlanta i Toronto wam.ae. Jedan mogući izazov: ako potrošnja ili obim trgovine oslabe, ubrzani rast kirija može da se uspori. Ali za sada, industrijske nekretnine su izuzetno uspešne na globalnom nivou.
Maloprodaja i mešovita upotreba: Slika maloprodajnog nekretninskog sektora je nijansirana. Praznine u lokalima u SAD-u su blizu rekordno niskih nivoa (~5,3% dostupnosti) uprkos talasima zatvaranja lanaca marketsgroup.org. Dobro pozicionirani tržni centri i maloprodaja u glavnim ulicama su uglavnom popunili praznine nastale tokom pandemije, a broj posetilaca se oporavlja u mnogim tržnim centrima. Međutim, novi izveštaj Newmark-a pokazuje da je obim zakupa maloprodajnog prostora pao za 29% na godišnjem nivou u drugom kvartalu 2025. godine marketsgroup.org. Iznajmljeno je samo 31,7 miliona kvadratnih stopa na nacionalnom nivou – 23% ispod dugoročnog proseka – jer su trgovci postali oprezni usled ekonomske neizvesnosti i nedostatka atraktivnog prostora marketsgroup.org. Zatvaranja prodavnica su premašila otvaranja, što je dovelo do negativne neto apsorpcije u prošlom kvartalu marketsgroup.org. Poznati bankroti (Joann, Rite Aid, Forever 21) i mere štednje velikih lanaca doprineli su povlačenju marketsgroup.org. „Mnogi maloprodajni operateri racionalizuju mrežu prodavnica…fokusirajući se na lokacije koje loše posluju,“ navodi se u izveštaju, uz predviđanje daljeg konsolidovanja do 2026. godine marketsgroup.org. Ipak, čak i dok se veliki lanci smanjuju, osnovni pokazatelji maloprodaje su daleko od kolapsa – dostupnost je i dalje manja od istorijskog proseka od 6,6% marketsgroup.org a tražene zakupnine su uglavnom stabilne. Tržni centri sa supermarketima kao glavnim zakupcem i luksuzni maloprodajni koridori posebno dobro posluju, dok sekundarni tržni centri imaju poteškoća. U Kanadi, slično, tržni centri najvišeg ranga u Torontu i Vankuveru beleže visoku popunjenost i rast zakupnina, iako se neki trgovci iz srednjeg segmenta povlače. Projekti mešovite namene koji kombinuju maloprodaju, ugostiteljstvo i zabavu pojavljuju se kao spas za zastarele tržne centre, a nekoliko velikih projekata konverzije tržnih centara u stambene objekte najavljeno je prošle godine kako bi se povratila poseta.
Zemljište i razvoj
Izgradnja i prodaja zemljišta: Građevinska aktivnost je podeljena širom Severne Amerike. Stambena izgradnja u SAD je usporila u odnosu na vrhunac iz 2022. – izgradnja porodičnih kuća je blago opala, a investitori navode poteškoće u pronalaženju pristupačnog zemljišta. U anketi NAHB, 38% investitora je izjavilo da je ponuda placeva “niska” na njihovim tržištima eyeonhousing.org. Ipak, prodaja novih kuća je samo oko 3% niža na godišnjem nivou kitchenbathdesign.com, što ukazuje da investitori uspevaju da prodaju kuće, iako uz podsticaje. Cene zemljišta ostaju visoke u mnogim regionima, što, u kombinaciji sa visokim troškovima materijala, održava pritisak na cene novih kuća. U Kanadi, investitori oprezno nastavljaju projekte nakon zastoja, uz pomoć državnih mera kao što su reforme izdavanja dozvola u Vankuveru i nova inicijativa u Torontu za pretvaranje nedovoljno iskorišćenih kancelarija u stambene objekte. Infrastrukturni i razvoj zemljišta vezani za industrijsku upotrebu – kao što su pripreme megalokacija za fabrike baterija na jugu SAD, ili industrijski parkovi na severu Meksika – predstavljaju žarišta koja privlače institucionalni kapital. Na primer, Meksiko promoviše nove industrijske zone blizu granice sa SAD kako bi privukao povratak proizvodnje, iako lokalni infrastrukturni nedostaci i dalje postoje. Poljoprivredno i šumsko zemljište, kao alternativna realna imovina, takođe su zabeležili povećano interesovanje investitora u 2025. usled nestabilnih berzi, a tokom leta je zabeleženo nekoliko velikih prodaja portfolija zemljišta. Sve u svemu, iako je razvojni portfelj Severne Amerike tanji u poređenju sa post-COVID bumom, strateški projekti (posebno u oblasti pristupačnog stanovanja i logistike) nastavljaju da napreduju, često uz podršku javno-privatnih partnerstava i kreativnog finansiranja.
Evropa
Stambene nekretnine
Cene stanova i politika: Stambena tržišta Evrope pokazuju znake hlađenja nakon godina rasta. U UK, najnoviji indeks Nationwide-a šokirao je posmatrače otkrivši pad cena stanova od 0,1% u avgustu (u odnosu na jul) reuters.com – treći mesečni pad od aprila. Godišnji rast cena usporio je na samo 2,1%, što je najslabije od sredine 2024. godine reuters.com. „Relativno suzdržan tempo rasta cena stanova je razumljiv s obzirom na to da je pristupačnost i dalje ograničena,” rekao je glavni ekonomista Nationwide-a Robert Gardner reuters.com. Uprkos tome što je Banka Engleske smanjila svoju referentnu kamatnu stopu na 4,0% u avgustu reuters.com (prvo smanjenje u ovom ciklusu), troškovi zaduživanja su i dalje visoki prema nedavnim standardima, a prosečna rata kredita sada „pojede” oko 35% neto plate kupca reuters.com. Potencijalni kupci se takođe suočavaju sa neizvesnošću oko mogućih poreskih promena – spekulacije o novom „porezu na vile” u sledećem budžetu poljuljale su poverenje kupaca u višem segmentu. „Rizik je da spekulacije o povećanju poreza na imovinu… dodatno pogode raspoloženje kupaca,” upozorio je Ashley Webb iz Capital Economics-a reuters.com. Na kontinentu, rast cena stanova je uglavnom zastao u mnogim zemljama. Nemačka beleži blage nominalne padove cena u nekim gradovima kako se završava era ultra-jeftinih kredita. Švedska i Danska su ranije doživele oštrije korekcije (10–15% ispod vrhunca), ali izgleda da se stabilizuju kako kamatne stope stagniraju. U Francuskoj, cene su u proseku nepromenjene, ali je broj transakcija opao, što je navelo vladu da razmatra podsticaje za kupce novih ekoloških stanova. Poljska i Centralna Evropa imaju džepove rasta (u Poljskoj zahvaljujući snažnom rastu plata i imigraciji iz Ukrajine), ali visoke stope evrozone ograničavaju finansiranje. Uopšteno, evropsko tržište nekretnina ulazi u period stagnacije cena – olakšanje za kupce koji prvi put kupuju, ali izazov za investitore i nedavne vlasnike koji su računali na neprekidan rast vrednosti.
Kirije i pristupačnost: Stanari širom Evrope osećaju pritisak. U mnogim prestonicama – London, Dablin, Pariz, Berlin – kirije su ove godine dostigle rekordne visine, podstaknute ograničenom ponudom i većim troškovima za stanodavce. Na primer, prosečna kirija u Londonu premašila je 2.200 funti mesečno, što je oko 12% više na godišnjem nivou, jer su viši hipotekarni troškovi naterali neke stanodavce da prodaju ili podignu kirije. Neke vlade intervenišu: Irska je produžila ograničenje rasta kirija i zabranu iseljenja na osetljivim tržištima, dok Škotska održava privremene mere zamrzavanja kirija za postojeće stanare. Nemačka povećava budžet za socijalno stanovanje nakon što su istraživanja pokazala drastičan nedostatak pristupačnih stanova. S druge strane, nekoliko gradova suočava se s pritiscima prevelike ponude: građevinski bumovi nalik Dubaiju u delovima španske Costa del Sol i portugalskog Algarvea (popularnih među iseljenicima) zapravo su počeli blago da snižavaju luksuzne kirije, što je izuzetak u Evropi. Ukupna evropska stopa vlasništva nad nekretninama opala je jer mlaća domaćinstva duže iznajmljuju, što kreatori politika pomno prate. U Velikoj Britaniji, privatna komponenta kirije u CPI raste oko 5% na godišnjem nivou, što je najbrže u više od decenije, doprinoseći inflaciji. Ovo je podstaklo debate o jačoj kontroli kirija naspram mera za povećanje ponude stanova za iznajmljivanje. Posebno, Poljska je upravo uvela podsticaje za izgradnju stanova za iznajmljivanje, a Austrija usmerava penzione fondove u obveznice za pristupačno stanovanje – inovativni pristupi za ublažavanje krize stanovanja za iznajmljivanje u Evropi.
Komercijalne i industrijske nekretnine
Pad u građevinarstvu i razvoju: Građevinski i razvojni sektor Evrope je u ozbiljnom padu. PMI građevinskog sektora evrozone pao je još dublje ispod granice od 50 u avgustu, što ukazuje na kontrakciju: nemački indeks pao je na 46,0, italijanski na 47,7, a francuski ostao na 46,7 riotimesonline.com. Ovo označava kontinuirani pad građevinskih aktivnosti. Visoki troškovi finansiranja, nedostatak radne snage i ekonomska neizvesnost dovode do odlaganja ili otkazivanja mnogih projekata. Od kancelarija u Frankfurtu do stambenih projekata u Madridu, investitori prijavljuju poteškoće u ostvarivanju profitabilnih prinosa sa kamatnim stopama ECB od 4%. Čak iako su ulazni troškovi (poput drveta i čelika) opali u odnosu na vrhunce iz 2022, raspoloženje investitora ostaje slabo. U Nemačkoj, građevinske dozvole za stanovanje pale su za oko 27% u prvoj polovini 2025. u odnosu na prethodnu godinu, a industrijske grupe upozoravaju na “potres među investitorima” ukoliko troškovi zaduživanja ne padnu. Građevinska kriza u Švedskoj je akutna – nekoliko velikih građevinskih firmi ove godine je zatražilo zaštitu od bankrota zbog viška neprodatih stanova i skupih dugova. Infrastrukturni i industrijski projekti, međutim, predstavljaju relativno svetlu tačku: projekti iz oblasti zelene energije i poluprovodničkih fabrika finansirani iz EU (u Nemačkoj i Francuskoj) i vetroparkovi (Severno more) napreduju, obezbeđujući određena radna mesta u građevini. Ipak, u celini, evropski investitori su u fazi povlačenja. Ovaj pad u građevinarstvu je istovremeno simptom i uzrok ekonomske krhkosti u Evropi – manje kranova na horizontu danas može značiti manju ponudu stanova (i više kirije) za nekoliko godina, ako i kada se potražnja oporavi.
Tržišta kancelarijskog i maloprodajnog prostora: Evropska tržišta kancelarijskog prostora ostaju podeljena. Prvoklasni, moderni kancelarijski prostori u gradovima poput Londona i Pariza zadržavaju vrednost jer kompanije teže kvalitetu, ali starije, manje efikasne zgrade imaju poteškoća da pronađu zakupce. Praznine u kancelarijskom prostoru Londona porasle su na oko 9%, a zakupodavci nude periode bez zakupa od 12–18 meseci kako bi privukli zakupce, posebno u City-ju. Pariz je prošao bolje (praznine ~7%) zahvaljujući ograničenoj novoj ponudi i preferenciji za rad u kancelariji, ali čak i tamo raste broj podzakupa. Veliki francuski zakupodavac, Gecina, naveo je da „zakupcima treba više vremena da potpišu ugovore i imaju veću pregovaračku moć”. Kancelarijski centri Centralne i Istočne Evrope (Varšava, Prag) suočavaju se s pritiskom rada na daljinu i prevelikom ponudom; praznine u Varšavi dostigle su 13%, što je najviše u poslednjoj deceniji. U međuvremenu, maloprodajni nekretninski sektor u Evropi je oprezan. Maloprodaja u Španiji pala je za 0,5% u poslednjem mesecu riotimesonline.com a broj posetilaca u maloprodajnim objektima u Nemačkoj je ispod nivoa pre pandemije. Zakupnine za maloprodajne prostore su nepromenjene, a neki slabiji tržni centri u sekundarnim gradovima beleže skok prinosa (kako vrednosti opadaju). Ipak, najprestižnije ulice (npr. Pariz Šanzelize, Milano Via Montenapoleone) beleže snažnu prodaju luksuzne robe, pa čak i rekordne zakupnine u 2025. godini, podstaknute potrošnjom međunarodnih turista i ograničenim prostorom. Evropski maloprodajni lanci takođe menjaju formate – sa većim naglaskom na manje gradske prodavnice i iskustvenu maloprodaju – što menja potražnju za prostorom. Na primer, IKEA je otvorila svoju prvu prodavnicu u centru Pariza, a i drugi veliki trgovci slede ovaj primer, nastojeći da se prilagode promenama u ponašanju potrošača.
Industrijski i logistički sektor: Evropsko industrijsko i logističko tržište nekretnina ostaje relativno otporno. Pan-evropska stopa slobodnih logističkih kapaciteta je niska (oko 4–5%), a rast zakupa se nastavlja, iako sporijim tempom nego tokom „ludila“ iz 2022. Potražnja za skladišnim prostorom u blizini luka (Roterdam, Antverpen) i većih gradova ostaje stabilna zahvaljujući e-trgovini. Novi izveštaj kompanije Savills navodi da je 380 milijardi evra uloženo globalno u nekretnine u prvoj polovini 2025. godine, pri čemu sektori logistike i domova za starije beleže rast marketsgroup.org. U Evropi, investitori preferiraju skladišta jer nude stabilan prihod; međutim, obim transakcija je smanjen jer se kupci i prodavci spore oko cena. Kapitalni prinosi (yield) za vrhunsku logistiku u Zapadnoj Evropi porasli su za oko 50 baznih poena tokom protekle godine, što odražava veće troškove finansiranja, ali ostaju u okviru istorijskih normi invesco.com perenews.com. Jedan od trendova je porast višespratnih skladišta na tržištima sa ograničenim zemljištem kao što su London i Pariz, kao i konverzija praznih maloprodajnih objekata u distributivne centre. Izgledi za industrijski sektor su oprezno optimistični: „Čak i u Evropi, gde su se spreadovi kapitalnih prinosa normalizovali, obim transakcija i dalje sporo raste“ zbog uslova finansiranja invesco.com. Ako ECB najavi smanjenje kamatnih stopa za 2026, kao što mnogi očekuju, to bi moglo da pokrene talas odloženih industrijskih investicija u regionu.
Maloprodaja i ugostiteljstvo
Oporavak turizma i maloprodaje: Poznata evropska gradska središta uživaju u povratku turizma koji podržava hotele i maloprodaju u glavnim ulicama. Popunjenost hotela u Evropi ovog leta vratila se na nivoe iz 2019. godine, pri čemu je južna Evropa imala rekordnu sezonu. Ovo ima pozitivan uticaj i na maloprodaju i ugostiteljstvo. Na primer, Italija je izvestila da je potrošnja stranih turista porasla za 8% u odnosu na prošlu godinu, što je podstaklo luksuzne butike u Rimu i Firenci. Investitori u ugostiteljske nekretnine ponovo su aktivni: početkom septembra, jedan fond sa Bliskog istoka kupio je portfelj španskih rizorta za 500 miliona evra, kladeći se na nastavak potražnje za putovanjima. Ipak, manji hotelski operateri suočavaju se sa rastućim platama i troškovima energije, što smanjuje profitne marže. Sentiment u maloprodajnim nekretninama je oprezan. Krhki trendovi u maloprodaji i dalje su prisutni u ekonomijama poput Nemačke, gde je poverenje potrošača nisko – nemački maloprodajni brendovi odlažu planove za širenje, što doprinosi usporavanju zakupa. Ipak, maloprodajni objekti sa supermarketima i maloprodajni parkovi beleže dobre rezultate. U Velikoj Britaniji, prazni maloprodajni parkovi su na najnižem nivou u poslednjih 15 godina, jer kupci orijentisani na vrednost često posećuju velike diskontne prodavnice. Rast e-trgovine se stabilizovao na oko 15% ukupne maloprodaje u Evropi, što je smanjilo pritisak na prodavnice u fizičkom prostoru. Kao rezultat toga, priče o „apokalipsi maloprodaje“ u Evropi su utihnule; umesto toga, sektor se suočava sa sporim procesom prilagođavanja i selektivnog rasta. Vlasnici maloprodajnih objekata ulažu u renoviranje i dodavanje atrakcija (od food hall-ova do mini skladišta za preuzimanje online porudžbina) kako bi tržni centri ostali relevantni. U Francuskoj, na primer, nekoliko zastarelih tržnih centara prolazi kroz renovacije uz podršku državnih fondova za urbanu obnovu.
Regulatorno okruženje: Evropske vlade sve više intervenišu na tržištima nekretnina. Pored pomenutih mera za stanovanje, neki gradovi se bore protiv špekulacija nekretninama. U Tokiju, Japan (često svrstan u Aziju i Pacifik, ali relevantan ovde zbog razmene politika), jedan zanimljiv potez je bio kada je lokalna opština zatražila od investitora da zabrane preprodaju stanova na 5 godina kako bi suzbili špekulante asahi.com. Iako se ovo dešava van Evrope, privuklo je pažnju globalnih kreatora politika koji žele da obuzdaju špekulativne manije. Nijedan evropski grad nije otišao tako daleko, ali mesta poput Berlina i dalje raspravljaju o ograničenju kirija (nakon što je sud ukinuo ranije ograničenje u Berlinu), a Amsterdam je zabranio investitorima da kupuju jeftinije stanove radi izdavanja. EU takođe uvodi pravila o održivosti (ESG) koja utiču na nekretnine – od 2025. godine, velike zgrade moraju prijavljivati potrošnju energije, a neefikasnim zgradama može biti zabranjeno izdavanje u zakup do 2030. godine. Ovo već utiče na procene vrednosti: nedavno istraživanje je pokazalo da kancelarije sa energetskom ocenom ispod „C“ u velikim evropskim gradovima imaju popust od 5–10%. Ove regulatorne promene, u kombinaciji sa ekonomskim silama, znače da tržište nekretnina u Evropi postaje povoljnije za zakupce i konkurentnije nakon godina dominacije vlasnika. Kako 2025. odmiče, sve oči su uprte u Evropsku centralnu banku – tržišta očekuju oko 200 baznih poena smanjenja kamatnih stopa do kraja 2025. godine perenews.com kako bi se spasao rast. Ako i kada počne monetarno popuštanje, to bi mogla biti prekretnica za „ponovno napumpavanje“ tržišta nekretnina, ali za sada je Evropa u delikatnoj ravnoteži između obuzdavanja inflacije i očuvanja tržišta nekretnina.
Азијско-пацифички регион
Станбена тржишта
Kina: Druga najveća svetska ekonomija i dalje je zaglavljena u dugotrajnom padu tržišta nekretnina. Rojtersova anketa ekonomista potvrđuje da se očekuje pad cena novih stanova u Kini za oko 3,8% u 2025. godini, što je nešto blaži pad nego što se ranije predviđalo, zahvaljujući nedavnim merama podrške reuters.com. Međutim, prodaja i investicije se pogoršavaju: očekuje se da će prodaja nekretnina pasti za 7,5% u 2025. (gore nego prethodno predviđenih –5%), a ulaganja u nekretnine mogla bi se smanjiti za 11% reuters.com. Osnovni problemi – neizmirene obaveze developera, višak neprodatih stanova i slabo poverenje kupaca – ostaju nerešeni. Uprkos desetinama izmena politike iz Pekinga (od nižih kamatnih stopa na hipotekarne kredite do olakšanih pravila za učešće), tržište još nije dostiglo dno reuters.com. „Fitch veruje da će sektor nekretnina i dalje imati mnogo strukturnih izazova na srednji rok, uključujući demografske promene, nisku pristupačnost stanova i visoke zalihe neprodatih nekretnina,” rekla je Lulu Shi, direktorka u Fitch Ratings reuters.com. Mnogi analitičari sada ne očekuju stabilizaciju cena nekretnina u Kini pre kraja 2026. ili 2027. godine reuters.com. Sve su glasniji zahtevi za drastičnijim merama: „Stabilizacija tržišta može zahtevati… direktnu intervenciju centralne vlade,” tvrdi Gao Yuhong iz agencije za kreditni rejting Pengyuan, predlažući da državna sredstva otkupe neprodate stanove i neiskorišćeno zemljište kako bi se smanjio višak reuters.com. Zaista, smanjenje zaliha je ogroman zadatak – otprilike 600–700 miliona kvadratnih metara stambenog prostora (oko 5+ miliona stanova) traži kupce, što je ekvivalentno prodaji za više od 12 meseci, a Gao procenjuje da bi bilo potrebno 5 biliona jena (699 milijardi dolara) da se ovaj višak eliminiše reuters.com. Na terenu, veliki developeri poput Country Garden i Evergrande prolaze kroz restrukturiranje, dok je poverenje kupaca najslabije u manjim gradovima. Centralna vlada Kine signalizirala je dodatnu podršku: samo ove nedelje, lokalne banke su dodatno smanjile kamatne stope na hipotekarne kredite za kupce koji prvi put kupuju stan za 10–20 baznih poena, a nekoliko gradova je ublažilo ograničenja za kupovinu stanova. Ali za sada, ove postepene mere još uvek nali da podstakne preokret u onome što se naziva kineskim Lehman trenutkom za nekretnine.Hong Kong: Za oštri kontrast u odnosu na kopno, tržište nekretnina u Hong Kongu se oporavlja nakon dugotrajnog pada. Najveći hongkonški investitor, Sun Hung Kai Properties, zabeležio je prvi rast profita u tri godine, navodeći „znake stabilizacije“ na tržištu nekretnina chinadailyhk.com. Osnovna dobit za godinu koja se završila 30. juna porasla je za 0,5% na 21,9 milijardi HK$ chinadailyhk.com. „Stambeno tržište Hong Konga pokazalo je dalje znake stabilizacije zahvaljujući ublaženim hipotekarnim ograničenjima i nižim lokalnim kamatnim stopama,“ navela je kompanija chinadailyhk.com. Zaista, vlada je nedavno olakšala hipotekarne limite za kupce koji prvi put kupuju, a lokalne kamatne stope su blago pale jer je Monetarna uprava Hong Konga sledila pauzu Fed-a. Cene stanova u Hong Kongu rastu od aprila, a analitičari predviđaju oporavak cena od 8% do kraja 2025. godine chinadailyhk.com nakon kumulativne korekcije od oko 15% u odnosu na vrhunac iz 2019. Priliv talenata i studenata sa kopna Kine, kao i rastuće kirije, podržavaju potražnju chinadailyhk.com. Luksuzni segment grada takođe je zabeležio prodaju koja je privukla pažnju: vila na The Peak-u prodata je za oko 1 milijardu HK$, što je čini jednom od najskupljih stambenih transakcija u 2025. godini timeout.com. Ipak, komercijalni sektor nekretnina u Hong Kongu ostaje slaba tačka – Sun Hung Kai je zabeležio pad prihoda od zakupa za 2% u ovom periodu chinadailyhk.com. Visoka praznina kancelarija (trenutno oko 14%) i pad kirija u prodavnicama u nekim delovima grada odražavaju zaostajanje oporavka poslovne potrošnje. Sve u svemu, čini se da Hong Kong doseže dno, uz pomoć ponovnog otvaranja i bliže integracije sa planom Velikog zaliva kopnene Kine. Tržište još nije potpuno stabilno, ali se raspoloženje znatno popravilo u odnosu na prošlu godinu kada su povećanja kamatnih stopa i strah od emigracije bacali senku.
Japan: Scena nekretnina u Japanu je relativno stabilna, pa čak i optimistična u pojedinim oblastima. Domaći ekonomski zamah – godišnja potrošnja potrošača porasla je za 2,2% u julu, plate su porasle za 3,0% riotimesonline.com – unosi određeni optimizam u sektor nekretnina. Cene stanova u Tokiju su u stalnom porastu; prosečna cena novog stana u 23 okruga Tokija dostigla je 135,3 miliona jena (~920.000 USD) u julu, što je rast od 24% na godišnjem nivou asahi.com. Ovaj zapanjujući skok odražava i rast troškova izgradnje i veliku potražnju. Toliko da vlasti počinju da brinu zbog spekulacija. Okrug Čijoda u Tokiju izazvao je pažnju zahtevom da investitori u određenim rekonstrukcijama uključe klauzule kojima se zabranjuje preprodaja novih jedinica u periodu od 5 godina, sa ciljem da se suzbiju preprodavci i rashlade cene asahi.com. Industrija nekretnina je snažno reagovala, dovodeći u pitanje zakonitost i mudrost takvog zahteva asahi.com. „I mi smatramo da je kratkoročna preprodaja nepoželjna… Ali smatramo da zahtev okruga nema čvrstu osnovu,” rekao je visoki zvaničnik Udruženja kompanija za nekretnine Japana asahi.com. Uprkos ovim raspravama, niske kamatne stope u Japanu (kamatna stopa BoJ-a je i dalje negativna) i velika potražnja za stanovanjem u urbanim centrima održavaju tržište živim. Regionalni Japan je druga priča – mnoga ruralna područja i dalje beleže depopulaciju i prazne kuće. Vlada promoviše programe za prenamenu ili rušenje 8 miliona „akiya” (praznih kuća) širom Japana, što bi moglo otvoriti mogućnosti za rekonstrukciju. Tržište poslovnog prostora u Tokiju je relativno stabilno sa stopom nepopunjenosti od oko 6%, što je znatno niže u odnosu na druge svetske metropole, delimično zahvaljujući širenju tehnoloških i finansijskih firmi i ograničenoj novoj ponudi. Ukratko, japanske nekretnine imaju koristi od jedinstvenog makroekonomskog okruženja (niske kamate, oporavak privrede) i ove godine se izdvajaju kao jedan od najboljih u Aziji.
Ostala tržišta Azije i Pacifika: U Australiji, tržište nekretnina je iznenađujuće ponovo dobilo zamah 2025. godine. Nakon pada u 2024, cene kuća u Sidneju i Melburnu ponovo rastu (Sidnej +5% od početka godine) jer je Rezervna banka Australije završila ciklus pooštravanja i kupci su se vratili na tržište. Hronični nedostatak ponude, posebno stanova za iznajmljivanje, znači da svako olakšanje kamatnih stopa brzo dovodi do viših cena. RBA je ove nedelje zadržala kamatnu stopu na 4,35%, a neki analitičari predviđaju da bi smanjenje stopa moglo početi početkom 2026. ako inflacija nastavi da opada. Novi Zeland je takođe zabeležio preokret na tržištu nekretnina; cene kuća u Oklandu rastu tri meseca zaredom, što je navelo centralnu banku da upozori da „rizici po finansijsku stabilnost i dalje postoje“. U Indiji, sektor nekretnina je snažan, ali postoje i određene zabrinutosti. Rojtersova anketa iz juna pokazala je da će cene nekretnina u Indiji porasti oko 6% u 2025. reuters.com, što je podržano urbanizacijom i rastom prihoda. Ipak, pojavljuju se „pukotine zbog usporavanja potražnje“, posebno u segmentu luksuznih nekretnina. „Potražnja od strane ultra-bogatih je definitivno dostigla vrhunac… ta luda potražnja posle COVID-a je prošla,“ primetio je Pankaj Kapur, direktor istraživačke firme Liases Foras reuters.com. Investitori u Mumbaju i Delhiju imaju neprodate luksuzne stanove, a analitičari upozoravaju na mogući višak luksuznih apartmana ako ekonomski rast oslabi reuters.com. Srednja klasa u Indiji, međutim, i dalje brzo kupuje stanove, uz podršku nedavnog smanjenja kamatnih stopa (RBI je neočekivano smanjila stope za 50 baznih poena u junu reuters.com) i državnih subvencija za kupce koji prvi put kupuju nekretninu. Tržišta Jugoistočne Azije, poput Singapura i Indonezije, uglavnom su stabilna. Cene nekretnina u Singapuru su blizu istorijskih maksimuma, iako je vlada uvela nove mere za hlađenje tržišta (veće takse za strane kupce) koje su usporile obim prodaje. Vijetnam se suočava sa krizom kredita koja je pogodila njegove investitore u nekretnine, ali direktna intervencija vlade (uključujući fond za spasavanje zamrznutih projekata) počela je da stabilizuje situaciju. U čitavom regionu Azije i Pacifika, glavna tema je divergencija – tržišta vezana za usporavanje kineske privrede imaju poteškoće, dok ona koja se oslanjaju na domaću potražnju ili dinamiku razvijenih ekonomija prolaze bolje.
Tržišni trendovi u komercijalnim i investicionim nekretninama
Kineske komercijalne nekretnine: Komercijalni sektor nekretnina u Kini – kancelarije, maloprodaja, hoteli – pod velikim je pritiskom. Stope praznih kancelarija u glavnim kineskim gradovima poput Pekinga i Šangaja porasle su na oko 20% ili više kako nova ponuda dolazi na tržište, a kompanije smanjuju prostor zbog sporijeg rasta. Vlasnici nekretnina snižavaju kirije; kirije za kancelarije A klase u Šangaju su pale za oko 5% na godišnjem nivou. Maloprodajni sektor se nešto bolje drži zahvaljujući početnom oporavku potrošnje u Kini – tržni centri u gradovima prvog reda beleže postepeno povećanje broja posetilaca, a luksuzni brendovi i dalje vide Kinu kao tržište rasta. Međutim, u manjim gradovima mnogi tržni centri su i dalje poluprazni. Investiciono tržište u Kini je izuzetno mirno: strani investitori su uglavnom pauzirali akvizicije, a domaći investitori su ograničeni zbog strogih kreditnih uslova. Neki oportunistički fondovi prate problematičnu imovinu – na primer, postoje glasine da nekoliko američkih private equity fondova razmatra nedovršene stambene projekte u Guangdžouu po velikim popustima. Ali generalno, obnova poverenja u kinesko tržište nekretnina će zahtevati vreme, verovatno uz jasniju podršku vlade ili makroekonomski oporavak.
Kancelarije i maloprodaja u Aziji i Pacifiku: Tržišta kancelarija u Aziji i Pacifiku pokazuju mešovitu sliku. Bengaluru i Mumbaj imaju snažnu potražnju za kancelarijama vođenu IT sektorom i jednocifrene stope praznih prostora, dok Seul i Sidnej beleže veće stope praznih prostora (~12%) zbog otpuštanja u tehnološkom sektoru i hibridnog rada. Kirije za kancelarije u Singapuru dostigle su desetogodišnji maksimum početkom 2025. godine (zahvaljujući širenju finansijskog i tehnološkog sektora), ali tempo rasta sada usporava. Kancelarije u Sidneju i Melburnu prolaze kroz tranziciju jer neke kompanije smanjuju prostor – stopa praznih kancelarija u Australiji je oko 14% – ali institucionalni investitori iz Singapura i sa Bliskog istoka aktivno licitiraju za kvalitetne australijske poslovne kule, videći svaki pad kao priliku za ulazak. Maloprodaja u Aziji se oporavlja zajedno sa potrošačima u regionu. Maloprodajne nekretnine u Japanu doživljavaju procvat zbog odložene potrošnje – glavne ulice u Tokiju i Osaki beleže gotovo nultu prazninu i rast kirija. Maloprodajni sektor Tajlanda podstaknut je turizmom; promet u tržnim centrima u Bangkoku se vratio, a novi mega-tržni centar otvoren je krajem 2024. sa snažnim interesovanjem zakupaca. S druge strane, Malezija i Hongkong su oprezniji, pri čemu Hongkong posebno beleži da su mnogi kupci sa kopna Kine i dalje odsutni u odnosu na nivoe pre COVID-a. Rast e-trgovine (od strane Alibabe, Tokopedije itd.) nastavlja da oblikuje tržište maloprodajnih nekretnina: mnogi azijski gradovi imaju višak starih tržnih centara koji će možda morati da se prenamene ili konvertuju u druge svrhe (kao što su logistika za poslednju milju ili čak škole i kancelarije).
Tokovi investicija i citati: Institucionalni investitori selektivno su optimistični u pogledu nekretnina u APAC regionu. „2025. godina označava prekretnicu za vrednosti kapitala; sentiment se poboljšava, ali likvidnost ostaje ograničena,” navodi se u CBRE Asia-Pacific outlook-u sg.news.yahoo.com. Prekogranične investicije rastu – posebno, azijski kapital je sada glavni faktor na globalnom nivou, pri čemu penzioni i suvereni fondovi iz Singapura, Japana i Koreje ulažu novac u nekretnine u inostranstvu (uključujući Evropu i SAD) uz atraktivne prinose perenews.com. Unutar Azijsko-pacifičkog regiona, Japan je postao preferirana destinacija zbog niskih kamatnih stopa – nekoliko globalnih fondova je kupilo portfolije stambenih zgrada u Tokiju kao zamenu za obveznice. Australija takođe beleži dolazne investicije u logistiku i iznajmljivanje stanova. Nedavno istraživanje Knight Frank-a pokazalo je da 83% globalnih pojedinaca sa visokim neto vrednostima želi da kupi nekretninu u Dubaiju, ali bliže kući, značajan broj takođe planira investicije u azijske gradove (Singapur, Sidnej) do 2025. godine knightfrank.ae. Jedan od značajnih poslova u ovom periodu: u Singapuru, konzorcijum predvođen GIC-om (suvereni fond) pristao je da investira milijardu dolara u trust koji poseduje vrhunske maloprodajne i kancelarijske objekte – što je pokazatelj poverenja u stabilnost ove gradske države. U međuvremenu, državni zvaničnici u Azijsko-pacifičkom regionu prate tržište nekretnina kao barometar ekonomskog zdravlja. „Sektor nekretnina je ključan za naš ekonomski oporavak,” rekao je zvaničnik kineskog Ministarstva za stanovanje, naglašavajući nedavne mere za podršku kupcima stanova (ova izjava je data na brifingu 4. septembra u Pekingu). Analitičari očekuju još podsticaja ako se uslovi ne poboljšaju; kako je jedan rekao, „Peking ima alate – pitanje je da li će biti korišćeni za direktno spasavanje sektora nekretnina ili za širu podršku ekonomiji”. U celom Azijsko-pacifičkom regionu, narednih nekoliko meseci biće ključno da se vidi da li tržišta poput Kine mogu da se stabilizuju i da li će otpornost drugih (Japan, Australija) izdržati globalne izazove.
Bliski istok
Stambeni sektor i zemljište
Bum stambenog tržišta u Zalivu: Tržište nekretnina na Bliskom istoku, posebno u zemljama Saveta za saradnju zemalja Zaliva (GCC), je u velikom usponu. U Ujedinjenim Arapskim Emiratima, i Dubai i Abu Dabi beleže rastuću potražnju u stambenom, komercijalnom i industrijskom sektoru wam.ae wam.ae. Dubai se izdvaja po rekordnoj prodaji: transakcije nekretninama dostigle su ukupno 326,6 milijardi AED u prvoj polovini 2025. godine, što je 40% više u odnosu na prvu polovinu 2024. godine wam.ae. Ovaj snažan rast pokreće više faktora – otporna ekonomija (ojačana prihodima od nafte i naporima za diverzifikaciju), porast stranih investitora (koji traže stabilnost i imovinu vezanu za dolar), kao i priliv kvalifikovanih stranaca privučenih poslovno povoljnim politikama Dubaija. „Transakcije nekretninama u svim emiratima pokazuju značajan rast… neki projekti koji su planirani za isporuku u roku od tri godine rasprodaju se za samo jednu ili dve nedelje, što se retko viđa bilo gde u svetu,” primetio je Ismail Al Hammadi, direktor kompanije Al Ruwad Real Estate, ističući gotovo grozničavu potražnju kupaca u UAE wam.ae. Investitori u zemljište pokreću nove stambene zajednice velikom brzinom, a prodaja nekretnina u izgradnji (kupovina pre završetka gradnje) beleži veliki rast. Abu Dabi takođe ima značajan zamah – potražnja je jaka i za luksuznim vilama na ostrvu Saadiyat i za pristupačnijim stanovima u novim predgrađima, uz podršku vladinih programa stanovanja za građane Emirata. U celoj UAE, popunjenost i kirije rastu u svim segmentima, od stanova do magacina wam.ae.
Saudijska Arabija: Kraljevina Saudijska Arabija nalazi se usred transformacionog talasa u sektoru nekretnina u okviru svoje Vizije 2030. Vladin napor da poveća vlasništvo nad domovima na 70% do 2030. godine (sa trenutnih ~64%) već daje rezultate – veliki novi stambeni projekti su u toku u Rijadu, Džedi i planiranim novim gradovima. Izveštaj Knight Frank-a pokazuje da će privatni kupci iz Saudijske Arabije potrošiti procenjenih 1,22 milijarde dolara na domove u 2025. godini, pri čemu se vodeći NEOM megaprojekat izdvaja kao najatraktivnija destinacija english.aawsat.com. NEOM, The Line i drugi giga-projekti imaju za cilj da stvore potpuno nova tržišta za stambene nekretnine, što privlači i građane i strance. Prema izveštaju, Saudijci planiraju da ulože oko 2,75 milijardi SAR (733 miliona dolara) ličnog kapitala u stambene projekte povezane sa Vizijom 2030. english.aawsat.com. Vlada takođe aktivno obezbeđuje zemljište i finansiranje: samo u 2024. godini, odobreno je više od 205.000 stambenih jedinica u izgradnji i 165.000 stambenih parcela stavljeno na raspolaganje putem Sakani programa english.aawsat.com. U segmentu luksuza, saudijski investitori privlače kupce sa visokim neto bogatstvom brendiranim rezidencijama (često povezanim sa luksuznim hotelskim lancima) u Diplomatskoj četvrti Rijada i duž obale Crvenog mora. U međuvremenu, potražnja za iznajmljivanjem u Saudijskoj Arabiji ostaje visoka kako mlada populacija raste; kirije u Rijadu su naglo porasle (oko 10% ove godine) zbog priliva stranaca i kašnjenja u novoj ponudi. Saudijski zvaničnici ističu širu ekonomsku korist: „Ekonomija Zaliva beleži rast iznad svetskog proseka, zahvaljujući ambicioznim razvojnim vizijama,” rekao je generalni sekretar GCC Jasem Albudaiwi 4. septembra english.aawsat.com, naglašavajući koliko je razvoj nekretnina centralan za ekonomske strategije GCC-a.
Širi Bliski istok i Severna Afrika (MENA): Van Zaliva, stambena tržišta su raznovrsnija. Egipat se suočava sa krizom pristupačnosti izazvanom inflacijom – cene nekretnina u Kairu su naglo porasle (udvostručene u EGP u poslednje dve godine), ali oštra devalvacija valute znači da se investitori suočavaju sa višim troškovima, a mnogi kupci su izbačeni sa tržišta. Egipatska vlada pokušava da pokrene stambenu izgradnju nudeći zemljište investitorima po sniženim cenama ako grade pristupačne stanove, kao i proširivanjem svog fonda za stambene kredite. Izraelsko tržište nekretnina, nakon godina naglih poskupljenja, ohladilo se 2025. godine usled viših kamatnih stopa i političke neizvesnosti; cene stanova su pale za oko 2% u odnosu na prošlogodišnji vrhunac, a prodaja je usporila, iako su osnovni faktori potražnje i dalje jaki zbog rasta stanovništva. Tursko tržište nekretnina je nestabilno – godišnji rast cena stanova premašio je 50% (delimično zbog inflacije), a kupovina od strane stranaca (posebno Rusa) naglo je porasla u gradovima poput Istanbula i Antalije. Turska centralna banka je sa zakašnjenjem podigla kamatne stope kako bi obuzdala inflaciju, što bi konačno moglo da uspori stambenu aktivnost kasnije ove godine. Širom Bliskog istoka, jedan trend je da vlade preuzimaju ulogu glavnih investitora: npr. Oman i Bahrein su pokrenuli državne projekte pristupačnih stambenih zajednica, a Katar ulaže u nove gradove uoči budućih događaja (zamah posle Svetskog prvenstva). Prodaja zemljišta za izgradnju u regionu je snažna – u Dubaiju, vrednost transakcija zemljištem je znatno porasla jer investitori kupuju zemljište za buduće projekte; u Saudijskoj Arabiji, sirovo zemljište izvan Rijada se masovno kupuje u iščekivanju nove infrastrukture. Visoki prihodi od nafte u GCC državama poslednjih godina pretočeni su u kontinuirana javna ulaganja u stanogradnju i infrastrukturu, što održava građevinski sektor aktivnim i ciklus nekretnina u fazi rasta u većem delu Bliskog istoka.
Komercijalni i mega-projekti
Komercijalne nekretnine: Sektor komercijalnih nekretnina na Bliskom istoku uglavnom je optimističan, posebno u Zalivu. Tržište kancelarija u Dubaiju i Abu Dabiju je zategnuto: popunjenost kancelarija A klase u Dubaiju je iznad 90%, a zakupnine su porasle dvocifreno na godišnjem nivou u prestižnim zonama kao što su DIFC i Downtown wam.ae. Multinacionalne kompanije šire regionalne centre, privučene izgledima za rast u Zalivu. U Rijadu, potražnja za kvalitetnim kancelarijskim prostorom daleko prevazilazi ponudu – zakupnine za najbolje kancelarije skočile su za oko 18% u protekloj godini, a novi tornjevi se brzo iznajmljuju unapred. Čak i sekundarni gradovi u Zalivu (Šardža, Damam, Manama) beleže bolju popunjenost kancelarija zahvaljujući naporima za ekonomsku diverzifikaciju (npr. finansije, turizam, logistika). Tržište maloprodajnih nekretnina u Zalivu takođe cveta: maloprodaja u UAE na putu je da poraste za oko 5% ove godine, a tržni centri u Dubaiju beleže prodaju iznad nivoa pre pandemije, podstaknuti povratkom turista iz Rusije, Kine i Evrope. Luksuzni tržni centri poput Dubai Mall-a i Mall of the Emirates održavaju gotovo 100% popunjenost, a novi maloprodajno-zabavni projekti (kao što su maloprodajni distrikt Expo City u Dubaiju i Reem Mall u Abu Dabiju) otvaraju se sa jakim zakupcima. Ipak, postoji i oprez: rastuća ponuda maloprodajnog prostora znači da stariji centri moraju da se prilagode ili rizikuju veće praznine. Ugostiteljstvo je još jedna svetla tačka – obim investicija u hotele na Bliskom istoku raste, a Saudijska Arabija posebno ubrzano gradi hotele za razvoj turizma (projekat Crveno more je ove godine doneo nekoliko novih rizorta).Industrijski i logistički sektor: Sektor industrije/logistike doživljava procvat zahvaljujući e-trgovini i proizvodnim inicijativama. Džebel Ali luka i slobodna zona u Dubaiju nastavljaju da se šire, a zakupnine za skladišta u Dubaiju porasle su za oko 10% na godišnjem nivou. Industrijsko tržište Saudijske Arabije takođe se širi kako kraljevstvo lokalizuje proizvodnju; vlada razvija velike industrijske gradove (npr. SPARK za energetske industrije) i nudi podsticaje za fabrike. „Industrijski sektor nastavlja da privlači međunarodne investitore i developere, podstičući rast zakupnina za ključne logističke objekte“, primetio je Said Al Fahim, izvršni direktor za nekretnine iz UAE. Zaista, strani fondovi su kupili udela u logističkim portfolijima GCC-a, privučeni snažnim zakupcima i prinosima od oko 7-8%. Data centri su nova niša u razvoju – nekoliko novih parkova data centara planirano je u Saudijskoj Arabiji i UAE kako bi podržali digitalnu ekonomiju, često kroz zajednička ulaganja sa globalnim tehnološkim kompanijama. Strateški položaj Bliskog istoka, koji povezuje Aziju, Afriku i Evropu, takođe povećava atraktivnost logističkih nekretnina, dok zemlje poput UAE i Saudijske Arabije teže da postanu globalni distributivni centri kroz inicijative poput strategije „Put svile“ u Dubaiju i logističkog plana „Vizija 2030“ u Saudijskoj Arabiji.Napredak mega-projekata: Obeležje tržišta Bliskog istoka su njegovi mega-projekti – ogromni, planski razvijeni kompleksi koji mogu da redefinišu čitave geografije. Saudijski NEOM je možda i najambiciozniji: reklamiran kao futuristički grad sa 9 miliona stanovnika i najsavremenijom tehnologijom, do sada je već potrošeno oko 37 milijardi dolara na infrastrukturu. Najnovije informacije ukazuju na značajan napredak – tuneliranje za transportni sistem The Line je u toku, a prvi moduli njegove ogledalske neboderske strukture već se podižu. „NEOM je investicija za generacije“, izjavio je saudijski ministar investicija, predstavljajući ga kao ključ za diverzifikaciju ekonomije. U UAE, Dubai je predstavio planove za „Dubai 2040“ koji uključuju nova prigradska naselja, proširenje obalnih projekata i potencijalno najvišu stambenu kulu na svetu. Abu Dabi ne zaostaje, a njegova Vizija 2030 donosi nove kulturne četvrti (Guggenheim Abu Dabi treba da se otvori 2026) i masovno stanovanje za Emirate. Katar, nakon investicija za Svetsko prvenstvo, fokusira se na obnovu centra Dohe (Msheireb) i dodavanje projekata mešovite namene usmerenih na finansije i turizam. Čak i van Zaliva, Nova administrativna prestonica Egipta – novi grad u pustinji vredan 58 milijardi dolara – poprima oblik, a vladina ministarstva treba da se presele tamo, što pokreće građevinski bum uprkos ekonomskim izazovima Egipta. Ovi mega-projekti, iako rizični i kapitalno zahtevni, odražavaju specifičan pristup Bliskog istoka: korišćenje nekretnina kao katalizatora ekonomske transformacije i kao izraza nacionalnih ambicija. Za investitore i izvođače, oni znače niz prilika, a za gradove regiona obećavaju horizonte i infrastrukturu koji mogu da pariraju najboljima na svetu.
Cene i perspektive
Glasovi u industriji nekretnina Bliskog istoka ostaju samouvereni. „Sektor nekretnina UAE nastavio je sa snažnim učinkom… podržan otpornošću i naftnog i nenaftnog sektora i porastom priliva stranih investicija,” navodi se u izveštaju državne novinske agencije Emirates wam.ae. Ovo poverenje potkrepljuju i podaci: CBRE izveštaj je potvrdio rekordnu prodaju stanova i rast kirija širom UAE u drugom kvartalu wam.ae. Investitori poput BlackRock-a i Brookfield-a povećali su svoje prisustvo u zalivskim nekretninama ove godine, što je znak potvrde. Ipak, neki upozoravaju da brzi rast treba pažljivo upravljati. Nedavni Bloomberg članak razmatrao je da li bum u Dubaiju može biti balon, s obzirom na to da su cene stanova skočile 70% od 2019. godine agbi.com. Za sada, malo ko očekuje skori pad – hipotekarno zaduživanje je i dalje relativno nisko (mnoge prodaje su za gotovinu), a vlade mogu prilagoditi ponudu (na primer, Dubai može osloboditi više zemljišta za izgradnju ako je potrebno za hlađenje cena). U perspektivi Bliskog istoka, rastuće kamatne stope globalno su imale manji uticaj zbog obilne likvidnosti i, u nekim slučajevima, vezanosti valuta za američki dolar, što je održalo lokalne finansijske uslove podnošljivim. Ako cene nafte ostanu visoke (Brent nafta je oko 85–90 dolara), zalivske vlade će verovatno nastaviti da ulažu u nekretnine i infrastrukturu, što bi trebalo da održi zamah do 2026. godine. Region takođe ima koristi od geopolitičkog položaja – dok druga tržišta posustaju, investitori sa velikim kapitalom iz Rusije, Kine i drugih zemalja sve više ulažu novac u nekretnine na Bliskom istoku, koje se smatraju sigurnim utočištem.
Ukratko, sektor nekretnina Bliskog istoka od 4–5. septembra 2025. godine karakterišu snažan rast i optimizam, posebno u GCC. To je u suprotnosti sa krhkijim uslovima na zapadnim tržištima i u Kini. Kako je jedan developer iz Dubaija rekao ove nedelje: „Svaki globalni izazov – inflacija, kamatne stope, čak i recesije – nekako dovede još više ljudi i kapitala u Dubai. Mi smo u idealnoj poziciji.” Taj stav, iako možda preuveličan, oslikava trenutnu dinamiku regiona na tržištu nekretnina.
Latinska Amerika
Stanovanje i rezidencijalni sektor
Brazil: Najveća ekonomija Latinske Amerike suočava se sa preprekama na tržištu stanova usled visokih kamatnih stopa. Centralna banka Brazila je agresivno povećavala kamatne stope kako bi suzbila inflaciju – referentna Selic je dostigla 14,75%, što je najviši nivo u skoro 20 godina reuters.com – i tek nedavno je započet oprezan ciklus snižavanja. Ove visoke stope su učinile hipotekarne kredite veoma skupim i izazvale nagli pad štednih depozita koji tradicionalno finansiraju stambene kredite. „Što više ljudi ima pristup [alternativama sa većim prinosom]… to je prirodnije da vidimo ovo smanjenje stanja na štednim računima,” primetio je guverner Centralne banke Gabriel Galipolo reuters.com. Sa iscrpljenom štednjom, brazilski sistem stambenih kredita je pod pritiskom. Galipolo je ove nedelje rekao da će uskoro predstaviti „prelazno rešenje” za finansiranje sektora nekretnina, što je u suštini novi model finansiranja za prelazak sa starog sistema zasnovanog na štednji reuters.com reuters.com. Cilj je da se omogući bankama poput Caixa da nastave da plasiraju kredite kupcima stanova i investitorima uprkos nedostatku sredstava. Na terenu, brazilsko tržište stanova je priča o otpornosti i riziku. Cene stanova na nacionalnom nivou umereno rastu (~5% na godišnjem nivou) u nominalnim iznosima, ali su u realnim (inflaciono prilagođenim) iznosima otprilike nepromenjene. Najveći investitori u stanogradnju beleže stabilnu tražnju za jeftinijim stanovima zahvaljujući vladinom programu subvencija (Casa Verde e Amarela), dok je prodaja stanova srednje i više klase znatno usporila. Zalihe se gomilaju u nekim segmentima; podaci iz industrije pokazuju da je oko 220.000 novih stanova ostalo neprodato na nacionalnom nivou u julu, što je povećanje od 8% na godišnjem nivou. Ipak, investitori ostaju oprezno optimistični da će smanjenje kamatnih stopa (ekonomisti predviđaju da bi Selic mogao biti ~12% do kraja godine) poboljšati pristupačnost i „otključati odloženu tražnju” u 2026. godini. Tržište iznajmljivanja stanova u velikim brazilskim gradovima takođe je blago oslabilo – cene zakupa u Sao Paulu su niže za oko 2% u odnosu na vrhunac ranije ove godine, što donosi određeno olakšanje zakupcima nakon naglih poslepandemijskih poskupljenja.
Meksiko: U Meksiku, tržište nekretnina suočava se sa drugačijim izazovom: nedovoljna ulaganja i strukturne barijere. Najnoviji podaci pokazuju da je bruto fiksna ulaganja u Meksiku pala za 6,4% na godišnjem nivou u junu riotimesonline.com, produžavajući višemesečni pad. Ovo uključuje ulaganja u izgradnju, koja su slaba, što odražava i državnu štednju na projektima koji nisu prioritetni, kao i oprez privatnih investitora. Uprkos brojnim pričama o nearshoring-u (premeštanju lanaca snabdevanja u Meksiko) koji podstiče industrijsku izgradnju, efekti na stambene nekretnine su spori. Potražnja za stanovanjem je solidna – Meksiko ima mladu populaciju i broj domaćinstava raste – ali dobijanje stambenih kredita je teško sa bankarskim kamatama od oko 10–12%. Izgradnja stanova koja se dešava često je u neformalnom sektoru ili kroz samogradnju. Stambeni kompleksi za srednju klasu u predgrađima Meksiko Sitija, Gvadalahare i Monterreja se prodaju, ali investitori se žale na birokratiju i visoke troškove finansiranja. Fokus vlade je na mega-infrastrukturnim projektima (poput voza Maja, rafinerije nafte itd.), a ne na stanovanju, osim nekih programa za socijalno stanovanje. Kao rezultat toga, Meksiko se suočava sa nedostatkom stanova u mnogim oblastima, a prenatrpanost je česta. Kirije su porasle u gradovima (npr. kirije u Meksiko Sitiju su porasle za oko 9% na godišnjem nivou) jer mladi profesionalci odlažu kupovinu. Dobra vest je da je inflacija opala u odnosu na vrhunac iz 2022, pa je Banxico (centralna banka Meksika) zadržala kamatnu stopu na 11,25% i možda će početi sa smanjenjem početkom 2026, što bi olakšalo troškove stambenih kredita. Takođe, nova administracija nakon izbora 2024. godine mogla bi se okrenuti podsticanju većih ulaganja u stanogradnju.
Argentina i ostali: U Argentini, na sceni je potpuno drugačija dinamika: sa inflacijom iznad 100% i nestabilnom valutom, tržište nekretnina funkcioniše uglavnom u gotovinskim dolarima. Prodaja stanova u Buenos Ajresu je gotovo stala jer ljudi čuvaju dolare i čekaju ekonomsku jasnoću (uskoro su izbori). Cene luksuznih nekretnina u dolarima pale su za oko 20% od 2019, što predstavlja priliku za one sa gotovinom, ali lokalno stanovništvo ima problem jer krediti praktično ne postoje. Čile je imao bum stanogradnje krajem 2010-ih, ali sada je u fazi hlađenja – cene u Santjagu su stabilne, a izgradnja je usporila zbog restriktivne monetarne politike (kamatna stopa centralne banke Čilea dostigla je 11,25%, ali se sada smanjuje). Kolumbija i Peru takođe beleže usporavanje tržišta stanova jer se njihove ekonomije suočavaju sa izazovima, iako vlada Kolumbije proširuje subvencije za kupovinu stanova za građane sa niskim prihodima. U celom regionu, zajednička tema je stambeni deficit – većina zemalja ima značajan nedostatak stanova (Brazil ~6 miliona jedinica, Meksiko ~8 miliona, Kolumbija ~2 miliona), ali visoke kamatne stope i ograničeni javni budžeti usporavaju napredak.
Komercijalni i industrijski sektor
Tržišta kancelarijskog i maloprodajnog prostora: Tržište komercijalnih nekretnina u Latinskoj Americi je šarenoliko. Tržišta kancelarijskog prostora u megagradovima regiona se postepeno oporavljaju od pandemije. Mexico City ima stopu nepopunjenosti kancelarija oko 20%, što nije daleko od nivoa u SAD, jer je nova ponuda poslednjih godina premašila potražnju, a neke multinacionalne kompanije su smanjile svoje kapacitete. Zakupnine su se stabilizovale i postoji nada da će blizina SAD privući nove korporativne zakupce (industrijske firme, logistika itd.) kojima je potreban kancelarijski prostor. São Paulo, najveće tržište kancelarijskog prostora u regionu, zabeležio je poboljšanje stope nepopunjenosti na ~15% sa preko 20% u 2021. Tehnološke firme koje su se širile u Brazilu sada se konsoliduju, ali finansijski sektor i operateri co-working prostora preuzimaju deo prostora. Lokalni analitičari navode da zakupnine za premium kancelarije u São Paulu blago rastu u 2025. nakon nekoliko slabih godina. Maloprodajne nekretnine u Latinskoj Americi imaju koristi od oporavka potrošnje nakon Covida. Tržni centri u Brazilu beleže veće prodaje; popunjenost tržnih centara na dobrim lokacijama ponovo je iznad 95%. U Meksiku, vodeći operateri tržnih centara poput Fibra Uno (REIT) navode da je prodaja zakupaca na istim lokacijama porasla za visok jednocifren procenat na godišnjem nivou. Ipak, rast e-trgovine (MercadoLibre, Amazon) počinje da ograničava širenje maloprodaje – trgovci su oprezniji sa otvaranjem novih prodavnica i fokusiraju se na omni-kanalne strategije. Stopa nepopunjenosti maloprodajnog prostora u glavnim tržnim centrima je niska, ali stariji tržni centri u sekundarnim gradovima imaju više praznih lokala. Dodatno, visoke kamatne stope čine refinansiranje dugova tržnih centara skupim, što smanjuje isplate nekih maloprodajnih REIT-ova.
Industrija i logistika: Industrijski sektor nekretnina je najatraktivniji segment u Latinskoj Americi, posebno u Meksiku i Brazilu. Logistički centri u Meksiku blizu granice sa SAD (Tijuana, Monterrey) i oko Mexico City-ja imaju izuzetno nisku stopu nepopunjenosti (<3%). Trend blizine SAD je stvaran – kompanije iznajmljuju velike magacine i proizvodne pogone kako bi skratile lance snabdevanja. Kao rezultat, zakupnine za industrijske prostore na severu Meksika porasle su za oko 15% u protekloj godini, a nova izgradnja ne može da isprati potražnju. Američki i kanadski investitori ulažu sredstva u meksičke industrijske parkove; na primer, kanadski penzioni fond je nedavno sklopio partnerstvo sa lokalnim developerom za proširenje industrijskog portfolija vrednog 800 miliona dolara. Brazil takođe ima snažno tržište skladišta, podstaknuto e-trgovinom (MercadoLibre je izgradio ogromne centre za ispunjenje porudžbina blizu São Paula) i poboljšanjima infrastrukture. Industrijski izveštaj navodi da su industrijske prodaje u Brazilu premašile 33 milijarde dolara u prvoj polovini 2025. godine credaily.com, što odražava i transakcije i razvojne aktivnosti. Jedinstven izazov: visoke kamatne stope u Brazilu znače da su mnogi industrijski poslovi strukturirani kao zajednička ulaganja ili koriste kreativno finansiranje kako bi se postigla isplativost. Druge zemlje poput Čilea i Kolumbije imaju manji, ali rastući logistički sektor, jer trgovci i 3PL (pružaoci logistike treće strane) modernizuju lance snabdevanja.
Perspektiva investitora: Interesovanje stranih investitora za nekretnine u Latinskoj Americi je oslabilo poslednjih godina zbog političkih neizvesnosti i valutnih rizika. Ali postoje znaci oživljavanja. Centralna banka Brazila sada smanjuje kamatne stope (očekuje se pad na 12,75% do decembra), što bi moglo „otvoriti vrata za više ulaganja u nekretnine“, prema analitičaru CIBC-a canadianmortgagetrends.com. Neki globalni investitori vide priliku na brazilskom slabom tržištu – na primer, privatni investicioni fond Brookfield kupuje magacine i data centre u Brazilu, a upravo ove nedelje najavio je planove za ulaganje u brazilski fond za kreditiranje nekretnina kako bi iskoristio visoke prinose. U Meksiku, stabilan pezo i blizina SAD čine ga privlačnim; nekoliko američkih industrijskih developera (Prologis, Advance) širi svoje portfolije u Meksiku kako bi ispratili talas „nearshoringa“. Na domaćem tržištu, meksički Fibras (REITs) ponovo prikupljaju kapital, što je ranije bilo zamrlo. Jedan značajan razvoj: nova stambena Fibra je u pripremi u Meksiku kako bi obezbedila iznajmljivanje stanova u većem obimu, što ukazuje na sazrevanje sektora.
Citati regionalnih stručnjaka oslikavaju oprezni optimizam. „Moramo da prestanemo da pravimo bajku od naslova – zagrebite malo i sve pukotine su tu,“ rekao je Pankaj Kapoor o indijskom tržištu reuters.com, ali taj osećaj važi i za Latinsku Ameriku: jaka potražnja prikriva osnovne probleme kao što su pristupačnost i finansiranje. Još jedan pogled iz Brazila: „Neizvesnost se nastavlja dok se približava četvrti kvartal,“ navodi se na međunarodnom forumu Nacionalnog udruženja graditelja kuća, uz napomenu da će globalni faktori i lokalna politika odrediti da li tržište nekretnina Latinske Amerike zaista može da se oporavi ili će samo stagnirati kitchenbathdesign.com. Početkom septembra 2025. Latinska Amerika se nalazi na raskrsnici: postavljaju se temelji za oporavak (smanjenje kamata, reforme, nearshoring), ali to još nije vidljivo u širokom rastu tržišta nekretnina. Svi akteri će pažljivo pratiti poteze centralnih banaka, vladine stambene inicijative i globalne ekonomske trendove do kraja godine.
Afrika
Stambeno i pristupačno stanovanje
Nedostatak stambenog prostora i urbani rast: Priča o nekretninama u Africi je obeležena ogromnim deficitom stambenog prostora usred brze urbanizacije. Stanovništvo kontinenta, koje sada broji oko 1,4 milijarde, najbrže raste u gradovima, što stvara ogroman pritisak na stambeni sektor. Do 2025. godine, procenjuje se da će vrednost tržišta nekretnina u Africi iznositi 17,64 biliona dolara, pri čemu stambene nekretnine čine čak 14,87 biliona dolara od toga businessamlive.com. Ipak, ponuda je daleko manja od potreba. Neformalna naselja se šire oko gradova poput Lagosa, Najrobija i Johanesburga, što ukazuje na nedostatak formalnog, pristupačnog stanovanja. Samo Nigerija ima procijenjeni zaostatak od 28 miliona stambenih jedinica businessamlive.com, a zemlje poput Kenije (oko 2 miliona jedinica manjka), Angole (oko 2 miliona) i Južnoafričke Republike (oko 2,2 miliona uprkos državnim programima stanovanja) suočavaju se sa ogromnim nedostacima businessamlive.com. Bez intervencije velikih razmera, ovi deficiti rastu svake godine jer rast stanovništva nadmašuje izgradnju. Vlade i privatni sektor pokušavaju različite strategije. Nigerija je zabeležila napore za izgradnju jeftinih stanova kroz javno-privatna partnerstva, ali visoke kamatne stope (trenutno oko 18% referentne stope) i skupi troškovi izgradnje ograničili su napredak. Housing News iz Nigerije je 4. septembra istakao ljudski uticaj: „Stanari stenju dok cene zakupa rastu“ u državi Ekiti, što je čest scenario i u velikim gradovima i u manjim mestima gde potražnja prevazilazi ponudu. U Južnoafričkoj Republici, nasuprot tome, relativno razvijeno tržište hipotekarnih kredita i državni RDP programi stanovanja (subvencionisane kuće) donekle su poboljšali situaciju – Južnoafrička Republika zapravo prednjači na kontinentu po merilima pristupačnosti stanovanja (odnos cene i prihoda oko 3,1) businessamlive.com. Ipak, čak i tamo, porodice sa nižim prihodima često godinama čekaju na državne stanove ili pribegavaju neformalnim naseljima.
Politika i inovacije: Mnoge afričke vlade proglašavaju stanovanje prioritetom i pojavljuju se nove politike. Predsednik Kenije nedavno je najavio ambiciozan Program pristupačnog stanovanja sa ciljem izgradnje 250.000 jedinica godišnje, uključujući podsticaje za investitore i kontroverznu taksu za stanovanje (porez) na formalno zaposlene radi finansiranja izgradnje. Iako su ovakvi planovi plemeniti po nameri, suočavaju se sa izazovima u finansiranju i realizaciji. Istražuju se inovativni pristupi: od kompanija za reotkup hipotekarnih kredita (kao što je NMRC iz Nigerije, koja obezbeđuje likvidnost bankama za odobravanje više stambenih kredita) do alternativnih građevinskih tehnologija. Neki startapi koriste montažne modularne jedinice ili 3D štampu za smanjenje troškova gradnje, dok se drugi fokusiraju na mikro-hipoteke kako bi proširili kreditiranje neformalno zaposlenih. U Lagosu je državna vlada pokrenula e-portal za upravljanje zemljištem radi pojednostavljenja registracije vlasništva businessamlive.com, nadajući se da će time osloboditi zemljište za razvoj i smanjiti prevaru. U međuvremenu, međunarodni akteri su takođe uključeni – UN i Svetska banka imaju nekoliko inicijativa za finansiranje pristupačnog stanovanja u Zapadnoj i Istočnoj Africi. Takođe raste interesovanje za zelenu gradnju radi poboljšanja održivosti stanovanja, s obzirom na česte nestašice struje i vode. Na primer, Ruanda promoviše ekološke cigle i solarnu energiju u novim stambenim naseljima.
Tržište iznajmljivanja i investicije dijaspore: U mnogim afričkim gradovima, iznajmljivanje je uobičajeno, jer je penetracija hipotekarnih kredita izuzetno niska (često manje od 5% stambenog fonda). Kirije u velikim gradovima poput Akra, Lagos, Najrobi rastu, opterećujući srednju klasu i domaćinstva sa niskim prihodima. Nije neuobičajeno da porodice troše znatno više od 30-40% prihoda na kiriju. Neke vlade uvode ili razmatraju kontrolu kirija – Gana je raspravljala o zakonu za ograničavanje godišnjih povećanja i obezbeđivanje dužih ugovora o zakupu. Investicije dijaspore su značajan faktor na nekim tržištima: Afrikanci u inostranstvu godišnje šalju milijarde u doznakama, od čega deo odlazi na izgradnju ili kupovinu kuća u domovini. Ovaj izvor kapitala je podržao mnogo stambene izgradnje (na primer, investicije somalijske dijaspore podstiču tržište nekretnina u Mogadišu, a nigerijska dijaspora je aktivan kupac u Abudži i Lagosu). Ipak, projekti koje pokreće dijaspora ponekad su usmereni ka luksuznijim nekretninama, jer ti investitori preferiraju opipljivu, prestižnu imovinu (kao što su luksuzni apartmani), što ne rešava direktno problem pristupačnosti.
Komercijalni sektor i infrastruktura
Kancelarijski i maloprodajni prostori: Komercijalni nekretninski sektor Afrike značajno se razlikuje po regionima. Ključni centri kao što su Nairobi, Johanesburg, Lagos, Kairo beleže izgradnju modernih poslovnih zgrada i tržnih centara u poslednjoj deceniji, iako su ekonomski usponi i padovi doveli do visokog nivoa nepopunjenosti u nekim slučajevima. Nairobi ostaje centar usluga Istočne Afrike – potražnja za kancelarijskim prostorom je umerena od strane multinacionalnih kompanija i nevladinih organizacija, ali prevelika ponuda novih zgrada u oblastima poput Upper Hill-a održava nepopunjenost kancelarija na oko 20%. Johanesburg ima najrazvijenije tržište kancelarijskog prostora u Africi, ali i ovde je nepopunjenost visoka (~18%) jer kompanije smanjuju prostor zbog slabe ekonomije; Sandton (finansijska četvrt) i dalje ima najskuplje zakupnine, ali se starije zgrade u centru Johanesburga pretvaraju u stambene ili ostaju prazne. Lagos ima ograničen i skup kancelarijski prostor – kancelarije najvišeg standarda u Ikoyi i Victoria Island-u imaju nisku nepopunjenost i zakupnine uporedive sa srednjim evropskim gradovima, zahvaljujući potražnji iz naftne industrije i fintech sektora, dok u manje sigurnim oblastima gotovo da nema formalnog razvoja kancelarijskog prostora. Kada je reč o maloprodaji, afrički tržni centri imaju pomešane rezultate. Tržište maloprodajnih nekretnina u Južnoj Africi (najveće na kontinentu) je relativno zrelo, sa velikim REIT-ovima koji poseduju tržne centre. Pritisak na potrošnju i nestanci struje negativno utiču na posećenost tržnih centara, ali je ukupna nepopunjenost u tržnim centrima u Južnoj Africi i dalje niska (~5%) i prodaja u maloprodaji se postepeno poboljšava. U drugim delovima Afrike, novi tržni centri često imaju problema nakon početnog entuzijazma, što se vidi po polupraznim tržnim centrima u Gani i Nigeriji. Trgovci često navode visoke zakupnine i konkurenciju sa neformalnim tržištima kao izazove. Ipak, kultura kupovine raste i gradovi poput Akra i Abidžan imaju nove projekte tržnih centara u izgradnji.
Industrijski i logistički prostori: Industrijske nekretnine u Africi predstavljaju novu priliku kako proizvodnja i trgovina polako rastu. Zemlje poput Etiopije, Maroka, Egipta ostvarile su napredak u privlačenju proizvodnje (npr. tekstil u Etiopiji, automobilska industrija u Maroku), što podstiče potražnju za fabrikama i skladištima. Maroko je posebno izgradio velike slobodne zone (npr. luka i logistička zona Tanger Med) gde je popunjenost visoka i širenje u toku – postaje kapija između Evrope i Afrike. Nigerija i Kenija beleže rast logistike zahvaljujući e-trgovini (npr. Jumia) i potrebama distribucije u maloprodaji. Ipak, logistiku usporavaju infrastrukturni nedostaci. Pozitivan signal: Afrički kontinentalni sporazum o slobodnoj trgovini (AfCFTA), koji ima za cilj povećanje trgovine unutar Afrike, podstiče neka ulaganja u logističke centre i skladišta na granicama u očekivanju budućeg rasta trgovine. Na primer, veliki logistički park je u izgradnji u Gani za potrebe Zapadne Afrike. Data centri su još jedna rastuća klasa imovine, sa novim objektima u Južnoj Africi, Keniji i Nigeriji kako raste upotreba interneta; globalni operateri poput Equinix i Teraco ulažu stotine miliona dolara u kapacitete data centara u Africi.
Institucionalna ulaganja i citati: Istorijski gledano, Afrika je privlačila ograničena institucionalna ulaganja u nekretnine zbog percipiranih rizika, ali to se polako menja. Afrički penzioni fondovi, posebno u Južnoj Africi, Namibiji i Bocvani, već dugo ulažu u nekretnine (uglavnom na domaćem tržištu). Sada, panafrički fondovi za nekretnine prikupljaju kapital za ulaganje u više zemalja, često se fokusirajući na niše poput skladištenja ili pristupačnog stanovanja. Forum (Africa Property Investment Summit, koji se održava kasnije u septembru u Kejptaunu propertywheel.co.za) ima za cilj da prikaže kako lokalni penzioni fondovi mogu podstaći rast sektora nekretnina africabusiness.com. „Afrički penzioni fondovi [su] ključni pokretači rasta ulaganja u nekretnine,” navodi se u izveštaju Africa Business africabusiness.com, ističući sve veće angažovanje institucionalnog kapitala.
Ipak, strani investitori ostaju oprezni nakon nekoliko zapaženih razočaranja (npr. talas ulaganja u tržne centre u Nigeriji tokom 2000-ih koji nije ispunio očekivanja). Volatilnost valuta je veliki rizik – oštro slabljenje ganskog cedija prošle godine, na primer, značajno je umanjilo vrednost nekretnina u dolarima i uplašilo investitore.
Lokalni stručnjaci za nekretnine naglašavaju održivost i dugoročnu potrebu. Kako je napisao Business Day Live, „Ponovno osmišljavanje afričkih tržišta nekretnina za održivu budućnost” je ključno, uz zagovaranje inovacija i regulatornih reformi businessamlive.com businessamlive.com. Mnogi vide ogroman potencijal: kontinent sa 1,4 milijarde ljudi, brzo modernizujućim ekonomijama i mladom demografijom mogao bi biti rudnik zlata za nekretnine ako se izazovi reše. Izgledi za Afriku stoga zavise od ekonomske stabilnosti i reformi. Ako se inflacija obuzda (afrička inflacija u proseku iznosi oko 12%, ali značajno varira), i ako vlade nastave da ulažu u infrastrukturu i stanovanje, sektor nekretnina bi mogao rasti 5-6% godišnje u narednoj deceniji. Već sada, projekcije ukazuju na godišnju stopu rasta od oko 5,6% za afričke nekretnine do 2029. godine, sa dostizanjem tržišnog obima od 21,9 biliona dolara businessamlive.com. Potreba postoji; novac i upravljanje treba da je prate.
Da završimo u ljudskom tonu: Afrikanci širom kontinenta žele bolje životne uslove. Bilo da je reč o radnici u tehnološkom sektoru iz Najrobija koja se nada da će kupiti svoj prvi stan, ili porodici iz Lagosa koja traži olakšanje od previsokih kirija, razvoj nekretnina (ili njegov nedostatak) ima direktan uticaj na kvalitet života. Vlade sve više prepoznaju da rešavanje pitanja stanovanja i infrastrukture nije samo socijalna politika, već ključ za otključavanje ekonomskog potencijala. Kao što smo videli u vestima od 4–5. septembra 2025, od promena kamatnih stopa na hipotekarne kredite u SAD, do anketa o nekretninama u Kini i procvata u Dubaiju, nekretnine su centralna tema u priči o globalnoj ekonomiji – a Afrika je spremna da bude glavno poglavlje te priče u godinama koje dolaze.
Izvori: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Indija anketa) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazil) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
