Globalni rolerkoster nekretnina: Neverovatni potezi tržišta u oktobru 2025. otkriveni

• Svetska tržišta se oporavljaju: Nakon tri godine stagnacije, „globalna tržišta nekretnina pokazuju oprezne znake oporavka jer snižavanje kamatnih stopa vraća deo uslova iz perioda procvata“ bloomberg.com. Glavni podaci sa konferencija i indeksi (LightBox) potvrđuju skok krajem trećeg kvartala: LightBox-ov indeks aktivnosti na tržištu komercijalnih nekretnina u SAD skočio je na 116,8 u septembru (najviši nivo u 2025. godini), sa 104,4 u avgustu, dok je broj oglasa za nekretnine porastao za 25% na mesečnom nivou prnewswire.com prnewswire.com. LightBox izveštava o ~$26 milijardi zaključenih komercijalnih poslova u SAD u septembru (najprometniji mesec 2025. godine), sa velikim transakcijama (+17–26%) koje su naglo porasle prnewswire.com. Investitori navode da je blago smanjenje kamatne stope od strane Fed-a (25 baznih poena 17. septembra) i „poboljšana jasnoća u vezi sa stopama“ doprinelo ovom porastu prnewswire.com federalreserve.gov.
• Američko stambeno tržište i dalje usporeno: Kamatne stope na stambene kredite na 30 godina zadržale su se oko 6,3% početkom oktobra realestatenews.com. Broj novih oglasa za prodaju kuća zabeležio je blagi porast (+2–3% na godišnjem nivou) realestatenews.com, ali potražnja kupaca i dalje je slaba: broj ugovorenih prodaja pao je za oko 1% na godišnjem nivou realestatenews.com. Prijave za hipotekarne kredite opale su krajem septembra, a prodavci često spuštaju cene (jedan oglas u San Antoniju prodat je za $15k ispod tražene cene uz dodatne uređaje realestatenews.com). Delimično zatvaranje američke vlade (oktobar 2025) odložilo je ekonomske izveštaje, pa čak i osiguranje od poplava za mnoge kuće, što dodatno hladi aktivnosti realestatenews.com realestatenews.com. Ekonomisti ističu da današnji “zastoj” kamatnih stopa (i rastuća neizvesnost) drže kupce po strani realestatenews.com. Analitičari (JP Morgan, itd.) očekuju da će rast cena kuća u SAD ostati veoma nizak (oko 2–3% u 2025) ako stope ostanu visoke.
• Kanada – usporavanje tempa: Banka Kanade smanjila je svoju referentnu kamatnu stopu na 2,50% 17. septembra bankofcanada.ca (nakon niza globalnih smanjenja stopa). Uprkos trgovinskim izazovima, aktivnost na kanadskom tržištu nekretnina bila je relativno otporna: BDP je pao za 1,5% u drugom kvartalu (carine i izvoz), ali “potrošnja i stambena aktivnost su obe rasle zdravim tempom” bankofcanada.ca. Analitičari kažu da se cene kuća u Kanadi izravnavaju, ali ih i dalje podržavaju rast stanovništva i još uvek visoke kirije; dodatna smanjenja kamatnih stopa mogu uslediti krajem 2025. ako inflacija oslabi.
• Kina – nastavak hlađenja, ublažavanje politika: Pad kineskog stambenog tržišta se nastavlja, iako se pad cena postepeno usporava. Rojtersova anketa iz septembra pokazala je da bi cene stanova u 2025. mogle pasti za oko 3,8% (bolje nego prethodnih 4,8%) reuters.com. Zapravo, cene novih stanova usporavaju pad (godišnji pad oko 2,8% u julu naspram 3,2% u junu) reuters.com. Analitičari iz ING-a i S&P-a upozoravaju, međutim, da osnovni problemi ostaju (visok dug domaćinstava, višak ponude u manjim gradovima) reuters.com reuters.com. Fič naglašava da „strukturni izazovi“ i dalje postoje – demografija, niska pristupačnost i višak neprodatih nekretnina mogli bi da ometaju potpuni oporavak reuters.com. Kao odgovor, Peking i veći gradovi nastavljaju sa ublažavanjem ograničenja: na primer, Peking je u avgustu ukinuo ograničenja kupovine za kvalifikovane porodice van svog Petog prstena globaltimes.cn, a Šangaj je u septembru ukinuo ograničenja za kupovinu novih ili polovnih stanova van svog Spoljnog prstena globalneighbours.org. Ovi potezi imaju za cilj da ponovo privuku kupce, posebno u predgrađima sa viškom ponude. Ipak, većina analitičara očekuje da će kinesko tržište ostati slabo barem do druge polovine 2026, sa samo umerenim rastom do 2027. čak i uz agresivnu podršku politika.
• Evropa – pomešani signali, ali rast cena: Većina tržišta EU zabeležila je dalji rast cena u trećem kvartalu. Podaci Eurostata pokazuju da su cene nekretnina u EU porasle za oko 5,4% na godišnjem nivou u drugom kvartalu 2025. godine euronews.com, pri čemu su neke zemlje zabeležile dvocifreni rast (Portugal +17,1%, Bugarska +15,5%, Mađarska +15,1%) euronews.com. Nasuprot tome, velika tržišta su rasla umerenije (Nemačka +3,2%, Italija +3,9%). Zabrinutost zbog pristupačnosti je prisutna, ali rast kirija i nedostatak ponude i dalje podržavaju vrednosti. Troškovi finansiranja ostaju visoki u Evropi – ECB je zadržala kamatne stope na 4,5% do sredine oktobra – ali većina kupaca je zaključala niske kamatne stope nakon krize ili pronašla alternativno finansiranje. Na komercijalnoj strani, aktivnosti su oprezne: logistička i kancelarijska tržišta beleže selektivna ulaganja (npr. Blackstone-ova industrijska akvizicija u Francuskoj od 2,3 milijarde evra), ali investitori su oprezni zbog uporne inflacije i strožijih uslova kreditiranja. Regulatorne promene se naziru (ciljevi EU za zelene zgrade, reforme zakupa u Velikoj Britaniji itd.), ali u oktobru je fokus ostao na podacima: PMI pokazatelji su ukazivali na umereni rast, a analitičari nekretnina (Savills, Oxford Economics) predviđaju da će obim investicija u evropske nekretnine ostati „uglavnom otporan“ do 2025. godine creherald.com, iako neujednačen u različitim sektorima.
• Bliski istok – rekordna aktivnost u UAE: Tržišta Zaliva cvetaju. U Dubaiju, treći kvartal 2025. bio je istorijski: oko 59.228 transakcija nekretninama u ukupnoj vrednosti od 170,7 milijardi AED (~46,5 milijardi dolara) tradearabia.com – rast od oko 20% na godišnjem nivou – što je poguralo prodaju od januara do septembra na oko 498,8 milijardi AED (136 milijardi dolara) tradearabia.com. Prodaja stanova je predvodila rast (+25,9% u Q3), komercijalne transakcije su skočile za +41,9%, a čak i prodaja parcela +25,7% tradearabia.com. Posebno, srednja cena/kvadratni stopa je porasla za oko 11% na godišnjem nivou, što odražava snažnu potražnju (podstaknutu stranim kupcima i investicijama vezanim za vize). Firas Al Msaddi (direktor fäm Properties) komentariše da „snaga tržišta Dubaija … naglašava njegovu privlačnost za lokalne, regionalne i globalne investitore“ tradearabia.com. Ajman, manji sused Dubaija, takođe je zabeležio bum u trećem kvartalu: 5.048 transakcija u ukupnoj vrednosti od 8,12 milijardi AED (≈2,21 milijarde dolara) – rast od 47% na godišnjem nivou tradearabia.com. Zvaničnici to pripisuju „podržavajućem i stimulativnom okruženju“ (niži troškovi, novi projekti) koji privlače investitore tradearabia.com.
• Trends u Saudijskoj Arabiji i GCC: Saudijska Arabija tiho otvara svoje tržište nekretnina: strancima je sada dozvoljeno da budu vlasnici nekretnina u mnogim zonama, a „premium vize“ su vezane za ulaganje u nekretnine. Analitičari primećuju da je tržište stanova u Rijadu pokretano velikom populacijom stranaca (13 miliona ljudi) i mega-projektima (NEOM, razvoj Crvenog mora). Prinosi od iznajmljivanja u Rijadu (~9%) su među najvišima u regionu, što privlači kapital ainvest.com ainvest.com. Prognoze JLL-a i AInvest-a ukazuju da bi saudijsko tržište stanova moglo rasti ~8–10% godišnje tokom naredne decenije kako se projekti iz Vision 2030 realizuju ainvest.com. GCC susedi takođe prilagođavaju svoje politike: „Zlatna viza“ UAE ostaje popularna, a luksuzni segment u Kataru je stabilan (iako je strano vlasništvo i dalje ograničeno). Generalno, tržište nekretnina na Bliskom istoku je u usponu – podstaknuto stranim investicijama, turističkim događajima (Expo 2025 Dubai, itd.) i državnim podsticajima – iako investitori pomno prate cene nafte i globalnu likvidnost.
• Afrika – selektivna snaga: Afričko tržište nekretnina je više šarenoliko. Kenija je zabeležila značajnu komercijalnu transakciju: Komisija za konkurenciju je odobrila Batian Property Fund (GenAfrica-backed) da preuzme Riverside Towers (“The Cube”) u Najrobiju – premium poslovnu zgradu kenyanwallstreet.com. Ovo daje Batian-u oko 8% tržišta poslovnog prostora u Najrobiju, što naglašava rastuće interesovanje institucija za komercijalne nekretnine u Istočnoj Africi. U Južnoj Africi, tržište stambenih nekretnina se oporavlja: Pam Golding Property indeks je izvestio o nacionalnoj inflaciji cena kuća od 4,2% u avgustu 2025. godine dailyinvestor.com. Direktor Endrju Golding ističe zdravu potražnju od strane kupaca koji prvi put kupuju i olakšavanje hipotekarnog finansiranja. Uprkos visokoj nezaposlenosti, nedavna pauza u povećanju kamatnih stopa u Južnoj Africi (jul 2025) i niža inflacija učinili su hipotekarne kredite pristupačnijim dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Ostala afrička tržišta su različita: Nigerija i Egipat su i dalje opterećeni nestabilnošću valuta, dok projektno finansiranje raste u sigurnim zonama kao što su Maroko i Ruanda. Generalno, bum nekretnina u Africi pokreću urbanizacija i strani kapital, ali ga takođe ograničavaju makroekonomski izazovi (inflacija, politički rizik).
• Latinska Amerika – visoke kamatne stope i neizvesnost: Uopšteno, tržišta Latinske Amerike ostaju pod pritiskom. Centralna banka Brazila zadržala je svoju Selic stopu na 20-godišnjem maksimumu od 15% amimarinternational.com. Ovo je veliki teret za nekretnine: brazilske državne obveznice sada donose prinos od oko 13–14%, što čini nekretnine manje privlačnim. Zapravo, komercijalne rente su porasle (~+8,5% na godišnjem nivou), ali troškovi finansiranja su previsoki – mnogi investitori pauziraju projekte uprkos snažnom rastu zakupa amimarinternational.com. Tržište nekretnina u Meksiku je bilo podstaknuto potražnjom zbog premeštanja proizvodnje, ali su nedavne trgovinske tenzije sa SAD (pretnja carinama od 25%) “pauzirale – ali nisu otkazale” mnoge projekte amimarinternational.com. Analitičari iz FMIIMAR navode da industrijski bum nekretnina u Meksiku nailazi na zamrzavanje finansiranja usled neizvesnosti amimarinternational.com. U drugim delovima, tržišta Latinske Amerike (Argentina, Kolumbija, Čile) pate od visoke inflacije i valutnog rizika. Sa pozitivne strane, turistička obalska tržišta u Latinskoj Americi (npr. karipski deo Meksika, Kostarika) i dalje beleže džepove rasta i strane investicije.
• Ekonomska i politička pozadina: Globalno, inflacija i kamatne stope dominiraju. Američki Fed je smanjio kamatne stope za 25 baznih poena na 4,00–4,25% u septembru federalreserve.gov, a većina analitičara očekuje bar još jedno smanjenje do sredine 2026. Inflacija u evrozoni ostaje iznad cilja (~4–5%), pa je ECB napravila pauzu (depozitna stopa ~2%) do kraja 2025. Kineska PBOC i lokalne banke smanjuju kamate na hipotekarne kredite i obavezne rezerve kako bi pokušale da stabilizuju tržište nekretnina. Na fiskalnom planu, mnoge vlade prilagođavaju politike stanovanja: kineske vlasti na centralnom i lokalnom nivou nastavljaju sa relaksacijom pravila za kupovinu i hipotekarne kredite globaltimes.cn globalneighbours.org; američki Kongres je u oktobru ponovo otvorio program osiguranja od poplava (odmrzavajući oko 1.400 zaustavljenih ugovora dnevno realestatenews.com); a regulatori UAE/Saudijske Arabije nastavljaju sa reformama pogodnim za investitore (npr. strano vlasništvo, vizne olakšice). U Evropi se postepeno uvode nova pravila održivosti za zgrade (ESG standardi, „zeleni zakupi“) koja mogu uticati na vrednovanje nekretnina i nove projekte.
• Izgledi i mišljenja stručnjaka: Većina analitičara predviđa postepeno poboljšanje. LightBox-ov tim za podatke očekuje da će oporavak CRE-a nastaviti u četvrtom kvartalu i početkom 2026. ako kamatne stope padnu: „više povoljnih faktora… od smanjenja kamata do jačeg obima transakcija“ sada je prisutno prnewswire.com. Globalne istraživačke firme (Savills, JLL, Cushman) predviđaju stabilan do umeren rast na većini tržišta, pri čemu logističke/industrijske nekretnine uglavnom nadmašuju kancelarijski/maloprodajni sektor. Prema JPMorgan-u, američko tržište nekretnina može ostati „uglavnom zamrznuto“ u 2025. (rast samo ~3% ili manje). U Aziji, ekonomisti S&P i Fitch-a upozoravaju da će oporavak kineskog tržišta nekretnina biti spor bez kontinuirane podrške vlade reuters.com reuters.com. Nasuprot tome, analitičari sa Bliskog istoka su optimistični za UAE i Saudijsku Arabiju, navodeći mega-događaje (Expo, Svetsko prvenstvo) i poboljšanje transparentnosti. Kako ističe Pam Golding (direktorka SA nekretnina), „kupci prvi put se vraćaju“ na tržište kako troškovi finansiranja opadaju dailyinvestor.com, što sugeriše da se sentiment može brzo promeniti kada inflacija padne.

Sve u svemu, oktobar 2025. godine doneo je promene na tržištima nekretnina širom sveta. Visoke kamatne stope i geopolitičke neizvesnosti i dalje utiču na raspoloženje, ali oporavak aktivnosti – posebno na američkom CRE i stambenom tržištu Bliskog istoka – uliva nadu. Predstojeći meseci će pokazati da li će ovi “zeleni izdanci” prerasti u održivi oporavak ili su samo privremeno zatišje pre novih izazova bloomberg.com prnewswire.com.

Izvori: Autoritativna finansijska štampa, industrijska saopštenja i izveštaji stručnjaka (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily i dr.; saopštenja centralnih banaka; LightBox indeks nekretnina; Pam Golding; itd.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Svaka činjenica iznad je preuzeta iz ovih navedenih izvora.