Globalna previranja na tržištu nekretnina: rast profita, padovi i promene politika (30–31. avgust 2025)

• Severna Amerika: Stambeno tržište SAD stagnira zbog visokih kamatnih stopa – cene su porasle samo oko 2% na godišnjem nivou, što je ispod stope inflacije investopedia.com. Analitičari upozoravaju da se realna vrednost kućnog kapitala smanjuje, uz napomenu da je „američko stambeno bogatstvo… opalo u terminima prilagođenim za inflaciju” investopedia.com. Veliki investitori i dalje ulažu u nekretnine: Carlyle je prikupio rekordnih 9 milijardi dolara za ulaganje u stambene, industrijske i skladišne objekte, dok izbegava problematične kancelarije reuters.com reuters.com.
• Evropa: Tržište komercijalnih nekretnina i dalje je u „zombi zoni” usled najnižeg obima transakcija u poslednjoj deceniji reuters.com reuters.com. Odlazak investitora i nevoljnost prodavaca da snize cene zaustavili su svaki oporavak. „Imamo ‘zombi zonu’… nema oporavka, imovina je zarobljena, nema likvidnosti”, kaže direktor evropskog sektora nekretnina u PGIM-u reuters.com. Kancelarije i tržni centri su najviše pogođeni, dok stambeni najam i logistika i dalje privlače interesovanje.
• Azija: Kineski pad na tržištu nekretnina se produbljuje – investitori upozoravaju na pad prodaje i rastuće gubitke reuters.com reuters.com. Country Garden, nekada najveći kineski graditelj, isporučio je upola manje stanova nego prošle godine i očekuje gubitak od 18–21 milijardu jena u prvoj polovini godine reuters.com reuters.com. Šira ekonomija oseća posledice: potražnja za hipotekama je na najnižem nivou u poslednjih 20 godina jer domaćinstva izbegavaju nove kredite reuters.com. U drugim delovima Azije, japansko tržište nekretnina privlači globalne investitore – očekuju se nadmetanja za portfelj nekretnina Sapporo Holdings-a vredan 400 milijardi jena (2,7 milijardi dolara) reuters.com dok strani fondovi poput Bain i KKR traže povoljne prilike na tržištu sa niskim kamatama reuters.com.
• Latinska Amerika: Nakon oštrih povećanja kamatnih stopa, na vidiku je određeno olakšanje. Centralna banka Brazila signalizirala je da je referentna stopa od 15% – najviša u poslednje dve decenije – “restriktivnija nego što je potrebno”, nagoveštavajući ranije smanjenje reuters.com reuters.com. Čile i druge zemlje su već počele sa ublažavanjem politike, sa ciljem da ponovo podstaknu potražnju za nekretninama. U međuvremenu, industrijske nekretnine u Meksiku doživljavaju procvat zahvaljujući premeštanju proizvodnje: ulaganja u fabrike i skladišta naglo rastu kako kompanije sele pogone bliže SAD-u (uprkos zabrinutosti zbog američke trgovinske politike).
• Bliski istok: Priča o dva buma – korporativni profiti i građevinarstvo. Pomama za nekretninama u Dubaiju dovela je do toga da su profiti kompanije Emaar Properties porasli za 33% u prvoj polovini godine, dok premium projekti i reforme naklonjene investitorima privlače kupce iz celog sveta reuters.com reuters.com. Saudijska Arabija je pokrenula značajne stambene reforme: u avgustu je uvela novu “White Land” taksu do 10% godišnje na velike neizgrađene parcele kako bi suzbila špekulacije topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Sada je mnogo skuplje držati prazne placeve – promena koja „značajno povećava troškove vlasnicima da drže imovinu bez stavljanja u produktivnu upotrebu“, napominje Nils Vanhassel iz DLA Piper-a topluxuryproperty.com. Kraljevstvo je takođe odobrilo zakon koji će omogućiti strancima da kupuju kuće u Rijadu, Džedi i drugim zonama od 2026. godine, što je tektonska promena politike radi privlačenja investicija gfmag.com gfmag.com.
• Afrika: Visoke kamatne stope su ograničile rast nekretnina, ali se zamah okreće. Južna Afrika je upravo smanjila svoju repo stopu na 7,00% (osnovna kamatna stopa sada 10,5%) – najniža od 2022. godine privateproperty.co.za – nudeći skromno olakšanje za zajmoprimce. „Finansijski pritisak na domaćinstva će se blago smanjiti“, kaže Yael Geffen iz Sotheby’s Realty, iako upozorava da je Južna Afrika „na ivici ekonomske katastrofe“ sa rekordnom nezaposlenošću i porodicama koje troše 2/3 svojih prihoda na dugove privateproperty.co.za. Drugde, pan-afrička ulaganja se bude: Nigerijski Dangote Group najavio je planove za širenje na etiopsko tržište nekretnina (uz industrijski poduhvat od 2,5 milijarde dolara), što naglašava rastući tok intra-afričkog kapitala u nekretnine facebook.com.
• Okeanija: Australijsko tržište nekretnina se vratilo rastu – u svakom glavnom gradu cene su porasle tokom jula, a nacionalne vrednosti nekretnina su porasle za oko 1,8% za taj mesec cotality.com. Ograničena ponuda i snažna imigracija podstiču umereni oporavak, a analitičari predviđaju nastavak postepenog rasta usled očekivanja smanjenja kamatnih stopa propertyupdate.com.au. Novi Zeland, međutim, i dalje se oporavlja od pada: prosečne vrednosti nekretnina su 13% ispod svog vrhunca iz kasne 2021. godine qv.co.nz qv.co.nz, dok je u Wellington City-ju pad iznosi oko 27% u odnosu na vrh qv.co.nz. Iako se pad zaustavlja – vrednosti na nacionalnom nivou su nepromenjene u odnosu na prošlu godinu qv.co.nz – tržište na Novom Zelandu ostaje krhko. Agenti izveštavaju o „neujednačenom i krhkom” oporavku, jer prodavci u mnogim oblastima moraju da „prihvate tržišnu cenu” kako bi zaključili prodaju qv.co.nz.

Severna Amerika: Visoke kamate pogađaju tržište nekretnina

Hlađenje tržišta nekretnina: Američko tržište stambenih nekretnina suočava se sa uticajem visokih kamatnih stopa. Prosečna kamatna stopa na stambeni kredit na 30 godina ostaje oko 6,7%, što je najviše u više od dve decenije, što drastično smanjuje pristupačnost investopedia.com. Najnoviji podaci pokazuju da cene kuća rastu samo oko 1,9% godišnje (zaključno sa junom) – znatno ispod stope inflacije od 2,7% investopedia.com. U suštini, realna vrednost kuća opada po prvi put posle više godina. „Po prvi put posle više godina, cene kuća ne uspevaju da prate širu inflaciju… Američko bogatstvo u nekretninama zapravo je opalo u terminima prilagođenim za inflaciju“, primetio je Nikolas Godec iz S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Ovo predstavlja oštar preokret u odnosu na bum tokom pandemije, kada su dvocifreni godišnji rast cena bili uobičajeni.

Zalihe i potražnja: Za razliku od kupovne groznice iz 2021, današnje tržište je dobro snabdeveno. Nova gradnja je dovela do zaliha od 9,2 meseca novih kuća na prodaju – blizu istorijskog maksimuma investopedia.com – dok investitori završavaju projekte, ali kupci odustaju. Ponuda postojećih kuća takođe raste (zalihe za 4,6 meseci u odnosu na 4,0 prošle godine) investopedia.com. Ova rastuća ponuda, posebno u nekada popularnim Sun Belt tržištima, vrši pritisak na pad cena. Podaci Case-Shiller indeksa potvrđuju pad cena u nekim gradovima u ekspanziji: npr. Tampa je pala za 2,4% na godišnjem nivou, San Francisko za -2,0%, što odražava preveliku ponudu u tim regionima investopedia.com. Nasuprot tome, severoistok i srednji zapad ostaju relativno jaki – cene u Njujorku su +7% na godišnjem nivou, u Čikagu +6%, podstaknute manjom ponudom investopedia.com.

Izgledi i politika: Brzo povećanje kamatnih stopa od strane američkih Federalnih rezervi dovelo je do kolapsa aktivnosti na hipotekarnom tržištu – broj zahteva je nedavno dostigao najniži nivo u poslednjih 28 godina reuters.com – ali tržište nekretnina ipak nije doživelo potpuni krah. Cene na nacionalnom nivou su pale za manje od 3% u odnosu na vrhunac iz 2022. godine reuters.com, suprotno predviđanjima o većoj korekciji. Analitičari sada smatraju da je najgore prošlo: „izgleda da je najgori deo korekcije iza nas i ne očekujemo dalje dugotrajne padove“, kaže Endru Barel, glavni ekonomski stručnjak za nekretnine u Capital Economics reuters.com. Konsenzus je da će doći do stagnacije cena u 2024. godini, čak i ako Fed počne da smanjuje kamatne stope, jer bi svaki novi porast potražnje mogao biti izbalansiran većim brojem prodavaca koji se vraćaju na tržište reuters.com. Jedan od upornijih problema je pristupačnost za kupce koji prvi put kupuju – čak i ako cene nekretnina prestanu da rastu, kamatne stope na hipotekarne kredite od oko 7% znače da mesečne rate ostaju visoke. Oko polovine anketiranih stručnjaka za nekretnine smatra da će pristupačnost za kupce koji prvi put kupuju biti još lošija u narednoj godini, uprkos stagnaciji cena reuters.com.

Kanada i prekogranični tokovi: U Kanadi je u toku sličan period zahlađenja. Glavna tržišta poput Toronta i Vankuvera beleže sporiju prodaju i umerene padove cena jer kamatne stope od 5–6% opterećuju kupce. Ipak, Severna Amerika i dalje privlači globalni kapital za nekretnine. Posebno su investitori iz Latinske Amerike sve aktivniji na američkom tržištu: skoro polovina novih prodaja stanova u Majamiju ove godine otpada na kupce iz Latinske Amerike, koji američke nekretnine vide kao sigurno utočište usled političke i ekonomske neizvesnosti kod kuće miamiherald.com. Ova međunarodna potražnja pruža određenu snagu tržištu čak i dok domaći kupci odustaju.

Velike transakcije i REIT-ovi: Uprkos teškim uslovima, neke poznate transakcije i potezi na tržištu nekretnina dospeli su u žižu javnosti:

• Karajlov fond za nekretnine od 9 milijardi dolara: Džin privatnog kapitala Carlyle Group zatvorio je američki fond za nekretnine od 9 milijardi dolara – svoj najveći do sada reuters.com – što ukazuje da institucionalni investitori i dalje vide priliku u odabranim sektorima. “Investitori su uložili novac tokom “jednog od najtežih perioda za prikupljanje sredstava… u skorijoj istoriji,” rekao je Rob Staki, šef američkog sektora za nekretnine u Karajlu reuters.com. Fond namerno izbegava kancelarije, hotele i tržne centre, fokusirajući se umesto toga na stambene objekte, magacine i samouslužna skladišta gde se “osnovni pokazatelji poboljšavaju” reuters.com. Staki je napomenuo da nedostatak kupaca na današnjem tržištu zapravo daje prednost igračima sa dovoljno sredstava u pregovaranju o poslovima reuters.com.
• Oporavak REIT-a?: Američki fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT) imali su nestabilnu nedelju. Indeks FTSE Nareit All-REIT bio je nepromenjen tokom perioda 30–31. avgusta nakon što se letnji rast ohladio. Industrijski/logistički REIT-ovi i dalje beleže bolje rezultate zahvaljujući potražnji za e-trgovinom, dok su kancelarijski REIT-ovi i dalje duboko u “medveđem” teritoriju sa visokom prazninom i nadolazećim dospećima duga. U korporativnim vestima, Blackstone’s BREIT (ne-trgovani REIT) prijavio je nagli porast zahteva za otkup u avgustu dok maloprodajni investitori traže likvidnost, što je navelo fond da ponovo ograniči isplate – znak trajnog opreza investitora u sektoru komercijalnih nekretnina reuters.com.
• Značajne transakcije: Nije bilo mega-spajanja 30–31. avgusta, ali su se pojavili neki regionalni poslovi. U Njujorku, Brookfield je navodno ponovo pokrenuo pregovore o prodaji dela udela u poslovnoj zgradi One Manhattan West po velikom popustu, testirajući apetit investitora za vrhunske kancelarije. A u Silicijumskoj dolini, Google je završio prodaju i povratni zakup kancelarijskog kampusa za 300 miliona dolara privatnom investitoru – deo svoje tekuće konsolidacije nekretnina usled trendova hibridnog rada (izvori navode da Google ove godine prodaje nekretnine u vrednosti od oko 1,5 milijardi dolara radi smanjenja troškova).

Mišljenje stručnjaka: Ekonomisti su podeljeni oko putanje Severne Amerike. Optimisti ukazuju na solidan rast zaposlenosti u SAD i potisnutu potražnju milenijalaca koja bi mogla ponovo da pokrene tržište nekretnina ako kamatne stope makar malo padnu. Pesimisti tvrde da će „više za duže” kamatne stope održati nekretnine nedostupnim za mnoge, blago pritiskajući cene naniže u realnim iznosima. Najnovije istraživanje Bank of America pokazalo je da su američki potrošači najpesimističniji po pitanju nekretnina još od 2023, a većina očekuje da će cene stagnirati ili pasti jer visoki troškovi zaduživanja i ekonomska neizvesnost odvraćaju kupce reuters.com. Sudbina tržišta možda zavisi od sledećih poteza Federalnih rezervi – brži zaokret ka smanjenju kamatnih stopa u 2024. mogao bi izazvati blagi oporavak, dok bi svako zadržavanje hipotekarnih stopa iznad 7% i sledeće godine moglo dovesti do daljeg pada cena i aktivnosti u izgradnji.

Evropa: Zaglavljena u ‘Zombielandu’, ali postoje džepovi nade

Pad komercijalnih nekretnina: Tržišta nekretnina u Evropi, posebno komercijalni sektori, prolaze kroz produženi pad. Obim transakcija je pao na nivoe najniže u poslednjoj deceniji jer visoki troškovi finansiranja i ekonomska neizvesnost udaljavaju investitore. U prvom kvartalu 2025, prodaja komercijalnih nekretnina širom Evrope iznosila je samo 47,8 milijardi evra – manje od polovine nivoa sa početka 2022. godine reuters.com. Prekogranične investicije su presušile: u drugom kvartalu zabeležen je pad od 20% na godišnjem nivou u EMEA ulaznim investicijama u nekretnine, što je najgori april–jun u poslednjih deset godina prema podacima Knight Frank-a reuters.com. Potencijalni kupci traže velika sniženja, ali mnogi prodavci (često dobro kapitalizovani ili u režimu „produži i pretvaraj se” sa kreditorima) odbijaju da popuste sa cenom, što dovodi do zastoja.

Tržište ‘Zombielanda’: Raspoloženje je znatno drugačije nego početkom 2025. godine, kada su neki optimistično predviđali oporavak nakon pandemije. Umesto toga, „Imamo ‘zombieland’… nema oporavka, zarobljena imovina, nema povratka likvidnosti,” žali se Sebastiano Ferrante, šef evropskih nekretnina u PGIM reuters.com. On napominje da su čak i oportunistički investitori oprezni s obzirom na neizvesne izglede. Počinju da se pojavljuju znaci stresa: neke banke i fondovi počinju da prodaju ili restrukturiraju problematičnu imovinu umesto da beskonačno produžavaju kredite reuters.com. Na primer, kanadski Brookfield je pokušao da restrukturira obveznicu za svoju londonsku CityPoint kulu nakon što je povukao prodaju kada su ponude bile znatno ispod knjigovodstvene vrednosti reuters.com. A u Nemačkoj, čuveni neboder Trianon u Frankfurtu – čiji je vlasnik bankrotirao – stavljen je na prodaju od strane stečajnog upravnika, što je redak test otkrivanja cene na tom krhkom tržištu reuters.com.

Divergencija sektora: Bol nije ravnomerno raspoređena:

• Kancelarije i maloprodaja: Segmenti koji nisu u milosti, poput sekundarnih kancelarija i starih tržnih centara, praktično su nelikvidni – malo je kupaca koji bi ih uzeli čak i uz velike popuste reuters.com. Stope praznih kancelarija su na rekordnim ili blizu rekordnih nivoa u finansijskim centrima poput Frankfurta, Londona i Amsterdama, jer se hibridni rad zadržava. Maloprodajne nekretnine suočavaju se sa izazovima zbog e-trgovine i slabe potrošnje; mnogi sekundarni tržni centri su „zarobljena imovina” koja traži novu namenu.
• Stambeni i logistički sektor: Svetle tačke i dalje postoje u višeporodičnim stambenim objektima, gde evropska nestašica stanova održava visok interes investitora (što potvrđuju i nedavne transakcije u Nemačkoj i Holandiji za portfolije stanova za iznajmljivanje). Moderni logistički magacini takođe i dalje nalaze kupce zahvaljujući bumu e-trgovine, iako je i taj sektor zahladneo u odnosu na vrhunac iz 2021. godine. Kako Ferrante napominje, „logistika i hoteli [predstavljaju] prilike za kupovinu” čak i dok se druge kategorije muče reuters.com. Zaista, neki privatni investicioni fondovi tiho akumuliraju magacinsku imovinu u iščekivanju eventualnog oporavka potražnje.
• Hoteli: Sektor ugostiteljstva se oporavlja zahvaljujući povratku turizma. U najpopularnijim destinacijama (Pariz, Rim, Dubai) popunjenost hotela i cene soba su u porastu, što podstiče interesovanje za akvizicije luksuznih hotela. Ipak, rastuće kapitalizacione stope znače da su kupci i dalje oprezni, a neke planirane prodaje hotela su odložene.

Sentiment investitora i finansiranje: Sentiment investitora u Evropi je na najnižem nivou u više od godinu dana reuters.com, što odražava situaciju u SAD gde je poverenje takođe opalo 2025. godine. Prema INREV (Evropsko udruženje investitora u nelisteovane nekretninske fondove), indeks poverenja investitora za sredinu 2025. dostigao je višegodišnje minimume reuters.com. Glavni faktor su troškovi finansiranja: sa ECB kamatama na višegodišnjim maksimumima, prinosi na nekretnine još nisu dovoljno prilagođeni da bi privukli kupce. Mnogi poslovi jednostavno nisu isplativi kada kamate na dug mogu premašiti 5%, a prinosi na vrhunske kancelarije su i dalje samo oko 4% u gradovima poput Pariza ili Minhena. Dok se ovaj jaz u prinosima ne reši (bilo kroz niže kamatne stope ili niže cene imovine), aktivnost na tržištu može ostati slaba.

Politika i regulativa: Evropske vlade balansiraju između krize pristupačnosti stanovanja i finansijske stabilnosti:

• Kontrola rente i stambena politika: Nekoliko zemalja pokušava da obuzda rast kirija i poveća ponudu stanova. U Berlinu je ovog leta stupilo na snagu novo pravilo koje ograničava povećanje kirija, sa ciljem da olakša teret stanarima (iako kritičari tvrde da će to odvratiti investicije u novu gradnju). U Velikoj Britaniji se raspravlja o reformama zakona o iznajmljivanju i urbanističkim pravilima, jer pristupačnost stanovanja postaje politički problem pred izbore 2026. godine. U međuvremenu, EU se u celini suočava sa onim što je gradonačelnik Barselone nazvao „stambenom krizom [koja] je sada jednako velika pretnja za EU kao i Rusija”, što naglašava hitnost pronalaženja rešenja theguardian.com.
• Zeleni građevinski podsticaji: Pravila o održivosti takođe utiču na nekretnine. Predložena EU Direktiva o energetskoj efikasnosti mogla bi da natera vlasnike na skupe adaptacije neefikasnih starijih zgrada do 2030. godine, što vrši pritisak na vlasnike zastarelih kancelarija i stanova. Očekuje se da će ovo ubrzati zastarevanje ne-zelenih zgrada (faktor u problemu „zarobljenih sredstava”) i usmeriti investicije u renoviranja i zelene projekte.

Znaci života: Uprkos sumornoj slici, pojavili su se neki oportunistički potezi i pozitivni pokazatelji:

• Distresirane transakcije: Nekoliko hrabrih investitora traga za povoljnim prilikama. U Londonu su investicioni fondovi podneli ponude za nekoliko distresiranih kancelarijskih objekata uz popuste od 30–40% u odnosu na procene pre pandemije. U Švedskoj, koja je imala jedan od najizraženijih padova na tržištu nekretnina, domaće institucije su tiho počele da akumuliraju visokokvalitetne komercijalne nekretnine od prezaduženih vlasnika po povoljnim cenama. Ovi rani potezi mogli bi postaviti temelje za širi oporavak ukoliko se poboljša finansiranje.
• Prilagođavanja na tržištu: U delovima tržišta, oporavak je u toku. Cecile Retaureau iz Phoenix Group primećuje, „u nekim delovima tržišta oporavak je uveliko u toku… međutim, postoje neperspektivne nekretnine gde gotovo da nema likvidnosti i gde sledi još bola.” reuters.com Ovo sugeriše da dobro pozicionirane, „otporne na budućnost” nekretnine (na primer: vrhunske kancelarije sa visokim ESG ocenama, novi logistički centri, projekti pristupačnog stanovanja) pronalaze svoje dno, dok se starije i zadužene nekretnine i dalje muče.
• Izgledi za kamatne stope: Putanja kamatnih stopa biće ključna. Pošto inflacija u evrozoni konačno opada (nedavno nešto iznad 3%), mnogi očekuju da će Evropska centralna banka početi da smanjuje stope 2026. godine, ako ne i ranije. Svaki jasan signal o smanjenju kamata mogao bi biti prekretnica, smanjujući zahteve za prinosom i vraćajući kupce. Do tada, evropsko tržište nekretnina može ostati priča o dva tržišta – početni oporavak za najbolje nekretnine i nastavak pada za ostale.

Azija: Kriza u Kini, prilika za Japan

Kina – Kriza i podsticaji: Nekada moćan kineski sektor nekretnina i dalje se suočava sa nezapamćenim padom. Investitori u nekretnine su u problemima, prodaja novih stanova naglo opada, a poverenje kupaca je poljuljano. Country Garden, koji je prethodnih godina prodao više stanova nego bilo koji drugi investitor na svetu, upozorio je 22. avgusta na ogroman gubitak u prvoj polovini godine jer je isporuka stambenih projekata pala za 50% u odnosu na prošlu godinu reuters.com reuters.com. Kompanija je krajem 2023. godine bankrotirala po osnovu inostranih obveznica, a njene nevolje predstavljaju „krizu celog sektora” koja je već srušila gigante poput Evergrande-a reuters.com. Dok investitori zaustavljaju projekte i pokušavaju da restrukturiraju dugove, kupci stanova odustaju – preprodaja je presušila, a neki kupci odbijaju da plaćaju kredite za nedovršene stanove u znak protesta.

Peking odgovara nizom mera podrške kako bi zaustavio pad:

Krajem avgusta, kineski regulatori su smanjili zahteve za učešće na hipoteku u velikim gradovima. Za kupce koji prvi put kupuju nekretninu u velikim gradovima poput Pekinga i Šangaja, minimalno učešće je navodno smanjeno sa 30% na 20%, a za drugu nekretninu sa 60–70% na oko 30–40%. Cilj ovoga je podsticanje potražnje smanjenjem početnih troškova.
• Narodna banka Kine je smanjila ključne kamatne stope (godišnja referentna kamatna stopa na zajmove je smanjena ranije u avgustu) i naložila bankama da smanje postojeće kamatne stope na hipotekarne kredite za kvalifikovane zajmoprimce. Mnogi kineski vlasnici nekretnina koji su uzimali kredite sa kamatom većom od 5% tokom buma mogu očekivati da im se kamatne stope resetuju na niže, čime bi im se povećala raspoloživa sredstva i pristupačnost stanovanja.
• Gradovi ukidaju ranije mere za hlađenje tržišta: Nekoliko opština je ublažilo ograničenja za kupovinu nekretnina (na primer, dozvoljavajući nerezidentima da kupuju ili ukidanjem ograničenja za kupovinu više nekretnina). Megagrad Guangdžou je, prema izveštajima od 1. septembra, ukinuo sva ograničenja za kupovinu nekretnina. Drugi gradovi nude subvencije i poreske olakšice kupcima nekretnina.

Uprkos ovim naporima, podaci ostaju sumorni. Cene novih stanova padaju više od godinu dana; u julu su cene bile niže za 2,8% na godišnjem nivou, iako je pad usporio u odnosu na junskih 3,2% tradingeconomics.com. Investicije u nekretnine beleže dvocifreni pad. Možda najzabrinjavajuće, domaćinstva su nevoljna da se zadužuju – u julu je zabeležen prvi neto pad iznosa hipotekarnih kredita u bankama u poslednjih 20 godina reuters.com, što ukazuje na krizu poverenja. Kako je glavni ekonomista Pinpoint Asset Management-a, Živei Žang, primetio, „Ekonomski zamah Kine je usporio u trećem kvartalu zbog uporno slabe domaće tražnje i hlađenja tržišta nekretnina.” reuters.com Ako se pad tržišta nekretnina ne zaustavi, to ugrožava cilj Pekinga za rast BDP-a (~5% za 2025) ograničavanjem potrošnje potrošača (pošto je bogatstvo u nekretninama glavni pokretač kineske potrošnje) reuters.com reuters.com.

Širi azijsko-pacifički region: Van Kine, druga azijska tržišta nekretnina pokazuju mešovitu sliku:

• Japan – Vruća nekretnina: Japan se pojavljuje kao iznenađujuća investiciona žarišna tačka. Sa ultra niskim kamatnim stopama (Banka Japana je i dalje na negativnim/0% referentnim stopama) i ekonomijom koja se konačno oslobađa deflacije, globalni investitori masovno ulažu u japanske nekretnine. Jedan upečatljiv primer: Sapporo Holdings prodaje svoj biznis sa nekretninama (uključujući vredan portfelj pivara, kancelarija i hotela), a najmanje tri velike grupe pod stranom upravom pripremaju ponude od oko 400 milijardi jena (2,7 milijardi dolara) reuters.com. Američke firme privatnog kapitala Bain Capital i KKR predvode konzorcijume koji su zainteresovani za ovu imovinu reuters.com. Nekretnine su postale „popularna meta za investitore u Japanu kako zemlja izlazi iz deflacije i kamatne stope su niske” reuters.com. Osim ove transakcije, ukupna ulaganja u nekretnine u Japanu u 2025. su snažna – J-REITs (japanski REIT-ovi) beleže rast, a potražnja za stanovima za iznajmljivanje, logističkim centrima, pa čak i prigradskim maloprodajnim centrima raste. Jedino upozorenje: ako BOJ pooštri monetarnu politiku ili ako jen naglo oscilira, to bi moglo da umanji entuzijazam stranih investitora. Ali za sada, stabilne kapitalizacione stope i jeftino finansiranje čine Japan retkom idealnom prilikom na globalnom nivou.
• Indija – Reforme i rast: Tržište nekretnina u Indiji ima koristi od snažne ekonomije (BDP za drugi kvartal +7,8% hindustantimes.com) i vladinih reformi. Dana 30. avgusta, indijski ministar za stanovanje i urbane poslove, Hardeep Singh Puri, oštro je kritikovao sporo rešavanje zastalih stambenih projekata u okviru državnog sistema za stečaj (NCLT) i pozvao na hitne reforme hindustantimes.com hindustantimes.com. Govoreći na konvenciji o nekretninama, istakao je da ako odloženi projekat završi u NCLT-u, „sigurno je da nikada neće biti završen” hindustantimes.com – otvorena procena potrebe za potpunom promenom načina rešavanja insolventnosti investitora. Puri je pozvao investitore da smanje gotovinske transakcije („veliki problem” koji doprinosi crnom novcu u sektoru nekretnina) i da usklade prijavljene vrednosti nekretnina (cirkularne stope) sa tržišnom realnošću radi veće transparentnosti hindustantimes.com hindustantimes.com. Naglasio je da sektor nekretnina doprinosi sa 8–10% BDP-a Indije i postavio ambiciozan cilj da se to poveća na 18% do 2047. godine hindustantimes.com, ističući značaj ovog sektora. U međuvremenu, prodaja stanova u Indiji ostaje stabilna u 2025. godini, sa snažnom krajnjom potražnjom u velikim gradovima; međutim, rastući troškovi izgradnje i visoke kamatne stope (stambeni krediti ~9%) smanjuju profitne marže investitora. Centralna banka još nije smanjila kamatne stope u 2025. godini, ali niska inflacija bi uskoro mogla omogućiti popuštanje, što bi dodatno podržalo tržište nekretnina.
• Jugoistočna Azija: Glavni gradovi ASEAN-a kao što su Singapur, Bangkok i Džakarta imali su relativno mirna tržišta nekretnina tokom ovog vikenda. Singapur nastavlja da beleži hlađenje na tržištu stambenih nekretnina nakon što je vlada početkom 2025. značajno povećala porez na promet nekretnina za strance; cene su otprilike nepromenjene u odnosu na prethodni kvartal, a obim prodaje je slab. Indonezija privlači pažnju regionalnih investitora – pojavila se vest da su desetine fondova za nekretnine i investicije korišćene od strane kriminalnog sindikata (PCC) za pranje novca u Brazilu, što ističe potrebu za boljim nadzorom na tržištima u razvoju boz.substack.com. Sa pozitivnije strane, Vijetnam je najavio planove za olakšavanje kredita za investitore u nekretnine i produženje bankarskih zajmova, jer se njegov sektor nekretnina (posebno stanovi) suočava sa krizom likvidnosti.

Mišljenja stručnjaka: Ekonomisti upozoravaju da perspektiva Azije u velikoj meri zavisi od kretanja Kine. Ako se problemi na kineskom tržištu nekretnina pogoršaju, to bi moglo usporiti regionalni rast kroz smanjenu potražnju za sirovinama, mašinama i potrošačkom robom iz susednih zemalja. Već sada, kineski PMI u proizvodnji je u padu (49,4 u avgustu) reuters.com i ekonomisti su zabrinuti da „dugotrajni pad tržišta nekretnina i dalje sputava potrošnju” reuters.com. S druge strane, Džejms Mekgregor iz APAC Realty primećuje da bi tržišta nekretnina u Jugoistočnoj Aziji i Indiji mogla imati koristi ako investitori preusmere kapital iz Kine: „Globalni fondovi koji su se povukli iz Kine preusmeravaju deo kapitala na tržišta poput Indije, Vijetnama i Indonezije, gde su demografija i urbanizacija i dalje snažni.”

Ukratko, slika tržišta nekretnina u Aziji je podeljena: Kina ulaže sve napore da stabilizuje svoj stambeni sektor usred krize poverenja, Japan privlači strane investitore željne prinosa, a tržišta u razvoju u Aziji beleže stabilan rast, ali uz oprez zbog globalnih izazova. Predstojeći meseci će pokazati da li mere Kine mogu konačno da zaustave pad njenog tržišta nekretnina – što je ključni faktor ne samo za Aziju, već i za globalno raspoloženje na tržištu nekretnina.

Bliski istok: Usijana tržišta i reforme koje menjaju igru

Gulf bum gradovi: Najpoznatija tržišta nekretnina na Bliskom istoku su u velikom usponu, podstaknuta visokim prihodima od nafte, politikama koje podstiču rast i prilivom međunarodnih investitora. Nigde to nije očiglednije nego u Dubaiju, gde postpandemijski bum nekretnina ne jenjava. Najveći developer u Dubaiju, Emaar Properties, zabeležio je skok neto profita od 33% u prvoj polovini 2025. godine reuters.com zahvaljujući snažnoj prodaji luksuznih domova. Prodaja nekretnina od strane Emaara porasla je za 46% na godišnjem nivou na 46 milijardi AED u H1 reuters.com – zapanjujuća cifra – dok su talasi stranih kupaca (iz Evrope, Azije i Rusije) kupovali luksuzne vile i stanove. „Tržište nekretnina u Dubaiju je trenutno užareno,” navodi Reuters, a regulatorne promene i premium projekti privlače globalni kapital reuters.com. Zaista, potezi vlade – poput ponude dugoročnih „zlatnih” viza za velike kupovine nekretnina i ublažavanja ograničenja na luksuzne projekte – učvrstili su Dubai kao raj za investicije u nekretnine. Cene stambenih nekretnina u Dubaiju porasle su za oko 20% na godišnjem nivou, a čak se i dugo posustali segment stanova snažno oporavio. Groznica se proširila i na super-premium nekretnine (vile na Palmi itd.), od kojih su neke dostigle rekordne cene. Posmatrači tržišta upozoravaju na pristupačnost za stanovnike i potencijalno pregrevanje, ali za sada potražnja ne pokazuje znake usporavanja.

Saudijska Arabija – hrabre reforme: Ako je priča Dubaija rast vođen tržištem, Saudijska Arabija je primer transformacije odozgo nadole. Kraljevstvo sprovodi opsežne reforme kako bi modernizovalo i proširilo svoj sektor nekretnina kao deo inicijative prestolonaslednika Mohameda bin Salmana Vision 2030. Dve posebno istorijske promene predstavljene su 2025. godine:

• Zakon o stranom vlasništvu: U julu je Saudijska Arabija usvojila novi zakon „Vlasništvo i ulaganje u nekretnine od strane nesaudijaca“, koji stupa na snagu 1. januara 2026. godine gfmag.com. Ovo će dozvoliti stranim fizičkim i pravnim licima da kupuju i poseduju nekretnine u određenim zonama velikih gradova (Rijad, Džeda, Damam, itd.) gfmag.com. Time se ukidaju decenije stroge regulative koja je uglavnom zabranjivala nerezidentima izvan GCC-a da poseduju nekretnine u Saudijskoj Arabiji. Cilj je privući globalne investitore i stručnjake u saudijske mega-projekte – npr. grad NEOM vredan 500 milijardi dolara (sa avangardnom „The Line“), istorijsku obnovu Dirije u Rijadu, rizorte na Crvenom moru i još mnogo toga gfmag.com. Posmatrači ovaj potez porede sa reformama slobodnog vlasništva nad nekretninama u Dubaiju iz 2002. godine, koje su pokrenule talas stranih investicija gfmag.com. „Ovo predstavlja novi kanal za izlaganje rastućoj ekonomiji… međutim, tržište je još uvek u povoju sa regulatornim okvirom koji se razvija,“ napominje Osama Al Saifi iz Traze-a, upozoravajući da će ključna biti implementacija gfmag.com. Vlada priprema podzakonska akta (očekuju se u roku od 180 dana od usvajanja zakona) kako bi obezbedila „investitorima prijateljski“ početak gfmag.com. Ovo otvaranje tržišta predstavlja tektonsku promenu – do 2026. godine, globalne firme i fondovi za nekretnine moći će direktno da poseduju saudijske nekretnine, što je pre samo nekoliko godina bilo nezamislivo.
• Proširenje poreza na belu zemlju: Počevši od avgusta 2025. godine, saudijske vlasti su reformisale program poreza na belu zemlju – porez na neizgrađeno gradsko zemljište – kako bi agresivno podstakle razvoj. Prema novim pravilima, vlasnici velikih praznih parcela (≥5.000 m² u gradovima) suočavaju se sa godišnjim porezom od do 10% vrednosti zemljišta topluxuryproperty.com (prethodno je bilo samo 2,5%). Dodatno, nova godišnja taksa od 5–10% primenjivaće se na dugo prazne stambene zgrade topluxuryproperty.com. Ovo je hrabar pokušaj da se okonča gomilanje zemljišta i špekulacije koje su doprinele vrtoglavim cenama zemljišta. Na primer, u gradovima poput Rijada, nekoliko bogatih pojedinaca je istorijski držalo ogromne površine zemljišta neiskorišćenim; vlada je identifikovala preko 5.500 praznih parcela (411 miliona m²) u većim gradovima koje potpadaju pod novi porez topluxuryproperty.com. Preuređeni porez već podstiče akciju: „Sada je mnogo skuplje ostaviti dobro zemljište praznim. [Vlasnici] će ili graditi… ili prodati nekome ko hoće“, objašnjava analitičar Savills Middle East-a topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Prvi znaci pokazuju da mnogi pogođeni vlasnici zemljišta žure u zajedničke poduhvate ili prodaju parcela kako bi izbegli namet topluxuryproperty.com. Reforme poreza na belu zemlju trebalo bi da otvore talas nove stambene izgradnje u narednim godinama, rešavajući saudijski nedostatak stanova i, kako kaže Faisal Durrani iz Knight Frank-a, pretvarajući se u „domove u okviru cenovnih mogućnosti većine saudijskih državljana“ topluxuryproperty.com (što je veoma potrebno, jer dve trećine Saudijaca ima budžet ispod 1,5 miliona SAR za kupovinu doma).

Ostala tržišta GCC: U ostatku Zaliva, Katar i Abu Dabi takođe ostaju snažni. Abu Dabi je ovog leta zabeležio rekordnu prodaju vila, a državni investitori pokreću nove projekte na obali kako bi zadovoljili potražnju. Katar je, nakon Svetskog prvenstva, imao blago usporavanje, ali sada promoviše nove zone slobodnog vlasništva za strance, koristeći visoke prihode i odličnu infrastrukturu zemlje. Bahrein i Oman su mirniji, ali stabilni, koristeći konkurentne programe boravka putem investicija kako bi privukli kupce iz Azije i Afrike.

Severna Afrika i Levant: Tržište nekretnina u Egiptu suočava se sa izazovima zbog nestabilne valute – nagla deprecijacija egipatske funte (i inflacija od 30%) učinili su građevinski materijal skupim, a investitori se bore sa novčanim tokom. Ipak, potražnja za čvrstom imovinom ostaje jer Egipćani ulažu u nekretnine kao zaštitu od inflacije. U Kairu, cene novih jedinica u najatraktivnijim delovima grada porasle su u lokalnoj valuti, ali su zapravo jeftinije u dolarima nego pre godinu dana zbog pada valute. Egipatska vlada nastavlja sa projektom Nove administrativne prestonice, predstavljajući ga kao priliku za ulaganje u nekretnine. U međuvremenu, u Izraelu, politička neizvesnost i visoke kamatne stope ohladile su nekada užareno tržište stambenih nekretnina – cene kuća su blago pale 2025. nakon rasta od oko 70% u prethodnoj deceniji. Tržište komercijalnih nekretnina u Tel Avivu je takođe na čekanju zbog otpuštanja u tehnološkom sektoru i skoka kamatnih stopa.

Mišljenje investitora i stručnjaka: Tržište nekretnina na Bliskom istoku sada je dvo-brzinski pejzaž: međunarodni centri Zaliva s jedne strane, i ostatak regiona s druge. Institucionalni investitori su pretežno zainteresovani za GCC tržišta (Saudijska Arabija, UAE, Katar) gde je ekonomski rast snažan, a vlade su partneri u razvoju. Kao što je izvestio Global SWF, suvereni fondovi Zaliva sami ulažu novac u domaće projekte – npr. ADIA i Mubadala iz UAE povećavaju ulaganja u lokalne nekretnine – što odražava poverenje kod kuće. Reforme u Saudijskoj Arabiji se posebno nazivaju „prekretnicama“ za stvaranje likvidnijeg i transparentnijeg tržišta. Međutim, stručnjaci upozoravaju da će uspeh zavisiti od detalja implementacije i zaštite investitora. „Ako Saudijska Arabija obezbedi jasan pravni okvir i repatrijaciju profita, mogli bismo videti talas stranog kapitala sličan onome što je Dubai doživeo“, navodi jedan ekonomista za nekretnine za gfmag.com.

Ukratko, priča o nekretninama na Bliskom istoku za 30–31. avgust 2025. je priča o bumu i hrabrim potezima: procvat tržišta u Zalivu i hrabre vladine intervencije za dalje otvaranje i širenje ovih tržišta. To je u suprotnosti sa oprezom u ostatku sveta – što naglašava rastući značaj regiona u globalnom sektoru nekretnina.

Afrika: Navigacija kroz visoke kamate i nove investicije

Ekonomska pozadina: Afrička tržišta nekretnina suočavaju se sa izazovnim makroekonomskim okruženjem. Mnoge zemlje su se poslednjih godina borile sa visokom inflacijom i kamatnim stopama, što je povećalo troškove finansiranja i usporilo aktivnosti na tržištu nekretnina. Ali kako se inflacija stabilizuje u nekim ekonomijama, centralne banke oprezno menjaju kurs – što daje tračak nade za sektor nekretnina.

Južnoafrička Republika – olakšanje zbog smanjenja kamatnih stopa: Južnoafrička Republika, najrazvijenije tržište nekretnina na kontinentu, donela je dugo očekivano smanjenje kamatne stope početkom avgusta 2025. Južnoafrička rezervna banka je smanjila repo stopu sa 7,25% na 7,00%, čime je osnovna kamatna stopa pala na 10,50% privateproperty.co.za. Ovo je bilo prvo smanjenje nakon dugog ciklusa pooštravanja, i blago je smanjilo kamate na stambene kredite za potrošače (većina stambenih kredita u JAR-u je sa promenljivom kamatom, osnovna stopa plus marža). Stručnjaci iz oblasti nekretnina pozdravili su ovaj potez: „Niža osnovna kamatna stopa pruža toliko potrebnu olakšicu potrošačima i vlasnicima kuća… ovo smanjenje će dodatno podstaći tržište nekretnina,“ rekao je Bradd Bendall, šef prodaje u BetterBond-u privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Zaista, broj zahteva za stambene kredite u Južnoafričkoj Republici već je bio veći za oko 7% na godišnjem nivou do sredine 2025, što nagoveštava da se kupci vraćaju privateproperty.co.za.

Međutim, smanjenje kamatne stope je skromno, a ekonomski izazovi i dalje postoje. Yael Geffen, izvršna direktorka Lew Geffen Sotheby’s Realty, napomenula je da je olakšanje malo – na stambeni kredit od 2 miliona R, smanjenje štedi oko 340 R (18 dolara) mesečno privateproperty.co.za – uz upozorenje da su potrošači u Južnoafričkoj Republici pod velikim pritiskom. „Na ivici smo ekonomske katastrofe… domaćinstva troše alarmantne dve trećine svojih prihoda na otplatu dugova,“ upozorila je Geffen privateproperty.co.za. Visoka nezaposlenost i rastući troškovi komunalija (cene struje su naglo porasle) znače da mnogi potencijalni kupci i dalje oklevaju. Tržište stambenih nekretnina u velikim gradovima poput Johanesburga i Kejptauna je ravno, a cene rastu samo neznatno u nominalnim iznosima. Ipak, očekivanje daljih smanjenja kamatnih stopa tokom 2025. godine moglo bi postepeno poboljšati pristupačnost i raspoloženje.

Nigerija i Zapadna Afrika: Sektor nekretnina u Nigeriji suočava se s turbulencijama usled devalvacije valute i promena u politici. Vladino ukidanje subvencija za gorivo 2025. godine dovelo je do naglog rasta troškova prevoza i izgradnje. Kamatne stope u Nigeriji ostaju izuzetno visoke (referentna stopa centralne banke je 18,75%), što čini formalne hipotekarne kredite retkošću (većina kupovina kuća se obavlja gotovinom). Ipak, postoji značajna aktivnost na tržištu luksuznih nekretnina, koju pokreću bogati pojedinci koji se štite od inflacije, kao i u dijasporskom segmentu (Nigerijci u inostranstvu ulažu u stanove i zemljište kod kuće). Vredan pažnje je razvoj: Dangote Group, jedan od najvećih afričkih konglomerata, najavio je planove za ulaganje u nekretnine u Etiopiji kao deo šire ekspanzije. Dana 30. avgusta, Dangote je potpisao ugovor vredan 2,5 milijarde dolara za izgradnju fabrike đubriva u Etiopiji reuters.com, a izveštaji ukazuju da su zainteresovani i za razvoj nekretnina tamo facebook.com. Ovaj potez naglašava rastuće panafričke tokove investicija – investitori iz Nigerije i Južne Afrike sve više gledaju na brzo rastuća tržišta Istočne Afrike (Etiopija, Kenija, Ruanda) za projekte u sektoru nekretnina. Takve prekogranične investicije donose kapital i stručnost, što može ubrzati razvoj u zemljama domaćinima.

Istočna Afrika: Kenija, ekonomski centar Istočne Afrike, ima živahno tržište nekretnina koje je usporilo tokom 2023–2024. zbog neizvesnosti oko izbora i visokih kamata, ali je spremno za oporavak. Centralna banka Kenije zadržala je kamatnu stopu na 10,5%, a inflacija je umerena (~6,7%), što bi uskoro moglo omogućiti smanjenje kamata. U Najrobiju i dalje postoji potražnja za pristupačnim stanovanjem i logističkim/magacinskim prostorom (posebno kako regionalna trgovina raste). Posebno je značajno što je sajam nekretnina iz Dubaija održan u Najrobiju 30. avgusta, sa ciljem prodaje nekretnina iz UAE afričkim investitorima research8020.com – što je znak produbljivanja veza između Afrike i Bliskog istoka. Takođe, vlada Kenije je upravo pokrenula ambiciozan Program pristupačnog stanovanja, nudeći hiljade jedinica investitorima uz podsticaje, što bi, ako bude uspešno, moglo smanjiti stambeni deficit i otvoriti novi kanal za ulaganja.

Severna Afrika: U Egiptu, kao što je pomenuto, problemi sa valutom dominiraju. Ipak, strani investitori iz Zaliva kupuju luksuzne nekretnine u Kairu po sniženim cenama (izraženim u dolarima). Egipatska vlada pregovara o mogućnosti da državni fondovi iz Zaliva preuzmu udeo u razvoju novih gradova kako bi obezbedila finansiranje. U međuvremenu, turističke nekretnine u Maroku (rijadi, hoteli) dobile su podsticaj zahvaljujući porastu turizma nakon pandemije, iako bi tragični zemljotres krajem 2025. u blizini Marakeša mogao preusmeriti prioritete na obnovu i unapređenje bezbednosti starijih objekata.

Opšti trendovi: U velikom delu Afrike, nedostatak stambenog prostora i brza urbanizacija ostaju glavni pokretači tržišta nekretnina. Čak i u težim ekonomskim vremenima, broj stanovnika raste i gradovima je potrebno više domova i kancelarija. Ovo podržava generalno pozitivan dugoročni pogled, pod uslovom da se finansiranje učini pristupačnijim. Lokalne banke u zemljama poput Gane i Ugande počele su da istražuju hipotekarne proizvode sa subvencionisanim kamatama za kupce koji prvi put kupuju nekretninu, često uz podršku vladinih ili razvojnih bankarskih programa, kako bi podstakle vlasništvo nad domovima.

REIT-ovi i tržišta kapitala: Fondovi za ulaganje u nekretnine (REIT) su još uvek u začetku u Africi, ali se polako šire. Južnoafrička Republika ima razvijen sektor REIT-ova (neki južnoafrički REIT-ovi, poput Growthpoint-a, čak ulažu i na drugim delovima kontinenta). Nigerija je 2025. pokrenula svoj drugi REIT, fokusiran na komercijalne nekretnine u Lagosu i Abudži. Kenija i Ruanda ažuriraju regulative kako bi REIT-ovi postali privlačniji investitorima. Ova sredstva bi vremenom mogla da otključaju više institucionalnih ulaganja u afričke nekretnine.

Stručno mišljenje: „Priča o nekretninama u Africi je suštinski priča o neispunjenoj potražnji i neiskorišćenom kapitalu“, kaže analitičar iz Estate Intel-a (istraživačka firma iz Lagosa). Visoki prinosi (često 8–10%+ prinosi od zakupa) mogu se pronaći, ali izazov je smanjenje rizika ulaganja. Politička stabilnost, valutni rizik i likvidnost su ključne brige za strane investitore. Ohrabrujuće je što nekoliko afričkih zemalja sprovodi reforme – digitalizuju zemljišne registre, jačaju imovinska prava, nude poreske olakšice za razvoj itd. – kako bi privukle više investicija. Druga polovina 2025. testiraće ove napore, ali mnogi posmatrači ostaju optimistični da će mlada demografija Afrike i urbani rast učiniti ovaj kontinent tržištem nekretnina vrednim pažnje.

Okeanija: Australija se oporavlja, Novi Zeland doseže dno

Australija – povratak rastu: Tržište nekretnina u Australiji, nakon oštre korekcije 2022–23, vratilo se na umereni rast u 2024–25. Do sredine 2025. cene kuća ponovo rastu u svim glavnim gradovima business.nab.com.au. Samo u julu (najnoviji dostupni podaci), nacionalne vrednosti stambenih nekretnina porasle su oko 1,8% cotality.com, predvođene snažnim rastom u manjim gradovima poput Darvina (+2,2% mesečno) i stabilnim povećanjima u Sidneju i Melburnu business.nab.com.au. Preokret se pripisuje nekoliko faktora:

• Rezervna banka Australije pauzirala je povećanje kamatnih stopa ranije ove godine, a tržišta čak očekuju smanjenje kamatnih stopa u 2026. ako inflacija nastavi da opada. Mogućnost da su kamatne stope dostigle vrhunac povećala je poverenje kupaca.
• Australija se suočava sa nedostatkom stambene ponude. Izgradnja novih stanova zaostaje za potražnjom, a broj stanovnika ponovo brzo raste zbog porasta imigracije nakon kovida. Ovo je zadržalo cene na visokom nivou uprkos višim kamatama na hipotekarne kredite nego pre nekoliko godina.
• Investitori se vraćaju, posebno na tržište stanova, kladeći se da će kirije ostati visoke. Kirije u Australiji rastu rekordnom brzinom (dvocifren godišnji rast u nekim gradovima) zbog male ponude slobodnih stanova, što iznajmljivanje nekretnina ponovo čini privlačnim.

Sidnej i Melburn, najveća tržišta u Australiji, nedavno su zabeležili umerene kvartalne dobitke u cenama (~1–3%), a stope uspešnosti aukcija su se poboljšale, što ukazuje na veće interesovanje kupaca. Pert i Brizbejn su takođe u porastu na godišnjem nivou, delimično zahvaljujući snažnim lokalnim ekonomijama (rudarska industrija u Pertu i migracija iz drugih država u Brizbejn).

Prognoza analitičara: Najnovija prognoza KPMG-a sugeriše da će cene kuća u Australiji porasti oko 5,5% u 2025. na nacionalnom nivou abc.net.au, čime će se do 2026. nadoknaditi veći deo prethodnog pada. „Nacionalne vrednosti nekretnina pokazuju stabilan rast, podstaknut niskom ponudom i očekivanim smanjenjem kamatnih stopa,“ navodi jedno ažuriranje o nekretninama propertyupdate.com.au. Ipak, postoje ograničenja: pristupačnost stanovanja i dalje je problem (medijana cene kuće u Sidneju je i dalje oko 1,3 miliona australijskih dolara). Australijska vlada uvodi podsticaje za kupce prve nekretnine i vrši pritisak na države da ubrzaju odobravanje urbanističkih planova kako bi se izgradilo više domova. Obim oporavka može zavisiti od ovih mera na strani ponude i globalne ekonomske klime, ali za sada je zamah pozitivan.

Novi Zeland – u potrazi za dnom: U susedstvu, Novi Zeland je pretrpeo jedan od najstrmijih padova tržišta nekretnina među razvijenim ekonomijama, a njegovo tržište još uvek traži dno. U julu 2025. prosečne vrednosti kuća širom NZ su oko 13% ispod svog vrhunca iz kasne 2021. qv.co.nz qv.co.nz. Veći gradovi su zabeležili još veće padove od vrhunca: vrednosti u Oklandu su oko 19,6% ispod vrhunca qv.co.nz, a u Velingtonu čak 27% ispod vrhunca qv.co.nz. Dobra vest je da se tempo pada znatno usporio i izgleda da se tržište stabilizuje:

Tokom poslednja 3 meseca (maj–jul), cene na nacionalnom nivou su bile gotovo nepromenjene (-0,5% kvartalno) qv.co.nz. Na godišnjem nivou, vrednosti su praktično iste kao u julu 2024. godine qv.co.nz, što ukazuje da je pad zaustavljen.
• Neka područja već beleže oporavak: sekundarni gradovi poput Tauranga (+1,7% Q/Q) i Queenstown (+2,4% Q/Q) zabeležili su solidan kvartalni rast qv.co.nz, a čak su i delovi Oklanda (centralna predgrađa) imali stabilizaciju cena qv.co.nz. Ovo sugeriše da se u delovima gde je potražnja jaka (ili gde su cene rano i naglo pale), kupci ponovo vraćaju na tržište.
• Hipotekarne kamatne stope na Novom Zelandu su se stabilizovale. Rezervna banka Novog Zelanda zadržala je OCR na 5,5% do avgusta, a sa inflacijom koja je pala na oko 4,9%, mnogi očekuju da bi sledeći potez RBNZ mogao biti smanjenje 2026. godine. Banke su blago smanjile fiksne kamatne stope na hipoteke u poslednjim nedeljama u iščekivanju toga, što je poboljšalo raspoloženje.

Međutim, raspoloženje na tržištu ostaje oprezno. „Ukupno tržište i dalje je slabo… oporavak je neujednačen i krhak,” kaže Andrea Rush iz QV-a qv.co.nz. Ona napominje da su kupci osetljivi na cenu i da imaju pregovaračku moć zbog velikog broja nekretnina u nekim oblastima qv.co.nz. Prodavci su morali da prilagode očekivanja – realna cena je ključna za prodaju, što se vidi po tome što nekretnine duže stoje na tržištu ako su precenjene po prošlogodišnjim vrednostima. Kupci prve nekretnine i vlasnici koji žive u svojim domovima trenutno su najaktivniji, posebno u nižem segmentu tržišta, uz podršku stabilnih kamatnih stopa i blago poboljšane dostupnosti kredita qv.co.nz qv.co.nz. Takođe, primećen je i blagi porast investitora koji traže povoljne prilike, ali mnogi i dalje ostaju po strani zbog strožih propisa za stanodavce i ukidanja nekih poreskih olakšica na kamate u Novom Zelandu.

Ažuriranje politike: Vlada Novog Zelanda, suočena sa izborima krajem 2025. godine, razmatra potencijalne mere za podsticanje stambenog sektora ukoliko bude potrebno – kao što su vraćanje poreskih olakšica na nekretnine ili prilagođavanje imigracije radi povećanja potražnje. Opozicija vodi kampanju za smanjenje birokratije u razvoju kako bi se povećala ponuda. U zavisnosti od ishoda izbora, stambena politika Novog Zelanda bi mogla da se promeni i utiče na pravac tržišta.

Okeanija u celini: Različite sudbine Australije i Novog Zelanda ilustruju kako su kamatne stope i politika oblikovale rezultate. Manje strogi ciklus povećanja kamatnih stopa i neprekidan rast stanovništva u Australiji ograničili su pad, dok su agresivna povećanja stopa na Novom Zelandu (i možda ranije previsoke cene) doveli do oštrije korekcije. Sada oba tržišta gledaju unapred ka eventualnom popuštanju monetarne politike kao vetru u leđa.

Drugde u Okeaniji, treba napomenuti da nacije Pacifičkih ostrva beleže jedinstvene trendove na tržištu nekretnina – na primer, Fidži i Vanuatu imaju projekte odmarališta i stambene projekte namenjene stranim kupcima koji traže preseljenje ili drugo državljanstvo, a otpornost na klimatske promene postaje faktor (obalske nekretnine koje odgovaraju na porast nivoa mora). Ovo su nišne, ali rastuće oblasti u regionu.

Zaključak: Do kraja avgusta 2025. godine, globalni pejzaž nekretnina predstavlja studiju kontrasta:

• Posledice visokih kamatnih stopa u Severnoj Americi i Evropi, gde su tržišta prigušena i selektivna, čekajući jasnije ekonomske signale.
• Oporavak podstaknut politikom u delovima Azije i Bliskog istoka – bilo kroz kineske stimuluse ili otvaranje Saudijske Arabije – što bi moglo preoblikovati ta tržišta.
• Otpornost i oporavak u regionima kao što su Persijski zaliv na Bliskom istoku i pojedini delovi Okeanije, pokazujući da nekretnine ostaju lokalna igra čak i usred globalnih izazova.

Kako je jedan stručnjak prikladno rekao, 2025. je „godina prilagođavanja“ na tržištu nekretnina – gde i investitori i vlasnici nekretnina iznova podešavaju očekivanja na novu normalnost viših troškova zaduživanja, ali i koriste prilike koje se pojavljuju iz jedinstvene dinamike svakog tržišta. Predstojeći meseci (i odluke o kamatnim stopama) odrediće koji regioni će predvoditi sledeću fazu ciklusa nekretnina. Pratite nas.

Izvori: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz i drugi kao što je povezano iznad.