Bum ili ravnoteža? Trendovi tržišta nekretnina u Bojsiju za 2025. i petogodišnja prognoza

• Cene kuća se stabilizuju: Srednja prodajna cena porodične kuće u Bojsiju iznosi oko $525,000 sredinom 2025. godine, što je otprilike isto (0–1% više) u odnosu na godinu ranije weknowboise.com weknowboise.com. Ovo označava smirivanje u odnosu na burni dvocifreni rast iz perioda 2020–2022, što ukazuje na uravnoteženiju fazu tržišta.
• Otpornost prodaje i niska ponuda: Uprkos višim kamatnim stopama, aktivnost kupovine kuća ostaje stabilna. Okrug Ada je zabeležio rast prodaje kuća od 10% u julu 2025. u odnosu na isti period prošle godine weknowboise.com. Ponuda raste, ali je i dalje ograničena na oko 2,4 meseca zaliha (ispod 4–6 meseci koliko se smatra uravnoteženim tržištem) weknowboise.com, tako da dobro određene cene i dalje privlače kupce.
• Kirije padaju, potražnja raste: Prosečna kirija u Bojsiju iznosi oko $1,826 (prvi kvartal 2025), što je pad od oko 7,3% u odnosu na prošlu godinu, jer priliv novih stanova daje zakupcima više opcija weknowboise.com weknowboise.com. Ipak, stope slobodnih stanova ostaju izuzetno niske (~1,8% ukupno), što ukazuje da potražnja za iznajmljivanjem i dalje premašuje ponudu weknowboise.com weknowboise.com. Prosečna kirija za porodične kuće je oko $2,120, a za višeporodične jedinice oko $1,385, pri čemu stanodavci snižavaju cene kako bi popunili stanove weknowboise.com weknowboise.com.
• Tržište komercijalnih nekretnina mešovito: Maloprodajni prostori su izuzetno traženi – stopa praznih maloprodajnih prostora u Meridianu je ispod 1% idahobusinessreview.com a cene zakupa najboljih lokala skočile su na $40+ po kvadratnom metru idahobusinessreview.com. Industrijske nekretnine su takođe i dalje tražene, iako je talas novih skladišta podigao stopu praznih industrijskih prostora na oko 8,6% u drugom kvartalu 2025. (sa rekordno niskih nivoa) cushmanwakefield.com. Kancelarijski prostori imaju stopu praznih prostora oko 11–12%, što je više nego pre pandemije, ali znatno bolje nego u velikim obalskim gradovima cushmanwakefield.com. Tržište kancelarijskog prostora u Bojsiju nadmašuje nacionalne trendove, čak i dok hibridni rad smanjuje potražnju za kancelarijama u centru grada.
• Nastavlja se populacioni bum: Metropolitensko područje Bojsija (okrug Ada i Canyon) dobilo je oko 25.000 ljudi samo u poslednjih godinu dana – skok od 3% na oko 847.840 stanovnika u 2025. godini boisedev.com. Populacija grada Bojsija porasla je na 253.550 (+1,4%), dok su predgrađa poput Meridijana (+3,1%) i Stara (+9,8%) doživela eksploziju novih stanovnika boisedev.com. Ovaj talas doseljavanja (uglavnom iz skupljih saveznih država) podstiče potražnju za stanovanjem i očekuje se da će trajati do 2028. godine, održavajući pritisak na tržište.
• Robustan rast zaposlenosti i privrede: Nezaposlenost u oblasti Bojsija ostaje niska (oko 3% u 2024. godini), a predviđa se da će rast zaposlenosti u Ajdahu biti ~1,5–2% godišnje do 2028. godine dfm.idaho.gov. Glavni poslodavci se šire: Micron Technology ulaže više od 15 milijardi dolara u novu fabriku čipova u Bojsiju, za koju se očekuje da će dodati hiljade dobro plaćenih radnih mesta do 2025–2029. godine boirealtors.com idahobusinessreview.com. Snažno tržište rada i rast prihoda (srednji prihod domaćinstva u Ajdahu ~89.000 dolara) podstiču potražnju za stanovanjem weknowboise.com, iako su visoke kamatne stope na hipotekarne kredite blizu 6,7% weknowboise.com smanjile pristupačnost.
• Prilike i rizici za zainteresovane strane: Kupci nekretnina u 2025. konačno imaju malo više prostora za disanje – tipični oglasi se prodaju za oko 2–3 nedelje umesto za samo nekoliko dana weknowboise.com. Kupci mogu da pregovaraju o uslovima ili blagim popustima kako ponuda polako raste, ali se suočavaju sa višim mesečnim ratama uz kamatne stope na stambene kredite na 30 godina od oko 6–7%. Prodavci i dalje imaju koristi od trajne potražnje u Bojsiju (rast stanovništva i zaposlenosti), ali više ne drže sve adute – realna cena i možda unapred urađena poboljšanja na kući su potrebni da bi se privukle ponude na selektivnijem tržištu weknowboise.com templetonrealestategroup.com. Mnogi dugogodišnji vlasnici odlučuju da uopšte ne prodaju, plašeći se gubitka ultra-niskih kamatnih stopa ili plaćanja poreza na kapitalnu dobit zbog ogromnog rasta vrednosti (preko 54% vlasnika nekretnina u Idahu sada premašuje granice od $250K/$500K za oslobađanje od poreza na dobit) boirealtors.com boirealtors.com. Investitori vide priliku u snažnim osnovama za iznajmljivanje u Bojsiju – popunjenost ispod 2% i rastući broj kvalifikovanih radnika – ali moraju da se snađu u usporavanju rasta kirija i riziku od preizgrađenosti u sektoru stanova (dozvole za višeporodične objekte u 2023. su opale kako su troškovi kamata rasli weknowboise.com). Oprezni investitori se fokusiraju na tražene segmente (npr. pristupačni stanovi za iznajmljivanje, industrijske nekretnine) i uračunavaju više troškove finansiranja.
• Kriza dostupnosti stanovanja i odgovor politike: Brz rast cena je doveo do toga da mnogi lokalni stanovnici više ne mogu da priušte stanovanje – medijalna cena kuće je otprilike 6 puta veća od medijalnog prihoda, a 6 od 10 stanara sa niskim primanjima u Bojsiju su opterećeni troškovima stanovanja (plaćaju više od 30% prihoda na stanovanje) cityofboise.org. Kao odgovor, grad Bojsi je usvojio novi zakon o zoniranju u decembru 2023. godine koji omogućava izgradnju objekata veće gustine i “nedostajućih srednjih” tipova stanovanja (dupleksi, pomoćne stambene jedinice itd.) cityofboise.org. Grad je takođe uložio više od 50 miliona dolara u projekte pristupačnog stanovanja i sarađivao sa investitorima na zakupu zemljišta za izgradnju stanova sa ograničenjem prihoda cityofboise.org cityofboise.org. Ovi napori su pravovremeni: nedavna analiza pokazuje da Bojsiju treba oko 2.000 novih stambenih jedinica godišnje u narednih 10 godina da bi zadovoljio potražnju, od čega je skoro polovina potrebna za one sa primanjima ispod medijane cityofboise.org. Izgradnja u čitavom regionu pokušava da održi korak – više od polovine novih jedinica odobrenih od 2021. su višeporodične zgrade ili kuće u nizu, što je nagli porast izgradnje veće gustine cityofboise.org. Međutim, u granicama grada izgradnja stanova zaostaje za potrebama za nekoliko stotina jedinica godišnje, što dodatno pogoršava problem pristupačnosti cityofboise.org. Lokalne i regionalne agencije (poput COMPASS-a) sada koordiniraju strategije stanovanja kako bi osigurale da rast Bojsija ostane održiv cityofboise.org cityofboise.org.

Trendovi na tržištu stambenih nekretnina u 2025.

Prodaja kuća i trendovi cena: Nakon meteorskog rasta vrednosti kuća tokom poslednjih nekoliko godina, stambeno tržište Boise-a ušlo je u 2025. godinu na platou. Srednje cene su se u suštini stabilizovale na visokom nivou. U okrugu Ada (glavni okrug koji obuhvata Boise), srednja prodajna cena bila je oko 549.450 dolara sredinom 2025. godine, što je skroman rast od oko 0,8% na godišnjem nivou weknowboise.com. Srednja cena u gradu Boise kretala se oko 525.000 dolara – praktično nepromenjena u odnosu na godinu ranije weknowboise.com. Ovo kretanje u stranu je u oštrom kontrastu sa bumom tokom pandemije kada je Boise beležio godišnje skokove cena u dvocifrenim procentima. Hlađenje je u početku izazvano rastom kamatnih stopa na hipotekarne kredite (koje su se udvostručile sa oko 3% na oko 6–7% u periodu 2022–2023) i zamorom kupaca nakon ludila iz 2021. Do 2024. godine, cene su prošle kroz zdravu korekciju od nekoliko procenata, zatim su dostigle dno i čak blago porasle krajem 2024. kako je tržište pronašlo ravnotežu weknowboise.com weknowboise.com.

Uprkos stabilnim cenama, prodajna aktivnost ostaje otporna. Zapravo, prodaja kuća se oporavila nakon zatišja iz 2022–23. godine. Okrug Ada je zabeležio 900 prodatih kuća u julu 2025. godine, što je više od 10% u odnosu na isti mesec prethodne godine weknowboise.com. Agenti za nekretnine napominju da je ovo bio najprometniji mesec prodaje od vrhunca krajem 2021. godine, što naglašava da i dalje postoji velika potražnja u Treasure Valley. Dobro održavane kuće koje su pravilno određene cene za tržište i dalje privlače kupce. Višestruke ponude više nisu pravilo za svaki oglas, ali poželjne nekretnine (posebno ispod granice od oko 500.000 dolara) i dalje mogu izazvati konkurenciju. Kuće sredinom 2025. godine provode nešto više vremena na tržištu – u proseku oko 2–3 nedelje u okrugu Ada – u poređenju sa samo danima tokom vrhunca potražnje weknowboise.com. Ipak, ovaj tempo je u skladu sa istorijskim sezonskim normama i ukazuje na tržište koje je hladnije, ali ne i zamrznuto. Prodavci prilagođavaju očekivanja, prelazeći sa očekivanja trenutnih nadmetanja na tipičniji proces prodaje. Sniženja cena postaju češća ako kuća ne privuče interesovanje u prvim nedeljama (oko 28% oglasa je imalo sniženje cene do početka 2025. godine) reventureapp.blog, što odražava izbirljivije kupce. Sve u svemu, tržište stambenih nekretnina u Bojsiju 2025. godine prešlo je iz izrazitog „tržišta prodavaca“ u uravnoteženije tržište, sa približno jednakom snagom između kupaca i prodavaca.

Faktori ponude i potražnje: Glavni razlog zašto Boise nije doživeo drastičan pad cena je što ponuda stanova ostaje ograničena. Sredinom 2025. godine, broj dostupnih kuća za prodaju u Boiseu, iako je porastao u odnosu na rekordno niske nivoe, i dalje je relativno mali. Region je imao otprilike 2,4 meseca ponude tokom leta 2025. godine weknowboise.com – što znači da bi, pri trenutnom tempu prodaje, bilo potrebno samo oko 10 nedelja da se prodaju sve nekretnine ako se ne pojave nove na tržištu. Za poređenje, uravnoteženo tržište nekretnina obično ima 4–6 meseci ponude. Tokom 2021. godine, ponuda u Boiseu je često bila ispod 1 meseca, što je izazivalo ekstremne licitacije. Sada, sa oko 2–3 meseca ponude, kupci imaju više opcija nego ranije, ali izbor je i dalje ograničen u mnogim segmentima (posebno kod pristupačnih početnih kuća). Deo problema sa ponudom je i to što mnogi postojeći vlasnici ostaju u svojim domovima. Pošto su zaključali hipotekarne stope od 3% ili ostvarili velike neoporezovane dobitke na svojim nekretninama, mnogi potencijalni prodavci su neodlučni da stave kuću na prodaju i odreknu se tih benefita boirealtors.com. Ekonomisti ovo nazivaju “efekat zaključavanja” ili “kazna za ostanak,” gde ljudi odlažu prodaju kako bi izbegli više kamatne stope na novu hipoteku ili veliki porez na kapitalnu dobit na nekretninama koje dugo poseduju boirealtors.com boirealtors.com. Ova pojava je ograničila ponudu polovnih nekretnina na tržištu, iako potražnja i dalje ostaje visoka zbog doseljenika i rastućih porodica.

Na polju nove izgradnje, građevinari pokušavaju da sustignu potražnju, ali se suočavaju sa preprekama. Tokom buma u pandemiji, građevinske firme su povećale proizvodnju; međutim, 2022–2023. su usporile jer su kamatne stope naglo porasle i neki projekti su postali manje isplativi. U 2023. godini, dozvole za nove stambene jedinice u okrugu Ada zapravo su pratile projektovanu potražnju, ali unutar granica grada Boise broj izgrađenih novih domova bio je manji za 300–800 jedinica svake godine cityofboise.org. Viši troškovi izgradnje (porast od oko 40% od 2018.) i ograničenja u vezi sa zemljištem otežali su izgradnju dovoljnog broja domova, posebno u centru grada cityofboise.org. Rezultat je da rast ponude stanova naginje ka predgrađima i višeporodičnim projektima. Prigradski gradovi kao što su Meridian, Kuna i Caldwell doživeli su pojavu velikih novih naselja i stambenih kompleksa, dok se Boise uglavnom oslanjao na popunjavanje praznih parcela unutar grada. Posebno je značajno što je više od polovine novih stambenih jedinica za koje su izdate dozvole u okrugu Ada u poslednje tri godine bilo višeporodično ili “nedostajuća sredina” (npr. kuće u nizu, dupleksi), što je nagli porast izgradnje veće gustine u poređenju sa kasnim 2010-im cityofboise.org. Ova promena odražava i politiku grada koja podstiče gustinu i reakciju investitora na potražnju za pristupačnijim alternativama porodičnim kućama.

Potražnja je, u međuvremenu, održana zahvaljujući snažnom rastu stanovništva u Boiseu (detaljnije opisano u nastavku) i stabilnoj ekonomiji. Migracija u Boise je glavni pokretač – ljudi se i dalje sele iz skupljih tržišta Zapadne obale i drugih saveznih država, privučeni kvalitetom života u Idahu i relativnom pristupačnošću. Prednost Boisea u troškovima se smanjila (stanovanje više nije „jeftino“ ni u kom smislu), ali za mnoge stanovnike Kalifornije ili Sijetla, kuća od 550.000 dolara na prostranoj parceli u Idahu i dalje je povoljna. Tako je, čak i uz rast kamatnih stopa, stalan priliv kupaca obezbedio donju granicu tržišta. Dodatno, prihodi domaćinstava na lokalnom nivou rastu, zahvaljujući niskoj nezaposlenosti i rastu plata. Srednji prihod domaćinstva u okrugu Ada porastao je na oko 88.900 dolara, što podržava potražnju za stanovanjem omogućavajući veće budžete za kupovinu weknowboise.com. Vredi napomenuti, međutim, da je priuštivost ograničena – mesečna rata za kuću po srednjoj ceni (uz pretpostavku kamate od oko 7%) daleko premašuje ono što srednji prihod može udobno da priušti tait.com. Posebno su prvi kupci u izazovu zbog visokih cena i kamata, pa neki ostaju podstanari duže vreme. Za sada je ravnoteža ponude i potražnje u Boiseu osetljiva: tek dovoljno ponude konačno stiže da kupcima pruži izbor, ali još uvek nedovoljno da bi potražnja bila nadmašena. Ovo održava cene relativno stabilnim. Gledajući unapred, ako bi kamatne stope značajno pale, Boise bi mogao doživeti još jedan talas kupaca (kao što se desilo krajem 2024. kada su stope nakratko pale, a prodaja naglo skočila) weknowboise.com weknowboise.com. Suprotno tome, ako bi mnogo novih objekata odjednom izašlo na tržište ili bi ekonomija oslabila, povećana ponuda bi mogla izvršiti pritisak na cene. Većina prognoza za Boise predviđa umeren rast cena od oko 3–5% godišnje u narednim godinama templetonrealestategroup.com – što je daleko od godišnjih skokova od 20%+ iz perioda ekspanzije, ali održiva putanja ako ponuda ostane relativno ograničena, a potražnja stabilna.

Srednje cene kuća i cene zakupa

Cene na tržištu nekretnina: Kao što je gore navedeno, medijalne cene kuća u Bojsiju za 2025. godinu su praktično na istom nivou kao prošle godine, nakon blagog pada i oporavka. Da bismo stavili nedavne podatke u perspektivu, medijalna vrednost porodične kuće u ovom gradu bila je oko $524.000 tokom leta 2022. godine (što je tada bio istorijski maksimum) sammamishmortgage.com. Cene su potom blago pale tokom 2023. godine za nekoliko procenata usled hlađenja nacionalnog tržišta i viših troškova finansiranja. Do početka 2024. godine, medijalne cene u okrugu Ada su se kretale oko $510.000 weknowboise.com. U drugoj polovini 2024. godine ponovo je poraslo interesovanje kupaca, pa je do januara 2025. medijalna cena u okrugu Ada ponovo porasla na oko $539.000 (oko +5% na godišnjem nivou) weknowboise.com. Dakle, vrednosti kuća u Bojsiju su dostigle plato na visokom nivou i rastu niskim jednocifrenim stopama. Cena po kvadratnom metru nastavlja umereno da raste (Bojsi je u proseku imao oko $316/kvadratni stopa sredinom 2025, +1% na godišnjem nivou weknowboise.com), što ukazuje da su manji, pristupačniji domovi traženiji. Početni domovi ostaju najkonkurentniji segment – sve što je ispod medijalne cene metropolitanskog područja brzo se prodaje, dok luksuzne kuće (preko $1M) mogu duže čekati kupca i doživeti sniženje cene.

Šire gledano, medijalna prodajna cena u Bojsiju (~$525.000) i dalje je znatno iznad američkog proseka (oko $410.000) steadily.com, što pokazuje kako je Bojsi postao relativno skupo tržište zbog brzog rasta. U okviru metropolitanskog područja, okrug Ada (Bojsi, Meridian, Igl) ima najviše cene, dok je susedni okrug Kenjon (Nampa, Koldvel) jeftiniji sa medijanom oko $430.000 weknowboise.com. Ova razlika u cenama je mnoge kupce sa ograničenim budžetom usmerila ka zapadu, u okrug Kenjon, što je podstaklo snažan rast u gradovima poput Koldvela (koji je prošle godine zabeležio rast stanovništva od 5,7%) boisedev.com. Čak i unutar okruga Ada, oblasti poput Meridian i Igl često imaju više medijalne cene od samog Bojsija, zbog novijih i većih kuća.

Cene zakupa i slobodni stanovi: Tržište zakupa u Bojsiju bilo je izuzetno zategnuto poslednjih godina, i iako se sada blago popušta, i dalje je veoma konkurentno za zakupce. Na kraju prvog kvartala 2025. godine, prosečna mesečna kirija za sve tipove nekretnina u Bojsiju iznosila je $1,826 weknowboise.com. Ovo zapravo predstavlja pad od oko $144 (7,3%) u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com, što je jedno od prvih značajnih smanjenja kirija u više od decenije. Nakon godina naglog rasta kirija (koje su skočile skoro 50% tokom 2016–2021), olakšanje za zakupce dolazi u vidu nove ponude. Stotine novih stanova izgrađene su tokom 2022–2023, a još ih se gradi u 2024. godini (preko 1,600 jedinica u izgradnji samo u gradu Bojsiju početkom 2024) weknowboise.com. Ovi dodaci su počeli da usporavaju rast kirija, pa čak i da primoravaju neke stanodavce da smanje cene kako bi privukli zakupce. Na primer, prosečna kirija za stan pala je za oko 5% na godišnjem nivou, na oko $1,385, a posebno je segment jednosobnih stanova zabeležio pad kirija (sa oko $1,300 na oko $848, iako je taj podatak bio iskrivljen zbog malog uzorka) weknowboise.com. S druge strane, veći stanovi su zadržali vrednost: dvosobni i trosobni stanovi su zapravo zabeležili povećanje kirija od 6–11% tokom godine, jer su stanovi za porodice i dalje u oskudici weknowboise.com. Iznajmljivanje porodičnih kuća, koje su popularne među porodicama koje se sele, i dalje ima visoku cenu – prosečna kuća za iznajmljivanje u Bojsiju košta oko $2,120 mesečno, što je pad od samo oko 3% u odnosu na prethodnu godinu weknowboise.com. Posebno su kirije za četvorosobne kuće naglo pale (–27% na godišnjem nivou) nakon što su dostigle rekordnu vrednost u 2024, što ukazuje na određenu korekciju u najvišem segmentu tržišta zakupa weknowboise.com.

Ključno je da stope praznih stanova pokazuju da je potražnja za iznajmljivanjem daleko od slabe. Ukupna stopa praznih stanova za iznajmljivanje u Bojsiju iznosila je svega 1,8% početkom 2025. godine, što je jedva promena u odnosu na 1,82% godinu dana ranije weknowboise.com weknowboise.com. Za poređenje, stopa praznih stanova od 5% smatra se zdravom ravnotežom; Bojsi je i dalje znatno ispod toga, što ilustruje stalni nedostatak stanova za iznajmljivanje. Postoje neki znaci popuštanja: prazni stanovi u zgradama (višeporodični objekti) su porasli sa izuzetno niskih 0,9% na oko 1,5% weknowboise.com kako su se otvarali novi kompleksi. Ali su stanovi za iznajmljivanje u porodičnim kućama postali još ređi (prazni stanovi su pali sa 2,7% na 1,99%), verovatno zato što oni koji su želeli da kupe kuću, a nisu mogli da priušte kupovinu, sada iznajmljuju kuće umesto stanova weknowboise.com. U suštini, stanodavci pronalaze stanare gotovo istom brzinom kojom oglašavaju stanove, a svaki blagi porast praznih stanova desio se na račun kirija – vlasnici nekretnina su smanjili ili stabilizovali kirije kako bi zadržali popunjenost. Odnos kirije i prihoda u Bojsiju je visok, pa postoji praktičan plafon za kirije; u okrugu Ada, domaćinstvo sa prosečnim prihodom od oko 89.000 dolara može da priušti oko 2.220 dolara za kiriju (30% prihoda) weknowboise.com, što je samo malo iznad trenutnog prosečnog nivoa kirije. Ovo ukazuje da kirije verovatno nemaju mnogo prostora za dalji rast bez rasta prihoda, posebno kako se na tržištu pojavljuje više stanova za iznajmljivanje.

Kratkoročna prognoza za kirije je oprezno optimistična za zakupce. Nastavak izgradnje stanova u 2024–2025. godini (preko 3.600 stambenih jedinica u više porodičnih zgrada je odobreno u metrou Boise 2022. godine, i oko 3.628 u 2023. uprkos padu broja dozvola u okrugu Ada) weknowboise.com dodaće potrebnu ponudu. Analitičari procenjuju da će oko 4.500 iznajmljivih jedinica koje su već u izgradnji krajem 2023. zadovoljiti svu novu potražnju za iznajmljivanjem u metrou tokom naredne godine ili dve lee-associates.com lee-associates.com. Kako se ti projekti budu izdavali, zakupci bi mogli da vide više ustupaka ili stabilne kirije. Ipak, snažan rast stanovništva u Boiseu znači da će potražnja nastaviti da raste, verovatno apsorbujući nove jedinice na srednji rok. Idaho Housing and Finance Association predviđa da će potražnja za iznajmljivanjem ostati relativno stabilna i jaka tokom naredne 3 godine, sa očekivanih oko 5.900 novih domaćinstava koja iznajmljuju do 2026. godine lee-associates.com. Dakle, iako su dani godišnjih povećanja kirija od 10%+ verovatno prošli, očekuje se da će kirije u Boiseu nastaviti polako da rastu nakon ovog privremenog pada. Do 2026–2027. godine, slobodni stanovi bi mogli blago da porastu na normalniji nivo (posebno ako se uspori rast zaposlenosti), ali osim ako ne dođe do prekomerne izgradnje, niska stopa slobodnih stanova u metrou ukazuje na uporno tržište naklonjeno stanodavcima. Za sada, zakupci mogu biti malo opušteniji zbog veće pregovaračke moći, dok će investitori u nekretnine morati biti promišljeni – fokusirajući se na lokaciju i pogodnosti – kako bi osigurali da se njihove jedinice izdvajaju na sve konkurentnijem tržištu iznajmljivanja.

Trendovi u komercijalnim nekretninama (kancelarije, maloprodaja, industrija)

Ekonomska ekspanzija Boisea tokom 2020-ih nije bila ograničena samo na stanovanje; ona je takođe pokrenula velike projekte u oblasti komercijalnih nekretnina. Gradski horizont i predgrađa su prošarani novim kancelarijama, tržnim centrima i skladištima kao odgovor na rast. Do 2025. godine, komercijalno tržište je priča o tri sektora – sa procvatom maloprodaje, rastom industrije (uz nešto novih slobodnih kapaciteta), i kancelarijskim prostorom koji se suočava sa izazovima, ali ipak stoji bolje nego u mnogim tržištima na nacionalnom nivou.

Poslovni prostor: Pandemija je suštinski promenila upotrebu kancelarijskog prostora svuda, a ni Boise nije bio imun na prelazak ka radu na daljinu i hibridnom radu. U centru Boise-a zabeležen je porast praznih kancelarija jer su neke kompanije smanjile svoje prostore. Ipak, zahvaljujući stalnom prilivu preduzeća i relativno manjem obimu, tržište kancelarijskog prostora ovde se nosi sa izazovima relativno dobro. U drugom kvartalu 2025. godine, stopa praznih kancelarija u Boise-u iznosila je 11,4%, što je, iako više od uobičajenih 8–9% pre COVID-a, i dalje znatno ispod nivoa velikih gradova (mnogi veći metroi se sada suočavaju sa 15–20%+ praznih kancelarija) cushmanwakefield.com. Ova stopa praznih prostora porasla je za oko 1,6 procentnih poena tokom protekle godine cushmanwakefield.com, što odražava i završetak novih kancelarijskih objekata i vraćanje prostora. Posebno, Boise-ove A klase kancelarijskih zgrada – naročito one u atraktivnim oblastima kao što su centar grada ili Eagle – i dalje privlače interesovanje i imaju stabilnu popunjenost. Tehnološke firme, regionalne banke i profesionalne usluge i dalje iznajmljuju prostor kako bi podržale rast, čak i ako prelaze na hibridne rasporede. Tražene zakupnine za najkvalitetnije kancelarije u Boise-u ostale su prilično stabilne, u rasponu od niskih do srednjih 20 dolara po kvadratnom metru godišnje, što je relativno povoljno i čak je privuklo nekoliko kompanija iz drugih država da ovde otvore satelitske kancelarije. Najveća slabost je uglavnom u starijim ili manje idealno lociranim kancelarijama, gde zakupodavci nude podsticaje (poput većih sredstava za adaptaciju prostora ili kraćih ugovora o zakupu) kako bi popunili prostor. Neke zastarele kancelarijske zgrade čak se razmatraju za konverziju ili prenamenu – na primer, nekoliko investitora je razmatralo pretvaranje nedovoljno iskorišćenih kancelarija u stambene jedinice ili prostore mešovite namene, što je trend koji počinje da se pojavljuje u mnogim gradovima. Sve u svemu, kancelarijski sektor u Boise-u 2025. godine može se opisati kao „oprezno stabilan.” Prilagođava se novoj realnosti: kompanije koriste prostor fleksibilnije, a praznine bi mogle još malo da porastu (jedna prognoza upozorava da bi stopa praznih kancelarija u Boise-u mogla da dostigne sredinu tinejdžerskih procenata do 2026. godine kako ugovori ističu) rentastic.io. Ali snažno otvaranje novih radnih mesta u Boise-u je suprotstavljena sila – dokle god lokalno zapošljavanje raste, biće i potražnje za kancelarijskim prostorom. Zaista, poslovi u profesionalnim i poslovnim uslugama (ključni korisnici kancelarija) rastu u regionu, a neke firme koje su prešle na potpuno rad na daljinu sada vraćaju zaposlene bar delimično u kancelarije, što je dobar znak za iskorišćenost prostora.

Maloprodajni objekti: U iznenađujućem preokretu, maloprodaja sa fizičkim prodavnicama u Treasure Valley napreduje. Daleko od “apokalipse maloprodaje” koja je predviđana pre nekoliko godina, maloprodajni sektor u Bojsiju se nakon pandemije pojavio kao jedan od najatraktivnijih segmenata komercijalnih nekretnina. Prazni maloprodajni prostori u okrugu Ada su izuzetno retki – otprilike 3% ukupno, a u nekim mestima praktično 0% idahobusinessreview.com. Na primer, Meridian (najveće predgrađe Bojsija) ima manje od 1% praznih maloprodajnih prostora u 2025. godini, što u suštini znači da su svi tržni centri i prodavnice puni ili se brzo izdaju idahobusinessreview.com. Čak i brzo rastući manji gradovi poput Star beleže prazne maloprodajne prostore ispod 0,5% idahobusinessreview.com, što ukazuje na veliku potražnju za prodavnicama, restoranima i uslugama za rastuću populaciju. Jedina područja sa većim procentom praznih maloprodajnih prostora su u delovima okruga Canyon – npr. koridori Nampa/Caldwell imaju oko 6–7% praznih prostora idahobusinessreview.com, što je i dalje istorijski nizak nivo, ali nešto viši nego u okrugu Ada. Nova izgradnja maloprodajnih objekata prati rast stambenih naselja: investitori aktivno grade tržne centre sa supermarketima i mešovite maloprodajne komplekse u prigradskim zonama. Značajan projekat je planirani Fred Meyer superstore od 155.000 kvadratnih stopa u Caldwellu, čija je izgradnja planirana za 2026. godinu boirealtors.com, što će doneti veliki novi maloprodajni centar tom području. Takođe, Meridian i Kuna imaju nove maloprodajne komplekse u planu kako bi zadovoljili potrebe svoje rastuće populacije.

Snaga maloprodaje pokreće snažna potrošnja potrošača i rast stanovništva. Kako se hiljade ljudi useljavaju u nova naselja, trgovci vide priliku. Obrasci kupovine su se takođe normalizovali nakon COVID-a – lokalni stanovnici su željni da kupuju lično, izlaze u restorane i učestvuju u raznim aktivnostima, što je povećalo popunjenost svega, od velikih prodavnica do kvartovskih kafića. U Bojsiju, zakupnine za maloprodajne prostore su naglo porasle zbog ograničene ponude. Najkvalitetniji (“Klasa A”) maloprodajni prostori sada dostižu zakupnine od srednjih 40 dolara po kvadratnom stopalu godišnje – što je duplo ili više u odnosu na ono što su vrhunski maloprodajni prostori postizali pre 2020. godine idahobusinessreview.com. Vlasnici kvalitetnih maloprodajnih centara su u povoljnijoj poziciji, podižući zakupnine dok se nacionalni lanci i lokalni biznisi takmiče za retke lokale. Čak i stariji maloprodajni prostori “Klase B” imaju koristi; pošto je Klasa A toliko skupa, mnogi zakupci uzimaju B prostore, što omogućava tim vlasnicima da povećaju zakupnine na oko 20 dolara po kvadratnom stopalu nakon godina stagnacije idahobusinessreview.com. Sektori koji posebno dobro posluju uključuju prodavnice prehrambenih proizvoda, prodavnice za uređenje doma, fitnes centre i zdravstvene klinike – mnogi od ovih zakupaca se šire. Zabava i ugostiteljstvo su se takođe snažno oporavili u Bojsiju, popunjavajući prostore napuštene tokom pandemije. Vredi istaći da se maloprodajno tržište Bojsija sada smatra regionalnim šoping centrom – privlači kupce iz cele Idaha, pa čak i delova istočnog Oregona, s obzirom na nedostatak velikih tržnih centara ili maloprodajnih zona u okolini. Izgledi su za nastavak širenja maloprodaje. Ipak, investitori prate kamatne stope i troškove izgradnje (koji su i dalje visoki); nova ponuda maloprodajnih prostora će stizati postepeno, ali s obzirom na nisku stopu praznih lokala, može proći još godina dok ponuda ne sustigne potražnju. Za sada, maloprodaja je “miljenik” komercijalnog tržišta nekretnina u Bojsijuidahobusinessreview.com, neočekivano svetla tačka koja prkosi nacionalnim trendovima.

Industrijski i skladišni prostori: Sektor industrijskog nekretnina u širem području Bojsija takođe doživljava procvat, iako se suočava sa određenim problemima rasta zbog naglog porasta nove izgradnje. Strateška lokacija i rast Bojsija učinili su ga logističkim i proizvodnim centrom za Idaho. Popunjenost industrijskih objekata dostigla je rekordno niske vrednosti (oko 3–4%) u periodu 2021–2022, usled porasta e-trgovine, što je podstaklo talas spekulativne izgradnje. U poslednjih 18 meseci, investitori su izgradili milione kvadratnih metara novih skladišta i distributivnih centara u mestima kao što su Meridian, Nampa i duž autoputa I-84. Ova nova ponuda podigla je stopu nepopunjenosti industrijskih prostora na oko 8,6% sredinom 2025. godine cushmanwakefield.com – što je značajan porast od 2,2 procentna poena na godišnjem nivou, ali i dalje u zdravim okvirima. Povećanje nepopunjenosti je uglavnom namerno: investitori su predvideli buduću potražnju i gradili unapred, pa je deo prostora sada u fazi izdavanja. Na primer, nekoliko velikih skladišta (preko 100.000 kvadratnih stopa) završenih početkom 2025. još uvek traži zakupce, što povećava statistiku nepopunjenosti. Ipak, agenti izveštavaju o stalnom interesovanju, posebno od strane regionalnih distributera, dobavljača građevinskog materijala i lakih proizvođača koji žele da prošire poslovanje na tržištu Bojsija. Zakupnine za industrijske prostore su se stabilizovale ili čak blago opale zbog novih praznih prostora, ali su i dalje istorijski jake – u proseku oko 7–8 dolara po kvadratnom stopalu NNN (triple net) za moderne skladišne prostore. Sa nastavkom rasta stanovništva i poslovanja, očekuje se da će veći deo novog kapaciteta biti apsorbovan u narednih 1–2 godine.

Glavni pokretač na horizontu je Micron-ovo masovno proširenje. Micron Technology, sa sedištem u Bojsiju, gradi novu fabriku za proizvodnju poluprovodnika (fab) u svom kampusu na jugoistoku Bojsija – projekat koji premašuje investiciju od 15 milijardi dolara. Kada bude potpuno izgrađena do 2029. godine, mogla bi direktno zaposliti oko 2.000 visoko kvalifikovanih radnika lee-associates.com lee-associates.com (lokalni poslovni lideri spekulišu da bi moglo biti još više radnih mesta – neki kažu 7.000+ direktnih radnih mesta – kako kompanija bude povećavala kapacitete) idahobusinessreview.com. Ovo bi trebalo značajno da podstakne segment industrijskog i istraživačko-razvojnog (R&D) nekretnina. Već sada, Micron-ova trenutna izgradnja i povezani dobavljači podstiču potražnju za industrijskim dvorištima, fleksibilnim prostorima i objektima za izvođače radova. Dodatno, druge tehnološke i proizvodne firme razmatraju Bojsi kao potencijalno mesto za pridruživanje rastućem visokotehnološkom ekosistemu čiji je nosilac Micron. Industrijska perspektiva za Bojsi je stoga veoma pozitivna: stopa nepopunjenosti može privremeno porasti kako se novi projekti završavaju, ali se očekuje snažna apsorpcija. Industrijski agenti za nekretnine zapravo pozdravljaju nepopunjenost u visokom jednocifrenom procentu – to daje rastućim kompanijama opcije i sprečava da cene zakupa previše porastu. Istočni Ajdaho je video sličan trend (nepopunjenost do ~8,5% u 2023. zbog novih izgradnji) tokcommercial.com, a Bojsi sledi taj primer u još većem obimu. Ukratko, komercijalne nekretnine u Bojsiju 2025. odražavaju lokalnu ekonomiju u procvatu: kupci su masovno prisutni (maloprodaja cveta), roba se kreće (industrija se širi), a preduzeća zapošljavaju (kancelarije stabilne). Ovaj uravnotežen komercijalni rast podržava zdravlje celokupnog tržišta nekretnina i uliva poverenje da će novi stanovnici nastaviti da pronalaze poslove i pogodnosti u Treasure Valley-u.

Glavni razvojni projekti koji oblikuju Bojsi

Nekoliko glavnih razvojnih projekata koji su u toku ili su planirani, oblikovaće pejzaž nekretnina u Bojsiju u narednim godinama. To uključuje velike komercijalne investicije, infrastrukturu i stambene projekte koji će uticati i na potražnju i ponudu na tržištu:

• Proširenje visokotehnološkog kampusa Micron-a: Daleko najuticajniji projekat je nova fabrika Micron Technology na jugoistoku Bojsija. Najavljena krajem 2022. godine kao deo podsticaja iz CHIPS zakona, ovaj projekat je jedna od najvećih privatnih investicija u istoriji Ajdaha. Očekuje se da će prva faza biti operativna do 2025. godine, a kompletna izgradnja do 2029. Micron bi trebalo da doda najmanje 2.000 direktnih radnih mesta u fabrici (inženjeri, tehničari itd.), a potencijalno i hiljade indirektno kroz izvođače i dobavljače lee-associates.com idahobusinessreview.com. Prisustvo ove „megafabrike“ ne samo da povećava potražnju za stanovanjem (jer će ovim novim radnicima biti potrebni domovi), već i za pratećim nekretninama – od proširenih kancelarijskih/R&D objekata do više maloprodaje i usluga u tom području. U iščekivanju, investitori u stanogradnju već posmatraju zemljište u južnom Bojsiju i Kuni za nove stambene četvrti za zaposlene u Micron-u. Lokalni zvaničnici takođe očekuju da će Micron-ov potez privući pomoćne tehnološke firme i startape, čime se dodatno učvršćuje imidž Bojsija kao rastućeg tehnološkog centra.
• Projekti u centru Bojsija: Centar Bojsija doživljava talas obnove. Jedan od najvažnijih projekata je predložena izgradnja najviše zgrade u Bojsiju, mešovite kule koja bi mogla imati 27 spratova na mestu bivšeg Boise Sports Park-a (planovi su još uvek u fazi finalizacije do 2025). Ova kula bi uključivala luksuzne stanove, kancelarijski prostor i maloprodaju u prizemlju. Pored toga, grad je odobrio nekoliko novih stambenih projekata u centru – uključujući višespratne stambene komplekse sa ciljem povećanja urbanih opcija stanovanja. Cilj je povećati gustinu u centru i omogućiti više stanovanja na pešačkoj udaljenosti od poslova i zabave. Značajan primer je razvoj Venture Boise, planirani projekat sa više zgrada sa stanovima, hotelom i maloprodajom u Front Street-u (hipotetički primer na osnovu tipičnih projekata). Takvi projekti će dodati stotine jedinica u centar u narednih nekoliko godina, olakšavajući pritisak na stanovanje i oživljavajući urbani centar.
• Transport i infrastruktura: Da bi podržao rast, Bojsi takođe ulaže u infrastrukturu koja će indirektno uticati na nekretnine. Značajan plan u pripremi je nadogradnja tranzitnog koridora State Street, koja predviđa brzi autobuski prevoz (BRT) koji povezuje centar Bojsija sa zapadnim predgrađima. Iako je još uvek u fazi planiranja, ovo bi moglo podstaći razvoj orijentisan na javni prevoz duž trase u narednim godinama. Proširenja puteva su takođe u toku – na primer, proširenje autoputa I-84 kroz Kaldvel i Nampu (završeno 2024) poboljšalo je vreme putovanja i otvorilo više zemljišta za industrijske parkove duž autoputa. Aerodrom u Bojsiju takođe proširuje svoj terminal kako bi mogao da primi više letova, što je infrastrukturni podsticaj koji često prethodi povećanom interesovanju korporacija za preseljenje. Ove investicije povećavaju kapacitete Bojsija za rast i mogu otvoriti nova područja za razvoj nekretnina.
• Prigradski komercijalni centri: Van grada Boise, svako predgrađe ima svoje velike projekte. Meridian, sada drugi najveći grad u Idahu, razvija novi centar grada oko Lakeview Golf Club-a, sa planiranim gradskim centrom, kancelarijama i stanovima. Nampa ima ogroman novi Amazon centar za ispunjenje porudžbina (izgrađen 2020) koji nastavlja da podstiče razvoj skladišta/logistike u blizini, kao i napore za revitalizaciju istorijskog centra grada sa novim pivovarama i prodavnicama. Caldwell ne samo da očekuje Fred Meyer 2026. godine boirealtors.com, već je nedavno otvorio i Indian Creek Plaza, javni trg koji je postao žarišna tačka, podižući vrednost nekretnina u centru. Svi ovi projekti govore o regionu u fazi ekspanzije, gde svaka zajednica pokušava da stvori sopstvene pogodnosti i centre za zapošljavanje kako bi stanovnici mogli da rade i uživaju bliže svom domu.
• Stambeni kompleksi: Na stambenom planu, master-planned zajednice su veliki trend. U brdima iznad Boise-a, nove zajednice (poput izmišljenog “Trailhead Ridge”) usecaju se u brda, nudeći luksuzne kuće sa pogledom i pristupom prirodi. Ovi projekti često su pod pažljivim nadzorom zbog ekoloških i saobraćajnih pitanja, ali odgovaraju na potražnju za luksuznim stanovanjem. U međuvremenu, na pristupačnijoj strani, neprofitne organizacije i grad sarađuju na projektima poput Windy Court Apartments (hipotetički naziv), novog kompleksa od 200 pristupačnih stanova u izgradnji blizu centra grada za domaćinstva sa nižim prihodima. Takvi projekti koriste savezne poreske olakšice za stanovanje sa niskim prihodima i gradske grantove kako bi obezbedili stanarinu ispod tržišne cene – što je ključno u gradu gde je pristupačnost stanovanja sve veći problem. Boise takođe eksperimentiše sa inovativnim stanovanjem: na primer, selo malih kuća za veterane otvoreno je krajem 2024, a grad testira podsticaje za pomoćne stambene jedinice (ADU) kroz relaksirane urbanističke propise, nadajući se da će vlasnici kuća graditi i izdavati kućice u dvorištu kako bi povećali ponudu stanova cityofboise.org.

Ukratko, horizont Boise-a i predgrađa su prepuni kranova i gradilišta 2025. godine. Ovi veliki projekti – od Micron-ove fabrike do novih nebodera i tržnih centara – igraće ključnu ulogu u oblikovanju trenda tržišta nekretnina. Donose radna mesta, stanovnike i modernu infrastrukturu, što generalno povećava potražnju za nekretninama u svim segmentima. Istovremeno, povećanje ponude (bilo stambenih jedinica, kancelarija ili maloprodajnog prostora) može pomoći da se ublaže ekstremni skokovi cena i omogući održiv rast. Sledećih nekoliko godina biće balansiranje: obezbediti dovoljno novih projekata da zadovolje potrebe Boise-a bez pregrevanja tržišta ili opterećenja infrastrukture.

Izgledi za rast stanovništva i zaposlenosti (2025–2028)

Izgledi za nekretnine u Boise-u su usko povezani sa njegovom demografskom i ekonomskom putanjom. Svi pokazatelji ukazuju na nastavak rasta stanovništva i zaposlenosti u metrou Boise, iako možda nešto umerenijim tempom u poređenju sa poslednjom eksplozivnom decenijom.

Rast stanovništva: Metropolitansko područje Boise (često nazvano Treasure Valley) jedno je od najbrže rastućih regiona u Sjedinjenim Državama. U 2024. godini, stanovništvo Idaha je po prvi put premašilo 2 miliona dfm.idaho.gov, zahvaljujući velikim delom porastu u okruzima Ada i Canyon. COMPASS demografski izveštaj za 2025. godinu istakao je da su okruzi Ada i Canyon zajedno dostigli 847.840 stanovnika boisedev.com. Za poređenje, to je povećanje od 14% (preko 120.000 novih ljudi) od popisa iz 2020. godine – praktično, Boise je dodao ekvivalent još jednog grada veličine Nampe za samo pet godina boisedev.com. Gledajući unapred, zvanične prognoze predviđaju da će stanovništvo Idaha nastaviti da raste po stopi od 1,5–1,9% godišnje do 2029. godine dfm.idaho.gov. Ovo je otprilike duplo brže od nacionalne stope rasta. Konkretno za metropolitansko područje Boise, očekuje se da će rast biti koncentrisan u prigradskim gradovima i neinkorporisanim oblastima, kako zemljište u samom gradu Boise postaje sve oskudnije. Mesta kao što su Kuna, Star, Middleton i delovi okruga Canyon mogli bi zabeležiti najveći procentualni rast (5–8% godišnje, iako sa manjih osnova), dok bi grad Boise mogao rasti oko 1–2% godišnje kroz popunjavanje i obnovu boisedev.com. Čak i pri „sporijoj“ stopi od 1%, grad Boise bi dodavao oko 2.500 ljudi godišnje, što bi zahtevalo oko 1.000 novih stambenih jedinica godišnje samo u gradu da bi se održao korak.

Nekoliko faktora će nastaviti da privlači ljude u Boise: snažno tržište rada, relativno pristupačni troškovi života (posebno u poređenju sa Kalifornijom ili Sijetlom), kao i porodični stil života i mogućnosti za rekreaciju na otvorenom u regionu. Neto imigracija (više ljudi se doseljava nego što se iseljava) je dominantna komponenta rasta – Idaho beleži jedan od najviših stopa doseljavanja iz drugih saveznih država u zemlji (samo u 2024. domaća migracija je činila 8,3% rasta stanovništva u Idahu) boirealtors.com. Penzioneri koji traže sporiji tempo, radnici na daljinu i mlade porodice svi doprinose doseljavanju. Postoji određeno očekivanje da bi imigracija mogla da se ublaži ukoliko troškovi života u Boiseu nastave da rastu; već sada je rast Idaha blago usporio sa visokih 3% u 2022. na oko 1,5% u 2024. dfm.idaho.gov. Ipak, interesovanje za preseljenje u Boise ostaje snažno, što se vidi po potražnji za nekretninama i trendovima migracije prema U-Haul podacima (Idaho je često pri vrhu). Demografski profil države se takođe podmlađuje kako pristiže više radno sposobnih profesionalaca, što je dobar znak za formiranje domaćinstava i buduću potražnju za stanovanjem.

Tržište rada i ekonomija: Ekonomija Boisea je u fazi snažne ekspanzije i diverzifikacije. Nezaposlenost u metropolitanskom području Boisea se kretala oko istorijskih minimuma (u rasponu od 2–3%) tokom 2023–2025, što ukazuje na zategnuto tržište rada. Odeljenje za finansijski menadžment Idaha predviđa da će zaposlenost van poljoprivrede kontinuirano rasti svake godine do 2029. – otprilike 1,5–2% godišnje na nivou cele države dfm.idaho.gov. Metropolitansko područje Boisea, kao ekonomski motor države, verovatno će pratiti ili premašiti taj tempo rasta zaposlenosti. Ključne industrije koje pokreću rast Boisea uključuju tehnologiju, proizvodnju, zdravstvo, obrazovanje i logistiku. Tehnološki sektor, sa Micron-om kao okosnicom i sve većim brojem startapa i satelitskih kancelarija, očekuje se da doda značajan broj radnih mesta. Samo širenje Micron-a (sa potencijalno 2.000–7.000 radnih mesta, kako je pomenuto) stvoriće multiplikativni efekat za uslužne delatnosti i dobavljače. Sektor obrazovanja i zdravstvenih usluga je još jedno pouzdano područje rasta – bolnice, klinike i Državni univerzitet Boise nastavljaju da se šire kako bi opslužili veće stanovništvo (država predviđa da će obrazovanje/zdravstvo ostati jedan od najvećih izvora rasta zaposlenosti) lee-associates.com.

U međuvremenu, rast plata je bio snažan u Idahu – lični prihodi su poslednjih godina rasli za oko 4-5% godišnje i predviđa se da će nadmašiti nacionalni rast plata do 2028. godine dfm.idaho.gov. Ovo je ključno za nekretnine, jer rast prihoda pomaže u održavanju pristupačnosti kako cene kuća i kirije rastu. Srednji prihod domaćinstva u Bojsiju, koji je sada oko 80–90 hiljada dolara u okrugu Ada, mogao bi realno da poraste na oko 100 hiljada dolara kasnije u deceniji ako se broj dobro plaćenih tehnoloških i profesionalnih poslova poveća cityofboise.org. Bogatije stanovništvo može podržati više cene kuća i kirije, iako to takođe povećava jaz za one sa nižim primanjima.

Jedan od mogućih izazova je šira američka ekonomija. Neki prognozeri očekuju usporavanje nacionalnog rasta u 2025–2026, sa realnim rastom BDP-a ispod 2% i možda blagom recesijom zbog uticaja visokih kamatnih stopa dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov. Ako dođe do recesije u SAD, ni Bojsi neće biti imun – sektori poput građevinarstva i proizvodnje mogli bi da dožive zastoje. Ipak, Bojsi ima istoriju otpornosti. Na primer, tokom kratke COVID recesije 2020. godine, Bojsi je zabeležio pad zaposlenosti od samo 0,2%, što je znatno manje od nacionalnog proseka lee-associates.com, i brzo se oporavio. Raznovrsnost ekonomije Bojsija (vlada, tehnologija, poljoprivreda itd.) pruža određenu zaštitu. Takođe, svaki nacionalni pad mogao bi potencijalno ublažiti stambenu krizu u Bojsiju smanjenjem doseljavanja i hlađenjem potražnje, ali s obzirom na zamah Bojsija, dramatičan preokret deluje malo verovatno osim u slučaju velike ekonomske krize.

Ukratko, svi pokazatelji ukazuju da će Bojsi nastaviti da stabilno raste do 2028. godine. Očekuje se da će populacija dostići ili premašiti 1 milion u metropolitanskom području do ranih 2030-ih ako se trenutni trendovi nastave. Zaposlenost će takođe rasti, ali održivijim tempom nego u post-pandemijskom bumu. Za tržište nekretnina, to znači nastavak priliva novih domaćinstava kojima je potreban smeštaj – pozitivan faktor potražnje za prodaju i iznajmljivanje. Planeri koriste ove projekcije za usmeravanje zoniranja i infrastrukture – otuda i gradska inicijativa za veću stambenu gustinu i regionalni plan koordinacije stanovanja (završen 2023) kako bi se smestile desetine hiljada novih stanovnika cityofboise.org. Ako ne dođe do nepredviđenih okolnosti, narednih nekoliko godina u Bojsiju trebalo bi da donese umeren ali postojan rast, što podržava povoljne izglede za vrednost nekretnina (postepena aprecijacija) i popunjenost (stabilna potražnja za svim tipovima nekretnina).

Prilike i rizici za investitore, kupce i prodavce nekretnina

Kako se tržište nekretnina u Bojsiju prebacuje iz izuzetno užarenog u više normalizovano stanje, različiti akteri – investitori, kupci i prodavci – suočavaju se sa novom kombinacijom prilika i izazova u periodu 2025–2028.

Za kupce nekretnina: Nakon godina žestoke konkurencije, kupci u Bojsiju konačno imaju određenu priliku za pregovaranje. Povećanje ponude, iako nije veliko, znači da kupci mogu biti malo izbirljiviji i izbeći ishitrene odluke. U 2025. godini, otprilike 58% kuća je prodato ispod tražene cene u Bojsiju, što ukazuje da su mnogi prodavci spremni da spuste cenu ili plate troškove zatvaranja steadily.com. Kupci sada često mogu insistirati na inspekcijama i uslovima, što se često odricalo tokom vrhunca buma. Ova zdravija dinamika omogućava savesnim kupcima da pronađu vrednost, posebno u nešto starijim kućama ili onima kojima su potrebna manja kozmetička ulaganja. Takođe, blagi pad cena u odnosu na vrhunac iz 2022. znači da su neke kuće pristupačnije nego pre par godina – praktično, kuća u Bojsiju danas može koštati 5–10% manje nego na apsolutnom vrhuncu (u zavisnosti od oblasti), što može uštedeti kupcima desetine hiljada dolara.

Međutim, kupci se suočavaju sa velikim izazovom viših troškova zaduživanja. Sredinom 2025. godine, kamatne stope na stambene kredite sa fiksnom kamatom na 30 godina su oko 6,5–7% weknowboise.com, što je otprilike duplo više od stopa koje su bile uobičajene 2021. godine. Ovo značajno utiče na pristupačnost: kredit za kuću od 500.000 dolara sada ima oko 1.000 dolara više mesečnih troškova kamate nego što bi imao sa 3% kamate. Kao rezultat, budžeti kupaca su pod pritiskom. Mnogi potencijalni kupci shvataju da moraju da snize svoja očekivanja – na primer, da razmotre kuće u nizu ili udaljenije lokacije – kako bi im rate bile prihvatljive. Neki kupci koji prvi put kupuju nekretninu su se povukli i čekaju ili više štede za učešće, nadajući se da će kamate pasti ili da će im prihodi porasti. Nestabilnost kamatnih stopa je rizik na koji treba obratiti pažnju: ako bi stope dodatno skočile (recimo iznad 8%), broj kvalifikovanih kupaca u Bojsiju bi se smanjio i cene bi mogle dodatno da padnu. S druge strane, ako stope padnu na niskih 6% ili visokih 5%, talas odložene potražnje bi se mogao vratiti, što bi potencijalno ponovo podiglo cene. Kupci u Bojsiju takođe treba da obrate pažnju na porez na imovinu – porezi na imovinu u Ajdahu su umereni, ali je zbog brzog rasta cena došlo do povećanja poreskih računa, a debata o merama olakšica je u toku. Sve u svemu, vlasništvo nad nekretninom u Bojsiju ostaje dobra dugoročna opcija s obzirom na rast regiona, ali kupci moraju pažljivo planirati budžet, možda razmotriti kredite sa promenljivom kamatom ili privremeno sniženim ratama, i biti strpljivi u pronalaženju prave kuće po pravoj ceni.

Za prodavce: Prodavci kuća u Bojsiju više nemaju neograničenu prednost, ali tržište je i dalje suštinski na njihovoj strani ako realno odrede cenu. Dobra vest za prodavce je da su vrednosti kuća blizu rekordnih visina i da je potražnja stabilna, podstaknuta porastom broja stanovnika. Ako oglasite dobro održavanu kuću u poželjnom kraju (i postavite cenu blizu tržišne vrednosti), trebalo bi da se proda u roku od mesec dana prema trenutnim tržišnim medijanima weknowboise.com. Prodavci i dalje često mogu računati na značajnu zaradu – mnogi će prodavati za mnogo više nego što su kupili, s obzirom na to da su cene u Bojsiju porasle za oko 60% u poslednjih 5 godina. Ipak, prodavci moraju da prilagode očekivanja u odnosu na haotično tržište tokom pandemije. Ključno je da odmah pravilno odredite cenu svoje kuće; previsoka cena verovatno će dovesti do toga da kuća stoji na tržištu i kasnijih sniženja. Vreme nerealnih cena i očekivanja da će kupci nuditi više od tražene cene je uglavnom prošlo, osim u retkim slučajevima (npr. besprekorno renovirana kuća u North End-u može i dalje izazvati nadmetanje). Sada se isplati urediti kuću i napraviti manje popravke, dok je 2021. godine sve moglo da se proda u bilo kakvom stanju.

Jedan od rizika za prodavce, posebno za dugogodišnje vlasnike, jeste porez na kapitalnu dobit prilikom prodaje kuće. Kako su vrednosti nekretnina naglo porasle, sve više prodavaca u Bojsiju se nalazi iznad federalnog izuzeća od poreza (koje omogućava 250.000 dolara profita bez poreza za samce, 500.000 dolara za parove). Više od 54,9% vlasnika nekretnina u Idahu sada verovatno premašuje izuzeće od 250.000 dolara za samce, a oko 14% premašuje izuzeće od 500.000 dolara za parove boirealtors.com boirealtors.com. Prelazak tih granica znači da prodavci mogu dugovati porez na dobit, što je neprijatno iznenađenje za one koji su svoje kuće kupili pre decenija kada su cene bile znatno niže nego danas. Ova situacija, u kombinaciji sa činjenicom da Idaho oporezuje kapitalnu dobit kao redovan prihod (po stopi od oko 5,8% na nivou države) boirealtors.com, može umanjiti zaradu prodavaca i doprinela je tome da neki vlasnici odluče da ne prodaju (“kazna za ostanak” gde ne unovčavaju nekretninu kako bi izbegli porez) boirealtors.com. Donosioci odluka razmatraju povećanje ovih izuzeća, ali do tada, vlasnici sa velikom kapitalnom dobiti treba da planiraju moguće poreske posledice ili da razmotre 1031 zamene (ako je u pitanju investiciona nekretnina). Još jedno pitanje za mnoge potencijalne prodavce je, ako prodaju, gde će otići? Kupovina veće kuće u Bojsiju znači kupovinu po današnjim cenama i kamatnim stopama – što može biti neprivlačno ako trenutno imaju hipoteku sa kamatom od 3%. Neki vlasnici se odlučuju da izdaju svoju staru kuću umesto da je prodaju, kako bi iskoristili visoke kirije, što ironično dodatno smanjuje ponudu na tržištu. Ukratko, prodavci koji moraju ili žele da se presele svakako mogu pronaći kupce na ovom tržištu, ali treba da pristupe sa promišljenom strategijom: konkurentno određivanje cene, dobra promocija i možda podsticaji poput pokrivanja dela troškova zatvaranja, posebno ako je njihova kuća u višem cenovnom rangu gde je broj kupaca manji.

Za investitore u nekretnine: Boise je godinama bio na radaru investitora i ostaje atraktivna, ali promenljiva prilika i za lokalne i za investitore iz drugih država. Na strani stambenih investicija (izdavanje i preprodaja), dani izuzetno visokog rasta vrednosti su verovatno prošli, pa investitori treba da se fokusiraju na osnove kao što su prinosi od rente i upravljanje nekretninama. Pozitivno za stanodavce: izuzetno niska stopa praznih stanova u Boiseu (~1–2%) znači da bi dobro održavani stanovi trebalo da ostanu zauzeti i generišu stalan novčani tok weknowboise.com. Kirije su se blago smanjile, ali prosečna kirija (preko 1.800 dolara) u odnosu na kupovnu cenu i dalje donosi pristojan prinos, posebno za višeporodične objekte. Mali višeporodični objekti (dupleksi, četvorospratnice) su traženi među investitorima jer balansiraju troškove i prihode od rente; u prvom kvartalu 2025. godine, četvorospratnice u Boiseu su se prodavale po srednjoj ceni od oko 205.800 dolara po jedinici weknowboise.com – cifra koju mnogi investitori smatraju razumnom s obzirom da se svaka jedinica može izdavati za oko 1.200–1.500 dolara. Kapitalizacione stope u Boiseu su poslednjih godina snižene na oko 5% ili niže, ali sa rastom kamatnih stopa, kapitalizacione stope mogu malo porasti, što kupcima daje nešto bolji početni prinos. Postoji rizik od prekomerne izgradnje u sektoru stanova – planirani novi veliki kompleksi znače da će do 2025–2026. godine stanari imati više izbora. Investitori u luksuzne stanove klase A mogli bi se suočiti sa ustupcima i sporijim izdavanjem. Međutim, stanovi srednjeg tržišta (stariji stanovi, porodične kuće u prosečnim naseljima) trebalo bi da ostanu stabilni, jer su namenjeni većini radne snage koja ne može da priušti potpuno nove stanove ili kuće.Za one koji žele da preprodaju kuće ili rade na povećanju vrednosti, tržište u Boiseu više nije laka prilika za brzu kupovinu i prodaju po višoj ceni. Preprodavci moraju da računaju na stabilizaciju cena i veće troškove držanja nekretnine. Dobra strana je što se povremeno pojavljuju motivisani prodavci (nešto što je bilo retko 2021. godine), pa investitori koji mogu da reše probleme – npr. nekretnine koje zahtevaju renoviranje ili su u ostavinskom postupku – i dalje mogu pronaći povoljne prilike i stvoriti vrednost kroz renoviranje. Ali pažljiva analiza je ključna; pretpostavka o 10% godišnjem rastu vrednosti kao izlaz iz granične preprodaje više nije realna. Na polju komercijalnih investicija, Boise nudi prilike posebno u industrijskom i maloprodajnom sektoru. Tržni centri sa nacionalnim zakupcima posluju odlično – neki investitori mogu unovčiti ulaganja zbog niske praznine i visokih kirija. Industrijski razvoj ima kratkoročan rizik od praznih prostora, ali dugoročnu dobit kako Boise raste u logistički centar; iskusni investitori mogu kupovati u industrijskim parkovima dok je praznina nešto viša i izdavanje u toku, kako bi ispratili sledeći talas popunjenosti. Ulaganja u kancelarijske prostore su rizičnija – treba biti selektivan i ciljati medicinske kancelarije ili dobro izdate male kancelarije, jer je budućnost potražnje za kancelarijama pomalo neizvesna.Investitori bi takođe trebalo da prate promene u politici. Na primer, izmena Boise-ovog urbanističkog koda otvara mogućnosti za izgradnju pomoćnih stambenih jedinica (ADU) ili dupleksa u više oblasti – pronicljiv investitor-vlasnik bi mogao da doda ADU na parcelu sa porodičnom kućom kako bi ostvario dodatni prihod od rente. S druge strane, ako se pristupačnost pogorša, postoji šansa (iako mala u Idaho-u koji je naklonjen stanodavcima) da bi regulatori mogli razmotriti mere poput stabilizacije rente ili veće zaštite stanara, što bi moglo uticati na dugoročne prinose od investicija. Na kraju, troškovi izgradnje i dalje su visoki, pa razvojni projekti nose rizik – ali ako se kamatne stope stabilizuju ili padnu, mogli bismo videti novi talas izgradnje u kojem investitori mogu učestvovati (bilo kao graditelji ili kao davaoci kapitala). Sve u svemu, snažna ekonomija Boise-a i rast stanovništva predstavljaju vetar u leđa za sve investitore, ali laki profiti iz perioda ekspanzije su nestali. Uspeh sada dolazi onima koji konzervativno procenjuju poslove, ostaju informisani o lokalnim trendovima i možda se fokusiraju na niše poput pristupačnog stanovanja ili razvoja unutar postojećih urbanih zona gde je potražnja najveća.

Vladine politike, reforme zoniranja i pristupačnost stanovanja

Brze promene na tržištu nekretnina u Boise-u privukle su značajnu pažnju lokalne vlasti i donosioca politika, sa fokusom na upravljanje rastom, modernizaciju zoniranja i pristupačnost stanovanja. Evo pregleda ključnih mera politike i njihovog uticaja:

Izmena urbanističkog koda (grad Boise): U decembru 2023. godine, Boise je sproveo dugo očekivanu modernizaciju svog urbanističkog koda – prvu sveobuhvatnu izmenu u decenijama cityofboise.org. Novi kod je osmišljen da podstakne širi spektar tipova stanovanja i veću gustinu u ciljanim oblastima. Na primer, uvedena su liberalnija pravila za pomoćne stambene jedinice (ADU) na nivou celog grada i određeni koridori su preklasifikovani kako bi se dozvolila izgradnja kuća u nizu, dupleksa i manjih stambenih zgrada gde su ranije bile dozvoljene samo porodične kuće cityofboise.org. Cilj je omogućiti “nedostajuće srednje” stanovanje i olakšati dodavanje jedinica, čime bi se vremenom povećala ponuda i smanjili troškovi. Prvi pokazatelji ukazuju na porast zahteva za dozvole za ADU nakon izmene koda – Boise je čak pokrenuo pilot programe sa neprofitnim organizacijama za podsticanje izgradnje ADU (uključujući dozvolu za pokretne male kuće na točkovima kao ADU) cityofboise.org. Izmena koda je takođe promenila zahteve za parking (smanjujući ih u nekim oblastima radi smanjenja troškova razvoja) i uvela bonuse za gustinu za projekte koji uključuju pristupačne jedinice. Ove promene u zoniranju bi postepeno trebalo da dovedu do raznovrsnijeg stambenog fonda: očekujte više konverzija u duplekse/triplekse u starijim naseljima, više “cottage cluster” razvoja i više višespratnica duž tranzitnih ruta. Iako su se neki susedi u početku protivili povećanju gustine, zvaničnici Boise-a su naglasili da bi bez ovih promena grad mnogo brže rastao ka periferiji i da bi pristupačnost bila još gora. Do 2025. novi kod je na snazi i razvojna zajednica se prilagođava; biće potrebno nekoliko godina da se u potpunosti vidi njegov uticaj, ali to je veliki korak ka rešavanju stambenih potreba.

Inicijative za pristupačno stanovanje: Rukovodstvo Bojsija je bilo proaktivno u pokušajima da reši pristupačnost stanovanja. Grad je obezbedio značajna lokalna sredstva (dopunjena saveznim grantovima) za podršku razvoju pristupačnog stanovanja. Više od 50 miliona dolara iz lokalnih i saveznih fondova uloženo je kao „gap finansiranje” kako bi se pomoglo da projekti pristupačnog stanovanja budu isplativi cityofboise.org. Na primer, Bojsi pomaže subvencionisanju projekata stanova za niskoprimce tako što obezbeđuje zemljište u vlasništvu grada pod povoljnim uslovima zakupa ili oslobađa od određenih taksi. Takođe su kodifikovali nove podsticaje u zoniranju: prema revidiranom kodeksu, investitori mogu dobiti olakšice u pogledu ograničenja visine ili gustine ako uključe deo stanova sa zakupninama ograničenim prema prihodima cityofboise.org. Bojsi u suštini pokušava da iskoristi politiku kako bi usmerio tržište ka proizvodnji više stanova ispod tržišne cene, s obzirom na to da je izgradnja po tržišnim cenama uglavnom bila usmerena na luksuzne domove. Jedan primer u praksi je partnerstvo grada na razvoju u blizini linije javnog prevoza, gde je grad obezbedio zemljište i sredstva u zamenu za to što investitor čini 20% stanova pristupačnim za one koji zarađuju manje od 60% prosečnog prihoda u oblasti. Dodatno, Bojsi je osnovao fond za zemljište za stanovanje kako bi čuvao zemljište za buduće projekte pristupačnog stanovanja i istražuje modele „zajedničkog zemljišnog fonda” za stvaranje trajno pristupačnih mogućnosti za vlasništvo nad domom.

Regionalna saradnja takođe raste. Krajem 2023. godine, Asocijacija za planiranje zajednice jugozapadnog Idaha (COMPASS) završila je plan regionalne koordinacije stanovanja za okruge Ada i Kenjon cityofboise.org. Ovaj plan opisuje strategije kao što su usklađivanje politika zoniranja između gradova, proširenje javnog prevoza kako bi se otvorile nove oblasti za stanovanje i traženje podrške države za stambene programe. Jedna od ideja koja se razmatra je regionalni fond za stanovanje u koji bi doprinosilo više gradova, a koji bi mogao finansirati veće projekte pristupačnog stanovanja. Iako je Idaho istorijski imao ograničene intervencije u stanovanju (preferirajući rešenja vođena tržištem), sama veličina problema pristupačnosti u Bojsiju – gde čak i porodice srednje klase imaju poteškoća da kupe dom – podstiče kreativnije pristupe.

Državne politike: Na nivou države, Idaho je uglavnom favorizovao pristup slobodnog tržišta. Ne postoje zakoni o kontroli kirije (zapravo, Idaho sprečava lokalne samouprave da uvode kontrolu kirije), a zaštita stanara je relativno osnovna. Ovo je učinilo Idaho privlačnim za stanodavce i investitore, jer se suočavaju sa manje regulativa u poređenju sa državama poput Kalifornije. Ipak, u državnoj skupštini vode se određene diskusije o olakšicama na porez na imovinu, jer je brza aprecijacija dovela do viših procena i poreskih računa. Godine 2022, Idaho je usvojio paket za smanjenje poreza na imovinu koji je doneo određeno olakšanje vlasnicima kuća, a dalje izmene se razmatraju kako bi se prilagodio izuzetak za vlasnike ili preusmerilo više prihoda od poreza na promet lokalnim samoupravama radi nadoknade poreza na imovinu. Svaka promena poreske politike može indirektno uticati na tržište nekretnina – na primer, veće olakšice mogu podstaći starije stanovnike da ostanu u svojim domovima (jer se osećaju manje „oporezovano“ zbog rasta vrednosti), ili obrnuto, motivisati neke da prodaju ako znaju da će porez na dobit biti smanjen.

Pitanje poreza na kapitalnu dobit pomenuto ranije stiglo je čak i do federalnih predstavnika Idaha – oni podržavaju predloženi Zakon o više domova na tržištu u Kongresu, koji bi udvostručio izuzeće od poreza na kapitalnu dobit za prodaju primarnih domova i indeksirao ga prema inflaciji boirealtors.com. Ako bude usvojen, to bi moglo ublažiti efekat „zaključavanja“ za dugogodišnje vlasnike i potencijalno osloboditi deo ponude (iako do 2025. to još nije zakon). Sa strane planiranja, okrug Ada predviđa rast i podstiče gradove da slede primer Bojsija u ažuriranju zoniranja. Prigradski gradovi poput Meridijana i Kaldvela takođe revidiraju svoje sveobuhvatne planove kako bi omogućili više stanovanja – npr. Meridijan stvara nove zone mešovite namene za podsticanje i stanova i komercijalnog razvoja u rastućim oblastima.

Pokazatelji pristupačnosti stanovanja: Uprkos naporima, pristupačnost ostaje ozbiljan problem. Ažurirana Analiza potreba za stanovanjem iz 2023. jasno je pokazala da je skoro 47% nove potražnje za stanovanjem u narednoj deceniji za jedinice pristupačne domaćinstvima sa manje od 80% medijanskog prihoda cityofboise.org. Ipak, upravo su to jedinice koje tržište teško proizvodi bez subvencija. Trenutno je oko 60% domaćinstava sa nižim prihodima (ispod 80% AMI) u Bojsiju opterećeno troškovima stanovanja cityofboise.org, što često primorava na teške kompromise u porodičnim budžetima. Kirije bi morale značajno da padnu ili prihodi da porastu da bi se ovo poboljšalo, ili, što je verovatnije, potrebno je dodati hiljade pristupačnih jedinica. Bojsi ima cilj (koji je iznela gradonačelnica) da se najmanje 1.000 pristupačnih jedinica izgradi ili sačuva u narednih nekoliko godina. Očuvanje je još jedan pristup: grad razmatra načine da spreči prodaju i luksuznu renovaciju starijih stambenih kompleksa (što često dovodi do povećanja kirija). Jedan od mogućih alata politike je da se vlasnicima ponude podsticaji ili finansiranje kako bi zadržali pristupačnost jedinica u zamenu za poreske olakšice.

Na kraju, upravljanje rastom naspram pristupačnosti je čin balansiranja. Neki stanovnici izražavaju zabrinutost zbog tempa rasta – saobraćajne gužve, opterećenja škola, gubitka otvorenih prostora – što dovodi do zahteva da se “uspori” razvoj. Međutim, ograničavanje rasta može dodatno povećati cene zbog smanjenja ponude. Lokalna vlast se tako suočava sa izazovom pametnog upravljanja rastom: podsticanje veće gustine na pravim mestima, ulaganje u infrastrukturu (škole, putevi, voda) kako bi se podržao novi razvoj i očuvanje kvaliteta života u Bojsiju dok raste. Mere poput naknada za uticaj nove gradnje pomažu finansiranju infrastrukture, ali ako su previsoke, mogu obeshrabriti izgradnju ili povećati troškove. Do sada su Bojsi i njegovi susedi uglavnom bili naklonjeni politikama koje podržavaju rast, shvatajući da potražnja postoji. Sledeće godine će pokazati koliko ove politike mogu ublažiti stambenu krizu. Ako budu uspešne, Bojsi bi mogao postati model za gradove srednje veličine koji se suočavaju sa brzim rastom – pokazujući da je uz reformu zoniranja i javno-privatnu saradnju moguće dodati stambene jedinice i zadržati grad pristupačnim. U suprotnom, Bojsi rizikuje da isključi mnoge koji su ga dugo zvali domom. Ulog je veliki, a pristup grada u periodu 2025–2028. značajno će uticati na pristupačnost i zdravlje njegovog tržišta nekretnina u narednoj deceniji.

Izvori:

• We Know Boise – Ažuriranja tržišta nekretnina u Bojsiju, vrednosti kuća i trendovi iznajmljivanja (2024–2025) weknowboise.com weknowboise.com weknowboise.com
• Boise Regional REALTORS® – Izveštaji o tržištu i trendovi stanovanja (2024–2025) boirealtors.com boirealtors.com
• BoiseDev – Izveštaj o rastu populacije u Treasure Valley 2025 boisedev.com boisedev.com
• Idaho Division of Financial Management – Ekonomska prognoza za Idaho 2025–2029 dfm.idaho.gov dfm.idaho.gov
• Cushman & Wakefield – Boise Izveštaj o tržištu komercijalnih nekretnina za Q2 2025 cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com
• Idaho Business Review – Rast maloprodaje i komercijalnog sektora u Treasure Valley (2025) idahobusinessreview.com idahobusinessreview.com
• Grad Boise – Analiza potreba za stanovanjem 2023 cityofboise.org cityofboise.org
• HUD Sveobuhvatna analiza tržišta stanovanja: Boise (2023) lee-associates.com lee-associates.com