- Rekordno visoke cene: Avgusta 2025 je bila povprečna cena samostojne hiše v Winnipegu 450.596 $ (8 % več kot leto prej), pri čemer je vsak mesec leta 2025 postavil nov cenovni rekord winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Tudi cene stanovanj so dosegle rekorde (približno 4 % več kot leto prej).
- Omejena ponudba: Aktivnih oglasov je približno 10 % manj kot leto prej (le približno 3.600 domov avgusta 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Ta kronično nizka ponudba v kombinaciji s stalnim povpraševanjem je Winnipeg ohranila kot enega močnejših trgov na prerijah – in trg prodajalcev – tudi če se obseg prodaje rahlo zmanjšuje winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Povečana gradnja in cilji: Mestna hiša je agresivno spodbujala novo stanovanjsko gradnjo. Winnipeg si je zadal cilj 8.000 novih enot do novembra 2024, do septembra 2024 pa jih je odobril 7.603 winnipegfreepress.com. Zvezni sklad za pospeševanje gradnje stanovanj (HAF) v partnerstvu cilja na 14.101 novo enoto do leta 2026 (s 122 milijoni $ nepovratnih sredstev) winnipegfreepress.com. Leta 2024 je mesto skupno odobrilo približno 12.000 novih domov, vključno s številnimi večstanovanjskimi projekti v okviru HAF (več kot 1.100 najemnih, od tega približno 600 “dostopnih”) numberten.com.
- Hipoteke/dosegljivost: Kljub naraščajočim cenam ostaja Winnipeg bolj dostopen kot večja mesta. RBC Economics navaja, da se je dosegljivost v Winnipegu nedavno stabilizirala (RBC-jev sestavljeni kazalnik stroškov lastništva je bil približno 31,8 % v 2. četrtletju 2025, nekoliko nad dolgoletnim povprečjem) rbc.com. V praksi naj bi nižje obrestne mere in stabilni dohodki ohranili kupno moč za nakup doma približno nespremenjeno skozi leto 2025, tudi če se cene še nekoliko zvišajo. Kupci se soočajo z močno konkurenco, vendar CMHC poroča, da je dejavnost na trgu rabljenih nepremičnin močna (s prodajo približno 5 % višjo na letni ravni v 2025) in spremembe hipotekarnih pravil vračajo nekatere zadržane kupce nazaj na trg rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Najemni trg zelo napet: Stanovanjska najemna praznina v Winnipegu je izjemno nizka (približno 1,7 % v 2024 cmhc-schl.gc.ca), najnižja med vsemi mesti na prerijah. CMHC napoveduje, da se bo praznina povečevala le počasi (na približno 2,0–2,1 % do leta 2027) in da rast najemnin ostaja visoka v 2025, nato pa se bo umirila cmhc-schl.gc.ca. Najemnine so se že zvišale v letih 2024–25 (npr. povprečne najemnine za 1–2 sobna stanovanja so se zvišale za nekaj odstotkov nesto.ca), kar odraža stalno povpraševanje po stanovanjih in pomanjkanje ponudbe.
Trendi na stanovanjskem trgu
Winnipegove cene stanovanj so se zvišale skozi 2024–25. Po podatkih Winnipeg Real Estate Board je bila do sredine leta 2025 povprečna cena samostojne hiše približno $456.700 (približno 8 % več kot prejšnje leto), tudi povprečne cene stanovanj so se zvišale za nekaj odstotkov winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Omeniti velja, da je vsak mesec leta 2025 postavil nov rekord v cenah samostojnih hiš v Winnipegu winnipegregionalrealestateboard.ca. Obseg prodaje pa je bil nekoliko nižji kot leta 2024; na primer, avgusta 2025 je bilo 1.402 prodaj domov (-5 % glede na prejšnje leto) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Skupna vrednost prodaje ostaja visoka (Wpg je avgusta 2025 dosegel približno 561 milijonov $,+3 % glede na prejšnje leto winnipegregionalrealestateboard.ca). Od začetka leta do avgusta 2025 je bila prodaja vseh vrst domov višja za približno 5 %, vrednost prodaje pa za 12 % winnipegregionalrealestateboard.ca, kar kaže, da visoke cene izravnavajo nekoliko nižjo prodajo enot. Ta vzorec odraža tesen trg. Število aktivnih oglasov je zelo nizko (3.624 avgusta 2025, 10 % manj kot avgusta 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Razmerje prodaj glede na število oglasov (~73 % avgusta 2025 nesto.ca) uvršča Winnipeg med izrazite trge prodajalcev. V tem ravnotežnem do prodajalskem režimu tudi zmerno povpraševanje potiska cene navzgor. Nedavna analiza ugotavlja, da se številni kanadski trgi soočajo z naraščajočo zalogo, Winnipeg pa ostaja eden najbolj zategnjenih, kar pomaga ohranjati rast cen nesto.ca. RBC Economics prav tako opaža, da je Winnipeški trg »uravnotežen« v primerjavi z nacionalnimi skrajnostmi, kar je zdaj dejavnik, ki poganja vrednosti navzgor nesto.ca.Vedenje kupcev in hipotekarni krediti: Povpraševanje kupcev ostaja stabilno. CMHC pričakuje, da bodo vračajoči se kupci (prvi kupci, tisti, ki nadgrajujejo, in tisti, ki obnavljajo hipoteke) ohranjali aktivnost na trgih preprodaje do leta 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Najbolj opazno je, da se je Winnipeg izognil velikemu cenovnemu razcvetu v času pandemije, kot sta ga doživela Toronto/Vancouver, pa tudi ostremu popandemičnemu padcu v BC/ON. Do leta 2023 so prodaje dejansko padle na predpandemično raven, vendar CMHC napoveduje zmeren ponovni vzpon v letih 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Hipotekarni trgi se sproščajo: sredi leta 2025 je Banka Kanade nakazala znižanje obrestnih mer, zato se lahko kupci s spremenljivo obrestno mero ponovno vrnejo na trg, prav tako pa bodo obnove lažje nesto.ca. Tako CMHC kot RBC napovedujeta splošno stabilne stroške hipotek in dohodke do leta 2025, kar bi moralo ohraniti skupne stroške nakupa dokaj nespremenjene rbc.com cmhc-schl.gc.ca. Kljub temu pa na kratki rok dostopnost ostaja skrb za številne prve kupce, saj morajo zmerni dohodki zadostovati za naraščajoče cene in visoke stroške dolga.
Vrste stanovanj: Povpraševanje se širi. Samostojne hiše ostajajo priljubljene, vendar pomanjkanje zemljišč in stroški gradnje spodbujajo več večstanovanjske gradnje. V letih 2024–2025 je bilo približno polovica odobrenih novih enot stanovanj v obliki stanovanj/apartmajev winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC ugotavlja, da ima Winnipeg več začetih gradenj apartmajev in večstanovanjskih objektov kot samostojnih hiš v zadnjih letih, pri čemer najhitreje rastejo namensko zgrajena najemna stanovanja cmhc-schl.gc.ca. Tudi stanovanja v etažni lastnini so doživela rast cen (rekordne vrednosti v letu 2025), vendar nekateri analitiki opozarjajo, da se lahko trg stanovanj v etažni lastnini kasneje ohladi (ko bo povpraševanje investitorjev iz obdobja pandemije upadlo) cmhc-schl.gc.ca.Poslovne nepremičnine (pisarne, trgovina, industrija)
Winnipegov trg poslovnih nepremičnin se je v letu 2024 in začetku 2025 obdržal razmeroma dobro. Trgovinski prostori so še posebej močni: stopnje prostih prostorov so na večletnem minimumu, najemnine pa rastejo. CBRE poroča, da so bili temeljni kazalniki trgovine v letih 2024–25 »izjemni«, Winnipeg pa vstopa v leto 2025 z najnižjo stopnjo prostih trgovinskih prostorov med vsemi vrstami nepremičnin v mestu cbre.ca. To odraža močno povpraševanje po trgovini v predmestjih in središču mesta (trgovine z veliko površino, nakupovalni centri in nekatere trgovine v soseskah z zapolnitvijo), kar podpira stabilna lokalna poraba.
Industrijsko/skladiščni sektor je prav tako izjemno zdrav. CBRE navaja, da je stopnja prostih industrijskih prostorov le približno 3 %, kar je eno najmočnejših stanj v Kanadi cbre.ca. V mestnih logističnih središčih je izjemno povpraševanje po sodobnih skladiščih (pogosto z višino stropa 18+ čevljev). Val gradnje na zalogo (s strani razvijalcev Hopewell, QuadReal itd.) je naletel na močno zanimanje za najem, vendar so visoki gradbeni stroški (v Manitobi med najvišjimi v Kanadi) zvišali najemnine za pokritje stroškov (okoli 18 $/kvadratni čevelj) cbre.ca cbre.ca. Posledično se številna podjetja odločajo za podaljšanje najemnih pogodb namesto selitve v nove prostore. Splošno gledano industrijski temelji ostajajo trdni, CBRE pa pričakuje, da bo močno povpraševanje najemnikov ostalo, če bodo najemnine ostale dostopne cbre.ca cbre.ca.
Pisarnaški sektor je bil šibkejši. Praznost pisarn v središču Winnipega se je do konca leta 2024 zvišala na približno 18 % cbre.ca. Noben večji nov stolp ni v gradnji (nedavno je bil dokončan Wawanesa Tower), zato je ponudba nespremenjena, vendar številna podjetja še vedno zmanjšujejo prostore ali se selijo. Predmestne pisarne (npr. v Brandonu ali območjih ob obvoznici) presegajo središče mesta; CBRE poudarja, da imajo povezane stavbe v središču (s prehodom v višini drugega nadstropja) približno 9 % praznosti v primerjavi s približno 30 % v nepovezanih stolpnicah cbre.ca. Zmerno zanimanje obstaja za pretvorbo pisarn v stanovanja, vendar večjih projektov še niso napovedali (pomanjkanje spodbud ovira izvedljivost) cbre.ca. Zanimivo je, da so številne pisarniške stavbe razreda B v središču mesta kupile avtohtone organizacije (npr. Metiska federacija Manitobe je kupila 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), kar je takoj povečalo zasedenost prej skoraj praznih stolpnic cbre.ca. Če se bo ta trend nadaljeval, bi lahko do neke mere stabiliziral praznost v središču mesta.
Naložbeno okolje: Na splošno so komercialna sredstva Winnipega v letu 2025 videti privlačna. Donosi v industriji (zaradi nizke zasedenosti in naraščajočih najemnin) so še posebej visoki, prav tako v maloprodaji (zlasti prevladujoča soseska nakupovalna središča). Tudi pisarniški prostori so podcenjeni v primerjavi z večjimi mesti, kar lahko pritegne potrpežljive vlagatelje. Vendar pa se trg sooča z naraščajočimi gradbenimi in finančnimi stroški: nova ponudba (zlasti najemnih stanovanj) je omejena zaradi višjih obrestnih mer, kar bi lahko omejilo donose. CBRE pričakuje, da se bodo obseg komercialnih transakcij v letu 2025 postopoma obnovil, ko se bo kreditiranje sprostilo in se bodo vlagatelji vrnili na cbre.ca. Na stanovanjskem področju je trg že “naklonjen prodajalcem”, kar pomeni, da se vlagatelji soočajo s konkurenco lokalnih lastnikov. Tveganja vključujejo morebitno ponovno zvišanje nacionalnih obrestnih mer ali širše gospodarsko upočasnitev, ki bi lahko ohladila lokalno povpraševanje.
Vpogledi v soseske in gentrifikacija
Winnipegove soseske kažejo izrazite trende. Osrednja območja (središče mesta, Exchange, West Broadway, St. Boniface) privabljajo večino novega razvoja. Mesto je določilo cilje za središče mesta (vsaj 350 novih enot/leto do leta 2030, nato pa 500/leto canada.constructconnect.com). V teku so veliki projekti: npr. prenova nakupovalnega središča Portage Place v večnamensko uporabo (partner True North Square) do leta 2027 cbre.ca, pa tudi dolgo pričakovana prenova Portage Place in glavni načrt za Naawi-Oodena (nekdanja vojašnica Kapyong) winnipegfreepress.com numberten.com. Investitorji se lotevajo tudi zapolnjevanja praznih površin v zrelih soseskah: nedavna odobritev vključuje 127-namestitveno najemno stavbo v St. Boniface in 99-enotno večnamensko stavbo na Nairn Ave v Elmwoodu canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Projekti zapolnjevanja običajno nadomeščajo starejše nizko-gostotne parcele (prazne hiše ali trgovine) s 4- do 6-nadstropnimi stanovanjskimi stavbami. Mesto posodablja prostorske akte, da bi omogočilo več zapolnjevanja po pravici, kar odraža cilj, da naj bi polovica novega bivališča nastala v že pozidanih območjih canada.constructconnect.com.Te spremembe so vzbudile skrbi glede gentrifikacije. Na primer, 102-enotna gradnja, načrtovana na Sherbrook St. (West Broadway), se je soočila z nasprotovanjem, ker so njene »dostopne« najemnine (~1.100 $ za enosobno stanovanje) precej višje od tega, kar si lahko privošči veliko trenutnih prebivalcev globalnews.ca globalnews.ca. Skupnosti opozarjajo, da je mediana dohodka tam le približno 28.000 $ na leto, zato bi si večina prebivalcev območja tega ne mogla privoščiti. Takšna trenja ponazarjajo klasičen problem gentrifikacije: nova, višjega cenovnega razreda stanovanja prihajajo v sosesko z zmernimi dohodki. Strokovnjaki opozarjajo, da lahko razvoj območij, kot sta West Broadway ali Osborne Village, sicer prinese oživitev, vendar lahko tudi izrine dolgoletne prebivalce z nižjimi dohodki, če niso vključene resnično dostopne enote globalnews.ca globalnews.ca.
Zunaj središča se Winnipegeva razširjena predmestja (Charleswood, St. Vital itd.) še naprej širijo z enodružinskimi in večdružinskimi soseskami. Vendar pa se tudi tukaj poudarek premika navznoter k manjkajočim srednjim tipom stanovanj (vrstne hiše, dvojčki) in apartmajem zaradi omejitev zemljišč in stroškov infrastrukture canada.constructconnect.com numberten.com. Severni Winnipeg in notranje jedro (North End, deli West Enda) ostajajo gospodarsko najbolj izzvani, z počasnejšo rastjo cen. Na splošno se trg povsod zaostruje: v soseskah z nizkimi dohodki se pojavljajo novi razvojni načrti, medtem ko v uveljavljenih srednjerazrednih območjih (Wolseley, Linden Woods) poteka konkurenčno draženje. Kako se bo to razvijalo, bo odvisno od politike (glej spodaj) in nadaljnje podpore za dostopna stanovanja.
Začetki nove stanovanjske gradnje in gradbena napoved
Začetki gradnje stanovanj so se leta 2024 nekoliko upočasnili. Podatki CMHC (ki jih navajajo mediji) kažejo, da je bilo v Winnipegu od januarja do avgusta 2024 3.407 enot, kar je 16 % manj kot 4.049 v istem obdobju leta 2023 winnipegfreepress.com. Upad je bil pripisan višjim obrestnim meram (zastoj graditeljev zaradi negotovosti) ter omejitvam pri materialu in delovni sili. Kljub temu je zaradi visokega števila odobritev na Mestni občini v pripravi veliko projektov, ki čakajo na financiranje. Pravzaprav poročilo Mestne občine navaja, da je bilo do septembra 2024 odobrenih 7.603 enot winnipegfreepress.com – kar je skoraj na dosegu cilja 8.000.
Napovedi CMHC predvidevajo stabilne začetke gradnje v obdobju 2025–27. Po njihovih projekcijah bo v Winnipegu stalna nova gradnja, ki jo bo vodila večstanovanjska gradnja: programi HAF in drugi spodbujajo gradnjo stanovanjskih blokov. CMHC ugotavlja, da bodo za najem namenjene novogradnje vodile rast, podprte z nizko stopnjo prostih stanovanj in vladnimi spodbudami (npr. oprostitve davka na promet pri novih najemnih stanovanjih) cmhc-schl.gc.ca. Pričakuje se, da se bo gradnja enodružinskih hiš še naprej postopoma zmanjševala v primerjavi z večstanovanjskimi objekti cmhc-schl.gc.ca. V povzetku napovedi CMHC skupno število začetih gradenj v Winnipegu (enodružinske + večstanovanjske) ostaja okoli 5.000–6.000 na leto do leta 2027 cmhc-schl.gc.ca, kar je približno enako ali nekoliko več kot ocenjenih 5.151 za leto 2024.
Ključni dejavniki: – Zvezni Housing Accelerator Fund (HAF) daje Winnipegu 25 milijonov dolarjev za zmanjšanje birokracije in spremembo namembnosti zemljišč. Po HAF mora mesto omiliti prostorske omejitve v območjih enodružinskih hiš in dovoliti več večstanovanjskih objektov numberten.com numberten.com. Mestni svet je konec leta 2024 začel pregled prostorskih predpisov, da bi izpolnil to zavezo. – Podpora province: Manitoba je prav tako omilila pravila, npr. nova zakonodaja je zvišala prag sosedskih ugovorov, potrebnih za sprožitev pritožbe na spremembo namembnosti, iz 25 na 300 ljudi electricalindustry.ca. To naj bi pospešilo spremembe namembnosti za gostejše projekte. – Poenostavitev na ravni mesta: Winnipeg posodablja postopke odobritev gradenj, da bi odpravil podvajajoča se zaslišanja za projekte znotraj obstoječih območij, s ciljem hitrejše obravnave tisočev enot canada.constructconnect.com.
Gradbena tveganja: Visoki stroški gradnje (materiali, delo) ostajajo skrb. CBRE ugotavlja, da je industrijska gradnja v Manitobi med najdražjimi v Kanadi cbre.ca, inflacija stroškov stanovanjske gradnje pa prav tako pritiska na izvajalce. Naraščajoči stroški financiranja (dokler ne pride do znižanj) in morebitno pomanjkanje delovne sile (Winnipeg se že sooča s pomanjkanjem obrtnikov) bi lahko povzročili zamude pri projektih. Vendar pa bi se ob tolikšnem številu odobrenih ali načrtovanih projektov (vključno z večjimi kompleksi v središču mesta in predmestjih) skupno število začetih gradenj moralo povečati v letih 2025–26, ko bodo posojilodajalci stabilizirali obrestne mere.
Vladne politike in predpisi
Več plasti politik oblikuje trg v Winnipegu:
- Zvezne politike: Ottawov nacionalni stanovanjski načrt (prek CMHC) je v teku. Ukrepi, kot so First Home Savings Account (FHSA), znižan stresni test za hipoteke za nove kupce in razširjena pravila za RRSP, dajejo prvim kupcem v Winnipegu večjo kupno moč (čeprav jo še vedno prehitevajo rasti cen). Pomembno je, da Housing Accelerator Fund (HAF) zahteva, da mesto spremeni namembnost zemljišč in poenostavi postopke. Po dogovorih HAF se je Winnipeg zavezal, da bo odpravil »izključevalno prostorsko načrtovanje« in pospešil odobritve numberten.com numberten.com. Zvezna vlada prav tako vlaga milijarde v dostopna najemna in modularna stanovanja po vsej državi. Winnipeg je izbran kot pilot za nekatere od teh ukrepov – na primer, v okviru pobude Build Canada Homes bo mesto uporabilo zvezno zemljišče za gradnjo modularnih domov (Winnipeg je med 6 mesti, ki imajo prednost pri gradnji 4.000 tovarniško zgrajenih domov na nacionalni ravni) nesto.ca. Če bo program izveden, bi lahko skromno povečal ponudbo od leta 2026 naprej.
- Pokrajinske/mestne politike: Vlada Manitobe si aktivno prizadeva pospešiti gradnjo stanovanj. Oktobra 2024 je uvedla spremembe Zakona o prostorskem načrtovanju in mestni listini, s katerimi je težje majhnim skupinam povzročiti drage pritožbe glede sprememb namembnosti zemljišč electricalindustry.ca. To dejansko daje občinam več nadzora za hitrejše odobritve zapolnjevanja in novih sosesk. Mesto Winnipeg je prav tako predstavilo celovito stanovanjsko strategijo: cilj je vsaj 8.000 novih enot v letu 2024 (vse oblike), 14.101 enot do leta 2026 (s pomočjo države) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, in še več deset tisoč v naslednjem desetletju. Mesto je financiralo spodbujevalne programe (npr. 25 milijonov dolarjev za nepovratna sredstva za dostopne projekte/središče mesta) in prenavlja predpise o gradnji. Na primer, nova pravila o namembnosti zemljišč (sprejeta konec leta 2024) zdaj dovoljujejo več večstanovanjskih oblik v prej izključno enodružinskih območjih, vse brez dodatnih javnih obravnav canada.constructconnect.com.
- Ukrepi za dostopnost: Winnipeg se je prav tako pridružil zveznim shemam za nadzor najemnin in podporo lastnikom stanovanj. Manitoba je napovedala zamrznitev povišanj najemnin za stanovanja v kondominijih (kot del zvezno-pokrajinskih stanovanjskih dogovorov). Mestna politika poudarja “dostopne enote” – čeprav je bilo doslej v letu 2024 kot dostopnih označenih le približno 1–2 % dovoljenj winnipegfreepress.com. Pričakuje se, da bo prihajajoča zvezno-pokrajinska Nacionalna stanovanjska strategija pritiskala na Winnipeg, da poveča fond najemnih stanovanj za nizke dohodke prek novih LIFT stanovanjskih projektov ali partnerstev z neprofitnimi organizacijami.
Ti ukrepi bi morali skupaj povečati ponudbo in nekoliko ohladiti inflacijske pritiske. Zlasti odprava GST na novo najemno gradnjo in odprava mestnega dela PST na nove namensko zgrajene najemne enote (nedavna sprememba v Manitobi) bosta projekte finančno olajšali numberten.com. V naslednjih 3–5 letih naj bi stalno javno financiranje in regulativne reforme ohranjali visoko število novih stanovanjskih gradenj ter spodbujali prehod z izključno samostojnih hiš na več stanovanj in vrstnih hiš.
Najemni trg in stopnje prostih stanovanj
Winnipegov najemni sektor je izjemno zategnjen. Stopnje prostih stanovanj so bile v zadnjih letih precej pod 2 % – na primer, približno 1,7 % na ravni mesta v 2024 cmhc-schl.gc.ca. Med pandemijo je bila kratka rast prostih stanovanj, a se je trg nato “hitro povrnil.” Med letoma 2021 in 2023 je stopnja prostih stanovanj v Winnipegu padla za skoraj 70 % canada.constructconnect.com, saj se je povpraševanje povrnilo hitreje kot nova ponudba. CMHC napoveduje, da se bodo proste kapacitete do leta 2027 rahlo zvišale na približno 2,0–2,1 % (še vedno zgodovinsko nizko) cmhc-schl.gc.ca. Zaradi tako nizke prostosti najemnin rastejo: CMHC pričakuje “razmeroma močno rast najemnin v 2025” (podprto z zategnjenim trgom), preden se v drugi polovici desetletja rast umiri cmhc-schl.gc.ca.
Empirični podatki to potrjujejo: do sredine leta 2025 so bile povprečne najemnine v Winnipegu že za nekaj odstotkov višje kot leta 2024. Na primer, tipične dvosobne najemnine so bile okoli 1.775 $ avgusta 2025 nesto.ca. (Enosobna stanovanja so bila približno 1.440 $, kar je približno 3 % več kot leto prej nesto.ca.) Take najemnine so še vedno nizke v primerjavi s Torontom/Vancouverjem, vendar odražajo stalno rast tukaj. Ker je prostih stanovanj tako malo, imajo najemodajalci prednost – zato se večina novih stanovanj na trgu hitro odda. Mestna poročila o stanovanjih kažejo, da je gradnja najemnih stanovanj na zgodovinsko visoki ravni (zaradi spodbud za investitorje), a to še vedno ni bistveno povečalo števila prostih stanovanj cmhc-schl.gc.ca.Za najemnike to pomeni pritisk na dostopnost. Veliko mladih družin in prebivalcev z nizkimi dohodki se je iz lastništva preselilo v najem (ali pa so ostali najemniki iz nuje). Mestna stanovanjska strategija poudarja dostopna stanovanja, vendar je trenutno le majhen delež novih enot resnično pod tržno ceno winnipegfreepress.com. Če ne bo večjih neprofitnih in zadružnih projektov, bodo najemnine v Winnipegu verjetno še naprej rasle hitreje od inflacije v naslednjem letu ali dveh, kar bo ohranjalo pritisk na najemni trg.
Rast prebivalstva in demografske spremembe
Prebivalstvo Winnipega raste, vendar počasneje kot pred nekaj leti. Mesto (v ožjih mejah) je zraslo s 705.244 v letu 2016 na 749.607 v letu 2021 (7,2 % v petih letih). Novejše ocene postavljajo prebivalstvo Winnipega blizu 787.000 do leta 2025 worldpopulationreview.com (mestne meje). Letna stopnja rasti je bila okoli 1–2 % na leto, čeprav nekatera poročila kažejo, da je dosegla vrh pri ~7 % v obdobju 2022–24 in naj bi se upočasnila na ~2,6 % v 2025 in ~1 % v naslednjih letih wowwinnipeg.com. Z drugimi besedami, Winnipeg še naprej privablja ljudi (prek priseljevanja in selitev znotraj Kanade), vendar se tempo upočasnjuje.
Ta upočasnitev je pomembna za povpraševanje po stanovanjih. Manj novoprišlekov pomeni manj pritiska na stanovanja in apartmaje. Na primer, imetniki študentskih dovoljenj (od katerih jih je veliko najemalo stanovanja lokalno) so se zaradi nedavne zvezne politike močno zmanjšali, kar je zmanjšalo število začasnih prebivalcev v Manitobi za približno 1,3 % v letih 2024–25 gov.mb.ca. Po drugi strani pa je priseljevanje še vedno močno: Manitoba je v letu 2024 sprejela približno 24.400 novih priseljencev (12 % več kot leta 2023) gov.mb.ca, pri čemer se jih velik delež naseli v Winnipegu. Pokrajinski in zvezni načrti za prebivalstvo predvidevajo, da bo Winnipeg še naprej zmerno rastel (zaradi svoje dostopnosti in gospodarstva).Demografsko gledano je Winnipeg precej mlad in raznolik. Srednja starost je okoli 39 let, mesto pa ima eno največjih avtohtonih prebivalstev v Kanadi (približno 12 % se jih identificira kot Prvi narodi ali Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg ima tudi rastočo skupnost vidnih manjšin (npr. Filipinci ~9 % prebivalstva wowwinnipeg.com, kar je eden največjih deležev med kanadskimi mesti). Sestava gospodinjstev se prav tako spreminja: več je enostarševskih družin, več starejših živi samih, povprečna velikost gospodinjstev pa se postopoma zmanjšuje. Te spremembe vplivajo na povpraševanje po stanovanjih: na primer, narašča povpraševanje po manjših enotah in najemnih stanovanjih med mladimi odraslimi in starejšimi, medtem ko povpraševanje po velikih parcelah ostaja med družinami.
Skratka, rast prebivalstva se upočasnjuje, kar pomeni, da bodo demografski dejavniki v letih 2026–2030 manj podpirali povpraševanje po stanovanjih. To je del razloga, zakaj analitiki napovedujejo zmernejšo rast stanovanjskega trga v Winnipegu v primerjavi z Alaberto ali Saskatchewanskom cmhc-schl.gc.ca. Mestni think-tank ugotavlja, da je bila rast Winnipega močna (7 % v dveh letih), vendar se bo izravnala, kar pomeni nekaj prihodnje umirjenosti v povpraševanju wowwinnipeg.com. Ohranjanje stabilne ponudbe bo ključno za preprečitev zastoja – prevelika upočasnitev bi lahko ustavila trg, premajhna pa bi lahko ponovno povzročila močno rast cen, če bi povpraševanje nenadoma poskočilo.
Napoved za 3–5 let (do 2030)
Če povzamemo, večina napovedovalcev pričakuje stabilno, a ne eksplozivno rast na nepremičninskih trgih Winnipega do približno leta 2030:
- Cene: Po dvomestnih skokih v letih 2020–24 se pričakuje, da se bo rast cen stanovanj upočasnila. CMHC napoveduje, da bo rast cen ostala pozitivna v letu 2025 (kar odraža stalno povpraševanje in omejeno ponudbo), vendar se bo umirila v letih 2026–27, ko bo na trg prišlo več nepremičnin cmhc-schl.gc.ca. Cene samostojnih hiš bi lahko do konca leta 2025 dosegle območje nizkih 400.000 $ (v skladu s projekcijami WRREB), nato pa bi se počasneje povzpele proti območju srednjih 400.000–450.000 $ do leta 2030. Vsak nacionalni gospodarski upad bi lahko povzročil kratkotrajno ohladitev, vendar se zdi, da je osnovna rast še vedno prisotna zaradi omejene ponudbe zemljišč in razmeroma močne rasti dohodkov.
- Prodajna aktivnost: Po rahlem padcu v letu 2024 naj bi prodaja stanovanj postopoma naraščala. Stanovanjska napoved predvideva, da se bo prodaja v Winnipegu po nizkih vrednostih v letu 2023 ponovno približala višjim ravnem (čeprav še vedno zmernim v primerjavi z nacionalnimi standardi) cmhc-schl.gc.ca. Povzetek napovedi CMHC prikazuje letne transakcije na trgu rabljenih stanovanj v razponu 12.000–17.000 v nizkih/visokih scenarijih za leta 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (napovedanih 8.000–15.800). Preprosto povedano, pričakujte več poslov v letu 2025, ko se bodo kupci prilagodili nižjim obrestnim meram, nato pa plato okoli leta 2026. Tudi število novih ponudb se lahko nekoliko poveča, saj se bodo nekateri lastniki odločili prodati v ugodnih tržnih razmerah.
- Gradbeništvo: Gradnja novih domov naj bi ostala povišana in približno stabilna. Začetki bodo vodeni s strani večstanovanjskih in namensko zgrajenih najemnih projektov, podprtih z zveznim financiranjem in mestnimi spodbudami cmhc-schl.gc.ca. CMHC predlaga približno 4.700–6.000 skupnih začetkov na leto (enodružinske + večstanovanjske) v letih 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, s še višjimi številkami, če bo povpraševanje presenetilo navzgor. V središču mesta in na zapolnitvenih območjih bo veliko novih stanovanjskih stavb (kar bo pomagalo doseči cilj 350–500 enot/leto canada.constructconnect.com). Rast v predmestjih se bo nadaljevala, vendar počasneje; velikih zemljišč je vse manj, zato se razvijalci usmerjajo bolj proti notranjosti. Na daljši rok je verjetno, da se bo gradnja enodružinskih hiš zmanjševala (zaradi sprememb v rabi urbanih zemljišč), medtem ko bo gradnja stanovanj in vrstnih hiš zavzela večji delež cmhc-schl.gc.ca.
- Najemne praznine in najemnine: Praznine se lahko rahlo povečajo z zdajšnjih skoraj rekordno nizkih ravni, vendar ne bistveno. Če bo na trg prišlo na tisoče novih najemnih enot (kot je načrtovano), bi lahko praznine do leta 2030 dosegle ~2–3 % – kar je še vedno zgodovinsko zelo nizko cmhc-schl.gc.ca. Pričakuje se, da bodo najemnine močno rasle do leta 2025 (v korist najemodajalcev), nato pa se bodo rast upočasnila na nizke enomestne številke. Najemnine za nova tržna stanovanja bi se lahko v poznih 2020-ih celo ustalile ali rahlo znižale, če bo ponudba presegla omejeno povpraševanje.
- Ekonomski/demografski dejavniki: Gospodarstvo Winnipega je precej raznoliko (javna uprava, proizvodnja, transport, IT) in brezposelnost je zmerna. V obdobju 2025–30 bo verjetno zmerno raslo, razen če pride do recesije. Nadaljnje priseljevanje (zlasti iz toplejših provinc) bo predstavljalo dodatno spodbudo, vendar bo zaradi počasnejše skupne rasti prebivalstva povpraševanje po stanovanjih večinoma odvisno od notranje menjave prebivalcev. Največja neznanka je priseljenska politika (npr. zvezni cilji) – višje priseljevanje bi lahko povpraševanje dvignilo nad trenutne napovedi.
Tveganja in priložnosti: Obrestne mere so največje kratkoročno tveganje. Če se bo svetovna inflacija ponovno povečala, bodo obrestne mere lahko ostale višje dlje časa, kar bi zavrlo tako prodajo kot gradnjo. Nasprotno pa bi lahko ob agresivnem znižanju s strani Bank of Canada spomladi 2026 prišlo do močnega okrevanja. Na strani ponudbe bi lahko vsakršna ozka grla pri materialih ali delovni sili (npr. pomanjkanje obrtnikov) upočasnila začetke gradnje in zvišala cene. Po drugi strani pa bi lahko nadaljnja deregulacija in financiranje (zvezno in občinsko) prinesla več domov, kot je pričakovano, in dodatno ohladila cene.
Z vidika naložb je Winnipeg pogosto viden kot stabilen, konservativen trg. Nima volatilnosti, kot jo imajo razcveti v Vancouvru/Torontu, vendar prav tako ponavadi ne doživi hudih zlomov. Za obdobje 2025–2030 večina analitikov napoveduje zmerno rast: »odlično za tiste, ki gradijo postopoma, brez drame ‘nebo se podira’«, kot pravi eno od poročil CMHC. Najemodajalci bodo v bližnji prihodnosti uživali zanesljivo zasedenost in naraščajoče najemnine, vendar naj načrtujejo na postopno normalizacijo. Kupci stanovanj naj se pripravijo na nadaljevanje konkurence: čeprav bo nakup morda nekoliko lažji, če bodo obrestne mere padle, so dnevi iskanja ugodnih ponudb mimo.
Spodnja črta: Trg nepremičnin v Winnipegu leta 2025 je aktiven in konkurenčen. Cene so na rekordnih ravneh (zaradi nizke ponudbe in stalnega povpraševanja), nova gradnja se pospešuje zaradi agresivnih mestnih in zveznih programov, najemni trg pa ostaja napet. V naslednjih 3–5 letih pričakujte stabilno rast – cene bodo še naprej naraščale (čeprav počasneje), prodaja se bo zmerno povečala, večina novih gradenj pa bo v večstanovanjskih projektih. Vladni ukrepi (kot so HAF subvencije, spremembe prostorskih aktov, davčne olajšave) bodo imeli ključno vlogo pri določanju, kje in kako hitro se bo gradilo novo stanovanje. Trenutno imajo prodajalci in investitorji prednost, vendar bi lahko načrtovan dotok novih stanovanj v obdobju 2025–2030 postopoma pripeljal Winnipeg do bolj uravnoteženega, a še vedno zelo iskanega trga cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Viri: Analiza je povzeta iz Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, CMHC tržnih napovedi cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, RBC ekonomije rbc.com nesto.ca, in lokalnih novic canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Ti navajajo najnovejše razpoložljive podatke o cenah, prodaji, prostih kapacitetah in politiki do konca leta 2025.
