Nepremičnine v Scottsdale 2025: Presenetljivi trendi, vroče soseske in kaj sledi

Cene stanovanj se umirjajo: Srednja cena stanovanja v Scottsdaleu se leta 2025 giblje okoli srednjih 800.000 $ – kar je približno 5–9 % manj od lanskega vrhunca – saj se norija iz let 2021–2022 umirja redfin.com mileszimbaluk.com. Tipična vrednost doma je približno 832.000 $ (julij 2025), kar je rahlo 1 % znižanje glede na prejšnje leto zillow.com, kar odraža trg v korekciji in ne v prostem padu.
Ponudba in ravnovesje na trgu: Ponudba stanovanj se je povečala, s približno 2.400–2.900 domovi na trgu sredi leta 2025 scottsdalerealtors.org zillow.com. Scottsdale ima zdaj približno 7 mesecev zaloge – premik proti trgu kupcev scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Stanovanja so na trgu v povprečju 70–80 dni (v primerjavi s približno 60 dnevi lani), saj se prodajalci soočajo z večjo konkurenco redfin.com scottsdalerealtors.org. Kupci pridobivajo moč, saj pogosto kupujejo v povprečju 3–4 % pod zahtevano ceno redfin.com.
Povpraševanje po najemninah: Trg najemnin ostaja močan. Povprečna najemnina je okoli 2.070 $, kar je približno 1–2 % več kot lani zillow.com. Visoke cene stanovanj (srednja vrednost ~900.000 $) in obrestne mere potiskajo potencialne kupce v najem, kar ohranja visoko zasedenost. Le tretjina prebivalcev Scottsdalea najema (dohodki so visoki in lastništvo je pogosto), zato imajo dobro locirane najemnine nizko praznost in dobre donose mileszimbaluk.com.
Vroče točke in novi razvojni projekti: Luksuzne enklave severnega Scottsdalea (npr. Silverleaf v DC Ranch, Troon North) se ponašajo z medianimi cenami precej nad 1 milijonom dolarjev in so doživele dvomestno rast cen do leta 2024 mileszimbaluk.com. Nasprotno pa južni Scottsdale in Old Town (85251) ponujata razmeroma dostopne možnosti in trendovske projekte stanovanj, kar spodbuja povpraševanje med kupci prvič in mladimi strokovnjaki. Večji projekti – od Optima McDowell Mountain Village luksuznih stanovanj do mešanega centra One Scottsdale – bodo do leta 2026 dodali na stotine prestižnih domov mileszimbaluk.com. Tehnološki milijarder George Kurtz vodi razvoj v vrednosti 1 milijarde dolarjev z 1.200 domovi ter hotelskim/poslovnim kampusom v severnem Scottsdaleu mileszimbaluk.com. Ti mega-razvojni projekti obljubljajo novo stanovanjsko ponudbo in ugodnosti v prihodnjih letih.
Mešani komercialni sektor: Praznine v pisarnah so povišane (~18–20 % v Scottsdaleu proti 25 % v središču Phoenixa) zaradi dela na daljavo williamsluxuryhomes.com. Premijske pisarne še vedno privabljajo najemnike po najvišjih najemninah (34–35 $/kvadratni čevelj) williamsluxuryhomes.com, vendar imajo starejše stavbe težave, lastniki pa ponujajo ugodnosti (brezplačna najemnina, proračuni za prenovo) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Trgovske nepremičnine so v dobrem položaju – stopnja praznih trgovskih prostorov v metropolitanskem Phoenixu je le okoli 5 % cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Nakupovalna središča v Scottsdaleu (npr. Scottsdale Quarter, Fashion Square) imajo koristi od premožnih kupcev in več kot 11 milijonov letnih turistov citizenportal.ai, kar ohranja visoko zasedenost trgovin. Industrijski prostori ostajajo regionalno zelo iskani – obsežna gradnja skladišč je v sredini leta 2025 dvignila stopnjo praznih industrijskih prostorov v Phoenixu na ~13,3 % cushmanwakefield.com, vendar Scottsdale, kjer je malo industrijskih zemljišč, beleži nove projekte, kot je “The Loop” v severnem Scottsdaleu, da bi zadostili povpraševanju mileszimbaluk.com. Na splošno je povpraševanje po komercialnih nepremičninah najmočnejše pri industrijskih in logističnih prostorih, stabilno pri dobro lociranih trgovskih prostorih in se počasi obnavlja pri pisarnah.
Gospodarska rast spodbuja stanovanjski trg: Gospodarstvo Scottsdalea cveti. Rast prebivalstva (~1,4 % letno) presega povprečje ZDA, brezposelnost je nizka, okoli 2,7 % citizenportal.ai, medtem ko so mediane dohodkov gospodinjstev bistveno višje od državnega in nacionalnega povprečja citizenportal.ai. Mesto privablja visoko plačane panoge – pet ključnih sektorjev (kot sta biotehnologija in medicinska tehnologija) raste hitreje v Scottsdaleu kot na ravni države. Glavni delodajalci se širijo: na primer, ASM, podjetje za polprevodnike, gradi svoj sedež v ZDA, Mac Innovation Park in novi Banna Health campus pa bosta prinesla nova delovna mesta citizenportal.ai. Uspešen trg dela in stalno priseljevanje (veliko kupcev se seli iz Chicaga, Seattla, Kalifornije itd. redfin.com redfin.com) ohranjata povpraševanje po stanovanjih. Ta gospodarska vitalnost – skupaj z letoviškim življenjskim slogom Scottsdalea – je temelj dolgoročnega zaupanja v nepremičninski trg.
Premiki v politiki glede stanovanj: Nedavne spremembe v območnem načrtovanju in regulativi bi lahko blago vplivale na trg v Scottsdaleu. Konec leta 2024 je Scottsdale pod pritiskom državne zakonodaje legaliziral pomožne bivalne enote (ADU ali “casitas”) v območjih enodružinskih hiš (kot zahteva HB2720 iz Arizone) kjzz.org kjzz.org. Mesto se je upiralo, saj so se bali, da bi ADU-ji postali še večinoma kratkoročne najemnine, a je na koncu sprejelo okrnjeno uredbo, da bi izpolnilo zahteve kjzz.org kjzz.org. Podobno novi zakon v Arizoni spodbuja pretvorbo do 10 % površin poslovnih stavb v stanovanja; Scottsdale je nejevoljno določil simboličen cilj 1 %, kar je povzročilo kritike države kjzz.org kjzz.org. Medtem je Scottsdale zaostril nadzor nad kratkoročnimi najemninami: od leta 2023 morajo biti vse STR-ji licencirane, imeti zavarovanje, obvestiti sosede in upoštevati strožja pravila avalara.com. Leta 2024 je mesto uvedlo strožje kazni za “hiše za zabave, ki povzročajo motnje”, policiji pa celo omogočilo, da izseli nerezidente med nemirnimi zabavami avalara.com avalara.com. Ti ukrepi bi lahko omejili širjenje investitorskih najemov za zabave in ohranili mir v soseskah – kar bi lahko del naložb preusmerilo v dolgoročne najeme.
Priložnosti in tveganja za vlagatelje: Naložbene priložnosti so številne, vendar je ključna selektivnost. Močan najemni trg in omejena novogradnja stanovanj naredijo Scottsdale privlačen za dolgoročne najeme (zlasti v cenovno dostopnejših soseskah in stanovanjih, namenjenih mladim strokovnjakom). Najemniki z visokimi dohodki in nizka stopnja praznih stanovanj prispevajo k stabilnim denarnim tokovom, čeprav je rast najemnin v bližnji prihodnosti zmerna (2–3 % letno) realwealth.com. Nove luksuzne gradnje (npr. FENDI Private Residences, butični kondominiji v Old Townu) ponujajo priložnosti za nakup pred gradnjo v nepremičninah, ki lahko postanejo prepoznavne točke. Tveganja vključujejo okolje obrestnih mer – stroški financiranja ostajajo visoki, 30-letne hipotekarne obrestne mere bodo leta 2025 okoli 6,5–7 %, pričakuje pa se, da bodo padle pod 6 % šele do 2027–2028 realwealth.com realwealth.com. Visoke obrestne mere omejujejo rast cen; strokovnjaki napovedujejo, da bodo vrednosti nepremičnin v Scottsdaleu rasle z zmernim, vzdržnim tempom (~2–4 % letno) do leta 2028, v skladu z inflacijo mileszimbaluk.com realwealth.com. Izzivi glede dostopnosti so skrb: s srednjo ceno 900.000 $ je Scottsdale za mnoge kupce nedosegljiv, kar lahko omeji povpraševanje. Poleg tega je varnost oskrbe z vodo v Arizoni dolgoročen dejavnik – država je uvedla strožje zahteve za nove gradnje, ki morajo zagotoviti 100-letne zaloge vode, nekatere projekte na obrobju pa celo ustavila, dokler ni zagotovljena voda circleofblue.org azgovernor.gov. Čeprav je Scottsdale vlagal v vodno infrastrukturo in varčevanje, se bo morala prihodnja rast v regiji soočiti s sušo in omejenimi viri. Nazadnje lahko makroekonomski ali migracijski premiki predstavljajo tveganje: če se rast zaposlovanja upočasni ali se upokojenci odločijo za cenejše trge, se lahko trenutno močno povpraševanje zmanjša.

Trendi na trgu stanovanjskih nepremičnin v letu 2025

Cene in prodaja stanovanj: Po strmem vzponu v letih 2020–2022 so se cene stanovanj v Scottsdaleu izravnale in celo nekoliko znižale. Srednja prodajna cena sredi leta 2025 je okoli $820.000–$870.000, kar je za nekaj odstotkov manj kot leto prej redfin.com zillow.com. Pravzaprav je julijska srednja cena leta 2025, približno 820.000 $, za 8,9 % nižja kot leto prej redfin.com. Ta blaga korekcija odraža odpor kupcev do rekordno visokih cen in vpliv višjih obrestnih mer. Tudi luksuzni segment v Scottsdaleu je doživel določeno normalizacijo: vrednosti nepremičnin so v povprečju približno 6–7 % pod vrhom, doseženim spomladi 2022 mileszimbaluk.com.

Zaloge in dnevi na trgu: Kupci imajo zdaj več izbire in več pogajalske moči. Aktivna zaloga nepremičnin na prodaj v Scottsdaleu je do poletja 2025 poskočila na približno 2.400–2.900 domov scottsdalerealtors.org zillow.com – kar je znatno povečanje v primerjavi z redkimi oglasi v času pandemičnega razcveta. Meseci zaloge, ki so bili na vrhuncu prodajnega trga pod 2 meseca, so se do sredine 2025 povečali na približno 7 mesecev scottsdalerealtors.org. (Šestmesečna zaloga se običajno šteje za uravnotežen trg.) Nepremičnine ne izginejo več v nekaj dneh z dražbami; namesto tega povprečna nepremičnina potrebuje zdaj približno 47–80 dni, da gre pod pogodbo zillow.com redfin.com. Na primer, mediana dni na trgu je bila julija 2025 79 dni, v primerjavi s samo 63 dnevi julija 2024 redfin.com. Ob večji ponudbi in previdnem povpraševanju morajo prodajalci prilagoditi pričakovanja: znižanja cen so pogosta, in 79 % prodaj v sredini 2025 je bilo sklenjenih pod izklicno ceno zillow.com zillow.com. Povprečno razmerje med prodajno in izklicno ceno v Scottsdaleu je približno 97 %, kar pomeni, da nepremičnine v povprečju dosežejo približno 3 % pod izklicno ceno zillow.com – kar je opazna sprememba v primerjavi s prodajami nad izklicno ceno v času razcveta leta 2021.

Dinamika med kupci in prodajalci: Ti trendi nakazujejo, da se je Scottsdale premaknil iz močnega trga prodajalcev v bolj nevtralen ali kupcem naklonjen trg v letu 2025. Višje hipotekarne obrestne mere (okoli 6,5–7 %) so zmanjšale število kupcev, zlasti med tistimi, ki prvič kupujejo ali nadgrajujejo dom, saj so bolj občutljivi na obrestne mere. Hkrati pa mnogi prodajalci raje zadržujejo svoje nepremičnine, kot da bi prodali po nižji ceni, kar preprečuje še večjo rast zaloge. Rezultat je nekakšen zastoj: pravilno ocenjene nepremičnine se še vedno prodajo, vendar pogosto šele po pogajanjih in s potrpežljivostjo. Pravilno določanje cene je ključno – saj tudi “pravilno ocenjene nepremičnine ostajajo neprodane z manj ogledi,” pravijo lokalni agenti iz Scottsdalea mileszimbaluk.com. Trg ni več v evforiji, vendar se tudi ne sesuva; išče novo ravnovesje. Dobro ocenjene nepremičnine v zaželenih soseskah še vedno pritegnejo zanimanje (občasno celo več ponudb), a časi z desetinami ponudb so večinoma mimo. Kupci si zdaj lahko privoščijo več izbirčnosti, pogosto temeljito pregledajo nepremičnino in se pogajajo za popravila ali dobropise pri zaprtju, medtem ko so v času razcveta pogosto opuščali pogoje.

Poudarki po soseskah: Nepremičninski trg v Scottsdaleu je zelo odvisen od soseske. Zaželene skupnosti so bolje ohranile vrednost in še vedno hitro prodajo, če je nepremičnina vseljiva brez prenove. Na primer, območja kot je North Scottsdale – vključno s Silverleaf, DC Ranch, Troon North in Desert Mountain – ostajajo zaželena med kupci luksuznih nepremičnin. Februarja 2025 je bila mediana prodajne cene v North Scottsdale 1,2 milijona dolarjev, kar je 6,5 % več kot leto prej, kljub večjemu obsegu prodaj, kar kaže na vztrajno povpraševanje po luksuznih domovih mileszimbaluk.com. Te luksuzne enklave ponujajo velike parcele, golf igrišča, razglede na gore in varovana naselja, kar še naprej privablja premožne kupce iz drugih držav in iskalce drugih domov. Silverleaf (ekskluzivni del DC Ranch) je primer te moči: tamkajšnje hiše po meri redno dosegajo večmilijonske cene, medtem ko je bila mediana cene v skupnosti spomladi 2024 višja za približno 15 % glede na leto prej mileszimbaluk.com.

V nasprotju s tem južni Scottsdale in območje Old Town Scottsdale (središče mesta) predstavljata vstopno točko za številne kupce. Poštna številka 85251 (Old Town) je znana po bolj urbanem, peš dostopnem načinu življenja s stanovanji in vrstnimi hišami v bližini restavracij, nočnega življenja in nakupovanja v Scottsdaleu. Po standardih Scottsdalea ostaja relativno dostopna in velja za eno najboljših lokacij za mlade strokovnjake. Stanovanja v Old Townu, vključno z luksuznimi projekti, kot sta Optima Camelview in Envy, so zelo iskana – mnoga se prodajo v razponu od 500.000 do več kot 1 milijon dolarjev, odvisno od velikosti in stopnje luksuza mileszimbaluk.com. Južni Scottsdale, ki meji na Tempe, ponuja ranče iz sredine prejšnjega stoletja in nove vrstne hiše, kjer cene (pogosto v razponu 400.000–700.000 dolarjev za manjše hiše) privabljajo kupce prvič, ki ugotavljajo, da so sosednja mesta, kot sta Phoenix ali Tempe, prav tako draga, vendar brez ugleda Scottsdalea. Na teh območjih je konkurenčno draženje za dobro ocenjene nepremičnine, saj so to najbolj dosegljivi segmenti v mestu z visokimi stroški. Pravzaprav je mediana cene v Scottsdaleu (900.000 dolarjev) precej višja kot v širšem Phoenixu ali mestih, kot je Gilbert (550.000 dolarjev) – zato številni kupci iščejo bolj dostopne dele znotraj Scottsdalea ali zunaj njega mileszimbaluk.com. Ta cenovna vrzel ohranja veliko povpraševanje po nižjih cenovnih segmentih: vse pod 600.000 dolarjev v Scottsdaleu je običajno hitro prodano, pogosto investitorjem ali kupcem začetnikom, kar ohranja nekakšen prodajni trg v najnižjem cenovnem razredu.

Trendi luksuznega trga: Scottsdale je že dolgo sinonim za luksuz, in čeprav se je trg na splošno ohladil, segment ultra-visokega razreda ostaja aktiven. Edinstvene, prestižne nepremičnine še vedno dosegajo osupljive cene. Na primer, eden najdražjih kondominijev v zgodovini Arizone je bil leta 2025 ponujen na trgu v Scottsdaleu – penthouse s 575 m² v Ascent’s Summit Residences za 10,3 milijona dolarjev mileszimbaluk.com. V ekskluzivni skupnosti Desert Mountain je bila na prodaj 1.950 m² velika vila po ceni 25 milijonov dolarjev mileszimbaluk.com. Prodajale so se tudi nepremičnine znanih osebnosti, kot je 1,86 hektarja veliko posestvo profesionalnega golfista Pata Pereza, ki je bilo naprodaj za 12,75 milijona dolarjev mileszimbaluk.com. Ti odmevni posli kažejo, da povpraševanje ultra-bogatih kupcev ostaja; Scottsdale tekmuje z mesti, kot sta Beverly Hills ali Miami, za luksuzne kupce, ki si želijo toplega vremena in vrhunskih storitev. Luksuzni trg je sicer doživel kratek zastoj v letih 2022–2023, ko so nihanja na borzi in dvigi obrestnih mer bogate kupce nekoliko zadržali, a do leta 2024–2025 je trg znova pridobil zagon. V tem segmentu prevladujejo kupci z gotovino, zato so obrestne mere manj pomembne. Številne luksuzne nepremičnine se še vedno prodajo blizu ali celo nad izhodiščno ceno, še posebej, če imajo edinstvene značilnosti (npr. dvorec za 23,5 milijona dolarjev, znan po svojem “Air Jordan sneaker vault”, je odličen primer nišnega luksuza po meri) mileszimbaluk.com. Razmerje med prodajno in izhodiščno ceno pri luksuznih nepremičninah je v povprečju nekoliko pod 100 % mileszimbaluk.com, kar pomeni, da kupci sicer pogajajo, a popolnoma prenovljene luksuzne hiše na najboljših lokacijah dosegajo premijo. Posebej velja omeniti, da je prodaja luksuznih nepremičnin v severnem Scottsdaleu dejansko zrasla: v začetku leta 2025 je bilo v severnem Scottsdaleu prodanih 408 hiš v primerjavi s 303 v prejšnjem letu mileszimbaluk.com, kar nakazuje, da so se kupci višjega razreda vrnili na trg, medtem ko so se kupci srednjega razreda nekoliko umaknili.

Na splošno je stanovanjski trg v Scottsdaleu leta 2025 najbolje opisati kot prehod iz norije v stabilnost. V mnogih pogledih je okolje bolj zdravo: kupci imajo čas za premislek in pogoji so se vrnili, medtem ko prodajalci, ki postavijo realno ceno, še vedno najdejo zainteresirane kupce, ki jih privlači trajna privlačnost Scottsdalea. Temeljne prednosti mesta – varne skupnosti, vrhunske šole, prefinjen življenjski slog – še naprej privabljajo ljudi, čeprav so dnevi nenadzorovanih skokov cen za zdaj za nami.

Cene stanovanj, zaloga in trendi najemnin

Trenutne cene nepremičnin: Srednja cena nepremičnine v Scottsdaleu (vse vrste nepremičnin) je sredi leta 2025 približno v sredini 800.000 $ redfin.com. To je približno 84 % višje od ameriške mediane cene nepremičnine – kar odraža ugled Scottsdalea kot prestižnega trga redfin.com. Povprečne cene za samostojne hiše so še višje (pogosto 1 milijon $+), medtem ko stanovanja in vrstne hiše nekoliko znižujejo skupno mediano. Rast cen se je močno upočasnila v primerjavi z dvoštevilčnimi letnimi dobički v letih 2020–2022. Pravzaprav je letna apreciacija v letih 2024–2025 postala rahlo negativna. Zillowov indeks vrednosti domov za Scottsdale je bil do julija 2025 nižji za približno 1 % v primerjavi z letom prej zillow.com. Podatki lokalnih nepremičninskih posrednikov kažejo, da je bila srednja prodajna cena junija 2025 približno 920.000 $, kar je približno enako (–2 % na letni ravni) kot junija 2024 noradarealestate.com. V bistvu so vrednosti nepremičnin v zadnjem letu stagnirale ali rahlo padle, po izjemni rasti v prejšnjem obdobju. To je na splošno v skladu s širšimi trendi območja Phoenixa: cene v metropolitanskem območju Phoenixa so se ohladile leta 2023 in od takrat beležijo nizke enomestne spremembe. V prihodnje ekonomisti za nepremičnine napovedujejo zmerno rast cen na nacionalni ravni (~3–5 % letno v obdobju 2025–2027) realwealth.com, pričakuje pa se, da bo Scottsdale sledil podobni poti »počasne rasti«, razen če ne pride do večjih sprememb. Ena lokalna napoved celo predvideva, da bodo cene nepremičnin v Scottsdaleu v bližnji prihodnosti rasle za približno 2–3 % na leto – torej bodo v bistvu sledile inflaciji in je ne bodo bistveno prehitevale mileszimbaluk.com. Po tem scenariju bi bila srednja cena v Scottsdaleu morda okoli sredine 900.000 $ do leta 2028, namesto še enega meteorskega skoka. Pomembno je, da glavnega padca cen ni pričakovati po mnenju večine analitikov; temeljni dejavniki ponudbe in povpraševanja ostajajo preveč podporni. Vendar pa so visoke cene dosegle nekakšen prag dostopnosti, ki ga bo mogoče preseči le s časom (in rastjo dohodkov).

Zaloga nepremičnin za prodajo: Zaloga je bila ključni dejavnik. Število aktivnih oglasov v Scottsdaleu se je več kot podvojilo od najnižje točke leta 2021 do sredine 2023 in še naprej počasi narašča. Kot omenjeno, je bilo po podatkih Scottsdale REALTORS® 2.420 aktivnih oglasov julija 2025 scottsdalerealtors.org, kar je približno 22 % več kot leto prej (aktivna ponudba sredi 2024 je bila bližje 2.000). Tudi novih oglasov je na trg prihajalo v stalnem tempu – približno 550–570 novih oglasov na mesec je prišlo na trg poleti 2025 zillow.com scottsdalerealtors.org. Prodajalci, ki so čakali ob strani, zdaj preizkušajo trg, čeprav mnogi znižujejo cene, če kupci ne pokažejo zanimanja. Podatek o mesecih zaloge (ki upošteva tako zalogo kot hitrost prodaje) je dosegel približno 7,0 mesecev julija scottsdalerealtors.org. Zanimivo je, da je to manj kot celo višjih 8+ mesecev pozimi – zaloga je močno narasla konec 2024, ko so se prodaje upočasnile, nato pa se je do sredine 2025 nekoliko zmanjšala, ko so nekateri oglasi potekli ali so jih prodajalci umaknili. Na splošno ima Scottsdale zdaj bistveno več nepremičnin na prodaj kot v času pandemije, ko je bila zaloga zelo nizka. Za primerjavo: uravnotežen trg običajno pomeni okoli 4–6 mesecev zaloge, zato je Scottsdale tik nad to mejo, kar kaže na nekoliko mehkejši trg. Kupci lahko zdaj najdejo možnosti v vseh cenovnih razredih in vrstah nepremičnin – od enosobnih stanovanj (ta segment je spomladi 2025 zabeležil 7,3 % mesečno rast zaloge) do velikih hiš s petimi spalnicami (rast za približno 1,3 %) mileszimbaluk.com. Povečanje števila oglasov daje kupcem več pogajalske moči, hkrati pa pomeni, da se prodajalci med seboj tekmujejo, pogosto z znižanjem cen ali prenovo nepremičnin, da bi izstopali. Ena pozitivna posledica je, da lahko kupci, ki so bili pred leti razočarani zaradi dražb, zdaj končno kupijo z inšpekcijo in morda celo s pogojno prodajo svoje stare nepremičnine. Kupci, ki v Scottsdaleu kupujejo večjo nepremičnino in imajo pogosto svojo za prodati, zdaj lažje usklajujejo ta proces.

Pregled trga najemnin: Na strani najemnin ostaja trg v Scottsdaleu močan in naklonjen najemodajalcem, čeprav ni pregret. Po podatkih Zillow’s Observed Rent Index je bila povprečna najemnina v Scottsdaleu okoli 2.071 $ julija 2025 zillow.com. To je pravzaprav skoraj enako kot povprečna najemnina v ZDA (~2.072 $) zillow.com, kar je omembe vredno, saj so cene stanovanj v Scottsdaleu precej višje – to odraža, kako je nacionalna rast najemnin v mnogih mestih ujela korak. V primerjavi z lanskim letom so najemnine v Scottsdaleu višje za približno 1–2 % zillow.com, kar je upočasnitev v primerjavi z več kot 10-odstotnimi letnimi skoki najemnin v letu 2021. V bistvu se je rast najemnin normalizirala na nizko enomestno številko, saj je prišla nova ponudba stanovanj in so nekateri najemniki v letih 2021–2022 postali kupci. Kljub temu povpraševanje po najemninah ostaja zelo zdravo. Le približno 33 % gospodinjstev v Scottsdaleu najema (večina jih je lastniških), zato je ponudba najemnih stanovanj omejena in običajno zapolnjena mileszimbaluk.com. Ker je mediana dohodka v Scottsdaleu nad 100.000 $ (in 73.000 $ mediana tudi za širše območje) mileszimbaluk.com, ima veliko najemnikov dobre finance, kar najemodajalcem omogoča ohranjanje razmeroma visokih najemnin.

Vrste najemnih nepremičnin: Najemna ponudba v Scottsdaleu obsega luksuzna stanovanja in poslovne najeme v središču mesta, pa tudi enodružinske hiše in stanovanja po celotnem mestu. Luksuzne stanovanjske skupnosti v Scottsdaleu (s bazeni, telovadnicami itd.) dosegajo višje najemnine in ciljajo na mlade strokovnjake ter premožne upokojence. Medtem pa številne enodružinske hiše v družinskih soseskah najemajo družine, ki so morda začasno v Phoenixu ali si še ne morejo privoščiti nakupa v Scottsdaleu. Enodružinska hiša s tremi spalnicami v Scottsdaleu se lahko oddaja za 3.000–4.000 $+ na mesec, odvisno od lokacije in opremljenosti. Investitorji so bili dejavni tudi na področju kratkoročnih najemov, saj je Scottsdale privlačen za turiste – najemi počitniških hiš v slogu Airbnb so v zadnjih letih doživeli razcvet. Vendar pa lahko novi mestni predpisi (licenciranje, ukrepi proti zabaviščnim hišam) nekoliko ohladijo trg kratkoročnih najemov (več o tem kasneje), kar bi lahko nekatere od teh hiš preusmerilo v dolgoročne najeme. Splošno gledano so stopnje prostih najemnih stanovanj nizke – v metropolitanskem Phoenixu je bila stopnja prostih najemnih stanovanj nedavno okoli 5–6 %, v Scottsdaleu pa verjetno še nižja zaradi zaželenosti. Ta tesen najemni trg podpira najemodajalce, hkrati pa prispeva k izzivu dostopnosti v Scottsdaleu: številni domačini, ki delajo v mestu (v gostinstvu, storitvah itd.), se soočajo s težavami zaradi najemnin, ki so rasle hitreje kot plače.

Zanimanje vlagateljev: Za vlagatelje v nepremičnine je bil najemni trg v Scottsdaleu privlačen zaradi visokega povpraševanja po najemih in močnih donosov v primerjavi z določenimi obalnimi trgi. Tudi ob umirjanju najemnin kombinacija omejene ponudbe stanovanj in rasti prebivalstva nakazuje, da bodo najemi ostali dobra izbira. Donosi od najemnin (kapitalski donosi) pri naložbenih nepremičninah v Scottsdaleu se lahko gibljejo okoli 4–5 % za dolgoročne najeme, kar je solidno za trg višjega razreda. Če pa lahko izkoristite dohodek od počitniških najemov (na primer opremljena nepremičnina blizu Old Town ali golf igrišč), lahko sezonsko visoke cene povečajo donose – čeprav zaradi večjega regulativnega nadzora divji zahod kratkoročnih najemov počasi izginja. Omeniti velja, da je delež najemnikov v Scottsdaleu (33 %) višji kot v nekaterih bližnjih predmestjih (»povprečje območja« je lahko okoli 20–25 % najemnikov) mileszimbaluk.com, deloma zato, ker si številni premožni upokojenci lastijo domove v Scottsdaleu brez hipotek, pa tudi zato, ker delavci v storitvenih dejavnostih pogosto prihajajo iz cenejših območij. To pomeni, da obstaja stalen bazen najemnikov mladih strokovnjakov, sezonskih prebivalcev in domačinov v prehodu, ki potrebujejo najem. Dokler bo lastništvo stanovanj tako drago, bo povpraševanje po najemih ostalo močno. Ena opomba: metropolitansko območje Phoenixa je doživelo razcvet gradnje stanovanj, s tisoči novih enot v Tempeju, Phoenixu in Scottsdaleu v letih 2021–2024. Ta nova ponudba je pomagala stabilizirati najemnine. Pričakuje se, da bo rast najemnin v prihodnje zmerna (~2–3 % letno) realwealth.com realwealth.com in ne bo več skokovita, še posebej, ker visoke hipotekarne obrestne mere zadržujejo več ljudi v najemu (povečujejo povpraševanje), hkrati pa spodbujajo razvijalce večstanovanjskih objektov k nadaljnji gradnji (povečujejo ponudbo). Za vlagatelje to pomeni, da je stalen denarni tok ključnega pomena, ne pa hitra rast vrednosti nepremičnin ali najemnin. Najemi enodružinskih hiš v Scottsdaleu lahko dejansko prekašajo nove luksuzne apartmaje glede zasedenosti, saj številne družine in preseljeni strokovnjaki raje izberejo dom z vrtom.

Dostopnost stanovanj: Pomembno je izpostaviti problem dostopnosti. Srednja cena hiše v Scottsdaleu je blizu 900.000 $, zato so stanovanja za večino srednjega razreda nedosegljiva brez znatnega premoženja ali dohodka. Tudi stanovanja pogosto stanejo več kot 400.000 $. To povečuje pritisk na najemni trg, saj tisti, ki bi pred desetletjem kupili začetniško hišo, zdaj najemajo dlje časa. Nekateri potencialni kupci v Scottsdaleu se zato odločajo za bolj dostopna mesta (Gilbert, Peoria itd.) ali celo za selitev v druge zvezne države. Na izziv dostopnosti so postali pozorni tudi oblikovalci politik – zato pobude na ravni države za ADU-je in prilagodljivo ponovno uporabo stanovanj – vendar je napredek počasen. Za zdaj so visoki stroški stanovanj preprosto del identitete Scottsdalea in prispevajo k njegovi ekskluzivnosti. Pozitivna stran je, da so prebivalci večinoma visoko plačani, kar omogoča obstoj luksuznih trgovin in restavracij. Slaba stran pa je pomanjkanje stanovanj za delovno silo; mnogi, ki delajo v hotelih, restavracijah in bolnišnicah v Scottsdaleu, živijo v oddaljenih predmestjih in se vsak dan vozijo daleč. Če tega ne bodo rešili, bi to lahko dolgoročno omejilo rast Scottsdalea (podjetja potrebujejo delavce, delavci pa stanovanja). Kljub temu pa ugled mesta in njegove ugodnosti kratkoročno ohranjajo povpraševanje visoko, tudi pri višjih cenah.

Ključne soseske in razvojni projekti, ki jih velja spremljati

Čeprav je Scottsdale precej pozidan, je leta 2025 poln pomembnih novih projektov in preobrazb sosesk. Ti projekti bodo v prihodnjih letih oblikovali trg, prinašali novo ponudbo in včasih tudi nova poslovna središča. Tukaj je nekaj ključnih območij in projektov, ki jih velja imeti na očeh:

1. Luksuzni koridorji severnega Scottsdalea: Severni del Scottsdalea (vzhodno od avtoceste Loop 101 in severno od Shea Blvd) ostaja središče luksuznega razvoja. Skupnosti, kot so Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain in Estancia, se ponašajo z nenehno gradnjo unikatnih vil in luksuznih hiš na ključ. Silverleaf na primer še naprej ponuja nove parcele v kanjonu – že samo zemljišče dosega večmilijonske cene. Območje okoli Pinnacle Peak dobiva dodatne butične soseske in nadaljuje uspešen glavni načrt DC Ranch. Po lokalnih poročilih je srednja prodajna cena v severnem Scottsdaleu v začetku leta 2025 presegla 1,2 milijona $ in zrasla za 6,5 % na letni ravni mileszimbaluk.com, kar kaže na moč tega območja. Ključne ugodnosti (zasebni golf klubi, letovišče Four Seasons itd.) zagotavljajo privlačnost tega območja. Kupci, ki iščejo varovane, novejše luksuzne domove z razgledi na gore, bodo našli veliko projektov, čeprav je ponudba pogosto unikatna in majhna.

2. One Scottsdale in večnamenska središča: Na severovzhodnem vogalu Scottsdale Road in Loop 101 je razvoj One Scottsdale na poti, da postane glavna večnamenska destinacija. Na 75 hektarjih je načrtovano, da bo vključeval vrhunske trgovine, restavracije, pisarne, hotele in stanovanja – podobno kot novo urbano središče. Pomemben stanovanjski del je Atavia, luksuzni projekt 88 stanovanjskih enot podjetja Belgravia Group znotraj One Scottsdale. Do leta 2025 je Atavia že približno 45 % rezervirana pred dokončanjem jeseni 2026 mileszimbaluk.com. Ta stanovanja bodo prebivalcem omogočila, da živijo, delajo in se zabavajo v isti bližini, kar odraža trend k peš dostopnim, večnamenskim okoljem. S 2,8 milijona kvadratnih čevljev prostora bo One Scottsdale po obsegu tekmoval s kraji, kot sta Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. Napredek je vreden spremljanja, saj bi lahko premaknil “težišče” družabnega dogajanja v severnem Scottsdaleu in potencialno zvišal vrednost nepremičnin v bližini (v skupnostih, kot sta Grayhawk in DC Ranch), ko bo območje postajalo še bolj živahno.

3. Stari del Scottsdalea (center): Območje Starega dela mesta (približno okoli Scottsdale Road južno od Chaparral) doživlja vertikalno preobrazbo. Stari del, ki je bil dolgo znan po nizkih umetniških galerijah, barih in jugozahodnem šarmu, zdaj dobiva vrsto luksuznih stolpnic s kondominiji in hotelskimi rezidencami. Projekti, kot je Optima Camelview (pred nekaj leti), so postavili temelje s svojimi visečimi zelenimi vrtovi. Zdaj prihajajo novi, kot so FENDI Private Residences Scottsdale, ki prinašajo izjemno luksuzne blagovne znamke stanovanj v središče mesta mileszimbaluk.com. Prav tako je v pripravi The Parque, sodoben trajnostni projekt kondominijev, ki poudarja zelene značilnosti mileszimbaluk.com. Mesto je posodobilo svoj prostorski načrt za Stari del, da bi v določenih območjih dovolilo višje stavbe in spodbudilo prenovo – čeprav sta višina in gostota še vedno vroča tema. Kljub temu so razvijalci optimistični glede Starega dela: prodaja luksuznih kondominijev je tu močna, veliko enot pa je prodanih po ceni precej nad 1 milijonom dolarjev mileszimbaluk.com. Kupce – pogosto upokojence in lastnike drugih domov – privlači ideja, da lahko peš dostopajo do vrhunskih restavracij, Muzeja Zahoda v Scottsdaleu in tekem spomladanskega bejzbola. Stanovanjski fond Starega dela se spreminja iz starejših stanovanj in majhnih hiš v te razkošne kondominije, kar napoveduje bolj kozmopolitsko središče mesta. Spremljajte, kako bo Stari del uravnotežil rast z ohranjanjem svoje kulturne privlačnosti; morebitne nadaljnje spremembe prostorskega načrta ali spori glede višine bi lahko vplivali na časovnico razvoja.

4. Prenova južnega Scottsdala: Južni Scottsdale (na splošno južno od Indian Bend Rd, brez Old Towna) je bil zgodovinsko bolj skromen, a se zdaj prebuja z zapolnitvenimi projekti. Prenova Papago Plaza na križišču McDowell & Scottsdale Road je en primer – preoblikovanje zastarelega nakupovalnega središča v sodoben večnamenski center z apartmaji, hotelom in trgovinami. Ob McDowell Road (nekoč imenovani “Motor Mile”) je zraslo več novih najemniških kompleksov, ki izkoriščajo bližino letališča Phoenix Sky Harbor in središča Scottsdala. Poleg tega tradicionalne soseske, kot sta Hy-View ali Village Grove na jugu, privabljajo pozornost preprodajalcev in graditeljev po meri, ki prenavljajo ranče iz 60-ih let v elegantna sodobna bivališča. Ker cene drugje naraščajo, južni Scottsdale ponuja “cenovno dostopen Scottsdale” – kar je relativno, a resnično, saj je veliko hiš v razponu 500.000–700.000 $. Ta območja bodo verjetno doživela nadaljnjo gentrifikacijo, z novimi restavracijami in pivovarnami, ki sledijo prilivu mlajših prebivalcev. Načrtovana razširitev tramvaja v Tempeju ali druge prometne izboljšave bi lahko še dodatno povezale južni Scottsdale z metropolitanskim območjem in povečale njegovo privlačnost.

5. Večji projekti korporativnih kampusov: Veliki delodajalci prav tako preoblikujejo dele Scottsdala z obsežnimi kampusi, ki pogosto vključujejo kombinacijo pisarniških in stanovanjskih enot. Najbolj izpostavljena je širitev sedeža podjetja Axon na skrajnem severu (blizu Hayden Rd & Loop 101). Proizvajalec Taserjev Axon gradi futuristični kampus, ki ga je mesto odobrilo s posebnimi spremembami prostorskih aktov leta 2023 whsv.com azfamily.com. Njihovi načrti vključujejo ne le pisarne za tisoče zaposlenih, temveč tudi stanovanja in ugodnosti na lokaciji, kar v bistvu ustvarja mini skupnost za delo in bivanje. To odraža trend vključevanja stanovanj v korporativne projekte – kar državni zakon (HB2297) dejansko spodbuja mesta, da omogočijo več takih projektov kjzz.org. Drugi opazen projekt vodi George Kurtz, izvršni direktor CrowdStrike: vodi milijardo dolarjev vreden projekt na 30 hektarjih v severnem Scottsdalu z 1.200 domovi ter hotelom in poslovnim kompleksom mileszimbaluk.com. Takšni obsežni projekti bodo v naslednjih nekaj letih bistveno povečali stanovanjsko ponudbo (vključno z najemniškimi stanovanji, kondominiji in enodružinskimi hišami). V bistvu bodo ustvarili nove mini soseske. Na primer, Kurtzov projekt, ki je še v zgodnji fazi, bi lahko postal povsem nova stanovanjska četrt, če se uresniči, glede na svojo velikost.

6. Koridor Loop 101 (Severni vhod): Odsek Loop 101 okoli Scottsdale Rd in Hayden Rd doživlja več projektov, ki skupaj preoblikujejo območje. Poleg zgoraj omenjenih One Scottsdale in Axon je tu še Cavasson (tik čez v Phoenixu), kjer je Nationwide Insurance odprl veliko regionalno upravo in apartmaje, ter North Sky (predlagan večnamenski razvoj blizu Scottsdale Rd & Thompson Peak). Poleg tega je v pripravi industrijski razvoj z imenom The Loop podjetja Creation, ki prinaša nove skladiščne/proizvodne prostore blizu Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Sam Scottsdale Airpark (okoli letališča Scottsdale) je že desetletja uspešno poslovno središče z nizkimi pisarnami, fleksibilno industrijo in trgovinami. Zdaj se zgostuje s projekti, kot sta Scottsdale Quarter (trgovina/pisarna) in novi apartmaji na preostalih zemljiščih. Območje Airpark se ponaša z več kot 50.000 delovnimi mesti in ga včasih imenujejo “drugo središče Scottsdala.” Priliv projektov ob Loop 101 bo le še utrdil status tega območja. Stanovanjske skupnosti v bližini (Grayhawk, Windgate Ranch itd.) bodo imele koristi od novih bližnjih storitev, čeprav se bodo morda soočale tudi s povečanim prometom.7. Trajnostni in nišni projekti: Nekaj edinstvenih projektov odraža nastajajoče trende. Paloma v severnem Scottsdalu je nišni projekt, znan po svoji osredotočenosti na trajnost – zgrajen na nekdanjem posestvu župana, vključuje okolju prijazne luksuzne domove s sončnimi celicami, energetsko učinkovito gradnjo itd. mileszimbaluk.com. To je namenjeno rastoči skupini kupcev, ki želijo vrhunsko bivanje z manjšim ogljičnim odtisom. Drug trend so hoteli za daljše bivanje in kondominiji-hoteli: Caliberjevo partnerstvo s Hyattom za gradnjo Hyatt Studios hotela za daljše bivanje (začetek gradnje 2026) bo povečalo ponudbo gostinskih zmogljivosti za dolgoročne obiskovalce in digitalne nomade mileszimbaluk.com. Takšni projekti pogosto zabrišejo mejo med stanovanji in hoteli ter so lahko privlačne naložbene priložnosti (npr. nakup enote v kondominiju-hotelu). Močna turistična ponudba Scottsdala podpira te hibridne modele.8. Prihodnji promet in infrastruktura: Čeprav to ni “razvoj” v pravem pomenu besede, lahko vsaka sprememba infrastrukture vpliva na soseske, ki jih velja spremljati. Scottsdale je znan po tem, da skozi osrednje mesto (razen 101 na obrobju) nima avtocest in nima lahke železnice, kar je omejilo razvoj, usmerjen v javni prevoz. Vendar pa potekajo regionalne razprave o širitvi javnega prevoza. Če bi Scottsdale kdaj sprejel nekaj takega, kot je hitri avtobusni prevoz ali podaljšanje tramvaja v središče mesta, bi lahko območja ob teh trasah doživela razcvet srednje visokih stanovanjskih stavb. Poleg tega bo stalna širitev Loop 101 in druge cestne izboljšave vplivala na dostopnost. Na primer, novi avtocestni priključki ali širitev lahko nenadoma naredijo nekoč oddaljeno območje bolj priročno in povečajo njegovo privlačnost za nepremičnine.

Povzetek: Scottsdaleova razvojna linija je močna, čeprav zemljišča postajajo redka. Pričakujte projekte, ki bodo spremenili obzorje mesta v središču (z višjimi luksuznimi stanovanji), nove načrtovane soseske na severu (ki bodo povečale ponudbo stanovanj na višjem koncu) in kreativno ponovno uporabo starejših poslovnih lokacij (ki bodo prinesle mešano rabo in živahnost na jugu ter ob glavnih koridorjih). Ti projekti bodo ključni za zadovoljevanje povpraševanja po stanovanjih v naslednjih nekaj letih in predstavljajo razburljive priložnosti za kupce, ki želijo nove, sodobne nepremičnine v Scottsdaleu.

Poslovne nepremičnine: trendi v pisarniških, trgovskih in industrijskih prostorih

Trg poslovnih nepremičnin v Scottsdaleu leta 2025 je zgodba o treh sektorjih – pisarniški, trgovski in industrijski prostori – vsak s svojimi dinamiki po pandemiji in v prihodnosti. Tukaj je pregled, kako se vsak segment obnese in kakšne so napovedi:

Pisarniški trg – visoka praznost, trg najemnikov: Pisarniški sektor v Scottsdaleu (in širši Phoenix metropoli) je bil najšibkejši segment, saj se spopada z dolgotrajnimi posledicami pandemije. Tudi v tem prestižnem mestu je veliko pisarn praznih ali premalo izkoriščenih zaradi dela na daljavo in hibridnega dela. Stopnja praznih pisarn v Scottsdaleu je okoli 18–19 % konec 2024/začetek 2025 williamsluxuryhomes.com. To pomeni, da je skoraj ena od petih kvadratnih čevljev pisarniških prostorov prazna – zgodovinsko visoka številka. Praznost v Scottsdaleu pa je nekoliko boljša kot povprečje metropolitanskega Phoenixa (~21–25 % praznih) williamsluxuryhomes.com, saj so območja, kot sta središče Phoenixa in Tempe, še bolj prizadeta (tam se je praznost povzpela na ~25 % z velikimi bloki praznih prostorov) williamsluxuryhomes.com. Scottsdale ima približno 24,6 milijona kvadratnih čevljev pisarniških prostorov, kar pomeni, da je približno 3,8 milijona kvadratnih čevljev praznih williamsluxuryhomes.com. Večina teh praznih prostorov je v starejših stavbah razreda B ali manj ugodno lociranih pisarnah.

Na področju najemnin se Scottsdale dejansko ponaša z najvišjimi pisarniškimi najemninami v Arizoni. Povprečna zahtevana najemnina znaša približno 34,50 $ na kvadratni čevelj (vse vključeno), kar je skoraj enako najdražjemu podtrgu Phoenixa (Camelback Corridor v Biltmore) williamsluxuryhomes.com. To je posledica ugleda in okolja Scottsdala – vodilni in podjetja imajo radi prestiž naslova v Scottsdalu, številne pisarne razreda A (npr. v Gainey Ranch, območje Kierland, Scottsdale Airpark) pa so novejše in bogate z ugodnostmi. Da bi dosegli te najemnine v trenutnih razmerah, pa najemodajalci ponujajo radodarne koncesije. Poročila navajajo, da najemodajalci ponujajo do 100 $/kvadratni čevelj za najemniške izboljšave za ureditev prostorov in več mesecev brezplačne najemnine, da privabijo najemnike williamsluxuryhomes.com. Dejanske najemnine (po odbitku ugodnosti) so tako padle, čeprav so nominalne najemnine videti stabilne.

Pogajalska moč najemnikov je visoka. Podjetja, ki iščejo pisarniške prostore, lahko izpogajajo pogoje, kakršnih ni bilo od velike recesije. Podnajemni prostori so prav tako v izobilju – v metropolitanskem območju Phoenixa je bilo leta 2023 na voljo več kot 4 milijone kvadratnih čevljev podnajemov, čeprav se je to v drugem četrtletju 2025 zmanjšalo na 4,2 milijona (najmanj od leta 2022, kar nakazuje na rahlo izboljšanje) cushmanwakefield.com. Scottsdale je v enem zadnjih let izgubil približno 483.000 kvadratnih čevljev zasedenih pisarniških prostorov, saj je več podjetij zmanjšalo prostore ali odšlo, kot pa se jih je vselilo williamsluxuryhomes.com (negativna neto absorpcija) – jasen znak presežnih zmogljivosti.

Vendar pa ni vse tako črnogledo: dogaja se beg v kakovost. Najboljše pisarne razreda A na vrhunskih lokacijah (na primer okoli Scottsdale Quarter/Kierland, ob obrežju v središču mesta ali v Cavassonu) še naprej privabljajo najemnike. Te stavbe se pogosto ponašajo z visoko zasedenostjo in v nekaterih primerih celo čakalnimi seznami, saj podjetja združujejo prostore v lepših objektih, da bi privabila zaposlene nazaj. Na primer, popolnoma zasedena stavba razreda A s 366.000 kvadratnimi čevlji na Shea Blvd je bila pravkar prodana za 71,5 milijona $ – kar kaže, da vlagatelji še vedno vidijo dolgoročno vrednost v kakovostnih pisarnah v Scottsdalu williamsluxuryhomes.com. Nasprotno pa imajo starejši pisarniški kompleksi z manj ugodnostmi težave.

Obeti za pisarne so previdno optimistične, da je najslabše mimo. Tržni analitiki pričakujejo, da bo stopnja prostih pisarniških prostorov postopoma upadala, ko bo gospodarstvo raslo in bodo nekatera podjetja znova začela širiti svoje poslovanje. Cushman & Wakefield je izpostavil, da je v Phoenixu stopnja prostih pisarniških prostorov v prvem četrtletju 2025 padla na 27,8 % z več kot 28 % prej, kar pomeni prelomnico, saj se prostori počasi absorbirajo assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. V Scottsdaleu posebej rast najemnin v bližnji prihodnosti verjetno ostaja nespremenjena ali do 1 % letno williamsluxuryhomes.com – torej stabilnost najemnin – saj se lastniki osredotočajo na zapolnitev prostorov namesto na višanje cen. Če bodo obrestne mere leta 2026 padle, kot nekateri napovedujejo, bodo podjetja morda bolj pripravljena podpisovati najemne pogodbe (ker se njihov pogled izboljša), kar bi lahko povečalo povpraševanje williamsluxuryhomes.com. Prav tako bi rast zaposlovanja v Scottsdaleu – zlasti v sektorjih, kot so finance, tehnologija, zdravstvo – lahko sčasoma zahtevala več pisarniških delavcev in s tem več prostora. A realno, ker bo delo na daljavo ostalo, bo okrevanje pisarniškega trga v Scottsdaleu počasno. Pričakujte trg v korist najemnikov vsaj do 2025–2026, z veliko izbire in ugodnimi ponudbami za vse, ki potrebujejo pisarno. Za vlagatelje lahko starejše pisarniške stavbe postanejo kandidati za preureditev (v stanovanjske ali laboratorijske prostore), če se najem ne izboljša.

Trgovina in gostinstvo – odporna in uspešna: Trg trgovskih nepremičnin v Scottsdaleu je bil bistveno uspešnejši. Mesto je trgovska meka – od luksuznih nakupovalnih središč, kot je Scottsdale Fashion Square, do prikupnih butičnih četrti v Old Townu in velikih nakupovalnih centrov za predmestja. V drugem četrtletju 2025 je bila stopnja prostih trgovskih prostorov v metropolitanskem Phoenixu le 5,1 %, komaj več kot 5,0 % leto prej cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Pravzaprav je povpraševanje po trgovskih prostorih zelo veliko, Scottsdale pa ni izjema. Pravzaprav imajo najbolj zaželene trgovske lokacije v Scottsdaleu pogosto čakalne vrste najemnikov in zelo nizko stopnjo prostih prostorov (pod 5 %). Trgovina je imela koristi od rasti prebivalstva v Arizoni in potrošnikov, ki so se po pandemiji z navdušenjem vrnili v trgovine in restavracije. Poleg tega je bilo nove trgovske gradnje malo (v zadnjem času je bilo zgrajenih le nekaj večjih nakupovalnih središč), zato je ponudba omejena.

Turizem in blaginja v Scottsdaleu mu dajeta prednost: mesto privabi več kot 11 milijonov obiskovalcev na leto citizenportal.ai, od katerih jih veliko nakupuje in obeduje, kar krepi maloprodajo. Območja, kot sta Scottsdale Waterfront in Old Town, so se preoblikovala v živahna območja z mešano rabo, kjer uspevajo trendovske restavracije, umetniške galerije in nočno življenje. Leta 2025 v Scottsdaleu opažamo trend izkustvene maloprodaje – npr. vrhunski fitnes studii, zabaviščni prostori in imerzivne umetniške instalacije – ki zasedajo nekdaj tradicionalne maloprodajne prostore. Najemodajalci aktivno izbirajo najemniško sestavo, da bi nakupovalna središča ostala relevantna.

Najemnine za maloprodajo se zaradi povpraševanja zmerno zvišujejo. Dobri prodajni prostori v Scottsdaleu lahko dosegajo najemnine v višini 40–60 $ na kvadratni čevelj (triple-net), odvisno od peš prometa. Edino, kar nekatere trgovce zadržuje, sta gospodarstvo (inflacija in stroški dela) ter konkurenca spletne prodaje. Vendar pa številni trgovci ciljajo prav na Scottsdale zaradi njegove demografije (prebivalstvo z visokimi dohodki in turisti). Tako vidimo širitve, kot so Nobu odpira restavracijo, novi prodajni saloni luksuznih avtomobilov in vstop vrhunskih trgovcev z živili na trg.

Gostinski sektor (hoteli, letovišča) v Scottsdaleu se je prav tako močno pobral v letih 2021–2023 in ostaja stabilen tudi v 2025. Zasedenost letovišč in cene sob so dosegle rekordne vrednosti, saj so Američani več potovali po državi. Številni hoteli v Scottsdaleu so bili prenovljeni, načrtujejo pa se tudi novi (na primer prej omenjeni Hyatt Studios za daljše bivanje bo povečal ponudbo). Potencialna ovira je, da bi lahko porast gradnje hotelov v metropolitanskem Phoenixu do leta 2026 povečal konkurenco. Vendar pa naj bi blagovna znamka Scottsdalea kot vrhunske destinacije za prosti čas in poslovna srečanja ohranila uspešnost njegovih hotelov na vrhu regije.

Industrijski in fleksibilni prostori – visoko povpraševanje, nova ponudba: Industrijske nepremičnine so ljubljenec trga metropolitanskega Phoenixa, zahvaljujoč e-trgovini, proizvodnji in rasti prebivalstva. Čeprav Scottsdale ni industrijsko središče tako kot deli West Valleyja v Phoenixu, ima še vedno svojo vlogo, zlasti pri fleksibilnih prostorih in malih industrijskih obratih, ki služijo lokalnim podjetjem. Večina industrijskih nepremičnin v Scottsdaleu je okoli Airparka, kjer lahka proizvodnja, skladišča in razstavni prostori obstajajo skupaj s pisarnami. Zgodovinsko gledano je bila industrijska zasedenost v Scottsdaleu izjemno nizka (pogosto pod 5 %), saj so prostorske omejitve omejevale novo ponudbo, povpraševanje pa je bilo močno po vsakem prostoru blizu premožnega Scottsdalea za logistiko (npr. dobavitelji za prenovo kuhinj, sestavljanje medicinskih naprav, shranjevanje luksuznih avtomobilov itd.).

Regijsko pa na trg prihaja veliko nove industrijske ponudbe – Phoenix je imel v letih 2022–2024 v gradnji več kot 30 milijonov kvadratnih čevljev, kar ga uvršča med najbolj aktivne trge v ZDA. To je povzročilo, da se je industrijska stopnja prostih kapacitet v metropolitanskem območju dvignila na približno 13,3 % v 2. četrtletju 2025 cushmanwakefield.com, potem ko je bila prej enomestna, preprosto zato, ker je na trg hkrati prišlo toliko povsem novih skladišč. K temu porastu so prispevala tudi mega-skladišča na zahodni strani Phoenixa (v Goodyearu, Buckeyeju itd.). Toda to so veliki objekti s 500.000+ kvadratnimi čevlji; industrijski objekti v Scottsdaleu so običajno manjši in bolj nišni, zato ostajajo precej dobro zasedeni. Pravzaprav lokalni razvijalec Creation začenja industrijski projekt “The Loop” v severnem Scottsdaleu, da bi zadostil povpraševanju po sodobnih industrijskih prostorih na tem območju mileszimbaluk.com. Povsem nenavadno je videti novo industrijsko gradnjo v Scottsdaleu (glede na visoke vrednosti zemljišč), kar kaže na specifično povpraševanje, morda po prostorih za zadnjo miljo distribucije ali visokotehnološko proizvodnjo, ki želi naslov v Scottsdaleu.

Industrijske najemnine v regiji so hitro narasle (dvomestne odstotne rasti v nekaj letih) zaradi povpraševanja. Majhno skladišče v Scottsdaleu se lahko odda za več kot 15 $ na kvadratni čevelj (triple-net), kar je veliko v primerjavi s 6–8 $ v številnih mestih na Srednjem zahodu. Mnoga podjetja so pripravljena plačati več, da so blizu bazi strank v Scottsdaleu.

Obeti za industrijo ostajajo dolgoročno zelo pozitivni. Lokacija in rast Phoenixa ga postavljata kot vse pomembnejše vozlišče za distribucijo in proizvodnjo (zlasti, ker se dobavne verige selijo stran od obalnih pristanišč). Tudi Scottsdale bi lahko imel koristi od tega – npr. nekatera visokotehnološka ali letalska podjetja bi lahko postavila manjše obrate blizu Scottsdalea, da bi privabila usposobljeno delovno silo, ki tam živi. Če je v industriji kakšno tveganje, je to kratkoročna prevelika ponudba: kot omenjeno, je val nove gradnje začasno povečal stopnjo prostih kapacitet. Vendar strokovnjaki pričakujejo, da bo ta prostor v prihodnjih letih absorbiran, saj je industrijsko oddajanje v Phoenixu še vedno presegalo večino mest. Do let 2026–2027 bi se lahko stopnja prostih industrijskih kapacitet v metropolitanskem območju ponovno znižala, najemnine pa bi še naprej rasle (čeprav počasneje in bolj zdravo). V Scottsdaleu bo omejitev zemljišče – ni veliko prostora za novo industrijsko gradnjo, razen nekaj žepov. Zato bi lahko starejše industrijske nepremičnine pridobile na vrednosti, saj se uporabniki borijo za redke lokacije v vzhodni dolini. Novi razvoj Loop je vreden pozornosti; če se hitro odda, to pomeni, da bi lahko bilo več industrijske/fleksibilne gradnje v Scottsdaleu izvedljivo.

Splošna klima za komercialne naložbe: Investitorji vidijo poslovne nepremičnine v Scottsdaleu kot razmeroma varne naložbe zaradi demografskih značilnosti območja. Kapitalske stopnje za trgovske centre ali poslovne stavbe v Scottsdaleu so med najnižjimi (kar pomeni najvišje cene) v Arizoni, kar odraža zaznano stabilnost. Na primer, popolnoma zaseden trgovski center v Scottsdaleu bi se lahko prodal po kapitalski stopnji 5-6 %, medtem ko bi bil podoben center v manj premožnem delu Phoenixa 7 % ali več. Trenutno višje obrestne mere sicer pritiskajo na rast kapitalskih stopenj, kar nekoliko znižuje vrednosti poslovnih nepremičnin, vendar kakovostna sredstva v Scottsdaleu še vedno privabljajo veliko zanimanja kupcev. Nekateri lokalni akterji raziskujejo tudi prilagodljivo ponovno uporabo – npr., ali bi bilo mogoče zastarelo poslovno stavbo preurediti v stanovanjsko? Novi državni zakon, ki zahteva, da se 10 % poslovnih površin nameni za stanovanja, bi lahko spodbudil ustvarjalne projekte, še posebej, če se bodo pisarniške praznine nadaljevale kjzz.org. Scottsdaleova prostorska ureditev in odpor skupnosti lahko predstavljata oviro za prenovo, vendar lahko v prihodnjih letih pričakujemo več predlogov za preoblikovanje manj uspešnih poslovnih lokacij v večnamenske ali stanovanjske objekte.

Povzetek: Scottsdaleov trg poslovnih nepremičnin kaže mešano sliko: trgovina in gostinstvo sta živahna, podprta s potrošnjo in turizmom; industrija je močna, čeprav je treba absorbirati novo ponudbo; in pisarniški sektor zaostaja, saj si še vedno opomore po velikih spremembah v delovnih navadah. Kljub temu ima tudi pisarniški trg svetle točke, in na splošno se poslovna dejavnost v Scottsdaleu z odpornostjo prilagaja novim trendom.

Lokalni ekonomski dejavniki: vpliv zaposlovanja, prebivalstva in migracij

Več lokalnih gospodarskih trendov podpira trg nepremičnin v Scottsdaleu in zagotavlja kontekst tako za trenutne razmere kot za prihodnje napovedi. Na več načinov je močno gospodarstvo Scottsdalea temelj, ki je ohranil trg nepremičnin razmeroma odporen kljub višjim obrestnim meram.

Robustna rast zaposlovanja: Scottsdale dodaja delovna mesta v zdravem tempu in presega nacionalna povprečja. Ekipa za gospodarski razvoj mesta pogosto navaja, da rast prebivalstva v Scottsdaleu (~1,4 % letno) in rast zaposlovanja presegata ZDA za 2-3x citizenportal.ai. Ključne panoge, ki poganjajo to rast, so tehnologija, finance, zdravstvo, biomedicina, turizem ter sedeži podjetij/pisarniške operacije. Pravzaprav pet industrijskih sektorjev v Scottsdaleu – kot so biotehnologija, medicinska tehnologija in poslovne storitve – raste hitreje od povprečja zvezne države Arizona, kar poudarja vlogo Scottsdalea kot magnet za visokotehnološka in visoko usposobljena delovna mesta. Brezposelnost v Scottsdaleu je izjemno nizka, okoli 2,7 % v začetku leta 2025 citizenportal.ai, kar je bistveno bolje kot celo povprečje Arizone (~4-5 %). Scottsdale je torej praktično pri polni zaposlenosti; podjetja imajo pogosto več prostih delovnih mest kot pa lokalno usposobljenih kandidatov.

Glavni delodajalci na tem območju so med drugim HonorHealth (zdravstveni sistem), CVS Health (z veliko pisarno za upravljanje farmacevtskih ugodnosti), Vanguard (upravljanje naložb z velikim kampusom), Nationwide Insurance in skupina tehnoloških podjetij ter zagonskih podjetij. Rast se nadaljuje: mesto je izpostavilo več velikih projektov, ki bodo ustvarili nova delovna mesta, kot so Mac Innovation Park (poslovni park, ki naj bi prinesel nove pisarniške/proizvodno-raziskovalne prostore), ASM America’s new semiconductor headquarters in Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Vsak od teh projektov obeta stotine, če ne tisoče delovnih mest v prihodnjih letih, kar posledično ustvarja povpraševanje po stanovanjih za te delavce in njihove družine. Na primer, podjetja za proizvodnjo polprevodnikov (kot sta ASM, TSMC v bližnjem Phoenixu) privabljajo visoko plačane inženirje, ki pogosto iščejo kakovostna stanovanja v krajih, kot je Scottsdale.

Poleg tega Scottsdale koristi širši zgodbi o rasti metropolitanskega območja Phoenixa. Metropolitansko območje Phoenix je dosledno med najboljšimi po ustvarjanju delovnih mest. Leta 2025 je Arizona dosegla rekord pri ustvarjanju delovnih mest, saj je bilo v prvi polovici leta napovedanih več kot 24.000 novih delovnih mest azbigmedia.com. Mnogi od teh so v East Valley in severnem Phoenixu – kar je dostopno tudi prebivalcem Scottsdalea. Tudi če je služba v Tempeju ali Phoenixu, se ljudje pogosto odločijo živeti v Scottsdaleu zaradi življenjskega sloga in se vozijo na delo. Tako je povpraševanje po stanovanjih v Scottsdaleu posredno okrepljeno tudi zaradi zaposlitvenega razcveta v sosednjih mestih.

Prebivalstvo in migracije: Metropolitansko območje Phoenixa je eno najhitreje rastočih v državi, Scottsdale pa je del te rasti. Uradno prebivalstvo Scottsdalea je približno 243.000 (ocena za leto 2025) in še narašča. Pomembno je, da se Scottsdale, medtem ko se nekatere sončne metropole zanašajo na notranje migracije predvsem srednjega razreda, ponaša tudi z veliko prebivalci z višjimi dohodki, kot so direktorji, upokojenci in oddaljeni delavci, ki lahko živijo kjerkoli. Neto migracija v okrožje Maricopa (območje Phoenixa) je bila vsako leto močno pozitivna, saj se ljudje selijo iz dražjih zveznih držav, kot so Kalifornija, Illinois, Washington in druge. Podatki Redfina kažejo, da so med spletnimi iskalci nepremičnin, ki se želijo preseliti v Scottsdale leta 2025, glavna izvorna mesta Chicago, Seattle, Los Angeles, Dallas in območje zaliva redfin.com redfin.com. To se ujema z anekdotičnimi dokazi: Kalifornijci prodajajo drage domove in kupujejo v Scottsdaleu, prebivalci Srednjega zahoda iščejo sonce itd.

Znotraj Arizone je Scottsdale pogosto cilj za selitev direktorjev in strokovnjakov, ki se selijo zaradi zaposlitve v Phoenixu/Scottsdaleu. Prav tako je priljubljena destinacija za sezonske prebivalce (»snowbirds«) – ljudi iz hladnejših podnebij, ki tu preživijo zimo – in nekateri od teh postanejo sčasoma stalni prebivalci (zlasti v pokoju). Mednarodne migracije so manjši, a ne zanemarljiv dejavnik; Kanadčani imajo na primer radi Scottsdale (obstaja celo velika skupnost kanadskih zimskih obiskovalcev), nekateri Evropejci pa tu vlagajo v počitniške domove.

Demografija: Prebivalstvo Scottsdalea je starejše (srednja starost okoli 47 let) in premožnejše (povprečni dohodek gospodinjstva ~115.000 USD, v primerjavi s ~65.000 USD v ZDA) – v bistvu skupnost z visokimi dohodki in delno upokojenci. To vpliva na nepremičninski trg, saj je stalno povpraševanje po luksuznih in počitniških domovih ter po zdravstvenih ustanovah in storitvah za starejše. Vendar pa Scottsdale v zadnjem času privablja tudi mlajše strokovnjake, ki jih privlači živahen življenjski slog, zato imajo območja, kot je Old Town, mlajši utrip. Odlične šole in nizka stopnja kriminala privabljajo družine (ki si to lahko privoščijo), kar ohranja povpraševanje po enodružinskih hišah v dobrih šolskih okoliših.

Vpliv turizma: Ogromen gospodarski dejavnik v Scottsdaleu je turizem. Več kot 11 milijonov obiskovalcev na leto pride zaradi sončnega vremena, igrišč za golf, letovišč in dogodkov (kot so dražba avtomobilov Barrett-Jackson, golf Phoenix Open, konjeniški šovi v Scottsdaleu) citizenportal.ai. Turizem ustvarja pomembne prihodke (zaposlitve v gostinstvu, davki od hotelskih nočitev itd.) in vpliva tudi na nepremičninski trg – številni turisti se po izkušnji življenja tu odločijo za nakup drugega doma ali trajno selitev. Močna turistična industrija prav tako podpira trg kratkoročnih najemov in ohranja visoko povpraševanje po letoviških nepremičninah.

Kako to vpliva na nepremičnine: Vsi ti dejavniki – rast zaposlovanja, migracije, premoženje – neposredno vplivajo na povpraševanje po nepremičninah:

Visoka rast delovnih mest + nizka brezposelnost = več ljudi z dohodki za nakup ali najem domov. To običajno pomeni tudi rast plač (delodajalci tekmujejo za talente), kar ljudem pomaga pri zmožnosti nakupa dražjih nepremičnin.
Rast prebivalstva ~1–2 % na leto se zdi majhna, a v mestu s približno 240.000 prebivalci to pomeni nekaj tisoč novih prebivalcev vsako leto. Vsako novo gospodinjstvo potrebuje stanovanje, kar ohranja pritisk na ponudbo.
Priseljevanje premožnih pomeni, da veliko kupcev prihaja z znatnimi prihranki ali lastniškim kapitalom. To delno pojasnjuje, zakaj je trg v Scottsdaleu ostal močan – veliko kupcev ne potrebuje hipotek ali lahko vplača velike pologe, kar omili vpliv visokih obrestnih mer. Kupci z gotovino (pogosti na luksuznem trgu v Scottsdaleu) so ostali aktivni; kot je poudaril en lokalni strokovnjak, so gotovinske transakcije še vedno pogoste med premožnimi kupci v Scottsdaleu, kar jim daje prednost pri pogajanjih mileszimbaluk.com. Leta 2023 je bilo v nekaterih poštnih številkah Scottsdalea približno 30–35 % prodaj gotovinskih poslov.
Raznolika ekonomija (tehnologija, zdravstvo, finance, turizem) daje Scottsdaleu odpornost. Tudi če se en sektor upočasni, drugi prevzamejo pobudo. Na primer, če pride do nacionalnega upada v tehnološkem sektorju, sta lahko turizem ali zdravstvo v Scottsdaleu še vedno močna, kar uravnava zaposlenost. Ta stabilnost je privlačna za nepremičninske vlagatelje, saj zmanjšuje tveganje večjih padcev.

Obstajajo pa tudi nekateri izzivi:

Pomanjkanje delovne sile: Ironično je, da zelo nizka brezposelnost v Scottsdaleu pomeni, da imajo podjetja lahko težave pri iskanju delavcev, zlasti tistih z nižjimi plačami, saj so stanovanja zanje predraga. Če tega ne bodo rešili, bi to lahko omejilo širitev podjetij ali pa povzročilo več dnevnih migrantov iz okolice (kar poveča promet).
Premiki znotraj metropolitanskega območja: Nekateri mlajši tehnološki delavci imajo raje urbano vzdušje središča Phoenixa ali Tempeja, kar pomeni, da se bo moral Scottsdale še naprej prilagajati (z več stanovanji v središču itd.), da bi privabil to demografsko skupino. Scottsdale je imel zgodovinsko podobo “letoviškega predmestja”, a se okusi spreminjajo in mesto bo želelo ostati konkurenčno za talente, ki bi sicer izbrali trendovsko urbano sosesko drugje.
Staranje prebivalstva: Ko se baby boom generacija stara, se bodo nekateri morda preselili v manjša stanovanja ali zapustili Scottsdale (npr. da bi bili bližje odraslim otrokom drugje ali zaradi zdravja). To bi lahko postopoma sprostilo nekaj stanovanj (kar je dobro za ponudbo), a pomeni tudi, da mora Scottsdale še naprej diverzificirati svoje gospodarstvo in ne biti odvisen le od storitev za upokojence.

Migracijski vzorci: Zanimivo je tudi opazovati, kam se prebivalci Scottsdalea odpravijo, ko se odselijo. Podatki Redfina kažejo, da približno 30 % kupcev nepremičnin v Scottsdaleu išče selitev izven Scottsdalea (70 % jih ostane na tem območju) redfin.com. Priljubljene destinacije za tiste, ki odhajajo, vključujejo manjša mesta v Arizoni, kot so Prescott Valley, Show Low in Flagstaff redfin.com redfin.com – pogosto hladnejša ali bolj podeželska območja, kamor se upokojenci odpravijo zaradi spremembe ali ljudje, ki unovčijo svoje premoženje in iščejo cenejše stanovanje. To nakazuje na cikel: nekateri dolgoletni lastniki prodajo in se preselijo v mirnejše kraje, medtem ko se novi priseljenci priselijo. Takšna menjava lahko dejansko poveča ponudbo na zgornjem koncu (npr. upokojenci, ki prodajajo luksuzne domove), hkrati pa zagotavlja stalen dotok povpraševanja.

Povzetek: Gospodarski temelji Scottsdalea so zelo močni – rastoče, premožno prebivalstvo in obilica delovnih mest. To podpira vrednost nepremičnin in pomaga zaščititi trg pred hudimi padci. Dokler bodo ljudje Scottsdale dojemali kot privlačen kraj za delo, življenje in prosti čas, bo obstajalo osnovno povpraševanje po njegovih nepremičninah. Lokalna politika zdaj skuša zagotoviti, da gospodarska rast ne bo zavrta zaradi pomanjkanja stanovanj (zato novi stanovanjski zakoni), kar pomeni priznanje, da morata gospodarstvo in stanovanjska ponudba rasti z roko v roki. V bližnji prihodnosti se zdi, da bo gospodarstvo Scottsdalea še naprej raslo, kar je dober obet za lastnike nepremičnin.

Regulativne in prostorske spremembe, ki vplivajo na nepremičnine

V zadnjih letih se je na državni in mestni ravni pojavilo več regulativnih in prostorskih sprememb, ki bi lahko oblikovale nepremičninski trg v Scottsdaleu. Te politične spremembe so odziv na hitro rast, težave z dostopnostjo stanovanj in vplive na soseske po vsej Arizoni. Tukaj so ključna področja, na katera je treba biti pozoren:

1. Prostanovanjska zakonodaja Arizone (2023): Leta 2023 je zakonodajni organ Arizone sprejel niz dvostranskih zakonov, namenjenih reševanju pomanjkanja stanovanj po vsej državi. Dva najpomembnejša za Scottsdale sta bila:

HB 2720 – Pomožna stanovanjska enota (ADU): Ta zakon v bistvu razveljavlja mestne prepovedi ADU-jev (znanih tudi kot casitas ali babičina stanovanja). zahteva, da mesta dovolijo lastnikom stanovanjskih hiš v enodružinskih območjih gradnjo ali preureditev ADU-ja na njihovi parceli, pod razumnimi predpisi. Zakon posebej preprečuje občinam, da bi na ADU-je nalagale pretirano omejujoče zahteve (kot so velike velikosti parcel ali preveliki odmiki) rsnlawaz.com yourvalley.net. Cilj je postopno povečati stanovanjsko ponudbo z omogočanjem manjših najemniških enot ali stanovanj za sorodnike v obstoječih soseskah.
HB 2297 – Prilagodljiva ponovna uporaba poslovnih prostorov: Ta zakon določa, da morajo mesta dovoliti, da se določen delež poslovnih ali večnamenskih stavb preuredi v stanovanjsko rabo. Besedilo je nekoliko zapleteno – pravi, da morajo mesta dovoliti, da “ne več kot 10 %” poslovnega prostora postane stanovanjski, domnevno za spodbujanje ustvarjalne ponovne uporabe premalo izkoriščenih pisarn/trgovin v apartmaje ali stanovanja kjzz.org kjzz.org.

Odziv Scottsdalea: Mestni svet Scottsdalea je bil nevoljan glede teh državnih zakonov, saj jih je videl kot poseg v lokalni nadzor nad prostorskim načrtovanjem. Konec leta 2024 je, soočen z rokom za uskladitev, svet sprejel odloke za uvedbo ADU-jev in prilagodljivo ponovno uporabo, vendar »s prilagoditvami za omejitev učinkov« kjzz.org kjzz.org. Za ADU-je je Scottsdale pripravil pravila, ki dovoljujejo priključene, ločene in omejene cenovno dostopne ADU-je (po informacijski strani) scottsdaleaz.gov, vendar je verjetno vključil stroge oblikovalske standarde in zahteve glede lastniškega bivanja za ohranjanje značaja soseske. Nekateri mestni voditelji so izrazili zaskrbljenost, da bi se ADU-ji lahko uporabljali kot kratkoročne najemnine (kar bi povečalo težave s »party house«), in da je državni zakon »napad na naše soseske« kjzz.org kjzz.org. Kljub temu lahko lastniki stanovanj v Scottsdaleu od leta 2025 lahko lažje kot prej uveljavljajo ADU-je, kar bi lahko postopoma povečalo število najemnih enot v mestu. Morda bomo videli več predelav garaž ali postavitev »casit« na dvoriščih – kar je koristno za večgeneracijsko bivanje ali dodaten najemni dohodek.

Pri zakonu o ponovni uporabi poslovnih prostorov je Scottsdale dejansko poskušal razlagati »ne več kot 10 %« kot »lahko je tudi samo 1 %«. Sprejeli so odlok, ki omejuje upravičeno preureditev le na 1 % stavbe kjzz.org, zaradi česar je predlagatelj zakona opozoril, da Scottsdale krši zakon kjzz.org kjzz.org. Ta spor se bo morda nadaljeval, vendar bi se lahko, če bi zakon uveljavili, do 10 % površine v nekaterih nakupovalnih središčih ali poslovnih stavbah preuredilo v stanovanja (na primer preureditev drugega nadstropja pisarne v stanovanjske enote). Za zdaj v Scottsdaleu še niso objavili večjih projektov po tem zakonu, vendar je to področje, ki ga velja spremljati. Če bodo pisarniške praznine ostale visoke, bodo lastniki morda pritiskali za več stanovanjskih preureditev.

2. Predpisi o kratkoročnem oddajanju: Arizona je bila zgodovinsko nevtralna glede kratkoročnih najemov (STR) zaradi državnega zakona iz leta 2016, ki mestom prepoveduje, da bi jih prepovedala. Scottsdale, ki je turistična destinacija, je doživel eksplozijo Airbnbjev – nekateri so se spremenili v “party hiše” v mirnih soseskah. Prebivalci so postali nezadovoljni zaradi hrupa, smeti in varnostnih vprašanj. Od leta 2022 je država nekoliko omilila svoj pristop in mestom dovolila nekaj regulativne svobode. Scottsdale je to v celoti izkoristil:

Leta 2023 je Scottsdale zahteval, da vsi lastniki STR pridobijo letno mestno dovoljenje (250 $) in upoštevajo pravila: obvestijo sosede o najemu, imajo zavarovanje odgovornosti in opravijo preverjanje spolnih prestopnikov pri gostih avalara.com avalara.com. To je ustvarilo register STR-jev in izboljšalo nadzor.
Maja 2024 je Scottsdale sprejel odlok posebej za zatiranje “problematičnih zabav” v STR. Nova pravila (veljavna od 6. junija 2024) so uvedla nekaj ključnih ukrepov: odgovornost organizatorjev dogodkov za organizacijo velikih motečih zabav v STR, policiji so dali pooblastilo, da odstrani goste, ki niso rezidenti s posesti, ko je razglašena motnja, in prepovedali oddajo mladoletnim osebam, mlajšim od 21 let avalara.com avalara.com. Ti ukrepi so namenjeni odvračanju poslovnega modela “party mansion”.

Vodstvo mesta je izjavilo, da bodo uporabili “vsa možna orodja” za nadzor vplivov STR v okviru državne zakonodaje avalara.com avalara.com. V praksi je podnebje za vlagatelje v STR v Scottsdaleu zdaj bolj restriktivno: globe za kršitve so uvedene in stalni kršitelji lahko izgubijo dovoljenje. Za kupce, ki razmišljajo o naložbi v Airbnb, je pomembno, da dosledno upoštevajo pravila, sicer tvegajo kazni. Sčasoma lahko strožje izvajanje zmanjša število problematičnih STR-jev, vendar verjetno ne bo odpravilo trga STR – Scottsdale je za to preveč priljubljen. Namesto tega pričakujte bolj profesionaliziran sektor STR z odgovornimi gostitelji (in morda višjimi stroški, ki jih bodo nosili turisti).

3. Spremembe namenske rabe zemljišč in odobritve razvoja: Mestni svet in odbor za načrtovanje v Scottsdaleu redno obravnavata predloge za spremembo namenske rabe zemljišč, ki lahko vplivajo na lokalni razvoj, od primera do primera:

Višina in gostota v Old Town: Scottsdale je v zadnjih letih posodobil svoj načrt za območje Old Town, kar omogoča višje stavbe v določenih okrožjih (na primer do 150 čevljev na območju Goldwater Blvd). Vendar pa poteka stalna razprava in odpor skupnosti proti stolpnicam v središču mesta. V letih 2023–2024 so nekateri projekti iskali bonuse za višino/gostoto, kar je sprožilo javne razprave. Izid teh odločitev vpliva na to, koliko enot je mogoče zgraditi. Na primer, če je predlagani stolp s stanovanji zmanjšan zaradi nasprotovanja prebivalcev, to pomeni manj novih domov. Scottsdale je doslej poskušal spodbujati rast v središču mesta, hkrati pa ohranjati svoj »južozahodni čar«, kar je občutljivo ravnotežje.
Rezoniranja v severnem Scottsdaleu: Občasno pridejo v razvoj velike površine (kot so državna zemljišča ali igrišča za golf). En primer je bil načrt, ki je vključeval 1.975 stanovanjskih enot in hotel na državnem zemljišču, kar je zahtevalo spremembo namembnosti iz »brez stanovanj« v stanovanjsko rabo coalitionofgreaterscottsdale.org. Mesto takšne velike spremembe običajno natančno preuči in pogosto izpogaja stvari, kot so odprti prostori ali izboljšave prometa v zameno. Investitorji, ki želijo večje razvojne projekte, morajo skozi ta previden postopek.
Infrastruktura in namenska raba za velike delodajalce: Sprememba namenske rabe za kampus Axon v letu 2023 je bila značilna – Scottsdale je spremenil namensko rabo, da bi omogočil načrt Axona (ki je vključeval tudi nekaj stanovanj za zaposlene) whsv.com azfamily.com. Mesto je na splošno naklonjeno gospodarskemu razvoju, zato je lahko pri namenski rabi prilagodljivo, da pridobi večje delodajalce. Podobno se namenska raba za območja, kot je Scottsdale Airpark, občasno posodablja, da omogoča višje poslovne stavbe ali parkirne garaže po potrebi.

4. Politika glede vode in omejitve razvoja: Čeprav to ni vprašanje prostorskega načrtovanja, arizonske vodne uredbe neposredno vplivajo na zmogljivost razvoja nepremičnin. Leta 2023 se je zgodila odmevna situacija: neinkorporirana skupnost Rio Verde Foothills (tik zunaj Scottsdalea) je ostala brez oskrbe z vodo, saj je mesto Scottsdale, ki je tja vozilo vodo s cisternami, zaradi skrbi glede suše prekinilo dobavo azgovernor.gov. To je leta 2023 privedlo do nujne rešitve s strani države, da so zagotovili dostavo vode, vendar je to poudarilo, da je pomanjkanje vode resnično. Država ima pravilo 100-letne zagotovljene oskrbe z vodo za nove soseske – razvijalci morajo dokazati stoletno razpoložljivost vode. Junija 2023 so arizonski uradniki napovedali, da deli okrožja Maricopa (območje Phoenixa) nimajo dovolj podtalnice za vse načrtovane stanovanjske projekte, kar dejansko ustavlja prihodnje širjenje, razen če se najde alternativni vir vode. Za Scottsdale, ki večinoma uporablja vodo iz reke Colorado prek Central Arizona Project (ki je zdaj pod omejitvami Tier 1) cap-az.com, bi lahko nadaljnja suša v prihodnjih letih pomenila zmanjšanje dobave. Mesto ima shranjeno vodo in v mnogih primerih uporablja prečiščeno vodo za namakanje, kar ga postavlja v boljši položaj kot nova oddaljena naselja. Vendar pa bi lahko resne omejitve prisilile Scottsdale, da omeji nove priključke ali odvrača od vodno intenzivnega razvoja (kot so velike trate, igrišča za golf).

V bistvu doba neomejene rasti v Arizoni se sooča z realnostjo omejene vode. Razvijalci se odzivajo na primer tako, da odkupujejo vodne pravice od kmetov (sprejet je bil nov zakon o prenosu iz kmetijstva v urbana območja) kjzz.org. Nepremičninski trg v Scottsdaleu za zdaj ni bil neposredno ustavljen zaradi vodnih vprašanj (razen v primeru zavrnitve vode za Rio Verde, da bi dali prednost prebivalcem mesta), vendar pametni vlagatelji spremljajo vodno politiko. Pričakujte pravila o urejanju okolice, ki spodbujajo sušno odporne vrtove (xeriscaping), in morda višje komunalne prispevke za vodno infrastrukturo pri novih gradnjah. Govori se tudi o uvedbi več vodno učinkovitih domov in naprav v novi gradnji.

5. Druge pomembne uredbe:

Davki na kratkoročni najem: Arizona zahteva, da gostitelji kratkoročnih najemov plačujejo turistične davke (prek licence TPT) enako kot hoteli avalara.com. Platforme, kot je Airbnb, jih zdaj samodejno pobirajo. To ne omejuje kratkoročnih najemov, vendar zmanjšuje prednost, ki so jo ti nekoč imeli pri poslovanju na črno.
Okoljski in oblikovalski standardi: Scottsdale je znan po strogem pregledu oblikovanja – npr. pravilih glede barvnih palet stavb, višin, ohranjanja puščave itd. Ta pravila ostajajo v veljavi za ohranjanje estetike (zlasti na slikovitih severnih območjih). Mesto ima tudi “Dark Sky” uredbo, ki omejuje svetlobno onesnaženje na določenih območjih. Takšne uredbe, čeprav niso nove, vplivajo na stroške in časovnice razvoja.
Spodbude za dostopna stanovanja: Scottsdale v preteklosti ni imel velikih zahtev za dostopna stanovanja, vendar se o tem vse več razpravlja. Nekatera nedavna odobrena stanovanja so vključevala prostovoljne enote za dostopna stanovanja. Če se dostopnost stanovanj še poslabša, lahko mesto ali država uvedeta vključujoče območje ali več spodbud za projekte dostopnih stanovanj, kar bi lahko nekoliko spremenilo razvojno strukturo.

Povzetek: spremembe politik v Scottsdaleu in Arizoni postopoma sproščajo nekatere omejitve razvoja (ADU-ji, pretvorbe v mešano rabo) z namenom olajšanja stanovanjske stiske, hkrati pa zaostrujejo na drugih področjih (kratkoročni najemi, poraba vode) za reševanje negativnih zunanjih učinkov. Deležniki na področju nepremičnin naj bodo pozorni na te spremembe. Investitor bi lahko na primer izkoristil nova pravila o ADU-jih in dodal casito za najemni dohodek, vendar mora vedeti, da bi nakup hiše izključno za zabave prek Airbnbja lahko naletel na regulativne ovire. Na koncu te uredbe skušajo usmerjati rast na bolj trajnosten in skupnosti prijazen način – kako učinkovito jim bo to uspelo, pa se bo pokazalo v prihodnjih letih.

Napoved 2026–2028: Kaj čaka nepremičninski trg v Scottsdaleu

V prihodnost je pričakovati, da bo nepremičninski trg v Scottsdaleu doživel stabilne, zmerne trende in ne divjih nihanj. Več napovedi in mnenj strokovnjakov nakazuje obdobje trajnostne rasti – nekakšen predah po vrtiljaku zgodnjih 2020-ih. Tukaj je, kaj lahko pričakujete v letih 2026, 2027 in 2028:

Napovedi cen stanovanj: Splošno soglasje je, da bodo cene stanovanj v Scottsdaleu v naslednjih nekaj letih postopoma naraščale, približno v skladu z inflacijo. Lokalni nepremičninski strokovnjaki napovedujejo letno rast v višini približno 2 % do 4 % na leto v Scottsdaleu mileszimbaluk.com. Z drugimi besedami, verjetno ne bomo videli še enega 20-odstotnega skoka v enem letu, a nekajodstotna rast vsako leto je verjetna zaradi stalnega povpraševanja in omejene nove ponudbe. Do leta 2028 bi to lahko pomenilo skupno 10–15 % povečanje vrednosti stanovanj glede na današnje ravni. Za primerjavo: nacionalne napovedi virov, kot sta NAR in Fannie Mae, se ujemajo s to počasno rastjo – pričakujejo, da bodo vrednosti stanovanj v ZDA v sredini 2020-ih rasle za približno 3–5 % letno realwealth.com realwealth.com, Scottsdale pa naj bi bil v tem razponu, morda na višjem koncu zaradi svoje privlačnosti. Ena opomba: segment luksuznih nepremičnin bi lahko nekoliko presegel povprečje. Nekateri arizonski strokovnjaki menijo, da bo luksuzni trg “užival v skokih”, tudi če bo širši trg ostal nespremenjen fhtimes.com. Scottsdaleov luksuzni segment bi lahko doživel nekoliko večjo rast od povprečja (saj premožnejši kupci niso tako občutljivi na obrestne mere), medtem ko bi bil srednji trg zaradi omejene dostopnosti bolj raven.

Obseg prodaje in ravnovesje na trgu: Pričakuje se, da se bo prodajna aktivnost do leta 2026 nekoliko povečala, saj se bodo ljudje prilagodili novim običajnim obrestnim meram. V preteklem letu je prodaja upadla (prodaja v Scottsdaleu je bila v sredini leta 2025 nižja za približno 7–10 % na letni ravni) redfin.com, vendar če se bodo obrestne mere stabilizirale ali padle, se bo na trg vrnilo več kupcev in prodajalcev. Ekonomisti napovedujejo, da se bo prodaja obstoječih stanovanj v ZDA v letu 2025 povečala za zmernih 2 % do 5 % azbigmedia.com, in da se bo ta trend morda nadaljeval, kar pomeni, da bo tudi Scottsdale postopoma beležil več transakcij. V bistvu bi se lahko zadržano povpraševanje tistih, ki so selitev odložili v letih 2022–2024, sprostilo, ko bodo razmere ugodnejše. Do let 2026–27 bi lahko tudi nekateri milenijci dosegli leta, ko bodo prvič kupovali večja družinska stanovanja, kar bo povečalo povpraševanje po družinskih hišah v Scottsdaleu.

Trg bo verjetno ostal dokaj uravnotežen. Časi izrazitega prodajnega trga (z manj kot enomesečno zalogo) so za zdaj za nami. Po drugi strani pa tudi globokega kupčevega trga (z zrušitvami cen) ni pričakovati, saj bosta rast prebivalstva in delovnih mest podpirali povpraševanje. Namesto tega bi lahko Scottsdale ostal v nevtralnem območju – morda 4–6 mesecev zaloge – v naslednjih nekaj letih. Kupci bodo imeli priložnosti brez panike, prodajalci, ki bodo cene postavili realno, pa bodo uspešni. Če bodo hipotekarne obrestne mere do leta 2027 res občutno padle (nekateri napovedujejo, da bi lahko do leta 2028 padle pod 5,5 %) realwealth.com, bi lahko prišlo do kratkega vala nakupov, ki bi nekoliko prevesil prednost nazaj na stran prodajalcev, a bi to verjetno spodbudilo tudi več novih ponudb na trgu, kar bi ohranilo ravnotežje.

Obrestne mere in dostopnost: Velik dejavnik negotovosti je gibanje hipotekarnih obrestnih mer. V kratkoročnem obdobju (2025–2026) večina analitikov pričakuje, da bodo obrestne mere ostale v območju srednjih do visokih 6 % realwealth.com. To je ovira za dostopnost in bo omejevalo rast cen. Do leta 2027 ali 2028, če bo inflacija ukročena, bi lahko Federal Reserve dovolila, da obrestne mere padejo nižje. Nekateri optimistični scenariji napovedujejo 30-letne hipotekarne obrestne mere nazaj v območje 5 % do leta 2028 realwealth.com. Če bi se to zgodilo, bi to povečalo kupno moč in bi lahko spodbudilo močnejšo rast cen (morda letne rasti 5–6 % v tistih poznejših letih). Vendar to ni zagotovljeno – obrestne mere bi lahko ostale okoli 6 %, če bo gospodarstvo močno raslo. Za načrtovanje torej predvidevajte, da se bodo obrestne mere postopoma zniževale in do leta 2027 nudile rahel veter v hrbet.

Napoved za novogradnje in zalogo: Scottsdale verjetno ne bo doživel velikega razmaha novogradenj zaradi omejene zemlje in razmeroma strogih prostorskih omejitev. Vendar bodo projekti, ki so trenutno v pripravi (Optima-ina stanovanja, One Scottsdale, projekt George Kurtz s 1.200 domovi itd.), začeli prinašati enote v letih 2026–2028. Ti bodo dodali nekaj zaloge: npr. 420 luksuznih stanovanj in 970 apartmajev v Optima McDowell Mountain Village naj bi bilo dokončanih do okoli 2026 (ta večfazni projekt bo vsekakor pomembna pridobitev, če bo dokončan). Stanovanjski del One Scottsdale in 1.200 domov na severu bi lahko prišli proti koncu desetletja. Gradnja apartmajev na širšem območju ostaja visoka – v metropolitanskem Phoenixu je v gradnji več deset tisoč enot. Do let 2025–2027 jih bo veliko odprtih, kar bi lahko še dodatno umirilo rast najemnin. Kar zadeva enodružinske hiše, je Scottsdale večinoma že pozidan, razen manjših sosesk; večina večjih gradenj enodružinskih hiš je v predmestjih, kot sta Queen Creek ali zahodni Phoenix. Zato se bo stanovanjska ponudba v Scottsdaleu povečala le zmerno. To, skupaj s stabilnim povpraševanjem, podpira pričakovano blago rast cen.

Napoved za ključne tržne segmente:

Luksuzne nepremičnine (1 milijon USD+): Verjetno bodo ostale močne. Veliko kupcev luksuznih nepremičnin je plačalo z gotovino ali imajo premoženje, ki ni odvisno od obrestnih mer. Ko se borza okreva (če se), luksuzne nepremičnine običajno sledijo temu trendu. Luksuzni segment v Scottsdaleu bi lahko dosegel približno 3–5 % letne rasti vrednosti, obseg prodaje pa bi se lahko povečal, saj se pripadniki generacije baby boom še naprej upokojujejo v krajih z višjo kakovostjo življenja. Opozorilo so globalne gospodarske razmere – a privlačnost luksuza v Scottsdaleu je trajna.
Srednji razred nepremičnin (500.000–1 milijon USD): Ta segment je najbolj vezan na lokalne dohodke in obrestne mere. Rast cen bo tu najpočasnejša, morda okoli 2 % na leto, kar komaj dohaja rast plač. Če bodo obrestne mere padle, bi lahko ta segment močno poskočil, saj bi več kupcev, ki napredujejo na večje nepremičnine, vstopilo na trg. Če pa bodo obrestne mere ostale visoke, pričakujte bolj ali manj stagnacijo v realnih (inflacijsko prilagojenih) vrednostih, torej le majhne nominalne dobičke.
Vstopni razred & stanovanja (pod 500.000 USD): V Scottsdaleu je razmeroma malo možnosti pod 500.000 USD, a stanovanja in starejše vrstne hiše zapolnjujejo ta prostor. Prav te bi lahko doživele večje povpraševanje zaradi relativne dostopnosti, zato bi se lahko vrednost hitreje povečevala (morda 4 % na leto), preprosto zaradi pomanjkanja “dostopnih” možnosti v Scottsdaleu.
Najemnine: Regionalna rast najemnin je predvidena na približno 2–3 % letno do leta 2028 realwealth.com realwealth.com, kot omenjeno. V Scottsdaleu bi se najemnine lahko gibale na spodnjem delu tega razpona, ker je bilo zgrajenih veliko novih stanovanj. Vendar pa bi se najemnine za enodružinske hiše v Scottsdaleu (za katere ni nove ponudbe) lahko zvišale hitreje kot najemnine za stanovanja. Na splošno najemniki ne morejo pričakovati velikega olajšanja; najemnine bodo verjetno še naprej postopoma rasle, a ogromni skoki, kot leta 2021, so malo verjetni. Stopnje prostih stanovanj bi se lahko rahlo zvišale, ko se odpre več stanovanj, a v zaželenih območjih, kot je Scottsdale, bodo ostale razmeroma nizke (5 % ali manj).
Poslovne nepremičnine: Do leta 2026–2028 naj bi se prazne pisarne postopoma zmanjševale, če se bo rast zaposlovanja nadaljevala. Morda bi lahko stopnja praznih pisarn v Scottsdaleu padla s približno 19 % na recimo 15 % do leta 2028 – še vedno visoko, a v bolj zdravi smeri. Ne pričakujte povratka pod 10 % praznih pisarn, razen če se trendi dela na daljavo drastično ne obrnejo. Trgovski prostori bodo verjetno ostali močni; novih trgovskih površin ni veliko, povpraševanje pa raste s prebivalstvom in turizmom, zato bi morale najemnine rahlo rasti, stopnja praznih prostorov pa ostati okoli 5 % ali manj. Industrijske nepremičnine v regiji bi se lahko ponovno zaostrile, ko bodo nova skladišča zapolnjena. Do leta 2028 bi lahko stopnja praznih industrijskih prostorov v Phoenixu padla pod 8–10 %, če bo absorpcija ostala močna, najemnine pa bi bile višje. Vsak industrijski prostor v Scottsdaleu bo izjemno dragocen zaradi svoje redkosti.

Gospodarske predpostavke: Te napovedi predvidevajo, da ne bo večjih gospodarskih pretresov. Če receseja nastopi leta 2025 ali 2026, bi lahko Scottsdale doživel začasno upočasnitev – prodaja bi padla, cene bi se za leto dni ustavile ali rahlo znižale. A glede na to, koliko ljudi si želi tam živeti, bi se trg verjetno hitro pobral. Če bi se inflacija ponovno povečala in bi obrestne mere še bolj poskočile, bi to bil negativen scenarij za povpraševanje po nepremičninah. Nasprotno pa bi močnejši od pričakovanega pritok ljudi (npr. če bi delo na daljavo sprožilo nov val selitev v Arizono) lahko povpraševanje dvignil nad trenutne napovedi.

Pogled vlagateljev: Nepremičninski vlagatelji lahko v Scottsdaleu do leta 2028 pričakujejo stabilne, čeprav ne spektakularne, donose. Rast cen v enomestnih odstotkih in stalen donos od najemnin je dobra stava. Časi, ko je bilo mogoče zlahka preprodati hišo za 20 % dobička v enem letu, so za zdaj verjetno mimo. Namesto tega bi se vlagatelji lahko osredotočili na dolgoročno držanje, pri čemer bi morda izkoristili:

Nakup v letu 2025, ko bo trg bolj umirjen, nato pa izkoristiti rast cen do leta 2028.
Osredotočanje na segmente z veliko povpraševanja, kot so cenovno dostopni stanovanjski bloki ali dobro locirane najemne hiše, ki naj bi imele stalno zasedenost.
Opazovanje morebitnih priložnosti v stiski – če bodo nekateri lastniki, ki so kupili na vrhuncu leta 2022, morali prodati v okolju z višjimi obrestnimi merami, se lahko pojavijo ugodni posli.

Neznanke: Nekateri nepredvidljivi dejavniki bi lahko spremenili potek dogodkov:

Tehnologija in delo na daljavo: Če bi se velika tehnološka družba preselila ali odprla kampus v Scottsdaleu, bi lahko povpraševanje po stanovanjih močno naraslo. Ali pa, če bi delo na daljavo omogočilo še več ljudem, da izberejo Scottsdale namesto L.A./SF, bi to lahko povečalo povpraševanje. Scottsdale se trži kot podjetjem prijazno mesto, zato to ni iz trte izvito.
Podnebje in kakovost življenja: Naraščajoča pogostost izjemnih vročinskih valov (Phoenix je imel rekordne vročinske valove) in omejitve glede vode bi lahko dolgoročno zmanjšali povpraševanje, če bi ljudje območje dojemali kot manj primerno za življenje. Za zdaj to ni bistveno zmanjšalo priseljevanja, vendar je to nekaj, kar je treba spremljati do leta 2030.
Politične/spremembe davkov: Arizona ima razmeroma nizke davke, kar privablja ljudi. Če pride do sprememb davčne zakonodaje (državni davek na dohodek, davek na nepremičnine), bi to lahko vplivalo na priseljevanje.

Povzetek: napoved za Scottsdale za obdobje 2026–2028 je pozitivna, a ne eksplozivna: pomislite na to kot na maraton, ne šprint. Trg bo verjetno rasel zmerno. To je pravzaprav zdravo – izogne se balonom in zlomom. Lastnikom se bo lastniški kapital postopoma povečeval. Kupcem ne bo treba panično kupovati »zdaj ali nikoli«, saj bo ponudba na voljo, a predolgo čakanje bo vseeno pomenilo nekoliko višje cene, saj bodo te počasi rasle. V bistvu je nepremičninski trg v Scottsdaleu pripravljen ostati zanesljiva dolgoročna naložba, ki temelji na trajni privlačnosti mesta in močnem gospodarstvu, brez drastičnih pretresov na obzorju po trenutnih napovedih mileszimbaluk.com realwealth.com.

Naložbene priložnosti in tveganja

Za vlagatelje – tako lokalne kot zunaj države – Scottsdale predstavlja privlačno, a prefinjeno okolje. S svojim močnim gospodarstvom in visoko kakovostjo življenja bo mesto verjetno še naprej prinašalo donose, vendar ni brez izzivov. Tukaj je pregled možnih priložnosti in tveganj pri vlaganju v nepremičnine v Scottsdaleu:

Priložnosti:

Močni donosi na najemnem trgu: Investitorji, ki iščejo nepremičnine za oddajo, lahko v Scottsdaleu najdejo dobre priložnosti. Kombinacija visokih najemnin in stalnega povpraševanja prinaša privlačen denarni tok. Na primer, dobro locirano 2-sobno stanovanje, ki stane okoli 400.000 $, se lahko odda za približno 2.000 $+ na mesec, kar je približno v skladu z nacionalnim povprečjem najemnin zillow.com. Samostojne hiše dosegajo še višje najemnine. Čeprav stopnje kapitalizacije v Scottsdaleu niso visoke (zaradi visokih nakupnih cen), so razmeroma varne. Poleg tega imajo najemi samostojnih hiš prednost: tako na nacionalni kot lokalni ravni naj bi samostojne hiše za najem prehitele stanovanja po zasedenosti in rasti najemnin vse do poznih 2020-ih realwealth.com. Investitorji se lahko osredotočijo na skromnejše hiše v južnem Scottsdaleu ali manjše večstanovanjske nepremičnine, ki imajo koristi od nenehnega povpraševanja najemnikov, ki si želijo vstopiti v šolski okoliš ali življenjski slog Scottsdalea. Poleg tega približno 33 % prebivalcev Scottsdalea najema mileszimbaluk.com, kar kaže na velik trg najemnikov v mestu, ki ga pogosto dojemajo kot lastniško usmerjenega.
Dodana vrednost in prenove: Številne hiše v Scottsdaleu, zlasti v osrednjih in južnih delih, so bile zgrajene sredi 20. stoletja in bi jim koristila posodobitev. Obstaja priložnost za nakup starejše hiše (na primer ranča iz 60-ih let), njeno posodobitev s sodobnimi materiali in nato prodajo ali oddajo po višji ceni. Kupci v Scottsdaleu cenijo vseljive, stilsko prenovljene domove – prenovljene nepremičnine pogosto dosegajo visoko ceno na kvadratni meter. Investitorji z znanjem o gradnji lahko izkoristijo to priložnost in zastarele nepremičnine dvignejo na luksuzni nivo. Pri spremembah zunanjosti pa bodite pozorni na posebnosti oblikovalskih pregledov v Scottsdaleu.
Nove gradnje in predprodaje: V Scottsdaleu je več novih luksuznih projektov (stanovanja in hiše), kjer razvijalci ponujajo cene v fazi pred gradnjo. Zgodnji investitorji v teh projektih lahko pridobijo, če vrednosti do zaključka zrastejo. Na primer, če si zagotovite enoto v Atavia condos at One Scottsdale pred zaključkom leta 2026, lahko pridobite takojšnjo lastniško vrednost, če se območje razvije po pričakovanjih. Podobno se lahko naložba v projekte, kot sta Optima McDowell Mountain Village ali Portico (luksuzna stanovanjska skupnost z močnimi prodajnimi rezultati) mileszimbaluk.com, izplača, ko se te skupnosti uveljavijo in vrednosti pri preprodaji zrastejo. Vendar je izbira pravega projekta ključna – iščite tiste z dobrim ugledom razvijalca in lokacijo.
Igranje na področju poslovnih nepremičnin: Čeprav so pisarne trenutno tvegane, so lahko soseski trgovski centri ali večnamenske nepremičnine v Scottsdaleu odlične naložbe. Prebivalstvo z visokimi dohodki v Scottsdaleu podpira vrhunsko trgovino in gostinstvo. Lastništvo trgovskega centra v Scottsdaleu (s najemniki, kot so trendovske restavracije ali butiki) lahko ponudi stabilen denarni tok in rast vrednosti nepremičnine. Prav tako, ker je stopnja praznih trgovskih prostorov tako nizka (~5 %) cushmanwakefield.com, se lahko najemnine sčasoma zvišujejo. Industrijske/fleksibilne nepremičnine so še ena možnost: če lahko kupite starejše skladišče na območju Airpark in ga nadgradite, boste izkoristili veliko povpraševanje malih podjetij, ki želijo naslov v Scottsdaleu.
Prilagodljiva ponovna uporaba & ADU-ji: Novi zakon o ADU-jih prinaša priložnosti za mikro-naložbe. Na primer, investitor lahko kupi nepremičnino z veliko parcelo v Scottsdaleu, zgradi ločeno casita (ADU) in jo posebej oddaja za dodaten dohodek. Prav tako lahko ustvarjalni investitorji razmislijo o slabo delujočih manjših poslovnih stavbah ali trgovinah in razmišljajo o preureditvi v stanovanjske ali večnamenske objekte, pri čemer izkoristijo državno spodbudo za takšne prenove. Čeprav ni enostavno, lahko uspešna preureditev bistveno poveča vrednost nepremičnine, če je izvedena na lokaciji, kjer so stanovanja bolj cenjena kot pisarne (na primer Old Town).
Podnebne migracije & luksuzne druge hiše: Na makro ravni lahko Scottsdale pridobi zaradi stalnih migracij premožnih posameznikov iz dragih ali manj prijetnih podnebij. Prebivalci z visokimi dohodki iz krajev, kot je Kalifornija, še naprej gledajo na Scottsdale za druge domove (ali celo kot primarni dom, če delajo na daljavo). Naložbe v vrhunske nepremičnine z namenom luksuznega najema (mesečni opremljeni najemi ipd.) ali prihodnje prodaje tej demografski skupini so lahko donosne. Na primer, luksuzna hiša z ugodnostmi (bazen, razgled itd.) se lahko v vrhuncu sezone oddaja za več deset tisoč na mesec športnikom, zvezdnikom ali direktorjem, nato pa se kasneje proda po višji ceni. Tveganje tukaj je ozko povpraševanje in visoki stroški vzdrževanja, vendar so lahko donosi veliki, če je čas pravi.

Tveganja:

Tveganje obrestnih mer: Večkrat smo omenili – visoke obrestne mere so trenutno največja ovira na trgu. Za investitorje, ki uporabljajo vzvod, hipotekarne obresti nad 7 % močno zmanjšajo dobičkonosnost. Pozitiven denarni tok je težje doseči pri takšnih stroških financiranja. Če bi se obrestne mere nepričakovano še zvišale (na primer zaradi vztrajne inflacije), bi se vrednosti nepremičnin lahko ustavile ali padle, refinanciranje ali prodaja pa bi postala težja. Veliko investitorjev se odloča za kratkoročna prilagodljiva posojila ali celo kupuje nepremičnine z gotovino, da to omilijo, a s tem vežejo kapital.
Omejitve dostopnosti in povpraševanja: Visoke cene v Scottsdaleu pomenijo, da je krog kupcev nekoliko omejen. Če cene rastejo hitreje kot dohodki (kar se dogaja), lahko povpraševanje na neki točki doseže plato – trg se lahko za domačine preprosto preveč podraži. Nekaj tega smo videli v letih 2023–2025: prodaje so upadle, ker si številne družine preprosto niso mogle privoščiti selitve ali nadgradnje v Scottsdaleu po trenutnih cenah. Če obrestne mere ne padejo, lahko povpraševanje ostane šibko, zlasti v srednjem segmentu, kar lahko omeji rast cen ali celo povzroči manjše padce v teh segmentih. Investitorji, ki računajo na hitro rast cen, so lahko razočarani. Zdaj gre bolj za dolgoročno igro.
Regulativna tveganja: Čeprav novi STR predpisi v Scottsdaleu ne prepovedujejo kratkoročnih najemov, bi lahko posebej slab incident ali politični preobrat privedel do še strožjih ukrepov (na primer omejitev števila STR licenc ali uvedba omejitev zasedenosti). Zaenkrat državna zakonodaja v Arizoni preprečuje popolne prepovedi, vendar se zakoni lahko spremenijo. Če vaš investicijski načrt temelji na prihodkih iz Airbnb, bodite na tekočem z regulativnimi spremembami. Poleg tega bi lahko država še dodatno omejila lokalni nadzor, da bi spodbudila gradnjo stanovanj – če se Scottsdale upira dodajanju stanovanj, bi lahko zakonodajalec v prihodnosti uvedel še širšo nadgradnjo območij. To bi lahko pomenilo večjo konkurenco (ponudbo) v soseskah z enodružinskimi hišami, če bi na primer dvojčki ali več ADU-jev postali splošno dovoljeni.
Skrbi glede vode in okolja: Kot omenjeno, je dolgoročno pomanjkanje vode vedno večje tveganje. To bi se lahko pokazalo kot višji stroški (višje cene vode pomenijo dražje vzdrževanje bazenov in trat, kar lahko nekatere hiše naredi manj privlačne) ali celo moratoriji na razvoj (malo verjetno znotraj Scottsdalea, ki ima zagotovljeno oskrbo, a v skrajnem primeru ni nemogoče). Poleg tega je ekstremna vročina okoljsko tveganje – leta 2023 so Phoenix prizadele neprimerljive vročinske valove. Če se bodo takšne podnebne težave še poslabšale, bi se lahko nekateri potencialni prebivalci izognili Arizoni ali pa trenutni prebivalci (zlasti upokojenci) ne bi ostali tako dolgo vsako leto. Zaenkrat to še ni opazno vplivalo na nepremičninski trg, a če bodo poletja postala praktično neznosna, je to tveganje za privlačnost Scottsdalea.
Prekomerna gradnja v segmentu luksuznih stanovanj: Na obzorju je kar nekaj projektov luksuznih stanovanj (FENDI Residences, Optima itd.). Scottsdaleov trg luksuznih stanovanj je zgodovinsko gledano razmeroma majhen. Če bodo vsi ti projekti dokončani približno istočasno, obstaja tveganje kratkoročnega presežka luksuznih stanovanj. Nekaj podobnega smo videli v Miamiju v preteklih ciklih. Razvijalci bodo preizkusili globino povpraševanja; če se gospodarstvo zamaje, bi lahko nekateri enote ostale dlje časa neprodane, kar bi lahko prisililo v popuste in škodovalo investitorjem, ki želijo hitro prodati. Torej, čeprav so novi projekti vznemirljive priložnosti, prinašajo tudi tveganje, če špekulirate na rast vrednosti do zaključka.
Gospodarska recesija ali sprememba: Scottsdaleovo gospodarstvo je raznoliko, a ni neprebojno. Nacionalna recesija bi lahko začasno zmanjšala turizem in selitve podjetij, kar bi omililo povpraševanje po stanovanjih in poslovnih prostorih. Če bi eden večjih delodajalcev v Scottsdaleu zmanjšal obseg poslovanja (na primer veliko podjetje, kot je Vanguard, bi preselilo delovna mesta drugam), bi to lahko prizadelo določene podtrge. Obstaja tudi geopolitično tveganje – če bi borzni trgi strmoglavili ali bi prišlo do nove pandemije, bi se luksuzna poraba in nakupi drugih domov lahko za nekaj časa ustavili.
Višji stroški in davki: Stroški gradnje ostajajo visoki, kar zmanjšuje dobiček pri razvoju ali prenovah. Prav tako so davki na nepremičnine v Arizoni zmerni, a če bodo vrednosti še naprej rasle, bodo rasli tudi davčni računi (tudi ob omejenih letnih zvišanjih za primarna bivališča, sekundarne/investicijske nepremičnine nimajo enake omejitve). Investitorji morajo upoštevati tudi naraščajoče stroške zavarovanja – zanimivo je, da Arizona sicer nima orkanov, ima pa občasne poplave, požare v okoliških območjih itd., in stroški zavarovanja po vsej državi naraščajo.

Strategije za investitorje: Glede na zgoraj navedeno bodo preudarni investitorji v Scottsdaleu:

Osredotočeni na denarni tok in ne le na špekulacije. Poskrbite, da se nepremičnina lahko sama poplača z najemnino po trenutnih cenah, da jo lahko obdržite skozi različne tržne cikle.
Morda partner ali združite sredstva, da kupite z manj vzvoda ali v celoti z gotovino, nato pa refinancirajte, ko se obrestne mere izboljšajo.
Razpršite vrste nepremičnin – morda kombinacija najemne hiše, manjše poslovne nepremičnine itd., da zmanjšate tveganje.
Bodite na tekočem z lokalno politiko (na primer, če so izvoljeni novi člani mestnega sveta s programi počasnejše ali hitrejše rasti, to lahko nakazuje spremembe).
Poiščite unikatne nepremičnine, ki bodo ohranile vrednost – npr. hiša z redkim razgledom ali zgodovinska nepremičnina v Starem mestu – edinstvenost nudi zaščito v slabših trgih.
Načrtujte daljša obdobja lastništva. Hitri preobrati so zdaj težji, zato bodite pripravljeni imeti nepremičnino vsaj 5+ let, da dosežete dobiček.

V bistvu Scottsdale ostaja vrhunska lokacija za naložbe v nepremičnine zaradi svojih trajnih dejavnikov povpraševanja: sonce, delovna mesta, prestiž in omejena zemljišča. Investitorji lahko najdejo veliko priložnosti, od najemnikov z visokimi dohodki do rasti vrednosti in možnosti prenove. Vendar bo uspeh zahteval prilagajanje novim razmeram z višjimi stroški financiranja, pozornost na regulativne spremembe in izbiro nepremičnin, ki bodo prenesle tako sončne kot deževne dni (morda dobesedno in v prenesenem pomenu). S premišljeno strategijo bi moralo vlaganje v Scottsdale do leta 2028 prinesti dobre rezultate – le brez izjemno visokih donosov iz obdobja razcveta, kar je pravzaprav znak zrelega, stabilizirajočega se trga mileszimbaluk.com realwealth.com.

Nepremičnine v Scottsdale 2025: Presenetljivi trendi, vroče soseske in kaj sledi

Trendi na trgu stanovanjskih nepremičnin v letu 2025

Cene stanovanj, zaloga in trendi najemnin

Ključne soseske in razvojni projekti, ki jih velja spremljati

Poslovne nepremičnine: trendi v pisarniških, trgovskih in industrijskih prostorih

Lokalni ekonomski dejavniki: vpliv zaposlovanja, prebivalstva in migracij

Regulativne in prostorske spremembe, ki vplivajo na nepremičnine

Napoved 2026–2028: Kaj čaka nepremičninski trg v Scottsdaleu

Naložbene priložnosti in tveganja

Roman Bednarski

Latest Posts

Milijardni razcveti in stanovanjske krize: divji teden svetovnih nepremičninskih trgov (6.–7. september 2025)

Trg nepremičnin v Anchorageu 2025–2030: Rekordne cene, omejena ponudba in velike spremembe pred vrati

Globalni nepremičninski vrtiljak: hipotekarne obresti padajo, Kitajska omahuje, Dubaj cveti (4.–5. september 2025)