- Severna Amerika: Hipotekarne obrestne mere v ZDA so padle na 11-mesečno najnižjo vrednost (~6,3 % za 30-letna posojila) zaradi naraščajočih upov na znižanje obrestnih mer s strani Fed, kar je spodbudilo nov val optimizma med kupci ainvest.com. V Kanadi so prodaje stanovanj v Torontu padle avgusta prvič v petih mesecih (–1,8 % m/m), saj je dostopnost še vedno omejena reuters.com, kljub temu da je Banka Kanade na premoru.
- Evropa: Cene stanovanj v Združenem kraljestvu so avgusta narasle za 0,3 % – tretja mesečna rast zapored, povprečje je doseglo rekordnih 299.331 £ reuters.com reuters.com – vendar trgi poslovnih nepremičnin v širši Evropi stagnirajo. Obseg naložb v prvi polovici 2025 je komaj polovica predpandemičnih ravni iz leta 2022, pri čemer so čezmejne transakcije na najnižji ravni v zadnjem desetletju zaradi visokih obrestnih mer m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Azijsko-pacifiška regija: Kitajska nepremičninska kriza se je poglobila, saj se veliki razvijalci soočajo s težavami – Evergrande je bil umaknjen z borze, medtem ko so se dobave stanovanj pri konkurentu Country Garden zmanjšale za približno 50 %, kar napoveduje izgubo v višini ¥18–21 milijard reuters.com reuters.com. Peking razmišlja o reševalnih ukrepih (kot je odkup neprodanih stanovanj s strani državnih podjetij) za reševanje presežka reuters.com reuters.com. Kljub temu ostajajo svetle točke: na Japonskem je nemški Patrizia pridobil 14 stanovanjskih stavb v Tokiu (800 enot) za globalnega vlagatelja, saj stavi na vztrajno povpraševanje po najemninah patrizia.ag patrizia.ag.
- Bližnji vzhod: Dubajski nepremičninski razcvet je dosegel nove rekorde – 51.000 prodanih stanovanj v 2. četrtletju 2025, kar je najvišje doslej bloomberg.com – s čimer je letošnja prodaja dosegla osupljivih 441 milijard AED (~120 milijard $) instagram.com. Zaradi naraščajočih cen in 13-odstotnega porasta prodaje avgusta nekateri analitiki opozarjajo na možnost ponovitve zloma iz leta 2009 bloomberg.com. Medtem je Saudova Arabija odprla svoj nepremičninski trg tujim vlagateljem z novim zakonom (velja od 2026), ki dovoljuje nakup tujcem v določenih območjih, kot sta Rijad in Džeda natlawreview.com – ukrep v okviru Vizije 2030 za privabljanje kapitala in pospešitev razvoja natlawreview.com.
- Latinska Amerika: Visoke obrestne mere in spremembe politik opredeljujejo regijo. Brazilska centralna banka (Selic 14,75 %) je predstavila načrt “mostnega” financiranja za podporo stanovanjskim kreditom, saj se vloge varčevalcev zmanjšujejo reuters.com reuters.com. V Mehiki naj bi naložbe v nepremičnine poskočile na ₱652 milijard (38 milijard USD) do leta 2025, kar poganjata nearshoring in načrt za izgradnjo milijona domov pod novo upravo riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Domači vlagatelji preoblikujejo trge. Nigerijski pokojninski skladi so povečali naložbe v nepremičnine za približno 418 % v prvi polovici 2025 (na približno 51 milijonov USD) propertywheel.co.za, kar pomeni premik k lokalnemu dolgoročnemu kapitalu. Južna Afrika se po drugi strani še vedno spopada z šibkim stanovanjskim trgom – omejena z visoko brezposelnostjo in nizkim povpraševanjem globalpropertyguide.com – čeprav znižanje obrestnih mer s strani Reserve Bank (repo znižan na 7,00 % avgusta) privateproperty.co.za cilja na skromno oživitev.
Severna Amerika: Ohlajanje obrestnih mer, previdni kupci
Združene države Amerike – Znaki olajšanja: Ameriški trg nepremičnin je ta teden pokazal prve znake olajšanja za kupce. Hipotekarne obrestne mere so padle na najnižjo raven po oktobru 2024 – 30-letna fiksna obrestna mera je padla za 16 bazičnih točk na približno 6,29 % ainvest.com. Ta oster enodnevni padec, ki so ga povzročili šibki podatki o zaposlovanju in upanje na znižanje obrestnih mer s strani Federal Reserve, se je prelevil v konkretne prihranke (približno 169 $ manj na mesec pri posojilu v višini 450.000 $) in izboljšal razpoloženje kupcev stanovanj ainvest.com ainvest.com. »Zagon se obrača« v korist kupcev po letih naraščajočih stroškov, kot je zapisal Fortune, saj se dostopnost povečuje za 3,1 % na letni ravni newslink.mba.org. Graditelji stanovanj in hipotekarni posojilodajalci so se na novico odzvali z rastjo, kar odraža stave, da bodo nižji stroški financiranja spodbudili povpraševanje ainvest.com. Kljub temu pa negotovost na trgu ostaja: raziskava Bank of America je pokazala, da je 60 % Američanov še vedno negotovih, ali je zdaj pravi čas za nakup, kar je največ od leta 2023 reuters.com reuters.com. Visoke cene in gospodarska negotovost pomenijo, da mnogi »čakajo … da bodo obrestne mere in cene še padle« reuters.com.
Kanada – Trg na robu: V Kanadi je ohlajanje stanovanjskega trga prizadelo ključen trg: Toronto. Avgustovska prodaja na območju Velikega Toronta je padla za 1,8 % v primerjavi z julijem (sezonsko prilagojeno), kar pomeni prvi padec po marcu reuters.com. Cene so prav tako upadle – referenčni indeks se je znižal na 978.100 kanadskih dolarjev, kar podaljšuje trend stagnacije ali padanja, ki traja od lanskega novembra reuters.com. Torontski regionalni odbor za nepremičnine krivi “zahtevno” dostopnost: “Gospodinjstvo s povprečnim dohodkom… še vedno težko plačuje mesečni obrok za povprečno drago hišo,” je povedal Jason Mercer iz TRREB reuters.com. Stroški zadolževanja ostajajo kaznovalni, čeprav je kanadska centralna banka ustavila dvigovanje obrestnih mer pri 5 %. Mercer je poudaril, da bi se ob celo zmernem znižanju hipotekarnih obresti “večje število kupcev premaknilo z roba in izkoristilo današnjo dobro založeno ponudbo” reuters.com. Dejansko so nove ponudbe za 9,4 % višje kot lani, kar kupcem daje več izbire reuters.com. Vse oči so zdaj uprte v naslednje zasedanje Banke Kanade 17. septembra – trgi previdno pričakujejo prvo znižanje obrestne mere (po tem, ko je od marca ostala pri 5 %) reuters.com, da bi preprečili globlji padec stanovanjskega trga.
Komercialna previdnost: Severnoameriški trg komercialnih nepremičnin ostaja razdeljen. Ameriški pisarniški trgi so v globoki recesiji – nacionalna stopnja praznih pisarn je v 2. četrtletju 2025 dosegla rekordnih 20,7 %, kar pomeni neprimerljivo količino praznih prostorov reuters.com. V večjih mestih je še slabše: v San Franciscu je stopnja praznih pisarn poskočila na ~27,7 % (v primerjavi s ~8,6 % pred pandemijo) reuters.com, medtem ko se v Manhattnu in Charlottu giblje okoli 23 % reuters.com. Vztrajno delo na daljavo in varčevanje podjetij sta povzročila, kar Moody’s Analytics imenuje »strukturna motnja« v pisarniškem sektorju reuters.com. Vrednosti nepremičnin padajo, kar obremenjuje lastnike in regionalne banke, saj do leta 2027 zapade za 290 milijard dolarjev pisarniških posojil reuters.com. Kot odgovor se razvijalci preusmerjajo – od pretvorbe pisarn v stanovanja (več kot 149 milijonov kvadratnih čevljev predvidenih za ponovno uporabo) reuters.com do večjega poudarka na bolj vročih segmentih, kot sta industrija/logistika in večstanovanjske stavbe. Nasprotno pa ameriške industrijske in večstanovanjske nepremičnine ostajajo razmeroma odporne, podprte z nizko stopnjo praznih prostorov in stabilno rastjo najemnin m24sunshine.com. V Kanadi se je komercialno investiranje upočasnilo, a ni propadlo; stopnje praznih prostorov v najboljših pisarnah v mestih, kot sta Toronto in Vancouver, so povišane (~15 %), a pod ameriškimi rekordi, medtem ko ostaja povpraševanje po industrijskih prostorih zaradi rasti e-trgovine. Na splošno se razpoloženje na trgu stanovanj v Severni Ameriki previdno izboljšuje z umikanjem obrestnih mer, čeprav se komercialni segmenti boleče prilagajajo popandemični realnosti.
Evropa: Stanovanjski dobički proti komercialnim težavam
Združeno kraljestvo – odporne cene: Britanski trg nepremičnin je pokazal presenetljivo odpornost vstopajoč v jesen. Posojilodajalec za hipoteke Halifax je poročal, da so cene stanovanj avgusta zrasle za 0,3 %, kar je tretje zaporedno mesečno povečanje reuters.com. To pomeni, da so cene za 2,2 % višje kot pred letom dni reuters.com, kar celo presega napovedi analitikov (ti so pričakovali le +0,1 % mesečno rast) reuters.com. Povprečen dom zdaj stane rekordnih 299.331 £ reuters.com. Halifax to pripisuje boljši dostopnosti in stabilnemu povpraševanju: po močnem popravku v letu 2024 so plače zrasle in hipotekarne obrestne mere so se stabilizirale, kar je kupcem omogočilo ponoven vstop na trg. “Trg nepremičnin je pokazal, da se zna spopasti s temi izzivi,” je dejal direktor za hipoteke pri Halifaxu in poudaril, da se pričakuje “počasen, a stalen vzpon” cen, če bodo gospodarske razmere ostale nespremenjene reuters.com. Vendar pa vsi kazalniki niso usklajeni: konkurenčni posojilodajalec Nationwide je zabeležil 0,1-odstotni padec cen avgusta reuters.com, transakcije pa ostajajo pod ravnmi pred pandemijo. Vedenje kupcev se je spremenilo – podatki Rightmove kažejo, da so morali prodajalci to poletje bolj kot običajno znižati cene, da so sklenili posle reuters.com. In ker se obeta morebitna menjava vlade, negotovost glede davčne politike meša štrene na trgu dražjih nepremičnin: industrijske ankete so pokazale, da nekateri kupci odlašajo z nakupom, saj jih skrbi, da bi lahko naslednji proračun (napovedan za november) zvišal davke na luksuzne domove reuters.com. Za zdaj pa britanski trg nepremičnin kljubuje gravitaciji, k čemur pripomoreta padajoča inflacija in premor pri dvigovanju obrestnih mer Banke Anglije, kar je izboljšalo zaupanje potrošnikov.
Celinska Evropa – Zaton naložb: Preko Kanala se evropski nepremičninski trgi soočajo z upadom, še posebej na področju poslovnih nepremičnin. Obseg transakcij je v letu 2025 strmoglavil. V prvem četrtletju je skupna vrednost naložb v evropske poslovne nepremičnine znašala le 47,8 milijarde evrov – manj kot polovico ravni izpred treh let m24sunshine.com. Začasni podatki za drugo četrtletje so še slabši: čezmejne naložbe so na letni ravni padle za približno 20 % na zgolj 17,2 milijarde evrov, kar je najnižja raven v desetletju in kaže na močan umik mednarodnih vlagateljev m24sunshine.com. Razlogi: strmo naraščajoče obrestne mere in gospodarska negotovost. Ker Evropska centralna banka vztraja pri najvišji obrestni meri v tem ciklu, 4,25 % (zaradi boja proti osnovni inflaciji blizu 5 %), so se stroški financiranja močno povečali, neskladje v cenovnih pričakovanjih pa je ohromilo sklepanje poslov m24sunshine.com. Potencialni kupci zahtevajo visoke popuste, a številni prodajalci ne popuščajo – posledica je zastoj in »nizka likvidnost« na celotnem trgu m24sunshine.com.
Razhajanje sektorjev: Upad evropskega nepremičninskega trga ni enakomeren po sektorjih. Poslovne stavbe in starejša nakupovalna središča beležijo padec povpraševanja in vrednosti m24sunshine.com. Vztrajni trendi dela na daljavo in rast e-trgovine so povzročili, da imajo pisarne in sekundarna nakupovalna središča težave s pridobivanjem najemnikov. Na primer, komercialna prodaja v Nemčiji je v prvi polovici 2025 padla še za 2 %, kar podaljšuje lanskoletni padec m24sunshine.com. Vendar pa ostajajo svetle točke: logistična skladišča, najemna stanovanja in hoteli po vsej Evropi še naprej “ostajajo privlačni za naložbe” m24sunshine.com. Ti segmenti imajo koristi od strukturnih vetrov v hrbet – logistika zaradi preoblikovanja dobavnih verig in e-trgovine, stanovanjski sektor zaradi kroničnega pomanjkanja stanovanj, gostinstvo pa zaradi ponovnega razcveta potovanj. Veliki vlagatelji, kot so skladi tveganega kapitala, so se dejansko preusmerili v nakup skladišč in stanovanjskih portfeljev, saj jih vidijo kot bolj odporne na inflacijo. Analitiki pri Cushman & Wakefield ugotavljajo, da kapitalske vrednosti v vrhunski logistiki in večstanovanjskih objektih že dosegajo dno in bi se lahko stabilizirale v drugi polovici 2025, ko se cene prilagodijo cushmanwakefield.com.
Obeti: Razpoloženje na evropskem nepremičninskem trgu je previdno optimistično, da je najslabše mimo. Ker strah pred recesijo popušča (BDP evroobmočja še vedno zmerno raste) in je ECB verjetno na vrhuncu obrestnih mer, nekateri oportunistični skladi iščejo ugodne nakupe na preprodanih trgih. Napovedi CBRE predvidevajo postopen okrevanje v letu 2025, pri čemer bi lahko skupni donosi vseh nepremičnin postali pozitivni (~7 % v 2025) mediaassets.cbre.com. Toda tveganja ostajajo visoka – geopolitične napetosti in vztrajno visoki stroški financiranja bi lahko upočasnili okrevanje. Na kratek rok lastnike čaka bolečina: refinanciranje je drago, vrednosti poslovnih stolpnic v mestih, kot sta Frankfurt in Amsterdam, pa so od vrhov v letu 2021 padle za dvomestne odstotke. Prihajajoča četrtletja bodo preizkus za močno zadolžene evropske lastnike nepremičnin (npr. več nemških in švedskih nepremičninskih podjetij), ko bodo skušali refinancirati ali prodati premoženje na depresivnem trgu. Skratka, evropski nepremičninski trg je razdeljen – odporni stanovanjski trgi, kot sta Združeno kraljestvo in deli Francije, znova rahlo rastejo reuters.com, medtem ko sta naložbeni in komercialni sektor v fazi čakanja na jasnejše gospodarske signale in obrat v obrestnem ciklu.
Azijsko-pacifiška regija: Turbulence na Kitajskem, ciljni optimizem drugje
Kitajska – kriza in intervencija: Ogromen nepremičninski sektor na Kitajskem – dolgo časa motor rasti – ostaja v globoki krizi. V zadnjih dneh so prodaja in cene nepremičnin po vsej državi še naprej stagnirale, težave največjih razvijalcev pa se stopnjujejo. Evergrande Group, nekoč največji kitajski razvijalec, je bil uradno izbrisan z borze v Hongkongu (od 25. avgusta), potem ko ni uspel rešiti svojega dolga v višini 300 milijard dolarjev thediplomat.com. Drug velikan, Country Garden, je opozoril, da bo v prvi polovici fiskalnega leta 2025 izkazal še večjo izgubo, saj je dobiček izničil 50-odstotni padec dostave stanovanjskih projektov reuters.com reuters.com. V prvi polovici leta je dostavil le približno 74.000 domov, kar je komaj polovica lanskega tempa reuters.com, kar poudarja, kako je zastoj na nepremičninskem trgu zadušil denarni tok. Country Garden je že konec leta 2023 neplačal 11 milijard dolarjev tujih obveznic, njegovo prestrukturiranje dolga v višini 14,1 milijarde dolarjev pa še poteka reuters.com. Ker razvijalcem primanjkuje denarja, ostaja nešteto projektov nedokončanih, kar spodkopava zaupanje kupcev in povzroča padec cen novih stanovanj v številnih mestih.
V odgovor je Peking okrepil podporo s politikami. Oblasti so omilile hipotekarna pravila (dovolile spodbude za prve kupce v velikih mestih) in nekoliko znižale obrestne mere. Pomembno je, da je Bloomberg poročal, da regulatorji načrtujejo mobilizacijo državnih podjetij za odkup neprodanih stanovanj od razvijalcev v težavah reuters.com. Po tem načrtu bi lahko glavna podjetja v lasti centralne vlade in upravljavci sredstev (kot je China Cinda) uporabili 300 milijard jenov iz sklada centralne banke za odkup presežnih zalog reuters.com. To bi zmanjšalo presežno ponudbo in vneslo likvidnost med razvijalce. Ukrep temelji na pobudi iz leta 2022, ko so lokalne oblasti in državna podjetja spodbujali k odkupu stanovanjskih zalog z uporabo refinančnih sredstev PBOC reuters.com. Čeprav ti ukrepi nekoliko pomagajo, zaupanje ostaja krhko: naložbe v nepremičnine so letos padle za približno 8 %, občutki kupcev stanovanj pa so šibki povsod razen v največjih mestih prvega razreda. Analitiki opozarjajo, da so kitajske težave z nepremičninami – ki izvirajo iz ukrepov proti zadolženosti razvijalcev leta 2021 – dolgoročna ovira. »To je strukturni upad, ne ciklična motnja,« je za Reuters povedal en ekonomist in poudaril, da se rast mestnega prebivalstva upočasnjuje in da se špekulativna vnema verjetno ne bo vrnila. Vlada se sooča z zahtevnim iskanjem ravnotežja pri stabilizaciji stanovanjskega trga (ki je ključen za gospodarstvo), ne da bi v celoti reševala nepremišljene razvijalce.Širša Azija – Mešane sreče: Izven Kitajske so nepremičninski trendi v azijsko-pacifiški regiji bolj optimistični. Japonska izstopa kot magnet za naložbe. Ta teden je evropski upravljavec premoženja PATRIZIA napovedal večji prevzem na Japonskem – stanovanjski portfelj s 14 nepremičninami v Tokiu, skupaj približno 800 stanovanjskih enot patrizia.ag patrizia.ag. Zasedenost je 97 %, najemnine pa naj bi bile 10 % pod tržno vrednostjo, zato Patrizia vidi močno »stabilnost prihodkov in… priložnost za rast prihodkov z aktivnim upravljanjem«, pravi vodja Patrizie za Japonsko Masami Takizawa patrizia.ag patrizia.ag. Posel (eden največjih Patrizijinih na Japonskem doslej) poudarja zaupanje tujih vlagateljev v najemna stanovanja v Tokiu, ki imajo koristi od urbanizacije in omejene ponudbe. Izjemno nizke obrestne mere na Japonskem in naraščajoče najemnine jo naredijo privlačno v primerjavi z drugimi trgi, kjer so stroški zadolževanja visoki. Podobno sta Singapur in Južna Koreja zabeležila stalno zanimanje za logistične in podatkovne centre, čeprav so visoke obrestne mere nekoliko ohladile obseg poslov.
Avstralija in Indija: V Avstraliji se pripoved premika od razcveta k zmernosti, ki jo vodi politika. Po hitri rasti v začetku leta 2025 je Avstralska centralna banka trikrat znižala obrestne mere (do sredine leta je bila obrestna mera 3,60 % afr.com), da bi podprla gospodarstvo ob nizki inflaciji. Stanovanjski trgi v Sydneyju in Melbournu so se od takrat stabilizirali z zmernimi rastmi cen, saj so nižje obrestne mere uravnotežile previdnost kupcev. Medtem pa se indijske poslovne nepremičnine pobirajo zaradi močnega najema pisarn (zlasti v IT središčih, kot je Bangalore), prodaja stanovanj pa je dosegla rekordne ravni v največjih mestih zaradi robustne gospodarske rasti.
Nastajajoči politični ukrepi: Aktivne so tudi regionalne vlade. Južna Koreja pripravlja ukrepe za povečanje ponudbe stanovanj, s ciljem umiriti cene in pomagati mladim kupcem (čeprav podrobnosti še niso znane) menafn.com menafn.com. In v Vietnamu je vlada omilila kreditne pogoje za nepremičninska podjetja in kupce stanovanj, da bi preprečila kreditno krizo v svojem nepremičninskem sektorju. Na splošno je nepremičninski obeti za azijsko-pacifiško regijo dvojen: dolgotrajni upad Kitajske zavira regionalno rast in povpraševanje po surovinah, vendar drugi trgi (Japonska, Indija, Jugovzhodna Azija) izkazujejo relativno odpornost s ciljno usmerjenimi spodbudami in vztrajnim urbanim povpraševanjem. Investitorji so vse bolj selektivni – dajejo prednost trgom z jasnejšimi temelji ali politično podporo in se izogibajo tistim z visokim dolgom in presežno ponudbo.
Bližnji vzhod: Vroči trgi Zaliva in nove reforme
Razcvet v Zalivu – rekorden vzpon Dubaja: Pozornost nepremičninskega trga na Bližnjem vzhodu je usmerjena v izjemen nepremičninski razcvet v Zalivu, zlasti v Dubaju. Nepremičninski trg v emiratu podira rekorde v letu 2025, kar poganja dotok premoženja in vlagateljev. V prvih osmih mesecih (jan–avg) je Dubaj dosegel približno 441,2 milijarde AED prodaje nepremičnin (~120 milijard USD) instagram.com – številka, ki presega celotne letne vsote prejšnjih let. Samo v 2. četrtletju 2025 je bilo prodanih 51.000 stanovanj, kar je največja četrtletna količina doslej, po podatkih Knight Frank bloomberg.com. Povpraševanje je široko – ultra-luksuzne vile na Palm Jumeirah, elegantni stanovanjski bloki in celo prodaja stanovanj v gradnji so v razcvetu. Vzpon je v elitnih območjih povzročil dvomestno letno rast cen. Na primer, cene vil so približno 16 % višje kot pred letom dni, po podatkih nepremičninskih svetovalcev pa je obseg transakcij letos višji za približno 30 %.
To navdušenje “povečuje strahove pred novim zlomom”, piše Bloomberg bloomberg.com. Izkušeni opazovalci vidijo vzporednice z letom 2009, ko je počil zadnji nepremičninski balon v Dubaju. Znaki pregrevanja so očitni: dvorec na Palm Jumeirah je bil pred kratkim prodan za rekordnih 170 milijonov AED (~46 milijonov $), vrača se tudi preprodaja enot v gradnji. Vendar ima trg nekaj novih podpor – dotok dolgoročnih tujih prebivalcev (ki bežijo pred nestabilnostjo drugje) in razmeroma omejena nova ponudba na elitnih območjih. Razvijalci prav tako fazno sproščajo projekte, da bi upravljali zaloge. Analitiki pozivajo k previdnosti, vendar ne pričakujejo takojšnjega zloma: “Ta cikel je drugačen – več končnih uporabnikov, manj vzvodov,” pravi ena lokalna borznoposredniška družba, čeprav priznavajo, da bi se lahko trg ohladil, če bodo globalne obrestne mere ostale visoke in če bo cena nafte padla. Za zdaj je zagon še vedno močan: avgustovska prodaja je dosegla 10,9 milijarde $ (13 % več kot lani) sredi poletnega nakupovalnega razcveta therealestatereports.com. Donosi od najemnin so še vedno privlačni (~6–8 %), kar privablja institucionalne vlagatelje. Kljub temu je dubajska zemljiška uprava upoštevala špekulativno vročico in predlaga morebitne ukrepe, kot so višje transakcijske pristojbine ali spremembe pravil o prebivanju, da bi preprečili pregrevanje.Saudova Arabija – Odpiranje: V Saudovi Arabiji je glavna zgodba regulatorna preobrazba. 8. julija je vlada odobrila prelomni Zakon o lastništvu in investiranju v nepremičnine za tujce, ki močno liberalizira dostop tujcev do nepremičninskega trga v kraljevini natlawreview.com. Z učinkom od januarja 2026 bo zakon tujim posameznikom in podjetjem omogočil lastništvo in vlaganje v nepremičnine v določenih območjih (ki jih bo določila nova Splošna agencija za nepremičnine) natlawreview.com. Sprva bodo ta območja vključevala območja z veliko povpraševanja v Rijadu, Džedi in drugih večjih mestih. Veljajo določeni pogoji – na primer, tuje komercialne naložbe morajo biti razvojni projekti z najmanj 30 milijoni SAR (~8 milijonov USD) kapitala in dokončani v 5 letih natlawreview.com. Toda sprememba je pomembna: nadomešča dve desetletji staro restriktivno ureditev in se usklajuje s cilji Saudove vizije 2030 za privabljanje tujega kapitala in strokovnega znanja natlawreview.com. Cilj vlade je povečati ponudbo nepremičnin in modernizirati sektor ob hkratnem varovanju lokalnih interesov. Na primer, tujcem bo še vedno v veliki meri prepovedano lastništvo v svetih mestih Meka in Medina natlawreview.com, posamezni tujci pa bodo lahko kupili dom le, če imajo dovoljenje za prebivanje in pridobijo odobritev notranjega ministrstva natlawreview.com. Uvedba bo postopna, regulatorji pa bodo spremljali vplive na cene in dostopnost stanovanj za Savdijce natlawreview.com. Odziv: Nepremičninski razvijalci in globalni vlagatelji so zakon pozdravili in ga označili za »prelomnico« za poglobitev trga. Analitiki pričakujejo val tujih naložb v saudijske komercialne projekte (hotele, pisarne, nakupovalna središča), ko bodo območja razglašena, čeprav se bo polni učinek pokazal v letih, ki prihajajo.
Drugi regionalni trendi: Po vsem Zalivu močni prihodki od nafte in gospodarska rast spodbujajo razcvet nepremičnin. Katar in Abu Dhabi prav tako beležita rast cen, čeprav bolj zmerno kot Dubaj. Rijad doživlja gradbeni razcvet, saj savdska prestolnica privablja podjetja v okviru pobude za selitev poslovanja. Segment luksuznih nepremičnin uspeva po vsej regiji – Dubaj vodi z ultra-premium prodajami (Knight Frank ga je za leto 2025 uvrstil na prvo mesto za prodajo domov nad 10 milijonov dolarjev), diplomatska četrt Rijada in obalni projekti NEOM pa vzbujajo zanimanje. Medtem Egipt doživlja nasprotno situacijo: valutna kriza in reforme IMF so ohromile njegov nepremičninski trg, saj so se lokalne cene stanovanj v egiptovskih funtih povzpele, a se je naložb upočasnila. V Izraelu so se cene stanovanj prvič po letih ohladile, približno 2 % pod vrhovi iz leta 2024, saj višje obrestne mere in politična negotovost zmanjšujejo zaupanje kupcev. Na splošno je nepremičninska zgodba Bližnjega vzhoda v drugi polovici leta 2025 zgodba o rasti in priložnostih v Zalivu, ki jih poganjajo reforme in gospodarska diverzifikacija, v nasprotju z žepi izzivov v gospodarstvih pod pritiskom.
Latinska Amerika: visoke obrestne mere, veliki načrti in odporno povpraševanje
Brazilija – Navigacija skozi kreditno krizo: Brazilija, največje gospodarstvo Latinske Amerike, se sooča s posledicami visokih obrestnih mer na svoj stanovanjski sektor. Ker je referenčna obrestna mera centralne banke Selic pri 14,75 % – skoraj 20-letno najvišjo vrednostjo reuters.com – so se stroški zadolževanja za hipotekarna posojila močno povečali, kar je zmanjšalo prodajo stanovanj in gradnjo. Težavo dodatno poslabšuje dejstvo, da Brazilci množično dvigujejo denar s tradicionalnih varčevalnih računov (glavni vir financiranja stanovanj) in ga vlagajo v donosnejše naložbe reuters.com. To je povzročilo vrzel v financiranju nepremičninskih posojil. Kot odgovor je guverner centralne banke Gabriel Galipolo napovedal skorajšnjo rešitev: program “mostnega” financiranja za prehod na nov model financiranja stanovanj reuters.com. V govoru 5. septembra je pojasnil, da bo načrt – razvit z večjimi bankami, kot je državna Caixa – poiskal alternativne vire financiranja, ki bodo nadomestili upadajoče varčevalne vloge reuters.com reuters.com. Ideja je uporabiti druge instrumente (morda krita obveznice ali več sekuritizacije), da bi zagotovili dostop do kredita za razvijalce in kupce stanovanj, dokler obrestne mere ne padejo. “Preiti moramo na nov sistem,” je poudaril Galipolo, saj sta finančna pismenost in boljše naložbene možnosti trajno spremenili varčevalne navade reuters.com. Spodbudno je, da se je inflacija v Braziliji ohladila na enomestne številke, centralna banka pa je končno začela zniževati obrestne mere (znižanje za 50 bazičnih točk avgusta, pričakujejo se še dodatna znižanja). Nepremičninski sektor nestrpno pričakuje ta znižanja, da bi oživil dejavnost. Razvijalci nepremičnin poročajo, da je bilo sredi leta 2025 opaziti zatišje pri novih projektih, vendar upajo, da bodo nižji stroški financiranja do konca leta sprostili zadržano povpraševanje po stanovanjih – Brazilija ima veliko mlado populacijo in večmilijonski stanovanjski primanjkljaj.
Mehika – investicijski razcvet in nearshoring: Napoved za nepremičninski trg v Mehiki je izrazito optimistična. Nedavna analiza napoveduje, da bodo naložbe v nepremičnine dosegle 652 milijard pesov (38 milijard USD) do leta 2025, kar odraža robustno ~15% letno rast riotimesonline.com. Več dejavnikov spodbuja ta optimizem. Prvič, preselitev proizvodnje bližje ZDA (nearshoring) – ko ameriška podjetja selijo dobavne verige bližje – je spodbudila povpraševanje po industrijskih nepremičninah ob meji Mehike z ZDA in v ključnih logističnih središčih. Industrijska zasedenost v žariščih, kot sta Monterrey in Tijuana, je pod 3 %, najemnine dosegajo nove rekorde, kar spodbuja val gradnje skladišč in industrijskih parkov. Drugič, mehiška vlada pod vodstvom predsednice Claudie Sheinbaum (inavgurirana konec 2024) je začela ambiciozno stanovanjsko pobudo. Cilj je zgraditi 1 milijon novih domov v njenem mandatu riotimesonline.com, s poudarkom na dostopnih stanovanjih, kar je spodbudilo dejavnost med gradbenimi podjetji. Zvezne stanovanjske agencije (Infonavit in Fovissste) povečujejo kreditiranje, v proračunu za leto 2025 pa so bile uvedene nove subvencije za kupce z nizkimi dohodki. Posledično naj bi stanovanjska gradnja poskočila za ~50 %: z ₱241 milijard v 2024 na ₱364 milijard v 2025 riotimesonline.com. »Odpornost« je beseda, ki jo analitiki uporabljajo za mehiški trg – kljub globalnim izzivom ga domače povpraševanje in tuje naložbe podpirajo mexlaw.com. Kljub temu se Mehika sooča z izzivi: visoke obrestne mere (Banxicojeva stopnja je ~11,25 %) ohranjajo hipoteke drage, politične tranzicije pa lahko upočasnijo lokalno odobravanje dovoljenj (trg stanovanj v Ciudad de México je zaradi birokratskih zamud počasen riotimesonline.com). Poleg tega so energetske omejitve upočasnile rast v nekaterih industrijskih koridorjih riotimesonline.com. Kljub temu je splošna zgodba pozitivna: mednarodni vlagatelji množično vlagajo sredstva v mehiške nepremičninske sklade in razvijalce, saj stavijo na trajno povpraševanje iz proizvodnje in rastočega srednjega razreda. Relativna stabilnost pesa in bližina mehiškega trga ZDA še povečujeta privlačnost države.
Ande in južni stožec: Drugje v Latinski Ameriki so trendi bolj lokalizirani. Čile in Kolumbija sta doživela ohlajanje stanovanjskega trga zaradi višjih obrestnih mer in inflacije, vendar sta zdaj že mimo vrhunca inflacije, kar bi lahko njuna trga oživilo v letu 2025. Argentina ima sredi gospodarskih pretresov in več kot 100-odstotne inflacije zamrznjen uradni trg nepremičnin – transakcije potekajo v gotovini ali pa sploh ne – vse do izida prihajajočih volitev in morebitne dolarizacije. Peru se sooča z upočasnitvijo gradbeništva, povezano s politično negotovostjo. Po drugi strani Panama poroča o povpandemičnem okrevanju poslovnih nepremičnin (pisarne in trgovine) zaradi svoje vloge regionalnega poslovnega središča, medtem ko karibski trgi (kot sta Dominikanska republika in Kostarika) imajo koristi od turizma in nakupov nepremičnin s strani izseljencev, zlasti v letoviščih in obalnih nepremičninah. Povzetek: nepremičninski trg Latinske Amerike je razdeljen: gospodarstva z višjimi obrestnimi merami so v fazi čakanja, medtem ko Mehika (in do neke mere Brazilija, ko se obrestne mere znižajo) izstopata kot zgodbi o rasti, ki izkoriščata strukturne trende.
Afrika: Domači kapital raste kljub gospodarskim pritiskom
Panafriški premik – lokalni vlagatelji stopajo v ospredje: Opazen trend v afriških nepremičninah letos je porast domačih institucionalnih naložb. Zgodovinsko gledano so se afriški nepremičninski projekti močno zanašali na tuji kapital ali razvojna sredstva, a to se spreminja. »Pokojninski skladi in lokalni upravljavci sredstev se končno vključujejo v igro,« je pojasnil Niyi Adeleye iz Standard Bank propertywheel.co.za. Na primer, nigerijski pokojninski skladi so v prvi polovici 2025 povečali svojo izpostavljenost do nepremičnin za približno 418 % v primerjavi s prvo polovico 2024 propertywheel.co.za. Čeprav iz nizke osnove (približno 9 milijonov $ na 51 milijonov $), je to pomemben skok, ki odraža novo zaupanje v nepremičnine kot stabilen, dohodkovno usmerjen razred sredstev. Ta dotok dolgoročnega lokalnega kapitala pomaga zagnati projekte in bi lahko zmanjšal odvisnost od nestanovitnega tujega financiranja propertywheel.co.za. Podobno v Vzhodni Afriki kenijski in ruandski pokojninski skladi raziskujejo naložbe v nepremičnine, kot so dostopna stanovanja in poslovni objekti. Prihajajoči Africa Property Investment Summit (18.–19. september v Cape Townu) bo izpostavil ta trend in prikazal, kako lokalni kapital »poganja trajnostno rast« in celo nadomešča nekatere mednarodne vlagatelje propertywheel.co.za propertywheel.co.za. To dozorevanje investicijskega ekosistema – z lokalnimi bankami in skladi, ki zagotavljajo trajni kapital – obeta ustvarjanje odpornejših nepremičninskih trgov na celini propertywheel.co.za.
Južna Afrika – zniževanje obrestnih mer, počasno okrevanje: Južna Afrika, najbolj razvit trg na celini, beleži previden preobrat zaradi olajšanja pri obrestnih merah. Južnoafriška centralna banka je znižala repo obrestno mero za 100 bazičnih točk od konca 2024 (z 8,25 % na 7,25 % do sredine 2025 in na 7,00 % do septembra) privateproperty.co.za. Osnovna obrestna mera zdaj znaša 10,5 %, kar je manj kot 11,75 % ooba.co.za. Ta znižanja – omogočena z inflacijo, ki se je vrnila v ciljni razpon 3–6 % – so začela vplivati tudi na nepremičninski sektor. Hipotekarne obrestne mere se znižujejo, kar nekoliko izboljšuje dostopnost stanovanj. Kljub temu je stanovanjski trg še vedno pod pritiskom. Kot navaja Global Property Guide, je povpraševanje zadržano zaradi »vztrajno visoke brezposelnosti in počasnega gospodarstva«, cene stanovanj v realnih vrednostih pa stagnirajo ali padajo globalpropertyguide.com. Južnoafriški potrošniki so finančno obremenjeni, banke pa so po prejšnjem ciklu zviševanja obrestnih mer zaostrile kreditne pogoje. Obseg prodaje stanovanj se le rahlo izboljšuje glede na šibke ravni iz leta 2024, razvijalci pa poročajo o težavah pri zagonu novih projektov (zlasti v cenovno dostopnem segmentu) zaradi še vedno visokih stroškov financiranja in pomanjkanja občinskih storitev. Ena od sprememb je vse večja naklonjenost manjšim, energetsko učinkovitim domovom, saj javne storitve pešajo – izpadi elektrike (load-shedding) so naredili lastnosti, kot so sončne celice in pretvorniki, zelo iskane na stanovanjskem trgu, kar vpliva na cene in povpraševanje.
Na področju poslovnih nepremičnin Južna Afrika sledi svetovnim trendom: prazna pisarniška mesta v središčih mest (npr. Johannesburg CBD) so visoka (v razponu 15–20 %) zaradi stalnega zmanjševanja površin s strani podjetij, medtem ko logistične in industrijske nepremičnine uspevajo zaradi e-trgovine in trgovine. Nedavno poročilo svetovalnega podjetja je navedlo, da zasedenost skladišč presega 83 % na ključnih afriških trgih, Južna Afrika pa ima med najvišjimi industrijskimi najemninami in donosi (~8 % kapitalizacijska stopnja) na celini consultancy.africa. Trg trgovskih nepremičnin je razdeljen: najboljši nakupovalni centri so si po COVID-u opomogli z večjim obiskom, medtem ko imajo sekundarni trgovski centri težave, saj potrošniki zmanjšujejo porabo.
Trgi v vzponu in priložnosti: Po vsej Afriki so nekatera mesta označena kot »mesta, na katera je treba biti pozoren« za naložbe v nepremičnine v letu 2025. Raziskava Estate Intel je navedla Nairobi, Lagos, Akro, Kigali in Johannesburg kot najboljše izbire, zahvaljujoč urbanizaciji in obetom za rast estateintel.com. Na primer, v Nairobiju narašča povpraševanje po sodobnih logističnih parkih in stanovanjih za srednji razred, Lagos ima razcvetajoč portfelj trgovskih in večnamenskih projektov, stabilnost Kigalija pa privablja tuje vlagatelje v cenovno dostopna stanovanja. Povpraševanje po stanovanjih ostaja ogromno v Afriki – na celini, kjer primanjkuje približno 50 milijonov stanovanjskih enot. Vlade to opažajo: Kenija je pravkar uvedla sporen stanovanjski davek za financiranje novih dostopnih domov (čeprav se sooča z nasprotovanjem), nova nigerijska vlada pa daje prednost reformi stanovanjskega financiranja, da bi omogočila več hipotek. V Nigeriji Združenje razvijalcev nepremičnin poroča o povečani dejavnosti, saj nova vlada skuša zajeziti inflacijo in stabilizirati valuto, kar bi lahko, če bo uspešno, sprostilo financiranje stanovanj. Poleg tega REIT-i (skladi za vlaganje v nepremičnine) počasi rastejo – nigerijski REIT trg je dosegel približno 600 milijonov USD sredstev, kar je drugi največji v Afriki po Južni Afriki instagram.com, in ponuja novo možnost za naložbe.
Izzivi: Kljub pozitivnim znakom izzivi, kot so valutna nestanovitnost, politična tveganja in pomanjkanje infrastrukture, še naprej bremenijo številne afriške nepremičninske trge. Stroški financiranja so visoki (lokalne obrestne mere v Nigeriji in Gani presegajo 20 % za razvijalce), zaupanje vlagateljev pa je lahko krhko. Kljub temu povečana vloga domačega kapitala in postopne gospodarske reforme nakazujejo zorenje trga. Kot je dejal en strokovnjak, vstop pokojninskih skladov in lokalnih institucij »nakazuje zorenje naložbenega ekosistema«, kar bo verjetno prineslo več stabilnosti, boljše upravljanje in dolgoročnejše poglede na afriške nepremičnine propertywheel.co.za. V prihodnje so deležniki previdno optimistični, da bi lahko leto 2025 pomenilo prelomnico, ko bodo afriški nepremičninski trgi začeli izkoriščati svoj ogromen potencial z večjo samozadostnostjo in odpornostjo.
Viri:
- Reuters – Padec hipotekarnih obrestnih mer v ZDA in občutki glede stanovanjskega trga ainvest.com reuters.com; Podatki o trgu v Torontu reuters.com reuters.com
- Reuters – Indeks Halifax v Združenem kraljestvu in analiza reuters.com reuters.com; Upad naložb v evropske poslovne nepremičnine m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Opozorilo o izgubi Country Garden, kitajski razvijalci reuters.com reuters.com; Bloomberg – Razcvet prodaje v Dubaju in strahovi pred zlomom bloomberg.com bloomberg.com; Savdski zakon o tujem lastništvu natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Pripombe o financiranju stanovanj v Braziliji reuters.com reuters.com; Rio Times – Projekcije naložb v Mehiki riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigerijske pokojnine & lokalni kapital propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Razmere na trgu v JAR globalpropertyguide.com; Znižanja obrestnih mer SARB privateproperty.co.za.
