- ZDA: Zastoj na trgu nepremičnin: Prodaja stanovanj v Združenih državah Amerike ostaja na najnižji ravni v zadnjih desetletjih ob več kot 7-odstotnih hipotekarnih obrestnih merah, pri čemer se nacionalne cene stanovanj komajda zvišujejo (~1,3 % na letni ravni avgusta) cotality.com cotality.com. Srednja cena je padla na približno 400.000 $, kar je nekoliko izboljšalo dostopnost cotality.com. Analitiki JPMorgan opozarjajo, da bo trg ostal “v veliki meri zamrznjen do leta 2025” s rastjo cen pod 3 % rfsadvisors.com.
- Evropski previdni optimizem: Nova anketa na vodilnem evropskem nepremičninskem sejmu kaže, da je trg morda “dosegel dno”, saj je zdaj 44 % predstavnikov industrije optimističnih in se zaupanje počasi vrača exporeal.net. Stanovanjski sektor je še vedno najbolj priljubljen razred naložb (75 % vlagateljev), daleč pred pisarniškimi ali trgovskimi nepremičninami exporeal.net. Vendar pa visoke obrestne mere in birokracija ostajajo glavni skrbi za več kot 90 % vprašanih exporeal.net. Omeniti velja, da se hipotekarne obrestne mere v nekaterih delih Evrope končno znižujejo – na primer, obrestne mere za stanovanjska posojila na Češkem so pravkar padle na najnižjo raven v 2 letih (~4,91 %) expats.cz.
- Trenutni padec kitajskega nepremičninskega trga: Kitajska nepremičninska kriza se nadaljuje kljub podpori politike. Cene novih domov so nespremenjene ali rahlo višje, vendar vrednosti pri preprodaji še naprej padajo reuters.com. Analitiki ne pričakujejo pravega preobrata vsaj do konca leta 2026 ali 2027, približno pol leta kasneje kot v prejšnjih napovedih reuters.com. Šibki dohodki gospodinjstev, visoka brezposelnost in presežek neprodanih stanovanj še naprej zavirajo razpoloženje kupcev reuters.com.
- Razcvet in megaprojekti na Bližnjem vzhodu: Zalivska regija privablja ogromne naložbe. Blackstone in Lunate iz Abu Dhabija sta pravkar zagnala 5 milijard USD vreden projekt za zalivsko logistično nepremičnino (skladišča), saj stavita na razcvet povpraševanja reuters.com. V Savdski Arabiji je razvijalec Dar Global napovedal 1 milijardo USD vreden projekt “Trump Plaza” v Džedi, ki bo vključeval luksuzna stanovanja in pisarne – to je že drugi projekt z blagovno znamko Trump tam reuters.com. Trgi v Zalivu, kot je Dubaj, so močno zrasli (cene so v štirih letih narasle za približno 70 %) reuters.com, čeprav naj bi val nove gradnje v prihodnjih letih te dobičke ohladil.
- Afriške stanovanjske pobude: Afriške države se soočajo s pomanjkanjem stanovanj ob hitri urbanizaciji. Kenija gradi 100.000 cenovno dostopnih domov kot del nacionalnega programa za boj proti primanjkljaju 2 milijonov stanovanjskih enot africanews.com. Predsednik William Ruto poziva k globalni koaliciji za reševanje stanovanjske krize in jo označuje za »preobsežno, da bi jo lahko rešila katera koli posamezna država« africanews.com. V Južni Afriki je na vidiku olajšanje glede obrestnih mer – centralna banka je znižala obrestno mero na 7 % (najnižja raven po letu 2022) reuters.com tradingeconomics.com – kar naj bi po letih zaostrovanja okrepilo zaupanje kupcev.
- Raznolika Latinska Amerika: Nepremičninski trendi v Latinski Ameriki odražajo mešane gospodarske razmere. Mehika je začela zniževati obrestne mere za spodbujanje rasti – centralna banka je pravkar znižala referenčno obrestno mero na 7,5 %, najnižje po letu 2022 reuters.com, kar naj bi olajšalo stroške hipotek. Nasprotno pa se Brazilija še vedno spopada z izjemno visokimi stroški zadolževanja; njena centralna banka ohranja obrestno mero Selic pri 15 % (20-letno najvišja), in je nakazala, da do znižanj verjetno ne bo prišlo vse do leta 2025 zaradi vztrajne inflacije reuters.com reuters.com. To je brazilski nepremičninski trg ohranilo zadržan, čeprav so se delnice in nepremičninski skladi v Latinski Ameriki v letu 2025 okrepili v upanju na morebitno sprostitev.
- Nemiri v komercialnih nepremičninah: Pisarniški trgi po vsem svetu ostajajo pod pritiskom zaradi dela na daljavo in višjih stroškov financiranja. Praznost pisarn v ZDA je dosegla rekordnih ~20,7 % sredi leta 2025 reuters.com, kar je povzročilo velik premik in prisililo lastnike ter mesta, da ponovno razmislijo o uporabi praznih stavb. Večja središča, kot je San Francisco, beležijo več kot 25 % praznih pisarn reuters.com. Po drugi strani pa je industrijsko in logistično nepremičninsko področje svetla točka na svetovni ravni – kar dokazujejo velike naložbe v skladišča (kot je Blackstoneova zalivska investicija) in podatkovni centri, kjer še naprej primanjkuje ponudbe v številnih regijah jll.com.
- Obeti – previdno upanje: Napovedi kažejo na nepredvidljivo, a izboljšujočo se pot naprej. Evropsko razpoloženje postaja bolj pozitivno, ameriški stanovanjski trg pa bi se lahko počasi uravnotežil, če se hipotekarne obrestne mere nekoliko znižajo. »Izboljšana dostopnost je prinesla prepotrebno olajšanje,« ugotavlja ameriški stanovanjski ekonomist, saj kupci postopoma znova vstopajo na trg, ko se cene stabilizirajo in ponudba raste cotality.com. Kljub temu je pričakovati, da bo okrevanje postopno in neenakomerno. Na Kitajskem in drugih šibkih trgih se zaupanje morda ne bo povrnilo več let reuters.com. Kljub temu se akterji na nepremičninskem trgu po vsem svetu prilagajajo – od vlad, ki znižujejo obrestne mere ali birokracijo, do razvijalcev, ki preurejajo nepremičnine – in tako sejejo semena za naslednji vzpon na nepremičninskem trgu.
Globalno makroekonomsko ozadje: obrestne mere, inflacija in ekonomski vetrovi
Po vsem svetu so visoke obrestne mere in inflacija glavna makroekonomska zgodba, ki vpliva na nepremičnine v letu 2025. Po agresivnih dvigih obrestnih mer v zadnjih dveh letih za zajezitev inflacije zdaj centralne banke ubirajo različne poti:
- Združene države Amerike (Federal Reserve): Ameriška centralna banka (Fed) je šele pred kratkim začela nakazovati olajšanje. Potem ko so 30-letne hipotekarne obrestne mere v začetku leta presegle 7 %, ostajajo blizu najvišjih ravni v zadnjih desetletjih, kar ohranja drago zadolževanje za kupce stanovanj. Obstajajo zgodnji znaki, da se cikel zaostrovanja Fed končuje – dejansko je Fed septembra 2025 celo izvedel majhno znižanje obrestne mere, prvo v tem ciklu, saj se je inflacija umirila. Vendar naj bi obrestne mere ostale visoke tudi v letu 2025, kar bo še naprej pritiskalo na dostopnost stanovanj. Ta pristop “višje za dlje časa” je glavni razlog, da JPMorgan Research napoveduje, da bo ameriški trg nepremičnin ostal “v veliki meri zamrznjen” skozi naslednje leto rfsadvisors.com, s samo medlo rastjo cen (približno 3 % ali manj).
- Evropa (ECB in drugi): Evropska centralna banka je prav tako močno zvišala obrestne mere, in čeprav jih še ni začela zniževati, celina že doživlja prva olajšanja prek nižjih tržnih obrestnih mer. V Srednji Evropi so na primer povprečne hipotekarne ponudbe na Češkem pravkar padle pod 5 % prvič po sredini leta 2022 expats.cz. To odraža pričakovanje, da bodo nekateri evropski oblikovalci politik kmalu začeli popuščati. Nekateri so že ukrepali: poljska centralna banka je septembra presenetila trge z velikim znižanjem obrestne mere, da bi spodbudila rast. Vendar pa v jedru evroobmočja obrestne mere ostajajo visoke, kreditni pogoji pa zaostreni. Inflacija se je umirila, a ne dovolj, da bi lahko razglasili zmago, zato evropski posojilojemalci za nepremičnine še niso iz nevarnosti. Svetlejša novica je, da se je evropsko gospodarstvo izkazalo za odporno – do zdaj se je izognilo recesiji – kar v kombinaciji z vrhuncem obrestnih mer izboljšuje razpoloženje na nepremičninskih trgih.
- Azijsko-pacifiška regija: Slika je mešana. Kitajska centralna banka je zniževala obrestne mere in sproščala hipotekarna pravila v poskusu reševanja svojega upadajočega nepremičninskega sektorja, vendar ti ukrepi za zdaj še niso prinesli preobrata. Indija je, nasprotno, naredila premor pri sproščanju po prejšnjih znižanjih – 1. oktobra je Indijska centralna banka ohranila svojo repo obrestno mero pri 5,5 % hindustantimes.com in se v času praznične sezone odločila za stabilnost. Indijski nepremičninski razvijalci so pozdravili nespremenjene obrestne mere, saj to ohranja EMI-je za stanovanjska posojila (mesečna plačila) pod nadzorom in podpira razpoloženje kupcev hindustantimes.com. Druge azijske ekonomije, kot je Japonska, ostajajo okolja z izjemno nizkimi obrestnimi merami, medtem ko so države, kot je Avstralija, doživele občutno ohlajanje svojih nepremičninskih trgov zaradi višjih obrestnih mer (čeprav je tudi tam vrh morda že mimo). Po vsej Azijsko-pacifiški regiji se makroekonomske razmere gibljejo od kitajske dileme med spodbudami in upadom do stabilne rasti jugovzhodne Azije in infrastrukturnih izdatkov (na primer, Singapur gosti pomembne forume o naložbah v realna sredstva laotiantimes.com, Vietnam pa še naprej privablja posle za razvoj hotelov in letovišč).
- Bližnji vzhod in Afrika: Zalivske države, bogate z nafto, imajo valute vezane na ameriški dolar, kar pomeni, da so njihove obrestne mere v veliki meri sledile zvišanjem Fed-a. To je v zadnjem letu podražilo financiranje v državah, kot sta Savdska Arabija in ZAE. Kljub temu so močni prihodki od nafte in vladna poraba (npr. projekti Savdske Vizije 2030) ohranjali živahen nepremičninski trg v regiji. Zalivske banke ostajajo likvidne in pripravljene posojati za prave projekte, še posebej, ker je inflacija v regiji razmeroma obvladana. V Afriki se je veliko gospodarstev v zadnjih letih soočalo z strmo rastočimi obrestnimi merami, saj so se borila s šibkostjo valut in inflacijo. Zdaj se kažejo znaki olajšanja: na primer, nigerijska centralna banka je septembra znižala ključno obrestno mero za 50 bazičnih točk na 27 % (še vedno izjemno visoko, a prvi korak navzdol), donosi na nigerijske državne obveznice pa so začeli padati v odziv proshare.co proshare.co. Južna Afrika je prav tako lahko začela zrahljevati – južnoafriška centralna banka je julija 2025 znižala repo obrestno mero na 7,0 % reuters.com tradingeconomics.com, pri čemer so navedli izboljšane inflacijske obete. Nižja inflacija in stabilizacija valut v več afriških državah bi lahko postopoma omogočili lažji dostop do kreditov za razvoj nepremičnin, čeprav ostajajo izzivi, kot so visoke tveganje premije.
Na splošno je makroekonomsko ozadje v znamenju previdnih prehodov: od zaostrovanja k (selektivnemu) rahljanju, od pandemične nestanovitnosti k bolj normaliziranim razmeram. Počasnejša gospodarska rast v letu 2025 je skrb – IMF napoveduje globalno rast okoli 3,3 %, kar je pod povprečjem 3,7 % v letih 2000–2019 – vendar ne pričakujejo zloma. Številna gospodarstva se izogibajo recesiji, ta zmerna rast skupaj z umirjanjem inflacije pa je prav to, kar nepremičninski trgi potrebujejo za stabilizacijo. Ključ: stroški zadolževanja bi se morali v prihodnjem letu postopoma zniževati v številnih regijah (Severna Amerika in Evropa nekoliko zaostajata za Azijo in Latinsko Ameriko v ciklu), kar bo predstavljalo ugoden veter za nepremičninske trge, če bo inflacija ostala pod nadzorom.
Severna Amerika: Stanovanjska recesija vztraja, komercialni trgi v ponovnem vrednotenju
Združene države Amerike – Nepremičnine: Ameriški trg nepremičnin še naprej občuti ohladitev zaradi visokih obrestnih mer. Do začetka oktobra so 30-letne fiksne hipotekarne obrestne mere okoli 7 %–7,5 %, kar so ravni, ki jih nismo videli že dve desetletji, in so mnoge potencialne kupce postavile na stranski tir. Posledično je obseg prodaje stanovanj obstal blizu rekordno nizkih vrednosti – približno 4 milijone letno prilagojenih prodaj, kar je močan padec v primerjavi z obdobjem razcveta med pandemijo. »Trg nepremičnin je v fazi počasnega ponovnega uravnoteženja,« pojasnjuje Selma Hepp, glavna ekonomistka podjetja za podatke o nepremičninah Cotality, in poudarja, da prodajna aktivnost ostaja na večdesetletnih najnižjih ravneh cotality.com. Ker je kupcev malo, je rast cen zastala: nacionalne cene stanovanj so se v zadnjem letu zvišale le za približno 1,3 % (avgust 2024 do avgust 2025) cotality.com, kar po upoštevanju inflacije pomeni, da so realne cene dejansko padle. V številnih nekdaj vročih trgih (od Sun Belta do Mountain Westa) so cene nižji kot lani, medtem ko na nekaterih trgih na severovzhodu in srednjem zahodu še vedno beležijo zmerne rasti.
Na strani ponudbe se je zaloga nepremičnin za prodajo nekoliko povečala z izjemno nizkih ravni, kar kupcem omogoča nekoliko več izbire. Mediana cene stanovanj v ZDA je celo rahlo padla na 400.000 $ cotality.com. To, skupaj z nedavnim padcem hipotekarnih obrestnih mer z vrhunca, je izboljšalo dostopnost »na najugodnejšo raven od leta 2022,« pravi Hepp cotality.com. Opozarja, da je to »prineslo prepotrebno olajšanje« in povzročilo previdno povečanje vlog za hipotekarna posojila in zanimanja kupcev cotality.com. Nekateri kupci se torej znova vračajo na trg, saj se prilagajajo novim razmeram s 7-odstotnimi hipotekami. Stanovanja so na trgu dlje časa, prodajalci pa pogosteje znižujejo cene, da bi sklenili posel – kar preostalim kupcem daje nekoliko več pogajalske moči to jesen (kar je velika sprememba v primerjavi z razgrejenim trgom prodajalcev leta 2021).
Kljub temu je splošno razpoloženje previdno. Mnogi lastniki stanovanj so “zaklenjeni” v izjemno nizke hipotekarne obrestne mere iz preteklih let in niso pripravljeni prodati ter kupiti na novo po višjih obrestnih merah, kar omejuje ponudbo. Nova gradnja je nekoliko pomagala pri ponudbi, vendar se tudi gradbeniki soočajo z dragim financiranjem in gradbenimi stroški. Strokovne napovedi odražajo trezno realnost: J.P. Morgan napoveduje, da bo ameriški trg nepremičnin ostal v veliki meri zamrznjen do leta 2025, s samo zmerno rastjo cen (≈3 % ali manj) in vztrajno šibko prodajo rfsadvisors.com. Z drugimi besedami, splošno okrevanje ameriškega stanovanjskega trga bo verjetno prišlo šele, ko bodo obrestne mere občutneje padle, kar večina pričakuje v drugi polovici leta 2025 ali v letu 2026.
Združene države – Poslovne nepremičnine: Na področju poslovnih nepremičnin ZDA doživljajo boleč ponovni vrednotenji in prestrukturiranje, zlasti v pisarniškem sektorju. Delo na daljavo in hibridno delo sta trajno zmanjšala povpraševanje po pisarniških prostorih, številke pa so osupljive – nacionalna stopnja praznih pisarn je v 2. četrtletju 2025 dosegla 20,7 %, kar je najvišje doslej reuters.com. Za primerjavo: pred pandemijo je bila stopnja praznih pisarn okoli 12 %. Najbolj prizadeta so večja mesta: San Francisco ima zdaj 27,7 % praznih pisarn (v primerjavi s približno 8 % v letu 2019) reuters.com, tudi druga poslovna središča, kot sta New York in Chicago, beležijo več kot 20 % praznih pisarn. Ta presežek praznih pisarn močno prizadene finance najemodajalcev (prihodki od najemnin so nižji, posojila pa je težje refinancirati po višjih obrestnih merah) in celo škoduje proračunom mest, ki so odvisni od davkov na nepremičnine. Posledično prihaja do vala odpisov vrednosti pisarniških stavb, neplačil hipotek in razvijalcev, ki zapuščajo starejše pisarniške stolpnice.
Odziv industrije je bil dvojen: pretvorba in konsolidacija. Investitorji v nekaterih mestih hitijo, da bi zastarele pisarne preuredili v stanovanja ali druge namene. Rekordnih ~150 milijonov kvadratnih čevljev ameriških pisarniških prostorov je letos v neki fazi pretvorbe v stanovanjske ali večnamenske prostore reuters.com reuters.com. To ni enostavno – visoki stroški in prostorski predpisi pomenijo, da je le del stavb primernih za preureditev – a to je ena redkih poti za ustvarjanje vrednosti iz neizkoriščenih sredstev. Drugi trend je »beg v kakovost«: podjetja, ki najemajo, se osredotočajo na najnovejše, najkakovostnejše stavbe z odličnimi ugodnostmi. Starejše pisarniške stavbe razreda B/C beležijo nesorazmerno visoko praznost, medtem ko imajo prestižne pisarne razreda A na najboljših lokacijah nekoliko boljše rezultate (nekatere so celo skoraj v celoti oddane). Ta razdvojenost pomeni, da sodobne pisarne in laboratoriji še vedno dosegajo solidne najemnine, medtem ko so pisarne iz 80. let lahko prazne brez obsežnih prenov.Poleg pisarn drugi segmenti poslovnih nepremičnin v Severni Ameriki kažejo mešano sliko. Večstanovanjske stavbe so bile zelo močne (rast najemnin, nizka praznost), a so se najemnine v mnogih mestih izravnale, saj je nova ponudba končno ujela povpraševanje in najemodajalci tekmujejo za najemnike. Trgovske nepremičnine (nakupovalna središča, trgovski centri) si neenakomerno opomorejo – prestižne trgovske ulice in dobro umeščena primestna središča poslujejo solidno, saj je potrošnja stabilna, a šibkejši nakupovalni centri še naprej izgubljajo trgovine (učinek e-trgovine). Industrijske in logistične nepremičnine ostajajo izstopajoče: z rastjo e-trgovine in napetimi dobavnimi verigami so skladišča in distribucijski centri zelo iskani. Tudi ob upočasnjeni gospodarski rasti se še naprej sklepajo velike logistične najeme. Na primer, večje letošnje pogodbe vključujejo skoraj 1 milijon kvadratnih čevljev najema v Južni Karolini s strani logističnega podjetja in 885.000 kvadratnih čevljev skladišča v Združenem kraljestvu – kar kaže, kako močno je globalno povpraševanje po industrijskih prostorih jll.com jll.com. Stopnje praznosti skladišč v ZDA so še vedno zelo nizke, rast najemnin za logistične objekte pa je v ključnih središčih močna (čeprav se umirja, ker se gradi več skladišč). To razhajanje znotraj poslovnih nepremičnin – šibke pisarne, močna industrija, mešana trgovina in stabilna stanovanja – spodbuja vlagatelje k preusmerjanju portfeljev. Kapital, ki je pobegnil iz problematičnega pisarniškega sektorja, se tako preusmerja v skladišča, stanovanja, laboratorije za življenjske vede, podatkovne centre in druge segmente z boljšimi obeti.
Kanada: Severno od meje kanadski trg nepremičnin pogosto sledi trendom ZDA, vendar z nekaj posebnostmi. Kanadski trg stanovanj je v začetku leta 2025 doživel padec, saj so hitre podražitve obrestnih mer Banke Kanade (ki so potisnile hipotekarne obresti nad 5–6 % v Kanadi) zmanjšale dostopnost. Do te jeseni so nacionalne cene stanovanj približno 3–4 % nižje kot leto prej nesto.ca – skromna korekcija po velikem skoku v letih 2020–2022. Trgi, kot sta Toronto in Vancouver, ki sta bila izjemno pregreta, so v zadnjem letu doživeli padec cen in precej manj prodaj. Vendar pa se z odmorom Banke Kanade pri dvigovanju obrestnih mer in prilagajanjem kupcev dejavnost v nekaterih regijah znova povečuje. Povprečna cena stanovanja v Vancouvru je bila septembra praktično nespremenjena (+0,1 % na letni ravni) wowa.ca, kar nakazuje, da se je tam korekcija morda že končala. Ponudba nepremičnin v Kanadi je še vedno omejena (kronična težava zaradi počasne gradnje in visoke imigracije), zato mnogi analitiki pričakujejo, da se bo kanadski trg stanovanj hitro pobral, če se bodo obrestne mere v letu 2024 stabilizirale ali znižale. Medtem pa se najemniki soočajo z zelo nizko stopnjo prostih stanovanj in strmo rastočimi najemninami – kar postavlja vprašanje dostopnosti v ospredje politične razprave v Kanadi.
Na poslovni strani se kanadski pisarniški in trgovinski sektorji soočajo s podobnimi izzivi kot v ZDA, čeprav imajo kanadska večja mesta (Toronto, Vancouver, Montreal) nekoliko nižje stopnje praznih pisarn kot njihovi ameriški primerki. Ena izmed razlik: velika urbana središča v Kanadi še naprej privabljajo priseljevanje (tudi mednarodno), kar podpira povpraševanje po stanovanjih in celo po mestnih storitvah. Industrijske nepremičnine v Kanadi cvetijo podobno kot v ZDA, saj imata Toronto in Vancouver vsak manj kot 2–3 % praznih industrijskih prostorov – kar je med najnižjimi v Severni Ameriki. Na splošno vlagatelji vidijo kanadski trg nepremičnin kot zgodbo dveh svetov: stanovanjske in industrijske nepremičnine ostajajo razmeroma odporne in iskane, medtem ko so pisarniške in starejše trgovske nepremičnine pod pritiskom. Kapitalizacijske stopnje (donosnosti naložb) so se zaradi višjih obrestnih mer zvišale povsod, kar je na papirju znižalo vrednosti nepremičnin, vendar je na trgu še vedno veliko kapitala, ki čaka na jasnejši signal, da so obrestne mere dosegle vrh, preden se znova vrne na trg.
Evropa: Znaki okrevanja kljub visokim obrestim in novim prioritetam
Dno razpoloženja: Evropski nepremičninski trg je vstopil v leto 2025 v pesimističnem vzdušju – cene so bile v številnih državah šibke, obseg naložb je močno upadel, skok obrestnih mer Evropske centralne banke (ECB) (ki so zdaj najvišje v zadnjih desetletjih) pa je močno ohladil trg, ki je bil leta 2021 izjemno vroč. Vendar pa so oktobra 2025 vse bolj vidni znaki, da je Evropa dosegla dno in se začenja stabilizirati. Na EXPO REAL – največji evropski nepremičninski konferenci, ki je potekala od 6. do 8. oktobra v Münchnu – je anketa med tisoči udeležencev iz industrije pokazala, da je 44 % zdaj “optimističnih” glede mednarodnega nepremičninskega trga v prihodnje, 22 % je “previdnih”, ostali pa so nevtralni exporeal.net. Pred letom dni je bilo pesimizma bistveno več. “Trenutni indeks trenda kaže, da smo dosegli dno in se zaupanje postopoma vrača,” je povedal Stefan Rummel, izvršni direktor Messe München, ki organizira Expo, in dodal, da se kljub še vedno prisotnim izzivom zdi, da se trg počasi vrača v normalno stanje exporeal.net.
Kaj je v ozadju tega previdnega optimizma? Prvič, vrednosti nepremičnin so se v Evropi od leta 2022 močno popravile, zlasti na področju poslovnih nepremičnin. V nekaterih državah so cene pisarniških in trgovskih nepremičnin padle za 20 % ali več od vrhunca, celo “osrednja” sredstva (kot so vrhunske pisarne v Parizu ali Frankfurtu) so doživela rast donosov in padec cen za okoli 10–15 %. Ta prevrednotenje, čeprav boleče za lastnike, pomeni, da je velik del napihnjenosti izginil – kupci in prodajalci se lahko znova začnejo dogovarjati o cenah. Pravzaprav se pričakuje, da se bo obseg transakcij po sušnem obdobju zadnjih 12 mesecev povečal, saj oportunistični vlagatelji iščejo ugodne nakupe. Drug dejavnik je pričakovanje, da se bodo pogoji financiranja izboljšali: inflacija v Evropi se znižuje in mnogi verjamejo, da je ECB na ali blizu svojega vrha obrestne mere (trenutno depozitna mera ~4 %). Če se bo inflacija še naprej umirjala, bi ECB lahko celo znižala obrestne mere v letu 2024. Poleg tega nekatere evropske države uvajajo ciljno usmerjeno podporo – npr. Nemčija je uvedla programe za subvencioniranje gradnje stanovanj in zelenih prenov, ter razpravlja o načinih za zmanjšanje birokratskih ovir (kar je ena glavnih težav v industriji – 79 % anketirancev na Expo Real je pozvalo k “manj birokracije” za pomoč trgu exporeal.net).
Zmagovalci in poraženci – vrste sredstev: Evropska raziskava je prav tako izpostavila, kje vlagatelji vidijo največ priložnosti v prihodnje. Že drugo leto zapored je stanovanjski sektor najbolje ocenjen razred sredstev glede privlačnosti exporeal.net. Približno 75 % anketirancev je kot ključno področje izpostavilo stanovanjske nepremičnine (večstanovanjske, ipd.) – kar odraža kronično pomanjkanje stanovanj v Evropi in relativno stabilnost stanovanjskih naložb tudi v času upada. Za stanovanji so visoko ocenjene tudi “oskrbne nepremičnine” (kot so zdravstveni domovi, domovi za starejše) in podatkovni centri (vsak več kot 60 %) exporeal.net, kar kaže na rast sektorjev, povezanih s staranjem prebivalstva in digitalno infrastrukturo. Logistika/skladišča so prav tako dosegla dober rezultat (47 %). Po drugi strani pa so tradicionalni segmenti gostinstva, pisarn in trgovine manj priljubljeni – vsak je pritegnil zanimanje le približno 10 % anketirancev exporeal.net. To ne pomeni, da so ti sektorji v Evropi mrtvi, vendar so vlagatelji zelo izbirčni: pisarne nove generacije (zlasti energetsko učinkovite stavbe z odličnimi ugodnostmi) na vrhunskih lokacijah so lahko še vedno uspešne, medtem ko so starejše pisarne ali nakupovalna središča sprejeta z zadržanostjo.
Regionalne razlike: Evropa ni enotna – razmere se razlikujejo po državah in regijah. Do sedaj v letu 2025 se je južna Evropa (kot sta Španija, Portugalska) obdržala razmeroma dobro; tuje naložbe v letovišča, hotele in najemna stanovanja so ostale precej močne, k čemur so pripomogli močan turizem in izseljenci. Severna Evropa (Skandinavija, Nemčija, Nizozemska) je doživela ostrejšo korekcijo, deloma zato, ker so ti trgi pred tem močno zrasli in imajo veliko visoko zadolženih vlagateljev, ki jih zdaj pritiskajo višje obrestne mere. Pomembno je, da je raziskava Expo Real pokazala, da je zaupanje v ameriški trg med Evropejci upadlo (le 45 % jih zdaj vidi ZDA kot pomembne za prihodnje naložbe, kar je padec s 66 % pred letom dni), medtem ko Evropa sama ostaja prva izbira, regija Azija-Pacifik pa je skočila na drugo mesto s 64 % priljubljenostjo exporeal.net. To nakazuje, da bo evropski kapital morda ostal bližje domu ali celo preusmeril pozornost v Azijo, namesto da bi iskal priložnosti na negotovem ameriškem trgu. Znotraj Evrope je zahodna Evropa (Francija, Nemčija, Združeno kraljestvo itd.) še vedno prepoznana kot glavna regija (84 % pomembnosti) pred srednjo/vzhodno Evropo.
Izzivi – obrestne mere in stroški: Previdno optimističen pogled ne prezre ogromnih izzivov, ki so še vedno prisotni. Praktično vsi v industriji se strinjajo, da so obrestne mere vprašanje številka ena. Raziskava Expo je pokazala, da je kar 94 % anketirancev politiko obrestnih mer označilo kot »zelo pomembno« ali »pomembno« za obete trga exporeal.net. Obrestne mere vplivajo ne le na stroške hipotek za kupce stanovanj (kar zmanjšuje povpraševanje), temveč tudi na izvedljivost novih projektov – številni projekti se s financiranjem po 5–6 % namesto 1–2 % pred nekaj leti več ne izidejo. To je povzročilo močan upad gradbene aktivnosti. Na primer, začetek gradnje stanovanj v Nemčiji se je v letih 2023–2025 močno zmanjšal, država pa se pripravlja na primanjkljaj glede svojih ambicioznih ciljev za novo stanovanjsko gradnjo. Razvijalci po vsej Evropi lobirajo za pomoč: na vprašanje, kako izboljšati situacijo, jih je 79 % odgovorilo »zmanjšati birokracijo« (za pospešitev odobritev), 64 % si želi boljši dostop do kapitala (npr. državna jamstva za posojila), številni pa poudarjajo tudi znižanje davkov ali standardov v gradbeništvu za znižanje stroškov exporeal.net exporeal.net. Gradbeni stroški so v letih 2021–22 močno poskočili zaradi težav v dobavnih verigah in inflacije; nekoliko so se umirili, a je gradnja projekta danes v Evropi še vedno bistveno dražja kot pred nekaj leti, zato je nova stanovanjska ponudba omejena prav v času, ko je najbolj potrebna.
Svetle točke: Kljub oviram določeni deli evropskih nepremičnin uspevajo. En primer je sektor najemnih stanovanj v velikih mestih. Visoke obrestne mere so ironično povečale povpraševanje po najemih (ker si manj ljudi lahko privošči nakup), kar ohranja zasedenost in najemnine visoke pri profesionalno upravljanih večstanovanjskih objektih. V nekaterih nemških in francoskih mestih so najemnine v letu 2025 dosegle rekordne vrednosti, čeprav so se nakupne cene znižale. To naredi stanovanjske naložbe privlačne za dolgoročne vlagatelje, kot so pokojninski skladi. Logistične nepremičnine so še ena svetla točka: prehod na e-trgovino in potreba po sodobnih skladiščih blizu središč prebivalstva pomenita, da so stopnje prostih kapacitet za vrhunske logistične prostore izjemno nizke (pogosto pod 5 %), razvijalci pa še vedno opažajo, da najemniki čakajo v vrsti za vsako novo zgrajeno skladišče. Donosi pan-evropskih logističnih nepremičnin so se v zadnjih letih zmanjšali, a rast najemnin nekoliko ublaži bolečino zaradi obrestnih mer. Poleg tega alternativni sektorji, kot so laboratoriji za znanosti o življenju, študentska stanovanja in podatkovni centri v Evropi, izkoriščajo strukturne gonilnike povpraševanja in so visoko na seznamih vlagateljev. Pomanjkanje kapacitet podatkovnih centrov je na primer povzročilo velike projekte okoli Londona, Frankfurta, Dublina in drugih središč; te nepremičnine pogosto že pred začetkom gradnje pridobijo najemne pogodbe z velikimi tehnološkimi podjetji.
Primer primera – Združeno kraljestvo in Francija: Združeno kraljestvo, ki je začelo z višanjem obrestnih mer prej in je doživelo eno najizrazitejših korekcij stanovanjskega trga med večjimi gospodarstvi, kaže previdne znake stabilizacije. Cene stanovanj v Londonu so približno 4–5 % nižje kot pred letom dni, v realnih vrednostih (upoštevajoč inflacijo) pa še več. Povpraševanje kupcev počasi narašča, saj pričakujejo, da je Banka Anglije skoraj zaključila z višanjem obrestnih mer. Nekatere napovedi kažejo, da bodo cene stanovanj v Združenem kraljestvu dosegle dno leta 2024. Medtem je najemni trg v Združenem kraljestvu izjemno napet, zaradi česar vlada razmišlja o politikah za povečanje ponudbe najemnih stanovanj in gradnje domov. V Franciji so nepremičninski trgi mirnejši – v Parizu so cene rahlo padle, število transakcij se je zmanjšalo, vendar ni prišlo do hudega zloma. Vendar pa so nova pravila za kreditiranje in višje obrestne mere precej otežili pridobivanje hipotek, zlasti za kupce prvič, kar ustvarja pritisk na spodnji del trga. Francoska vlada se je odzvala s programi za pomoč kupcem in za prenovo starega stanovanjskega fonda (Francija močno spodbuja energetsko učinkovitost, kar samo po sebi poganja del nepremičninskih naložb – prenova stavb za doseganje novih standardov).
Nepričakovan dogodek: Pomemben (in tragičen) novičarski dogodek v tem obdobju je bil zrušitev stavbe v Madridu, Španija 7. oktobra 2025. Šestnadstropna stavba, pisarniški objekt iz 60. let, ki so ga prenavljali v luksuzni hotel, se je med gradbenimi deli nenadoma zrušila sama vase in ubila štiri ljudi reuters.com reuters.com. Dogodek je pretresel Španijo in sprožil vprašanja o varnosti stavb in nadzoru prenov. Zanimivo je, da je bila lastnica nepremičnine savdski nepremičninski sklad (RSR), ki se specializira za luksuzne hotele v Španiji in na Portugalskem reuters.com. Mestne oblasti v Madridu so razkrile, da stavba ni prestala prejšnjih inšpekcij in je bila označena kot konstrukcijsko “neugodno” reuters.com. Ta dogodek je poudaril dve stvari: prvič, tveganja v evropskem prizadevanju za prenovo in preoblikovanje starejših stavb (ključni del oživljanja mestnih središč in doseganja trajnostnih ciljev – vendar je to treba izvajati previdno); in drugič, nenehen vpliv mednarodnih vlagateljev (kot so skladi z Bližnjega vzhoda) na evropskem nepremičninskem trgu. Čeprav je ta tragičen zlom izjemen primer, je spodbudil razvijalce in regulatorje po vsej Evropi, da ponovno preverijo konstrukcijsko varnost starajočih se stavb, ki jih preurejajo za nove namene. To je resen opomnik, da nepremičninski razvoj prinaša odgovornost za varnost, tudi v naglici modernizacije.
Če pogledamo naprej v Evropi, je ključna zgodba prilagajanje in inovacije. Trg aktivno išče novo ravnotežje v svetu z višjimi obrestnimi merami. Strokovnjaki napovedujejo, da bo stanovanjski sektor vodil okrevanje, ko se bodo stroški financiranja znižali – povpraševanje ljudi po domovih namreč le še raste – vendar bo morda potrebna vladna podpora in ustvarjalne rešitve (kot so bolj modularna gradnja ali javno-zasebna partnerstva), da se premosti razkorak v dostopnosti. Pri poslovnih nepremičninah bo verjetno prišlo do »preživetja najmočnejših«: najboljše lokacije in nepremičnine bodo sčasoma povrnile vrednost, medtem ko bo treba zastarele preoblikovati ali pa bodo prodane z velikimi popusti. Za zdaj so evropski nepremičninski akterji previdno optimistični, pozorno spremljajo ECB in podatke o inflaciji, mnogi pa se pozicionirajo za okrevanje v pozni 2024 ali 2025. Kot je na münchenskem Expu pripomnil dolgoletni strokovnjak iz panoge: »Bilo je naporno, a če imate suha sredstva in potrpljenje, bi lahko bilo naslednje leto nakupna priložnost desetletja.«
Azijsko-pacifiška regija: Kitajske težave, indijska stabilnost in raznolikost regije
Kitajska – trpeči velikan: Nikjer ni zgodba o nepremičninah v pozni 2025 bolj dramatična kot v Kitajski, drugem največjem gospodarstvu na svetu. Kitajski nepremičninski trg, ki je do leta 2021 dosegel neprimerljivo raven (na vrhuncu je predstavljal približno četrtino kitajskega BDP) reuters.com, ostaja v dolgotrajnem padec. Težave so se začele s krizo likvidnosti pri velikih razvijalcih, kot sta Evergrande in Country Garden v letih 2021–2023, nato pa so se razširile v širšo izgubo zaupanja med kupci stanovanj. Oktobra 2025 cene novih stanovanj na Kitajskem v številnih mestih še vedno padajo. Zasebna raziskava je pokazala, da so se cene septembra zvišale le za 0,09 % glede na prejšnji mesec, kar je počasneje kot avgustovsko zvišanje, in cene rabljenih (drugorabljenih) stanovanj še vedno padajo (~0,7 % padec na mesec) reuters.com. Skratka, ni bilo pomembnega preobrata – cene in obseg prodaje ostajajo na dnu, zaloge neprodanih novih stanovanj pa so v številnih regijah še vedno zelo visoke.
Kitajska vlada in centralna banka sta poskusili vrsto podpornih ukrepov: znižanje hipotekarnih obrestnih mer, znižanje zahtev za polog, omilitev omejitev nakupa v velikih mestih in celo začetek programa urbane prenove za absorpcijo presežne ponudbe reuters.com. Ti ukrepi so prinesli nekaj začasnih izboljšav (na primer, potem ko so nekatera velika mesta septembra omilila pravila za nakup stanovanj, je prišlo do kratkega porasta povpraševanja in transakcij), vendar je bil splošni učinek omejen. Potrošniško zaupanje je težko obnoviti, potem ko so razvijalci ustavili gradnjo že prodanih stanovanj in so nekatera podjetja prenehala odplačevati dolgove. Številna kitajska gospodinjstva že imajo eno ali več nepremičnin in so zdaj bolj osredotočena na odplačevanje dolgov kot na nakup dodatnih stanovanj, še posebej, ker se je gospodarska rast upočasnila in je brezposelnost med mladimi visoka.Ključno je, da analitiki zdaj menijo, da bo okrevanje kitajskega stanovanjskega trga trajalo dlje, kot so prej pričakovali. Reutersova anketa strokovnjakov konec septembra je pokazala soglasje, da se cene stanovanj ne bodo stabilizirale vsaj do druge polovice leta 2026 ali celo 2027 reuters.com – kar je približno 6 mesecev kasneje, kot so isti analitiki napovedovali še četrtletje prej. Ta pesimistična revizija kaže, kako globoko je zakoreninjena kriza. Ker prodaja nepremičnin ostaja šibka, so prihodki lokalnih oblasti od prodaje zemljišč nižji, gradbena dejavnost je anemična, posledični učinki pa bremenijo širše kitajsko gospodarstvo. Obstaja nekaj svetlih točk: kitajske oblasti so okrepile spodbude na druge načine (na primer z vlaganji v infrastrukturo), in Svetovna banka je pred kratkim zvišala napoved rasti kitajskega BDP za leto 2025 na 4,8 % icis.com, deloma zaradi pričakovanj, da se bo najhujši vpliv nepremičninskega sektorja do prihodnjega leta ublažil. In res, obstajajo »blagi znaki stabilizacije« – na primer, zasebni indeks 100 mest je maja pokazal majhno, 0,3-odstotno rast cen stanovanj reuters.com, kar je ena prvih rasti v več kot pol leta. Toda te izboljšave so izjemno krhke. Kot je dejal eden od ekonomistov, široko okrevanje v letu 2025 ni pričakovano conference-board.org; v najboljšem primeru bi Kitajska lahko ustavila padanje stanovanjskega trga do konca leta 2025 in nato doživela postopno okrevanje, če bodo uvedeni dodatni spodbujevalni ukrepi (kot so znižanje obrestnih mer ali celo nekakšna pomoč za problematične razvijalce).
V odziv na to zmedo so kitajski kupci stanovanj in vlagatelji spremenili svoje vedenje. Več ljudi daje prednost že zgrajenim novim domovom (da se izognejo tveganju nedokončanja) ali rabljenim nepremičninam, namesto da bi kupovali na načrt pri razvijalcih z negotovimi financami. Vlada je spodbudila banke, naj podaljšajo posojila, da se zagotovijo dokončanje zastalih projektov, s čimer želi obnoviti zaupanje. Opazen je tudi premik v migracijah – nekateri mlajši Kitajci se odločajo za najem ali selitev v cenejša mesta, namesto da bi se zadolžili za nakup v mestih prvega razreda, kot sta Peking ali Shenzhen, po trenutnih cenah. Luksuzne in visoko-kakovostne nepremičnine na Kitajskem pa so ohranile vrednost bolje, zlasti v Pekingu/Šanghaju, kjer premožnejši kupci niso tako prizadeti zaradi višjih obrestnih mer za hipotekarna posojila in še vedno vidijo nepremičnine kot statusni simbol.Preostala Azija-Pacifik: Zunaj Kitajske so nepremičninski trgi v Aziji zelo raznoliki:
- Indija: Indijski nepremičninski sektor je bil v letu 2025 razmeroma stabilen in celo raste, podprt z močno gospodarsko rastjo (Indija je letos ena najhitreje rastočih večjih gospodarstev). Odločitev indijske centralne banke, da ohrani repo obrestno mero pri 5,5 % (po znižanju za 100 bazičnih točk prej letos) hindustantimes.com hindustantimes.com so pozdravili tako razvijalci kot kupci stanovanj. To pomeni, da obrestne mere za stanovanjska posojila ostajajo stabilne, kar pomaga srednjemu razredu pri načrtovanju nakupa novih stanovanj. Indija ima tradicionalno višje obrestne mere kot Zahod, vendar rastoči srednji razred in urbanizacija spodbujata povpraševanje po stanovanjih. V mestih, kot so Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, je bilo prodaje stanovanj v letu 2025 dejansko veliko, cene pa se zmerno zvišujejo. Praznična sezona (oktober–Diwali) je v Indiji vrhunec za nakupe stanovanj, letos pa je bilo razpoloženje dobro zaradi stabilnih obrestnih mer – razvijalci so celo poročali o povečanju rezervacij za nove projekte. Previdna drža RBI (“zaupanje, ne oklevanje,” kot je dejal en strokovnjak hindustantimes.com) nakazuje, da uravnotežijo inflacijske skrbi s potrebo po podpori rasti. Dokler inflacija ostaja v ciljnem okviru, mnogi analitiki menijo, da bi RBI lahko nadaljevala z zmernimi znižanji obrestnih mer v 2024, kar bi še dodatno spodbudilo nepremičninski trg. Ena omejitev v Indiji pa je financiranje za razvijalce – po nekaj odmevnih neplačilih razvijalcev pred leti so banke postale strožje. Vendar pa je pojav REIT-ov (skladi za vlaganje v nepremičnine) v indijskem pisarniškem in trgovskem sektorju odprl nov kanal financiranja, videli pa smo tudi velike globalne vlagatelje (kot so kanadski pokojninski skladi, državni premoženjski skladi), ki so vložili milijarde v indijske poslovne parke, logistične centre in nakupovalna središča, saj stavijo na dolgoročno rast države.
- Japonska: Nepremičninski trg na Japonskem je bil leta 2025 razmeroma miren. Ker Banka Japonske ohranja izjemno nizke obrestne mere (in le rahlo prilagaja nadzor nad donosnostjo obveznic), so hipotekarni krediti na Japonskem še vedno poceni (okoli 1 %). Povpraševanje po stanovanjih je stabilno; večji izziv je starajoče se prebivalstvo Japonske in kaj to pomeni za stanovanjsko problematiko na podeželju (kjer prihaja do depopulacije). V večjih mestih, kot so Tokio, Osaka, Nagoja, so letos nepremičnine dejansko pritegnile zanimanje tujih vlagateljev – deloma zato, ker je šibek jen japonska sredstva naredil bolj dostopna tujim kupcem. Omeniti velja, da nekateri globalni skladi kupujejo tokijske poslovne stolpnice in stanovanjske bloke, saj jih vidijo kot varna sredstva. Pisarne v Tokiu imajo okoli 6 % praznih prostorov (več kot pred covidom, a daleč od ravni v ZDA), najemnine pa so se znižale le zmerno. Medtem luksuzni stanovanjski trg v Tokiu dosega nove vrhove, saj ga premožni posamezniki iz Azije vidijo kot stabilno mesto za naložbe. Edina opomba je, da bi BOJ lahko počasi dovolila, da obrestne mere nekoliko zrastejo, če bo inflacija vztrajala nad 2 %, vendar bo vsaka sprememba zelo postopna.
- Jugovzhodna Azija: Številne države JV Azije beležijo živahno nepremičninsko dejavnost. Na primer, Singapur – po izjemni rasti v letih 2021–2023 – je uvedel ukrepe za ohlajanje trga (višje dajatve na promet z nepremičninami ipd.), kar je upočasnilo prodajo, a cene še vedno rahlo rastejo tako za zasebna stanovanja kot za javna stanovanjska stanovanja zaradi kroničnega pomanjkanja ponudbe. Singapurski pisarniški trg ima koristi od podjetij, ki selijo del poslovanja iz Hongkonga in Kitajske – najemnine za pisarne so tam v začetku leta 2025 zrasle. Malezija in Tajska imata nekoliko šibkejša trga (njuni gospodarstvi rasteta počasneje, na Tajskem pa je politična negotovost vplivala na zaupanje vlagateljev), a tudi tam je oživitev turizma spodbudila segmenta gostinstva in trgovine na drobno. Vietnam izstopa: njegovo gospodarstvo raste za približno 5–6 %, nepremičninski trg pa cveti z razvojnimi projekti. Naslov iz 8. oktobra je bil, da je Hilton podpisal strateško partnerstvo z vietnamsko skupino Sun za razvoj 5 novih hotelov v Vietnamu theinvestor.vn – znak zaupanja v vietnamski turizem in poslovna potovanja. Vietnam še naprej privablja proizvodnjo (zaradi strategije Kitajska+1), kar spodbuja povpraševanje po industrijskih parkih in delavskih stanovanjih. Vendar so se vietnamski nepremičninski razvijalci v začetku leta 2023 soočili s kreditno krizo, vlada pa je posredovala za stabilizacijo trga podjetniških obveznic in omogočila zamude pri projektih; razmere se zdaj izboljšujejo.
- Avstralija in Nova Zelandija: Ti zahodno usmerjeni trgi so imeli med pandemijo največje nepremičninske razcvete in so nato doživeli popravke, ko so obrestne mere poskočile. V Avstraliji je centralna banka več mesecev ohranjala ključno obrestno mero pri 4,1 %, kar je nepremičninskemu trgu omogočilo nekaj predaha. Do oktobra 2025 so cene stanovanj v Avstraliji v številnih mestih znova začele rasti – Sydney in Perth sta letos v porastu, medtem ko je Melbourne približno na isti ravni – okrevanje je hitrejše, kot so napovedovali številni analitiki. Omejena ponudba stanovanj in močno okrevanje priseljevanja (avstralsko prebivalstvo hitro raste zaradi ponovnega odprtja po covidu) podpirata to odpornost. Kljub temu pa je dostopnost stanovanj v Avstraliji še vedno zelo omejena (zlasti za kupce prvič), zato se pojavljajo pozivi k reformam prostorskega načrtovanja in večji gradnji za zmanjšanje pritiska. Komercialni sektor v Avstraliji je mešan: pisarne v Sydneyju/Melbournu imajo zdaj večjo stopnjo praznih prostorov (več kot 14 %), saj podjetja združujejo prostore; maloprodaja se stabilizira; industrijski sektor pa je zelo močan (prazne površine pod 1 % v nekaterih industrijskih območjih Sydneyja). Nova Zelandija je doživela velik padec stanovanjskega trga (cene so na nacionalni ravni padle za približno 15 % od vrha), vendar se z znižanjem obrestnih mer s strani centralne banke Nove Zelandije (začeli so zrahljati politiko sredi leta 2025, potem ko so razglasili, da je inflacija pod nadzorom), pričakuje, da se bo novozelandski trg stanovanj leta 2026 ponovno okrepil.
- Vzhajajoča Azija: Na območjih, kot so Indonezija, Filipini, Malezija, so nepremičninski trgi močno povezani z lokalno gospodarsko rastjo in obrestnimi merami. Gospodarstvo Indonezije je stabilno, obrestne mere pa razmeroma nizke (mera Banke Indonezije ~5,75 %), zato se gradnja stanovanj in nakupovalnih središč v Džakarti in drugih večjih mestih nadaljuje stabilno. Filipini so doživeli razcvet gradnje stanovanjskih blokov, kar je povzročilo rahlo presežno ponudbo v Metro Manili, vendar mlado prebivalstvo in rast industrije zunanjega izvajanja (BPO) ohranjata dolgoročne obete pozitivne. Eden od trendov v vzhajajoči Aziji je spodbujanje infrastrukture – novih podzemnih železnic, avtocest, letališč – kar pogosto odpira nove koridorje za razvoj nepremičnin (na primer nove železniške proge v Manili in Bangkoku spodbujajo razvoj ob prometnih vozliščih).
Komentar strokovnjaka: Opazen komentar o obetih za Azijo je prišel s foruma o nepremičninah, kjer je analitik pripomnil, “Nepremičnine v Aziji in Pacifiku so zgodba dveh hitrosti: Kitajska v zastoju, preostala Azija se drži.” To se zdi primerno: medtem ko je kitajski zastoj breme za regionalno razpoloženje (in ima učinke, kot je zmanjšan tok kitajskih kupcev nepremičnin v kraje, kot so Hongkong, Singapur, Vancouver), so drugi azijski trgi na splošno bolj optimistični. Demografski in urbanizacijski trendi v Aziji ostajajo močan motor povpraševanja po nepremičninah – npr. Indija, Jugovzhodna Azija, celo središča japonskih mest – in številni globalni vlagatelji, od državnih premoženjskih skladov do zasebnega kapitala, povečujejo naložbe v nepremičnine v Aziji in Pacifiku, saj letošnjo negotovost vidijo kot priložnost za nakup premoženja po razumnih cenah. Raziskava nepremičninskega svetovalnega podjetja je pokazala, da so Tokio, Singapur in Sydney med glavnimi cilji za čezmejne naložbe v letu 2025, zahvaljujoč njihovi stabilnosti ali potencialu rasti, medtem ko so kitajska mesta izgubila na priljubljenosti zaradi trajajoče negotovosti.
Skratka, nepremičnine v Azijsko-pacifiški regiji ob koncu leta 2025 predstavljajo študijo kontrastov. Kitajska poskuša izvesti mehko pristajanje za razpihovanje svojega nepremičninskega balona (monumentalna naloga, ki je še v teku), medtem ko so drugod po Aziji trgi večinoma odporni ali se hitro prilagajajo. Če bo Kitajski uspelo stabilizirati razmere leta 2026, bi to lahko regionalno močno okrepilo zaupanje. Zaenkrat vlagatelji previdno stopajo – diverzificirajo med trgi, dajejo prednost sektorjem, kot sta logistika in podatkovni centri, ter pozorno spremljajo ukrepe centralnih bank (kot so politika japonske centralne banke ali kitajski spodbujevalni ukrepi), ki bi lahko spremenili pokrajino.
Bližnji vzhod: Investicijski val, gradbeni razcvet in spreminjajoče se strategije
Bližnji vzhod, zlasti države Sveta za sodelovanje v Zalivu (GCC), se je konec leta 2025 uveljavil kot vroča točka nepremičninskih dejavnosti – tako zaradi notranjih ambicij kot tudi zaradi priliva globalnega kapitala. Visoke cene energije v zadnjih letih so napolnile državne blagajne in omogočile razkošne razvojne načrte, medtem ko družbene in gospodarske reforme privabljajo talente in turiste ter ustvarjajo novo povpraševanje po nepremičninah. Obdobje od 7. do 8. oktobra 2025 je prineslo več pomembnih dogodkov, ki poudarjajo zagon regije:
Mega-naložbe in partnerstva: Ena izmed odmevnih poslov je partnerstvo Blackstone z Lunate iz Abu Dhabija za naložbo 5 milijard dolarjev v logistične nepremičnine v Zalivu reuters.com. Blackstone, največji svetovni upravljavec alternativnih sredstev, vidi priložnost v rastoči potrebi Bližnjega vzhoda po skladiščih in distribucijskih centrih – od izpolnjevanja e-trgovine do pristaniške logistike. Nova platforma (imenovana “GLIDE”) se bo osredotočila na gradnjo in pridobivanje “visokokakovostnih skladiščnih sredstev” po celotnem GCC (Bahrajn, Kuvajt, Oman, Katar, Savdska Arabija, ZAE) reuters.com. To je močan izraz zaupanja s strani velikega ameriškega vlagatelja v gospodarsko pot Zaliva. “Globoka gospodarska preobrazba, ki poteka v GCC… ustvarja močan zagon za sektorje, kot je logistika,” je poudaril predsednik Blackstone Jon Gray in izpostavil, kako politike za rast in diverzifikacijo v gospodarstvih Zaliva spodbujajo povpraševanje po nepremičninah reuters.com. Dejansko, ko države, kot je Savdska Arabija, vse bolj lokalizirajo svoje dobavne verige in se trgovina znotraj regije povečuje, pogosto spregledani segment industrijskih nepremičnin doživlja razcvet. Stopnje prostih kapacitet za sodobna skladišča v Dubaju ali Rijadu so zelo nizke, najemnine pa rastejo, kar je verjetno pritegnilo Blackstone k tej naložbi.
Na področju luksuznih in večnamenskih projektov Saudova Arabija še naprej vzbuja pozornost. Konec septembra (tik pred našim oknom 7.–8. oktobra) je savdski razvijalec Dar Global napovedal projekt v vrednosti 1 milijarde dolarjev za izgradnjo Trump Plaza v Džedi reuters.com. Med 7. in 8. oktobrom so se pojavile dodatne podrobnosti: šlo bo za vrhunski projekt z luksuznimi stanovanji, oskrbovanimi apartmaji, poslovnimi prostori in celo vrstnimi hišami, poleg tega pa še z ogromnim parkom po vzoru Centralnega parka v New Yorku reuters.com. To je že drugi projekt z blagovno znamko Trump v kraljevini, po Trump Tower v Rijadu, ki je bil lansiran lani, kar nakazuje, da se poslovne vezi med Savdsko Arabijo in ZDA (vsaj na ravni korporativnih blagovnih znamk) krepijo. Trump Organization (ki jo vodi družina nekdanjega ameriškega predsednika Trumpa) se širi v tujino, Bližnji vzhod – z apetitom po zahodnih blagovnih znamkah in luksuzu – pa je glavna tarča. Ti projekti tudi poudarjajo, kako se Savdska Arabija odpira: pred nekaj leti bi bila takšna odprta blagovna znamka nenavadna, zdaj pa je savdski nepremičninski trg poln mednarodnih sodelovanj (od ameriških zabaviščnih četrti do evropsko zasnovanih mega-projektov).Dubaj in ZAE: ZAE, zlasti Dubaj, so nepremičninska uspešnica 2020-ih. Po zastoju v poznih 2010-ih se je nepremičninski trg v Dubaju med in po pandemiji močno okrepil, saj je postal zatočišče za vlagatelje, oddaljene delavce in premožne posameznike (zahvaljujoč poslovno prijaznim politikam in uspešnemu Expo 2020). Cene nepremičnin v Dubaju so se od najnižjih vrednosti leta 2020 do konca 2024 zvišale za približno 70 % reuters.com. Povpraševanje zajema luksuzne vile, stanovanja ob vodi in poslovne nepremičnine. Kot odgovor dubajski razvijalci pospešeno povečujejo gradnjo. Kot je Reuters poročal avgusta, večja podjetja, kot so Emaar, Damac in druga, celo prenašajo več gradbenih del v lastno režijo, da bi pospešili izvedbo in nadzorovali stroške reuters.com reuters.com. Vodstvo mesta ima strateški cilj, da podvoji prebivalstvo Dubaja na 7,8 milijona do leta 2040 reuters.com, kar pomeni potrebo po obsežnih novih stanovanjih in infrastrukturi.
Vendar pa se pojavljajo nove skrbi, da bi lahko Dubaj znova zdrsnil v presežno ponudbo. Po trenutni evforiji je načrtovano rekordno število novih enot (ocenjuje se več kot 200.000 med letoma 2025 in 2026), ki naj bi bile dostavljene, kar je približno dvakrat hitreje kot v zadnjih nekaj letih reuters.com. Analitiki opozarjajo, da bi v primeru, če bi bili vsi ti projekti dokončani pravočasno, cene stanovanj lahko doživele dvomestni padec, da bi se trg uravnotežil reuters.com. Zgodovina Dubaja je ciklična, z obdobji razcveta in padcev, zato vlada skuša to obvladovati s poostritvijo pravil za prodajo na načrtu in spremljanjem špekulativnih dejavnosti. Zaenkrat pa povpraševanje še vedno presega ponudbo v ključnih segmentih, najemni trg pa je izjemno močan (najemnine so se v zadnjem letu zvišale za 20-30 %, kar dodatno privlači vlagatelje, ki kupujejo za oddajo). Obrestne mere Centralne banke ZAE sledijo ameriškim (zaradi vezave dirhama), zato so višje obresti podražile hipotekarna posojila za končne uporabnike, vendar je pomemben delež transakcij v Dubaju izveden z gotovino (bodisi s strani premožnih domačinov, tujih vlagateljev ali institucionalnih skladov). Pravzaprav je približno tretjina prodaj stanovanj v ZAE izvedenih v celoti z gotovino – kar odraža premožno bazo kupcev v regiji in nekoliko omejuje zaviralni učinek rasti obrestnih mer.
Saudova Arabija in prizadevanja za lastništvo stanovanj: Saudova Arabija je sredi ambiciozne pobude za povečanje stopnje lastništva stanovanj na 70 % do leta 2030 (z okoli 50 % v letu 2016). To je del reform Vizije 2030, s katerimi želi kraljevina izboljšati kakovost življenja in diverzificirati gospodarstvo spglobal.com spglobal.com. Vladne pobude, kot je program Sakani, zagotavljajo subvencije in ugodno financiranje za saudijske državljane pri nakupu stanovanj. Posledično je prišlo do razcveta stanovanjske gradnje – nova primestna naselja okoli Rijada, Džide in drugih mest hitro rastejo. Po podatkih S&P Global naj bi stanovanjski trg v Rijadu še naprej rasel, podprt s temi politikami spglobal.com. Omeniti velja, da povpraševanje ni le po cenovno dostopnih stanovanjih; opazen je tudi porast luksuznih projektov, saj raste premožno prebivalstvo. Saudova vlada je sodelovala z lokalnimi in mednarodnimi razvijalci pri gradnji velikih, načrtovanih skupnosti z nakupovalnimi središči, parki in šolami. To ustvarja priložnosti v celotnem stanovanjskem spektru – od cenovno dostopnih enot do luksuznih vil.
Poleg tega se gigantski projekti Savdske Arabije premikajo z risalnih desk v izvedbo. NEOM (futuristično mesto na severozahodu), projekt Rdeče morje (luksuzno turistično območje otokov in letovišč) ter različna »gospodarska mesta« zaposlujejo na tisoče gradbenih delavcev. Oktobra 2025 so na primer razvijalci NEOM-a predstavili napredek pri »The Line« (170-kilometrsko linearno mesto) in drugih sestavnih delih, s ciljem, da bodo prvi deli naseljeni do leta 2026. Čeprav so ti projekti edinstveni in nekoliko eksperimentalni, odražajo ogromen gradbeni razcvet, ki privablja svetovne arhitekturne in inženirske družbe. Mnogi od teh projektov zabrisujejo meje med kategorijami – so večnamenski, saj združujejo stanovanja, pisarne, turizem in industrijo. Na primer, projekt Trump v Džedi, ki smo ga omenili, je del širšega trenda povezovanja blagovnih stanovanj z gostinstvom in pisarniškimi prostori ter ustvarjanja življenjskih destinacij namesto enonamenskih stavb.
Druge zalivske države: Tudi drugod v GCC nepremičninski trg cveti. Katar je po svetovnem prvenstvu leta 2023 doživel upočasnitev, a se dejavnost normalizira; še naprej razvija infrastrukturo (stadioni se preurejajo, nastajajo nove proste cone) in pisarne, rast prebivalstva zaradi širitve LNG sektorja pa podpira stanovanjsko gradnjo. Bahrajn in Oman sta manjša trga, vendar imata koristi od prelivanja investicij in lastnih reform (Bahrajn ima nov glavni načrt za svojo prestolnico Manamo, Oman pa razvija turistične komplekse ob obali). Kuvajt je počasnejši zaradi bolj birokratskih postopkov, vendar je povpraševanje po stanovanjih med mladimi veliko, vlada pa poskuša odpraviti zaostanek vlog za stanovanja državljanov z gradnjo »mega predmestij«.
Spreminjajoče se strategije: Opazna sprememba na Bližnjem vzhodu je, da lokalni razvijalci posegajo po mednarodnih kapitalskih trgih in partnerstvih. Na primer, oktobra naj bi razvijalec iz ZAE načrtoval IPO svojega nepremičninskega oddelka reuters.com, da bi pritegnil tuje naložbe. Skladi državnega premoženja z Bližnjega vzhoda sami veliko vlagajo v globalne nepremičnine (na primer Katar kupuje znamenite stavbe v New Yorku ali Londonu), a vse bolj je tok dvosmeren – tudi tuji vlagatelji so zainteresirani za projekte na Bližnjem vzhodu. Relativna politična stabilnost regije (glavni razkol med Katarjem in sosedami je rešen, in kljub geopolitičnim napetostim v okolici je GCC notranje stabilen) ter močan fiskalni položaj jo naredita privlačno. Letos so razvijalci iz Abu Dabija lansirali projekte v Dubaju in obratno, kar nakazuje na nekakšno regionalno integracijo. Izrael in ZAE sta po normalizaciji odnosov začela tudi sodelovanja – čeprav bi lahko nedavni izbruh vojne (konflikt v Gazi) oktobra začasno ustavil nekatere začetne partnerstva.
Pogled strokovnjaka: Izvršni direktorji za nepremičnine na Bližnjem vzhodu pogosto izražajo prepričanje, da se lahko njihovi trgi ločijo od svetovnih težav. »Našo rast poganjata temeljno povpraševanje in vizija vlade, ne pa špekulativni baloni,« je na enem izmed panelov dejal razvijalec iz Dubaja in izpostavil resnično končno povpraševanje zaradi rasti prebivalstva. V tem je nekaj resnice: rast prebivalstva in dohodkov v Zalivu (zaradi gospodarske diverzifikacije, ki privablja tujce in povečuje zaposlenost) je resnična. Vendar pa opazovalci opozarjajo, da bi se lahko, če se bodo svetovne finančne razmere še zaostrile ali če bodo cene nafte znatno padle, Bližnji vzhod soočil s pomanjkanjem financiranja ali padcem povpraševanja. Za zdaj pa je regija nedvomno v ugodnem položaju – visoki prihodki od nafte, zagon reform in dotok talentov – in to pretvarja v nepremičninski razcvet, ki ga svet spremlja z navdušenjem.
Za zaključek: nepremičninski sektor Bližnjega vzhoda v pozni 2025 zaznamujejo drzni projekti in optimistična pričakovanja. Od bleščečih nebotičnikov in letovišč do prepotrebnih stanovanj za srednji razred – žerjavi na obzorjih Dubaja, Rijada, Dohe in drugod napovedujejo prelomno obdobje. Kot kaže velika stava Blackstonea, globalni vlagatelji vidijo Bližnji vzhod kot eno redkih območij, ki v negotovem svetu ponuja rast in donose. Regija sicer ni brez tveganj (geopolitični pretresi so možni, prekomerna gradnja je stalna skrb), a v tem trenutku je polna para naprej za razvoj nepremičnin na Bližnjem vzhodu.
Afrika: Stanovanjski izzivi, olajšanje pri obrestnih merah in pozornost vlagateljev
Nepremičninska slika Afrike od 7. do 8. oktobra 2025 odraža celino raznolikih trgov, od katerih imajo mnogi ogromen dolgoročni potencial, a tudi pereče kratkoročne izzive. Ključne teme vključujejo izrazito pomanjkanje stanovanj v hitro rastočih mestih, vpliv visokih obrestnih mer (ki zdaj začnejo upadati) in povečano zanimanje tako lokalnih kot mednarodnih vlagateljev, ki iščejo priložnosti za rast.
Stanovanjska kriza in odzivi: Ganljiva zgodba tega tedna prihaja iz Kenije, kjer je poročilo izpostavilo tisoče družin, ki živijo na ulicah Nairobiju zaradi pomanjkanja dostopnih stanovanj africanews.com africanews.com. Nairobi, tako kot številna afriška velemesta, doživlja eksplozivno rast prebivalstva, ki močno presega gradnjo formalnih stanovanj. Posledica so razširjena neformalna naselja (slumi) in brezdomstvo najbolj ranljivih. V Keniji približno 47 % mestnih prebivalcev živi v neformalnih bivališčih, na nacionalni ravni pa primanjkuje 2 milijona domov africanews.com. Da bi to rešila, je kenijska vlada začela Program dostopnih stanovanj, in od oktobra gradi 100.000 nizkocenovnih domov po vsej državi africanews.com. To vključuje stanovanjske bloke v Nairobiju in drugih mestih, z enotami, namenjenimi kupcem z nizkimi in srednjimi dohodki. Vlada preizkuša tudi inovativno financiranje – na primer sporen stanovanjski prispevek (davek) na plače formalno zaposlenih za financiranje javnih stanovanj in išče javno-zasebna partnerstva za pridobivanje zasebnega kapitala.Kenijski predsednik William Ruto je bil glasen glede stanovanj, celo pozval k globalnemu pristopu: “Globalna stanovanjska kriza je preobsežna, da bi jo lahko rešila katera koli posamezna država. Izziv moramo nasloviti z močjo multilateralizma,” je pozval Ruto v govoru africanews.com. Ta poziv odmeva tudi zunaj Kenije. Številne afriške države se soočajo s podobnimi stanovanjskimi vrzelmi: Nigerija potrebuje milijone domov za svojo rastočo populacijo, Egipt ima primanjkljaj stanovanj kljub gradnji novih mest, Južna Afrika se spopada z zaostanki iz časa apartheida pri stanovanjih itd. Rutova ideja namiguje na morebitno koalicijo vlad, razvojnih bank in vlagateljev, ki bi skupaj financirali dostopna stanovanja v velikem obsegu – nekaj podobnega kot Marshallov stanovanjski načrt za države v razvoju. Čeprav je to ambiciozno, afriške vlade na terenu sprejemajo različne ukrepe: Maroko subvencionira stanovanja za družine z nizkimi dohodki, Nigerija preizkuša nacionalni stanovanjski sklad za delavce, Južna Afrika že dolgo izvaja RDP program stanovanj za brezplačna stanovanja za revne (čeprav z mešanim uspehom).
Primer Kenije prav tako poudarja, kako je stanovanjsko vprašanje povezano z drugimi težavami: revščino, brezposelnostjo in celo policijskim nadlegovanjem (brezdomci v Nairobiju so tarča nadlegovanja). Strokovnjaki, kot je kenijski direktor za stanovanjsko politiko George Omondi, poudarjajo, da je potreben “usklajen napor” – vključno z socialnimi stanovanji z visokimi subvencijami africanews.com – sicer zasebni investitorji sami ne bodo gradili za najrevnejše, saj so tam dobički majhni. Nekaj napredka: kenijski program, ki ga podpirajo institucije, kot sta Svetovna banka in EIB, ima nekaj vodilnih projektov v teku (eden blizu središča Nairobiju je skoraj končan in ponuja stanovanja že za 20.000 USD, kar je le delček tržne cene). Kljub temu pa je obseg problem – nekaj deset tisoč enot je začetek, a po vsej celini jih potrebujemo milijone.Obrestne mere in financiranje: Afriška gospodarstva so bila močno prizadeta zaradi globalnega dviga obrestnih mer po letu 2022. Številne afriške centralne banke so zvišale lastne obrestne mere, da bi zajezile inflacijo (ki jo pogosto povzročajo višji stroški uvoza in depreciacija valute). Do sredine leta 2025 pa se je inflacija v več državah začela umirjati, kar je oblikovalcem politik omogočilo sprostitev ukrepov. Na primer, Južnoafriška centralna banka je julija 2025 znižala svojo repo obrestno mero za 25 bazičnih točk na 7,00 % reuters.com tradingeconomics.com, potem ko se je inflacija tam vrnila v ciljni razpon 3–6 %. To je bilo prvo znižanje po dolgem obdobju dvigovanja, ko so se obrestne mere iz 3,5 % v letu 2021 dvignile na 7,25 % v začetku leta 2025. Znižanje je majhno, a simbolno pomembno – pozdravili so ga kot “dobro novico za južnoafriške lastnike stanovanj”, kot je dejal direktor ene od nepremičninskih skupin, saj to pomeni, da odplačila posojil (hipotek) ne bodo več naraščala in bi se lahko celo znižala. Južnoafriški stanovanjski trg se je ob visokih obrestnih merah precej upočasnil, rast cen je bila okoli 2 % (pod inflacijo) globalpropertyguide.com. Premor/znižanje obrestnih mer je trg stabiliziralo; septembra in oktobra so se pojavili znaki večjega zanimanja kupcev, zlasti tistih, ki so prvič kupovali in so čakali na priložnost. Južnoafriške banke, ki so dobro kapitalizirane, še naprej rade posojajo kreditno sposobnim kupcem, stopnja nedonosnih hipotek pa ostaja nizka, zato bi se lahko stanovanjski trg okrepil, če bodo obrestne mere postopoma še naprej padale tudi v letu 2026.
Drugje, Nigerija, največje afriško gospodarstvo, ponuja oster kontrast: njena centralna banka je do sredine leta 2025 dvignila obrestne mere na osupljivih 18,75 %, da bi zajezila inflacijo in zaščitila valuto. Zaradi tega je bilo zadolževanje izjemno drago, financiranje razvoja nepremičnin pa zelo oteženo (večina nakupov stanovanj v Nigeriji je zato izvedenih z gotovino). Vendar pa je v začetku oktobra Centralna banka Nigerije (pod novim vodstvom po spremembi vlade) nakazala spremembo z znižanjem obrestne mere denarne politike na 27 % s 27,5 % proshare.co (Nigerijska MPR je definirana nekoliko drugače, a v bistvu so rahlo sprostili politiko) in tudi z znižanjem obveznih rezerv bank proshare.co. Neposreden učinek se je pokazal v padcu donosov T-bonov – enoletni donos državne blagajniške menice je padel na približno 16,8 % s 17,7 % proshare.co – kar je opazno gibanje. Ta trend padanja donosov nakazuje, da bi se lahko stroški zadolževanja za podjetja in potrošnike začeli zniževati, čeprav z zelo visokih ravni. Če bo Nigeriji uspelo ohraniti nižjo inflacijo (kar je velik vprašaj, glede na nedavne ukinitve subvencij in nihanje valute), bi to lahko odprlo pot za nadaljnje zniževanje obrestnih mer, kar bi oživilo tudi hipotekarno kreditiranje (ki je trenutno v Nigeriji nišno). Nepremičninski trg v Nigeriji ima ogromen potencial povpraševanja – prebivalstvo ~220 milijonov, hitro urbanizacijo – a financiranje je ozko grlo. Ocenjuje se, da je z manj kot 5 % nigerijskih domov kupljenih s hipotekami (večina jih je zgrajenih postopoma, v lastni režiji). Nekaj spodbudnih znakov: razvijalci preizkušajo ustvarjalne modele, kot je najem z možnostjo odkupa, in črpajo sredstva iz diaspore, da bi zaobšli lokalne obrestne težave.
Zanimanje vlagateljev in vrhovi: Globalni vlagatelji, ki iščejo višje donose, vse bolj raziskujejo tudi afriške nepremičnine. Ta teden je potekal dogodek z imenom 18. vrh razvoja nepremičnin – Afrika (8.–9. oktober 2025, Dubaj) archidatum.com, ki je zbral razvijalce, vlagatelje in operaterje za razpravo o velikih projektih v Afriki. Tema »Afrika vstaja« nakazuje osredotočenost na zgodbo o rasti celine. Mnoga afriška mesta nujno potrebujejo sodobne poslovne nepremičnine – bodisi nakupovalna središča, pisarne razreda A ali logistične parke – in tisti, ki bodo vlagali zgodaj, bi lahko imeli koristi, ko se bodo ta gospodarstva formalizirala in se bo razred potrošnikov širil. Na primer, podjetja iz Južne Afrike in Evrope gradijo nakupovalna središča v državah, kot so Zambija, Gana, Slonokoščena obala, za rastoči srednji razred. Industrijski/logistični sektor je še eno področje: e-trgovina je v Afriki še v povojih, a raste, infrastrukturne pobude, kot sta nova cona proste trgovine v Gani ali železnica SGR v Keniji, pa povečujejo potrebo po skladiščih.
Severna Afrika (npr. Egipt, Maroko) je pogosto združena z Bližnjim vzhodom v investicijskih portfeljih. Egipt je doživel gospodarske pretrese (velika devalvacija valute, posojila IMF), kar je prizadelo nepremičnine – Egipčani pogosto uporabljajo nepremičnine kot hranilnik vrednosti proti inflaciji, zato so cene v egiptovskih funtih poskočile (čeprav so v USD padle). Prebivalci Egipta z večjim premoženjem in vlagatelji iz Zaliva množično kupujejo nepremičnine v Kairu po znižanih cenah v USD. Vladni projekt novega glavnega mesta (upravno središče vzhodno od Kaira) se nadaljuje in kljub skepticizmu se številne vladne agencije dejansko selijo tja, kar ustvarja nekaj povpraševanja po nepremičninah (čeprav je veliko ponudbe še vedno prazne).
Južna Afrika: Južna Afrika ostaja najbolj razvit nepremičninski trg v Afriki z naprednim sektorjem REIT, vendar je rast nizka. Tam so priložnosti pogosto v specifičnih nišah – kot so najemi cenovno dostopnih stanovanj (kjer je veliko povpraševanje v Johannesburgu/Pretorii) ali specializirane skladiščne enote itd. Druge države, kot sta Zambija, Angola, imajo gospodarstva močno vezana na surovine, kar pomeni, da njihovi nepremičninski trgi doživljajo razcvet in zaton skupaj s cenami bakra ali nafte. Vzhodna Afrika: Tanzanija, Uganda, Ruanda beležijo stabilno rast; pravzaprav je bila ugandska nepremičnina izpostavljena v Morning Market Brief 8. oktobra s poudarkom na razvijajočem se prizorišču Kampale realestatedatabase.net, s priporočili za območja, na katera je treba biti pozoren. Ruanda se pozicionira kot poslovno središče (Kigalijev čist, organiziran urbanistični načrt je pritegnil pozitivno pozornost).
Strokovni komentarji v Afriki se pogosto vrtijo okoli odklepanja potenciala: kako zagotoviti dolgoročno financiranje za stanovanja, kako formalizirati lastništvo zemljišč (vprašanja zemljiške posesti so v mnogih državah pomembna ovira za naložbe) in kako vključiti trajnost (nekatere nove afriške stavbe že sprejemajo zelene standarde zaradi vplivov podnebnih sprememb). Mnogi poudarjajo, da so donosi afriških nepremičnin lahko zelo visoki, vendar so tudi tveganja velika in lokalno poznavanje je ključno. Kot je dejal eden od govorcev na vrhu: “Afriški nepremičninski trg pospešuje in je pripravljen na globalne rešitve” facebook.com – kar kaže na odprtost za tuje strokovno znanje in kapital v kombinaciji z lokalnimi priložnostmi.
Povzemimo, nepremičninski razvoj v Afriki v začetku oktobra 2025 prikazuje sliko ogromnih potreb, ki spodbujajo drzne pobude. Vlade, kot je kenijska, neposredno posegajo v gradnjo stanovanj za svoje prebivalce, medtem ko makro trendi, kot so nižje obrestne mere, končno prinašajo nekaj olajšanja. Oblikujejo se mednarodni forumi in partnerstva, kar nakazuje, da je Afrika vse bolj na radarju nepremičninskih vlagateljev, ki iščejo rast. Potovanje ne bo lahko – težave, kot so revščina in infrastrukturne vrzeli, ostajajo – vendar se pripoved postopoma premika od izključno izzivov k neizkoriščenemu potencialu in postopnemu napredku.Latinska Amerika: zniževanje obrestnih mer, okrevanje trga in previden optimizem
Nepremičninski trgi Latinske Amerike so v tem obdobju pod vplivom mešanice izboljšanih makroekonomskih razmer (saj centralne banke začnejo zniževati prej izjemno visoke obrestne mere) in edinstvenih lokalnih dinamik. Glavna gospodarstva v regiji – Brazilija, Mehika, Kolumbija, Čile, Argentina – imajo vsaka svoje posebne nepremičninske trende, vendar je prevladujoča tema v pozni 2025 prehod iz obdobja zaostrovanja v obdobje sproščanja, kar je na splošno pozitivno za nepremičnine.
Vrtoglava nihanja obrestnih mer: Latinska Amerika je v letih 2022–2023 beležila ene najvišjih obrestnih mer na svetu, saj so se države borile z inflacijo. Do leta 2025 se je inflacija v mnogih državah občutno umirila, kar je centralnim bankam omogočilo spremembo politike. Najbolj opazna nedavna poteza: mehiška centralna banka (Banxico) je konec septembra znižala svojo ključno obrestno mero za 0,25 %, na 7,50 % – najnižjo raven po maju 2022 reuters.com. To je bil Banxicov peti zaporedni rez v letu 2025 (prej je postopoma zniževala z vrha 11,25 % v začetku leta). Odločitev 28. septembra je bila sprejeta z deljenim glasovanjem – en član uprave je bil previden zaradi osnovne inflacije – a večina se je odločila za sprostitev, saj so navajali šibko rast in izboljšane inflacijske obete reuters.com reuters.com. Za mehiški nepremičninski trg je to dobrodošlo olajšanje. Hipotekarne obrestne mere, ki so za gospodinjstva presegle 10–12 %, so začele rahlo padati. Banke v Mehiki so hitro znižale nekatere posojilne obresti, analitiki pa pričakujejo, da bo Banxico do konca leta sledil še z nekaj dodatnimi znižanji za četrt odstotne točke reuters.com. Nižje obrestne mere naj bi spodbudile hipotekarna posojila in prodajo stanovanj v letu 2026. To je dobra novica tudi za investitorje, ki so se soočali z zelo dragimi gradbenimi posojili – nekateri projekti, ki so bili na čakanju, bi se lahko nadaljevali, če se stroški financiranja znižajo. Opozorilo: Banxico je omenil vztrajajoče skrbi glede osnovne inflacije, zato ukrepajo previdno (izbrali so 0,25-odstotno znižanje namesto večjega 0,5-odstotnega, da ne bi znova sprožili cenovnih pritiskov reuters.com). Kljub temu je smer jasna: Mehika je zdaj v ciklu sproščanja, kar podpira njen stanovanjski in poslovni nepremičninski trg. Pomaga tudi to, da mehiško gospodarstvo, čeprav je po besedah Reutersa “anemično” reuters.com, ni v slabem stanju – koristi od trendov nearshoringa (naložbe v proizvodnjo podjetij, ki se selijo iz Kitajske), kar še posebej povečuje povpraševanje po industrijskih nepremičninah ob meji z ZDA.
Brazilija je po drugi strani mnoge presenetila, saj ohranja svojo obrestno mero na zelo visokih 15 % in celo zavzema restriktiven ton glede morebitnih nadaljnjih zvišanj, če bo potrebno reuters.com reuters.com. Brazilska centralna banka je ustavila cikel zviševanja obrestnih mer sredi leta 2025, potem ko je od leta 2024 obrestne mere zvišala za 450 bazičnih točk reuters.com (Brazilija je sicer prej znižala obrestne mere leta 2023, a je nato zaradi vztrajne inflacije spet obrnila smer in jih zvišala). Na zadnjem zasedanju (17. september 2025) so nakazali na “podaljšano zadržanje” – z drugimi besedami, znižanja obrestnih mer verjetno ne bo vsaj do začetka 2026 reuters.com. To Brazilijo postavlja v izjemen položaj – medtem ko sta ameriški Fed in Banxico znižala obrestne mere, je Brazilija ostala neomajna. Njihov razlog: inflacijska pričakovanja, zlasti dolgoročna, še niso zasidrana pri ciljni 3-odstotni ravni, in bojijo se, da bi prezgodnje popuščanje povzročilo ponoven izbruh visoke inflacije reuters.com. Neposreden učinek na brazilski nepremičninski trg je, da so krediti zelo omejeni. Hipotekarne obrestne mere v Braziliji so v srednjih najstih odstotkih (%), kar je za mnoge potencialne kupce stanovanj previsoko. Prodaja stanovanj v Braziliji se je upočasnila, rast cen je zanemarljiva (v nekaterih regijah so realno cene celo nekoliko padle). Gradbeni sektor v Braziliji je precej pod pritiskom – številni investitorji, ki so predprodali enote ob nižjih obrestnih pričakovanjih, so zdaj stisnjeni zaradi višjih stroškov financiranja in gradnje. Nekateri manjši investitorji so bankrotirali ali zamaknili projekte. Velika podjetja z dostopom do kapitalskih trgov (pogosto prek obveznic ali delnic) to preživljajo, a tudi oni upajo na znižanje obrestnih mer. Žal analitiki, kot je glavni ekonomist Inter Bank, ugotavljajo, da ob “zelo restriktivnem tonu” centralne banke je vsako znižanje obrestnih mer v letu 2025 malo verjetno reuters.com. Večina napovedi zdaj predvideva, da bo Brazilija začela zniževati obrestne mere šele sredi leta 2026, če se bo razdolževanje nadaljevalo.
Vendar pa lahko bolečina Brazilije vsebuje semena dobička: ko bo končno obrnila smer, bi lahko bila količina zadržanega povpraševanja precejšnja. Brazilska gospodinjstva niso pretirano zadolžena (kredit/BDP je zmeren), in znižanje s 15 % na recimo 10 % (če bo doseženo v prihodnjih letih) bi močno izboljšalo dostopnost. Nekateri vlagatelji se že zdaj pozicionirajo z nakupom zemljišč ali stisk premoženja po nizki ceni, v pričakovanju okrevanja. Mednarodni skladi prav tako raziskujejo možnosti – brazilske nepremičninske delnice in REIT-i se trgujejo z velikimi popusti, zaradi česar so privlačni, če verjamete, da bo okrevanje čez 12–18 mesecev. Znak tega optimizma: komentarji globalnih bonitetnih agencij nakazujejo nadaljnje znižanje obrestnih mer Fed in močnejšo brazilsko valuto (real je letos v primerjavi z USD pridobil približno 13 % reuters.com), kar bi lahko ublažilo inflacijo, kar pomeni, da bi lahko Brazilija omilila svojo držo prej, kot to sporoča.
Drugje v Latinski Ameriki sta Čile in Kolumbija zgodaj začela z zniževanjem obrestnih mer. Čilska centralna banka je agresivno znižala s 11,25 % na približno 8,5 % do oktobra 2025, saj je inflacija tam padla v enomestne številke. Čilski nepremičninski trg, ki se je ohladil, se zdaj nekoliko prebuja, saj so hipotekarni krediti spet cenejši. Kolumbija je prav tako začela z zniževanjem sredi leta 2025 z najvišje vrednosti 13,25 %; do oktobra je bila okoli 11,25 % in pričakuje se, da bo konec 2025 pod 10 %. To je pomagalo stabilizirati prodajo novih stanovanj v Kolumbiji, ki je leta 2023 upadla.
Ena od držav z izjemno situacijo je Argentina – a primer Argentine je netipičen. Ima več kot 100-odstotno inflacijo, peso, ki je letos izgubil dve tretjini vrednosti, in volitve tik pred vrati. Nepremičninski trg v Argentini posluje v USD kot zaščita, zato so cene nepremičnin v Buenos Airesu v dolarjih na večletnih najnižjih ravneh (nekateri tujci tam kupujejo poceni stanovanja z gotovino). Toda lokalna dejavnost je praktično zamrznjena, ker kredita ni (nihče ne najema hipotek v pesih po 150-odstotni obrestni meri!). Mnogi čakajo, ali bo nova vlada uspela dolarizirati ali stabilizirati gospodarstvo, kar bi lahko popolnoma spremenilo igro za argentinske nepremičnine. To je morda zgodba za leto 2026.
Tržna uspešnost in obeti: Zanimivo je, da finančni trgi odražajo okrevanje v Latinski Ameriki v letu 2025. Borzni trgi v Braziliji in Mehiki so dosegli dobre rezultate, kar so opazili tudi globalni vlagatelji. Eno poročilo je poudarilo, da so latinskoameriški trgi med presenetljivimi zmagovalci leta 2025, saj sta brazilski Bovespa in mehiški indeksi močno zrasli neworleanscitybusiness.com. Na področju nepremičnin so globalni REIT-i (skladi za vlaganje v nepremičnine) dejansko presegli ameriške REIT-e v tem letu neworleanscitybusiness.com, kar je deloma posledica padanja obrestnih mer v tujini (na primer v Latinski Ameriki in delih Evrope/Azije) v primerjavi s še vedno visokimi obrestnimi merami v ZDA. Številne latinskoameriške države uporabljajo tudi najemnine/zakupnine, vezane na inflacijo, kar je zaščitilo denarne tokove v času visoke inflacije, zdaj pa, ko inflacija pada, imajo ti lastniki nepremičnin nadpovprečne prihodke zagotovljene.
Na primer, mehiške nepremičnine, zlasti industrijske, doživljajo razcvet zaradi nearshoringa. Zasedenost v glavnih industrijskih koridorjih na meji z ZDA (Tijuana, Monterrey) je pod 2 %, najemnine pa rastejo z dvoštevilčnimi odstotki. Ameriški razvijalci sodelujejo z lokalnimi partnerji pri gradnji velikih novih parkov za najemnike, kot je Tesla (ki gradi gigatovarno v Nuevo Leónu) in druge proizvajalce, ki se selijo tja. Na stanovanjskem področju so mehiški graditelji stanovanj (na primer tisti, ki gradijo osnovna stanovanja okoli velikih mest) imeli težave v okolju visokih obrestnih mer, vendar naj bi se prodaja izboljšala, ko bodo hipotekarni krediti nekoliko bolj dostopni. Državne stanovanjske agencije (Infonavit itd.) so tudi povečale znesek, ki si ga lahko ljudje izposodijo, kar nekoliko ublaži višje obresti. Ob pričakovanih nadaljnjih zniževanjih obrestnih mer v Mehiki – nekateri napovedujejo, da bo ključna obrestna mera do konca 2025 padla na približno 7 % ali celo 6,5 % scotiabank.com banxico.org.mx – obstaja previden optimizem, da bosta leto 2024 in 2025 boljši za prodajo stanovanj kot je bilo leto 2023.
Obeti za Brazilijo so kratkoročno bolj zadržani zaradi visokih obrestnih mer. Kljub temu so cene delnic brazilskih nepremičninskih razvijalcev zanimivo poskočile z najnižjih vrednosti v pričakovanju, da bo centralna banka popustila. Vlada predsednika Lule je predstavila tudi nov stanovanjski program (Moja hiša, moje življenje), s katerim želijo subvencionirati dostopna stanovanja, kar bi lahko ustvarilo delo za gradbince in pomagalo družinam z nizkimi dohodki, čeprav je še v zgodnji fazi. Če bo inflacija v Braziliji še naprej padala (trenutno je okoli 4,8 %, napoved za naslednje leto pa je približno 3,6 % reuters.com), bo pritisk na centralno banko, da zniža obrestne mere, večji, kar bi lahko bil sprožilec za nepremičninski sektor.
Drugi trgi Latinske Amerike: V Peruju je politična nestabilnost še vedno prisotna, vendar je nepremičninski trg Lime stabilen – Peru ni tako močno zvišal obrestnih mer, zato so hipotekarni krediti ostali razmeroma cenejši (~8 %). Čile po obdobju negotovosti zaradi ustavne prenove in zelo visokih obrestnih mer zdaj beleži izboljšanje razpoloženja; cene stanovanj v Santiagu se pobirajo, saj stroški zadolževanja padajo. Manjši trgi, kot sta Urugvaj ali Paragvaj, pogosto ostajajo spregledani, vendar se Paragvaj na primer predstavlja kot prihajajoča zvezda Latinske Amerike gatewaytosouthamerica-newsblog.com, saj izkorišča nizke davke in mlado prebivalstvo – Asunción je doživel mini razcvet sodobnih stanovanjskih stolpnic, ki jih financirajo argentinski in brazilski kupci v iskanju stabilnosti.
Strokovni komentarji v Latinski Ameriki se pogosto osredotočajo na preplet politike in nepremičnin. Na primer, v Mehiki trenutna vlada podpira velike infrastrukturne projekte (kot sta vlak Maya in nova letališča), ki odpirajo nova območja za razvoj, hkrati pa nekatere nacionalistične težnje skrbijo tuje vlagatelje. V Braziliji je Lulova vrnitev sprva vnesla nemir na trge, vendar večinoma spoštuje fiskalne omejitve, njegova podpora stanovanjskim programom pa je za sektor pravzaprav ugodna. Splošno razpoloženje iz regionalnega gospodarskega pregleda je bilo, da Latinska Amerika krmari med “vztrajno inflacijo in upočasnjeno rastjo v času globalne negotovosti,” vendar so države, kot je Mehika, pozitivno presenetile, saj so bile napovedi rasti nekoliko popravljene navzgor scotiabank.com (npr. napoved rasti Mehike za leto 2025 se je izboljšala kljub globalnemu upočasnjevanju). Ta odpornost je dober znak za nepremičnine, ki običajno sledijo gospodarski aktivnosti.
Za zaključek: nepremičninski trg Latinske Amerike je oktobra 2025 zaznamovan z previdnim optimizmom in različno uspešnostjo. Konkretni premiki – kot so Mehikino zniževanje obrestnih mer reuters.com, ali vztrajanje Brazilije pri visokih obrestnih merah reuters.com, ali zgodnje sproščanje v Čilu/Kolumbiji – postavljajo temelje za leto 2026. Trgi, kot je Mehika, so v vzponu, podprti z zunanjimi naložbami in monetarnim sproščanjem. Brazilija čaka na preobrat, a ko bo znižala obrestne mere, lahko pričakujemo močan odboj. Vlagatelji, ki so se izogibali nepremičninam na trgih v razvoju, se počasi vračajo, saj jih privlačijo nižje vrednotenja in možnost padca lokalnih obrestnih mer (kar zvišuje vrednost nepremičnin). Sporočilo analitikov je v bistvu: pozorno spremljajte Latinsko Ameriko. Kot je zapisal en investicijski komentar: “Ne spreglejte latinskoameriških nepremičnin – ko bodo obrestne mere padle, se lahko trg močno prebudi.” Že zdaj so globalni REIT indeksi, ki odražajo te trge, presegli povprečje, kar nakazuje, da se pametni kapital že pozicionira za okrevanje.
Viri:
Raziskave Financial (Jack Reutemann) navaja JPMorgan o ameriškem stanovanjskem trgu rfsadvisors.com- Trendi na ameriškem stanovanjskem trgu in komentar Selme Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- Napoved JPMorgan za ameriški stanovanjski trg (“zamrznjen do 2025, <3% rast”) rfsadvisors.com
- Podatki o prostih pisarniških prostorih v ZDA (20,7 % na nacionalni ravni, SF 27,7 %) reuters.com reuters.com
- Rezultati ankete EXPO REAL Europe (44 % optimističnih, obrestne mere in birokracija glavna skrb, stanovanja najbolj zaželena naložba) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Obrestna mera za hipotekarne kredite na Češkem padla na 4,91 %, najnižje v zadnjih dveh letih expats.cz
- Stanje na kitajskem nepremičninskem trgu in anketa analitikov (brez okrevanja do 2026/27) reuters.com reuters.com
- RBI (Indija) ohranja repo obrestno mero pri 5,5 %, kar podpira kupčevo razpoloženje hindustantimes.com
- Blackstone & ADIA-jev Lunate: 5-milijardni zalivski logistični podvig reuters.com
- Izjava Jona Graya (Blackstone) o zagonu v GCC reuters.com
- Dar Globalov 1-milijardni Trumpov projekt v Džedi reuters.com reuters.com
- 70-odstotni porast dubajskih nepremičnin (2019–2024) in načrt za podvojitev prebivalstva reuters.com
- Kenijski program dostopnih stanovanj (100.000 domov) in izjava Ruta africanews.com africanews.com
- Znižanje obrestne mere v Južni Afriki na 7,00 %, najnižje od 2022 reuters.com tradingeconomics.com
- Mehiška Banxico zniža na 7,5 % (najnižje od 2022) reuters.com
- Brazilija ohranja Selic pri 15 %, ostaja pri restriktivni politiki reuters.com reuters.com
- Ameriška komercialna nepremičninska tiskovna objava (EZ Newswire) o krizi pisarn reuters.com
- JLL Global Outlook 2025 (pomanjkanje ponudbe, zgodnji premiki vlagateljev) jll.com
- Reuters članek o zrušitvi stavbe v Madridu (v lasti savdskega sklada) reuters.com reuters.com
- Reuters o anketi o cenah novih stanovanj na Kitajskem reuters.com
- Reuters o znižanju obrestne mere Banxico in inflaciji reuters.com reuters.com
- Reuters o sporočilu za javnost Expo Real trend indeksa exporeal.net exporeal.net
- Novice za izseljence v Pragi o čeških hipotekarnih obrestnih merah expats.cz Raziskave Financial (Jack Reutemann) navaja JPMorgan o ameriškem stanovanjskem trgu rfsadvisors.com
