Ključna dejstva
- Ameriška hipotekarna pomoč: Povprečna 30-letna fiksna hipotekarna obrestna mera je dosegla 11-mesečno dno (~6,5 %) realestatenews.com, kar je nekoliko olajšalo mesečna plačila. Vendar pa povpraševanje kupcev ostaja zadržano – število vlog je konec avgusta upadlo za 1,2 % kljub padcu obrestne mere realestatenews.com realestatenews.com. »Kupci stanovanj spremljajo obrestne mere in upajo, da bodo padle pod 6 %,« je dejal en agent iz Seattla realestatenews.com.
- Krhko okrevanje Kitajske: Stanovanjski upad na Kitajskem se nadaljuje, vendar je zdaj za leto 2025 napovedan 3,8-odstotni padec cen stanovanj (manj izrazit kot prej pričakovanih 4,8 %) reuters.com. Analitiki opozarjajo, da se bodo prodaja nepremičnin in naložbe še bolj skrčile kot je bilo pričakovano reuters.com, nekateri pa pozivajo k »neposrednemu posredovanju« Pekinga za stabilizacijo trga reuters.com.
- Evropa se ohlaja: Cene stanovanj v Združenem kraljestvu so avgusta padle za 0,1 % – nepričakovan padec, saj raztegnjena dostopnost in 35 % dohodka, potrebnega za hipotekarni kredit prvega kupca, zmanjšujeta povpraševanje reuters.com. Gradbeni sektor evroobmočja ostaja v zastoju (PMI <50 v Nemčiji, Franciji, Italiji) riotimesonline.com, kar nakazuje šibkejšo gradbeno dejavnost po vsej celini.
- Azijsko-pacifiška regija mešana: Nepremičninski trg v Hongkongu dosega dno, saj je njegov največji razvijalec prvič v treh letih zabeležil rast dobička ob sprostitvi hipotekarnih pravil chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japonsko gospodarstvo je svetla točka – julijska poraba gospodinjstev je zrasla za 2,2 %, plače pa za 3,0 % riotimesonline.com – kar bi lahko podprlo povpraševanje po stanovanjih, čeprav kitajske težave mečejo senco na regijo.
- Bum na Bližnjem vzhodu: Nepremičnine v Zalivu močno rastejo. Prodaja nepremičnin v Dubaju je v prvi polovici 2025 poskočila za 40 % (326,6 milijarde AED v primerjavi z 233 milijardami leto prej) wam.ae, kar poganjajo tuji vlagatelji in rast, ki jo vodi nafta. Nekateri projekti v ZAE se razprodajo v “enem ali dveh tednih” kljub triletnemu času gradnje wam.ae. Savdska Arabija nadaljuje z mega-projekti, kot je NEOM, da bi dosegla ambiciozne cilje na področju stanovanj do leta 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Izzivi Latinske Amerike: Brazilski stanovanjski trg je pod pritiskom zaradi izjemno visokih obrestnih mer (~14,75 % Selic), ki so izčrpale hipotekarna sredstva reuters.com. Centralna banka pripravlja nov model “mostnega” financiranja za spopadanje s tem reuters.com. Gradbeni obeti v Mehiki so šibki – bruto fiksne investicije so na letni ravni padle za 6,4 % riotimesonline.com – kar odraža previdnost kljub upom na rast, ki jo bo spodbudila bližina ZDA.
- Stanovanjska kriza v Afriki: Hude stanovanjske primanjkljaje še vedno vztrajajo – primanjkljaj v Nigeriji je približno 28 milijonov enot businessamlive.com – čeprav naj bi afriški nepremičninski trg do leta 2025 dosegel skupno vrednost 17,6 bilijona dolarjev businessamlive.com. Južna Afrika uživa relativno boljšo dostopnost (razmerje med ceno in dohodkom ~3,1 v primerjavi s ~10 v Nigeriji) businessamlive.com, nedavni rezi obrestnih mer tam (osnovna ~10,75 %) pa spodbujajo dejavnost kupcev v srednjem segmentu.
Severna Amerika
Stanovanjski in nepremičninski trgi
Hipotekarne obrestne mere in razpoloženje kupcev: Stroški hipotek v ZDA so se znižali že sedem zaporednih tednov, kar kupcem prinaša rahlo olajšanje. 30-letna fiksna obrestna mera zdaj v povprečju znaša 6,5 % – najnižje v zadnjih 11 mesecih realestatenews.com, zahvaljujoč umirjanju inflacije in pričakovanjem znižanja obrestnih mer s strani Federal Reserve. »Zgodovinsko gledano šibkejše od pričakovanega poročilo o zaposlovanju spodbuja optimizem glede znižanja obrestnih mer Fed in lahko zniža donosnost obveznic, s čimer potisne hipotekarne obrestne mere navzdol,« je pojasnila Hannah Jones, analitičarka pri Realtor.com realestatenews.com. Po drugi strani pa bi lahko močni podatki o zaposlovanju obrestne mere znova zvišali, je opozorila in poudarila »negotovost v prihodnje« realestatenews.com. Ker je pred vrati ključno ameriško poročilo o zaposlovanju, so tržni opazovalci pripravljeni na nihanja obrestnih mer.
Povpraševanje kupcev in cene: Tudi ob nižjih obrestnih merah povpraševanje kupcev stanovanj ostaja mlačno. »Kupci stanovanj … ne bi smeli poskušati ugibati obrestnih mer,« svetuje glavna ekonomistka Bright MLS Lisa Sturtevant in kupce spodbuja, naj raje izkoristijo večjo ponudbo in bolj prilagodljive prodajalce realestatenews.com. Dejansko je število aktivnih oglasov v ZDA za približno 11 % višje kot lani, saj več lastnikov prodaja in rast cen se umirja realestatenews.com. Veliko prodajalcev je začelo zniževati cene ali ponujati ugodnosti za sklenitev posla realestatenews.com. Posledično se je mediana mesečnega obroka znižala na najnižjo raven po januarju (≈2.593 $) realestatenews.com. A to je še vedno 5 % več kot pred letom dni in dvojno v primerjavi s predpandemičnimi ravnmi realestatenews.com, kar poudarja težave z dostopnostjo. »Hipotekarne obrestne mere niso padle dovolj, da bi se kupci množično vrnili. Iskalci stanovanj … upajo, da bodo padle pod 6 %,« je povedala Mariah O’Keefe, agentka Redfin v Seattlu realestatenews.com. Kar zadeva cene, ameriški trg nepremičnin ostaja na splošno odporen – nacionalne mediane cen so približno enake kot lani, brez znakov zloma v letu 2025 forbes.com – vendar se regionalne razlike povečujejo. Trgi z visokimi cenami na zahodni obali so zabeležili rahle padce, medtem ko nekatera mesta na Srednjem zahodu in severovzhodu še vedno beležijo zmerne rasti zaradi močnih lokalnih gospodarstev.
Tržna tveganja in regionalne razlike: Novo poročilo o tveganjih na stanovanjskem trgu ATTOM-a je uvrstilo dele Kalifornije in Floride med najbolj ranljive za upad letos worldpropertyjournal.com. Ti trgi se soočajo s popolno nevihto slabe dostopnosti (več kot 50 % plače za povprečno stanovanje), naraščajočih zaplemb in nadpovprečne brezposelnosti worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. »Poletne cene stanovanj so bile zagotovo vpadljive, vendar…ključni kazalniki poleg prodajne cene [ponujajo] barometer, kam se trg usmerja,« je dejal izvršni direktor ATTOM-a Rob Barber worldpropertyjournal.com. Po drugi strani pa so številni trgi s stanovanji v Teksasu in na Srednjem zahodu videti bolj zdravi, z nižjo brezposelnostjo in malo hipotek pod vodo worldpropertyjournal.com. Kanada je medtem na prelomni točki: po dolgotrajni zamrznitvi se razpoloženje kupcev previdno izboljšuje. Kanadske hipotekarne obrestne mere so se stabilizirale okoli ~5,5 % za 5-letne fiksne kredite fortune.com, in splošno se pričakuje, da bo Banka Kanade začela z zniževanjem obrestnih mer na svojem sestanku 17. septembra, da bi spodbudila rast ca.finance.yahoo.com. Torontski stanovanjski odbor je avgusta poročal o rahlem porastu prodaje (+2,3 % na letni ravni), medtem ko se cene znižujejo, kar nakazuje, da bi se lahko »zastavljeno okrevanje« začelo obračati na bolje trreb.ca. Kljub temu dostopnost stanovanj v Kanadi ostaja napeta, saj so povprečne cene stanovanj (~673.000 C$) za približno 0,6 % višje kot pred letom dni stats.crea.ca in gospodinjstva blizu rekordne zadolženostiravni.
Večstanovanjski objekti in najemnine: Ameriški trg najema stanovanj se mehča po letih rasti. Nacionalna zasedenost je avgusta padla na 95,4 % in učinkovite najemnine so se znižale za 0,2 % na letni ravni, kar je prvi letni padec najemnin od začetka leta 2021 credaily.com credaily.com. Ta blag padec odraža val nove ponudbe v mestih Sun Belt in najemnike, ki jih pritiska inflacija. Znižanja najemnin so skoncentrirana v preveč pozidanih metropolitanskih območjih, kot so Austin, Phoenix in Orlando, ter v turistično odvisnih trgih (npr. Las Vegas), kjer najemodajalci poročajo o šibkejšem povpraševanju credaily.com credaily.com. Nasprotno pa v nekaterih dragih obalnih mestih najemnine še vedno rastejo za 3–7 % na letni ravni – San Francisco, New York, San Jose – saj omejena ponudba in močni trgi dela ohranjajo pritisk navzgor credaily.com. Splošno ohlajanje je dobra novica za najemnike, vendar strokovnjaki poudarjajo, da gre za ponovno uravnoteženje in ne za zlom. »Čeprav je bila mesečna rast najemnin omejena že več kot leto dni, to pomeni prehod v negativno območje,« so v tržni posodobitvi zapisali analitiki RealPage credaily.com. Ker bo zaključenih več stanovanjskih projektov do leta 2026, bodo najemniki morda končno pridobili nekaj pogajalske moči.
Poslovne in industrijske nepremičnine
Sektor pisarn in komercialni posli: Trgi pisarn v Severni Ameriki se še naprej soočajo s pritiskom zaradi visokih praznih prostorov in izzivov pri refinanciranju. V ZDA je stopnja praznih pisarn v številnih središčih mest okoli 18–20 % bisnow.com, lastniki pa se zatekajo k velikim popustom ali preurejanju stavb. Ta teden smo videli primer prodaje pisarn v stiski: zasebni investitor Savanna je pridobil pisarniški stolp v središču Manhattna (444 Madison Ave) preko kratke prodaje za 50 milijonov dolarjev crenews.com – kar je velik popust, ki odraža nižje vrednosti. Na zahodni obali je bila ena pisarniška nepremičnina v San Franciscu kupljena za preureditev v stanovanja, saj vlagatelji iščejo ustvarjalne ponovne uporabe premalo zasedenih stolpnic crenews.com. »Obiskanost pisarn še vedno zaostaja,« opozarja ena izmed industrijskih napovedi, zaradi česar so lastniki prisiljeni vlagati v drage prenove in popuste, da bi privabili najemnike realestatenews.com. Dejavnost oddajanja v najem je umirjena, čeprav nekateri posredniki trdijo, da je najslabše morda že mimo. V Los Angelesu se je na primer vlaganje v pisarne v drugem četrtletju podvojilo z nizke osnove, lokalni posredniki pa pravijo, da je trg »dosegel dno« in da se pojavljajo priložnostni kupci bisnow.com. Kljub temu se pričakuje, da bo okrevanje pisarniškega trga počasno in neenakomerno vse do leta 2025.
Industrijsko in logistično: Nasprotno pa industrijske nepremičnine ostajajo gonilna sila. Podatkovni centri v Severni Ameriki so pravkar dosegli »zgodovinsko nizko« stopnjo prostih kapacitet, saj povpraševanje po računalništvu v oblaku narašča crenews.com. Tudi skladiščni in logistični prostori ostajajo omejeni – nacionalna stopnja prostih industrijskih kapacitet je okoli 4 %, najemnine pa rastejo, zlasti v bližini pristanišč in velikih mest wam.ae wam.ae. Investitorji so v prvi polovici leta 2025 v industrijske nepremičnine vložili več kot 33 milijard dolarjev credaily.com, saj zaznavajo trajne potrebe po e-trgovanju in proizvodnji. Na primer, v Kaliforniji je investitor pridobil 67 milijonov dolarjev posojila za v celoti oddan industrijski park v Sacramentu, kar poudarja zaupanje v ta sektor crenews.com crenews.com. Razvijalci pospešujejo nove projekte kjer je to mogoče: v Dallasu je bil leto dni star sodoben skladiščni objekt prodan nepremičninskemu skladu (REIT) po visoki vrednosti crenews.com, gradnja velikih distribucijskih centrov pa se nadaljuje v središčih Sun Belt. »Industrijski sektor še naprej privablja mednarodne vlagatelje,« navaja CBRE-jevo poročilo za 2. četrtletje, ki izpostavlja »močno rast najemnin pri ključnih logističnih sredstvih« na trgih, kot sta Atlanta in Toronto wam.ae. Ena od morebitnih ovir: če bi se potrošnja ali obseg trgovanja zmanjšala, bi se lahko divja rast najemnin umirila. Za zdaj pa industrijske nepremičnine izstopajo kot uspešnica na svetovni ravni.
Trgovina na drobno in mešana raba: Slika trgovskih nepremičnin je niansirana. Prazne prodajalne v ZDA so blizu rekordno nizkih vrednosti (~5,3 % razpoložljivosti) kljub valovom zapiranj verig marketsgroup.org. Dobro locirani nakupovalni centri in trgovine na glavnih ulicah so v veliki meri zapolnili praznine iz obdobja pandemije, obisk pa se v številnih nakupovalnih središčih ponovno povečuje. Vendar pa novo poročilo Newmarka kaže, da je obseg najema trgovskih prostorov v 2. četrtletju 2025 upadel za 29 % na letni ravni marketsgroup.org. Po vsej državi je bilo oddanih le 31,7 milijona kvadratnih čevljev – 23 % pod dolgoročnim povprečjem – saj so trgovci postali previdni zaradi gospodarske negotovosti in pomanjkanja vrhunskih prostorov marketsgroup.org. Zaprtja trgovin so presegla odpiranja, kar je v zadnjem četrtletju povzročilo negativen neto prirast marketsgroup.org. K umiku so prispevali odmevni stečaji (Joann, Rite Aid, Forever 21) in varčevalni ukrepi večjih verig marketsgroup.org. »Številni trgovci optimizirajo mrežo trgovin…osredotočajo se na manj uspešne lokacije,« navaja poročilo in napoveduje več konsolidacije do leta 2026 marketsgroup.org. Kljub temu, da se veliki trgovci krčijo, osnovni kazalniki trgovinske dejavnosti so daleč od zloma – razpoložljivost ostaja nižja od zgodovinskega povprečja 6,6 % marketsgroup.org in zahtevane najemnine so na splošno stabilne. Nakupovalna središča z živilsko ponudbo in luksuzni trgovski koridorji dosegajo še posebej dobre rezultate, medtem ko imajo sekundarna nakupovalna središča težave. Tudi v Kanadi najboljša nakupovalna središča v Torontu in Vancouvru poročajo o visoki zasedenosti in rasti najemnin, čeprav se nekateri trgovci srednjega razreda umikajo. Projekti mešane rabe, ki združujejo trgovino, gostinstvo in zabavo, se pojavljajo kot rešitev za zastarela nakupovalna središča, saj je bilo v zadnjem letu napovedanih več velikih projektov preureditve ameriških nakupovalnih središč v stanovanjske objekte, da bi ponovno oživili obisk.
Zemljišča in razvoj
Gradbena dejavnost in prodaja zemljišč: Gradbena dejavnost je razdeljena po Severni Ameriki. Stanovanjska gradnja v ZDA se je upočasnila glede na vrhove iz leta 2022 – začetek gradnje enodružinskih hiš je nekoliko upadel, gradbeniki pa navajajo težave pri iskanju dostopnih zemljišč. V anketi NAHB je 38 % gradbenikov navedlo, da je ponudba parcel “nizka” na njihovih trgih eyeonhousing.org. Kljub temu so prodaje novih domov letos le približno 3 % nižje kitchenbathdesign.com, kar kaže, da gradbeniki uspevajo prodajati domove, čeprav z različnimi spodbudami. Cene zemljišč ostajajo visoke v številnih regijah, kar skupaj z visokimi stroški materiala še naprej pritiska na cene novih domov. V Kanadi razvijalci previdno ponovno začenjajo projekte po zatišju, pri čemer jim pomagajo vladni ukrepi, kot so reforme dovoljenj v Vancouvru in nova pobuda v Torontu za preoblikovanje neizkoriščenih pisarn v stanovanja. Infrastrukturni in zemljiški razvoj povezan z industrijsko rabo – kot so priprave megalokacij za tovarne baterij na jugu ZDA ali skladiščni parki na severu Mehike – so vroče točke, ki privabljajo institucionalni kapital. Na primer, Mehika trži nova industrijska območja blizu meje z ZDA, da bi izkoristila selitev proizvodnje, čeprav lokalne infrastrukturne vrzeli ostajajo. Kmetijska in gozdna zemljišča kot alternativna realna sredstva so prav tako doživela večje zanimanje vlagateljev v letu 2025 zaradi nestanovitnih borznih trgov, pri čemer je bilo poleti zabeleženih več velikih prodaj zemljiških portfeljev. Na splošno, čeprav se je razvojni portfelj Severne Amerike v primerjavi z obdobjem po COVID-u zmanjšal, se strateški projekti (zlasti na področju dostopnih stanovanj in logistike) še naprej izvajajo, pogosto s podporo javno-zasebnih partnerstev in inovativnega financiranja.
Evropa
Stanovanjske nepremičnine
Cene stanovanj in politika: Evropski stanovanjski trgi po letih rasti kažejo znake ohlajanja. V Združenem kraljestvu je najnovejši indeks Nationwide presenetil opazovalce z razkritjem, da je avgusta prišlo do 0,1-odstotnega padca cen stanovanj (v primerjavi z julijem) reuters.com – to je že tretji mesečni padec od aprila. Letna rast cen se je upočasnila na le 2,1 %, kar je najšibkejša rast od sredine leta 2024 reuters.com. »Relativno zadržana rast cen stanovanj je razumljiva, saj so si stanovanja še vedno težko dostopna,« je povedal glavni ekonomist pri Nationwide Robert Gardner reuters.com. Kljub temu, da je Banka Anglije avgusta znižala ključno obrestno mero na 4,0 % reuters.com (prvo znižanje v tem ciklu), so stroški zadolževanja še vedno visoki glede na nedavne standarde, povprečna hipotekarna obveznost pa zdaj znaša približno 35 % neto plače reuters.com. Potencialni kupci se soočajo tudi z negotovostjo glede morebitnih davčnih sprememb – špekulacije o novem »davku na razkošje« v naslednjem proračunu so omajale zaupanje kupcev v višjem cenovnem razredu. »Tveganje je, da špekulacije o dvigu davka na nepremičnine… še dodatno prizadenejo razpoloženje kupcev,« je opozoril Ashley Webb iz Capital Economics reuters.com. Na celini je rast cen stanovanj v mnogih državah večinoma zastala. Nemčija v nekaterih mestih beleži rahle nominalne padce cen, saj se obdobje izjemno poceni hipotek končuje. Švedska in Danska sta že prej doživeli ostrejše popravke (10–15 % pod vrhom), a se zdaj zdi, da se razmere stabilizirajo, saj se obrestne mere umirjajo. V Franciji so cene v povprečju nespremenjene, a se je število transakcij upočasnilo, zato vlada razmišlja o spodbudah za kupce novih okolju prijaznih domov. Poljska in Srednja Evropa beležita žarišča rasti (v primeru Poljske zaradi močne rasti plač in priseljevanja iz Ukrajine), a visoke obrestne mere v evroobmočju omejujejo financiranje. Na splošno evropski stanovanjski trg vstopa v obdobje stagnacije cen – kar je olajšanje za kupce prvič, a izziv za razvijalce in nove lastnike, ki so načrtovali nenehno rast vrednosti.
Najemnine in dostopnost: Najemniki po vsej Evropi občutijo pritisk. V številnih prestolnicah – London, Dublin, Pariz, Berlin – so najemnine letos dosegle rekordne vrednosti, kar je posledica omejene ponudbe in višjih stroškov najemodajalcev. Na primer, povprečna najemnina v Londonu je presegla 2.200 £/mesec, kar je približno 12 % več kot lani, saj so višje hipotekarne obresti nekatere najemodajalce prisilile v prodajo ali zvišanje najemnin. Nekatere vlade posredujejo: Irska je podaljšala omejitev rasti najemnin in prepoved izselitev na občutljivih trgih, medtem ko Škotska ohranja začasno zamrznitev najemnin za obstoječe najemnike. Nemčija povečuje proračun za socialna stanovanja, potem ko so raziskave pokazale drastično pomanjkanje dostopnih stanovanj. Po drugi strani pa se nekaj mest sooča s presežkom ponudbe: gradbeni razcveti v slogu Dubaja v delih španske Costa del Sol in portugalskega Algarveja (priljubljenih med izseljenci) so dejansko začeli nekoliko zniževati najemnine za luksuzna stanovanja, kar je izjema v Evropi. Splošna evropska stopnja lastništva stanovanj je upadla, saj mlajša gospodinjstva dlje časa najemajo, kar oblikovalci politik pozorno spremljajo. V Združenem kraljestvu zasebna najemnina kot del CPI raste približno 5 % na letni ravni, kar je najhitreje v več kot desetletju in prispeva k inflaciji. To je spodbudilo razprave o strožji regulaciji najemnin v primerjavi z ukrepi za povečanje ponudbe najemnih stanovanj. Omeniti velja, da je Poljska pravkar uvedla spodbude za gradnjo stanovanj za oddajo in Avstrija usmerja pokojninske sklade v obveznice za dostopna stanovanja – inovativni pristopi za ublažitev evropske stanovanjske krize na najemnem trgu.
Poslovne in industrijske nepremičnine
Upad gradnje in razvoja: Evropski gradbeni in razvojni sektor je v izrazitem zastoju. PMI gradbeništva v evroobmočju je avgusta še bolj padel pod mejo 50, kar pomeni krčenje: nemški indeks je padel na 46,0, italijanski na 47,7, francoski pa ostaja pri 46,7 riotimesonline.com. To pomeni trajen upad gradbene aktivnosti. Visoki stroški financiranja, pomanjkanje delovne sile in gospodarska negotovost vodijo v preložitev ali odpoved številnih projektov. Od pisarn v Frankfurtu do stanovanjskih projektov v Madridu razvijalci poročajo o težavah pri zagotavljanju dobičkonosnih donosov ob obrestnih merah ECB pri 4 %. Čeprav so se vhodni stroški (kot sta les in jeklo) znižali od vrhov leta 2022, razpoloženje razvijalcev ostaja šibko. V Nemčiji je bilo dovoljenj za gradnjo stanovanj v prvi polovici leta 2025 za približno 27 % manj kot leto prej, industrijska združenja pa opozarjajo na “pretres med razvijalci”, če se stroški zadolževanja ne bodo znižali. Švedska gradbena kriza je še posebej huda – več velikih gradbenih podjetij je letos zaprosilo za zaščito pred stečajem zaradi presežka neprodanih enot in dragega dolga. Infrastrukturni in industrijski projekti pa so relativno svetla točka: z evropskimi sredstvi financirani projekti zelene energije in tovarne polprevodnikov (v Nemčiji in Franciji) ter vetrne elektrarne (Severno morje) napredujejo in zagotavljajo nekaj gradbenih delovnih mest. Splošno gledano pa so evropski razvijalci v fazi umika. Ta upad gradnje je hkrati simptom in vzrok gospodarske krhkosti v Evropi – manj žerjavov na obzorju danes lahko pomeni manjšo ponudbo stanovanj (in višje najemnine) čez nekaj let, če in ko se povpraševanje povrne.
Pisarna in maloprodajni trgi: Evropski pisarniški trgi ostajajo razdeljeni. Najboljše, sodobne pisarniške prostore v mestih, kot sta London in Pariz, ohranjajo vrednost zaradi podjetij, ki iščejo kakovost, medtem ko imajo starejše, manj učinkovite stavbe težave z iskanjem najemnikov. Praznost pisarn v Londonu se je povzpela na približno 9 %, lastniki pa ponujajo obdobja brez najemnine od 12 do 18 mesecev, da bi privabili najemnike, zlasti v Cityju. Pariz se je odrezal bolje (praznost ~7 %) zaradi omejene nove ponudbe in naklonjenosti delu v živo, vendar tudi tam narašča število podnajemov. Velik francoski najemodajalec, Gecina, je poudaril, da “najemniki za podpis pogodbe potrebujejo več časa in imajo več pogajalske moči”. Pisarniška središča Srednje in Vzhodne Evrope (Varšava, Praga) so pod pritiskom zaradi dela na daljavo in presežne ponudbe; praznost v Varšavi je dosegla 13 %, kar je največ v zadnjem desetletju. Medtem je maloprodajna nepremičnina v Evropi previdna. Maloprodaja v Španiji je v zadnjem mesecu padla za 0,5 % riotimesonline.com, obisk trgovin v Nemčiji pa je pod ravnmi pred Covidom. Najemnine za maloprodajo so nespremenjene, nekateri šibkejši nakupovalni centri v sekundarnih mestih pa beležijo skoke donosnosti (zaradi padca vrednosti). Vendar pa najboljše nakupovalne ulice (npr. pariški Champs-Élysées, milanska Via Montenapoleone) poročajo o močni prodaji luksuznih izdelkov in celo o rekordnih najemninah v letu 2025, kar poganjajo mednarodna turistična poraba in omejen prostor. Evropski trgovci spreminjajo tudi formate – večji poudarek je na manjših urbanih trgovinah in doživljajski maloprodaji – kar spreminja povpraševanje po prostoru. Na primer, IKEA je odprla svojo prvo trgovino v središču Pariza, tudi drugi trgovci z velikimi trgovinami sledijo temu zgledu in se skušajo prilagoditi spreminjajočemu se vedenju potrošnikov.
Industrija in logistika: Evropske industrijske in logistične nepremičnine ostajajo razmeroma odporne. Pan-evropska stopnja prostih logističnih kapacitet je nizka (okoli 4–5 %), rast najemnin pa se nadaljuje, čeprav počasneje kot v vročici leta 2022. Povpraševanje po skladiščnih prostorih v bližini pristanišč (Rotterdam, Antwerpen) in večjih mest ostaja močno zaradi e-trgovine. Novo poročilo Savills je poudarilo, da je bilo 380 milijard evrov v prvi polovici 2025 globalno investiranih v nepremičnine, pri čemer sektorja logistike in oskrbe starejših beležita rast marketsgroup.org. V Evropi investitorji dajejo prednost skladiščem, ker ponujajo stabilne prihodke; vendar pa so obsegi transakcij nižji, saj se kupci in prodajalci pogajajo o cenah. Kapitalizacijske stopnje (donosnosti) za vrhunsko logistiko v Zahodni Evropi so se v zadnjem letu zvišale za približno 50 bazičnih točk, kar odraža višje stroške financiranja, vendar ostajajo v zgodovinskih okvirih invesco.com perenews.com. Eden od trendov je porast večnadstropnih skladišč na območjih z omejenimi zemljišči, kot sta London in Pariz, ter preoblikovanje praznih trgovskih centrov v distribucijska središča. Industrijska napoved je previdno optimistična: »Tudi v Evropi, kjer so se razmiki donosnosti normalizirali, obseg transakcij ostaja počasen pri okrevanju« zaradi pogojev financiranja invesco.com. Če bi ECB nakazala znižanje obrestnih mer za leto 2026, kot mnogi pričakujejo, bi to lahko sprostilo val zadržanih industrijskih naložb v regiji.
Trgovina in gostinstvo
Obnova turizma in trgovine na drobno: Znana evropska mestna središča uživajo v ponovnem razcvetu turizma, ki podpira hotele in trgovine na glavnih ulicah. Zasedenost hotelov v Evropi se je to poletje vrnila na raven iz leta 2019, pri čemer je južna Evropa imela rekordno sezono. To pozitivno vpliva tudi na trgovino in gostinstvo. Na primer, Italija je poročala, da so tuji turisti porabili 8 % več kot lani, kar je spodbudilo luksuzne butike v Rimu in Firencah. Investitorji v gostinsko nepremičnino so ponovno aktivni: v začetku septembra je bližnjevzhodni sklad kupil portfelj španskih letovišč za 500 milijonov evrov, saj stavijo na nadaljnje povpraševanje po potovanjih. Kljub temu se manjši hotelski operaterji soočajo z naraščajočimi plačami in stroški energije, kar zmanjšuje njihove marže. Občutki glede trgovskih nepremičnin so previdni. Krhki trendi v trgovini na drobno vztrajajo v gospodarstvih, kot je Nemčija, kjer je zaupanje potrošnikov nizko – nemške trgovske znamke odlašajo z načrti za širitev, kar prispeva k upočasnitvi najemanja. Kljub temu trgovine z živili kot sidro in trgovski parki poslujejo dobro. V Združenem kraljestvu je stopnja praznih trgovskih parkov dosegla najnižjo raven v 15 letih, saj kupci, osredotočeni na vrednost, pogosto obiskujejo velike diskonterje. Rast e-trgovine se je stabilizirala pri približno 15 % celotne prodaje na drobno v Evropi, kar nekoliko razbremenjuje fizične trgovine. Posledično so pogovori o “apokalipsi trgovine na drobno” v Evropi potihnili; namesto tega se sektor sooča s počasno prilagoditvijo in selektivno rastjo. Lastniki trgovskih nepremičnin vlagajo v prenovo in dodajajo privlačne vsebine (od prehranskih dvoran do mini skladišč za prevzem spletnih naročil), da bi ohranili relevantnost nakupovalnih središč. V Franciji na primer več zastarelih nakupovalnih centrov prenavljajo s podporo državnih sredstev za urbano obnovo.
Okolje politike: Evropske vlade vse bolj posegajo v nepremičninske trge. Poleg že omenjenih stanovanjskih ukrepov se nekatera mesta lotevajo špekulacij z nepremičninami. V Tokiu na Japonskem (pogosto uvrščenem v Azijo in Pacifik, a tukaj pomembnem zaradi izmenjave politik), je ena zanimiva poteza lokalnega okrožja zahtevala od razvijalcev, da prepovejo preprodajo stanovanj za 5 let, da bi omejili špekulante asahi.com. Čeprav to ni v Evropi, je ukrep pritegnil pozornost svetovnih oblikovalcev politik, ki želijo umiriti špekulativne mrzlice. Nobeno evropsko mesto ni šlo tako daleč, vendar kraji, kot sta Berlin, še naprej razpravljajo o omejitvah najemnin (potem ko je sodišče razveljavilo prejšnjo omejitev v Berlinu), in Amsterdam je prepovedal vlagateljem nakup cenejših stanovanj za oddajo. EU uvaja tudi pravila o trajnosti (ESG), ki vplivajo na nepremičnine – od leta 2025 bodo morale velike stavbe poročati o porabi energije, neučinkovite stavbe pa bodo morda prepovedane za oddajo do leta 2030. To že vpliva na vrednotenje: nedavna študija je pokazala, da se pisarne z oceno nižjo od “C” glede energetske učinkovitosti v velikih evropskih mestih prodajajo s 5–10 % popustom. Te regulativne spremembe v kombinaciji z gospodarskimi silami pomenijo, da evropski nepremičninski trg postaja bolj naklonjen najemnikom in konkurenčen po letih prevlade lastnikov. Ko se leto 2025 približuje, so vse oči uprte v Evropsko centralno banko – trgi stavijo na približno 200 bazičnih točk znižanja obrestnih mer do konca 2025 perenews.com, da bi rešili rast. Če in ko se začne monetarno sproščanje, bi to lahko pomenilo prelomnico za “ponovno napihovanje” nepremičninskih trgov, a za zdaj je Evropa v občutljivem ravnotežju med zajezitvijo inflacije in preprečevanjem zloma nepremičnin.
Azija-Pacifik
Stanovanjski trgi
Kitajska: Drugo največje gospodarstvo na svetu ostaja ujeta v dolgotrajni zaton nepremičninskega trga. Reutersova anketa med ekonomisti potrjuje, da se pričakuje, da bodo cene novih stanovanj na Kitajskem v letu 2025 padle za približno 3,8 %, kar je nekoliko blažji padec kot prej napovedano, zahvaljujoč nedavnim ukrepom podpore reuters.com. Vendar pa se prodaja in naložbe slabšajo: pričakuje se, da bo prodaja nepremičnin padla za 7,5 % v letu 2025 (slabše kot prej napovedanih –5 %), naložbe v nepremičnine pa bi se lahko skrčile za 11 % reuters.com. Temeljne težave – neplačila dolgov razvijalcev, presežna ponudba neprodanih enot in šibko zaupanje kupcev – ostajajo nerešene. Kljub številnim prilagoditvam politike Pekinga (od nižjih hipotekarnih obrestnih mer do sproščenih pravil za polog), trg še ni dosegel dna reuters.com. »Fitch verjame, da se bo nepremičninski sektor še naprej soočal s številnimi strukturnimi izzivi na srednji rok, vključno z demografskimi spremembami, nizko dostopnostjo stanovanj in visoko zalogo neprodanih enot,« je povedala Lulu Shi, direktorica pri Fitch Ratings reuters.com. Mnogi analitiki zdaj ne pričakujejo stabilizacije cen stanovanj na Kitajskem pred koncem leta 2026 ali 2027 reuters.com. Krepijo se pozivi k bolj drastičnim ukrepom: »Stabilizacija trga bo morda zahtevala … neposredni poseg centralne vlade,« je dejal Gao Yuhong iz bonitetne agencije Pengyuan in predlagal, da bi državna sredstva odkupila neprodana stanovanja in neizkoriščena zemljišča za zmanjšanje presežka reuters.com. Pravzaprav je zmanjšanje zalog ogromen izziv – približno 600–700 milijonov m² stanovanj (okoli 5+ milijonov domov) potrebuje kupce, kar ustreza več kot 12 mesecem prodaje, Gao pa ocenjuje, da bi bilo za odpravo presežka potrebnih 5 bilijonov ¥ (699 milijard $) reuters.com. Na terenu se veliki razvijalci, kot sta Country Garden in Evergrande, soočajo s prestrukturiranjem, medtem ko je zaupanje kupcev najšibkejše v manjših mestih. Kitajska centralna vlada je nakazala več podpore: prav ta teden so lokalne banke dodatno znižale hipotekarne obrestne mere za prve kupce za 10–20 bazičnih točk, več mest pa je omililo omejitve za nakup stanovanj. Toda za zdaj ti postopni ukrepi še nda bi spodbudil preobrat v tem, kar so poimenovali Lehmanov trenutek Kitajske za nepremičnine.
Hongkong: V ostrem nasprotju s celino, se hongkonški nepremičninski trg prebuja po dolgem zastoju. Največji hongkonški razvijalec, Sun Hung Kai Properties, je poročal o prvem povečanju dobička v treh letih in navedel »znake stabilizacije« na nepremičninskem trgu chinadailyhk.com. Osnovni dobiček za leto, ki se je končalo 30. junija, se je povečal za 0,5 % na 21,9 milijarde HK$ chinadailyhk.com. »Stanovanjski trg v Hongkongu je pokazal nadaljnje znake stabilizacije zaradi sprostitve hipotekarnih omejitev in nižjih lokalnih hipotekarnih obrestnih mer,« je zapisalo podjetje chinadailyhk.com. Vlada je namreč pred kratkim omilila hipotekarne omejitve za kupce prvič, lokalne obrestne mere pa so nekoliko padle, saj je hongkonška monetarna oblast sledila premoru Fed-a. Cene stanovanj v Hongkongu rastejo od aprila, analitiki pa napovedujejo 8-odstotno okrevanje cen do konca leta 2025 chinadailyhk.com po skupnem približno 15-odstotnem popravku od vrha leta 2019. Povpraševanje podpirajo pritok talentov in študentov s celine ter naraščajoče najemnine chinadailyhk.com. Luksuzni segment mesta je prav tako zabeležil odmevno prodajo: vila na The Peak je bila prodana za okoli 1 milijardo HK$, kar jo uvršča med najdražje stanovanjske transakcije leta 2025 timeout.com. Vendar pa hongkonški sektor poslovnih nepremičnin ostaja šibka točka – Sun Hung Kai je v tem obdobju zabeležil 2-odstotni padec prihodkov od najemnin pisarn in nakupovalnih središč chinadailyhk.com. Visoka stopnja praznih pisarn (trenutno ~14 %) in padanje najemnin v nekaterih okrožjih odražata zaostajanje okrevanja poslovne porabe. Na splošno se zdi, da Hongkong dosega dno, k čemur pripomoreta ponovno odpiranje in tesnejša integracija s celinskim kitajskim načrtom za območje Velikega zaliva. Trg še ni izven nevarnosti, vendar se je razpoloženje močno izboljšalo v primerjavi z lanskim letom, ko so zviševanje obrestnih mer in strahovi pred izseljevanjem metali temno senco.
Japonska: Nepremičninski trg na Japonskem je razmeroma stabilen in v nekaterih območjih celo optimističen. Domači gospodarski zagon – letna potrošnja se je julija povečala za 2,2 %, plače pa za 3,0 % riotimesonline.com – vnaša nekaj optimizma v nepremičninski sektor. Cene stanovanj v Tokiu so v stalnem vzponu; povprečna cena novega stanovanja v 23 tokijskih okrožjih je julija dosegla 135,3 milijona jenov (~920.000 $), kar je 24 % več kot leto prej asahi.com. Ta osupljiv skok odraža tako povečanje stroškov gradnje kot tudi močno povpraševanje. Do te mere, da so oblasti začele skrbeti zaradi špekulacij. Okrožje Chiyoda v Tokiu je dvignilo prah, ko je od razvijalcev zahtevalo, naj v določene prenove vključijo klavzule o prepovedi preprodaje novih enot za 5 let, s čimer želijo omejiti preprodajalce stanovanj in ohladiti cene asahi.com. Nepremičninska industrija se je na to zahtevo močno odzvala, saj je pod vprašaj postavila zakonitost in smiselnost takšne zahteve asahi.com. »Tudi mi menimo, da je kratkoročna preprodaja nezaželena… Vendar menimo, da zahteva okrožja nima trdnih temeljev,« je dejal visoki predstavnik Združenja nepremičninskih podjetij Japonske asahi.com. Kljub tem razpravam so nizke obrestne mere na Japonskem (osnovna obrestna mera BoJ je še vedno negativna) in izrazito povpraševanje po stanovanjih v urbanih središčih ohranili trg živahen. Regijska Japonska je druga zgodba – številna podeželska območja se še naprej soočajo z depopulacijo in praznimi domovi. Vlada spodbuja programe za ponovno uporabo ali rušenje 8 milijonov »akiya« (praznih domov) po vsej Japonski, kar bi lahko odprlo priložnosti za prenovo. Trg pisarn v Tokiu je razmeroma trden s približno 6-odstotno stopnjo prostih kapacitet, kar je precej manj kot v drugih svetovnih prestolnicah, deloma zaradi širitve tehnoloških in finančnih podjetij ter omejene nove ponudbe. Skratka, japonske nepremičnine imajo koristi od svojega edinstvenega makroekonomskega okolja (nizke obresti, okrevanje gospodarstva) in letos izstopajo kot nadpovprečno uspešne v Aziji.
Drugi trgi v azijsko-pacifiški regiji: V Avstraliji je nepremičninski trg presenetljivo znova pridobil zagon v letu 2025. Po padcu v letu 2024 cene stanovanj v Sydneyju in Melbournu ponovno rastejo (Sydney +5 % od začetka leta), saj je Avstralska centralna banka končala cikel zaostrovanja in so se kupci množično vrnili na trg. Kronično pomanjkanje ponudbe, zlasti najemnih stanovanj, pomeni, da se vsaka omilitev obrestnih mer hitro prevede v višje cene. RBA je ta teden obrestno mero ohranila pri 4,35 %, nekateri analitiki pa napovedujejo, da bi lahko do znižanja obrestnih mer prišlo že v začetku leta 2026, če bo inflacija še naprej upadala. Nova Zelandija je prav tako doživela preobrat na nepremičninskem trgu; cene stanovanj v Aucklandu rastejo že tri zaporedne mesece, zaradi česar je centralna banka opozorila, da »tveganja za finančno stabilnost ostajajo«. V Indiji je nepremičninski sektor močan, a z žepi zaskrbljenosti. Junijska anketa Reutersa je pokazala, da bodo cene stanovanj v Indiji v letu 2025 zrasle za približno 6 % reuters.com, kar podpirata urbanizacija in rast dohodkov. Vendar pa se pojavljajo »razpoke zaradi upočasnitve povpraševanja«, zlasti pri luksuznih nepremičninah. »Povpraševanje s strani najbogatejših je zagotovo doseglo vrh … tisti nori naval po covidu je mimo,« je dejal Pankaj Kapoor, vodja raziskovalnega podjetja Liases Foras reuters.com. Razvijalci v Mumbaju in Delhiju imajo zaloge neprodanih luksuznih stanovanj, analitiki pa opozarjajo na morebiten presežek luksuznih stanovanj, če bi gospodarska rast zastala reuters.com. Srednjerazredna stanovanja v Indiji pa se še naprej hitro prodajajo, k čemur pripomorejo nedavne znižane obrestne mere (RBI je junija nepričakovano znižala obrestno mero za 50 bazičnih točk reuters.com) in državne subvencije za kupce prvič. Trgi v Jugovzhodni Aziji, kot sta Singapur in Indonezija, so na splošno stabilni. Cene stanovanj v Singapurju so blizu zgodovinsko najvišjih vrednosti, čeprav je vlada uvedla nove ukrepe za ohlajanje trga (višje davke na promet za tujce), kar je upočasnilo obseg prodaje. Vietnam se sooča s kreditno krizo, ki je prizadela tamkajšnje nepremičninske razvijalce, a je neposredni državni poseg (vključno z reševalnim skladom za zastale projekte) začel stabilizirati razmere. V celotni azijsko-pacifiški regiji je prevladujoča tema razhajanje – trgi, povezani s kitajskim upočasnjevanjem gospodarstva, imajo težave, medtem ko se drugi, ki stavijo na domače povpraševanje ali dinamiko razvitih gospodarstev, odrežejo bolje.
Trendi na področju poslovnih in investicijskih nepremičnin
Kitajske poslovne nepremičnine: Kitajske poslovne nepremičnine – pisarne, trgovine, hoteli – so pod velikim pritiskom. Stopnje praznih pisarn v večjih kitajskih mestih, kot sta Peking in Šanghaj, so narasle na približno 20 % ali več, saj prihaja na trg nova ponudba, podjetja pa zmanjšujejo prostore zaradi počasnejše rasti. Najemodajalci znižujejo najemnine; najemnine za pisarne razreda A v Šanghaju so na letni ravni padle za približno 5 %. Trgovinske nepremičnine se nekoliko bolje držijo zaradi začetnega okrevanja potrošnje na Kitajskem – nakupovalna središča v mestih prvega razreda poročajo o postopnem izboljšanju obiska, luksuzni trgovci pa Kitajsko še vedno vidijo kot trg rasti. V manjših mestih pa je veliko nakupovalnih središč še vedno napol praznih. Naložbeni trg na Kitajskem je izjemno miren: tuji vlagatelji so večinoma ustavili nakupe, domači vlagatelji pa so omejeni zaradi omejenega dostopa do kreditov. Nekateri oportunistični skladi iščejo stiske z nepremičninami – na primer, govorice namigujejo, da nekaj ameriških zasebnih kapitalskih družb išče nedokončane projekte stanovanj v Guangzhouju po velikih popustih. Vendar pa bo zaupanje v kitajske nepremičnine potrebovalo čas za obnovo, verjetno bo potrebna jasnejša podpora vlade ali makroekonomski preobrat.
Pisarne in trgovine v Aziji in Pacifiku: Pisarniški trgi v Aziji in Pacifiku so raznoliki. Bangalore in Mumbai imata močno povpraševanje po pisarnah, ki ga poganja IT, in enomestne stopnje praznih prostorov, medtem ko imata Seul in Sydney višje stopnje praznih prostorov (~12 %), saj odpuščanja v tehnološkem sektorju in hibridno delo vplivajo na trg. Najemnine za pisarne v Singapurju so v začetku leta 2025 dosegle najvišjo raven v zadnjem desetletju (zaradi širitve finančnega in tehnološkega sektorja), vendar se rast zdaj upočasnjuje. Pisarne v Sydneyju in Melbournu so v prehodnem obdobju, saj nekatera podjetja zmanjšujejo prostore – stopnja praznih pisarn v Avstraliji je približno 14 % – vendar institucionalni vlagatelji iz Singapurja in Bližnjega vzhoda aktivno dražijo kakovostne avstralske stolpnice, saj vsak padec vidijo kot priložnost za vstop. Trgovina v Aziji si opomore skupaj s potrošniki v regiji. Japonske trgovske nepremičnine doživljajo razcvet zaradi zadržane potrošnje – glavne nakupovalne ulice v Tokiu in Osaki poročajo o skoraj ničelni praznosti in rastočih najemninah. Tajski trgovinski sektor spodbuja turizem; obisk nakupovalnih središč v Bangkoku je spet na ravni pred pandemijo, konec leta 2024 pa se je odprlo novo mega-nakupovalno središče z močnim zanimanjem najemnikov. Po drugi strani pa so trgovci v Maleziji in Hongkongu bolj previdni, pri čemer je v Hongkongu še posebej opazno, da številni kitajski kupci s celine še vedno niso dosegli ravni pred COVID-om. Rast e-trgovine (Alibaba, Tokopedia itd.) še naprej oblikuje trg trgovinskih nepremičnin: mnoga azijska mesta imajo presežek starejših trgovskih centrov, ki jih bo morda treba preoblikovati ali spremeniti v druge namene (na primer za logistiko zadnje milje ali celo šole in pisarne).
Tokovi naložb in ponudbe: Institucionalni vlagatelji so selektivno optimistični glede nepremičnin v regiji APAC. »Leto 2025 pomeni prelomnico za kapitalske vrednosti; razpoloženje se izboljšuje, vendar likvidnost ostaja omejena,« je zapisano v napovedi CBRE za Azijo in Pacifik sg.news.yahoo.com. Čezmejne naložbe se povečujejo – zlasti, azijski kapital je zdaj pomembna sila na svetovni ravni, saj pokojninski in državni skladi iz Singapurja, Japonske in Koreje vlagajo v tuje nepremičnine (vključno z Evropo in ZDA) po privlačnih donosih perenews.com. Znotraj Azije in Pacifika je Japonska postala prednostna destinacija zaradi nizkih obrestnih mer – več globalnih skladov je kupilo portfelje večstanovanjskih stavb v Tokiu kot nadomestek za obveznice. Avstralija prav tako beleži priliv naložb v logistiko in najemna stanovanja. Nedavna raziskava Knight Frank je pokazala, da si 83 % svetovnih posameznikov z visokim neto premoženjem želi kupiti nepremičnino v Dubaju, a bližje domu jih pomemben delež načrtuje naložbe v azijska mesta (Singapur, Sydney) do leta 2025 knightfrank.ae. Ena izmed odmevnih poslov v tem obdobju: v Singapurju je konzorcij pod vodstvom GIC (državni sklad) pristal na naložbo v višini 1 milijarde dolarjev v sklad, ki ima v lasti vrhunske maloprodajne in pisarniške nepremičnine – kar je znak zaupanja v stabilnost mestne države. Medtem vladni uradniki v Aziji in Pacifiku spremljajo nepremičninski trg kot barometer gospodarskega zdravja. »Nepremičninski sektor je ključen za naše gospodarsko okrevanje,« je dejal predstavnik kitajskega ministrstva za stanovanjsko politiko in poudaril nedavne ukrepe za podporo kupcem stanovanj (ta izjava je bila podana na brifingu 4. septembra v Pekingu). Analitiki pričakujejo več spodbud, če se razmere ne izboljšajo; kot je dejal eden izmed njih, »Peking ima orodja – vprašanje je, ali jih bodo uporabili za neposredno reševanje nepremičnin ali za splošno ublažitev gospodarskih razmer«. Po vsej Aziji in Pacifiku bodo naslednji meseci ključni, da se pokaže, ali se lahko trgi, kot je Kitajska, stabilizirajo in ali se bo odpornost drugih (Japonska, Avstralija) obdržala kljub globalnim izzivom.
Bližnji vzhod
Stanovanjske nepremičnine in zemljišča
Bum stanovanj v Zalivu: Trg nepremičnin na Bližnjem vzhodu, zlasti v državah Sveta za sodelovanje v Zalivu (GCC), je izjemno vroč. V Združenih arabskih emiratih tako Dubaj kot Abu Dhabi beležita močno povpraševanje v stanovanjskem, poslovnem in industrijskem segmentu wam.ae wam.ae. Dubaj izstopa z rekordno prodajo: promet z nepremičninami je v prvi polovici leta 2025 dosegel 326,6 milijarde AED, kar je 40 % več kot v prvi polovici 2024 wam.ae. To izjemno rast poganja več dejavnikov – odporna ekonomija (podprta z naftnimi prihodki in prizadevanji za diverzifikacijo), porast tujih vlagateljev (ki iščejo stabilnost in premoženje vezano na dolar) ter prihod usposobljenih tujcev, ki jih privabljajo poslovno prijazne politike Dubaja. »Promet z nepremičninami v vseh emiratih kaže pomembno rast… nekateri projekti, ki naj bi bili dokončani v treh letih, se razprodajo v enem ali dveh tednih, kar je redkost kjerkoli na svetu,« je povedal Ismail Al Hammadi, direktor Al Ruwad Real Estate, in poudaril skorajda mrzlično povpraševanje kupcev v ZAE wam.ae. Zemljiški razvijalci hitro lansirajo nove soseske, prodaja nepremičnin v gradnji (nakup pred dokončanjem) pa cveti. Tudi Abu Dhabi beleži pomemben zagon – povpraševanje je veliko tako po luksuznih vilah na otoku Saadiyat kot po dostopnejših stanovanjih v razvijajočih se predmestjih, pri čemer povpraševanje podpirajo vladni stanovanjski programi za državljane Emiratov. Po vsej ZAE rastejo zasedenost in najemnine v vseh segmentih, od stanovanj do skladišč wam.ae.
Saudova Arabija: Kraljevina Saudova Arabija je sredi velikih sprememb na področju nepremičnin v okviru svoje Vizije 2030. Vladna prizadevanja za povečanje lastništva stanovanj na 70 % do leta 2030 (s približno 64 % trenutno) že prinašajo rezultate – v Rijadu, Džedi in načrtovanih novih mestih potekajo ogromni stanovanjski projekti. Poročilo Knight Frank ugotavlja, da bodo zasebni kupci v Savdski Arabiji leta 2025 porabili približno 1,22 milijarde USD za stanovanja, pri čemer izstopa NEOM megaprojekt kot najbolj privlačna destinacija english.aawsat.com. NEOM, The Line in drugi giga-projekti želijo ustvariti povsem nove trge za stanovanjske nepremičnine, kar privablja tako državljane kot tujce. Po poročilu nameravajo Savdijci vložiti približno 2,75 milijarde SAR (733 milijonov USD) osebnega kapitala v stanovanjske projekte, povezane z Vizijo 2030 english.aawsat.com. Vlada aktivno zagotavlja tudi zemljišča in financiranje: samo v letu 2024 je bilo odobrenih več kot 205.000 stanovanjskih enot na načrtu in 165.000 stanovanjskih zemljišč na voljo prek programa Sakani english.aawsat.com. Na luksuznem segmentu savdski razvijalci privabljajo premožne kupce z blagovnimi znamkami stanovanj (pogosto povezanimi z luksuznimi hotelskimi operaterji) v diplomatski četrti Rijada in ob obali Rdečega morja. Medtem pa povpraševanje po najemninah v Savdski Arabiji ostaja visoko zaradi rasti mladega prebivalstva; najemnine v Rijadu so se močno zvišale (približno 10 % letos) zaradi priliva tujcev in zamude pri novi ponudbi. Savdski uradniki poudarjajo širše gospodarske koristi: »Gospodarstvo Zaliva dosega rast, ki presega svetovno povprečje, zahvaljujoč ambicioznim razvojnim vizijam,« je 4. septembra dejal generalni sekretar GCC Jasem Albudaiwi english.aawsat.com, s čimer je poudaril, kako je razvoj nepremičnin ključen za gospodarske strategije GCC.
Širši Bližnji vzhod in Severna Afrika (MENA): Zunaj Zaliva so stanovanjski trgi bolj mešani. Egipt se sooča s krizo dostopnosti, ki jo poganja inflacija – cene nepremičnin v Kairu so močno poskočile (v dveh letih so se v EGP podvojile), a zaradi močne devalvacije valute se razvijalci soočajo z višjimi stroški, veliko kupcev pa si nepremičnin ne more več privoščiti. Egiptovska vlada poskuša spodbuditi stanovanjsko gradnjo tako, da razvijalcem ponuja zemljišča po znižanih cenah, če gradijo dostopna stanovanja, ter z razširitvijo svojega sklada za hipotekarno financiranje. Izraelski stanovanjski trg se je po letih strmih rasti v letu 2025 ohladil zaradi višjih obrestnih mer in politične negotovosti; cene stanovanj so približno 2 % nižje kot na lanskem vrhu, prodaja se je upočasnila, a temeljno povpraševanje ostaja močno zaradi rasti prebivalstva. Turški nepremičninski trg je nestanoviten – letna rast cen stanovanj je presegla 50 % (deloma zaradi inflacije), tuji nakupi (zlasti Rusi) pa so močno narasli v mestih, kot sta Istanbul in Antalya. Turška centralna banka je z zamudo zvišala obrestne mere, da bi zajezila inflacijo, kar bi lahko letos končno umirilo stanovanjsko dejavnost. Po vsem Bližnjem vzhodu je opazen trend, da vlade nastopajo kot glavni razvijalci: npr. Oman in Bahrajn sta začela državne projekte dostopnih stanovanjskih skupnosti, Katar pa vlaga v nova mesta pred prihodnjimi dogodki (zagon po svetovnem prvenstvu). Prodaja zemljišč za razvoj v regiji je močna – v Dubaju so vrednosti zemljiških transakcij občutno višje, saj razvijalci kopičijo zemljišča za prihodnje projekte; v Savdski Arabiji se surova zemljišča zunaj Rijada množično kupujejo v pričakovanju nove infrastrukture. Visoki prihodki od nafte v državah GCC v zadnjih nekaj letih so se prelili v vztrajne javne naložbe v stanovanja in infrastrukturo, kar ohranja gradbeni sektor zaposlen in nepremičninski cikel v vzponu v večjem delu Bližnjega vzhoda.
Poslovni in mega projekti
Poslovne nepremičnine: Sektor poslovnih nepremičnin na Bližnjem vzhodu je večinoma optimističen, zlasti v Zalivu. Pisarniški trgi v Dubaju in Abu Dabiju so napeti: zasedenost pisarn razreda A v Dubaju presega 90 %, najemnine pa so v elitnih območjih, kot sta DIFC in Downtown wam.ae, zrasle za dvomestne odstotke na letni ravni. Mednarodna podjetja širijo regionalna središča, privabljena z rastnim potencialom Zaliva. V Rijadu povpraševanje po kakovostnih pisarnah močno presega ponudbo – najemnine za najboljše pisarne so v zadnjem letu poskočile za približno 18 %, novi stolpi pa se hitro prednajemajo. Tudi sekundarna mesta v Zalivu (Sharjah, Dammam, Manama) beležijo boljšo zasedenost pisarn zaradi prizadevanj za gospodarsko diverzifikacijo (npr. finance, turizem, logistika). Trg trgovskih nepremičnin v Zalivu prav tako cveti: maloprodaja v ZAE naj bi letos zrasla za približno 5 %, nakupovalna središča v Dubaju pa beležijo prodajo nad predpandemično ravnijo, k čemur prispevajo vračajoči se turisti iz Rusije, Kitajske in Evrope. Luksuzna nakupovalna središča, kot sta Dubai Mall in Mall of the Emirates, ohranjajo skoraj 100-odstotno zasedenost, novi projekti trgovsko-zabaviščnih središč (kot sta trgovsko območje Expo City v Dubaju in Reem Mall v Abu Dabiju) pa se odpirajo z močnimi najemniki. Vendar pa je potrebna previdnost: zaradi naraščajoče ponudbe trgovskih površin se morajo starejša središča prenoviti ali tvegajo večjo praznost. Gostinstvo je še ena svetla točka – naložbe v hotele na Bližnjem vzhodu naraščajo, Savdska Arabija pa še posebej hitro gradi hotele za svoj turistični zagon (projekt Rdeče morje je letos prinesel več odprtij letovišč).
Industrijsko in logistično: Segment industrije/logistike doživlja razcvet zaradi e-trgovine in proizvodnih pobud. Dubajski pristanišče Jebel Ali in prosta cona se še naprej širita, najemnine za skladišča v Dubaju pa so se v enem letu zvišale za približno 10 %. Industrijski trg Savdske Arabije se prav tako širi, saj kraljevina lokalizira proizvodnjo; vlada razvija velika industrijska mesta (npr. SPARK za energetsko industrijo) in ponuja spodbude za tovarne. »Industrijski sektor še naprej privablja mednarodne vlagatelje in razvijalce, kar spodbuja rast najemnin pri ključnih logističnih sredstvih,« je dejal Saeed Al Fahim, izvršni direktor nepremičnin v ZAE wam.ae. Tuja sredstva so dejansko pridobila deleže v logističnih portfeljih GCC, privabljena z močnimi najemniki in donosnostjo okoli 7–8 %. Podatkovni centri so nastajajoča niša – v Savdski Arabiji in ZAE je načrtovanih več novih parkov podatkovnih centrov za digitalno gospodarstvo, pogosto v skupnih vlaganjih z globalnimi tehnološkimi podjetji. Strateška lega Bližnjega vzhoda, ki povezuje Azijo, Afriko in Evropo, prav tako povečuje privlačnost logističnih nepremičnin, saj si države, kot sta ZAE in Savdska Arabija, prizadevajo postati globalna distribucijska središča v okviru pobud, kot sta Dubajska strategija svilene ceste in Savdski logistični načrt Vizija 2030.
Napredek mega-projektov: Značilnost trga Bližnjega vzhoda so mega-projekti – obsežni, mojstrsko načrtovani razvojni projekti, ki lahko preoblikujejo geografijo. Savdska NEOM je morda najbolj ambiciozen: oglaševano kot futuristično mesto z 9 milijoni prebivalcev in najsodobnejšo tehnologijo, je do zdaj za infrastrukturo porabilo že približno 37 milijard USD agbi.com. Nedavne posodobitve kažejo na znaten napredek – izkopavanje predorov za prometni sistem The Line je v teku, prvi moduli zrcalnega nebotičnika pa že rastejo. »NEOM je naložba za generacije,« je izjavil savdski minister za investicije in jo označil kot ključno za diverzifikacijo gospodarstva arabnews.com. V ZAE je Dubaj predstavil načrte za »Dubaj 2040«, ki vključujejo nova primestna naselja, širitev obalnih projektov in potencialno najvišji stanovanjski stolp na svetu. Abu Dhabi ne zaostaja veliko, saj njegova Vizija 2030 prinaša nova kulturna območja (muzej Guggenheim Abu Dhabi naj bi se odprl leta 2026) in obsežna stanovanja za Emirate. Katar, ki je nedavno vlagal v svetovno prvenstvo, se osredotoča na prenovo središča Dohe (Msheireb) in dodaja večnamenske projekte, usmerjene v finance in turizem. Tudi zunaj Zaliva Nova administrativna prestolnica Egipta – novo mesto v puščavi v vrednosti 58 milijard USD – dobiva svojo podobo, v katero se bodo preselila vladna ministrstva, kar spodbuja gradbeni razcvet kljub gospodarskim težavam Egipta. Ti mega-projekti, čeprav tvegani in kapitalsko intenzivni, odražajo značilen pristop Bližnjega vzhoda: uporabo nepremičnin kot katalizatorja gospodarske preobrazbe in kot izraz nacionalnih ambicij. Za vlagatelje in izvajalce pomenijo tok priložnosti, za mesta v regiji pa obljubljajo obzorja in infrastrukturo, ki se lahko kosajo z najboljšimi na svetu.
Ponudbe in obeti
Glasovi v nepremičninski industriji Bližnjega vzhoda ostajajo samozavestni. »Nepremičninski sektor ZAE je nadaljeval z robustno uspešnostjo… podprt z odpornostjo tako naftnega kot nenaftnega sektorja ter porastom prilivov tujih naložb,« je zapisano v poročilu državne tiskovne agencije Emirates News Agency wam.ae. To zaupanje podpirajo podatki: pregled CBRE je potrdil rekordno visoko prodajo stanovanj in rast najemnin po celotnih ZAE v 2. četrtletju wam.ae. Investitorji, kot sta BlackRock in Brookfield, so letos povečali svojo izpostavljenost do zalivskih nepremičnin, kar je znak potrditve. Vendar pa nekateri opozarjajo, da je treba hitro rast ustrezno upravljati. Nedavni članek Bloomberga je razpravljal o tem, ali bi lahko bil razcvet Dubaja balon, saj so se cene stanovanj od leta 2019 zvišale za 70 % agbi.com. Za zdaj le redki menijo, da je zlom neizbežen – hipotekarno kreditiranje je še vedno razmeroma nizko (veliko prodaj je za gotovino), vlade pa lahko prilagajajo vzvode ponudbe (na primer, Dubaj lahko sprosti več zemljišč za gradnjo, če je treba ohladiti cene). V obeti za Bližnji vzhod so naraščajoče obrestne mere po svetu imele manjši vpliv zaradi obilne likvidnosti in v nekaterih primerih vezave valut na ameriški dolar, kar je ohranilo lokalne pogoje financiranja obvladljive. Če bodo cene nafte ostale visoke (Brent surova nafta je okoli 85–90 $), bodo zalivske vlade verjetno še naprej vlagale v nepremičnine in infrastrukturo, kar bi moralo ohraniti zagon do leta 2026. Regija ima tudi koristi od geopolitičnega položaja – ko drugi trgi pešajo, premožni vlagatelji iz Rusije, Kitajske in drugod vse pogosteje vlagajo denar v nepremičnine na Bližnjem vzhodu, ki veljajo za varno zatočišče.
Povzetek: nepremičninski sektor Bližnjega vzhoda od 4.–5. septembra 2025 zaznamujeta močna rast in optimizem, zlasti v GCC. To je v nasprotju z krhkimi razmerami na zahodnih trgih in Kitajskem. Kot je ta teden dejal eden od razvijalcev v Dubaju: »Vsak globalni nasprotni veter – inflacija, obrestne mere, celo recesije – nekako pripelje več ljudi in kapitala v Dubaj. Smo v idealnem položaju.« To razpoloženje, čeprav morda pretirano, zajema trenutno dinamiko regije na področju nepremičnin.
Latinska Amerika
Stanovanjski sektor
Brazilija: Največje gospodarstvo Latinske Amerike se sooča s izzivi na stanovanjskem trgu zaradi visokih obrestnih mer. Brazilska centralna banka je agresivno zvišala obrestne mere za boj proti inflaciji – referenčna mera Selic je dosegla 14,75 %, kar je skoraj 20-letni vrh reuters.com – in šele pred kratkim začela previdno zniževati obresti. Te visoke obrestne mere so močno podražile hipotekarna posojila in povzročile strm upad varčevalnih vlog, ki tradicionalno financirajo stanovanjska posojila. »Več kot imajo ljudje dostopa do [donosnejših] alternativ … bolj naravno je, da vidimo to zmanjšanje stanja na varčevalnih računih,« je dejal guverner centralne banke Gabriel Galipolo reuters.com. Ker so prihranki izčrpani, je brazilski sistem nepremičninskega kreditiranja pod pritiskom. Galipolo je ta teden povedal, da bo kmalu predstavil »prehodno rešitev« za financiranje nepremičninskega sektorja, v bistvu nov model financiranja za prehod od starega sistema, ki je temeljil na varčevanju reuters.com reuters.com. Cilj je omogočiti bankam, kot je Caixa, da kljub vrzeli v financiranju ohranijo kreditiranje kupcev stanovanj in razvijalcev. Na terenu je brazilski stanovanjski trg zgodba o odpornosti in tveganju. Cene stanovanj na nacionalni ravni se nominalno zmerno zvišujejo (~5 % na leto), a so v realnih (inflacijsko prilagojenih) vrednostih približno nespremenjene. Večji gradbinci poročajo o stabilnem povpraševanju po cenejših enotah zaradi vladnega subvencijskega programa (Casa Verde e Amarela), medtem ko so se prodaje stanovanj srednjega in višjega razreda precej upočasnile. Zaloga se v nekaterih segmentih kopiči; podatki iz industrije kažejo, da je bilo julija po vsej državi neprodanih približno 220.000 novih enot, kar je 8 % več kot lani. Kljub temu so razvijalci previdno optimistični, da bodo znižanja obrestnih mer (ekonomisti napovedujejo, da bi lahko bila Selic do konca leta ~12 %) izboljšala dostopnost in »sprožila zadržano povpraševanje« v letu 2026. Najemni trgi v večjih brazilskih mestih so se prav tako nekoliko zmehčali – najemnine v São Paulu so približno 2 % nižje kot na vrhuncu v začetku letošnjega leta, kar najemnikom prinaša nekaj olajšanja po ostrih podražitvah po pandemiji.
Mehika: V Mehiki se trg stanovanj sooča z drugačnim izzivom: premalo vlaganja in strukturne ovire. Zadnji podatki kažejo, da je bruto fiksne investicije v Mehiki upadlo za 6,4 % na letni ravni junija riotimesonline.com, kar podaljšuje večmesečni upad. To vključuje tudi naložbe v gradbeništvo, ki so šibke, kar odraža tako varčevanje vlade pri ne-prednostnih projektih kot previdnost zasebnih investitorjev. Kljub številnim razpravam o nearshoringu (prenos dobavnih verig v Mehiko), ki naj bi spodbudil industrijsko gradnjo, so učinki na stanovanjski trg počasni. Povpraševanje po stanovanjih je stabilno – Mehika ima mlado prebivalstvo in število gospodinjstev raste – vendar je pridobivanje hipotek težko, saj so bančne obrestne mere okoli 10–12 %. Stanovanjska gradnja, ki se dogaja, je pogosto v neformalnem sektorju ali preko samogradnje. Srednjerazredna stanovanjska naselja v predmestjih Mexico Cityja, Guadalajare in Monterreya se prodajajo, vendar se razvijalci pritožujejo nad birokracijo in visokimi stroški financiranja. Vlada se osredotoča na mega infrastrukturo (kot sta vlak Maya, rafinerija nafte itd.), ne pa na stanovanja, razen nekaterih programov za socialna stanovanja. Posledično se Mehika sooča s pomanjkanjem stanovanj na številnih območjih, prenatrpanost pa je pogosta. Najemnine so v mestih narasle (npr. najemnine v Mexico Cityju so višje za ~9 % na letni ravni), saj mladi strokovnjaki odlašajo z nakupi. Svetla točka je, da je inflacija upadla z vrhov iz leta 2022, zato je Banxico (mehiška centralna banka) obrestno mero ohranila pri 11,25 % in bi jo lahko začela zniževati v začetku 2026, kar bi olajšalo stroške hipotek. Poleg tega bi lahko nova prihajajoča vlada po volitvah 2024 spremenila smer in spodbudila več vlaganj v stanovanja.
Argentina in drugi: V Argentini je situacija povsem drugačna: z inflacijo nad 100 % in nestanovitno valuto nepremičninski trg večinoma posluje v gotovinskih dolarjih. Prodaja stanovanj v Buenos Airesu je skoraj zastala, saj ljudje varčujejo dolarje in čakajo na gospodarsko jasnost (bližajo se volitve). Cene luksuznih nepremičnin v dolarjih so od leta 2019 padle za približno 20 %, kar predstavlja priložnost za tiste z gotovino, vendar imajo domačini težave, saj je kreditiranje praktično neobstoječe. Čile je imel razcvet stanovanj v poznih 2010-ih, zdaj pa je v fazi ohlajanja – cene v Santiagu so nespremenjene, gradnja pa se je upočasnila zaradi restriktivne denarne politike (obrestna mera centralne banke Čila je dosegla 11,25 %, zdaj pa jo znižujejo). Kolumbija in Peru prav tako beležita upočasnitev stanovanjskega trga, saj se njuna gospodarstva soočata z izzivi, čeprav kolumbijska vlada širi subvencije za kupce stanovanj z nizkimi dohodki. Skupna tema v regiji je stanovanjski primanjkljaj – večina držav ima veliko pomanjkanje stanovanj (Brazilija ~6 milijonov enot, Mehika ~8 milijonov, Kolumbija ~2 milijona), vendar visoke obrestne mere in omejeni javni proračuni ovirajo hiter napredek.
Poslovni in industrijski sektor
Pisarna in maloprodajni trgi: Komercialne nepremičnine v Latinski Ameriki so mešanica različnih trendov. Pisarniški trgi v megamestih regije si postopoma opomorejo po pandemiji. Pisarniška praznina v Ciudad de Méxicu je okoli 20 %, kar ni daleč od ravni v ZDA, saj je nova ponudba v zadnjih letih presegla povpraševanje, nekatere multinacionalke pa so zmanjšale obseg poslovanja. Najemnine so se stabilizirale in obstaja upanje, da bo nearshoring prinesel nove korporativne najemnike (industrijska podjetja, logistika itd.), ki potrebujejo pisarniške prostore. São Paulo, največji pisarniški trg v regiji, je zabeležil izboljšanje praznine na ~15 % z več kot 20 % v letu 2021. Tehnološka podjetja, ki so se širila v Braziliji, se zdaj konsolidirajo, vendar finančne družbe in ponudniki coworkinga zasedajo prostore. Lokalni analitiki pravijo, da se najemnine za vrhunske pisarne v São Paulu v letu 2025 po več šibkih letih rahlo zvišujejo. Maloprodajne nepremičnine v Latinski Ameriki imajo koristi od okrevanja potrošnje po covidu. Nakupovalna središča v Braziliji poročajo o višji prodaji; zasedenost v dobro lociranih nakupovalnih središčih je spet nad 95 %. V Mehiki so največji upravljavci nakupovalnih središč, kot je Fibra Uno (REIT), zabeležili, da so se prodaje najemnikov v istih trgovinah na letni ravni povečale za visoke enomestne odstotke. Vendar pa rast e-trgovine (MercadoLibre, Amazon) že omejuje širitev maloprodaje – trgovci so bolj previdni pri odpiranju novih trgovin in se osredotočajo na večkanalne strategije. Praznina v maloprodaji v večjih nakupovalnih središčih je nizka, vendar imajo starejša središča v manjših mestih več praznih enot. Poleg tega visoke obrestne mere podražujejo refinanciranje dolga nakupovalnih središč, kar zmanjšuje izplačila nekaterih maloprodajnih REIT-ov.
Industrija in logistika: Industrijski nepremičninski sektor je najbolj vroč segment v Latinski Ameriki, zlasti v Mehiki in Braziliji. Mehiška logistična središča blizu ameriške meje (Tijuana, Monterrey) in okoli Ciudad de Méxica imajo izjemno nizko praznino (<3 %). Trend nearshoringa je resničen – podjetja najemajo velika skladišča in proizvodne obrate, da skrajšajo dobavne verige. Posledično so industrijske najemnine v severni Mehiki v zadnjem letu poskočile za približno 15 %, nova gradnja pa ne dohaja povpraševanja. Ameriški in kanadski vlagatelji množično vlagajo v mehiške industrijske parke; na primer, kanadski pokojninski sklad je pred kratkim sodeloval z lokalnim razvijalcem pri razširitvi industrijskega portfelja v vrednosti 800 milijonov dolarjev. Brazilija ima prav tako močan trg skladišč, ki ga poganja e-trgovina (MercadoLibre je zgradil ogromne centre za izpolnjevanje naročil blizu São Paula) in izboljšave infrastrukture. Industrijsko poročilo navaja, da so industrijske prodaje v Braziliji v prvi polovici 2025 presegle 33 milijard dolarjev credaily.com, kar odraža tako transakcije kot razvojno dejavnost. Edinstven izziv: zaradi visokih obrestnih mer v Braziliji je veliko industrijskih poslov strukturiranih kot skupna vlaganja ali z uporabo inovativnega financiranja, da se številke izidejo. Druge države, kot sta Čile in Kolumbija, imajo manjše, a rastoče logistične sektorje, saj trgovci in ponudniki 3PL (logistika tretjih oseb) posodabljajo dobavne verige.
Perspektiva investitorjev: Zanimanje tujih vlagateljev za nepremičnine v Latinski Ameriki je v zadnjih letih upadlo zaradi politične negotovosti in valutnih tveganj. Vendar pa so vidni znaki oživitve. Brazilska centralna banka zdaj znižuje obrestne mere (pričakovano do 12,75 % do decembra), kar bi lahko »odprlo vrata za več naložb v nepremičnine«, pravi analitik CIBC canadianmortgagetrends.com. Nekateri globalni vlagatelji vidijo priložnost na brazilskem padlem trgu – na primer, zasebni kapitalski sklad Brookfield kupuje skladišča in podatkovne centre v Braziliji, ta teden pa je napovedal tudi naložbo v brazilski kreditni sklad za nepremičnine, da bi izkoristil visoke donose. V Mehiki sta stabilen peso in bližina ZDA privlačna; več ameriških industrijskih razvijalcev (Prologis, Advance) širi svoje portfelje v Mehiki, da bi ujeli val nearshoringa. Na domačem trgu mehiške Fibras (REITs) ponovno zbirajo kapital, kar je bilo nekaj časa zamrznjeno. Pomemben razvoj: v Mehiki nastaja nova stanovanjska Fibra, ki bo zagotavljala najemna stanovanja v večjem obsegu, kar kaže na zorenje sektorja.
Izjave regionalnih strokovnjakov odražajo previden optimizem. »Nehati moramo ustvarjati pravljico iz naslovnic – če malo pobrskate, so razpoke očitne,« je o indijskem trgu dejal Pankaj Kapoor reuters.com, a občutek velja tudi za Latinsko Ameriko: močno povpraševanje prikriva temeljne težave, kot sta dostopnost in financiranje. Drug pogled iz Brazilije: »Negotovost se nadaljuje, ko se približuje četrto četrtletje,« je poudaril mednarodni forum Nacionalnega združenja graditeljev stanovanj, pri čemer je izpostavil, da bodo globalni dejavniki in lokalna politika odločili, ali se bo nepremičninski trg Latinske Amerike resnično pobral ali pa bo le obstal kitchenbathdesign.com. V začetku septembra 2025 je Latinska Amerika na razpotju: postavljajo se temelji za okrevanje (zniževanje obrestnih mer, reforme, nearshoring), a to se še ne kaže v široko razširjeni rasti nepremičnin. Deležniki bodo do konca leta pozorno spremljali poteze centralnih bank, vladne stanovanjske pobude in globalne gospodarske trende.
Afrika
Stanovanjska in dostopna gradnja
Stanovanjske stiske in rast urbanizacije: Afriško nepremičninsko zgodbo zaznamuje ogromen primanjkljaj stanovanj ob hitri urbanizaciji. Prebivalstvo celine, ki zdaj šteje približno 1,4 milijarde, najhitreje raste v mestih, kar povzroča ogromen pritisk na stanovanjski trg. Do leta 2025 naj bi bila vrednost afriškega nepremičninskega trga ocenjena na 17,64 bilijona dolarjev, pri čemer stanovanjske nepremičnine predstavljajo kar 14,87 bilijona dolarjev businessamlive.com. Kljub temu pa ponudba močno zaostaja za potrebami. Neformalne soseske se širijo okoli mest, kot so Lagos, Nairobi in Johannesburg, kar poudarja pomanjkanje formalnih, cenovno dostopnih stanovanj. Samo Nigerija ima ocenjeni zaostanek 28 milijonov stanovanjskih enot businessamlive.com, države kot so Kenija (približno 2 milijona enot primanjkljaja), Angola (približno 2 milijona) in Južna Afrika (približno 2,2 milijona kljub državnim stanovanjskim programom) pa se soočajo z velikimi primanjkljaji businessamlive.com. Brez obsežnih ukrepov se ti primanjkljaji vsako leto povečujejo, saj rast prebivalstva prehiteva gradnjo. Vlade in zasebni akterji preizkušajo različne strategije. Nigerija je doživela spodbudo za gradnjo cenovno dostopnih stanovanj prek javno-zasebnih partnerstev, vendar so visoke obrestne mere (trenutno približno 18 % referenčne obrestne mere) in dragi gradbeni stroški omejili napredek. Stanovanjske novice iz Nigerije 4. septembra so izpostavile človeški vidik: “Najemniki stokajo, ker najemnine strmo naraščajo” v zvezni državi Ekiti, kar je pogost pojav tako v večjih mestih kot manjših krajih, kjer povpraševanje presega ponudbo. V Južni Afriki pa je razmeroma razvit hipotekarni trg in državni RDP program (subvencionirana stanovanja) nekoliko izboljšal razmere – Južna Afrika dejansko vodi celino po merilih dostopnosti stanovanj (razmerje med ceno in dohodkom približno 3,1) businessamlive.com. Kljub temu tudi tam družine z nižjimi dohodki pogosto čakajo leta na državna stanovanja ali pa se zatečejo v neformalne soseske.
Politika in inovacije: Številne afriške vlade razglašajo stanovanjsko problematiko za prednostno nalogo in pojavljajo se nove politike. Kenijski predsednik je nedavno napovedal ambiciozen program dostopnih stanovanj, katerega cilj je letno zgraditi 250.000 enot, vključno s spodbudami za investitorje in spornim stanovanjskim prispevkom (davkom) za formalno zaposlene, s katerim bi financirali gradnjo. Čeprav so ti načrti plemeniti, se soočajo z izzivi pri financiranju in izvedbi. Raziskujejo se inovativni pristopi: od podjetij za refinanciranje hipotek (kot je nigerijski NMRC, ki bankam zagotavlja likvidnost za odobritev več hipotek) do alternativnih gradbenih tehnologij. Nekateri zagonski podjetniki uporabljajo montažne modularne enote ali 3D-tiskanje za znižanje stroškov gradnje, drugi pa se osredotočajo na mikro-hipoteke, da bi razširili kreditiranje na neformalne delavce. V Lagosu je državna vlada uvedla e-portal za upravljanje zemljišč, da bi poenostavila registracijo lastništva businessamlive.com in upa, da bo tako sprostila zemljišča za razvoj in zmanjšala goljufije. Medtem so vključeni tudi mednarodni akterji – ZN in Svetovna banka imata več pobud za financiranje dostopnih stanovanj v zahodni in vzhodni Afriki. Narašča tudi zanimanje za zelene gradnje za izboljšanje trajnosti stanovanj, saj pogosto primanjkuje elektrike in vode. Na primer, Ruanda v novih stanovanjskih naseljih spodbuja uporabo okolju prijaznih opek in sončne energije.
Najemni trg in naložbe diaspore: V številnih afriških mestih je najem običajen, saj je penetracija hipotek izjemno nizka (pogosto manj kot 5 % stanovanjskega fonda). Najemnine v večjih mestih, kot so Akra, Lagos, Nairobi, naraščajo, kar obremenjuje srednji in nižji sloj prebivalstva. Ni nenavadno, da družine za najemnino porabijo več kot 30–40 % dohodka. Nekatere vlade uvajajo ali razmišljajo o nadzoru najemnin – Gana je razpravljala o zakonu za omejitev letnih povišanj in zagotavljanje daljših najemnih pogodb. Naložbe diaspore so pomemben dejavnik na nekaterih trgih: Afričani v tujini letno pošljejo milijarde v nakazilih, del katerih gre za gradnjo ali nakup domov v domovini. Ta vir kapitala je omogočil veliko stanovanjskih gradenj (na primer, naložbe somalijske diaspore poganjajo nepremičninski trg v Mogadišu, nigerijska diaspora pa je dejavna pri nakupih v Abuji in Lagosu). Vendar pa projekti, ki jih poganja diaspora, včasih vodijo v gradnjo dražjih nepremičnin, saj ti vlagatelji raje izberejo otipljiva, prestižna sredstva (kot so luksuzna stanovanja), kar ne rešuje neposredno problema dostopnosti.
Poslovni in infrastrukturni sektor
Pisarna in trgovina: Komercialne nepremičnine v Afriki se močno razlikujejo po regijah. Ključna središča, kot so Nairobi, Johannesburg, Lagos, Kairo, so v zadnjem desetletju doživela razcvet sodobnih poslovnih stavb in nakupovalnih središč, čeprav so gospodarski vzponi in padci povzročili visoko stopnjo praznih prostorov. Nairobi ostaja vzhodnoafriško storitveno središče – povpraševanje po pisarnah s strani multinacionalk in nevladnih organizacij je zmerno, vendar presežek novih stavb v območjih, kot je Upper Hill, ohranja stopnjo praznih pisarn okoli 20 %. Johannesburg ima najbolj razvit pisarniški trg v Afriki, vendar je tudi tu stopnja praznih prostorov visoka (~18 %), saj podjetja zmanjšujejo površine zaradi počasnega gospodarstva; Sandton (finančna četrt) še vedno dosega najemnine na najvišji ravni, vendar se starejše stavbe v središču Johannesburga preurejajo v stanovanja ali ostajajo prazne. Lagos ima malo in drage pisarniške prostore – vrhunske pisarne v Ikoyi in Victoria Island imajo nizko stopnjo praznih prostorov in najemnine, primerljive s srednje velikimi evropskimi mesti, zaradi povpraševanja naftne industrije in fintech podjetij, medtem ko v manj varnih območjih skoraj ni formalnega razvoja pisarn. Na področju trgovine imajo afriška nakupovalna središča mešane rezultate. Južnoafriške trgovske nepremičnine (največje na celini) so razmeroma zrele, z velikimi javnimi REIT-i, ki imajo v lasti nakupovalna središča. Pritisk na potrošnjo in izpadi elektrike so v zadnjem času zmanjšali obisk nakupovalnih središč, vendar je skupna stopnja praznih prostorov v južnoafriških nakupovalnih središčih še vedno nizka (~5 %) in prodaja na drobno se postopoma izboljšuje. Drugod nova nakupovalna središča v Afriki pogosto težko preživijo po začetnem navdušenju, kot kažejo napol prazna središča v Gani in Nigeriji. Trgovci pogosto navajajo visoke najemnine in konkurenco neformalnih trgov kot izzive. Kljub temu nakupovalna kultura raste in mesta, kot sta Akra in Abidjan, že gradijo nova nakupovalna središča.
Industrija in logistika: Industrijske nepremičnine v Afriki so nastajajoča priložnost, saj se proizvodnja in trgovina počasi povečujeta. Države, kot so Etiopija, Maroko, Egipt, so dosegle napredek pri privabljanju proizvodnje (npr. tekstil v Etiopiji, avtomobilska industrija v Maroku), kar spodbuja povpraševanje po tovarnah in skladiščih. Maroko je zgradil velike proste cone (npr. pristanišče Tanger Med in logistična cona), kjer je zasedenost visoka in širitev poteka – postaja vrata med Evropo in Afriko. Nigerija in Kenija beležita rast logistike zaradi e-trgovine (npr. Jumia) in potreb po distribuciji v trgovini na drobno. Vendar logistiko zavirajo infrastrukturne pomanjkljivosti. Pozitiven znak: Afriški celinski sporazum o prosti trgovini (AfCFTA), ki želi spodbuditi trgovino znotraj Afrike, spodbuja nekatere naložbe v logistična središča in skladišča na mejah v pričakovanju prihodnje rasti trgovine. Na primer, v Gani se razvija velik logistični park za oskrbo Zahodne Afrike. Podatkovni centri so še ena rastoča kategorija, z novimi objekti v Južni Afriki, Keniji in Nigeriji, saj uporaba interneta hitro narašča; globalni operaterji, kot sta Equinix in Teraco, vlagajo stotine milijonov v afriške podatkovne centre.
Institucionalne naložbe in citati: Zgodovinsko gledano je Afrika privabljala omejene institucionalne naložbe v nepremičnine zaradi zaznanih tveganj, vendar se to počasi spreminja. Afriški pokojninski skladi, zlasti v Južni Afriki, Namibiji in Bocvani, že dolgo vlagajo v nepremičnine (večinoma doma). Zdaj pa pan-afriški nepremičninski skladi zbirajo kapital za vlaganje v več držav, pogosto s poudarkom na nišah, kot so skladišča ali dostopna stanovanja. Forum (Africa Property Investment Summit, ki bo potekal kasneje septembra v Cape Townu propertywheel.co.za) bo prikazal, kako lahko lokalni pokojninski skladi spodbudijo rast nepremičninskega sektorja africabusiness.com. “Afriški pokojninski skladi so ključni gonilci rasti naložb v nepremičnine,” navaja poročilo Africa Business africabusiness.com, ki poudarja vse večjo vključenost institucionalnega kapitala.
Kljub temu so tuji vlagatelji še vedno previdni po nekaterih odmevnih razočaranjih (npr. val naložb v nakupovalna središča v Nigeriji v 2000-ih, ki so bile pod pričakovanji). Nestanovitnost valut je glavno tveganje – na primer, močna depreciacija ganskega cedija lani je močno znižala vrednost nepremičnin v dolarjih in prestrašila vlagatelje.
Lokalni nepremičninski strokovnjaki poudarjajo trajnost in dolgoročne potrebe. Kot je zapisal Business Day Live, je “Ponovno zamišljanje afriških nepremičninskih trgov za trajnostno prihodnost” ključno, pri čemer zagovarjajo inovacije in regulativne reforme businessamlive.com businessamlive.com. Mnogi vidijo ogromen potencial: celina z 1,4 milijarde prebivalcev, hitro modernizirajoča se gospodarstva in mlada demografija bi lahko bila zlata jama za nepremičnine, če bodo izzivi naslovljeni. Prihodnost Afrike je tako odvisna od gospodarske stabilnosti in reform. Če bo mogoče ukrotiti inflacijo (afriška inflacija v povprečju znaša ~12 %, a se močno razlikuje), in če bodo vlade še naprej vlagale v infrastrukturo in stanovanja, bi lahko nepremičninski sektor v naslednjem desetletju rasel za 5-6 % letno. Že zdaj projekcije kažejo na letno stopnjo rasti ~5,6 % za afriške nepremičnine do leta 2029, s čimer bi tržna vrednost dosegla 21,9 bilijona dolarjev businessamlive.com. Potreba obstaja; denar in upravljanje morata slediti.
Da zaključimo v človeškem tonu: Afričani po vsej celini si želijo boljših življenjskih pogojev. Ne glede na to, ali gre za tehnološko delavko iz Nairobijia, ki upa, da bo kupila svoje prvo stanovanje, ali družino iz Lagosa, ki išče olajšanje zaradi visokih najemnin, imajo nepremičninski projekti (ali njihovo pomanjkanje) neposreden vpliv na kakovost življenja. Vlade vse bolj prepoznavajo, da je reševanje stanovanjskega vprašanja in infrastrukture ne le socialna politika, temveč ključ do sprostitve gospodarskega potenciala. Kot smo videli v novicah od 4. do 5. septembra 2025, od gibanja hipotekarnih obrestnih mer v ZDA do anket o nepremičninah na Kitajskem in razcvetov v Dubaju, so nepremičnine osrednji del zgodbe svetovnega gospodarstva – in Afrika je pripravljena postati pomembno poglavje te zgodbe v prihodnjih letih.Viri: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Indijska anketa) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazilija) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
