- Ceny domov v Melbourne prudko rastú. Domain a KPMG predpovedajú rast ~6–7 % v rokoch 2025–26, čo posunie mediánovú cenu domu k ~$1,1 milióna abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. KPMG konkrétne očakáva v roku 2026 nárast cien domov v Melbourne o +6,6 % a bytov o +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. Celonárodne analytici (Domain, CoreLogic) očakávajú rast cien o ~4–5 % ročne, keď sa znížia úrokové sadzby abc.net.au kpmg.com.
- Dopyt poháňa populácia a migrácia. Viktória prekročila 7 miliónov obyvateľov do roku 2025 id.com.au, pričom 75 % rastu pochádza zo zahraničnej migrácie id.com.au. Melbourne bolo v posledných rokoch najrýchlejšie rastúcim hlavným mestom Austrálie a silná čistá migrácia (stovky tisíc ročne) pridáva desaťtisíce domácností. Zároveň sa mnoho Austrálčanov sťahuje z hlavných miest do regiónov: oblasť Geelong vo Viktórii je teraz na 1. mieste v čistej vnútornej migrácii upmove.com.au openagent.com.au. Tento demografický impulz poháňa dopyt po bývaní v Melbourne a priľahlých regiónoch.
- Ponuka zostáva obmedzená napriek novým výstavbám. Pipeline bytov vo Victorii zápasí s udržaním tempa. Stavebné povolenia sú na rekordne nízkych úrovniach a dokončenie nových bývaní výrazne zaostáva za potrebami propertyupdate.com.au kpmg.com. KPMG odhaduje, že na celonárodnej úrovni sa postaví len približne 160 000 nových bytových jednotiek ročne (o 30 % menej ako ciele) kpmg.com. Vo Victorii prebiehajú reformy plánovania, ale aktuálne povolenia nespĺňajú predpokladaný dopyt po približne 98 000 dodatočných domoch ročne naprieč Austráliou. Nedostatok ponuky udržiava nájmy a ceny na vysokej úrovni: austrálske nájmy vzrástli v roku 2023 približne o 7,8 % a aj pri nižšom raste teraz (~4–5 % v roku 2025) zostávajú trhy s prenájmom veľmi napäté kpmg.com kpmg.com.
- Úrokové sadzby a dostupnosť bývania. Vysoké základné sadzby (4,1–4,35 % koncom roka 2024) obmedzili úverovú kapacitu, najmä pre kupujúcich prvého bývania, ale znižovanie už prebieha. RBA znížila základnú sadzbu o 50 bázických bodov v roku 2025 abc.net.au a trhové ceny naznačujú ďalšie zníženie o približne 80–85 bázických bodov do polovice roka 2026. To „posilnilo náladu kupujúcich“ kpmg.com, čo zvyšuje prognózy. Odborníci varujú, že „najťažšia výzva“ pre kupujúcich je bezprostredná, ale nižšie sadzby by mali podporiť dopyt v rokoch 2025–26 abc.net.au kpmg.com. Dostupnosť bývania stále smeruje dopyt k skromnejším domom: analytici očakávajú, že byty a radové domy prekonajú domy ako lacnejšie vstupné možnosti australianpropertyupdate.com.au.
- Vládne politiky na podporu ponuky. Viktoriánska vláda vo svojom Housing Statement (2024–34) stanovila ambiciózny cieľ 800 000 nových domov za desať rokov vic.gov.au. Kľúčové opatrenia zahŕňajú reformy územného plánovania na urýchlenie schvaľovania a stimuly pre výstavbu. Výrazne boli rozšírené úľavy na kolkovnom: byty, radové domy a jednotky „off-the-plan“ teraz majú 100% zníženie kolkovného z hodnoty výstavby premier.vic.gov.au vic.gov.au (čo kupujúcim šetrí približne 25 000 $ pri mediánovom byte za 620 000 $ premier.vic.gov.au). Prví kupujúci domov dostávajú granty 10 000 $ na nové domy a financuje sa 50 nových „Train & Tram Zone“ lokalít na podporu rozvoja v blízkosti dopravy premier.vic.gov.au. Daň z neobývanej rezidenčnej pôdy (aktuálne 1 %–3 % dodatočného poplatku) zostáva v platnosti na odradenie od prázdnych domov a platia aj príplatky pre zahraničných kupujúcich (kolkovné +7 %–8 %). Budúca daňová reforma (napr. nahradenie kolkovného daňou z pôdy) je predmetom diskusie, ale zatiaľ nebola prijatá.
- Investičný výhľad: príležitosti a riziká. S rastúcimi cenami a výnosmi majú mnohí investori záujem, no odporúča sa opatrnosť. Príležitosti: Očakáva sa, že vnútorné a stredné predmestia Melbourne (najmä v blízkosti novej infraštruktúry) budú dosahovať lepšie výsledky, keďže ponúkajú vybavenosť a je ich nedostatok propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Rozvíjajúce sa oblasti na okraji Melbourne (nové greenfield lokality ako Clyde South) majú štátom podporované rozvojové plány pre 13 200 domov premier.vic.gov.au. V regiónoch Viktórie je silný dopyt po cenovo dostupnom bývaní: Geelong a Mornington Peninsula (vysoká čistá migrácia) a prímestské mestá ako Ballarat, Bendigo a Shepparton profitujú z prebytočného dopytu openagent.com.au propertyology.com.au. Kvalifikovaní pracovníci a rodiny sa sťahujú smerom von kvôli životnému štýlu a cenám. Riziká: Rastúce úrokové sadzby (ak sa zníženie pozastaví), nadbytok bytov a zmeny politík môžu spomaliť trh. Vyššie pozemkové dane vo Viktórii (napr. nízky prah pre pozemkovú daň 50 000 $) utlmil aktivitu investorov openagent.com.au, a nárast ponuky prenájmov a bytov na začiatku roku 2024 naznačuje opatrnosť. Makro riziká zahŕňajú globálne šoky (obchodné napätie) a akékoľvek zvrátenie migrácie. Investori by sa mali zamerať na lokality so silnými miestnymi základmi (práca, infraštruktúra) a vyhýbať sa oblastiam, ktoré sú už presýtené (niektoré zavedené bytové komplexy).
- Rezidenčné vs Komerčné. Rezidenčné: Po celonárodnom poklese v rokoch 2022–24 sa hodnoty domov vo Victorii začali zotavovať. CoreLogic uvádza, že Melbourne patrilo v roku 2024 medzi najslabšie trhy (teraz „tretie najlacnejšie“ medzi hlavnými mestami) abc.net.au, ale prognózy sa zlepšili s uvoľňovaním úrokových sadzieb. Očakáva sa, že ceny domov aj bytov dosiahnu nové maximá; Domain predpovedá, že mediánová cena domu v Melbourne dosiahne do polovice roka 2026 hodnotu 1,1 mil. dolárov abc.net.au. Komerčné: Kancelársky trh v Melbourne sa stále zotavuje. Neobsadenosť v centre mesta je veľmi vysoká (~18 % koncom roka 2024 cbre.com.au), ale čistá absorpcia sa v 1. štvrťroku 2025 po odchode veľkého nájomcu obrátila do plusu. V najbližších rokoch sa neočakáva žiadna významná nová ponuka kancelárií (pipeline je ~66 % pod priemerom) cbre.com.au, takže kvalitné kancelárie sa môžu stabilizovať, keď sa „návrat do kancelárií“ rozbieha assets.kpmg.com assets.kpmg.com. Maloobchod vo Victorii posilňuje: v 1. štvrťroku 2025 vzrástli maloobchodné tržby vo Victorii o 1,9 % cbre.com.au. Návštevnosť a útraty rastú (vracajú sa turisti a študenti) a investori nakupujú (napr. Northland SC predaný za 385 mil. dolárov) cbre.com.au. Priemyselné nehnuteľnosti (sklady, logistika) zostávajú veľmi napäté: neobsadenosť ~2,7 % na národnej úrovni assets.kpmg.com, hoci KPMG očakáva, že rast nájomného sa zmierni, keď sa spustia nové projekty assets.kpmg.com. Celkovo sa výnosy z komerčných nehnuteľností stabilizovali, pričom v prímestskom maloobchode došlo k miernemu zníženiu výnosov a v prémiových kanceláriách v centre mesta k miernemu rozšíreniu výnosov cbre.com.au.
- Regionálne rozdiely v rámci Viktórie. Melbourne vs región: Melbourne poháňa trh v štáte, ale dôležité sú aj regionálne mestá. Očakáva sa, že rast budú viesť vnútorné a stredné predmestia Melbourne (napr. tie blízko železničných/električkových uzlov a vnútorných pracovných centier) propertyupdate.com.au premier.vic.gov.au. Vonkajšie predmestia a okrajové oblasti s novou výstavbou budú prosperovať tam, kde sa plánuje doprava/infrastruktúra premier.vic.gov.au. Naopak, niektoré regionálne centrá čelia odlišným trendom: Geelong zaznamenal prudký nárast dopytu (teraz je cieľom č. 1 pre vnútornú migráciu upmove.com.au), ale jeho mediánová cena (~726 000 $) je stále nižšia ako v Melbourne; Ballarat a Bendigo, po vynikajúcich obdobiach, môžu zaznamenať miernejší rast (Propertyology dokonca predpovedá mierny pokles v Ballarate propertyology.com.au). Menšie mestá ako Shepparton, Mildura alebo Horsham zaznamenali v roku 2024 nárast o ~3–6 % openagent.com.au a vyzerajú cenovo dostupne, ale ich kapacitu obmedzujú miestne príjmy. Podľa sektorov rok 2025 sľubuje „víťazov“ v oblastiach životného štýlu/vidieka a rastových koridoroch, zatiaľ čo „zaostávajúci“ zahŕňajú byty v centre mesta (už drahé a s pomalším prílivom investorov) openagent.com.au propertyology.com.au.
Analýza a kontext
Nedávne a predpokladané cenové trendy
Po viacročnom boome sa trh s bývaním vo Victorii v rokoch 2022–24 ochladil v dôsledku vysokých úrokových sadzieb. Údaje CoreLogic ukazujú, že hodnota nehnuteľností vo Victorii v roku 2024 klesla približne o 2–3 % (regionálna Victoria −2,7 %, Melbourne −3,0 %) openagent.com.au. Nájomné však prudko vzrástlo (nájmy vo Victorii medziročne narástli takmer o 8 %), keďže miera neobsadenosti zostala mimoriadne nízka. S obratom RBA sa prognózy posunuli nahor. Júnová správa Domain na rok 2025 predpovedá, že ceny v Melbourne vzrastú o 6 % v rokoch 2025–26 na medián približne 1,1 mil. dolárov abc.net.au. Júnový výhľad KPMG na rok 2025 podobne predpovedá silný rast: ceny domov v Melbourne +6,5 % v roku 2025 a +6,6 % v roku 2026 (byty +3,6 % a +7,1 %) kpmg.com australianpropertyupdate.com.au. Na národnej úrovni KPMG predpokladá +4,9 % pre domy v roku 2025 (+4,5 % v roku 2026) a +4,5 % (do +5,1 %) pre byty kpmg.com. Národný prehľad CoreLogic za rok 2024 poznamenal, že Melbourne sa v dôsledku poklesu stalo tretím najlacnejším hlavným mestom abc.net.au, no analytici teraz očakávajú rýchle zotavenie. Ďalší prognostici (napr. Deloitte, Oxford Economics) tiež teraz predpovedajú rast cien nehnuteľností v Austrálii o približne 4–6 % ročne do roku 2026.V komerčnom sektore sa ceny správali odlišne. Kancelárie v Melbourne CBD zaznamenali pokles hodnôt, keďže miera neobsadenosti vyskočila (na ~18 % do konca roka 2024 cbre.com.au), no začiatok roka 2025 priniesol známky stability: žiadne veľké nové veže nepribudnú (5-ročná ponuka je ~66 % pod trendom cbre.com.au) a nájomné za prémiové priestory mierne rastie. KPMG poznamenáva, že „hodnoty kancelárií vykazujú v začiatku roka 2025 známky stabilizácie“ pri najkvalitnejších aktívach assets.kpmg.com. Maloobchodné nehnuteľnosti v Melbourne posilňujú; obrat v 1. štvrťroku 2025 vzrástol o 1,9 % cbre.com.au a počet návštevníkov stúpa, keď sa spotrebitelia vracajú do centier. Priemysel zostáva horúcim segmentom: historicky nízka neobsadenosť (~2–3 %) začala mierne rásť, keď sa dokončujú nové veľké projekty, ale celkový rast nájomného sa bude „stabilizovať“ a nie prudko klesať assets.kpmg.com.
Faktory dopytu a ponuky
Rast populácie a migrácia: Rýchlo rastúca populácia Viktórie je hlavným motorom dopytu. Štát vzrástol o ~1,8 % (rok do marca 2025) id.com.au, rýchlejšie ako väčšina krajiny, a dosiahol 7 miliónov obyvateľov id.com.au. Melbourne najmä prilákalo rekordný prílev domácich aj zahraničných migrantov. V rokoch 2023–24 čistá zahraničná migrácia do Austrálie bola ~316 000 (oproti 494 000 predchádzajúci rok) id.com.au, čo z veľkej časti naplnilo dopyt v Melbourne. Zároveň austrálske mestá vyvážajú ľudí: v roku 2023–24 sa presuny z hlavných miest do regiónov zvýšili o ~10,5 % upmove.com.au, pričom Geelong (Viktória) sa stal hlavnou destináciou upmove.com.au. To zvyšuje dopyt po regionálnom bývaní.
Výstavba a pôda: Ponuka nestíha držať krok. Výstavba domov vo Victorii dosiahla vrchol pred COVID-om, no odvtedy klesla: schválenia výstavby sú na historických minimách propertyupdate.com.au. Vysoké náklady (materiály, práca), inflácia a miestne regulácie zastavili mnohé projekty. Zmeny v územnom plánovaní v rokoch 2024–25 (napr. uvoľnenie niektorých výškových obmedzení, dizajnové kódy) majú pomôcť, ale ich implementácia si vyžaduje čas. Nové Bývanie Statement sľubuje 800 000 domov do roku 2034 a rýchlejšie schvaľovanie vic.gov.au. Medzitým mnohé projekty zahusťovania miest čelia prekážkam, takže väčšina krátkodobého rastu ponuky príde z nových štvrtí na zelenej lúke (napr. Clyde, Donnybrook). Tento pretrvávajúci nedostatok ponuky je dôvodom, prečo aj pri miernom raste populácie ceny a nájmy rastú.
Úrokové sadzby a úvery: Po agresívnom zvyšovaní RBA zastavila a v roku 2025 zmenila kurz. Nižšie sadzby zlepšujú dostupnosť hypoték: každé zníženie o 25 bázických bodov môže zvýšiť kúpnu silu kupujúceho o ~5 %. Analytici sa zhodujú, že očakávané zníženie sadzieb (na ~3,60 % do roku 2026) opäť naštartuje dopyt. Veľmi vysoké predchádzajúce sadzby však „vytlačili niektorých kupujúcich z trhu“, najmä tých, ktorí kupujú prvýkrát. Tlaky na dostupnosť znamenajú, že viac kupujúcich sa pozerá po viacbytových jednotkách (nižšie ceny) namiesto rodinných domov. Pravidlá pre splácanie hypoték (prudenčné limity na splátky) budú naďalej chrániť pred prehrievaním trhu.
Hospodársky rast a pracovné miesta: Ekonomika Victorie má zrýchliť: štátny rozpočet na roky 2025–26 predpovedá rast HDP okolo 2,5 % budget.vic.gov.au. Nezamestnanosť je nízka (~3,9 % v polovici 2025), ale očakáva sa, že do roku 2026 stúpne na 5–6 % (základný scenár RBA rba.gov.au). Trh práce však zostáva napätý, čo podporuje príjmy domácností. Investície do infraštruktúry (Big Build) a digitálna ekonomika vytvárajú pracovné miesta. Silná ekonomika podporuje dopyt po bývaní, no ak rast výrazne spomalí, môže to utlmiť rast cien.
Investičné príležitosti a riziká
Príležitosti: Analytici zdôrazňujú, že metropolitné Melbourne ponúka vybrané horúce lokality. Jadrové a stredné predmestia: oblasti blízko dopravy (vnútorné predmestia, stredný prstenec) sú štrukturálne žiadané a nedostatočne zásobené propertyupdate.com.au. Rastové koridory: Nové územia ako Clyde South (juhovýchod) a Tarneit/Newport (západ) majú plánované investície a nové železničné trate, čo sľubuje prílev obyvateľov premier.vic.gov.au. Regionálne centrá: Geelong (lacný v porovnaní s Melbourne), Bendigo, Ballarat a mestá so silnou pracovnou základňou priťahujú investorov, najmä vďaka vyšším výnosom z prenájmu a potenciálu kapitálového zhodnotenia openagent.com.au propertyology.com.au. Niektoré špecifické trhy (pobrežné alebo rekreačne orientované mestá ako Mansfield, Bairnsdale openagent.com.au openagent.com.au) tiež lákajú kupujúcich hľadajúcich životný štýl alebo rast poháňaný turizmom. V komerčnej oblasti zostáva atraktívny logistický/priemyselný majetok vďaka rastu e-commerce; priemyselné nájmy v Melbourne sú stále nad úrovňou pred pandémiou. Maloobchod na silných miestach (susedské obchody, dobre situované nákupné centrá) by mal pokračovať v zotavovaní, ako rastú spotrebiteľské výdavky.
Riziká: Na druhej strane sú tu pretrvávajúce vysoké úrokové sadzby (ak inflácia pretrváva), ktoré znižujú dostupnosť bývania. Nečakané spomalenie ekonomiky by obmedzilo migráciu a dopyt. Nadmerná výstavba je problémom v niektorých segmentoch: napríklad v centre Melbourne a na vnútornom severe je zhluk nových bytových veží – ak dopyt kupujúcich klesne, ceny tam môžu stagnovať. Prísnejšie úverové štandardy (napr. prísnejšie kontroly splácania, obavy z negatívneho vlastného imania) môžu spôsobiť väčšiu opatrnosť bánk. Z pohľadu vládnej politiky je hlavným rizikom politická zmena – budúca vláda môže zvrátiť stimuly (napr. znovu zaviesť kolkovú daň na byty z plánov, zmeniť pravidlá dane z nehnuteľností). Nakoniec, makroekonomické faktory ako globálny pokles alebo obchodná vojna môžu obmedziť trh s nehnuteľnosťami zvýšením nezamestnanosti alebo znížením kapitálových tokov.
Vládne politiky a infraštruktúra
- Dane a stimuly: Viktória si zachováva progresívnu daň z prevodu nehnuteľností (dosahuje ~6–7 % z ceny domov). Avšak, posledné rozpočty výrazne znížili daň na nové byty/radové domy (off-the-plan) – úľavy na roky 2024/25 boli zdvojnásobené a predĺžené do roku 2026 premier.vic.gov.au. Prví kupujúci domov získavajú granty vo výške 10 000 dolárov na nové domy (čo efektívne znižuje daň z prevodu) vic.gov.au. Daň z nevyužitej rezidenčnej pôdy (1–3 % z hodnoty) sa vzťahuje na neobývané domy a príplatok pre zahraničných kupujúcich (+7 % dane) platí pre zahraničných kupcov (s cieľom ochladiť dopyt). K plošnému zrušeniu dane z prevodu nedošlo (na rozdiel od niektorých diskusií o dani z pôdy), ale vláda sleduje dostupnosť bývania.
- Bývanie a reforma územného plánovania: Nové vyhlásenie o bývaní (2024–34) identifikuje päť hlavných oblastí: reforma plánovania, koordinácia infraštruktúry, finančné stimuly, inovácie a sociálne bývanie vic.gov.au. Cieľ 800 000 nových bytových jednotiek si vyžiada zásadné politické zmeny: rýchlejšie povoľovacie procesy, preklasifikovanie na vyššiu hustotu pri doprave a podpora výstavby na prenájom. Niektoré reformy už prebiehajú (napr. zjednodušenie povoľovania, obmedzenie poplatkov pre developerov), väčšina je však dlhodobá. Miestne samosprávy tiež prehodnocujú zóny, aby umožnili viac viacbytových projektov v stredných predmestiach.
- Investície do infraštruktúry: Prebiehajúce dopravné projekty budú formovať dopyt v predmestiach. Metro Tunnel (rozšírenie železnice Frankston–Sunbury) a Suburban Rail Loop (východ) zvyšujú kapacitu dopravy v rastových koridoroch. Nové cesty a obchvaty (napr. Toorourrong Road) zlepšujú prístup do niektorých peri-urbánnych oblastí. Rozšírenie letiska Melbourne a nové nákladné prepojenia posilnia severozápad Melbourne. Tieto infraštruktúrne trasy sa často stávajú rozvojovými koridormi – napríklad vládnych 24 miliónov dolárov na plány „Train & Tram Zone“ má za cieľ podporiť bývanie okolo 50 železničných uzlov premier.vic.gov.au. Je potrebné dôkladné monitorovanie: oblasti určené na veľké infraštruktúrne investície zvyknú priťahovať špekulatívny záujem.
Regionálne a predmestské rozdiely
Trh vo Viktórii nie je jednotný. V rámci Melbourne majú vnútromestské a stredné predmestia (Port Phillip, Yarra, Boroondara, Monash, atď.) obmedzené množstvo pôdy, ale silný dopyt zo strany vlastníkov, takže ceny budú rásť (najmä ak pribudne infraštruktúra v okolí). Vonkajšie predmestia čelia väčšej ponuke a preto pomalšiemu rastu, pokiaľ nepribudnú nové služby. Okrajové oblasti s plánovanými novými sídliskami (Clyde South, Toolern, Plumpton) budú rásť rýchlo, ale z nízkej základne – tieto trhy závisia od toho, kedy sa uvoľnia pozemky a dodajú služby.
Regionálna Viktória: Pred rokom 2025 len niekoľko regionálnych trhov prekonalo očakávania. Významný analytik (Property Mavens) uvádza, že hlavné regionálne centrá (Geelong, Ballarat, Bendigo, Mornington Peninsula) zaznamenávajú obnovený záujem kupujúcich openagent.com.au, poháňaný dostupnosťou a výnosmi z prenájmu. OpenAgent však poznamenáva, že vysoké dane z nehnuteľností pre investorov viedli v roku 2023 mnohých k predaju prenajímaných nehnuteľností, čo dočasne znížilo hodnoty openagent.com.au. Aktualizácia od NAB varuje, že regionálny rast môže zostať utlmený aj v roku 2025 kvôli pretrvávajúcej opatrnosti a dostatku ponuky openagent.com.au. Napriek tomu nízke miery neobsadenosti (často <1,5 %) poskytujú základnú podporu. Niektoré menšie mestá (napr. Shepparton, Mildura, Horsham, Bairnsdale, Mansfield) majú oblasti so silnými základmi (napr. poľnohospodárska ekonomika Sheppartonu, dostupnosť bývania v Mildure) a v roku 2024 zaznamenali nárast cien o 3–6 % openagent.com.au. Pre investorov sú vyzdvihované predmestia ako Geelong West a Spring Gully (Bendigo) ako oblasti s potenciálom rastu vďaka novým projektom a atraktivite životného štýlu openagent.com.au openagent.com.au.
Odborné názory a prognózy
Poprední ekonómovia v oblasti nehnuteľností a firmy sa stávajú optimistickými ohľadom Viktórie. Hlavná ekonómka spoločnosti Domain, Nicola Powell, poznamenáva, že „ceny v Sydney a Melbourne budú v nasledujúcom roku viesť rast“ abc.net.au. Upozorňuje, že to bude „skutočný test“ pre kupujúcich prvého bývania, pričom rast sa po poklese úrokových sadzieb spomalí len mierne abc.net.au. Domain predpovedá, že medián v Melbourne dosiahne do júna 2026 hodnotu 1,1 milióna dolárov (+6 %) abc.net.au a očakáva rekordné maximá pre byty. Dr. Brendan Rynne z KPMG rovnako vidí Melbourne na vrchole rastových rebríčkov v roku 2026: domy +6,6 %, byty +7,1 % australianpropertyupdate.com.au. Tento vývoj pripisujú oživeniu Melbourne (po dlhom poklese) a silnému dopytu zo zahraničnej migrácie, pričom poznamenávajú, že ceny v Melbourne sú stále nižšie ako v Sydney australianpropertyupdate.com.au. KPMG upozorňuje, že rast cien sa v roku 2026 spomalí len mierne, keďže nižšie sadzby a zlepšujúca sa ponuka vyrovnajú dopyt australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au.
Naopak, niektorí prognostici zostávajú skeptickí. Špecializovaná firma Propertyology označuje Viktóriu za „najslabšie výkonný štát“ za posledných päť rokov a očakáva, že jej trhy budú zaostávať propertyology.com.au. Predpovedajú stagnujúce alebo dokonca klesajúce ceny v niektorých regionálnych mestách (napr. Ballarat -3 % až -7 % v roku 2025 propertyology.com.au). Tento pohľad poukazuje na riziká: zmeny v politike (zvýšenie dane z nehnuteľností), ústup investorov a možnosť, že dlhodobé spomalenie Viktórie môže pretrvať aj v roku 2025. Investori by preto mali tieto názory zvážiť a vyvážiť optimistické prognózy s opatrnosťou voči makroekonomickým a miestnym rizikám.
Porovnanie (národné a globálne trendy)
Austrália vs ostatné štáty: Na národnej úrovni Brisbane, Adelaide a Perth zaznamenali v poslednom čase silnejšie oživenie ako Melbourne. V skutočnosti údaje KPMG z polovice roka 2025 ukazujú, že ceny domov v Perthe vzrástli o +10 % (za šesť mesiacov), zatiaľ čo v Melbourne len o +2,8 % kpmg.com (hoci Melbourne dobieha s +6,5 % za celý rok). Adelaide a Brisbane tiež zaznamenali v roku 2025 nárast o 5–8 %. NSW (Sydney) je stále drahšie, ale jeho rast sa spomaľuje; KPMG očakáva, že domy v Sydney porastú o +4,2 % v roku 2026 oproti 6,6 % v Melbourne australianpropertyupdate.com.au. Celkovo odborníci tvrdia, že viktoriánske trhy budú viesť oživenie po tom, čo patrili medzi najpomalšie v minulosti.
Globálny kontext: Celosvetovo čelia trhy s nehnuteľnosťami podobnej dynamike: roky rýchleho rastu (2020–21) vystriedalo plateau alebo korekcia, keď centrálne banky zvýšili sadzby. Mnohé krajiny hlásia nedostatok ponuky v kľúčových sektoroch a obrat smerom k nižším sadzbám v roku 2025 jll.com. Realitné služby ako JLL a PwC upozorňujú, že investori sa budú musieť zamerať na kvalitné aktíva (novšie budovy, zelené prvky) a dávať si pozor na zastarávanie jll.com. V mestách ako Londýn, New York a ďalších sú ceny bývania relatívne stabilné, keďže dostupnosť bývania je problémom. Skúsenosť Austrálie je porovnateľná: inflácia dosiahla vrchol a očakávajú sa zníženia sadzieb, čo by malo podporiť rast cien (ako v USA, kde JPMorgan očakáva +3 % v roku 2025 jpmorgan.com). Unikátne pre Austráliu (a Victoriu) je však veľmi vysoká závislosť dopytu po bývaní od migrácie; globálna neistota (obchodné vojny, geopolitika) tak môže ovplyvniť náš trh viac cez spomalenie migrácie.
Globálny výhľad: Na komerčnej strane globálny výskum CRE (JLL) zdôrazňuje, že nedostatok ponuky v žiadaných sektoroch (ako logistika a bývanie) pretrvá do roku 2025 jll.com, a že investori budú uprednostňovať príležitosti v skorých fázach cyklu (výhoda „skorého hráča“ môže vyvrcholiť v roku 2025) jll.com. To je v súlade so situáciou vo Victorii: sektory ako priemysel/logistika zostávajú v nedostatku a môžu si vyžadovať prirážky. Medzitým prechodné sektory (kancelárie, maloobchod) sa stabilizujú.
Zhrnuté, očakáva sa, že realitný trh vo Victorii v rokoch 2025–26 bude opäť rásť, ale s nerovnomerným vývojom. Metropolitné Melbourne (najmä vnútorné/stredné predmestia) pravdepodobne zaznamená silné oživenie, poháňané rastom populácie a priaznivými politickými faktormi abc.net.au australianpropertyupdate.com.au. Regionálne trhy budú profitovať z presahu dopytu, hoci niektoré menšie mestá môžu zaznamenať len mierny rast, keďže ponuka dobieha dopyt. Komerčné nehnuteľnosti vykazujú opatrné zlepšenie – kancelárie a maloobchod sa zotavujú z pandemických miním a priemyselné nehnuteľnosti zostávajú silné. Kľúčovými faktormi budú politika RBA (pohyb úrokových sadzieb), trendy v migrácii a vládne reformy na podporu ponuky bývania. Pre investorov aj kupujúcich domov rok 2025 sľubuje príležitosti vo „vlnových“ predmestiach Victorie, no zároveň aj riziká, ktoré si vyžadujú dôkladnú analýzu a sledovanie odborných prognóz abc.net.au openagent.com.au.
Zdroje: Vládne údaje (ABS), analytika odvetvia (Domain, CoreLogic, KPMG, CBRE, NAB) a odborné analýzy abc.net.au assets.kpmg.com premier.vic.gov.au kpmg.com australianpropertyupdate.com.au openagent.com.au. Zahŕňajú správy špecifické pre Victorii a národné/globálne trhové výhľady na zabezpečenie komplexného pohľadu.
