- Hypotekárne sadzby v USA prudko klesli: Priemerné 30-ročné hypotekárne sadzby dosiahli 11-mesačné minimum (~6,35 %) uprostred rastúcich stávok na zníženie sadzieb Federálneho rezervného systému, čo podnietilo najsilnejší nárast žiadostí o hypotekárne úvery za viac ako štyri roky freddiemac.com. Kupujúci sa opatrne vracajú na trh, keďže náklady na financovanie klesajú.
- Kríza bývania v Európe: Lídri EÚ varujú, že „nejde len o krízu bývania… je to sociálna kríza“ a sľubujú Plán dostupného bývania, keďže ceny domov od roku 2015 vzrástli o viac ako 20 %, zatiaľ čo počet stavebných povolení klesol o 20 % housing.ec.europa.eu. V Spojenom kráľovstve v auguste došlo k najširšiemu poklesu cien za posledných 18 mesiacov, keď vysoká inflácia a neistota ohľadom sadzieb oslabujú dopyt kupujúcich reuters.com.
- Ázia zmiešaná – India rastie, Čína klesá: Ceny nehnuteľností v Indii majú tento rok vzrásť o ~6,3 % (rýchlejšie, než sa očakávalo) vďaka bohatým kupujúcim, aj keď dostupná ponuka klesá reuters.com reuters.com. Medzitým pokles čínskeho trhu s nehnuteľnosťami pretrváva – úrady v Pekingu a Šanghaji uvoľnili obmedzenia na kúpu bývania, aby oživili dopyt reuters.com reuters.com, pričom analytici očakávajú ďalšie opatrenia na podporu bývania reuters.com.
- Boom na Blízkom východe: Trh s nehnuteľnosťami v Abú Zabí je horúci – počet transakcií v 1. štvrťroku 2025 vzrástol o 34,5 % gulfnews.com – podporený globálnymi investormi a projektmi ekonomickej vízie. Saudská Arábia schválila prelomový zákon, ktorý od roku 2026 otvorí vybrané realitné zóny pre zahraničné vlastníctvo nehnuteľností cbnme.com, čo je krok, ktorý má „otvoriť cestu významným medzinárodným investíciám“ cbnme.com.
- Rozdiely v komerčných nehnuteľnostiach: Priemyselné a logistické nehnuteľnosti zostávajú odolné (skladové priestory sú takmer na historických minimách a nájmy rastú) a maloobchod/hotelierstvo sa zotavili, pričom obsadenosť hotelov je už len o 0,6 % nižšia ako pred pandémiou primior.com. No kancelárske trhy na celom svete čelia problémom: v USA dosiahla neobsadenosť kancelárií rekordných ~20 % reuters.com a investičný trh v Európe uviazol v „zombielande“… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita, varoval jeden z vedúcich fondov reuters.com.
- Luxusné a prémiové segmenty vzdorujú gravitácii: Trh s luxusnými nehnuteľnosťami prosperuje napriek celkovému spomaleniu. V Kolumbii sa v novom luxusnom komplexe v Bogote predalo 90 % jednotiek pred výstavbou za rekordné ceny (viac ako 6 000 USD za m²) – dokonca viac ako v luxusných štvrtiach Mexico City či Ria bloomberg.com. A vo svetových metropolách naďalej priťahujú trofejné aktíva (od luxusných bytov po prémiové kancelárie) kupcov hľadajúcich bezpečné investície.
Severná Amerika: Oživenie bývania vďaka optimizmu ohľadom úrokových sadzieb
Spomalenie rastu podporuje náladu v oblasti bývania: V Spojených štátoch náklady na hypotéky prudko klesli v očakávaní, že Federálny rezervný systém konečne zníži úrokové sadzby. Priemerná 30-ročná fixná hypotéka klesla na 6,35 % (najnižšie od októbra 2024), čo predstavuje najväčší týždenný pokles za posledný rok freddiemac.com. „Hypotekárne sadzby smerujú správnym smerom a kupujúci si to všimli,“ poznamenali analytici Freddie Mac, keďže žiadosti o kúpu domov vzrástli najrýchlejším medziročným tempom za posledné štyri roky freddiemac.com. Tento pokles nákladov na úvery – podporený 94 % trhovou pravdepodobnosťou zníženia sadzieb Fedu budúci týždeň aljazeera.com – prináša kupujúcim záblesk úľavy po dlhej letnej stagnácii.
Objavuje sa trh priaznivý pre kupujúcich: Vyššie úrokové sadzby začiatkom tohto roka ochladili aktivitu, pričom mnohí predávajúci mali len málo ponúk. V niektorých amerických mestách nedostatok kupujúcich nehnuteľností núti znižovať ceny alebo dokonca vedie majiteľov k tomu, aby stiahli ponuky z trhu, čím sa konečne presúva vyjednávacia sila späť ku kupujúcim. Celonárodná ponuka zostáva obmedzená, no prudký nárast tlaku na dostupnosť bývania (z cien a sadzieb) jasne obmedzil dopyt. Teraz, keď je financovanie o niečo lacnejšie, realitní makléri hlásia obnovený záujem – kupujúci však zostávajú opatrní uprostred ekonomických protivetrov, ako je pretrvávajúca inflácia. „Trh s bývaním jasne pociťuje dôsledky pretrvávajúcej neistoty,“ poznamenal Tarrant Parsons z Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), pričom poukázal na obavy z širšieho ekonomického a fiškálneho výhľadu, ktoré „zaťažujú náladu“ reuters.com. V Kanade pretrvávajú podobné trendy: hlavné trhy ako Toronto zaznamenali v závere leta stagnáciu predaja, keď kupujúci čakali na zníženie sadzieb reuters.com.
Stres v oblasti komerčných nehnuteľností: Obraz komerčných nehnuteľností v Severnej Amerike je rozdelený. Byty a priemyselné priestory zostávajú stabilné – nájomné v amerických bytových domoch opäť pomaly rastie a obsadenosť skladov sa drží pri historických minimách okolo ~6-7 % primior.com. No kancelársky sektor je v dobre zdokumentovanej kríze. Práca na diaľku a hybridný režim zvýšili neobsadenosť kancelárií v USA na 20,7 % na celoštátnej úrovni (rekordne vysoká hodnota) reuters.com, pričom technologické centrá ako San Francisco zaznamenávajú ohromujúcich 27,7 % neobsadených kancelárií – trojnásobok úrovne pred pandémiou reuters.com. Dokonca aj kancelárie v centre New Yorku sú takmer z 23 % prázdne reuters.com. Tento prebytok nevyužitých pracovných priestorov „spôsobuje vážne ekonomické otrasy“ v mestách reuters.com, znižuje hodnotu nehnuteľností a zaťažuje regionálne banky vystavené kancelárskym úverom. Prenajímatelia, ktorým sa blíži splatnosť dlhu, musia čeliť 290 miliardám dolárov kancelárskych hypoték splatných do roku 2027 pri vyšších nákladoch na refinancovanie reuters.com. V tomto náročnom prostredí mnohí vlastníci a veritelia pristupujú k predĺženiam alebo reštrukturalizáciám, aby sa vyhli nesplácaniu. Jediným pozitívom je, že prebieha „útek ku kvalite“ reuters.com, keď sa firmy sťahujú do najkvalitnejších budov (ktoré si udržiavajú vyššiu obsadenosť a nájomné), zatiaľ čo staršie kancelárie chátrajú. Celkový výhľad však zostáva opatrný – analytici z odvetvia tvrdia, že obnova kancelárskeho trhu bude dlhá a nerovnomerná, pričom bude závisieť od širších trendov návratu do kancelárií a ekonomickej stability.
Európa: Bývanie v kríze a stagnujúce investície
Dostupnosť bývania na bode zlomu: Európa otvorene priznáva núdzový stav v oblasti dostupnosti bývania. Vo svojom prejave o stave Únie 10. septembra predsedníčka Európskej komisie Ursula von der Leyen poľutovala, že pre príliš veľa Európanov sa „domov stal zdrojom úzkosti“ namiesto bezpečia housing.ec.europa.eu. Uviedla, že náklady na bývanie vzrástli o viac ako 20 % od roku 2015, zatiaľ čo výstavba nových domov výrazne zaostáva (počet stavebných povolení klesol za päť rokov o 20 %) housing.ec.europa.eu. „Toto je viac než len kríza bývania – je to sociálna kríza… ktorá trhá na kusy sociálnu štruktúru Európy,“ varovala von der Leyen housing.ec.europa.eu. Brusel plánuje do konca roka predstaviť prvý Európsky plán dostupného bývania, ktorého cieľom je uľahčiť pravidlá štátnej pomoci na podporu bývania, znížiť byrokraciu pri novej výstavbe a dokonca regulovať krátkodobé prenájmy, ktoré znižujú ponuku housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Zvoláva sa celoeurópsky summit o bývaní, aby sa táto téma dostala na vrchol agendy housing.ec.europa.eu.
Na mieste už niekoľko európskych krajín zaznamenáva korekcie cien. Britský trh s nehnuteľnosťami citeľne ochladol pod ťarchou 14 po sebe nasledujúcich zvýšení sadzieb Bank of England. V auguste ceny domov v Spojenom kráľovstve zaznamenali najrozšírenejší pokles za posledný rok a pol, podľa prieskumu RICS reuters.com. Počet nových dopytov kupujúcich a objem predajov klesli na najnižšiu úroveň od polovice roku 2020 reuters.com. „Keďže dopyt kupujúcich slabne a dohodnuté predaje klesajú, trh s nehnuteľnosťami jasne pociťuje dôsledky pretrvávajúcej neistoty,“ povedal analytik RICS Tarrant Parsons a poznamenal, že pochybnosti o ekonomike a budúcom vývoji úrokových sadzieb podkopávajú dôveru reuters.com. Pretrvávajúca inflácia (UK CPI ~6,7 % v auguste) a rastúce náklady na hypotéky posunuli dostupnosť bývania na hranicu – kúpyschopnosť typického britského kupujúceho sa znížila natoľko, že sa teraz očakáva nárast nájomného (čistých +27 % opýtaných odhaduje vyššie nájomné, keďže potenciálni kupujúci zostávajú v prenájme) reuters.com. Inde, Nemecko – najväčšia ekonomika EÚ – taktiež pociťuje problémy: počet transakcií s nehnuteľnosťami sa spomalil a ceny klesli približne o 6 % od svojho vrcholu, čo viedlo Berlín k zvažovaniu stimulov pre kupujúcich. Švédsko, Írsko a ďalšie krajiny, ktoré zaznamenali veľké zisky počas pandémie, taktiež zaznamenali v roku 2025 pokles cien v dôsledku vyšších úrokových nákladov.„Zombieland“ investičný trh: V oblasti komerčných nehnuteľností bola očakávaná európska obnova tlmená. Po vážnom poklese v rokoch 2020–2022 nahradil skorý optimizmus v roku 2025 pochmúrna realita – transakcie zostávajú blízko desaťročných miním, keďže kupujúci a predávajúci sú stále ďaleko od dohody o cene. Do 2. štvrťroka 2025 cezhraničné investície do nehnuteľností v Európe/Blízkom východe/Afrike klesli medziročne približne o 20 %, čo je najhorší výsledok za desaťročie reuters.com. Mnohé obchody sú pozastavené, pokiaľ predávajúci nepristúpia na zľavy. „Máme tu ‘zombieland’… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita sa nevracia,“ povedal Sebastiano Ferrante, šéf európskych nehnuteľností v investičnom gigante PGIM, opisujúc stagnujúci trh reuters.com. Potenciálni kupujúci sú opatrní vzhľadom na slabý hospodársky rast a výnosnejšie alternatívy (súkromné úverové fondy teraz v Európe ďaleko predbiehajú reality sektor) reuters.com.Stres je najviditeľnejší v segmentoch kancelárií a maloobchodu. Nemecko napríklad zaznamenalo ďalší pokles predaja komerčných nehnuteľností o 2 % v 1. polroku 2025 reuters.com, a ikonické nehnuteľnosti ako problémový mrakodrap Trianon vo Frankfurte sú na predaj v núdzi ako test záujmu trhu reuters.com. Hodnoty sekundárnych kancelárií a starších nákupných centier klesli, a dokonca aj dynamické sektory ako dátové centrá ochladli reuters.com. Existujú však vybrané svetlé miesta: dobre prenajaté logistické zariadenia a portfóliá nájomného bývania zostávajú žiadané, keďže investori vsádzajú na štrukturálne nedostatočne zásobené segmenty reuters.com. Najkvalitnejšie (“trofejné”) kancelárske budovy v prémiových mestských lokalitách si tiež držia hodnotu – ich neobsadenosť je oveľa nižšia (často o 5 percentuálnych bodov pod trhovým priemerom) a nájmy za najlepšie priestory stále rastú primior.com. „V niektorých častiach trhu sa zotavenie už dobre rozbieha… avšak existujú nemilované aktíva s takmer nulovou likviditou a ďalšou bolesťou pred sebou,“ poznamenala Cecile Retaureau z investičnej divízie Phoenix Group, pričom varovala, že oživenie Európy bude veľmi nerovnomerné reuters.com.Ázia a Pacifik: Pokles Číny vs. rast Indie
Čína uvoľňuje obmedzenia v oblasti nehnuteľností: Kedysi nezastaviteľný čínsky realitný sektor zostáva kľúčovým slabým miestom jej ekonomiky, ktorá sa teraz nachádza v niekoľkoročnom poklese poznačenom dlhmi developerov a slabnúcou dôverou kupujúcich. V snahe podnietiť dopyt po bývaní začali úrady vo veľkých mestách uvoľňovať prísne pravidlá pre nákup nehnuteľností. Koncom augusta Šanghaj uvoľnil limity, takže oprávnené rodiny (a dokonca aj jednotlivci, ktorí sú teraz považovaní za rodiny) si môžu kúpiť viac ako jeden dom v prímestských oblastiach mimo vonkajšieho okruhu reuters.com. Peking prijal podobné opatrenia, napríklad umožnil slobodným osobám kvalifikovať sa ako prví kupujúci – čo je súčasť širšieho posunu politiky na podporu predaja. Tieto miestne opatrenia nasledovali po výzvach centrálnej vlády na podporu „primeraných“ potrieb bývania. Dopad je zatiaľ mierny: septembrové údaje (čoskoro budú zverejnené) by mali ukázať mierny nárast predaja vo veľkých mestách, ale celoštátne ceny sú stále pod tlakom. Tvorcovia politík naznačili, že príde ďalšia pomoc – čínske ministerstvo financií tento týždeň zdôraznilo, že existuje „dostatok priestoru“ pre fiškálnu podporu a že riziká z realitnej krízy sú zvládnuteľné, čo naznačuje možné nové výdavky alebo stimuly v oblasti bývania reuters.com reuters.com. Trhy tiež sledujú Čínsku ľudovú banku, ktorá znížila hypotekárne sadzby a mohla by ich ešte viac uvoľniť, ak zníženie sadzieb v USA zníži tlak na jüan reuters.com. Cieľom je dosiahnuť mäkké pristátie: úradníci chcú stabilizovať ceny nehnuteľností a náladu bez opätovného vyvolania špekulatívnej bubliny. Keďže niektorí veľkí developeri sú v reštrukturalizácii (a Country Garden len tesne odvrátil platobnú neschopnosť), obnovenie dôvery je prvoradé. Akékoľvek trvalé oživenie môže prísť až neskôr v roku 2025 – prognózy S&P naznačujú, že čínske predaje nehnuteľností by mohli dosiahnuť dno v druhej polovici 2025, keď sa mestské zásoby absorbujú bloomberg.com.
Indický bývací cyklus a obavy z dostupnosti: Na rozdiel od toho, indický realitný trh zažíva silný rast – no ten prináša aj vlastné obavy. Nový prieskum agentúry Reuters medzi odborníkmi na nehnuteľnosti ukazuje, že ceny domov v Indii by mali v roku 2025 stúpnuť o 6,3 % a v roku 2026 o ďalších 7,0 % reuters.com, čo prekonáva rast z minulého roka aj predchádzajúce prognózy. Tento rast poháňa najmä horný segment trhu: dopyt po prémiových a luxusných domoch vo veľkých mestách prudko rastie, a to vďaka rastúcim príjmom bohatých a nárastu investícií NRI (Indov žijúcich v zahraničí). Zároveň sa ponuka dostupného bývania znížila – India dnes čelí nedostatku približne 10 miliónov dostupných domov, pričom tento deficit by sa mohol do roku 2030 strojnásobiť, ak budú súčasné trendy pokračovať reuters.com. Výsledkom je trh s dvoma rýchlosťami. „Zisky čoraz viac získava len malý segment populácie… tí na spodku pyramídy sú v nevýhode,“ poznamenal Ajay Sharma, výkonný riaditeľ Colliers India reuters.com. Dodal, že hoci indická ekonomika rýchlo rastie (7,8 % za posledný štvrťrok) reuters.com, príjmy strednej triedy stagnujú, čo znemožňuje vlastníctvo bývania miliónom mestských migrantov. Mnohí sú preto nútení bývať v prenájme, čo následne tlačí mestské nájmy nahor o 5–8 % ročne – rastú teda ešte rýchlejšie ako všeobecná inflácia reuters.com. „Ako klesá dostupnosť bývania v centrách aj na predmestiach, viac ľudí si prenajíma – a keďže viac ľudí prenajíma, nájmy rastú,“ vysvetlil Sharma začarovaný kruh reuters.com. Analytici varujú pred dlhodobými dôsledkami, ak sa priepasť v dostupnosti prehĺbi. „Po finančnej transformácii realitného trhu sme dostupnosť nezlepšili; zhoršili sme ju,“ povedal Pankaj Kapoor z Liases Foras, pričom poukázal, že priemerný vek kupujúceho prvého bývania v Indii sa zvýšil o viac než desať rokov, z niečo vyše 30 na stredných 40 reuters.com. Na riešenie tohto problému zaviedli tvorcovia politík dotácie na úroky pre prvokupcov a tlačia developerov k spúšťaniu viac projektov strednej triedy, no zatiaľ „trh sa silno prikláňa k prémiovým domom“ a prvylučovanie kupujúcich na základnej úrovni reuters.com.
Inde v Ázijsko-pacifickom regióne: Ostatné realitné trhy v regióne vykazujú zmiešaný obraz. Austrália zaznamenáva mierne oživenie v roku 2025 – po poklese minulý rok ceny domov v Sydney a Melbourne opäť mierne rastú, keďže Rezervná banka pozastavila zvyšovanie úrokových sadzieb. Avšak vysoké zadlženie domácností a stres z hypoték v niektorých oblastiach obmedzujú ďalší rast. Japonsko zostáva stabilné, s pevne zakotveným dopytom po rezidenčných aj komerčných nehnuteľnostiach (podporeným ultra-nízkymi úrokovými sadzbami). Kancelársky sektor v Ázii je vo všeobecnosti zdravší ako na Západe, hoci existujú aj slabšie miesta – napríklad nájmy kancelárií v Hongkongu sú pod tlakom, keďže pevninské čínske firmy ustupujú. Singapur a Soul patria medzi najvýkonnejšie trhy; ich predaj luxusných rezidencií je robustný (Singapur zaznamenal rekordné predaje penthousov v tomto štvrťroku), čo viedlo k novým ochladzovacím opatreniam, ako sú vyššie kolkové poplatky pre cudzincov. V celom regióne investori pozorne sledujú vývoj úrokových sadzieb: ak USA a možno aj Európa prejdú do režimu znižovania, ázijské centrálne banky ich môžu nasledovať, čo by mohlo podporiť realitnú aktivitu v roku 2026 vďaka lacnejšiemu financovaniu.
Blízky východ: Investičný magnet – rozmach v Perzskom zálive
Kým iné regióny zápasia s výzvami, realitné trhy na Blízkom východe – najmä v oblasti Perzského zálivu – zažívajú pozoruhodný rozmach. Vysoké príjmy z ropy, snahy o diverzifikáciu ekonomiky a pro-investičné politiky spoločne výrazne podporili realitné sektory v SAE a Saudskej Arábii.
Realitný trh v Perzskom zálive prosperuje: Abu Dhabi a Dubaj naďalej zaznamenávajú silný prílev kapitálu do nehnuteľností. V Abu Dhabi dosiahli realitné transakcie v prvom štvrťroku 2025 spolu 25,3 miliardy AED (≈6,9 mld. USD), čo je medziročný nárast o 34,5 % pri takmer 6 900 obchodoch gulfnews.com. Predstavitelia pripisujú úspech odolnej ekonomike emirátu a jeho atraktivite pre „udržateľné, luxusné bývanie“, ktoré priťahuje zahraničných investorov gulfnews.com. Na veľkom odvetvovom podujatí (IREIS 2025), ktoré sa tento týždeň konalo v Abu Dhabi, miestni experti vyjadrili optimizmus. „Dynamika v sektore nehnuteľností v Abu Dhabi naďalej zrýchľuje, keďže širší realitný trh SAE zaznamenáva rastúci záujem investorov,“ uviedol Amer Al Ahbabi, predseda realitnej spoločnosti v SAE gulfnews.com. Developeri hlásia, že luxusné projekty na nábreží a nové vilové komunity sa vypredávajú, často zahraničným kupujúcim, ktorí sa uchádzajú o Zlaté víza. V Dubaji pokračuje povýpandemický boom – predaje nehnuteľností v roku 2025 sú na dobrej ceste k novým rekordom, pričom účasť medzinárodných kupujúcich je obzvlášť vysoká. Kľúčové segmenty ako prémiové domy pri pláži a komerčné kancelárie vo voľných zónach zažívajú súboje v ponukách. Abu Dhabi aj Dubaj zároveň prijali inovácie: od digitálnych realitných transakcií cez skúšky tokenizácie (ako uviedli organizátori IREIS) na prilákanie moderných investorov gulfnews.com.
Veľké kroky Saudskej Arábie: Kráľovstvo Saudskej Arábie v rámci svojich reforiem Vízia 2030 práve prijalo zásadnú zmenu politiky: od roku 2026 umožní zahraničným osobám vlastniť nehnuteľnosti v určitých vyhradených zónach cbnme.com. Ide o revolučný krok pre trh, ktorý bol historicky uzavretý pre zahraničných kupcov (okrem niektorých rezidenčných programov v rozvojoch podobných Dubaju). Nový zákon, ktorý schválil saudský kabinet pod vedením korunného princa Mohammeda bin Salmana, by mal podľa Rachel Sturgess, výkonného organizátora Cityscape Global, „katalyzovať nárast medzinárodného záujmu a investícií“ cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – jedna z najväčších svetových konferencií o nehnuteľnostiach – sa bude konať v Rijáde v novembri a je pripravená predstaviť tieto príležitosti globálnym investorom a developerom. Minuloročný Cityscape v Dubaji zaznamenal 37% nárast zahraničnej účasti a očakáva sa, že vydanie v Rijáde v roku 2025 bude ešte väčšie cbnme.com cbnme.com. Otvorenie trhu s nehnuteľnosťami v Saudskej Arábii prebieha súčasne s megaprojektmi ako NEOM (futuristické mesto za 500 miliárd dolárov) a stavebným boomom v Rijáde a Džidde. Odborníci na nehnuteľnosti tvrdia, že Saudská Arábia by sa mohla stať „ďalším SAE“ z hľadiska prilákania globálneho kapitálu, najmä ak zavedie atraktívne regulačné a daňové rámce v nových zónach. Už teraz správy naznačujú, že veľkí developeri z USA, Spojeného kráľovstva, Číny a SAE zvažujú vstup na novo liberalizovaný trh Saudskej Arábie cbnme.com.
Širší Blízky východ a severná Afrika: V celom regióne je nehnuteľnostný trh v roku 2025 vo všeobecnosti na pozitívnej trajektórii. Katar si užíva post-mundialovú dynamiku – najnovšie údaje ukazujú, že realitné transakcie v Dauhe začiatkom septembra dosiahli 394 miliónov QAR (~108 mil. USD) za týždeň, čo odráža stabilnú aktivitu arabnews.pk. Egypt uprostred ekonomických otrasov vníma nehnuteľnosti ako preferované aktívum na ochranu pred infláciou; developeri ponúkajú predĺžené splátkové plány, aby využili nahromadený dopyt po bývaní. Ceny bývania v Izraeli, ktoré v posledných rokoch prudko rástli, sa konečne ustálili v dôsledku vyšších úrokových sadzieb, no vážny nedostatok nových domov udržiava hodnoty vysoko (bez ohľadu na politickú nestabilitu). Turecko zostáva špecifickým prípadom: zahraničné nákupy (najmä zo strany Rusov, Iráncov) podporili trh s nehnuteľnosťami v Istanbule aj napriek prudkému poklesu hodnoty líry; nové regulácie týkajúce sa občianstva za investíciu však časť tohto dopytu zmiernili. Medzitým realitný trh v oblasti maloobchodu a pohostinstva v Perzskom zálive zažíva boom vďaka oživeniu turizmu – dubajskí prevádzkovatelia nákupných centier a hotelové REITs hlásia silnú obsadenosť a rast nájomného, podporené rekordným počtom návštevníkov v roku 2025.
Latinská Amerika: Poklesy a svetlé miesta
Trhy s nehnuteľnosťami v Latinskej Amerike mali v mnohých ohľadoch náročný rok – vysoké úrokové sadzby v celom regióne utlmovali hypotekárne úvery a ochladili predtým horúce trhy. Napriek celkovému spomaleniu však existujú výrazné ostrovy odolnosti, najmä v luxusnom segmente.
Kolumbia – luxus vzdoruje poklesu: Azda najdramatickejší príklad pochádza z Bogoty, Kolumbia, kde nový ultra-luxusný bytový projekt láme cenové rekordy, aj keď širší kolumbijský trh s bývaním upadá. Projekt s názvom Quora je luxusný komplex so 202 bytmi, kanceláriami a obchodnými priestormi, ktorý vyrastá zo súboru nehnuteľností vo vychytenej štvrti. Napriek tomu, že do dokončenia zostávajú ešte tri roky, viac ako 90 % jeho rezidencií je už predaných – vrátane penthousov s rozlohou 546 m² – za ceny okolo 24 miliónov kolumbijských pesos za meter štvorcový (približne 6 100 USD/m²) bloomberg.com. To je asi o 33 % viac než predchádzajúci cenový rekord v Bogote a dokonca prevyšuje najvyššie ceny v bohatších hlavných mestách Latinskej Ameriky (pre porovnanie, je to drahšie za m² ako luxusné byty v Polanco v Mexico City alebo v Ipaneme v Riu de Janeiro) bloomberg.com. Úspech tohto projektu „vzdoruje ťažko skúšanému realitnému sektoru v Kolumbii“, ktorý inak v uplynulom roku zasiahla kríza vo financovaní výstavby a nárast insolvencií stavebných firiem. Bohatí kupci, domáci aj zahraniční, sa na Quoru pozerajú ako na bezpečnú investíciu a symbol statusu, čo naznačuje dôveru v dlhodobú hodnotu prémiových nehnuteľností v Latinskej Amerike. Developeri v regióne poukazujú na príklad Bogoty ako dôkaz, že dopyt v najvyššom segmente zostáva silný – ak postavíte niečo skutočne jedinečné, kupci prídu, aj počas poklesu.
Trendy v celom regióne: Mimo takýchto enkláv však mnohé latinskoamerické trhy s bývaním oslabujú. V Mexiku po pandemickom boome rast cien nehnuteľností v roku 2025 v reálnom vyjadrení ochladol v dôsledku inflácie a vyšších úrokových sadzieb, hoci oblasti ako Mexico City a Guadalajara stále zaznamenávajú mierny rast. Brazília je na rázcestí: centrálna banka začala znižovať úrokové sadzby (sadzba Selic klesla v septembri na 12,75 % z vrcholu 13,75 %), čo by malo postupne oživiť brazílsky trh s nehnuteľnosťami. Brazílski developeri hlásia zvýšený záujem kupcov, keďže hypotéky sú o niečo dostupnejšie, a analytici očakávajú, že predaj nehnuteľností sa zvýši v roku 2026, ak znižovanie sadzieb bude pokračovať. Čile a Peru zaznamenali v roku 2024 pokles cien v dôsledku recesie, no zdá sa, že sa teraz stabilizujú. V Argentíne, ktorá je extrémnou výnimkou pre svoju ekonomickú nestabilitu, boli realitné transakcie v roku 2025 takmer zmrazené, keďže kupci čakajú na výsledky volieb a možnú dolárovizáciu – nehnuteľnosti sú tam stále väčšinou oceňované v amerických dolároch ako ochrana, čo ich robí pre väčšinu domácich nedostupnými.
Známky oživenia: Na komerčnej strane má Latinská Amerika určitú pozitívnu dynamiku. Priemyselné nehnuteľnosti (sklady, logistika) v Mexiku prosperujú vďaka investíciám do presunu výroby bližšie k USA; dopyt po moderných logistických zariadeniach na hranici USA a Mexika a v strednom Mexiku prevyšuje ponuku. Boom agropodnikania v Brazílii podporuje rozvoj skladovacích a distribučných nehnuteľností v štátoch ako Mato Grosso. Maloobchodné nehnuteľnosti, ktoré počas COVID-u zápasili, sa zotavujú, keďže spotrebiteľské výdavky rastú – napríklad prevádzkovatelia nákupných centier v Brazílii a Čile hlásia návrat návštevnosti a tržieb nájomcov na úroveň z roku 2019. To priťahuje záujem zahraničných investorov: len tento týždeň oznámil významný suverénny fond z Blízkeho východu plány investovať do portfólia maloobchodných centier v Latinskej Amerike (s cieľom kúpiť aktíva so zľavou a staviť na zotavenie).
Celkovo výhľad realitného trhu v Latinskej Amerike závisí od makroekonomických trendov. Ak sa podarí skrotiť infláciu a úrokové sadzby budú naďalej klesať (ako to vidíme v Brazílii, Čile atď.), región by mohol vstúpiť do expanzívnejšej fázy realitného cyklu. Zatiaľ sú developeri opatrní – zameriavajú sa buď na veľmi luxusný segment (ktorý zostáva ziskový), alebo na špecifický dopyt (napríklad dostupné bývanie, kde sú k dispozícii štátne dotácie). Ako však ukazuje boom luxusných bytov v Bogote, nie všetky časti trhu sa pohybujú jednotne a vždy existujú oblasti, kde dôvera – a ceny – prudko rastú.
Afrika: Mestský rast a nové príležitosti
Naprieč Afrikou rýchla urbanizácia a hospodársky rast vo vybraných krajinách podporujú vo všeobecnosti pozitívny príbeh realitného trhu, aj keď pretrvávajú výzvy ako nedostatok bývania a vysoké náklady na financovanie. Niekoľko afrických miest je teraz horúcimi investičnými lokalitami v oblasti nehnuteľností, ktoré sa oplatí sledovať v roku 2025, vďaka rastúcej strednej triede, zlepšenej správe vecí verejných a prílevu zahraničného kapitálu.
Kľúčové mestá na vzostupe: Nairobi, Keňa je jedným z takýchto centier. Často prezývané „Silicon Savannah“ pre svoj rozvíjajúci sa technologický sektor, prílev technologických firiem a profesionálov v Nairobi podporil dopyt po moderných kanceláriách aj kvalitnom bývaní. Prémiové obchodné štvrte ako Westlands a Upper Hill prilákali nadnárodné spoločnosti, čo zvyšuje obsadenosť kancelárií triedy A. Na rezidenčnej strane vykazujú hodnoty nehnuteľností v Nairobi pôsobivý rast – v niektorých predmestských oblastiach (napr. Athi River, Kitengela) ceny domov vzrástli približne o 20 % medziročne, čiastočne vďaka novej infraštruktúre a projektom dostupného bývania, ktoré priťahujú kupujúcich zo strednej triedy estateintel.com. Kenská vláda a banky aktívne podporujú bývanie: 30 miliónov dolárov bolo nedávno investovaných veľkou bankou na rozšírenie prístupu k hypotékam na dostupné bývanie kmrc.co.ke a národný Fond bývania pomáha financovať nové jednotky. Podobne aj Lagos, Nigéria, najľudnatejšie mesto kontinentu, naďalej zaznamenáva obrovský dopyt po nehnuteľnostiach. Napriek vysokým úrokovým sadzbám udržiavajú samotná populácia Lagosu (viac ako 20 miliónov) a obchodná dynamika tlak na ponuku bývania. Luxusné štvrte ako Ikoyi a Victoria Island zostávajú vysoko cenené elitou – priemerné ceny nehnuteľností v Lagose by mali do roku 2025 dosiahnuť približne ₦50 miliónov (asi 65 000 dolárov) za jednotku v strednej triede estateintel.com – zatiaľ čo dostupnejšie štvrte na pevnine tiež rastú, keďže developeri cielia na mladých profesionálov estateintel.com. Vláda štátu Lagos zavádza stimuly pre hromadné bývanie a nové mestské projekty (napr. oblasť Lekki Free Trade Zone podporuje projekty zmiešaného využitia) estateintel.com.
Ďalšie mestá, ktoré priťahujú pozornosť investorov, zahŕňajú Accru, Ghana, kde stabilné politické prostredie a ekonomika poháňaná ropou viedli k nárastu výstavby. Odhaduje sa, že hodnota ghanského trhu s nehnuteľnosťami dosiahne do roku 2025 približne GH¢533 miliárd (pričom väčšinu tvoria rezidenčné nehnuteľnosti) estateintel.com. Luxusné štvrte Accry ako East Legon a Cantonments zaznamenávajú neustály dopyt po luxusných apartmánoch zo strany diaspóry a expatov, aj keď vláda zároveň podporuje dostupné bývanie pre rastúcu strednú triedu. Kigali, Rwanda je menší trh, ale pozoruhodný svojím rýchlym rastom a inovatívnym prístupom – mesto prilákalo vplyvových investorov iniciatívami ako Green City Kigali, ktoré sa zameriavajú na výstavbu udržateľných domov a môžu sa pochváliť nájomným výnosom nad 9–12 % pri rezidenčných a maloobchodných nehnuteľnostiach estateintel.com estateintel.com. A Johannesburg, Južná Afrika, finančné centrum kontinentu, zostáva odolný: napriek ekonomickým problémom Južnej Afriky sa voľné kancelárske priestory v najlepších oblastiach Johannesburgu, ako je Sandton, zlepšili na približne 12 % estateintel.com, a priemyselné nájmy v okolí mesta rastú (približne 6 % ročný rast pri veľkých logistických priestoroch), keďže sa rozširuje sektor e-commerce a distribúcie estateintel.com.
Kontinentálne iniciatívy: Existuje aj širšia panafričká snaha riešiť nedostatok bývania a odomknúť potenciál nehnuteľností. Multilaterálne inštitúcie a vlády spolupracujú na fondoch pre rozvoj dostupného bývania – napríklad kenská KMRC (Kenya Mortgage Refinance Company) presadzuje poskytovanie nízkonákladových hypoték a v roku 2025 usporiadala veľkú konferenciu o dostupnom bývaní kmrc.co.ke. Nigéria nedávno spustila program Diaspora Mortgage, ktorý umožňuje Nigérijčanom žijúcim v zahraničí jednoduchšie investovať do bývania doma nidcom.gov.ng, a Federálna hypotekárna banka Nigérie ponúka hypotekárne úvery s jednocifernou úrokovou sadzbou (okolo 9,75 %) na podporu domáceho vlastníctva bývania naltf.gov.ng. Tieto snahy reagujú na mladú, rastúcu populáciu, ktorá túži vlastniť bývanie, ale často nemá prístup ku úverom. Ak budú úspešné, môžu postupne zvýšiť mieru vlastníctva bývania a podporiť výstavbu naprieč Afrikou.
Zahraniční investori si to všímajú: počet private equity realitných fondov zameraných na Afriku rastie, pričom sa zameriavajú na všetko od nákupných centier v západnej Afrike cez kancelárske parky v Egypte až po logistické centrá vo východnej Afrike. Celkovo je africký realitný trh v roku 2025 pripravený na rast, poháňaný urbanizáciou a rastúcimi investíciami. Ako uvádza jedna z odvetvových správ, kľúčom bude zamerať sa na mestá s priaznivou demografiou a politikou a na sektory ako maloobchod a priemysel, ktoré môžu využiť rozvojový trend kontinentu estateintel.com estateintel.com. Príležitosť je obrovská – ale rovnako aj práca potrebná na vybudovanie bývania a infraštruktúry pre budúcnosť.
Odborný pohľad a záverečné úvahy
Na celom svete je nehnuteľnostný trh príbehom kontrastov na konci roka 2025. Na jednej strane ochladzovanie inflácie a zmeny menovej politiky prinášajú úľavu – najviditeľnejšie v USA, kde možnosť zníženia úrokových sadzieb už znížila hypotekárne sadzby a oživila optimizmus kupujúcich freddiemac.com. Táto dynamika zdôrazňuje, aké úzko sú osudy bývania späté s krokmi centrálnych bánk. Ako poznamenal Michael Feroli, hlavný ekonóm JPMorgan pre USA, pokiaľ ide o postoj Fedu, najpravdepodobnejšou cestou je teraz uvoľňovanie sadzieb skôr než neskôr aljazeera.com – zmena, ktorá by v prípade realizácie mohla byť pre trh s nehnuteľnosťami v roku 2026 zásadná.
Na druhej strane však zostávajú štrukturálne výzvy náročné. Nedostatok ponuky – či už cenovo dostupných domov v Indii a Európe, alebo kvalitných kancelárií v niektorých lokalitách – spôsobuje nerovnosti a „frustrované možnosti“, ako to nazval jeden indický odborník na bývanie reuters.com. Otrasy v segmente komerčných nehnuteľností, najmä v kanceláriách, si vynucujú bolestivé preceňovanie aktív; skúsení hráči v odvetví varujú, že tento proces zďaleka nie je na konci a v rokoch 2024–2025 možno očakávať ďalšie nútené predaje a refinancovania reuters.com. No aj tu je vidieť adaptáciu: trhy sa čistia prostredníctvom opatrení typu „predĺž a predstieraj“ a v niektorých mestách sa začína inovatívne využívanie nadbytočných kancelárií na bývanie alebo laboratóriá pre vedu o živote.
Možno najjasnejším záverom je, že trh s nehnuteľnosťami je mimoriadne lokálny a segmentovaný. Vidíme, ako sa luxusné byty v Bogote predávajú za rekordné ceny bloomberg.com, zatiaľ čo štartovacie byty v mnohých mestách sú pre mladé rodiny nedostupné. Vidíme, že developeri na Blízkom východe nestíhajú stavať dostatočne rýchlo, aj keď americké kancelárske veže zostávajú poloprázdne. Pre investorov a tvorcov politík to znamená, že všeobecné zovšeobecnenia môžu zavádzať – každý sektor a región treba posudzovať podľa jeho vlastných základov.
Nedávne titulky z 12.–13. septembra 2025 túto dichotómiu dobre vystihujú. Hovoria o tom, ako sa vlády snažia riešiť dostupnosť bývania housing.ec.europa.eu, o finančníkoch ako Brookfield, ktorí preusporadúvajú portfóliá (uvažujú o predaji študentských ubytovacích aktív v Európe v hodnote 1,9 miliardy € uprostred rizík v sektore) ainvest.com, a o nádejných signáloch, ako je úľava na hypotékach a oživenie rozvíjajúcich sa trhov.Celkovo globálny trh s nehnuteľnosťami prekonáva horskú dráhu cyklických zmien a štrukturálneho preusporiadania. Keď vstupujeme do posledného štvrťroka 2025, v niektorých oblastiach sa objavuje opatrný optimizmus – ak sa úrokové sadzby skutočne uvoľnia, rok 2026 by mohol priniesť široké oživenie transakcií. No ako nám pripomínajú správy z posledných dvoch dní, nehnuteľnosti v roku 2025 zostávajú krajinou kontrastov: v jednom segmente rastú, v inom klesajú na dno. Byť informovaný a flexibilný je kľúčové. Ako povedal jeden z vedúcich predstaviteľov realitného trhu na Blízkom východe: „Toto je historický moment… vzrušujúce nové zmeny pripravia cestu pre významné investície“, no tieto príležitosti budú priať tým, ktorí chápu, kde sa buduje momentum cbnme.com. Zatiaľ je jedinou istotou, že svetové trhy s nehnuteľnosťami nás budú naďalej prekvapovať – budú rásť, korigovať sa a nanovo sa vynaliezať v reakcii na ekonomické vetry.
Zdroje:
- Reuters – Freddie Mac: Hypotekárne sadzby klesajú (11. septembra 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Očakáva sa, že Fed zníži sadzby (12. septembra 2025) aljazeera.com
- Reuters – Spomalenie trhu s bývaním v Spojenom kráľovstve, prieskum RICS (10. septembra 2025) reuters.com reuters.com; Európska komisia – Stav Únie: Kríza bývania (10. septembra 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Ceny nehnuteľností v Indii prudko vzrastú – prieskum (13. september 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Očakáva sa fiškálna podpora a podpora bývania v Číne (12. september 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Šanghaj uvoľňuje obmedzenia na kúpu nehnuteľností (25. august 2025) reuters.com
- Gulf News – Trh s nehnuteľnosťami v Abú Zabí zrýchľuje (12. september 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Saudský zákon o zahraničnom vlastníctve (27. august 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Predaj nehnuteľností v Katare začiatkom septembra 2025 arabnews.pk
- Reuters – Európske nehnuteľnosti „zombieland“ (17. júl 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Press) – Rekordne vysoká neobsadenosť kancelárií v USA (25. august 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Trendy v komerčnom sektore 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Luxusné byty v Bogote vzdorujú poklesu (12. september 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Prehľad realitného trhu v Afrike 2025 estateintel.com estateintel.com.
