- Vyvážený trh v roku 2025: Ottažský trh s nehnuteľnosťami sa stabilizuje. V auguste 2025 bola priemerná cena domu približne 686 500 $ (nárast ~4 % medziročne) s mediánom 630 000 $ (nárast o 3,3 %) wowa.ca wowa.ca. Predaje (~1 236 v auguste 2025) vzrástli o ~12 % medziročne, zatiaľ čo nové ponuky tiež stúpli – čo viedlo k pomeru predajov k novým ponukám (SNLR) približne 58 %, čo je učebnicovo „vyvážený“ trh wowa.ca. Počet mesiacov zásob (~3,2) je blízko historických noriem, čo zmierňuje ošiaľ dražieb z rokov 2021–22 wowa.ca.
- Trend cien pri opätovnom predaji: Po ošiali v rokoch 2021–2022 vykazujú ceny domov v Ottawe mierny rast. Referenčná cena (typický dom) sa v polovici roka 2025 držala okolo 633 000 $ (takmer nezmenená oproti júlu) a približne 9 % pod vrcholom z roku 2022 wowa.ca. Priemerné predajné ceny v posledných mesiacoch mierne klesli (–1,2 % medzimesačne v auguste 2025), ale zostávajú vyššie ako pred rokom wowa.ca. Ku koncu roka 2024 boli priemerné predajné ceny okolo 692 400 $ a predpokladá sa, že v roku 2025 dosiahnu ~734 000 $ ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union predpovedá, že ceny v Ottawe zostanú v roku 2025 približne na rovnakej úrovni (~+640,5 tis. $, +0,4 % oproti 2024) a potom porastú o 2–3 % ročne na približne 658 tis. $ v roku 2026 a ~679 tis. $ do roku 2027 central1.com.
- Predaje a zásoby: Predaje v Ottawe sú zdravé, pričom rok 2024 a začiatok 2025 ukazujú medziročné nárasty transakcií. Napríklad predaje v auguste 2025 boli o 12,4 % vyššie ako v auguste 2024 wowa.ca. Ponuky vzrástli na najvyššiu úroveň od roku 2018. Aktívnych ponúk bolo v auguste 2025 približne 3 970, čo je nárast o 13 % medziročne (približne 3,2-mesačná zásoba) wowa.ca. Táto dodatočná ponuka dáva kupujúcim viac možností a spomaľuje rast cien.
- Segmenty bývania: Rodinné domy zostávajú najdrahšie, v auguste 2025 dosahujú priemernú cenu približne 839 000 $ (nárast o ~4,1 % oproti minulému roku) s referenčnou cenou približne 700 100 $ (+1,5 % medziročne) wowa.ca. Radové domy mali priemernú cenu približne 556 000 $ (+3,5 % medziročne) wowa.ca. Ceny bytov/apartmánov dosiahli priemerne približne 408 000 $ (–2,8 % medziročne) s referenčnou cenou približne 412 300 $ (–1,1 % medziročne) wowa.ca, čo odráža mierne ochladenie, keďže na trh prichádza nová ponuka bytov.
- Horúce lokality: Oblasti s mestskou zástavbou (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) zostávajú obľúbené pre byty a staršie domy, najmä medzi dochádzajúcimi a prvokupcami. Predmestia zažívajú boom: Kanata–Stittsville, Barrhaven a Orléans rástli najrýchlejšie, keďže rodiny a ľudia pracujúci na diaľku hľadajú väčšie a cenovo dostupné bývanie mattrichling.com. Medzi rozvíjajúce sa oblasti patria Vanier (cenovo dostupná zástavba) a Riverside South. (Pozrite si Podrobnú analýzu nižšie pre viac informácií o štvrtiach.)
- Trh s nájmami sa sprísňuje: Trh s nájomným bývaním v Ottawe je veľmi napätý. Voľné kapacity v účelovo stavaných nájomných bytoch boli historicky nízke (≈1–2 %), hoci CMHC predpovedá mierny nárast na ~~2,9 % do roku 2025, keď rast populácie spomaľuje ottawa.citynews.ca. Priemerné nájomné za dvojizbové byty dosiahlo v roku 2024 približne 1 880 $ a predpokladá sa, že v roku 2025 bude ~1 960 $ ottawa.citynews.ca. Napriek novým dokončeným účelovým nájomným projektom (takmer 3 700 jednotiek v roku 2024) a bytom, ktoré sa menia na nájomné, dopyt zo strany vlády, študentov a technologických pracovníkov udržiava vysokú obsadenosť (~97 % equiton.com) a rast nájomného.
- Komerčné nehnuteľnosti: Komerčný trh v Ottawe je stabilný, ale odráža širšie trendy. Kancelárie: Miera neobsadenosti zostáva zvýšená (~12–13 % v polovici roka 2025) kvôli hybridnej práci a zmenšovaniu niektorých firiem cbre.ca. V centre mesta došlo nedávno k poklesu na ~13,3 % neobsadenosti (pokles o 70 bázických bodov Q-o-Q) vďaka obnoveným nájomným zmluvám (napr. 160 Elgin) cbre.ca. V prímestských kanceláriách (Kanata a pod.) je miera neobsadenosti mierne vyššia (~13,3 %) cbre.ca. Maloobchod: Neobsadenosť maloobchodných priestorov v Ottawe bola ~3,5 % v 1. polroku 2025 (nárast z 2,8 % koncom roka 2024), čo spôsobilo prázdne priestory v niekoľkých nákupných centrách ako Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. Naopak, susedské/komunitné centrá sú veľmi plné (neobsadenosť menej ako 2 %) assets.cushmanwakefield.com. Priemyselné priestory: Mimoriadne silné. Neobsadenosť priemyselných priestorov v Ottawe je nízka (~4,4 % k 2. štvrťroku 2025, pokles oproti 1. štvrťroku) assets.cushmanwakefield.com. Všetky priemyselné subtrhy (Orléans, Stittsville a pod.) zaznamenali pozitívnu absorpciu, keď výrobcovia a distribútori expandovali assets.cushmanwakefield.com. Nájomné za priemyselné priestory v Ottawe rastie (16,75 USD/štvorcový stopa v 2. štvrťroku 2025, mierny nárast) assets.cushmanwakefield.com.
- Predpoveď na roky 2025–2027: Hlavné prognózy predpokladajú mierny rast v Ottawe. Central 1 (výhľad pre Ontário) očakáva, že predaje klesnú približne o –1,8 % v roku 2025, potom vzrastú o +3,9 % (2026) a +5,1 % (2027) v oblasti Ottawy central1.com. Ceny pomaly stúpajú: +0,4 % v roku 2025, +2,7 % v roku 2026, +3,2 % v roku 2027 central1.com. RBC Economic Research vo všeobecnosti očakáva, že ceny v Ontáriu v druhej polovici roku 2025 poklesnú (–0,7 % v roku 2026) kvôli vysokej ponuke rbc.com, ale trh v Ottawe je menej prehriaty ako v Toronte alebo vo Vancouveri. Dostupnosť bývania sa mierne zlepší, keď úrokové sadzby hypoték klesnú a mzdy porastú, čo uvoľní časť odloženej dopytu rbc.com rbc.com. CMHC podobne predpovedá, že predaje/ceny sa zotavia v rokoch 2026-27, keď sa zlepšia ekonomické podmienky assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Kľúčové vplyvy: Úrokové sadzby a dostupnosť bývania sú rozhodujúce. Očakáva sa, že Bank of Canada ponechá sadzby okolo 2,75 % do roku 2026 rbc.com, takže náklady na úvery zostanú vyššie ako nedávne minimá. Imigračná politika má veľký lokálny dopad: nedávne federálne škrty v imigrácii (zamerané na spomalenie rastu populácie) utlmia dopyt po prenájmoch a rast predaja nehnuteľností ottawa.citynews.ca rbc.com. Naopak, boom v oblasti technológií a vládneho zamestnania v Ottawe podporuje dopyt. Ottawský technologický sektor vzrástol približne o 51,7 % (2018–2023) investottawa.ca, čo je najrýchlejší rast spomedzi všetkých veľkých severoamerických miest, pričom jadrom je Kanata North (540+ spoločností, 33 000 pracovných miest) investottawa.ca. Stabilné pracovné miesta vo verejnom sektore, zdravotníctve a školstve tiež chránia Ottawu pred výkyvmi. Infraštruktúrne projekty – rozšírenie O-Train LRT, modernizácia nemocníc, diaľnice – prinesú v nasledujúcom desaťročí pracovné miesta a bývanie v okolitých predmestiach.
- Investičné príležitosti: Ottawa ponúka rovnováhu medzi stabilitou a rastom. Vďaka silnej inštitucionálnej zamestnanosti a relatívne dostupným cenám investori očakávajú stabilné dlhodobé zhodnotenie. Nízka miera neobsadenosti nájomných bytov (~2–3 %) znamená, že príjem z prenájmu je istý equiton.com ottawa.citynews.ca. Rozvíjajúce sa oblasti ako Stittsville-Kanata a byty v centre (s nedávnymi konverziami kancelárií na bývanie) majú potenciál na kapitálové zisky. Viacbytové a účelovo stavané nájomné bývanie je žiadané vzhľadom na mladú demografiu a technologickú pracovnú silu v Ottawe.
- Riziká: Rast cien sa spomaľuje, takže rýchle predaje sú menej isté. Nadmerná výstavba je problém: V Ottawe je veľa rozostavaných bytov, čo môže obmedziť rast cien. Vysoké úrokové sadzby stále odrádzajú niektorých kupujúcich. Neistota v obchodnej vojne (napr. potenciálne americké clá) môže spomaliť ekonomiku Ontária, čo nepriamo ovplyvní Ottawu assets.cmhc-schl.gc.ca. Sprísnené hypotekárne pravidlá (vyššie limity na akontáciu) a spomaľujúci sa rast populácie (zníženie imigrácie) budú obmedzovať dopyt. Nakoniec, akýkoľvek prudký trhový šok (recesia, zmeny na trhu s dlhopismi) by spomalil aktivitu.
- Názory odborníkov: Miestni realitní makléri a ekonómovia sa zhodujú na „návrate k normálu“ na trhu v Ottawe. Analytici (napr. Matt Richling) poznamenávajú, že Ottawa už „nie je horúcim trhom predávajúcich“, pričom byty a mestská zástavba sú žiadané, ale celkovo sú podmienky „vyvážené“ mattrichling.com mattrichling.com. Prognózy CMHC a RBC predpokladajú len mierne výkyvy do roku 2027 rbc.com central1.com. Konsenzus je stály, mierny rast hodnoty (približne v súlade s príjmami, ~1–3 % ročne) namiesto prudkých rastov alebo poklesov rbc.com mattrichling.com.
Zdroje: Na zostavenie týchto údajov a prognóz boli použité autoritatívne trhové správy a správy (CMHC, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union, atď.) wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
