- Severná Amerika: Hypotekárne sadzby v USA klesli na 11-mesačné minimum (~6,3 % pre 30-ročné úvery) v dôsledku rastúcich očakávaní zníženia sadzieb Fedu, čo vyvolalo obnovený optimizmus kupujúcich ainvest.com. V Kanade predaj domov v Toronte klesol v auguste prvýkrát za päť mesiacov (–1,8 % m/m), keďže dostupnosť bývania zostáva napätá reuters.com, aj keď Bank of Canada pozastavila zvyšovanie sadzieb.
- Európa: Ceny domov v Spojenom kráľovstve mierne vzrástli v auguste o 0,3 % – tretí mesačný nárast po sebe, pričom priemerná cena dosiahla rekordných 299 331 £ reuters.com reuters.com – no širšie trhy s komerčnými nehnuteľnosťami v Európe stagnujú. Investičné objemy v 1. polroku 2025 sú sotva polovicou úrovní spred roku 2022, pričom cezhraničné obchody sú na najnižšej úrovni za posledné desaťročie v dôsledku vysokých úrokových sadzieb m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Ázia a Pacifik: Kríza čínskeho realitného trhu sa prehĺbila, keď obrovskí developeri zápasia – Evergrande bolo vyradené z burzy a konkurent Country Garden zaznamenal pokles dodávok bytov o ~50 %, čo predznamenáva stratu ¥18–21 miliárd reuters.com reuters.com. Peking zvažuje záchranné opatrenia (napríklad štátne firmy by mohli kupovať nepredané byty), aby riešil prebytok reuters.com reuters.com. Napriek tomu existujú svetlé miesta: v Japonsku nemecká spoločnosť Patrizia kúpila 14 bytových domov v Tokiu (800 jednotiek) pre globálneho investora, staviac na odolný dopyt po prenájmoch patrizia.ag patrizia.ag.
- Blízky východ: Realitný boom v Dubaji dosiahol nové rekordy – v 2. štvrťroku 2025 sa predalo 51 000 bytov, čo je historické maximum bloomberg.com – čím sa predaje od začiatku roka vyšplhali na ohromujúcich 441 miliárd AED (~120 miliárd USD) instagram.com. Prudko rastúce ceny a 13% nárast predaja v auguste vedú niektorých analytikov k varovaniam pred opakovaním krízy z roku 2009 bloomberg.com. Medzitým Saudská Arábia otvorila svoj realitný trh zahraničným investorom novým zákonom (platným od roku 2026), ktorý umožňuje zahraničným kupujúcim nakupovať v určených zónach ako Rijád a Džidda natlawreview.com – krok v rámci Vízie 2030 na prilákanie kapitálu a podporu rozvoja natlawreview.com.
- Latinská Amerika: Vysoké úrokové sadzby a zmeny politík definujú región. Brazílska centrálna banka (Selic 14,75 %) predstavila plán „preklenovacieho“ financovania na podporu úverov na bývanie, keďže vklady na sporenie vysychajú reuters.com reuters.com. V Mexiku sa očakáva, že investície do nehnuteľností vzrastú na ₱652 miliárd (38 miliárd USD) do roku 2025, poháňané nearshoringom a plánom novej vlády postaviť milión domov riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Afrika: Domáci investori pretvárajú trhy. Nigerijské dôchodkové fondy zvýšili alokácie do nehnuteľností o ~418 % v 1. polroku 2025 (na ~51 miliónov USD) propertywheel.co.za, čo znamená posun smerom k domácemu dlhodobému kapitálu. Južná Afrika naopak stále zápasí s slabým trhom s bývaním – brzdí ho vysoká nezamestnanosť a nízky dopyt globalpropertyguide.com – hoci zníženie sadzieb zo strany centrálnej banky (repo sadzba na 7,00 % v auguste) privateproperty.co.za má za cieľ naštartovať mierne oživenie.
Severná Amerika: Ochladzovanie sadzieb, opatrní kupujúci
Spojené štáty – Známky úľavy: Americký trh s bývaním tento týždeň ukázal prvé náznaky úľavy pre kupujúcich. Úrokové sadzby na hypotéky klesli na najnižšiu úroveň od októbra 2024 – 30-ročná fixná sadzba klesla o 16 bázických bodov na približne 6,29 % ainvest.com. Tento prudký jednodňový pokles, spôsobený slabými údajmi o zamestnanosti a nádejou na zníženie sadzieb Federálnym rezervným systémom, sa premietol do reálnych úspor (približne o 169 dolárov menej mesačne pri úvere 450-tisíc dolárov) a zvýšil náladu kupujúcich nehnuteľností ainvest.com ainvest.com. „Momentum sa obracia“ v prospech kupujúcich po rokoch rastúcich nákladov, ako poznamenal Fortune, pričom dostupnosť bývania medziročne vzrástla o 3,1 % newslink.mba.org. Stavitelia domov a hypotekárni veritelia posilnili na základe tejto správy, čo odráža očakávania, že nižšie náklady na financovanie podporia dopyt ainvest.com. Napriek tomu pretrváva neistota na trhu: prieskum Bank of America zistil, že 60 % Američanov si stále nie je istých, či je vhodný čas na kúpu, čo je najviac od roku 2023 reuters.com reuters.com. Vysoké ceny a ekonomická neistota znamenajú, že mnohí „čakajú… kým sadzby a ceny ešte klesnú“ reuters.com.
Kanada – Trh na hrane: V Kanade ochladenie trhu s bývaním zasiahlo kľúčový trh: Toronto. Augustové predaje v oblasti Greater Toronto klesli o 1,8 % oproti júlu (sezónne upravené), čo predstavuje prvý pokles od marca reuters.com. Ceny tiež klesli – referenčný index sa znížil na 978 100 CAD, čím sa predĺžil trend stagnácie až poklesu, ktorý trvá od minulého novembra reuters.com. Toronto Regional Real Estate Board viní „náročnú“ dostupnosť: „Domácnosť s priemerným príjmom… stále pociťuje ťažkosti pri splácaní mesačnej hypotéky na priemerne drahý dom,“ povedal Jason Mercer z TRREB reuters.com. Náklady na úvery zostávajú trestajúce, aj keď centrálna banka Kanady pozastavila zvyšovanie sadzieb na úrovni 5 %. Mercer poznamenal, že aj pri miernom znížení hypotekárnych sadzieb „by sa zvýšil počet kupujúcich, ktorí by využili dnešný dobre zásobený trh“ reuters.com. Skutočne, nových ponúk je medziročne viac o 9,4 %, čo dáva kupujúcim väčší výber reuters.com. Pozornosť sa teraz sústreďuje na nadchádzajúce zasadnutie Bank of Canada 17. septembra – trhy opatrne očakávajú prvé zníženie sadzieb (po udržaní na 5 % od marca) reuters.com, aby sa zabránilo hlbšiemu poklesu trhu s bývaním.
Obchodná opatrnosť: Sektor komerčných nehnuteľností v Severnej Amerike zostáva rozdelený. Kancelárske trhy v USA sú v hlbokej recesii – celonárodná neobsadenosť kancelárií dosiahla rekordných 20,7 % v 2. štvrťroku 2025, čo je bezprecedentný prebytok prázdnych priestorov reuters.com. Vo veľkých mestách je situácia ešte horšia: neobsadenosť v San Franciscu vystrelila na ~27,7 % (oproti ~8,6 % pred pandémiou) reuters.com, zatiaľ čo Manhattan a Charlotte sa pohybujú okolo 23 % reuters.com. Pretrvávajúca práca na diaľku a úsporné opatrenia firiem viedli podľa Moody’s Analytics k „štrukturálnemu narušeniu“ v kancelárskom sektore reuters.com. Hodnoty nehnuteľností klesajú, čo zaťažuje prenajímateľov a regionálne banky, keďže do roku 2027 má splatnosť 290 miliárd dolárov v kancelárskych úveroch reuters.com. Vývojári preto menia stratégiu – od premeny kancelárií na byty (viac ako 149 miliónov štvorcových stôp určených na opätovné využitie) reuters.com po uprednostňovanie atraktívnejších segmentov, ako je priemysel/logistika a viacbytové bývanie. Naopak, americké priemyselné a viacbytové nehnuteľnosti zostávajú relatívne odolné, podporované nízkou neobsadenosťou a stabilným rastom nájomného m24sunshine.com. V Kanade sa komerčné investície síce spomalili, ale nezrútili; neobsadenosť prémiových kancelárií v mestách ako Toronto a Vancouver je zvýšená (~15 %), no stále pod americkými maximami, zatiaľ čo o priemyselné priestory je stále záujem vďaka rastu e-commerce. Celkovo nálada na trhu s bývaním v Severnej Amerike sa opatrne zlepšuje s poklesom sadzieb, aj keď komerčné segmenty prechádzajú bolestivou úpravou na postpandemickú realitu.
Európa: Zisky v bývaní verzus problémy v komercii
Spojené kráľovstvo – Odolné ceny: Britský trh s nehnuteľnosťami prejavil prekvapivú odolnosť na začiatku jesene. Hypotekárny veriteľ Halifax oznámil, že ceny domov v auguste vzrástli o 0,3 %, čo je tretí po sebe idúci mesačný nárast reuters.com. To znamená, že ceny sú o 2,2 % vyššie ako pred rokom reuters.com, čím dokonca prekonali očakávania analytikov (tí predpokladali len +0,1 % mesačný pohyb) reuters.com. Priemerný dom teraz stojí rekordných 299 331 libier reuters.com. Halifax to pripisuje zlepšenej dostupnosti a stabilnému dopytu: po prudkej korekcii v roku 2024 rástli mzdy a hypotekárne sadzby sa stabilizovali, čo umožnilo kupujúcim vrátiť sa na trh. „Trh s nehnuteľnosťami ukázal, že dokáže tieto výzvy zvládnuť,“ uviedol riaditeľ pre hypotéky spoločnosti Halifax a poznamenal, že „pomalý, ale stabilný rast“ cien by mal pokračovať, ak sa ekonomické podmienky udržia reuters.com. Nie všetky ukazovatele však súhlasia: konkurenčný veriteľ Nationwide zaznamenal pokles cien o 0,1 % v auguste reuters.com a počet transakcií zostáva pod úrovňou pred pandémiou. Správanie kupujúcich sa zmenilo – údaje Rightmove ukazujú, že predávajúci museli toto leto znižovať požadované ceny viac než zvyčajne, aby uzavreli obchody reuters.com. A s možnou zmenou vlády na obzore, neistota v daňovej politike vrhá tieň na trhy s luxusnými nehnuteľnosťami: odvetvové prieskumy zistili, že niektorí kupujúci vyčkávajú, obávajúc sa, že ďalší rozpočet (očakávaný v novembri) by mohol zvýšiť dane z nehnuteľností na luxusné domy reuters.com. Zatiaľ však britský trh s nehnuteľnosťami vzdoruje gravitácii, pričom mu pomáha klesajúca inflácia a pozastavenie zvyšovania sadzieb Bank of England, čo zlepšilo dôveru spotrebiteľov.
Kontinentálna Európa – Pokles investícií: Na druhej strane Lamanšského prielivu európske trhy s nehnuteľnosťami zápasia s poklesom, najmä v segmente komerčných nehnuteľností. Objem transakcií v roku 2025 prudko klesol. V 1. štvrťroku dosiahli celkové investície do európskych komerčných nehnuteľností len 47,8 miliardy € – menej než polovicu úrovne spred troch rokov m24sunshine.com. Predbežné údaje za 2. štvrťrok sú ešte pochmúrnejšie: cezhraničné investície medziročne klesli o ~20 % na iba 17,2 miliardy €, čo je najnižšia hodnota za desaťročie a naznačuje prudký ústup medzinárodných investorov m24sunshine.com. Príčiny: prudko rastúce úrokové sadzby a ekonomická neistota. Keďže Európska centrálna banka drží sadzby na cyklickom maxime 4,25 % (v snahe bojovať s jadrovou infláciou blízkou 5 %), náklady na financovanie prudko vzrástli a nesúlad v cenových očakávaniach zmrazil uzatváranie obchodov m24sunshine.com. Potenciálni kupujúci požadujú výrazné zľavy, no mnohí predávajúci neustupujú – výsledkom je patová situácia a „nízka likvidita“ na celom trhu m24sunshine.com.
Sektorová divergencia: Pokles európskeho realitného trhu je nerovnomerný naprieč sektormi. Kancelárske budovy a staršie maloobchodné centrá zaznamenávajú pokles dopytu a hodnôt m24sunshine.com. Pretrvávajúce trendy práce na diaľku a rast e-commerce spôsobili, že kancelárie a sekundárne nákupné centrá majú problém prilákať nájomcov. Napríklad, komerčné predaje v Nemecku klesli v 1. polroku 2025 o ďalšie 2 %, čím sa predĺžil minuloročný pokles m24sunshine.com. Avšak, svetlé miesta zostávajú: logistické sklady, nájomné bývanie a hotely po celej Európe naďalej „zostávajú atraktívne pre investorov“ m24sunshine.com. Tieto segmenty ťažia zo štrukturálnych trendov – logistika z prekonfigurovania dodávateľských reťazcov a e-commerce, rezidenčné z chronického nedostatku bývania a pohostinstvo z oživenia cestovného ruchu. Hlavní investori, ako sú private equity fondy, sa skutočne presúvajú k nákupu skladov a bytových portfólií, ktoré považujú za odolnejšie voči inflácii. Analytici spoločnosti Cushman & Wakefield uvádzajú, že kapitálové hodnoty v prémiovej logistike a multifamily segmente už dosahujú dno a mohli by sa stabilizovať v 2. polroku 2025, keď sa ceny prispôsobia cushmanwakefield.com.
Výhľad: Európska nálada v oblasti nehnuteľností je opatrne optimistická, že to najhoršie už pominulo. Keďže obavy z recesie ustupujú (HDP eurozóny stále mierne rastie) a ECB je pravdepodobne na vrchole úrokových sadzieb, niektoré oportunistické fondy hľadajú výhodné nákupy na prepredaných trhoch. Prognózy CBRE predpovedajú postupné oživenie v roku 2025, pričom celkový výnos z nehnuteľností by sa mohol dostať do plusu (~7 % v roku 2025) mediaassets.cbre.com. Riziká však zostávajú vysoké – geopolitické napätie a pretrvávajúce vysoké náklady na financovanie môžu oddialiť oživenie. V krátkodobom horizonte majitelia nehnuteľností čelia problémom: refinancovanie je drahé a hodnoty kancelárskych veží v mestách ako Frankfurt a Amsterdam sú o desiatky percent nižšie ako na vrchole v roku 2021. Nasledujúce štvrťroky preveria vysoko zadlžených európskych vlastníkov nehnuteľností (napr. viaceré nemecké a švédske realitné firmy), keď sa budú snažiť refinancovať alebo predať aktíva na depresívnom trhu. Zhrnuté, európsky realitný trh je rozdelený – odolné trhy s bývaním ako Spojené kráľovstvo a časti Francúzska opäť mierne rastú reuters.com, no investičný a komerčný sektor zostávajú v režime vyčkávania, čakajúc na jasnejšie ekonomické signály a obrat v úrokovom cykle.
Ázia a Pacifik: Turbulencie v Číne, cielený optimizmus inde
Čína – kríza a zásahy: Obrovský čínsky realitný sektor – dlhodobo motor rastu – zostáva v hlbokej kríze. V posledných dňoch celonárodný predaj a ceny nehnuteľností naďalej stagnujú a problémy veľkých developerov sa prehlbujú. Evergrande Group, kedysi najväčší čínsky developer, bol formálne vyradený z hongkonskej burzy (k 25. augustu) po tom, čo sa mu nepodarilo vyriešiť svoj dlh vo výške 300 miliárd dolárov thediplomat.com. Ďalší gigant, Country Garden, varoval, že za prvý polrok fiškálneho roka 2025 zaznamená ešte väčšiu stratu, keďže zisky vymazal 50% prepad dodávok bytových projektov reuters.com reuters.com. Za prvý polrok dodal len približne 74 000 domov, čo je sotva polovica tempa z minulého roka reuters.com, čo poukazuje na to, ako pokles realitného trhu udusil peňažné toky. Country Garden už na konci roka 2023 nesplatil zahraničné dlhopisy v hodnote 11 miliárd dolárov a jeho reštrukturalizácia dlhu vo výške 14,1 miliardy dolárov stále prebieha reuters.com. Keďže developeri trpia nedostatkom hotovosti, nespočetné množstvo projektov zostáva nedokončených, čo podkopáva dôveru kupujúcich a spôsobuje pokles cien nových domov v mnohých mestách.
V reakcii na to Peking zintenzívňuje politickú podporu. Orgány uvoľnili pravidlá pre hypotéky (umožnili stimuly pre prvokupcov vo veľkých mestách) a mierne znížili úrokové sadzby. Výrazne, Bloomberg informoval, že regulátori plánujú zmobilizovať štátne podniky na nákup nepredaných domov od problémových developerov reuters.com. V rámci tejto schémy by hlavné centrálne vládne firmy a správcovia aktív (ako China Cinda) mohli čerpať 300 miliárd jenov z fondu centrálnej banky na nákup prebytočných zásob reuters.com. To by znížilo nadmernú ponuku a prinieslo likviditu developerom. Nadväzuje to na iniciatívu z roku 2022, keď boli miestne samosprávy a štátne podniky povzbudzované k nákupu bytového fondu s využitím refinančných nástrojov PBOC reuters.com. Hoci tieto opatrenia pomáhajú na okraji, dôvera zostáva krehká: investície do nehnuteľností klesli od začiatku roka približne o 8 % a dôvera kupujúcich je slabá okrem najväčších miest prvej úrovne. Analytici varujú, že čínske problémy s nehnuteľnosťami – ktoré vznikli po zásahu proti dlhu developerov v roku 2021 – sú dlhodobou brzdou. „Toto je štrukturálny pokles, nie cyklický výkyv,“ povedal jeden ekonóm pre Reuters, pričom poznamenal, že rast mestskej populácie sa spomaľuje a špekulatívna horúčka sa pravdepodobne nevráti. Vláda čelí náročnej úlohe stabilizovať bývanie (kľúčové pre ekonomiku) bez úplného záchranného balíka pre nezodpovedných developerov.Širšia Ázia – Zmiešané šťastie: Mimo Číny sú trendy v oblasti nehnuteľností v Ázijsko-pacifickom regióne optimistickejšie. Japonsko vyniká ako magnet pre investície. Tento týždeň európsky správca aktív PATRIZIA oznámil veľkú akvizíciu v Japonsku – 14 nehnuteľností v rezidenčnom portfóliu v Tokiu, spolu približne 800 bytových jednotiek patrizia.ag patrizia.ag. Pri obsadenosti 97 % a nájmoch považovaných za 10 % pod trhom vidí Patrizia silnú „stabilitu príjmov a… príležitosť na rast príjmov prostredníctvom aktívneho riadenia“, podľa vedúceho japonskej pobočky Masamiho Takizawu patrizia.ag patrizia.ag. Táto transakcia (jedna z najväčších, aké Patrizia v Japonsku uskutočnila) poukazuje na dôveru zahraničných investorov v nájomné bývanie v Tokiu, ktoré ťaží z urbanizácie a obmedzenej ponuky. Japonské mimoriadne nízke úrokové sadzby a rastúce nájmy ho robia atraktívnym v porovnaní s inými trhmi, kde sú náklady na úvery vysoké. Podobne aj Singapur a Južná Kórea zaznamenali stabilný záujem o logistické a dátové centrá, hoci vysoké sadzby objemy čiastočne ochladili.
Austrália a India: V Austrálii sa príbeh mení z boomu na miernenie riadené politikou. Po rýchlom raste začiatkom roku 2025 znížila Reserve Bank of Australia sadzby trikrát (čím sa hotovostná sadzba do polovice roka dostala na 3,60 % afr.com), aby podporila ekonomiku pri nízkej inflácii. Trhy s bývaním v Sydney a Melbourne sa odvtedy stabilizovali s miernym rastom cien, keďže nižšie sadzby vyvážili opatrnosť kupujúcich. Medzitým komerčné nehnuteľnosti v Indii ožívajú vďaka silnému prenájmu kancelárií (najmä IT centrá ako Bangalore) a predaj rezidenčných nehnuteľností dosiahol rekordné hodnoty v hlavných mestách vďaka robustnému hospodárskemu rastu.
Nové politické kroky: Regionálne vlády sú tiež aktívne. Južná Kórea pripravuje opatrenia na zvýšenie ponuky bývania s cieľom skrotiť ceny a pomôcť mladým kupujúcim (hoci podrobnosti zatiaľ nie sú známe) menafn.com menafn.com. A vo Vietname vláda uvoľnila úverové podmienky pre developerské firmy a kupujúcich nehnuteľností, aby zmiernila úverovú krízu v realitnom sektore. Celkovo je výhľad realitného trhu v Ázii a Pacifiku dvojrýchlostný: dlhotrvajúci pokles v Číne brzdí regionálny rast a dopyt po komoditách, ale iné trhy (Japonsko, India, juhovýchodná Ázia) sú relatívne odolné vďaka cieleným stimulom a trvalému mestskému dopytu. Investori sú čoraz selektívnejší – uprednostňujú trhy s jasnejšími fundamentmi alebo politickou podporou a vyhýbajú sa tým s vysokým dlhom a nadmernou ponukou.
Blízky východ: Horúce trhy v Perzskom zálive a nové reformy
Boom v zálive – rekordný rast Dubaja: Pozornosť realitného trhu na Blízkom východe sa sústreďuje na mimoriadny realitný boom v Perzskom zálive, najmä v Dubaji. Realitný trh v emiráte láme rekordy v roku 2025, poháňaný prílevom bohatstva a investorov. Za prvých osem mesiacov (január–august) Dubaj zaznamenal približne 441,2 miliardy AED v predaji nehnuteľností (~120 miliárd USD) instagram.com – čo je suma, ktorá prekonáva celkové ročné objemy predchádzajúcich rokov. Len v 2. štvrťroku 2025 sa predalo 51 000 domov, čo je najvyšší štvrťročný objem v histórii podľa Knight Frank bloomberg.com. Dopyt je širokospektrálny – ultra-luxusné vily na Palm Jumeirah, moderné byty aj predaj bytov vo výstavbe zažívajú boom. Tento rast vytlačil ceny v prémiových lokalitách medziročne o desiatky percent vyššie. Napríklad ceny víl sú podľa realitných konzultantov približne o 16 % vyššie ako pred rokom a objem transakcií je od začiatku roka vyšší o približne 30 %.
Táto eufória „vyvoláva obavy z ďalšieho krachu“, píše Bloomberg bloomberg.com. Skúsení pozorovatelia vidia paralely s rokom 2009, keď v Dubaji praskla posledná realitná bublina. Známky prehriatia sú zjavné: nedávno sa vila na Palm Jumeirah predala za rekordných 170 miliónov AED (~46 miliónov USD) a opäť sa objavuje prekupovanie jednotiek v predpredaji. Trh má však aj nové opory – prílev dlhodobých zahraničných rezidentov (utekajúcich pred nestabilitou inde) a relatívne obmedzenú novú ponuku v prémiových lokalitách. Developeri tiež uvoľňujú projekty po etapách, aby riadili zásoby. Analytici vyzývajú na opatrnosť, no neočakávajú okamžitý kolaps: „Tento cyklus je iný – viac koncových užívateľov, menej úverov,“ poznamenáva jedna miestna maklérska spoločnosť, hoci pripúšťa, že ak globálne úrokové sadzby zostanú vysoké a cena ropy klesne, dubajský realitný trh by mohol ochladnúť. Zatiaľ však zostáva dynamika silná: augustové predaje dosiahli 10,9 miliardy USD (o 13 % viac ako minulý rok) počas letnej nákupnej horúčky therealestatereports.com. Výnosy z prenájmu sú stále atraktívne (~6–8 %), čo láka inštitucionálnych investorov. Napriek tomu Dubai Land Department zaregistroval špekulatívnu horúčku a zvažuje možné opatrenia, ako sú vyššie transakčné poplatky alebo úpravy pravidiel rezidencie, aby zabránil prehriatiu trhu.Saudská Arábia – Otváranie sa: V Saudskej Arábii je hlavnou témou regulačná transformácia. Dňa 8. júla vláda schválila prelomový Zákon o vlastníctve a investovaní do nehnuteľností pre cudzincov, ktorý dramaticky liberalizuje prístup cudzincov na trh s nehnuteľnosťami v kráľovstve natlawreview.com. S účinnosťou od januára 2026 zákon umožní zahraničným osobám a spoločnostiam vlastniť a investovať do nehnuteľností vo vyhradených zónach (ktoré určí nový Generálny úrad pre nehnuteľnosti) natlawreview.com. Spočiatku budú tieto zóny zahŕňať oblasti s vysokým dopytom v Rijáde, Džidde a ďalších veľkých mestách. Platí niekoľko podmienok – napríklad zahraničné komerčné investície musia byť rozvojové projekty s minimálnym kapitálom 30 miliónov SAR (~8 miliónov USD) a dokončené do 5 rokov natlawreview.com. No zmena je významná: nahrádza dve desaťročia starý reštriktívny rámec a zlaďuje sa s cieľmi Saudi Vision 2030 prilákať zahraničný kapitál a odborné znalosti natlawreview.com. Cieľom vlády je zvýšiť ponuku nehnuteľností a modernizovať sektor pri súčasnej ochrane miestnych záujmov. Napríklad cudzinci budú naďalej vo veľkej miere vylúčení z vlastníctva v posvätných mestách Mekka a Medina natlawreview.com, a individuálni expati si môžu kúpiť dom len v prípade, že majú povolenie na pobyt a získajú súhlas ministerstva vnútra natlawreview.com. Zavádzanie bude prebiehať postupne, pričom regulátori budú sledovať vplyv na ceny a dostupnosť bývania pre Saudov natlawreview.com. Reakcia: Developeri nehnuteľností a globálni investori zákon privítali a označili ho za „game-changer“ pre prehĺbenie trhu. Analytici očakávajú vlnu zahraničných investícií do saudskoarabských komerčných projektov (hotely, kancelárie, nákupné centrá) po vyhlásení zón, hoci plný efekt sa prejaví v priebehu rokov.
Ďalšie regionálne trendy: V celom regióne Perzského zálivu silné príjmy z ropy a hospodársky rast poháňajú realitné boomy. Katar a Abú Zabí tiež zaznamenávajú rast cien, hoci miernejší ako Dubaj. Rijád zažíva stavebný rozmach, keďže hlavné mesto Saudskej Arábie priťahuje firmy v rámci iniciatívy na presun podnikania. Segment luxusných nehnuteľností prosperuje v celom regióne – Dubaj vedie v predaji ultra-prémiových nehnuteľností (Knight Frank ho označil za trh č. 1 v predaji domov nad 10 miliónov dolárov v roku 2025) a diplomatická štvrť Rijádu a pobrežné projekty NEOM vzbudzujú záujem. Medzitým Egypt čelí opačnej situácii: menová kríza a reformy MMF spomalili jeho realitný trh, pričom ceny domov v egyptských librách prudko rastú, ale investície sa spomaľujú. V Izraeli ceny bývania po prvýkrát po rokoch klesli, približne o 2 % oproti maximám z roku 2024, keď vyššie úrokové sadzby a politická neistota znižujú dôveru kupujúcich. Celkovo je realitný príbeh Blízkeho východu koncom roka 2025 o rastu a príležitostiach v Perzskom zálive, podporených reformami a ekonomickou diverzifikáciou, v kontraste s problémami v ekonomikách pod tlakom.
Latinská Amerika: Vysoké sadzby, veľké plány a odolný dopyt
Brazília – Navigácia v úverovej kríze: Brazília, najväčšia ekonomika Latinskej Ameriky, zápasí s dôsledkami vysokých úrokových sadzieb na svoj sektor bývania. S referenčnou sadzbou centrálnej banky Selic na úrovni 14,75 % – čo je takmer 20-ročné maximum reuters.com – náklady na hypotéky prudko vzrástli, čo tlmí predaj a výstavbu nehnuteľností. Problém ešte zhoršuje to, že Brazílčania vyberajú peniaze z tradičných sporiacich účtov (hlavného zdroja financovania bývania), aby investovali do výnosnejších produktov reuters.com. To spôsobilo nedostatok zdrojov na realitné úvery. Ako reakciu na to guvernér centrálnej banky Gabriel Galipolo avizoval rýchle riešenie: program „preklenovacieho“ financovania, ktorý má zabezpečiť prechod na nový model financovania bývania reuters.com. V prejave 5. septembra vysvetlil, že plán – vypracovaný s veľkými bankami ako štátny veriteľ Caixa – nájde alternatívne zdroje financovania namiesto klesajúcich vkladov na sporiacich účtoch reuters.com reuters.com. Cieľom je využiť iné nástroje (možno kryté dlhopisy alebo viac sekuritizácie), aby developeri a kupujúci mali prístup ku kreditom, kým úrokové sadzby neklesnú. „Musíme prejsť na nový systém,“ poznamenal Galipolo, keďže finančné vzdelávanie a lepšie investičné možnosti trvalo zmenili správanie pri sporení reuters.com. Pozitívne je, že inflácia v Brazílii klesla na jednociferné hodnoty a centrálna banka konečne začala znižovať sadzby (v auguste o 50 bázických bodov, očakávajú sa ďalšie zníženia). Realitný sektor netrpezlivo očakáva tieto zníženia sadzieb, ktoré by mali oživiť aktivitu. Developeri nehnuteľností uvádzajú, že v polovici roka 2025 došlo k útlmu nových projektov, no dúfajú, že nižšie náklady na financovanie do konca roka uvoľnia nahromadený dopyt po bývaní – Brazília má veľkú mladú populáciu a miliónový deficit bývania.
Mexiko – Investičný boom a nearshoring: Výhľad pre nehnuteľnosti v Mexiku je rozhodne býčí. Nedávna analýza predpovedá, že investície do nehnuteľností dosiahnu 652 miliárd pesos (38 miliárd USD) do roku 2025, čo odráža robustný ročný rast okolo 15 % riotimesonline.com. Tento optimizmus poháňa niekoľko faktorov. Po prvé, nearshoring výroby – keď americké spoločnosti presúvajú dodávateľské reťazce bližšie – vyvolal dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach pozdĺž americko-mexickej hranice a v kľúčových logistických uzloch. Priemyselná neobsadenosť v horúcich lokalitách ako Monterrey a Tijuana je pod 3 % a nájmy dosahujú nové maximá, čo vyvoláva vlnu výstavby skladov a priemyselných parkov. Po druhé, mexická vláda pod vedením prezidentky Claudie Sheinbaum (inaugurovaná koncom roka 2024) spustila ambicióznu bytovú iniciatívu. Cieľom je postaviť 1 milión nových domov počas jej funkčného obdobia riotimesonline.com, so zameraním na cenovo dostupné bývanie, čo podnietilo aktivitu medzi developermi. Federálne agentúry pre bývanie (Infonavit a Fovissste) zvyšujú poskytovanie úverov a v rozpočte na rok 2025 boli zavedené nové dotácie pre nízkopríjmových kupujúcich. Výsledkom je, že výstavba rezidenčných nehnuteľností by mala vzrásť o ~50 %: z ₱241 miliárd v roku 2024 na ₱364 miliárd v roku 2025 riotimesonline.com. „Odolnosť“ je slovo, ktoré analytici používajú pre mexický trh – napriek globálnym výzvam ho podporuje domáci dopyt a zahraničné investície mexlaw.com. Na druhej strane Mexiko čelí protivetrom: vysoké úrokové sadzby (sadzba Banxico je ~11,25 %) udržiavajú hypotéky drahé a politické prechody môžu spomaliť schvaľovanie miestnych povolení (trh s bývaním v Mexico City je pomalý kvôli byrokratickým prieťahom riotimesonline.com). Okrem toho obmedzenia v energetickej infraštruktúre tlmia rast v niektorých priemyselných koridoroch riotimesonline.com. Napriek tomu je celkový príbeh pozitívny: medzinárodní investori vkladajú prostriedky do mexických realitných investičných fondov a developerov, stavajú na trvalý dopyt zo strany výroby a rastúcej strednej triedy. Relatívna stabilita pesa a blízkosť Mexika k americkému trhu zvyšujú jeho atraktivitu.
Andská oblasť a južný kužeľ: Inde v Latinskej Amerike sú trendy viac lokalizované. Čile a Kolumbia zaznamenali ochladenie trhu s bývaním v dôsledku vyšších úrokových sadzieb a inflácie, no už prekonali vrchol inflácie, čo by mohlo oživiť ich trhy v roku 2025. Argentína uprostred hospodárskych otrasov a inflácie nad 100 % má zmrazený formálny trh s nehnuteľnosťami – transakcie prebiehajú v hotovosti alebo vôbec – čaká sa na výsledok nadchádzajúcich volieb a možnú dolárovizáciu. Peru čelí spomaleniu výstavby v dôsledku politickej neistoty. Na druhej strane, Panama hlási po pandemickom období oživenie komerčných nehnuteľností (kancelárie a maloobchod) vďaka svojej úlohe regionálneho obchodného centra a karibské trhy (ako Dominikánska republika a Kostarika) profitujú z turizmu a nákupov nehnuteľností cudzincami, najmä v rezortných a pobrežných oblastiach. Zhrnuté, realitný trh Latinskej Ameriky je rozdelený: ekonomiky s vyššími sadzbami vyčkávajú, zatiaľ čo Mexiko (a do istej miery Brazília, keď sadzby klesnú) vynikajú ako príbehy rastu využívajúce štrukturálne trendy.
Afrika: Domáci kapitál rastie uprostred ekonomických ťažkostí
Panafrický posun – domáci investori nastupujú: Výrazným trendom v africkom realitnom sektore tento rok je nárast domácich inštitucionálnych investícií. Historicky sa rozvoj nehnuteľností v Afrike silne spoliehal na zahraničný kapitál alebo rozvojové financovanie, no to sa mení. „Dôchodkové fondy a miestni správcovia aktív sa konečne zapájajú do hry,“ vysvetlil Niyi Adeleye zo Standard Bank propertywheel.co.za. Napríklad, nigérijské dôchodkové fondy zvýšili svoju alokáciu do nehnuteľností o ~418 % v 1. polroku 2025 v porovnaní s 1. polrokom 2024 propertywheel.co.za. Hoci ide o nízku základňu (približne z 9 miliónov dolárov na 51 miliónov dolárov), je to významný skok, ktorý odráža novonadobudnutú dôveru v nehnuteľnosti ako stabilnú, príjmy generujúcu triedu aktív. Tento prísun dlhodobého domáceho kapitálu pomáha naštartovať projekty a mohol by znížiť závislosť od nestabilného zahraničného financovania propertywheel.co.za. Podobne aj vo východnej Afrike skúmajú kenské a rwandské dôchodkové schémy investície do nehnuteľností, ako je dostupné bývanie a komerčné projekty. Nadchádzajúci Africa Property Investment Summit (18.–19. september v Kapskom Meste) má tento trend zdôrazniť a ukázať, ako miestny kapitál „poháňa udržateľný rast“ a dokonca nahrádza niektorých medzinárodných investorov propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Toto dozrievanie investičného ekosystému – keď miestne banky a fondy poskytujú trvalý kapitál – je dobrým znamením pre vytváranie odolnejších realitných trhov na kontinente propertywheel.co.za.
Južná Afrika – Uvoľňovanie sadzieb, pomalé oživenie: Južná Afrika, najrozvinutejší trh kontinentu, zaznamenáva opatrný obrat vďaka uvoľneniu úrokových sadzieb. Juhoafrická rezervná banka znížila repo sadzbu o 100 bázických bodov od konca roku 2024 (z 8,25 % na 7,25 % do polovice 2025 a na 7,00 % do septembra) privateproperty.co.za. Základná úroková sadzba teraz dosahuje 10,5 %, z pôvodných 11,75 % ooba.co.za. Tieto zníženia – umožnené poklesom inflácie späť do cieľového pásma 3–6 % – sa začali prejavovať aj v sektore nehnuteľností. Hypotekárne sadzby mierne klesajú, čo mierne zlepšuje dostupnosť bývania. Napriek tomu trh s bývaním zostáva pod tlakom. Ako uvádza Global Property Guide, dopyt je utlmený v dôsledku „pretrvávajúcej vysokej nezamestnanosti a slabej ekonomiky,“ a ceny nehnuteľností v reálnom vyjadrení stagnujú alebo klesajú globalpropertyguide.com. Juhoafrickí spotrebitelia sú finančne napätí a banky po predchádzajúcom cykle zvyšovania sadzieb sprísnili úverové štandardy. Objemy predaja rezidenčných nehnuteľností sa zlepšujú len mierne oproti slabým úrovniam z roku 2024 a developeri hlásia ťažkosti so spúšťaním nových projektov (najmä v segmente dostupného bývania) kvôli stále vysokým nákladom na financovanie a nedostatkom v komunálnych službách. Jednou zo zmien je rastúca preferencia menších, energeticky úsporných domov, keďže služby zlyhávajú – výpadky elektriny (load-shedding) spôsobili, že prvky ako solárne panely a meniče sú na trhu s bývaním veľmi žiadané, čo ovplyvňuje ceny a dopyt.
V komerčnej oblasti Južná Afrika kopíruje globálne trendy: kancelárske priestory v centrách miest (napr. Johannesburg CBD) majú vysokú neobsadenosť (v rozmedzí 15–20 %) v dôsledku pokračujúceho zmenšovania firiem, zatiaľ čo logistické a priemyselné nehnuteľnosti prosperujú vďaka e-commerce a obchodu. Nedávna konzultačná správa uviedla, že obsadenosť skladov dosahuje viac ako 83 % v kľúčových afrických trhoch, pričom Južná Afrika má jedny z najvyšších priemyselných nájmov a výnosov (~8 % kapitalizačné sadzby) na kontinente consultancy.africa. Maloobchodné nehnuteľnosti sú rozdelené: prémiové nákupné centrá sa po COVID-e zotavili s rastúcou návštevnosťou, ale sekundárne maloobchodné centrá zápasia, keďže spotrebitelia obmedzujú výdavky.
Rozvíjajúce sa trhy a príležitosti: Naprieč Afrikou sú niektoré mestá označené ako „tie, ktoré treba sledovať“ pre investície do nehnuteľností v roku 2025. Prieskum spoločnosti Estate Intel uviedol Nairobi, Lagos, Accra, Kigali a Johannesburg ako hlavné tipy vďaka urbanizácii a rastovým vyhliadkam estateintel.com. Napríklad v Nairobi rastie dopyt po moderných logistických parkoch a bývaní pre strednú triedu, Lagos má rozbehnutý pipeline maloobchodných a zmiešaných projektov a stabilita Kigali priťahuje zahraničných investorov do cenovo dostupného bývania. Dopyt po bývaní zostáva obrovský v Afrike – na kontinente s odhadovaným deficitom bývania 50 miliónov jednotiek. Vlády si to všímajú: Keňa práve spustila kontroverznú daň na bývanie na financovanie nových cenovo dostupných domov (hoci čelí odporu) a nová administratíva v Nigérii uprednostňuje reformu financovania bývania, aby umožnila viac hypoték. V Nigérii Realitná asociácia developerov hlási zvýšenú aktivitu, keďže nová vláda sa snaží obmedziť infláciu a stabilizovať menu, čo by v prípade úspechu mohlo uvoľniť financovanie bývania. Okrem toho REITs (Realitné investičné trusty) pomaly rastú – nigérijský trh REIT dosiahol približne 600 miliónov dolárov v aktívach, druhý najväčší v Afrike po Južnej Afrike instagram.com, čo ponúka nový investičný nástroj.
Výzvy: Napriek pozitívnym signálom pretrvávajú výzvy ako volatilita meny, politické riziko a nedostatky infraštruktúry, ktoré naďalej zaťažujú mnohé africké trhy s nehnuteľnosťami. Náklady na financovanie sú vysoké (miestne úrokové sadzby v Nigérii a Ghane presahujú 20 % pre developerov) a dôvera investorov môže byť krehká. Napriek tomu zvýšená úloha domáceho kapitálu a postupné ekonomické reformy signalizujú dozrievanie. Ako to vyjadril jeden odborník, vstup dôchodkových fondov a miestnych inštitúcií „signalizuje dozrievajúci investičný ekosystém“, čo pravdepodobne prinesie väčšiu stabilitu, lepšie riadenie a dlhodobejšie horizonty do afrických nehnuteľností propertywheel.co.za. Do budúcnosti sú zainteresované strany opatrne optimistické, že rok 2025 by mohol znamenať bod zlomu, keď africké trhy s nehnuteľnosťami začnú využívať svoj obrovský potenciál s väčšou sebestačnosťou a odolnosťou.
Zdroje:
- Reuters – Pokles hypotekárnych sadzieb v USA & nálada na trhu bývania ainvest.com reuters.com; Údaje z trhu v Toronte reuters.com reuters.com
- Reuters – Index Halifax vo Veľkej Británii & analýza reuters.com reuters.com; Pokles investícií do európskych komerčných nehnuteľností m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Varovanie pred stratou Country Garden, čínski developeri reuters.com reuters.com; Bloomberg – Boom predaja v Dubaji a obavy z kolapsu bloomberg.com bloomberg.com; Saudský zákon o zahraničnom vlastníctve natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Vyjadrenia o financovaní bývania v Brazílii reuters.com reuters.com; Rio Times – Projekcie investícií v Mexiku riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Afrika) – Nigerijské dôchodky & miestny kapitál propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Podmienky trhu v JAR globalpropertyguide.com; Zníženie sadzieb SARB privateproperty.co.za.
