- Predbežné známky oživenia: Po viacročnom útlme globálny trh s nehnuteľnosťami vykazuje predbežné známky oživenia, keďže centrálne banky začínajú uvoľňovať úrokové sadzby. Avšak náklady na úvery zostávajú vyššie ako extrémne nízke úrovne z uplynulého desaťročia, čo spomaľuje tempo akéhokoľvek oživenia.
- Odolnosť amerického bývania: Dopyt po bývaní v USA zostáva odolný. Počet čakajúcich predajov domov vyskočil o 4,0 % v auguste, čo je najviac za posledných päť mesiacov, a „nižšie hypotekárne sadzby umožňujú viacerým kupujúcim uzatvárať zmluvy,“ uviedol hlavný ekonóm NAR Lawrence Yun. Luxusné nehnuteľnosti sú teraz najrýchlejšie sa predávajúcim segmentom, keďže rast akciových trhov a kupujúci s vysokým vlastným imaním poháňajú predaj v prémiovom segmente. Medzitým hypotekárne sadzby klesli na 11-mesačné minimum, čo zvyšuje dostupnosť bývania – mediánová splátka kupujúceho klesla štvrtý mesiac po sebe.
- Európsky pokles sa blíži k dnu: Pokles trhu s nehnuteľnosťami v Európe vykazuje známky stabilizácie. V Nemecku sa počet transakcií s nehnuteľnosťami zvýšil o približne 5 % v období január–september v porovnaní s minulým rokom a ceny domov opäť začali rásť (+3,8 % medziročne v 1. štvrťroku). Podľa prieskumu agentúry Reuters sa teraz očakáva, že ceny domov v Nemecku v roku 2025 vzrastú o 3 %, čo bude prvý ročný nárast za tri roky. Napriek tomu trh s komerčnými nehnuteľnosťami v Európe zostáva utlmený – objem predaja je blízko desaťročných miním a niektoré aktíva (ako kancelárie mimo centier miest a starnúce nákupné centrá) sú „uviaznuté“ takmer bez záujmu kupujúcich.
- Ázia zmiešaná: Čína vs. ostatní: Čínsky trh s bývaním zostáva slabý. Ceny nových domov vzrástli len o +0,09 % v septembri (hlavná sezóna), zatiaľ čo ceny pri opätovnom predaji naďalej klesali. Napriek početným stimulačným opatreniam analytici neočakávajú skutočné oživenie pred koncom roka 2026 alebo 2027. Naopak, ostatné ázijské trhy sú optimistickejšie. V Singapure CapitaLand Ascendas REIT kupuje logistické nehnuteľnosti za 565,8 milióna S$, staviac na vysoko výnosné priemyselné aktíva. A indický trh s komerčnými nehnuteľnosťami prekvitá: prenájom kancelárií a skladov dosiahol rekordné hodnoty v roku 2025, poháňaný expanziou firiem a dopytom po logistike, aj keď celkový predaj bývania mierne spomalil.
- Blízky východ zažíva boom: Trh s nehnuteľnosťami na Blízkom východe prudko rastie vďaka rastu poháňanému ropou. Saudská Arábia tento rok zadala v rámci obrovských „giga-projektov“ 196 miliárd dolárov v kontraktoch, čo je nárast o 20 %, keď sa megaprojekty Vision 2030 presúvajú z plánovania do realizácie arabnews.com. Pridávajú sa aj globálni investori: Blackstone a Lunate z Abú Zabí práve spustili spoločný podnik v hodnote 5 miliárd dolárov na nákup logistických zariadení v Perzskom zálive. „Hlboká ekonomická transformácia, ktorá prebieha v GCC… vytvára silný impulz pre sektory ako logistika,“ uviedol prezident Blackstone Jon Gray, pričom zdôraznil prorastové politiky a rastúci dopyt v regióne.
- Afrika priťahuje kapitál: Africký trh s nehnuteľnosťami priťahuje nový kapitál. V Egypte si len investori z Perzského zálivu vyčlenili 1,4 miliardy dolárov na realitné obchody, financovanie nových miest a rezortov. „Premena Egypta na regionálnu realitnú veľmoc je skutočne v plnom prúde,“ hovorí Faisal Durrani, vedúci výskumu MENA v Knight Frank, pričom pripisuje urýchlenie transformácie bohatstvu z Perzského zálivu. V celej subsaharskej Afrike zaznamenávajú kľúčové mestá robustný rast cien – hlavné centrá ako Lagos, Nairobi a Accra dosiahli odhadovaný ročný rast cien nehnuteľností o 8–12 %, poháňaný rýchlou urbanizáciou a nahromadeným dopytom po bývaní.
- Vyhliadky trhu sa zlepšujú: Prognózy na rok 2025 sú čoraz optimistickejšie. Centrálne banky začali uvoľňovať politiku – americký Fed uskutočnil prvé zníženie sadzieb v septembri 2025 a ECB nedávno znížila sadzby spolu o 200 bázických bodov – čo by malo postupne uvoľniť investície do nehnuteľností. Komerčné realitné spoločnosti teraz predpovedajú oživenie aktivity: CBRE napríklad zvýšila svoju investičnú prognózu na rok 2025, pričom teraz očakáva, že globálne investície do komerčných nehnuteľností vzrastú o približne 15 % budúci rok v dôsledku poklesu nákladov na financovanie. Akcie realitných spoločností a REIT-ov vzrástli spolu so širším trhovým rastom, keďže očakávajú jednoduchší prístup ku kreditom a zlepšenie hodnôt nehnuteľností.
Globálny prehľad: Prvé náznaky oživenia napriek vysokým sadzbám
Po troch rokoch vleklého spomalenia sa globálny trh s nehnuteľnosťami konečne začína prebúdzať k životu. Ustupujúca inflácia a náznaky znižovania úrokových sadzieb vytvorili prvé podmienky na oživenie. „Tri roky po tom, čo posledný realitný boom skončil, globálny trh s nehnuteľnosťami vykazuje opatrné známky zotavenia, keďže uvoľňovanie úrokových sadzieb vracia niektoré z podmienok, ktoré poháňali predchádzajúci boom,“ uviedol tento týždeň Bloomberg. Od Severnej Ameriky po Áziu investori opatrne opäť vstupujú na trhy, ktorým sa vyhýbali, keď náklady na úvery prudko vzrástli.
Napriek tomu, nejde o návrat k lacným peniazom. Aj keď centrálne banky menia kurz, úrokové sadzby sú dnes stále výrazne vyššie ako počas pandémie. Financovanie je stále drahé v porovnaní s históriou a banky sprísnili úverovanie. „Toto nebude ďalší cyklus lacných peňazí,“ varujú analytici a upozorňujú, že hypotéky a komerčné úvery sa nevracajú na extrémne nízke úrovne z rokov 2010. Potenciálni kupci a developeri musia zvládnuť vyššie náklady a mnohé obchody sú realizovateľné len pri novo upravených (nižších) cenových úrovniach. Ako to na jednej konferencii v Mníchove zhrnul účastník: „Je teraz ten správny čas vrátiť sa do hry?“ – táto otázka je hlavnou témou pre 40 000 realitných profesionálov, ktorí sa zišli na Expo Real v Nemecku.
Ekonomické ukazovatele vysielajú zmiešané signály. Na pozitívnej strane inflácia klesá v mnohých krajinách a globálne výnosy dlhopisov ustúpili zo svojich maxím, čo uľavilo realitným výnosom. Americký Federálny rezervný systém znížil sadzby o 0,25 % koncom septembra – išlo o prvé zníženie v roku 2025 – čím sa pásmo sadzieb Fedu dostalo na ~4,0 %. A v Európe ECB prešla od sprísňovania k pauze a miernym zníženiam (spolu asi o 2 percentuálne body). Tieto kroky signalizujú, že éra neustále rastúcich úrokových sadzieb sa končí, čo je vítaný vývoj pre úrokovo citlivé sektory ako bývanie a komerčné nehnuteľnosti.
Avšak globálny rast sa v niektorých regiónoch spomaľuje a úverové podmienky zostávajú čiastočne prísne. V USA dočasné zatvorenie federálnej vlády začiatkom októbra na krátky čas narušilo zverejňovanie ekonomických údajov, čo zvýšilo neistotu. Trhy práce v rozvinutých ekonomikách mäknú – napríklad prírastky pracovných miest v USA sa spomalili na minimum – čo by mohlo v prípade pokračovania ochladiť dopyt nájomcov po kanceláriách a maloobchodných priestoroch. A v Číne, epicentre ázijských problémov s nehnuteľnosťami, dlhodobý pokles realitného trhu brzdí širšiu ekonomiku. Stručne povedané, makroekonomické pozadie pre nehnuteľnosti sa zlepšuje, ale je stále krehké, čo robí toto zotavenie výnimočne nerovnomerným naprieč regiónmi.
Severná Amerika: Nákupy luxusných domov & nádej na úľavu
V Severnej Amerike je príbeh nehnuteľností o odolnosti uprostred nepriazne – najmä v Spojených štátoch. Napriek prudkému nárastu hypotekárnych sadzieb za posledný rok, aktivita na trhu bývania v USA zostala prekvapivo silná. Na konci septembra Národná asociácia realitných maklérov (NAR) oznámila, že počet čakajúcich predajov domov (ukazovateľ budúcej aktivity založený na podpísaných zmluvách) vzrástol o 4,0 % v auguste oproti júlu, čím prekonal očakávania stagnácie. Tým sa index Pending Home Sales NAR dostal na najvyššiu úroveň od začiatku jari. Počet podpísaných zmlúv vzrástol na juhu, stredozápade a západe, zatiaľ čo severovýchod mierne zaostával – čo naznačuje, že najdostupnejšie regióny zaznamenávajú najväčší nárast záujmu kupujúcich.
Kľúčové je, že hypotekárne sadzby ustúpili zo svojich maxím, čo kupujúcim otvára okno príležitosti. Priemerná 30-ročná fixná hypotekárna sadzba v USA nedávno klesla na najnižšiu úroveň za 11 mesiacov (okolo stredných 6 %), po tom, čo začiatkom 2025 prekročila 7 %. „Nižšie hypotekárne sadzby umožňujú viacerým kupujúcim uzatvárať zmluvy,“ vysvetlil hlavný ekonóm NAR Lawrence Yun, keď pozoroval návrat záujemcov o bývanie na trh. Mnohí kupujúci boli vyradení z trhu pre obavy o dostupnosť, keď boli sadzby na cyklických maximách; teraz prichádza určitá úľava. Nové údaje ukazujú, že dostupnosť bývania pre kupujúcich sa zlepšila štvrtý mesiac po sebe v auguste – medián mesačnej splátky požadovanej na nových hypotékach klesol na 2 100 dolárov, zatiaľ čo príjmy Američanov vzrástli, čo znížilo finančnú záťaž o 1,1 % oproti minulému roku. Toto mierne, ale stabilné zlepšenie dostupnosti obnovuje dôveru medzi americkými kupujúcimi aj predávajúcimi.
Nejde len o kupujúcich prvých nehnuteľností: luxusný segment je na vzostupe. V skutočnosti sa domy v hodnote nad milión dolárov stali najrýchlejšie sa predávajúcou časťou amerického trhu s bývaním, podľa údajov z odvetvia (domy v tejto cenovej kategórii sa predávajú rýchlejšie ako v iných cenových pásmach). Bohatí kupujúci, povzbudení ziskami na akciovom trhu v roku 2025 a silnou vlastnou kapitálovou pozíciou vo svojich existujúcich domoch, aktívne kupujú prémiové nehnuteľnosti. Je to ostrý kontrast oproti minulému roku, keď vyššie sadzby zmrazili aktivitu naprieč celým trhom. Teraz, keď S&P 500 a Nasdaq nedávno dosiahli historické maximá, osoby s vysokým čistým majetkom sa cítia bohaté – a investujú hotovosť do nehnuteľností ako stabilného uchovávateľa hodnoty. „Zisky na akciovom trhu a zdravé pozície v domácom kapitáli pomáhajú poháňať silný predaj drahších domov,“ uvádza jedna správa Yahoo Finance. Výsledok: luxusné domy často dostávajú viacero ponúk a horný koniec trhu prekonáva priemerné tempo predaja.
V oblasti komerčných nehnuteľností je situácia v USA zmiešaná, no objavujú sa náznaky nádeje. Kancelárske priestory v mnohých centrách miest zostávajú po pandémii stále prázdne a nútené predaje kancelárskych budov s veľkými zľavami pokračujú aj v roku 2025 (keďže niektorí prenajímatelia kapitulujú pred vyššími nákladmi na financovanie a nižšou obsadenosťou). Aj tu však obchádzajú oportunistickí investori. Pozorovatelia tvrdia, že rozdiel medzi ponukou a dopytom pri kvalitných kancelárskych budovách sa pomaly zmenšuje, čo by malo pomôcť, aby rok 2025 priniesol „reset“ oceňovania kancelárií a viac obchodov. Medzitým segmenty ako priemyselné/logistické nehnuteľnosti a nájomné bývanie zostávajú relatívne silné. Skladové priestory sú stále veľmi žiadané vďaka odolnému e-commerce a výrobnej aktivite a dobre prenajaté bytové domy zvládajú úrokové prostredie lepšie, než sa očakávalo.
Na finančnej strane sa americké realitné investičné trusty (REITs) a akcie nehnuteľností na jeseň prudko oživili. Vyhliadky na zníženie sadzieb Federálneho rezervného systému zmenili náladu na pozitívnu: investori presúvajú kapitál do sektorov citlivých na úrokové sadzby, v očakávaní, že kapitalizačné sadzby sa stabilizujú alebo klesnú (čo zvýši hodnotu nehnuteľností), ak klesnú náklady na úvery. Index Dow Jones U.S. Real Estate rástol niekoľko týždňov po sebe až do začiatku októbra, v niektorých prípadoch dokonca prekonal S&P 500. „Výkonnosť REIT sa môže zlepšiť, keď zníženie sadzieb zníži náklady na úvery a zvýši atraktivitu dividend,“ uvádza analýza CRE Daily. Stručne povedané, Wall Street stavia na oživenie realitného trhu. Významné je, že gigant v oblasti komerčných nehnuteľností CBRE práve upravil svoju prognózu na rok 2025 smerom nahor, pričom teraz predpovedá o 15 % vyššie investičné objemy v budúcom roku – čo je o 5 % viac než v predchádzajúcej prognóze, vďaka zmene politiky Fedu. Tento optimizmus naznačuje, že finančný „zápcha“ sa môže uvoľniť, ak úrokové sadzby skutočne klesnú, čím sa uvoľní zadržiavaný objem obchodov.
Napokon stojí za zmienku aj poľnohospodárska pôda a nehnuteľnosti ako súčasť severoamerickej scény. Hodnoty poľnohospodárskej pôdy – často barometer trendov investícií do „skutočných aktív“ – zostali pozoruhodne pevné. Napríklad v stredozápade USA kvalitná orná pôda stále dosahuje rekordné ceny. Hodnoty pôdy v Minnesote sú podľa USDA v roku 2025 približne o 5,3 % vyššie ako v roku 2024, aj keď príjmy farmárov klesajú kvôli nižším cenám plodín. Jesenný prieskum Minneapolis Fedu uviedol, že hoci mnohí farmári šetria, ceny pôdy v tomto regióne „zostali stabilné alebo mierne vzrástli“ medziročne. Prebieha silná jesenná aukčná sezóna a dopyt zo strany farmárov a investorov zatiaľ drží krok so zvýšenou ponukou pôdy na trhu. Očakáva sa, že ceny pôdy zostanú stabilné do 4. štvrťroka (možno pohyb ±0–5 %), pokiaľ nenastane ekonomický šok. Táto odolnosť poľnohospodárskej pôdy – triedy aktív veľmi citlivej na úrokové sadzby a komoditné cykly – podčiarkuje, že vnútorná hodnota nehnuteľností zostáva zachovaná. Ak budeme mať šťastie, nižšie náklady na financovanie do roku 2026 ešte viac podporia poľnohospodársky aj mestský realitný trh v celej Severnej Amerike.
Európa: Hľadanie dna
Európske trhy s nehnuteľnosťami zažili v uplynulých dvoch rokoch ťažké obdobie, no čoraz viac sa objavujú náznaky, že to najhoršie už môže byť za nami – aj keď dramatické oživenie sa zatiaľ nedostavilo. Hodnoty nehnuteľností a aktivita v oblasti obchodov naprieč veľkou časťou Európy v rokoch 2022–2024 prudko klesli, keď rýchle zvyšovanie sadzieb Európskou centrálnou bankou vyhnalo investorov do úkrytu. Do polovice roka 2025 bola komerčná nehnuteľnosť v Európe takmer zamrznutá. Jeden z odborníkov z odvetvia opísal situáciu ako „zombieland… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita sa nevracia“. Skutočne, v prvej polovici roka 2025 boli predaje komerčných nehnuteľností v Európe na najnižších úrovniach za posledné desaťročie, pričom objemy boli o viac ako 50 % nižšie v porovnaní s boomovými rokmi. Najviac utrpeli kancelárske budovy (najmä staršie alebo okrajové kancelárie s vysokou neobsadenosťou) a nákupné centrá – aktíva, ktorých sa mnohí veritelia a investori v prostredí vysokých sadzieb jednoducho nechceli dotknúť.
Posuňme sa do októbra a nálada sa mierne zlepšila. Medzi európskymi odborníkmi na nehnuteľnosti, ktorí sa stretávajú v Mníchove na Expo Real, panuje zhoda, že trh si začína nachádzať dno. „Aktuálny trendový index ukazuje, že sme dosiahli dno a dôvera sa postupne vracia,“ povedal Stefan Rummel, generálny riaditeľ Messe München, ktorý zhrnul čerstvý prieskum medzi 1 300 vystavovateľmi a investormi. Podľa tohto Expo Real Trend Indexu sa 44 % respondentov teraz označuje za optimistických ohľadom medzinárodného výhľadu na trh s nehnuteľnosťami (nárast oproti minulému roku), 35 % je neutrálnych a len 22 % zostáva pesimistických alebo „opatrných“. To predstavuje výrazný posun smerom k opatrnému optimizmu. Ako poznamenal Rummel, výzvy ako vysoké úrokové sadzby, politická neistota a byrokracia sú „kľúčové výzvy“, ktoré ľudí držia v strehu, no „celkovo vyvážená nálada naznačuje, že trh sa pomaly vracia do normálu“. Inými slovami, mnohí v odvetví cítia, že voľný pád sa skončil.
Údaje z najväčšej európskej ekonomiky, Nemecka, potvrdzujú predstavu, že zlom je na dosah. Nemecko zažilo pravdepodobne najstrmší pokles – jeho sektor nehnuteľností prešiel „krízou“, keď financovanie vyschlo a developeri skrachovali. Teraz transakcie opäť pomaly rastú. Globálna maklérska spoločnosť JLL uvádza, že obrat investičných nehnuteľností v Nemecku dosiahol 23,4 miliardy eur za prvých 9 mesiacov roku 2025, čo je približne 5 % nárast oproti rovnakému obdobiu v roku 2024. Hoci je to stále ďaleko od čias boomu, naznačuje to dosiahnutie dna po dvojročnom prepade. „Pokles cien komerčných a rezidenčných nehnuteľností sa začal zmierňovať,“ uviedla JLL, pričom veľkú časť stabilizácie pripisuje znižovaniu sadzieb centrálnymi bankami v Európe aj USA. Skutočne, pauza a mierne zníženie sadzieb zo strany ECB začali stabilizovať ceny európskych nehnuteľností – v podstate stanovili dno, pod ktoré hodnoty už neklesali.
Sektor bývania v niektorých častiach Európy už začína byť pozitívny. V Nemecku ceny domov opäť rastú medziročne po dvoch rokoch poklesu. Ceny sa zvýšili o 3,8 % medziročne v 1. štvrťroku 2025, čo je najrýchlejší rast od roku 2022. Stavebné povolenia na nové domy tiež v júni vyskočili takmer o 8 %, čo je nádejný signál pre budúcu výstavbu. Prieskum agentúry Reuters medzi odborníkmi na nehnuteľnosti zverejnený v septembri predpovedá, že ceny domov v Nemecku v roku 2025 vzrastú o 3 % a v roku 2026 o 3,5 %, čím sa čiastočne zotavia zo strát (od vrcholu v roku 2022 klesli približne o 9 %). „Oživenie trhu s bývaním pokračuje, napriek stagnujúcej dostupnosti… nevidíme žiadne náznaky zvratu tohto trendu,“ povedal Carsten Brzeski, globálny vedúci makroekonomického výskumu v ING, hoci upozornil, že ekonomická neistota by stále mohla „ovplyvniť dôveru spotrebiteľov“. Jednou z obáv je dostupnosť bývania pre prvokupcov – keďže úrokové sadzby na hypotéky sú stále relatívne vysoké a náklady na energie zvýšené, väčšina analytikov (11 z 14 v prieskume) očakáva, že dostupnosť sa v budúcom roku zhorší. „Ďalšie výrazné zlepšenie dostupnosti nie je pre zvyšok roka 2025 predvídateľné,“ uviedol Sebastian Wunsch z výskumnej spoločnosti GEWOS, pričom poznamenal, že sa stavia príliš málo nových nájomných bytov na zmiernenie tlaku na bývanie. Takže aj keď ceny možno odrazili od dna, bolesti s bývaním v Európe pre spotrebiteľov ešte neskončili.
Na komerčnej strane Európa kráča po pomalšej ceste k zotaveniu. „To nepovedie k náhlemu ohňostroju predajov… môžeme len dúfať v mierne oživenie bez preháňania,“ poznamenal Helge Scheunemann, vedúci výskumu v JLL Germany, ohľadom nedávnej stabilizácie. Odborníci z odvetvia zdôrazňujú, že rýchly návrat nie je na obzore – skôr očakávajú postupné uzdravovanie. „Nálada sa práve teraz mení… stále sme však na nízkom bode,“ uviedol Rolf Buch, generálny riaditeľ Vonovia (jedného z najväčších európskych prenajímateľov bytov), na paneli v Mníchove. Jeho spoločnosť a ďalšie začínajú opatrne získavať kapitál a opäť obchodovať, ale objemy zostávajú nízke. V prvej polovici roka 2025 boli predaje komerčných nehnuteľností v Európe približne na polovici úrovne z roku 2019. Existuje tiež rozdiel medzi sektormi: logistické sklady a hotely zaznamenali väčší záujem kupujúcich (keď investori hľadajú výhodné ponuky v týchto stále rastúcich segmentoch), zatiaľ čo kancelárie mimo miest a staršie maloobchodné centrá sa takmer neobchodujú – sú považované za problémové aktíva, ktoré potrebujú nové ocenenie. V jednom príklade je frankfurtský mrakodrap (Trianon), ktorý sa dostal do platobnej neschopnosti, ponúkaný na predaj správcom konkurznej podstaty, čo je zriedkavý záťažový test pre nemecký trh, ktorý ukáže, na akej cenovej úrovni sa trh vyčistí. Prvé náznaky naznačujú, že ponuky sú výrazne pod maximálnymi hodnotami, ale aspoň kupujúci sa objavujú pri správnej cene.
Londýn a Paríž, ďalšie hlavné investičné centrá Európy, taktiež čelia protivetrom. Vo Veľkej Británii rastúce úrokové sadzby ochladili trh s bývaním – ceny domov mierne klesli (~3–5 % medziročne v posledných mesiacoch, podľa indexov Nationwide a Halifax) a komerčné hodnoty (najmä kancelárie) sú pod tlakom. Avšak, prémiové nehnuteľnosti v Londýne (ako luxusné domy v centrálnych štvrtiach) zaznamenávajú obnovený záujem zo strany medzinárodných kupcov, ktorí využívajú pokles cien a slabšiu libru. Francúzsko sa medzitým potýka so zníženou dôverou investorov kvôli vysokej inflácii a politickej neistote; niektorí zahraniční investori dočasne presunuli pozornosť na iné trhy (prieskum Expo Real ukázal výrazný pokles tých, ktorí považujú USA a niektoré trhy EÚ za najdôležitejšie, zatiaľ čo záujem o Áziu a Blízky východ rastie). Napriek tomu, keďže ECB pravdepodobne v roku 2024 ešte zníži sadzby, mnohí očakávajú, že Európa sa postupne dostane z útlmu. Inštitúcie ako Knight Frank a PwC predpovedajú v roku 2025 zvýšenie objemu transakcií v porovnaní so suchom v roku 2024, hoci pod vrcholmi, keď sa investori prispôsobujú „novému normálu“ vyšších výnosov a predávajúci pomaly ustupujú v cenách.
Zhrnuté, Európa sa zdá, že dosiahla dno a pomaly stúpa nahor. Rekalibrácia cien – pokles o 20–30 % na niektorých trhoch – spolu s lacnejším dlhom láka lovcov hodnôt, aby vstúpili na trh. Ako to povedal jeden správca fondu, „V niektorých častiach trhu je oživenie už v plnom prúde… avšak existujú nemilované aktíva a sektory, kde je takmer nulová likvidita a ešte viac bolesti príde.“ Táto K-tvarovaná obnova znamená, že investori musia byť selektívni. Bývanie (najmä nájomné bývanie) je jedným zo svetlých bodov – chronický nedostatok bytových jednotiek v Európe udržiava tento sektor relatívne silný. Logistika a dátové centrá zostávajú tiež obľúbené, hoci aj dátové centrá, hviezdny sektor, zaznamenali začiatkom tohto roka mierne spomalenie. Medzitým budúcnosť kancelárskeho sektora závisí od úspechu hybridných pracovných modelov a nového využitia prebytočných priestorov.
Zatiaľ sa dôvera pomaly vracia. Európski realitní manažéri oslovení na Expo Real v drvivej väčšine uviedli, že očakávajú, že roky 2024–2025 prinesú lepšie podmienky financovania a nižšie stavebné náklady, ktoré považujú za najväčšie páky na opätovné rozbehnutie odvetvia. Silný je aj tlak na vlády, aby znížili byrokraciu – 79 % respondentov žiadalo „menej byrokracie“ na podporu rozvoja a investícií. Ak sa tieto želania splnia (a úrokové sadzby skutočne klesnú), Európa by mohla zaznamenať významné oživenie svojich realitných trhov do konca roka 2025 a v roku 2026. Zatiaľ je pacient stabilný – a opatrne sa Európa vracia späť na trh s nehnuteľnosťami, krok za krokom.
Ázia a Pacifik: Problémy Číny a svetlé miesta inde
Naprieč Áziou sa majetky v oblasti nehnuteľností výrazne rozchádzajú. Pozornosť zostáva na Číne, kde viacročný pokles trhu s nehnuteľnosťami naďalej vrhá dlhý tieň. Sektor nehnuteľností, ktorý kedysi tvoril štvrtinu čínskeho HDP, ešte stále nenašiel dno po kolapse viacerých veľkých developerov. Septembrové údaje o bývaní zdôraznili problém: Ceny nových domov vzrástli len o 0,09 % medzimesačne, čo je spomalenie oproti augustovému nárastu o 0,2 %. Tradične silná sezóna „Zlatý september“ – keď developeri spúšťajú akcie a kupujúci zvyčajne zaplavujú trh – bola slabá. Ešte výpovednejšie je, že ceny domov na opätovný predaj (sekundárny trh) klesli minulý mesiac o 0,74 %, čo znamená 18. mesiac po sebe poklesu hodnôt existujúcich nehnuteľností. To naznačuje, že čínske domácnosti zostávajú veľmi opatrné, radšej si prenajímajú alebo vyčkávajú, než by riskovali ďalší pokles cien na trhu s bývaním.
Peking v posledných mesiacoch spustil sériu podporných opatrení na posilnenie dôvery. Úrokové sadzby na hypotéky boli opakovane znížené, požiadavky na akontáciu uvoľnené a v mnohých mestách boli zmiernené obmedzenia na kúpu nehnuteľností. Vláda dokonca zaviedla program mestskej obnovy, ktorého cieľom je absorbovať prebytočné zásoby bývania premenou prázdnych bytov na sociálne bývanie. Napriek tomu sa trvalé oživenie nedostavilo. Napriek viacerým kolám stimulačných politík… sektor nedosiahol trvalé oživenie, poznamenala agentúra Reuters. Súkromné prieskumy aj oficiálne údaje sa zhodujú, že spotrebiteľská dôvera zostáva utlmená. Potenciálnych kupcov brzdí slabý rast príjmov, vysoká nezamestnanosť mladých a prebytok nepredaných bytov v niektorých regiónoch. Mnohé čínske domácnosti zaznamenali pokles svojho majetku (nehnuteľnosti sú hlavnou domácou investíciou v Číne) v dôsledku klesajúcich cien domov, čo ich následne núti menej míňať – ide o negatívnu spätnú väzbu.
Do budúcnosti sú odborníci čoraz viac zmierení s pomalým vývojom. Prieskum agentúry Reuters medzi analytikmi teraz predpokladá, že čínske ceny nehnuteľností sa nestabilizujú skôr ako v druhej polovici roka 2026 alebo až v roku 2027 – približne o pol roka neskôr, než tí istí analytici predpovedali ešte pred niekoľkými mesiacmi. Termín obratu sa neustále posúva, keďže každý mesiac údaje sklamú. Úrady prijali niektoré dramatické kroky (napríklad tento týždeň viaceré veľké mestá ako Guangzhou a Shenzhen rozšírili politiky na podporu kúpy bývania), ale dôveru je ťažké obnoviť. „Domácnosti obmedzili svoje výdavky“ v dôsledku poklesu trhu s nehnuteľnosťami a tento pokles „narušil dôveru podnikov, čo ďalej brzdí… širšie ekonomické oživenie,“ tvrdia analytici. V podstate čínsky problém s nehnuteľnosťami zostáva najväčším rizikovým faktorom pre ázijskú ekonomiku smerom k roku 2026. Medzinárodné inštitúcie ako Svetová banka znížili prognózy rastu Číny, pričom ako hlavný dôvod uvádzajú slabosť sektora nehnuteľností.
Inde však v Ázii existujú oblasti so silným realitným trhom. Singapur napríklad profituje zo svojho postavenia bezpečného útočiska pre kapitál a podniky. Tento týždeň priniesol správu o veľkej investícii do segmentu priemyselných nehnuteľností v Singapure: CapitaLand Ascendas REIT oznámil, že získa tri špičkové priemyselné a logistické nehnuteľnosti v Singapure za 565,8 milióna S$ (~438 miliónov USD). Nehnuteľnosti – v Pioneer Sector, Tuas a Kallang – sú plne prenajaté nájomcom v technologickom, logistickom a biotechnologickom sektore, s dlhodobými zmluvami (priemerne zostáva 5,5 roka). Táto transakcia je súčasťou domáceho investičného zámeru REIT v hodnote 1,3 miliardy S$ tento rok a zvýši hodnotu portfólia CapitaLand Ascendas v Singapure na takmer 12,3 miliardy S$. Pozoruhodné je, že akvizícia by mala priniesť čistý výnos z prenájmu približne 6,1 % po odpočítaní nákladov a byť prínosom pre distribúcie REIT – atraktívne ukazovatele, ktoré zdôrazňujú atraktivitu logistických aktív v ázijských obchodných centrách. Realitný trh v Singapure ako celok zostáva silný, s rekordne vysokým nájmom a nízkou neobsadenosťou v kanceláriách triedy A, a odolnými cenami bývania (aj vďaka prílevu bohatstva z Číny a iných krajín). Vládne opatrenia na ochladenie trhu spomalili predaj bytov oproti šialenstvu rokov 2021–22, ale k roku 2025 ceny bývania v Singapure stále mierne rastú a významné komerčné transakcie (ako nedávny predaj čiastočného podielu v Marina Bay Financial Centre) signalizujú pretrvávajúci záujem investorov.
India je ďalším svetlým bodom, hoci s nuansovaným príbehom. Najnovšie údaje ukazujú, že predaj bytov v 7 najväčších indických mestách klesol v 3. štvrťroku 2025 medziročne o približne 9 % – čo naznačuje, že trh sa ochladzuje po neudržateľne horúcom roku 2024. Vyššie hypotekárne sadzby v Indii (momentálne okolo 8,5–9 % na úvery na bývanie) a vysoké ceny ochladili časť dopytu. Tento pokles však zakrýva dôležitý rozdiel: luxusné bývanie v Indii zažíva boom. Odborné správy od Knight Frank a ďalších uvádzajú, že predaj luxusných domov (s cenou nad približne 15 miliónov ₹, teda 180 000 USD) v roku 2025 medziročne vzrástol takmer o 40 %. Podobne ako v USA, aj v Indii si majetnejší kupujúci zlepšujú bývanie a kupujú väčšie, luxusné nehnuteľnosti – od penthousov v Bombaji po vily v Bangalore – často vnímajúc nehnuteľnosti ako stabilnú investíciu v čase inflácie. Zároveň komerčné nehnuteľnosti v Indii dosiahli nové maximá. Prenájom kancelárií v prvých deviatich mesiacoch 2025 dosiahol rekordné objemy, keď globálne firmy (najmä technologické, finančné a globálne kapacitné centrá (GCC) nadnárodných spoločností) rozširovali svoje aktivity. Priemyselné a logistické nehnuteľnosti tiež prosperujú, poháňané rýchlym rastom e-commerce a výroby v Indii. Podľa Business Standard prenájom kancelárií a skladov v 9M 2025 dosiahol v Indii historické maximá, aj keď bývanie mierne ochladlo. Táto odolnosť komerčných sektorov odráža silnú dôveru podnikov – firmy stavajú na ekonomický rast a demografické výhody Indie. Vládna podpora infraštruktúry a snaha prilákať presun dodávateľských reťazcov (cez „Make in India“ atď.) sú ďalšími pozitívnymi faktormi pre priemyselné nehnuteľnosti.
Medzitým ostatné ázijské trhy predstavujú zmiešaný obraz. Japonsko vyniká ako anomália: keďže Bank of Japan len mierne upravila svoju mimoriadne uvoľnenú politiku (upravenie kontroly výnosovej krivky, ale stále efektívne pri 0 % sadzbách), japonské nehnuteľnosti zostali relatívne stabilné. Voľné kancelárske priestory v Tokiu mierne vzrástli (nad 6 %) v dôsledku niektorých zmien z obdobia pandémie, ale poklesy nájomného sa zdajú byť na dne. Výrazné je, že zahraniční investori boli na japonskom trhu s nehnuteľnosťami aktívni, lákaní nízkymi nákladmi na úvery a výhodou meny (jen je slabý). Veľké transakcie, ako napríklad portfóliové akvizície bytov a logistických zariadení americkými a singapurskými fondmi, sa v roku 2025 dostali na titulky. Výsledkom je, že objem investícií do nehnuteľností v Japonsku je medziročne vyšší, čím sa vymyká globálnemu trendu.
Juhovýchodná Ázia tiež ponúka príbehy rastu. Indonézia, Malajzia a Vietnam zaznamenávajú rýchly rozvoj priemyselných parkov a bývania pre mladú populáciu, hoci rastúce úrokové sadzby zmiernili niektoré špekulatívne výstavby. Vietnam mal najmä náročný rok v oblasti nehnuteľností kvôli zásahu proti firemným dlhopisom a škandálom developerov, no vláda zavádza opatrenia na odvrátenie krízy a podporu dopytu po bývaní (napríklad úverové stimuly a právne reformy pre projekty). Austrália a Nový Zéland v Pacifiku zápasia s tým, ako ochladiť infláciu bez kolapsu svojich trhov s bývaním. Ceny domov v Sydney a Aucklande prudko klesli v rokoch 2022–23, no nízka nezamestnanosť a imigrácia odvtedy nastavili cenové dno. Koncom roka 2025 ceny domov v Austrálii opäť rástli v dôsledku chronického nedostatku bývania a rozhodnutie Reserve Bank of Australia ponechať sadzby stabilné zlepšilo náladu kupujúcich.
Zhrnuté, realitná krajina Ázie a Pacifiku je rozdelená: Čína zostáva v hlbokej recesii, čo ťahá regionálne priemery nadol, zatiaľ čo trhy ako Singapur, India a Japonsko vykazujú stabilitu alebo rast. Mnohí investori preskupujú portfóliá – napríklad znižujú expozíciu voči Číne a zvyšujú ju v Indii alebo juhovýchodnej Ázii – aby využili tieto rozdielne trendy. Jedným spoločným faktorom, ktorý by mohol v roku 2026 podporiť všetky trhy, je pravdepodobné globálne uvoľnenie úrokových sadzieb. Ak USA a Európa znížia sadzby, mnohé ázijské krajiny (najmä rozvíjajúce sa trhy, ktoré museli zvyšovať sadzby na obranu svojich mien) budú nasledovať. Analytici Bank of America skutočne poznamenali, že „nižšie krátkodobé sadzby v USA uľahčujú znižovanie sadzieb v Latinskej Amerike [a rozvíjajúcej sa Ázii], najmä [kde inflácia klesá]…”. Pre Čínu môže byť na skutočné oživenie realitného trhu potrebný ďalší domáci stimul alebo zásadná zmena politiky. Pre ostatných sú však podmienky na rast pripravené: demografia, urbanizácia a (čoskoro) lacnejšie financovanie. Ázijské trhy s nehnuteľnosťami, hoci v niektorých oblastiach čelia výzvam, zďaleka nie sú monolitické – a na konci roka 2025 výhľad realitného trhu v regióne siaha od najtemnejšej noci (Čína) po jasné ráno (India a ďalej).
Latinská Amerika: Vysoké sadzby zaťažujú, ale zmena prichádza
V Latinskej Amerike sa trhy s nehnuteľnosťami v posledných rokoch pohybovali v prostredí extrémne vysokých úrokových sadzieb a inflácie. Centrálne banky od Brazílie po Mexiko agresívne zvyšovali sadzby, aby bojovali proti cenovým šokom z obdobia pandémie, a tieto vysoké náklady na úvery sa premietli aj do trhov s nehnuteľnosťami – spomalili hypotekárne úvery, ochladili predaj domov a niektoré komerčné projekty odsunuli na vedľajšiu koľaj. Napriek tomu sa v priebehu roku 2025 objavujú náznaky, že Latinská Amerika by mohla čoskoro zažiť menovú úľavu, čo by mohlo pripraviť pôdu pre oživenie trhu s nehnuteľnosťami. Zoberme si Brazíliu, najväčšiu ekonomiku regiónu. Banco Central do Brasil realizovala jeden z najprísnejších cyklov sprísňovania menovej politiky na svete, keď svoju základnú sadzbu Selic zvýšila až na 15,00 % v polovici roku 2025 – čo je takmer dvadsaťročné maximum. To dramaticky zvýšilo náklady na financovanie bývania alebo kancelárskych projektov v Brazílii. Niet divu, že sa dostupnosť bývania zhoršila; hypotekárne sadzby nad 12 % vyradili z trhu mnohé rodiny zo strednej triedy a rast cien nehnuteľností sa zastavil. V komerčných nehnuteľnostiach investori požadovali oveľa vyššie kapitalizačné sadzby, čo spôsobilo pokles hodnoty, najmä na predtým horúcom trhu kancelárií v São Paule. Centrálna banka teraz pozastavila ďalšie zvyšovanie sadzieb a signalizuje dlhšie udržanie úrovne 15 %, kým nebude jasné, že inflácia trvalo klesá. (Inflácia v Brazílii, hoci už nie je dvojciferná, je stále okolo 5–6 %, čo je nad cieľom.) Dobrou správou je, že obrat k znižovaniu sadzieb je na obzore v Latinskej Amerike. Ekonómovia poznamenávajú, že keď sa americký Fed jasne prikloní k uvoľňovaniu (čo začal v menšej miere koncom roku 2025), „odomkne“ to priestor pre latinskoamerické banky na agresívnejšie znižovanie sadzieb. Očakáva sa, že Brazília začne znižovať sadzby začiatkom roku 2026, ak nie už koncom 2025, vzhľadom na priaznivý inflačný výhľad (Pantheon Macroeconomics očakáva, že inflácia v Brazílii bude „ďalej klesať a na konci roka bude okolo 5 %“). Podobne aj Čile a Kolumbia – ktoré zvýšili sadzby na 11,25 % a 13,25 % na svojich vrcholoch – už začali sadzby znižovať. Centrálna banka Čile napríklad znižovala sadzby v rokoch 2024 a 2025, keď tam inflácia klesla, a očakáva sa, že jej základná sadzba bude čoskoro opäť jednociferná. Mexiko zvolilo opatrnejší prístup (ponechalo svoju jednodňovú sadzbu na úrovni 11,25 % po dlhšiu dobu), ale trhy očakávajú, že Bank of Mexico zváži zníženie sadzieb v roku 2025, ak uvoľňovanie Fedu zníži tlak na peso. Pre sektor nehnuteľností tieto zmeny nemôžu prísť dosť skoro. Developeri a kupujúci nehnuteľností v Latinskej Amerike boli pod tlakom kvôli vysokým nákladom na úvery. V Mexiku sa produkcia bývania spomalila a objem predaja domov v rokoch 2023–2024 klesol, keď hypotekárne sadzby prekročili 10 %. Dopyt však zostal v zásade silný, najmä v rastúcich metropolitných oblastiach a pohraničných regiónoch profitujúcich z trendu presunu výroby bližšie k USA. Zahraničné investície do mexických nehnuteľností – najmä do priemyselných parkov a distribučných centier pri hraniciach s USA – v skutočnosti prudko vzrástli napriek vysokým sadzbám, a to vďaka trendu relokácie výroby. Ako sa sadzby budú normalizovať smerom nadol, mexickí developeri očakávajú silné oživenie v rezidenčnom aj komerčnom sektore, poháňané odloženým dopytom a vládnymi programami na riešenie nedostatku bývania.Brazílsky paradox komerčných nehnuteľností v roku 2025 spočíva v prudko rastúcich nájmoch v prostredí 15% úrokových sadzieb, ako to opísal jeden spravodajský portál. V São Paule vzrástli nájmy za prémiové kancelárske a logistické priestory kvôli obmedzenej ponuke a prílevu nových firiem, aj keď hodnota aktív na papieri klesla v dôsledku vysokých diskontných sadzieb. To naznačuje efekt stlačenej pružiny: ak (alebo keď) úrokové sadzby klesnú, hodnoty nehnuteľností v Brazílii by mohli prudko vyskočiť nahor, aby lepšie odrážali silné základy prenájmov. To isté platí aj pre brazílske REITy (známe ako FII), ktoré sa obchodovali s veľkými diskontmi – investori ich pravdepodobne prehodnotia, keď Selic začne klesať.
Na druhej strane And čelia krajiny ako Peru a Argentína svojim vlastným špecifickým problémom. Ekonomika Peru v rokoch 2023–25 spomalila, čo tlmilo trh s nehnuteľnosťami; vysoké úrokové sadzby a politická nestabilita spôsobovali opatrnosť kupujúcich. Centrálna banka Peru v závere roka 2024 mierne znížila sadzby, čo prinieslo určitú úľavu, a ďalšie zníženia v roku 2025 by mohli postupne zlepšiť dostupnosť bývania. Argentína, sužovaná infláciou nad 100 %, je špeciálny prípad – jej trh s nehnuteľnosťami funguje prevažne v hotovosti (často v amerických dolároch), prakticky mimo nefunkčného úverového systému. Ceny nehnuteľností v Buenos Aires klesli na približne polovicu svojho vrcholu v USD z roku 2017, keďže tvrdá recesia a menové kontroly zasiahli trh. Mnoho developerov pozastavilo projekty. Nádeje sa upierajú na ekonomické reformy po voľbách, ktoré by mohli stabilizovať ekonomiku a tým oživiť trh s nehnuteľnosťami (napríklad prostredníctvom nových hypotekárnych schém, ktoré sú v súčasnosti prakticky neexistujúce kvôli inflácii).
Jedným z výrazných trendov v Latinskej Amerike je prílev zahraničného kapitálu do špecifických príležitostí v oblasti nehnuteľností, napriek náročným makroekonomickým podmienkam. Napríklad americké private equity a fondy z Blízkeho východu investujú do latinskoamerickej logistiky a infraštruktúry. Už spomínaný logistický projekt Blackstone v hodnote 5 miliárd dolárov v Perzskom zálive zahŕňa aj možnosti mimo Blízkeho východu, pričom potenciálne zvažuje rozvíjajúce sa trhy po celom svete pre sklady – a rastúce spotrebiteľské trhy Latinskej Ameriky sú na mape. V Mexiku kanadskí a americkí investori skupovali priemyselné nehnuteľnosti na obsluhu amerických dodávateľských reťazcov. A v Brazílii prejavili suverénne fondy a globálni investori záujem o sektory ako dátové centrá a chladiarenské sklady, keďže očakávajú dlhodobý dopyt.
V rezidenčnom sektore má Latinská Amerika stále mladú, urbanizujúcu sa populáciu, ktorá podporuje dopyt po bývaní. Krajiny ako Kolumbia a Dominikánska republika zažili dynamický stavebný boom (často v strednom cenovom segmente), ktorý bol len čiastočne spomalený vyššími sadzbami. Panama a Kostarika hlásia pokračujúcu silu v predaji rezidenčných nehnuteľností, podporenú medzinárodnými dôchodcami a profesionálmi na diaľku, ktorí sa sťahujú. Čile po prudkom šoku z úrokových sadzieb (tie tam dosiahli 11,25 %) sa postupne stabilizuje; jeho trh s bývaním výrazne ochladol, ale keďže inflácia je späť blízko cieľa, centrálna banka Čile už znížila sadzby o viac ako 4 percentuálne body a očakáva sa, že aktivita na trhu s bývaním v roku 2025 opäť vzrastie.
Celkovo je trh s nehnuteľnosťami v Latinskej Amerike koncom roka 2025 charakterizovaný úzkostlivým čakaním na menovú úľavu. Ako poznamenal jeden brazílsky developer, „Staviame priehradu projektov; keď sadzby klesnú, bude to ako otvoriť stavidlá.“ Zatiaľ sú hlavnou prekážkou vysoké náklady na financovanie, nie nedostatok dopytu. MMF a Svetová banka pochválili latinskoamerické centrálne banky za skrotenie inflácie a keď je tento boj vyhratý, priorita sa presúva na oživenie rastu – čo znamená znižovanie sadzieb. Keď k týmto zníženiam dôjde, očakávajte oživenie predaja domov a komerčných investícií v celom regióne. Druhá polovica roka 2025 a začiatok 2026 by mohli priniesť zrýchlenie trhov s nehnuteľnosťami v Latinskej Amerike, čo konečne umožní priaznivým demografickým trendom a štrukturálnym potrebám v oblasti bývania premietnuť sa do rastu realitného trhu. Medzitým sa hráči na trhu pripravujú: miestne banky pripravujú nové hypotekárne produkty, developeri si vybavujú povolenia a investori hľadajú výhodné ponuky, ktoré môžu získať predtým, než sa príliv otočí.
Blízky východ: Mega-projekty a mega-peniaze
Sektor nehnuteľností na Blízkom východe zažíva pozoruhodný rozmach, poháňaný dostatkom kapitálu, ambicióznymi štátnymi projektmi a nárastom medzinárodného záujmu. Na rozdiel od západných trhov obmedzených dlhom je najmä región Perzského zálivu plný likvidity, a to vďaka vysokým cenám energií v posledných rokoch a strategickým plánom hospodárskej transformácie. Výsledkom je boom nehnuteľností v krajinách Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC), s rekordnými stavebnými projektmi a investičnými dohodami.
Saudská Arábia je príkladom tohto trendu. V rámci programu Vision 2030 kráľovstvo realizuje množstvo „giga-projektov“ – obrovských nových miest, turistických rezortov a infraštruktúrnych rozvojov – v rozsahu, aký sa len zriedka vidí. Tento týždeň nová analýza spoločnosti Knight Frank potvrdila, ako rýchlo sa tento stavebný boom rozbieha: celková hodnota zmlúv udelených v roku 2025 v rámci saudských giga-projektov vzrástla medziročne o 20 % na 196 miliárd dolárov arabnews.com. Toto číslo je ohromujúce – zahŕňa mega-projekty ako futuristické mesto za viac ako 500 miliárd dolárov NEOM pri Červenom mori, luxusné turistické centrum Red Sea Global (ktoré práve otvorilo svoje prvé hotely), zábavné mesto Qiddiya a mestské mega-projekty v Rijáde ako Diriyah Gate a King Salman Park. Podľa správy Knight Frank „Saudi Giga Projects Report 2025“ stavebný boom naznačuje, že plán Vision 2030 sa posúva „z plánovania do realizácie“ na plný plyn arabnews.com.
Rijád, hlavné mesto Saudskej Arábie, je v epicentre tejto realitnej revolúcie. „Rijád sa pevne etabloval ako nové ekonomické centrum Saudskej Arábie, pričom od roku 2019 predstavuje 63 % všetkých nových pracovných miest vytvorených v kráľovstve,“ poznamenáva Faisal Durrani, vedúci výskumu pre MENA v Knight Frank arabnews.com. Od roku 2016 bolo v Rijáde ohlásených viac ako 237 miliárd dolárov v realitných a infraštruktúrnych projektoch arabnews.com, vrátane ikonických projektov ako 220 km dlhý „Športový bulvár“ a masívne rozšírenia bývania. Očakáva sa, že populácia mesta (približne 7 miliónov v roku 2022) dosiahne do roku 2030 10,1 milióna arabnews.com, a pripravujú sa plány na zvládnutie tohto rastu s „viac ako 340 000 novými domovmi, 4,8 milióna m² kancelárskych priestorov, 3 miliónmi m² maloobchodu a takmer 30 000 hotelovými izbami“ do toho roku arabnews.com. Tieto čísla ilustrujú stavebný ošiaľ prakticky bezkonkurenčný na svete. Durrani opisuje Rijád ako miesto, ktoré zažíva „jeden z najambicióznejších príbehov mestského rastu na svete“ a je pripravené stať sa svetovou špičkou v oblasti podnikania a turizmu arabnews.com.
Tento tlak na mega-projekty sa neobmedzuje len na Rijád. Západná Saudská Arábia, kde sa nachádza NEOM a rozvojové projekty na pobreží Červeného mora, má 17 giga-projektov v realizácii v celkovej hodnote 431 miliárd dolárov v ohlásených investíciách arabnews.com. Z toho už bolo udelených približne 57 miliárd dolárov v zmluvách, pričom stovky miliárd sú ešte len v príprave arabnews.com. Samotný NEOM (ktorý zahŕňa subprojekty ako The Line, Trojena lyžiarske stredisko a Oxagon priemyselné mesto) už zaznamenal kontrakty v hodnote približne 24 miliárd dolárov arabnews.com, a stále je len v počiatočných fázach. Rozsah je ohromujúci: do roku 2030 majú tieto projekty v západnom regióne za cieľ dodať 382 000 nových domov, viac ako 3 milióny m² kancelárií, 4,3 milióna m² maloobchodu a 330 000 hotelových izieb arabnews.com – v podstate vytvárajú nové mestá od nuly.
Okrem Saudskej Arábie, SAE (Dubaj, Abú Zabí) zostávajú realitnou veľmocou samy o sebe. Dubajský trh s nehnuteľnosťami zažíva boom od roku 2021, s rekordnými predajmi luxusných domov (napríklad v roku 2023 sa vila na Palm Jumeirah predala za viac ako 100 miliónov dolárov) a prílevom zahraničných kupcov, vrátane bohatých Rusov, Indov a Európanov, ktorých láka otvorenosť a bezpečnosť Dubaja. Hoci tempo rastu v Dubaji sa v roku 2025 mierne spomalilo, stále zaznamenal dvojciferný medziročný rast cien v segmente prémiového bývania a silnú obsadenosť komerčných priestorov. V Abú Zabí sa developeri zameriavajú na luxusné a kultúrne projekty (ako je štvrť Guggenheim Abu Dhabi a nové ostrovné komunity). Zaujímavosťou je, že Sotheby’s International Realty otvorila pobočku v Abú Zabí tento mesiac, pričom debutovala s projektom Four Seasons Private Residences na Saadiyat Beach, čo naznačuje dôveru v segment ultra-luxusných nehnuteľností.
Jedným z najväčších príbehov na realitnej scéne Blízkeho východu je prílev medzinárodných investičných partnerstiev. Tento týždeň priniesol titulkový príklad: Blackstone, najväčší svetový správca alternatívnych aktív, sa spája s Lunate z Abú Zabí (investičná spoločnosť podporovaná emirátom) na vytvorenie platformy zameranej na 5 miliárd dolárov v logistických aktívach naprieč Zálivom. Nový podnik, nazvaný GLIDE, sa zameria na akvizíciu a rozvoj „kvalitných skladových aktív“ v krajinách GCC – vrátane výstavby na zelenej lúke a spätných prenájmov s veľkými regionálnymi spoločnosťami. „Hlboká ekonomická transformácia, ktorá prebieha v GCC, poháňaná prorastovými politikami, priaznivými demografickými zmenami a širokou diverzifikáciou, vytvára silnú dynamiku pre sektory ako logistika,“ uviedol prezident Blackstone Jon Gray v oznámení o partnerstve. Tento citát vystihuje, prečo globálni investori vkladajú peniaze do nehnuteľností na Blízkom východe: ekonomiky regiónu (najmä v Saudskej Arábii a SAE) diverzifikujú mimo ropy, mladá populácia rastie, e-commerce a obchod prekvitajú – čo všetko znamená prudko rastúci dopyt po moderných skladoch, prístavoch, dátových centrách a kanceláriách. Samotný Blackstone rozširuje svoje pôsobenie v Zálive; len minulý mesiac spoluviedol investíciu vo výške 525 miliónov dolárov do Property Finder, dubajského online realitného portálu. Ďalšie veľké firmy ako Brookfield, KKR a štátne investičné fondy z krajín Zálivu (ADIA, PIF atď.) boli aktívne v prominentných realitných obchodoch od Káhiry po Karáčí, často vo forme partnerstiev.
Ďalším pozoruhodným trendom je, ako peniaze zo Zálivu prúdia do susedných regiónov, čím exportujú boom. Napríklad Egypt (ako je uvedené v sekcii o Afrike) zaznamenal od roku 2021 záväzky kapitálu zo štátnych fondov Blízkeho východu vo výške viac ako 120 miliárd dolárov, vrátane investícií do realitných projektov. V Turecku investovali Katar a SAE do nehnuteľností a infraštruktúry v Istanbule. Irak a Pakistan majú nové stavebné iniciatívy podporované investormi z GCC a dokonca aj Grécko a Južná Európa zaznamenali zvýšený záujem zo strany kupcov rezortov a ostrovov z Blízkeho východu.
Na samotnom Blízkom východe iné trhy ako Katar, Bahrajn a Omán tiež napredujú, hoci v menšom rozsahu ako veľká dvojka (Saudská Arábia/SAE). Katar má po majstrovstvách sveta prebytok nového bývania, no využíva stimuly na prilákanie expatriotov a firiem (napríklad 100% zahraničné vlastníctvo v určitých projektoch). Bahrajn sa zameriava na dostupné bývanie a priemyselné parky. Omán viac otvoril zahraničnému vlastníctvu nehnuteľností v turistických zónach, pričom dúfa, že napodobní časť úspechu Dubaja v lákaní dôchodcov a kupcov druhých domov.
Rizikové faktory pre realitný boom na Blízkom východe sa zdajú byť relatívne pod kontrolou. Jedným z nich je volatilita cien ropy – výrazný pokles cien ropy by mohol obmedziť vládne výdavky a náladu na trhu. Väčšina krajín GCC má však dostatočné rezervy a je fiškálne oveľa silnejšia než pred desiatimi rokmi. Ďalším faktorom je nadmerná výstavba: skeptici sa pýtajú, či sa všetka plánovaná ponuka (najmä v Saudskej Arábii) naozaj absorbuje. Zatiaľ však hlboké vrecká vlády a skutočná potreba bývania (Saudská Arábia má mladú populáciu a nedostatok bývania) naznačujú, že tieto projekty si nájdu obyvateľov, aj keď za upravené ceny.
Pri toľkých aktivitách zostáva výhľad regiónu mimoriadne pozitívny. Prieskum Expo Real ukázal, že vyhliadky realitného trhu na Blízkom východe sú veľmi atraktívne, pričom mnohí globálni investori zaraďujú Záliv na vrchol svojho zoznamu cieľov pre rast. Ako to vyjadril jeden z generálnych riaditeľov v odvetví: „Blízky východ je v súčasnosti svetovým laboratóriom rozvoja – ak chcete vidieť budúcnosť miest, pozrite sa, čo vyrastá v saudskej púšti a na dubajskej panoráme.“ Je to odvážne tvrdenie, no nie bez opodstatnenia. Počas zvyšku roka 2025 a ďalej očakávajte viac megadielov, viac projektov, ktoré definujú panorámu miest, a viac kapitálu prúdiaceho do nehnuteľností na Blízkom východe, keď sa región upevňuje ako stredobod svetovej realitnej scény.
Afrika: Rastúce investície a nové hranice rastu
Africké realitné trhy sú v globálnych diskusiách často prehliadané, no čoraz viac priťahujú pozornosť medzinárodných investorov – najmä preto, že niektorí vnímajú Afriku ako „poslednú hranicu“ rastu rozvíjajúcich sa trhov s mladou populáciou a rýchlou urbanizáciou. Hoci každá krajina v Afrike má svoj vlastný príbeh o nehnuteľnostiach, zjednocujúcou témou v roku 2025 je rastúci prílev investícií a ambiciózne projekty, aj keď makroekonomické výzvy pretrvávajú.
Severná Afrika zažíva najmä vlnu investícií, z ktorých veľká časť pochádza z Blízkeho východu. Egypt vyniká rozsahom svojich plánov a prílevom kapitálu, ktorý priťahuje. Správa Knight Frank „Destination Egypt 2025“ zdôrazňuje, že Egypt „priťahuje vlnu bohatstva zo Zálivu do svojho realitného sektora“ – približne 1,4 miliardy dolárov súkromného kapitálu z GCC má v blízkej budúcnosti smerovať do egyptských domov a kancelárií. Hlavnými investormi sú bohatí investori zo SAE a Saudskej Arábie: prieskum ukazuje, že občania SAE plánujú investovať asi 709 miliónov dolárov do egyptských nehnuteľností a Saudovia okolo 403 miliónov dolárov, pričom významný záujem prejavujú aj nemeckí a britskí investori. Tieto prostriedky smerujú do všetkého od novej administratívnej metropoly budovanej pri Káhire až po luxusné prímorské rezorty na pobreží Stredozemného a Červeného mora.
Egyptská vláda sama je uprostred svojho najambicióznejšieho rozvojového programu za posledné desaťročia. Káhira stavia úplne nové hlavné mesto („NAC“) v púšti – megaprojekt inteligentného mesta, ktorý sa už stal hlavným cieľom pre 56 % oslovených saudských investorov a 34 % emiratských investorov, podľa Knight Frank. Severné pobrežie (stredomorské pobrežie) a centrálna Káhira sú tiež horúcimi lokalitami, kde kupci z Perzského zálivu skupujú rekreačné domy a strategické komerčné aktíva. „Premena Egypta na regionálnu realitnú veľmoc je skutočne v plnom prúde,“ hovorí Faisal Durrani z Knight Frank. „Súkromný kapitál z krajín Perzského zálivu v kombinácii s investíciami štátnych investičných fondov urýchľuje transformáciu krajiny.“ Od roku 2023 Egypt skutočne zaznamenal nárast priamych zahraničných investícií (FDI), z ktorých veľká časť smeruje do nehnuteľností a infraštruktúry – vrátane historického záväzku vo výške 35 miliárd dolárov od ADQ z Abú Zabí tento február, ktorý zahŕňa obrovský pobrežný rozvoj (Ras El Hekma) a ďalšie projekty. Vďaka týmto investíciám po celom Egypte vyrastajú nové mestá, uzavreté komunity a obchodné štvrte. Hodnoty nehnuteľností v niektorých oblastiach Káhiry prudko vzrástli (Knight Frank uvádza, že ceny v Sheikh Zayed City medziročne vyskočili o 24,7 %) arabianbusiness.com. Objavuje sa však opatrnosť, pretože v roku 2025 príde na trh veľké množstvo nových nehnuteľností (plánuje sa odovzdať viac ako 30 000 nových domov, čo je nárast o 29 % oproti roku 2024) arabianbusiness.com, čo by mohlo v nasledujúcich rokoch spomaliť rast cien. No zatiaľ Egypt jazdí na realitnej vlne – poháňanej externým kapitálom a odhodlaním vlády modernizovať krajinu.
Južne od Sahary, subsaharská Afrika zaznamenáva vlastné trendy v oblasti nehnuteľností. Mnohé z najväčších afrických miest zažívajú rýchly rast populácie a urbanizáciu, čo zaťažuje existujúce bývanie a infraštruktúru, ale zároveň vytvára príležitosti na rozvoj. Hlavné mestá ako Lagos (Nigéria), Nairobi (Keňa) a Accra (Ghana) podľa správ zaznamenali v posledných rokoch priemerný ročný nárast cien nehnuteľností na úrovni 8 % až 12 %. V Lagose je napríklad dopyt po luxusných apartmánoch v štvrtiach ako Ikoyi a Victoria Island aj po cenovo dostupnom bývaní v rozširujúcich sa okrajových častiach mesta stále vysoký, aj keď krajina zápasí s infláciou a úrokovými sadzbami nad 20 %. Nigérijská centrálna banka zvyšuje sadzby (aktuálne okolo 18,75 %), aby bojovala proti inflácii, čo zvyšuje náklady na hypotéky. No veľká časť afrického realitného trhu nie je výrazne závislá od hypoték (mimo Južnej Afriky a Namíbie sú hypotéky pomerne zriedkavé). Nákupy sa často realizujú v hotovosti alebo prostredníctvom inovatívnych splátkových plánov. Preto, aj keď vysoké úrokové sadzby a ekonomická nestabilita predstavujú prekážky, úplne nebrzdia aktivitu na trhu s bývaním – namiesto toho developeri a kupujúci nachádzajú kreatívne finančné riešenia, ako sú platobné plány viazané na dolár v Nigérii alebo družstevné sporiace schémy v Keni.
Realitný trh v Keni (sústredený v Nairobi) zostáva jedným z najrozvinutejších vo východnej Afrike. Nairobi má prosperujúci segment komerčných nehnuteľností – je regionálnym centrom pre nadnárodné spoločnosti a mimovládne organizácie, čo poháňa dopyt po kancelárskych parkoch a bývaní pre expatov. Hoci miera neobsadenosti kancelárií mierne vzrástla kvôli určitej nadmernej ponuke, segmenty ako sklady triedy A, moderné maloobchodné centrá a bývanie pre strednú triedu naďalej expandujú. Vyššia stredná trieda v Nairobi podporila menší boom v rozvoji uzavretých komunít na predmestiach ako Kiambu a Ngong Road. Okrem toho, Keňa sa stala stredobodom investícií do alternatívnych aktív, ako je študentské bývanie a zdravotnícke nehnuteľnosti, čím sa riešia medzery v sociálnej infraštruktúre.
Ghana a Pobrežie Slonoviny tiež priťahujú záujem investorov ako politicky stabilné trhy v západnej Afrike. Trh s nehnuteľnosťami v Akkre zaznamenal nárast výstavby luxusných bytov a kancelárií koncom 2010-tych rokov; po krátkej prestávke sa nové projekty vracajú (pomáha tomu investovanie diaspóry a príjmy Ghany z ropy). Avšak nedávna reštrukturalizácia dlhu a nárast inflácie v Ghane priniesli opatrnosť. Napriek tomu iniciatívy ako plány Ghany na dostupné bývanie a nové mestské projekty na Pobreží Slonoviny (napr. rozširujúca sa obchodná štvrť v Abidjane) pokračujú, s podporou rozvojových finančných inštitúcií.
Spoločnou témou naprieč Afrikou je potreba dostupného bývania. Vlády v Keni, Nigérii, Južnej Afrike a ďalších krajinách to stanovili ako prioritu, často prostredníctvom partnerstiev verejného a súkromného sektora. Nigéria napríklad spustila Národný fond bývania a hypotekárny program pre diaspóru na podporu výstavby dostupných bytových jednotiek. V Južnej Afrike je trh s bývaním vyzretejší, ale momentálne stagnuje. Juhoafrická rezervná banka ponechala úrokové sadzby vysoko (repo sadzba 8,25 %) na boj s infláciou a v kombinácii s pomalou ekonomikou a problémami s elektrickou sieťou je trh s bývaním stagnujúci. Ceny v reálnom vyjadrení v mnohých oblastiach klesajú (Global Property Guide uvádza, že trh s bývaním v Južnej Afrike je „brzdený utlmeným dopytom, pretrvávajúcou vysokou nezamestnanosťou a pomalou ekonomikou“). Analytici sú však do istej miery optimistickí pre Južnú Afriku v rokoch 2025–26: s ustupujúcou infláciou sa očakávajú zníženia sadzieb (čo by mohlo znížiť politickú sadzbu na ~10,5 % do konca roka 2025), čo by mohlo „vytvoriť bezprecedentné príležitosti pre kupujúcich nehnuteľností“ a uvoľniť odložený dopyt. Juhoafrické banky už teraz hlásia stabilný alebo rastúci počet žiadostí o hypotéky v druhej polovici roka 2025 a nálada na trhu sa zlepšila po nedávnych politických zmenách (napríklad vymenovanie pro-biznis ministra financií).
Ďalším zaujímavým bodom je nárast nových technológií v oblasti nehnuteľností a modelov financovania v Afrike. Nigéria a Keňa zaznamenávajú vznik proptech startupov, ktoré umožňujú frakčné investovanie do nehnuteľností, digitálne hypotekárne platformy a crowdfunding pre reality, čím rozširujú prístup na trh. Tieto inovácie postupne prinášajú väčšiu likviditu a transparentnosť. Okrem toho, africké REITs sa pomaly objavujú – Ghana spustila REIT a Keňa pracuje na reguláciách na ich podporu, čo by mohlo nasmerovať inštitucionálne peniaze do rozvoja obchodných centier, kancelárií a logistických centier.
Napokon, integrácia Afriky do globálnej investičnej scény rastie. Významný znak: hlavní globálni developeri a hotelové značky expandujú v Afrike. Napríklad francúzski a americkí developeri stavajú zmiešané megaprojekty v Pobreží Slonoviny a Senegale. Hotelové reťazce ako Marriott, Hilton a Accor otvárajú desiatky nových hotelov po celom kontinente, stavajú na rast podnikania a turizmu – čo je ukazovateľ dôvery v perspektívy nehnuteľností.
Na záver, sektor nehnuteľností v Afrike koncom roka 2025 je štúdiou kontrastov: významné výzvy (vysoké náklady na financovanie, makroekonomická nestabilita v niektorých krajinách), ale aj významné odmeny (rýchly rast, vysoké výnosy a priaznivá demografia). Záujem investorov z Perzského zálivu a ďalších naznačuje uznanie, že africké trhy, hoci sú rizikovejšie, ponúkajú dlhodobý potenciál, ktorý je ťažké ignorovať. Ak sa globálne podmienky zlepšia – t. j. úrokové sadzby klesnú a ceny komodít zostanú stabilné – Afrika by mohla zažiť silnú akceleráciu rozvoja nehnuteľností. Už teraz sa objavujú „nové mestá“ (od egyptského NAC po nigérijský Eko Atlantic) a africké panorámy môžu o desať rokov vyzerať úplne inak. Zatiaľ kontinent stavia, krok za krokom, často mimo pozornosti – ale čoraz viac s globálnym kapitálom a odbornými znalosťami na palube.
Výhľad: Opatrný optimizmus pre rok 2026 a ďalšie roky
Na záver správ z začiatku októbra 2025 je hlavnou témou globálneho trhu s nehnuteľnosťami opatrný optimizmus. Naprieč kontinentmi sa trhoví hráči pripravujú na lepší rok 2026, aj keď si stále uvedomujú pretrvávajúce riziká.
Niekoľko hlavných inštitúcií a odborníkov aktualizovalo svoje prognózy v súvislosti s nedávnym vývojom:
- Medzinárodný menový fond (MMF) – Vo svojej pripravovanej Svetovej ekonomickej prognóze (ktorá má byť zverejnená v polovici októbra) sa očakáva, že MMF bude diskutovať o ochladzovaní globálnej inflácie a jej dôsledkoch. Prvé signály naznačujú, že MMF mierne zvýši prognózy rastu pre niektoré regióny vďaka zlepšeným finančným podmienkam. Trh s nehnuteľnosťami, ktorý často profituje z nízkych sadzieb, by mohol zaznamenať nárast investícií, ak sa naplní scenár MMF o miernom „mäkkom pristátí“. (Naopak, MMF pravdepodobne upozorní na problémy čínskeho trhu s nehnuteľnosťami ako na riziko pre rast Ázie.)
- CBRE a JLL (globálne realitné kancelárie) – Obe firmy sú pre rok 2025 optimistickejšie. CBRE teraz predpovedá 15% nárast objemu investícií do komerčných nehnuteľností globálne v roku 2025, oproti približne 10% predtým. Uvádzajú očakávaný obrat k znižovaniu sadzieb v USA, Spojenom kráľovstve a eurozóne, čo by malo zlepšiť likviditu a dôveru kupujúcich. Najnovší globálny výhľad JLL podobne poznamenáva, že „skorí investori“ v rokoch 2024–25 môžu získať nadpriemerné výnosy pri zotavovaní trhov a že nedostatok ponuky v niektorých sektoroch (napr. logistika, bývanie) sa zhorší, čo vytvorí príležitosti pre developerov.
- Deloitte & PwC (Konzultačné spoločnosti) – Správa Emerging Trends in Real Estate 2025 od PwC/ULI (Urban Land Institute) bola zverejnená 5. októbra a jej globálny výhľad bol opatrne optimistický. Uvádza, že hoci inflácia, vyššie úrokové sadzby, politické riziko a náklady na výstavbu zostávajú problémom, väčšina respondentov prieskumu očakáva, že objem transakcií v roku 2025 vzrastie a verí, že „realitný cyklus sa otočil“. Hovorí sa o „K-tvarovanom“ oživení: základné aktíva na prémiových lokalitách by sa mali zotaviť ako prvé, zatiaľ čo sekundárne aktíva môžu zaostávať alebo ďalej klesať. Deloitte vo svojom výhľade pre komerčné nehnuteľnosti na rok 2026 (predstavenom začiatkom októbra) rovnako uvádza, že kvalitné, príjmy generujúce nehnuteľnosti by mali opäť začať priťahovať viacerých záujemcov už koncom roka 2025.
- Centrálne banky – Signály od centrálnych bankárov sú vo všeobecnosti podporné: Americký Fed naznačil pauzu a potenciálne ďalšie zníženia, ak inflácia bude ďalej klesať. Európska centrálna banka taktiež pozastavila zvyšovanie a niektorí členovia naznačujú zníženie sadzieb v polovici roka 2024, ak ekonomika zostane slabá (inflácia v eurozóne nedávno klesla pod 3 %). Centrálne banky rozvíjajúcich sa trhov (Brazília, ako už bolo spomenuté, a ďalšie ako Poľsko a Maďarsko) už sadzby znížili alebo tak čoskoro urobia. Tento synchronizovaný cyklus uvoľňovania je výrazným obratom oproti synchronizovanému sprísňovaniu v roku 2022 – a je to dobré znamenie pre sektory citlivé na úrokové sadzby. Nehnuteľnosti z toho môžu výrazne profitovať, keďže nižšie základné sadzby znížia hypotekárne sadzby a kapitalizačné sadzby, čím sa zvýši dopyt aj hodnota aktív.
Samozrejme, riziká zostávajú na obzore. Pretrvávajúca inflácia by mohla spomaliť alebo narušiť cyklus znižovania sadzieb; geopolitické napätie (ako vojny alebo obchodné konflikty) by mohlo otriasť dôverou investorov; a vysoké zadlženie v niektorých trhoch (verejné aj súkromné) je neznámou premennou. V oblasti nehnuteľností je jedným z rizík refinancovanie – v rokoch 2024–2026 prichádza na splatnosť veľké množstvo dlhov na komerčných nehnuteľnostiach a to, ako hladko sa tieto úvery obnovia (alebo reštrukturalizujú), ovplyvní správanie vlastníkov nehnuteľností. Ak sadzby neklesnú tak, ako sa dúfa, niektorí vlastníci môžu zlyhať so splácaním alebo byť nútení predať aktíva, čo by mohlo na trh priniesť núdzové predaje. Mnohí pozorovatelia však cítia, že cenová korekcia v rokoch 2022–2024 bola dostatočná na prilákanie kupcov a akékoľvek ďalšie núdzové situácie budú sprevádzané ochotným kapitálom (ako naznačuje rastúci počet oportunistických fondov, ktoré teraz získavajú financie).
Je tiež dôležité poznamenať sektorové posuny, ktoré budú formovať výhľad:
- Rezidenčné nehnuteľnosti: Prevladá konsenzus, že trhy s bývaním sa v roku 2025 stabilizujú alebo mierne porastú vo väčšine krajín. Dopyt po bývaní je v mnohých ekonomikách štrukturálne silný (kvôli demografii alebo nedostatku ponuky), takže ak hypotekárne sadzby klesnú čo i len trochu, aktivita by sa mala zvýšiť. Vidíme prvé dôkazy: napr. schválenia hypoték v Spojenom kráľovstve v septembri vzrástli po pozastavení zvyšovania sadzieb; predaj nových domov v USA je medziročne dokonca vyšší, keďže developeri ponúkajú zníženie sadzieb. Napriek tomu dostupnosť bývania zostáva obmedzením – mzdy v posledných rokoch úplne nedržali krok s cenami nehnuteľností a úrokovými nákladmi. Ak reálne príjmy nevzrastú, oživenie bývania môže byť pomalé. Politiky ako podpora pre prvokupcov alebo programy sociálneho bývania budú hrať úlohu na niektorých trhoch (napr. Kanada práve zrušila DPH na novú výstavbu nájomného bývania, aby podporila ponuku).
- Komerčné: Kancelárske trhy čelia dlhšiemu zotavovaniu kvôli prechodu na prácu z domu. Výhľad sa tu líši podľa kvality: kancelárie najvyššej triedy, energeticky efektívne (“trieda A” alebo novostavby) na prémiových miestach by mali obnoviť obsadenosť a zaznamenať rast nájomného, keďže firmy si pre určité priestory cenia osobnú spoluprácu. Staršie, menej ekologické kancelárie budú pravdepodobne musieť byť prebudované alebo výrazne zrekonštruované, aby mohli konkurovať – tento proces bude prebiehať až do rokov 2026–2030. Maloobchodné nehnuteľnosti sa rozdeľujú: maloobchod zameraný na základné potreby (centrá s potravinami a pod.) a prémiové obchody na hlavných uliciach v turistických centrách sa zotavujú dobre, zatiaľ čo druhotriedne nákupné centrá a veľké obchodné parky zápasia s konkurenciou e-commerce a meniacimi sa spotrebiteľskými návykmi. Priemyselné/logistické nehnuteľnosti zostávajú pravdepodobne najsilnejším sektorom globálne – miera neobsadenosti je v mnohých logistických centrách na rekordne nízkej úrovni alebo blízko nej, a hoci prichádza nová ponuka, často sotva pokrýva dopyt. Rast AI, cloud computingu a 5G tiež zvyšuje potrebu dátových centier, ktoré sa v podstate stávajú novou inštitucionálnou triedou aktív (so špeciálnymi požiadavkami na energiu a chladenie). Hotelierstvo (hotely) sa na mnohých miestach po covide silno zotavilo, hoci služobné cesty stále zaostávajú za rekreačnými; výhľad na rok 2025 je pre hotely vo všeobecnosti pozitívny, ak nedôjde k novým otrasom.
- Pozemky a development: Zaujímavú prognózu prinášajú špecialisti na poľnohospodársku pôdu a pozemky. Očakávajú, že hodnota poľnohospodárskej pôdy zostane odolná (podporená potrebou potravinovej bezpečnosti a ochranou pred infláciou). Pri rozvojových pozemkoch na bývanie v niektorých trhoch ceny pôdy klesli kvôli vyšším stavebným nákladom a financovaniu, no ak sa tieto faktory zlepšia, hodnoty pozemkov by mohli opäť stúpať, čo znamená, že developeri sa môžu ponáhľať s nákupom pozemkov už teraz. Niektoré vlády zvažujú stimuly na uvoľnenie nevyužitej pôdy (napríklad dane z nevyužitej pôdy) na riešenie nedostatku bývania – ak takéto politiky prejdú, mohlo by to priniesť viac pôdy na trh a zmierniť rast cien.
V tomto zložitom obraze sa nálada medzi mnohými realitnými profesionálmi zlepšuje. Index trendov Expo Real ukázal, že optimisti teraz prevažujú nad pesimistami v pomere 2:1 v odvetví. „Dosiahli sme dno a dôvera sa postupne vracia… trh sa pomaly vracia do normálu,“ povedal generálny riaditeľ Messe München Stefan Rummel, ktorý vyjadril nádej, no zároveň uznal pretrvávajúce výzvy. Táto „vyvážená nálada“ je na míle vzdialená od pesimizmu spred roka.
Zhrnutie: scéna je pripravená na zotavenie, ale bude to postupné a nerovnomerné. Keď rok 2025 vstupuje do posledného štvrťroka, realitní investori a developeri na celom svete pozorne sledujú centrálnu banku a ekonomické údaje. Panuje opatrný pocit, že to najhoršie máme za sebou – prepad hodnôt je do veľkej miery za nami a začína sa nový cyklus. Je však tiež jasné, že nadchádzajúci cyklus sa bude líšiť od toho posledného: nebude o ľahkom úvere a rýchlom prepredaji. Namiesto toho úspech budú poháňať fundamenty a kreatívne stratégie. Ako poznamenal jeden skúsený maklér, „Tento nasledujúci rok oddelí amatérov od profesionálov – tí, ktorí si počas spomalenia urobili domácu úlohu, budú žať, keď sa trh otočí.“
Inými slovami, v nasledujúcich mesiacoch očakávajte, že globálne realitné správy budú obsahovať viac uzatvárania veľkých obchodov, viac žeriavov na panorámach miest a áno, aj viac úsmevov na tvárach agentov a investorov – hoci s poučením z minulosti. Októbrový prehľad za rok 2025 nám zatiaľ poskytuje dostatok dôkazov, že po celom svete trhy s nehnuteľnosťami sa pomaly vracajú k životu, čím sa kladie základ pre potenciálne oveľa silnejší rok 2026.
