Kľúčové fakty:
- Úľava v úrokových sadzbách na obzore: Slabé údaje o zamestnanosti v USA podporili stávky, že Federálny rezervný systém začne so znižovaním úrokových sadzieb už v polovici septembra, pričom by mohol do januára znížiť svoju základnú sadzbu na približne 3,25–3,50 % reuters.com. Očakávaný obrat Fedu by mal uľahčiť náklady na požičiavanie na celom svete, pričom analytici tvrdia, že by to mohlo „odblokovať agresívne uvoľňovanie“ zo strany centrálnych bánk na rozvíjajúcich sa trhoch riotimesonline.com, čo zlepší podmienky financovania nehnuteľností.
- Ochladzovanie amerického trhu s bývaním: Kedysi horúci americký trh s bývaním sa prikláňa v prospech kupujúcich. „Nedostatok kupujúcich“ prinútil mnohých predávajúcich znižovať požadované ceny alebo ponúkať stimuly abcnews.go.com. Celonárodne je predaj existujúcich domov od začiatku roka stále asi o 1,3 % nižší ako minulý rok – ktorý bol sám o sebe 30-ročným minimom abcnews.go.com – a vo veľkých metropolách ako Austin, Miami a Los Angeles klesli mediánové ceny ponúk o ~4–5 % medziročne toto leto abcnews.go.com.
- Veľké stávky v amerických komerčných nehnuteľnostiach: Aj keď kancelárie zápasia s vysokou neobsadenosťou, investori sa vrhajú na prémiové nehnuteľnosti. V New Yorku RXR Realty súhlasila s kúpou 590 Madison Avenue za 1,1 miliardy dolárov, čo je najväčšia akvizícia kancelárskej budovy na Manhattane za viac ako tri roky commercialcafe.com. RXR to prezentuje ako stávku na „oživenie kancelárií“ – získava trofejnú vežu so zľavou, pričom verí, že špičkové kancelárie budú dlhodobými víťazmi napriek problémom v sektore commercialcafe.com.
- Zmiešané šťastie Európy: Európske komerčné nehnuteľnosti zostávajú v útlme, pričom objem investícií sa drží blízko desaťročných miním reuters.com. „Máme tu ‘zombieland’… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita,“ hovorí šéf európskych nehnuteľností spoločnosti PGIM, keďže mnohí predávajúci odolávajú znižovaniu cien reuters.com. Napriek tomu sa objavujú lovci výhodných nákupov: v Británii prejavil investičný gigant KKR záujem o kúpu britského prenajímateľa PRS REIT, pričom sa pripojil k ponuke vo výške 631,6 milióna libier na trust prenájmového bývania v čase oslabených cien britských nehnuteľností reuters.com reuters.com. Medzitým, ceny domov v Spojenom kráľovstve dosiahli v auguste rekordný priemer 299 331 libier – medziročne nárast o 2,2 % reuters.com reuters.com – keď zlepšujúca sa dostupnosť a odolný dopyt podporujú „pomalý, ale stabilný“ rast reuters.com (hoci predávajúci znižujú ceny viac ako zvyčajne, aby urýchlili predaj reuters.com).
- Problémy čínskeho realitného trhu: Čínsky realitný sektor je pod obrovským tlakom. Voľné kancelárske priestory v hlavných mestách dosiahli rekordné úrovne (Shenzhen 30,6 %, Šanghaj 22,6 % reuters.com reuters.com), čo núti prenajímateľov ponúkať výhody ako bezplatné nabíjanie elektromobilov a zľavy na nájomnom, aby prilákali nájomcov reuters.com reuters.com. Zároveň dlhová kríza medzi čínskymi developermi pokračuje – príkladom je historický kolaps spoločnosti Evergrande. Kedysi gigant v hodnote 50 miliárd dolárov bol vyradený z burzy v Hongkongu, jeho hodnota klesla na iba 282 miliónov dolárov reuters.com reuters.com. Úrady sa snažia obnoviť dôveru kupujúcich (Šanghaj dokonca uvoľnil obmedzenia na nákup nehnuteľností reuters.com), no prebytok nepredaných bytov a nedokončených projektov stále ovplyvňuje náladu na trhu.
- Prehľad Ázie a Pacifiku: Japonský realitný trh priťahuje nový kapitál, keď sa jeho éra ultra-nízkych úrokových sadzieb blíži k obratu. Mitsubishi UFJ Financial Group spúšťa fond vo výške 100 miliárd jenov (680 miliónov dolárov) na japonské nehnuteľnosti reuters.com – medzi množstvom nových fondov zameraných na kancelárie, bývanie a hotely v Tokiu a Osake, zatiaľ čo ceny rastú. V celom regióne Austrália a India hlásia stabilný dopyt, no vyššie úrokové náklady preverujú dostupnosť bývania.
- Boomy a reformy na Blízkom východe: Nehnuteľnosti v Perzskom zálive zažívajú prudký rast vďaka silným ekonomickým vetrom do chrbta. Dubaj zaznamenal v auguste predaje nehnuteľností v hodnote 40 miliárd AED (10,9 miliardy USD), čo je medziročný nárast o 13 % arabianbusiness.com, uprostred rekordných obchodov (vrátane predaja vily na Palm Jumeirah za 161 miliónov Dh (~44 miliónov USD), jedného z najdrahších v histórii Dubaja therealestatereports.com). Populácia SAE práve prekročila 4 milióny, čo poháňa dopyt po nových projektoch „off-plan“ a luxusných domoch arabianbusiness.com. Inde v regióne, Saudská Arábia schválila prelomový zákon, ktorý otvorí jej trh s nehnuteľnosťami zahraničným investorom od januára 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – krok zameraný na prilákanie medzinárodného kapitálu a podporu diverzifikácie v rámci Vision 2030, keďže vlády v zálive stavajú na rozvoji nehnuteľností ako hnacej sile rastu.
- Trendy v Latinskej Amerike: Trhy s nehnuteľnosťami v Latinskej Amerike sú pripravené na oživenie, keďže úrokové sadzby tam môžu konečne klesnúť v súlade s Fed-om. Bank of America poznamenáva, že zníženie sadzieb Fed-u by pripravilo pôdu pre „agresívne“ uvoľňovanie menovej politiky v Brazílii, Kolumbii, Mexiku a ďalších krajinách riotimesonline.com – úľava po období historicky vysokých miestnych sadzieb. V Mexiku prilákal boom v oblasti presunu výroby investorov do priemyselných parkov a bývania: krajina by mala v roku 2025 prilákať viac ako 652 miliárd pesos (~32 miliárd USD) investícií do nehnuteľností, čo je nárast o 15 %, ťahaný dopytom po logistických zariadeniach, nových bytoch a turistických projektoch adventuresincre.com. Brazília a Kolumbia rovnako očakávajú, že nižšie náklady na úvery opäť oživia obchodovanie s komerčnými nehnuteľnosťami a stavebnú činnosť smerom k roku 2026.
Severná Amerika: Slabnúci trh s bývaním verzus veľké obchody
Posuny na trhu s bývaním: Po rokoch prudkého rastu cien sa dynamika amerického trhu s bývaním zastavila. Potenciálni kupujúci sú zriedkaví, keďže úrokové sadzby hypoték zostávajú vysoké, a predávajúci to pociťujú. V mnohých častiach krajiny domy zostávajú na trhu dlhšie a súboje o ponuky prakticky zmizli abcnews.go.com abcnews.go.com. Prieskum agentúry Associated Press uvádza, že mnohí predávajúci museli znižovať ceny nehnuteľností (niekedy opakovane), aby prilákali ponuky, alebo ponúkať výhody ako zníženie úrokovej sadzby či kredity na opravy abcnews.go.com abcnews.go.com. Národná mediánová cena ponúkaných domov bola v júli približne 439 000 dolárov – medziročne mierne vyššia – no v kedysi horúcich mestách ako Austin, Miami, Chicago a Denver mediánové ceny v skutočnosti klesli o ~4–5 % oproti minulému roku abcnews.go.com. Zásoba nepredaných domov narástla (aktívne ponuky vyskočili medziročne o ~25 % v júli), keďže na trh prichádza viac novostavieb a kupujúci váhajú abcnews.go.com. Predaj existujúcich domov zostáva na úrovni blízkej generačným minimám – v júli bol o 1,3 % nižší ako už aj tak slabé tempo minulého roka abcnews.go.com. „Pre predávajúcich je čoraz ťažšie presadiť tvrdé podmienky,“ uvádza AP, keďže rovnováha síl sa pomaly presúva späť v prospech kupujúcich abcnews.go.com. Ekonomovia však poznamenávajú, že dostupnosť bývania sa postupne zlepšuje – rast miezd v priemere predbieha rast cien nehnuteľností a akýkoľvek pokles úrokových sadzieb by mohol uvoľniť nahromadený dopyt abcnews.go.com abcnews.go.com.
Komerčný sektor – opatrnosť a oportunizmus: Komerčný trh s nehnuteľnosťami v Severnej Amerike je rozdelený. Na jednej strane prenajímatelia kancelárií naďalej zápasia s vysokou mierou neobsadenosti spôsobenou prácou na diaľku a vyššími nákladmi na úvery. V niektorých trhoch je zrejmá núdza – od poloprázdnych veží v centrách miest až po coworkingového giganta WeWork, ktorý balancuje na hrane (neskôr na jeseň podal návrh na ochranu pred veriteľmi podľa kapitoly 11). Napriek tejto letargii však veľkí investori vyberajú najlepšie aktíva za dnešné nízke ceny. Príklad: Koncom augusta spoločnosť RXR Realty a jej partneri získali 42-poschodovú budovu 590 Madison Avenue v Manhattane za 1,1 miliardy dolárov commercialcafe.com. Je to najväčší kancelársky obchod v NYC za posledné roky a RXR to vníma ako strategickú stávku na to, že špičkové, dobre situované kancelárie sa zotavia, aj keď staršie, bežné kancelárske budovy zostanú „uväznenými aktívami“. Veža v Plaza District – ktorá sa môže pochváliť prestížnymi nájomcami a nedávnymi vylepšeniami – sa predala s výraznou zľavou oproti maximálnym hodnotám, čo ilustruje, že aj trofejné nehnuteľnosti boli preceňované. „Toto zapadá do našej stratégie obnovy kancelárií,“ uviedla RXR, pričom nákup prezentovala ako dlhodobú stávku na klesajúcu ponuku najkvalitnejších priestorov a pretrvávajúci dopyt zo strany elitných nájomcov commercialcafe.com. Podobne SL Green Realty – najväčší prenajímateľ kancelárií na Manhattane – uzavrel 8. septembra obchod za 160 miliónov dolárov na kúpu dvoch kancelárskych budov v Midtown (346 Madison Ave a susedná nehnuteľnosť), čím pokračuje v konsolidácii prémiových lokalít commercialcafe.com. A mimo segmentu kancelárií priemyselné nehnuteľnosti zostávajú relatívne svetlým bodom: predaj skladov a logistických zariadení v USA dosiahol od začiatku roka do augusta 33,8 miliardy dolárov, čo prakticky zodpovedá rekordnému objemu z predchádzajúcich dvoch rokov napriek ekonomickým protivetrom commercialcafe.com. To podčiarkuje dôveru investorov v e-commerce a logistické zariadenia, aj keď iné typy nehnuteľností stagnujú.
Vývoj politiky a financovania: Potenciálnym bodom zlomu pre severoamerické nehnuteľnosti je smerovanie úrokových sadzieb. Všetky oči sa upierajú na septembrové zasadnutie Federálneho rezervného systému. Po roku držania vysokých sadzieb na ochladenie inflácie sú trhy čoraz viac presvedčené, že Fed zníži sadzby prvýkrát v tomto cykle reuters.com. Futures dávajú približne 88% pravdepodobnosť zníženia sadzieb v septembri (väčšinou sa očakáva zníženie o štvrť bodu, hoci je malá šanca na väčší pohyb o pol bodu) riotimesonline.com reuters.com. Predseda Fedu Jerome Powell naznačil rastúce riziká pre trh práce, ktoré by mohli odôvodniť uvoľnenie reuters.com. Ak Fed skutočne začne sériu znižovania sadzieb, výrazne sa zlepšia podmienky financovania pre hypotéky a komerčné úvery. Národná asociácia realitných maklérov predpovedá, že uvoľnenie zo strany Fedu „nakoniec [uľahčí] náklady na úvery na trhu komerčných nehnuteľností.“ nar.realtor Hypotekárne sadzby v USA už v očakávaní mierne klesli z nedávnych maxím, čo prinieslo určitú úľavu kupujúcim. Podobne aj v Kanade ekonómovia vo veľkej miere očakávajú, že Bank of Canada bude nasledovať so znižovaním sadzieb na jeseň equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, čo by mohlo oživiť kanadský trh s bývaním po spomalení. Celkovo vyhliadka lacnejšieho úveru vnáša dávku optimizmu do inak nevýraznej scény severoamerických nehnuteľností.
Európa: Investori hľadajú hodnotu, keď trhy hľadajú dno
Komerčné nehnuteľnosti – „Zombieland“ pretrváva: Európske trhy s komerčnými nehnuteľnosťami zostávajú zaseknuté na nízkych obrátkach, čím popierajú predpovede z začiatku roku 2025, že dôjde k oživeniu. Objem transakcií sa pohybuje blízko desaťročných miním, keďže kupujúci a predávajúci zostávajú ďaleko od dohody o cene. V prvom štvrťroku dosiahli predaje komerčných nehnuteľností v Európe len 47,8 miliardy eur – čo je rovnaká úroveň ako pred rokom a sotva polovica úrovne spred troch rokov reuters.com. Predbežné údaje za druhý štvrťrok vyzerajú ešte slabšie: cezhraničné investície do nehnuteľností v Európe, na Blízkom východe a v Afrike klesli medziročne približne o 20 % na 17,2 miliardy eur, čo predstavuje najhorší druhý štvrťrok za posledné desaťročie reuters.com. „Máme tu ‘zombieland’… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita sa nevracia,“ posťažoval sa Sebastiano Ferrante z investičného giganta PGIM, keď opisoval paralýzu trhu reuters.com. Potenciálni kupujúci požadujú výrazné zľavy vzhľadom na vyššie úrokové sadzby a obavy z recesie, no mnohí predávajúci odmietajú ustúpiť z cien, radšej „predlžujú a predstierajú“ pri úveroch, než by priznali straty. Tento pat je najvypuklejší v kancelárskom sektore – najmä pri neobľúbených aktívach, ako sú starnúce kancelárie na predmestí a poloprázdne nákupné centrá, ktoré len ťažko hľadajú záujemcov reuters.com reuters.com. Dokonca aj dátové centrá, donedávna horúci segment, zaznamenali v Európe ochladenie záujmu investorov reuters.com. Naopak, jeden segment zostáva odolný: rezidenčné nájomné nehnuteľnosti. Nedostatkom ponuky trpiaci trh s nájomným bývaním naďalej priťahuje kapitál reuters.com, keďže silný dopyt nájomcov a nájomné viazané na infláciu ho robia relatívne bezpečným. Napríklad, portfóliá nájomných bytov v Nemecku a ďalšie aktíva v „sektore bývania“ stále nachádzajú záujemcov, zatiaľ čo kancelárske veže zostávajú nepredané.
Príležitostné obchody a ponuky: Keďže hodnoty európskych nehnuteľností výrazne klesli oproti úrovniam pred pandémiou, príležitostní investori – najmä zo Severnej Ameriky a súkromného kapitálu – hľadajú výhodné nákupy. Spojené kráľovstvo sa stalo stredobodom pozornosti: slabšie ocenenia urobili z britských realitných spoločností lákavé ciele pre amerických kupcov reuters.com. Tento týždeň londýnsky PRS REIT, prenajímateľ zameraný na rodinné nájomné bývanie, potvrdil, že oň prejavila záujem newyorská spoločnosť KKR & Co. reuters.com. KKR sa zapojila do formálneho predajného procesu pre PRS REIT, ktorý už v júni dostal ponuku na prevzatie vo výške 632 miliónov libier reuters.com. Cena akcií PRS REIT vyskočila takmer o 9 % 8. septembra po zverejnení tejto správy, čo odráža nádeje, že súťaž o kúpu by mohla zvýšiť jeho hodnotu reuters.com. Krok KKR je súčasťou širšieho trendu – v roku 2025 americkí investori sledujú viaceré realitné trusty kótované v Spojenom kráľovstve (napríklad KKR už skôr predložila ponuku vo výške 6,4 miliardy dolárov na inžiniersku firmu Spectris a zaujímala sa o prenajímateľa zdravotníckych nehnuteľností PHP) reuters.com. Analytici poznamenávajú, že stresované ocenenia a slabá libra urobili z britských nehnuteľností „value play“ pre fondy s dostatkom dolárov reuters.com. Inde v Európe sa konečne objavujú niektoré núdzové predaje: v Nemecku dal správca konkurznej podstaty frankfurtského mrakodrapu Trianon túto vežu na predaj v zriedkavom teste tohto problematického trhu reuters.com. Vo Francúzsku a Španielsku sa uzavrelo niekoľko súkromných obchodov s logistickými parkami a hotelmi so zľavou 15–20 %, čo naznačuje, že prebieha objavovanie cien. Pozorovatelia trhu očakávajú väčší objem obchodov koncom roka 2025, keď predávajúci postupne akceptujú nové cenové úrovne.
Odolnosť rezidenčného trhu (a rekord vo Veľkej Británii): Európske trhy s bývaním vykazujú zmiešaný obraz, no vo všeobecnosti sa im darí lepšie ako komerčnému segmentu. Výrazné je, že ceny bývania vo Veľkej Británii práve dosiahli rekordnú priemernú hodnotu napriek širšej ekonomickej neistote. Hypotekárny poskytovateľ Halifax uviedol, že priemerná cena britského domu v auguste dosiahla 299 331 libier, čo je nové historické maximum po 0,3 % mesačnom náraste (tretí mesiac po sebe s rastom) reuters.com reuters.com. Ceny sú teraz o 2,2 % vyššie ako pred rokom, čo výrazne prekonáva prognózy ekonómov reuters.com. Táto prekvapivá sila prichádza po dočasnom poklese koncom roka 2024; trh sa zotavil začiatkom roka 2025, pričom mu pomohla zlepšujúca sa dostupnosť bývania (mzdy rástli a hypotekárne sadzby sa stabilizovali) a posledná vlna kupujúcich využívajúcich už expirovanú daňovú úľavu zo známky reuters.com. „Trh s bývaním ukázal, že dokáže tieto výzvy zvládnuť,“ povedal šéf hypoték v Halifaxe, pričom poznamenal, že dopyt zostáva odolný aj napriek tomu, že inflácia a sadzby zostali zvýšené reuters.com. Treba však dodať, že aktivita je výrazne ovplyvnená realistickým oceňovaním – portál s nehnuteľnosťami Rightmove si všimol, že predávajúci v júli museli znížiť požadované ceny viac ako zvyčajne, aby dosiahli predaj, kvôli zvýšenému prebytku ponúk na trhu reuters.com. V skutočnosti konkurenčný poskytovateľ Nationwide zaznamenal mierny pokles cien o 0,1 % v auguste, čo ukazuje, že nie všetky ukazovatele sa zhodujú a rast cien mimo prémiových oblastí je utlmený reuters.com. Trh s prenájmom vo Veľkej Británii tiež dosahuje nové rekordy: priemerné inzerované nájomné za nové zmluvy dosiahlo 1 577 libier mesačne, čo je o 3 % viac ako pred rokom a najviac v histórii, podľa Rightmove reuters.com. Podobné trendy sú viditeľné naprieč Európou – nájmy rastú, keďže potenciálni prví kupujúci bývajú v prenájme dlhšie. V mestách od Dublinu po Paríž zostáva ponuka bývania obmedzená, čo udržiava ceny relatívne pevné, aj keď objem predajov klesá. Vládna politika je tiež v pohybe: v Británii rastú špekulácie, že jesenný rozpočet by mohol zvýšiť dane z nehnuteľností na drahé domy <a href=“https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, čo vnieslo určitú opatrnosť do segmentu luxusných nehnuteľností v Londýne. Celkovo si rezidenčný sektor v Európe vedie lepšie ako komerčné nehnuteľnosti, hoci rok 2025 sa zreteľne presunul do pomalšieho „nového normálu“ miernych rastov cien (alebo miernych poklesov v niektorých oblastiach) namiesto frenetického boomu predchádzajúcich rokov.
Ázijsko-pacifický región: Problémy Číny, zmeny politík a svetlé miesta
Čína – Rekordné neobsadenosti a záchranné snahy: Obrovský čínsky realitný sektor naďalej zápasí s dvojitou krízou: klesajúcim dopytom v kľúčových segmentoch (ako sú kancelárie) a zadlženosťou medzi developermi. V oblasti komerčných nehnuteľností sú čísla ohromujúce: miera neobsadenosti v mestách prvej kategórie nikdy nebola vyššia. Neobsadenosť kancelárií triedy A v Šen-čene dosiahla 30,6 % v polovici roka, v Šanghaji 22,6 %, v Kantone 22,6 % a dokonca aj v Pekingu je takmer 20 % prázdnych reuters.com reuters.com. Na rozdiel od západných trhov je práca z domu v Číne menej bežná, no slabá ekonomika a znižovanie nákladov firiem aj tak spôsobili, že „prázdne kancelárie… sú čoraz bežnejšie“ vo veľkých centrách reuters.com. Na boj s týmto prebytkom prenajímatelia a miestne samosprávy ponúkajú množstvo stimulov. Developeri znižujú nájomné (nájomné za kancelárie triedy A v štyroch najväčších mestách kleslo od roku 2020 o 20–40 % reuters.com) a ponúkajú rôzne výhody – napríklad jeden štátny REIT ponúka nájomcom bezplatné nabíjanie elektromobilov, flexibilné podmienky prenájmu a dokonca hradí niektoré energie, aby zvýšil „príťažlivosť“ reuters.com reuters.com. Mestské úrady tiež zasahujú podpornými opatreniami: niektoré začali dotovať nájomné za kancelárie, podporovať prestavby kancelárií na bývanie a zastavovať nové predaje pozemkov na komerčné projekty reuters.com. Napriek týmto snahám zasvätení očakávajú, že „podmienky zostanú v blízkej budúcnosti náročné“, kým sa neabsorbuje prebytočná ponuka reuters.com. Problémy sa netýkajú len kancelárií – aj kedysi prosperujúci čínsky sektor skladov pociťuje tlak, čo dokazuje aj spoločnosť Shenzhen International (významný logistický developer), ktorá sa snaží udržať nájomcov v skladoch, keď niektoré nadnárodné firmy obmedzujú svoje aktivity reuters.com.
Na rezidenčnej strane čelí Čína inej, ale súvisiacej výzve: dôsledky dlhového kolapsu developerov podlomili dôveru kupujúcich. Najdramatickejším symbolom je China Evergrande Group, ktorá bola 25. augusta formálne vyradená z hongkonskej burzy, čím sa skončila jedna éra. Evergrande – ktorá sa kedysi pýšila trhovou kapitalizáciou 50 miliárd dolárov – videla svoje akcie zrušené po 18 mesiacoch pozastavenia obchodovania a neúspešných pokusoch o reštrukturalizáciu reuters.com reuters.com. Jej kolaps (s viac ako 300 miliardami dolárov záväzkov) reuters.com zdôrazňuje „bezprecedentnú dlhovú krízu“, ktorá zasiahla čínsky realitný trh v roku 2021 a naďalej pretrváva reuters.com. Desiatky súkromných developerov zlyhali, čo zanechalo po celej krajine nedokončené byty. Peking je teraz v záchrannom režime: úrady znížili hypotekárne sadzby, uvoľnili požiadavky na akontáciu a v mnohých mestách zrušili obmedzenia na kúpu nehnuteľností, aby podporili predaj. Výrazné je, že Šanghaj koncom augusta práve zrušil určité obmedzenia na kúpu bývania – správa o tejto úprave politiky v skutočnosti vyvolala rast akcií realitných spoločností reuters.com. Centrálna vláda tiež tlačí na štátne banky, aby poskytovali viac úverov zdravým developerom a podporovali financovanie pozastavených projektov, aby mohli byť odovzdané kupujúcim. Tieto opatrenia mali určitý účinok – v septembri došlo k krátkemu oživeniu predaja nových bytov v mestách prvej úrovne po uvoľnení pravidiel. Avšak obnova zostáva krehká, keďže mnohé čínske domácnosti váhajú kúpiť byty v predpredaji od zadlžených developerov. Analytici varujú, že obnovenie dôvery si vyžiada čas; ako to vyjadril jeden investor, vyradenie Evergrande „signalizuje koniec éry rastového modelu Číny založeného na nehnuteľnostiach“ a začína sa nová, triezvejšia kapitola reuters.com.
Japonsko – Rastúce úrokové sadzby, rastúci záujem (zo strany investorov): V Japonsku je príbeh s nehnuteľnosťami úplne iný. Krajina konečne mení svoju mimoriadne uvoľnenú menovú politiku – Bank of Japan naznačila, že môže postupne ustupovať od záporných sadzieb – a to vedie domácich investorov k hľadaniu vyšších výnosov v nehnuteľnostiach. Bolo spustených niekoľko nových realitných investičných fondov, ktoré chcú využiť stále nízke náklady na úvery v Japonsku, kým sa nezvýšia. Napríklad Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) oznámila realitný fond vo výške 100 miliárd jenov (~680 miliónov USD), zameraný na stredne veľké kancelárie, obytné budovy a hotely v Tokiu, Osake a Nagoji reuters.com reuters.com. Toto je druhý veľký realitný fond MUFG v tomto roku a podľa agentúry Reuters je súčasťou „vlny spúšťania japonských realitných fondov“ v roku 2025 reuters.com. Poisťovňa Dai-ichi Life a Marubeni podobne v júli predstavili realitný fond vo výške 400 miliárd jenov a Orix Corp. spustila v februári fond vo výške 100 miliárd jenov reuters.com. Do trhu vstupujú aj globálni investori: Morgan Stanley práve získala 131 miliárd jenov (~885 miliónov USD) pre realitný fond zameraný na Japonsko, čím prekonala svoj cieľ bloomberg.com eatonvance.com. Čo poháňa tento záujem? Hodnoty nehnuteľností v Japonsku stabilne rastú (hoci nie na úrovni bubliny) a aj keby BOJ mierne zvýšila sadzby, výnosy z prémiových japonských nehnuteľností zostávajú atraktívne v porovnaní s dlhopismi. Navyše Japonsko ponúka stabilné útočisko s vysokým dopytom po nájomníkoch – najmä v segmente viacbytových rezidenčných a logistických nehnuteľností – a povesť relatívne predvídateľných, nízko-volatilných výnosov. Analytici poznamenávajú, že po desaťročiach deflácie japonský realitný trh vykazuje „odolnosť po deflácii“, čo priťahuje zahraničný kapitál (zahraniční investori teraz tvoria odhadom 27 % objemu investícií) ainvest.com. V nasledujúcich mesiacoch bude kľúčovým bodom sledovania či BOJ pristúpi k prvému zvýšeniu sadzieb – ak áno, mohlo by to zvýšiť náklady na úvery, ale zároveň potenciálne podnietiť ešte väčšie nákupy v očakávaní rastu nájomného. Zatiaľ je nálada pozitívna: japonské realitné firmy zvýšili ziskyngs prognózy a transakčná aktivita v roku 2025 smerujú k prekonaniu minulého roka, pričom vedúcimi sektormi sú rezidenčný a logistický sektor.
Ďalší vývoj v Ázijsko-pacifickom regióne: Inde v Ázijsko-pacifickom regióne predstavujú trhy s nehnuteľnosťami zmiešaný súbor trendov. Austrálsky trh s bývaním napríklad vykazuje známky ochladzovania po silnom začiatku roka. Rezervná banka Austrálie ponechala začiatkom septembra svoju základnú úrokovú sadzbu nezmenenú na vysokej úrovni 4,10 % a ceny domov v Sydney a Melbourne sa vyrovnali, keď kupujúci narazili na limity dostupnosti. Nedostatok ponuky však bráni prudkému poklesu a mnohí očakávajú, že ceny opäť pomaly porastú, keď sa na obzore objavia zníženia sadzieb (trhy predpokladajú, že RBA by mohla uvoľniť politiku v roku 2024). Indický sektor nehnuteľností zostáva silný – predaj bývania vo veľkých mestách smeruje k rekordom v roku 2025, vďaka rastúcej strednej triede a urbanizácii. Indická vláda v septembri predĺžila stimuly na dostupné bývanie a tlačí na banky, aby poskytovali viac hypotekárnych úverov pre prvokupcov. Juhovýchodná Ázia je tiež pozoruhodná: Vietnam a Filipíny zažívajú stavebný boom (nové byty, kancelárie, priemyselné parky) podporený rýchlym hospodárskym rastom, zatiaľ čo trh s nehnuteľnosťami v Singapure po búrlivých rokoch 2021–2022 ochladol v dôsledku prísnych opatrení na ochladenie trhu a vyšších kolkových poplatkov pre zahraničných kupcov. Celkovo je výhľad pre nehnuteľnosti v Ázijsko-pacifickom regióne rozdelený – čínsky pokles je brzdou regionálnych investičných tokov a dopytu po stavebných komoditách, ale iné ekonomiky ako Japonsko, India a krajiny ASEAN sú motormi rastu, ktoré udržiavajú globálnych investorov v regióne.
Blízky východ: Rozvíjajúce sa trhy a odvážne politické kroky
Nehnuteľnosti v Perzskom zálive v plameňoch: Trhy s nehnuteľnosťami na Blízkom východe – najmä v energeticky bohatých štátoch Perzského zálivu – sú uprostred pozoruhodného vzostupu. Vysoké príjmy z ropy, snahy o diverzifikáciu ekonomiky a rast populácie spoločne prudko zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach. Nikde to nie je zreteľnejšie ako v Spojených arabských emirátoch, kde Dubaj a Abú Zabí naďalej dosahujú rekordné čísla. Trh s nehnuteľnosťami v Dubaji je horúci ako nikdy predtým, pričom nadväzuje na povýpandemický rast. Len za týždeň končiaci 7. septembra zaznamenal Dubaj obchody s nehnuteľnosťami v hodnote viac ako 11,5 miliardy AED (približne 4 300 transakcií) facebook.com. Za celý august dosiahli predaje 40 miliárd AED (~10,9 miliardy USD), čo je o 13,2 % viac ako pred rokom arabianbusiness.com. Tento súčet zahŕňal 16 993 rezidenčných transakcií, čo je najviac za jeden mesiac podľa údajov Dubajského pozemkového úradu arabianbusiness.com. Boom zasahuje oba konce spektra: segment off-plan (nové projekty) zaznamenal 22% nárast objemu arabianbusiness.com, pričom investori skupujú jednotky v novo spustených projektoch naprieč hlavnými komunitami Dubaja. Súčasne aj sekundárny (resale) trh vzrástol približne o 6 % v hodnote arabianbusiness.com, čo naznačuje zdravý dopyt koncových užívateľov v zavedených štvrtiach. Jedna mediálne známa transakcia podčiarkuje ošiaľ po luxusných nehnuteľnostiach: vila na Palm Jumeirah sa predala za 161 miliónov AED (približne 44 miliónov USD), čo je jedna z najvyšších cien, aké boli kedy v Dubaji zaznamenané therealestatereports.com. Makléri uvádzajú, že mimoriadne bohatí kupci z Európy, Indie a Číny poháňajú „bezprecedentný“ dopyt po obmedzenej ponuke dubajských pobrežných víl a penthousov, čím tlačia ceny luxusu na nové maximá. Trh s prenájmami taktiež zažíva boom – nájmy v Dubaji medziročne vyskočili o dvojciferné percentá a prenajímatelia často požadujú jednu šekovú platbu vopred, keďže nájomcovia súťažia o nedostatkové jednotky.
Abu Dhabi tiež prosperuje: realitné transakcie v hlavnom meste SAE dosiahli v prvom polroku 2025 hodnotu 61,5 miliardy AED (16,7 miliardy USD) arabianbusiness.com, a vláda vypredáva nové fázy veľkých projektov na ostrovoch Yas a Saadiyat. Inde v Perzskom zálive hlavné mestá Saudskej Arábie (Rijád, Džidda, Dammám) zažívajú rýchly rast cien bývania a pozemkov, poháňaný vládnymi výdavkami a mladou populáciou. Napríklad priemerné ceny víl v Rijáde vzrástli za posledný rok približne o 10 %, a nájmy kancelárií vo finančnej štvrti Rijádu sú na historických maximách, keďže spoločnosti sa tam sťahujú. Katar, čerstvo po usporiadaní majstrovstiev sveta vo futbale FIFA, tiež zaznamenal nárast: realitné transakcie dosiahli v 2. štvrťroku 2025 hodnotu 8,9 miliardy QAR (2,4 miliardy USD), čo je nárast o 29,8 % oproti predchádzajúcemu roku instagram.com qa.muqawlat.com, vďaka novým projektom a prílevu zahraničných investorov. V celom regióne silný rast HDP a meny naviazané na americký dolár udržiavajú vysokú dôveru investorov. Výrazné je, že dolárové väzby krajín Perzského zálivu znamenajú, že zmeny sadzieb Fedu sa prenášajú priamo – aktuálne vysoké úrokové sadzby síce čiastočne ochladili dopyt po hypotékach zo strany koncových užívateľov, no zároveň prilákali prílev zahraničného kapitálu hľadajúceho výnosy do nehnuteľností v zálive. Teraz, keď sa očakáva uvoľnenie politiky Fedu, developeri v zálive predpokladajú lacnejšie financovanie, ktoré ešte viac podporí rozvoj megaprojektov.
Zmeny v politike – Otváranie dverí zahraničným kupcom: V regióne Blízkeho východu prebieha významná zmena politiky, ktorá by mohla byť pre dlhodobé investície zásadná: Saudská Arábia liberalizuje svoje zákony o nehnuteľnostiach, aby umožnila zahraničné vlastníctvo nehnuteľností v kľúčových oblastiach. V júli schválil saudský kabinet nový zákon o nehnuteľnostiach (účinný od januára 2026), ktorý po prvýkrát umožní cudzincom nakupovať a vlastniť nehnuteľnosti priamo vo vyhradených zónach veľkých miest middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Ide o historický krok v kráľovstve, kde boli cudzinci doteraz obmedzení väčšinou na krátkodobé prenájmy alebo veľmi obmedzené vlastníctvo prostredníctvom určitých projektov. Cieľom zákona je pritiahnuť priamu zahraničnú investíciu a odborné znalosti do sektora nehnuteľností v Saudskej Arábii v rámci iniciatívy Vízia 2030 korunného princa Mohammeda bin Salmana middleeastbriefing.com. Podľa nových pravidiel budú môcť zahraničné fyzické a právnické osoby nakupovať nehnuteľnosti na miestach ako Rijád a Džidda (hoci citlivé sväté mestá Mekka a Medina zostávajú nedostupné alebo podliehajú osobitným podmienkam) middleeastbriefing.com. Vláda dúfa, že týmto krokom „uvoľní nové toky kapitálu“ do sektora, rozšíri ponuku bývania a povzbudí medzinárodných developerov, aby stavali v saudských mestách middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Oznámenie už vyvolalo rozruch – realitné firmy z oblasti Perzského zálivu aj zo sveta sa zameriavajú na saudský trh, ktorý zažíva stavebný boom vďaka veľkým projektom (NEOM, rozvoj letovísk pri Červenom mori atď.). Saudské úrady tiež naďalej výrazne investujú do bývania pre domácich; podiel sektora nehnuteľností na HDP Saudskej Arábie sa zdvojnásobil z 5,9 % na približne 12 % medzi rokmi 2023 a 2024 middleeastbriefing.com, čo ilustruje jeho rastúci význam nad rámec ropy middleeastbriefing.com. Medzitým v SAE sa regulácie v oblasti nehnuteľností stávajú priaznivejšími pre investorov: Dubaj nedávno rozšíril oprávnenosť na dlhodobé „zlaté víza“ viazané na investície do nehnuteľností (znížením minimálnej invpožadované investície), a Abú Zabí znížilo určité transakčné poplatky. Tieto kroky sú súčasťou stratégie krajín Perzského zálivu etablovať sa ako globálne investičné útočiská a prilákať bohatých expatriantov.
ESG a technologické trendy: Realitný boom na Blízkom východe sa zároveň prelína s novými trendmi ako PropTech a ESG (environmentálne, sociálne a riadiace) iniciatívy. SAE napríklad preberajú vedenie v oblasti tokenizácie nehnuteľností a krypto transakcií – regulátori v Dubaji vytvorili rámec, ktorý umožňuje nákup nehnuteľností prostredníctvom digitálnych aktív na licencovaných platformách therealestatereports.com therealestatereports.com, a niektorí developeri skúmajú blockchain pre frakčné vlastníctvo nehnuteľností. Udržateľnosť sa taktiež dostáva do popredia; všetky giga-projekty v Saudskej Arábii sa pýšia zelenými stavebnými štandardmi a inovatívnymi ekologickými návrhmi (napríklad koncept mesta „The Line“ v NEOM-e). Developeri v celom regióne zároveň čelia vyšším stavebným nákladom a potrebe kvalifikovanej pracovnej sily, keďže hektické tempo výstavby niekedy prevyšuje ponuku materiálov a pracovníkov. Napriek tomu je dôvera v realitný trh na Blízkom východe na maxime pri vstupe do konca roka 2025. Analytici tvrdia, že región sa stal globálne výnimočným hráčom, ktorý ponúka rast a výnosy v čase, keď tradičné trhy spomaľujú. Ako to vyjadril jeden z riaditeľov dubajskej agentúry: „Rast populácie, rozvoj infraštruktúry a podpora vlády vytvárajú dokonalý recept na trvalý rast realitného trhu“ arabianbusiness.com arabianbusiness.com – ostrý kontrast voči protivetrom, ktorým čelia realitné sektory na Západe.
Latinská Amerika: Veľké nádeje, keď sa blíži úľava v úrokových sadzbách
Latinskoamerické trhy s nehnuteľnosťami prežili náročné obdobie extrémne vysokých úrokových sadzieb a inflácie, ale objavujú sa náznaky, že lepšie časy môžu byť pred nami. Ústrednou témou je očakávaný posun v menovej politike. Mnohé latinskoamerické centrálne banky v rokoch 2021–2023 agresívne zvyšovali sadzby, aby skrotili infláciu (Brazílska základná sadzba Selic dosiahla 15 %, v Čile prekročila 11 % atď.). Tieto kroky síce stabilizovali ekonomiky, ale zároveň výrazne predražili hypotéky a financovanie výstavby, čo ochladilo aktivitu na trhu s nehnuteľnosťami. Teraz, keď sa inflácia dostáva pod kontrolu a americký Fed pravdepodobne začne znižovať sadzby, Latinská Amerika by sa mohla konečne dočkať poklesu nákladov na úvery. „Nižšie krátkodobé sadzby v USA uľahčujú znižovanie sadzieb v Latinskej Amerike, najmä v Brazílii, Kolumbii a Mexiku,“ poznamenali analytici Bank of America riotimesonline.com. Trhy skutočne očakávajú, že brazílska centrálna banka bude pokračovať v znižovaní sadzieb až do roku 2026, a od mexickej Banxico sa tiež očakáva, že začne uvoľňovať politiku, ak tak urobí aj Fed x.com riotimesonline.com. Táto vyhliadka už zvýšila ceny aktív (napr. kolumbijský akciový index COLCAP práve dosiahol päťročné maximum riotimesonline.com riotimesonline.com). Pre trh s nehnuteľnosťami to znamená lacnejšie úvery a obnovenú investičnú kapacitu. Developeri, ktorí odkladali projekty kvôli vysokým nákladom na financovanie, sú pripravení opäť začať stavať, keď sadzby klesnú.Horúce miesta a trendy: V rámci Latinskej Ameriky je Mexiko výnimočným hráčom vďaka globálnemu trendu nearshoringu. Keďže obchodné napätie medzi USA a Čínou pretrváva, nadnárodní výrobcovia čoraz viac zakladajú svoje prevádzky v Mexiku, aby zásobovali severoamerický trh. To spôsobilo prudký nárast dopytu po priemyselných nehnuteľnostiach – skladoch, továrňach a logistických zariadeniach – najmä pozdĺž hranice s USA a v okolí Mexico City a Monterrey. Nedávna prognóza odvetvia predpovedá, že do Mexika v roku 2025 pritečie viac ako 652 miliárd pesos (viac ako 32 miliárd USD) investícií do nehnuteľností, čo predstavuje približne 15% medziročný nárast adventuresincre.com, pričom vedú priemyselné, „vertikálne“ rezidenčné (byty) a turistické nehnuteľnosti adventuresincre.com. Priemyselná neobsadenosť v horúcich lokalitách ako Tijuana a Juárez je takmer nulová, čo vyvoláva vlnu výstavby nových priemyselných parkov. Rezidenčné nehnuteľnosti v Mexiku sa tiež prispôsobujú: dochádza k rozmachu zmiešaných mestských projektov (často s bytmi nad obchodnými a kancelárskymi priestormi), ktoré sú určené pre mladých profesionálov v mestách ako Mexico City a Guadalajara. Okrem toho sú zahraniční investori aktívni v celej Latinskej Amerike – napríklad kanadské a americké dôchodkové fondy investovali do brazílskych logistických skladov a kolumbijských nákupných centier, keďže vidia dlhodobý rastový potenciál.
Vývoj trhu: V Brazílii, najväčšom trhu v regióne, sa začína opatrné oživenie realitného trhu. Brazília čelila náročnému obdobiu 2023–2024 s dvojcifernými úrokovými sadzbami; predaj nehnuteľností sa spomalil a miera neobsadenosti kancelárií v São Paule mierne vzrástla. Inflácia sa však zmiernila na jednociferné hodnoty a Brazílska centrálna banka začala v auguste 2025 znižovať sadzby. Ekonómovia očakávajú ďalšie znižovanie v roku 2025, čo by malo postupne oživiť hypotekárne úvery a dôveru spotrebiteľov finance.yahoo.com reuters.com. Brazílski developeri rezidenčných nehnuteľností už hlásia nárast dopytu a ceny bývania na národnej úrovni vzrástli medziročne približne o 5 % (v nominálnom vyjadrení) do polovice roka 2025 globalpropertyguide.com. Vláda tiež znovu aktivuje dotovaný program bývania (Minha Casa, Minha Vida) na podporu výstavby cenovo dostupných domov. V komerčnom sektore zaznamenali najlepšie brazílske nákupné centrá silný nárast tržieb v súvislosti s oživením ekonomiky, hoci sekundárne centrá a staršie kancelárske budovy zostávajú pod tlakom. V Kolumbii je výhľad na realitný trh opatrne optimistický: krajina síce stále čelí relatívne vysokej inflácii (okolo 5 % v auguste riotimesonline.com) a základnej sadzbe 13,25 %, no centrálna banka signalizovala možné zníženie sadzieb do konca roka. Kolumbijský trh s bývaním je odolný, pričom predaj nových domov by mal v roku 2025 vzrásť o ~9 % bbvaresearch.com, k čomu prispievajú vládne dotácie pre nízkopríjmových kupujúcich a mladá demografia podporujúca vznik nových domácností. Argentína, ktorá zápasí s infláciou nad 100 %, zostáva výnimkou – jej trh s nehnuteľnosťami je v dolárovom vyjadrení prakticky zamrznutý, developeri stavajú len vtedy, keď sú náklady pokryté v USD z predpredaja, a mnohé transakcie prebiehajú v hotovosti. Napriek tomu existuje nádej, že nadchádzajúce voľby a akýkoľvek stabilizačný plán by mohli časom oživiť realitnú aktivitu v Argentíne z veľmi nízkej úrovne.
Inovácie a ESG: Latinskoamerický trh s nehnuteľnosťami zaznamenáva aj technologické a udržateľné inovácie. PropTech startupy sa objavujú na trhoch ako Mexiko, Brazília a Kolumbia, prinášajú digitalizáciu ponúk nehnuteľností, crowdfunding pre reality a inteligentnejšiu správu nehnuteľností. Napríklad mexické startupy ako Habi a La Haus získali významný kapitál na zjednodušenie online predaja domov adventuresincre.com adventuresincre.com. Udržateľnosť tiež naberá na sile: developeri vo veľkých mestách regiónu čoraz viac usilujú o získanie certifikácií zelených budov (LEED, EDGE) – Mexiko má už milióny štvorcových stôp certifikovaných zelených budov a v Brazílii sa v komerčných centrách São Paula nachádza niekoľko nových kancelárskych veží s certifikátom LEED Gold adventuresincre.com adventuresincre.com. Vlády to podporujú stimulmi; napríklad Panama City ponúka daňové úľavy pre projekty s certifikátom LEED.
Zhrnuté, Latinská Amerika vstupuje do konca roka 2025 s opatrným optimizmom v sektore nehnuteľností. Hoci pretrvávajú výzvy ako politická neistota a volatilita meny, očakávaný posun k miernejšej menovej politike je významným pozitívnym faktorom. V kombinácii so štrukturálnymi hnacími silami – ako je výrobný boom v Mexiku, veľký bytový deficit v Brazílii a rastúci technologický sektor – by región mohol zaznamenať výrazné oživenie trhu s nehnuteľnosťami. Investori, ktorí prečkali obdobie vysokých úrokových sadzieb, sa teraz pripravujú na rast: rastie počet cezhraničných investičných fondov a miestni developeri zabezpečujú pozemky pre budúce projekty v očakávaní, že rok 2026 a ďalšie prinesú nový rastový cyklus pre latinskoamerické trhy s nehnuteľnosťami.
Zdroje: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (Halifax index); Reuters (Clare Jim v Hongkongu); Reuters (Miho Uranaka v Tokiu); Reuters (Raechel Job a kol., Londýn); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
