- Severná Amerika: Bývanie v USA stagnuje kvôli vysokým úrokom – ceny medziročne vzrástli len o ~2 %, čo zaostáva za infláciou investopedia.com. Analytici varujú, že skutočný domáci kapitál sa znižuje, pričom „americké bohatstvo v nehnuteľnostiach… kleslo v reálnom vyjadrení po zohľadnení inflácie“ investopedia.com. Veľké peniaze stále vsádzajú na nehnuteľnosti: Carlyle získal rekordný fond vo výške 9 miliárd dolárov na investície do rezidenčných, priemyselných a self-storage aktív, pričom sa vyhýba problémovým kanceláriám reuters.com reuters.com.
- Európa: Komerčné nehnuteľnosti zostávajú v „zombielande“ uprostred najnižšieho objemu obchodov za posledné desaťročie reuters.com reuters.com. Odchod investorov a neochota predávajúcich znižovať ceny zastavili akékoľvek oživenie. „Máme ‘zombieland’… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita,“ hovorí šéf európskych nehnuteľností PGIM reuters.com. Ťažko zasiahnuté kancelárie a nákupné centrá stagnujú, no nájomné bývanie a logistika stále priťahujú záujem.
- Ázia: Pokles čínskeho trhu s nehnuteľnosťami sa prehlbuje – developeri varujú pred prudkým poklesom predaja a narastajúcimi stratami reuters.com reuters.com. Country Garden, kedysi najväčší čínsky developer, odovzdal polovicu toľko domov ako minulý rok a očakáva stratu za prvý polrok vo výške 18–21 miliárd ¥ reuters.com reuters.com. Širšia ekonomika pociťuje bolesť: dopyt po hypotékach klesol na 20-ročné minimum, keďže domácnosti sa vyhýbajú novým úverom reuters.com. Inde v Ázii, japonské nehnuteľnosti priťahujú globálnych investorov – očakávajú sa dražby o portfólio nehnuteľností Sapporo Holdings v hodnote 400 miliárd ¥ (2,7 miliardy USD) reuters.com, keďže zahraničné fondy ako Bain a KKR hľadajú výhodné nákupy na trhu s nízkymi úrokmi reuters.com.
- Latinská Amerika: Po tvrdých zvýšeniach sadzieb sa črtá určitá úľava. Brazílska centrálna banka naznačila, že jej základná sadzba 15 % – najvyššia za dve desaťročia – je „prísnejšia, než je potrebné“, čo naznačuje skoršie zníženie reuters.com reuters.com. Čile a ďalšie krajiny už začali uvoľňovať politiku s cieľom oživiť dopyt po nehnuteľnostiach. Medzitým v Mexiku zažíva priemyselný trh s nehnuteľnosťami boom vďaka nearshoringu: investície do tovární a skladov prudko rastú, keďže firmy presúvajú výrobu bližšie k USA (napriek obavám z neistoty americkej obchodnej politiky).
- Blízky východ: Príbeh dvoch boomov – firemné zisky a výstavba. Ošiaľ na trhu s nehnuteľnosťami v Dubaji zvýšil zisky spoločnosti Emaar Properties o 33 % v prvom polroku, keď prémiové projekty a reformy priaznivé pre investorov lákajú globálnych kupcov reuters.com reuters.com. Saudská Arábia spustila prelomové reformy v oblasti bývania: v auguste zaviedla novú daň z „bielej pôdy“ až do výšky 10 % ročne na veľké nezastavané pozemky, aby obmedzila špekulácie topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Teraz je oveľa drahšie vlastniť prázdne parcely – zmena, ktorá „výrazne zvyšuje náklady vlastníkov na držbu aktív bez ich produktívneho využitia,“ poznamenáva Nils Vanhassel z DLA Piper topluxuryproperty.com. Kráľovstvo tiež schválilo zákon, ktorý umožní cudzincom kupovať nehnuteľnosti v Rijáde, Džidde a ďalších zónach od roku 2026, čo je zásadná zmena politiky na prilákanie investícií gfmag.com gfmag.com.
- Afrika: Vysoké úrokové sadzby obmedzili rast nehnuteľností, ale dynamika sa mení. Južná Afrika práve znížila svoju repo sadzbu na 7,00 % (základná úroková sadzba teraz 10,5 %) – najnižšiu od roku 2022 privateproperty.co.za – čo poskytuje miernu úľavu dlžníkom. „Finančný tlak na domácnosti sa mierne zmierni,“ hovorí Yael Geffen zo Sotheby’s Realty, hoci varuje, že Južná Afrika je „na pokraji hospodárskej katastrofy“ s rekordnou nezamestnanosťou a rodinami, ktoré míňajú 2/3 svojho príjmu na dlhy privateproperty.co.za. Inde sa prebúdza celoafrické investovanie: nigérijská Dangote Group oznámila plány na expanziu do etiópskeho realitného sektora (popri priemyselnom projekte v hodnote 2,5 miliardy dolárov), čo podčiarkuje rastúci vnútroafrický tok kapitálu do nehnuteľností facebook.com.
- Oceánia: Austrálsky trh s bývaním sa opäť obrátil k rastu – v každom hlavnom meste ceny v júli vzrástli, pričom celonárodné hodnoty nehnuteľností stúpli za mesiac približne o 1,8 % cotality.com. Obmedzená ponuka a silná imigrácia poháňajú mierne oživenie a analytici predpovedajú pokračujúci postupný rast v očakávaní zníženia úrokových sadzieb propertyupdate.com.au. Nový Zéland však stále prekonáva pokles: priemerné hodnoty nehnuteľností sú o 13 % nižšie ako na vrchole koncom roka 2021 qv.co.nz qv.co.nz, pričom Wellington City je dole približne o 27 % od maxima qv.co.nz. Hoci pokles sa už zastavuje – hodnoty na národnej úrovni sú v porovnaní s minulým rokom stabilné qv.co.nz – trh na Novom Zélande zostáva krehký. Realitní makléri hlásia „nerovnomerné a krehké“ oživenie, keďže predajcovia v mnohých oblastiach musia „prispôsobiť cenu trhu“, aby uzavreli obchody qv.co.nz.
Severná Amerika: Vysoké sadzby zasahujú bývanie
Ochladzovanie bývania: Americký rezidenčný trh s nehnuteľnosťami zápasí s dopadom vysokých úrokových sadzieb. Priemerná 30-ročná hypotéka zostáva okolo 6,7 %, čo je najviac za viac ako dve desaťročia, a výrazne znižuje dostupnosť bývania investopedia.com. Nové údaje ukazujú, že ceny domov rastú medziročne len o ~1,9 % (k júnu) – čo je výrazne pod mierou inflácie 2,7 % investopedia.com. V praxi teda reálna hodnota domov klesá po prvýkrát za roky. „Po prvýkrát za roky ceny domov nestíhajú držať krok so širšou infláciou… Americké bohatstvo v oblasti bývania v skutočnosti kleslo v reálnom vyjadrení,“ poznamenal Nicholas Godec zo S&P Dow Jones Indices investopedia.com. Ide o výrazný obrat oproti pandemickému boomu, keď boli dvojciferné ročné nárasty cien bežné.
Zásoby a dopyt: Na rozdiel od nákupnej horúčky v roku 2021 je dnešný trh dobre zásobený. Nová výstavba nahromadila 9,2-mesačnú zásobu nových domov na predaj – blízko historického maxima investopedia.com – keď developeri dokončujú projekty, ale kupujúci ustupujú. Počet inzerovaných existujúcich domov tiež rastie (zásoba na 4,6 mesiaca oproti 4,0 pred rokom) investopedia.com. Tento rastúci objem ponuky, najmä v donedávna horúcich oblastiach Sun Belt, tlačí ceny nadol. Údaje Case-Shiller Index potvrdzujú poklesy cien v niektorých boomtownoch: napr. Tampa medziročne klesla o 2,4 %, San Francisco o 2,0 %, čo odráža nadmernú ponuku v týchto regiónoch investopedia.com. Naopak, severovýchod a stredozápad zostávajú relatívne silné – ceny v New York City sú medziročne vyššie o 7 %, v Chicagu o 6 %, podporené nižšou ponukou investopedia.com.
Výhľad a politika: Rýchle zvyšovanie sadzieb americkým Federálnym rezervným systémom viedlo k kolapsu hypotekárnej aktivity – žiadosti nedávno dosiahli 28-ročné minimum reuters.com – napriek tomu sa trh s bývaním úplne nezrútil. Ceny na národnej úrovni klesli o menej ako 3 % od svojho vrcholu v roku 2022 reuters.com, čím popreli predpovede o väčšej korekcii. Analytici si teraz myslia, že to najhoršie už pominulo: „zdá sa, že najhoršia časť korekcie je za nami a neočakávame ďalšie trvalé poklesy,“ hovorí Andrew Burrell, hlavný ekonóm pre nehnuteľnosti v Capital Economics reuters.com. Konsenzus je, že v roku 2024 dôjde k stagnácii cien, aj keby Fed začal znižovať sadzby, keďže akýkoľvek obnovený dopyt môže byť vyvážený väčším počtom predávajúcich, ktorí sa vrátia na trh reuters.com. Jednou z pretrvávajúcich prekážok je dostupnosť bývania pre kupujúcich prvého bývania – aj keby ceny nehnuteľností prestali rásť, hypotekárne sadzby blízko 7 % znamenajú, že mesačné splátky zostávajú zaťažujúce. Približne polovica oslovených odborníkov na nehnuteľnosti uvádza, že dostupnosť bývania pre kupujúcich prvého bývania sa v nasledujúcom roku zhorší, napriek stagnujúcim cenám reuters.com.
Kanada & cezhraničné toky: V Kanade prebieha podobné ochladenie. Hlavné trhy ako Toronto a Vancouver zaznamenávajú pomalší predaj a mierne poklesy cien, keďže hypotekárne sadzby 5–6 % zaťažujú kupujúcich. Napriek tomu Severná Amerika naďalej priťahuje globálny kapitál do nehnuteľností. Pozoruhodné je, že latinskoamerickí investori sú čoraz aktívnejší v amerických nehnuteľnostiach: takmer polovica nových predajov bytov v Miami tento rok pripadá na latinskoamerických kupujúcich, ktorí vnímajú americké nehnuteľnosti ako bezpečný prístav uprostred politickej a ekonomickej neistoty doma miamiherald.com. Tento medzinárodný dopyt poskytuje ostrovčeky sily aj v čase, keď domáci kupujúci ustupujú.
Veľké obchody a REITs: Napriek náročnému prostrediu sa niektoré prominentné realitné obchody a kroky dostali na titulky:
- Carlyleov fond nehnuteľností za 9 miliárd dolárov: Obrovská spoločnosť v oblasti private equity, Carlyle Group, uzavrela americký realitný fond v hodnote 9 miliárd dolárov – svoj najväčší doteraz reuters.com – čo naznačuje, že inštitucionálni investori stále vidia príležitosti vo vybraných sektoroch. „Investori vložili peniaze počas „jedného z najnáročnejších období na získavanie kapitálu… v poslednej dobe,“ povedal Rob Stuckey, šéf amerických nehnuteľností v Carlyle reuters.com. Fond sa zámerne vyhýba kanceláriám, hotelom a nákupným centrám a zameriava sa namiesto toho na rezidenčné nehnuteľnosti, sklady a self-storage, kde sa „základné ukazovatele zlepšujú“ reuters.com. Stuckey poznamenal, že nedostatok kupcov na dnešnom trhu v skutočnosti dáva dobre financovaným hráčom výhodu pri vyjednávaní obchodov reuters.com.
- Oživenie REIT?: Americké Realitné Investičné Trusty (REIT) mali volatilný týždeň. Index FTSE Nareit All-REIT bol v období 30.–31. augusta stabilný po tom, čo letná rally ochladla. Priemyselné/logistické REIT naďalej prekonávajú trh vďaka dopytu po e-commerce, zatiaľ čo kancelárske REIT zostávajú hlboko v medveďom teritóriu s vysokou neobsadenosťou a blížiacimi sa splatnosťami dlhov. Zo sveta firiem, BREIT (neobchodovaný REIT) spoločnosti Blackstone zaznamenal v auguste prudký nárast žiadostí o spätný odkup, keďže retailoví investori hľadajú likviditu, čo viedlo fond k opätovnému obmedzeniu výberov – znak pretrvávajúcej opatrnosti investorov v oblasti komerčných nehnuteľností reuters.com.
- Významné transakcie: V dňoch 30.–31. augusta sa neobjavili žiadne mega-fúzie, ale objavili sa niektoré regionálne obchody. V New Yorku údajne Brookfield opäť začal rokovať o predaji čiastočného podielu v kancelárskej veži One Manhattan West s výraznou zľavou, čím testuje záujem investorov o prémiové kancelárie. V Silicon Valley Google dokončil predaj a spätný prenájom kancelárskeho areálu za 300 miliónov dolárov súkromnému investičnému kupcovi – je to súčasť prebiehajúcej konsolidácie nehnuteľností v dôsledku trendov hybridnej práce (zdroje uvádzajú, že Google tento rok odpredáva kancelárske aktíva v hodnote približne 1,5 miliardy dolárov na zníženie nákladov).
Názor odborníka: Ekonómovia sú rozdelení v otázke vývoja Severnej Ameriky. Optimisti poukazujú na silný rast zamestnanosti v USA a odložený dopyt mileniálov, ktorý by mohol opäť naštartovať bývanie, ak by úrokové sadzby hypoték čo i len mierne klesli. Pesimisti tvrdia, že „vyššie sadzby na dlhšie“ udržia bývanie pre mnohých nedostupné, čo bude tlačiť ceny v reálnom vyjadrení mierne nadol. Najnovší prieskum Bank of America ukázal, že americkí spotrebitelia sú v otázke bývania najpesimistickejší od roku 2023; väčšina očakáva stagnáciu alebo pokles cien, keďže vysoké náklady na úvery a ekonomická neistota odrádzajú kupujúcich reuters.com. Osud trhu môže závisieť od ďalších krokov Federálneho rezervného systému – rýchlejší prechod k znižovaniu sadzieb v roku 2024 by mohol vyvolať mierne oživenie, zatiaľ čo pretrvávanie hypotekárnych sadzieb nad 7 % aj v budúcom roku hrozí ďalším poklesom cien a stavebnej aktivity.
Európa: Uviaznutá v „krajine zombíkov“, no s ostrovmi nádeje
Prepad komerčných nehnuteľností: Európske trhy s nehnuteľnosťami, najmä komerčný sektor, prechádzajú zdĺhavým útlmom. Objem transakcií prudko klesol na úroveň blízku desaťročnému minimu, keďže vysoké náklady na financovanie a ekonomická neistota odstavili investorov na vedľajšiu koľaj. V prvom štvrťroku 2025 dosiahli predaje komerčných nehnuteľností v celej Európe len 47,8 miliardy eur – menej než polovicu úrovne z začiatku roka 2022 reuters.com. Cezhraničné investície vyschli: v druhom štvrťroku došlo k medziročnému poklesu prichádzajúcich investícií do nehnuteľností v regióne EMEA o 20 %, čo je podľa údajov Knight Frank najhorší apríl–jún za posledných desať rokov reuters.com. Potenciálni kupci požadujú výrazné zľavy, no mnohí predávajúci (často dobre kapitalizovaní alebo v režime „predĺžiť a predstierať“ s veriteľmi) odmietajú z ceny ustúpiť, čo vedie k patovej situácii.
Trh „Zombieland“: Nálada je výrazne odlišná od začiatku roku 2025, keď niektorí optimisticky predpovedali oživenie po pandémii. Namiesto toho „Máme tu ‘zombieland’… žiadne oživenie, uviaznuté aktíva, žiadna likvidita sa nevracia,“ konštatuje Sebastiano Ferrante, vedúci európskych nehnuteľností v PGIM reuters.com. Uvádza, že aj oportunistickí investori sú opatrní vzhľadom na nejasný výhľad. Začína sa objavovať núdza: niektoré banky a fondy začínajú predávať alebo reštrukturalizovať problémové aktíva namiesto nekonečného predlžovania úverov reuters.com. Napríklad kanadská spoločnosť Brookfield sa pokúsila reštrukturalizovať dlhopis na svojej londýnskej veži CityPoint po stiahnutí predaja, keď ponuky boli výrazne pod účtovnou hodnotou reuters.com. A v Nemecku bola ikonická mrakodrap Trianon vo Frankfurte – ktorého majiteľ zlyhal – ponúknutá na predaj správcom, čo je zriedkavý test určovania ceny na tomto krehkom trhu reuters.com.
Rozdiely medzi sektormi: Bolesť nie je rozdelená rovnomerne:
- Kancelárie & maloobchod: Segmenty mimo záujmu, ako sú sekundárne kancelárie a staré nákupné centrá, sú prakticky nelikvidné – len málo kupcov ich chce aj pri výrazných zľavách reuters.com. Miera neobsadenosti kancelárií je na rekordných alebo blízko rekordných úrovniach vo finančných centrách ako Frankfurt, Londýn a Amsterdam, keďže hybridná práca pretrváva. Maloobchodné nehnuteľnosti čelia protivetru zo strany e-commerce a slabej spotrebiteľskej spotreby; mnohé sekundárne nákupné centrá sú „uviaznuté aktíva“ hľadajúce nové využitie.
- Rezidenčné & logistika: Svetlé miesta zostávajú v viacbytových rezidenčných nehnuteľnostiach, kde nedostatok bývania v Európe udržiava vysoký záujem investorov (čo potvrdzujú nedávne obchody v Nemecku a Holandsku s portfóliami nájomného bývania). Moderné logistické sklady si tiež stále nachádzajú kupcov vďaka rozmachu e-commerce, hoci aj tento sektor ochladol oproti vrcholu v roku 2021. Ako poznamenáva Ferrante, „logistika a hotely [predstavujú] príležitosti na nákup“, aj keď iné kategórie zápasia reuters.com. Niektoré private equity firmy skutočne potichu zhromažďujú skladové aktíva v očakávaní budúceho oživenia dopytu.
- Hotely: Sektor pohostinstva sa zotavuje vďaka oživeniu cestovného ruchu. V top destináciách (Paríž, Rím, Dubaj) stúpa obsadenosť hotelov aj ceny izieb, čo podnecuje záujem o akvizície luxusných hotelov. Vyššie kapitalizačné sadzby však znamenajú, že kupujúci sú stále opatrní a niektoré plánované predaje hotelov boli odložené.
Nálada investorov & financovanie: Nálada investorov v Európe je najslabšia za viac ako rok reuters.com, čo odráža situáciu v USA, kde dôvera tiež klesla v roku 2025. Podľa INREV (Európska asociácia investorov do nelikvidných nehnuteľnostných fondov) index dôvery investorov v polovici roka 2025 dosiahol viacročné minimá reuters.com. Hlavným faktorom sú náklady na financovanie: keďže sadzby ECB sú na viacročných maximách, výnosy z nehnuteľností sa zatiaľ neupravili natoľko, aby prilákali kupujúcich. Mnohé obchody jednoducho nevychádzajú, keď úroky z dlhu môžu presiahnuť 5 %, ale výnosy z prémiových kancelárií sú v mestách ako Paríž či Mníchov stále len okolo 4 %. Kým sa tento rozdiel vo výnosoch nevyrieši (či už nižšími úrokovými sadzbami alebo nižšími cenami aktív), aktivita na trhu môže zostať utlmená.
Politika a regulácie: Európske vlády balansujú medzi krízou dostupnosti bývania a finančnou stabilitou:
- Regulácia nájomného & bytová politika: Viaceré krajiny zápasia s tým, ako ochladiť nájomné a zvýšiť ponuku bývania. V Berlíne toto leto vstúpilo do platnosti nové pravidlo obmedzujúce zvyšovanie nájomného, ktoré má uľahčiť situáciu nájomníkov (kritici však tvrdia, že to odradí investície do novej výstavby). V Spojenom kráľovstve sa diskutuje o reformách nájomných regulácií a stavebných pravidiel, keďže dostupnosť bývania sa stáva politickou témou pred voľbami v roku 2026. Medzitým EÚ ako celok čelí tomu, čo starosta Barcelony nazval „kríza bývania [je] teraz pre EÚ rovnako veľkou hrozbou ako Rusko“, čo zdôrazňuje naliehavosť riešení theguardian.com.
- Dôraz na zelené budovy: Pravidlá udržateľnosti ovplyvňujú aj nehnuteľnosti. Navrhovaná Smernica o energetickej hospodárnosti EÚ by mohla do roku 2030 prinútiť nákladné renovácie neefektívnych starších budov, čím vytvorí tlak na vlastníkov starnúcich kancelárií a bytov. Očakáva sa, že to urýchli zastarávanie neekologických budov (faktor v otázke „uviaznutých aktív“) a nasmeruje investície do rekonštrukcií a zelených projektov.
Náznaky oživenia: Napriek pochmúrnej situácii sa objavili niektoré príležitostné kroky a pozitívne signály:
- Obchody s problémovými aktívami: Niekoľko odvážnych investorov sa púšťa do nákupu na dne. V Londýne sa objavili ponuky private equity na viaceré problémové kancelárske nehnuteľnosti so zľavami 30–40 % oproti predpandemickým hodnotám. Vo Švédsku, kde bol jeden z najprudších poklesov cien nehnuteľností, začali domáce inštitúcie potichu skupovať kvalitné komerčné nehnuteľnosti od preťažených prenajímateľov za výhodné ceny. Tieto prvé kroky by mohli pripraviť pôdu pre širšie oživenie, ak sa zlepší financovanie.
- Úpravy trhu: V častiach trhu sa už začína oživenie. Cecile Retaureau z Phoenix Group poznamenáva, „v niektorých častiach trhu je oživenie už v plnom prúde… avšak existujú nemilované aktíva, kde je takmer nulová likvidita a čaká ich ešte viac bolesti.“ reuters.com To naznačuje, že dobre situované, budúcnosti odolné aktíva (napr. prémiové kancelárie s vysokými ESG hodnoteniami, nové logistické centrá, projekty dostupného bývania) nachádzajú svoje dno, zatiaľ čo staršie a zadlžené aktíva zápasia.
- Výhľad úrokových sadzieb: Vývoj úrokových sadzieb bude kľúčový. Keďže inflácia v eurozóne konečne klesá (nedávno tesne nad 3 %), mnohí očakávajú, že Európska centrálna banka začne znižovať sadzby v roku 2026, ak nie skôr. Akýkoľvek jasný signál o uvoľnení sadzieb by mohol byť zlomovým bodom, ktorý zníži požiadavky na výnosy a privedie späť kupujúcich. Dovtedy môže európsky trh s nehnuteľnosťami zostať príbehom dvoch trhov – začínajúceho oživenia pre najlepšie aktíva a pokračujúceho útlmu pre zvyšok.
Ázia: Kríza v Číne, príležitosť v Japonsku
Čína – Kríza a stimuly: Kedysi mocný čínsky sektor nehnuteľností naďalej zápasí s bezprecedentným poklesom. Developeri nehnuteľností sú v problémoch, predaj nových domov prudko klesá a dôvera kupujúcich je otrasená. Country Garden, ktorá v minulých rokoch predala viac domov ako ktorýkoľvek iný developer na svete, varovala 22. augusta pred obrovskou stratou za prvý polrok, keďže dodávky jej bytových projektov klesli o 50 % oproti minulému roku reuters.com reuters.com. Spoločnosť nesplácala zahraničné dlhopisy koncom roka 2023 a jej problémy sú stelesnením „krízy celého sektora“, ktorá už položila gigantov ako Evergrande reuters.com. Keď developeri zastavujú projekty a snažia sa reštrukturalizovať dlhy, kupujúci vyčkávajú – predpredaje vyschli a niektorí kupujúci na protest odmietajú splácať hypotéky na nedokončené byty.
Peking reaguje sériou podporných opatrení na zastavenie poklesu:
- Koncom augusta čínski regulátori znížili požiadavky na akontáciu hypoték vo veľkých mestách. Pre kupujúcich prvého bývania vo veľkých mestách ako Peking a Šanghaj boli minimálne akontácie údajne znížené z 30 % na 20 % a pre druhé bývania zo 60–70 % na približne 30–40 %. Cieľom je stimulovať dopyt znížením počiatočných nákladov.
- Čínska ľudová banka znížila kľúčové úrokové sadzby (ročná úroková sadzba Loan Prime Rate bola znížená už začiatkom augusta) a nariadila bankám, aby znížili existujúce hypotekárne sadzby pre oprávnených dlžníkov. Mnohí čínski majitelia domov, ktorí si počas boomu požičali s úrokmi nad 5 %, môžu vidieť, ako sa ich úrokové sadzby znížia, aby sa zvýšil disponibilný príjem a dostupnosť bývania.
- Mestá rušia predchádzajúce ochladzovacie opatrenia: Niekoľko miest uvoľnilo obmedzenia na kúpu nehnuteľností (napríklad povolením nákupu nerezidentom alebo zrušením limitov na kúpu viacerých nehnuteľností). Megamesto Guangzhou údajne 1. septembra zrušilo všetky obmedzenia na kúpu bývania. Ďalšie mestá ponúkajú dotácie a daňové úľavy pre kupujúcich.
Napriek týmto snahám zostávajú údaje pochmúrne. Ceny nových domov klesajú už viac ako rok; v júli boli ceny nižšie o 2,8 % medziročne, hoci pokles sa zmiernil z júnového poklesu o 3,2 % tradingeconomics.com. Investície do nehnuteľností klesajú dvojciferne. Azda najznepokojujúcejšie je, že domácnosti sú neochotné si požičiavať – v júli došlo k prvému čistému poklesu nesplatených hypotekárnych úverov za posledných 20 rokov reuters.com, čo poukazuje na krízu dôvery. Ako poznamenal hlavný ekonóm Pinpoint Asset Management Zhiwei Zhang, „Ekonomická dynamika Číny sa v 3. štvrťroku spomalila v dôsledku pretrvávajúceho slabého domáceho dopytu a ochladzujúceho sa trhu s nehnuteľnosťami.“ reuters.com Ak sa pokles trhu s nehnuteľnosťami nezastaví, ohrozuje cieľ rastu HDP Pekingu (~5 % pre rok 2025) tým, že obmedzí spotrebiteľské výdavky (keďže bohatstvo z bývania je hlavným motorom čínskej spotreby) reuters.com reuters.com.
Širší región Ázie a Tichomoria: Mimo Číny vykazujú ostatné ázijské realitné trhy zmiešaný obraz:
- Japonsko – Horúca nehnuteľnosť: Japonsko sa objavuje ako prekvapujúci investičný hotspot. S mimoriadne nízkymi úrokovými sadzbami (Bank of Japan má stále záporné/0% sadzby) a ekonomikou, ktorá sa konečne zbavuje deflácie, globálni investori sa hrnú do japonských nehnuteľností. Jeden z hlavných príkladov: Sapporo Holdings predáva svoju realitnú divíziu (vrátane cenného portfólia pivovarov, kancelárií a hotelov) a minimálne tri veľké skupiny vedené zahraničnými investormi pripravujú ponuky okolo 400 miliárd jenov (2,7 miliardy dolárov) reuters.com. Americké private equity firmy Bain Capital a KKR vedú konzorciá, ktoré majú záujem o tieto aktíva reuters.com. Nehnuteľnosti sa stali „populárnym cieľom pre investorov v Japonsku, keďže krajina vychádza z deflácie a úrokové sadzby sú nízke“ reuters.com. Okrem tejto transakcie je celková investícia do nehnuteľností v Japonsku v roku 2025 robustná – J-REITs (japonské REITs) rastú, a dopyt rastie aj po nájomnom bývaní, logistike a dokonca aj po prímestských maloobchodných centrách. Jediné varovanie: ak by BOJ sprísnila politiku alebo by jen výrazne kolísal, mohlo by to utlmiť zahraničný záujem. No zatiaľ stabilné kapitalizačné sadzby a lacné financovanie robia z Japonska vzácny sweet spot na globálnej úrovni.
- India – Reformy a rast: Indický trh s nehnuteľnosťami profituje zo silnej ekonomiky (HDP za 2. štvrťrok +7,8 % hindustantimes.com) a vládnych reforiem. Dňa 30. augusta indický minister pre bývanie a mestské záležitosti, Hardeep Singh Puri, ostro kritizoval pomalé riešenie zastavených bytových projektov v rámci indického systému konkurzu (NCLT) a vyzval na urgentné reformy hindustantimes.com hindustantimes.com. Na realitnej konferencii poznamenal, že ak sa oneskorený projekt dostane do NCLT, „je isté, že nikdy nebude dokončený“ hindustantimes.com – priamočiare zhodnotenie potreby zásadnej zmeny v riešení platobnej neschopnosti developerov. Puri vyzval developerov, aby obmedzili hotovostné transakcie („veľký problém“ prispievajúci k čiernym peniazom v realitách) a zosúladili deklarované hodnoty nehnuteľností (cirkulárne sadzby) s trhovou realitou na zlepšenie transparentnosti hindustantimes.com hindustantimes.com. Zdôraznil, že reality prispievajú 8–10 % k HDP Indie a stanovil ambiciózny cieľ zvýšiť tento podiel na 18 % do roku 2047 hindustantimes.com, čím podčiarkol význam tohto sektora. Medzitým predaj bytov v Indii zostáva v roku 2025 silný, s vysokým dopytom koncových užívateľov vo veľkých mestách; rastúce stavebné náklady a vysoké úrokové sadzby (hypotéky ~9 %) však znižujú marže developerov. Centrálna banka zatiaľ v roku 2025 sadzby neznížila, no nízka inflácia môže čoskoro umožniť uvoľnenie, čo by ďalej podporilo trh s nehnuteľnosťami.
- Juhovýchodná Ázia: Hlavné mestá ASEAN ako Singapur, Bangkok a Jakarta zaznamenali počas tohto víkendu relatívne pokojné realitné trhy. Singapur naďalej zažíva ochladzovanie trhu s bývaním po výraznom zvýšení kolkových poplatkov pre cudzincov začiatkom roka 2025; ceny sú približne na rovnakej úrovni ako v predchádzajúcom štvrťroku a objem predaja je utlmený. Indonézia priťahuje pozornosť regionálnych investorov – objavila sa správa, že desiatky realitných a investičných fondov boli použité zločineckým syndikátom (PCC) na pranie peňazí v Brazílii, čo poukazuje na potrebu lepšieho dohľadu na rozvíjajúcich sa trhoch boz.substack.com. Na pozitívnejšiu nôtu, Vietnam oznámil plány na uvoľnenie úverových podmienok pre developerov a predĺženie bankových pôžičiek, keďže jeho realitný sektor (najmä byty) čelí kríze likvidity.
Názory odborníkov: Ekonómovia upozorňujú, že výhľad Ázie závisí vo veľkej miere od vývoja Číny. Ak by sa čínska realitná kríza prehĺbila, mohla by stiahnuť regionálny rast prostredníctvom nižšieho dopytu po komoditách, strojoch a spotrebnom tovare od susedov. Už teraz čínsky výrobný PMI klesá (49,4 v auguste) reuters.com a ekonómovia sa obávajú, že „dlhotrvajúci prepad realitného trhu stále brzdí spotrebu“ reuters.com. Na druhej strane James MacGregor z APAC Realty poznamenáva, že realitné trhy v juhovýchodnej Ázii a Indii by mohli profitovať, ak investori presunú kapitál z Číny: „Globálne fondy, ktoré sa stiahli z Číny, presúvajú časť kapitálu na trhy ako India, Vietnam a Indonézia, kde zostávajú silné demografické trendy a urbanizácia.“
Zhrnutie: Realitný obraz Ázie je rozdelený: Čína robí všetko pre stabilizáciu svojho trhu s bývaním uprostred krízy dôvery, Japonsko priťahuje zahraničný kapitál hľadajúci výnosy a rozvíjajúca sa Ázia stabilne rastie, hoci sleduje globálne riziká. Nasledujúce mesiace preveria, či čínske opatrenia dokážu konečne zastaviť prepad realitného trhu – čo je kľúčový faktor nielen pre Áziu, ale aj pre náladu na realitných trhoch po celom svete.
Blízky východ: Horúce trhy & prelomové reformy
Gulfské boomtowny: Najvýznamnejšie realitné trhy na Blízkom východe zažívajú horúčku, poháňanú vysokými príjmami z ropy, prorastovými politikami a prílevom medzinárodných investorov. Nikde to nie je zjavnejšie ako v Dubaji, kde povýpandemický realitný boom pokračuje bez prestávky. Najväčší developer v Dubaji, Emaar Properties, zaznamenal 33% nárast čistého zisku za prvý polrok 2025 reuters.com vďaka silnému predaju luxusných nehnuteľností. Predaj nehnuteľností spoločnosti Emaar vzrástol medziročne o 46 % na 46 miliárd AED v H1 reuters.com – čo je ohromujúce číslo – keď vlnu zahraničných kupcov (z Európy, Ázie a Ruska) prilákali luxusné vily a byty. „Realitný trh v Dubaji je momentálne horúci,“ poznamenal Reuters, pričom regulačné zmeny a prémiové projekty priťahujú globálny kapitál reuters.com. Vláda skutočne svojimi krokmi – ako je ponuka dlhodobých „zlatých“ víz za veľké nákupy nehnuteľností a uvoľnenie pravidiel pre luxusné projekty – upevnila pozíciu Dubaja ako investičného raja v realitách. Ceny rezidenčných nehnuteľností v Dubaji medziročne vzrástli približne o 20 % a aj dlhodobo slabý segment bytov sa výrazne zotavil. Ošiaľ sa rozšíril aj na super-prémiové aktíva (vily na Palme a pod.), niektoré dosahujú rekordné ceny. Pozorovatelia trhu síce varujú pred dostupnosťou bývania pre obyvateľov a možným prehrievaním, no dopyt zatiaľ nepoľavuje.
Saudská Arábia – odvážne reformy: Ak je príbeh Dubaja o rastúcom trhu, Saudská Arábia je o transformácii zhora nadol. Kráľovstvo realizuje rozsiahle reformy na modernizáciu a rozšírenie svojho realitného sektora v rámci iniciatívy korunného princa Mohammeda bin Salmana Vision 2030. Dve obzvlášť historické zmeny boli predstavené v roku 2025:
- Zákon o zahraničnom vlastníctve: V júli Saudská Arábia schválila nový „Zákon o vlastníctve a investovaní do nehnuteľností cudzincami“, ktorý nadobudne účinnosť 1. januára 2026 gfmag.com. Tento zákon umožní zahraničným osobám a spoločnostiam kupovať a vlastniť nehnuteľnosti vo vyhradených zónach veľkých miest (Rijád, Džidda, Dammám atď.) gfmag.com. Ruší desaťročia prísnych obmedzení, ktoré vo veľkej miere bránili cudzincom mimo GCC vlastniť nehnuteľnosti v Saudskej Arábii. Cieľom je prilákať globálnych investorov a odborné znalosti do saudskoarabských megaprojektov – napr. 500 miliardové mesto NEOM (s avantgardnou „The Line“), historická obnova Diriyah v Rijáde, letoviská pri Červenom mori a ďalšie gfmag.com. Pozorovatelia prirovnávajú tento krok k dubajským reformám voľného vlastníctva z roku 2002, ktoré spustili vlnu zahraničných investícií gfmag.com. „Predstavuje to nový kanál na získanie expozície voči rastúcej ekonomike… trh je však stále v začiatkoch s vyvíjajúcim sa regulačným rámcom,“ poznamenáva Osama Al Saifi zo spoločnosti Traze a upozorňuje, že kľúčová bude realizácia gfmag.com. Vláda pripravuje vykonávacie predpisy (očakávané do 180 dní od schválenia zákona), aby zabezpečila „investorom priaznivé“ zavedenie gfmag.com. Toto otvorenie trhu je zásadnou zmenou – do roku 2026 budú môcť globálne realitné spoločnosti a fondy priamo vlastniť nehnuteľnosti v Saudskej Arábii, čo bolo pred pár rokmi nepredstaviteľné.
- Rozšírenie dane z bielej pôdy: Od augusta 2025 sa saudskoarabské úrady zásadne prepracovali program dane z bielej pôdy – dane z nezastavaných mestských pozemkov – s cieľom agresívne podporiť rozvoj. Podľa nových pravidiel čelia vlastníci veľkých prázdnych pozemkov (≥5 000 m² v mestách) ročnej dani vo výške až 10 % z hodnoty pozemku topluxuryproperty.com (namiesto doterajších 2,5 %). Okrem toho sa bude na dlhodobo neobývané obytné budovy topluxuryproperty.com vzťahovať nový ročný poplatok vo výške 5–10 %. Ide o odvážny pokus ukončiť hromadenie pôdy a špekulácie, ktoré prispeli k extrémne vysokým cenám pozemkov. Pre porovnanie, v mestách ako Rijád držalo historicky niekoľko bohatých hráčov obrovské plochy pôdy nevyužité; vláda identifikovala viac ako 5 500 prázdnych pozemkov (411 miliónov m²) vo veľkých mestách, na ktoré sa vzťahuje nová daň topluxuryproperty.com. Prepracovaná daň už podnecuje aktivitu: „Je oveľa drahšie nechať dobrú pôdu nevyužitú. [Majitelia] buď postavia… alebo predajú niekomu, kto ju využije,“ vysvetľuje analytik spoločnosti Savills Middle East topluxuryproperty.com topluxuryproperty.com. Prvé náznaky ukazujú, že mnohí dotknutí vlastníci pôdy sa ponáhľajú do spoločných podnikov alebo k predaju parciel, aby sa vyhli poplatku topluxuryproperty.com. Reformy dane z bielej pôdy by mali uvoľniť vlnu novej bytovej výstavby v nasledujúcich rokoch, čím sa rieši nedostatok bývania v Saudskej Arábii a, ako hovorí Faisal Durrani z Knight Frank, premení sa to na „domy v rámci finančných možností väčšiny saudských občanov“ topluxuryproperty.com (čo je veľmi potrebné, keďže dve tretiny Saudov majú rozpočet na bývanie pod 1,5 milióna SAR).
Ostatné trhy GCC: Inde v Perzskom zálive zostávajú Katar a Abú Zabí tiež silné. Abú Zabí zaznamenalo toto leto rekordný predaj víl a štátni developeri spúšťajú nové projekty na nábreží, aby uspokojili dopyt. Katar po majstrovstvách sveta zaznamenal mierne spomalenie, no teraz propaguje nové zóny s voľným vlastníctvom pre expatriotov, pričom využíva vysoké príjmy krajiny a vynikajúcu infraštruktúru. Bahrajn a Omán sú pokojnejšie, ale stabilné, pričom využívajú konkurenčné programy pobytu za investíciu na prilákanie kupcov z Ázie a Afriky.
Severná Afrika a Levant: Egyptský trh s nehnuteľnosťami čelí protivetrom spôsobeným nestabilnou menou – prudká devalvácia egyptskej libry (a 30 % inflácia) výrazne zdražili stavebné materiály a developeri zápasia s cash flow. Napriek tomu dopyt po hmotných aktívach pretrváva, keďže Egypťania investujú do nehnuteľností ako ochranu pred infláciou. V Káhire ceny nových jednotiek v prémiových lokalitách v miestnej mene stúpli, no v USD sú vďaka poklesu meny v skutočnosti lacnejšie ako pred rokom. Egyptská vláda pokračuje v projekte Nového administratívneho hlavného mesta, ktorý prezentuje ako investičnú príležitosť v realitách. Medzitým v Izraeli politická neistota a vysoké úrokové sadzby ochladili kedysi horúci trh s bývaním – ceny domov v roku 2025 mierne klesli po tom, čo za predchádzajúcu dekádu vzrástli o ~70 %. Komerčný trh v Tel Avive je tiež pozastavený v dôsledku prepúšťania v technologickom sektore a prudkého rastu úrokových sadzieb.
Pohľad investorov a expertov: Trh s nehnuteľnosťami na Blízkom východe je dnes dvojrýchlostná krajina: na jednej strane medzinárodné centrá v Perzskom zálive, na druhej zvyšok regiónu. Inštitucionálni investori sa prevažne zaujímajú o trhy GCC (Saudská Arábia, SAE, Katar), kde je silný hospodársky rast a vlády sú partnermi pri rozvoji. Ako uvádza Global SWF, samotné štátne investičné fondy v Perzskom zálive investujú do domácich projektov – napr. ADIA a Mubadala zo SAE zvyšujú podiely v miestnych nehnuteľnostiach – čo odráža dôveru doma. Najmä reformy v Saudskej Arábii sú označované za „game-changers“, ktoré majú vytvoriť likvidnejší a transparentnejší trh. Odborníci však upozorňujú, že úspech bude závisieť od detailov implementácie a ochrany investorov. „Ak Saudská Arábia poskytne jasný právny rámec a možnosť repatriácie ziskov, mohli by sme vidieť prílev zahraničného kapitálu podobný tomu, čo zažil Dubaj,“ poznamenáva jeden realitný ekonóm pre gfmag.com.
Zhrnutie: Príbeh nehnuteľností na Blízkom východe k 30.–31. augustu 2025 je o boome a odvážnych krokoch: boomujúce trhy v Perzskom zálive a odvážne vládne zásahy na ďalšie otvorenie a rozšírenie týchto trhov. To kontrastuje s opatrnosťou inde vo svete – a podčiarkuje rastúci význam regiónu v globálnom realitnom sektore.
Afrika: Navigácia vysokými sadzbami a novými investíciami
Ekonomické pozadie: Africké trhy s nehnuteľnosťami sa vyrovnávajú s náročným makroekonomickým prostredím. Mnohé krajiny v posledných rokoch bojovali s vysokou infláciou a úrokovými sadzbami, čo zvýšilo náklady na financovanie a ochladilo realitnú aktivitu. No ako sa v niektorých ekonomikách inflácia stabilizuje, centrálne banky opatrne menia postoj – čo prináša náznak úľavy pre realitný sektor.
Južná Afrika – úľava v podobe zníženia sadzieb: Južná Afrika, najvyspelejší realitný trh na kontinente, priniesla dlho očakávané zníženie úrokových sadzieb na začiatku augusta 2025. Juhoafrická rezervná banka znížila repo sadzbu zo 7,25 % na 7,00 %, čím sa základná úroková sadzba pre úvery znížila na 10,50 % privateproperty.co.za. Išlo o prvé zníženie po dlhom období sprísňovania a mierne znižuje hypotekárne sadzby pre spotrebiteľov (väčšina hypoték v JAR je variabilná na úrovni základnej sadzby plus marža). Odborníci na reality tento krok privítali: „Nižšia základná sadzba poskytuje spotrebiteľom a majiteľom domov veľmi potrebnú úľavu… toto zníženie ešte viac oživí trh s bývaním,“ povedal Bradd Bendall, vedúci predaja v BetterBond privateproperty.co.za privateproperty.co.za. Objem žiadostí o hypotéky v Južnej Afrike už v polovici roka 2025 medziročne vzrástol približne o 7 %, čo naznačuje, že kupujúci sa vracajú privateproperty.co.za.
Zníženie sadzby je však mierne a ekonomické protivetry pretrvávajú. Yael Geffen, generálna riaditeľka Lew Geffen Sotheby’s Realty, poznamenala, že úľava je malá – pri hypotéke vo výške 2 milióny randov zníženie ušetrí asi 340 randov (18 dolárov) mesačne privateproperty.co.za – a zároveň varovala, že juhoafrickí spotrebitelia sú pod veľkým tlakom. „Sme na pokraji ekonomickej katastrofy… domácnosti míňajú alarmujúcich dve tretiny svojho príjmu na splácanie dlhov,“ upozornila Geffen privateproperty.co.za. Vysoká nezamestnanosť a rastúce náklady na energie (tarify za elektrinu prudko vzrástli) znamenajú, že mnohí potenciálni kupujúci domov zostávajú váhaví. Rezidenčný trh vo veľkých mestách ako Johannesburg a Kapské Mesto je stagnujúci, ceny rastú len mierne v nominálnom vyjadrení. Očakávanie ďalšieho znižovania sadzieb v roku 2025 však môže postupne zlepšiť dostupnosť bývania a náladu na trhu.
Nigéria a západná Afrika: Nigérijský realitný sektor čelil turbulenciám v dôsledku devalvácie meny a zmien v politike. Zrušenie dotácií na pohonné hmoty vládou v roku 2025 spôsobilo nárast nákladov na dopravu a výstavbu. Úrokové sadzby v Nigérii zostávajú extrémne vysoké (sadzba centrálnej banky je 18,75 %), čo robí formálne hypotéky zriedkavosťou (väčšina kúpy nehnuteľností prebieha v hotovosti). Napriek tomu je značná aktivita v segmente luxusných nehnuteľností, ktorú poháňajú bohatí jednotlivci chrániaci sa pred infláciou, a v diaspóre (Nigérijčania žijúci v zahraničí investujúci do bytov a pozemkov doma). Pozoruhodný vývoj: Dangote Group, jeden z najväčších afrických konglomerátov, signalizoval plány investovať do nehnuteľností v Etiópii v rámci širšej expanzie. Dňa 30. augusta Dangote podpísal dohodu v hodnote 2,5 miliardy dolárov na výstavbu továrne na hnojivá v Etiópii reuters.com, a správy naznačujú, že majú záujem aj o developerské príležitosti v oblasti nehnuteľností facebook.com. Tento krok podčiarkuje rastúce pan-africké investičné toky – nigérijskí a juhoafrickí investori sa čoraz viac zameriavajú na rýchlo rastúce trhy vo východnej Afrike (Etiópia, Keňa, Rwanda) pre realitné projekty. Takéto cezhraničné investície prinášajú kapitál a odborné znalosti, čo môže urýchliť rozvoj hostiteľských krajín.
Východná Afrika: Keňa, ekonomické centrum východnej Afriky, má živý trh s nehnuteľnosťami, ktorý sa v rokoch 2023–2024 mierne spomalil kvôli neistote okolo volieb a vysokým úrokom, no je pripravený na oživenie. Centrálna banka Kene ponechala svoju sadzbu na úrovni 10,5 % a inflácia je mierna (~6,7 %), čo by mohlo čoskoro umožniť zníženie sadzieb. V Nairobi pretrváva dopyt po cenovo dostupnom bývaní a logistických/skladových priestoroch (najmä s rastom regionálneho obchodu). Pozoruhodné je, že dubajský realitný veľtrh sa konal v Nairobi 30. augusta s cieľom predávať nehnuteľnosti SAE africkým investorom research8020.com – znak prehlbujúcich sa väzieb medzi Afrikou a Blízkym východom. Kenská vláda tiež práve spustila ambiciózny program cenovo dostupného bývania, v rámci ktorého ponúka tisíce jednotiek developerom s rôznymi stimulmi, čo by v prípade úspechu mohlo znížiť deficit bývania a otvoriť nové možnosti pre investície.
Severná Afrika: V Egypte, ako už bolo spomenuté, dominujú problémy s menou. Napriek tomu zahraniční investori z krajín Perzského zálivu skupujú luxusné nehnuteľnosti v Káhire so zľavou (v dolárovom vyjadrení). Egyptská vláda rokuje o možnosti, že by štátne fondy z krajín Perzského zálivu získali podiely v nových mestských projektoch, aby posilnila financovanie. Medzitým marocký turistický realitný trh (riady, hotely) zaznamenal nárast vďaka oživeniu turizmu po pandémii, hoci tragické zemetrasenie koncom roka 2025 v blízkosti Marrákeša môže presmerovať priority na rekonštrukciu a zvýšenie bezpečnosti starších budov.
Celkové trendy: Vo veľkej časti Afriky zostávajú nedostatok bývania a rýchla urbanizácia hlavnými hnacími silami v oblasti nehnuteľností. Aj v náročnejších ekonomických časoch populácia rastie a mestá potrebujú viac domov a kancelárií. To podporuje všeobecne pozitívny dlhodobý výhľad, za predpokladu, že financovanie bude dostupnejšie. Miestne banky v krajinách ako Ghana a Uganda začali skúmať hypotekárne produkty so zvýhodnenými sadzbami pre prvých kupujúcich, často podporované vládnymi alebo rozvojovými bankovými programami, aby stimulovali vlastníctvo bývania.
REITs a kapitálové trhy: Realitné investičné trusty sú v Afrike stále v začiatkoch, ale pomaly sa rozširujú. Južná Afrika má vyspelý sektor REIT (niektoré juhoafrické REIT, ako Growthpoint, investujú aj inde na kontinente). Nigéria v roku 2025 spustila svoj druhý REIT zameraný na komerčné nehnuteľnosti v Lagose a Abuji. Keňa a Rwanda aktualizujú regulácie, aby boli REIT atraktívnejšie pre investorov. Tieto nástroje by mohli časom uvoľniť viac inštitucionálnych investícií do afrických nehnuteľností.
Odborný pohľad: „Príbeh realitného trhu v Afrike je v podstate o nenaplnenej dopyte a nevyužitom kapitáli,“ hovorí analytik z Estate Intel (výskumná firma so sídlom v Lagose). Vysoké výnosy (často 8–10 % a viac z prenájmu) sa dajú nájsť, no výzvou je zníženie rizika investícií. Politická stabilita, menové riziko a likvidita sú kľúčové obavy zahraničných investorov. Pozitívne je, že viaceré africké krajiny zavádzajú reformy – digitalizujú pozemkové registre, posilňujú vlastnícke práva, ponúkajú daňové prázdniny pre development atď. – aby prilákali viac investícií. Druhá polovica roka 2025 tieto snahy preverí, no mnohí pozorovatelia zostávajú optimistickí, že mladá demografia Afriky a rast miest z nej urobia realitnú hranicu, ktorú sa oplatí sledovať.
Oceánia: Austrália sa zotavuje, Nový Zéland dosiahol dno
Austrália – návrat k rastu: Austrálsky trh s nehnuteľnosťami, po prudkej korekcii v rokoch 2022–23, sa v rokoch 2024–25 vrátil k miernemu rastu. Do polovice roka 2025 ceny domov opäť rastú vo všetkých hlavných mestách business.nab.com.au. Len za mesiac júl (najnovšie dostupné údaje) vzrástli celonárodné hodnoty bývania približne o 1,8 % cotality.com, pričom najväčší rast zaznamenali menšie mestá ako Darwin (+2,2 % medzimesačne) a stabilný nárast v Sydney a Melbourne business.nab.com.au. Obrat sa pripisuje viacerým faktorom:
- Rezervná banka Austrálie začiatkom roka pozastavila zvyšovanie sadzieb a trhy dokonca očakávajú zníženie sadzieb v roku 2026, ak inflácia bude naďalej klesať. Vyhliadka na vrcholiace úrokové sadzby zvýšila dôveru kupujúcich.
- Austrália čelí nedostatku ponuky bývania. Nová výstavba zaostáva za dopytom a populácia opäť rýchlo rastie vďaka povýpadovej vlne imigrácie. To udržalo ceny na vyššej úrovni napriek vyšším hypotekárnym sadzbám ako pred pár rokmi.
- Investori sa vracajú, najmä na trhu s bytmi, stavajú na tom, že nájmy zostanú vysoké. Nájmy v Austrálii rastú rekordným tempom (v niektorých mestách dvojciferný medziročný rast) kvôli nízkej miere voľných bytov, čo opäť robí z prenájmov atraktívnu investíciu.
Sydney a Melbourne, najväčšie austrálske trhy, zaznamenali nedávno mierny štvrťročný rast cien (~1–3 %) a miera úspešnosti aukcií sa zlepšila, čo naznačuje väčší záujem kupujúcich. Perth a Brisbane sú medziročne tiež v pluse, čiastočne vďaka silným miestnym ekonomikám (v Perthu ťažba, v Brisbane migrácia z iných štátov).
Očakávania analytikov: Najnovšia prognóza KPMG naznačuje, že ceny domov v Austrálii by mali v roku 2025 vzrásť približne o 5,5 % na celoštátnej úrovni abc.net.au, pričom do roku 2026 by sa mali zotaviť z väčšiny predchádzajúceho poklesu. „Národné hodnoty nehnuteľností vykazujú stabilný rast, poháňaný nízkou ponukou a očakávaným znižovaním úrokových sadzieb,“ uvádza jedna správa o nehnuteľnostiach propertyupdate.com.au. Existujú však obmedzenia: dostupnosť bývania je stále napätá (mediánová cena domu v Sydney je stále okolo 1,3 milióna AUD). Austrálska vláda zavádza stimuly pre kupujúcich prvého bývania a tlačí na štáty, aby urýchlili schvaľovanie územných plánov a postavili viac domov. Rozsah oživenia môže závisieť od týchto opatrení na strane ponuky a od globálnej ekonomickej situácie, no momentálne je trend pozitívny.
Nový Zéland – hľadanie dna: Susedný Nový Zéland zažil jeden z najprudších poklesov cien nehnuteľností medzi vyspelými ekonomikami a jeho trh stále hľadá dno. K júlu 2025 sú priemerné ceny domov na NZ približne o 13 % nižšie ako na vrchole koncom roka 2021 qv.co.nz qv.co.nz. Vo veľkých mestách boli poklesy ešte výraznejšie: hodnoty v Aucklande sú približne o 19,6 % nižšie ako na vrchole qv.co.nz, a v meste Wellington až o 27 % pod vrcholom qv.co.nz. Dobrou správou je, že tempo poklesu sa výrazne spomalilo a zdá sa, že trh dosahuje dno:
- Za posledné 3 mesiace (máj–júl) boli ceny na celonárodnej úrovni takmer nezmenené (-0,5 % štvrťročne) qv.co.nz. V medziročnom porovnaní sú hodnoty v podstate nezmenené oproti júlu 2024 qv.co.nz, čo naznačuje, že pokles sa zastavil.
- Niektoré oblasti sa už odrážajú od dna: sekundárne mestá ako Tauranga (+1,7 % Q/Q) a Queenstown (+2,4 % Q/Q) zaznamenali solídne štvrťročné prírastky qv.co.nz, a dokonca aj niektoré časti Aucklandu (centrálne predmestia) zaznamenali stabilizáciu cien qv.co.nz. To naznačuje, že v lokalitách, kde je dopyt silný (alebo kde ceny klesli skoro a prudko), sa kupujúci vracajú na trh.
- Hypotekárne sadzby na Novom Zélande sa ustálili. Rezervná banka Nového Zélandu ponechala OCR na úrovni 5,5 % až do augusta a keďže inflácia klesla na približne 4,9 %, mnohí očakávajú, že ďalším krokom RBNZ by mohlo byť zníženie v roku 2026. Banky v posledných týždňoch mierne znížili fixné hypotekárne sadzby v očakávaní tejto zmeny, čo zlepšilo náladu na trhu.
Nálada na trhu však zostáva opatrná. „Celkový trh zostáva utlmený… oživenie je nerovnomerné a krehké,“ hovorí Andrea Rush zo spoločnosti QV qv.co.nz. Uvádza, že kupujúci sú citliví na cenu a majú vyjednávaciu silu vzhľadom na dostatok ponúk v niektorých oblastiach qv.co.nz. Predávajúci museli upraviť svoje očakávania – realistické ceny sú kľúčové pre úspešný predaj, čo dokazuje aj dlhšia doba predaja nehnuteľností, ktoré sú nacenené podľa minuloročných hodnôt. Najaktívnejší sú v súčasnosti prví kupujúci a vlastníci, najmä v nižšom segmente trhu, ktorým pomáhajú stabilné úrokové sadzby a mierne lepšia dostupnosť úverov qv.co.nz qv.co.nz. Zaznamenaný je aj nárast investorov hľadajúcich výhodné ponuky, no mnohí zostávajú mimo trhu kvôli prísnejším reguláciám pre prenajímateľov a zrušeniu niektorých daňových odpočtov z úrokov.
Aktualizácia politiky: Novozélandská vláda, ktorá čelí voľbám koncom roka 2025, zvažuje potenciálne opatrenia na podporu bývania v prípade potreby – napríklad obnovenie daňových odpočtov na nehnuteľnosti alebo úpravu imigrácie na zvýšenie dopytu. Opozícia vedie kampaň za zníženie byrokracie pri výstavbe s cieľom zvýšiť ponuku. V závislosti od výsledku volieb sa môže politika v oblasti bývania na Novom Zélande zmeniť a ovplyvniť vývoj trhu.
Oceánia celkovo: Rozdielne osudy Austrálie a Nového Zélandu ilustrujú, ako úrokové sadzby a politika ovplyvnili výsledky. Menej prísny cyklus sprísňovania v Austrálii a neustály rast populácie obmedzili pokles, zatiaľ čo agresívne zvyšovanie sadzieb na Novom Zélande (a možno aj predchádzajúce nadhodnotenie cien) viedlo k prudšej korekcii. Teraz obe trhy očakávajú budúce uvoľňovanie menovej politiky ako priaznivý vietor.
Inde v Oceánii si všimnite, že tichomorské ostrovné štáty zaznamenávajú jedinečné trendy v oblasti nehnuteľností – napríklad Fidži a Vanuatu majú rezortné a rezidenčné projekty zamerané na zahraničných kupcov, ktorí hľadajú presťahovanie alebo druhé občianstvo, a odolnosť voči klimatickým zmenám sa stáva faktorom (pobrežné nehnuteľnosti reagujú na stúpajúcu hladinu morí). Ide o úzke, ale rastúce segmenty v regióne.
Zhrnutie: Ku koncu augusta 2025 je globálna realitná scéna štúdiou kontrastov:
- Dôsledky vysokých sadzieb v Severnej Amerike a Európe, kde sú trhy utlmené a selektívne, čakajúce na jasnejšie ekonomické signály.
- Oživenia poháňané politikou v častiach Ázie a Blízkeho východu – či už ide o čínsky stimul alebo otvorenie Saudskej Arábie – ktoré môžu tieto trhy zásadne zmeniť.
- Odolnosť a zotavenie v regiónoch ako Perzský záliv na Blízkom východe a v niektorých častiach Oceánie, čo ukazuje, že nehnuteľnosti zostávajú lokálnou záležitosťou aj napriek globálnym protivetrom.
Ako to výstižne povedal jeden odborník, rok 2025 je „rokom prispôsobenia“ v oblasti nehnuteľností – investori aj majitelia domov sa prispôsobujú novému normálu vyšších úrokových nákladov, no zároveň využívajú príležitosti, ktoré vyplývajú z jedinečnej dynamiky každého trhu. Nasledujúce mesiace (a rozhodnutia o sadzbách) určia, ktoré regióny povedú ďalšiu fázu realitného cyklu. Sledujte nás.
Zdroje: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com topluxuryproperty.com gfmag.com privateproperty.co.za qv.co.nz a ďalšie, ako je uvedené vyššie.
