Kľúčové fakty
- Úľava na hypotékach v USA: Priemerná 30-ročná fixná hypotekárna sadzba dosiahla 11-mesačné minimum (~6,5 %) realestatenews.com, čo mierne znížilo mesačné splátky. Avšak, dopyt kupujúcich zostáva utlmený – počet žiadostí klesol koncom augusta o 1,2 % napriek poklesu sadzieb realestatenews.com realestatenews.com. „Záujemcovia o bývanie sledujú sadzby a dúfajú, že klesnú pod 6 %,“ poznamenal jeden agent zo Seattlu realestatenews.com.
- Krehké oživenie Číny: Pokles čínskeho trhu s bývaním pretrváva, no pokles cien nehnuteľností v roku 2025 sa teraz odhaduje na 3,8 % (menej výrazný ako predtým očakávaný pokles o 4,8 %) reuters.com. Analytici varujú, že predaj a investície do nehnuteľností klesnú prudšie než sa predpokladalo reuters.com, a niektorí žiadajú „priame zásahy“ Pekingu na stabilizáciu trhu reuters.com.
- Ochladzovanie Európy: Ceny domov v Spojenom kráľovstve v auguste klesli o 0,1 % – nečakaný pokles, keďže dostupnosť bývania je napätá a na hypotéku pre prvokupcov je teraz potrebných 35 % príjmu, čo znižuje dopyt reuters.com. Stavebný sektor eurozóny zostáva v útlme (PMI <50 v Nemecku, Francúzsku, Taliansku) riotimesonline.com, čo signalizuje slabšiu stavebnú aktivitu na celom kontinente.
- Ázijsko-pacifický mix: Hongkonský trh s nehnuteľnosťami dosahuje dno, pričom jeho najväčší developer zaznamenal rast zisku prvýkrát za posledné 3 roky vďaka uvoľneniu hypotekárnych pravidiel chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Japonská ekonomika je svetlým bodom – júlové výdavky domácností vzrástli o 2,2 % a mzdy o 3,0 % riotimesonline.com – čo môže podporiť dopyt po bývaní, aj keď čínsky útlm vrhá tieň na región.
- Boom na Blízkom východe: Nehnuteľnosti v Perzskom zálive prudko rastú. Predaj nehnuteľností v Dubaji vzrástol o 40 % v 1. polroku 2025 (326,6 miliardy AED oproti 233 miliardám pred rokom) wam.ae, poháňaný zahraničnými investormi a rastom vďaka rope. Niektoré projekty v SAE sa vypredávajú za „jeden alebo dva týždne“ napriek trojročnej dobe výstavby wam.ae. Saudská Arábia pokračuje v megaprojektoch ako NEOM, aby splnila ambiciózne ciele v oblasti bývania do roku 2030 english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Výzvy Latinskej Ameriky: Brazílsky trh s bývaním je pod tlakom kvôli extrémne vysokým úrokovým sadzbám (~14,75 % Selic), ktoré vyčerpali hypotekárne financovanie reuters.com. Centrálna banka pripravuje nový model „preklenovacieho“ financovania reuters.com. Výhľad stavebníctva v Mexiku je slabý – hrubé fixné investície medziročne klesli o 6,4 % riotimesonline.com – čo odráža opatrnosť napriek nádejam na rast vďaka presunu výroby bližšie k USA.
- Kríza bývania v Afrike: Vážny nedostatok domov pretrváva – deficit v Nigérii je približne 28 miliónov jednotiek businessamlive.com – aj keď sa predpokladá, že trh s nehnuteľnosťami v Afrike dosiahne do roku 2025 hodnotu 17,6 bilióna dolárov businessamlive.com. Juhoafrická republika má relatívne lepšiu dostupnosť bývania (pomer ceny k príjmu ~3,1 oproti ~10 v Nigérii) businessamlive.com, a nedávne zníženie úrokových sadzieb tam (primárna sadzba ~10,75 %) podnecuje aktivitu kupujúcich v strednom segmente.
Severná Amerika
Rezidenčné a bytové trhy
Hypotekárne sadzby a nálada kupujúcich: Náklady na hypotéky v USA klesajú už sedem týždňov po sebe, čo kupujúcim prináša miernu úľavu. 30-ročná fixná sadzba je teraz v priemere 6,5 % – najnižšie za posledných 11 mesiacov realestatenews.com, vďaka spomaľujúcej inflácii a očakávaniam zníženia sadzieb Federálnym rezervným systémom. „Historicky, slabšia než očakávaná správa o zamestnanosti podporuje optimizmus ohľadom zníženia sadzieb Fedu a môže znížiť výnosy dlhopisov, čím tlačí hypotekárne sadzby nadol,“ vysvetlila Hannah Jones, analytička z Realtor.com realestatenews.com. Naopak, silné údaje o zamestnanosti by mohli sadzby opäť zvýšiť, poznamenala, čím zdôraznila „očakávanú volatilitu“ realestatenews.com. Keďže sa očakáva kľúčová správa o zamestnanosti v USA, trhoví pozorovatelia sú pripravení na výkyvy sadzieb.
Dopyt kupujúcich a ceny: Aj pri nižších úrokových sadzbách zostáva dopyt po kúpe nehnuteľností vlažný. „Kupujúci nehnuteľností… by sa nemali snažiť načasovať úrokové sadzby,“ radí hlavná ekonómka Bright MLS Lisa Sturtevant a vyzýva kupujúcich, aby namiesto toho využili rastúcu ponuku a flexibilnejších predávajúcich realestatenews.com. Počet aktívnych ponúk v USA je skutočne približne o 11 % vyšší ako minulý rok, keď viac majiteľov predáva a rast cien sa zmierňuje realestatenews.com. Mnohí predávajúci začali znižovať ceny alebo ponúkať ústupky, aby uzavreli obchody realestatenews.com. Výsledkom je, že medián mesačnej splátky klesol na najnižšiu úroveň od januára (≈2 593 USD) realestatenews.com. Stále je to však o 5 % viac ako pred rokom a dvojnásobok úrovne pred pandémiou realestatenews.com, čo poukazuje na problémy s dostupnosťou bývania. „Hypotekárne sadzby neklesli natoľko výrazne, aby sa na trh vrátilo veľa kupujúcich. Záujemcovia o kúpu dúfajú, že klesnú pod 6 %,“ povedala Mariah O’Keefe, agentka Redfin v Seattli realestatenews.com. Pokiaľ ide o ceny, americký trh s bývaním zostáva celkovo odolný – národné mediánové ceny sú približne na úrovni minulého roka, bez náznakov kolapsu v roku 2025 forbes.com – no regionálne rozdiely rastú. Trhy na drahom západnom pobreží zaznamenali mierne poklesy, zatiaľ čo niektoré mestá na Stredozápade a severovýchode stále dosahujú mierne prírastky vďaka silným miestnym ekonomikám.
Trhové riziká a regionálne rozdiely: Nová správa o rizikách bývania od ATTOM zaradila časti Kalifornie a Floridy medzi najzraniteľnejšie voči poklesu tento rok worldpropertyjournal.com. Tieto trhy čelia dokonalej búrke slabej dostupnosti bývania (viac ako 50 % mzdy na priemerný dom), rastúcich exekúcií a nadpriemernej nezamestnanosti worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. „Ceny domov toto leto boli určite nápadné, ale… kľúčové ukazovatele okrem samotnej predajnej ceny [ponúkajú] barometer toho, kam trh smeruje,“ povedal generálny riaditeľ ATTOM Rob Barber worldpropertyjournal.com. Naopak, mnohé trhy s bývaním v Texase a na Stredozápade vyzerajú zdravšie, s nižšou nezamestnanosťou a malým počtom hypoték pod vodou worldpropertyjournal.com. Kanada je medzitým na bode zlomu: po dlhom zmrazení sa nálada kupujúcich opatrne zlepšuje. Kanadské hypotekárne sadzby sa stabilizovali okolo ~5,5 % pre 5-ročné fixné úvery fortune.com a očakáva sa, že Bank of Canada začne znižovať sadzby na svojom zasadnutí 17. septembra, aby podporila rast ca.finance.yahoo.com. Torontská realitná rada zaznamenala v auguste mierny nárast predaja (+2,3 % medziročne), keď ceny klesajú, čo signalizuje, že „zastavené oživenie“ sa môže obracať k lepšiemu trreb.ca. Napriek tomu dostupnosť bývania v Kanade zostáva napätá, priemerné ceny domov (~673 000 CAD) sú o ~0,6 % vyššie ako pred rokom stats.crea.ca a domácnosti sú blízko rekordného zadlženiaúrovne.
Viacbytové domy a nájomné: Americký trh s prenájmom bytov sa zmierňuje po rokoch expanzie. Celonárodná obsadenosť klesla na 95,4 % v auguste a efektívne nájomné medziročne kleslo o 0,2 %, čo je prvý ročný pokles nájomného od začiatku roku 2021 credaily.com credaily.com. Tento mierny pokles odráža vlnu novej ponuky v mestách Sun Belt a nájomcov, ktorých tlačí inflácia. Znižovanie nájomného je sústredené v nadmerne zastavaných metropolách ako Austin, Phoenix a Orlando, a v trhoch závislých od turizmu (napr. Las Vegas), kde prenajímatelia hlásia slabší dopyt credaily.com credaily.com. Naopak, niektoré drahé pobrežné mestá stále zaznamenávajú rast nájomného o 3–7 % medziročne – San Francisco, New York, San Jose – keďže obmedzená ponuka a silné trhy práce udržiavajú tlak na rast cien credaily.com. Celkové ochladzovanie je pre nájomcov vítanou správou, no odborníci upozorňujú, že ide skôr o vyváženie než o kolaps. „Aj keď mesačný rast nájomného je obmedzený už viac ako rok, toto znamená posun do záporných hodnôt,“ poznamenali analytici RealPage v trhovej aktualizácii credaily.com. S tým, ako bude dokončených viac bytových projektov do roku 2026, nájomcovia môžu konečne získať väčšiu vyjednávaciu silu.
Komerčné a priemyselné nehnuteľnosti
Sektor kancelárií a komerčné obchody: Kancelárske trhy Severnej Ameriky naďalej čelia tlaku z dôvodu vysokej neobsadenosti a problémov s refinancovaním. V USA sa miera neobsadenosti kancelárií pohybuje okolo 18–20 % v mnohých centrách miest bisnow.com, a prenajímatelia sa uchyľujú k výrazným zľavám alebo k prerábaniu budov na iné účely. Tento týždeň bol príkladom predaja kancelárií v núdzi: súkromný investor Savanna získal kancelársku vežu v Midtown Manhattane (444 Madison Ave) prostredníctvom krátkeho predaja za 50 miliónov dolárov crenews.com – čo je výrazná zľava odrážajúca znížené hodnoty. Na západnom pobreží bola jedna kancelárska nehnuteľnosť v San Franciscu kúpená na prestavbu na bývanie, keďže investori hľadajú kreatívne využitie nedostatočne obsadených veží crenews.com. „Návštevnosť kancelárií stále zaostáva,“ varovala jedna z odvetvových prognóz, čo núti prenajímateľov financovať nákladné vylepšenia a ústupky, aby prilákali nájomcov realestatenews.com. Aktivita v prenájmoch je utlmená, hoci niektorí makléri tvrdia, že to najhoršie už môže byť za nami. Napríklad v Los Angeles sa investície do kancelárií v druhom štvrťroku zdvojnásobili z nízkej základne a miestni makléri tvrdia, že trh „dosiahol dno“ a objavujú sa oportunistickí kupci bisnow.com. Napriek tomu sa očakáva, že akékoľvek oživenie kancelárskeho trhu bude pomalé a nerovnomerné až do roku 2025.
Priemysel a logistika: Naopak, priemyselné nehnuteľnosti zostávajú hnacou silou. Dátové centrá v Severnej Amerike práve dosiahli „historicky najnižšiu“ mieru neobsadenosti, keďže dopyt po cloud computingu prudko rastie crenews.com. Skladové a logistické priestory sú tiež stále nedostatkové – celonárodná miera neobsadenosti priemyselných priestorov sa pohybuje okolo 4 % a nájmy rastú, najmä v blízkosti prístavov a veľkých miest wam.ae wam.ae. Investori naliali do priemyselných nehnuteľností v 1. polroku 2025 viac ako 33 miliárd dolárov credaily.com, keďže vnímajú trvalý dopyt po e-commerce a výrobe. Napríklad v Kalifornii získal investor úver vo výške 67 miliónov dolárov na plne prenajatý priemyselný park v Sacramente, čo podčiarkuje dôveru v tento sektor crenews.com crenews.com. Developeri rozbiehajú nové projekty tam, kde môžu: v Dallase sa moderný sklad, starý len rok, predal realitnému fondu za vysokú hodnotu crenews.com, a výstavba obrovských distribučných centier pokračuje v centrách Sun Belt. „Priemyselný sektor naďalej priťahuje medzinárodných investorov,“ uvádza správa CBRE za 2. štvrťrok, ktorá spomína „silný rast nájomného v kľúčových logistických aktívach“ na trhoch ako Atlanta a Toronto wam.ae. Jedným z možných rizík je, že ak by spotrebiteľské výdavky alebo objem obchodu klesli, prudký rast nájomného by sa mohol spomaliť. Zatiaľ však priemyselné nehnuteľnosti celosvetovo vynikajú.
Maloobchod a zmiešané využitie: Obraz maloobchodných nehnuteľností je nuansovaný. Počet voľných predajní v USA je blízko historických miním (približne 5,3 % dostupnosť) napriek vlnám zatvárania reťazcov marketsgroup.org. Dobre situované nákupné centrá a maloobchodné prevádzky na hlavných uliciach väčšinou zaplnili prázdne priestory z obdobia pandémie a návštevnosť v mnohých nákupných centrách opäť rastie. Avšak, nová správa spoločnosti Newmark ukazuje, že objem prenájmov maloobchodných priestorov v 2. štvrťroku 2025 medziročne klesol o 29 % marketsgroup.org. Celkovo bolo prenajatých len 31,7 milióna štvorcových stôp – o 23 % menej ako dlhodobý priemer – keďže maloobchodníci boli opatrní pre ekonomickú neistotu a nedostatok prémiových priestorov marketsgroup.org. Zatváranie predajní prevýšilo otváranie, čo viedlo k negatívnej čistej absorpcii v poslednom štvrťroku marketsgroup.org. K ústupu prispeli známe bankroty (Joann, Rite Aid, Forever 21) a šetrenie veľkých reťazcov marketsgroup.org. „Mnoho maloobchodných prevádzkovateľov optimalizuje siete predajní…zameriava sa na neefektívne lokality,“ uvádza správa a predpovedá ďalšiu konsolidáciu do roku 2026 marketsgroup.org. Napriek tomu, že veľké predajne sa zmenšujú, základné ukazovatele maloobchodu sú ďaleko od kolapsu – dostupnosť zostáva nižšia ako historický priemer 6,6 % marketsgroup.org a požadované nájomné je celkovo stabilné. Nákupné centrá s potravinami a luxusné maloobchodné koridory si vedú obzvlášť dobre, zatiaľ čo sekundárne nákupné centrá zápasia. V Kanade podobne najlepšie nákupné centrá v Toronte a vo Vancouveri hlásia vysokú obsadenosť a rast nájomného, aj keď niektorí maloobchodníci zo stredného segmentu ustupujú. Zmiešané projekty, ktoré spájajú maloobchod, gastronómiu a zábavu, sa ukazujú ako záchrana pre starnúce nákupné centrá, pričom v uplynulom roku bolo oznámených niekoľko veľkých projektov na premenu amerických nákupných centier na byty s cieľom oživiť návštevnosť.
Pozemky a development
Výstavba a predaj pozemkov: Stavebná činnosť je rozdelená naprieč Severnou Amerikou. Výstavba domov v USA sa spomalila oproti maximám z roku 2022 – začiatky výstavby rodinných domov mierne klesli a stavebníci uvádzajú ťažkosti s hľadaním cenovo dostupných pozemkov. V prieskume NAHB 38 % stavebníkov uviedlo, že ponuka pozemkov je v ich oblastiach „nízka“ eyeonhousing.org. Predaj nových domov je však medziročne len o ~3 % nižší kitchenbathdesign.com, čo naznačuje, že stavebníci dokážu domy predávať, hoci s využitím stimulov. Ceny pozemkov zostávajú v mnohých regiónoch vysoké, čo v kombinácii s drahými materiálmi udržiava tlak na ceny novostavieb. V Kanade developeri opatrne obnovujú projekty po útlme, pričom im pomáhajú vládne opatrenia ako reformy povoľovania vo Vancouveri a nová iniciatíva v Toronte na premenu nevyužívaných kancelárií na bývanie. Výstavba infraštruktúry a rozvoj pozemkov viazaný na priemyselné využitie – ako príprava megapozemkov pre továrne na batérie na juhu USA alebo logistické parky na severe Mexika – sú horúcimi miestami, ktoré priťahujú inštitucionálny kapitál. Napríklad Mexiko propaguje nové priemyselné zóny pri hranici s USA, aby získalo investície v rámci presunu výroby, hoci miestne infraštruktúrne nedostatky pretrvávajú. Poľnohospodárska pôda a lesy, ako alternatívne reálne aktíva, zaznamenali v roku 2025 zvýšený záujem investorov v dôsledku volatilných akciových trhov, pričom počas leta bolo hlásených niekoľko veľkých predajov pozemkových portfólií. Celkovo, hoci developerský pipeline Severnej Ameriky je v porovnaní s povýrobným boomom po COVID-e slabší, strategické projekty (najmä v oblasti dostupného bývania a logistiky) pokračujú, často s podporou verejno-súkromných partnerstiev a kreatívneho financovania.
Európa
Rezidenčné nehnuteľnosti
Ceny bývania a politika: Európske trhy s bývaním vykazujú známky ochladzovania po rokoch rastu. V Spojenom kráľovstve najnovší index spoločnosti Nationwide šokoval pozorovateľov, keď odhalil pokles cien domov o 0,1 % v auguste (v porovnaní s júlom) reuters.com – tretí mesačný pokles od apríla. Ročný rast cien sa spomalil len na 2,1 %, čo je najslabšie tempo od polovice roka 2024 reuters.com. „Relatívne utlmené tempo rastu cien domov je pochopiteľné, keďže dostupnosť bývania zostáva napätá,“ povedal hlavný ekonóm Nationwide Robert Gardner reuters.com. Napriek tomu, že Bank of England v auguste znížila svoju základnú sadzbu na 4,0 % reuters.com (prvé zníženie v tomto cykle), náklady na úvery sú stále vysoké podľa nedávnych štandardov a priemerná hypotéka teraz zhltne približne 35 % čistého príjmu kupujúceho reuters.com. Potenciálni kupujúci čelia aj neistote ohľadom možných daňových zmien – špekulácie o novej „dani z luxusných nehnuteľností“ v ďalšom rozpočte podlomili dôveru kupujúcich v najvyššom segmente. „Rizikom je, že špekulácie o zvyšovaní daní z nehnuteľností… ešte viac ovplyvnia náladu kupujúcich,“ varoval Ashley Webb z Capital Economics reuters.com. Na kontinente rast cien nehnuteľností sa vo viacerých krajinách do veľkej miery zastavil. Nemecko zaznamenáva mierne nominálne poklesy cien v niektorých mestách, keď sa končí éra mimoriadne lacných hypoték. Švédsko a Dánsko zažili prudšie korekcie skôr (pokles o 10–15 % z vrcholov), no zdá sa, že sa stabilizujú, keď úrokové sadzby dosiahli vrchol. Vo Francúzsku sú ceny celkovo stabilné, ale počet transakcií klesol, čo vládu vedie k zvažovaniu stimulov pre kupujúcich nových ekologických domov. Poľsko a stredná Európa majú miesta rastu (v Poľsku vďaka silnému rastu miezd a ukrajinskej migrácii), no vysoké sadzby v eurozóne obmedzujú financovanie. Vo všeobecnosti európske bývanie vstupuje do obdobia stagnácie cien – úľava pre prvokupcov, ale výzva pre developerov a nedávnych majiteľov, ktorí počítali s nekonečným zhodnocovaním.
Nájomné a dostupnosť bývania: Nájomníci po celej Európe pociťujú tlak. V mnohých hlavných mestách – Londýn, Dublin, Paríž, Berlín – nájomné tento rok dosiahlo rekordné výšky, poháňané obmedzenou ponukou a vyššími nákladmi prenajímateľov. Napríklad priemerné nájomné v Londýne prekročilo 2 200 £/mesiac, čo je nárast o ~12 % ročne, keďže vyššie hypotekárne sadzby prinútili niektorých prenajímateľov predávať alebo zvyšovať nájomné. Niektoré vlády zasahujú: Írsko predĺžilo strop na nájomné a zákaz vysťahovania na citlivých trhoch, zatiaľ čo Škótsko udržiava dočasné opatrenia na zmrazenie nájomného pre existujúcich nájomníkov. Nemecko rozširuje rozpočet na sociálne bývanie po tom, čo prieskumy ukázali drastický nedostatok cenovo dostupných bytov. Na druhej strane, niektoré mestá čelia tlaku nadmernej ponuky: stavebné boomy podobné Dubaju v častiach španielskej Costa del Sol a portugalského Algarve (obľúbených medzi expatmi) viedli k miernemu zníženiu nájomného za luxusné bývanie, čo je v Európe výnimka. Celková európska miera vlastníctva bývania klesla, keďže mladšie domácnosti zostávajú dlhšie v nájme, čo tvorcovia politík pozorne sledujú. V Spojenom kráľovstve súkromná zložka nájomného v indexe CPI rastie medziročne o ~5 %, čo je najrýchlejšie za viac ako desaťročie, a prispieva k inflácii. To vyvolalo diskusie o prísnejšej regulácii nájomného verzus opatrenia na zvýšenie ponuky nájomného bývania. Zaujímavosťou je, že Poľsko práve zaviedlo stimuly pre výstavbu nájomných projektov a Rakúsko smeruje penzijné fondy do dlhopisov na cenovo dostupné bývanie – inovatívne prístupy na zmiernenie krízy nájomného bývania v Európe.
Komerčné a priemyselné nehnuteľnosti
Pokles výstavby a developmentu: Európsky sektor výstavby a developmentu je jednoznačne v útlme. Stavebný PMI eurozóny v auguste klesol hlbšie pod hranicu 50, čo signalizuje pokles: nemecký index klesol na 46,0, taliansky na 47,7 a francúzsky zostal na 46,7 riotimesonline.com. Ide o trvalý pokles stavebnej aktivity. Vysoké náklady na financovanie, nedostatok pracovnej sily a ekonomická neistota vedú k odkladaniu alebo rušeniu mnohých projektov. Od kancelárií vo Frankfurte po rezidenčné projekty v Madride developeri hlásia ťažkosti so zabezpečením ziskových výnosov pri úrokových sadzbách ECB na úrovni 4 %. Aj keď vstupné náklady (ako drevo a oceľ) klesli z maxím v roku 2022, dôvera developerov zostáva slabá. V Nemecku boli stavebné povolenia na bývanie v prvom polroku 2025 medziročne nižšie o ~27 % a odvetvové skupiny varujú pred „otrasom medzi developermi“, ak úrokové sadzby neklesnú. Švédska stavebná kríza je akútna – niekoľko veľkých stavebných firiem tento rok požiadalo o ochranu pred bankrotom uprostred prebytku nepredaných jednotiek a drahých dlhov. Infraštruktúrne a priemyselné projekty sú však relatívne svetlým bodom: projekty financované EÚ v oblasti zelenej energie a polovodičových fabrík (v Nemecku a Francúzsku) a veterné farmy (Severné more) pokračujú a poskytujú niektoré stavebné pracovné miesta. Celkovo sú však európski developeri v útlme. Tento pokles výstavby je príznakom aj príčinou ekonomickej krehkosti v Európe – menej žeriavov na obzore dnes môže znamenať ešte napätejšiu ponuku bývania (a vyššie nájomné) o pár rokov, ak a keď sa dopyt zotaví.
Kancelárske a maloobchodné trhy: Európske kancelárske trhy zostávajú rozdelené. Prémiové, moderné kancelárske priestory v mestách ako Londýn a Paríž si držia hodnotu vďaka trendu „flight-to-quality“, ale staršie, menej efektívne budovy majú problém nájsť nájomcov. Neobsadenosť kancelárií v Londýne sa zvýšila na približne 9 % a prenajímatelia ponúkajú nájomné prázdniny na 12–18 mesiacov, aby prilákali nájomcov, najmä v City. Paríž je na tom lepšie (neobsadenosť ~7 %) vďaka obmedzenej novej ponuke a preferencii pre prácu na pracovisku, no aj tam rastie počet podnájmov. Významný francúzsky prenajímateľ, Gecina, poznamenal, že „nájomcovia si dávajú viac času na podpis a majú väčšiu vyjednávaciu silu“. Kancelárske centrá v strednej a východnej Európe (Varšava, Praha) čelia tlaku z dôvodu práce na diaľku a nadmernej ponuky; neobsadenosť vo Varšave dosiahla 13 %, čo je najviac za posledné desaťročie. Medzitým je maloobchodná nehnuteľnosť v Európe opatrná. Maloobchodné tržby v Španielsku klesli v poslednom mesiaci o 0,5 % riotimesonline.com a návštevnosť maloobchodov v Nemecku je pod úrovňou pred Covidom. Nájmy v maloobchode stagnujú a niektoré slabšie nákupné centrá v sekundárnych mestách zaznamenávajú výrazné zvýšenie výnosov (keďže hodnoty klesajú). Naopak, najlepšie hlavné ulice (napr. Paríž Champs-Élysées, Miláno Via Montenapoleone) hlásia silné predaje luxusného tovaru a dokonca aj rekordné nájmy v roku 2025, poháňané medzinárodnými turistickými výdavkami a obmedzenou ponukou priestorov. Európski maloobchodníci tiež menia formáty – s väčším dôrazom na menšie mestské predajne a zážitkový maloobchod – čo mení dopyt po priestoroch. Napríklad IKEA otvorila svoj prvý obchod v centre Paríža a ďalší veľkí maloobchodníci ju nasledujú, keď sa snažia prispôsobiť meniacemu sa spotrebiteľskému správaniu.
Priemysel a logistika: Európske priemyselné a logistické nehnuteľnosti zostávajú relatívne odolné. Pan-európske logistické neobsadenosti sú nízke (okolo 4–5 %) a rast nájomného pokračuje, hoci pomalším tempom ako v horúčke roku 2022. Dopyt po skladových priestoroch v blízkosti prístavov (Rotterdam, Antverpy) a veľkých miest zostáva silný vďaka e-commerce. Nová správa Savills uviedla, že v prvej polovici 2025 bolo globálne investovaných 380 miliárd € do nehnuteľností, pričom sektory logistiky a bývania pre seniorov zaznamenali rast marketsgroup.org. V Európe investori uprednostňujú sklady, pretože ponúkajú stabilný príjem; objem transakcií je však nižší, keďže kupujúci a predávajúci sa nevedia dohodnúť na cenách. Cap rates (výnosy) pre prémiovú logistiku v západnej Európe sa za posledný rok zvýšili približne o 50 bázických bodov, čo odráža vyššie náklady na financovanie, no zostávajú v historických normách invesco.com perenews.com. Jedným z trendov je nárast viacposchodových skladov na trhoch s nedostatkom pozemkov, ako sú Londýn a Paríž, a konverzia prázdnych maloobchodných veľkoplošných predajní na distribučné centrá. Výhľad pre priemysel je opatrne optimistický: „Aj v Európe, kde sa rozpätia cap rate normalizovali, objem transakcií zostáva pomalý pri zotavovaní“ kvôli podmienkam financovania invesco.com. Ak by ECB signalizovala zníženie sadzieb pre rok 2026, ako mnohí očakávajú, mohlo by to uvoľniť vlnu zadržaných priemyselných investícií v regióne.
Maloobchod & pohostinstvo
Obnova cestovného ruchu a maloobchodu: Preslávené európske centrá miest zažívajú oživenie turizmu, ktoré podporuje hotely a maloobchod na hlavných triedach. Obsadenosť hotelov v Európe sa toto leto vrátila na úroveň z roku 2019, pričom južná Európa profitovala z rekordnej sezóny. To má pozitívny vplyv aj na maloobchod a gastronómiu. Napríklad, Taliansko zaznamenalo, že výdavky zahraničných turistov vzrástli o 8 % oproti minulému roku, čo podporilo luxusné butiky v Ríme a Florencii. Investori do hotelových nehnuteľností sú opäť aktívni: začiatkom septembra získal blízkovýchodný fond portfólio španielskych rezortov za 500 miliónov eur, staviac na pokračujúci dopyt po cestovaní. Menší hoteloví prevádzkovatelia však čelia rastúcim mzdám a nákladom na energie, čo znižuje ich marže. Sentiment v maloobchodných nehnuteľnostiach je opatrný. Krehké maloobchodné trendy pretrvávajú v ekonomikách ako Nemecko, kde je dôvera spotrebiteľov nízka – nemecké maloobchodné značky odkladajú plány na expanziu, čo prispieva k spomaleniu prenájmov. Napriek tomu, maloobchod s potravinami a retailové parky si vedú dobre. V Spojenom kráľovstve dosiahla neobsadenosť retailových parkov 15-ročné minimum, keďže zákazníci zameraní na hodnotu často navštevujú veľké diskonty. Rast e-commerce sa stabilizoval na úrovni okolo 15 % z celkového maloobchodného predaja v Európe, čo uvoľňuje určitý tlak na kamenné predajne. Výsledkom je, že reči o „maloobchodnej apokalypse“ v Európe utíchli; namiesto toho sektor čelí pomalému procesu adaptácie a selektívneho rastu. Prenajímatelia maloobchodných priestorov investujú do rekonštrukcií a pridávajú atrakcie (od food courtov po mini sklady pre vyzdvihnutie objednávok), aby udržali nákupné centrá relevantné. Vo Francúzsku napríklad niekoľko starnúcich nákupných centier prechádza renováciami podporenými vládnymi fondmi na obnovu miest.
Politické prostredie: Európske vlády čoraz viac zasahujú do trhov s nehnuteľnosťami. Okrem už spomenutých opatrení v oblasti bývania niektoré mestá riešia špekulácie s nehnuteľnosťami. V Tokiu, Japonsko (často zaraďované k Ázii a Pacifiku, ale relevantné pre zdieľanie politík), zaujímavý krok spočíval v tom, že miestna štvrť požiadala developerov, aby zakázali ďalší predaj bytov na 5 rokov s cieľom obmedziť špekulantov asahi.com. Hoci to nie je v Európe, upútalo to pozornosť globálnych tvorcov politík, ktorí sa snažia utlmiť špekulatívne horúčky. Žiadne európske mesto nezašlo tak ďaleko, ale miesta ako Berlín naďalej diskutujú o stropoch nájomného (po tom, čo súd zrušil predchádzajúci berlínsky strop) a Amsterdam zakázal investorom kupovať lacnejšie byty na prenájom. EÚ tiež zavádza pravidlá udržateľnosti (ESG), ktoré ovplyvňujú nehnuteľnosti – od roku 2025 budú musieť veľké budovy vykazovať spotrebu energie a neefektívne budovy môžu byť od roku 2030 zakázané na prenájom. To už ovplyvňuje oceňovanie: nedávna štúdia zistila, že kancelárie s hodnotením pod „C“ v energetickej efektívnosti sa v hlavných európskych mestách predávajú s 5–10 % zľavou. Tieto regulačné zmeny v kombinácii s ekonomickými silami znamenajú, že trh s nehnuteľnosťami v Európe sa po rokoch dominancie prenajímateľov stáva priaznivejším pre nájomcov a konkurencieschopnejším. Ako bude rok 2025 pokračovať, všetky oči sa upierajú na Európsku centrálnu banku – trhy očakávajú približne 200 bázických bodov zníženia sadzieb do konca roka 2025 perenews.com na podporu rastu. Ak a keď začne menové uvoľňovanie, mohlo by to znamenať zlom v „reštarte“ trhov s nehnuteľnosťami, no zatiaľ je Európa v citlivom vyvažovaní medzi krotením inflácie a nepoškodením realitného trhu.
Ázia-Pacifik
Rezidenčné trhy
Čína: Druhá najväčšia ekonomika sveta zostáva uviaznutá v dlhotrvajúcom útlme nehnuteľností. Prieskum agentúry Reuters medzi ekonómami potvrdzuje, že očakáva sa, že ceny nových domov v Číne v roku 2025 klesnú približne o 3,8 %, čo je miernejší pokles, než sa predpovedalo skôr, vďaka nedávnym podporným opatreniam reuters.com. Predaj a investície sa však zhoršujú: očakáva sa, že predaj nehnuteľností klesne o 7,5 % v roku 2025 (horšie ako predtým predpovedaných –5 %) a investície do nehnuteľností by sa mohli znížiť o 11 % reuters.com. Hlavné problémy – nesplácanie dlhov developermi, nadbytok nepredaných jednotiek a slabá dôvera kupujúcich – zostávajú nevyriešené. Napriek desiatkam zásahov zo strany Pekingu (od nižších hypotekárnych sadzieb po uvoľnenie pravidiel pre akontáciu) trh ešte nenašiel svoje dno reuters.com. „Fitch verí, že sektor nehnuteľností bude v strednodobom horizonte naďalej čeliť mnohým štrukturálnym výzvam, vrátane demografických zmien, nízkej dostupnosti bývania a vysokej zásoby nepredaných nehnuteľností,“ uviedla Lulu Shi, riaditeľka spoločnosti Fitch Ratings reuters.com. Mnohí analytici teraz neočakávajú stabilizáciu cien čínskych domov skôr ako koncom roka 2026 alebo v roku 2027 reuters.com. Stúpajú výzvy na razantnejšie kroky: „Stabilizácia trhu si môže vyžadovať… priamy zásah centrálnej vlády,“ tvrdí Gao Yuhong z ratingovej agentúry Pengyuan, ktorý navrhuje, aby štátne fondy nakupovali nepredané domy a nevyužité pozemky na zníženie prebytku reuters.com. Skutočne, zníženie zásob je obrovská úloha – približne 600–700 miliónov m² bývania (asi 5+ miliónov domov) potrebuje kupcov, čo zodpovedá viac ako 12 mesiacom predaja, a Gao odhaduje, že na odstránenie tohto prebytku by bolo potrebných 5 biliónov ¥ (699 miliárd USD) reuters.com. V praxi veľkí developeri ako Country Garden a Evergrande prechádzajú reštrukturalizáciou, zatiaľ čo dôvera kupujúcich je najslabšia v menších mestách. Ústredná vláda Číny signalizovala ďalšiu podporu: len tento týždeň miestne banky znížili sadzby na hypotéky pre prvých kupujúcich o ďalších 10–20 bázických bodov a niekoľko miest uvoľnilo obmedzenia na nákup nehnuteľností. No zatiaľ tieto postupné kroky yet, aby podnietil obrat v tom, čo bolo nazývané čínskym Lehman momentom pre nehnuteľnosti.
Hongkong: Na ostrý kontrast s pevninskou Čínou, hongkonský trh s bývaním ožíva po dlhom útlme. Najväčší developer v Hongkongu, Sun Hung Kai Properties, zaznamenal prvý nárast zisku za tri roky, pričom uviedol „známky stabilizácie“ na realitnom trhu chinadailyhk.com. Čistý zisk za rok končiaci 30. júna vzrástol o 0,5 % na 21,9 miliardy HK$ chinadailyhk.com. „Hongkonský rezidenčný trh vykazoval ďalšie známky stabilizácie vďaka uvoľneniu hypotekárnych obmedzení a nižším miestnym hypotekárnym sadzbám,“ uviedla spoločnosť chinadailyhk.com. Vláda nedávno skutočne uvoľnila hypotekárne limity pre kupujúcich prvého bývania a miestne úrokové sadzby mierne klesli, keďže Hongkonský menový úrad nasledoval pauzu Fedu. Ceny nehnuteľností v Hongkongu rastú od apríla a analytici predpovedajú 8% oživenie cien do konca roka 2025 chinadailyhk.com po kumulatívnej korekcii približne 15 % od maxím v roku 2019. Dopyt podporuje prílev talentov a študentov z pevninskej Číny, ako aj rastúce nájomné chinadailyhk.com. Mesto zaznamenalo aj luxusný segment s predajom, ktorý upútal pozornosť médií: vila na The Peak sa predala za približne 1 miliardu HK$, čím sa stala jednou z najdrahších rezidenčných transakcií roku 2025 timeout.com. Sektor komerčných nehnuteľností v Hongkongu však zostáva slabým miestom – Sun Hung Kai zaznamenal pokles príjmov z prenájmu o 2 % v danom období chinadailyhk.com. Vysoká neobsadenosť kancelárií (aktuálne ~14 %) a klesajúce nájomné v niektorých štvrtiach odrážajú zaostávajúce oživenie podnikových výdavkov. Celkovo sa zdá, že Hongkong dosiahol dno, čo podporuje jeho opätovné otvorenie a užšia integrácia s plánom Greater Bay Area pevninskej Číny. Trh ešte nie je úplne z najhoršieho vonku, ale nálada sa výrazne zlepšila oproti minulému roku, keď zvýšenie úrokových sadzieb a obavy z emigrácie vrhali temný tieň.
Japonsko: Trh s nehnuteľnosťami v Japonsku je relatívne stabilný a v niektorých oblastiach dokonca optimistický. Domáci ekonomický rast – ročné spotrebiteľské výdavky vzrástli v júli o 2,2 %, mzdy o 3,0 % riotimesonline.com – vnáša do realitného trhu určitý optimizmus. Ceny domov v Tokiu neustále rastú; priemerná cena nového bytu v 23 tokijských obvodoch dosiahla v júli 135,3 milióna jenov (~920 000 USD), čo je medziročný nárast o 24 % asahi.com. Tento ohromujúci skok odráža nárast stavebných nákladov aj silný dopyt. Do takej miery, že úrady začínajú mať obavy z špekulácií. Tokijský obvod Chiyoda spôsobil rozruch, keď požiadal developerov, aby do niektorých projektov zahrnuli klauzuly zakazujúce ďalší predaj nových jednotiek na 5 rokov, s cieľom obmedziť špekulantov a ochladiť ceny asahi.com. Realitný priemysel sa proti tomuto kroku ostro postavil a spochybnil zákonnosť a rozumnosť takejto požiadavky asahi.com. „Aj my si myslíme, že krátkodobý ďalší predaj je nežiaduci… Ale máme pocit, že požiadavka obvodu nemá pevný základ,“ uviedol vysoký predstaviteľ Asociácie realitných spoločností Japonska asahi.com. Napriek týmto debatám si japonský trh udržiava vitalitu vďaka nízkym úrokovým sadzbám (sadzba BoJ je stále záporná) a silnému dopytu po bývaní v mestách. Regionálne Japonsko je iný príbeh – mnohé vidiecke oblasti naďalej zažívajú úbytok obyvateľstva a prázdne domy. Vláda podporuje programy na opätovné využitie alebo demoláciu 8 miliónov „akiya“ (prázdnych domov) po celom Japonsku, čo by mohlo otvoriť príležitosti na obnovu. Kancelársky trh v Tokiu je relatívne pevný s neobsadenosťou okolo 6 %, čo je výrazne menej ako v iných svetových metropolách, čiastočne vďaka expanzii technologických a finančných firiem a obmedzenej novej ponuke. Celkovo japonské nehnuteľnosti profitujú z jedinečného makroprostredia (nízke sadzby, oživujúca sa ekonomika) a tento rok vynikajú ako jeden z najúspešnejších trhov v Ázii.
Ostatné trhy Ázie a Pacifiku: V Austrálii prekvapivo trh s bývaním v roku 2025 opäť nabral na sile. Po poklese v roku 2024 ceny domov v Sydney a Melbourne opäť rastú (Sydney +5 % od začiatku roka), keďže Austrálska rezervná banka ukončila cyklus sprísňovania a kupujúci sa vrátili na trh. Chronický nedostatok ponuky, najmä nájomných bytov, znamená, že akákoľvek úľava v úrokových sadzbách sa rýchlo premieta do vyšších cien. RBA tento týždeň ponechala sadzby na úrovni 4,35 % a niektorí analytici predpovedajú, že znižovanie sádzieb by mohlo začať už začiatkom roku 2026, ak inflácia bude naďalej klesať. Nový Zéland podobne zaznamenal obrat na trhu s nehnuteľnosťami; ceny domov v Aucklande rastú už tri mesiace po sebe, čo prinútilo centrálnu banku upozorniť, že „riziká finančnej stability pretrvávajú“. V Indii je realitný sektor silný, no s určitými obavami. Prieskum agentúry Reuters v júni ukázal, že ceny indických domov v roku 2025 vzrastú približne o 6 % reuters.com, čo podporuje urbanizácia a rast príjmov. Objavujú sa však „trhliny spôsobené spomalením dopytu“, najmä v segmente luxusného bývania. „Dopyt od ultra-bohatých určite dosiahol vrchol… ten šialený nával po COVID-e je preč,“ poznamenal Pankaj Kapoor, šéf výskumnej spoločnosti Liases Foras reuters.com. Developeri v Bombaji a Dillí držia nepredané luxusné byty a analytici varujú pred možným prebytkom prémiových apartmánov, ak by hospodársky rast poľavil reuters.com. Stredná trieda v Indii však naďalej kupuje byty rýchlym tempom, čo podporili aj nedávne zníženia úrokových sadzieb (RBI nečakane znížila sadzby o 50 bázických bodov v júni reuters.com) a vládne dotácie pre prvokupcov. Trhy Juhovýchodnej Ázie, ako sú Singapur a Indonézia, sú vo všeobecnosti stabilné. Ceny bývania v Singapure sú blízko historických maxím, hoci vláda zaviedla nové opatrenia na ochladenie trhu (vyššie kolkové poplatky pre cudzincov), ktoré spomalili objem predaja. Vietnam čelí úverovej kríze, ktorá zasiahla developerov, no priamy zásah vlády (vrátane záchranného fondu pre zablokované projekty) začal situáciu stabilizovať. Naprieč Áziou a Pacifikom je hlavným motívom rozdielnosť – trhy naviazané na spomaľujúcu sa čínsku ekonomiku zápasia, zatiaľ čo ostatné, ktoré ťažia z domáceho dopytu alebo dynamiky rozvinutých ekonomík, sú na tom lepšie.
Trendy v oblasti komerčných a investičných nehnuteľností
Čínske komerčné nehnuteľnosti: Čínsky komerčný realitný trh – kancelárie, maloobchod, hotely – je pod značným tlakom. Miera neobsadenosti kancelárií vo veľkých čínskych mestách ako Peking a Šanghaj stúpla na približne 20 % alebo viac, keďže prichádza nová ponuka a firmy znižujú priestory v dôsledku pomalšieho rastu. Prenajímatelia znižujú nájomné; nájomné za kancelárie triedy A v Šanghaji medziročne kleslo približne o 5 %. Maloobchodné nehnuteľnosti sú na tom o niečo lepšie vďaka začínajúcemu oživeniu spotrebiteľov v Číne – nákupné centrá v mestách prvej úrovne hlásia postupné zlepšovanie návštevnosti a luxusní maloobchodníci stále vnímajú Čínu ako rastový trh. V menších mestách však zostáva mnoho nákupných centier poloprázdnych. Investičný trh v Číne je mimoriadne tichý: zahraniční investori väčšinou pozastavili akvizície a domácich investorov brzdí prísny úverový režim. Niektoré oportunistické fondy sa zameriavajú na problémové aktíva – napríklad sa šíria fámy, že niekoľko amerických private equity firiem skúma nedokončené bytové projekty v Kantone za výrazné zľavy. Vo všeobecnosti však obnova dôvery v čínske nehnuteľnosti si vyžiada čas, pravdepodobne bude potrebná jasnejšia podpora vlády alebo makroekonomické oživenie.
Kancelárie a maloobchod v Ázii a Pacifiku: Kancelárske trhy v Ázii a Pacifiku ponúkajú zmiešaný obraz. Bengalúr a Bombaj majú silný dopyt po kanceláriách poháňaný IT sektorom a jednocifernú neobsadenosť, zatiaľ čo Soul a Sydney zaznamenávajú vyššiu neobsadenosť (~12 %), keďže prepúšťanie v technológiách a hybridná práca sa prejavujú. Nájomné za kancelárie v Singapure dosiahlo začiatkom roku 2025 desaťročné maximum (vďaka expanzii financií a technológií), no tempo rastu sa teraz spomaľuje. Kancelárie v Sydney a Melbourne prechádzajú prechodom, keď niektoré firmy zmenšujú priestory – neobsadenosť kancelárií v Austrálii je približne 14 % – no inštitucionálni investori zo Singapuru a Blízkeho východu aktívne licitujú o kvalitné austrálske kancelárske veže a vnímajú každý pokles ako príležitosť na vstup. Maloobchod v Ázii sa zotavuje spolu so spotrebiteľmi v regióne. Japonské maloobchodné nehnuteľnosti zažívajú boom vďaka odloženým výdavkom – hlavné ulice v Tokiu a Osake hlásia takmer nulovú neobsadenosť a rastúce nájomné. Maloobchodný sektor v Thajsku podporuje turizmus; návštevnosť nákupných centier v Bangkoku je späť a na konci roka 2024 sa otvorilo nové mega-nákupné centrum s veľkým záujmom nájomcov. Na druhej strane, maloobchodníci v Malajzii a Hongkongu sú opatrnejší, pričom v Hongkongu najmä stále chýba veľa čínskych nakupujúcich oproti obdobiu pred COVID-om. Rast e-commerce (od Alibaba, Tokopedia a pod.) naďalej formuje maloobchodné nehnuteľnosti: mnohé ázijské mestá majú prebytok starších maloobchodných centier, ktoré možno bude potrebné prebudovať alebo premeniť na iné účely (napríklad logistiku poslednej míle alebo dokonca školy a kancelárie).
Investičné toky a ponuky: Inštitucionálni investori sú selektívne optimistickí ohľadom nehnuteľností v regióne APAC. „Rok 2025 predstavuje zlomový bod pre kapitálové hodnoty; nálada sa zlepšuje, ale likvidita zostáva obmedzená,“ uviedla správa CBRE Asia-Pacific sg.news.yahoo.com. Cezhraničné investície rastú – najmä, ázijský kapitál je teraz významnou silou na globálnej úrovni, pričom dôchodkové a štátne fondy zo Singapuru, Japonska a Kórey investujú do zahraničných nehnuteľností (vrátane Európy a USA) pri atraktívnych výnosoch perenews.com. V rámci Ázie a Pacifiku sa Japonsko stalo preferovanou destináciou vďaka nízkym úrokovým sadzbám – viaceré globálne fondy získali portfóliá tokijských bytových domov ako náhradu za dlhopisy. Austrália taktiež zaznamenáva prílev investícií do logistiky a nájomného bývania. Nedávny prieskum spoločnosti Knight Frank zistil, že 83 % globálnych jednotlivcov s vysokým čistým majetkom má záujem kúpiť nehnuteľnosť v Dubaji, no bližšie k domovu plánuje významný počet investícií aj v ázijských mestách (Singapur, Sydney) do roku 2025 knightfrank.ae. Jedna z významných transakcií tohto obdobia: v Singapure sa konzorcium vedené GIC (štátny fond) dohodlo na investícii 1 miliardy dolárov do trustu vlastniaceho prémiové maloobchodné a kancelárske aktíva – prejav dôvery v stabilitu mestského štátu. Medzitým vládni predstavitelia v Ázii a Pacifiku sledujú nehnuteľnosti ako barometer ekonomického zdravia. „Sektor nehnuteľností je kľúčový pre naše ekonomické oživenie,“ uviedol predstaviteľ čínskeho ministerstva bývania, pričom zdôraznil nedávne opatrenia na podporu kupujúcich (tento komentár zaznel na brífingu 4. septembra v Pekingu). Analytici očakávajú viac stimulov, ak sa podmienky nezlepšia; ako jeden poznamenal, „Peking má nástroje – otázkou je, či budú použité na priamu záchranu nehnuteľností alebo na širšie zmiernenie dopadov na ekonomiku“. V celom regióne Ázia-Pacifik budú nasledujúce mesiace kľúčové na zistenie, či sa trhy ako Čína stabilizujú a či odolnosť iných (Japonsko, Austrália) pretrvá v konfrontácii s globálnymi protivetrami.
Blízky východ
Rezidenčné & pozemky
Boom bývania v Perzskom zálive: Trh s nehnuteľnosťami na Blízkom východe, najmä v krajinách Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC), je veľmi horúci. V Spojených arabských emirátoch zažívajú Dubaj aj Abú Zabí prudký nárast dopytu v rezidenčnom, komerčnom aj priemyselnom segmente wam.ae wam.ae. Dubaj vyniká rekordnými predajmi: transakcie s nehnuteľnosťami dosiahli v prvom polroku 2025 hodnotu 326,6 miliardy AED, o 40 % viac ako v H1 2024 wam.ae. Tento prudký rast je poháňaný súhrou viacerých faktorov – odolnou ekonomikou (posilnenou príjmami z ropy a diverzifikačnými snahami), prílevom zahraničných investorov (hľadajúcich stabilitu a aktíva naviazané na dolár) a prílevom kvalifikovaných expatov, ktorých lákajú podnikateľsky priaznivé politiky Dubaja. „Transakcie s nehnuteľnosťami vo všetkých emirátoch vykazujú významný rast… niektoré projekty, ktoré majú byť dokončené do troch rokov, sa vypredajú za jeden alebo dva týždne, čo je vo svete zriedkavé,“ uviedol Ismail Al Hammadi, generálny riaditeľ spoločnosti Al Ruwad Real Estate, pričom poukázal na takmer ošiaľ kupujúcich v SAE wam.ae. Developeri spúšťajú nové komunity veľmi rýchlo a predaj nehnuteľností „na pláne“ (pred výstavbou) zažíva boom. Aj Abú Zabí má výraznú dynamiku – silný dopyt je po luxusných vilách na ostrove Saadiyat aj po dostupnejšom bývaní v rozvíjajúcich sa predmestiach, čo podporujú vládne programy bývania pre občanov Emirátov. V celých SAE rastie obsadenosť aj nájomné vo všetkých segmentoch, od bytov po sklady wam.ae.
Saudská Arábia: Kráľovstvo Saudskej Arábie je uprostred transformačného realitného rozmachu v rámci svojej Vízie 2030. Vládna snaha zvýšiť podiel vlastníctva bývania na 70 % do roku 2030 (zo súčasných približne 64 %) prináša ovocie – v Rijáde, Džidde a plánovaných nových mestách prebiehajú obrovské nové bytové projekty. Správa Knight Frank uvádza, že súkromní kupujúci v Saudskej Arábii minú v roku 2025 odhadom 1,22 miliardy dolárov na bývanie, pričom vlajkový projekt NEOM sa stáva najatraktívnejšou destináciou english.aawsat.com. NEOM, The Line a ďalšie giga-projekty majú za cieľ vytvoriť úplne nové trhy s bývaním, čo láka občanov aj expatriotov. Podľa správy plánujú Saudskoarabi investovať približne 2,75 miliardy SAR (733 miliónov dolárov) vlastného kapitálu do rezidenčných projektov súvisiacich s Víziou 2030 english.aawsat.com. Vláda tiež aktívne poskytuje pozemky a financovanie: len v roku 2024 bolo schválených viac ako 205 000 bytových jednotiek vo výstavbe a 165 000 rezidenčných pozemkov sprístupnených prostredníctvom programu Sakani english.aawsat.com. V segmente luxusu sa saudskí developeri zameriavajú na bonitných kupcov s rezidenciami pod značkou (často v spolupráci s luxusnými hotelovými operátormi) v Diplomatickej štvrti Rijádu a na pobreží Červeného mora. Medzitým dopyt po prenájme v Saudskej Arábii zostáva vysoký, keďže mladá populácia rastie; nájmy v Rijáde prudko vzrástli (o približne 10 % tento rok) v dôsledku prílevu expatriotov a oneskorenia novej ponuky. Saudskí predstavitelia zdôrazňujú širší ekonomický prínos: „Ekonomika Perzského zálivu dosahuje rast prevyšujúci svetový priemer vďaka ambicióznym rozvojovým víziám,“ uviedol generálny tajomník GCC Jasem Albudaiwi 4. septembra english.aawsat.com, čím podčiarkol, že rozvoj nehnuteľností je kľúčový pre ekonomické stratégie GCC.
Širší Blízky východ a severná Afrika (MENA): Mimo oblasti Perzského zálivu sú rezidenčné trhy rozmanitejšie. Egypt čelí kríze dostupnosti bývania spôsobenej infláciou – ceny nehnuteľností v Káhire prudko vzrástli (za dva roky sa v EGP zdvojnásobili), no prudká devalvácia meny znamená, že developeri čelia vyšším nákladom a mnohí kupujúci si bývanie nemôžu dovoliť. Egyptská vláda sa snaží naštartovať výstavbu bývania tým, že ponúka pozemky developerom za znížené ceny, ak postavia cenovo dostupné byty, a rozširuje svoj fond hypotekárneho financovania. Izraelský trh s bývaním po rokoch prudkého rastu v roku 2025 ochladol v dôsledku vyšších úrokových sadzieb a politickej neistoty; ceny nehnuteľností sú približne o 2 % nižšie ako minuloročné maximum a predaje sa spomalili, hoci základné faktory dopytu zostávajú silné vďaka rastu populácie. Turecký realitný trh je nestály – medziročný rast cien domov presiahol 50 % (čiastočne v dôsledku inflácie) a nákupy cudzincov (najmä Rusov) prudko vzrástli v mestách ako Istanbul a Antalya. Turecká centrálna banka oneskorene zvýšila úrokové sadzby, aby skrotila infláciu, čo by mohlo neskôr v tomto roku konečne utlmiť aktivitu na trhu s bývaním. V celom regióne Blízkeho východu je trendom, že vlády vystupujú ako hlavní developeri: napríklad Omán a Bahrajn spustili štátom riadené komunity cenovo dostupného bývania a Katar investuje do nových miest v očakávaní budúcich podujatí (nadväzujúc na impulz po MS vo futbale). Predaj pozemkov na výstavbu v regióne je silný – v Dubaji výrazne vzrástli hodnoty transakcií s pozemkami, keď developeri skupujú pôdu pre budúce projekty; v Saudskej Arábii sa surová pôda mimo Rijádu rýchlo vykupuje v očakávaní novej infraštruktúry. Vysoké príjmy z ropy v krajinách GCC za posledné roky sa premietli do trvalých verejných investícií do bývania a infraštruktúry, čo udržiava stavebný sektor zaneprázdnený a realitný cyklus vo vzostupnej fáze vo veľkej časti Blízkeho východu.
Komerčné a mega-projekty
Komerčné nehnuteľnosti: Sektor komerčných nehnuteľností na Blízkom východe je prevažne optimistický, najmä v oblasti Perzského zálivu. Kancelárske trhy v Dubaji a Abú Zabí sú napäté: obsadenosť kancelárií triedy A v Dubaji je nad 90 % a nájmy v prémiových lokalitách ako DIFC a Downtown wam.ae medziročne vzrástli dvojciferne. Nadnárodné spoločnosti rozširujú regionálne centrá, ktoré lákajú rastové vyhliadky oblasti Perzského zálivu. V Rijáde dopyt po kvalitných kancelárskych priestoroch výrazne prevyšuje ponuku – nájomné za najlepšie kancelárie vzrástlo za posledný rok približne o 18 % a nové veže sa rýchlo prenajímajú vopred. Dokonca aj sekundárne mestá v zálive (Sharjah, Dammam, Manáma) zaznamenávajú lepšie obsadzovanie kancelárií vďaka snahám o diverzifikáciu ekonomiky (napr. financie, cestovný ruch, logistika). Maloobchodné nehnuteľnosti v zálive tiež prosperujú: maloobchodné tržby v SAE majú tento rok vzrásť približne o 5 % a nákupné centrá v Dubaji hlásia tržby nad úrovňou pred pandémiou, podporené návratom turistov z Ruska, Číny a Európy. Prémiové nákupné centrá ako Dubai Mall a Mall of the Emirates si udržiavajú takmer 100 % obsadenosť a nové maloobchodno-zábavné projekty (ako maloobchodná štvrť Expo City v Dubaji a Reem Mall v Abú Zabí) sa otvárajú so silným portfóliom nájomcov. Je tu však aj varovanie: rastúca ponuka maloobchodných priestorov znamená, že staršie centrá sa musia zmeniť, inak im hrozí vyššia neobsadenosť. Hotelierstvo je ďalším svetlým bodom – objem investícií do hotelov na Blízkom východe rastie a Saudská Arábia najmä rýchlo stavia hotely pre svoj rozvoj cestovného ruchu (projekt Červené more zaznamenal tento rok niekoľko otvorení rezortov).Priemysel a logistika: Segment priemyslu/logistiky zažíva boom vďaka e-commerce a rozvoju výroby. Dubajský prístav Jebel Ali a voľná zóna sa naďalej rozširujú a nájomné za sklady v Dubaji medziročne vzrástlo približne o 10 %. Priemyselný trh Saudskej Arábie sa taktiež rozširuje, keďže kráľovstvo lokalizuje výrobu; vláda rozvíja veľké priemyselné mestá (napr. SPARK pre energetický priemysel) a ponúka stimuly pre továrne. „Priemyselný sektor naďalej priťahuje medzinárodných investorov a developerov, čo poháňa rast nájomného v kľúčových logistických aktívach,“ poznamenal Saeed Al Fahim, výkonný pracovník v oblasti nehnuteľností v SAE wam.ae. Skutočne, zahraničné fondy získali podiely v logistických portfóliách GCC, prilákané silnými nájomcami a výnosmi okolo 7-8 %. Dátové centrá sú vznikajúcou špecializáciou – v Saudskej Arábii a SAE sa plánuje niekoľko nových parkov dátových centier, ktoré majú slúžiť digitálnej ekonomike, často prostredníctvom spoločných podnikov s globálnymi technologickými firmami. Strategická poloha Blízkeho východu, ktorý spája Áziu, Afriku a Európu, taktiež zvyšuje atraktivitu logistických nehnuteľností, keďže krajiny ako SAE a Saudská Arábia sa snažia stať globálnymi distribučnými centrami v rámci iniciatív ako Dubajská Hodvábna cesta a logistický plán Vision 2030 Saudskej Arábie.Pokrok mega-projektov: Charakteristickým znakom trhu na Blízkom východe sú jeho mega-projekty – rozsiahle, majstrovsky plánované rozvoja, ktoré môžu predefinovať geografiu. Saudská Arábia NEOM je azda najambicióznejší: prezentovaný ako futuristické mesto pre 9 miliónov obyvateľov s najmodernejšími technológiami, už doteraz vynaložil odhadom 37 miliárd dolárov na infraštruktúru agbi.com. Najnovšie správy naznačujú výrazný pokrok – prebieha tunelovanie pre dopravný systém The Line a prvé moduly jeho zrkadlovej mrakodrapovej štruktúry už rastú. „NEOM je generačná investícia,“ uviedol minister investícií Saudskej Arábie, pričom ho označil za kľúč k diverzifikácii ekonomiky arabnews.com. V SAE Dubaj predstavil plány na „Dubaj 2040“, ktoré zahŕňajú nové predmestské sídliská, rozšírenie pobrežných projektov a potenciálne najvyššiu rezidenčnú vežu na svete. Abu Dhabi nie je pozadu, jeho Vision 2030 prináša nové kultúrne štvrte (Guggenheim Abu Dhabi má byť otvorený v roku 2026) a masívnu bytovú výstavbu pre Emiráťanov. Katar, čerstvo po investíciách do Majstrovstiev sveta, sa zameriava na obnovu centra Dauhy (Msheireb) a pridáva projekty zmiešaného využitia zamerané na financie a turizmus. Aj mimo Zálivu, Nové administratívne hlavné mesto Egypta – nové mesto v púšti za 58 miliárd dolárov – naberá reálne kontúry, pričom tam majú byť presťahované vládne ministerstvá, čo poháňa stavebný boom napriek ekonomickým ťažkostiam Egypta. Tieto mega-projekty, hoci sú rizikové a kapitálovo náročné, odrážajú jedinečný prístup Blízkeho východu: využívať nehnuteľnosti ako katalyzátor ekonomickej transformácie a ako prejav národných ambícií. Pre investorov a dodávateľov znamenajú príval príležitostí a pre mestá regiónu sľubujú panorámy a infraštruktúru, ktoré sa môžu rovnať tým najlepším na svete.
Cenové ponuky & Výhľad
Hlasy v realitnom priemysle na Blízkom východe zostávajú sebavedomé. „Realitný sektor SAE pokračoval vo svojom robustnom výkone… podporený odolnosťou v ropných aj neropných sektoroch a nárastom prílevu zahraničných investícií,“ uvádza správa štátnej agentúry Emirates News Agency wam.ae. Toto sebavedomie je podložené údajmi: prehľad CBRE potvrdil rekordne vysoký predaj domov a rastúce nájmy v celých SAE v 2. štvrťroku wam.ae. Investori ako BlackRock a Brookfield tento rok zvýšili svoju expozíciu voči nehnuteľnostiam v Perzskom zálive, čo je znakom uznania. Niektorí však upozorňujú, že rýchly rast je potrebné riadiť. Nedávny článok Bloombergu sa zaoberal tým, či boom v Dubaji môže byť bublinou, keďže ceny domov od roku 2019 vzrástli o 70 % agbi.com. Zatiaľ len málokto očakáva bezprostredný pád – hypotekárne úvery sú stále relatívne nízke (mnoho predajov je za hotovosť) a vlády môžu upravovať ponuku (napríklad Dubaj môže uvoľniť viac pôdy na výstavbu, ak je potrebné ochladiť ceny). V výhľade pre Blízky východ mal globálny rast úrokových sadzieb menší vplyv vďaka dostatku likvidity a v niektorých prípadoch aj menovým väzbám na americký dolár, ktoré udržali miestne finančné podmienky zvládnuteľné. Ak ceny ropy zostanú silné (Brent sa pohybuje okolo 85–90 dolárov), vlády v Perzskom zálive pravdepodobne budú pokračovať v investíciách do nehnuteľností a infraštruktúry, čo by malo udržať dynamiku až do roku 2026. Región tiež profituje z geopolitického postavenia – keď iné trhy oslabujú, investori s vysokým čistým majetkom z Ruska, Číny a ďalších krajín čoraz viac parkujú peniaze v nehnuteľnostiach na Blízkom východe, ktoré sú vnímané ako bezpečný prístav.
Zhrnuté, realitný sektor na Blízkom východe od 4.–5. septembra 2025 sa vyznačuje robustným rastom a optimizmom, najmä v krajinách GCC. To kontrastuje s krehkejšími podmienkami na západných trhoch a v Číne. Ako to tento týždeň vyjadril jeden z developerov v Dubaji: „Každý globálny protivietor – inflácia, úrokové sadzby, dokonca aj recesie – nejako spôsobí, že do Dubaja príde viac ľudí a kapitálu. Sme v ideálnej pozícii.“ Tento postoj, hoci možno prehnaný, vystihuje súčasnú dynamiku regiónu v oblasti nehnuteľností.
Latinská Amerika
Bývanie & Rezidenčné nehnuteľnosti
Brazília: Najväčšia ekonomika Latinskej Ameriky čelí problémom v oblasti bývania v dôsledku vysokých úrokových sadzieb. Brazílska centrálna banka agresívne zvyšovala sadzby, aby bojovala proti inflácii – základná sadzba Selic dosiahla 14,75 %, čo je takmer 20-ročné maximum reuters.com – a len nedávno začala opatrný cyklus uvoľňovania. Tieto vysoké sadzby výrazne predražili hypotéky a spôsobili prudký pokles vkladov na sporiacich účtoch, ktoré tradične financujú úvery na bývanie. „Čím viac majú ľudia prístup k [výnosnejším] alternatívam… tým prirodzenejšie je vidieť tento pokles zostatkov na sporiacich účtoch,“ poznamenal guvernér centrálnej banky Gabriel Galipolo reuters.com. Keďže úspory vyschli, brazílsky systém úverov na nehnuteľnosti je pod tlakom. Galipolo tento týždeň uviedol, že čoskoro predstaví „preklenovacie riešenie“ na financovanie realitného sektora, v podstate nový model financovania, ktorý má prejsť od starého systému financovaného z úspor reuters.com reuters.com. Cieľom je umožniť bankám ako Caixa udržať tok úverov pre kupujúcich a developerov napriek nedostatku financovania. V praxi je brazílsky trh s bývaním príbehom odolnosti a rizika. Ceny nehnuteľností na celonárodnej úrovni mierne rastú (~5 % medziročne) v nominálnom vyjadrení, ale v reálnom (o infláciu očistenom) vyjadrení sú približne na rovnakej úrovni. Hlavní developeri hlásia stabilný dopyt po lacnejších bytoch vďaka vládnemu dotačnému programu (Casa Verde e Amarela), no predaj bytov pre strednú triedu a luxusných nehnuteľností sa výrazne spomalil. Zásoby v niektorých segmentoch narastajú; odvetvové údaje ukazujú, že v júli bolo na celonárodnej úrovni nepredaných asi 220 000 nových bytov, čo je o 8 % viac medziročne. Napriek tomu developeri zostávajú opatrne optimistickí, že znižovanie sadzieb (ekonómovia predpovedajú, že Selic by mohla byť do konca roka ~12 %) zlepší dostupnosť bývania a „uvoľní odložený dopyt“ v roku 2026. Trhy s nájmom vo veľkých brazílskych mestách tiež mierne ochladli – ceny nájmov v São Paule sú asi o 2 % nižšie ako na vrchole začiatkom tohto roka, čo prináša určitú úľavu nájomníkom po prudkom raste po pandémii.
Mexiko: V Mexiku sa trh s bývaním potýka s iným problémom: nedostatočné investície a štrukturálne prekážky. Najnovšie údaje ukazujú, že hrubé fixné investície v Mexiku medziročne klesli o 6,4 % v júni riotimesonline.com, čím sa predĺžil niekoľkomesačný pokles. To zahŕňa aj investície do výstavby, ktoré sú slabé, čo odráža jednak vládnu úspornosť pri nevlajkových projektoch, ako aj opatrnosť súkromných developerov. Napriek častým diskusiám o nearshoringu (presúvanie dodávateľských reťazcov do Mexika), ktorý má podporiť priemyselnú výstavbu, účinky na rezidenčné nehnuteľnosti sú pomalé. Dopyt po bývaní je silný – Mexiko má mladú populáciu a počet domácností rastie – ale získanie hypotéky je náročné, keďže bankové sadzby sa pohybujú okolo 10–12 %. Výstavba bývania, ktorá prebieha, je často v neformálnom sektore alebo formou svojpomoci. Projekty bývania pre strednú triedu na predmestiach Mexico City, Guadalajary a Monterrey sa predávajú, no developeri sa sťažujú na byrokraciu a vysoké náklady na financovanie. Vláda sa zameriava skôr na mega-infraštruktúrne projekty (ako je vlak Maya, rafinéria ropy atď.) než na bývanie, okrem niektorých programov sociálneho bývania. Výsledkom je, že Mexiko čelí nedostatku bývania v mnohých oblastiach a preľudnenosť je bežná. Nájmy v mestách vzrástli (napr. v Mexico City sú nájmy medziročne vyššie o ~9 %), keďže mladí profesionáli odkladajú kúpu. Pozitívom je, že inflácia klesla z maxím v roku 2022, takže Banxico (centrálna banka Mexika) drží sadzbu na úrovni 11,25 % a možno začne znižovať už začiatkom 2026, čo by znížilo náklady na hypotéky. Navyše nová nastupujúca vláda po voľbách v roku 2024 by mohla zmeniť kurz a podporiť viac investícií do bývania.
Argentína a ďalšie krajiny: V Argentíne je situácia úplne iná: pri inflácii nad 100 % a nestálej mene funguje trh s nehnuteľnosťami prevažne v hotovostných dolároch. Predaj domov v Buenos Aires sa takmer zastavil, keďže ľudia držia doláre a čakajú na ekonomickú istotu (blížia sa voľby). Ceny luxusných nehnuteľností v dolároch klesli od roku 2019 asi o 20 %, čo predstavuje výhodu pre tých, ktorí majú hotovosť, no miestni majú problém, keďže úvery prakticky neexistujú. Čile zažilo stavebný boom koncom 2010-tych rokov, no teraz je v ochladzovacej fáze – ceny v Santiagu stagnujú a výstavba sa spomalila kvôli prísnej menovej politike (sadzba centrálnej banky Čile dosiahla vrchol 11,25 %, no teraz sa znižuje). Kolumbia a Peru tiež zaznamenávajú spomalenie trhu s bývaním, keďže ich ekonomiky čelia protivetrom, hoci kolumbijská vláda rozširuje dotácie pre nízkopríjmových kupcov. V celom regióne je spoločnou témou nedostatok bývania – väčšina krajín má výrazný deficit bývania (Brazília ~6 miliónov jednotiek, Mexiko ~8 miliónov, Kolumbia ~2 milióny), no vysoké úrokové sadzby a obmedzené verejné rozpočty brzdia rýchly pokrok.
Komerčné & priemyselné nehnuteľnosti
Kancelárske a maloobchodné trhy: Komerčné nehnuteľnosti v Latinskej Amerike sú zmiešané. Kancelárske trhy v megamestách regiónu sa postupne zotavujú z pandémie. Voľné kancelárske priestory v Mexico City sú na úrovni okolo 20 %, čo nie je ďaleko od úrovní v USA, keďže nová ponuka v posledných rokoch prevýšila dopyt a niektoré nadnárodné spoločnosti zmenšili svoje priestory. Nájomné sa stabilizovalo a je nádej, že nearshoring prinesie nových firemných nájomcov (priemyselné firmy, logistika atď.), ktorí budú potrebovať kancelárske priestory. São Paulo, najväčší kancelársky trh v regióne, zaznamenal zlepšenie voľných priestorov na ~15 % z viac ako 20 % v roku 2021. Technologické firmy, ktoré expandovali v Brazílii, konsolidujú, ale finančné spoločnosti a prevádzkovatelia coworkingov absorbujú priestory. Miestni analytici uvádzajú, že nájomné za prémiové kancelárie v São Paule v roku 2025 mierne rastie po niekoľkých slabých rokoch. Maloobchodné nehnuteľnosti v Latinskej Amerike profitujú z oživenia spotrebiteľov po covide. Nákupné centrá v Brazílii hlásia vyššie tržby; obsadenosť v dobrých lokalitách je späť na úrovni 95 % a viac. V Mexiku najväčší prevádzkovatelia nákupných centier ako Fibra Uno (REIT) zaznamenali medziročný rast tržieb nájomcov v rovnakých prevádzkach v vysokých jednociferných percentách. Rast e-commerce (MercadoLibre, Amazon) však začína obmedzovať expanziu maloobchodu – maloobchodníci sú opatrnejší pri otváraní nových predajní a zameriavajú sa na omnichannel stratégie. Voľné maloobchodné priestory vo veľkých nákupných centrách sú nízke, ale staršie centrá v menších mestách majú viac prázdnych jednotiek. Navyše, vysoké úrokové sadzby predražujú refinancovanie dlhu nákupných centier, čo znižuje výnosy niektorých maloobchodných REIT.
Priemysel a logistika: Priemyselné nehnuteľnosti sú najhorúcejším segmentom v Latinskej Amerike, najmä v Mexiku a Brazílii. Logistické centrá v Mexiku pri hraniciach s USA (Tijuana, Monterrey) a v okolí Mexico City majú mimoriadne nízku neobsadenosť (<3 %). Trend nearshoringu je reálny – firmy si prenajímajú veľké sklady a výrobné priestory na skrátenie dodávateľských reťazcov. Výsledkom je, že priemyselné nájomné v severnom Mexiku za posledný rok vzrástlo o ~15 % a nová výstavba nestíha pokrývať dopyt. Americkí a kanadskí investori vkladajú peniaze do mexických priemyselných parkov; napríklad kanadský dôchodkový fond nedávno uzavrel partnerstvo s miestnym developerom na rozšírenie priemyselného portfólia v hodnote 800 miliónov dolárov. Brazília má tiež silný trh so skladmi, poháňaný e-commerce (MercadoLibre postavil obrovské distribučné centrá pri São Paule) a zlepšovaním infraštruktúry. Priemyselná správa uviedla, že priemyselné predaje v Brazílii prekročili 33 miliárd dolárov v 1. polroku 2025 credaily.com, čo odráža transakcie aj developerskú aktivitu. Jedinečná výzva: vysoké úrokové sadzby v Brazílii znamenajú, že mnohé priemyselné obchody sú štruktúrované ako spoločné podniky alebo využívajú kreatívne financovanie, aby boli čísla udržateľné. Ostatné krajiny ako Čile a Kolumbia majú menšie, ale rastúce logistické sektory, keďže maloobchodníci a poskytovatelia 3PL (logistika tretích strán) modernizujú dodávateľské reťazce.
Pohľad investora: Záujem zahraničných investorov o nehnuteľnosti v Latinskej Amerike v posledných rokoch ochladol kvôli politickým neistotám a menovým rizikám. Objavujú sa však náznaky oživenia. Brazílska centrálna banka teraz znižuje úrokové sadzby (očakáva sa pokles na 12,75 % do decembra), čo by podľa analytika CIBC „mohlo otvoriť dvere pre viac investícií do nehnuteľností“ canadianmortgagetrends.com. Niektorí globálni investori vidia príležitosť na brazílskom klesajúcom trhu – napríklad private equity spoločnosť Brookfield nakupuje sklady a dátové centrá v Brazílii a práve tento týždeň oznámila plány investovať do brazílskeho fondu realitných úverov, aby využila vysoké výnosy. V Mexiku je stabilné peso a blízkosť k USA atraktívna; viacerí americkí priemyselní developeri (Prologis, Advance) rozširujú svoje portfóliá v Mexiku, aby zachytili vlnu nearshoringu. Na domácom trhu Mexické Fibras (REITs) opäť získavajú kapitál, čo bolo doteraz neaktívne. Za zmienku stojí nový vývoj: v Mexiku sa pripravuje nová Housing Fibra na poskytovanie nájomného bývania vo veľkom, čo naznačuje dozrievanie sektora.
Citáty regionálnych expertov vystihujú opatrný optimizmus. „Musíme prestať robiť rozprávku z titulkov – stačí sa trochu pozrieť a trhliny sú tam,“ povedal Pankaj Kapoor o indickom trhu reuters.com, ale tento postoj platí aj pre Latinskú Ameriku: silný dopyt zakrýva základné problémy ako dostupnosť a financovanie. Ďalší pohľad z Brazílie: „Neistota pretrváva, keď sa blíži štvrtý kvartál,“ poznamenalo medzinárodné fórum Národnej asociácie staviteľov domov, pričom poukázalo na to, že globálne faktory a miestna politika určia, či sa realitný trh Latinskej Ameriky skutočne zotaví alebo len prešľapuje na mieste kitchenbathdesign.com. K začiatku septembra 2025 stojí Latinská Amerika na rázcestí: kladú sa základy pre obnovu (zníženie sadzieb, reformy, nearshoring), ale zatiaľ sa to neprejavuje v plošnom raste realitného trhu. Zainteresované strany budú pozorne sledovať kroky centrálnych bánk, vládne iniciatívy v oblasti bývania a globálne ekonomické trendy, keď sa rok bude blížiť ku koncu.
Afrika
Rezidenčné a dostupné bývanie
Nedostatok bývania a rast miest: Príbeh nehnuteľností v Afrike je ovládaný obrovským deficitom bývania uprostred rýchlej urbanizácie. Populácia kontinentu, ktorá je teraz približne 1,4 miliardy, najrýchlejšie rastie v mestách, čo vyvíja obrovský tlak na bývanie. Do roku 2025 sa hodnota trhu s nehnuteľnosťami v Afrike odhaduje na 17,64 bilióna dolárov, pričom rezidenčné nehnuteľnosti tvoria ohromujúcich 14,87 bilióna dolárov z toho businessamlive.com. Napriek tomu ponuka výrazne zaostáva za potrebou. Neformálne osady sa rozrastajú okolo miest ako Lagos, Nairobi a Johannesburg, čo poukazuje na nedostatok formálneho, cenovo dostupného bývania. Samotná Nigéria má odhadovaný nedostatok 28 miliónov bytových jednotiek businessamlive.com, a krajiny ako Keňa (približne 2 milióny jednotiek), Angola (približne 2 milióny) a Juhoafrická republika (približne 2,2 milióna napriek štátnym programom bývania) čelia obrovským nedostatkom businessamlive.com. Bez rozsiahlych zásahov tieto deficity každoročne rastú, keďže rast populácie predbieha výstavbu. Vlády a súkromní hráči skúšajú rôzne stratégie. Nigéria zaznamenala snahu o lacné bývanie prostredníctvom verejno-súkromných partnerstiev, no vysoké úrokové sadzby (v súčasnosti približne 18 % základná sadzba) a drahé stavebné náklady obmedzili pokrok. Housing News z Nigérie zo 4. septembra zdôraznili ľudský rozmer: „Nájomníci nariekajú, keď nájomné prudko rastie“ v štáte Ekiti, čo je scenár bežný vo veľkých mestách aj menších mestách, keď dopyt prevyšuje ponuku. V Juhoafrickej republike naopak relatívne vyspelý hypotekárny trh a vládne RDP bývanie (dotované domy) podmienky čiastočne zlepšili – Juhoafrická republika v skutočnosti vedie kontinent v ukazovateľoch cenovej dostupnosti bývania (pomer ceny k príjmu približne 3,1) businessamlive.com. Aj tam však rodiny s nižšími príjmami často čakajú roky na štátne bývanie alebo sa uchyľujú k neformálnym osadám.
Politika a inovácie: Mnohé africké vlády vyhlasujú bývanie za prioritu a objavujú sa nové politiky. Prezident Kene nedávno oznámil ambiciózny Program dostupného bývania, ktorého cieľom je postaviť 250 000 jednotiek ročne, vrátane stimulov pre developerov a kontroverznej dane z bývania (odvod) pre formálnych pracovníkov na financovanie výstavby. Hoci je cieľ ušľachtilý, takéto plány čelia výzvam v oblasti financovania a realizácie. Skúmajú sa inovatívne prístupy: od spoločností na refinancovanie hypoték (ako nigérijská NMRC, ktorá poskytuje bankám likviditu na poskytovanie ďalších hypoték) po alternatívne stavebné technológie. Niektoré startupy používajú prefabrikované modulárne jednotky alebo 3D tlač na zníženie stavebných nákladov, zatiaľ čo iné sa zameriavajú na mikro-hypotéky na rozšírenie úverov pre neformálnych pracovníkov. V Lagose spustila štátna vláda e-portál pre správu pozemkov na zjednodušenie registrácie titulov businessamlive.com, s cieľom uvoľniť pôdu na rozvoj a znížiť podvody. Medzitým sú zapojení aj medzinárodní aktéri – OSN a Svetová banka majú niekoľko iniciatív na financovanie dostupného bývania v západnej a východnej Afrike. Rastie tiež záujem o zelené stavby na zlepšenie udržateľnosti bývania, vzhľadom na časté výpadky elektriny a vody. Napríklad Rwanda podporuje ekologické tehly a solárnu energiu v nových obytných štvrtiach.
Nájomné trhy a investície diaspóry: V mnohých afrických mestách je nájom štandardom, keďže prenikanie hypoték je mimoriadne nízke (často menej ako 5 % bytového fondu). Nájmy vo veľkých mestách ako Accra, Lagos, Nairobi stúpajú, čo zaťažuje domácnosti strednej a nízkopríjmovej vrstvy. Nie je nezvyčajné, že rodiny míňajú na nájom výrazne viac ako 30-40 % príjmu. Niektoré vlády zavádzajú alebo zvažujú reguláciu nájomného – Ghana diskutovala o zákone na obmedzenie ročných zvýšení a poskytovanie dlhších nájmov. Investície diaspóry sú významným faktorom na niektorých trhoch: Afričania v zahraničí každoročne posielajú miliardy remitencií, z ktorých časť smeruje do výstavby alebo kúpy domov doma. Tento zdroj kapitálu podporil veľkú časť rezidenčnej výstavby (napríklad investície somálskej diaspóry poháňajú nehnuteľnosti v Mogadišu a nigérijská diaspora je aktívnym kupcom v Abuji a Lagose). Projekty financované diaspórou sa však niekedy zameriavajú na luxusnejšie nehnuteľnosti, keďže títo investori uprednostňujú hmatateľné, prestížne aktíva (ako luxusné byty), ktoré priamo neriešia problém dostupnosti bývania.
Komerčné & infraštruktúrne
Kancelárske a maloobchodné priestory: Komerčné nehnuteľnosti v Afrike sa výrazne líšia podľa regiónu. Kľúčové centrá ako Nairobi, Johannesburg, Lagos, Káhira zaznamenali za posledné desaťročie nárast moderných kancelárskych budov a nákupných centier, hoci ekonomické výkyvy spôsobili v niektorých prípadoch vysokú neobsadenosť. Nairobi zostáva centrom služieb vo východnej Afrike – jeho kancelársky trh má mierny dopyt zo strany nadnárodných spoločností a mimovládnych organizácií, no nadbytok nových budov v oblastiach ako Upper Hill udržiava neobsadenosť kancelárií okolo 20 %. Johannesburg má najrozvinutejší kancelársky trh v Afrike, ale aj tu je neobsadenosť zvýšená (~18 %), keďže firmy zmenšujú priestory v dôsledku stagnujúcej ekonomiky; Sandton (finančná štvrť) si stále drží prémiové nájomné, no staršie budovy v centre Johannesburgu sa menia na bývanie alebo zostávajú prázdne. Lagos má obmedzené a drahé kancelárske priestory – špičkové kancelárie v Ikoyi a Victoria Island majú nízku neobsadenosť a nájomné porovnateľné so strednou triedou európskych miest, vďaka dopytu z ropného priemyslu a fintechu, zatiaľ čo v menej bezpečných oblastiach sa formálne kancelárske priestory takmer nestavajú. V oblasti maloobchodu majú africké nákupné centrá zmiešané výsledky. Maloobchodné nehnuteľnosti v Južnej Afrike (najväčšie na kontinente) sú relatívne vyspelé, pričom veľké verejne obchodované REIT vlastnia nákupné centrá. Tlak na spotrebiteľské výdavky a výpadky elektriny v poslednom čase znížili návštevnosť centier, ale celková neobsadenosť v juhoafrických nákupných centrách je stále nízka (~5 %) a maloobchodné tržby sa postupne zlepšujú. Inde nové nákupné centrá v Afrike často zápasia po počiatočnom ošiali, ako ukazujú poloprázdne centrá v Ghane a Nigérii. Maloobchodníci často uvádzajú vysoké nájomné a konkurenciu neformálnych trhov ako výzvy. Napriek tomu nakupovacia kultúra rastie a mestá ako Accra a Abidjan majú rozpracované nové projekty nákupných centier.
Priemyselné a logistické nehnuteľnosti: Priemyselné nehnuteľnosti v Afrike predstavujú rozvíjajúcu sa príležitosť, keďže výroba a obchod pomaly rastú. Krajiny ako Etiópia, Maroko, Egypt dosiahli pokrok v prilákaní výroby (odevy v Etiópii, automobilový priemysel v Maroku atď.), čo zvyšuje dopyt po továrňach a skladoch. Maroko najmä vybudovalo veľké voľné zóny (napr. prístav a logistická zóna Tanger Med), kde je obsadenosť vysoká a rozširovanie pokračuje – stáva sa bránou medzi Európou a Afrikou. Nigéria a Keňa zaznamenávajú rast logistiky vďaka e-commerce (napr. Jumia) a potrebám maloobchodnej distribúcie. Logistiku však brzdia nedostatky infraštruktúry. Pozitívnym signálom je Africká kontinentálna dohoda o voľnom obchode (AfCFTA), ktorá má za cieľ podporiť vnútroafrický obchod a podnecuje investície do logistických centier a pohraničných skladov v očakávaní budúceho rastu obchodu. Napríklad v Ghane sa buduje veľký logistický park pre obsluhu západnej Afriky. Dátové centrá sú ďalšou rastúcou triedou aktív, s novými zariadeniami v Južnej Afrike, Keni a Nigérii, keďže používanie internetu prudko rastie; globálni operátori ako Equinix a Teraco investujú stovky miliónov do afrických dátových centier.
Inštitucionálne investície a citácie: Historicky Afrika priťahovala len obmedzené inštitucionálne investície do nehnuteľností kvôli vnímaným rizikám, no to sa pomaly mení. Africké dôchodkové fondy, najmä v Južnej Afrike, Namíbii a Botswane, už dlho investujú do nehnuteľností (väčšinou na domácom trhu). Teraz pan-africké realitné fondy získavajú kapitál na investovanie vo viacerých krajinách, často so zameraním na špecifické segmenty ako sklady alebo dostupné bývanie. Fórum (Africa Property Investment Summit, ktoré sa koná neskôr v septembri v Kapskom Meste propertywheel.co.za) má ukázať, ako môžu miestne dôchodkové fondy podporiť rast realitného trhu africabusiness.com. „Africké dôchodkové fondy [sú] kľúčovými hnacími silami rastu investícií do nehnuteľností,“ uvádza správa Africa Business africabusiness.com, ktorá zdôrazňuje rastúci záujem inštitucionálneho kapitálu.
Napriek tomu zostávajú zahraniční investori opatrní po niekoľkých známych sklamaniach (napr. vlna investícií do nákupných centier v Nigérii v 2000-tych rokoch, ktoré nedosiahli očakávané výsledky). Volatilita mien je veľkým rizikom – prudká devalvácia ghanského cedi minulý rok napríklad výrazne znížila hodnotu nehnuteľností v USD a odradila investorov.
Miestni odborníci na reality zdôrazňujú udržateľnosť a dlhodobú potrebu. Ako napísal Business Day Live, „Prehodnotenie afrických realitných trhov pre udržateľnú budúcnosť“ je kľúčové, pričom sa presadzuje inovácia a regulačná reforma businessamlive.com businessamlive.com. Mnohí vidia obrovský potenciál: kontinent s 1,4 miliardami ľudí, rýchlo modernizujúcimi sa ekonomikami a mladou demografiou by mohol byť zlatou baňou pre reality, ak sa podarí vyriešiť výzvy. Výhľad pre Afriku teda závisí od ekonomickej stability a reforiem. Ak sa podarí skrotiť infláciu (africká inflácia je v priemere ~12 %, ale veľmi sa líši), a ak vlády budú pokračovať v investíciách do infraštruktúry a bývania, realitný sektor by mohol v nasledujúcej dekáde rásť o 5-6 % ročne. Už teraz projekcie naznačujú ročnú mieru rastu ~5,6 % pre africké nehnuteľnosti do roku 2029, pričom trhový objem dosiahne 21,9 bilióna dolárov businessamlive.com. Potreba tu je; peniaze a správa vecí verejných musia nasledovať.
Aby sme skončili na ľudskej note: Afričania na celom kontinente túžia po lepších životných podmienkach. Či už ide o pracovníčku v oblasti technológií v Nairobi, ktorá dúfa, že si kúpi svoj prvý byt, alebo o rodinu v Lagose, ktorá hľadá úľavu od neúnosných nájmov, realitný rozvoj (alebo jeho nedostatok) má priamy vplyv na kvalitu života. Vlády si čoraz viac uvedomujú, že riešenie bývania a infraštruktúry nie je len sociálnou politikou, ale kľúčom k odomknutiu ekonomického potenciálu. Ako sme videli v správach z 4.–5. septembra 2025, od pohybov hypotekárnych sadzieb v USA cez prieskumy nehnuteľností v Číne až po boom v Dubaji, nehnuteľnosti sú ústrednou témou príbehu globálnej ekonomiky – a Afrika je pripravená byť v nasledujúcich rokoch významnou kapitolou tohto príbehu.Zdroje: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (Indické voľby) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Brazília) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
