- Stabilné ceny nehnuteľností, rýchly predaj: Clevelandský trh s bývaním zostáva dostupný, no zároveň konkurenčný. Mediánová predajná cena domu v meste bola v polovici roka 2025 približne 115 000–128 000 USD, čo je asi o 0–5 % viac ako pred rokom redfin.com hondros.com. Domy sa stále predávajú rýchlo – zvyčajne za menej ako mesiac (medián ~29 dní na trhu) – pričom mnohé idú pod zmluvu už za 11 dní redfin.com zillow.com. Objem predaja mierne klesol (júl medziročne o ~4 % menej redfin.com), no dopyt kupujúcich zostáva silný.
- Rastúca ponuka, stále výhodné pre predávajúcich: Po rokoch obmedzenej ponuky sa počet inzerovaných nehnuteľností pomaly zvyšuje. Aktívne inzeráty v oblasti Clevelandu vzrástli v roku 2025 o ~37 % v porovnaní s minulým rokom hondros.com, čo dáva kupujúcim viac možností. Napriek tomu silný dopyt znamená, že dobre ocenené domy stále dosahujú plnú požadovanú cenu alebo viac – približne 39 % predajov sa uzavrelo nad požadovanou cenou v polovici roka 2025 zillow.com. Trh sa vyvažuje, ale neotáča; predávajúci s nehnuteľnosťami pripravenými na nasťahovanie majú stále výhodu outstandingohio.com josesellshomes.com.
- Komerčné nehnuteľnosti zmiešané: Clevelandský kancelársky sektor čelí vysokej neobsadenosti (~23%), pomalému prenájmu a stagnujúcim nájmom (priemerná požiadavka ~$21/štvorcový stopa) nmrk.com nmrk.com, zatiaľ čo priemyselný trh, po vlne odchodov nájomcov, zaznamenal nárast neobsadenosti na ~5% (stále pod historickým priemerom) nmrk.com nmrk.com. Maloobchodné priestory sú svetlým bodom – s neobsadenosťou pod 5% už päť rokov po sebe pri minimálnej novej výstavbe marcusmillichap.com – a viacbytové byty sú vo vysokej dopyte, s obsadenosťou nad 92% a rastom nájomného okolo 3%+ ročne mmgrea.com mmgrea.com.
- Investičný potenciál a riziká: Cleveland ponúka vysoké výnosy a nízke vstupné náklady pre investorov. Viac ako 55 % mestských bytových jednotiek je obývaných nájomníkmi ark7.com, a štvrte ako Downtown (stredná cena ~275 000 USD, +26,7 % medziročne) a Tremont (+28 % nedávno) priniesli nadpriemerné zhodnotenie ark7.com ark7.com. Príležitosti zahŕňajú podhodnotené oblasti (napr. Collinwood so strednou cenou ~90 000 USD) a silný potenciál cash-flow. Hlavné riziká vyplývajú z pomalého rastu populácie v regióne (Veľký Cleveland je v podstate stabilný, +0,3 % minulý rok neo-trans.blog) a ekonomiky, ktorá je síce diverzifikovaná, ale nie je v rozkvete. Vyššie úrokové sadzby tiež znížili dostupnosť bývania, preto sú náklady na financovanie a akýkoľvek širší pokles trhu dôležitými faktormi na sledovanie.
- Ekonomika, demografia a rozvoj určujú budúcnosť: Ekonomika Clevelandu sa vrátila na úroveň zamestnanosti spred pandémie marcusmillichap.com, pričom jej základom je zdravotníctvo (Cleveland Clinic), financie a výroba. Nezamestnanosť sa pohybuje okolo 3–4 %, čo podporuje dopyt po bývaní. Z demografického hľadiska sa dlhodobý pokles populácie v metropole stabilizoval: prímestské okresy Lorain a Medina rastú (+0,9–1,1 % minulý rok), aj keď mestské jadro stagnuje neo-trans.blog neo-trans.blog. Prílev mladých profesionálov a seniorov do mestských štvrtí zvyšuje príjmy a hodnoty nehnuteľností v oblastiach ako Downtown, Ohio City, University Circle a Tremont neo-trans.blog neo-trans.blog. Medzitým veľké infraštruktúrne a rozvojové projekty – od nového sídla Sherwin-Williams v centre za $750M (otvorenie v roku 2025) až po plánovanú rekonštrukciu nábrežia v okolí štadióna Browns – sľubujú v nasledujúcich rokoch zásadne zmeniť trh s nehnuteľnosťami.
Trendy rezidenčných nehnuteľností v Clevelande (2025)
Rezidenčný trh v Clevelande v roku 2025 sa vyznačuje dostupnosťou, stabilným rastom cien a postupným posunom k rovnováhe. Na rozdiel od pobrežných trhov s prudkými výkyvmi sa ceny domov v Clevelande pohybujú „pomaly a stabilne, bez extrémnych výkyvov“ josesellshomes.com. K polovici roka 2025 sa medián predajných cien v meste Cleveland pohybuje v nízkych 100 000 dolároch – o 67 % nižšie ako americký medián – čo z neho robí jeden z najdostupnejších veľkých trhov redfin.com. Podľa Zillow je typická hodnota domu v Clevelande približne 117 700 USD, čo je mierny nárast o 1,0 % medziročne zillow.com. Podľa prieskumov realitných maklérov bol Cleveland dokonca zaradený ako #2 „najhorúcejší“ trh s bývaním v USA v roku 2023, vďaka pevným základom a miernym rastom cien realwealth.com.
Cenové trendy: Celkovo, hodnoty domov mierne rastú v celej metropolitnej oblasti. Do polovice roka 2025 bola priemerná cena domu v Clevelande hlásená okolo 113 500 $ (≈5 % medziročný nárast) hondros.com. Ročné miery zhodnotenia sa líšia podľa oblasti – od približne stagnujúcich v niektorých mestských štvrtiach až po dvojciferné nárasty v okolitých okresoch. Napríklad Lorain County (západne od Clevelandu) zaznamenal nárast cien o 17,7 % za rok (medián ~263 000 $) hondros.com, keďže kupujúci hľadajú cenovo dostupné prímestské domy. V rámci mesta sa medián predajných cien v polovici roka 2025 pohyboval od približne 108 000 $ (údaje za apríl) až po 174 000 $ (jún) v závislosti od zdroja údajov clappilyhome.com – čo odráža rôzne zloženie typov domov. Niektoré miestne správy uvádzali, že medián predajnej ceny v Clevelande vzrástol o 8–9 % medziročne k letu 2025 clappilyhome.com realwealth.com, hoci aktuálne údaje MLS (Redfin) ukázali len mierny +0,4 % nárast do júla redfin.com. Tento rozdiel naznačuje, že rast cien v širšej metropolitnej oblasti (vrátane drahších predmestí) bol silnejší ako priamo v meste. Dôležité je, že nie sú žiadne známky kolapsu alebo výrazného poklesu cien – historické údaje ukazujú, že hodnoty nehnuteľností v severovýchodnom Ohiu zriedka výrazne klesajú a rok 2025 pokračuje v tomto stabilnom trende josesellshomes.com.
Objem predaja a konkurencia: Aktivita predaja domov sa upokojila oproti šialenstvu rokov 2021–22, ale zostáva svižná v porovnaní s historickými štandardmi. V júli 2025 sa v meste predalo 369 domov, čo je mierny pokles o 3,9 % oproti predchádzajúcemu roku (384 predajov) redfin.com redfin.com – čo naznačuje o niečo menší pohyb, čiastočne kvôli obmedzenej ponuke a vyšším hypotekárnym sadzbám. Napriek tomu je konkurencia medzi kupujúcimi stále zjavná. Domy v Clevelande zvyčajne dostanú 2+ ponuky a mnohé sa predajú za alebo nad požadovanú cenu. Medián pomeru predajnej a požadovanej ceny je presne 1,00 (100 %) zillow.com, čo znamená, že typický dom sa predá za požadovanú cenu. V skutočnosti sa 38,8 % predajov v polovici roka 2025 uzavrelo nad požadovanou cenou, zatiaľ čo približne 48 % pod ňou zillow.com – vyvážené rozdelenie, ktoré ukazuje, že ani kupujúci, ani predávajúci nemajú výraznú prevahu. Redfinov Compete Score hodnotí Cleveland ako „Veľmi konkurenčný“ (72/100), pričom poznamenáva, že horúce ponuky môžu byť rezervované za ~8 dní s viacerými ponukami (často nad požadovanú cenu), zatiaľ čo priemerný dom sa predá mierne pod požadovanou cenou po niekoľkých týždňoch redfin.com redfin.com. Stručne povedané, hoci dražby nie sú také časté ako počas pandémie, dobre ocenené domy stále pritiahnu rýchle ponuky v roku 2025.
Dni na trhu a ponuka: Jedným z jasných znakov meniacich sa podmienok je doba na trhu. Domy zostávajú na predaj o niečo dlhšie ako minulý rok, čo dáva kupujúcim viac priestoru na rozhodovanie. V polovici roka 2025 bol medián dní na trhu v Clevelande približne 29 dní, čo je nárast oproti ~26 dňom predchádzajúce leto redfin.com. Iné zdroje údajov ukazujú širší regionálny trend: ponuky boli v júni 2025 na trhu v priemere 41 dní (oproti 35 dňom pred rokom) clappilyhome.com. Podľa sledovania Zillow idú domy v Clevelande do rezervácie v mediáne 11 dní zillow.com zillow.com – čo pravdepodobne odráža horúce, ihneď obývateľné ponuky. Záverom je, že hoci domy pripravené na nasťahovanie sa stále predávajú za týždeň či dva, celkový trh sa zmiernil na normálnejšie tempo v porovnaní s bleskovými predajmi z roku 2021.
Ponuka bývania sa konečne začala rozširovať, čo zmiernilo určitý tlak. Nové ponuky a aktívna zásoba nehnuteľností v rokoch 2024–25 rastú. V širšom regióne Clevelandu (okresy Cuyahoga, Portage, Summit) ponuky vzrástli o 37,3 % medziročne do polovice roka 2025 hondros.com. V okrese Cuyahoga (kam patrí Cleveland) bola zásoba bývania v júni 2025 približne o 2,9 % vyššia ako pred rokom clappilyhome.com clappilyhome.com. Tento postupný prílev ponuky – vďaka väčšiemu počtu majiteľov, ktorí predávajú, a zvýšenej novej výstavbe – znamená, že kupujúci majú viac možností ako v nedávnej minulosti. „V júli opäť vzrástol počet aktívnych ponúk v okresoch Cuyahoga, Summit, Medina a Stark, čo dáva kupujúcim viac možností,“ uvádza jedna miestna realitná aktualizácia outstandingohio.com.
Napriek tomu ponuka bývania stále nedobehla dopyt ani úroveň pred pandémiou. Aj po nedávnych prírastkoch zostáva zásoba v severovýchodnom Ohiu pod úrovňou roku 2019 josesellshomes.com josesellshomes.com. Podľa údajov Zillow mal Cleveland metro približne 1 083 domov na predaj v polovici roka 2025 zillow.com – čo je len asi 2 až 3-mesačná zásoba pri aktuálnom tempe predaja. Je to zlepšenie oproti rekordným minimám (okolo 1-mesačnej zásoby) v roku 2021, ale stále je to málo. Pre porovnanie, vyvážený trh je často ~5–6 mesiacov zásob. Takže podmienky trhu priaznivé pre predávajúcich pretrvávajú, hoci menej intenzívne. Kupujúci už nečelia „honbe“ na každú ponuku, ale najlepšie domy sa stále predávajú rýchlo. Ako uvádza jedna správa z polovice roka 2025: „rovnováha sa možno mení, ale príležitosti zostávajú na oboch stranách“ – kupujúci majú väčší výber, no predávajúci dosahujú rýchle, plné ceny, ak nastavili rozumnú cenu outstandingohio.com.
Horúce lokality: Trh s nehnuteľnosťami v Clevelande je veľmi lokálny, pričom niektoré štvrte a predmestia zaznamenávajú obzvlášť silný dopyt. Oblasti, ktoré spájajú historický šarm, pešiu dostupnosť alebo novú výstavbu, sú výrazné v roku 2025. Niekoľko príkladov:
- Centrum Clevelandu: Centrálna obchodná štvrť mesta sa premenila na raj pre nájomcov a investičný hotspot. 94 % rezidenčných jednotiek v centre je obývaných nájomníkmi a investori si to všimli ark7.com ark7.com. Mediánová predajná cena v centre vzrástla na približne 275 000 $ (nárast o 26,7 % medziročne) ark7.com ku koncu roka 2024, čo odráža nové bytové projekty a prestavby. Luxusné apartmány, ako nové veže City Club a The Lumen, sú určené pre mladých profesionálov, ktorých lákajú pracovné príležitosti a zábava v centre. Viac ako 90 % bytového fondu v centre je teraz v prenájme, čo znamená silný dopyt po investíciách do viacbytových nehnuteľností, podporený vybavenosťou a rastúcou atmosférou bývania, práce a zábavy.
- Tremont: Trendová štvrť na západ od centra, známa svojou historickou architektúrou a reštauráciami, zaznamenala za posledné desaťročie výrazný nárast hodnoty nehnuteľností. Jedna analýza zaznamenala 28,5 % nárast mediánových predajných cien v Tremonte v poslednom období ark7.com, hoci údaje zo Zillow ukázali mierne ochladenie do mája 2025 (medián ~349 900 $, pokles o 2 % medziročne po ústupe nákupnej horúčky) hondros.com. Napriek tomu zostáva Tremont žiaduci pre svoj umelecký charakter, galérie a blízkosť k centru. Domy tu dosahujú jedny z najvyšších cien v meste a investori sa zameriavajú na Tremont pre prestavby aj luxusné prenájmy.
- Ohio City: Susediaca s centrom, Ohio City je ďalšia revitalizovaná štvrť známa trhom West Side Market, pivovarmi a kombináciou historického a nového bývania. Jej mediánová cena bola okolo 166 700 $ v polovici roka 2025 (nárast o ~7 % medziročne) clappilyhome.com. Pešia dostupnosť a gastronomická scéna robia Ohio City obľúbenou medzi mladými kupujúcimi a nájomcami. Nové bytové projekty a rozvoj parku Irishtown Bend zvyšujú jej atraktivitu. Často sa uvádza medzi „štvrťami, ktoré sa oplatí sledovať“ na bývanie aj investovanie hondros.com.
- University Circle (východná strana): Toto vzdelávacie a medicínske centrum (domov Case Western Reserve University a hlavných nemocníc) naďalej poháňa dopyt po bývaní. Luxusné byty a radové domy tu vyrastajú, aby slúžili nemocničnému personálu a študentom. Developeri „nestíhajú stavať luxusné byty dosť rýchlo“ v oblastiach ako University Circle a neďaleké Little Italy neo-trans.blog. V týchto štvrtiach už nie je nezvyčajné vidieť radové domy alebo zrekonštruované domy s cenou nad 1 milión dolárov – čo bolo v minulosti v Clevelande zriedkavé – vďaka prílevu bohatších obyvateľov a rastu inštitúcií neo-trans.blog.
- Collinwood: Historicky robotnícka štvrť na ďalekom východe, Collinwood sa mení na cenovo dostupnú umeleckú enklávu. Mediánová cena okolo 133 500 dolárov (nárast ~5 % medziročne) clappilyhome.com ju robí atraktívnou pre prvokupcov a investorov hľadajúcich lacné prenájmy. Collinwoodská Waterloo Arts District a parky pri jazere zvyšujú jej potenciál. Vďaka mnohým nájomníkom a miernym cenám je označovaná ako štvrť s hodnotou a potenciálom rastu ark7.com.
- Shaker Heights & predmestia: Vo východných predmestiach ako Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood a ďalších, zostáva dopyt po domoch s väčším priestorom alebo špičkovými školami stabilný. Shaker Heights malo napríklad mediánovú cenu okolo 335 000 dolárov (nárast 6,4 % medziročne) clappilyhome.com k máju 2025 – čo je na región vyššia úroveň, poháňaná historickými domami a školami. Na západnej strane oblasti ako Kamm’s Corners (medián ~234 tisíc) a Old Brooklyn (medián ~160 tisíc) kombinujú relatívnu dostupnosť s dobrou komunitnou atmosférou clappilyhome.com. Old Brooklyn, stredná trieda, dokonca zaznamenal 11,3 % nárast predajných cien v poslednom období ark7.com, keďže viac kupujúcich objavuje jeho hodnotu.
Naprieč mestom, dostupnosť zostáva kľúčovým lákadlom. Aj tie najdrahšie štvrte Clevelandu (centrum, Tremont, Edgewater atď.) sú v porovnaní s inými metropolitnými oblasťami výhodné. Preto Cleveland zostáva jedným z „najhorúcejších“ trhov s bývaním pre investorov z iných miest aj pre prvokupcov – nízke vstupné náklady a rastúca mestská vitalita sú zriedkavou kombináciou josesellshomes.com. Pokiaľ budú ceny v Clevelande atraktívne, očakávajte pokračujúci záujem zo strany miestnych aj externých kupcov, ktorí hľadajú hodnotu.
Výhľad na komerčné nehnuteľnosti (kancelárie, maloobchod, priemysel, viacbytové domy)
Clevelandské segmenty komerčných nehnuteľností majú v roku 2025 zmiešaný výhľad – niektoré segmenty sa silno zotavujú, iné čelia protivetru. Celkovo rozmanitá ekonomika metropoly (zdravotníctvo, výroba, sídla firiem atď.) poskytuje stabilný základ, no posuny po pandémii – ako práca na diaľku a e-commerce – ovplyvňujú jednotlivé typy nehnuteľností nerovnomerne.
Kancelársky trh
Sektor kancelárií v Clevelande naďalej zápasí s vysokou neobsadenosťou a pomalým zotavovaním. K 2. štvrťroku 2025 bola miera neobsadenosti kancelárií v metropolitnej oblasti Clevelandu okolo 23,1 % nmrk.com. To je mierne viac (o 30 bázických bodov) ako na začiatku roka, čo prerušilo sériu zlepšujúcej sa obsadenosti. V praxi je takmer štvrtina kancelárskych priestorov v Clevelande prázdna – odraz vlažného dopytu po tradičných kancelárskych prenájmoch v dôsledku trendov hybridnej práce a konsolidácie firiem.
Prenájmová aktivita bola anemická. V 2. štvrťroku 2025 sa prenajalo len približne 213 600 štvorcových stôp, čo je jeden z najoslabších štvrťročných súčtov za posledných 16 rokov (porovnateľné s útlmom konca roka 2021) nmrk.com. Čistá absorpcia sa opäť stala negatívnou, s –131 000 štvorcovými stopami, po štyroch štvrťrokoch rastu nmrk.com. Najmä veže triedy A v centre zápasia s vyššou neobsadenosťou, keď niektorí nájomcovia zmenšujú priestory. Na druhej strane, niektorí veľkí nájomcovia (ako Sherwin-Williams) sa zaviazali zostať v centre s novými priestormi (viac v sekcii Výstavba) a prímestské kancelárske parky zaznamenali mierny nárast záujmu zo strany zdravotníckych a back-office užívateľov.
Nájomné: Požadované nájomné za kancelárie klesá pod tlakom konkurencie. Priemerné požadované nájomné bolo približne $20,99 za štvorcový stopu v 2. štvrťroku 2025 nmrk.com, čo je pokles o približne $0,12 oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Od začiatku roka dosiahlo priemerné kancelárske nájomné v Clevelande $21,05, čo je stále o 2,6 % viac medziročne nmrk.com – čo naznačuje, že prenajímatelia dokázali v niektorých subtrhoch (možno pri prémiových, novo vybudovaných priestoroch) dosiahnuť mierne zvýšenia, aj keď celková dynamika spomaľuje. Prenajímatelia ponúkajú viac ústupkov na prilákanie nájomcov a staršie budovy môžu vyžadovať modernizáciu (alebo prestavbu na bývanie), aby zostali konkurencieschopné.
Výhľad: Výhľad pre kancelárie je opatrný. Očakáva sa, že miera neobsadenosti zostane v nasledujúcich rokoch zvýšená, najmä v centre mesta, kým rast zamestnanosti alebo adaptívne využitie neabsorbuje časť prebytočných priestorov. Dokončenie 36-poschodového sídla Sherwin-Williams koncom roka 2025 pridá do ponuky nové, moderné kancelárske priestory, ale môže zanechať prázdne staršie kancelárie. Pozitívom je, že clevelandský kancelársky trh nezažil nadmernú výstavbu celé desaťročia, takže problém s neobsadenosťou je viac spôsobený dopytom (práca na diaľku) než ponukou. Ak viac firiem nariadi návrat do kancelárií (ako to plánuje Sherwin-Williams v roku 2026) alebo ak Cleveland priláka nových zamestnávateľov, absorpcia by sa mohla stať pozitívnou. Zatiaľ majú výhodu nájomcovia a rast nájomného pravdepodobne zostane utlmený (v nízkych jednociferných hodnotách ročne). Investori sú selektívni – uprednostňujú medicínske kancelárie, moderné kolaboratívne priestory alebo projekty prestavby – vzhľadom na náročné fundamenty v tomto sektore.
Trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami
Clevelandský trh s maloobchodnými nehnuteľnosťami si vedie lepšie, než by mnohí očakávali, a preukazuje odolnosť vďaka obmedzenej novej ponuke a stabilnému spotrebiteľskému dopytu. Miera neobsadenosti maloobchodných priestorov v širšom Clevelande zostáva blízko rekordných miním. V skutočnosti je rok 2025 na dobrej ceste stať sa piatym po sebe idúcim rokom s menej ako 5 % neobsadenosťou maloobchodných priestorov v celom metropolitnom regióne marcusmillichap.com. K polovici roka 2025 sa celková neobsadenosť maloobchodných priestorov pohybuje približne v rozmedzí 4–5 %, čo je podľa štandardov odvetvia veľmi zdravé.
Hlavným dôvodom je nedostatok novej maloobchodnej výstavby. Developeri boli mimoriadne konzervatívni – rok 2025 by mohol zaznamenať najmenej dokončených maloobchodných projektov v histórii v Clevelande marcusmillichap.com. Keďže prakticky nedochádza k nadmernej výstavbe a väčšina nových projektov je predprenajatá, tlak na neobsadenosť zo strany ponuky je minimálny. To odráža opatrnosť (kvôli pomalému rastu populácie v severovýchodnom Ohiu) aj meniace sa priority (viac investícií smeruje do priemyselných a zmiešaných projektov než do samostatných maloobchodných prevádzok). Znížená výstavba „odráža spomaľujúci rast populácie v Clevelande, ktorý sa tento rok zmení na pokles“ a zameranie na iné typy nehnuteľností marcusmillichap.com.
Trendy dopytu: Prenájom maloobchodných priestorov bol do určitej miery rozdelený podľa typu nehnuteľnosti. Samostatne stojace maloobchodné prevádzky (napríklad veľké predajne alebo reštaurácie) zaznamenali v roku 2024 nárast neobsadenosti o ~0,5 %, pričom určité oslabenie bolo najmä v okrajových oblastiach ako Lorain County (+1,5 % neobsadenosť) marcusmillichap.com. Pravdepodobne je to spôsobené niekoľkými zatvoreniami alebo presunmi predajní. Naopak, viacnájomné maloobchodné centrá (nákupné pásy, obchodné centrá) zaznamenali v priemere pokles neobsadenosti o 50 bázických bodov, pričom niektoré subtrhy (západný a severovýchodný Cleveland) zaznamenali zlepšenie o viac ako jeden percentuálny bod marcusmillichap.com. Dobre situované nákupné centrá s potravinovými kotvami alebo základnými maloobchodníkmi zostávajú veľmi žiadané.
Geograficky bola prenájmová aktivita najsilnejšia v blízkosti pobrežia (centrum a štvrte pri jazere) a v regionálnych centrách ako Akron a North Canton marcusmillichap.com. V samotnom Clevelande sa rast maloobchodu presúva smerom k mestským zmiešaným projektom: napríklad plánované projekty v centre a v Midtown zahŕňajú maloobchodné priestory na prízemí bytových domov. Niekoľko nových nákupných pásov v západnom Clevelande a Lorain County je tiež plánovaných na otvorenie, väčšinou však už plne predprenajatých rýchlym reštauráciám, zdravotníckym klinikám a pod. marcusmillichap.com.
Nájmy a výhľad: Pri nízkej neobsadenosti nájmy v maloobchode mierne vzrástli, najmä na prémiových miestach. Prenajímatelia najlepších maloobchodných priestorov (tradičné nákupné štvrte ako Crocker Park alebo Eton Chagrin) dokonca mierne zvýšili nájmy. Sekundárne lokality si stále vyžadujú konkurenčné ceny na zaplnenie priestorov. Celkovo je maloobchodný trh v Clevelande pripravený na ďalšiu stabilitu. Ako sa zamestnanosť vracia na úroveň pred rokom 2020 a spotrebiteľské výdavky zostávajú silné marcusmillichap.com, maloobchodníci pokračujú v opatrnej expanzii. Rastú kategórie ako diskontné predajne, potraviny, domáce potreby a maloobchod súvisiaci so zdravotnou starostlivosťou. Jedným z rizík je pretrvávajúca stagnácia populácie – keďže sa očakáva mierny úbytok obyvateľstva v nasledujúcich rokoch, Cleveland nezaznamenáva prílev nových spotrebiteľov. No keďže maloobchodných priestorov na obyvateľa je už teraz optimálne množstvo (alebo dokonca nedostatok v niektorých komunitách), neobsadenosť by mala zostať nízka. Investori považujú clevelandský maloobchod za atraktívny vďaka vysokej obsadenosti a nízkej novej konkurencii, pričom sa zameriavajú na dobre situované susedské centrá a maloobchod so základnými potrebami.
Priemyselný a logistický trh
Priemyselné nehnuteľnosti severovýchodného Ohia boli v posledných rokoch hnacou silou vďaka výrobnej základni regiónu a jeho logistickej polohe. Začiatkom roka 2025 priemyselný sektor narazil na prekážku, no dlhodobé základy zostávajú pozitívne.
Po niekoľkých rokoch mimoriadne napätých podmienok sa miera neobsadenosti priemyselných priestorov nedávno zvýšila – dosiahla 5,2 % v 2. štvrťroku 2025 nmrk.com. To bolo o celý 1,0 percentuálny bod viac ako v predchádzajúcom štvrťroku, čo predstavuje najvyššiu neobsadenosť za niekoľko rokov. Nárast spôsobil bezprecedentný –2,8 milióna štvorcových stôp negatívnej absorpcie v danom štvrťroku nmrk.com – v podstate bolo naraz uvoľnených niekoľko veľkých objektov. V skutočnosti Cleveland zaznamenal „sériu prominentných zatvorení a vysťahovaní“ začiatkom roka 2025 nmrk.com. Príkladom sú niektoré staršie výrobné závody, ktoré ukončili prevádzku, a nájomcovia ako distribútori e-commerce, ktorí po pandémiovom boome konsolidovali priestory. Tento jednorazový otras urobil z 2. štvrťroka 2025 obdobie s najnižšou čistou absorpciou v histórii trhu nmrk.com.
Napriek tomu kontext záleží. Aj pri 5,2 % je priemyselná neobsadenosť stále pod dlhodobým priemerom metropolitnej oblasti (~7,4 %) nmrk.com. Neobsadenosť od začiatku roka v polovici roku 2025 dosiahla v priemere len 4,7 % nmrk.com, čo naznačuje, že druhý štvrťrok bol výnimkou. A objavujú sa náznaky obnovy dopytu: objem prenájmov sa v druhom štvrťroku zotavil na približne 2,0 milióna štvorcových stôp nmrk.com, keď noví nájomcovia zaplnili časť voľných priestorov. Moderné sklady a distribučné centrá na okraji Clevelandu (lokality ako Strongsville, Solon a pozdĺž koridoru I-480/I-80) zostávajú vysoko žiadané medzi logistickými firmami, dodávateľmi pre automobilový priemysel a spoločnosťami s materiálmi pre stavebníctvo.Nájomné: Príbeh priemyselného nájomného je o mimoriadnom raste, ktorý sa mierne ochladzuje. Po rokoch rastu nájomné v roku 2025 skutočne kleslo: priemerné požadované nájomné za priemyselné priestory v Clevelande bolo v druhom štvrťroku 2025 približne 5,88 USD/štvorcový stopa, čo je pokles o ~3,9 % medziročne nmrk.com. Táto mierna korekcia nasleduje po období, keď nájomné vyskočilo na rekordné hodnoty. Pokles pravdepodobne odráža úpravu očakávaní prenajímateľov po vlne neobsadenosti – niektoré staršie priemyselné priestory museli znížiť nájomné, aby prilákali nových nájomcov. Moderné sklady triedy A si však stále udržiavajú prémiové ceny, často výrazne nad 6 USD/štvorcový stopa triple-net, najmä tie v blízkosti diaľničných uzlov.
Výhľad: Vyhliadky priemyselného sektora zostávajú všeobecne silné. Cleveland profituje z centrálnej polohy, robustnej diaľničnej/železničnej infraštruktúry a renesancie výroby (vrátane rastu v oblasti letectva, polymérov a potenciálneho dodávateľského reťazca batérií pre elektromobily v Ohiu). Očakáva sa, že nárast neobsadenosti začiatkom roku 2025 bude dočasný; do roku 2026 by mala absorpcia opäť rásť, keď sa ekonomika rozrastie a novo uvoľnené priestory sa znovu využijú. Dôležité je, že nová priemyselná výstavba v Clevelande bola mierna (na rozdiel od rýchlo rastúcich trhov Sunbeltu). Developeri stavali selektívne – niekoľko veľkých logistických objektov a biznis parkov – čo udržalo ponuku pod kontrolou. Jedna správa uvádza, že neobsadenosť od začiatku roka bola stále „výrazne pod“ historickým priemerom, čo podčiarkuje, že fundamenty sú celkovo zdravé nmrk.com. Ak nenastane veľká recesia, priemyselná neobsadenosť pravdepodobne klesne späť k 4–5 % v priebehu nasledujúceho roka alebo dvoch. Nájomné sa môže stabilizovať alebo opäť mierne rásť (nízke až stredné jednociferné percentá ročne), keď sa prebytočné subnájmy absorbujú. Pre investorov ponúka priemyselné nehnuteľnosti v Clevelande solídne dlhodobé vyhliadky – rozumne vysoké kapitalizačné sadzby a stabilný dopyt – hoci rok 2025 všetkým pripomenul, že ani priemysel nie je úplne nepriestrelný.
Trh viacbytových (apartmánových) nehnuteľností
Clevelandský sektor viacbytových rezidenčných nehnuteľností jasne vyniká a preukazuje svoju odolnosť počas nedávnych ekonomických cyklov. Byty v regióne sa tešia silnej obsadenosti, rastúcim nájmom a zvládnuteľnému prísunu nových projektov – vďaka čomu je Cleveland obľúbencom mnohých realitných investorov hľadajúcich stabilný príjem.
Obsadenosť a dopyt: Obsadenosť bytov v oblasti Greater Cleveland je v priemere okolo 92–93% mmgrea.com mmgrea.com. Ku koncu roka 2024 sa obsadenosť stabilizovala na ~92,5%, len o málo nižšie ako 10-ročný priemer mmgrea.com. Dopyt sa po slabšom roku 2023 výrazne zotavil – v roku 2024 bolo absorbovaných takmer 1 900 čistých jednotiek mmgrea.com, a absorpcia zostáva pozitívna aj v roku 2025. V podstate nájomcov je dostatok, čo je podporené veľkou populáciou mladých dospelých v Clevelande, zmenšujúcimi sa domácnosťami starších obyvateľov a prisťahovalectvom z drahších miest. Pomáha aj to, že viac ako 55% clevelandských bytových jednotiek je v prenájme ark7.com (čo je oveľa viac ako celoštátny priemer ~35%), čo odráža veľkú základňu nájomcov. Dopyt zaznamenali všetky kvalitné segmenty – od nových luxusných výškových budov v centre až po staršie prímestské záhradné byty.
Pozoruhodné je, že clevelandský trh s nájmami je podporený relatívnou dostupnosťou. Nájomcovia majú flexibilitu presúvať sa medzi prémiovými a strednou triedou nehnuteľnosťami bez toho, aby museli opustiť metropolitnú oblasť, keďže aj „luxusné“ nájmy sú podľa národných štandardov mierne. To udržiava celkovú obsadenosť vyváženú – v žiadnom segmente nie je výrazný prebytok. Obsadenosť v jednotlivých subtrhoch sa zvyčajne pohybuje od vysokých 80% (v niekoľkých nadmerne zastavaných oblastiach) až po 96-97% v najžiadanejších subtrhoch.
Rast nájomného: Rast nájomného v Clevelande ticho prekonal priemer USA za posledných pár rokov mmgrea.com. V roku 2024 bol Cleveland medzi niekoľkými vybranými metropolitnými oblasťami, ktoré dosiahli >3% medziročné zvýšenie nájomného v každom štvrťroku mmgrea.com. Tento stabilný rast pokračoval aj v roku 2025 – odborníci predpovedajú, že nájomné vzrastie približne o 3,0 % až 3,2 % v roku 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Do 4. štvrťroka 2025 sa predpokladá, že priemerné efektívne nájomné bude medziročne vyššie o približne 3,2 % mmgrea.com. Pre porovnanie, rast nájomného na národnej úrovni spomalil pod 3 % v mnohých trhoch, takže Cleveland vyniká udržateľným rastom. Niektoré oblasti sú obzvlášť silné: submarket West Cleveland/Brooklyn Heights by mal viesť s takmer 5% rastom nájomného v roku 2025 mmgrea.com. Všetkých desať submarketov Clevelandu by malo zaznamenať >2,5% zvýšenie nájomného mmgrea.com, čo poukazuje na širokú silu trhu. Navyše, miestne správy koncom roka 2022 uviedli, že nájomné v Clevelande v tom čase medziročne vyskočilo o ~11 % realwealth.com, čo odráža dobiehanie z historicky nízkych úrovní nájomného. Aj keby rast nájomného v budúcnosti spomalil na úroveň 2–4 %, bude naďalej predbiehať infláciu v meste známeho svojou dostupnosťou.
Nová ponuka: Jedným z dôvodov, prečo si trh s bytmi v Clevelande vedie dobre, je jeho primeraný vývojový plán ponuky. Zatiaľ čo niektoré mestá Sunbeltu čelili záplave nových bytov, tempo výstavby v Clevelande bolo oveľa postupnejšie – hoci sa zvyšuje. Začiatky výstavby viacbytových domov vzrástli v roku 2024, pričom v celej metropolitnej oblasti sa začalo približne 2 060 bytových jednotiek (nárast o 17,8 % oproti ~1 750 v roku 2023) mmgrea.com. Na začiatku roka 2025 bolo vo výstavbe približne 3 113 jednotiek mmgrea.com, čo je nad 10-ročným priemerom (o ~21 %), ale nie je to prehnané. V roku 2025 sa predpokladá, že bude dokončených približne 2 300 nových bytových jednotiek, čo je o 500 jednotiek (28 %) viac v porovnaní s dokončeniami v roku 2024 mmgrea.com mmgrea.com.
Kľúčové je, že táto nová ponuka je sústredená vo vysoko žiadaných oblastiach a zostáva v rámci absorpčnej kapacity trhu mmgrea.com mmgrea.com. Do centra Clevelandu by malo smerovať približne 37 % nových bytov v roku 2025 (okolo 850 jednotiek) a submarket East Cleveland (vrátane University Circle a vnútornej východnej strany) asi 28 % (~803 jednotiek) mmgrea.com. V skutočnosti má East Cleveland vo výstavbe viac ako 1 000 jednotiek, čo predstavuje viac ako tretinu všetkej miestnej výstavby – veľká časť je určená pre pracovníkov v medicínskom okrsku a študentov mmgrea.com. Keďže väčšina nových projektov je zameraná na obľúbené štvrte (a často ponúka moderné vybavenie, ktoré staršie byty nemajú), rýchlo si nachádzajú nájomníkov.
Analytici poznamenávajú, že aj napriek nárastu ponuky sa očakáva, že čistá absorpcia bude držať krok, čím sa zabráni prebytku mmgrea.com. Prognóza predpokladá, že obsadenosť mierne vzrastie na ~92,6 % do konca roka 2025, keďže dopyt mierne prevýši novú ponuku mmgrea.com mmgrea.com. V podstate je pipeline v Clevelande – hoci rastie – skromná vzhľadom na veľkosť metropoly (nové jednotky v roku 2025 predstavujú ~2,3 % existujúceho inventára, oproti ~3,5 % na národnej úrovni) mmgrea.com.
Investície a výhľad: Viacbytové nehnuteľnosti v Clevelande sú pre investorov atraktívne vďaka silným výnosom a stabilite. Cap rates v Clevelande sú často vyššie ako v pobrežných trhoch a konzistentný rast nájomného spolu s dostupným pomerom nájomného k príjmu naznačujú ďalší priestor na rast. Výhľad trhu s bytmi je stabilný výkon. Odborníci predpovedajú pokračujúce zvyšovanie nájomného ~3 % ročne a vysokú obsadenosť počas nasledujúcich rokov mmgrea.com. Diverzifikovaná ekonomika Clevelandu – „zakotvená vo finančnom, zdravotníckom a výrobnom sektore“ – a jeho dostupné nájomné budú naďalej podporovať dopyt po nájme mmgrea.com. Ak nenastane ekonomický šok, multifunkčný sektor by mal zostať pilierom sily v realitách Clevelandu a ponúkať jeden z najpozitívnejších výhľadov spomedzi všetkých typov nehnuteľností v tejto oblasti.
Investičné príležitosti a riziká
Pre realitných investorov clevelandský trh predstavuje zaujímavú kombináciu príležitostí a opatrnosti. Nízke ceny v metropole, rastúce nájomné a revitalizujúce sa štvrte sú atraktívne, no pomalý rast a pretrvávajúce výzvy zmierňujú potenciál. Tu je pohľad na kľúčové príležitosti a riziká:
Príležitosti:
- Cenovo dostupný vstup, silný peňažný tok: Cleveland je známy svojou dostupnosťou. S mediánom cien domov okolo 115 000 $ redfin.com a mnohými mestskými nehnuteľnosťami pod 100 000 $ môžu investori získať prenájomné domy alebo dvojdomy za zlomok ceny oproti iným mestám. Táto nízka vstupná cena v kombinácii so solídnym nájomným (medián nájmu v metropolitnej oblasti je približne 1 000 $+ za dvojizbový byt) môže priniesť vysoké kapitalizačné sadzby. Nie je nezvyčajné, že dobre zvolené prenájmy v Clevelande generujú 8–12 %+ hrubé výnosy, čo je výrazne viac ako v pobrežných trhoch. Mesto má 55 % populácie v nájme, čo znamená stabilný dopyt po prenájmoch ark7.com. Štvrte ako North Collinwood (medián ~89 000 $) alebo South Broadway (medián ~71 000 $) ponúkajú veľmi nízke vstupné ceny s prevažne nájomným bývaním – ideálne pre hodnotových investorov hľadajúcich peňažný tok ark7.com.
- Podhodnotené rastové trhy: Niektoré clevelandské štvrte a vnútorné predmestia sú na vzostupe, čo poskytuje potenciál zhodnotenia. Zaznamenali sme horúce lokality ako Downtown, Tremont, Ohio City, Gordon Square (Detroit-Shoreway) a ďalšie, kde prílev mladých profesionálov a rozvoj spôsobili výrazný rast cien nehnuteľností. Napríklad hodnoty bytov v centre mesta nedávno vzrástli o ~26 % ark7.com, a dokonca aj historicky zanedbávané oblasti ako Glenville alebo Hough (na východnej strane) zaznamenávajú nový rozvoj a rastúce ceny (medián ponukových cien v týchto oblastiach je teraz 120 000–140 000 $) clappilyhome.com. Okrem toho prímestské trhy v okresoch Lorain a Medina rýchlo rastú (hodnoty domov vzrástli v priemere o ~2–3 % ročne od roku 2020 a minulý rok o +0,9–1,1 % rast populácie) neo-trans.blog, čo naznačuje príležitosti v nových obytných štvrtiach a prenájmoch rodinných domov v týchto rozvíjajúcich sa komunitách.
- Vysoký dopyt po prenájme a rozvojové segmenty: Silný výkon clevelandského segmentu viacbytových nehnuteľností predstavuje príležitosť pre investorov a developerov. Pri obsadenosti bytov na úrovni viac ako 90 % a raste nájomného, ktorý predbieha celonárodné trendy, mmgrea.com mmgrea.com, je kúpa alebo výstavba nájomných bytov rozumnou stratégiou. Osobitný dopyt je po kvalitnom bývaní pre pracujúcich – zrekonštruované jednotky pre nájomcov so stredným príjmom – ako aj po dostupnom bývaní (Cleveland má nedostatok zmodernizovaných dostupných bytov a prebiehajú snahy o financovanie ďalších). Tiež špecifické segmenty ako študentské bývanie v blízkosti univerzít, zdravotnícke kancelárie spojené s rozširovaním zdravotnej starostlivosti alebo distribučné zariadenia poslednej míle pre e-commerce, ponúkajú cielené príležitosti, ktoré ťažia zo silných stránok Clevelandu v oblasti inštitúcií a logistiky.
- Relatívna stabilita trhu: Nehnuteľnosti v Clevelande bývajú menej volatilné ako na trhoch s vysokým rastom. Región nezažil prudké cenové skoky v rokoch 2010, takže sa vyhol aj výraznému nadhodnoteniu. História ukazuje, že hodnoty domov tu zriedkavo zaznamenávajú veľké výkyvy – medzi rokmi 1980 a 2024 hodnoty klesli len v niekoľkých rokoch (väčšinou počas krízy 2008–10) josesellshomes.com. Táto stabilita môže byť výhodou pre investorov, ktorí hľadajú stabilné, predvídateľné výnosy. Naznačuje to, že riziko poklesu je obmedzené; Cleveland síce nemusí rásť raketovo, ale je tiež nepravdepodobné, že by dramaticky skolaboval. Ako to vyjadril jeden miestny odborník, trh sa v roku 2025 „prispôsobuje – nepadá“ josesellshomes.com.
Riziká a výzvy:
- Pomalý rast a demografia: Opačnou stranou stability je obmedzený rast. Obyvateľstvo a rast pracovných miest v Clevelande sú v najlepšom prípade mierne. Päťokresová metropolitná oblasť len nedávno začala mierne rásť (+0,3 % minulý rok po desaťročí poklesu) neo-trans.blog, a samotné mesto Cleveland je v podstate na nule (pokles len o 0,6 % od roku 2020) neo-trans.blog. V centre mesta dochádza k „brain gainu“ vzdelaných mileniálov, no zároveň niektoré rodiny odchádzajú do okrajových oblastí neo-trans.blog. Pre investorov to znamená, že dopyt nebude prudko rásť; vznik nových nájomných domácností bude stabilný, ale pomalý. Zvyšuje to riziko, že v niektorých štvrtiach môže ponuka prevýšiť dopyt (najmä ak sa príliš veľa nových jednotiek sústredí v jednej oblasti). Hospodársky rast je podobne mierny – clevelandské HDP a tvorba pracovných miest zvyčajne zaostávajú za celoštátnym priemerom. Bez prudko rastúcej ekonomiky alebo populačného boomu je rast cien nehnuteľností pravdepodobne dlhodobo v nízkych až stredných jednotkách percent ročne. Investori by tomu mali prispôsobiť svoje očakávania.
- Starnúca infraštruktúra a nehnuteľnosti: Cleveland je staré mesto so starším bytovým fondom. Veľká časť domov bola postavená pred rokom 1940 a v mnohých štvrtiach sa stále nachádzajú starnúce, niekedy schátrané nehnuteľnosti. To znamená vyššie náklady na údržbu a renováciu pre investorov. V domoch starých sto rokov je bežný olovený náter, stará elektroinštalácia, problémy so strechou a základmi. Hoci renovácia týchto nehnuteľností môže byť výhodná (a mnohí investori tak zarábajú), náklady môžu výrazne znížiť výnosy, ak nie sú starostlivo riadené. Navyše, niektoré vnútromestské oblasti trpia desaťročiami zanedbávania – úpadok, vyššia miera neobsadenosti alebo vrecká kriminality – čo môže byť pre nových investorov náročné. Skúsení investori sa držia ulíc a oblastí, kde prebieha mestská alebo súkromná reinvestícia.
- Úrokové sadzby a financovanie: Rýchly nárast úrokových sadzieb hypoték od roku 2022 má výrazný vplyv na trhy ako Cleveland. Keďže ceny domov sú nízke, kupujúci (vrátane investorov) sú tu často citlivejší na výšku mesačnej splátky. Skok z 3 % na 7 % pri hypotékach výrazne znižuje dostupnosť bývania, aj keď sú úvery menšie. Vyššie sadzby v rokoch 2023–25 odstavili niektorých kupujúcich prvého bývania, čo nepriamo znižuje možnosti výstupu pre investorov (napríklad predaj po rekonštrukcii trvá dlhšie). Okrem toho investori, ktorí sa spoliehajú na úverové financovanie, čelia vyšším nákladom na požičiavanie, čo môže znížiť cash flow alebo znemožniť niektoré obchody. Ak sadzby zostanú vysoké, cap rates budú musieť stúpnuť (čo znižuje hodnotu nehnuteľností), aby prilákali kupujúcich, najmä v komerčných segmentoch. To je riziko pre krátkodobé hodnoty, hoci mnohí očakávajú, že sadzby sa v nasledujúcich rokoch stabilizujú alebo klesnú, čo by tento tlak zmiernilo.
- Ekonomická koncentrácia a politika: Hoci je ekonomika Clevelandu diverzifikovaná, stále má niektoré koncentrované stávky – napríklad silnú závislosť od zdravotníctva (Cleveland Clinic, University Hospitals sú obrovskí zamestnávatelia) a výroby. Akýkoľvek pokles zamestnanosti v zdravotníctve alebo priemyselnej produkcie (napríklad v dôsledku automatizácie alebo globálnej konkurencie) by mohol ovplyvniť dopyt po nehnuteľnostiach. Región tiež súťaží o prilákanie technologických a inovačných pracovných miest; úspech nie je zaručený. Na strane politiky Ohio nedávno zakázalo miestnu reguláciu nájomného a zvýšilo financovanie daňových úľav na dostupné bývanie realwealth.com realwealth.com – všeobecne kroky priaznivé pre prenajímateľov – no akékoľvek zmeny (ako napríklad zmeny v oceňovaní nehnuteľností alebo stimuloch) by mohli zmeniť investičné prostredie. Financie mesta Cleveland a okresu Cuyahoga sa vo veľkej miere spoliehajú na dane z príjmu a nehnuteľností; ak by populácia alebo príjmy klesli, mohlo by dôjsť k zvýšeniu daní, čo predstavuje riziko vyšších nákladov na držbu v budúcnosti.
Zhrnuté, Cleveland ponúka vysoké výnosy a príležitosti na pridanie hodnoty pre skúsených investorov, no vyžaduje si dlhodobú, realistickú stratégiu. Toto je trh, kde sa vyhráva múdrym (nízkym) nákupom a držaním pre stabilné výnosy, namiesto spoliehania sa na explozívny rast. Mnohí investori z iných štátov sa v posledných rokoch hrnuli do Clevelandu pre jeho cash flow – tí, ktorí si urobia domácu úlohu ohľadom štvrtí a držia sa realistických projekcií, pravdepodobne nájdu Cleveland ako hodnotný prírastok do svojho portfólia, zatiaľ čo tí, ktorí očakávajú rýchle zbohatnutie, môžu byť sklamaní.
Ekonomické a demografické faktory ovplyvňujúce trh
Trajektória trhu s nehnuteľnosťami v Clevelande je úzko spätá s jeho ekonomickými a demografickými základmi. Kľúčové faktory zahŕňajú rast pracovných miest (alebo jeho nedostatok), zmeny populácie a prostredie úrokových sadzieb. V roku 2025 tieto základy vykresľujú obraz regiónu v zotavení a prechode, so silnými stránkami v stabilite a výzvami v raste.
Zamestnanosť a ekonomika: Ekonomika širšieho Clevelandu v roku 2025 je odolná, ak nie horúca. Metropolitná oblasť bola tvrdo zasiahnutá pandémiou v roku 2020, ale do polovice roku 2025 je celková zamestnanosť na ceste vrátiť sa na úroveň pred pandémiou (2019) marcusmillichap.com. Nezamestnanosť v metropolitnej oblasti Cleveland-Elyria klesla na približne 3,5–4,0 %, čo je porovnateľné s národným priemerom, čo naznačuje napätý trh práce. Prírastky pracovných miest poháňajú hlavné odvetvia regiónu:
- Zdravotníctvo a biovedy: Cleveland Clinic, University Hospitals a MetroHealth spoločne zamestnávajú desaťtisíce ľudí a naďalej rozširujú svoje zariadenia. Zdravotníctvo je konzistentne rastúcim sektorom, ktorý do oblasti priťahuje biomedicínsky výskum a zdravotnícko-technologické firmy.
- Výroba a inžinierstvo: Hoci je Cleveland ďaleko od svojho priemyselného vrcholu v polovici minulého storočia, stále sa môže pochváliť veľkými výrobcami (oceľ, automobily, plasty, chemikálie). Spoločnosti ako Sherwin-Williams (farby), Eaton (energetický manažment) a Parker Hannifin (riadenie pohybu) patria medzi Fortune 500 so sídlom v meste. Dochádza aj k novým investíciám do pokročilej výroby (napr. leteckí a obranní dodávatelia) a plánom na továrne dodávateľského reťazca batérií pre elektromobily v Ohiu, z ktorých by mohli profitovať clevelandskí dodávatelia.
- Financie a profesionálne služby: Medzi hlavné zamestnávateľov patria banky ako KeyCorp (sídlo v Clevelande) a poisťovne (Progressive je v regióne), ako aj rastúca scéna technologických start-upov s podporou miestnych akcelerátorov. Práca na diaľku umožnila niektorým profesionálom žiť v Clevelande a pracovať pre spoločnosti na pobreží, čím sa zvyšuje miestny talent pool.
- Vzdelávanie a verejná správa: Veľké univerzity (Case Western, Cleveland State) a miestna samospráva tiež poskytujú stabilné zamestnanie.
Kľúčové je, že ekonomika Clevelandu sa diverzifikuje a vzďaľuje sa od čisto priemyselnej identity. Mesto prilákalo niektoré technologické firmy a teší sa rastúcej populácii obyvateľov v centre, ktorí prispievajú k službovej ekonomike. V porovnaní s rýchlo rastúcimi metropolitnými oblasťami je však tvorba pracovných miest v Clevelande skromná. Prebiehajú iniciatívy na podporu rastu – napríklad stimuly JobsOhio, ktoré priniesli projekt Intelu za 20 miliárd dolárov do Columbusu, alebo investície Fordu do elektromobilov v blízkosti Clevelandu – ale plné výhody sa prejavia až v priebehu rokov.
Pre nehnuteľnosti súčasná ekonomika poskytuje pevný základ: stabilita zamestnania a rast príjmov podporujú dopyt po bývaní. Medián príjmov domácností v meste rastie, najmä vďaka prílevu obyvateľov s vyššími príjmami do centra a do gentrifikovaných oblastí neo-trans.blog. Mesto Cleveland v skutočnosti zaznamenalo v posledných rokoch rekordné príjmy z dane z príjmu, vďaka týmto mladým profesionálom, ktorí nahrádzajú domácnosti s nižšími príjmami neo-trans.blog. To pomáha viacerým nájomcom dovoliť si byty triedy A a viacerým kupujúcim dovoliť si domy (udržiava to dopyt po bývaní stabilný). Rast HDP regiónu je v nízkych jednotkách percent, ale je pozitívny.
Jedným z rizík je, že zamestnanecká základňa Clevelandu nerastie rýchlo – ak by krajina vstúpila do recesie, Cleveland by mohol zaznamenať stagnáciu alebo pokles pracovných miest, čo by mierne oslabilo dopyt po nehnuteľnostiach. Keďže sa však trh neprehrial, Cleveland by mohol byť aj menej zraniteľný počas poklesu. Široká zmes odvetví pôsobí ako nárazník; napríklad zdravotníctvo je zvyčajne odolné voči recesii.
Trendy populácie: Demografia je pre Cleveland dvojsečná zbraň. Populácia metropolitnej oblasti je približne 2,06 milióna (sčítanie 2020), čo ju radí na 34. miesto v USA realwealth.com. Po desaťročia toto číslo klesalo, ale nedávne údaje dávajú opatrne optimistický signál: populácia širšieho Clevelandu vzrástla o ~5 600 ľudí (+0,3 %) minulý rok na 1,867 milióna (v piatich hlavných okresoch) neo-trans.blog. Bol to druhý rok po sebe s miernym rastom, hoci celkový počet je stále ~0,6 % pod úrovňou z roku 2020 kvôli predchádzajúcim stratám neo-trans.blog neo-trans.blog. V podstate sa spomalil odliv obyvateľov a bol vyvážený prírastkom medzinárodnej migrácie.
Rast je nerovnomerný:
- Mesto vs. predmestia: Populácia mesta Cleveland sa takmer stabilizovala, klesá len mierne. Z ~372-tisíc v roku 2020 klesla na ~364-tisíc v roku 2022 a odhaduje sa na 356 000 v roku 2025 worldpopulationreview.com. To je približne 1 % ročný pokles na začiatku desaťročia, ale tempo sa spomalilo. Dôležité je, že zloženie obyvateľstva mesta sa mení – mladí jednotlivci a páry sa sťahujú dovnútra, zatiaľ čo niektoré rodiny odchádzajú neo-trans.blog. Tento „populačný obchod“ znamená, že domácnosti s vyšším príjmom, ale menším počtom členov nahrádzajú domácnosti s nižším príjmom a väčším počtom členov, čo v skutočnosti zvyšuje dopyt po jednoizbových bytoch, kondomíniách a luxusných prenájmoch v meste neo-trans.blog. To tiež vysvetľuje, prečo daňové príjmy mesta rastú, aj keď populácia mierne klesá.
- Prímestské okresy: Okres Lorain a Okres Medina (vzdialené západné a južné predmestia) rastú najrýchlejšie. Populácia Lorainu vzrástla o 2,7 % od roku 2020 (vrátane +0,9 % minulý rok na ~322 000) neo-trans.blog. Medina vzrástla približne o 1,2 % od roku 2020 na ~184 600, pričom minulý rok pribudlo +1,1 % neo-trans.blog. Tieto vonkajšie okresy priťahujú obyvateľov nižšími daňami, novou bytovou výstavbou a dobrými školami neo-trans.blog. Priťahujú bývalých obyvateľov Clevelandu aj niektorých nových prisťahovalcov. Okresy Lake a Geauga (východné predmestia/exurbie) boli približne na rovnakej úrovni (každý pokles o menej ako 0,2 % od roku 2020) neo-trans.blog. Okres Cuyahoga (ktorý zahŕňa Cleveland a vnútorné predmestia) bol historicky veľkým stratovým regiónom – pokles o 1,7 % od roku 2020 – ale aj Cuyahoga zaznamenala malý čistý prírastok (~+2 000) minulý rok vďaka tomu, že 8 876 medzinárodných prisťahovalcov vykompenzovalo domáce straty neo-trans.blog. Takže úbytok sa takmer zastavil.
Zhrnuté, populácia Clevelandu je teraz približne stabilná po desaťročiach poklesu. To je dobrá správa pre bývanie: znamená to, že základná úroveň dopytu je stabilná a v určitých oblastiach rastie. Štvrte, ktoré získavajú mladých obyvateľov (napr. centrum, západná časť mesta), zaznamenajú zvýšený dopyt po bývaní a tlak na ceny, zatiaľ čo niektoré vnútorné predmestia s úbytkom obyvateľstva môžu zaznamenať slabší dopyt po zastaranom bývaní. Výzvou je, že bez robustného rastu populácie je ťažké vytvoriť nadmerný dopyt po bývaní nad rámec toho, čo pokrýva súčasná výstavba. Preto je rast cien nehnuteľností v Clevelande pozitívny, ale mierny – populácia v skutočnosti nerastie rýchlo.
Z demografického hľadiska má Cleveland tiež starnúcu populáciu v mnohých predmestiach a nižšiu pôrodnosť, čo znamená, že prirodzený prírastok je negatívny (viac úmrtí ako narodení v okrese) neo-trans.blog. Nedávna stabilizácia prišla výlučne vďaka imigrácii. Ak by sa zmenila federálna imigračná politika alebo atraktivita Clevelandu pre imigrantov, mohlo by to ovplyvniť dlhodobý vývoj populácie. Zatiaľ je však trend utečencov a imigrantov usadzujúcich sa v Clevelande (pritiahnutých dostupnosťou a komunitnými programami) užitočným impulzom.
Úrokové sadzby a dostupnosť bývania: Makroekonomické faktory ako úrokové sadzby majú priamy vplyv na nehnuteľnosti v Clevelande. V roku 2025 sa hypotekárne sadzby pohybujúce sa v rozmedzí 6–7 % clappilyhome.com podpísali na dostupnosti bývania aj v tomto cenovo dostupnom trhu. Vyššie sadzby + rastúce ceny = nižšia dostupnosť, ako poznamenal jeden miestny maklér, čo si vyžaduje „kreatívne rozpočtovanie a úverové riešenia“ pre kupujúcich clappilyhome.com. Medián príjmu domácnosti v Clevelande je okolo 50-tisíc dolárov, takže vyššie náklady na financovanie môžu rýchlo obmedziť, koľko si miestni kupujúci môžu dovoliť. To pravdepodobne prispelo k pomalšiemu rastu cien v poslednom období (ceny môžu rásť len tak rýchlo, ako si to kupujúci môžu dovoliť). Ak vysoké sadzby pretrvajú aj v roku 2026, môžeme vidieť viac predávajúcich ponúkajúcich zníženie sadzby alebo viac kupujúcich, ktorí siahnu po hypotékach s nastaviteľnou sadzbou alebo FHA úveroch, aby im vyšli čísla. Naopak, ak inflácia klesne a úrokové sadzby začnú v rokoch 2024–2025 (ako niektoré prognózy predpovedajú) klesať, Cleveland by mohol zažiť vlnu odloženého dopytu kupujúcich – mnohí prví kupujúci čakajú na svoju príležitosť. To by zvýšilo objem predaja a mohlo by opäť urýchliť rast cien (hoci pravdepodobne stále jednociferným tempom).
Okrem toho, politika štátu Ohio o zákaze regulácie nájomného (žiadne mesto ju nemôže zaviesť) realwealth.com znamená, že investori môžu zvyšovať nájomné podľa trhu, no zároveň to vyvoláva diskusiu o dostupnosti bývania pre nájomcov. A s novým štátnym financovaním dostupného bývania (500 miliónov dolárov ročne vo forme daňových úľav) realwealth.com, môžeme očakávať nárast výstavby dostupného bývania, čo by mohlo časom pomôcť zmierniť najvážnejší nedostatok.
Zhrnuté, ekonomický a demografický výhľad Clevelandu je pomalé zlepšovanie. Je tu pozitívny trend – pracovné miesta sa obnovujú, populácia mierne rastie, príjmy stúpajú – čo všetko podporuje zdravý trh s nehnuteľnosťami. Tempo je však postupné, čo pravdepodobne zabráni prehriatiu alebo kolapsu trhu. Dopyt po bývaní by mal zostať stabilne silný, podporený stabilnou zamestnanosťou a pokračujúcim trendom ľudí vyhľadávajúcich nízke životné náklady v Clevelande. Kľúčové faktory, ktoré treba sledovať, sú úrokové sadzby (pre ich vplyv na dostupnosť bývania) a akékoľvek veľké ekonomické úspechy (alebo neúspechy), ktoré by mohli náhle pridať alebo ubrať tisíce pracovných miest. Zatiaľ je trajektória pozitívna, aj keď nie vzrušujúca – čo pre investorov a kupujúcich nie je vôbec zlá správa.
Rozvojové projekty a infraštruktúrne iniciatívy
Niekoľko veľkých rozvojových projektov a infraštruktúrnych iniciatív, ktoré sa realizujú v oblasti Greater Cleveland, má potenciál ovplyvniť hodnoty nehnuteľností v nasledujúcich rokoch. Od veľkých projektov v centre mesta po modernizáciu dopravy – tieto investície budú formovať atraktivitu a rast regiónu. Tu sú niektoré z najvýznamnejších rozvojov:
- Globálna centrála Sherwin-Williams (centrum mesta): Farbársky gigant Sherwin-Williams stavia v centre Clevelandu novú 36-poschodovú globálnu centrálu, čo predstavuje investíciu viac ako 300 miliónov dolárov (súčasť projektu v hodnote 600 miliónov dolárov vrátane výskumného a vývojového centra) constructiondive.com. Pôvodne bola otvorenie plánované na začiatok roka 2025, no bolo odložené na október 2025 constructiondive.com kvôli prepracovaniu stavby. Po otvorení tento mrakodrap prinesie do centra odhadom 3 000 zamestnancov. Centrála (spolu s priľahlým pavilónom a parkovacou garážou) zmodernizuje panorámu Clevelandu a mala by zvýšiť peší pohyb v oblasti Warehouse District/Public Square. Dopad na nehnuteľnosti: Záväzok Sherwin-Williams už podnietil rozvoj v okolí – reštaurácie, hotely a prestavby bytov očakávajú zvýšený dopyt. Presun spoločnosti z jej súčasných kancelárií však znamená, že niektoré staršie priestory zostanú prázdne. V strednodobom horizonte však moderná centrála posilní dôveru v centrum mesta a môže prilákať ďalšie firmy či dodávateľov, ktorí sa budú chcieť sústrediť v okolí, čím podporí obsadenosť kancelárií a bytov.
- Bedrock – revitalizácia nábrežia rieky: Pozdĺž rieky Cuyahoga v centre mesta sa pripravuje transformačný projekt zmiešaného využitia. Bedrock (developerská firma Dana Gilberta) predstavila hlavný plán „The Riverfront“, obrovský projekt o rozlohe 3,5 milióna štvorcových stôp na 35 akroch v blízkosti Tower City. Plán zahŕňa nové bývanie, kancelárie, maloobchod, parky a nábrežnú promenádu. Prvá fáza už prebieha: na východnom brehu rieky vyrastá Cleveland Clinic Global Peak Performance Center, športovo-medicínske a tréningové centrum neo-trans.blog. V kombinácii s ďalšími fázami by sa z toho mohla stať ďalšia veľká štvrť Clevelandu. NEOtrans to označuje za potenciálne „desiaty megaprojekt“ regiónu, ak sa plne zrealizuje neo-trans.blog. Dopad: Tento projekt opäť prepojí centrum mesta s riekou (dlho dominovanou parkoviskami a železničnými traťami). Nové byty a kancelárie môžu výrazne zvýšiť hodnotu nehnuteľností v bezprostrednom okolí a urobiť centrum mesta živším 24/7. Ide o viacročný projekt (do roku 2030 a ďalej), no prvé signály – ako lobovanie Bedrocku za financovanie infraštruktúry – sú pozitívne. Odborníci na nehnuteľnosti to považujú za východiskový bod budúceho rastu centra Clevelandu, ktorý premení nevyužívané pozemky na hodnotný mestský priestor.
- Premena nábrežia jazera (North Coast Connector & plán štadióna): Nábrežie Clevelandu, najmä okolie letiska Burke Lakefront a štadióna FirstEnergy (domov NFL tímu Browns), bolo dlhodobo nevyužitým aktívom. Diskutuje sa o veľkých zmenách:
- Severný pobrežný konektor je plán vedený mestom na lepšie prepojenie centra s pobrežím vytvorením pozemného mosta ponad diaľnicu Shoreway a železničné trate. Fáza 1 (odhadovaných ~$284 miliónov) neo-trans.blog by vytvorila ikonický parkový most, ktorý by prepojil Mall C pri radnici priamo s brehom jazera. To by otvorilo nové parkové plochy a rozvojové lokality, čo by mohlo podnietiť nové projekty zmiešaného využitia pozdĺž jazera. Projekt je čiastočne financovaný a výstavba by mohla začať do roku 2026.
- Štadión Browns & rozvoj pobrežia: O budúcnosti mestského futbalového štadióna (FirstEnergy Stadium) sa diskutuje. Majitelia Browns zvažujú buď veľkú rekonštrukciu, alebo úplne nový štadión ako súčasť väčšieho $2–$3+ miliardového rozvoja vrátane maloobchodu, zábavy a bývania na pobreží neo-trans.blog. Hoci plány nie sú konečné, koncept si predstavuje premenenie izolovanej oblasti štadióna na celoročnú štvrť (podobne ako v iných mestách NFL). Ak sa projekt uskutoční (možno do rokov 2028–2030), mohol by odomknúť obrovské územie pobrežných nehnuteľností a dramaticky zvýšiť hodnoty v okolí. Dopad: Prístupnejšie a aktívnejšie pobrežie by zvýšilo atraktivitu bývania v centre a mohlo by viesť k výstavbe luxusných bytov s výhľadom na jazero, nových kancelárií a turistických atrakcií. Potenciálne by to mohlo zmeniť imidž Clevelandu – premeniť prázdne pobrežie na živú pobrežnú štvrť – hoci to závisí od významnej verejno-súkromnej spolupráce a financovania.
- Modernizácia dopravy & infraštruktúry: Niekoľko investícií do infraštruktúry zlepší prepojenosť a tým aj atraktivitu nehnuteľností:
- Program výmeny železničných vozňov spoločnosti Greater Cleveland RTA (dopravný podnik) je 450-miliónová iniciatíva na výmenu všetkých zastaraných vlakov na clevelandských železničných linkách za moderné ľahké koľajové vozidlá neo-trans.blog. Nové vlaky začnú prichádzať v roku 2026 a následne budú nasledovať modernizácie tratí a staníc neo-trans.blog. Ide o prvú komplexnú modernizáciu dopravy za desaťročia. Dopad: Spoľahlivejší a efektívnejší železničný systém (Red Line, Blue/Green Lines) by mohol podnietiť rozvoj orientovaný na dopravu v okolí staníc. RTA plánuje štandardizovať systém tak, aby každý vlak mohol jazdiť na akejkoľvek linke, čo umožní flexibilnejšie a častejšie spoje neo-trans.blog. Štvrte so železničnými zastávkami – napr. Shaker Heights, University Circle, West Park – môžu očakávať obnovený záujem o rozvoj, keďže doprava sa zlepší. Tento projekt signalizuje záväzok mesta k dlhodobej verejnej doprave, čo je pozitívom pre hodnoty v blízkosti dopravných koridorov neo-trans.blog.
- Modernizácia diaľnic a letísk: ODOT pokračuje v modernizácii Innerbelt Central Interchange (križovatka I-90/I-77), kde sa narovnávajú a prestavujú zastarané mosty v centre mesta (fáza v hodnote približne 320 mil. USD) neo-trans.blog. To zlepší plynulosť a bezpečnosť dopravy do roku 2027 a uľahčí dochádzanie do centra. Medzitým má Medzinárodné letisko Cleveland Hopkins naplánovanú modernizáciu terminálu (1. fáza ~1,6 mld. USD) neo-trans.blog, v rámci ktorej sa od roku 2026 začne prestavba terminálu z 50. rokov. Lepšie letisko (a potenciálne udržanie Hopkinsu ako uzla pre nové lety) zvyšuje atraktivitu Clevelandu pre firmy a obyvateľov – čo je kľúčový dlhodobý faktor dopytu po nehnuteľnostiach.
- Megaprojekty v oblasti inžinierskych sietí a verejných zariadení: Niektoré ďalšie veľké projekty síce priamo nevytvárajú nehnuteľnosti, ale pripravujú pôdu pre zdravšie a efektívnejšie mesto:
- Projekt Clean Lake: 3 miliardy dolárov – projekt regionálnej kanalizácie severovýchodného Ohia (2011–2036), ktorý buduje obrovské tunely a zelenú infraštruktúru na drastické zníženie pretekania splaškov do Erijského jazera neo-trans.blog neo-trans.blog. Po dokončení sa zlepší kvalita vody v Erijskom jazere – čo je prínos pre atraktivitu nehnuteľností na nábreží a verejné zdravie.
- Justičné centrum okresu Cuyahoga: Okres zvažuje projekt Konsolidovaného súdu (potenciálne až do 700 mil. USD) neo-trans.blog a nový Central Services Campus (889 mil. USD) neo-trans.blog na nahradenie zastaraných väzníc a kancelárií v centre mesta. Ak sa postavia (možno do roku 2028), presun Justičného centra by mohol uvoľniť lukratívne občianske miesto v centre na ďalší rozvoj (súčasné miesto Justičného centra by sa mohlo prebudovať na zmiešané využitie). Nové vládne zariadenia by mohli byť kotvou pre rozvoj v ktorejkoľvek štvrti, kde sa umiestnia.
- CHEERS (Lakefront East Resilience Park): Projekt s názvom CHEERS má za cieľ vytvoriť vlnolam a parkové plochy na východnom nábreží centra mesta (pri East 55th St), čo je 300-miliónová investícia na ochranu pred eróziou a rozšírenie rekreačných plôch neo-trans.blog. To by mohlo zvýšiť hodnotu nehnuteľností v St. Clair-Superior a Glenville tým, že týmto komunitám poskytne nové nábrežné parky.
V podstate Cleveland zažíva bezprecedentnú vlnu veľkých projektov – bolo identifikovaných aspoň desať megaprojektov nad 250 miliónov dolárov každý, ktoré buď nedávno začali, alebo začnú do roku 2030 neo-trans.blog. Mnohé z nich výrazne zmenia vzhľad častí mesta do konca desaťročia neo-trans.blog. Pre nehnuteľnosti to znamená nové katalyzátory rastu: štvrte, ktoré boli kedysi stagnujúce (ako nábrežie rieky, jazera a niektoré bloky v centre), získajú nový život, čo pravdepodobne zvýši hodnotu okolitej pôdy a nehnuteľností. Samotná výstavba prináša pracovné miesta a dočasný dopyt po bývaní a po dokončení projektov môžu trvalo pozdvihnúť profil danej oblasti.
Investori a developeri urobia múdro, ak si “dnes urobia fotografie týchto oblastí a porovnajú ich o päť rokov” neo-trans.blog – čo naznačuje, že zmeny prichádzajú rýchlo. Miesta v blízkosti týchto megaprojektov sú horúcimi lokalitami zajtrajška neo-trans.blog. Už teraz prebieha špekulácia s pozemkami v blízkosti plánovaných lokalít, ako je nábrežie rieky a okolie West 3rd Street pri štadióne. Tí, ktorí myslia dlhodobo, skupujú nehnuteľnosti v očakávaní vyššieho budúceho dopytu.
Samozrejme, nie všetky plány sú zaručené (niektoré môžu stroskotať alebo sa oneskoriť), ale samotný rozsah schválených projektov (od kanalizácie po administratívne veže) dáva dôveru, že Cleveland investuje do seba. Pre obyvateľov tieto zlepšenia sľubujú vyššiu kvalitu života – viac parkov, lepšiu dopravu, modernizované letiská a nemocnice – čo následne priťahuje ľudí a podniky. Čistý efekt na nehnuteľnosti: vo všeobecnosti pozitívny, pričom najsilnejší rast sa očakáva v centre a priľahlých štvrtiach, ktoré priamo profitujú z rozvoja.
Prognózy a názory odborníkov (výhľad 2025–2030)
Pri pohľade do budúcnosti odborníci na nehnuteľnosti očakávajú, že trh v Clevelande zostane na ceste stabilného, udržateľného rastu počas nasledujúcich 3–5 rokov. Hoci pravdepodobne neuvidíme explozívny boom, kombinácia dostupnosti, ekonomickej stability a snáh o revitalizáciu mesta je prísľubom vyváženého rozvoja. Tu sú hlavné prognózy a názory:
Prognózy cien nehnuteľností: Väčšina analytikov predpokladá, že ceny domov v Clevelande budú v blízkej budúcnosti naďalej mierne rásť. Po približne 0–5% raste v rokoch 2024–25 prognózy hovoria o nízkom jednocifernom ročnom zhodnotení minimálne do roku 2027. Napríklad Národná asociácia realitných maklérov (na celoštátnej úrovni) očakáva v roku 2025 rast cien domov okolo +2% a o niečo viac v roku 2026, pričom Cleveland by mal tento trend približne kopírovať vzhľadom na vyvážené podmienky realwealth.com. Miestni realitní makléri opisujú trh ako trh s „stálym rastom“, pričom rastúce ceny pravdepodobne zostanú „dostupné, no konkurencieschopné“ hondros.com. V praxi by to mohlo znamenať, že mediánová hodnota domu v Clevelande, ktorá je teraz asi 117 000 $ zillow.com, by sa mohla v priebehu niekoľkých rokov zvýšiť na 125 000–135 000 $. Prímestské trhy s väčším dopytom (Lorain, Medina) môžu zaznamenať mierne vyššie tempo rastu, zatiaľ čo niektoré mestské štvrte môžu zostať na rovnakej úrovni, ak začínajú z vysokej základne. Žiadne výrazné poklesy cien nie sú na obzore, pokiaľ nenastane externý ekonomický šok – ponuka je stále príliš obmedzená a dopyt dostatočne stabilný, aby zabránil prebytku.
Predaje a ponuka: Môžeme očakávať, že objem predajov opäť vzrastie v rokoch 2025–2026, keď sa úrokové sadzby stabilizujú. Začiatkom roka 2023 spôsobili vysoké sadzby pokles predaja domov v severovýchodnom Ohiu o približne 26 % medziročne realwealth.com, no aktivita sa odvtedy normalizuje. Ak by hypotekárne sadzby v nasledujúcich rokoch klesli na úroveň 5–6 %, mnohí kupujúci, ktorí čakali, sa vrátia na trh. Prieskumy realitných maklérov naznačujú, že klesajúci predaj domov sa zotaví, keď sa sadzby stabilizujú, a trh sa vráti k typickejšiemu tempu realwealth.com. Ponuka by sa mala pomaly rozširovať, keďže nová výstavba – najmä rodinných domov v okrajových oblastiach – rastie, aby uspokojila dopyt. Tempo výstavby však pravdepodobne zostane nižšie, než je potrebné (keďže Ohio čelí nedostatku pracovnej sily a vyšším nákladom na materiál) realwealth.com, čo znamená, že región nebude náhle nadmerne zastavaný. Preto sa trh predávajúceho môže občas zmierniť na vyvážený trh, no dlhodobý prebytok ponuky sa neočakáva. Ku koncu tohto desaťročia by sme sa mohli konečne priblížiť k 4–5 mesačnej zásobe bývania, čo by zmiernilo tlak na ceny, ale zároveň ponechalo zdravé možnosti pre kupujúcich.
Nájmy a viacbytové nehnuteľnosti: Výhľad na trh s prenájmami je robustný. Silný dopyt po prenájmoch v Clevelande sa „očakáva, že bude pokračovať“ aj v roku 2024 a neskôr realwealth.com. Miera neobsadenosti by mala zostať nízka (pravdepodobne pod 5 % v rámci metra) a nájmy budú mierne rásť. Realitné poradenské firmy ako MMG predpovedajú, že Cleveland si „udrží solídny rast nájomného“ približne 3 % ročne do roku 2025 mmgrea.com. Niektoré prognózy dokonca zaznamenali dvojciferný nárast nájomného v roku 2022; hoci toto tempo sa spomalilo, môžeme očakávať kumulatívny rast nájomného o 10–15 % v priebehu nasledujúcich piatich rokov. Nová ponuka bytov preverí trh, ale vzhľadom na disciplínu v príprave projektov odborníci veria, že absorpcia bude zodpovedať dodávkam mmgrea.com. Celkovo je Cleveland vnímaný ako trh priaznivý pre prenajímateľov bez regulácie nájomného a s pozitívnymi faktormi dopytu, čo zvyšuje pravdepodobnosť, že nájmy v strednodobom horizonte prekonajú infláciu.
Komerčné sektory:
- Kancelárie: Prevladá názor, že kancelársky trh v Clevelande sa bude zotavovať pomaly. Miera neobsadenosti môže zostať v rozmedzí 20–25 % niekoľko rokov, potom sa postupne zlepší, ak sa zastarané priestory odstránia alebo prebudujú. Niektoré celoštátne prognózy (PwC’s Emerging Trends) hodnotia trhy na Stredozápade ako Cleveland nižšie z hľadiska investičných vyhliadok do kancelárií kvôli týmto výzvam scribd.com. Avšak pri minimálnej novej ponuke a potenciálnych ekonomických projektoch (ako nové sídlo Sherwin-Williams, ktoré prinesie pracovné miesta do centra), by sa kancelársky sektor do roku 2030 mohol stabilizovať na zdravšej úrovni (možno miera neobsadenosti v stredných tínedžerských číslach). Neočakávajte výrazný rast nájomného – pravdepodobne bude stagnovať alebo rásť o 1 % ročne – ale ani žiadny kolaps.
- Priemysel: Odborníci sú v prípade priemyslu na Stredozápade optimistickí. Po krátkodobom výkyve v roku 2025 by mala priemyselná neobsadenosť v Clevelande opäť klesnúť pod 5 %. Nové megaprojekty v Ohiu (napr. továreň na čipy Intel, továreň na batérie Honda/LG) nepriamo vytvoria tisíce ďalších pracovných miest a logistických potrieb v celom štáte realwealth.com realwealth.com. Cleveland, ako dopravný uzol, z toho priemyselného rastu získa. Očakávajte obnovenú pozitívnu absorpciu a možno aj niektoré projekty skladov na mieru v blízkosti letiska CLE alebo diaľničných križovatiek. Nájmy môžu opäť rásť o niekoľko percent ročne, keď sa absorbujú súčasné voľné priestory.
- Maloobchod: Výhľad pre maloobchod je stabilne pozitívny. Pokiaľ si spotrebiteľské výdavky udržia úroveň a postaví sa minimum nových nákupných centier, maloobchodná neobsadenosť v Clevelande by mala zostať nízka. V skutočnosti by sme mohli vidieť ďalšie znižovanie neobsadenosti pod 4 %, ak nedôjde k zatvoreniu veľkých predajní. Nájmy za prémiové maloobchodné priestory môžu s infláciou mierne stúpať. Zmiešané projekty v centre mesta (napríklad nové obchody s bytmi nad nimi) pridajú moderné maloobchodné priestory, čo by mohlo prilákať nové značky do Clevelandu. Najväčším faktorom bude populácia/príjmy – maloobchod prosperuje, ak sa do centra presťahuje viac ľudí alebo sa zvýši turizmus. Obe tieto hodnoty pomaly rastú, čo je dobré znamenie. Prognóza Marcus & Millichap na rok 2025 v podstate uvádza, že pri malom počte nových projektov a zamestnanosti na úrovni roku 2019 je clevelandský maloobchod pripravený na „ďalšie znižovanie“ neobsadenosti marcusmillichap.com.
Názor odborníkov: Miestni realitní makléri a analytici zachovávajú tón „opatrného optimizmu“. Zdôrazňujú dostupnosť Clevelandu ako magnet: jedna správa na rok 2025 označuje Cleveland za jedno z troch najlepších veľkých miest pre rast cien (napriek miernym prírastkom) práve preto, že začínal z takej dostupnej úrovne hondros.com. Analytici Zillow podobne označili Cleveland v roku 2023 za trh, ktorý treba sledovať pre jeho pevné základy. Očakáva sa, že Cleveland prekoná mnohé drahé trhy v percentuálnom vyjadrení jednoducho preto, že má väčší priestor na rast a menšie riziko poklesu.
Zároveň odborníci uznávajú, že Cleveland nie je imúnny voči národným vplyvom. Ak by USA v roku 2024 vstúpili do recesie, predaj a výstavba domov v Clevelande by pravdepodobne dočasne poklesli. Vysoké úrokové sadzby už ochladili rozruch; ak by sadzby ešte viac vzrástli, mohlo by to stagnovať ceny, kým sa kupujúci neprispôsobia. Okrem toho by šťastie Clevelandu mohli ovplyvniť aj verejné politiky – napríklad agresívne snahy prilákať imigrantov alebo ľudí pracujúcich na diaľku by mohli zvýšiť populáciu, zatiaľ čo škrty v inštitucionálnom zamestnaní (zatváranie fabrík alebo rozpočtové škrty v nemocniciach) by mohli znížiť dopyt.
Zhrnutie výhľadu na 3–5 rokov: Očakávajte postupný rast, nie zlatú horúčku. Hodnoty nehnuteľností by mali mierne rásť, čím si Cleveland udrží jednu z najlepších rovnováh medzi cenovou dostupnosťou a hodnotou v krajine. Nájmy budú mierne rásť, čo udrží záujem investorov. Nové projekty a infraštruktúra budú krok za krokom zvyšovať atraktivitu mesta, čo môže urýchliť rast cien v bezprostrednom okolí týchto projektov. Clevelandský trh s nehnuteľnosťami pravdepodobne bude pokračovať v „pomalom a stabilnom“ raste, ako to povedal jeden maklér, namiesto divokých výkyvov josesellshomes.com. Pre kupujúcich to znamená, že skorší nákup môže zabezpečiť nízke náklady pred postupným zdražovaním. Pre investorov to znamená spoľahlivé výnosy, ak nie rýchle obraty. A pre komunitu to znamená zdravší, revitalizovaný trh, ktorý podporuje rast bez toho, aby vytláčal obyvateľov – rovnováha, ktorú by mnohé rýchlo rastúce mestá mohli závidieť.
Na záver, bývanie a komerčné trhy v Clevelande v roku 2025 sú viditeľne zdravšie než pred desiatimi rokmi a prognóza predpovedá ďalšie postupné posilňovanie. Vďaka rozumnému rozvoju, ekonomickej odolnosti a stále cennej výhode cenovej dostupnosti je metropolitná oblasť Clevelandu pripravená ticho prosperovať v druhej polovici 20. rokov 21. storočia a ponúkať stabilné príležitosti pre investorov, kupujúcich aj developerov.
Zdroje:
- Redfin, Trendy trhu s bývaním v Clevelande (júl 2025) redfin.com redfin.com
- Zillow Research, Prehľad hodnôt a trhu s bývaním v Clevelande, OH (júl 2025) zillow.com zillow.com
- Outstanding Ohio (Erin Johnson), Aktualizácia trhu severovýchodného Ohia, august 2025 outstandingohio.com
- Jose Medina, Polročná aktualizácia trhu 2025 (severovýchodné Ohio) josesellshomes.com josesellshomes.com
- Newmark Research, Správy o trhu s kancelárskymi a priemyselnými priestormi v Clevelande, 2. štvrťrok 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
- Marcus & Millichap, Prognóza trhu maloobchodu v Clevelande 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
- MMG Real Estate Advisors, Výhľad pre viacrodinné bývanie v Clevelande 2025 mmgrea.com mmgrea.com
- Ark7 Investments, Najlepšie štvrte Clevelandu 2025 ark7.com ark7.com
- Clappily Home (Paul Clapp), Trendy a prognóza realitného trhu v Clevelande 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
- Hondros College Blog, Trendy trhu s bývaním v Clevelande 2025 hondros.com hondros.com
- NEOtrans Blog (Ken Prendergast), Obyvateľstvo a rozvoj širšieho Clevelandu (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
- Construction Dive, Aktualizácia sídla Sherwin-Williams (február 2025) constructiondive.com constructiondive.com
- NEOtrans Blog, Desať megaprojektov v Clevelande (august 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog
