Celosvetové otrasy na trhu s nehnuteľnosťami: Vysoké úroky, veľké obchody a náznaky oživenia (prehľad 7.–8. októbra 2025)

14 októbra, 2025
by
Global Real Estate Shake-Up: High Rates, Big Deals & Hints of Recovery (Oct 7–8, 2025 Roundup)
  • Pokles bývania v USA: Predaj domov v Spojených štátoch zostáva na viacročných minimách uprostred hypotekárnych sadzieb nad 7 %, pričom národné ceny nehnuteľností sotva rastú (~1,3 % medziročne k augustu) cotality.com cotality.com. Mediánová cena klesla na približne 400 000 dolárov, čo mierne zlepšilo dostupnosť bývania cotality.com. Analytici JPMorgan varujú, že trh zostane „do značnej miery zamrznutý až do roku 2025“ s rastom cien pod 3 % rfsadvisors.com.
  • Európsky opatrný optimizmus: Nový prieskum na poprednom európskom realitnom veľtrhu naznačuje, že trh mohol „dosiahnuť dno“, pričom 44 % účastníkov trhu je teraz optimistických a dôvera sa pomaly vracia exporeal.net. Bývanie je stále najobľúbenejšou triedou aktív (75 % investorov), ďaleko pred kanceláriami či maloobchodom exporeal.net. Avšak, vysoké úrokové sadzby a byrokracia zostávajú hlavnými obavami pre viac ako 90 % respondentov exporeal.net. Pozoruhodné je, že hypotekárne sadzby v niektorých častiach Európy konečne klesajú – napríklad české hypotekárne sadzby práve klesli na 2-ročné minimum (~4,91 %) expats.cz.
  • Pretrvávajúci pokles nehnuteľností v Číne: Pokles čínskeho trhu s nehnuteľnosťami pretrváva napriek podpore zo strany politiky. Ceny nových domov sú stabilné alebo mierne rastú, ale hodnota pri opätovnom predaji naďalej klesá reuters.com. Analytici neočakávajú skutočný obrat najskôr koncom roka 2026 alebo v roku 2027, čo je asi o pol roka neskôr, než sa predtým predpokladalo reuters.com. Slabé príjmy domácností, vysoká nezamestnanosť a prebytok nepredaných domov naďalej tlmia záujem kupujúcich reuters.com.
  • Boom a megaprojekty na Blízkom východe: Región Perzského zálivu priťahuje obrovské investície. Blackstone a Lunate z Abú Zabí práve spustili platformu v hodnote 5 miliárd dolárov pre logistické nehnuteľnosti v zálive (sklady), pričom vsádzajú na rastúci dopyt reuters.com. V Saudskej Arábii developer Dar Global oznámil projekt „Trump Plaza“ v Džidde v hodnote 1 miliardy dolárov, ktorý bude zahŕňať luxusné rezidencie a kancelárie – ide už o druhý projekt s touto značkou v krajine reuters.com. Trhy v zálive ako Dubaj prudko vzrástli (ceny vzrástli za štyri roky približne o 70 %) reuters.com, hoci sa očakáva, že vlna novej výstavby v nasledujúcich rokoch tieto zisky zmierni.
  • Iniciatívy v oblasti bývania v Afrike: Africké krajiny riešia nedostatok bývania v dôsledku rýchlej urbanizácie. Keňa stavia 100 000 cenovo dostupných domov v rámci národného programu na boj proti deficitu bývania vo výške 2 miliónov jednotiek africanews.com. Prezident William Ruto vyzýva na vytvorenie globálnej koalície na riešenie krízy v oblasti bývania a označuje ju za „príliš rozsiahlu na to, aby ju mohla vyriešiť ktorákoľvek krajina sama“ africanews.com. V Južnej Afrike sa črtá úľava v podobe zníženia úrokových sadzieb – centrálna banka znížila sadzby na 7 % (naposledy takto nízke v roku 2022) reuters.com tradingeconomics.com – čo by malo po rokoch sprísňovania posilniť dôveru kupujúcich.
  • Rozdielna Latinská Amerika: Trendy v oblasti nehnuteľností v Latinskej Amerike odrážajú zmiešané ekonomické podmienky. Mexiko začalo znižovať sadzby na podporu rastu – centrálna banka práve znížila svoju základnú sadzbu na 7,5 %, čo je najnižšia úroveň od roku 2022 reuters.com, čo by malo znížiť náklady na hypotéky. Naopak, Brazília stále zápasí s extrémne vysokými nákladmi na úvery; jej centrálna banka drží sadzbu Selic na úrovni 15 % (20-ročné maximum) a naznačila, že zníženie pravdepodobne nepríde skôr ako v roku 2025 kvôli pretrvávajúcej inflácii reuters.com reuters.com. To udržiava brazílsky trh s nehnuteľnosťami utlmený, aj keď latinskoamerické akcie a REITs v roku 2025 ožili v nádeji na budúce uvoľnenie.
  • Obavy v komerčných nehnuteľnostiach: Kancelárske trhy po celom svete zostávajú pod tlakom v dôsledku práce na diaľku a vyšších nákladov na financovanie. Voľné kancelárske priestory v USA dosiahli rekordných ~20,7 % v polovici roka 2025 reuters.com, čo je zásadná zmena, ktorá núti prenajímateľov a mestá prehodnocovať využitie prázdnych budov. Hlavné centrá ako San Francisco zaznamenávajú voľné kancelárske priestory nad 25 % reuters.com. Naopak, priemyselné a logistické nehnuteľnosti sú globálne relatívne svetlým bodom – čo dokazujú veľké investície do skladov (napríklad projekt Blackstone v Perzskom zálive) a dátové centrá, ktoré na mnohých miestach naďalej čelia nedostatku ponuky jll.com.
  • Výhľad – Opatrná nádej: Prognózy naznačujú nerovnomernú, ale zlepšujúcu sa cestu vpred. Európska nálada sa obracia k pozitívnemu, a americký trh s bývaním sa môže pomaly vyrovnávať, ak úrokové sadzby hypoték mierne klesnú. „Zlepšená dostupnosť priniesla veľmi potrebnú úľavu,“ poznamenáva jeden z amerických ekonómov pre bývanie, pričom kupujúci sa postupne vracajú, keď sa ceny stabilizujú a ponuka rastie cotality.com. Napriek tomu sa očakáva, že akékoľvek oživenie bude postupné a nerovnomerné. V Číne a ďalších slabých trhoch sa dôvera nemusí vrátiť celé roky reuters.com. Napriek tomu sa hráči na trhu s nehnuteľnosťami po celom svete prispôsobujú – od vlád, ktoré znižujú sadzby alebo byrokraciu, až po developerov, ktorí menia účel nehnuteľností – a tým sadia semienka pre ďalší rastový cyklus na trhu s nehnuteľnosťami.

Globálne makroekonomické pozadie: Sadzby, inflácia & ekonomické protivetry

Na celom svete boli vysoké úrokové sadzby a inflácia určujúcim makropríbehom, ktorý ovplyvnil trh s nehnuteľnosťami v roku 2025. Po agresívnom zvyšovaní sadzieb za posledné dva roky s cieľom skrotiť infláciu teraz centrálne banky volia rôzne cesty:

  • Spojené štáty (Federálny rezervný systém): Americký Fed len nedávno začal signalizovať uvoľnenie. Po tom, čo 30-ročné hypotekárne sadzby začiatkom tohto roka prekročili 7 %, zostávajú na úrovniach najvyšších za niekoľko desaťročí, čo udržiava požičiavanie pre kupujúcich domov drahé. Objavujú sa prvé náznaky, že sprísňovací cyklus Fedu sa končí – Fed dokonca v septembri 2025 pristúpil k malému zníženiu sadzieb, prvému v tomto cykle, keď inflácia poľavila. Očakáva sa však, že sadzby zostanú zvýšené až do roku 2025, čo bude naďalej vyvíjať tlak na dostupnosť bývania. Tento postoj „vyššie sadzby na dlhšie obdobie“ je hlavným dôvodom, prečo JPMorgan Research predpovedá, že americký trh s bývaním zostane „do značnej miery zamrznutý“ počas budúceho roka rfsadvisors.com, s len vlažným rastom cien (približne 3 % alebo menej).
  • Európa (ECB a ďalší): Európska centrálna banka tiež prudko zvýšila sadzby a hoci ešte nezačala so znižovaním, kontinent už zaznamenáva prvé uvoľnenie prostredníctvom nižších trhových sadzieb. V strednej Európe napríklad priemerné hypotekárne ponuky v Česku práve klesli pod 5 % po prvýkrát od polovice roku 2022 expats.cz. To odráža očakávania, že niektorí európski tvorcovia politík čoskoro pristúpia k uvoľneniu. Niektorí už konali: poľská centrálna banka prekvapila trhy veľkým znížením sadzieb v septembri, s cieľom oživiť rast. V jadre eurozóny však sadzby zostávajú vysoké a úverové podmienky prísne. Inflácia síce poľavila, ale nie natoľko, aby bolo možné vyhlásiť víťazstvo, takže európski dlžníci v oblasti nehnuteľností ešte nemajú vyhraté. Svetlejšou správou je, že európska ekonomika sa ukázala ako odolná – zatiaľ sa vyhla recesii – čo v kombinácii s vrcholiacimi sadzbami zlepšuje náladu na trhoch s nehnuteľnosťami.
  • Ázia a Tichomorie: Obraz je zmiešaný. Čínska centrálna banka znižovala úrokové sadzby a uvoľňovala pravidlá pre hypotéky v snahe zachrániť upadajúci sektor nehnuteľností, no zatiaľ tieto kroky nepriniesli obrat. India naopak pozastavila uvoľňovanie po predchádzajúcich zníženiach – 1. októbra Indická rezervná banka ponechala svoju repo sadzbu na úrovni 5,5 % hindustantimes.com, pričom počas sviatočného obdobia uprednostnila stabilitu. Indickí developeri nehnuteľností privítali stabilné sadzby, keďže to udržiava EMI za hypotéky (mesačné splátky) pod kontrolou a podporuje náladu kupujúcich hindustantimes.com. Ostatné ázijské ekonomiky ako Japonsko zostávajú prostredím s mimoriadne nízkymi sadzbami, zatiaľ čo krajiny ako Austrália zaznamenali výrazné ochladenie trhu s bývaním v dôsledku vyšších sadzieb (hoci aj tam už možno vrchol pominul). V celom regióne Ázia a Tichomorie sa makroekonomické podmienky pohybujú od čínskeho dilematu stimulov verzus útlm až po stabilný rast juhovýchodnej Ázie a investície do infraštruktúry (napríklad Singapur hostí významné fóra o investíciách do reálnych aktív laotiantimes.com a Vietnam naďalej priťahuje dohody o rozvoji hotelov a rezortov).
  • Blízky východ a Afrika: Ropou bohaté štáty Perzského zálivu majú meny naviazané na americký dolár, čo znamená, že ich úrokové sadzby vo všeobecnosti kopírovali zvyšovanie sadzieb Fedu. To spôsobilo, že financovanie bolo v uplynulom roku drahšie na miestach ako Saudská Arábia a SAE. Napriek tomu silné príjmy z ropy a vládne výdavky (napr. projekty Saudská Vízia 2030) udržali realitný trh v regióne živý. Banky v zálive zostávajú likvidné a ochotné požičiavať na správne projekty, najmä keďže inflácia v regióne je relatívne pod kontrolou. V Afrike mnohé ekonomiky čelili prudkému rastu úrokových sadzieb v posledných rokoch, keď bojovali s oslabením meny a infláciou. Teraz sa objavujú náznaky úľavy: napríklad nigérijská centrálna banka znížila svoju základnú sadzbu o 50 bázických bodov na 27 % v septembri (stále extrémne vysoká, ale prvý krok nadol) a výnosy z nigérijských štátnych dlhopisov začali klesať v reakcii proshare.co proshare.co. Južná Afrika tiež mohla začať uvoľňovať – Juhoafrická rezervná banka znížila svoju repo sadzbu na 7,0 % v júli 2025 reuters.com tradingeconomics.com, pričom uviedla zlepšené inflačné vyhliadky. Nižšia inflácia a stabilizujúce sa meny v niekoľkých afrických krajinách by mohli postupne sprístupniť úvery na rozvoj nehnuteľností, hoci prekážky ako vysoké rizikové prirážky pretrvávajú.

Celkovo je makroekonomické pozadie v znamení opatrných prechodov: od sprísňovania k (selektívnemu) uvoľňovaniu, od volatility počas pandémie k normalizujúcim sa podmienkam. Pomalší hospodársky rast v roku 2025 je dôvodom na obavy – MMF predpovedá globálny rast okolo 3,3 %, čo je pod priemerom 3,7 % z rokov 2000–2019 – ale nejde o kolaps. Mnohé ekonomiky sa vyhýbajú recesii a tento mierny rast spolu s ochladzovaním inflácie je presne to, čo trhy s nehnuteľnosťami potrebujú na získanie stability. Záver: náklady na úvery by mali v priebehu budúceho roka v mnohých regiónoch postupne klesať (Severná Amerika a Európa budú v cykle trochu za Áziou a Latinskou Amerikou), čo poskytne realitným trhom priaznivý vietor do plachiet, ak zostane inflácia pod kontrolou.

Severná Amerika: Pretrvávajúca recesia v bývaní, komerčné trhy preceňujú

Spojené štáty – Bývanie: Americký trh s bývaním naďalej pociťuje ochladenie spôsobené vysokými úrokovými sadzbami. Začiatkom októbra sa 30-ročné fixné hypotekárne sadzby pohybujú okolo 7 %–7,5 %, čo sú úrovne, aké tu neboli dve desaťročia, a ktoré odstavili mnohých potenciálnych kupcov. Objem predaja domov je preto zaseknutý blízko rekordných miním – približne 4 milióny predajov ročne, čo je prudký pokles oproti pandémiovému boomu. „Trh s bývaním je vo fáze pomalého vyrovnávania,“ vysvetľuje Selma Hepp, hlavná ekonómka spoločnosti Cotality zaoberajúcej sa údajmi o nehnuteľnostiach, pričom poznamenáva, že aktivita predaja zostáva na viacročných minimách cotality.com. Keďže kupcov je málo, rast cien sa zastavil: celonárodné ceny domov vzrástli za posledný rok len o 1,3 % (august 2024 až august 2025) cotality.com, čo po zohľadnení inflácie znamená, že reálne ceny v skutočnosti klesli. V mnohých kedysi horúcich oblastiach (od Sun Belt po Mountain West) sú ceny medziročne nižšie, zatiaľ čo v niektorých oblastiach na severovýchode a stredozápade sú stále mierne prírastky.

Na strane ponuky sa zásoby domov na predaj mierne zvýšili z extrémnych miním, čo kupujúcim poskytuje o niečo väčší výber. Mediánová cena domu v USA dokonca mierne klesla na 400 000 dolárov cotality.com. To, v kombinácii s nedávnym poklesom hypotekárnych sadzieb z ich maxima, zlepšilo dostupnosť bývania „na najpriaznivejšiu úroveň od roku 2022,“ hovorí Hepp cotality.com. Poznamenáva, že to „prinieslo veľmi potrebnú úľavu“ a viedlo k opatrnému nárastu žiadostí o hypotéku a záujmu kupujúcich cotality.com. V podstate sa niektorí kupujúci vracajú na trh, keď si zvykajú na novú realitu 7 % hypoték. Domy zostávajú na trhu dlhšie a predávajúci častejšie znižujú ceny, aby uzavreli obchody – čo zostávajúcim kupujúcim dáva túto jeseň o niečo väčšiu vyjednávaciu silu (čo je výrazná zmena oproti rozbúrenému trhu predávajúcich v roku 2021).

Napriek tomu je celková nálada opatrná. Mnohí majitelia domov sú „uzamknutí“ v mimoriadne nízkych hypotekárnych sadzbách z predchádzajúcich rokov a nie sú ochotní predávať a kupovať nanovo za vyššie sadzby, čo udržiava ponuku obmedzenú. Nová výstavba trochu pomohla s ponukou, ale aj developeri zápasia s drahým financovaním a stavebnými nákladmi. Odborné prognózy odrážajú triezvu realitu: J.P. Morgan predpovedá, že americký trh s bývaním zostane do veľkej miery zamrznutý až do roku 2025, s iba miernym rastom cien (≈3 % alebo menej) a pretrvávajúcimi slabými predajmi rfsadvisors.com. Inými slovami, široko založené oživenie amerického trhu s bývaním pravdepodobne nepríde, kým úrokové sadzby výraznejšie neklesnú, čo väčšina očakáva v druhej polovici 2025 alebo v roku 2026.

Spojené štáty – Komerčné nehnuteľnosti: V oblasti komerčných nehnuteľností prechádzajú USA bolestivým preceňovaním a reštrukturalizáciou, najmä v segmente kancelárií. Práca na diaľku a hybridný režim trvalo znížili dopyt po kancelárskych priestoroch a čísla sú šokujúce – národná miera neobsadenosti kancelárií dosiahla v 2. štvrťroku 2025 úroveň 20,7 %, čo je najviac v histórii reuters.com. Pre porovnanie, pred pandémiou bola neobsadenosť kancelárií okolo 12 %. Najviac sú zasiahnuté veľké mestá: San Francisco má teraz 27,7 % neobsadenosť kancelárií (oproti ~8 % v roku 2019) reuters.com, a ďalšie obchodné centrá ako New York a Chicago tiež evidujú viac ako 20 % neobsadenosť. Tento prebytok prázdnych kancelárií tvrdohlavo zasahuje financie prenajímateľov (príjmy z nájmov klesajú, zatiaľ čo úvery je ťažšie refinancovať pri vyšších sadzbách) a dokonca poškodzuje rozpočty miest, ktoré sú závislé od daní z nehnuteľností. Výsledkom je vlna odpísania hodnoty kancelárskych budov, hypotekárnych zlyhaní a developeri opúšťajúci starnúce kancelárske veže.

Odozva odvetvia bola dvojaká: konverzia a konsolidácia. Developeri v niektorých mestách sa pretekajú v premene zastaraných kancelárií na byty alebo iné využitie. Rekordných ~150 miliónov štvorcových stôp kancelárskych priestorov v USA je v tomto roku v nejakej fáze konverzie na rezidenčné alebo zmiešané využitie reuters.com reuters.com. Nie je to jednoduché – vysoké náklady a prekážky v územnom plánovaní znamenajú, že len zlomok budov je vhodný na konverziu – ale je to jeden z mála spôsobov, ako vytvoriť hodnotu zo znehodnotených aktív. Druhým trendom je „útek ku kvalite“: spoločnosti, ktoré si prenajímajú priestory, sa sústreďujú do najnovších, najkvalitnejších budov s vynikajúcimi službami. Staršie kancelárske budovy triedy B/C trpia neúmerne vysokou neobsadenosťou, zatiaľ čo prestížne kancelárie triedy A na prémiových miestach sú na tom o niečo lepšie (niektoré sú dokonca takmer plne prenajaté). Táto bifurkácia znamená, že moderné kancelárie a laboratóriá si stále udržiavajú solídne nájomné, zatiaľ čo kancelárie z 80. rokov môžu zostať prázdne bez masívnych rekonštrukcií.

Mimo kancelárií ostatné segmenty komerčných nehnuteľností v Severnej Amerike vykazujú zmiešaný obraz. Bytové domy boli veľmi silné (prudký rast nájomného, nízka neobsadenosť), ale v mnohých mestách sa nájomné vyrovnalo, keď nová ponuka konečne dobieha dopyt a prenajímatelia súťažia o nájomcov. Maloobchodné nehnuteľnosti (nákupné centrá, obchodné domy) sa zotavujú nerovnomerne – luxusné nákupné ulice a dobre situované prímestské centrá sú na tom dobre, keďže spotrebiteľské výdavky sú stabilné, ale slabšie obchodné centrá naďalej strácajú obchody (vplyv e-commerce). Priemyselné a logistické nehnuteľnosti zostávajú výnimočné: s rastom e-commerce a napätými dodávateľskými reťazcami je po skladoch a distribučných centrách vysoký dopyt. Aj keď hospodársky rast spomalil, veľké logistické prenájmy sa naďalej uzatvárajú. Napríklad medzi hlavné tohtoročné obchody patrí takmer 1 milión štvorcových stôp prenájmu v Južnej Karolíne logistickou firmou a prenájom skladu s rozlohou 885 000 štvorcových stôp vo Veľkej Británii – čo ukazuje, aký silný je globálny dopyt po priemyselných priestoroch jll.com jll.com. Miera neobsadenosti skladov v USA je stále pomerne nízka a rast nájomného za logistické zariadenia je v kľúčových centrách silný (hoci sa zmierňuje, keďže sa stavia viac skladov). Tento rozdiel v rámci komerčných nehnuteľností – slabé kancelárie, silný priemysel, zmiešaný maloobchod a stabilné byty – vedie investorov k rotácii svojich portfólií. Kapitál, ktorý opustil problémový kancelársky sektor, sa skutočne presúva do skladov, bytov, laboratórií pre vedu o živote, dátových centier a ďalších segmentov s lepšími vyhliadkami.

Kanada: Severne od hraníc kanadský trh s nehnuteľnosťami často kopíruje trendy v USA s niekoľkými odlišnosťami. Kanadský trh s bývaním zaznamenal začiatkom roku 2025 pokles, keď rýchle zvyšovanie sadzieb Bank of Canada (ktoré posunulo hypotekárne úroky v Kanade nad 5–6 %) znížilo dostupnosť bývania. Do tejto jesene klesli národné ceny nehnuteľností približne o 3–4 % medziročne nesto.ca – ide o miernu korekciu po obrovskom raste v rokoch 2020–2022. Trhy ako Toronto a Vancouver, ktoré boli extrémne prehriate, zaznamenali pokles cien a oveľa menej predajov za posledný rok. Avšak, keďže Bank of Canada pozastavila zvyšovanie sadzieb a kupujúci sa prispôsobili, aktivita sa v niektorých trhoch opäť zvyšuje. Priemerná cena domu vo Vancouveri bola v septembri v podstate stabilná (+0,1 % medziročne) wowa.ca, čo naznačuje, že korekcia tam už mohla dosiahnuť dno. Ponuka nehnuteľností v Kanade je stále obmedzená (chronický problém kvôli pomalej výstavbe a vysokej imigrácii), takže ak sa úrokové sadzby v roku 2024 stabilizujú alebo klesnú, mnohí analytici očakávajú, že kanadský trh s bývaním sa pomerne rýchlo zotaví. Medzitým nájomcovia čelia veľmi nízkej obsadenosti a prudko rastúcim nájmom – čo posúva otázku dostupnosti bývania do popredia politických debát v Kanade.

Na komerčnej strane čelia kanadské kancelárske a maloobchodné sektory rovnakým protivetrom ako v USA, hoci veľké kanadské mestá (Toronto, Vancouver, Montreal) majú o niečo nižšiu mieru neobsadenosti kancelárií ako ich americké náprotivky. Jeden rozdiel: veľké mestá v Kanade naďalej priťahujú prílev obyvateľstva (vrátane medzinárodných migrantov), čo podporuje dopyt po bytoch a dokonca aj po vybavenosti v centre. Priemyselné nehnuteľnosti v Kanade zažívajú boom podobne ako v USA, pričom Toronto a Vancouver majú každý menej ako 2–3 % voľných priemyselných priestorov – čo je jedna z najnižších mier v Severnej Amerike. Celkovo investori vnímajú kanadský trh s nehnuteľnosťami ako príbeh dvoch svetov: rezidenčné a priemyselné nehnuteľnosti zostávajú relatívne odolné a žiadané, zatiaľ čo kancelárske a staršie maloobchodné nehnuteľnosti sú pod tlakom. Kapitálové výnosy (investičné výnosy) vzrástli naprieč celým trhom v dôsledku vyšších úrokových sadzieb, čo znížilo účtovné hodnoty nehnuteľností, no na trhu je stále veľa kapitálu, ktorý čaká na jasnejší signál, že sadzby dosiahli vrchol, aby sa mohol vrátiť späť na trh.

Európa: Náznaky zotavenia uprostred vysokých sadzieb a nových priorít

Dno sentimentu: Európsky trh s nehnuteľnosťami vstúpil do roku 2025 v pochmúrnej nálade – ceny boli v mnohých krajinách slabé, objem investícií prudko klesol a prudké zvýšenie úrokových sadzieb Európskou centrálnou bankou (ECB) (teraz na najvyššej úrovni za desaťročia) dramaticky ochladilo trh, ktorý bol v roku 2021 mimoriadne horúci. Avšak, ako sa posúvame do októbra 2025, objavujú sa rastúce náznaky, že Európa mohla dosiahnuť dno a začína sa stabilizovať. Na EXPO REAL – najväčšej realitnej konferencii na kontinente, ktorá sa konala 6.–8. októbra v Mníchove – prieskum medzi tisíckami účastníkov z odvetvia ukázal, že 44 % je teraz „optimistických“ ohľadom medzinárodného trhu s nehnuteľnosťami do budúcnosti, oproti 22 % „opatrných“ a zvyšok je neutrálny exporeal.net. Ešte pred rokom bol pesimizmus oveľa rozšírenejší. „Aktuálny trendový index ukazuje, že sme dosiahli dno a dôvera sa postupne vracia,“ povedal Stefan Rummel, generálny riaditeľ Messe München, ktorá Expo organizuje, a dodal, že napriek pretrvávajúcim výzvam sa trh zdá byť pomaly vracajúci sa do normálu exporeal.net.

Čo stojí za týmto opatrným optimizmom? Po prvé, hodnoty nehnuteľností sa v Európe od roku 2022 výrazne upravili, najmä v segmente komerčných nehnuteľností. V niektorých trhoch ceny kancelárskych a maloobchodných nehnuteľností klesli o 20 % alebo viac od svojho vrcholu a dokonca aj „core“ aktíva (ako prémiové kancelárie v Paríži alebo Frankfurte) zaznamenali nárast výnosov a pokles cien o približne 10–15 %. Toto prehodnotenie, hoci je pre vlastníkov bolestivé, znamená, že veľa bubliny je preč – kupujúci a predávajúci sa opäť môžu začať dohadovať na cenách. Očakáva sa, že transakčná aktivita sa zvýši po suchu za posledných 12 mesiacov, keďže oportunistickí investori hľadajú výhodné ponuky. Ďalším faktorom je očakávanie, že finančné podmienky sa zlepšia: inflácia v Európe má klesajúci trend a mnohí veria, že ECB je na alebo blízko svojho vrcholu sadzieb (aktuálne depozitná sadzba ~4 %). Ak inflácia bude ďalej klesať, ECB by mohla v roku 2024 dokonca znížiť sadzby. Okrem toho niektoré európske krajiny poskytujú cielenú podporu – napr. Nemecko zaviedlo programy na dotovanie výstavby bývania a ekologických rekonštrukcií a diskutuje o spôsoboch, ako znížiť byrokratické prekážky (hlavná sťažnosť v odvetví – 79 % respondentov prieskumu Expo Real žiadalo „menej byrokracie“ na podporu trhu exporeal.net).

Víťazi a porazení – typy aktív: Európsky prieskum tiež poukázal na to, kde investori vidia najväčšie príležitosti do budúcnosti. Druhý rok po sebe je bývanie najvyššie hodnotenou triedou aktív z hľadiska atraktivity exporeal.net. Približne 75 % respondentov označilo rezidenčné nehnuteľnosti (viacbytové domy a pod.) za kľúčové zameranie – čo odráža chronický nedostatok bývania v Európe a relatívnu stabilitu bytových aktív aj počas poklesov. Po bývaní boli vysoko hodnotené aj „zdravotnícke nehnuteľnosti“ (ako zdravotná starostlivosť, domovy pre seniorov) a dátové centrá (viac ako 60 % každý) exporeal.net, čo naznačuje rastúce sektory spojené s demografickým starnutím a digitálnou infraštruktúrou. Logistika/sklady tiež dosiahli dobré skóre (47 %). Na druhej strane, tradičné segmenty pohostinstva, kancelárií a maloobchodu sú mimo záujmu – každý z nich zaujal len približne 10 % respondentov exporeal.net. To neznamená, že tieto sektory v Európe zanikli, ale investori sú veľmi selektívni: kancelárie novej generácie (najmä energeticky efektívne budovy s kvalitnými službami) na prémiových lokalitách môžu stále uspieť, ale staršie kancelárie alebo nákupné centrá sú vnímané opatrne.

Regionálne rozdiely: Európa nie je jednotná – podmienky sa líšia podľa krajiny a regiónu. Zatiaľ v roku 2025 si južná Európa (napr. Španielsko, Portugalsko) vedie relatívne dobre; zahraničné investície do rezortov, hotelov a nájomných bytov zostali pomerne silné, čo podporil silný turizmus a expati. Severná Európa (Škandinávia, Nemecko, Holandsko) zaznamenala prudšiu korekciu, čiastočne preto, že tieto trhy zažili veľký rast a veľa vysoko zadlžených investorov, ktorí sú teraz pod tlakom kvôli úrokom. Prieskum Expo Real navyše zistil, že dôvera v americký trh medzi Európanmi klesla (len 45 % teraz považuje USA za dôležité pre budúce investície, oproti 66 % pred rokom), zatiaľ čo samotná Európa zostáva najvyššou voľbou a región Ázia-Pacifik sa posunul na druhé miesto s 64 % priaznivosťou exporeal.net. To naznačuje, že európsky kapitál môže zostať bližšie k domovu alebo sa dokonca presunúť do Ázie namiesto hľadania príležitostí na neistom americkom trhu. V rámci Európy je západná Európa (Francúzsko, Nemecko, Spojené kráľovstvo atď.) stále vnímaná ako hlavný región (84 % dôležitosť) pred strednou/východnou Európou.

Výzvy – Úrokové sadzby a náklady: Opatrne optimistický výhľad neignoruje obrovské výzvy, ktoré stále pretrvávajú. Prakticky každý v odvetví súhlasí, že úrokové sadzby sú problém číslo jeden. Prieskum Expo ukázal, že až 94 % respondentov označilo politiku úrokových sadzieb za „veľmi dôležitú“ alebo „dôležitú“ pre vyhliadky trhu exporeal.net. Sadzby ovplyvňujú nielen náklady na hypotéky pre kupujúcich (čo tlmí dopyt), ale aj životaschopnosť nových projektov – mnohé projekty už nie sú realizovateľné s financovaním pri 5 %–6 % namiesto 1 %–2 % pred niekoľkými rokmi. To viedlo k výraznému poklesu stavebnej aktivity. Napríklad v Nemecku počet začatých bytových stavieb prudko klesol v rokoch 2023–2025 a krajina sa pripravuje na nedostatok v rámci svojich ambicióznych cieľov v oblasti bývania. Developeri po celej Európe lobujú za pomoc: na otázku, ako zlepšiť situáciu, 79 % uviedlo „znížiť byrokraciu“ (na urýchlenie schvaľovania), 64 % chcelo lepší prístup ku kapitálu (napr. štátne záruky za úvery) a mnohí zdôrazňovali zníženie stavebných daní alebo štandardov na zníženie nákladov exporeal.net exporeal.net. Stavebné náklady prudko vzrástli v rokoch 2021–22 v dôsledku problémov v dodávateľskom reťazci a inflácie; čiastočne sa upokojili, ale výstavba projektu je dnes v Európe stále výrazne drahšia ako pred niekoľkými rokmi, takže nová ponuka bývania je obmedzená práve v čase, keď je najviac potrebná.

Svetlé miesta: Napriek protivetrom sa niektorým segmentom európskych nehnuteľností darí. Jedným z príkladov je sektor nájomných bytov vo veľkých mestách. Vysoké úrokové sadzby paradoxne zvýšili dopyt po nájmoch (keďže menej ľudí si môže dovoliť kúpu), čo udržiava obsadenosť a nájomné na vysokej úrovni v profesionálne spravovaných bytových domoch. V niektorých nemeckých a francúzskych mestách dosiahlo nájomné v roku 2025 rekordné hodnoty, aj keď ceny nehnuteľností klesli. To robí rezidenčné investície atraktívnymi pre dlhodobých investorov, ako sú dôchodkové fondy. Logistické nehnuteľnosti sú ďalším svetlým bodom: prechod na e-commerce a potreba moderných skladov v blízkosti centier obyvateľstva znamená, že miera neobsadenosti prémiových logistických priestorov je extrémne nízka (často pod 5 %) a developeri stále vidia záujemcov o každý nový postavený sklad. Pan-európske výnosy z logistiky sa v posledných rokoch znížili, ale rast nájomného čiastočne kompenzuje negatívny vplyv úrokových sadzieb. Okrem toho alternatívne sektory, ako sú laboratóriá pre vedu o živote, študentské bývanie a dátové centrá v Európe, profitujú zo štrukturálnych faktorov dopytu a sú vysoko na zozname investorov. Nedostatok kapacít dátových centier napríklad viedol k obrovským projektom v okolí Londýna, Frankfurtu, Dublinu a ďalších centier; tieto nehnuteľnosti si často zabezpečia nájomcov z radov veľkých technologických firiem ešte pred začiatkom výstavby.

Prípadová štúdia – Spojené kráľovstvo a Francúzsko: Spojené kráľovstvo, ktoré začalo zvyšovať úrokové sadzby skôr a zažilo jeden z najprudších poklesov cien nehnuteľností medzi veľkými ekonomikami, vykazuje opatrné známky stabilizácie. Ceny domov v Londýne sú približne o 4–5 % nižšie ako pred rokom, a v reálnom vyjadrení (po zohľadnení inflácie) ešte viac. Počet dopytov kupujúcich pomaly rastie, keďže očakávajú, že Bank of England je už takmer na konci zvyšovania sadzieb. Niektoré prognózy naznačujú, že ceny domov v Spojenom kráľovstve dosiahnu dno v roku 2024. Medzitým je trh s prenájmami v Spojenom kráľovstve mimoriadne napätý, čo vedie vládu k zvažovaniu politík na podporu ponuky nájomného bývania a výstavby domov. Vo Francúzsku boli trhy s nehnuteľnosťami pokojnejšie – v Paríži došlo k miernemu poklesu cien a objem transakcií klesol, ale nedošlo k vážnemu kolapsu. Nové pravidlá poskytovania úverov a vyššie úrokové sadzby však výrazne sťažili najmä prvokupcom získanie hypotéky vo Francúzsku, čo vytvára tlak na spodnú časť trhu. Francúzska vláda reagovala programami na podporu kupujúcich a renováciu starého bytového fondu (Francúzsko výrazne podporuje zvyšovanie energetickej efektívnosti, čo samo o sebe poháňa segment investícií do nehnuteľností – rekonštrukcie budov na splnenie nových štandardov). Jedna nepredvídaná udalosť: Významnou (a tragickou) udalosťou v tomto období bol kolaps budovy v Madride, Španielsko, 7. októbra 2025. Šesťposchodová budova z 60. rokov, ktorá bola rekonštruovaná na luxusný hotel, sa počas stavebných prác náhle zrútila, pričom zahynuli štyria ľudia reuters.com reuters.com. Incident šokoval Španielsko a vyvolal otázky o bezpečnosti budov a dohľade nad rekonštrukciami. Zaujímavosťou je, že nehnuteľnosť vlastnil realitný fond so sídlom v Saudskej Arábii (RSR), ktorý sa špecializuje na luxusné hotely v Španielsku a Portugalsku reuters.com. Úrady mesta Madrid uviedli, že budova neprešla predchádzajúcimi kontrolami a bola klasifikovaná ako objekt s „nepriaznivým“ stavebným stavom reuters.com. Táto udalosť poukázala na dve veci: po prvé, na riziká spojené s európskym úsilím o obnovu a nové využitie starších budov (kľúčová súčasť oživovania centier miest a plnenia cieľov udržateľnosti – no je potrebné postupovať opatrne); a po druhé, na pretrvávajúci vplyv medzinárodných investorov (ako sú fondy z Blízkeho východu) na európskom trhu s nehnuteľnosťami. Hoci tento tragický kolaps je výnimočný prípad, prinútil developerov a regulátorov v celej Európe dôkladne preverovať statiku starších budov, ktoré sa menia na nové účely. Je to triezva pripomienka, že rozvoj nehnuteľností so sebou nesie zodpovednosť za bezpečnosť aj v období modernizácie.

Pri pohľade do budúcnosti v Európe je kľúčovým príbehom prispôsobenie a inovácia. Trh aktívne hľadá novú rovnováhu vo svete s vyššími úrokovými sadzbami. Odborníci predpovedajú, že bývanie bude viesť oživenie hneď ako náklady na financovanie klesnú – dopyt po bývaní totiž stále rastie – no môže to vyžadovať podporu štátu a kreatívne riešenia (ako viac modulárnej výstavby alebo partnerstvá verejného a súkromného sektora), aby sa prekonala priepasť v dostupnosti. Komerčné nehnuteľnosti pravdepodobne zažijú „prežitie najschopnejších“: najlepšie lokality a nehnuteľnosti nakoniec získajú späť hodnotu, zatiaľ čo zastarané bude treba prebudovať alebo sa budú predávať s veľkými zľavami. Zatiaľ sú európski hráči na trhu s nehnuteľnosťami opatrne optimistickí, pozorne sledujú ECB a údaje o inflácii a mnohí sa pripravujú na oživenie koncom roka 2024 alebo v roku 2025. Ako poznamenal jeden veterán z odvetvia na výstave v Mníchove: „Bola to ťažká cesta, ale ak máte voľné prostriedky a trpezlivosť, budúci rok môže priniesť investičnú príležitosť desaťročia.“

Ázia a Pacifik: Problémy Číny, stabilita Indie a zmiešaný regionálny vývoj

Čína – zápasiaci gigant: Nikde nie je príbeh o nehnuteľnostiach koncom roka 2025 dramatickejší ako v Číne, druhej najväčšej ekonomike sveta. Čínsky trh s nehnuteľnosťami, ktorý do roku 2021 dosiahol bezprecedentný rozsah (tvoril približne štvrtinu HDP Číny na vrchole) reuters.com, zostáva v zdĺhavom poklese. Problémy začali krízou likvidity veľkých developerov ako Evergrande a Country Garden v rokoch 2021–2023 a odvtedy prerástli do širšej straty dôvery medzi kupujúcimi. K októbru 2025 ceny nových bytov v Číne stále klesajú v mnohých mestách. Súkromný prieskum ukázal, že ceny v septembri vzrástli len o 0,09 % oproti predchádzajúcemu mesiacu, čo je pomalšie ako augustový nárast, a ceny pri opätovnom predaji (druhoruké byty) stále klesajú (~0,7 % pokles mesiac čo mesiac) reuters.com. Stručne povedané, nedošlo k žiadnemu významnému obratu – ceny aj objemy predaja sa pohybujú na dne a nepredané zásoby nových bytov zostávajú v mnohých regiónoch veľmi vysoké.

Čínska vláda a centrálna banka vyskúšali množstvo podporných opatrení: zníženie hypotekárnych sadzieb, zníženie požiadaviek na akontáciu, uvoľnenie obmedzení nákupu vo veľkých mestách a dokonca spustenie programu mestskej obnovy na absorbovanie prebytočnej ponuky reuters.com. Tieto politiky priniesli niekoľko dočasných oživení (napríklad po tom, čo niektoré veľké mestá v septembri uvoľnili pravidlá pre nákup nehnuteľností, došlo k krátkemu nárastu dopytu a transakcií), ale celkový vplyv bol obmedzený. Dôveru spotrebiteľov je ťažké obnoviť po tom, čo developeri zastavili výstavbu už predaných domov a niektoré firmy nesplácali svoje dlhy. Mnohé čínske domácnosti už vlastnia jednu alebo viac nehnuteľností a teraz sa viac zameriavajú na splácanie dlhov než na nákup ďalších domov, najmä keď hospodársky rast sa spomalil a nezamestnanosť mladých je vysoká.

Kľúčové je, že analytici teraz veria, že oživenie čínskeho trhu s bývaním potrvá dlhšie, než sa pôvodne predpokladalo. Prieskum agentúry Reuters medzi odborníkmi z konca septembra ukázal zhodu, že ceny nehnuteľností sa nestabilizujú skôr ako v druhej polovici roka 2026, alebo dokonca až v roku 2027 reuters.com – čo je asi o 6 mesiacov neskôr, než tí istí analytici predpovedali len o štvrťrok skôr. Táto pesimistická revízia ukazuje, aké hlboko je problém zakorenený. Keďže predaj nehnuteľností zostáva slabý, príjmy miestnych samospráv z predaja pozemkov klesajú, stavebná aktivita je slabá a následné efekty zaťažujú širšiu čínsku ekonomiku. Existuje však niekoľko pozitívnych momentov: čínske úrady zvýšili stimuláciu inými spôsobmi (napríklad investíciami do infraštruktúry) a Svetová banka nedávno zvýšila prognózu rastu HDP Číny na rok 2025 na 4,8 % icis.com, čiastočne na základe očakávania, že najhoršie z problémov v sektore nehnuteľností pominie do budúceho roka. A skutočne, objavujú sa „mierne známky stabilizácie“ – napríklad súkromný index 100 miest ukázal v máji mierny nárast cien nehnuteľností o 0,3 % reuters.com, čo je jeden z prvých nárastov za viac ako pol roka. Tieto zlepšenia sú však mimoriadne krehké. Ako to vyjadril jeden ekonóm, všeobecné oživenie sa v roku 2025 neočakáva conference-board.org; v najlepšom prípade by Čína mohla zastaviť prepad na trhu s bývaním do konca roka 2025 a potom zažiť mierne oživenie, za predpokladu, že budú prijaté ďalšie stimuly (ako zníženie úrokových sadzieb alebo dokonca určitá forma záchrany pre problémových developerov).

V reakcii na tento nepokoj zmenili čínski kupujúci a investori svoje správanie. Viac ľudí uprednostňuje novostavby, ktoré sú už dokončené (aby sa vyhli riziku nedokončenia), alebo second-hand nehnuteľnosti, namiesto nákupu „z papiera“ od developerov s neistými financiami. Vláda povzbudila banky, aby poskytovali úvery na zabezpečenie dokončenia pozastavených projektov, aby obnovila dôveru. Zaznamenaný je aj výrazný posun v migrácii – niektorí mladší Číňania sa rozhodujú prenajímať alebo sťahovať do lacnejších miest, namiesto toho, aby sa snažili kúpiť v mestách prvej kategórie ako Peking či Shenzhen za súčasné ceny. Luxusné a prémiové nehnuteľnosti v Číne si však udržali hodnotu lepšie, najmä v Pekingu a Šanghaji, kde bohatí kupujúci nie sú tak ovplyvnení rastom hypotekárnych sadzieb a stále vnímajú nehnuteľnosť ako statusový majetok.

Zvyšok Ázie a Pacifiku: Mimo Číny vykazujú ázijské realitné trhy široké spektrum:

  • India: Indický realitný sektor bol v roku 2025 relatívne stabilný a dokonca rástol, podporený silnou ekonomikou (India je tento rok jednou z najrýchlejšie rastúcich veľkých ekonomík). Rozhodnutie Indickej centrálnej banky tento mesiac ponechať repo sadzbu na úrovni 5,5 % (po znížení o 100 bázických bodov začiatkom roka) hindustantimes.com hindustantimes.com privítali developeri aj kupujúci. Znamená to, že úrokové sadzby na hypotekárne úvery zostávajú stabilné, čo pomáha strednej triede plánovať rozpočet na nové byty. India má tradične vyššie úrokové sadzby ako Západ, no rastúca stredná trieda a urbanizácia poháňajú dopyt po bývaní. V mestách ako Bombaj, Bangalore, Dillí NCR boli predaje bývania v roku 2025 skutočne silné a ceny mierne rastú. Sviatočné obdobie (október–Diwali) je v Indii vrcholom nákupov bývania a nálada bola tento rok vďaka stabilným sadzbám dobrá – developeri dokonca hlásili zvýšený záujem o nové projekty. Opatrný postoj RBI („dôvera, nie váhanie“, ako to nazval jeden odborník hindustantimes.com) naznačuje, že vyvažujú obavy z inflácie s potrebou podporiť rast. Pokiaľ inflácia zostane v cieľovom pásme, mnohí analytici si myslia, že RBI by mohla v roku 2024 opäť mierne znížiť sadzby, čo by ďalej podporilo realitný trh. Jedným z obmedzení v Indii je však financovanie developerov – po niekoľkých známych krachov developerov pred pár rokmi banky sprísnili podmienky. No objavenie sa REITs (realitné investičné fondy) v indickom kancelárskom a maloobchodnom sektore otvorilo nový kanál financovania a videli sme, že veľkí globálni investori (ako kanadské penzijné fondy, štátne investičné fondy) investovali miliardy do indických kancelárskych parkov, logistických centier a nákupných centier, staviac na dlhodobý rast krajiny.
  • Japonsko: Trh s nehnuteľnosťami v Japonsku v roku 2025 je relatívne pokojný. Keďže Japonská centrálna banka udržiava mimoriadne nízke úrokové sadzby (a len mierne upravuje kontrolu výnosovej krivky), hypotéky v Japonsku zostávajú lacné (okolo 1 %). Dopyt po bývaní je stabilný; väčším problémom je starnúca populácia Japonska a čo to znamená pre bývanie vo vidieckych oblastiach (ktoré čelia vyludňovaniu). Vo veľkých mestách ako Tokio, Osaka, Nagoya nehnuteľnosti v skutočnosti tento rok prilákali záujem zahraničných investorov – čiastočne preto, že slabý jen urobil japonské aktíva dostupnejšími pre zahraničných kupcov. Pozoruhodné je, že niektoré globálne fondy skupujú tokijské kancelárske veže a bytové bloky, keďže ich vnímajú ako bezpečné aktíva. Kancelárie v Tokiu majú neobsadenosť okolo 6 % (vyššiu ako pred Covidom, ale zďaleka nie na úrovni USA) a nájomné kleslo len mierne. Medzitým luxusný rezidenčný trh v Tokiu dosahuje nové maximá, keďže bohatí jednotlivci z Ázie ho vnímajú ako stabilné miesto na uloženie peňazí. Jedinou výhradou je, že BOJ môže pomaly nechať úrokové sadzby mierne stúpať, ak inflácia pretrvá nad 2 %, ale akákoľvek zmena bude veľmi postupná.
  • Juhovýchodná Ázia: Mnohé krajiny JV Ázie zaznamenávajú silnú aktivitu na trhu s nehnuteľnosťami. Napríklad Singapur – po prudkom raste v rokoch 2021–2023 – zaviedol ochladzovacie opatrenia (vyššie kolkové poplatky atď.), ktoré spomalili predaje, ale ceny stále mierne rastú pri súkromných bytoch aj verejných bytoch kvôli chronickému nedostatku ponuky. Singapurský kancelársky trh profituje z presunu niektorých firiem z Hongkongu a Číny – nájomné kancelárií tam v začiatku 2025 rástlo. Malajzia a Thajsko mali slabšie trhy (ich ekonomiky rastú pomalšie a v Thajsku politická neistota znížila dôveru investorov), no aj tam oživenie turizmu podporilo segmenty pohostinstva a maloobchodu. Vietnam je výnimkou: jeho ekonomika rastie ~5–6 % a trh s nehnuteľnosťami zažíva boom s rozvojovými projektmi. Titulok z 8. októbra bol, že Hilton podpísal strategické partnerstvo s vietnamskou Sun Group na výstavbu 5 nových hotelov vo Vietname theinvestor.vn – znak dôvery v vietnamský turizmus a vyhliadky služobných ciest. Vietnam tiež naďalej priťahuje výrobu (vďaka stratégii Čína+1), čo zvyšuje dopyt po priemyselných parkoch a ubytovaní pre pracovníkov. Vietnamskí developeri však čelili úverovej kríze začiatkom roku 2023 a vláda zasiahla na stabilizáciu trhu podnikových dlhopisov a umožnila odklady projektov; podmienky sa teraz zlepšujú.
  • Austrália a Nový Zéland: Tieto západom orientované trhy zažili počas pandémie jedny z najväčších realitných bublín a následne zaznamenali korekcie, keď úrokové sadzby prudko vzrástli. V Austrálii držala centrálna banka svoju základnú sadzbu niekoľko mesiacov na úrovni 4,1 %, čo poskytlo realitnému trhu oddych. Do októbra 2025 začali ceny nehnuteľností v Austrálii opäť rásť vo viacerých mestách – Sydney a Perth sú od začiatku roka v pluse, zatiaľ čo Melbourne je približne na rovnakej úrovni – a zotavujú sa rýchlejšie, než analytici predpovedali. Obmedzená ponuka bývania a silný návrat imigrácie (populácia Austrálie rýchlo rastie vďaka opätovnému otvoreniu po covide) sú základom tejto odolnosti. Napriek tomu zostáva dostupnosť bývania v Austrálii veľmi napätá (najmä pre kupujúcich prvého bývania) a objavujú sa výzvy na reformu územného plánovania a väčšiu výstavbu na zmiernenie tlaku. Komerčný sektor v Austrálii je zmiešaný: kancelárie v Sydney/Melbourne majú teraz vyššiu neobsadenosť (viac ako 14 %), keďže firmy konsolidujú priestory; maloobchod sa stabilizuje; a priemysel je veľmi silný (neobsadenosť pod 1 % v niektorých priemyselných oblastiach Sydney). Nový Zéland zažil veľký prepad cien nehnuteľností (ceny celonárodne klesli o ~15 % z vrcholu), ale keďže centrálna banka Nového Zélandu teraz znižuje sadzby (začali uvoľňovať v polovici 2025 po vyhlásení inflácie za zvládnutú), očakáva sa, že trh s bývaním na Novom Zélande sa v roku 2026 zotaví.
  • Rozvíjajúca sa Ázia: V krajinách ako Indonézia, Filipíny, Malajzia sú realitné trhy úzko späté s miestnym hospodárskym rastom a úrokovými sadzbami. Indonézska ekonomika je stabilná a úrokové sadzby sú relatívne nízke (sadzba Bank Indonesia ~5,75 %), takže výstavba bývania a nákupných centier v Jakarte a ďalších veľkých mestách pokračuje stabilne. Filipíny zažili stavebný boom bytových domov, ktorý viedol k miernemu prebytku ponuky v Metro Manila, ale mladá populácia a rast odvetvia BPO (outsourcing) udržiavajú dlhodobé vyhliadky pozitívne. Jedným z trendov v rozvíjajúcej sa Ázii je dôraz na infraštruktúru – nové metro, diaľnice, letiská – ktoré často otvárajú nové koridory pre rozvoj nehnuteľností (napríklad nové železničné trate v Manile a Bangkoku podporujú rozvoj projektov orientovaných na verejnú dopravu).

Odborný komentár: Významnú poznámku k výhľadu Ázie uviedol analytik na realitnom fóre, keď poznamenal, „Trh s nehnuteľnosťami v Ázii a Pacifiku je príbehom dvoch tratí: Čína stagnuje, zvyšok Ázie si drží úroveň.“ To sa zdá výstižné: zatiaľ čo čínsky prepad ťahá regionálnu náladu nadol (a má vedľajšie účinky, ako je znížený prílev čínskych kupcov nehnuteľností do miest ako Hongkong, Singapur, Vancouver), ostatné ázijské trhy sú vo všeobecnosti optimistickejšie. Demografické a urbanizačné trendy v Ázii zostávajú silným motorom dopytu po nehnuteľnostiach – napr. India, juhovýchodná Ázia, dokonca aj centrá miest v Japonsku – a mnohí globálni investori, od štátnych investičných fondov po private equity, zvyšujú alokácie do nehnuteľností v Ázii a Pacifiku, pričom tohtoročnú neistotu vnímajú ako príležitosť na nákup aktív za rozumné ceny. Prieskum realitnej konzultačnej spoločnosti uviedol, že Tokio, Singapur a Sydney patria medzi najlepšie ciele pre cezhraničné investície v roku 2025 vďaka svojej stabilite alebo rastovému potenciálu, zatiaľ čo čínskym mestám klesla preferencia kvôli pretrvávajúcej neistote.

Celkovo, ázijsko-pacifické nehnuteľnosti na konci roka 2025 predstavujú štúdiu kontrastov. Čína sa snaží o riadené mäkké pristátie pri deflácii svojej realitnej bubliny (monumentálna úloha, ktorá stále prebieha), no inde v Ázii sú trhy väčšinou odolné alebo sa rýchlo prispôsobujú. Ak sa Číne podarí stabilizovať v roku 2026, mohlo by to regionálne výrazne posilniť dôveru. Zatiaľ investori postupujú opatrne – diverzifikujú naprieč trhmi, uprednostňujú sektory ako logistika a dátové centrá a sledujú kroky centrálnych bánk (ako politika Bank of Japan alebo stimulačné opatrenia Číny), ktoré by mohli zmeniť situáciu.

Blízky východ: Investičný boom, stavebný rozmach a meniace sa stratégie

Blízky východ, najmä krajiny Rady pre spoluprácu v Perzskom zálive (GCC), sa na konci roka 2025 stal horúcim miestom realitnej aktivity – poháňaný vnútornými ambíciami aj prílevom globálneho kapitálu. Vysoké ceny energií v posledných rokoch naplnili štátne pokladnice, čo umožnilo veľkolepé rozvojové plány, zatiaľ čo sociálne a ekonomické reformy priťahujú talenty a turistov, čím vytvárajú nový dopyt po nehnuteľnostiach. Obdobie 7.–8. októbra 2025 prinieslo niekoľko významných udalostí, ktoré zdôraznili dynamiku regiónu:

Mega-investície a partnerstvá: Jednou z najvýraznejších dohôd je partnerstvo Blackstone s Lunate z Abú Zabí na investíciu 5 miliárd dolárov do logistických nehnuteľností v Perzskom zálive reuters.com. Blackstone, najväčší svetový správca alternatívnych aktív, vidí príležitosť v rastúcej potrebe skladov a distribučných centier na Blízkom východe – od e-commerce až po prístavnú logistiku. Nová platforma (nazvaná „GLIDE“) sa zameria na výstavbu a akvizíciu „kvalitných skladových aktív“ v rámci GCC (Bahrajn, Kuvajt, Omán, Katar, Saudská Arábia, SAE) reuters.com. Ide o silný prejav dôvery veľkého amerického investora v ekonomickú trajektóriu regiónu. „Hlboká ekonomická transformácia, ktorá prebieha v GCC… vytvára silnú dynamiku pre sektory ako logistika,“ poznamenal prezident Blackstone Jon Gray a zdôraznil, ako prorastové politiky a diverzifikácia ekonomík v Perzskom zálive zvyšujú dopyt po nehnuteľnostiach reuters.com. Skutočne, ako krajiny ako Saudská Arábia viac lokalizujú svoje dodávateľské reťazce a ako rastie obchod v rámci regiónu, často prehliadaný segment priemyselných nehnuteľností zažíva boom. Miera neobsadenosti moderných skladov v Dubaji či Rijáde je veľmi nízka a nájmy rastú, čo pravdepodobne pritiahlo Blackstone k tejto investícii.

Na fronte luxusu a zmiešaného využitia , Saudská Arábia naďalej púta pozornosť. Koncom septembra (tesne pred naším oknom 7.–8. októbra) saudský developer Dar Global oznámil projekt v hodnote 1 miliardy dolárov na výstavbu Trump Plaza v Džidde reuters.com. Počas 7.–8. októbra sa objavili ďalšie podrobnosti: pôjde o luxusný projekt s prémiovými rezidenciami, servisovanými apartmánmi, kancelárskymi priestormi a dokonca aj radovými domami, plus obrovským parkom inšpirovaným Central Parkom v New Yorku reuters.com. Ide o druhý projekt s menom Trump v kráľovstve, po Trump Tower v Rijáde, ktorý bol spustený minulý rok, čo naznačuje, že obchodné väzby medzi Saudskou Arábiou a USA (aspoň na úrovni firemných značiek) rastú. Trump Organization (riadená rodinou bývalého amerického prezidenta Trumpa) expanduje do zahraničia a Blízky východ – so svojím dopytom po západných značkách a luxuse – je hlavným cieľom. Tieto projekty tiež poukazujú na to, ako sa Saudská Arábia otvára: pred pár rokmi by takáto otvorená značka bola nezvyčajná, no dnes je realitný trh Saudskej Arábie plný medzinárodných spoluprác (od amerických zábavných štvrtí po európske mega-projekty).

Dubaj a SAE: SAE, najmä Dubaj, sú realitným úspechom 20. rokov 21. storočia. Po útlme koncom 2010-tych rokov sa trh s nehnuteľnosťami v Dubaji počas a po pandémii prudko oživil, keď sa stal útočiskom pre investorov, vzdialených pracovníkov a bohatých jednotlivcov (vďaka podnikateľsky priaznivým politikám a úspešnej Expo 2020). Ceny nehnuteľností v Dubaji vzrástli približne o 70 % od svojich miním v roku 2020 do konca roku 2024 reuters.com. Dopyt zahŕňa luxusné vily, byty pri vode aj komerčné nehnuteľnosti. V reakcii na to dubajskí developeri zvyšujú tempo výstavby závratnou rýchlosťou. Ako uviedla agentúra Reuters v auguste, veľké firmy ako Emaar, Damac a ďalšie dokonca presúvajú viac stavebných prác do vlastnej réžie, aby urýchlili dodávky a kontrolovali náklady reuters.com reuters.com. Vedenie mesta má strategický cieľ zdvojnásobiť populáciu Dubaja na 7,8 milióna do roku 2040 reuters.com, čo znamená potrebu obrovského množstva nového bývania a infraštruktúry.

Avšak objavujú sa nové obavy, že Dubaj môže opäť smerovať k nadmernému zásobovaniu. Po súčasnej eufórii je bezprecedentný počet nových jednotiek (odhadom viac ako 200 000 medzi rokmi 2025 a 2026) naplánovaný na odovzdanie, čo je približne dvojnásobok tempa posledných rokov reuters.com. Analytici varujú, že ak budú všetky tieto projekty dokončené načas, ceny nehnuteľností by mohli čeliť dvojcifernému poklesu, aby sa trh vyrovnal reuters.com. História Dubaja je cyklická, s obdobiami boomu a poklesu, preto sa vláda snaží tento vývoj riadiť sprísňovaním pravidiel pre predaj nehnuteľností „off-plan“ a monitorovaním špekulatívnej aktivity. Zatiaľ však dopyt stále prevyšuje ponuku v kľúčových segmentoch a trh s prenájmom je mimoriadne silný (nájmy vzrástli za posledný rok o 20-30 %, čo zvyšuje atraktivitu pre investorov kupujúcich na prenájom). Úrokové sadzby Centrálnej banky SAE kopírujú USA (kvôli naviazaniu dirhamu), takže vyššie sadzby zdražili hypotéky pre koncových užívateľov, ale významná časť transakcií v Dubaji je platená v hotovosti (či už bohatými domácimi, zahraničnými investormi alebo inštitucionálnymi fondmi). V skutočnosti približne tretina predajov nehnuteľností v SAE je čisto v hotovosti – čo odráža bohatú kupujúcu základňu v regióne a čiastočne obmedzuje tlmiaci efekt rastu úrokových sadzieb.

Saudská Arábia a podpora vlastníctva bývania: Saudská Arábia je uprostred ambiciózneho úsilia zvýšiť mieru vlastníctva bývania na 70 % do roku 2030 (z približne 50 % v roku 2016). Toto je súčasťou reforiem kráľovstva v rámci Vízie 2030 na zlepšenie kvality života a diverzifikáciu ekonomiky spglobal.com spglobal.com. Vládne iniciatívy ako program Sakani poskytujú dotácie a dostupné financovanie pre saudských občanov na kúpu bývania. Výsledkom je boom v výstavbe rezidenčných nehnuteľností – nové predmestské štvrte okolo Rijádu, Džiddy a ďalších miest rýchlo pribúdajú. Podľa S&P Global sa očakáva, že rezidenčný trh v Rijáde bude naďalej rásť, podporený týmito politikami spglobal.com. Pozoruhodné je, že dopyt nie je len po cenovo dostupnom bývaní; rastie aj záujem o luxusné projekty, keďže rastie počet bohatých obyvateľov. Saudská vláda spolupracuje s domácimi aj zahraničnými developermi na výstavbe veľkých, plánovaných komunít so všetkým vybavením – nákupnými centrami, parkami a školami. To vytvára príležitosti v celom spektre bývania – od dostupných jednotiek až po luxusné vily.

Okrem toho sa giga-projekty Saudskej Arábie presúvajú z rysovacích dosiek do fázy realizácie. NEOM (futuristické mesto na severozápade), Red Sea Project (luxusná turistická zóna ostrovov a rezortov) a rôzne „ekonomické mestá“ zamestnávajú tisíce stavebných robotníkov. Napríklad v októbri 2025 developeri NEOM-u predstavili pokrok na „The Line“ (170 km dlhé lineárne mesto) a ďalších častiach projektu, pričom cieľom je, aby prvé sekcie boli obývané do roku 2026. Hoci sú tieto projekty jedinečné a do istej miery experimentálne, odrážajú masívny stavebný boom, ktorý priťahuje globálne architektonické a inžinierske firmy. Mnohé z týchto projektov rozmazávajú kategórie – sú zmiešaného využitia, kombinujú bývanie, kancelárie, turizmus a priemysel. Napríklad projekt Trump v Džidde, ktorý sme spomínali, je súčasťou širšieho trendu integrácie značkových rezidencií s pohostinstvom a kancelárskymi priestormi, čím vznikajú životné destinácie namiesto budov s jedným účelom.

Ostatné štáty Perzského zálivu: Aj v iných krajinách GCC sa realitný trh darí. Katar zaznamenal po Majstrovstvách sveta v roku 2023 spomalenie, no aktivita sa normalizuje; naďalej rozvíja infraštruktúru (štadióny sa prerábajú, vznikajú nové voľné zóny) a kancelárske priestory, pričom rast populácie vďaka rozširujúcemu sa sektoru LNG podporuje bývanie. Bahrajn a Omán sú menšie trhy, ale profitujú z presahu investícií a vlastných reforiem (Bahrajn má nový územný plán pre hlavné mesto Manama a Omán rozvíja turistické komplexy na pobreží). Kuvajt je pomalší kvôli byrokratickejším procesom, no je tu silný dopyt po bývaní medzi mladou populáciou a vláda sa snaží odstrániť nahromadené žiadosti občanov o bývanie výstavbou „mega predmestí“.

Meniace sa stratégie: Výraznou zmenou na Blízkom východe je, že domáci developeri využívajú medzinárodné kapitálové trhy a partnerstvá. Napríklad v októbri sa špekulovalo, že jeden developer zo SAE plánuje IPO svojej realitnej divízie reuters.com, aby prilákal zahraničné investície. Samotné blízkovýchodné štátne fondy masívne investujú do globálnych nehnuteľností (napríklad Katar kupuje ikonické budovy v New Yorku alebo Londýne), no čoraz viac je tento tok obojsmerný – zahraniční investori majú záujem aj o projekty na Blízkom východe. Relatívna politická stabilita regiónu (po urovnaní veľkého rozkolu medzi Katarom a susedmi a napriek geopolitickému napätiu v okolí je GCC vnútorne stabilné) a silná fiškálna pozícia ho robia atraktívnym. Tento rok developeri z Abú Zabí spúšťali projekty v Dubaji a naopak, čo naznačuje istú regionálnu integráciu. Izrael a SAE tiež začali spoluprácu po normalizácii vzťahov – hoci nedávne vojnové napätie (konflikt v Gaze) v októbri môže niektoré začínajúce partnerstvá pozastaviť.

Názor odborníka: Výkonní riaditelia v oblasti nehnuteľností na Blízkom východe často vyjadrujú presvedčenie, že ich trhy sa dokážu oddeliť od globálnych problémov. „Náš rast je poháňaný skutočným dopytom a vládnou víziou, nie špekulatívnymi bublinami,“ uviedol jeden dubajský developer na panelovej diskusii a poukázal na skutočný dopyt koncových užívateľov vyplývajúci z rastu populácie. Je na tom kus pravdy: rast populácie a príjmov v Perzskom zálive (vďaka ekonomickej diverzifikácii, ktorá prináša expatov a zvyšuje zamestnanosť) je reálny. Pozorovatelia však upozorňujú, že ak by sa globálne finančné podmienky ešte viac sprísnili alebo by ceny ropy výrazne klesli, Blízky východ by mohol čeliť nedostatku financovania alebo poklesu dopytu. Zatiaľ je však región nepochybne v ideálnej pozícii – vysoké príjmy z ropy, reformné tempo a prílev talentov – a premieňa to na realitný boom v takom rozsahu, že svet to sleduje s fascináciou.

Na záver možno povedať, že realitná scéna na Blízkom východe koncom roka 2025 sa vyznačuje odvážnymi projektmi a optimistickou náladou. Od lesklých mrakodrapov a rezortov až po veľmi potrebné bývanie pre strednú triedu – žeriavy na panorámach Dubaja, Rijádu, Dauhy a ďalších miest signalizujú transformačné obdobie. Ako naznačuje veľká stávka spoločnosti Blackstone, globálni investori vnímajú Blízky východ ako jedno z mála miest, ktoré v neistom svete ponúka rast a výnosy. Región nie je bez rizík (môžu nastať geopolitické šoky a nadmerná výstavba je večnou obavou), no v tejto chvíli je to plnou parou vpred pre rozvoj nehnuteľností na Blízkom východe.

Afrika: Výzvy v oblasti bývania, úľava od úrokových sadzieb a pozornosť investorov

Realitná krajina Afriky od 7. do 8. októbra 2025 odráža kontinent s rôznorodými trhmi, z ktorých mnohé majú obrovský dlhodobý potenciál, ale aj naliehavé krátkodobé výzvy. Kľúčovými témami sú akútny nedostatok bývania v rýchlo rastúcich mestách, vplyv vysokých úrokových sadzieb (ktoré teraz začínajú klesať) a nárast záujmu zo strany domácich aj zahraničných investorov, ktorí hľadajú nové príležitosti na rast.

Kríza bývania a reakcie: Dojemný príbeh z tohto týždňa pochádza z Kene, kde správa poukázala na tisíce rodín žijúcich na uliciach Nairobi kvôli nedostatku dostupného bývania africanews.com africanews.com. Nairobi, podobne ako mnohé africké megamestá, zažilo explozívny rast populácie, ktorý ďaleko prevyšuje výstavbu formálneho bývania. Výsledkom sú rozľahlé neformálne osady (slumy) a bezdomovectvo najzraniteľnejších. V Keni približne 47 % mestských obyvateľov žije v neformálnom bývaní a na národnej úrovni je tu deficit 2 miliónov domov africanews.com. Na riešenie tohto problému kenská vláda spustila Program dostupného bývania a od októbra stavia 100 000 nízkonákladových domov po celej krajine africanews.com. Patria sem bytové bloky v Nairobi a ďalších mestách, pričom jednotky sú cenovo dostupné pre kupujúcich s nízkymi a strednými príjmami. Vláda sa tiež snaží o inovatívne financovanie – napríklad kontroverznou daňou z bývania (odvodom) zo miezd formálnych pracovníkov na financovanie verejného bývania a hľadá verejno-súkromné partnerstvá na využitie súkromného kapitálu.

Prezident Kene William Ruto bol v otázke bývania veľmi hlasný a dokonca vyzval na globálny prístup: „Globálna kríza bývania je príliš rozsiahla na to, aby ju vyriešila jedna krajina. Musíme využiť silu multilateralizmu na jej riešenie,“ vyzval Ruto vo svojom prejave africanews.com. Táto výzva rezonuje aj mimo Kene. Mnohé africké krajiny čelia podobným problémom s bývaním: Nigéria potrebuje milióny domov pre svoju rastúcu populáciu, Egypt má nedostatok bývania napriek výstavbe nových miest, Južná Afrika zápasí s dedičstvom apartheidu v oblasti bývania atď. Rutova myšlienka naznačuje možnú koalíciu vlád, rozvojových bánk a investorov, ktorí by spolupracovali na financovaní dostupného bývania vo veľkom rozsahu – niečo ako Marshallov plán bývania pre rozvojový svet. Hoci je to ambiciózne, v praxi africké vlády podnikajú rôzne kroky: Maroko dotuje bývanie pre rodiny s nízkymi príjmami, Nigéria skúša národný fond bývania pre pracovníkov, Južná Afrika má už dlho program RDP na bezplatné bývanie pre chudobných (hoci s rôznou úspešnosťou).

Prípad Kene tiež zdôrazňuje, ako bývanie súvisí s ďalšími otázkami: chudobou, nezamestnanosťou a dokonca aj s políciou (bezdomovci v Nairobi čelia obťažovaniu). Odborníci ako riaditeľ pre bývanie v Keni George Omondi zdôrazňujú, že je potrebné „sústredené úsilie“ – vrátane sociálneho bývania s vysokými dotáciami africanews.com – inak samotní súkromní developeri nebudú stavať pre najchudobnejších, keďže zisky sú tam nízke. Istý pokrok: kenský program, podporovaný inštitúciami ako Svetová banka a EIB, má niekoľko vlajkových projektov v realizácii (jeden neďaleko centra Nairobi je takmer dokončený, ponúka byty už od 20 000 dolárov, čo je zlomok trhovej ceny). Stále však zostáva problémom rozsah – desaťtisíce jednotiek sú začiatok, ale na celom kontinente sú potrebné milióny.

Úrokové sadzby a financovanie: Africké ekonomiky boli tvrdo zasiahnuté globálnym zvyšovaním sadzieb od roku 2022. Mnohé centrálne banky v Afrike zvýšili svoje sadzby, aby bojovali proti inflácii (často spôsobenej vyššími nákladmi na dovoz a znehodnotením meny). Do polovice roka 2025 sa však v niektorých krajinách inflácia začala zmierňovať, čo umožnilo tvorcom politík poľaviť. Napríklad Juhofrická rezervná banka znížila svoju repo sadzbu o 25 bázických bodov na 7,00 % v júli 2025 reuters.com tradingeconomics.com, po tom, čo inflácia tam klesla späť do cieľového pásma 3-6 %. Toto bolo prvé zníženie po dlhom cykle zvyšovania, ktorý posunul sadzby z 3,5 % v roku 2021 na 7,25 % začiatkom roka 2025. Zníženie je malé, ale symbolicky dôležité – bolo privítané ako „dobrá správa pre juhofrických majiteľov domov“, slovami jedného generálneho riaditeľa realitnej skupiny, pretože to znamená, že splátky úverov (hypoték) už neporastú a možno aj klesnú. Juhofrický trh s bývaním sa pod vysokými sadzbami výrazne spomalil, rast cien bol okolo 2 % (pod úrovňou inflácie) globalpropertyguide.com. Pozastavenie/zníženie sadzieb situáciu stabilizovalo; v septembri a októbri sa objavili náznaky zvýšeného záujmu kupujúcich, najmä medzi tými, ktorí kupujú prvýkrát a čakali na vhodný moment. Juhofrické banky, ktoré sú dobre kapitalizované, majú stále záujem požičiavať kvalifikovaným kupujúcim a podiel nesplácaných hypoték zostáva nízky, takže trh s bývaním by sa mohol oživiť, ak budú sadzby postupne klesať aj v roku 2026.

Inde, Nigéria, najväčšia ekonomika Afriky, poskytuje ostrý kontrast: jej centrálna banka zvýšila sadzby na ohromujúcich 18,75 % do polovice roka 2025, aby bojovala proti inflácii a bránila menu. To spôsobilo, že úvery sa stali mimoriadne drahými a financovanie rozvoja nehnuteľností veľmi náročným (väčšina nákupov domov v Nigérii je preto platená v hotovosti). Avšak začiatkom októbra signalizovala Centrálna banka Nigérie (pod novým vedením po zmene vlády) obrat, keď znížila základnú úrokovú sadzbu na 27 % z 27,5 % proshare.co (nigérijská MPR je definovaná inak, ale v podstate mierne uvoľnili) a zároveň znížila povinné minimálne rezervy bánk proshare.co. Okamžitý vplyv sa prejavil v poklese výnosov z T-bills – jednoročný výnos zo štátnych dlhopisov klesol na približne 16,8 % z 17,7 % proshare.co – čo je významný posun. Tento klesajúci trend výnosov naznačuje, že náklady na úvery by mohli začať klesať pre firmy aj spotrebiteľov, hoci stále z veľmi vysokej úrovne. Ak Nigéria dokáže udržať nižšiu infláciu (čo je veľké „ak“, vzhľadom na nedávne zrušenie dotácií a volatilitu meny), mohlo by to otvoriť cestu k ďalšiemu poklesu úrokových sadzieb a oživeniu napríklad hypotekárneho financovania (ktoré je v Nigérii zatiaľ okrajové). Trh s nehnuteľnosťami v Nigérii má obrovský potenciálny dopyt – populácia ~220 miliónov, rýchly rast miest – ale financovanie je úzkym hrdlom. Odhaduje sa, že menej ako 5 % nigérijských domov je kúpených na hypotéku (väčšina je stavaná svojpomocne postupne). Niektoré nádejné signály: developeri skúšajú kreatívne modely ako rent-to-own a využívajú financie diaspóry, aby obišli miestne úrokové problémy.

Záujem investorov a summity: Globálni investori hľadajúci vyššie výnosy čoraz viac skúmajú aj africký trh s nehnuteľnosťami. Tento týždeň sa konalo podujatie s názvom 18th Real Estate Development Summit – Africa (8.–9. októbra 2025 v Dubaji) archidatum.com, kde sa stretli developeri, investori a prevádzkovatelia, aby diskutovali o veľkých projektoch v Afrike. Téma „Africa Risen“ naznačuje zameranie na príbeh rastu kontinentu. Mnohé africké mestá naliehavo potrebujú moderné komerčné nehnuteľnosti – či už nákupné centrá, kancelárie triedy A alebo logistické parky – a tí, ktorí investujú včas, môžu profitovať, keď sa tieto ekonomiky budú formalizovať a rozširovať spotrebiteľské triedy. Napríklad spoločnosti z Južnej Afriky a Európy stavajú nákupné centrá v krajinách ako Zambia, Ghana, Pobrežie Slonoviny, aby obslúžili rastúcu strednú triedu. Ďalšou oblasťou je priemysel/logistika: e-commerce je v Afrike ešte v začiatkoch, ale rastie, a infraštruktúrne iniciatívy ako nová zóna voľného obchodu v Ghane alebo železnica SGR v Keni zvyšujú potrebu skladov.

Severná Afrika (napr. Egypt, Maroko) je často zaraďovaná do portfólií investorov spolu s Blízkym východom. Egypt zažil ekonomické turbulencie (obrovská devalvácia meny, pôžičky od MMF), čo zasiahlo nehnuteľnosti – nehnuteľnosti Egypťania často využívajú ako uchovávateľa hodnoty proti inflácii, takže ceny v egyptských librách vystrelili (hoci v USD klesli). Bohatí Egypťania a investori z Perzského zálivu skupujú nehnuteľnosti v Káhire so zľavou v USD. Vládny projekt nového hlavného mesta (administratívne hlavné mesto východne od Káhiry) pokračuje a napriek skepticizmu sa tam skutočne sťahuje mnoho vládnych agentúr, čo generuje určitý dopyt po nehnuteľnostiach (hoci veľká časť ponuky je stále prázdna).

Južná Afrika: Juhoafrická republika zostáva najvyspelejším realitným trhom Afriky so sofistikovaným sektorom REIT, ale rast je nízky. Tam je často zaujímavé zamerať sa na špecifické segmenty – napríklad nájomné bývanie pre nižšie príjmové skupiny (v Johannesburgu/Pretórii je silný dopyt), alebo špecializované skladové priestory a pod. Ostatné krajiny ako Zambia, Angola majú ekonomiky silne naviazané na komodity, čo znamená, že ich trhy s nehnuteľnosťami zažívajú boom a pokles podľa cien medi alebo ropy. Východná Afrika: Tanzánia, Uganda, Rwanda zaznamenávajú stabilný rast; v skutočnosti bol realitný trh Ugandy spomenutý v Morning Market Brief 8. októbra, ktorý sa zameral na meniacu sa scénu v Kampale realestatedatabase.net, s tipmi na oblasti, ktoré treba sledovať. Rwanda sa profiluje ako obchodné centrum (čistý, organizovaný urbanizmus Kigali si získal pozitívnu pozornosť).

Odborné komentáre v Afrike sa často točia okolo odomykania potenciálu: ako získať dlhodobé financovanie bývania, ako formalizovať vlastníctvo pôdy (problémy s pozemkovým právom sú v mnohých krajinách významné a odrádzajú od investícií) a ako integrovať udržateľnosť (niektoré nové africké budovy už prijímajú zelené štandardy vzhľadom na klimatické vplyvy). Mnohí poznamenávajú, že výnosy z afrických nehnuteľností môžu byť veľmi vysoké, ale rovnako aj riziká a kľúčové je miestne know-how. Ako povedal jeden z rečníkov na summite: „Africký realitný trh zrýchľuje a je pripravený na globálne riešenia“ facebook.com – čo naznačuje otvorenosť voči zahraničným odborným znalostiam a kapitálu v kombinácii s miestnymi príležitosťami.

Stručne povedané, vývoj nehnuteľností v Afrike k začiatku októbra 2025 vykresľuje obraz obrovských potrieb, ktoré poháňajú odvážne iniciatívy. Vlády ako tá v Keni priamo zasahujú do výstavby bývania pre svojich obyvateľov, zatiaľ čo makro trendy, ako sú nižšie úrokové sadzby, konečne prinášajú určitú úľavu. Vznikajú medzinárodné fóra a partnerstvá, čo naznačuje, že Afrika je čoraz viac v hľadáčiku investorov do nehnuteľností, ktorí hľadajú rast. Cesta nebude jednoduchá – pretrvávajú problémy od chudoby až po nedostatky v infraštruktúre – no príbeh sa postupne mení z čisto výziev na príbeh nevyužitého potenciálu a postupného pokroku.

Latinská Amerika: Uvoľňovanie sadzieb, oživenie trhu a opatrný optimizmus

Trhy s nehnuteľnosťami v Latinskej Amerike sú v tomto období ovplyvnené kombináciou zlepšujúcich sa makroekonomických podmienok (keď centrálne banky začínajú znižovať predtým extrémne vysoké sadzby) a jedinečných miestnych dynamík. Hlavné ekonomiky regiónu – Brazília, Mexiko, Kolumbia, Čile, Argentína – majú každá svoje špecifické trendy v oblasti nehnuteľností, no všeobecným motívom konca roka 2025 je prechod z cyklu sprísňovania na cyklus uvoľňovania, čo je vo všeobecnosti pozitívne pre nehnuteľnosti.

Horská dráha úrokových sadzieb: Latinská Amerika zaznamenala v rokoch 2022–2023 najvyššie úrokové sadzby na svete, keď krajiny bojovali s infláciou. Do roku 2025 inflácia v mnohých krajinách výrazne ochladla, čo umožnilo centrálnym bankám zmeniť kurz. Najvýraznejší nedávny krok: Mexická centrálna banka (Banxico) koncom septembra znížila svoju základnú úrokovú sadzbu o 0,25 %, čím ju dostala na 7,50 % – najnižšiu úroveň od mája 2022 reuters.com. Išlo už o piate po sebe idúce zníženie Banxica v roku 2025 (postupne znižovala sadzbu z maxima 11,25 % na začiatku roka). Rozhodnutie z 28. septembra bolo výsledkom rozdeleného hlasovania – jeden člen rady bol opatrný kvôli jadrovej inflácii – ale väčšina sa zhodla na uvoľnení, pričom poukázala na slabý rast a zlepšujúci sa inflačný výhľad reuters.com reuters.com. Pre mexický realitný trh je to vítaná úľava. Hypotekárne sadzby, ktoré pre domácnosti vystúpili nad 10–12 %, začali klesať. Banky v Mexiku okamžite znížili niektoré úrokové sadzby na úveroch a analytici očakávajú, že Banxico do konca roka pristúpi k ďalším dvom zníženiam o štvrť percentuálneho bodu reuters.com. Nižšie sadzby by mali stimulovať hypotekárne úvery a predaj nehnuteľností v roku 2026. Je to tiež dobrá správa pre developerov, ktorí čelili veľmi drahým stavebným úverom – niektoré projekty, ktoré boli pozastavené, sa môžu obnoviť, ak náklady na financovanie klesnú. Výhrada: Banxico spomenula pretrvávajúce obavy z jadrovej inflácie, preto postupuje opatrne (zvolila zníženie o 0,25 % namiesto väčšieho 0,5 %, aby sa predišlo opätovnému nárastu cien reuters.com). Napriek tomu je smer jasný: Mexiko je teraz v cykle uvoľňovania, čo podporuje jeho trh s bývaním a komerčnými nehnuteľnosťami. Pomáha aj to, že mexická ekonomika, hoci je podľa Reuters „anemická“ reuters.com, nie je v zlom stave – profituje z trendu nearshoringu (investície do výroby od firiem diverzifikujúcich mimo Číny), čo zvyšuje dopyt po priemyselných nehnuteľnostiach najmä pri hranici s USA.

Brazília na druhej strane prekvapila mnohých tým, že udržala svoju úrokovú sadzbu na veľmi vysokej úrovni 15 % a dokonca prijala jastrabí tón ohľadom možného ďalšieho zvýšenia, ak to bude potrebné reuters.com reuters.com. Brazílska centrálna banka zastavila cyklus zvyšovania sadzieb v polovici roku 2025, ktorý zvýšil sadzby o 450 bázických bodov od roku 2024 reuters.com (Brazília predtým znížila sadzby v roku 2023, ale potom zmenila kurz a opäť ich zvýšila kvôli pretrvávajúcej inflácii). Podľa posledného zasadnutia (17. september 2025) signalizovali „predĺžené podržanie“ – inými slovami, žiadne zníženie sadzieb sa neočakáva minimálne do začiatku roku 2026 reuters.com. To robí z Brazílie výnimku – zatiaľ čo americký Fed a Banxico sadzby znížili, Brazília zostala pevná. Ich odôvodnenie: inflačné očakávania, najmä dlhodobé, ešte neboli ukotvené na cieľovej úrovni 3 % a obávajú sa, že predčasné uvoľnenie by mohlo spôsobiť návrat vysokej inflácie reuters.com. Okamžitý vplyv na brazílsky trh s nehnuteľnosťami je, že úver zostáva veľmi prísny. Hypotekárne sadzby v Brazílii sú v stredných desiatkach percent, čo je pre mnohých potenciálnych kupcov nehnuteľností neúnosne vysoké. Predaj nehnuteľností v Brazílii sa spomalil a rast cien je zanedbateľný (v niektorých regiónoch dochádza k miernym poklesom v reálnom vyjadrení). Stavebný sektor v Brazílii je dosť pod tlakom – mnohí developeri, ktorí predali byty vopred za nižších úrokových predpokladov, sú teraz stlačení vyššími nákladmi na financovanie a výstavbu. Niektorí menší developeri skrachovali alebo odložili projekty. Veľké firmy s prístupom na kapitálové trhy (často prostredníctvom dlhopisov alebo akcií) to zvládajú, ale aj tie dúfajú v zníženie sadzieb. Bohužiaľ, analytici ako hlavný ekonóm Inter Bank poznamenávajú, že pri „veľmi jastrabom tóne“ centrálnej banky je akékoľvek zníženie sadzieb v roku 2025 nepravdepodobné reuters.com. Väčšina prognóz teraz predpokladá, že Brazília začne znižovať sadzby až v polovici roku 2026, ak bude pokračovať dezinflačný trend.

Avšak, bolesť Brazílie môže v sebe skrývať zárodky zisku: akonáhle sa konečne otočí, množstvo nahromadenej dopytu by mohlo byť značné. Brazílske domácnosti nie sú nadmerne zadlžené (pomer úverov k HDP je mierny) a zníženie sadzby z 15 % na povedzme 10 % (ak sa to v nasledujúcich rokoch podarí) by výrazne zlepšilo dostupnosť bývania. Niektorí investori sa už teraz pozicionujú nákupom pôdy alebo problémových aktív za nízke ceny v očakávaní oživenia. Medzinárodné fondy tiež sondujú situáciu – brazílske realitné akcie a REITs sa obchodujú s veľkými zľavami, čo ich robí atraktívnymi, ak niekto verí v zotavenie o 12-18 mesiacov. Znamením tohto optimizmu je komentár globálnych ratingových agentúr, ktorý naznačuje ďalšie znižovanie sadzieb Fedu a silnejšiu brazílsku menu (real je tento rok voči USD silnejší o ~13 % reuters.com), čo by mohlo zmierniť infláciu, a teda naznačuje, že postoj Brazílie by sa mohol zmierniť skôr, než to jej komunikácia pripúšťa.

Inde v Latinskej Amerike, Čile a Kolumbia začali so znižovaním sadzieb skôr. Čilská centrálna banka agresívne znížila sadzby z 11,25 % na približne 8,5 % do októbra 2025, keďže inflácia tam klesla na jednociferné hodnoty. Čilský trh s bývaním, ktorý ochladol, sa opäť mierne oživuje, keďže hypotéky sú opäť lacnejšie. Kolumbia rovnako začala znižovať sadzby v polovici 2025 z maxima 13,25 %; v októbri to bolo okolo 11,25 % a očakáva sa, že do konca 2025 klesne pod 10 %. To pomohlo stabilizovať predaj nových nehnuteľností v Kolumbii, ktorý v roku 2023 klesol.

Krajina s extrémnou situáciou je Argentína – ale prípad Argentíny je atypický. Má infláciu nad 100 %, peso, ktoré tento rok stratilo dve tretiny svojej hodnoty, a voľby za rohom. Nehnuteľnosti v Argentíne fungujú v USD ako zaistenie, takže ceny nehnuteľností v Buenos Aires v dolároch sú na viacročných minimách (niektorí cudzinci tam kupujú lacné byty v hotovosti). Miestna aktivita je však prakticky zmrazená, pretože úvery neexistujú (nikto si neberie hypotéku v pesách s úrokom 150 %!). Mnohí čakajú, či nová vláda dokáže dolárovú ekonomiku alebo ju stabilizovať, čo by mohlo úplne zmeniť hru na argentínskom realitnom trhu. To je možno príbeh na rok 2026.

Výkonnosť trhu a výhľad: Zaujímavo, finančné trhy odrážajú oživenie v Latinskej Amerike v roku 2025. Akciové trhy v Brazílii a Mexiku si viedli dobre a globálni investori si to všimli. Jedna správa zdôraznila, že latinskoamerické trhy patrili medzi prekvapivých víťazov roku 2025, pričom brazílsky Bovespa a mexické indexy výrazne vzrástli neworleanscitybusiness.com. V oblasti nehnuteľností globálne REITs (Real Estate Investment Trusts) v skutočnosti prekonali americké REITs tento rok neworleanscitybusiness.com, čo možno čiastočne pripísať klesajúcim úrokovým sadzbám v zahraničí (napríklad v Latinskej Amerike a častiach Európy/Ázie) oproti stále vysokým sadzbám v USA. Mnohé latinskoamerické krajiny tiež používajú nájomné/leasingy indexované na infláciu, čo chránilo peňažné toky počas vysokej inflácie, a teraz, keď inflácia klesá, majitelia týchto nehnuteľností majú zabezpečený nadpriemerný príjem.

Napríklad, mexický trh s nehnuteľnosťami, najmä priemyselný, zažíva boom vďaka nearshoringu. Neobsadenosť v hlavných priemyselných koridoroch na hranici s USA (Tijuana, Monterrey) je pod 2 % a nájomné rastie dvojciferným tempom. Developeri z USA spolupracujú s miestnymi na výstavbe obrovských nových parkov pre nájomcov ako Tesla (ktorá stavia gigatováreň v Nuevo León) a ďalších výrobcov, ktorí sa sťahujú. V rezidenčnej oblasti mexickí developeri bývania (napríklad tí, ktorí stavajú štartovacie domy okolo veľkých miest) zápasili vo vysokoúrokovom prostredí, ale mali by zaznamenať nárast predaja, keď sa hypotéky stanú o niečo dostupnejšími. Štátne agentúry pre bývanie (Infonavit, atď.) tiež zvýšili sumu, ktorú si ľudia môžu požičať, čo čiastočne kompenzuje vyššie sadzby. S očakávaným pokračovaním znížovania sadzieb v Mexiku – niektoré prognózy predpokladajú, že základná sadzba klesne na ~7 % alebo dokonca 6,5 % do konca roku 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – panuje opatrný optimizmus, že roky 2024 a 2025 budú pre predaj domov lepšie ako bol rok 2023.

Výhľad pre Brazíliu je v krátkodobom horizonte tlmenejší kvôli vysokým sadzbám. Zaujímavé však je, že ceny akcií brazílskych developerov nehnuteľností sa odrazili od miním v očakávaní, že centrálna banka nakoniec povolí. Vláda prezidenta Lulu tiež predstavila nový program bývania (Môj domov, môj život) na podporu dostupného bývania, ktorý by mohol priniesť prácu stavbárom a pomôcť nízkopríjmovým rodinám, hoci je to ešte v počiatočných fázach. Ak bude inflácia v Brazílii naďalej klesať (teraz je okolo 4,8 % a prognóza na budúci rok je ~3,6 % reuters.com), bude rásť tlak na centrálnu banku, aby znížila sadzby, čo by bolo impulzom pre sektor nehnuteľností.

Ostatné trhy Latinskej Ameriky: V Peru bola politická nestabilita prekážkou, ale realitný trh v Lime je stabilný – Peru nezvyšovalo sadzby tak výrazne, takže hypotéky zostali relatívne lacnejšie (~8 %). Čile po období neistoty s prepisom ústavy a veľmi vysokými sadzbami teraz zaznamenáva zlepšujúcu sa náladu; ceny bytov v Santiagu opäť rastú, keďže náklady na úvery klesajú. Menšie trhy, ako Uruguaj alebo Paraguaj, často zostávajú nepovšimnuté, ale napríklad Paraguaj sa prezentuje ako nastupujúca hviezda Latinskej Ameriky gatewaytosouthamerica-newsblog.com, využívajúc nízke dane a mladú populáciu – Asunción zažil menší boom moderných rezidenčných veží financovaných argentínskymi a brazílskymi kupcami hľadajúcimi stabilitu.

Odborné komentáre v Latinskej Amerike sa často zameriavajú na vzťah politiky a nehnuteľností. Napríklad v Mexiku súčasná vláda uprednostňuje veľké infraštruktúrne projekty (ako Mayský vlak, nové letiská), ktoré otvárajú nové regióny pre rozvoj, no zároveň niektoré nacionalistické tendencie znepokojujú zahraničných investorov. V Brazílii návrat Lulu spočiatku trhy znervózňoval, ale vo veľkej miere rešpektoval fiškálne obmedzenia a jeho podpora programov bývania je pre sektor v skutočnosti priaznivá. Všeobecný pocit z regionálneho ekonomického prehľadu bol, že Latinská Amerika sa pohybuje v prostredí „pretrvávajúcej inflácie a spomaľujúceho rastu uprostred globálnej neistoty“, no krajiny ako Mexiko prekvapili pozitívne, keď boli prognózy rastu mierne revidované smerom nahor scotiabank.com (napr. výhľad rastu Mexika na rok 2025 sa zlepšil napriek globálnemu spomaleniu). Táto odolnosť je priaznivá pre nehnuteľnosti, ktoré majú tendenciu kopírovať ekonomickú aktivitu.

Na záver, realitná scéna Latinskej Ameriky k októbru 2025 sa vyznačuje opatrným optimizmom a rozdielnymi osudmi. Hmatateľné udalosti – ako začiatok znižovania sadzieb v Mexiku reuters.com, alebo trvalo vysoké sadzby v Brazílii reuters.com, či skoré uvoľňovanie v Čile/Kolumbii – pripravujú pôdu pre rok 2026. Trhy ako Mexiko sú na vzostupe, poháňané zahraničnými investíciami a menovou expanziou. Brazília zatiaľ vyčkáva, ale keď príde k obratu v sadzbách, môže zažiť silný rast. Investori, ktorí sa predtým vyhýbali nehnuteľnostiam na rozvíjajúcich sa trhoch, sa opatrne vracajú, lákaní nižším ocenením a vyhliadkou na pokles miestnych úrokových sadzieb (čo zvyšuje hodnotu nehnuteľností). Odkaz analytikov je v podstate: majte Latinskú Ameriku na očiach. Ako poznamenala jedna investičná poznámka, „Nezaspite na realitách v Latinskej Amerike – keď sadzby klesnú, môže sa výrazne prebudiť.“ Už teraz globálne indexy REIT odrážajúce tieto trhy prekonali očakávania, čo naznačuje, že „smart money“ sa pripravuje na oživenie.

Zdroje:

Mortgage refinance demand plunges 21%, as interest rates hit 3-week high
Watch this video on YouTube.

Roman Bednarski