Boomtown alebo spomalenie? Prekvapivé realitné trendy v Jackson Hole v roku 2025 a výhľad na rok 2028

26 septembra, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Kľúčové fakty

  • Ceny domov mierne klesajú: Mediánová predajná cena v Jackson Hole sa v polovici roku 2025 pohybovala okolo 1,78 milióna dolárov, čo je približne o 11 % menej medziročne oproti maximu v roku 2024, hoci priemerná predajná cena zostala vysoká na úrovni približne 4,3 milióna dolárov vďaka pokračujúcim predajom luxusných nehnuteľností kwjacksonhole.com. Aj po ochladení po pandémii (pokles priemernej ceny o 4,8 % v roku 2024 oproti 2023 jacksonhole-real-estate.com) ceny zostávajú blízko rekordných úrovní a luxusné domy bežne presahujú 10–20 miliónov dolárov kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Obrat v predaji & rast objemu: Po tichom roku 2023 sa v roku 2025 zvýšila aktivita transakcií. Prvá polovica roku 2025 zaznamenala približne o 8 % viac predajov ako rovnaké obdobie v roku 2024 kwjacksonhole.com, a celkový objem v dolároch vzrástol o 14–16 % medziročne kwjacksonhole.com. Predaje v segmente luxusu viedli – takmer 75 % predajov samostatne stojacich domov v 1. štvrťroku bolo nad 5 miliónov dolárov kwjacksonhole.com – ale aj predaj stredne drahých bytov a radoviek vzrástol približne o 30 % vďaka stabilizácii cien kwjacksonhole.com.
  • Uvoľňovanie nízkej ponuky: Ponuka je stále historicky napätá, ale zlepšuje sa. Počet aktívnych ponúk v polovici roka 2025 bol o ~16 % vyšší ako rok predtým (283 nehnuteľností) kwjacksonhole.com, čo konečne dáva kupujúcim o niečo viac možností po pandémiou spôsobenom nedostatku ponuky. Ponuka je však stále naklonená v prospech luxusných nehnuteľností – napr. 40 % ponúk rodinných domov presahuje 8 miliónov dolárov kwjacksonhole.com – a možnosti pre začiatočníkov pod 3 milióny dolárov sú zriedkavé (len ~23 % ponúk domov kwjacksonhole.com). Mnohí majitelia, ktorí nakúpili počas COVID boomu, nepredávajú, čím zostáva ponuka obmedzená.
  • Prenájom ako zlatá baňa pre investorov: Trh s rekreačnými prenájmami v Jackson Hole prináša jedny z najvyšších výnosov v Skalnatých vrchoch. Krátkodobé prenájmy (Airbnb) dosahujú v priemere 70 800 dolárov ročne s vysokou priemernou cenou 562 dolárov za noc a ~46 % obsadenosťou airroi.com airroi.com. Dopyt po domoch so zónovaním na krátkodobý prenájom je intenzívny – takéto nehnuteľnosti tvorili ~45 % všetkých predajov bytov/radoviek začiatkom roka 2025 kwjacksonhole.com. S rozmachom turizmu v tomto celoročnom rezorte zostávajú typické kapitalizačné sadzby atraktívne aj napriek rastu cien nehnuteľností.
  • Nové rozvojové projekty zažívajú boom: Developeri výrazne vsádzajú na budúcnosť Jacksonu. V príprave sú veľké projekty – od 109-izbového luxusného hotela + bytov na North Cache Street (schválené v polovici roka 2025) jacksonwy.gov po 60 nových rezortných bytov na Snow King Mountain (s 12 jednotkami pre pracovnú silu) jacksonwy.gov. Viac ako 1 400 nových domov (70 % s obmedzením vlastníctva pre miestnych) bolo schválených v pláne Northern South Park, najväčšom bytovom projekte v Jacksonu za posledné desaťročia kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. A 219 cenovo dostupných/jednotiek pre pracovnú silu bolo vo výstavbe začiatkom roka 2025 na riešenie miestnej bytovej krízy tetoncountywy.gov. Tieto projekty majú za cieľ zmierniť nedostatok bývania a modernizovať trh do rokov 2026–2028.
  • Zmeny v územnom plánovaní a politike: Miestne orgány prísne riadia rast. V roku 2024 mesto Jackson zaviedlo moratórium na nové komerčné budovy nad 35 000 štvorcových stôp v centre, aby obmedzilo nadrozmerné projekty, kým sa neaktualizujú pravidlá využitia územia jacksonwy.gov. Okres Teton tiež v roku 2025 rozšíril Natural Resources Overlay na celý okres, čo znamená, že každá nehnuteľnosť teraz podlieha environmentálnemu posúdeniu pri povoľovaníjacksonholerealestatereport.com. Prísnejšia ochrana zveri, svahov a biotopov (a stupňované posudzovanie podľa ekologickej citlivosti) ovplyvní budúci rozvojjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Medzitým štátni a miestni predstavitelia presadzujú opatrenia podporujúce bývanie (ako Northern South Park), aby vyvážili ochranu prírody s potrebou bývania pre pracovnú silu.
  • Prebiehajúce modernizácie infraštruktúry: Vlna investícií do infraštruktúry sprevádza rast nehnuteľností. Cestné projekty na diaľnici 22 (nový most cez rieku Snake, opravy zosuvu na Teton Pass) zlepšujú kľúčové koridory dot.state.wy.us dot.state.wy.us. V roku 2025 sa začala výstavba tranzitného centra s rozlohou 2 100 štvorcových stôp a 400 parkovacími miestami v Stilson (pri Wilson), s cieľom znížiť dopravu do Jacksonu a Teton Village tetonbuildgrant.com. Letisko Jackson Hole je v polovici viacročných modernizácií (oprava dráhy, rozšírené odmrazovacie plochy, nové administratívne priestory) na zvýšenie bezpečnosti a kapacity do roku 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Tieto investície do verejnej dopravy, ciest a letiska zlepšujú dlhodobú dostupnosť – čo je prínos pre cestovný ruch, dochádzajúcich aj hodnotu nehnuteľností.
  • Výhľad do roku 2028 – Silný, ale selektívny: Trajektória trhu s nehnuteľnosťami v Jackson Hole zostáva býčia, no mierne sa zmierňuje. Obmedzená ponuka – len približne 3 % územia okresu Teton je súkromne zastavateľných (97 % je chránená verejná pôda) jacksonhole-real-estate.com – bude naďalej podporovať vysoké hodnoty nehnuteľností. Do roku 2028 sa očakáva, že ceny domov zostanú vysoké alebo mierne porastú, nie prudko klesnú, vzhľadom na pretrvávajúci dopyt zo strany majetných kupcov, ktorí vyhľadávajú daňové výhody a alpský životný štýl Wyomingu (Wyoming nemá štátnu daň z príjmu jacksonhole-real-estate.com). Po pandemickom ošiali sa však trh ochladil na vyváženejší: kupujúci majú viac priestoru na vyjednávanie ako v roku 2021 a predávajúci musia strategicky nastavovať ceny, aby prilákali ponuky, keďže ponuka mierne rastie kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Ekonomické podmienky budú hrať úlohu – vyššie úrokové sadzby v rokoch 2023–24 spôsobili opatrnosť kupujúcich, no akékoľvek zníženie sadzieb do roku 2026 by mohlo vyvolať novú vlnu dopytu kwjacksonhole.com. Investori do prenájmov by mali naďalej dosahovať solídne výnosy, hoci nové miestne regulácie krátkodobých prenájmov zostávajú neznámou. Celkovo, ak nenastane zásadný pokles, Jackson Hole má predpoklady udržať si status ultra-prémiového trhu do roku 2028, s postupným rastom, pokračujúcim rozvojom luxusu a stabilným záujmom zo strany kupcov hľadajúcich životný štýl aj investorov v tejto vyhľadávanej horskej oblasti.

Prehľad trhu (2025)

Trh s nehnuteľnosťami v Jackson Hole v roku 2025 je na bode zlomu. Po raketovom raste v rokoch 2020–2021 priniesol uplynulý rok postupnú normalizáciu. Ceny mierne klesli z historických maxím a ponuka – hoci stále obmedzená – konečne rastie, čo naznačuje náznaky vyváženejšieho trhu. Prvá polovica roku 2025 zaznamenala výrazne vyšší objem predaja ako rok 2024, čo signalizuje obnovenú dôveru kupujúcich napriek vyšším úrokovým sadzbám mountainstandardrealty.com. Kupujúci a predávajúci teraz prispôsobujú svoje stratégie: kupujúci získavajú späť časť vyjednávacej sily vďaka väčšiemu výberu, zatiaľ čo predávajúci čelia náročnejšiemu trhu, ktorý odmeňuje realistické ceny a kvalitnú prípravu nehnuteľností.

Niekoľko dynamík definuje situáciu v roku 2025:

  • Odolnosť luxusu, oživenie stredného trhu: Segment ultra-luxusných nehnuteľností zostáva silný. Jackson Hole bol jedným z najdrahších horských trhov v USA, až donedávna druhý po Aspene jacksonhole-real-estate.com. V roku 2024 klesol na 5. najdrahší rezortný trh podľa priemernej ceny, keďže v iných oblastiach došlo k väčším nárastom jacksonhole-real-estate.com. Ale nenechajte sa zmiasť – dopyt po exkluzívnych nehnuteľnostiach pretrváva. V roku 2025 takmer 1 z 4 predajov domov prekročil 10 miliónov dolárov kwjacksonhole.com. To udržalo priemernú predajnú cenu okolo 4–6 miliónov dolárov v niektorých štvrťrokoch kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Zároveň sa stredný trh (napr. byty a rodinné domy pre miestnych) opäť rozbieha po útlme. V 1. štvrťroku 2025 vzrástol počet transakcií s bytmi/radovými domami medziročne o 20 % kwjacksonhole.com, keď sa ceny stabilizovali a niektorí predávajúci boli flexibilnejší v podmienkach kwjacksonhole.com. Kupujúci, ktorí boli počas COVID-u cenovo vytlačení, sa opatrne vracajú na trh, najmä vďaka miernemu poklesu hypotekárnych sadzieb začiatkom 2025 (sadzby pod 7 %), čo zvyšuje dôveru kwjacksonhole.com.
  • Inventár: Viac úľavy pre kupujúcich: Jednou z najväčších zmien v roku 2025 je nárast počtu domov na predaj. V polovici roka bolo približne 283 aktívnych ponúk, čo je nárast o ~16 % oproti predchádzajúcemu roku kwjacksonhole.com. Toto predstavuje veľmi potrebné zvýšenie ponuky po rekordných nedostatkoch – spomeňte si, že začiatkom roku 2022 vypukli dražby o veľmi málo ponúk. Teraz prichádzajú nové ponuky na trh stabilnejším tempom (najmä v lete), čo dáva kupujúcim väčší výber. Nie všetky segmenty sú však rovnako obslúžené. Základné a stredné cenové kategórie zostávajú nedostatočne zásobené – pri rodinných domoch sa čokoľvek pod ~$3 milióny predá veľmi rýchlo a v polovici roku 2025 tvorilo len ~23 % ponúk kwjacksonhole.com. Najviac narástol počet ponúk v luxusnom segmente (mnohí majitelia testujú trh s prémiovými cenami). Skutočne, viac ako 40 % ponúkaných domov má cenu nad 8 miliónov dolárov kwjacksonhole.com. Tento prebytok v najvyššej kategórii znamená, že predajcovia luxusných nehnuteľností čelia konkurencii, zatiaľ čo kupujúci v cenovej hladine nad ~$5–8 miliónov majú viac vyjednávacej sily ako v minulých rokoch. Celkovo prírastky v ponuke, hoci mierne, posúvajú trh z extrémneho trhu predávajúcich smerom k neutrálnejšej pozícii.
  • Nálada na trhu – Opatrný optimizmus: Postoj v roku 2025 je zmesou opatrnosti a optimizmu. Na jednej strane makroekonomická neistota (rastúce úrokové sadzby, volatilita akciového trhu) spôsobila, že niektorí kupujúci a predávajúci váhali koncom roka 2023 a začiatkom roka 2024 mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Na druhej strane si Jackson Hole naďalej vedie lepšie ako mnohé národné trhy, vďaka svojej jedinečnej atraktivite mountainstandardrealty.com. Do polovice roka 2025 sa miestna spotrebiteľská dôvera zotavovala – podporená jarným rastom akciového trhu a pocitom, že ceny tu zriedka klesajú na dlhšie obdobie mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Realitní makléri hlásia, že „nahromadený dopyt“ z tichého obdobia sa teraz prejavuje: nehnuteľnosti, ktoré sú správne nacenené, sa predávajú rýchlo a pri atraktívnych ponukách v strednej cenovej kategórii sa opäť objavuje viacero ponúk. Zároveň sú kupujúci viac zameraní na hodnotu ako počas predchádzajúceho ošiaľu. Ako poznamenal jeden miestny maklér, „dnešní kupujúci sú mimoriadne citliví na cenu… Domy, ktoré sú zle nacenené, riskujú, že zostanú na trhu dlhšie“ kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. V skutočnosti v 1. štvrťroku priemerný počet dní na trhu predaných domov klesol približne o 20 % (keď predávajúci pristúpili na realistické ceny), ale priemerný počet dní na trhu pri aktívnych ponukách bol oveľa vyšší – čo je znakom toho, že predražené nehnuteľnosti zostávali nepredané kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Táto situácia odmeňuje informovaných, strategických hráčov na oboch stranách obchodu.

Zhrnuté, trh v roku 2025 zostáva na vysokej úrovni, ale normalizuje sa. Prvýkrát po rokoch môžu kupujúci vyjednávať a vykonávať obhliadky bez paniky, zatiaľ čo predávajúci čelia realite, že aj v Jackson Hole ceny nerastú len priamočiaro. Zvyšok roku 2025 sa javí ako obdobie pokračujúcej silnej aktivity – počet čakajúcich predajov bol takmer o 38 % vyšší na začiatku leta v porovnaní s rokom 2024 kwjacksonhole.com – ale s vyváženejším pomerom medzi ponukou a dopytom. Ďalej sa podrobnejšie pozrieme na každý segment nehnuteľností (rezidenčné, komerčné a investičné nehnuteľnosti) a trendy, ktoré by si mali jednotlivé skupiny účastníkov trhu všímať.

Rezidenčné nehnuteľnosti: Vysoké ceny a vysoké stávky pri domoch

Rezidenčné nehnuteľnosti (domy, byty a pozemky) tvoria jadro trhu v Jackson Hole a rok 2025 priniesol do tohto sektora kombináciu jemných korekcií a pokračujúcej sily. Tu je rozdelenie podľa podkategórií:

Rodinné domy

Po mimoriadnom náraste ceny rodinných domov sa ustálili na vysokých úrovniach. Mediánová cena rodinného domu dosiahla do polovice roku 2025 približne 3,16 milióna dolárov, čo je medziročný nárast o 14 % kwjacksonhole.com – solídny zisk, ale oveľa miernejší ako viac ako 30 % ročné skoky v rokoch 2020–21. Priemerná predajná cena domu vyskočila na 6,7 milióna dolárov (+34 % medziročne) kwjacksonhole.com, čo je ovplyvnené niekoľkými ultra-luxusnými predajmi nad 10–20 miliónov dolárov (vrátane jedného nad 50 miliónov na konci roku 2024, ktorý stanovil rekord) kwjacksonhole.com. Tieto čísla zdôrazňujú rozpoltenú povahu Jacksonu: niekoľko mega-obchodov môže ovplyvniť „priemerné“ ceny, aj keď bežné rodinné domy (ak možno dom za 3 milióny dolárov nazvať „bežným“) zaznamenávajú stabilnejšie zhodnotenie.

Kriticky, objem predaja domov zostal zdravý. Počet transakcií s rodinnými domami začiatkom roku 2025 bol približne rovnaký alebo mierne vyšší (+2 % medziročne do polovice roka) kwjacksonhole.com, ale výrazne o 47 % vyšší v 1. štvrťroku 2025 oproti 1. štvrťroku 2024 kwjacksonhole.com, keď kupujúci využili zvýšenú ponuku. Väčšina aktivít sa odohrávala v rámci hraníc mesta Jackson a južne od mesta – v oblastiach ako Rafter J, Melody Ranch a 3 Creek Ranch – čo naznačuje silný dopyt po domoch v blízkosti občianskej vybavenosti kwjacksonhole.com. Tiež došlo k odlivu ponuky v segmente luxusných nehnuteľností: takmer 75 % predajov domov v 1. štvrťroku bolo nad 5 miliónov dolárov kwjacksonhole.com, čo naznačuje, že bohatí kupujúci naďalej absorbujú staršie sídla aj nové luxusné stavby. Medzitým domáci a kupujúci na úrovni vstupu stále zápasia: veľmi málo samostatne stojacich domov sa predáva pod 1,5–2 milióna dolárov a tie, ktoré áno, sú staršie alebo mimo hlavnej oblasti Jacksonu. Pretrvávajúci nedostatok „dostupných“ domov (podľa jacksonských štandardov) znamená, že mnohí pracovníci a mladé rodiny zostávajú z tohto segmentu cenovo vylúčení, pokiaľ nespĺňajú podmienky na špeciálne programy bývania (rozobrané neskôr).

Pre predávajúcich nehnuteľností rok 2025 priniesol novú kalkuláciu. Už to nie je zaručený ošiaľ; ide o inteligentné stanovenie ceny a načasovanie. Dobre pripravené domy, ktoré sa dostanú na trh za férové (hoci stále vysoké) ceny, sa predávajú rýchlo – priemerný DOM predaných domov klesol v 1. štvrťroku na ~4,5 mesiaca kwjacksonhole.com, čo je svižné tempo pre multimiliónové nehnuteľnosti. No predražené ponuky teraz zostávajú na trhu 7–8+ mesiacov s minimom obhliadok kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Predávajúci reagovali strategickejšie: niektorí obnovujú alebo renovujú domy pred uvedením na trh, iní znižujú ponukové ceny, ak je záujem kupujúcich slabý. Pozitívom pre predávajúcich je, že vďaka atraktivite Jacksonu celkové hodnoty domov zostávajú blízko historických maxím a mnohí predávajúci stále evidujú viacero záujemcov, ak splnia správne kritériá (výhľad, lokalita, stav vhodný na okamžité nasťahovanie). Stručne povedané, trh s rodinnými domami v roku 2025 odmeňuje tých, ktorí sa prispôsobia jeho nuansám – čo je posun oproti chaotickým dražbám spred niekoľkých rokov.

Byty & radové domy

Sektor bytov/domov v radovej zástavbe zažíva silné oživenie v roku 2025. Tento segment ochladol v rokoch 2022–23 (bol to jediný segment, ktorý zaznamenal mierny pokles cien po roku 2021) kwjacksonhole.com, ale teraz sa prudko vrátil späť, keď sa úrokové sadzby stabilizovali a kupujúci sa prispôsobili. Do polovice roku 2025 predaj bytov/domov v radovej zástavbe vzrástol medziročne približne o 29–30 % kwjacksonhole.com. Mnohé z týchto predajov boli sústredené v meste Jackson, kde byty ponúkajú relatívne dostupný vstupný bod pre majiteľov druhých domov aj miestnych obyvateľov kwjacksonhole.com.

Ceny bytov/domov v radovej zástavbe sa po krátkej korekcii stabilizovali. Mediánová cena bytu je k polovici roku 2025 okolo 1,19 milióna dolárov (približne +7 % medziročne) kwjacksonhole.com, a priemerná predajná cena je približne 1,74 milióna dolárov kwjacksonhole.com. Tieto priemery boli zvýšené, pretože v roku 2025 sa predalo viac luxusných bytov (luxusné lyžiarske byty, nové jednotky v Teton Village atď.) v porovnaní s rokom 2024, keď bolo viac predajov na základnej úrovni kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. V skutočnosti trh s bytmi v roku 2025 sa posunul smerom k luxusnejšiemu segmentu, s menším počtom predajov pod 1 milión dolárov – len približne 30 % uzavretých predajov bytov bolo pod 1 miliónom dolárov kwjacksonhole.com. To odráža jednak nedostatok lacnejších nehnuteľností, ako aj silný dopyt po bytoch s vybavením, ktoré môžu slúžiť ako rekreačné domy alebo investície na prenájom.

Dôležitým faktorom je tu potenciál krátkodobého prenájmu. Významnú časť kupujúcich bytov tvoria investori alebo záujemcovia o druhý domov, ktorí chcú mať možnosť prenajímať svoju jednotku cez Airbnb, keď ju nevyužívajú. Nehnuteľnosti určené na nočné prenájmy (napr. určité oblasti v meste a Teton Village) sú mimoriadne žiadané, pričom v začiatku roka 2025 predstavovali približne 45 % všetkých transakcií s bytmi/radovými domami kwjacksonhole.com. Kupujúci tieto jednotky vyhľadávajú pre flexibilitu zarábania príjmu počas hlavných turistických sezón. Výsledkom je, že byty, ktoré umožňujú krátkodobý prenájom, často dosahujú vyššiu cenu a predávajú sa rýchlo. Miestna správa uviedla, že pri stabilných cenách, lepšej ponuke a rýchlejších transakciách „všetky ukazovatele naznačujú silnú druhú polovicu [roku 2025] – najmä v segmente krátkodobých prenájmov, kde dopyt zostáva vysoký a dobre situované nehnuteľnosti sa predávajú efektívne.“ kwjacksonhole.com Inými slovami, ak sa byt nachádza v prenajímateľnej lokalite a je správne nacenený, pravdepodobne sa rýchlo predá.

Z pohľadu predávajúceho je oživenie trhu s bytmi/radovými domami dobrou správou. Po období, keď rastúce úrokové sadzby zúžili okruh kupujúcich, rok 2025 priniesol opäť situácie s viacerými ponukami na najžiadanejšie jednotky (najmä zrekonštruované byty v centre Jacksonu alebo byty s priamym prístupom na zjazdovku). Predávajúci si však musia uvedomiť rozdelenie tohto trhu: staršie alebo byty s obmedzeným vlastníctvom (ktoré nie je možné prenajímať na noc) majú menší okruh kupujúcich a môžu vyžadovať konkurencieschopnejšiu cenu, zatiaľ čo luxusné a na krátkodobý prenájom vhodné byty opäť zažívajú súboje o najvyššiu ponuku. Celkovo oživenie segmentu bytov, s transakciami +20–30 % a cenami vyššími o ~7–17 % medziročne kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, pridáva na dynamike rezidenčnému trhu v Jackson Hole, ako rok 2025 pokračuje.

Stavebné pozemky & ranče

Trh so stavebnými pozemkami v Jackson Hole je príbehom obmedzených príležitostí a dlhých horizontov. Keďže v okrese Teton je k dispozícii tak málo súkromnej pôdy, predaje pozemkov tvoria najmenší podiel na transakciách (približne 10–15 % trhu) kwjacksonhole.com. Mnohé parcely sú náročné – odľahlé lokality, strmý terén alebo regulačné prekážky – čo znamená, že pozemky sa predávajú pomaly a ceny sa môžu pri každom predaji výrazne meniť.

Doteraz v roku 2025 sú objemy predaja pozemkov v podstate na rovnakej úrovni: v polovici roka sa uskutočnilo 22 transakcií s pozemkami, čo je len o jednu menej ako v predchádzajúcom roku kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Avšak, štruktúra predaných pozemkov sa tento rok priklonila k väčším, prémiovým parcelám. Jednou z významných transakcií bol 70-akrový pozemok pri rieke Snake, ktorý bol uvedený za 17,8 milióna dolárov – jedna z najdrahších predajov pozemkov v histórii kwjacksonhole.com. V dôsledku toho priemerná predajná cena pozemku medziročne vzrástla o ~60 % (viac ako 4,5 milióna dolárov za parcelu), zatiaľ čo mediánová cena pozemku v skutočnosti klesla o ~14 % na približne 1,88 milióna dolárov kwjacksonhole.com. Tieto štatistiky sú veľmi nestabilné vzhľadom na malý počet prípadov – už len pár viacmiliónových predajov rančov môže skresliť „priemery“. Hlavným zistením je, že cenené veľké parcely si stále udržiavajú obrovské ceny, zatiaľ čo menšie pozemky (keď sa občas objavia na trhu) sa môžu predávať za nižšie ceny, ak majú problémy ako chýbajúce inžinierske siete alebo ťažký prístup.

Ponuka pozemkov zostáva veľmi obmedzená. Približne 50–55 parciel bolo na trhu v polovici roka 2025, prakticky nezmenené oproti predchádzajúcemu obdobiu kwjacksonhole.com. Na papieri by sa to mohlo zdať ako nadbytok vzhľadom na počet predajov, ale v skutočnosti je každý pozemok jedinečný – rozdiely v lokalite, výhľadoch, zónovaní a možnosti výstavby znamenajú, že kupujúci majú len málo skutočne porovnateľných možností. Mnohé ponuky sú zvyšky, ktoré zostali na trhu počas viacerých sezón, často preto, že ide o „pozemky poslednej inštancie“ (napr. zvláštne lokality alebo významné stavebné prekážky). Napriek tomu sa objavujú náznaky oživenia: v polovici roka 2025 bol zaznamenaný 167% nárast počtu parciel v procese predaja v porovnaní s polovicou roka 2024 kwjacksonhole.com, čo naznačuje, že v druhej polovici roka 2025 sa uzavrie viac obchodov s pozemkami, keď si kupujúci plánujú budúce projekty.

Pre kohokoľvek, kto sa zapája do trhu s pozemkami, je trpezlivosť a dôkladná starostlivosť kľúčová. Predávajúci sa zvyčajne neponáhľajú – ako to vyjadril jeden maklér, „predávajúci bývajú trpezliví, uvedomujú si, že to chce toho správneho kupca… na druhej strane sú aj kupujúci rovnako rozvážni“ kwjacksonhole.com. Nové okresné nariadenia pridávajú zložitosť: keďže Prírodné zdroje Overlay je teraz v celom okrese, kupujúci musí zvážiť, aké environmentálne štúdie alebo zmierňujúce opatrenia môže parcela potrebovaťjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Aj predávajúcim sa odporúča, aby týmto pravidlám rozumeli, aby sa vyhli prehnaným sľubom o rozvojovom potenciáli kwjacksonhole.com. Súhrnne, segment pozemkov v Jacksonovi bude naďalej zaznamenávať málo, ale významné transakcie – a tí, ktorí dúfajú, že si postavia vysnívaný dom od základov, musia prekonať prekážky v podobe územného plánovania, ochrany prírody a nákladov, aby uspeli. Dlhodobý trend hodnoty pozemkov zostáva rastúci, jednoducho preto, že „viac ich už nevyrábajú“ v nádhernom, ale zásobami obmedzenom údolí Jackson Hole.

Komerčné nehnuteľnosti: Obmedzená ponuka, nové projekty a záujem investorov

V porovnaní s rezidenčným sektorom, ktorý púta pozornosť titulkov, komerčné nehnuteľnosti v Jackson Hole tvoria menšiu, ale stále dôležitú časť trhu. Zahŕňajú maloobchodné a kancelárske priestory v meste Jackson, hotely a ubytovacie zariadenia a niektoré ľahké priemyselné alebo zmiešané oblasti. V roku 2025 je komerčný trh charakterizovaný nízkou neobsadenosťou, vysokým dopytom po prémiových lokalitách a opatrným prístupom k novej výstavbe ovplyvneným mestskými nariadeniami a obmedzeniami infraštruktúry.

Obchodné jadro centra Jacksonu – teda obchody, reštaurácie, galérie okolo Town Square – má extrémne obmedzenú fluktuáciu. Mnohé nehnuteľnosti sú dlhodobo vo vlastníctve miestnych majiteľov alebo investorov, ktorí si uvedomujú trvalú hodnotu prítomnosti na hlavnej ulici v globálnej turistickej destinácii. Výsledkom je, že keď sa komerčné budovy predávajú alebo dávajú do prenájmu, zaznamenávajú silný záujem aj napriek veľmi vysokým cenám. Nájmy za maloobchodné priestory na Cache alebo Broadway môžu dosahovať prémiové úrovne vzhľadom na turistickú návštevnosť (najmä v lete). V rokoch 2024–25 bola neobsadenosť v jadre maloobchodných priestorov zanedbateľná; akýkoľvek pokles obsadenosti prevádzok počas pandémie sa úplne obrátil, keď sa turizmus zotavil. Miestne podniky však stále čelia výzve vysokých nájmov, no ekonomika Jacksonu – podporovaná majetnými návštevníkmi a obyvateľmi – zatiaľ udržiava živú zmes butikov, obchodov s výbavou, reštaurácií a umeleckých galérií v centre mesta.

Jedným z najväčších príbehov v oblasti komerčných nehnuteľností je nový rozvoj ubytovacích zariadení. Popularita Jackson Hole vytvára tlak na ubytovanie a investori reagujú plánovaním nových hotelov a zmiešaných projektov v oblasti pohostinstva:

  • Pozoruhodným príkladom je projekt Mogul Capital na adrese 335 North Cache, ktorý bol schválený v júni 2025. Bude zahŕňať hotel so 109 izbami, 17 luxusných bytov, 16 bytových jednotiek s obmedzeným vlastníctvom pre pracovnú silu, ako aj reštauráciu a kúpele na pozemku s rozlohou 2,46 akra jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Tento projekt si vyžadoval špeciálne schválenie (prešiel viacerými zasadnutiami mestského zastupiteľstva), ale nakoniec odráža kompromis, ktorý zahŕňa komunitné bývanie, aby získal podporu.
  • Ďalším je hotelový projekt na 50 S. Millward, navrhovaný hotel s rozlohou 66 000 štvorcových stôp s podzemným parkovaním v centre mesta jacksonwy.gov. K polovici roka 2025 bol v štádiu posudzovania návrhu, pričom úradníci podrobne skúmali parkovanie a dopravné vplyvy jacksonwy.gov.
  • Na hore Snow King (v rámci hraníc mesta) boli v júli 2025 schválené plány na 60 nových krátkodobých prenájmových bytov a 12 cenovo dostupných bytov jacksonwy.gov. Tieto rozšíria možnosti ubytovania v základni Snow King Resort, čím efektívne pridajú viac kapacity pre turistov aj miestne bývanie v jednom balíku.

Spoločným znakom je, že komerčné/hotelové projekty zahŕňajú bývanie pre pracovnú silu a čelia intenzívnej kontrole pred schválením. Mestská rada Jacksonu a okresní komisári dali jasne najavo, že nekontrolovaný komerčný rast nie je cieľom; projekty musia byť v súlade s charakterom mesta a zmierňovať dopady. V skutočnosti mesto v roku 2024 zaviedlo dočasné moratórium na veľké komerčné budovy (nad 35 000 štvorcových stôp) v centre a v zónach komerčno-rezidenčných . Táto pauza bola určená najmä na to, aby sa vytvoril čas na prepracovanie predpisov o rozvoji územia (LDR) týkajúcich sa veľkosti, výšky a dizajnu budov – s cieľom zabrániť nadmernému rozvoju, ktorý by mohol zaťažiť infraštruktúru alebo zmeniť malomestský charakter jacksonwy.gov. V priebehu konca roka 2024 a 2025 mesto aktualizovalo dizajnové smernice a územné pravidlá (s verejným zapojením) ako súčasť tohto procesu jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Pre investorov do komerčných nehnuteľností predstavuje Jackson Hole klasický trh s vysokou vstupnou bariérou a významným potenciálom pre tých, ktorí sa v ňom dokážu orientovať. Cap rates sú vo všeobecnosti nízke (čo odráža vysoké hodnoty nehnuteľností a stabilné príjmové toky), ale stabilný rast turizmu a bohatstva v údolí poskytuje silný dlhodobý dopyt. Reputácia Wyomingu ako štátu s „nízkou reguláciou“ (pro-podnikateľské politiky, žiadna štátna daň z príjmu) je do určitej miery vyvážená miestnymi reguláciami v okrese Teton, ktoré sú prísne kvôli ochrane životného prostredia a charakteru komunity. Napriek tomu samotný fakt, že v roku 2025 napreduje viacero nových hotelov a projektov zmiešaného využitia, ukazuje dôveru investorov v tento trh. Polročná analýza širšieho regiónu poznamenala, že aj v okrese Teton, WY, komerčný sektor zaznamenal mierny nárast aktivity, čo naznačuje obnovenú dôveru investorov po neistote predchádzajúceho roka mountainstandardrealty.com.

Čo sa týka konkrétnych komerčných ukazovateľov: Hoci podrobné údaje o nájomnom alebo neobsadenosti nie sú verejne sledované tak ako predaje domov, neoficiálne dôkazy naznačujú:

  • Kancelárske priestory: Jackson nie je veľký kancelársky trh (väčšina firiem je malých alebo orientovaných na prácu na diaľku). K dispozícii je obmedzené množstvo kancelárií triedy A; mnohé kancelárie sú nad obchodmi alebo v budovách so zmiešaným využitím. Po pandémii je dopyt po kanceláriách stabilný, najmä pre profesionálne služby (advokátske kancelárie, financie, realitné spoločnosti). Žiadna veľká výstavba kancelárií nie je v súčasnosti v procese – nové potreby sa často riešia kreatívnym využitím existujúcich budov.
  • Maloobchod: Neobsadenosť maloobchodných priestorov v centre Jacksonu je veľmi nízka (na kľúčových blokoch často prakticky 0 %). Nové maloobchodné priestory vzniknú najmä v rámci zmiešaných projektov, ako je rozšírenie Browse ‘N Buy – plánovaná dvojpodlažná budova so zmiešaným využitím s rozlohou 22 000 štvorcových stôp na N. Cache, ktorá bude zahŕňať zväčšený secondhand, priestory na stretnutia, kancelárie a dva byty jacksonwy.gov. Takéto projekty pridávajú trochu komerčných priestorov, ale aj komunitné služby.
  • Priemyselné/služobné komerčné priestory: Ľahké priemyselné zóny (ako South Park business park alebo oblasť „Smith’s Plaza“) majú tiež nízku neobsadenosť – sídlia tu dodávatelia, autoservisy atď., ktoré podporujú luxusné bývanie a turistickú ekonomiku. Mesto má obmedzené množstvo pozemkov určených na tieto účely, takže aj tu nájomné stúpa.

Pri pohľade do budúcnosti môžu majitelia komerčných nehnuteľností očakávať solídny výkon, keďže cestovný ruch v Jackson Hole naďalej prekvitá počas celého roka (leto pre národné parky, zima pre lyžovanie). Kľúčovými obmedzeniami budú pracovná sila a bývanie: podniky majú problém obsadiť maloobchodné a pohostinské pozície, pretože pracovníci nemôžu nájsť bývanie. Preto sú nové komerčné projekty viazané na poskytovanie zamestnaneckého bývania (napr. projekt Mogul s 16 bytmi pre pracovnú silu). Diskutuje sa tiež o obmedzení rozširovania krátkodobých prenájmov v rezidenčných zónach na ochranu bývania pre miestnych, čo by mohlo nepriamo ovplyvniť kapacitu cestovného ruchu. Celkovo však výhľad pre komerčné nehnuteľnosti je stabilný: prísne limity rastu v meste vytvárajú scenár vysokého dopytu a nízkej ponuky komerčných priestorov, čo má tendenciu podporovať vysoké hodnoty a plnú obsadenosť v dohľadnej budúcnosti.

Rekreačné a investičné nehnuteľnosti: Výnosy v rajskom rezorte

Jackson Hole je už dlho magnetom pre kupcov rekreačných domov a realitných investorov a tento trend sa v posledných rokoch ešte posilnil. V roku 2025 približne tretina predajov nehnuteľností v okrese Teton smeruje kupujúcim z iných štátov, ktorí hľadajú kombináciu životného štýlu a investície (zahŕňa to luxusné druhé domovy aj byty určené na prenájom). Tu je prehľad diania v segmente rekreačných/investičných nehnuteľností:

Trh krátkodobých prenájmov (STR) – Veľký príjmový potenciál: Vlastniť prenajímateľnú nehnuteľnosť v Jackson Hole môže byť mimoriadne výnosné. Údaje z roku 2025 ukazujú, že Airbnb/krátkodobé prenájmy v Jackson dosahujú v priemere približne 70 800 $ ročne na nehnuteľnosť, s priemernou dennou sadzbou (ADR) okolo 562 $ a obsadenosťou okolo 45–50 % airroi.com airroi.com. Tieto čísla sú priemery naprieč viac ako 300 aktívnymi STR ponukami – najlepšie nehnuteľnosti dosahujú ešte lepšie výsledky (top 10 % prenájmov má hrubý príjem ~15 000 $ mesačne v hlavnej sezóne) airroi.com. Takýto vysoký príjmový potenciál v kombinácii s medzinárodnou atraktivitou Jacksonu robí z prenajímateľných domov horúci tovar. Investori často hľadajú byty alebo domy v zónach, kde je legálne povolený nočný prenájom (ako Teton Village, Aspens alebo časti centra Jacksonu), keďže nie všetky rezidenčné oblasti umožňujú krátkodobý prenájom. Ako už bolo spomenuté, takmer polovica všetkých predajov bytov začiatkom roku 2025 boli jednotky určené na krátkodobý prenájom – jasný ukazovateľ, že investori cielia na tieto nehnuteľnosti kwjacksonhole.com.

Dôležité je, že Jacksonove regulácie STR sú relatívne benevolentné, ale závislé od lokality. Mesto Jackson a okres Teton určili zóny „Lodging Overlay“, kde sú povolené krátkodobé prenájmy; mimo týchto zón sú prenájmy na menej ako 30 dní vo všeobecnosti zakázané v rezidenčných štvrtiach. To vytvára dvojúrovňový trh: nehnuteľnosti v rámci STR zón majú vyššiu hodnotu a zaznamenávajú väčší nárast ceny, zatiaľ čo tie mimo zón slúžia výlučne ako druhé domovy alebo na dlhodobý prenájom. K roku 2025 majú miestne úrady „nízko-regulačný“ prístup v porovnaní s niektorými rekreačnými mestami (zatiaľ žiadne prísne limity na licencie Airbnb) airroi.com, no v komunite prebieha diskusia o vyvážení turistickej ekonomiky a charakteru štvrtí. Investori by mali sledovať prípadné budúce zmeny pravidiel (napríklad možná požiadavka, aby majitelia STR získali špeciálne povolenia alebo platili dodatočné dane, by mohla vzniknúť, ak sa bytová kríza zhorší).

Zatiaľ sú výnosy z prenájmu veľmi atraktívne. Pri kúpnej cene okolo 1–1,5 milióna dolárov za byt (bežná cena za dvojizbový v Aspens alebo podobne) predstavuje 70-tisíc dolárov hrubého ročného príjmu ~4,5–5% hrubý výnos, čo je solídne pre stabilnú americkú nehnuteľnosť. Skúsení investori využívajúci profesionálnych správcov a dynamické ceny dosahujú ešte vyššiu obsadenosť a príjmy – najmä tí, ktorí ponúkajú luxusné vybavenie alebo jedinečné lokality (blízkosť k zjazdovkám, výhľad na hory, vírivky atď.). Dopyt po dovolenkových prenájmoch vrcholí v lete a v zime; mimo sezóny (bahenná jar, neskorá jeseň) je pokojnejšie airroi.com, takže súčasťou maximalizácie výnosu je zvládanie týchto sezónnych výkyvov (napríklad ponúkanie mesačných pobytov alebo zliav v mimosezónnych mesiacoch).

Druhé domovy a investori zameraní na životný štýl: Nie všetci kupujúci s investičným zámerom plánujú svoje nehnuteľnosti prenajímať. Jackson tiež priťahuje „investorov zameraných na životný štýl“ – bohatých jednotlivcov, ktorí kupujú domy ako uchovávateľa hodnoty a osobné útočisko. Títo kupujúci často platia v hotovosti (podľa niektorých odhadov je viac ako polovica predajov v luxusnom segmente realizovaná v hotovosti) a sú menej citliví na krátkodobé výkyvy trhu. Ich logika je, že nehnuteľnosti v Jackson Hole sú dlhodobou poistkou: scenéria a možnosti rekreácie budú vždy priťahovať záujem majetných ľudí a daňové výhody Wyomingu (žiadna štátna daň z príjmu, nízke sadzby dane z nehnuteľností v pomere k hodnote domu) poskytujú finančnú motiváciu jacksonhole-real-estate.com. Skutočne, Jackson Hole zaznamenal obrovský prílev takýchto kupujúcich v rokoch 2020–2021 a mnohí z nich svoje nehnuteľnosti „uzamkli“ na dohľadnú budúcnosť – nepredávajú ich, aj keď ceny stagnujú. Podľa miestnych odborníkov tí, ktorí nakupovali počas obdobia COVID, sa svojich nehnuteľností držia, čo prispieva k nízkej ponuke v najvyššom segmente (t. j. nevidíte záplavu špekulatívnych predajov; ľudia si svoje nehnuteľnosti v Jackson Hole zvyčajne zamilujú) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Táto dynamika podporuje hodnoty tým, že udržiava ponuku prémiových domov obmedzenú.

Trh s dlhodobými prenájmami: Ďalším aspektom je trh s dlhodobými prenájmami, ktorý je relevantný pre investičné nehnuteľnosti, ktoré sa neprenajímajú na noc. Nedostatok pracovného bývania v Jackson znamená, že dlhodobé prenájmy sú extrémne žiadané. Ak niekto kúpi byt alebo dom a prenajme ho miestnym na celý rok, nájde veľa záujemcov. Nájmy sú vysoké – za dvojizbový byt v meste sa ľahko platí 3 000 $ a viac mesačne (ak vôbec nejaký nájdete). Aj keď návratnosť môže byť nižšia ako pri krátkodobom prenájme, niektorí investori uprednostňujú stabilitu ročného nájmu a vyhnutie sa opotrebeniu spôsobenému turizmom. Navyše, majitelia nehnuteľností mimo zón krátkodobých prenájmov v skutočnosti nemajú inú možnosť, ak chcú príjem, než prenajímať dlhodobo. Hlavní zamestnávatelia v údolí (nemocnica, školský obvod, podniky v pohostinstve) všetci uvádzajú, že nedostatok nájomného bývania pre zamestnancov je kritickým problémom, takže akýkoľvek prírastok do fondu dlhodobých prenájmov sa rýchlo absorbuje.

Jeden potenciálny faktor na obzore: projekty dostupného bývania (napríklad tie jednotky s obmedzeným vlastníctvom, ktoré sa čoskoro dostanú na trh) by mohli mierne zmierniť dopyt po prenájmoch v určitých segmentoch v rokoch 2026–2028. Napríklad, ak by sa prostredníctvom verejno-súkromných partnerstiev postavilo viac ako 100 nových bytov pre pracovnú silu, mohol by sa zmierniť tlak na najnižší koniec trhu. Avšak vzhľadom na súčasné deficity je pravdepodobné, že dopyt bude naďalej prevyšovať ponuku bežných prenájmov, čo udrží nájmy vysoké. Preto vlastníctvo nehnuteľnosti určenej na prenájom miestnym obyvateľom by malo zostať rozumnou investíciou s bonusom v podobe príspevku k potrebám komunity.

Zhrnuté, kupujúci rekreačných a investičných nehnuteľností v Jackson Hole sú vo veľmi silnej pozícii. Profitujú z dvojitej identity tejto oblasti: ihrisko pre bohatých (čo podporuje zhodnocovanie nehnuteľností a vysoké ceny luxusných prenájmov) a zároveň úzko prepojená komunita s obmedzeným množstvom pôdy (čo zaručuje hodnotu vyplývajúcu zo vzácnosti). V roku 2025 je konkurencia medzi týmito kupujúcimi ostrá pri určitých nehnuteľnostiach (najmä dobre ocenené byty/riadkové domy, ktoré môžu slúžiť aj ako Airbnb prenájmy, zaznamenali viacero ponúk). Do budúcnosti bude tento segment formovať vzájomné pôsobenie turistických trendov, práce na diaľku (umožňujúcej častejšie využívanie druhého bývania pololokálnymi majiteľmi) a miestnej bytovej politiky. No ak sú návštevnosť a migrácia bohatých akýmkoľvek ukazovateľom, Jackson Hole zostane aj naďalej ziskovým a žiadaným miestom na vlastníctvo druhej nehnuteľnosti alebo investičnej nehnuteľnosti.

Faktory ovplyvňujúce trh: územné plánovanie, infraštruktúra a životné prostredie

Nehnuteľnosti v Jackson Hole neexistujú vo vákuu – sú výrazne ovplyvnené politikou miestnej samosprávy, kapacitou infraštruktúry a environmentálnymi ohľadmi. V roku 2025 a neskôr ovplyvňuje kupujúcich, predávajúcich a developerov niekoľko kľúčových faktorov v týchto oblastiach:

Regulácie využitia pôdy a zmeny územného plánovania

Prísne územné a stavebné regulácie už dlho obmedzujú rozvoj v Jackson Hole a roky 2024–2025 priniesli v niektorých ohľadoch ešte prísnejšie pravidlá. Hlavnou zmenou bola aktualizácia Natural Resources Overlay (NRO) v okrese Teton začiatkom roka 2025, ktorá teraz vyžaduje environmentálne posúdenie pre každú nehnuteľnosť v okrese – bez ohľadu na polohujacksonholerealestatereport.com. Predtým boli prísne kontroly vyžadované len v určených citlivých oblastiach. Podľa nového systému všetky stavebné povolenia podliehajú stupňovanému environmentálnemu posúdeniu: „Základná úroveň“ znamená jednoduchý kontrolný zoznam, „Stredná úroveň“ vyžaduje administratívnu environmentálnu analýzu a „Vysoká úroveň“ (najcitlivejšie pozemky) si vyžaduje úplnú environmentálnu analýzu ako kedysijacksonholerealestatereport.com. Približne 25 % voľných pozemkov (zvyčajne tie s kritickým biotopom alebo strmými svahmi) bude podliehať prísnejším kontrolámjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Táto zmena znamená viac času, nákladov a neistoty pre každého, kto chce stavať – možno bude potrebné použiť oplotenie šetrné k divokej zveri, obmedziť výrub stromov alebo prijať iné opatrenia na získanie povolenia. Pre predávajúcich pozemkov alebo starších domov je teraz rozumné tieto aspekty riešiť vopred (napr. získať overenie súladu s územným plánom), aby ste kupujúcim ukázali, čo je na pozemku možné realizovať kwjacksonhole.com.

Ďalšou témou územného plánovania je neustály boj medzi rozvojom a ochranou. Príkladom je sága Northern South Park: tento 225-akrový ranč na južnom okraji Jacksonu bol dlho považovaný za „jediné zostávajúce miesto“ pre významný rozvoj. Po rokoch diskusií schválili úradníci v marci 2024 nové zónovanie, ktoré umožní až 1 437 domov (so 70 % podmienkou dostupného/pracovného bývania)kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. V máji 2025 okres schválil prvý hlavný plán pre časť tejto oblasti, s podmienkami pre koridory pre zver, parky a postupné budovanie jednotiek s obmedzeným vlastníctvom buckrail.com buckrail.com. Ide o významný posun: znamená to, že v priebehu nasledujúceho desaťročia uvidíme, ako vzniká nová štvrť, vrátane potenciálne viac ako 1000 domov pre miestnych pracovníkov. Pre trh by to mohlo mierne rozšíriť ponuku (najmä v kategórii dostupného bývania) do rokov 2027–2028 a ukazuje to politickú vôľu riešiť nedostatok bývania. Nebolo to však bez odporu – ochranárske skupiny naďalej dohliadajú na to, aby rozvoj rešpektoval Komplexný plán Jacksonu a ochrana zveri je stále prvoradá. Napríklad v auguste 2025 mestská rada zamietla žiadosť o zmenu zónovania na 6,5-akrovom svahu (tzv. „Simon Pit“), ktorý chcel developer zmeniť z vidieckej na hustú obytnú/komerčnú zónu buckrail.com buckrail.com. S odvolaním sa na riziko zosuvu pôdy a obavy o biotop (nový štátny geologický prieskum ho označil za vysoko rizikový), sa úradníci rozhodli ponechať ho ako nízkohustotný otvorený priestor buckrail.com buckrail.com. To zdôrazňuje, že environmentálne faktory môžu prevážiť nad potrebami bývania na určitých pozemkoch.

Okrem toho moratórium mesta Jackson na veľké budovy (prijaté v júni 2024) zastavilo akékoľvek nové komerčné projekty nad 35 000 štvorcových stôp v centre mesta, kým mesto neaktualizuje svoje LDR jacksonwy.gov. Počas neskorého roku 2024 a 2025 mestskí plánovači a členovia rady diskutovali o nových dizajnových usmerneniach – pravdepodobné výsledky zahŕňajú prísnejšie výškové limity, ustupujúce horné poschodia a požiadavky na verejné prínosy pri veľkých projektoch. Moratórium malo skončiť koncom roka 2024 po schválení týchto aktualizácií jacksonwy.gov, a od jesene 2025 budú developeri musieť dodržiavať revidované pravidlá. Pre kupujúcich a predávajúcich majú tieto nuansy v zónovaní nepriame účinky: ovplyvňujú budúcu ponuku. Čím prísnejší a pomalší je schvaľovací proces, tým sú existujúce nehnuteľnosti na lukratívnych miestach cennejšie (kvôli nedostatku). Naopak, keď je schválený veľký nový projekt ako hotel alebo komplex kondomínií je, môže pridať ponuku, ktorá mierne zmierni rast cien v tomto segmente. Sledovanie zmien v zónovaní Jackson/Teton County je preto dôležité pre účastníkov trhu a mnohí tak robia prostredníctvom verejných stretnutí alebo miestnych správ – veľmi Jackson Hole kombinácia malomestskej občianskej angažovanosti a vysoko hodnotených nehnuteľností.

Infraštruktúra a občianske investície

Rýchly rast v oblasti nehnuteľností a cestovného ruchu preveruje infraštruktúru Jackson Hole, no prebieha niekoľko veľkých investícií a projektov na posilnenie kapacity a kvality života:

  • Doprava: Dopravné zápchy, najmä na diaľnici 22 a do Jacksonu, sú problémom. V reakcii na to sa v apríli 2025 začal významný projekt Stilson Transit Center a Park-n-Ride. Vznikne tu dopravný uzol so 400 parkovacími miestami, krytým parkovaním pre bicykle a samostatným semaforom na WY-390 (cesta do Teton Village) tetonbuildgrant.com. Cieľom je umožniť návštevníkom a pracovníkom zaparkovať mimo mesta a odviezť sa kyvadlovými autobusmi (START busmi) do Jacksonu alebo lyžiarskeho strediska, čím sa zníži automobilová doprava. Okres získal federálne financovanie BUILD grant a zapojil aj Jackson Hole Mountain Resort (ktorý daroval pozemok), aby sa projekt uskutočnil tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. Koncom roka 2025 už bol viditeľný pokrok vo výstavbe, s asfaltovaním a výstavbou objektov tetonbuildgrant.com. Toto dopravné centrum by malo byť v prevádzke do roku 2026, čo by mohlo citeľne znížiť dopravné zápchy na diaľnici a zlepšiť časy dochádzania – plus pre nehnuteľnosti v oblastiach Wilson/Village a pre každého, kto sa obáva rastúcich problémov Jacksonu.
  • Cesty a mosty: Wyoming DOT modernizuje Highway 22, hlavnú východo-západnú tepnu. V roku 2025 dokončili nový most cez rieku Snake na WY-22 a finalizovali asfaltovanie a napojenia dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Tiež vykonali rozsiahle stabilizačné práce na „Teton Pass Big Fill Slide“ – úseku cesty náchylnom na zosuvy smerom do Idaha – aby zabezpečili, že trasa zostane bezpečná a otvorená dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Tieto vylepšenia znamenajú lepšiu odolnosť a kapacitu na trasách, na ktoré sa spoliehajú miestni aj majitelia luxusných domov. Hladšia WYO-22 so širším mostom a bezpečnejší Teton Pass robia okrajové oblasti (ako Teton Valley, ID, alebo západné štvrte WY) dostupnejšími a teda atraktívnejšími pre rozvoj (v rámci povolených možností).
  • Letisko: Letisko Jackson Hole (JAC) je vstupnou bránou pre mnohých kupcov luxusných nehnuteľností a turistov a prechádza modernizáciou. V roku 2022 bolo letisko zatvorené kvôli rekonštrukcii dráhy a v 2025 pokračovala séria projektov, vrátane rozšírenej odľadňovacej plochy a vylepšených pojazdových dráh jacksonholeairport.com, aby sa zimné operácie zvládali efektívnejšie. Tiež zbúrali starý hangár, aby postavili novú administratívnu a FBO terminálovú budovu, s cieľom vybudovať moderné, ekologické zariadenie do roku 2026 jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Tieto investície pomôžu letisku zvládnuť rast (počet cestujúcich v posledných rokoch dosiahol rekordy) bez zvýšenia hluku alebo meškaní. Pre nehnuteľnosti je dobre fungujúce letisko kľúčové – podporuje trh s druhými domovmi (rýchly prístup pre majiteľov) aj dopyt po turistických prenájmoch.
  • Verejné zariadenia: Mesto a okres, ktoré majú vďaka nedávnym daňovým príjmom dostatok financií, investovali aj do občianskej infraštruktúry. Nové Teton County Justice Center bolo schválené v roku 2025, aby sa prestaval a rozšíril súd a väznica v centre mesta jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Prebiehajú aj projekty na modernizáciu inžinierskych sietí, cyklotrás (napojenie Greater Yellowstone Trail cez Wilson bolo dokončené v roku 2024 tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com) a parkov. Hoci tieto projekty priamo neovplyvňujú ceny nehnuteľností, zvyšujú kvalitu života, ktorá priťahuje ľudí do Jackson Hole.

V podstate infraštruktúra postupne dobieha rozvoj. Je to pozitívny trend pre výhľad na realitnom trhu: znamená to, že údolie dokáže lepšie zvládať rast, čo povzbudzuje miestnych obyvateľov zostať a nových prichádzajúcich investovať. Infraštruktúra však pravdepodobne zostane obmedzujúcim faktorom – vedie sem len jedna hlavná cesta a v úzkom údolí Jackson je kapacita obmedzená. Komunita sa snaží o rovnováhu: investovať do inteligentnej infraštruktúry (napr. doprava, bývanie pre pracovnú silu), aby sa zmiernili tlaky, ale vyhnúť sa nadmernému rozvoju, ktorý by mohol ohroziť samotné prostredie a charakter, ktoré robia Jackson Hole výnimočným.

Environmentálne a politické prostredie

Nakoniec, environmentálne a politické faktory hlboko ovplyvňujú trh. Teton County je známy svojou ochranárskou etikou – 97 % jeho územia je verejných (národné parky, národné lesy, rezervácie) jacksonhole-real-estate.com, a dokonca aj veľká časť súkromných pozemkov je pod ochranárskymi zmluvami. To vytvára prirodzený nedostatok rozvojových pozemkov, čo účinne zaručuje dlhodobé zhodnocovanie hodnoty nehnuteľností s rastúcim dopytom. Kupujúci si to veľmi dobre uvedomujú: vlastniť nehnuteľnosť v Jackson Hole je ako vlastniť časť takmer konečnej ponuky. Politickí lídri a voliči dôsledne uprednostňujú politiky, ktoré chránia otvorené priestory a divokú prírodu. Napríklad, keď je povolené zvýšenie hustoty zástavby (ako v Northern South Park), prichádza to s prísnymi požiadavkami na parky, koridory pre divú zver a obmedzenú zastavanú plochu buckrail.com buckrail.com. Existuje aktívna Jackson Hole Conservation Alliance a ďalšie skupiny, ktoré dohliadajú na rozvojové návrhy. Očakávajte pretrvávajúce debaty o témach ako rozšírenie Snow King Mountain (ktoré bolo sporné, ale teraz je už väčšinou vyriešené), navrhované lanovky alebo lyžiarske vleky, a akýkoľvek pokus zasiahnuť do obľúbených krajín.

Jedným z environmentálnych faktorov s potenciálnym vplyvom na nehnuteľnosti je klíma a prírodné riziká. Klíma v Jackson Hole je vo všeobecnosti chladná a zasnežená – ideálna na lyžovanie, hoci sucho a požiare v širšom západnom regióne sú dôvodom na obavy. Samotné údolie má isté riziko požiarov na zalesnených svahoch, ale veľké požiare sú tu menej časté ako v suchších oblastiach. Namiesto toho sú záplavy (zo snehovej vody alebo intenzívnych dažďov) a zosuvy pôdy prírodné hrozby, ktoré môžu ovplyvniť nehnuteľnosti častejšie. Mapy náchylnosti na zosuvy z roku 2023 od Wyoming Geological Survey viedli k tomu, že okres je veľmi opatrný pri schvaľovaní výstavby na strmých svahoch buckrail.com. Ako sme videli pri zamietnutí Simon Pit, zvýšené povedomie o geologickom riziku môže projekt úplne zastaviť buckrail.com buckrail.com. Kupujúci, ktorí zvažujú pozemky na svahu alebo domy na útesoch, teraz bežne konzultujú tieto mapy a môžu potrebovať inžinierske štúdie – čo môže byť odstrašujúci faktor alebo bod na vyjednávanie ceny.

Na politickom fronte je štátna politika Wyomingu oveľa viac naklonená rozvoju a právam vlastníkov nehnuteľností v porovnaní s miestnou politikou Jacksonu. V štátnom parlamente sa diskutovalo o obmedzení miestnych právomocí v oblasti územného plánovania, aby sa obce prinútili povoliť viac bývania (tento trend je viditeľný aj v iných štátoch) wyofile.com. Hoci do roku 2025 neprešlo nič zásadné, akýkoľvek takýto krok by mohol ovplyvniť Jackson tým, že by sa územné plánovanie mierne uvoľnilo. Avšak vzhľadom na vplyv Jackson Hole a jeho jedinečné okolnosti je pravdepodobnejšie, že komunita si zachová prísnu kontrolu. Jeden z nedávnych príkladov: štát zvažoval legislatívu na zníženie prahu pre susedov na protest proti zmene územného plánu (čo by uľahčilo zmenu na vyššiu hustotu), známe ako Smith-Collinsove dodatky wyofile.com. Ochranárske skupiny sa zmobilizovali, aby zabezpečili, že environmentálne otázky zostanú v centre akýchkoľvek takýchto zmien jhalliance.org jhalliance.org. Výsledok týchto politických prúdov pomôže určiť, koľko nového bývania sa môže vytvoriť bez súdnych sporov alebo referend.

Zhrnuté, prostredie a politická filozofia Jackson Hole pôsobia ako ochranca aj strážca trhu s nehnuteľnosťami. Zachovávajú úchvatné prostredie a exkluzivitu, ktoré robia trh takým atraktívnym (a drahým), no zároveň ukladajú limity rastu, ktoré môžu zhoršiť nedostatok ponuky. Účastníci trhu, najmä developeri a investori, musia týmto prostredím opatrne manévrovať – často spolupracujú s miestnymi organizáciami alebo prispievajú k cieľom komunity (ako je bývanie pre pracovnú silu alebo ochrana biotopov), aby získali podporu pre svoje projekty. Pre bežného kupujúceho alebo predávajúceho tieto faktory tvoria pozadie dlhodobej stability trhu: možno byť rozumne presvedčený, že nedôjde k náhlemu prebudovaniu alebo strate prírodnej krásy, ktorá by podkopala hodnotu nehnuteľností. Naopak, politický záväzok k ochrane prírody v podstate zaručuje, že nehnuteľnosti v Jackson Hole zostanú aj v budúcnosti ceneným a drahým aktívom.

Dlhodobý výhľad (2025–2028)

Pri pohľade do roku 2028 je trh s nehnuteľnosťami v Jackson Hole nastavený na to, aby zostal silný, s určitým vývojom smerom k rovnováhe. Kľúčové prvky dlhodobého výhľadu zahŕňajú:

  • Pretrvávajúci vysoký dopyt: Základná príťažlivosť Jackson Hole – svetová príroda, rekreácia a daňové výhody Wyomingu – nezmizne. Naopak, nárast práce na diaľku a pokračujúca tvorba bohatstva v USA by mohli priniesť viac majetných jednotlivcov do miest ako Jackson. Ak nenastane veľká recesia, očakávajte, že dopyt zostane vysoký, najmä po luxusných domoch a akejkoľvek novej ponuke. Povesť údolia ako bezpečného útočiska pre bohatstvo (finančné aj kvalitatívne) sa upevnila počas pandémie a pravdepodobne pretrvá. Medzinárodní kupujúci by sa mohli zvýšiť, ak sa cestovanie úplne normalizuje.
  • Postupný nárast ponuky (väčšinou cielený): Na obzore uvidíme, ako nové zásoby postupne pribúdajú z už schválených projektov. Napríklad rozvoj Northern South Park by mohol pridať viac ako tisíc domov, ale tie budú stavané vo fázach pravdepodobne až do neskorých 20. rokov a väčšinou predávané miestnym v rámci špeciálnych programov. Podobne nové byty v Snow King alebo budúce hotelovo-bytové hybridy pridajú niekoľko jednotiek za trhové ceny. Pripravuje sa 219 jednotiek bývania pre pracovnú silu, ktoré budú dokončené do roku 2025 tetoncountywy.gov a ďalšie v nasledujúcich rokoch (niektoré sú uvedené na rok 2026 v Pláne dodávky bývania tetoncountywy.gov), čo pomôže udržať kľúčových pracovníkov a možno mierne ochladiť nápor na prenájmy. Tieto prírastky sú však v celkovom meradle relatívne malé a väčšinou s obmedzeným využitím alebo špecifické. Je nepravdepodobné, že by výrazne ovplyvnili ceny domov na voľnom trhu – riešia skôr potreby komunity než vytvárajú príležitosti pre investorov. Stručne povedané, ponuka porastie, ale žiadna vlna novej výstavby nepríde kvôli regulačnému prostrediu. Ponuka domov na predaj by preto mala historicky zostať na nižšej úrovni, aj keď sa zlepší oproti extrémnym minimám z rokov 2021–2022.
  • Cenová trajektória: Mierny rast, nie bublina: Po stabilizácii v rokoch 2023–2025 mnohí odborníci očakávajú, že hodnoty nehnuteľností v Jackson Hole budú opäť mierne rásť každoročne až do roku 2028. Môžeme očakávať priemerné ročné zhodnotenie v nízkych až stredných jednotkách percent, čo je udržateľnejšie ako 20–30% skoky z raných 20. rokov. Nehnuteľnosti v najvyššej kategórii môžu dokonca stagnovať alebo rásť veľmi pomaly, najmä keď sa na trh dostane viac luxusných ponúk a kupujúci budú mať väčší výber (luxusná ponuka v polovici roku 2025 bola medziročne vyššia o 31 % kwjacksonhole.com, čo naznačuje mierny prebytok v segmente nad 8 miliónov dolárov). Napriek tomu spodná hranica cien je veľmi pevná – obmedzené pozemky a bohatá vlastnická základňa robia krach v štýle roku 2008 veľmi nepravdepodobným. V skutočnosti bol Jackson Hole historicky izolovaný: aj počas celonárodných poklesov môže klesnúť objem predaja, ale ceny si zvyčajne držia lepšie ako inde. Jedným z možných scenárov do roku 2028 je mierny posun smerom k trhu priaznivému pre kupujúcich v niektorých segmentoch, ak úrokové sadzby zostanú vysoké a viac predávajúcich sa rozhodne predať za maximálne ceny. Správa Sotheby’s Resort Report zaznamenala prvé náznaky možného „trhu priaznivého pre kupujúcich po prvýkrát za roky“ jacksonhole-real-estate.com. To by sa prejavilo dlhším časom na trhu a väčším vyjednávaním, nie priamym poklesom cien. Do roku 2028 by sme mohli vidieť rovnováhu, kde kupujúci majú väčší priestor na vyjednávanie a ročné cenové prírastky sú mierne, ale hodnoty sú stále na rekordných alebo takmer rekordných úrovniach v nominálnom vyjadrení.
  • Výhľad na prenájom a investície: Trh s rekreačnými prenájmami by mal zostať silný až do roku 2028. Turizmus do Jackson Hole (a Grand Teton/Yellowstone) by mal zostať veľmi silný; zároveň je tu trend, že majetnejší cestovatelia uprednostňujú prenájom domov pred hotelmi, čo prospieva majiteľom krátkodobých prenájmov (STR). Pokiaľ okres nezavedie prísne nové obmedzenia pre STR (čo momentálne nie je na programe, ale bude sa sledovať tlak komunity), vlastníctvo nehnuteľnosti typu Airbnb v Jackson bude naďalej prinášať solídne výnosy. Dlhodobé prenájmy by sa mohli mierne uvoľniť, ak sa projekty bývania pre pracovnú silu podaria, ale vzhľadom na rast pracovných miest a žiadne známky nadmernej výstavby, nájmy budú pravdepodobne naďalej pomaly rásť, čo podporí investičnú hodnotu. Jedným z neznámych faktorov je širšia ekonomika: ak príde recesia, rekreačné cestovanie by mohlo dočasne klesnúť, čo by dočasne oslabilo príjmy z krátkodobých prenájmov – no aj počas recesií najbohatšie vrstvy často cestujú ďalej a Jackson Hole je zameraný na luxusnejší turizmus.
  • Úrokové sadzby a financovanie: Prostredie úrokových sadzieb do roku 2025 ochladilo dopyt v strednom segmente, ale v rokoch 2026–2027 mnohé prognózy očakávajú, že sadzby sa znormalizujú smerom nadol, keď sa inflácia skrotí. Ak by hypotéky klesli späť napríklad do rozmedzia 4–5 % do roku 2027, mohlo by to uvoľniť novú vlnu kupujúcich, ktorí boli doteraz mimo trhu. Kupujúci v Jackson sú menej citliví na sadzby (pripomeňme, že približne 79 % nedávnych nákupov boli hotovostné obchody v niektorých obdobiachjacksonholerealestatereport.com), ale stredný trh a miestni kupujúci, ktorí sa posúvajú vyššie, sú financovaním ovplyvnení. Nižšie sadzby by teda mohli zvýšiť aktivitu a ceny v bytoch a rodinných domoch pod ~$3M, keďže by pribudlo viac záujemcov. Naopak, ak sadzby zostanú vysoké alebo ešte porastú, Jackson sa bude ešte viac spoliehať na hotovostných kupcov/investorov a objem obchodov môže klesnúť, pričom ceny na vrchole stagnujú. Makroekonomika teda zohrá úlohu, ale vzhľadom na bohatstvo v tomto trhu bude vplyv skôr na objem predajov než na dramatické výkyvy cien.
  • Komunitný a politický výhľad: Do roku 2028 sa niektoré súčasné iniciatívy (ako Northern South Park, zlepšenie dopravy atď.) zrealizujú, čo by malo zmierniť rastúce bolesti, ktoré Jackson pociťuje (doprava, nedostatok pracovníkov). Komunita sa pravdepodobne bude naďalej zaoberať tým, ako privítať rast za vlastných podmienok. Môžeme vidieť ďalšie pravidlá, ako prísnejšie energetické normy pre nové domy (kvôli udržateľnosti) alebo dokonca limity na veľkosť víl (táto debata sa pravidelne objavuje, keď v regióne známeho prírodnou krásou vyrastajú domy s rozlohou 15 000 štvorcových stôp). Zmeny životného prostredia, ako kratšie zimy alebo zmenené vzory sneženia v dôsledku klimatických zmien, môžu tiež jemne ovplyvniť trh s nehnuteľnosťami – ak sa lyžiarske sezóny skrátia, možno sa leto stane ešte dominantnejším, čo zmení vzorce prenájmov; alebo viac dymu z požiarov v lete (ako sa občas stáva) môže na okraji ovplyvniť atraktivitu. Toto sú špekulácie, ale stoja za zmienku ako dlhodobé faktory.

Celkovo je výhľad na realitný trh v Jackson Hole na roky 2025–2028 charakterizovaný pretrvávajúcou silou s dávkou stabilizácie. Tento trh dozrieva z obdobia ošiaľu do fázy, kde rozhoduje kvalita, nielen kvantita: najlepšie nehnuteľnosti s odôvodnenou cenou budú meniť majiteľa, nová výstavba bude premyslená a pomalá a hodnoty budú pravdepodobne rásť zdravým, ak nie závratným tempom. Pre kupujúcich môžu nasledujúce roky ponúknuť lepšie príležitosti na kúpu – viac ponuky ako počas sucha v roku 2021 a možno menej konkurencie pri predražených ponukách. Pre predávajúcich je to stále vynikajúci trh na realizáciu ziskov, no očakávania by mali byť realistické (dvojciferný medziročný rast je pravdepodobne na čas za nami). A pre komunitu je nádejou, že v roku 2028 zostane Jackson Hole mimoriadnym horským mestom, akým je – exkluzívnym, ale inkluzívnym tam, kde na tom záleží, rozvinutým, ale nie prehnane zastavaným, a neustále vyvažujúcim ekonomiku s ekológiou. Práve táto rovnováha, ako vždy, určí konečnú trajektóriu realitného trhu.

Zdroje

Roman Bednarski