Рынок недвижимости Колумбуса 2025: стремительный рост цен на жильё, крупные проекты и неожиданные прогнозы

16 сентября, 2025
by
Columbus Real Estate Market 2025: Booming Home Prices, Big Projects & Surprising Forecasts

Ключевые факты и основные моменты

  • Цены на жилье продолжают расти: Медианная цена продажи дома в Колумбусе достигла примерно $350,000 к середине 2025 года, что на ~4–5% выше по сравнению с прошлым годом columbusrealtors.com. Эксперты прогнозируют, что стоимость вырастет еще на 4–6% в 2025 году – опережая средние показатели по стране capitalcityrei.com. Кризиса не ожидается; напротив, умеренный рост стоимости прогнозируется в ближайшие годы.
  • Предложение увеличивается (но все еще ограничено): Активное предложение жилья выросло на ~20–30% в 2024–2025 годах columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, достигнув самого высокого уровня с 2016 года thecolumbusteam.com. В июне–июле 2025 года на продажу выставлялось около 5,600 домов, что составляет примерно 2,3 месяца предложения – все еще рынок продавца (баланс = 5–6 месяцев) thecolumbusteam.com. Дома проводят на рынке немного больше времени (медиана ~25–27 дней против 22 дней в прошлом году) thecolumbusteam.com, но хорошо оцененные объекты все равно продаются быстро.
  • Растущая арендная плата и низкая вакантность: Медианная арендная плата за квартиру в Колумбусе составляет ~$1,350 (увеличилась почти на $500 с 2019 года) rent.com. Сейчас только около 5% объявлений стоят менее $1,000, против 13% год назад rent.com rent.com. Уровень вакантности держится около 5% для аренды – почти рекордно низкий – так как новое предложение не поспевает за спросом colliers.com. Почти половина арендаторов испытывает трудности с оплатой, что выводит вопрос доступности на первый план rent.com.
  • Смешанные перспективы коммерческой недвижимости: Вакантность офисов составляет около 20–22% и остается высокой после пандемии cbre.com, особенно в центре города (~22%+). Однако во 2 квартале 2025 года появились признаки стабилизации – вакантность снизилась до 20,7% благодаря положительному поглощению, когда крупные арендаторы (например, OhioHealth) заняли свободные площади cbre.com. Промышленная недвижимость переживает бум, вакантность снизилась до 8,2% (2 квартал 2025) после пика в прошлом году cushmanwakefield.com, благодаря росту логистики в Колумбусе. Розничная торговля процветает – вакантность достигла рекордно низкого уровня ~3,9% matthews.com, а в популярных пригородах, таких как Polaris, доступность составляет менее 2,5% matthews.com. Новое строительство торговых площадей минимально, что поддерживает высокий спрос и рост арендной платы примерно на 2% matthews.com matthews.com.
  • Горячие районы и скрытые жемчужины: Благополучные пригороды (Дублин, Пауэлл, Нью-Олбани, Бексли и др.) могут похвастаться медианными ценами на жильё >$600K thecolumbusteam.com, а Бексли был назван Топ-10 «самых горячих» ZIP-кодов в США на 2025 год thecolumbusteam.com. Тем временем, перспективные районы приносят огромную прибыль: например, South Central Hilltop (43223) показывает ~18% годового прироста стоимости жилья с 2016 года brightinvestor.com, а Northeast Columbus (43219) в среднем ~15% годового прироста brightinvestor.com, поскольку покупатели ищут доступное жильё. Районы сразу за кольцевой I-270 — такие как Гроув-Сити, Гроувпорт, Ньюарк — предлагают медианные цены ниже $300K при высокой активности продаж thecolumbusteam.com.
  • Экономический бум подстёгивает спрос: В регионе Колумбус ежегодно прибавляется около 10 000 жителей, что увеличивает потребность в жилье spectrumnews1.com. Безработица низкая (~4%) matthews.com, а рост числа рабочих мест впечатляет — с 2021 года почти 195 компаний расширились или переехали в Центральный Огайо, создав 28 000 новых рабочих мест и инвестировав более $38 млрд columbusregion.com. Крупные проекты (завод микросхем Intel за $20 млрд, электромобильные заводы Honda-LG, дата-центры Google/Facebook) обещают тысячи новых рабочих мест, подогревая спрос на жильё и коммерческую недвижимость на годы вперёд capitalcityrei.com.
  • Инфраструктура и политические шаги: Колумбус занял 1-е место в США по росту и инфраструктуре в 2025 году columbusregion.com, поскольку государственно-частные инициативы обеспечивают федеральное финансирование для автомагистралей, общественного транспорта (линии LinkUS BRT), нового терминала аэропорта и других проектов columbusregion.com. Руководство города решает проблему нехватки жилья, пересматривая зонирование для ускорения одобрения новых проектов rent.com и выделяя беспрецедентное финансирование на доступность жилья (избиратели одобрили облигации на жильё на сумму $200 млн в 2022 году, и новая облигация на $500 млн находится на рассмотрении) 10tv.com. Процентные ставки остаются непредсказуемыми – около 7% в начале 2025 года columbusrealtors.com, но даже снижение до 6% может позволить тысячам жителей Колумбуса выйти на рынок недвижимости columbusrealtors.com.

Рынок недвижимости Колумбуса движется вперёд на фоне сильных экономических ветров в 2025 году. Ниже мы подробно рассмотрим каждый сектор – жилой, коммерческий, аренду, инвестиционные точки – и поделимся экспертными прогнозами на ближайшие 3–5 лет.

Тенденции на рынке жилой недвижимости в Колумбусе

Продажи и цены на жилье: Рынок жилья Колумбуса остается удивительно устойчивым и растущим. Данные за середину 2025 года показывают рост как продаж, так и цен. В июне 2025 года продажи домов в центральном Огайо выросли на 11% по сравнению с прошлым годом columbusrealtors.com, поскольку покупатели вернулись на рынок, несмотря на более высокие процентные ставки. Медианная цена продажи достигла $350,000 – на 4,5% выше, чем годом ранее columbusrealtors.com – а к июлю она составила около $342,000 (примерно на $18 тыс. больше, чем в июле 2024 года) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. С начала года цены примерно на 3% выше, чем в прошлом году columbusrealtors.com. Короче говоря, стоимость жилья продолжает расти, хотя и более умеренными темпами, чем в ажиотажные 2020–2022 годы.

Запасы и количество дней на рынке: После многих лет крайне низких запасов, в Колумбусе наконец-то увеличилось количество объявлений. Активные объявления в середине 2025 года были на 20–30% выше, чем годом ранее thecolumbusteam.com, достигнув уровней, которых не было с 2016 года. В июне 2025 года на рынке было около 5 188 домов (на 33% больше в годовом исчислении) columbusrealtors.com, а к июлю было выставлено более 5 600 домов thecolumbusteam.com. Этот рост запасов дает покупателям немного больше свободы: медианное количество дней на рынке увеличилось до ~25–27 дней летом 2025 года по сравнению с ~22 днями в 2024 году columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. В наличии примерно 2,3 месяца предложения – все еще значительно меньше сбалансированного рынка в 5–6 месяцев thecolumbusteam.com, поэтому преимущество по-прежнему на стороне продавцов в целом. Хорошо оцененные дома в хорошем состоянии продолжают привлекать несколько предложений, хотя теперь продавцам нужно быть более реалистичными в ценообразовании, поскольку у покупателей появляется больше вариантов thecolumbusteam.com.

Влияние ипотечных ставок: Рост ипотечных ставок стал препятствием, но рынок адаптируется. Средняя 30-летняя фиксированная ставка держалась около 7% в начале 2025 года columbusrealtors.com. Это охладило активность прошлой зимой — продажи в январе 2025 года были самыми низкими для января с 2015 года columbusrealtors.com, однако риелторы сохраняют оптимизм. Если ставки снизятся, отложенный спрос может резко вырасти. Фактически, Национальная ассоциация риелторов оценивает, что снижение ставок с 7% до 6% позволит более чем 41 000 домохозяйств в Колумбусе позволить себе дом по средней цене, что потенциально может привести примерно к 4 100 дополнительным продажам домов в следующем году columbusrealtors.com. Местные эксперты советуют покупателям не пытаться угадать момент для покупки. «Не ждите снижения ставок — если вы готовы, покупайте дом», — говорит Элли Уитли, президент Ohio Realtors capitalcityrei.com. Многие ожидают, что ставки стабилизируются в диапазоне от 5,5% до 6% к концу 2025 года columbusrealtors.com, что немного повысит доступность жилья.

Выдающиеся районы: Колумбус — город с разнообразными субрынками, где некоторые из самых популярных районов стоят очень дорого, в то время как другие предлагают относительную доступность. Престижные анклавы, такие как Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights и Upper Arlington, демонстрируют медианные цены значительно выше $600 000 thecolumbusteam.com, благодаря лучшим школам и элитному жилому фонду. Realtor.com даже включил почтовый индекс 43209 в Bexley в топ-10 «Самых горячих ZIP-кодов» Америки на 2025 год, основываясь на спросе покупателей thecolumbusteam.com. С другой стороны, более доступные районы вокруг кольцевой дороги I-270 привлекают все больше внимания со стороны покупателей впервые и инвесторов. Например, такие сообщества, как Groveport, Lancaster, London (округ Мэдисон), Newark и Marion, имели медианные цены продажи ниже $300 000 в июле 2025 года — и при этом в каждом из них было продано более 25 домов за этот месяц thecolumbusteam.com, что говорит о высоком спросе в более низком ценовом сегменте. Округ школ города Колумбус (охватывающий многие городские районы) также остается относительно доступным с медианной ценой около $270 000 thecolumbusteam.com. Эти ценовые различия иллюстрируют двухуровневый рынок: процветающие престижные пригороды, а также бум в традиционно среднеценовых районах, поскольку покупатели ищут доступное жилье.

Появляющиеся районы, за которыми стоит следить: Некоторые исторически недооценённые районы Колумбуса быстро трансформируются. South Central Hilltop (43223) – западная часть города, ранее известная высоким уровнем бедности, – сейчас на подъёме, стоимость жилья здесь растёт на 18,5% ежегодно с 2016 года brightinvestor.com после новых инвестиций в сообщество. Franklinton, сразу к западу от центра, также переживает возрождение благодаря искусству и технологиям, что поднимает цены. Linden и части восточной части города (например, King-Lincoln) имеют поддерживаемые городом планы по обновлению, которые привлекают молодых покупателей и застройщиков. На северо-востоке районы вокруг Easton и аэропорта Джона Гленна (43219) выглядят очень перспективно – здесь отмечен 15,7% ежегодный рост цен с 2016 года brightinvestor.com, поскольку появляются новые многофункциональные комплексы и рабочие места (логистика Rickenbacker и др.). Кроме того, города на расширяющейся периферии Колумбуса набирают обороты: Marysville (СЗ) и New Albany/Johnstown (СВ) бурно развиваются благодаря крупным работодателям (заводы Honda, будущие фабрики чипов Intel), а в Pickaway County районах, таких как Teays Valley, продажи жилья выросли на 90% после объявления о крупном оборонном производственном проекте columbusrealtors.com. Для инвесторов и покупателей жилья рынок Колумбуса предлагает как стабильность в центральных районах, так и взрывной рост в перспективных локациях.

Тенденции коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, промышленность)

Офисный сектор – постепенная стабилизация: Офисный рынок Колумбуса находится в режиме восстановления после потрясений, вызванных пандемией. Уровень вакантности остается высоким, но стабилизируется. По состоянию на 2 квартал 2025 года общий уровень вакантности офисов составлял около 20,7% – немного снизившись по сравнению с предыдущими пиками (~23–24% в 2024 году) cbre.com cushmanwakefield.com. Особенно в центре Колумбуса сохраняется высокий уровень вакантности – более 22%, поскольку многие компании перешли на гибридный формат работы, а старые башни испытывают трудности с привлечением арендаторов infabode.com. Однако пригородные субрынки показывают лучшие результаты. Такие районы, как Polaris (на севере) и Easton, привлекли новых арендаторов, что способствовало положительному чистому поглощению около 17 200 кв. м во 2 квартале 2025 года cbre.com. Примечательно, что OhioHealth приобрела два крупных пустующих офисных здания (около 14 900 кв. м), мгновенно их заполнив cbre.com. В целом, активность по заключению новых договоров аренды выросла до примерно 41 900 кв. м по 17 крупным сделкам за квартал, что превышает обычный объем cbre.com. Средняя запрашиваемая арендная ставка составляет ~$22,23/кв. фут (полное обслуживание) – рост примерно на 1,6% в годовом выражении – при этом наибольший рост ставок наблюдается в пригородных офисах класса B cbre.com. Новое строительство ограничено (всего четыре офисных проекта в стадии реализации, около 63% из них уже сданы в аренду) cbre.com, что должно помочь сбалансировать рынок. Тенденция смещается в сторону перехода к качеству: в офисах класса A вакантность составляет 27% против примерно 16% в классе B cbre.com, поскольку арендаторы концентрируются в более новых зданиях с развитой инфраструктурой. В ближайшие несколько лет ожидается умеренное улучшение заполняемости офисов по мере роста экономики – однако старые и неудачно расположенные офисы могут быть перепрофилированы (некоторые здания в центре города рассматриваются как кандидаты на переоборудование в апартаменты, учитывая высокий спрос на жилье).

Розничный сектор – высокий спрос, низкое предложение: Рынок торговой недвижимости в Колумбусе является ярким пятном, поддерживаемым ростом населения и потребительских расходов. Вакансия в розничной торговле в метро достигла рекордно низкого уровня ~3,9% в середине 2025 года matthews.com, что отражает исторически ограниченное предложение. На самом деле, Колумбус входит в число 15 лучших рынков США по показателям розничной торговли, демонстрируя уверенный рост арендной платы (~2,2% в годовом исчислении) и практически отсутствие избыточного предложения matthews.com matthews.com. Девелоперы сократили активность – только около 0,2% торговых площадей находится в стадии строительства (всего ~250 000 кв. футов в проекте) matthews.com matthews.com, поэтому новых объектов мало. Это поддерживает высокий уровень заполняемости, даже несмотря на закрытие некоторых магазинов крупных сетей. За последний год в Колумбусе были зафиксированы банкротства национальных сетей, таких как Big Lots (штаб-квартира в Колумбусе), Joann’s и Party City, что привело к появлению некоторых пустующих крупных помещений matthews.com. Тем не менее, рынок оказался устойчивым: небольшие арендаторы (рестораны, сервисы, местные магазины) быстро заняли многие помещения площадью менее 5 000 кв. футов, только за 2 квартал 2025 года было арендовано более 500 000 кв. футов matthews.com. Торговые центры класса A и B пользуются высоким спросом – арендодатели часто получают несколько предложений на лучшие площади. Единственное ослабление наблюдается в объектах класса C (старые торговые центры в менее привлекательных районах), которые составляют около 40% вакантных площадей и сдаются медленнее из-за устаревшей планировки matthews.com.

Географически, пригородные районы Колумбуса лидируют в розничном буме. Устоявшиеся пригороды, такие как Westerville, Hilliard и Upper Arlington, могут похвастаться одними из самых низких показателей вакантности в розничной торговле благодаря растущему дневному населению и высоким доходам matthews.com. Например, район Polaris и коридор Bethel Road имеют менее 2,5% доступности – это одни из самых плотных субрынков розничной недвижимости на Среднем Западе matthews.com. Новое строительство в розничном секторе, как правило, представляет собой проекты build-to-suit или часть многофункциональных комплексов. Одним из недавних открытий стал супермаркет Kroger площадью 123 000 кв. футов в Jerome Village округа Юнион, ставший якорем для нового крупного мастер-планируемого сообщества matthews.com. Общий объем продаж в розничном секторе также растет: во 2 квартале 2025 года было совершено сделок на сумму около 101 млн долларов, при этом инвесторы особенно предпочитают объекты с одним арендатором по чистой аренде (фастфуд, аптеки и т.д.) и полностью сданные в аренду районные центры по ставкам капитализации в диапазоне 6% matthews.com matthews.com. Итог – рынок розничной недвижимости Колумбуса силен и, по всей видимости, останется таковым, поскольку ограниченное новое предложение и стабильный спрос со стороны как национальных, так и местных ритейлеров поддерживают рост занятости и арендных ставок.

Промышленность и логистика – все еще на пике: промышленный рынок Центрального Огайо переживает бум в последние годы и продолжает расширяться. Колумбус – это логистический центр (иногда его называют «Перекресток Огайо»), привлекающий склады, распределительные центры, а теперь и высокотехнологичное производство. После строительного бума вакантность в промышленном секторе ненадолго выросла примерно до 9,0% в конце 2024 года, но спрос догнал предложение – ко 2 кварталу 2025 года вакантность снизилась до 8,2% и продолжает снижаться cushmanwakefield.com. Крупные новые объекты от таких компаний, как Amazon, FedEx, Dollar Tree и других, быстро сдаются в аренду. Чистое поглощение остается положительным, что отражает потребность компаний в площадях для обслуживания растущей потребительской базы региона. Поскольку Колумбус находится в пределах однодневной автомобильной доставки для 60% населения США, компании продолжают инвестировать в склады здесь. Пул новых проектов остается активным в ключевых логистических коридорах (районы аэропорта Rickenbacker, Groveport и западный Колумбус/Hilliard). Тем не менее, более высокие процентные ставки немного охладили спекулятивное промышленное строительство по сравнению с ажиотажем 2021–22 годов. Рост арендных ставок на промышленные площади остается высоким (средние и высокие однозначные проценты в год в последнее время) благодаря сильной конкуренции за современные распределительные объекты.

Многофункциональная застройка: Еще одной заметной тенденцией является рост многофункциональных проектов, сочетающих офисы, жилье, торговлю и развлечения — модель, наглядно представленная Arena District и Bridge Park в Дублине в последние годы. В центре Колумбуса ведется реконструкция Scioto Peninsula, которая предусматривает появление новых жилых помещений, офисных площадей, отеля и благоустройство парка рядом с музеем COSI. Аналогично, район Crew Stadium (Astor Park) преобразуется за счет строительства апартаментов и коммерческих площадей. Эти многофункциональные центры ориентированы на предпочтения молодых специалистов и людей старшего возраста, ищущих удобную среду для жизни, работы и отдыха в пешей доступности. Городское ядро Колумбуса, долгое время сосредоточенное на офисах, сейчас переживает перемены: Комиссия по развитию центра города поощряет переоборудование офисных зданий в жилые для некоторых устаревших башен, чтобы создать больше жилья и увеличить поток людей в нерабочее время. При уже достигнутой заполняемости жилья в центре города на уровне ~87% columbusceo.com, вероятно появление новых проектов по строительству апартаментов, что может еще больше оживить центр города и поддержать розничную торговлю и гостиничный бизнес. В целом, перспективы коммерческой недвижимости Колумбуса разнообразны, но в целом положительны: промышленная и торговая сферы процветают, офисный сектор медленно восстанавливается, а новое строительство сосредоточено на стратегическом многофункциональном развитии.

Рынок аренды и доступность жилья

Рост арендной платы, меньше дешевых квартир: Исторически Колумбус был доступным рынком аренды, но это быстро меняется. В 2024–2025 годах рост арендной платы замедлился по сравнению с двузначными скачками во время пандемии, но остается значительным. Медианная запрашиваемая арендная плата в Колумбусе сейчас составляет около $1,350 в месяц rent.com. Это примерно на $500 больше, чем в 2019 году, то есть арендная плата выросла примерно на 58% за шесть лет rent.com. Такой рост серьезно сказывается на бюджете арендаторов — если несколько лет назад за $800–$900 можно было снять приличную квартиру, то теперь аренда дешевле $1,000 практически исчезла. Фактически, только 5% квартир в Колумбусе сдаются по цене ниже $1,000, тогда как год назад таких было 12,8% rent.com rent.com. Это даже хуже, чем в среднем по стране (около 7,5% предложений дешевле $1,000) rent.com. Проще говоря, аренда дешевле тысячи долларов практически исчезла в Колумбусе, поскольку на рынок выходят новые элитные апартаменты, а владельцы старых объектов повышают ставки на фоне высокого спроса.

Вакантность и новое предложение: Несмотря на рост арендной платы, вакантность арендуемого жилья остается очень низкой — классический дисбаланс спроса и предложения. По оценкам, уровень вакантности квартир в агломерации Колумбуса составляет около 5% или немного ниже на конец 2024 года colliers.com, что ниже, чем во многих аналогичных городах. На протяжении большей части последнего десятилетия вакантность в Колумбусе держалась в диапазоне 5–7%, достигнув рекордных минимумов в 2022–23 годах, когда она кратковременно опускалась ниже 5% на фоне ажиотажа на рынке жилья после COVID cushmanwakefield.com. Она немного выросла, когда в 2023–24 годах было введено в эксплуатацию несколько тысяч новых квартир, но спрос оставался высоким. Девелоперы были активны: примерно 9 000 многоквартирных единиц строится по всему региону (около 4% существующего фонда) mmgrea.com mmgrea.com. Ключевые районы роста включают центр города/Short North (строится более 1 500 квартир), округ Делавэр (более 1 700 квартир, например, в районе Polaris) и район Upper Arlington/OSU (~1 900 квартир) mmgrea.com. Эта волна ввода жилья в эксплуатацию привела к небольшому снижению уровня заселенности с 93,7% в конце 2023 года до прогнозируемых ~93,4% к концу 2024 года mmgrea.com mmgrea.com. Однако сейчас начинается меньше новых проектов из-за роста стоимости строительства и ставок по финансированию mmgrea.com. В результате аналитики ожидают, что после 2025 года рост предложения замедлится, что, вероятно, еще больше ужесточит рынок. Статус Колумбуса как растущего центра технологий и финансов, а также приток рабочих мест в производстве означают, что спрос на аренду должен оставаться высоким. Арендное население города также поддерживается присутствием Университета штата Огайо (около 60 000 студентов, многие из которых живут вне кампуса) и молодых специалистов, переезжающих из более дорогих регионов.

Кризис доступности: Обратная сторона этого горячего рынка аренды — усугубляющийся кризис доступности. Зарплаты не поспевают за ростом арендной платы, что приводит к увеличению числа арендаторов с высокой финансовой нагрузкой. Примерно 48% арендующих жилье домохозяйств в Колумбусе сейчас тратят более 30% дохода на аренду rent.com — эта доля значительно выросла за последние годы. Наибольший дефицит — в сегменте недорогого жилья: в Колумбусе оценивается нехватка 52 700 доступных квартир для арендаторов с низким доходом rent.com. Многие арендаторы с низким доходом застряли в старых договорах аренды или субсидируемых квартирах; действительно, хотя только 5% текущих объявлений стоят менее $1 000, около 40% всех арендаторов Колумбуса по-прежнему платят менее $1 000 (потому что они зафиксировали старые ставки или получают помощь) rent.com. Но десять лет назад эта доля составляла 74% rent.com — наглядная иллюстрация того, сколько доступных квартир исчезло. В районах рядом с центром города самые высокие показатели арендной нагрузки (а также исторически одни из самых высоких показателей выселений). Примечательно, что законы Огайо предусматривают отсутствие контроля за арендной платой и ограниченную защиту арендаторов rent.com, поэтому арендодатели могут свободно повышать плату при продлении договора.

Город и штат реагируют инициативами: в Колумбусе создан Фонд доступного жилья, и, как уже упоминалось, избиратели одобрили крупные облигационные займы для финансирования строительства жилья с ограничением по доходу axios.com ahaco.org. Город также проводит реформу зонирования, чтобы по умолчанию разрешить строительство большего количества многоквартирных домов, дуплексов и жилья «среднего сегмента», заменяя устаревшие нормы, которые затрудняли строительство чего-либо, кроме индивидуальных домов rent.com. Эти изменения направлены на открытие новых возможностей для строительства, особенно точечной застройки. Кроме того, в Огайо принят Закон о сберегательных счетах для покупателей первого жилья (подписан в 2022 году), который предусматривает налоговые льготы для накопления на первоначальный взнос, чтобы помочь арендаторам стать собственниками — хотя эффект может быть постепенным.

Мультисемейные инвестиции и перспективы: Для инвесторов многоквартирные объекты в Колумбусе привлекательны благодаря относительно доступным ценам и стабильному росту арендной платы. Капитализационные ставки для жилых комплексов здесь выше, чем на прибрежных рынках (часто в диапазоне 5–6% для стабилизированных активов), что обеспечивает хороший денежный поток. Объем инвестиций снизился в 2023 году из-за повышения процентных ставок (объем продаж упал примерно на 31% по сравнению с 2022 годом) mmgrea.com, но в 2024 году снова вырос, поскольку покупатели скорректировали ожидания. Национальные компании и инвестиционные фонды недвижимости активно приобретают новые пригородные малоэтажные комплексы и проекты в центре города средней этажности. Рост арендной платы в Колумбусе прогнозируется на уровне 3–4% в год в ближайшей перспективе mmgrea.com – быстрее, чем в среднем по США, благодаря сильному рынку труда и относительной доступности для новых жителей. К концу 2025 года и далее, по мере замедления ввода новых объектов, уровень занятости может снова повыситься до 95%, что создаст дальнейшее давление на рост арендных ставок. Однако рост арендной платы, значительно опережающий рост доходов, в долгосрочной перспективе неустойчив, поэтому рынок может в итоге перейти к более умеренному увеличению (~2–3% в год), если рост заработных плат будет отставать. В целом, сектор аренды в Колумбусе остается одним из самых интересных – сейчас это “рынок арендодателя”, но городу срочно нужны более доступные квартиры, чтобы сохранить его привлекательность для рабочей силы.

Инвестиционные возможности и горячие точки

Инвесторские настроения: Колумбус привлек внимание инвесторов по всей стране как быстрорастущий и умеренно дорогой рынок – часто его называют “новым” рынком Среднего Запада. Сочетание роста рабочих мест, притока населения и относительно низких цен на вход (по сравнению с прибрежными городами) обеспечивает высокий потенциал доходности. В подтверждение этого интереса институциональные инвесторы (крупные компании, REIT, iBuyers) приобрели более 7% всех проданных домов в Колумбусе в начале 2025 года douglasandassociatesrealty.com, что является заметной долей (хотя и ниже, чем на рынках Sunbelt). Местные инвесторы, занимающиеся ремонтом и перепродажей, а также покупатели из других штатов, нацелены на более доступные районы Колумбуса для сдачи в аренду и перепродажи с добавленной стоимостью. Стабильная экономика города (поддерживаемая государственным сектором, Университетом штата Огайо и несколькими штаб-квартирами компаний из списка Fortune 500, такими как Nationwide и Cardinal Health) дает инвесторам уверенность, что спрос на жилье останется высоким даже в периоды спада.

Районы с высокими возможностями: Некоторые из лучших районов по доходности — это те, которые находятся в стадии перехода: с низкой стоимостью входа и растущей арендой/стоимостью жилья. Мы уже выделяли 43223 (Hilltop), где дома, которые несколько лет назад можно было купить менее чем за $100 тыс., значительно выросли в цене по мере улучшения района, обеспечивая двузначную годовую доходность brightinvestor.com. Аналогично, район Linden (северо-центральный Колумбус) предлагает недорогую недвижимость и получает городские инвестиции в инфраструктуру и снижение преступности, что делает его спекулятивной ставкой на долгосрочный рост стоимости. На юге, районы вокруг коридора Парсонс-авеню и Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) имеют исторические дома, которые реновируются, а новые постройки занимают пустующие участки — потенциал значительного прироста капитала сохраняется. Для тех, кто рассматривает аренду с долгосрочным удержанием, такие районы, как Northeast Columbus (43219), предлагают хороший баланс: медианная аренда двухкомнатной квартиры составляет около $1,150, что примерно 26% от медианного дохода по району brightinvestor.com (здоровое соотношение аренды к доходу), а население здесь выросло более чем на 6,5% с 2018 года brightinvestor.com, что свидетельствует о продолжающемся спросе. Темпы роста стоимости здесь ~15% в год были выдающимися brightinvestor.com.

За пределами центра города, пригородные и эксурбанские города первого кольца также являются отличными целями. Например, Whitehall и Reynoldsburg на востоке предлагают хорошую доходность от аренды и выигрывают от роста, распространяющегося из Колумбуса. Delaware County на севере, один из самых быстрорастущих округов Огайо, обзаводится новыми жилыми кварталами — стоимость земли и домов там стабильно растет, но еще есть потенциал по мере продолжения застройки. С приходом Intel и других компаний в Licking County, такие города, как Johnstown, Newark, Heath и Pataskala, уже наблюдают рост спроса на жилье (и покупки инвесторами в ожидании будущего роста). На западе London и West Jefferson (округ Мэдисон) могут превратиться в пригороды Колумбуса для коммьютеров в течение следующего десятилетия, что делает их долгосрочными инвестициями.

Доходность и риски: Инвесторы в Колумбусе исторически получали надежный денежный поток – относительно высокие капрейты – но с ростом цен доходность немного снизилась. Типичная аренда односемейного дома в рабочем районе Колумбуса все еще может приносить ~7–8% капрейта, что привлекательно, но конкуренция за такие объекты выросла. Тем временем, флипперам и реноваторам приходится быть более избирательными, так как более высокие процентные ставки делают стоимость удержания объектов дороже. Хорошая новость: спрос покупателей на отремонтированные стартовые дома высок, поэтому хорошо реализованные флипы в сегменте до $300 тыс. обычно продаются быстро. Возможности для девелопмента также многочисленны: стремление города к увеличению жилищного фонда может открыть зонирование для таунхаусов, ADU (вспомогательных жилых единиц) и небольших многоквартирных проектов в районах, где это ранее было запрещено. Еще один вариант – адаптивное повторное использование, например, переоборудование небольших коммерческих зданий или складов в центре Колумбуса в лофты или объекты смешанного назначения.

Основные риски, на которые стоит обратить внимание, включают процентную ставку (она влияет на стоимость финансирования и покупательную способность инвесторов) и возможность рецессии, которая может охладить спрос. Однако Колумбус в некоторой степени защищен благодаря разнообразию отраслей. В целом инвесторы оптимистично настроены по отношению к Колумбусу на горизонте 3–5 лет, ожидая дальнейшего роста арендных ставок и стоимости недвижимости, особенно по мере того, как крупные проекты (Intel и др.) начинают набирать сотрудников. Как выразился один местный риелтор: «Компании видят конкурентное преимущество Колумбуса и хотят здесь работать – и инвесторы тоже» columbusregion.com columbusregion.com. В целом, Колумбус предлагает благоприятную почву для инвестиций в недвижимость, с возможностями от флипа вековых домов в обновляющихся городских районах до строительства новых арендных комплексов на растущих окраинах мегаполиса.

Ключевые экономические факторы, влияющие на рынок недвижимости

Несколько макроэкономических факторов поднимают рынок недвижимости Колумбуса на новый уровень:

  • Рост населения: Проще говоря, больше людей = больший спрос на жильё. В столичном регионе Колумбуса (население ~2,3 миллиона) в последние годы ежедневно прибавляется примерно 50–60 человек благодаря сочетанию миграции, связанной с работой, и естественного прироста spectrumnews1.com. Это примерно 10 000+ новых жителей в год. Колумбус сейчас второй по темпам роста мегаполис Среднего Запада (после Индианаполиса) и, по прогнозам, к 2050 году его население увеличится ещё на 700 000 человек rent.com. Этот стабильный рост лежит в основе необходимости новых домов, квартир и торговых площадей. Примечательно, что рост региона — это не краткосрочный всплеск, а долгосрочная тенденция: даже в 2010-х годах Колумбус рос, тогда как некоторые другие города Огайо сокращались. Разнообразный приток молодых специалистов, семей и иммигрантов увеличивает спрос на жильё по всему спектру.
  • Рынок труда и корпоративные расширения: Устойчивое создание рабочих мест является краеугольным камнем силы рынка недвижимости Колумбуса. Уровень безработицы составляет около 4% matthews.com, и регион продолжает привлекать крупных работодателей. С 2021 года примерно 195 компаний выбрали регион Колумбуса для размещения или расширения своего бизнеса columbusregion.com. По данным представителей экономического развития, эти проекты представляют собой $38 миллиардов капитальных вложений и почти 28 000 новых объявленных рабочих мест columbusregion.com. Они охватывают различные отрасли: финансы (например, JPMorgan Chase расширяет свой крупный кампус в Колумбусе), технологии (Google и Facebook строят огромные дата-центры), розничная торговля/продукты питания (логистические центры Amazon и Dollar General), и, конечно, полупроводниковые заводы Intel. Планируемые Intel фабрики по производству чипов стоимостью $20 миллиардов в округе Ликинг (рядом с Колумбусом) — самый яркий пример: ожидается, что после полного запуска они обеспечат 3 000 рабочих мест напрямую (и еще больше — в смежных отраслях) capitalcityrei.com. Хотя сроки реализации проекта Intel продлены до 2030 года spectrumnews1.com spectrumnews1.com, само ожидание уже вызвало ажиотаж на землю и активное планирование застройки на восточной стороне города. Еще один крупный проект: совместное предприятие Honda и LG Energy строит заводы по производству аккумуляторов недалеко от Колумбуса, укрепляя автомобильный сектор центрального Огайо. Каждый крупный работодатель, который приходит или расширяется, означает переезд сотрудников, новые контракты для местных компаний и рост спроса на жилье.
  • Инфраструктура и транспорт: Развитие инфраструктуры одновременно реагирует на рост и способствует его дальнейшему увеличению. На самом деле, Колумбус занял 1-е место в “Global Groundwork Index” журнала Site Selection за 2025 год за эффективное согласование инвестиций в инфраструктуру с ростом бизнеса columbusregion.com. Регион активно добивается федерального финансирования проектов: недавние гранты финансируют расширение аэропорта (новый терминал в John Glenn Columbus International), модернизацию Rickenbacker Inland Port и улучшения автомагистралей, таких как развязка I-70/I-71 в центре города columbusregion.com. Одной из преобразующих инициатив является LinkUS — план по внедрению скоростного общественного транспорта (линии скоростных автобусов) по ключевым коридорам, таким как West Broad Street и Northwest Corridor до Дублина. Улучшая общественный транспорт и мобильность, Колумбус стремится поддержать новое жилье и коммерческие узлы вдоль этих маршрутов. По мнению местного риелтора Шона Симпсона, такие проекты, как LinkUS, “приведут к большему объему строительства, а что еще важнее — к большему объему строительства доступного жилья” в центре города и вдоль транспортных коридоров capitalcityrei.com. Кроме того, в Колумбусе ведутся переговоры о предложенной пассажирской железнодорожной линии 3C+D, которая может впервые за десятилетия связать Колумбус поездом с Кливлендом и Цинциннати — долгосрочный проект, который может еще больше повысить привлекательность центрального Огайо. Все эти инфраструктурные шаги — дороги, транспорт, коммунальные услуги — расширяют возможности региона для роста, открывают новые территории для застройки и часто повышают стоимость недвижимости (например, объекты рядом с будущими станциями уже вызывают интерес у инвесторов).
  • Образовательные и исследовательские учреждения: Присутствие Университета штата Огайо, одного из крупнейших университетов страны, является стабильным экономическим двигателем. OSU не только напрямую нанимает десятки тысяч сотрудников (в том числе в знаменитом медицинском центре Wexner), но и создает исследовательскую, медицинскую и стартап-активность, которая подпитывает рынок недвижимости. Расширение университетом в 2020 году своего западного кампуса в “Инновационный район” приносит новые лаборатории, офисы и жилье, ориентированное на студентов и молодых специалистов, еще теснее интегрируя университет с городом. Другие колледжи (Columbus State, Capital University и др.), а также большая студенческая популяция (более 110 000 студентов в агломерации) обеспечивают постоянный спрос на арендное жилье и стартовые дома, поскольку выпускники часто остаются жить в Колумбусе.
  • Качество жизни и преимущества по стоимости: В отличие от прибрежных рынков, где высокие расходы вынуждают людей уезжать, Колумбус предлагает относительно доступную (хотя и становящуюся менее доступной) альтернативу. Компании и работники, переезжающие из дорогих городов, находят низкие налоги, более дешевую недвижимость и центральное расположение. Колумбус часто занимает высокие места в рейтингах типа «лучшие города для молодых профессионалов» и «лучшие города для работы в сфере технологий». Этот положительный имидж привлекает таланты, что, в свою очередь, привлекает работодателей — добродетельный цикл, приносящий пользу рынку недвижимости. Культурные и рекреационные удобства — от процветающей арт-сцены в центре города и спортивных команд до системы городских парков — также играют роль в привлечении новых жителей. Проще говоря, Колумбус сейчас «крутой» так, как, возможно, не был 20 лет назад, и это восприятие стимулирует спрос на жилье со стороны новичков, ищущих городской, но доступный образ жизни.

В заключение, экономические основы Колумбуса очень сильны. Рост населения и рабочих мест подстегивает спрос на жилье быстрее, чем предложение успевает за ним, улучшения инфраструктуры открывают новые возможности для застройки, а диверсифицированная экономика города (госуправление, университеты, корпоративные штаб-квартиры, здравоохранение, финансы, логистика и теперь технологии/производство) обеспечивает стабильную основу. Эти факторы указывают на то, что рынок недвижимости Колумбуса, скорее всего, останется на восходящей траектории в ближайшие годы, если не произойдет общенационального экономического кризиса.

Изменения в политике и зонировании, влияющие на застройку

Реформа зонирования: Одной из самых значимых местных политических инициатив является первая за десятилетия комплексная переработка зонирования в Колумбусе. Город обновляет свои нормы зонирования, чтобы стимулировать жилищное строительство и упростить процесс одобрения rent.com. По старым правилам, большие районы Колумбуса были предназначены только для индивидуальных домов, а получение разрешения на строительство многоквартирных или смешанных проектов требовало длительного процесса согласования. Ожидается, что новый кодекс (все еще в разработке на 2025 год) узаконит строительство более плотного жилья в большем количестве районов, позволит строить дуплексы, таунхаусы и дополнительные жилые единицы в традиционных кварталах, а также ускорит общий процесс выдачи разрешений на строительство. Администрация мэра Эндрю Гинтера подчеркивает, что эти изменения крайне важны для решения проблем нехватки и доступности жилья. По сути, Колумбус стремится убрать регуляторные барьеры, чтобы частный сектор мог строить больше домов — особенно «недостающий средний сегмент» (здания на 2-4 квартиры, небольшие кондоминиумы), которые могут быть доступнее, чем большие индивидуальные дома или элитные высотки. Такой курс на рост должен в ближайшие годы привести к увеличению точечной застройки, креативному использованию пустующих участков и, возможно, к более плотным проектам рядом с линиями общественного транспорта. Городские сообщества внимательно следят за предложениями, поскольку продолжаются дебаты о плотности застройки и характере районов, но импульс на стороне роста.

Инициативы по доступному жилью: Городское правительство Колумбуса и округ Франклин взяли на себя беспрецедентные финансовые обязательства по обеспечению доступного жилья. В 2022 году избиратели одобрили облигационный заем на 200 миллионов долларов, предназначенный для доступного жилья – крупнейшие подобные инвестиции в истории города axios.com ahaco.org. Эти средства предоставляются в виде кредитов и грантов застройщикам для строительства квартир с ограничением по доходу, сохранения существующих доступных объектов (например, путем реконструкции старых комплексов), а также поддержки программ по приобретению жилья для покупателей с низким доходом. К 2024 году город помог профинансировать тысячи единиц жилья за счет этих облигационных средств columbus.gov. В дополнение к этому мэр Гинтер предложил новый облигационный заем на 500 миллионов долларов для голосования в 2024 году 10tv.com, который, если будет принят, значительно ускорит усилия по созданию доступного жилья в течение следующего десятилетия. Эти облигации сочетаются с государственными и федеральными программами налоговых льгот, чтобы восполнить пробелы в финансировании доступных проектов, которые рынок иначе не стал бы строить. Влияние на застройку: мы увидим больше многоквартирных домов со смешанным доходом, доступное жилье, ориентированное на транспорт (часто вдоль планируемых коридоров LinkUS), а также, возможно, земельные трасты или модели аренды с последующим выкупом, которые сохраняют доступность жилья в долгосрочной перспективе. Колумбус также использует такие инструменты, как налоговые льготы, чтобы стимулировать застройщиков включать доступные квартиры в проекты по рыночным ставкам (например, застройщик может получить 15-летнюю налоговую льготу на новое здание, если 20% квартир сдаются по ставкам ниже рыночных). В ближайшие несколько лет эти меры направлены на создание тысяч доступных арендных квартир и стабилизацию нижнего сегмента рынка аренды, что косвенно приносит пользу всему рынку, предотвращая вытеснение и бездомность по мере роста города.

Изменения на уровне штата: Политика штата Огайо также влияет на рынок недвижимости Колумбуса. В последние годы Огайо внедрил программу Сберегательный счет для покупателей жилья впервые (разрешая вносить до $5,000 в год без налогообложения для будущего первоначального взноса), чтобы стимулировать приобретение жилья. Штат также увеличил финансирование Агентства жилищного финансирования Огайо, которое предоставляет помощь с первоначальным взносом и кредиты под низкие проценты. Хотя эти меры не специфичны для Колумбуса, они помогают большему числу арендаторов стать покупателями, что может немного увеличить спрос на жилье начального уровня. С другой стороны, система оценки налога на недвижимость в Огайо привела к резкому росту оценочной стоимости домов (и, соответственно, налогов) в 2023 году, особенно во Франклине и прилегающих округах – в некоторых районах стоимость выросла на 20-40%. Это вызвало обеспокоенность среди домовладельцев с фиксированным доходом. Политики обсуждают возможные меры поддержки или изменения частоты переоценки. Высокие налоги на недвижимость могут повлиять на доступность жилья и заслуживают внимания; как отметил риелтор Шон Симпсон, рост налогов и стоимости страховки означает, что “важна не столько цена дома, сколько ежемесячный платеж”, который владельцы должны закладывать в бюджет capitalcityrei.com. Если налоги продолжат расти, это может немного охладить цены или, по крайней мере, сделать покупателей более осторожными на аукционах.

Еще одна сфера — это аренда и законы о правах арендаторов. Руководство Колумбуса рассматривает возможность введения нормативных актов по защите арендаторов (например, требование более раннего уведомления о повышении арендной платы или предоставление юридической помощи арендаторам, которым грозит выселение). И хотя Огайо запрещает городам вводить контроль над арендной платой, растет поддержка мер по поддержке арендаторов. Любые значимые новые местные постановления (например, ограничение платы за подачу заявки или обязательная регистрация арендной недвижимости) могут повлиять на положение арендодателей на рынке.

В целом, политика развивается в сторону поддержки быстрого роста Колумбуса – в основном с целью стимулировать новое строительство и смягчать негативные последствия перегретого рынка. Пересмотр зонирования и жилищные облигации особенно важны; они показывают, что Колумбус нацелен на рост “вверх, а не только вширь” и стремится сохранить доступность жилья на фоне растущего спроса. Эти изменения, в сочетании со стимулами штата, должны создать условия, при которых у застройщиков появится больше возможностей для строительства, а государственно-частные партнерства будут формировать следующий этап развития рынка недвижимости Колумбуса.

Прогноз и перспективы: 2025 год и далее

Что ждет рынок недвижимости Колумбуса в ближайшие 3–5 лет? По большинству оценок, ожидается плавный рост, а не резкий подъем или спад. Вот обобщение экспертных прогнозов и основанных на данных оценок:

  • Прогнозы цен на жилье: Аналитики рынка недвижимости прогнозируют дальнейший рост цен в Колумбусе до конца десятилетия, хотя и умеренными темпами. По прогнозам Realtor.com и местных экспертов, стоимость жилья в Колумбусе будет расти примерно на 3–5% в год в ближайшей перспективе (в 2025 году, вероятно, ближе к верхней границе — около +4–6%) capitalcityrei.com. Это опережает ожидаемый средний показатель по стране. Причина: спрос на жилье в Колумбусе останется высоким благодаря росту населения и числа рабочих мест, но более высокие ипотечные ставки и увеличение предложения должны удерживать рост цен в устойчивых рамках, а не на уровне скачков более 10% в год, как это было недавно. Например, никакого крупного “краха” не ожидается — в отличие от середины 2000-х, в Колумбусе не было массового спекулятивного строительства, а стандарты кредитования остаются надежными, так что пузыря для “лопания” нет. Даже если экономика США столкнется с легкой рецессией, цены на жилье в Колумбусе могут временно стабилизироваться, но базовый дефицит жилья относительно темпов роста создает “пол”. По консенсус-прогнозу одной консалтинговой компании по недвижимости, цены на жилье в Колумбусе вырастут на ~15–20% суммарно за следующие 5 лет (примерно вровень с инфляцией и ростом зарплат) openpathinvestments.com. Это значит, что дом, стоящий сегодня $300 тыс., может стоить около $345–360 тыс. к 2030 году. Примечательно, что любое будущее снижение ипотечных ставок, вероятно, ускорит рост цен за счет увеличения покупательской способности; наоборот, если ставки поднимутся выше недавних максимумов, рост цен может замедлиться почти до нуля на время, пока доступность жилья будет снижаться.
  • Объем продаж и рыночная активность: Ожидается, что активность на рынке вырастет в 2025 году и далее. Главный экономист Национальной ассоциации риелторов прогнозирует рост продаж жилья в США примерно на 9% в 2025 году columbusrealtors.com по мере того, как рынок приспосабливается к более высоким ставкам и появляется больше продавцов. В Колумбусе, где многие владельцы “застряли” на сверхнизких ипотечных ставках, любое снижение ставок может открыть больше предложений. Мы уже видим намеки на это: во второй половине 2024 года и в начале 2025 года предложение увеличилось, а покупатели вернулись. К 2025–2026 годам в Колумбусе годовые продажи жилья могут снова приблизиться к рекордным уровням, если появится достаточное количество объектов. Новое строительство также сыграет роль — застройщики наращивают строительство спекулятивного жилья в пригородах, таких как Хиллиард, Гроув-Сити и Вестервилл, чтобы удовлетворить спрос. Неопределенность связана с предложением жилья: по оценкам, в Колумбусе “не хватает 5 000 единиц жилья” по состоянию на 2025 год spectrumnews1.com. Если застройщики и государственные меры смогут восполнить этот дефицит, продажи будут расти; если нет — постоянный дефицит будет сдерживать продажи ниже потенциала и ускорять рост цен. В целом, ожидается высокий покупательский спрос до 2028 года со стороны миллениалов (сейчас они в пике создания семей) и мигрантов, а единственным ограничением будет то, что есть в продаже.
  • Прогноз рынка аренды: Сектор аренды в Колумбусе, вероятно, останется благоприятным для арендодателей в ближайшие годы. Ожидается, что уровень вакантности останется низким (скорее всего, в пределах 5% или ниже), учитывая сильный рост занятости и замедление ввода новых квартир после 2025 года mmgrea.com mmgrea.com. Независимые прогнозы относят Колумбус к числу ведущих мегаполисов по росту арендной платы, и действительно, ожидается, что рост арендной платы продолжится на уровне ~3–4% в год как минимум до 2026 года mmgrea.com. К 2028 году медианная арендная плата может легко превысить $1,500, если эти тенденции сохранятся – хотя такой рост может замедлиться, если на рынок выйдет много новых объектов или если рост заработных плат застопорится. Один положительный момент: акцент на доступное жилье может начать приносить плоды примерно в 2025–2027 годах, добавив больше квартир с ограничением по доходу, что частично облегчит ситуацию для арендаторов с низким доходом. Стремление Колумбуса построить тысячи доступных квартир может означать, что, несмотря на рост рыночных арендных ставок, нижний сегмент рынка аренды получит некоторое облегчение, не позволяя самым уязвимым арендаторам быть полностью вытесненными. Кроме того, в Колумбусе строится все больше Build-to-Rent сообществ (новые арендуемые дома для одной семьи), что предоставит новые варианты аренды для семей, которые не могут купить жилье – эта тенденция увеличивает предложение аренды в пригородах и может умеренно сдерживать инфляцию арендной платы.
  • Прогноз коммерческой недвижимости: Каждый сегмент коммерческой недвижимости имеет свой прогноз:
    • Офисы: Офисный рынок Колумбуса, вероятно, ожидает медленное восстановление. Вакантность может оставаться высокой – на уровне 18–20% до 2025 года, а затем постепенно снизиться до ~15% к 2028 году по мере перепрофилирования устаревших помещений и по мере того, как компании, которые развиваются локально (например, технологические фирмы и медицинские организации), займут современные офисы. Рост арендной платы в офисном сегменте, вероятно, будет нулевым или очень низким (~1% в год) в ближайшей перспективе, поскольку арендодатели будут сосредоточены на удержании и привлечении арендаторов с помощью уступок. Ожидается, что к 2026 году в центре города появится несколько проектов по переоборудованию офисов в жилые помещения, что поможет снизить вакантность и добавить жилья. В целом офисный рынок Колумбуса здоровее, чем в некоторых крупных городах (например, Нью-Йорк или Сан-Франциско) благодаря более низким затратам и культуре коротких поездок на работу – это значит, что Колумбус избежит худших последствий спада на офисном рынке, но это все равно будет рынок арендатора еще некоторое время.
    • Розничная торговля: Прогноз сильный. Вакантность в розничной торговле в Колумбусе может немного вырасти по сравнению с рекордно низкими показателями, просто потому что она уже не может опуститься ниже ~3%. Но новое развитие розничной недвижимости останется осторожным. С ростом населения и доходов ежегодный рост арендной платы на 2–3% кажется устойчивым. К 2028 году ожидается больше многофункциональных lifestyle-центров в быстрорастущих пригородах и, возможно, обновление старых торговых центров с новыми концепциями. Колумбус часто используется как тестовый рынок для инноваций в ритейле (будучи разнообразным, типично американским городом), поэтому мы можем увидеть новые форматы магазинов и опытный ритейл, поддерживающие активность сектора. Если не случится крупной рецессии, которая подорвет потребительские расходы, объекты розничной недвижимости в Колумбусе должны сохранять высокую заполняемость и устойчивый интерес инвесторов (мы даже можем увидеть дальнейшее сжатие ставок капитализации для первоклассных активов, учитывая стабильность).
    • Промышленность: Промышленный бум продолжится, хотя, возможно, не такими бешеными темпами, как в начале 2020-х. Колумбус теперь на карте крупных производственных сделок (строительство фабрик Intel, приток поставщиков передовых производств и т.д.) в дополнение к уже сложившейся логистической базе. Поэтому складские/дистрибуционные площади будут востребованы, а также специализированные промышленные объекты (например, фабрики, R&D-центры). Мы ожидаем новые промышленные парки, особенно вдоль коридоров I-70 и I-71 и рядом с Рикенбекером. Может быть временный рост вакантности, если одновременно выйдет много спекулятивных проектов, но благодаря стратегическому положению Колумбуса они должны быть сданы в аренду в течение года-двух. Рост арендной платы на промышленные объекты может замедлиться до 4–6% в год (после недавних двузначных показателей), поскольку предложение немного догонит спрос. Тем не менее, к 2030 году промышленная база региона будет значительно больше, чем сегодня – что свидетельствует о росте центрального Огайо как логистического и производственного центра.
  • Горизонт крупных проектов: Вторая половина 2020-х будет определяться мегапроектами, которые воплотятся в жизнь. Фабрики чипов Intel должны частично заработать примерно в 2025–2026 годах (полный запуск к 2030 году) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Когда это произойдет, тысячи высокооплачиваемых технических специалистов приедут в город, что, вероятно, повысит цены на жилье, особенно в северо-восточной части города, и подтолкнет застройщиков к строительству большего количества жилья в этом направлении. Аналогично, новые заводы Honda, связанные с электромобилями (ожидается завершение ~2026), создадут рабочие места в основном к северо-западу и юго-западу от Колумбуса. Линии общественного транспорта LinkUS могут увидеть первую линию BRT в строительстве к 2025–26 годам, если финансирование будет обеспечено, что может стимулировать развитие вдоль этих коридоров (например, жилые комплексы на западе и северо-востоке Колумбуса вдоль будущих остановок BRT). В центре города полуостров Сайото и другие многофункциональные проекты (этапы Peninsula, North Market Tower и др.) добавят сотни новых квартир и новых объектов к 2026 году, сделав жизнь в центре более привлекательной и, возможно, повысив спрос на кондоминиумы. Все эти проекты объединяет одна тема: они увеличивают привлекательность и потенциал Центрального Огайо, что поддерживает рынок недвижимости.
  • Риски и непредвиденные обстоятельства: Ни один прогноз не будет полным без упоминания возможных трудностей. Рост процентных ставок остается риском — если инфляция резко вырастет, а ставки по ипотеке неожиданно поднимутся до 8–9%, это может затормозить рынок жилья (цены могут стабилизироваться или немного снизиться, пока покупатели не адаптируются). Серьезная общенациональная рецессия с массовыми потерями рабочих мест может охладить спрос, хотя Колумбус исторически переносит рецессии лучше многих регионов благодаря стабильной занятости в государственном секторе и сфере образования. Еще один фактор — стоимость строительства: если цены на рабочую силу и материалы продолжат расти, это может замедлить темпы строительства новых домов и привести к росту цен выше прогнозируемого. Со стороны политики, если реформа зонирования будет отложена или ослаблена, Колумбусу может быть сложно добавить достаточное количество жилья, что усугубит проблемы доступности. Наоборот, если город и пригороды не будут успевать с развитием инфраструктуры для роста (дороги, коммуникации, школы), это может создать узкие места, делающие некоторые районы менее привлекательными. В крайнем случае можно рассматривать маловероятные непредвиденные события, такие как радикальные изменения государственной политики или непредсказуемые происшествия, но на горизонте нет явных угроз, которые могли бы подорвать нынешний импульс Колумбуса.

Итог: Рынок недвижимости Колумбуса на пороге 2025 года фундаментально силен и настроен на рост. Ожидается, что цены на жилье будут продолжать расти здоровыми однозначными темпами, арендная плата также будет увеличиваться, хотя часть проблем с доступностью будет решаться, а коммерческое развитие будет соответствовать превращению региона в более крупную и динамичную агломерацию. Как выразился один из лидеров экономического развития, Колумбус “делает смелые шаги, привлекает значимые проекты и остается сосредоточенным на долгосрочном росте, который поднимает весь регион” columbusregion.com. Для покупателей жилья, инвесторов и бизнеса Колумбус, Огайо — это рынок, полный возможностей, и в ближайшие несколько лет эта тенденция только усилится.

Источники:

Roman Bednarski

Latest Posts

Don't Miss

Real Estate Roller Coaster: Mortgage Rates Dive, Luxury Booms & Offices in ‘Zombieland’ – Global Market Roundup

Американские горки на рынке недвижимости: ипотечные ставки падают, роскошь процветает, офисы в «Зомбиленде» — мировой обзор рынка

Северная Америка: Жильё оживляется на фоне оптимизма по ставкам Снижение
Marbella Real Estate 2025: Record Growth, Luxury Boom & Future Forecasts

Недвижимость Марбельи 2025: Рекордный рост, бум роскоши и прогнозы на будущее

Резкий рост объёма продаж: в первом квартале 2025 года продажи