- Рекордно высокие цены: В августе 2025 года средний отдельно стоящий дом в Виннипеге продавался за $450,596 (рост на 8% в годовом исчислении), при этом каждый месяц 2025 года устанавливал новый ценовой рекорд winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Цены на кондоминиумы также достигли рекордных значений (рост примерно на 4% в годовом исчислении).
- Ограниченное предложение: Активных объявлений меньше примерно на 10% по сравнению с прошлым годом (всего около 3,600 домов в августе 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Этот хронически низкий уровень предложения в сочетании со стабильным спросом удерживает Виннипег одним из самых сильных рынков Прерий – и рынком продавца – даже несмотря на небольшое снижение объёмов продаж winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Строительный бум и целевые показатели: Городская администрация активно продвигает новое жилищное строительство. Виннипег поставил цель 8,000 новых единиц жилья к ноябрю 2024 года, и к сентябрю 2024 года было одобрено 7,603 из них winnipegfreepress.com. Федеральный Фонд ускорения жилищного строительства (HAF) нацелен на 14,101 новых единиц к 2026 году (с грантами на сумму $122 млн) winnipegfreepress.com. В 2024 году город одобрил примерно 12,000 новых домов в целом, включая множество многоквартирных проектов в рамках HAF (более 1,100 арендных, из которых около 600 – «доступные») numberten.com.
- Ипотека/доступность жилья: Несмотря на рост цен, Виннипег остается более доступным по сравнению с крупными городами. RBC Economics отмечает, что доступность жилья в Виннипеге недавно стабилизировалась (сводный показатель стоимости владения жильем от RBC составил примерно 31,8% во 2 квартале 2025 года, что немного выше его долгосрочного среднего значения) rbc.com. На практике ожидается, что более низкие процентные ставки и стабильные доходы позволят сохранить покупательную способность на прежнем уровне в 2025 году, даже несмотря на дальнейший рост цен. Покупатели сталкиваются с жесткой конкуренцией, но по данным CMHC, активность на рынке перепродажи остается высокой (продажи выросли примерно на 5% в годовом исчислении в 2025 году), а изменения в правилах ипотечного кредитования возвращают на рынок часть отложенного спроса rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Рынок аренды напряжен: Вакантность на рынке аренды в Виннипеге крайне низкая (около 1,7% в 2024 году cmhc-schl.gc.ca), это самый низкий показатель среди городов прерий. По прогнозу CMHC, вакантность будет расти очень медленно (до ~2,0–2,1% к 2027 году), а рост арендной платы останется высоким в 2025 году, а затем начнет замедляться cmhc-schl.gc.ca. Арендные ставки уже выросли в 2024–25 годах (например, средняя арендная плата за 1–2-комнатные квартиры увеличилась на несколько процентов nesto.ca), что отражает устойчивый спрос на квартиры и ограниченное предложение.
Тенденции на рынке жилой недвижимости
Цены на жильё в Виннипеге росли в течение 2024–25 годов. По данным Winnipeg Real Estate Board, к середине 2025 года средняя цена отдельно стоящего дома составляла около $456,700 (рост примерно на 8% по сравнению с прошлым годом), а даже средние цены на кондоминиумы выросли на несколько процентов winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Примечательно, что каждый месяц 2025 года устанавливал новый рекорд по ценам на отдельно стоящие дома в Виннипеге winnipegregionalrealestateboard.ca. Однако объёмы продаж были немного ниже, чем в 2024 году; например, в августе 2025 года было продано 1,402 дома (-5% по сравнению с прошлым годом) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Общий денежный объём продаж остаётся высоким (в Виннипеге в августе 2025 года он составил примерно $561 млн, +3% по сравнению с прошлым годом winnipegregionalrealestateboard.ca). С начала года по август 2025 года продажи всех типов жилья выросли примерно на 5%, а объём продаж в денежном выражении увеличился на 12% winnipegregionalrealestateboard.ca, что свидетельствует о том, что высокие цены компенсируют снижение количества проданных объектов. Этот шаблон отражает жесткий рынок. Количество активных объявлений очень низкое (3 624 в августе 2025 года, что на 10% меньше, чем в августе 2024 года winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Соотношение продаж к предложениям (~73% в августе 2025 года nesto.ca) классифицирует Виннипег как рынок продавца. В этом режиме баланса в сторону продавца даже умеренный спрос подталкивает цены вверх. Недавний анализ отмечает, что, несмотря на рост запасов на многих канадских рынках, Виннипег остается одним из самых ограниченных, что способствует росту цен nesto.ca. Экономисты RBC также отмечают, что рынок Виннипега «сбалансирован» по сравнению с национальными крайностями, что сейчас способствует росту стоимости nesto.ca.Поведение покупателей и ипотека: Спрос со стороны покупателей остается стабильным. По прогнозу CMHC, возвращение покупателей (первичных, улучшающих жилищные условия, продлевающих ипотеку) будет поддерживать активность на рынке перепродажи жилья до 2025 года cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Особенно примечательно, что Виннипег избежал как резкого роста цен в период пандемии, как в Торонто/Ванкувере, так и резкого падения после пандемии, как в Британской Колумбии/Онтарио. К 2023 году продажи фактически вернулись к допандемийным уровням, но CMHC прогнозирует умеренное восстановление в 2025–26 годах cmhc-schl.gc.ca. Ипотечный рынок смягчается: к середине 2025 года Банк Канады подал сигнал о снижении ставок, поэтому покупатели с переменной ставкой могут вернуться, а продление ипотеки станет проще nesto.ca. И CMHC, и RBC прогнозируют в целом стабильные ипотечные расходы и доходы до 2025 года, что должно сохранить общие затраты на покупку жилья примерно на одном уровне rbc.com cmhc-schl.gc.ca. В краткосрочной перспективе, однако, доступность жилья остается проблемой для многих покупателей впервые, поскольку умеренные доходы должны соответствовать росту цен и высоким долговым расходам.
Типы жилья: Спрос расширяется. Отдельно стоящие дома остаются популярными, но нехватка земли и рост стоимости строительства способствуют развитию многоквартирных домов. В 2024–2025 годах примерно половина одобренных новых объектов — это квартиры/кондоминиумы winnipegfreepress.com numberten.com. По данным CMHC, в Виннипеге в последние годы больше начато строительства квартир и многоквартирных домов, чем отдельно стоящих домов, а целевые арендные объекты растут быстрее всего cmhc-schl.gc.ca. Кондоминиумы также показали рост цен (рекордные пики в 2025 году), но некоторые аналитики предупреждают, что рынок кондоминиумов может остыть позже (по мере снижения спроса со стороны инвесторов после пандемии) cmhc-schl.gc.ca.
Коммерческая недвижимость (офисы, ритейл, промышленность)
Коммерческий рынок Виннипега держится относительно стабильно в 2024 и начале 2025 года. Торговые площади особенно сильны: уровень вакантности на многолетнем минимуме, а арендные ставки растут. CBRE сообщает, что в 2024–25 годах фундаментальные показатели ритейла были «выдающимися», и Виннипег входит в 2025 год с самым низким уровнем вакантности торговых площадей среди всех классов недвижимости в городе cbre.ca. Это отражает устойчивый спрос на торговые площади в пригородах и центре города (гипермаркеты, торговые центры и некоторые магазины в жилых районах), поддерживаемый стабильными местными расходами.
Промышленная/складская недвижимость также находится в исключительно хорошем состоянии. CBRE отмечает, что вакансия в промышленном секторе составляет всего около 3%, что является одним из самых сильных показателей в Канаде cbre.ca. В логистических узлах города наблюдается высокий спрос на современные склады (часто с высотой потолков 18+ футов). Волна строительства спекулятивных объектов (от застройщиков Hopewell, QuadReal и др.) встретила высокий интерес арендаторов, однако высокие строительные расходы (в Манитобе одни из самых высоких в Канаде) повысили уровень безубыточной арендной ставки (около $18/кв.фут) cbre.ca cbre.ca. В результате многие компании предпочитают продлевать аренду, а не переезжать в новые помещения. В целом, фундаментальные показатели промышленного сектора остаются устойчивыми, и CBRE ожидает, что высокий спрос со стороны арендаторов сохранится, если арендные ставки останутся доступными cbre.ca cbre.ca.
Офисный сектор оказался слабее. Вакансия в офисах в центре Виннипега к концу 2024 года выросла примерно до 18% cbre.ca. Новых крупных башен не строится (недавно завершена башня Wawanesa), поэтому предложение стабильно, но многие компании продолжают сокращать площади или переезжать. Офисы в пригородах (например, в Брандоне или районах Perimeter) показывают лучшие результаты, чем в центре; CBRE отмечает, что в соединённых зданиях в центре (с доступом по скайуокам) вакансия составляет около 9% против примерно 30% в не соединённых башнях cbre.ca. Есть умеренный интерес к конверсиям офисов в жилые помещения, но крупных проектов пока не объявлено (отсутствие стимулов мешает их реализации) cbre.ca. Интересно, что ряд офисных зданий класса B в центре были приобретены организациями коренных народов (например, Федерация метисов Манитобы купила 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), что сразу повысило заполняемость ранее почти пустых башен cbre.ca. Если эта тенденция продолжится, это может в некоторой степени стабилизировать вакансию в центре города.
Инвестиционный климат: В целом, коммерческие активы Виннипега выглядят привлекательно в 2025 году. Доходность в промышленном секторе (на фоне низкой вакантности и роста арендных ставок) особенно высока, как и в розничной торговле (особенно в доминирующих районных торговых центрах). Даже офисная недвижимость недооценена по сравнению с крупными городами, что может привлечь терпеливых инвесторов. Однако рынок сталкивается с ростом строительных и финансовых издержек: новое предложение (особенно арендных квартир) ограничено более высокими процентными ставками, что может снизить доходность. CBRE ожидает, что объемы коммерческих сделок будут постепенно восстанавливаться в 2025 году по мере смягчения условий кредитования и возвращения инвесторов на рынок cbre.ca. В жилом секторе рынок уже «склоняется в пользу продавца», что означает конкуренцию для инвесторов со стороны местных покупателей для собственного проживания. К рискам относятся возможное новое повышение национальных ставок или более широкое экономическое замедление, которое может охладить местный спрос.
Информация о районах и джентрификация
Районы Виннипега демонстрируют отчетливые тенденции. Центральные районы (Даунтаун, Экшендж, Уэст Бродвей, Сент-Бонифас) привлекают большую часть нового строительства. Город установил целевые показатели для центра города (не менее 350 новых единиц жилья в год к 2030 году, с увеличением до 500 в год после этого canada.constructconnect.com). Реализуются крупные проекты: например, реконструкция торгового центра Portage Place в многофункциональный комплекс (партнер True North Square) до 2027 года cbre.ca, а также долгожданная реконструкция Portage Place и генеральный план Naawi-Oodena (бывшие казармы Капьонг) winnipegfreepress.com numberten.com. Застройщики также реализуют проекты точечной застройки в зрелых районах: недавно одобрены 127-квартирный арендный дом в Сент-Бонифас и 99-квартирный многофункциональный дом на Нэрн-авеню в Элмвуде canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Такие проекты обычно заменяют старые малоэтажные участки (пустующие дома или магазины) на 4-6-этажные многоквартирные дома. Город обновляет зонирование, чтобы разрешить больше точечной застройки по праву, отражая свою цель, чтобы половина нового жилья строилась в уже застроенных районах canada.constructconnect.com.Эти изменения вызвали опасения по поводу джентрификации. Например, проект на 102 квартиры, запланированный на улице Шербрук (Вест-Бродвей), столкнулся с противодействием, потому что его «доступная» аренда (~1100 долларов за однокомнатную) значительно превышает то, что многие нынешние жители могут себе позволить globalnews.ca globalnews.ca. Общественные организации отмечают, что медианный доход там составляет всего около 28 тысяч долларов в год, поэтому большая часть населения района окажется не в состоянии платить такую аренду. Подобные противоречия иллюстрируют классическую проблему джентрификации: новое, более дорогое жилье появляется в районе с умеренными доходами. Эксперты предупреждают, что, хотя развитие таких районов, как Вест-Бродвей или Осборн-Виллидж, может их оживить, оно также может вытеснить долгосрочных жителей с низким доходом, если не будут включены действительно доступные квартиры globalnews.ca globalnews.ca.
За пределами центра разросшиеся пригороды Виннипега (Чарльзвуд, Сент-Виталь и др.) продолжают расти за счет новых кварталов частных домов и многоквартирных комплексов. Однако даже здесь акцент смещается внутрь города — в сторону жилья «среднего звена» (таунхаусы, дуплексы) и многоквартирных домов из-за нехватки земли и затрат на инфраструктуру canada.constructconnect.com numberten.com. Север Виннипега и внутренний центр (Норт-Энд, части Вест-Энда) остаются наиболее экономически уязвимыми, с более медленным ростом цен. В целом рынок становится более напряженным повсюду: в районах с низким доходом появляются новые проекты, а в устоявшихся районах среднего класса (Уолсли, Линден-Вудс) идет конкурентная борьба за жилье. Как это будет развиваться, зависит от политики (см. ниже) и дальнейшей поддержки доступного жилья.
Новые жилищные проекты и перспективы строительства
Начало строительства жилья немного замедлилось в 2024 году. Данные CMHC (цитируемые СМИ) показывают, что за январь–август 2024 года в Виннипеге было начато 3 407 единиц жилья, что на 16% меньше по сравнению с 4 049 за тот же период 2023 года winnipegfreepress.com. Снижение объясняется более высокими процентными ставками (застройщики делают паузу на фоне неопределенности) и ограничениями по материалам/рабочей силе. Тем не менее, благодаря большому количеству одобренных городом проектов, существует значительный портфель проектов, ожидающих финансирования. Фактически, собственный отчет города указывает на 7 603 одобренных единицы жилья к сентябрю 2024 года winnipegfreepress.com – почти достигнута цель в 8 000.
Прогнозы CMHC предполагают стабильные темпы начала строительства в 2025–27 годах. Согласно их прогнозам, в Виннипеге будет наблюдаться стабильное новое строительство, в первую очередь многоквартирных домов: HAF и другие программы способствуют строительству апартаментов. CMHC отмечает, что строительство жилья для сдачи в аренду будет лидировать в росте, чему способствуют низкая вакантность и государственные стимулы (например, освобождение от налога с продаж на новое арендное жилье) cmhc-schl.gc.ca. Ожидается, что строительство индивидуальных домов будет продолжать постепенное снижение по сравнению с многоквартирными домами cmhc-schl.gc.ca. В сводном прогнозе CMHC общее количество начатых строительств жилья в Виннипеге (индивидуальные + многоквартирные) будет составлять около 5 000–6 000 в год до 2027 года cmhc-schl.gc.ca, что примерно соответствует или немного превышает оценку в 5 151 на 2024 год.
Ключевые факторы: — Федеральный Фонд ускорения жилищного строительства (HAF) выделяет Виннипегу 25 млн долларов для сокращения бюрократии и повышения плотности застройки. В рамках HAF город должен смягчить зонирование в районах индивидуальной застройки, чтобы разрешить больше многоквартирных домов numberten.com numberten.com. Городской совет начал пересмотр правил зонирования в конце 2024 года для выполнения этого обязательства. — Поддержка провинции: Манитоба также упростила правила, например, новое законодательство увеличило порог количества возражений жителей района, необходимых для подачи апелляции по зонированию, с 25 до 300 человек electricalindustry.ca. Это должно ускорить процесс изменения зонирования для более плотных проектов. — Оптимизация на уровне города: Виннипег обновляет процесс согласования застроек, чтобы устранить дублирующие слушания по проектам уплотнения, с целью ускорить рассмотрение тысяч новых единиц жилья canada.constructconnect.com.
Риски строительства: Высокие строительные издержки (материалы, рабочая сила) остаются проблемой. CBRE отмечает, что промышленное строительство в Манитобе — одно из самых дорогих в Канаде cbre.ca, а инфляция в жилищном строительстве также давит на застройщиков. Рост стоимости финансирования (до снижения ставок) и возможная нехватка рабочей силы (в Виннипеге уже есть дефицит специалистов) могут задержать проекты. Однако, поскольку так много проектов уже одобрено или находится в стадии планирования (включая крупные комплексы в центре и пригородах), общее количество начатых строек должно увеличиться в 2025–26 годах, когда кредиторы стабилизируют ставки.
Государственная политика и регулирование
Несколько уровней политики формируют рынок Виннипега:
- Федеральные меры: Национальный жилищный план Оттавы (через CMHC) действует. Такие меры, как Счет сбережений для первого жилья (FHSA), сниженный стресс-тест по ипотеке для новых покупателей и расширенные правила RRSP, дают впервые покупающим в Виннипеге больше покупательной способности (хотя рост цен всё равно опережает). Важно, что Фонд ускорения жилищного строительства (HAF) требует от города повышения плотности застройки и оптимизации процессов. В рамках соглашений HAF Виннипег обязался устранить «исключающее зонирование» и ускорить утверждения numberten.com numberten.com. Федеральное правительство также инвестирует миллиарды в доступное арендное и модульное жилье по всей стране. Виннипег выбран пилотным городом для некоторых из этих инициатив — например, в рамках инициативы Build Canada Homes город будет использовать федеральные земли для строительства модульных домов (Виннипег — один из 6 городов, приоритетных для строительства 4 000 заводских домов по стране) nesto.ca. Если программа будет реализована, она может немного увеличить предложение начиная примерно с 2026 года.
- Провинциальные/городские меры: Правительство Манитобы активно пытается ускорить жилищное строительство. В октябре 2024 года были внесены поправки в Закон о планировании и Городскую хартию, что делает сложнее для небольших групп инициировать дорогостоящие апелляции по изменению зонирования electricalindustry.ca. Это фактически дает муниципалитетам больше контроля для быстрого утверждения уплотнительной застройки и новых районов. Город Виннипег также представил комплексную жилищную стратегию: цель — как минимум 8 000 новых единиц жилья в 2024 году (всех типов), 14 101 единица к 2026 году (с федеральной поддержкой) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, и еще десятки тысяч в последующее десятилетие. Город профинансировал программы стимулирования (например, грантовый фонд $25 млн для доступных/центральных проектов) и полностью пересматривает строительные нормативы. Например, новые правила зонирования (утверждены в конце 2024 года) теперь разрешают больше многоквартирных форм в ранее исключительно индивидуальных зонах — и всё это без дополнительных публичных слушаний canada.constructconnect.com.
- Меры по обеспечению доступности: Виннипег также присоединился к федеральным схемам контроля арендной платы и поддержки домовладельцев. Манитоба объявила о заморозке повышения арендной платы на квартиры в кондоминиумах (в рамках федерально-провинциальных соглашений по жилью). Городская политика делает акцент на «доступных квартирах» — хотя пока только ~1–2% разрешений в 2024 году были обозначены как доступные winnipegfreepress.com. Ожидается, что предстоящая федерально-провинциальная Национальная жилищная стратегия окажет давление на Виннипег с целью увеличения фонда арендного жилья для малоимущих через новые проекты LIFT или партнерства с некоммерческими организациями.
Эти меры в совокупности должны увеличить предложение и несколько охладить инфляционное давление. В частности, отмена НДС на новое арендное строительство и отмена доли городского НСП на новые специализированные арендные объекты (недавнее изменение в Манитобе) сделают проекты финансово более доступными numberten.com. В течение следующих 3–5 лет продолжение государственного финансирования и реформы регулирования должны поддерживать высокий уровень ввода нового жилья и способствовать переходу от исключительно отдельно стоящих домов к большему количеству квартир и таунхаусов.
Рынок аренды и уровень вакантности
Сектор аренды в Виннипеге чрезвычайно напряжён. В последние годы уровень вакантности был значительно ниже 2% — например, около 1,7% по всему городу в 2024 году cmhc-schl.gc.ca. Во время пандемии наблюдался кратковременный рост вакантности, но рынок с тех пор «отыграл назад». С 2021 по 2023 год уровень вакантности в Виннипеге снизился почти на 70% canada.constructconnect.com, поскольку спрос восстановился быстрее, чем появилось новое предложение. По прогнозу CMHC, уровень вакантности будет постепенно расти до примерно 2,0–2,1% к 2027 году (всё ещё исторически низкий) cmhc-schl.gc.ca. Именно этот очень низкий уровень вакантности и приводит к росту арендной платы: CMHC ожидает «достаточно сильный рост арендной платы в 2025 году» (поддерживаемый напряжённым рынком), после чего темпы роста замедлятся ближе к концу десятилетия cmhc-schl.gc.ca.
Эмпирические данные подтверждают это: к середине 2025 года средняя арендная плата в Виннипеге уже выросла на несколько процентов по сравнению с 2024 годом. Например, типичная аренда двухкомнатной квартиры составляла около $1,775 в августе 2025 года nesto.ca. (Однокомнатные квартиры стоили около $1,440, рост примерно на 3% в год nesto.ca.) Такие ставки аренды остаются низкими по сравнению с Торонто/Ванкувером, но отражают стабильный рост здесь. При таком низком уровне вакантности у арендодателей есть рычаги влияния — поэтому большинство новых квартир на рынке быстро находят жильцов. Городские отчеты по жилью показывают, что строительство арендного жилья идет исторически высокими темпами (благодаря стимулам для застройщиков), но это все же мало повлияло на уровень вакантности cmhc-schl.gc.ca.
Для арендаторов это означает давление на доступность жилья. Многие молодые семьи и жители с низким доходом перешли с владения жильем на аренду (или остались арендаторами по необходимости). Городская жилищная стратегия делает упор на доступное жилье, но в настоящее время лишь малая часть новых квартир действительно предлагается по ценам ниже рыночных winnipegfreepress.com. Если не появятся крупные некоммерческие и кооперативные проекты, аренда в Виннипеге, вероятно, продолжит расти быстрее инфляции в течение ближайшего года-двух, сохраняя напряженность на рынке аренды.
Рост населения и демографические изменения
Население Виннипега растет, но медленнее, чем несколько лет назад. Город (в пределах административных границ) увеличился с 705,244 в 2016 году до 749,607 в 2021 году (7,2% за пять лет). По более свежим оценкам, население Виннипега составляет около 787,000 к 2025 году worldpopulationreview.com (в пределах города). Годовой темп роста составлял около 1–2% в год, хотя некоторые отчеты указывают, что он достиг пика примерно в 7% в период 2022–24 годов и ожидается, что замедлится до ~2,6% в 2025 году и ~1% в последующие годы wowwinnipeg.com. Другими словами, Виннипег продолжает привлекать людей (за счет иммиграции и межпровинциальных переездов), но темпы замедляются.
Это замедление существенно влияет на спрос на жилье. Меньше новых приезжих — меньше давления на кондоминиумы и апартаменты. Например, держатели студенческих разрешений (многие из которых снимали жильё на месте) резко сократились из-за недавней федеральной политики, что уменьшило непостоянное население Манитобы примерно на 1,3% в 2024–25 гг. gov.mb.ca. С другой стороны, иммиграция остаётся сильной: Манитоба приняла около 24 400 новых иммигрантов в 2024 году (на 12% больше, чем в 2023) gov.mb.ca, значительная часть которых осела в Виннипеге. Провинциальные и федеральные демографические планы предполагают, что Виннипег будет продолжать умеренно расти (благодаря доступности и экономике города).С демографической точки зрения Виннипег довольно молод и разнообразен. Средний возраст — около 39 лет, и в городе одна из крупнейших в Канаде коренных популяций (примерно 12% идентифицируют себя как представители Первых наций или метисы wowwinnipeg.com). В Виннипеге также растёт доля видимых меньшинств (например, филиппинцы — около 9% населения wowwinnipeg.com, одна из самых высоких долей среди канадских городов). Состав домохозяйств тоже меняется: больше семей с одним родителем, больше пожилых людей, живущих одни, и в целом постепенно уменьшается средний размер домохозяйства. Эти изменения влияют на спрос на жильё: например, растёт спрос на небольшие квартиры и арендное жильё среди молодых взрослых и пожилых, в то время как спрос на большие участки сохраняется среди семей.
В целом, рост населения замедляется, а значит, демографические факторы будут меньше способствовать спросу на жильё в 2026–2030 годах. Это одна из причин, почему аналитики прогнозируют более умеренный рост рынка жилья в Виннипеге по сравнению с Альбертой или Саскачеваном cmhc-schl.gc.ca. Городской аналитический центр отмечает, что рост Виннипега был сильным (7% за два года), но в дальнейшем стабилизируется, что подразумевает некоторую мягкость спроса в будущем wowwinnipeg.com. Поддержание стабильного предложения будет ключевым для предотвращения тупика — слишком сильное замедление может остановить рынок, а слишком слабое — вновь привести к резкому росту цен, если спрос внезапно возрастёт.
Прогноз на 3–5 лет (до 2030 года)
В целом, большинство прогнозистов ожидают устойчивого, но не взрывного роста на рынке недвижимости Виннипега примерно до 2030 года:
- Цены: После двузначного роста в 2020–24 годах ожидается замедление роста цен на жилье. По прогнозу CMHC, удорожание останется положительным в 2025 году (что отражает сохраняющийся спрос и ограниченное предложение), но замедлится в 2026–27 годах, когда на рынок выйдет больше предложений cmhc-schl.gc.ca. Цены на отдельно стоящие дома могут достичь диапазона чуть выше $400 тыс. к концу 2025 года (что соответствует прогнозам WRREB), а затем будут расти медленнее, приближаясь к $450 тыс. к 2030 году. Любой общенациональный экономический спад может вызвать кратковременное охлаждение, но общий восходящий тренд, похоже, сохранится из-за ограниченного предложения земли и относительно высокого роста доходов.
- Активность продаж: После небольшого снижения в 2024 году ожидается, что продажи жилья будут постепенно расти. Прогноз по рынку жилья предполагает, что продажи в Виннипеге восстановятся после минимумов 2023 года и вернутся к более высоким уровням (хотя и скромным по национальным меркам) cmhc-schl.gc.ca. Сводный прогноз CMHC показывает, что годовые перепродажи будут в диапазоне 12 000–17 000 по низкому/высокому сценарию на 2025–27 годы cmhc-schl.gc.ca (прогноз: 8 000–15 800). Проще говоря, ожидайте больше сделок в 2025 году, когда покупатели адаптируются к снижению ставок, а затем — плато примерно в 2026 году. Новых предложений также может стать немного больше, поскольку некоторые владельцы решат продать на фоне благоприятных рыночных условий.
- Строительство: Новое жилищное строительство должно оставаться высоким и примерно стабильным. Запуски будут в основном за счет многоквартирных и специально построенных арендных проектов, поддерживаемых федеральным финансированием и городскими стимулами cmhc-schl.gc.ca. По оценкам CMHC, в 2025–27 годах будет начинаться около 4 700–6 000 новых объектов в год (односемейные+многоквартирные) cmhc-schl.gc.ca, с возможным увеличением, если спрос превзойдет ожидания. В центре города и на застроенных территориях появится множество многоквартирных домов (что поможет достичь целевого показателя 350–500 единиц в год canada.constructconnect.com). Рост в пригородах продолжится, но более медленными темпами; крупные земельные участки становятся все более дефицитными, что подталкивает застройщиков к внутренним районам. В долгосрочной перспективе, вероятно, количество новых односемейных домов будет снижаться (по мере изменения городского землепользования), а доля квартир и таунхаусов будет расти cmhc-schl.gc.ca.
- Вакантность и арендная плата: Вакантность может немного вырасти с почти рекордно низких уровней, но не сильно. Если на рынок выйдут тысячи новых арендных квартир (как планируется), вакантность может достичь ~2–3% к 2030 году – что все еще очень мало по историческим меркам cmhc-schl.gc.ca. Ожидается, что арендная плата будет значительно расти до 2025 года (на пользу арендодателям), а затем замедлится до низких однозначных значений. Аренда новых рыночных квартир может даже стабилизироваться или немного снизиться в конце 2020-х, если предложение превысит ограниченный спрос.
- Экономические/демографические факторы: Экономика Виннипега достаточно диверсифицирована (государственный сектор, производство, транспорт, ИТ), а уровень безработицы умеренный. В 2025–30 годах ожидается умеренный рост, если не случится рецессии. Продолжающийся приток мигрантов (особенно из более теплых провинций) будет способствовать росту, но в целом более медленный прирост населения означает, что спрос на жилье в основном будет зависеть от внутренней ротации. Главный фактор неопределенности – иммиграционная политика (например, федеральные квоты): более высокая иммиграция может привести к росту спроса выше текущих прогнозов.
Риски и возможности: Процентные ставки – главный краткосрочный риск. Если мировая инфляция снова ускорится, ставки могут остаться высокими дольше, что снизит как продажи, так и строительство. Наоборот, если Банк Канады резко снизит ставки, весной 2026 года возможен резкий подъем. Со стороны предложения любые узкие места в материалах или рабочей силе (например, нехватка специалистов) могут замедлить строительство и повысить цены. В то же время дальнейшая дерегуляция и финансирование (федеральное и муниципальное) могут привести к появлению большего количества жилья, чем ожидалось, что еще больше охладит цены.
С точки зрения инвестиций, Виннипег часто рассматривается как стабильный, консервативный рынок. Здесь нет волатильности, присущей бумам в Ванкувере/Торонто, но и резких обвалов тоже не бывает. На 2025–2030 годы большинство аналитиков прогнозируют умеренный рост: «отлично для тех, кто строит на перспективу, но без драматичных падений», как говорится в одном из отчетов CMHC. Арендодатели в ближайшее время будут пользоваться стабильной заполняемостью и ростом арендных ставок, но должны быть готовы к постепенной нормализации. Покупателям жилья стоит готовиться к продолжающейся конкуренции: хотя покупка может стать немного проще, если ставки снизятся, времена выгодных сделок уже прошли.
Итог: рынок недвижимости Виннипега в 2025 году активен и конкурентен. Цены находятся на рекордных уровнях (поддерживаются низким предложением и стабильным спросом), новое строительство ускоряется благодаря агрессивным городским и федеральным программам, а рынок аренды остается напряженным. В ближайшие 3–5 лет ожидается стабильный рост – цены будут расти дальше (хотя и медленнее), продажи немного увеличатся, а новые проекты в основном будут реализовываться в сегменте многоквартирных домов. Государственные стимулы (такие как гранты HAF, реформы зонирования, налоговые льготы) сыграют ключевую роль в определении того, где и как быстро будет строиться новое жилье. Пока что преимущество на стороне продавцов и застройщиков, но приток нового предложения, запланированный на 2025–2030 годы, должен постепенно привести Виннипег к более сбалансированному, хотя все еще востребованному, рынку cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Источники: Анализ основан на данных Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, прогнозах рынка CMHC cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, экономических обзорах RBC rbc.com nesto.ca, а также местных новостных сообщениях canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. В них приводятся последние доступные данные по ценам, продажам, вакантности и политике по состоянию на конец 2025 года.
