- Сбалансированный рынок в 2025 году: Рынок жилья Оттавы стабилизируется. В августе 2025 года средняя цена дома составляла около $686,500 (рост примерно на 4% в годовом исчислении) при медиане $630,000 (рост на 3,3%) wowa.ca wowa.ca. Продажи (~1,236 в августе 2025) выросли примерно на 12% в годовом исчислении, а количество новых объявлений также увеличилось — что привело к коэффициенту продаж к новым объявлениям (SNLR) около 58%, что является классическим примером «сбалансированного» рынка wowa.ca. Запас по месяцам (~3,2) близок к историческим нормам, что снижает ажиотаж вокруг торгов 2021–22 годов wowa.ca.
- Тренд цен на вторичном рынке: После ажиотажа в 2021–2022 годах цены на жилье в Оттаве демонстрируют умеренный рост. Базовая цена (типичный дом) держалась на уровне около $633,000 в середине 2025 года (почти без изменений по сравнению с июлем) и примерно на 9% ниже пика 2022 года wowa.ca. Средние цены продаж немного снизились в последние месяцы (–1,2% за месяц в августе 2025), но остаются выше, чем год назад wowa.ca. К концу 2024 года средняя цена продажи составляла ~$692,400, а прогноз на 2025 год — ~$734,000 ottawa.citynews.ca. Central 1 Credit Union прогнозирует, что цены в Оттаве примерно сохранятся на прежнем уровне в 2025 году (~+$640,5 тыс., +0,4% к 2024 году), а затем будут расти на 2–3% в год до примерно $658 тыс. в 2026 году и ~$679 тыс. к 2027 году central1.com.
- Продажи и запасы: Продажи в Оттаве остаются на хорошем уровне: в 2024 и начале 2025 года наблюдается годовой рост количества сделок. Например, продажи в августе 2025 года были на 12,4% выше, чем в августе 2024 года wowa.ca. Количество объявлений выросло до максимальных значений с 2018 года. Активных объявлений было около 3,970 в августе 2025 года, что на 13% больше в годовом исчислении (примерно 3,2 месяца предложения) wowa.ca. Этот дополнительный запас дает покупателям больше выбора и замедляет рост цен.
- Сегменты жилья: Односемейные дома остаются самыми дорогими, в среднем около 839 000 долларов в августе 2025 года (рост примерно на 4,1% по сравнению с прошлым годом) с эталонной ценой около 700 100 долларов (+1,5% за год) wowa.ca. Таунхаусы в среднем стоили около 556 000 долларов (+3,5% за год) wowa.ca. Квартиры/апартаменты в среднем стоили около 408 000 долларов (–2,8% за год) с эталонной ценой около 412 300 долларов (–1,1% за год) wowa.ca, что отражает небольшое охлаждение на фоне выхода на рынок новых квартир.
- Горячие районы: Городские районы уплотнения (Centretown, The Glebe, Hintonburg, Westboro) остаются популярными для квартир и старых домов, особенно среди коммутеров и покупателей впервые. Пригороды процветают: Kanata–Stittsville, Barrhaven и Orléans росли быстрее всего, поскольку семьи и удалённые работники ищут более просторное и доступное жильё mattrichling.com. Перспективные районы включают Vanier (доступное уплотнение) и Riverside South. (См. Подробный анализ ниже для дополнительной информации о районах.)
- Рынок аренды ужесточается: Рынок аренды в Оттаве очень напряжён. Вакансия на целевые арендные объекты исторически низкая (≈1–2%), хотя CMHC прогнозирует небольшой рост до ~~2,9% к 2025 году по мере замедления роста населения ottawa.citynews.ca. Средняя аренда двухкомнатных квартир достигла около 1 880 долларов в 2024 году, а прогноз на ~1 960 долларов в 2025 году ottawa.citynews.ca. Несмотря на ввод новых целевых арендных объектов (почти 3 700 единиц в 2024 году) и перевод квартир в аренду, спрос со стороны госслужащих, студентов и работников IT-сферы поддерживает высокий уровень занятости (~97% equiton.com) и рост арендных ставок.
- Коммерческая недвижимость: Коммерческий рынок Оттавы стабилен, но отражает общие тенденции. Офисы: Вакансия остается высокой (~12–13% к середине 2025 года) из-за гибридного формата работы и сокращения штата некоторыми компаниями cbre.ca. В центре города недавно наблюдалось снижение до ~13,3% вакантности (на 70 б.п. квартал к кварталу) благодаря продлениям аренды (например, 160 Elgin) cbre.ca. В пригородных офисах (Каната и др.) показатель немного выше (~13,3%) cbre.ca. Ритейл: Вакансия в ритейле Оттавы составила ~3,5% в первой половине 2025 года (рост с 2,8% в конце 2024 года), что связано с пустующими площадями в некоторых торговых центрах, таких как Rideau Centre assets.cushmanwakefield.com. В то же время в районных/комьюнити-моллах вакантность очень низкая (менее 2%) assets.cushmanwakefield.com. Промышленная недвижимость: Очень сильная динамика. Вакансия в промышленном секторе Оттавы низкая (~4,4% на второй квартал 2025 года, снижение по сравнению с первым кварталом) assets.cushmanwakefield.com. Во всех промышленных субрынках (Орлеан, Стивилл и др.) наблюдалось положительное поглощение, поскольку производители и дистрибьюторы расширялись assets.cushmanwakefield.com. Арендные ставки на промышленную недвижимость в Оттаве растут ($16,75 за кв. фут во втором квартале 2025 года, небольшой рост) assets.cushmanwakefield.com.
- Прогноз на 2025–2027 годы: Ведущие прогнозы предполагают умеренный рост в Оттаве. Central 1 (прогноз по Онтарио) ожидает, что продажи снизятся примерно на –1,8% в 2025 году, затем вырастут на +3,9% (2026) и +5,1% (2027) в районе Оттавы central1.com. Цены будут расти медленно: +0,4% в 2025 году, +2,7% в 2026 году, +3,2% в 2027 году central1.com. Экономические исследования RBC в целом ожидают, что цены в Онтарио снизятся во второй половине 2025 года (–0,7% в 2026 году) из-за высокого объема предложений rbc.com, но рынок Оттавы менее перегрет, чем в Торонто или Ванкувере. Доступность жилья для покупки будет немного улучшаться по мере снижения ипотечных ставок и роста заработных плат, что высвободит часть отложенного спроса rbc.com rbc.com. CMHC также прогнозирует восстановление продаж и цен к 2026–27 годам по мере улучшения экономических условий assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Ключевые факторы влияния: Процентные ставки и доступность жилья имеют первостепенное значение. Ожидается, что Банк Канады сохранит ставки на уровне около 2,75% до 2026 года rbc.com, поэтому стоимость заимствований останется выше недавних минимумов. Иммиграционная политика оказывает значительное влияние на местном уровне: недавние федеральные сокращения иммиграции (направленные на замедление роста населения) снизят спрос на аренду и рост продаж жилья ottawa.citynews.ca rbc.com. С другой стороны, бум в сфере технологий и государственных рабочих мест в Оттаве поддерживает спрос. Технологический сектор Оттавы вырос примерно на 51,7% (2018–2023) investottawa.ca, что является самым быстрым показателем среди крупных городов Северной Америки, благодаря району Каната Норт (более 540 компаний, 33 000 рабочих мест) investottawa.ca. Стабильные рабочие места в государственном секторе, здравоохранении и образовании также защищают Оттаву от колебаний. Инфраструктурные проекты – расширение легкорельсового транспорта O-Train, модернизация больниц, строительство автомагистралей – создадут рабочие места и жилье в пригородах в течение следующего десятилетия.
- Инвестиционные возможности: Оттава предлагает баланс стабильности и роста. Благодаря сильной базе институциональных рабочих мест и сравнительно доступным ценам инвесторы рассчитывают на стабильный долгосрочный рост стоимости. Низкая вакантность аренды (~2–3%) означает, что доход от аренды защищён equiton.com ottawa.citynews.ca. Перспективными для прироста капитала являются развивающиеся районы, такие как Стивилль-Каната и кондоминиумы в центре города (с недавними преобразованиями офисов в жилые помещения). Многоквартирные дома и специально построенные арендные объекты пользуются спросом благодаря молодой демографии и технологическим кадрам Оттавы.
- Риски: Рост цен замедляется, поэтому перепродажи становятся менее предсказуемыми. Переизбыток строительства вызывает опасения: в Оттаве строится много кондоминиумов, что может ограничить рост цен. Высокие процентные ставки по-прежнему отпугивают некоторых покупателей. Неопределённость торговых войн (например, возможные тарифы США) может замедлить экономику Онтарио, косвенно влияя на Оттаву assets.cmhc-schl.gc.ca. Ужесточённые ипотечные правила (повышенные требования к первоначальному взносу) и замедление роста населения (сокращение иммиграции) будут сдерживать спрос. Наконец, любой резкий шок на рынке (рецессия, изменения на рынке облигаций) замедлит активность.
- Мнения экспертов: Местные риелторы и экономисты сходятся во мнении о «возвращении к норме» на рынке Оттавы. Аналитики (например, Мэтт Ричлинг) отмечают, что Оттава «больше не является раскалённым рынком продавца», при этом кондоминиумы и городская застройка востребованы, но в целом условия «сбалансированы» mattrichling.com mattrichling.com. Прогнозы CMHC и RBC предсказывают лишь плавные колебания до 2027 года rbc.com central1.com. Консенсус — плавный, умеренный рост стоимости (примерно в соответствии с доходами, ~1–3% в год), а не резкие взлёты или падения rbc.com mattrichling.com.
Источники: Для составления этих данных и прогнозов использовались авторитетные рыночные отчеты и новости (CMHC, RBC, Cushman & Wakefield, CBRE, CityNews, Central 1 Credit Union и др.) wowa.ca ottawa.citynews.ca assets.cushmanwakefield.com cbre.ca assets.cushmanwakefield.com equiton.com rbc.com.
