Ключевые факты:
- Снижение ставок на горизонте: Слабые данные по занятости в США усилили ожидания, что Федеральная резервная система начнет снижать процентные ставки уже в середине сентября, возможно, опустив свою базовую ставку до ~3,25–3,50% к январю reuters.com. Ожидаемый разворот ФРС может облегчить условия заимствования по всему миру, и аналитики считают, что это «откроет путь к агрессивному смягчению» со стороны центральных банков развивающихся рынков riotimesonline.com, улучшая условия финансирования недвижимости.
- Охлаждение рынка жилья в США: Некогда перегретый американский рынок жилья теперь склоняется в пользу покупателей. «Нехватка покупателей» заставила многих продавцов снижать запрашиваемые цены или предлагать стимулы abcnews.go.com. В целом по стране продажи вторичного жилья с начала года все еще примерно на 1,3% ниже прошлогоднего объема – который сам по себе был самым низким за 30 лет abcnews.go.com – а в крупных мегаполисах, таких как Остин, Майами и Лос-Анджелес, медианные цены на выставленные объекты упали на ~4–5% в годовом выражении этим летом abcnews.go.com.
- Крупные сделки в коммерческой недвижимости США: Несмотря на высокую вакантность офисов, инвесторы активно скупают первоклассные объекты. В Нью-Йорке RXR Realty согласилась купить 590 Madison Avenue за $1,1 млрд, что стало крупнейшей офисной сделкой на Манхэттене за более чем три года commercialcafe.com. RXR рассматривает это как ставку на «восстановление офисного сегмента» – приобретая престижную башню со скидкой, делая ставку на то, что офисы высшего класса останутся в выигрыше в долгосрочной перспективе, несмотря на трудности сектора commercialcafe.com.
- Смешанные успехи Европы: Коммерческая недвижимость Европы по-прежнему находится в упадке, объемы инвестиций остаются на уровне десятилетних минимумов reuters.com. «У нас ‘земля зомби’… нет восстановления, застрявшие активы, нет ликвидности», — говорит глава европейского подразделения недвижимости PGIM, поскольку многие продавцы отказываются снижать цены reuters.com. Тем не менее, охотники за выгодными покупками проявляют интерес: в Великобритании инвестиционный гигант KKR выразил интерес к приобретению британского арендодателя PRS REIT, присоединившись к заявке на £631,6 миллиона на траст арендного жилья на фоне ослабления стоимости недвижимости в Великобритании reuters.com reuters.com. Тем временем, цены на жилье в Великобритании достигли рекордного среднего значения £299,331 в августе — рост на 2,2% за год reuters.com reuters.com — поскольку улучшение доступности и устойчивая потребность поддерживают «медленный, но стабильный» рост reuters.com (хотя продавцы снижают цены чаще обычного, чтобы продвинуть свои объекты reuters.com).
- Кризис недвижимости в Китае: Сектор недвижимости Китая находится под сильным давлением. Вакантность офисов в крупнейших городах достигла рекордных уровней (Шэньчжэнь — 30,6%, Шанхай — 22,6% reuters.com reuters.com), что вынуждает арендодателей предлагать такие бонусы, как бесплатная зарядка электромобилей и скидки на аренду, чтобы привлечь арендаторов reuters.com reuters.com. В то же время долговой кризис среди китайских застройщиков продолжается — примером служит исторический крах Evergrande. Когда-то гигант стоимостью $50 млрд был исключён из листинга на Гонконгской бирже, его стоимость сократилась до всего $282 млн reuters.com reuters.com. Власти спешат восстановить доверие покупателей (Шанхай даже ослабил ограничения на покупку жилья reuters.com), но избыток непроданных квартир и незавершённых проектов всё ещё давит на настроения.
- Основные события в Азиатско-Тихоокеанском регионе: Рынок недвижимости Японии привлекает новый капитал, поскольку эпоха сверхнизких ставок близится к завершению. Mitsubishi UFJ Financial Group запускает фонд на ¥100 млрд ($680 млн) для инвестиций в японскую недвижимость reuters.com — на фоне всплеска новых фондов, нацеленных на офисы, жилую и гостиничную недвижимость в Токио и Осаке, пока цены растут. По всему региону Австралия и Индия сообщают о стабильном спросе, но рост стоимости заимствований испытывает на прочность доступность жилья.
- Бум и реформы на Ближнем Востоке: Рынок недвижимости Персидского залива стремительно растет благодаря сильным экономическим ветрам. В августе в Дубае было зафиксировано продаж недвижимости на сумму 40 млрд дирхамов ($10,9 млрд), что на 13% больше по сравнению с прошлым годом arabianbusiness.com, на фоне рекордных сделок (включая Dh161 million (~$44 million) за виллу на Пальме Джумейра — одна из самых дорогих продаж в истории Дубая therealestatereports.com). Население ОАЭ только что превысило 4 миллиона, что подстегивает спрос на новые проекты на стадии строительства и элитное жилье arabianbusiness.com. В других странах региона Саудовская Аравия одобрила исторический закон, открывающий рынок недвижимости для иностранных инвесторов с января 2026 года middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com — шаг, направленный на привлечение международного капитала и поддержку диверсификации в рамках Vision 2030, поскольку правительства стран Залива делают ставку на развитие недвижимости как драйвер роста.
- Тренды Латинской Америки: Рынки Латинской Америки готовы к подъему в недвижимости, поскольку процентные ставки там, возможно, наконец начнут снижаться вслед за ФРС США. Bank of America отмечает, что снижение ставок ФРС создаст условия для «агрессивного» смягчения денежно-кредитной политики в Бразилии, Колумбии, Мексике и других странах riotimesonline.com — долгожданное облегчение после периода исторически высоких местных ставок. В Мексике бум производственного «nearshoring» привлекает инвесторов в индустриальные парки и жилье: ожидается, что страна привлечет свыше 652 млрд песо (~$32 млрд) инвестиций в недвижимость в 2025 году, что на 15% больше, чему способствует спрос на логистические объекты, новые квартиры и туристические проекты adventuresincre.com. В Бразилии и Колумбии также ожидают, что снижение стоимости заимствований оживит сделки с коммерческой недвижимостью и строительную активность к 2026 году.
Северная Америка: спад на рынке жилья и крупные сделки
Сдвиги на рынке жилья: После многих лет стремительного роста цен, импульс рынка жилья в США замедлился. Потенциальных покупателей мало, так как ипотечные ставки остаются высокими, и продавцы ощущают давление. Во многих регионах страны дома дольше остаются на рынке, а ценовые войны практически исчезли abcnews.go.com abcnews.go.com. Опрос Associated Press отмечает, что многим продавцам пришлось снижать цены на объекты (иногда неоднократно), чтобы привлечь предложения, или предлагать бонусы, такие как снижение ставки и кредиты на ремонт abcnews.go.com abcnews.go.com. Национальная медианная цена предложения в июле составила около $439 000 — немного выше, чем год назад, — но в некогда горячих городах, таких как Остин, Майами, Чикаго и Денвер, медианные цены фактически снизились на ~4–5% по сравнению с прошлым годом abcnews.go.com. Запасы непроданных домов увеличились (активные объявления выросли примерно на 25% в годовом исчислении в июле), поскольку на рынок выходит больше нового строительства, а покупатели колеблются abcnews.go.com. Продажи существующих домов остаются на уровне, близком к историческим минимумам — на 1,3% ниже и без того слабого темпа прошлого года по состоянию на июль abcnews.go.com. «Продавцам становится все труднее диктовать свои условия», сообщает AP, поскольку баланс сил постепенно смещается в сторону покупателей abcnews.go.com. Тем не менее, экономисты отмечают, что доступность жилья постепенно улучшается — рост заработных плат теперь в среднем опережает рост цен на жилье, и любое снижение ипотечных ставок может высвободить отложенный спрос abcnews.go.com abcnews.go.com.
Коммерческий сектор – осторожность и оппортунизм: Ландшафт коммерческой недвижимости Северной Америки разделён. С одной стороны, арендодатели офисов продолжают испытывать трудности из-за повышенных уровней вакантности, вызванных удалённой работой и ростом стоимости заимствований. В некоторых рынках наблюдается напряжённость – от наполовину пустых небоскрёбов в центре города до гиганта коворкинга WeWork, находящегося на грани (позже осенью компания подаст заявление о банкротстве по главе 11). Тем не менее, даже на фоне спада, крупные инвесторы выбирают лучшие активы по сегодняшним заниженным ценам. Пример: в конце августа RXR Realty и партнёры приобрели 42-этажное здание 590 Madison Avenue в Манхэттене за $1,1 млрд commercialcafe.com. Это крупнейшая офисная сделка в Нью-Йорке за последние годы, и RXR рассматривает её как стратегическую ставку на то, что первоклассные, хорошо расположенные офисы восстановятся, даже если старые, типовые офисные здания останутся «застрявшими активами». Башня в районе Plaza District – с известными арендаторами и недавними обновлениями – была продана с существенным дисконтом от пиковых оценок, что иллюстрирует переоценку даже самых престижных объектов. «Это соответствует нашей стратегии восстановления офисного рынка», заявили в RXR, охарактеризовав покупку как долгосрочную ставку на сокращение предложения высококлассных площадей и устойчивый спрос со стороны элитных арендаторов commercialcafe.com. Аналогично, SL Green Realty – крупнейший арендодатель офисов в Манхэттене – заключил сделку на $160 млн 8 сентября на покупку двух офисных зданий в Мидтауне (346 Madison Ave и соседний объект), продолжая консолидацию первоклассных площадок commercialcafe.com. А за пределами офисного сегмента промышленная недвижимость остаётся относительно ярким пятном: продажи складских и логистических объектов в США за период с начала года по август составили $33,8 млрд, что практически соответствует рекордному объёму предыдущих двух лет, несмотря на экономические трудности commercialcafe.com. Это подчёркивает уверенность инвесторов в электронной коммерции и объектах цепочки поставок, даже когда другие типы недвижимости переживают спад.
Политика и финансовые изменения: Потенциальной точкой перелома для рынка недвижимости Северной Америки может стать направление процентных ставок. Все взгляды прикованы к заседанию Федеральной резервной системы в середине сентября. После года высоких ставок для сдерживания инфляции рынки все больше убеждены, что ФРС впервые снизит ставки в этом цикле reuters.com. Фьючерсы оценивают примерно в 88% вероятность снижения ставки в сентябре (в основном ожидается снижение на четверть пункта, хотя есть небольшая вероятность более крупного снижения на полпункта) riotimesonline.com reuters.com. Глава ФРС Джером Пауэлл намекнул на растущие риски для рынка труда, которые могут оправдать смягчение политики reuters.com. Если ФРС действительно начнет серию снижений ставок, это существенно улучшит условия финансирования для ипотечных и коммерческих кредитов. Национальная ассоциация риэлторов прогнозирует, что смягчение политики ФРС «в конечном итоге [облегчит] стоимость заимствований на рынке коммерческой недвижимости.» nar.realtor Ипотечные ставки в США уже немного снизились с недавних максимумов в ожидании этого, что принесло некоторое облегчение покупателям жилья. Аналогично, в Канаде экономисты широко ожидают, что Банк Канады последует за ФРС со своими собственными снижениями ставок к осени equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, что может оживить рынок жилья Канады после замедления. В целом, перспектива более дешевого кредита придает оптимизма в целом вялому рынку недвижимости Северной Америки.
Европа: инвесторы ищут ценность, пока рынки ищут дно
Коммерческая недвижимость – «Земля зомби» сохраняется: Рынки коммерческой недвижимости Европы по-прежнему застряли на низких оборотах, вопреки прогнозам начала 2025 года о скором восстановлении. Объемы сделок остаются на уровне, близком к минимальным за десятилетие, поскольку покупатели и продавцы не могут сойтись в цене. В первом квартале продажи коммерческой недвижимости в Европе составили всего 47,8 млрд евро – это столько же, сколько год назад, и едва ли половина уровня трехлетней давности reuters.com. Предварительные данные за второй квартал выглядят еще слабее: трансграничные инвестиции в недвижимость в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке упали примерно на 20% в годовом выражении, до 17,2 млрд евро, что стало худшим вторым кварталом за десятилетие reuters.com. «У нас “земля зомби”… нет восстановления, зависшие активы, ликвидность не возвращается», посетовал Себастьяно Ферранте из инвестиционного гиганта PGIM, описывая паралич рынка reuters.com. Потенциальные покупатели требуют значительных скидок из-за высоких процентных ставок и опасений рецессии, но многие продавцы отказываются уступать в цене, предпочитая «продлевать и делать вид» по кредитам, а не фиксировать убытки. Эта патовая ситуация наиболее остра в офисном секторе – особенно в отношении непопулярных активов, таких как устаревшие офисы в пригородах и полупустые торговые центры, которые с трудом находят покупателей reuters.com reuters.com. Даже к дата-центрам, недавно считавшимся горячей нишей, интерес инвесторов в Европе остыл reuters.com. Для сравнения, один сегмент остается устойчивым: жилые арендные объекты. Недостаточно обеспеченный рынок арендного жилья продолжает привлекать капитал reuters.com, поскольку высокий спрос со стороны арендаторов и арендные ставки, привязанные к инфляции, делают его относительно безопасным. Например, портфели многоквартирных домов в Германии и другие активы «жилищного сектора» по-прежнему вызывают интерес у покупателей, в то время как офисные башни простаивают.
Оппортунистические сделки и заявки: Поскольку стоимость недвижимости в Европе значительно снизилась по сравнению с докризисными максимумами, оппортунистические инвесторы – особенно из Северной Америки и частного капитала – ищут выгодные предложения. Великобритания стала в центре внимания: слабые оценки сделали британские компании по недвижимости привлекательными целями для американских покупателей reuters.com. На этой неделе лондонская PRS REIT, арендодатель, специализирующийся на семейных арендных домах, подтвердила, что привлекла интерес со стороны нью-йоркской KKR & Co. reuters.com. KKR присоединилась к официальному процессу продажи PRS REIT, которая уже получила предложение о поглощении на сумму 632 млн фунтов стерлингов в июне reuters.com. Цена акций PRS REIT подскочила почти на 9% 8 сентября после появления новостей, что отражает надежды на то, что ценовая война может повысить её стоимость reuters.com. Действия KKR являются частью более широкой тенденции – в 2025 году американские инвесторы проявили интерес к нескольким британским трастам недвижимости (например, ранее KKR сделала предложение на 6,4 млрд долларов за инженерную компанию Spectris и проявила интерес к арендодателю в сфере здравоохранения PHP) reuters.com. Аналитики отмечают, что сниженные оценки и слабый фунт превратили британскую недвижимость в “ценовую игру” для фондов, располагающих долларами reuters.com. В других частях Европы начинают появляться некоторые сделки с проблемными активами: в Германии управляющий по банкротству франкфуртского небоскреба Trianon выставил башню на продажу, что стало редким испытанием для этого проблемного рынка reuters.com. А во Франции и Испании несколько частных сделок по логистическим паркам и отелям были заключены с дисконтом 15–20%, что свидетельствует о том, что процесс формирования цен начался. Рыночные наблюдатели ожидают большего объема сделок в конце 2025 года, когда продавцы постепенно примут новые уровни цен.
Устойчивость жилого сектора (и рекорд в Великобритании): Рынки жилья Европы демонстрируют смешанную картину, но в целом чувствуют себя лучше, чем коммерческий сектор. Особенно примечательно, что жилье в Великобритании только что достигло рекордно высокой средней цены несмотря на общую экономическую неопределенность. Ипотечный кредитор Halifax сообщил, что средняя цена британского дома в августе достигла £299,331, что стало новым историческим максимумом после роста на 0,3% за месяц (третий месяц подряд роста) reuters.com reuters.com. Сейчас цены на 2,2% выше, чем год назад, что значительно опережает прогнозы экономистов reuters.com. Эта неожиданная устойчивость проявилась после временного спада в конце 2024 года; рынок восстановился в начале 2025 года благодаря улучшению доступности (зарплаты выросли, а ипотечные ставки стабилизировались) и последнему наплыву покупателей, воспользовавшихся теперь уже истекшей налоговой льготой по гербовому сбору reuters.com. «Рынок жилья показал, что может справляться с этими вызовами», — отметил глава ипотечного направления Halifax, подчеркнув, что спрос остается устойчивым даже несмотря на сохраняющиеся высокими инфляцию и ставки reuters.com. Тем не менее, активность во многом определяется реалистичным ценообразованием — портал недвижимости Rightmove отметил, что продавцам в июле пришлось снижать запрашиваемые цены чаще обычного для совершения сделок из-за увеличившегося избытка предложений на рынке reuters.com. На самом деле, другой кредитор Nationwide зафиксировал небольшое снижение цен на 0,1% в августе, что показывает: не все показатели совпадают, а рост цен вне престижных районов сдержан reuters.com. Рынок аренды в Великобритании также бьет новые рекорды: средняя объявленная арендная плата по новым договорам достигла £1,577 в месяц, что на 3% выше, чем год назад, и является самым высоким показателем за всю историю, по данным Rightmove reuters.com. Похожие тенденции наблюдаются по всей Европе — арендные ставки растут, поскольку потенциальные покупатели впервые арендуют жилье дольше. В городах от Дублина до Парижа предложение жилья остается ограниченным, что поддерживает цены на относительно высоком уровне, даже несмотря на замедление объема продаж. Государственная политика также меняется: в Великобритании растут слухи, что осенний бюджет может повысить налоги на дорогую недвижимость <a href=»https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, что внесло некоторую осторожность в сегменте элитной недвижимости Лондона. В целом, жилой сектор Европы держится лучше, чем коммерческая недвижимость, хотя 2025 год явно перешел к более медленному «новому нормальному» с умеренным ростом цен (или небольшим снижением в некоторых районах) вместо бурного бума прошлых лет.
Азиатско-Тихоокеанский регион: проблемы Китая, изменения политики и светлые пятна
Китай – рекордные вакансии и меры по спасению: Огромный сектор недвижимости Китая продолжает сталкиваться с двойным кризисом: падением спроса в ключевых сегментах (например, офисах) и долговой нагрузкой среди застройщиков. В коммерческой недвижимости цифры впечатляют: уровень вакантности в городах первого эшелона никогда не был выше. Вакантность офисов класса А в Шэньчжэне достигла 30,6% к середине года, в Шанхае — 22,6%, в Гуанчжоу — 22,6%, а даже в Пекине почти 20% пустует reuters.com reuters.com. В отличие от западных рынков, работа из дома в Китае менее распространена, но слабая экономика и сокращение расходов компаниями всё равно привели к тому, что «пустые офисы… становятся всё более обычным явлением» в крупных центрах reuters.com. Чтобы бороться с этим избытком, арендодатели и местные власти предлагают всё больше стимулов. Застройщики снижают арендные ставки (аренда офисов класса А упала на 20–40% с 2020 года в четырёх крупнейших городах reuters.com) и предлагают бонусы — например, один государственный REIT предлагает арендаторам бесплатную зарядку электромобилей, гибкие условия аренды и даже покрытие части коммунальных услуг, чтобы повысить «лояльность» reuters.com reuters.com. Городские власти также принимают меры поддержки: некоторые начали субсидировать аренду офисов, поощрять переоборудование офисов в жильё и приостанавливать новые продажи земли под коммерческие проекты reuters.com. Несмотря на эти усилия, инсайдеры ожидают, что «условия останутся сложными в ближайшей перспективе», пока избыточное предложение не будет поглощено reuters.com. Проблемы касаются не только офисов — даже некогда процветающий складской сектор Китая испытывает трудности, что видно на примере Shenzhen International (крупного логистического застройщика), который вынужден бороться за арендаторов складов, поскольку некоторые транснациональные компании сокращают деятельность reuters.com.
На жилом рынке Китай сталкивается с другой, но связанной проблемой: последствия долгового кризиса среди застройщиков подорвали доверие покупателей. Самый яркий символ — China Evergrande Group, которая была официально исключена из листинга на Гонконгской фондовой бирже 25 августа, что ознаменовало конец целой эпохи. Evergrande — когда-то имевшая рыночную капитализацию в $50 млрд — лишилась своих акций после 18 месяцев приостановки торгов и неудачных попыток реструктуризации reuters.com reuters.com. Её крах (с долгами более $300 млрд) reuters.com подчеркивает «беспрецедентный долговой кризис», который поразил китайский рынок недвижимости в 2021 году и продолжает усугубляться reuters.com. Десятки частных застройщиков объявили дефолт, оставив по всей стране недостроенные квартиры. Пекин сейчас перешёл в режим спасения: власти снизили ипотечные ставки, смягчили требования к первоначальному взносу и сняли ограничения на покупку жилья во многих городах, чтобы стимулировать продажи. Примечательно, что Шанхай только что отменил некоторые ограничения на покупку жилья в конце августа — новость об этом изменении политики фактически вызвала рост акций девелоперов reuters.com. Центральное правительство также оказывает давление на государственные банки, чтобы они предоставляли больше кредитов устойчивым застройщикам и поддерживали финансирование замороженных проектов, чтобы их можно было передать покупателям. Эти меры дали некоторый эффект — в начале сентября после смягчения правил в городах первого уровня наблюдался кратковременный рост продаж нового жилья. Однако восстановление остаётся хрупким, поскольку многие китайские семьи опасаются покупать квартиры на этапе строительства у проблемных застройщиков. Аналитики предупреждают, что восстановление доверия потребует времени; как выразился один из инвесторов, делистинг Evergrande «означает конец эпохи модели роста Китая, основанной на недвижимости», и начинается новая, более сдержанная глава reuters.com.Япония – растущие ставки, растущий интерес (со стороны инвесторов): В Японии ситуация на рынке недвижимости совсем иная. Крайне мягкая денежно-кредитная политика страны наконец начинает меняться – Банк Японии дал сигнал, что может постепенно отказаться от отрицательных ставок, – и это побуждает внутренних инвесторов искать более высокую доходность в недвижимости. Было запущено несколько новых инвестиционных фондов недвижимости, чтобы воспользоваться все еще низкой стоимостью заимствований в Японии до их повышения. Например, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) объявила о создании фонда недвижимости на 100 млрд иен (~680 млн долларов), ориентированного на офисы среднего размера, жилые здания и отели в Токио, Осаке и Нагое reuters.com reuters.com. Это второй крупный фонд недвижимости MUFG в этом году и часть «серии запусков японских фондов недвижимости» в 2025 году, по данным Reuters reuters.com. Страховая компания Dai-ichi Life и Marubeni аналогично объявили о создании фонда недвижимости на 400 млрд иен в июле, а Orix Corp. запустила фонд на 100 млрд иен в феврале reuters.com. Глобальные инвесторы также активно участвуют: Morgan Stanley недавно привлекла 131 млрд иен (~885 млн долларов) в фонд недвижимости, ориентированный на Японию, превысив целевой показатель bloomberg.com eatonvance.com. Что вызывает такой интерес? Стоимость недвижимости в Японии стабильно растет (хотя и не до пузыря), и даже если Банк Японии немного повысит ставки, доходность первоклассной японской недвижимости остается привлекательной по сравнению с облигациями. Кроме того, Япония предлагает стабильную гавань с высоким спросом со стороны арендаторов – особенно в сегментах многоквартирного жилья и логистики – и славится относительно предсказуемой, низковолатильной доходностью. Аналитики отмечают, что после десятилетий дефляции рынок недвижимости Японии демонстрирует «устойчивость после дефляции», привлекая иностранный капитал (иностранные инвесторы сейчас составляют, по оценкам, 27% объема инвестиций) ainvest.com. В ближайшие месяцы ключевым моментом будет повысит ли Банк Японии ставку впервые – если да, это может увеличить стоимость заимствований, но также потенциально стимулировать еще больше покупок в ожидании роста арендных ставок. Пока же настроения оптимистичны: японские компании недвижимости повысили прогнозы прибылипрогнозы, и активность сделок в 2025 году идет с опережением прошлогодних показателей, чему способствуют жилой и логистический секторы.
Другие события в Азиатско-Тихоокеанском регионе: В других странах Азиатско-Тихоокеанского региона рынки недвижимости демонстрируют смешанные тенденции. Жилищный рынок Австралии, например, показывает признаки охлаждения после сильного начала года. Резервный банк Австралии оставил свою учетную ставку без изменений в начале сентября, сохранив высокий уровень 4,10%, а цены на жилье в Сиднее и Мельбурне стабилизировались, поскольку покупатели достигли предела доступности. Однако дефицит предложений не позволяет рынку резко упасть, и многие ожидают, что цены снова начнут медленно расти, как только на горизонте появятся снижения ставок (рынки ожидают, что РБА может смягчить политику в 2024 году). Рынок недвижимости Индии остается устойчивым — продажи жилья в крупных городах идут к рекордным показателям в 2025 году благодаря растущему среднему классу и урбанизации. В сентябре правительство Индии продлило льготы для доступного жилья и стимулирует банки выдавать больше ипотечных кредитов для покупателей, приобретающих жилье впервые. Юго-Восточная Азия также заслуживает внимания: во Вьетнаме и на Филиппинах наблюдается строительный бум (новые кондоминиумы, офисы, индустриальные парки), поддерживаемый быстрым экономическим ростом, в то время как рынок недвижимости Сингапура после ажиотажа 2021–2022 годов остыл на фоне строгих мер по охлаждению и повышения гербового сбора для иностранных покупателей. В целом, перспективы рынка недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона разделены — спад в Китае сдерживает региональные потоки инвестиций и спрос на строительные материалы, но другие экономики, такие как Япония, Индия и страны АСЕАН, обеспечивают движущие силы роста, которые поддерживают интерес глобальных инвесторов к региону.
Ближний Восток: Бурно развивающиеся рынки и смелые политические шаги
Недвижимость в Персидском заливе на подъеме: Рынки недвижимости Ближнего Востока — особенно в богатых энергоресурсами странах Персидского залива — переживают поразительный подъем. Высокие нефтяные доходы, программы экономической диверсификации и рост населения вместе взятые резко увеличили спрос на недвижимость. Ярче всего это проявляется в Объединённых Арабских Эмиратах, где Дубай и Абу-Даби продолжают показывать рекордные показатели. Рынок недвижимости Дубая на пике активности, продолжая ралли после пандемии. Только за неделю, закончившуюся 7 сентября, в Дубае было зарегистрировано сделок с недвижимостью на сумму более 11,5 млрд дирхамов ОАЭ (около 4 300 сделок) facebook.com. За весь август продажи достигли 40 млрд дирхамов ОАЭ (~10,9 млрд долларов), что на 13,2% больше, чем годом ранее arabianbusiness.com. В эту сумму вошли 16 993 сделки с жилой недвижимостью, что стало рекордом за один месяц, согласно данным Земельного департамента Дубая arabianbusiness.com. Бум охватывает оба сегмента рынка: сегмент off-plan (новые проекты) показал рост объема на 22% arabianbusiness.com, инвесторы активно скупают квартиры в новых жилых комплексах по всему Дубаю. Одновременно вторичный (перепродажа) рынок также вырос примерно на 6% по стоимости arabianbusiness.com, что говорит о высоком спросе со стороны конечных покупателей в уже обжитых районах. Одна из самых заметных сделок подчеркивает ажиотаж вокруг элитной недвижимости: вилла на Пальме Джумейра была продана за 161 млн дирхамов ОАЭ (около 44 млн долларов), что является одной из самых высоких цен, когда-либо зафиксированных в Дубае therealestatereports.com. По словам брокеров, ультрабогатые покупатели из Европы, Индии и Китая обеспечивают «беспрецедентный» спрос на ограниченное количество прибрежных особняков и пентхаусов в Дубае, поднимая цены на элитную недвижимость на новые высоты. Рынок аренды также переживает бум — арендные ставки в Дубае выросли на двузначные проценты в годовом выражении, а арендодатели часто требуют оплату одним чеком заранее, поскольку арендаторы конкурируют за ограниченное количество квартир.
Абу-Даби также процветает: сделки с недвижимостью в столице ОАЭ составили 61,5 млрд дирхамов ($16,7 млрд) в первой половине 2025 года arabianbusiness.com, и правительство распродаёт новые очереди крупных проектов на островах Яс и Саадият. В других странах Персидского залива крупные города Саудовской Аравии (Эр-Рияд, Джидда, Даммам) переживают быстрый рост цен на жильё и землю, чему способствуют государственные расходы и молодое население. Например, средние цены на виллы в Эр-Рияде выросли примерно на 10% за последний год, а арендные ставки на офисы в финансовом районе Эр-Рияда достигли рекордных максимумов, поскольку компании активно переезжают туда. Катар, недавно принимавший чемпионат мира по футболу, также зафиксировал рост: сделки с недвижимостью достигли 8,9 млрд катарских риалов ($2,4 млрд) во втором квартале 2025 года, что на 29,8% больше, чем годом ранее instagram.com qa.muqawlat.com, благодаря выходу на рынок новых объектов и притоку иностранных инвесторов. По всему региону сильный рост ВВП и привязка валют к доллару США поддерживают высокий уровень доверия инвесторов. Примечательно, что долларовые привязки стран Персидского залива означают, что изменения ставок ФРС США передаются напрямую — текущие высокие процентные ставки несколько охладили спрос на ипотеку со стороны конечных пользователей, но также привлекли приток иностранного капитала, ищущего доходность, в недвижимость региона. Теперь, когда ожидается смягчение политики ФРС, застройщики стран Залива рассчитывают на более дешёвое финансирование, чтобы ещё больше ускорить реализацию мегапроектов.
Изменения в политике – Открытие дверей для иностранных покупателей: В странах Ближнего Востока происходит значительный сдвиг в политике, который может стать переломным моментом для долгосрочных инвестиций: Саудовская Аравия либерализует свои законы о недвижимости, чтобы разрешить иностранцам владеть недвижимостью в ключевых районах. В июле Совет министров Саудовской Аравии одобрил новый закон о недвижимости (вступает в силу с января 2026 года), который впервые позволит несаудовцам покупать и владеть недвижимостью на правах собственности в специально отведённых зонах крупных городов middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Это исторический шаг для королевства, где иностранцы до сих пор были в основном ограничены краткосрочной арендой или очень ограниченным владением через отдельные проекты. Закон направлен на то, чтобы привлечь прямые иностранные инвестиции и экспертизу в саудовский рынок недвижимости в рамках инициативы наследного принца Мохаммеда бин Салмана «Видение 2030» middleeastbriefing.com. Согласно новым правилам, иностранные физические и юридические лица смогут приобретать недвижимость в таких городах, как Эр-Рияд и Джидда (однако священные города Мекка и Медина по-прежнему остаются закрытыми или подпадают под особые условия) middleeastbriefing.com. Правительство надеется, что это «откроет новые потоки капитала» в сектор, увеличит предложение жилья и привлечёт международных застройщиков к строительству в саудовских городах middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Объявление уже вызвало ажиотаж – ближневосточные и мировые компании в сфере недвижимости проявляют интерес к саудовскому рынку, который переживает строительный бум благодаря крупномасштабным проектам (NEOM, курортные проекты на Красном море и др.). Власти Саудовской Аравии также продолжают активно инвестировать в жильё для местных жителей; вклад сектора недвижимости в ВВП страны удвоился с 5,9% до ~12% между 2023 и 2024 годами middleeastbriefing.com, что иллюстрирует его растущее значение помимо нефти middleeastbriefing.com. Тем временем в ОАЭ регулирование недвижимости также становится более благоприятным для инвесторов: Дубай недавно расширил критерии для получения долгосрочных «золотых виз», связанных с инвестициями в недвижимость (снизив минимальный порог инвтребуемые инвестиции), а Абу-Даби снизил определённые транзакционные сборы. Эти шаги являются частью стратегии государств Персидского залива по превращению себя в мировые инвестиционные гавани и привлечению состоятельных экспатов.
ESG и технологические тренды: Бум на рынке недвижимости Ближнего Востока также пересекается с новыми тенденциями, такими как PropTech и инициативы ESG (экологические, социальные, управленческие). Например, ОАЭ занимают лидирующие позиции в токенизации недвижимости и криптовалютных транзакциях – регуляторы Дубая создали структуру, позволяющую приобретать недвижимость с помощью цифровых активов на лицензированных платформах therealestatereports.com therealestatereports.com, а некоторые застройщики исследуют возможности блокчейна для долевого владения недвижимостью. Вопросы устойчивого развития также выходят на первый план; все мегапроекты Саудовской Аравии подчеркивают стандарты зеленого строительства и инновационные экологичные решения (например, концепция города “The Line” в NEOM). Застройщики по всему региону также сталкиваются с ростом стоимости строительства и нехваткой квалифицированной рабочей силы, поскольку бешеные темпы строительства иногда опережают поставки материалов и работников. Тем не менее, уверенность в рынке недвижимости Ближнего Востока на пике к концу 2025 года. Аналитики говорят, что регион стал одним из лидеров на мировом уровне, предлагая рост и доходность в то время, когда традиционные рынки замедляются. Как выразился один из генеральных директоров агентства в Дубае: «Рост населения, развитие инфраструктуры и поддержка правительства создают идеальный рецепт для устойчивого роста рынка недвижимости» arabianbusiness.com arabianbusiness.com – резкий контраст с трудностями, с которыми сталкивается сектор недвижимости на Западе.
Латинская Америка: большие надежды на фоне приближающегося снижения процентных ставок
Рынки недвижимости Латинской Америки пережили сложный период с чрезвычайно высокими процентными ставками и инфляцией, но есть признаки того, что впереди могут быть лучшие времена. Ключевая тема — ожидаемый поворот в монетарной политике. Многие центральные банки Латинской Америки агрессивно повышали ставки в 2021–2023 годах для сдерживания инфляции (базовая ставка Selic в Бразилии достигла 15%, в Чили — более 11% и т.д.). Эти меры, хотя и стабилизировали экономику, сделали ипотеку и финансирование девелопмента очень дорогими, что охладило активность на рынке недвижимости. Сейчас, когда инфляция берется под контроль, а Федеральная резервная система США, вероятно, начнет снижать ставки, в Латинской Америке наконец могут снизиться расходы на заимствования. «Более низкие краткосрочные ставки в США способствуют снижению ставок в Латинской Америке, особенно в Бразилии, Колумбии, Мексике», отмечают аналитики Bank of America riotimesonline.com. Действительно, рынки делают ставку на то, что центральный банк Бразилии продолжит снижать ставки до 2026 года, а мексиканский Banxico также, как ожидается, начнет смягчать политику, если это сделает ФРС x.com riotimesonline.com. Эта перспектива уже повысила цены на активы (например, индекс акций COLCAP в Колумбии недавно достиг пятилетнего максимума riotimesonline.com riotimesonline.com). Для рынка недвижимости это означает более дешевый кредит и возобновление инвестиционных возможностей. Девелоперы, которые откладывали проекты из-за высокой стоимости финансирования, готовы возобновить строительство, как только ставки снизятся.Горячие точки и тенденции: В Латинской Америке Мексика выделяется как ведущий игрок благодаря глобальному тренду на ближний аутсорсинг. По мере того как торговые напряжённости между США и Китаем сохраняются, транснациональные производители всё чаще открывают предприятия в Мексике для снабжения североамериканского рынка. Это привело к стремительному росту спроса на промышленную недвижимость – склады, фабрики и логистические объекты – особенно вдоль границы с США, а также в районах Мехико и Монтеррея. Недавний отраслевой прогноз предсказывает, что в 2025 году в Мексику поступит более 652 миллиардов песо (>$32 миллиардов долларов США) инвестиций в недвижимость, что примерно на 15% больше в годовом выражении adventuresincre.com, при этом лидируют сектора промышленной, «вертикальной» жилой (кондоминиумы) и туристической недвижимости adventuresincre.com. В горячих точках, таких как Тихуана и Хуарес, промышленная вакансия близка к нулю, что вызывает волну строительства новых индустриальных парков. Жилая недвижимость в Мексике также адаптируется: наблюдается бум многофункциональных городских комплексов (часто с кондоминиумами над торговыми и офисными помещениями), рассчитанных на молодых профессионалов в таких городах, как Мехико и Гвадалахара. Кроме того, иностранные инвесторы активны по всей Латинской Америке – например, канадские и американские пенсионные фонды инвестируют в бразильские логистические склады и колумбийские торговые центры, видя долгосрочный потенциал роста.
Рыночные показатели: В Бразилии, крупнейшем рынке региона, намечается осторожное восстановление рынка недвижимости. В 2023–2024 годах Бразилия столкнулась с высокими двузначными процентными ставками; продажи жилья замедлились, а вакантность коммерческих офисов в Сан-Паулу увеличилась. Однако инфляция снизилась до однозначных значений, и Центральный банк Бразилии начал снижать ставки в августе 2025 года. Экономисты ожидают дальнейших снижений в 2025 году, что должно постепенно оживить ипотечное кредитование и потребительское доверие finance.yahoo.com reuters.com. Жилые застройщики Бразилии уже сообщают о росте числа запросов, а цены на жилье по стране выросли примерно на 5% в годовом выражении (в номинальном выражении) к середине 2025 года globalpropertyguide.com. Правительство также возобновляет субсидируемую жилищную программу (Minha Casa, Minha Vida) для стимулирования строительства доступного жилья. В коммерческом сегменте ведущие торговые центры Бразилии демонстрируют уверенное восстановление продаж по мере восстановления экономики, хотя второстепенные моллы и старые офисные здания по-прежнему испытывают давление. В Колумбии перспективы рынка недвижимости осторожно оптимистичны: несмотря на то, что в стране сохраняется относительно высокая инфляция (около 5% в августе riotimesonline.com) и ключевая ставка 13,25%, центральный банк сигнализировал о возможном снижении ставки к концу года. Рынок жилья Колумбии остается устойчивым: ожидается, что продажи нового жилья вырастут примерно на 9% в 2025 году bbvaresearch.com, чему способствуют государственные субсидии для покупателей с низким доходом и молодая демография, стимулирующая формирование новых домохозяйств. Аргентина, сталкивающаяся с инфляцией выше 100%, остается исключением — ее рынок недвижимости в основном заморожен в долларовом выражении: застройщики строят только при условии покрытия затрат через долларовые предоплаты, а многие сделки проходят за наличные. Тем не менее, есть надежда, что предстоящие выборы и любая программа стабилизации смогут со временем оживить рынок недвижимости Аргентины, пусть и с очень низкой базы.
Инновации и ESG: Рынок недвижимости Латинской Америки также переживает технологические и устойчивые инновации. В таких странах, как Мексика, Бразилия и Колумбия, появляются PropTech-стартапы, которые внедряют цифровизацию в объявления о недвижимости, краудфандинг для инвестиций в недвижимость и более умное управление объектами. Например, мексиканские стартапы Habi и La Haus привлекли значительный капитал для оптимизации онлайн-продаж жилья adventuresincre.com adventuresincre.com. Устойчивое развитие также набирает обороты: застройщики в крупнейших городах региона все чаще стремятся получить сертификаты экологического строительства (LEED, EDGE) – в Мексике уже миллионы квадратных футов сертифицированных «зеленых» зданий, а в Бразилии в деловых районах Сан-Паулу появилось несколько новых офисных башен с золотым сертификатом LEED adventuresincre.com adventuresincre.com. Правительства поддерживают это с помощью стимулов; например, Панама-Сити предлагает налоговые льготы для проектов с сертификатом LEED.
В заключение, Латинская Америка вступает в конец 2025 года с осторожным оптимизмом в секторе недвижимости. Несмотря на сохраняющиеся вызовы, такие как политическая неопределенность и валютная волатильность, вероятный переход к более мягкой денежно-кредитной политике является важным драйвером. В сочетании со структурными факторами – такими как промышленный бум в Мексике, большой дефицит жилья в Бразилии и растущий технологический сектор – регион может увидеть значительное восстановление рынка недвижимости. Инвесторы, пережившие период высоких ставок, теперь готовятся к росту: увеличивается количество трансграничных инвестиционных фондов, а местные застройщики приобретают землю для будущих проектов, ожидая, что 2026 год и последующие годы принесут новый цикл роста для рынков недвижимости Латинской Америки.
Источники: Reuters; AP/ABC News; Национальная ассоциация риэлторов; Reuters (индекс Halifax); Reuters (Клэр Джим в Гонконге); Reuters (Михо Уранака в Токио); Reuters (Рэйчел Джоб и др., Лондон); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
