Глобальные американские горки недвижимости: невероятные рыночные перемены октября 2025 года раскрыты

• Мировые рынки восстанавливаются: После трех лет застоя «глобальные рынки недвижимости демонстрируют осторожные признаки восстановления, поскольку снижение процентных ставок возвращает некоторые условия бума» bloomberg.com. Данные крупных конференций и индексы (LightBox) подтверждают рост в конце третьего квартала: индекс активности коммерческой недвижимости США от LightBox вырос до 116,8 в сентябре (максимум 2025 года), по сравнению со 104,4 в августе, поскольку количество объявлений о продаже недвижимости выросло на 25% по сравнению с прошлым месяцем prnewswire.com prnewswire.com. По данным LightBox, в сентябре в США было заключено сделок на сумму около $26 миллиардов (самый активный месяц 2025 года), при этом крупные сделки (+17–26%) выросли резко prnewswire.com. Инвесторы отмечают, что небольшое снижение ставки ФРС (на 25 б.п. 17 сентября) и «большая определенность по ставкам» способствовали этому росту prnewswire.com federalreserve.gov.
• Жилой рынок США по-прежнему вялый: ставки по 30-летним ипотекам держались на уровне около 6,3% в начале октября realestatenews.com. Количество новых объявлений о продаже домов немного увеличилось (+2–3% в годовом выражении) realestatenews.com, но спрос со стороны покупателей остается низким: количество сделок в ожидании снизилось примерно на 1% по сравнению с прошлым годом realestatenews.com. Количество заявок на ипотеку снизилось в конце сентября, а продавцы часто снижают цены (один из объектов в Сан-Антонио был продан на 15 тыс. долларов ниже запрашиваемой цены с дополнительной бытовой техникой realestatenews.com). Частичная приостановка работы правительства США (октябрь 2025) задержала публикацию экономических отчетов и даже оформление страхования от наводнений для многих домов, что еще больше охладило активность realestatenews.com realestatenews.com. Экономисты отмечают, что нынешний «режим ожидания» по ипотечным ставкам (и растущая неопределенность) удерживает покупателей в стороне realestatenews.com. Аналитики (JP Morgan и др.) ожидают, что рост цен на жилье в США останется очень низким (на уровне 2–3% в 2025 году), если ставки останутся высокими.
• Канада – замедление темпов: Банк Канады снизил свою ставку овернайт до 2,50% 17 сентября bankofcanada.ca (после серии глобальных снижений ставок). Несмотря на торговые препятствия, активность на рынке жилья Канады остается относительно устойчивой: ВВП снизился на 1,5% во втором квартале (тарифы и экспорт), но «потребление и активность на рынке жилья оба росли хорошими темпами» bankofcanada.ca. Аналитики отмечают, что цены на жилье в Канаде стабилизируются, но поддерживаются ростом населения и все еще высокими арендными ставками; дальнейшее снижение ставок возможно в конце 2025 года, если инфляция снизится.
• Китай – продолжающееся охлаждение, смягчение политики: Спад на рынке жилья в Китае сохраняется, хотя темпы снижения цен постепенно замедляются. Согласно опросу Reuters в сентябре, в 2025 году цены на жилье могут снизиться примерно на 3,8% (лучше, чем ранее ожидалось – 4,8%) reuters.com. На самом деле, цены на новое жилье снижаются менее резко (годовое падение около 2,8% в июле против 3,2% в июне) reuters.com. Однако аналитики ING и S&P предупреждают, что основные проблемы сохраняются (высокая задолженность домохозяйств, избыток предложения в малых городах) reuters.com reuters.com. Fitch подчеркивает, что «структурные проблемы» остаются – демография, низкая доступность и избыточные непроданные запасы могут помешать полному восстановлению reuters.com. В ответ Пекин и крупные города продолжают смягчать ограничения: например, в августе Пекин снял ограничения на покупку жилья для соответствующих семей за пределами своей Пятой кольцевой дороги globaltimes.cn, а в сентябре Шанхай отменил лимиты на покупку нового или вторичного жилья за пределами своей Внешней кольцевой дороги globalneighbours.org. Эти меры направлены на возвращение покупателей, особенно в перенасыщенных пригородах. Тем не менее, большинство аналитиков ожидают, что рынок Китая останется вялым как минимум до второй половины 2026 года, а заметный рост возможен только к 2027 году при условии агрессивной поддержки политики.
• Европа – смешанные сигналы, но рост цен: На большинстве рынков ЕС в третьем квартале продолжился рост цен. Данные Eurostat показывают, что цены на жилье в ЕС выросли примерно на 5,4% в годовом выражении во втором квартале 2025 года euronews.com, при этом в некоторых странах зафиксирован двузначный рост (Португалия +17,1%, Болгария +15,5%, Венгрия +15,1%) euronews.com. В то же время на крупных рынках рост был более умеренным (Германия +3,2%, Италия +3,9%). Проблемы с доступностью жилья сохраняются, но рост арендных ставок и ограниченное предложение продолжают поддерживать стоимость недвижимости. Стоимость финансирования в Европе остается высокой – ЕЦБ удерживал ставку на уровне 4,5% до середины октября – однако большинство покупателей уже зафиксировали низкие ставки после кризиса или нашли альтернативные источники финансирования. На коммерческом рынке наблюдается осторожность: в логистическом и офисном сегментах происходят избирательные инвестиции (например, сделка Blackstone на 2,3 млрд евро во Франции в промышленном секторе), но инвесторы опасаются сохраняющейся инфляции и ужесточения условий кредитования. Грядут регуляторные изменения (цели ЕС по экологичному строительству, реформы аренды в Великобритании и др.), однако в октябре внимание было сосредоточено на данных: индексы PMI показали умеренный рост, а аналитики рынка недвижимости (Savills, Oxford Economics) прогнозируют, что объемы инвестиций в европейскую недвижимость останутся «в целом устойчивыми» в 2025 году creherald.com, хотя и с разной динамикой по секторам.
• Ближний Восток – рекордная активность в ОАЭ: Рынки Персидского залива переживают бум. В Дубае третий квартал 2025 года был историческим: около 59 228 сделок с недвижимостью на общую сумму 170,7 млрд дирхамов ОАЭ (~46,5 млрд долларов США) tradearabia.com – рост примерно на 20% в годовом исчислении – что увеличило продажи за январь–сентябрь до ~498,8 млрд дирхамов ОАЭ (136 млрд долларов США) tradearabia.com. Продажи квартир возглавили рост (+25,9% в третьем квартале), коммерческие сделки выросли на +41,9%, а даже продажи участков – на +25,7% tradearabia.com. Примечательно, что медианная цена за кв. фут выросла примерно на 11% в годовом исчислении, что отражает высокий спрос (поддерживаемый иностранными покупателями и инвестициями, связанными с визами). Фирас Аль Мсадди (генеральный директор fäm Properties) отмечает, что «сила рынка Дубая … подчеркивает его привлекательность для местных, региональных и глобальных инвесторов» tradearabia.com. Аджман, меньший сосед Дубая, также испытал бум в третьем квартале: 5 048 сделок на сумму 8,12 млрд дирхамов ОАЭ (≈2,21 млрд долларов США) – рост на 47% в годовом исчислении tradearabia.com. Чиновники объясняют это «поддерживающей и стимулирующей средой» (снижение издержек, новые проекты), привлекающей инвесторов tradearabia.com.
• Тенденции Саудовской Аравии и стран ССЗ: Саудовская Аравия тихо открывает свой рынок недвижимости: теперь экспаты могут полностью владеть недвижимостью во многих зонах, а «премиальные визы» привязаны к инвестициям в недвижимость. Аналитики отмечают, что рынок жилья Эр-Рияда движим его большой экспатриантской популяцией (13 миллионов человек) и мегапроектами (NEOM, проекты на Красном море). Доходность от аренды в Эр-Рияде (~9%) — одна из самых высоких в регионе, что привлекает капитал ainvest.com ainvest.com. Прогнозы JLL и AInvest предполагают, что рынок жилья Саудовской Аравии может расти на ~8–10% ежегодно в течение следующего десятилетия по мере реализации проектов Vision 2030 ainvest.com. Соседи по ССЗ также демонстрируют гибкость в политике: «Золотая виза» ОАЭ остается популярной, а сегмент элитной недвижимости Катара стабилен (хотя иностранное владение по-прежнему ограничено). В целом, рынок недвижимости Ближнего Востока на подъеме — благодаря иностранным инвестициям, туристическим событиям (Expo 2025 в Дубае и др.) и государственным стимулам, хотя инвесторы внимательно следят за ценами на нефть и глобальной ликвидностью.
• Африка – избирательная сила: Рынок недвижимости Африки более фрагментирован. В Кении состоялась заметная коммерческая сделка: Антимонопольный комитет одобрил Batian Property Fund (при поддержке GenAfrica) на приобретение Riverside Towers (“The Cube”) в Найроби – премиального офисного здания kenyanwallstreet.com. Это дает Batian около 8% офисного рынка Найроби, что подчеркивает растущий институциональный интерес к коммерческой недвижимости Восточной Африки. В Южной Африке рынок жилой недвижимости восстанавливается: индекс Pam Golding Property сообщил о национальной инфляции цен на жилье на уровне 4,2% в августе 2025 года dailyinvestor.com. Генеральный директор Эндрю Голдинг отмечает высокий спрос со стороны покупателей впервые и смягчение условий ипотечного кредитования. Несмотря на высокий уровень безработицы, недавняя пауза в повышении ставок в Южной Африке (июль 2025 года) и снижение инфляции сделали ипотеку более доступной dailyinvestor.com dailyinvestor.com. Другие рынки Африки различаются: Нигерия и Египет по-прежнему страдают от нестабильности валюты, тогда как проектное финансирование растет в «тихих гаванях» вроде Марокко и Руанды. В целом, бум недвижимости в Африке обусловлен урбанизацией и иностранным капиталом, но также сдерживается макроэкономическими рисками (инфляция, политические риски).
• Латинская Америка – высокие ставки и неопределенность: В целом рынки Латинской Америки остаются под давлением. Центральный банк Бразилии сохранил ставку Selic на уровне 20-летнего максимума в 15% amimarinternational.com. Это серьезно тормозит рынок недвижимости: доходность государственных облигаций Бразилии сейчас составляет около 13–14%, что делает недвижимость менее привлекательной. Фактически, коммерческие арендные ставки выросли (~+8,5% в годовом исчислении), но стоимость финансирования слишком высока – многие застройщики приостанавливают проекты, несмотря на сильный рост арендных ставок amimarinternational.com. Рынок недвижимости Мексики был разогрет спросом на фоне тренда nearshoring, но недавние торговые трения с США (угроза тарифов в 25%) “приостановили – но не отменили” многие проекты amimarinternational.com. Аналитики FMIIMAR отмечают, что бум промышленной недвижимости в Мексике сталкивается с заморозкой финансирования на фоне неопределенности amimarinternational.com. В других странах Латинской Америки (Аргентина, Колумбия, Чили) сохраняются высокая инфляция и валютные риски. С положительной стороны, туристические прибрежные рынки Латинской Америки (например, Карибская Мексика, Коста-Рика) продолжают демонстрировать очаги роста и привлекать иностранные инвестиции.
• Экономический и политический фон: В мире инфляция и процентные ставки остаются главными темами. ФРС США снизила ставку на 25 б.п. до 4,00–4,25% в сентябре federalreserve.gov, и большинство прогнозистов ожидают как минимум еще одно снижение к середине 2026 года. Инфляция в еврозоне остается выше целевого уровня (~4–5%), поэтому ЕЦБ сделал паузу (ставка по депозитам ~2%) до конца 2025 года. Народный банк Китая и местные банки снижают ипотечные ставки и требования к резервам, чтобы стабилизировать рынок жилья. В фискальной политике многие правительства корректируют жилищные меры: власти Китая на центральном и местном уровнях продолжают смягчать правила покупки и ипотечного кредитования globaltimes.cn globalneighbours.org; Конгресс США в октябре принял меры по возобновлению страхования от наводнений (размораживая ~1400 приостановленных сделок в день realestatenews.com); а регуляторы ОАЭ и Саудовской Аравии продолжают продвигать реформы, благоприятные для инвесторов (например, иностранное владение, визовые стимулы). В Европе вводятся новые правила устойчивого развития для зданий (ESG-стандарты, «зеленая аренда»), которые могут повлиять на оценку недвижимости и новые проекты.
• Прогноз и мнения экспертов: Большинство аналитиков ожидают постепенного улучшения. По данным аналитической группы LightBox, восстановление рынка коммерческой недвижимости продолжится в IV квартале и начале 2026 года, если ставки снизятся: «несколько попутных ветров… от снижения ставок до увеличения числа сделок» уже действуют prnewswire.com. Глобальные исследовательские компании (Savills, JLL, Cushman) прогнозируют стабильный или умеренный рост на большинстве рынков, при этом логистическая/промышленная недвижимость обычно опережает офисную/ритейл. По данным JPMorgan, рынок жилья в США может остаться «в основном замороженным» в 2025 году (рост всего ~3% или меньше). В Азии экономисты S&P и Fitch предупреждают, что восстановление рынка недвижимости Китая будет медленным без постоянной поддержки государства reuters.com reuters.com. В отличие от этого, аналитики стран Персидского залива оптимистично смотрят на ОАЭ и Саудовскую Аравию, ссылаясь на крупные события (Экспо, Чемпионат мира) и повышение прозрачности. Как отмечает Пэм Голдинг (гендиректор SA Property), «покупатели впервые возвращаются» на рынок по мере снижения стоимости финансирования dailyinvestor.com, что говорит о том, что настроения могут быстро измениться, как только инфляция снизится.

В целом, октябрь 2025 года ознаменовался изменениями на мировых рынках недвижимости. Высокая стоимость заимствований и геополитическая неопределенность по-прежнему сдерживают настроения, однако оживление активности — особенно на рынке коммерческой недвижимости США и жилой недвижимости Ближнего Востока — дает надежду. В ближайшие месяцы станет ясно, превратятся ли эти «зеленые ростки» в устойчивое восстановление или это всего лишь временное затишье перед новыми вызовами bloomberg.com prnewswire.com.

Источники: Авторитетная финансовая пресса, отраслевые публикации и экспертные отчеты (Bloomberg, Reuters, Arabian Business, TradeArabia, Kenyadaily и др.; заявления центральных банков; индекс недвижимости LightBox; Pam Golding; и т.д.) bloomberg.com prnewswire.com realestatenews.com prnewswire.com globalneighbours.org euronews.com tradearabia.com kenyanwallstreet.com dailyinvestor.com bankofcanada.ca amimarinternational.com. Каждый приведённый выше факт взят из этих указанных источников.