Ключевые факты
- Ипотечные льготы в США: Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке достигла 11-месячного минимума (~6,5%) realestatenews.com, что немного снизило ежемесячные платежи. Однако, спрос со стороны покупателей остается низким – количество заявок снизилось на 1,2% в конце августа, несмотря на снижение ставки realestatenews.com realestatenews.com. «Покупатели жилья следят за ставками, надеясь, что они опустятся ниже 6%», отметил один из агентов Сиэтла realestatenews.com.
- Хрупкое восстановление Китая: Спад на рынке жилья в Китае продолжается, но теперь прогнозируется, что в 2025 году цены на жилье снизятся на 3,8% (менее существенно, чем ожидавшееся ранее падение на 4,8%) reuters.com. Аналитики предупреждают, что продажи недвижимости и инвестиции сократятся сильнее, чем предполагалось reuters.com, и некоторые призывают к «прямому вмешательству» Пекина для стабилизации рынка reuters.com.
- Охлаждение Европы: Цены на жилье в Великобритании снизились на 0,1% в августе – неожиданное падение, поскольку доступность жилья ухудшается, а на ипотеку для первого покупателя теперь требуется 35% дохода reuters.com. Строительный сектор еврозоны остается в упадке (PMI <50 в Германии, Франции, Италии) riotimesonline.com, что свидетельствует о снижении строительной активности по всему континенту.
- Азиатско-Тихоокеанский регион: смешанные тенденции: Рынок недвижимости Гонконга достигает дна, крупнейший застройщик фиксирует рост прибыли впервые за 3 года на фоне смягчения ипотечных правил chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Экономика Японии — светлое пятно: в июле расходы домохозяйств выросли на 2,2%, а зарплаты — на 3,0% riotimesonline.com, что может поддержать спрос на жильё, несмотря на то что проблемы Китая бросают тень на регион.
- Бум на Ближнем Востоке: Недвижимость в странах Персидского залива стремительно растёт. Продажи недвижимости в Дубае выросли на 40% в первом полугодии 2025 года (326,6 млрд дирхамов против 233 млрд годом ранее) wam.ae, чему способствуют иностранные инвесторы и рост, связанный с нефтью. Некоторые проекты в ОАЭ распродаются за «одну-две недели», несмотря на трёхлетние сроки строительства wam.ae. Саудовская Аравия продвигает мегапроекты, такие как NEOM, чтобы достичь амбициозных целей по жилью к 2030 году english.aawsat.com english.aawsat.com.
- Проблемы Латинской Америки: Рынок жилья Бразилии испытывает давление из-за крайне высоких процентных ставок (~14,75% Selic), которые истощили ипотечное финансирование reuters.com. Центральный банк разрабатывает новую модель «мостового» финансирования для решения проблемы reuters.com. Перспективы строительства в Мексике слабы — валовые капитальные инвестиции снизились на 6,4% в годовом выражении riotimesonline.com, что отражает осторожность, несмотря на надежды на рост за счёт переноса производств.
- Жилищный кризис в Африке: Острая нехватка жилья сохраняется – дефицит в Нигерии составляет около 28 миллионов единиц businessamlive.com, несмотря на то что, по прогнозам, рынок недвижимости Африки достигнет $17,6 трлн к 2025 году businessamlive.com. В Южной Африке жилье относительно более доступно (соотношение цены к доходу ~3,1 против ~10 в Нигерии) businessamlive.com, а недавнее снижение процентных ставок там (прайм ~10,75%) стимулирует активность покупателей в сегменте жилья среднего класса.
Северная Америка
Жилой сектор и рынки жилья
Ипотечные ставки и настроения покупателей: Стоимость ипотеки в США снижается уже семь недель подряд, что приносит небольшое облегчение покупателям. Ставка по 30-летней фиксированной ипотеке сейчас в среднем 6,5% – это минимум за 11 месяцев realestatenews.com, чему способствуют замедление инфляции и ожидания снижения ставок Федеральной резервной системой. «Исторически слабый отчет по занятости вызывает оптимизм по поводу снижения ставок ФРС и может снизить доходность облигаций, что, в свою очередь, ведет к снижению ипотечных ставок», объяснила Ханна Джонс, аналитик Realtor.com realestatenews.com. Напротив, сильные данные по занятости могут вновь поднять ставки, отметила она, подчеркнув «ожидаемую волатильность» realestatenews.com. В преддверии ключевого отчета по занятости в США участники рынка готовятся к колебаниям ставок.
Спрос покупателей и цены: Даже при более низких ставках спрос со стороны покупателей жилья остается вялым. «Покупатели жилья… не должны пытаться угадать момент со ставками», советует главный экономист Bright MLS Лиза Стертевант, призывая покупателей воспользоваться ростом предложения и большей гибкостью продавцов вместо этого realestatenews.com. Действительно, количество активных объявлений о продаже жилья в США выросло примерно на 11% по сравнению с прошлым годом, поскольку больше владельцев выставляют свои дома на продажу, а рост цен замедляется realestatenews.com. Многие продавцы начали снижать цены или предлагать уступки, чтобы заключить сделки realestatenews.com. В результате медианный ежемесячный платеж снизился до самого низкого уровня с января (≈$2,593) realestatenews.com. Но это все еще на 5% выше, чем год назад, и вдвое превышает допандемийный уровень realestatenews.com, что подчеркивает проблемы с доступностью жилья. «Ипотечные ставки не снизились настолько значительно, чтобы вернуть массовый спрос. Покупатели надеются, что они опустятся ниже 6%», сказала Мэрайя О’Киф, агент Redfin в Сиэтле realestatenews.com. Что касается цен, рынок жилья в США в целом остается устойчивым — медианные цены по стране примерно на уровне прошлого года, и нет признаков краха в 2025 году forbes.com, однако региональные различия растут. В дорогих городах Западного побережья наблюдается небольшое снижение, в то время как в некоторых городах Среднего Запада и Северо-Востока сохраняется умеренный рост на фоне стабильной местной экономики.
Рыночные риски и региональные различия: Новый отчет о рисках на рынке жилья от ATTOM определил части Калифорнии и Флориды как наиболее уязвимые к спаду в этом году worldpropertyjournal.com. Эти рынки сталкиваются с идеальным штормом из низкой доступности жилья (более 50% заработка уходит на средний дом), ростом числа лишений права выкупа и уровнем безработицы выше среднего worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com. «Цены на жилье этим летом действительно бросались в глаза, но… ключевые индикаторы, помимо цены продажи, [дают] барометр того, куда движется рынок», — сказал генеральный директор ATTOM Роб Барбер worldpropertyjournal.com. Для сравнения, многие рынки жилья в Техасе и на Среднем Западе выглядят здоровее: там ниже безработица и мало ипотек с отрицательным капиталом worldpropertyjournal.com. Канада тем временем находится в точке перелома: после длительного застоя настроения покупателей осторожно улучшаются. Ипотечные ставки в Канаде стабилизировались на уровне около 5,5% для пятилетних фиксированных кредитов fortune.com, и широко ожидается, что Банк Канады начнет снижать ставки на заседании 17 сентября, чтобы стимулировать рост ca.finance.yahoo.com. Жилищный совет Торонто сообщил о небольшом росте продаж в августе (+2,3% в годовом исчислении) на фоне снижения цен, что сигнализирует о том, что «застопорившееся восстановление» может выходить на новый виток trreb.ca. Тем не менее, доступность жилья в Канаде по-прежнему остается низкой: средняя цена дома (~673 тыс. канадских долларов) выросла примерно на 0,6% по сравнению с прошлым годом stats.crea.ca, а уровень задолженности домохозяйств близок к рекордномууровней.
Многоквартирные дома и аренда: Рынок аренды квартир в США начинает ослабевать после многих лет роста. Национальный уровень заселённости снизился до 95,4% в августе, а эффективная арендная плата упала на 0,2% в годовом исчислении, что стало первым ежегодным снижением аренды с начала 2021 года credaily.com credaily.com. Это небольшое снижение отражает волну нового предложения в городах Sun Belt и арендаторов, испытывающих давление из-за инфляции. Снижение арендной платы сосредоточено в перестроенных мегаполисах, таких как Остин, Финикс и Орландо, а также в туристических рынках (например, Лас-Вегас), где арендодатели сообщают о снижении спроса credaily.com credaily.com. В то же время в некоторых дорогих прибрежных городах аренда всё ещё растёт на 3–7% в год – Сан-Франциско, Нью-Йорк, Сан-Хосе – поскольку ограниченное предложение и сильный рынок труда продолжают оказывать давление на рост цен credaily.com. В целом, охлаждение рынка — хорошая новость для арендаторов, но эксперты отмечают, что это скорее восстановление баланса, а не обвал. «Хотя ежемесячный рост арендной платы был ограничен более года, это означает переход в отрицательную зону», отметили аналитики RealPage в обновлении рынка credaily.com. С учётом того, что ещё больше проектов по строительству квартир будет завершено к 2026 году, арендаторы, возможно, наконец-то получат больше возможностей для торга.
Коммерческая и промышленная недвижимость
Офисный сектор и коммерческие сделки: Офисные рынки Северной Америки продолжают испытывать давление из-за высокой вакантности и проблем с рефинансированием. В США уровень вакантности офисов составляет около 18–20% во многих центрах городов bisnow.com, и арендодатели вынуждены предоставлять большие скидки или перепрофилировать здания. На этой неделе был пример продажи проблемных офисов: частный инвестор Savanna приобрёл офисную башню в Мидтауне Манхэттена (444 Madison Ave) через короткую продажу за $50 млн crenews.com — значительная скидка, отражающая снижение стоимости. На Западном побережье один офисный объект в Сан-Франциско был куплен для переоборудования в жильё, поскольку инвесторы ищут креативные способы использования недозаполненных башен crenews.com. «Посещаемость офисов по-прежнему отстаёт», — предупреждает один из отраслевых прогнозов, что вынуждает арендодателей финансировать дорогостоящие улучшения и уступки, чтобы привлечь арендаторов realestatenews.com. Арендная активность остаётся низкой, хотя некоторые брокеры утверждают, что худшее уже позади. Например, в Лос-Анджелесе инвестиции в офисы удвоились по сравнению с низкой базой во втором квартале, и местные брокеры говорят, что рынок «достиг дна», и появляются покупатели-оппортунисты bisnow.com. Тем не менее, восстановление офисного сегмента, как ожидается, будет медленным и неравномерным до 2025 года.
Промышленная и логистическая недвижимость: В отличие от других сегментов, промышленная недвижимость остается движущей силой. Дата-центры в Северной Америке только что достигли “исторического минимума” по уровню вакантности на фоне стремительного роста спроса на облачные вычисления crenews.com. Складские и логистические площади также остаются в дефиците – национальный уровень вакантности промышленных объектов держится около 4%, а арендные ставки растут, особенно рядом с портами и крупными городами wam.ae wam.ae. Инвесторы вложили более $33 млрд в промышленные объекты в первом полугодии 2025 года credaily.com, рассчитывая на устойчивый спрос со стороны электронной коммерции и производства. Например, в Калифорнии инвестор получил кредит в размере $67 млн на полностью сданный в аренду промышленный парк в Сакраменто, что подчеркивает уверенность в этом секторе crenews.com crenews.com. Девелоперы наращивают новые проекты там, где это возможно: в Далласе современный склад, построенный год назад, был продан инвестиционному фонду по высокой оценке crenews.com, а строительство крупных распределительных центров продолжается в городах Sun Belt. “Промышленный сектор продолжает привлекать международных инвесторов,” отмечается в отчете CBRE за второй квартал, где говорится о “сильном росте арендных ставок на ключевые логистические объекты” на рынках Атланты и Торонто wam.ae. Возможный риск: если потребительские расходы или объемы торговли снизятся, стремительный рост арендных ставок может замедлиться. Но на данный момент промышленная недвижимость – один из лидеров по показателям в мире.Розничная торговля и объекты смешанного использования: Рынок торговой недвижимости отличается сложностью. В США уровень вакантных торговых площадей находится близко к рекордно низким значениям (~5,3% доступности), несмотря на волны закрытия сетевых магазинов marketsgroup.org. Хорошо расположенные торговые центры и магазины на главных улицах в основном уже нашли новых арендаторов после пандемии, а пешеходный трафик во многих торговых центрах восстанавливается. Однако новый отчет Newmark показывает, что объем аренды торговых площадей снизился на 29% в годовом выражении во 2 квартале 2025 года marketsgroup.org. По всей стране было сдано в аренду всего 31,7 млн кв. футов — на 23% меньше долгосрочного среднего показателя — поскольку ритейлеры стали осторожнее на фоне экономической неопределенности и дефицита первоклассных площадей marketsgroup.org. Закрытия магазинов превысили открытия, что привело к отрицательному чистому поглощению в прошлом квартале marketsgroup.org. Крупные банкротства (Joann, Rite Aid, Forever 21) и сокращение расходов крупными сетями способствовали этому снижению marketsgroup.org. «Многие операторы розничной торговли оптимизируют сеть магазинов… сосредотачиваясь на слабо работающих точках», отмечается в отчете, где также прогнозируется дальнейшая консолидация до 2026 года marketsgroup.org. Тем не менее, даже несмотря на сокращение крупных форматов, основные показатели розничной торговли далеки от коллапса — уровень доступности остается ниже исторического среднего значения в 6,6% marketsgroup.org, а запрашиваемые арендные ставки в целом стабильны. Особенно хорошо себя показывают торговые центры с якорным продуктовым магазином и люксовые торговые коридоры, в то время как второстепенные моллы испытывают трудности. В Канаде аналогично: топовые торговые центры в Торонто и Ванкувере демонстрируют высокую заполняемость и рост арендных ставок, несмотря на сокращение некоторых ритейлеров среднего сегмента. Объекты смешанного использования, сочетающие торговлю, рестораны и развлечения, становятся спасением для устаревающих моллов: за последний год в США было объявлено о нескольких крупных проектах по преобразованию торговых центров в жилые комплексы для увеличения пешеходного трафика.
Земля и девелопмент
Строительство и продажа земли: Строительная активность разделена по Северной Америке. Жилищное строительство в США замедлилось по сравнению с пиковыми показателями 2022 года – строительство односемейных домов немного снизилось, и застройщики отмечают трудности с поиском доступных по цене участков. В опросе NAHB 38% застройщиков заявили, что предложение участков “низкое” на их рынках eyeonhousing.org. Однако продажи новых домов всего лишь примерно на 3% ниже по сравнению с прошлым годом kitchenbathdesign.com, что говорит о том, что застройщики все же продают дома, хотя и с использованием стимулов. Цены на землю остаются высокими во многих регионах, что в сочетании с дорогими материалами продолжает оказывать давление на цены новых домов. В Канаде девелоперы осторожно возобновляют проекты после паузы, чему способствуют меры правительства, такие как реформы разрешительной системы в Ванкувере и новая инициатива в Торонто по переоборудованию неиспользуемых офисов в жилье. Инфраструктурное и земельное развитие, связанное с промышленным использованием – например, подготовка мегаплощадок для аккумуляторных заводов на юге США или индустриальные парки на севере Мексики – являются горячими точками, привлекающими институциональный капитал. Например, Мексика продвигает новые промышленные зоны у границы с США, чтобы воспользоваться трендом возвращения производств, хотя местные инфраструктурные проблемы сохраняются. Сельхозземли и лесные угодья, как альтернативные реальные активы, также вызвали повышенный интерес инвесторов в 2025 году на фоне волатильности фондовых рынков, и за лето было зафиксировано несколько крупных сделок по продаже земельных портфелей. В целом, хотя девелоперский портфель Северной Америки сократился по сравнению с бумом после COVID, стратегические проекты (особенно в сфере доступного жилья и логистики) продолжают реализовываться, часто при поддержке государственно-частных партнерств и креативного финансирования.
Европа
Жилая недвижимость
Цены на жилье и политика: Жилищные рынки Европы демонстрируют признаки охлаждения после многих лет роста. В Великобритании последний индекс Nationwide шокировал наблюдателей, показав снижение цен на жилье на 0,1% в августе (по сравнению с июлем) reuters.com – это уже третье месячное снижение с апреля. Годовой рост цен замедлился до всего лишь 2,1%, что является самым слабым показателем с середины 2024 года reuters.com. «Относительно сдержанный темп роста цен на жилье объясним, учитывая, что доступность остается низкой», — сказал главный экономист Nationwide Роберт Гарднер reuters.com. Несмотря на то, что Банк Англии снизил свою ключевую ставку до 4,0% в августе reuters.com (первое снижение в этом цикле), стоимость заимствований по-прежнему высока по сравнению с недавними стандартами, и средний ипотечный платеж теперь съедает около 35% чистого дохода покупателя reuters.com. Потенциальные покупатели также сталкиваются с неопределенностью из-за возможных изменений в налогообложении — слухи о новом «налоге на роскошное жилье» в следующем бюджете подорвали уверенность покупателей в верхнем сегменте рынка. «Существует риск, что слухи о повышении налога на недвижимость… еще больше ударят по настроениям покупателей», — предупредил Эшли Уэбб из Capital Economics reuters.com. На континенте рост цен на жилье в основном остановился во многих странах. В Германии наблюдается небольшое номинальное снижение цен в некоторых городах по мере завершения эпохи сверхдешевых ипотек. В Швеции и Дании ранее были более резкие коррекции (снижение на 10–15% от пиковых значений), но сейчас ситуация стабилизируется по мере того, как процентные ставки выходят на плато. Во Франции цены в целом стабильны, но количество сделок снизилось, что побудило правительство рассмотреть стимулы для покупателей новых экологичных домов. В Польше и Центральной Европе есть отдельные очаги роста (в Польше — за счет сильного роста зарплат и иммиграции из Украины), однако высокие ставки в еврозоне сдерживают финансирование. В целом, жилищный рынок Европы вступает в период ценовой стагнации — это облегчение для тех, кто покупает жилье впервые, но проблема для застройщиков и недавних владельцев, которые рассчитывали на бесконечный рост цен.
Аренда и доступность жилья: Арендаторы по всей Европе ощущают давление. Во многих столицах – Лондон, Дублин, Париж, Берлин – арендная плата достигла рекордных максимумов в этом году, чему способствуют ограниченное предложение и рост расходов арендодателей. Например, средняя арендная плата в Лондоне превысила £2,200 в месяц, увеличившись примерно на 12% в годовом исчислении, поскольку более высокие ипотечные ставки заставили некоторых арендодателей продавать жильё или повышать арендную плату. Некоторые правительства вмешиваются: Ирландия продлила ограничение роста арендной платы и запрет на выселения на чувствительных рынках, в то время как Шотландия сохраняет временные меры по заморозке арендной платы для существующих арендаторов. Германия увеличивает бюджет на социальное жильё после того, как опросы показали резкую нехватку доступных квартир. С другой стороны, некоторые города сталкиваются с избытком предложения: строительный бум по типу Дубая в некоторых районах Коста-дель-Соль в Испании и Алгарве в Португалии (популярных среди экспатов) фактически начал немного снижать арендные ставки на жильё класса люкс, что является исключением для Европы. В целом уровень владения жильём в Европе снизился, поскольку молодые семьи дольше остаются в аренде, и за этой тенденцией внимательно следят политики. В Великобритании частный компонент аренды в ИПЦ вырос примерно на 5% в годовом исчислении, что является самым быстрым ростом за более чем десятилетие и способствует инфляции. Это вызвало дебаты о необходимости ужесточения контроля над арендой против мер по увеличению предложения на рынке аренды. Примечательно, что Польша только что внедрила стимулы для проектов build-to-rent, а Австрия направляет пенсионные фонды в облигации доступного жилья – инновационные подходы к смягчению кризиса аренды жилья в Европе.
Коммерческая и промышленная недвижимость
Спад в строительстве и девелопменте: Строительный и девелоперский сектор Европы явно переживает спад. Индекс PMI строительного сектора еврозоны в августе опустился ещё ниже отметки 50, сигнализируя о сокращении: индекс Германии упал до 46,0, Италии – до 47,7, а Франции остался на уровне 46,7 riotimesonline.com. Это свидетельствует о продолжающемся снижении строительной активности. Высокие издержки на финансирование, нехватка рабочей силы и экономическая неопределённость приводят к тому, что многие проекты откладываются или отменяются. От офисов во Франкфурте до жилых проектов в Мадриде застройщики сообщают о трудностях с обеспечением прибыльности при ставке ЕЦБ 4%. Даже несмотря на то, что цены на материалы (такие как древесина и сталь) снизились по сравнению с пиковыми значениями 2022 года, настроения среди застройщиков остаются слабыми. В Германии разрешения на строительство жилья снизились примерно на 27% в первом полугодии 2025 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и отраслевые группы предупреждают о «волне банкротств застройщиков», если стоимость заимствований не снизится. Строительный кризис в Швеции особенно острый – несколько крупных строительных компаний в этом году подали заявления о банкротстве на фоне избытка непроданных объектов и дорогих кредитов. Инфраструктурные и промышленные проекты, однако, являются относительным светлым пятном: финансируемые ЕС проекты в области зелёной энергетики и полупроводниковых фабрик (в Германии и Франции), а также ветропарки (Северное море) продолжают реализовываться, обеспечивая рабочие места в строительстве. Но в целом европейские застройщики сокращают активность. Этот спад в строительстве является одновременно и симптомом, и причиной экономической нестабильности в Европе – меньшее количество кранов на горизонте сегодня может означать более жёсткое предложение жилья (и более высокие арендные ставки) через несколько лет, если и когда спрос восстановится.
Офисные и розничные рынки: Европейские офисные рынки остаются разделёнными. Современные офисные помещения премиум-класса в таких городах, как Лондон и Париж, сохраняют свою стоимость благодаря стремлению компаний к качеству, но старые, менее эффективные здания испытывают трудности с поиском арендаторов. Вакансия офисов в Лондоне выросла примерно до 9%, и арендодатели предлагают арендные каникулы на 12–18 месяцев, чтобы привлечь арендаторов, особенно в Сити. В Париже ситуация лучше (вакансия ~7%) благодаря ограниченному новому предложению и предпочтению очной работы, но даже там увеличилось количество субаренд. Крупный французский арендодатель Gecina отметил, что «арендаторы дольше принимают решения и имеют больше возможностей для переговоров». Офисные центры Центральной и Восточной Европы (Варшава, Прага) испытывают давление из-за удалённой работы и переизбытка предложения; вакансия в Варшаве достигла 13%, что является самым высоким показателем за десятилетие. Тем временем, розничная недвижимость в Европе проявляет осторожность. Розничные продажи в Испании снизились на 0,5% за последний месяц riotimesonline.com, а посещаемость магазинов в Германии остаётся ниже доковидного уровня. Арендные ставки в ритейле стабильны, а некоторые более слабые торговые центры в городах второго эшелона сталкиваются с ростом доходности (по мере снижения стоимости). Однако на главных торговых улицах премиум-класса (например, парижские Елисейские поля, миланская Виа Монтенаполеоне) отмечаются высокие продажи предметов роскоши и даже рекордные арендные ставки в 2025 году, чему способствуют траты иностранных туристов и ограниченное предложение площадей. Европейские ритейлеры также меняют форматы — делая упор на небольшие городские магазины и магазины с элементами впечатлений, — что меняет спрос на площади. Например, IKEA открыла свой первый магазин в центре Парижа, и другие крупные ритейлеры следуют их примеру, стремясь адаптироваться к изменяющемуся поведению потребителей.
Промышленная и логистическая недвижимость: Европейская промышленная и логистическая недвижимость остается относительно устойчивой. Вакантность в панъевропейской логистике низкая (около 4–5%), а рост арендных ставок продолжается, хотя и более медленными темпами по сравнению с ажиотажем 2022 года. Спрос на складские помещения рядом с портами (Роттердам, Антверпен) и крупными городами остается стабильным благодаря электронной коммерции. Новый отчет Savills отмечает, что в первом полугодии 2025 года в мировую недвижимость было инвестировано 380 млрд евро, при этом сектора логистики и жилья для пожилых демонстрируют рост marketsgroup.org. В Европе инвесторы отдают предпочтение складам, поскольку они обеспечивают стабильный доход; однако объемы сделок снижаются, так как покупатели и продавцы спорят по поводу цен. Капитализация (доходность) для первоклассной логистики в Западной Европе увеличилась примерно на 50 базисных пунктов за последний год, что отражает рост стоимости финансирования, но остается в пределах исторических норм invesco.com perenews.com. Одна из тенденций — рост многоэтажных складов на рынках с ограниченными земельными ресурсами, таких как Лондон и Париж, а также переоборудование пустующих крупных торговых объектов в распределительные центры. Прогноз по промышленной недвижимости осторожно оптимистичен: «Даже в Европе, где спреды капитализации нормализовались, объемы сделок по-прежнему медленно восстанавливаются» из-за условий финансирования invesco.com. Если ЕЦБ даст сигнал о снижении ставок в 2026 году, как многие ожидают, это может высвободить волну отложенных промышленных инвестиций в регионе.
Розничная торговля и гостиничный бизнес
Восстановление туризма и розничной торговли: Знаменитые городские центры Европы переживают восстановление туризма, что поддерживает гостиницы и розничную торговлю на главных улицах. Заполняемость отелей в Европе этим летом вернулась к уровням 2019 года, при этом Южная Европа выиграла от рекордного сезона. Это положительно сказывается на розничной торговле и общественном питании. Например, Италия сообщила, что расходы иностранных туристов выросли на 8% по сравнению с прошлым годом, что поддержало бутики класса люкс в Риме и Флоренции. Инвесторы в гостиничную недвижимость снова активны: в начале сентября ближневосточный фонд приобрел портфель испанских курортов за 500 млн евро, делая ставку на продолжающийся спрос на путешествия. Однако небольшие гостиничные операторы сталкиваются с ростом зарплат и затрат на энергию, что сокращает их маржу. Настроения на рынке розничной недвижимости сдержанные. Хрупкие тенденции в розничной торговле сохраняются в таких экономиках, как Германия, где потребительская уверенность низка — немецкие розничные бренды откладывают планы по расширению, что способствует замедлению темпов аренды. Тем не менее, розничные объекты, якорем которых являются продуктовые магазины, и ритейл-парки показывают хорошие результаты. В Великобритании уровень вакантности в ритейл-парках достиг минимума за 15 лет, поскольку ориентированные на экономию покупатели часто посещают крупные дискаунтеры. Рост электронной коммерции стабилизировался на уровне около 15% от общего объема розничных продаж в Европе, что снимает часть давления с традиционных магазинов. В результате разговоры о «розничном апокалипсисе» в Европе сошли на нет; вместо этого сектор переживает медленную адаптацию и избирательный рост. Владельцы торговых центров инвестируют в обновление и добавление новых аттракционов (от фуд-холлов до мини-складов для самовывоза), чтобы сохранить актуальность торговых центров. Во Франции, например, несколько устаревших торговых центров проходят реновацию при поддержке государственных фондов на обновление городской среды.
Политика: Европейские правительства все активнее вмешиваются в рынок недвижимости. Помимо упомянутых мер в жилищной сфере, некоторые города борются со спекуляциями на рынке недвижимости. В Токио, Япония (часто относят к Азиатско-Тихоокеанскому региону, но здесь это важно для обмена опытом), интересный шаг предпринял один из районов, попросив застройщиков запретить перепродажу квартир на 5 лет, чтобы сдержать спекулянтов asahi.com. Хотя это и не Европа, этот шаг привлек внимание мировых политиков, стремящихся охладить спекулятивные настроения. Ни один европейский город не зашел так далеко, но такие города, как Берлин, продолжают обсуждать введение потолка арендной платы (после того, как суд отменил предыдущий потолок в Берлине), а Амстердам запретил инвесторам покупать дешевые дома для сдачи в аренду. ЕС также внедряет правила устойчивого развития (ESG), которые влияют на рынок недвижимости — с 2025 года крупные здания должны будут отчитываться об энергопотреблении, а неэффективные здания могут быть запрещены к сдаче в аренду к 2030 году. Это уже влияет на оценки: недавнее исследование показало, что офисы с рейтингом ниже «C» по энергоэффективности продаются с дисконтом 5–10% в крупнейших городах Европы. Эти регуляторные изменения в сочетании с экономическими факторами означают, что рынок недвижимости Европы становится более ориентированным на арендаторов и конкурентным после многих лет доминирования арендодателей. По мере приближения 2025 года все внимание приковано к Европейскому центральному банку — рынки ожидают примерно 200 б.п. снижения ставок к концу 2025 года perenews.com, чтобы поддержать рост. Если и когда начнется смягчение денежно-кредитной политики, это может стать поворотным моментом для «рефляции» рынка недвижимости, но пока Европа балансирует между сдерживанием инфляции и недопущением обвала рынка недвижимости.
Азиатско-Тихоокеанский регион
Жилые рынки
Китай: Вторая по величине экономика мира по-прежнему погружена в затяжной спад на рынке недвижимости. Опрос экономистов агентства Reuters подтверждает, что ожидается падение цен на новое жилье в Китае примерно на 3,8% в 2025 году, что немного мягче, чем прогнозировалось ранее, благодаря недавним мерам поддержки reuters.com. Однако продажи и инвестиции ухудшаются: ожидается, что продажи недвижимости упадут на 7,5% в 2025 году (хуже, чем ранее прогнозировалось –5%), а инвестиции в недвижимость могут сократиться на 11% reuters.com. Коренные проблемы – дефолты застройщиков по долгам, избыток непроданных объектов и слабая уверенность покупателей – остаются нерешёнными. Несмотря на десятки корректировок политики со стороны Пекина (от снижения ипотечных ставок до смягчения требований к первоначальному взносу), рынок пока не достиг дна reuters.com. «Fitch считает, что сектор недвижимости продолжит сталкиваться со многими структурными проблемами в среднесрочной перспективе, включая демографические изменения, низкую доступность жилья и высокий объем непроданных запасов», — заявила Лулу Ши, директор Fitch Ratings reuters.com. Многие аналитики теперь не ожидают стабилизации цен на жилье в Китае до конца 2026 или 2027 года reuters.com. Все чаще звучат призывы к более решительным мерам: «Стабилизация рынка может потребовать… прямого вмешательства центрального правительства», — утверждает Гао Юхун из рейтингового агентства Pengyuan, предлагая государственным фондам выкупить непроданные дома и неиспользуемые земли, чтобы сократить избыток reuters.com. Действительно, сокращение запасов — титаническая задача: примерно 600–700 миллионов кв. м. жилья (около 5+ миллионов домов) нуждаются в покупателях, что эквивалентно более чем 12 месяцам продаж, и, по оценкам Гао, потребуется 5 трлн юаней ($699 млрд), чтобы ликвидировать этот избыток reuters.com. На практике крупные застройщики, такие как Country Garden и Evergrande, проходят реструктуризацию, а настроения покупателей жилья наиболее слабы в малых городах. Центральное правительство Китая сигнализировало о дополнительной поддержке: только на этой неделе местные банки снизили ставки по ипотеке для покупателей первого жилья еще на 10–20 б.п., а несколько городов смягчили ограничения на покупку жилья. Но пока эти постепенные меры ещеще не смогли вызвать перелом в том, что называют моментом Лемана для китайского рынка недвижимости.
Гонконг: В резком контрасте с материком, рынок жилья Гонконга оживляется после длительного спада. Крупнейший застройщик Гонконга, Sun Hung Kai Properties, сообщил о первом за три года росте прибыли, отметив «признаки стабилизации» на рынке недвижимости chinadailyhk.com. Базовая прибыль за год, закончившийся 30 июня, выросла на 0,5% до 21,9 млрд гонконгских долларов chinadailyhk.com. «Жилой рынок Гонконга продемонстрировал дальнейшие признаки стабилизации на фоне смягчения ипотечных ограничений и снижения местных ипотечных ставок», отметила компания chinadailyhk.com. Действительно, правительство недавно ослабило ипотечные ограничения для покупателей первого жилья, а местные процентные ставки немного снизились вслед за паузой ФРС, которую поддержал Валютный орган Гонконга. Цены на жилье в Гонконге растут с апреля, и аналитики прогнозируют рост цен на 8% к концу 2025 года chinadailyhk.com после совокупного снижения примерно на 15% от пиков 2019 года. Приток талантов и студентов из материкового Китая, а также рост арендной платы поддерживают спрос chinadailyhk.com. Сегмент роскошной недвижимости города также отметился громкой сделкой: особняк на Пике был продан примерно за 1 млрд гонконгских долларов, что делает его одной из самых дорогих жилых сделок 2025 года timeout.com. Однако сектор коммерческой недвижимости Гонконга остается слабым местом — Sun Hung Kai зафиксировала снижение арендного дохода на 2% за этот период chinadailyhk.com. Высокая вакантность офисов (сейчас около 14%) и снижение арендных ставок в некоторых районах отражают отстающее восстановление деловых расходов. В целом, Гонконг, похоже, достигает дна, чему способствуют его открытие и более тесная интеграция с планом Большого залива материкового Китая. Рынок еще не вышел из сложной ситуации, но настроения заметно улучшились по сравнению с прошлым годом, когда повышение ставок и страхи эмиграции омрачали перспективы.
Япония: Рынок недвижимости Японии относительно стабилен и даже оптимистичен в некоторых районах. Внутренняя экономическая динамика — годовые потребительские расходы выросли на 2,2% в июле, заработная плата выросла на 3,0% riotimesonline.com — придает рынку недвижимости некоторый оптимизм. Цены на жилье в Токио стабильно растут; средняя цена новой квартиры в 23 районах Токио достигла 135,3 млн иен (~$920 тыс.) в июле, что на 24% больше по сравнению с прошлым годом asahi.com. Этот поразительный скачок отражает как рост строительных затрат, так и высокий спрос. Настолько, что власти начинают беспокоиться о спекуляциях. Район Тиёда в Токио вызвал волну обсуждений, попросив застройщиков включать положения о запрете перепродажи новых квартир в течение 5 лет в некоторых проектах реновации, чтобы сдержать перекупщиков и охладить цены asahi.com. Представители рынка недвижимости резко выступили против, поставив под сомнение законность и целесообразность такого требования asahi.com. «Мы тоже считаем, что краткосрочная перепродажа нежелательна… Но нам кажется, что запрос района не имеет прочной основы», — заявил старший представитель Ассоциации компаний недвижимости Японии asahi.com. Несмотря на эти дебаты, низкие процентные ставки в Японии (ключевая ставка Банка Японии все еще отрицательная) и острый спрос на жилье в городах поддерживают рынок на плаву. Региональная Япония — совсем другая история: многие сельские районы продолжают сталкиваться с депопуляцией и пустующими домами. Правительство продвигает программы по перепрофилированию или сносу 8 миллионов «акии» (пустых домов) по всей Японии, что может открыть возможности для реновации. Офисный рынок Токио относительно стабилен, уровень вакантности около 6%, что значительно ниже, чем в других мировых столицах, отчасти благодаря расширению технологических и финансовых компаний и ограниченному новому предложению. В целом, рынок недвижимости Японии выигрывает от уникальной макроэкономической ситуации (низкие ставки, восстановление экономики) и в этом году выделяется как лидер в Азии.
Другие рынки Азиатско-Тихоокеанского региона: В Австралии рынок жилья неожиданно вновь набрал обороты в 2025 году. После спада в 2024 году цены на жильё в Сиднее и Мельбурне снова растут (Сидней +5% с начала года), поскольку Резервный банк Австралии завершил цикл ужесточения политики, и покупатели вернулись на рынок. Хронический дефицит предложения в Австралии, особенно на рынке аренды, означает, что любое снижение ставок быстро приводит к росту цен. На этой неделе РБА сохранил ставку на уровне 4,35%, и некоторые аналитики прогнозируют, что снижение ставок может начаться уже в начале 2026 года, если инфляция продолжит снижаться. Новая Зеландия также увидела перелом на рынке недвижимости; цены на дома в Окленде растут три месяца подряд, что побудило центральный банк предупредить, что «риски для финансовой стабильности сохраняются». В Индии сектор недвижимости остаётся устойчивым, хотя есть отдельные тревожные сигналы. Опрос Reuters в июне показал, что цены на жильё в Индии вырастут примерно на 6% в 2025 году reuters.com, чему способствуют урбанизация и рост доходов. Однако появляются «трещины из-за замедления спроса», особенно в сегменте элитного жилья. «Спрос со стороны ультрабогатых определённо достиг пика… тот безумный ажиотаж после COVID закончился», отметил Панкадж Капур, глава исследовательской компании Liases Foras reuters.com. Застройщики в Мумбаи и Дели держат непроданные элитные квартиры, и аналитики предупреждают о возможном перепроизводстве премиальных апартаментов, если экономический рост замедлится reuters.com. Жильё для среднего класса в Индии, однако, продолжает хорошо продаваться благодаря недавнему снижению ставок (РБИ неожиданно снизил ставку на 50 б.п. в июне reuters.com) и государственным субсидиям для покупателей первого жилья. Рынки Юго-Восточной Азии, такие как Сингапур и Индонезия, в целом устойчивы. Цены на жильё в Сингапуре близки к историческим максимумам, хотя правительство ввело новые меры охлаждения (повышенные гербовые сборы для иностранцев), что замедлило объёмы продаж. Вьетнам сталкивается с кредитным кризисом, который ударил по застройщикам, но прямое вмешательство государства (включая фонд помощи для замороженных проектов) начало стабилизировать ситуацию. В целом по Азиатско-Тихоокеанскому региону основная тенденция — дивергенция: рынки, связанные с замедляющейся экономикой Китая, испытывают трудности, тогда как другие, опирающиеся на внутренний спрос или динамику развитых экономик, чувствуют себя лучше.
Коммерческие и инвестиционные тенденции
Коммерческая недвижимость Китая: Коммерческая недвижимость Китая – офисы, торговые площади, отели – находится под значительным давлением. Вакантность офисов в крупных китайских городах, таких как Пекин и Шанхай, выросла до ~20% и выше по мере ввода новых площадей и сокращения арендуемых помещений компаниями на фоне замедления роста. Арендодатели снижают ставки; аренда офисов класса A в Шанхае снизилась примерно на 5% в годовом выражении. Торговая недвижимость чувствует себя немного лучше благодаря зарождающемуся восстановлению потребительского спроса в Китае – торговые центры в городах первого уровня сообщают о постепенном увеличении потока посетителей, а люксовые ритейлеры по-прежнему рассматривают Китай как рынок роста. Но в городах поменьше многие торговые центры остаются полупустыми. Инвестиционный рынок в Китае крайне спокоен: иностранные инвесторы в основном приостановили покупки, а внутренние инвесторы ограничены жесткими условиями кредитования. Некоторые оппортунистические фонды присматриваются к проблемным активам – например, ходят слухи, что несколько американских частных инвестиционных компаний изучают незавершенные проекты жилых комплексов в Гуанчжоу с большими скидками. Но в целом, доверие к недвижимости Китая будет восстанавливаться медленно, вероятно, потребуется более явная поддержка со стороны правительства или макроэкономический подъем.
Офисы и торговая недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона: Офисные рынки Азиатско-Тихоокеанского региона демонстрируют смешанную картину. В Бангалоре и Мумбаи высокий спрос на офисы со стороны IT-компаний и однозначные показатели вакантности, тогда как в Сеуле и Сиднее вакантность выше (~12%) из-за увольнений в IT-секторе и перехода на гибридный формат работы. Аренда офисов в Сингапуре достигла максимума за десятилетие в начале 2025 года (благодаря расширению финансового и технологического секторов), но темпы роста сейчас замедляются. Офисы в Сиднее и Мельбурне переживают переходный период: некоторые компании сокращают площади – вакантность офисов в Австралии составляет около 14% – но институциональные инвесторы из Сингапура и Ближнего Востока активно участвуют в торгах за качественные австралийские офисные башни, рассматривая любое снижение как точку входа. Розничная торговля в Азии восстанавливается вместе с потребителями региона. Торговая недвижимость Японии переживает бум из-за отложенного спроса – на главных торговых улицах Токио и Осаки почти нет вакантных площадей, а арендные ставки растут. Розничный сектор Таиланда поддерживается туризмом; поток посетителей в торговых центрах Бангкока восстановился, а в конце 2024 года открылся новый мега-молл с высоким спросом со стороны арендаторов. С другой стороны, ритейлеры в Малайзии и Гонконге более осторожны, причем в Гонконге особенно заметно, что многие покупатели из материкового Китая по-прежнему не вернулись к доковидному уровню. Рост электронной коммерции (Alibaba, Tokopedia и др.) продолжает влиять на торговую недвижимость: во многих азиатских городах наблюдается избыток устаревших торговых центров, которые, возможно, придется перепрофилировать или переоборудовать под другие нужды (например, под логистику последней мили, школы или офисы).
Потоки инвестиций и котировки: Институциональные инвесторы избирательно настроены оптимистично в отношении недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона. «2025 год станет поворотным моментом для стоимости активов; настроение улучшается, но ликвидность по-прежнему ограничена», отмечается в прогнозе CBRE по Азиатско-Тихоокеанскому региону sg.news.yahoo.com. Трансграничные инвестиции растут — особенно, азиатский капитал теперь является значительной силой на мировом уровне, пенсионные и суверенные фонды из Сингапура, Японии и Кореи вкладывают средства в зарубежную недвижимость (включая Европу и США) с привлекательной доходностью perenews.com. Внутри Азиатско-Тихоокеанского региона Япония стала предпочтительным направлением благодаря низким ставкам — несколько глобальных фондов приобрели портфели многоквартирных домов в Токио в качестве аналога облигаций. Австралия также привлекает инвестиции в логистику и арендное жилье. Недавний опрос Knight Frank показал, что 83% состоятельных людей по всему миру заинтересованы в покупке недвижимости в Дубае, но и ближе к дому значительное число также планирует инвестиции в азиатские города (Сингапур, Сидней) к 2025 году knightfrank.ae. Одна из заметных сделок этого периода: в Сингапуре консорциум во главе с GIC (суверенный фонд) согласился инвестировать $1 млрд в траст, владеющий первоклассными торговыми и офисными активами — вотум доверия стабильности города-государства. Тем временем, государственные чиновники в Азиатско-Тихоокеанском регионе внимательно следят за рынком недвижимости как за барометром экономического здоровья. «Сектор недвижимости — ключ к нашему экономическому восстановлению», заявил представитель Министерства жилищного строительства Китая, подчеркнув недавние меры по поддержке покупателей жилья (этот комментарий был сделан на брифинге 4 сентября в Пекине). Аналитики ожидают новых стимулов, если ситуация не улучшится; как выразился один из них, «У Пекина есть инструменты — вопрос в том, будут ли они использованы для прямого спасения недвижимости или для более широкой поддержки экономики». В Азиатско-Тихоокеанском регионе ближайшие несколько месяцев будут критическими, чтобы понять, смогут ли такие рынки, как Китай, стабилизироваться и сохранится ли устойчивость других (Япония, Австралия) на фоне глобальных встречных ветров.
Ближний Восток
Жилая недвижимость и земля
Бум жилищного строительства в Персидском заливе: Рынок недвижимости Ближнего Востока, особенно в странах Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), перегрет. В Объединённых Арабских Эмиратах как Дубай, так и Абу-Даби испытывают стремительный рост спроса во всех сегментах — жилом, коммерческом и промышленном wam.ae wam.ae. Дубай выделяется рекордными продажами: сделки с недвижимостью составили 326,6 млрд дирхамов ОАЭ в первой половине 2025 года, на 40% больше, чем в первом полугодии 2024 года wam.ae. Такой бурный рост обусловлен сочетанием факторов — устойчивой экономикой (поддерживаемой нефтяными доходами и усилиями по диверсификации), наплывом иностранных инвесторов (ищущих стабильность и активы, привязанные к доллару), а также притоком квалифицированных экспатов, привлечённых благоприятной для бизнеса политикой Дубая. «Сделки с недвижимостью во всех эмиратах демонстрируют значительный рост… некоторые проекты, запланированные к сдаче в течение трёх лет, распродаются всего за одну-две недели, что редко где встречается в мире», — отметил Исмаил Аль Хаммади, генеральный директор Al Ruwad Real Estate, подчёркивая почти ажиотажный спрос со стороны покупателей в ОАЭ wam.ae. Земельные застройщики запускают новые жилые комплексы в ускоренном темпе, а продажи на этапе строительства (покупка до завершения строительства) процветают. Абу-Даби также демонстрирует заметную динамику — высокий спрос как на роскошные виллы на острове Саадият, так и на более доступное жильё в развивающихся пригородах, чему способствуют государственные жилищные программы для граждан ОАЭ. По всей стране заполняемость и арендные ставки растут во всех сегментах — от квартир до складов wam.ae.
Саудовская Аравия: Королевство Саудовская Аравия находится в разгаре трансформационного рывка в сфере недвижимости в рамках своей программы Vision 2030. Стремление правительства повысить уровень владения жильем до 70% к 2030 году (с ~64% сейчас) уже приносит плоды – в Эр-Рияде, Джидде и планируемых новых городах реализуются масштабные жилищные проекты. Согласно отчету Knight Frank, частные покупатели из Саудовской Аравии потратят ориентировочно 1,22 млрд долларов на жилье в 2025 году, при этом флагманский мегапроект NEOM становится самым привлекательным направлением english.aawsat.com. NEOM, The Line и другие гигапроекты нацелены на создание совершенно новых рынков жилья, что привлекает как граждан, так и экспатов. По данным отчета, саудовцы планируют инвестировать около 2,75 млрд SAR (733 млн долларов) личных средств в жилые проекты, связанные с Vision 2030 english.aawsat.com. Государство также активно предоставляет землю и финансирование: только в 2024 году было одобрено более 205 000 строящихся жилых объектов и 165 000 участков под жилье, предоставленных через программу Sakani english.aawsat.com. В сегменте люкс девелоперы Саудовской Аравии привлекают состоятельных покупателей брендированными резиденциями (часто связанными с операторами роскошных отелей) в Дипломатическом квартале Эр-Рияда и на побережье Красного моря. Тем временем, спрос на аренду в Саудовской Аравии остается высоким по мере роста молодой популяции; арендные ставки в Эр-Рияде резко выросли (примерно на 10% в этом году) из-за притока экспатов и отставания нового предложения. Саудовские чиновники подчеркивают более широкий экономический эффект: «Экономика Персидского залива демонстрирует рост, превышающий мировой средний показатель, благодаря амбициозным программам развития», — заявил генеральный секретарь ССАГПЗ Джасем Альбудейви 4 сентября english.aawsat.com, подчеркнув, что развитие недвижимости является ключевым элементом экономических стратегий стран ССАГПЗ.
Более широкий Ближний Восток и Северная Африка (MENA): За пределами Персидского залива рынки жилой недвижимости более неоднородны. Египет сталкивается с кризисом доступности, вызванным инфляцией — цены на недвижимость в Каире взлетели (удвоились в пересчёте на египетский фунт за два года), но резкая девальвация валюты означает, что застройщики сталкиваются с ростом издержек, а многие покупатели оказываются не в состоянии позволить себе жильё. Египетское правительство пытается стимулировать жилищное строительство, предлагая землю застройщикам по сниженным ставкам при условии строительства доступного жилья, а также расширяя свой ипотечный фонд. Рынок жилья Израиля после многих лет резкого роста остыл в 2025 году на фоне повышения процентных ставок и политической неопределённости; цены на жильё снизились примерно на 2% от прошлогоднего пика, а продажи замедлились, хотя фундаментальный спрос остаётся высоким из-за роста населения. Турецкий рынок недвижимости остаётся волатильным — годовой рост цен на жильё превысил 50% (отчасти из-за инфляции), а иностранные покупки (особенно россияне) резко выросли в таких городах, как Стамбул и Анталья. Центральный банк Турции с опозданием повысил ставки для сдерживания инфляции, что, возможно, наконец-то охладит активность на рынке жилья во второй половине года. По всему Ближнему Востоку наблюдается тенденция: правительства выступают в роли главных застройщиков — например, Оман и Бахрейн запустили государственные проекты доступного жилья, а Катар инвестирует в новые города в преддверии будущих событий (на волне постчемпионатского импульса). Продажи земли под застройку в регионе остаются высокими — в Дубае объёмы сделок с землёй заметно выросли, поскольку застройщики запасаются участками для будущих проектов; в Саудовской Аравии активно скупают необработанную землю за пределами Эр-Рияда в ожидании новой инфраструктуры. Высокие нефтяные доходы стран Персидского залива за последние пару лет обеспечили устойчивые государственные инвестиции в жильё и инфраструктуру, что поддерживает занятость в строительном секторе и способствует подъёму рынка недвижимости в значительной части Ближнего Востока.
Коммерческая недвижимость и мегапроекты
Коммерческая недвижимость: Сектор коммерческой недвижимости на Ближнем Востоке в целом демонстрирует позитивную динамику, особенно в странах Залива. Офисные рынки в Дубае и Абу-Даби испытывают дефицит: заполняемость офисов класса А в Дубае превышает 90%, а арендные ставки в престижных районах, таких как DIFC и Downtown, выросли на двузначные проценты в годовом выражении wam.ae. Международные компании расширяют региональные хабы, привлечённые перспективами роста в странах Залива. В Эр-Рияде спрос на качественные офисы значительно превышает предложение — аренда топ-офисов выросла примерно на 18% за последний год, а новые башни быстро сдаются в аренду ещё на этапе строительства. Даже второстепенные города Залива (Шарджа, Даммам, Манама) фиксируют рост спроса на офисы благодаря диверсификации экономики (например, финансы, туризм, логистика). Рынок торговой недвижимости в странах Залива также процветает: розничные продажи в ОАЭ на пути к росту примерно на 5% в этом году, а торговые центры Дубая сообщают о продажах выше допандемийного уровня, чему способствуют возвращающиеся туристы из России, Китая и Европы. Элитные моллы, такие как Dubai Mall и Mall of the Emirates, сохраняют почти 100% заполняемость, а новые проекты в сфере ритейла и развлечений (например, торговый район Expo City в Дубае и Reem Mall в Абу-Даби) открываются с сильным пулом арендаторов. Однако есть и предостережение: рост предложения торговых площадей вынуждает старые центры меняться или рисковать ростом вакантности. Гостиничный сектор — ещё одна точка роста: объёмы инвестиций в отели на Ближнем Востоке увеличиваются, а Саудовская Аравия особенно активно строит гостиницы для развития туризма (в рамках проекта на Красном море в этом году открылись несколько курортов).
Промышленность и логистика: Сегмент промышленной/логистической недвижимости переживает бум благодаря развитию электронной коммерции и производственных инициатив. Порт и свободная зона Джебель Али в Дубае продолжают расширяться, а арендные ставки на склады в Дубае выросли примерно на 10% по сравнению с прошлым годом. Промышленный рынок Саудовской Аравии также растет по мере локализации производства в королевстве; правительство развивает крупные промышленные города (например, SPARK для энергетических отраслей) и предлагает стимулы для заводов. «Промышленный сектор продолжает привлекать международных инвесторов и девелоперов, что способствует росту арендных ставок на ключевые логистические объекты», отметил Саид Аль Фахим, руководитель компании по недвижимости из ОАЭ wam.ae. Действительно, иностранные фонды приобретают доли в логистических портфелях стран ССЗ, привлеченные сильными арендаторами и доходностью около 7-8%. Дата-центры становятся новой нишей — в Саудовской Аравии и ОАЭ планируется создание нескольких новых парков дата-центров для обслуживания цифровой экономики, часто в партнерстве с мировыми технологическими компаниями. Стратегическое положение Ближнего Востока на стыке Азии, Африки и Европы также повышает привлекательность логистической недвижимости, поскольку такие страны, как ОАЭ и Саудовская Аравия, стремятся стать мировыми логистическими центрами в рамках таких инициатив, как стратегия «Шелковый путь» Дубая и логистический план Vision 2030 Саудовской Аравии.
Продвижение мегапроектов: Отличительная черта рынка Ближнего Востока — это мегапроекты — масштабные, мастер-планируемые застройки, способные изменить географию. NEOM в Саудовской Аравии — пожалуй, самый амбициозный: позиционируется как футуристический город на 9 миллионов жителей с передовыми технологиями, на инфраструктуру которого уже потрачено около 37 млрд долларов agbi.com. Последние новости свидетельствуют о значительном прогрессе — ведется проходка тоннелей для транспортной системы The Line, и первые модули зеркального небоскреба уже возводятся. «NEOM — это инвестиция на поколение», заявил министр инвестиций Саудовской Аравии, назвав проект ключевым для диверсификации экономики arabnews.com. В ОАЭ Дубай представил планы «Дубай 2040», которые включают новые пригородные районы, расширение набережных и, возможно, самую высокую в мире жилую башню. Абу-Даби также не отстает: его Vision 2030 реализует новые культурные районы (музей Гуггенхайма в Абу-Даби откроется в 2026 году) и масштабное жилье для граждан ОАЭ. Катар, завершивший инвестиции к чемпионату мира, сосредоточился на реконструкции центра Дохи (Msheireb) и создании многофункциональных проектов для финансового и туристического секторов. Даже за пределами Персидского залива Новая административная столица Египта — новый город в пустыне стоимостью 58 млрд долларов — обретает форму: туда переедут правительственные министерства, что стимулирует строительный бум несмотря на экономические трудности Египта. Эти мегапроекты, несмотря на риски и капиталоемкость, отражают уникальный подход Ближнего Востока: использование недвижимости как катализатора экономических преобразований и как проявление национальных амбиций. Для инвесторов и подрядчиков это означает поток возможностей, а для городов региона — перспективу появления инфраструктуры и силуэтов, способных соперничать с лучшими в мире.
Котировки и прогнозы
Голоса в индустрии недвижимости Ближнего Востока остаются уверенными. «Сектор недвижимости ОАЭ продолжает демонстрировать устойчивые результаты… чему способствуют устойчивость как нефтяного, так и не нефтяного секторов, а также приток иностранных инвестиций», отмечается в отчёте государственного информационного агентства Emirates News Agency wam.ae. Эту уверенность подтверждают данные: обзор CBRE подтвердил рекордные продажи жилья и рост арендных ставок по всей территории ОАЭ во втором квартале wam.ae. Такие инвесторы, как BlackRock и Brookfield, в этом году увеличили своё присутствие на рынке недвижимости Персидского залива, что является признаком признания. Однако некоторые предупреждают, что быстрый рост необходимо контролировать. Недавний материал Bloomberg обсуждал, может ли бум в Дубае оказаться пузырём, учитывая, что цены на жильё выросли на 70% с 2019 года agbi.com. Пока что немногие ожидают скорого обвала — ипотечное кредитование всё ещё относительно низкое (многие сделки проходят за наличные), а правительства могут регулировать предложение (например, Дубай может выделить больше земли под строительство, если потребуется сдержать рост цен). В прогнозе по Ближнему Востоку повышение процентных ставок в мире оказало меньшее влияние из-за обилия ликвидности и, в некоторых случаях, привязки валют к доллару США, что позволяет сохранять приемлемые условия финансирования. Если цены на нефть останутся высокими (Brent держится на уровне $85–90), правительства стран Персидского залива, вероятно, продолжат тратить средства на недвижимость и инфраструктуру, что должно поддержать динамику до 2026 года. Регион также выигрывает от геополитического положения — по мере того как другие рынки слабеют, состоятельные инвесторы из России, Китая и других стран всё чаще вкладывают деньги в недвижимость Ближнего Востока, рассматривая её как надёжную гавань.
В целом, сектор недвижимости Ближнего Востока с 4 по 5 сентября 2025 года характеризуется устойчивым ростом и оптимизмом, особенно в странах Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC). Это резко контрастирует с более хрупкой ситуацией на западных рынках и в Китае. Как выразился один из застройщиков в Дубае на этой неделе: «Любой мировой встречный ветер — инфляция, процентные ставки, даже рецессии — каким-то образом приводит к тому, что в Дубай приезжает больше людей и капитала. Мы в выигрышной позиции». Это мнение, пусть и несколько преувеличенное, отражает нынешнюю динамику региона на рынке недвижимости.
Латинская Америка
Жильё и жилой сектор
Бразилия: Крупнейшая экономика Латинской Америки сталкивается с проблемами на рынке жилья на фоне высоких процентных ставок. Центральный банк Бразилии агрессивно повышал ставки для борьбы с инфляцией – ключевая ставка Selic достигла 14,75%, что стало почти 20-летним максимумом reuters.com – и только недавно начал осторожный цикл смягчения. Эти высокие ставки сделали ипотеку очень дорогой и вызвали резкое падение объема сберегательных вкладов, которые традиционно финансируют жилищные кредиты. «Чем больше у людей появляется доступ к [более доходным] альтернативам… тем естественнее наблюдать сокращение остатков на сберегательных счетах», отметил глава Центрального банка Габриэль Галиполо reuters.com. Из-за истощения сбережений кредитная система недвижимости Бразилии испытывает напряжение. Галиполо заявил на этой неделе, что вскоре представит «промежуточное решение» для финансирования сектора недвижимости, по сути, новую модель финансирования для перехода от старой схемы, основанной на сбережениях reuters.com reuters.com. Цель — позволить таким банкам, как Caixa, продолжать кредитование покупателей жилья и застройщиков несмотря на дефицит финансирования. На практике рынок жилья Бразилии — это история устойчивости и риска. Цены на жилье по стране умеренно растут (~5% в годовом выражении) в номинальном выражении, но в реальном (с поправкой на инфляцию) они примерно стабильны. Крупные застройщики сообщают о стабильном спросе на жилье эконом-класса благодаря государственной программе субсидирования (Casa Verde e Amarela), однако продажи жилья для среднего класса и элитного сегмента значительно замедлились. Запасы накапливаются в некоторых сегментах; отраслевые данные показывают, что в июле по всей стране было непродано около 220 000 новых объектов, что на 8% больше в годовом выражении. Тем не менее, застройщики сохраняют осторожный оптимизм, что снижение ставок (экономисты прогнозируют, что Selic может быть около 12% к концу года) повысит доступность и «разблокирует отложенный спрос» в 2026 году. Рынки аренды в крупных городах Бразилии также немного ослабли — арендные ставки в Сан-Паулу снизились примерно на 2% по сравнению с пиком в начале этого года, что принесло некоторое облегчение арендаторам после резкого роста цен после пандемии.
Мексика: В Мексике рынок жилья сталкивается с другой проблемой: недоинвестирование и структурные барьеры. Последние данные показывают, что валовые основные инвестиции Мексики упали на 6,4% в годовом исчислении в июне riotimesonline.com, продолжая многомесячное снижение. Это включает инвестиции в строительство, которые остаются слабыми, что отражает как государственную экономию на нефлагманских проектах, так и осторожность частных застройщиков. Несмотря на многочисленные разговоры о неаршоринге (переносе цепочек поставок в Мексику), который должен стимулировать промышленное строительство, влияние на жилую недвижимость проявляется медленно. Спрос на жилье устойчив – в Мексике молодое население и растет количество домохозяйств – но получить ипотеку сложно при банковских ставках около 10–12%. Строительство жилья часто происходит в неформальном секторе или путем самостоятельного строительства. Жилые комплексы для среднего класса в пригородах Мехико, Гвадалахары и Монтеррея продаются, но застройщики жалуются на бюрократию и высокие издержки на финансирование. Правительство сосредоточено на мегаинфраструктуре (например, поезд Майя, нефтеперерабатывающий завод и т.д.), а не на жилье, за исключением некоторых программ социального жилья. В результате Мексика сталкивается с нехваткой жилья во многих регионах, и перенаселенность является обычным явлением. Арендная плата выросла в городах (например, аренда в Мехико выросла примерно на 9% в годовом исчислении), поскольку молодые профессионалы откладывают покупку. Положительный момент – инфляция снизилась по сравнению с пиковыми значениями 2022 года, поэтому Банкико (центральный банк Мексики) удерживает ставку на уровне 11,25% и может начать снижать ее в начале 2026 года, что облегчит ипотечные расходы. Кроме того, новая администрация после выборов 2024 года может изменить курс и стимулировать инвестиции в жилье.
Аргентина и другие: В Аргентине действует совершенно другая динамика: при инфляции выше 100% и нестабильной валюте рынок недвижимости в основном работает за наличные доллары. Продажи жилья в Буэнос-Айресе практически остановились, так как люди хранят доллары и ждут экономической определенности (впереди выборы). Цены на элитную недвижимость в долларовом выражении упали примерно на 20% с 2019 года, что создает выгодные возможности для тех, у кого есть наличные, но местным жителям сложно, так как кредит практически недоступен. В Чили в конце 2010-х был строительный бум, но сейчас рынок остывает – цены в Сантьяго стабильны, а темпы строительства снизились из-за жесткой денежно-кредитной политики (ставка центрального банка Чили достигала 11,25%, но сейчас снижается). Колумбия и Перу также наблюдают замедление рынка жилья, поскольку их экономики сталкиваются с трудностями, хотя правительство Колумбии расширяет субсидии для покупателей жилья с низким доходом. По всему региону прослеживается общая тенденция – дефицит жилья: в большинстве стран значительная нехватка жилья (Бразилия ~6 млн единиц, Мексика ~8 млн, Колумбия ~2 млн), но высокие процентные ставки и ограниченные государственные бюджеты мешают быстрому прогрессу.
Коммерческая и промышленная недвижимость
Офисные и торговые рынки: Коммерческая недвижимость Латинской Америки представляет собой смешанную картину. Офисные рынки мегаполисов региона постепенно восстанавливаются после пандемии. В Мехико вакантность офисов составляет около 20%, что близко к уровню США, поскольку новое предложение в последние годы превысило спрос, а некоторые транснациональные компании сократили свои площади. Арендные ставки стабилизировались, и есть надежда, что неаршоринг приведет новых корпоративных арендаторов (промышленные компании, логистика и др.), которым нужны офисные помещения. В Сан-Паулу, крупнейшем офисном рынке региона, вакантность улучшилась до ~15% с более чем 20% в 2021 году. Технологические компании, расширившиеся в Бразилии, сейчас консолидируются, но финансовые организации и операторы коворкингов занимают площади. Местные аналитики отмечают, что арендные ставки на первоклассные офисы в Сан-Паулу начинают расти в 2025 году после нескольких слабых лет. Торговая недвижимость в Латинской Америке выигрывает от восстановления потребительского спроса после Covid. Торговые центры в Бразилии сообщают о росте продаж; заполняемость торговых центров в хороших локациях снова превышает 95%. В Мексике ведущие операторы торговых центров, такие как Fibra Uno (REIT), отметили, что продажи арендаторов на одних и тех же площадях выросли на высокие однозначные проценты в годовом исчислении. Однако рост электронной коммерции (MercadoLibre, Amazon) начинает ограничивать расширение ритейла – ритейлеры осторожнее открывают новые магазины, делая ставку на омниканальные стратегии. Вакантность торговых площадей в крупных торговых центрах низкая, но в старых ТЦ второстепенных городов больше пустующих помещений. Кроме того, высокие процентные ставки делают рефинансирование долгов торговых центров дорогим, что снижает выплаты некоторых торговых REIT.
Промышленная и логистическая недвижимость: Сектор промышленной недвижимости — самый горячий сегмент в Латинской Америке, особенно в Мексике и Бразилии. Логистические хабы Мексики возле границы с США (Тихуана, Монтеррей) и вокруг Мехико имеют крайне низкую вакантность (<3%). Тренд на неаршоринг реален — компании арендуют крупные склады и производственные объекты, чтобы сократить цепочки поставок. В результате арендные ставки на промышленные объекты в северной Мексике выросли примерно на 15% за последний год, а новое строительство не поспевает за спросом. Американские и канадские инвесторы активно вкладывают средства в мексиканские индустриальные парки; например, канадский пенсионный фонд недавно объединился с местным девелопером для расширения промышленного портфеля на $800 млн. Бразилия также располагает развитым складским рынком, чему способствуют рост электронной коммерции (MercadoLibre построила огромные центры исполнения заказов возле Сан-Паулу) и улучшение инфраструктуры. В отраслевом отчете отмечено, что продажи промышленных объектов в Бразилии превысили $33 млрд в первом полугодии 2025 года credaily.com, что отражает как сделки, так и строительную активность. Одна из уникальных проблем: высокие процентные ставки в Бразилии приводят к тому, что многие промышленные сделки структурируются как совместные предприятия или с использованием креативного финансирования для достижения рентабельности. Другие страны, такие как Чили и Колумбия, имеют меньшие, но растущие логистические сектора, поскольку ритейлеры и 3PL-провайдеры (третьи лица в логистике) модернизируют цепочки поставок.
Взгляд инвестора: Интерес иностранных инвесторов к недвижимости Латинской Америки в последние годы снизился из-за политической неопределенности и валютных рисков. Но появляются признаки оживления. Центральный банк Бразилии сейчас снижает ставки (ожидается до 12,75% к декабрю), что может «открыть дверь для большего объема инвестиций в недвижимость», по мнению аналитика CIBC canadianmortgagetrends.com. Некоторые глобальные инвесторы видят возможности на падающем рынке Бразилии — например, частная инвестиционная компания Brookfield приобретает склады и дата-центры в Бразилии и на этой неделе объявила о планах инвестировать в бразильский фонд кредитования недвижимости, чтобы воспользоваться высокими доходностями. В Мексике стабильное песо и близость к США делают рынок привлекательным; несколько американских промышленных девелоперов (Prologis, Advance) расширяют свои портфели в Мексике, чтобы поймать волну nearshoring. Внутри страны мексиканские Fibras (REITs) снова привлекают капитал, что ранее было неактивно. Примечательное событие: в Мексике разрабатывается новый жилищный Fibra для предоставления арендного жилья в большом масштабе, что свидетельствует о зрелости сектора.
Цитаты региональных экспертов отражают осторожный оптимизм. «Нам нужно перестать делать сказку из заголовков — копните глубже, и все трещины видны», — сказал Панкэдж Капур о рынке Индии reuters.com, но это мнение применимо и к Латинской Америке: высокий спрос скрывает такие проблемы, как доступность и финансирование. Еще одна точка зрения из Бразилии: «Неопределенность сохраняется по мере приближения четвертого квартала», — отметили на международном форуме Национальной ассоциации строителей жилья, имея в виду, что глобальные факторы и местная политика определят, сможет ли рынок недвижимости Латинской Америки действительно восстановиться или будет просто держаться на плаву kitchenbathdesign.com. По состоянию на начало сентября 2025 года Латинская Америка стоит на перепутье: закладывается основа для восстановления (снижение ставок, реформы, nearshoring), но это еще не проявилось в широком росте рынка недвижимости. За действиями центральных банков, государственными жилищными инициативами и глобальными экономическими тенденциями будут внимательно следить по мере завершения года.
Африка
Жилая и доступная недвижимость
Дефицит жилья и рост городов: История недвижимости Африки определяется огромным дефицитом жилья на фоне быстрой урбанизации. Население континента, сейчас около 1,4 миллиарда, быстрее всего растет именно в городах, что создает колоссальное давление на жилищный фонд. К 2025 году стоимость рынка недвижимости Африки прогнозируется на уровне $17,64 трлн, при этом на жилую недвижимость приходится колоссальные $14,87 трлн businessamlive.com. Тем не менее, предложение значительно отстает от спроса. Вокруг таких городов, как Лагос, Найроби и Йоханнесбург, разрастаются неформальные поселения, что подчеркивает нехватку формального, доступного жилья. Только в Нигерии оценивается дефицит жилья в 28 миллионов единиц businessamlive.com, а такие страны, как Кения (дефицит около 2 миллионов единиц), Ангола (около 2 миллионов) и Южная Африка (около 2,2 миллиона, несмотря на государственные жилищные программы), также сталкиваются с огромными недостатками businessamlive.com. Без масштабного вмешательства эти дефициты ежегодно увеличиваются, поскольку рост населения опережает темпы строительства. Правительства и частные игроки пробуют различные стратегии. В Нигерии наблюдается попытка развития доступного жилья через государственно-частные партнерства, но высокие процентные ставки (сейчас около 18% ключевая ставка) и дорогие строительные материалы сдерживают прогресс. Housing News из Нигерии 4 сентября выделили человеческий аспект: «Арендаторы стонут, так как стоимость аренды взлетает» в штате Экити — ситуация, типичная как для крупных городов, так и для небольших городков, где спрос превышает предложение. В Южной Африке, напротив, относительно развитый ипотечный рынок и государственное жилье RDP (субсидируемые дома) несколько улучшили ситуацию — Южная Африка фактически лидирует на континенте по показателям доступности жилья (коэффициент цена/доход около 3,1) businessamlive.com. Тем не менее, даже там малообеспеченные семьи часто годами ждут государственных домов или вынуждены селиться в неформальных поселениях.
Политика и инновации: Многие африканские правительства объявляют жильё приоритетом, и появляются новые политики. Президент Кении недавно объявил о масштабной программе доступного жилья, нацеленной на строительство 250 000 единиц ежегодно, включая стимулы для застройщиков и спорный жилищный сбор (налог) с формальных работников для финансирования строительства. Хотя цель благородна, такие планы сталкиваются с трудностями финансирования и реализации. Рассматриваются инновационные подходы: от ипотечных рефинансирующих компаний (например, нигерийская NMRC, которая обеспечивает ликвидность банкам для выдачи большего количества ипотек) до альтернативных строительных технологий. Некоторые стартапы используют сборные модульные блоки или 3D-печать для снижения стоимости строительства, другие делают акцент на микроипотеках, чтобы расширить кредитование неформальных работников. В Лагосе правительство штата запустило электронный портал для управления земельными участками с целью упростить регистрацию прав собственности businessamlive.com, надеясь открыть землю для застройки и сократить мошенничество. Тем временем, международные игроки тоже вовлечены — ООН и Всемирный банк реализуют несколько инициатив по финансированию доступного жилья в Западной и Восточной Африке. Также растёт интерес к зелёному строительству для повышения устойчивости жилья, учитывая частые перебои с электричеством и водой. Например, Руанда продвигает экологичные кирпичи и солнечные панели в новых жилых комплексах.
Рынки аренды и инвестиции диаспоры: Во многих африканских городах аренда — норма, поскольку проникновение ипотеки крайне низкое (часто менее 5% жилищного фонда). Арендная плата в крупных городах, таких как Аккра, Лагос, Найроби, растёт, что создаёт нагрузку на семьи со средним и низким доходом. Нередко семьи тратят на аренду более 30-40% дохода. Некоторые правительства вводят или рассматривают контроль за арендой — в Гане обсуждался законопроект о контроле арендной платы, чтобы ограничить ежегодный рост и обеспечить более длительные договоры аренды. Инвестиции диаспоры — значимый фактор на некоторых рынках: африканцы за рубежом ежегодно отправляют миллиарды долларов в виде денежных переводов, часть которых идёт на строительство или покупку жилья на родине. Этот источник капитала поддерживает значительную часть жилищного строительства (например, инвестиции сомалийской диаспоры подпитывают рынок недвижимости в Могадишо, а нигерийская диаспора активно покупает жильё в Абудже и Лагосе). Однако проекты, финансируемые диаспорой, иногда смещаются в сторону жилья высокого класса, поскольку такие инвесторы предпочитают осязаемые, престижные активы (например, элитные апартаменты), что не решает напрямую проблему доступности жилья.
Коммерческая недвижимость и инфраструктура
Офисная и розничная недвижимость: Коммерческая недвижимость Африки сильно различается в зависимости от региона. Ключевые центры, такие как Найроби, Йоханнесбург, Лагос, Каир, за последнее десятилетие обзавелись современными офисными зданиями и торговыми центрами, хотя экономические взлеты и падения привели к высокой доле вакантных площадей в некоторых из них. Найроби остается центром сферы услуг Восточной Африки — на его офисном рынке умеренный спрос со стороны транснациональных компаний и НПО, но избыток новых зданий в районах вроде Аппер-Хилл удерживает вакантность офисов на уровне около 20%. Йоханнесбург обладает самым развитым офисным рынком в Африке, но и здесь вакантность высока (~18%), поскольку компании сокращают площади на фоне вялой экономики; Сэндтон (финансовый район) по-прежнему предлагает премиальные арендные ставки, но старые здания в центре Йоханнесбурга переводятся в жилой фонд или остаются пустыми. Офисные площади в Лагосе ограничены и дороги — офисы высшего класса в Икойи и Виктория-Айленд имеют низкую вакантность и арендные ставки, сопоставимые с городами среднего уровня в Европе, благодаря спросу со стороны нефтяной отрасли и финтеха, тогда как в менее безопасных районах формальная офисная застройка почти не ведется. В розничном сегменте африканские торговые центры показывают смешанные результаты. Рынок торговой недвижимости ЮАР (крупнейший на континенте) относительно зрелый, крупные публичные фонды недвижимости владеют торговыми центрами. Давление на потребительские расходы и отключения электроэнергии (load-shedding) недавно снизили посещаемость ТЦ, но в целом вакантность в ТЦ ЮАР остается низкой (~5%), а розничные продажи постепенно растут. В других странах новые ТЦ часто сталкиваются с трудностями после первоначального ажиотажа, как видно на примере полупустых ТЦ в Гане и Нигерии. Ритейлеры часто называют высокую стоимость аренды и конкуренцию с неформальными рынками основными проблемами. Тем не менее, культура шопинга развивается, и в таких городах, как Аккра и Абиджан, строятся новые торговые центры.
Промышленная и логистическая недвижимость: Промышленная недвижимость Африки — это развивающаяся возможность по мере медленного роста производства и торговли. Такие страны, как Эфиопия, Марокко, Египет, добились успехов в привлечении производств (швейная промышленность в Эфиопии, автомобилестроение в Марокко и т.д.), что стимулирует спрос на фабрики и склады. Марокко особенно активно строит крупные свободные экономические зоны (например, порт и логистическая зона Танжер-Мед), где высокая заполняемость и продолжается расширение — страна становится воротами между Европой и Африкой. Нигерия и Кения демонстрируют рост логистики благодаря электронной коммерции (например, Jumia) и потребностям розничной дистрибуции. Однако развитию логистики мешают инфраструктурные проблемы. Положительный сигнал: Африканское континентальное соглашение о свободной торговле (AfCFTA), которое нацелено на рост внутриафриканской торговли, стимулирует инвестиции в логистические хабы и складские комплексы на границах в ожидании будущего роста торговли. Например, в Гане строится крупный логистический парк для обслуживания Западной Африки. Дата-центры — еще один быстрорастущий класс активов: новые объекты появляются в ЮАР, Кении и Нигерии на фоне роста интернет-пользования; глобальные операторы, такие как Equinix и Teraco, инвестируют сотни миллионов долларов в африканские дата-центры.
Институциональные инвестиции и цитаты: Исторически Африка привлекала ограниченные институциональные инвестиции в недвижимость из-за воспринимаемых рисков, но ситуация постепенно меняется. Африканские пенсионные фонды, особенно в Южной Африке, Намибии и Ботсване, давно инвестируют в недвижимость (в основном внутри страны). Сейчас пан-африканские фонды недвижимости привлекают капитал для инвестиций в нескольких странах, часто фокусируясь на нишах, таких как склады или доступное жилье. Форум (Africa Property Investment Summit, который пройдет позже в сентябре в Кейптауне propertywheel.co.za) призван продемонстрировать, как местные пенсионные фонды могут стимулировать рост рынка недвижимости africabusiness.com. «Пенсионные фонды Африки — ключевые драйверы роста инвестиций в недвижимость», отмечается в отчете Africa Business africabusiness.com, где подчеркивается растущее участие институционального капитала.
Тем не менее, иностранные инвесторы по-прежнему осторожны после некоторых громких неудач (например, волна инвестиций в торговые центры в Нигерии в 2000-х, которая не оправдала ожиданий). Волатильность валюты — серьезный риск: например, резкое обесценивание ганского седи в прошлом году сильно ударило по стоимости недвижимости в долларовом выражении и отпугнуло инвесторов.
Местные специалисты по недвижимости подчеркивают важность устойчивости и долгосрочной перспективы. Как пишет Business Day Live, «Переосмысление рынков недвижимости Африки для устойчивого будущего» крайне важно, необходимы инновации и регуляторные реформы businessamlive.com businessamlive.com. Многие видят огромный потенциал: континент с населением 1,4 миллиарда человек, быстро модернизирующимися экономиками и молодой демографией может стать золотой жилой для рынка недвижимости, если будут решены существующие проблемы. Перспективы Африки зависят от экономической стабильности и реформ. Если удастся обуздать инфляцию (в среднем по Африке она составляет около 12%, но сильно различается), а правительства продолжат инвестировать в инфраструктуру и жилье, сектор недвижимости может расти на 5–6% в год в течение следующего десятилетия. Уже сейчас прогнозируется среднегодовой темп роста рынка недвижимости в Африке около 5,6% до 2029 года, при этом объем рынка достигнет $21,9 трлн businessamlive.com. Потребность есть; теперь нужны деньги и эффективное управление.
Чтобы закончить на человеческой ноте: африканцы по всему континенту стремятся к лучшим условиям жизни. Будь то работник технологической сферы в Найроби, мечтающий купить свою первую квартиру, или семья из Лагоса, ищущая облегчения от непомерной арендной платы, развитие рынка недвижимости (или его отсутствие) напрямую влияет на качество жизни. Правительства всё больше осознают, что решение вопросов жилья и инфраструктуры — это не просто социальная политика, а ключ к раскрытию экономического потенциала. Как мы увидели в новостях 4–5 сентября 2025 года — от изменений ипотечных ставок в США до опросов по недвижимости в Китае и бумов в Дубае — недвижимость является центральным элементом в истории мировой экономики, и Африка готова стать её важной главой в ближайшие годы.Источники: Reuters reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com; Real Estate News realestatenews.com realestatenews.com; World Property Journal worldpropertyjournal.com worldpropertyjournal.com; Rio Times riotimesonline.com riotimesonline.com; Bankrate bankrate.com; Asahi Shimbun asahi.com asahi.com; Emirates News Agency wam.ae wam.ae; Asharq Al-Awsat english.aawsat.com english.aawsat.com; Reuters (опрос в Индии) reuters.com; CRE Daily credaily.com credaily.com; MarketsGroup marketsgroup.org marketsgroup.org; Reuters (Бразилия) reuters.com reuters.com; Africa Housing News; Business AM Live businessamlive.com businessamlive.com.
