- Рынок Шэньчжэня в 2025 году восстанавливается после коррекции: объемы сделок резко выросли благодаря мерам поддержки правительства, цены стабилизировались.
- Население города к 2024 году достигло 17,99 млн человек (рост 1,1% в год), а цель по ВВП на 2025 год — рост 5,5%, с прогнозом создания около 200 000 рабочих мест.
- Октябрь 2024 года ознаменовал начало восстанавливающего спроса: цены на новое жилье выросли на 0,1%, вторичное — на 0,7% по сравнению с предыдущим месяцем.
- В апреле 2025 года Политбюро Китая подчёркло ускорение обновления городов; Шэньчжэнь смягчил определение «покупателя жилья впервые» и снизил налоги на сделки по покупке крупного жилья.
- Зона сотрудничества Цяньхай расширяется до 120 км² и формирует новый деловой центр CBD вокруг Shenzhen Bay, включая Shenzhen Bay Technology Eco-Park и Shenzhen Bay Kerry Centre.
- CITIC Front Bay в Наньшане и рекордная цена за участок в Houhai у China Resources Land в Shenzhen Bay на рубеже 2024–2025 годов подчеркивают рост элитного жилья.
- В 2025 году введено около 0,9 млн м² офисов класса A, общая вакантность держится на уровне 27–30%, а средняя аренда составляет около 163 юаней за м² в месяц.
- Вакантность торговых центров снизилась до 6,8% в первом квартале 2025 года; арендна ставки остаются умеренно сниженными, особенно в Luohu, Futian и Nanshan.
- Планируется создание 20 передовых промышленных парков на площади около 300 км² в Баоань, Лунхуа, Гуанмин и Лунган, с государственными субсидиями на модернизацию фабрик до 100 млн юаней.
- Объем иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость Китая в первом квартале 2025 года составил 56,1 млрд юаней; иностранные инвесторы усиливают присутствие в Цяньхае и через гонконгские фирмы.
Рынок недвижимости Шэньчжэня в 2025 году переживает ключевой подъем после периода коррекции. Объемы сделок резко выросли на фоне мер поддержки со стороны правительства, а цены стабилизируются в технологическом мегаполисе Китая. Рынок охватывает жилой, коммерческий (офисный и розничный) и промышленный секторы недвижимости, каждый из которых демонстрирует свои особенности. Продажи жилья выросли в начале 2025 года благодаря высвобождению отложенного спроса sz.gov.cn, в то время как коммерческий офисный сектор сталкивается с избытком предложения и снижением арендных ставок sz.gov.cn. Промышленные и логистические объекты поддерживаются производственной и технологической экономикой Шэньчжэня. В этом отчете представлен всесторонний анализ ценовых тенденций, доходности от аренды, динамики спроса и предложения, демографии, влияния политики, развития инфраструктуры и иностранных инвестиций, влияющих на рынок недвижимости Шэньчжэня. Мы также сравниваем тенденции по районам (от престижных Наньшань и Футянь до более доступного Лунгана) и выделяем значимые предстоящие проекты, которые формируют будущее рынка.
Шэньчжэнь, часто называемый «кремниевой долиной Китая», является ключевым двигателем Большого залива и нацелен на рост ВВП на 5,5% в 2025 году cnbayarea.org.cn. Его устойчивая экономика (рост 5,8% в 2024 году) и население около 18 миллионов человек (рост ~1,1% в год) savills.com создают прочный фундамент спроса на недвижимость. Однако город и страна подчеркивают, что «жилье предназначено для жизни, а не для спекуляций», что приводит к политике, ориентированной на стабильность и доступность. Ниже мы подробно рассмотрим каждый сегмент рынка недвижимости Шэньчжэня в 2025 году и далее, предоставляя ценные сведения для инвесторов, застройщиков и покупателей жилья.
Экономические и демографические факторы влияния на рынок недвижимости
Бурно развивающаяся экономика Шэньчжэня, ориентированная на технологии, и демографические тенденции формируют основу для его рынка недвижимости. Целевой показатель ВВП города — рост на 5,5% в 2025 году cnbayarea.org.cn — подчеркивает уверенность в дальнейшем расширении после сильного роста в 2024 году. Здесь процветают высокотехнологичное производство, электроника, финансы и НИОКР, что способствует созданию рабочих мест (планируется 200 000 новых рабочих мест в 2025 году) и росту доходов cnbayarea.org.cn — факторы, поддерживающие спрос на жилье. Население Шэньчжэня достигло 17,99 миллиона в 2024 году, увеличившись на 1,1% в годовом исчислении savills.com, что является самым быстрым ростом в Большом заливе, отчасти благодаря миграции квалифицированных специалистов. Это молодое, растущее население (привлеченное возможностями в сфере технологий и финансов) формирует спрос на жилье для конечных пользователей, даже несмотря на сдерживание спекулятивного спроса.
С демографической точки зрения, растущий средний класс города и приток образованных «техномигрантов» стимулируют спрос на жилье более высокого класса и качественное арендное жилье. Близость Шэньчжэня и улучшенная интеграция с Гонконгом также играют свою роль — город обогнал Макао как самое популярное место для уикендов среди жителей Гонконга savills.com. Перемещение через границу стимулирует развитие торговой и гостиничной недвижимости (подробнее об этом в разделе Commercial Sector), а некоторые покупатели из Гонконга инвестируют в жилье в Шэньчжэне, чтобы воспользоваться относительной доступностью и будущим ростом стоимости. В целом, прочные экономические основы и рост населения создают надежную базу для рынка недвижимости, хотя рынок также сталкивается с последствиями общего спада на рынке недвижимости Китая в 2022–2023 годах.
Государственная политика и регулирование жилищного сектора
Политическая среда стала решающим фактором в рыночном развороте Шэньчжэня в 2025 году. После продолжительного спада на рынке жилья китайские власти в конце 2024 года ввели значительные меры по смягчению, чтобы «оживить сделки с недвижимостью» globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Шэньчжэнь отреагировал локальными корректировками политики примерно в сентябре 2024 года, что вызвало всплеск продаж. Например, требования к первоначальному взносу и ограничения на покупку жилья были ослаблены, а ставки по ипотеке на существующие кредиты снижены для уменьшения расходов покупателей globalpropertyguide.com. Эти изменения высвободили отложенный спрос: к 4 кварталу 2024 года количество сделок резко выросло, а цены стабилизировались. В октябре 2024 года цены на новое жилье в Шэньчжэне выросли на 0,1% по сравнению с предыдущим месяцем – прервав 18-месячное падение szft.gov.cn, а цены на вторичное жилье выросли на 0,7% по сравнению с предыдущим месяцем (после 13 месяцев снижения) szft.gov.cn. Импульс сохранился и в начале 2025 года, чему способствовали «льготные политики», которые Savills считает причиной сильных результатов рынка в 1 квартале sz.gov.cn.
Позиция Пекина остается прежней: жилье должно быть доступным, а не исключительно инвестиционным инструментом. Продолжается обсуждение пилотных проектов по налогу на недвижимость (Шэньчжэнь – один из кандидатов), а в Шэньчжэне действует система квот для регулирования покупок жилья (например, ограничения для покупателей не из региона и т.д.), хотя в 2024 году в рамках стимулирующих мер контроль был несколько ослаблен. В апреле 2025 года Политбюро Китая подчеркнуло «ускорение обновления городов» – включая реновацию городских деревень и старого жилья – и оптимизацию политики по поглощению непроданных домовnews.szhome.com. Это указывает на дальнейшую поддержку со стороны предложения: проекты по реновации и, возможно, государственные закупки избыточных запасов для стабилизации рынка globalpropertyguide.com. Правительство Шэньчжэня также активно инвестирует в общественное арендное и субсидируемое жилье, чтобы обеспечить доступное жилье для талантливых специалистов.
Ключевым моментом является то, что покупатели, приобретающие жилье впервые, пользуются привилегированным статусом (с пониженными первоначальными взносами и субсидиями), а в 2025 году Шэньчжэнь смягчил определение «покупателя жилья впервые», что сделало большее число людей подходящими для получения льготных ипотек. Кроме того, были снижены налоги на сделки при покупке жилья большей площади globalpropertyguide.com, что стимулирует оборот на рынке. Совокупный эффект этих мер — восстановление доверия покупателей. Ассоциация риэлторов Шэньчжэня отметила «энтузиастский отклик рынка» на изменения политики конца 2024 года, назвав их «надежной основой для устойчивого и здорового развития» szft.gov.cn рынка.В дальнейшем ожидается, что политики сохранят поддержку, но будут осторожны — резкий рост цен не является целью. Аналитики прогнозируют умеренное снижение или стабильность цен в 2025 году по всей стране, с возобновлением умеренного роста в 2026 году (+1,2%) и 2027 году (+2,0%) globalpropertyguide.com. Для городов первого эшелона, таких как Шэньчжэнь, ожидается «умеренная коррекция» перед стабилизацией к 2026 году globalpropertyguide.com. В целом, меры правительства в 2024–2025 годах были направлены на стимулирование роста в жилищном секторе (после жестких ограничений для застройщиков по принципу «Трех красных линий» ранее), с целью обеспечить мягкую посадку и постепенное восстановление рынка недвижимости Китая.
Крупные инфраструктурные и девелоперские проекты
Инфраструктура и новые проекты меняют облик рынка недвижимости Шэньчжэня во всех районах:
- Городской рельсовый транспорт и транспортная система: Метро Шэньчжэня продолжает расширяться, улучшая связь с отдалёнными районами, такими как Лунган, Пиншань и Гуанмин. Новые линии и продления (например, линия 16 до Лунгана, междугородние железные дороги) делают больше районов доступными, что увеличивает спрос на жильё там. Междугородняя железная дорога Шэньчжэнь–Дунгуань–Хуэйчжоу и продолжающиеся модернизации аэропортов и портов Шэньчжэня (новый терминал международного аэропорта Баоань, улучшения круизного порта Шэкоу) ещё больше интегрируют городской регион.
- Зона сотрудничества Цяньхай: Зона сотрудничества современной сервисной индустрии Шэньчжэнь–Гонконг в западной части Шэньчжэня (на границе с Баоань/Наньшань) — одна из самых заметных территорий развития. Цяньхай переживает масштабное расширение (планируемая площадь увеличена до 120 км²) и застраивается офисными башнями класса А, инновационными парками и элитным жильём. Как открытая зона со специальными политиками для привлечения компаний из Гонконга и зарубежных фирм, Цяньхай формирует новый деловой центр (CBD). Такие проекты, как Shenzhen Bay Technology Eco-Park и Qianhai Kerry Centre, добавляют коммерческие площади, что повлияет на предложение офисов и арендные ставки по всему городу. Для жилой недвижимости близость Цяньхая к Гонконгу (через новый сухопутный пограничный переход Шэньчжэнь–Гонконг в Цяньхай) делает его привлекательным для профессионалов, работающих на обе стороны границы; цены здесь сопоставимы с центральными районами.
- База супер-штаб-квартир Шэньчжэньского залива: В районах Футянь/Наньшань строится амбициозный кластер сверхвысотных небоскрёбов, предназначенных для штаб-квартир компаний из списка Fortune 500. Хотя проект всё ещё строится (завершение — до конца 2020-х), он закрепит статус Шэньчжэня как глобального делового центра. Ожидание появления культовых башен (некоторые выше 400 м) и многофункциональных комплексов (офисы, элитные апартаменты, торговля) уже повышает стоимость земли в округе.
- Парки передового производства: Особенность Шэньчжэня — инновации в индустриальных пространствах за счёт строительства многоэтажных фабричных кампусов. Город планирует «ускорить строительство 20 промышленных парков передового производства и многоэтажных фабрик» к 2025 годуsz.gov.cn в районах Баоань, Лунхуа, Гуанмин и Лунган. Эти проекты (общей площадью 300 км²) будут включать предприятия высокотехнологичного производства, робототехники, новых источников энергии и других стратегических отраслей news.cgtn.com. Например, в районе Гуанмин открыт новый парк интеллектуального производства, где размещаются компании в сфере ИИ и точных инструментов szgm.gov.cn. Такие проекты не только стимулируют спрос на промышленную недвижимость, но и создают рабочие места и спрос на жильё в этих районах.
- Проекты обновления городской среды: Шэньчжэнь постоянно обновляет свои старые районы. К заметным проектам реновации в 2025 году относятся реконструкция Личи Гарден в Футяне и оживление района древнего города Наньтоу в Наньшане, а также многочисленные преобразования бывших фабричных территорий в парки креативных индустрий или апартаменты. Реконструкция бывших городских деревень («城中村»), например, деревень Шуэйвэй и Байшичжоу, добавляет новое жильё в престижных районах. Городская инициатива «обновление города», поддержанная центральным финансированием в 2025 годуnews.szhome.com, означает появление новых проектов по замене ветхого жилья современными, более плотными застройками.
- Знаковые проекты в сфере недвижимости 2025+: В жилом сегменте ожидается выход на рынок нескольких крупных проектов. В Наньшане проект CITIC Front Bay (Yuanwafu) в районе Shenzhen Bay, ультра-роскошный прибрежный комплекс, предположительно «пробьёт» прежний ценовой потолок Шэньчжэня — после отмены ограничений на цены новых домов этот проект может выйти на рекордные для города цены sohu.com. Также в конце 2024 года China Resources Land и партнеры-застройщики заплатили рекордную цену за участок в Хоухай (район Shenzhen Bay), что свидетельствует о доверии к сегменту элитной недвижимости sohu.com. В Футяне ожидаются новые проекты, такие как реконструкция Excellence & Kingkey в Антоушане и проект New World рядом с Сяньмиху, которые добавят новые элитные резиденции в 2025–2026 годах sohu.com sohu.com. В коммерческом сегменте ввод в эксплуатацию офисов класса А в 2025 году включает 14 новых офисных проектов общей площадью ~893 000 м² sz.gov.cn (многие из них в Цяньхай, Хоухай и Футяне), что увеличит офисный фонд примерно на 7,9% sz.gov.cn. Этот приток предложения повлияет на вакантность и арендные ставки офисов, как будет рассмотрено далее.
Все эти инфраструктурные и девелоперские проекты повышают связанность и привлекательность Шэньчжэня, но также создают новое предложение, которое рынок должен будет поглотить. Инвесторам стоит отслеживать, какие районы получат выгоду (например, районы с новыми транспортными связями часто демонстрируют рост стоимости недвижимости) и где могут возникнуть риски перенасыщения (например, избыток офисных площадей в отдельных деловых районах).
Сектор жилой недвижимости
Объем продаж, цены и динамика спроса и предложения
Жилой рынок Шэньчжэня восстанавливается в 2025 году, объемы сделок резко выросли по сравнению с предыдущим годом. В первом квартале 2025 года было продано более 26 000 новых и вторичных квартир, что на 67,7% больше в годовом выражении sz.gov.cn. Восстановление началось после смягчения политики в конце 2024 года: например, всего за первые 24 дня ноября 2024 года было продано 7 800 новых квартир (ежедневные продажи выросли на 201% в годовом выражении) и 5 477 вторичных квартир (рост на 118% в годовом выражении) szft.gov.cn. Эти показатели стали самыми высокими с 2021 года. По данным Savills, площадь продаж новых домов выросла на 61,3% в годовом выражении в первом квартале 2025 года sz.gov.cn, что отражает возвращение покупателей на рынок.
Несмотря на бум продаж, ценовые тренды остаются относительно стабильными — рынок восстанавливает объемы раньше, чем цены. После падения в 2022–2023 годах цены на жилье сейчас достигают дна. К марту 2025 года цены на новое жилье в Шэньчжэне были примерно на уровне прошлого года, даже снизились на незначительные 0,4% в годовом выражении globalpropertyguide.com. Цены на вторичное жилье по-прежнему были примерно на 3% ниже в годовом выражении globalpropertyguide.com, но темпы снижения сокращаются уже несколько месяцевnews.szhome.com. В апреле 2025 года цены на вторичное жилье снизились всего на 0,21% за месяц и на –2,88% в годовом выражении в Шэньчжэнеnews.szhome.comnews.szhome.com, что стало наименьшим падением среди десяти крупнейших городов Китая. Фактически, индекс цен в Шэньчжэне оказался самым устойчивым, что свидетельствует о почти полной стабилизацииnews.szhome.com.
Текущий уровень цен: По данным CREIS, на март 2025 года средняя цена нового коммерческого жилья в Шэньчжэне составляла около ¥52 700 за м², а вторичное жилье — в среднем ¥67 600 за м² globalpropertyguide.com. Однако по данным местных объявлений, средние цены предложения на вторичное жилье по городу ближе к верхней границе 50 000 юаней за м² к середине 2025 года (Anjuke сообщает около 57 000 юаней), так как продавцы в менее престижных районах снизили ожидания. Ценовые тренды сильно различаются по районам (см. следующий раздел). В целом, цены на жилье в городе остаются самыми высокими в материковом Китае, за исключением центральных районов Шанхая и Пекина. Даже после недавней коррекции доступность жилья остается низкой — коэффициенты цена/доход в городах первого уровня, таких как Шэньчжэнь, чрезвычайно высоки, и власти заявили, что не допустят новой спекулятивной волны.
Со стороны предложения застройщики в Шэньчжэне проявляют осторожность. Запуск новых проектов замедлился в 2022–2023 годах из-за долгового кризиса среди застройщиков в Китае и слабых настроений на рынке. Это привело к накоплению непроданных запасов в некоторых районах. Однако завершение строительства ускоряется, поскольку проекты, задержанные из-за проблем с финансированием, возвращаются в график. Аналитики Morningstar ожидают, что «начало строительства новых домов останется на низком уровне до 2025 года» в Китае, но завершение строительства улучшится благодаря поддержке политики globalpropertyguide.com. В Шэньчжэне это означает умеренный приток новых квартир на рынок — достаточно, чтобы у покупателей был выбор, но не слишком много. Правительство также напрямую увеличило предложение доступного жилья; у Шэньчжэня амбициозная цель — к 2035 году иметь 1 миллион единиц субсидируемого жилья. Уже десятки тысяч единиц жилья для талантов и муниципальных арендных квартир строятся, что в будущем частично снизит спрос на частном рынке.
Динамика спроса: В настоящее время основным драйвером выступает конечный спрос (со стороны покупателей впервые и тех, кто улучшает жилищные условия), стимулируемый снижением ипотечных ставок и смягчением политики. Инвестиционный спрос (спекулятивные покупки ради прироста капитала) остается сдержанным по сравнению с годами бума из-за ужесточения регулирования и воспоминаний о недавнем снижении цен. Тем не менее, долгосрочные перспективы Шэньчжэня продолжают привлекать инвестиции от более состоятельных внутренних покупателей и некоторых иностранных покупателей (Гонконг, экспаты), которые видят выгоду в снижении цен. Фундаментальные факторы города — приток населения, ограниченность земли и ключевая роль в Большом заливе — указывают на внутреннее давление спроса. Пока что уровень запасов на вторичном рынке относительно высок (много объявлений, так как владельцы стремятся продать на фоне оживления), что сдерживает рост цен. Однако данные по сделкам показывают, что справедливо оцененные дома, особенно в популярных районах, могут продаваться быстро (некоторые новые проекты в конце 2024 года были распроданы за считанные часы szft.gov.cn).
Цены на жилье по районам и сегментам
Шэньчжэнь — город разнообразных субрынков, с резким контрастом между центральными районами и окраинами. Вот ориентировочное сравнение средних цен на вторичное жилье по районам (на середину 2025 года):
| Район | Средняя цена перепродажи (июль 2025) | Комментарии к тренду |
|---|---|---|
| Наньшань (технологический и престижный прибрежный) | ¥87,600/м² shenzhen.anjuke.com | Самые высокие цены; много элитных районов выше ¥100k. После спада 2024 года цены выросли примерно на 8,6% в годовом исчислении. Сильный спрос со стороны технологических специалистов и экспатов. |
| Футянь (деловой и центральный район) | ¥73,200/м² shenzhen.anjuke.com | Премиальный центральный район с элитными жилыми комплексами (многие кварталы выше ¥80k). Рост примерно на 10% в годовом исчислении с низкой базы shenzhen.anjuke.com. Стабильный спрос на жилье высокого класса, поддерживаемый лучшими школами и рабочими местами. |
| Лоху (старый центр города) | ¥47,800/м² shenzhen.anjuke.com | Средний ценовой сегмент; самый старый центр с устаревшим жилым фондом. Незначительный рост в годовом исчислении (~+6,9% shenzhen.anjuke.com) по мере восстановления. Популярен среди покупателей с ограниченным бюджетом, ищущих центральное расположение. |
| Баоань (северо-западный район, включая Цяньхай) | ¥54,600/м² shenzhen.anjuke.com | Разнообразие: Цяньхай/центр — дорогие (~¥80k), но другие районы более доступны. В целом рост ~+10,6% в годовом исчислении shenzhen.anjuke.com благодаря новым линиям метро и проектам. |
| Лунган (северо-восточный район, крупный и пригородный) | ¥36,000/м² shenzhen.anjuke.com | Самый доступный крупный район. Рост примерно на 11% в годовом исчислении shenzhen.anjuke.com после резкого падения ранее. Большое количество нового жилья сдерживает рост цен. Привлекателен для покупателей впервые. |
| Лунхуа (север, новый субцентр) | ~¥50,000–60,000/м² (оценка) | Быстро развивается; близко к Футяню, много новых проектов (например, район Шэньчжэнь Север). Цены восстанавливаются; высокий спрос на новое жилье благодаря улучшению инфраструктуры. |
| Другие (Яньтянь, Пиншань, Гуанмин и др.) | ~¥30,000–50,000/м² (разнится) | Яньтянь (¥45k) — прибрежная жизнь, но далеко на востоке. Пиншань (¥28–30k) и Гуанмин (~¥33k) относительно дешевы, ориентированы на промышленное развитие. Все показали умеренный рост по мере улучшения транспортной доступности. |
Источники: Цены на объекты Anjuke, июль 2025 shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com shenzhen.anjuke.com.
В таблице показано, как Наньшань и Футянь доминируют в сегменте элитной недвижимости. Недавний опрос показал, что в 18 подрайонах Шэньчжэня средние цены на вторичное жилье превышают ¥80 000/м² – все, кроме одного, находятся в Футяне или Наньшане sohu.com. Эти два района притягивают покупателей премиум-класса (топ-менеджеров в сфере технологий, финансистов и обеспеченные семьи), предлагая лучшие школы, рабочие места и инфраструктуру. На них приходится большая доля стоимости сделок: в 2024 году в Футяне и Наньшане было продано по 9 000+ вторичных квартир, что вывело их на 2-е и 3-е места по объему продаж (сразу после гораздо большего Лунгана) sohu.com. Это говорит не только о высоких ценах, но и о ликвидности на этих рынках.
Для сравнения, Лунган и Баоань показывают наибольшие объемы сделок благодаря большому предложению и более низким ценам – они ориентированы на массовый рынок и покупателей первого жилья. Например, Лунган лидировал по количеству продаж в 2024 году, что отражает множество новых проектов и доступных жилых комплексов. По мере расширения города эти периферийные районы быстро урбанизируются (с новыми центрами, такими как CBD Лунгана в Бантьяне и прибрежный центр Баоаня). Рост цен здесь может быть более волатильным (под влиянием политики и колебаний предложения), но в долгосрочной перспективе улучшение транспортной доступности (например, новые линии метро) сокращает разрыв с ценами в центре города.
Разница между ценами на новое и вторичное жилье: Стоит отметить, что в Шэньчжэне новые дома часто продаются по немного более низким ценам, чем сопоставимые объекты на вторичном рынке, из-за государственного регулирования цен и необходимости застройщиков быстро продавать. Например, по состоянию на апрель 2024 года средняя цена сделки на первичном (новом) рынке составляла ¥61 328/м², что на 1,5% ниже в годовом выражении pdf.savills.asia, в то время как на вторичном рынке средняя цена была выше. Эта разница означает, что новые проекты могут вызывать ажиотаж (некоторые распродаются за один день, как это было в конце 2024 года szft.gov.cn). В 2025 году, с ослаблением ценовых ограничений, некоторые элитные новостройки могут выходить на рынок по ценам выше вторичного жилья (например, проект CITIC в районе Shenzhen Bay может установить рекорд sohu.com). В целом же, новое жилье в среднем ценовом сегменте выставляется по конкурентоспособным ценам, что создает давление на владельцев вторички.
Рынок аренды и доходность
Рынок аренды жилья в Шэньчжэне активен, учитывая большое количество приезжих (многие молодые работники снимают жилье). В годы COVID аренда была относительно стабильной или снижалась, но с открытием экономики спрос на аренду вырос. Тем не менее, рост арендных ставок не поспевает за ростом цен на жилье за последнее десятилетие, что приводит к низкой доходности от аренды по мировым меркам.
По состоянию на середину 2025 года средняя валовая доходность от аренды в Шэньчжэне составляет около 2,6% в год globalpropertyguide.com – на уровне других городов первого эшелона Китая. В частности, средняя трехкомнатная квартира (~$523 тыс. для покупки, ~$1 179 ежемесячная аренда) дает ~2,7% валовой доходности globalpropertyguide.com. Меньшие квартиры дают схожую доходность (2,6–2,7%). После вычета расходов (обслуживание, налоги и т.д.) чистая доходность обычно составляет лишь около 1% globalpropertyguide.com. Эти данные подчеркивают, что инвесторы в жилую недвижимость Шэньчжэня в первую очередь рассчитывают на рост стоимости, а не на доход от аренды.
Тем не менее, есть признаки того, что доходность достигла дна: арендные ставки начали плавно расти по мере улучшения рынка труда и наплыва выпускников, в то время как цены на покупку стабилизировались. На самом деле, один из анализов отметил, что чистая доходность от аренды в четырех крупнейших городах Китая выросла примерно до 1,8% в первом полугодии 2023 года yicaiglobal.com, от исторических минимумов, по мере корректировки цен на жилье. Доступность аренды в Шэньчжэне (соотношение аренды к доходу) по-прежнему остается проблемой для арендаторов — средняя арендная плата за квартиру может легко составлять более 30% дохода молодого специалиста в центре города. Правительство продвигает долгосрочные арендные квартиры и поддерживает арендные платформы для обеспечения здорового развития рынка аренды.
Для инвесторов низкая доходность означает, что издержки на владение высоки по отношению к арендной плате, что может отпугнуть спекулятивные покупки. Однако некоторые арендодатели сейчас получают немного лучшие доходы: например, после открытия границ вырос спрос на элитное жилье со стороны экспатов и профессионалов из Гонконга, что поддержало арендные ставки в районах, таких как Шэкоу и деловой центр Футянь. Со стороны предложения приток институционального арендного жилья (например, бренд Port Apartment от Vanke и другие REITs, переводящие часть непроданных коммерческих площадей в арендные квартиры) может постепенно увеличить вакантность и сдерживать рост арендных ставок.
В целом, доходность от аренды остается умеренной (~2–3% валовой) globalpropertyguide.com в Шэньчжэне, что отражает высокую стоимость недвижимости. Инвесторам следует учитывать, что только доход от аренды едва ли покроет расходы на финансирование при текущих ипотечных ставках, поэтому инвестиционная стратегия строится на долгосрочном росте цен плюс, возможно, валютной диверсификации (для иностранных покупателей). Стабильные или слегка растущие арендные ставки в 2025 году — положительный признак реального спроса, но резкого скачка арендных ставок ожидать не стоит, учитывая значительный объем нового жилья и пристальное внимание правительства к стоимости жилья.
Сектор коммерческой недвижимости
Офисный рынок (коммерческие офисные площади)
В 2025 году рынок офисов класса А в Шэньчжэне характеризуется обилием нового предложения, высокой вакантностью и выгодными для арендаторов ставками. Быстрый рост городской застройки за последние годы привел к избытку офисных площадей в некоторых районах, как раз в тот момент, когда COVID и проблемы в технологической отрасли снизили спрос. В результате офисный сектор находится на этапе рынка арендатора:
- Предложение и вакантность: В 2025 году в Шэньчжэне добавляется примерно 0,9 млн м² новых офисных площадей класса A sz.gov.cn, что увеличит общий объем примерно на 7,9% sz.gov.cn. Крупные объекты, завершённые в 1–2 кварталах, включают башни в Цяньхай, Хоухай и Научном парке Наньшань. Это дополняет значительное предложение, введённое в 2022–2024 годах. В результате, уровень вакантности офисов по городу держится на уровне около 27–30% в начале 2025 года pdf.savills.asia cushmanwakefield.com. К концу 4 квартала 2024 года он составлял ~29,0% savills.com, и оставался высоким в 1 квартале 2025 года (Knight Frank сообщил о «глубокой фазе корректировки», при этом вакантность всё ещё близка к рекордным значениям). В некоторых субрынках, таких как Цяньхай, вакантность ещё выше из-за одновременного открытия ряда новых зданий.
- Драйверы спроса: Несмотря на сложности, разнообразная экономика Шэньчжэня обеспечивает определённый спрос. Технологический и IT-сектор остаётся основным драйвером аренды офисов sz.gov.cn – как местные технологические гиганты, так и стартапы расширяют площади для лабораторий R&D и офисов. В 1 квартале 2025 года компании, связанные с «новыми качественными производительными силами» (новые технологии), активно арендовали помещения sz.gov.cn. Только интернет-сектор обеспечил около 25% объёма аренды офисов в 1 квартале sz.gov.cn. Кроме того, финансовый сектор, профессиональные и потребительские услуги также обеспечивают стабильный спрос на аренду sz.gov.cn. Примечательной тенденцией является рост числа компаний в сфере трансграничной электронной коммерции и их сервисных провайдеров, которые заняли значительные офисные площади (например, один сегмент арендовал ~10 000 м² в 1 квартале) sz.gov.cn, поскольку они выигрывают от бурного роста онлайн-торговли и интеграции в Большом заливе.
- Арендная плата: Поскольку предложение превышает спрос, арендодатели снижают арендные ставки, чтобы привлечь и удержать арендаторов. По состоянию на 1 квартал 2025 года средняя городская арендная ставка на офисы класса A снизилась до примерно 163 юаней за м² в месяц, что на ~3,5% меньше по сравнению с предыдущим кварталом assets.cushmanwakefield.com. В годовом выражении арендные ставки снизились примерно на 9% к концу 2024 года pdf.savills.asia и продолжили падать в 2025 году. Индекс Savills показал –9,0% годового снижения арендной платы по состоянию на 4 квартал 2024 года pdf.savills.asia, и эта тенденция сохранилась. Фактические арендные ставки (с учетом стимулов) еще ниже, поскольку многие арендодатели предоставляют арендные каникулы или субсидии на отделку. Давление ощущается по всему рынку: даже в престижных офисах в деловом центре Футянь арендные ставки снизились, а новые здания в децентрализованных районах предлагают сильно сниженные стартовые ставки, чтобы привлечь арендаторов. Пока что средняя арендная ставка на офисы находится в нисходящем тренде sz.gov.cn и, как ожидается, продолжит снижаться в 2025 году, прежде чем достигнет дна.
- Прогноз: Консенсус заключается в том, что вакантность офисов в Шэньчжэне останется высокой в ближайшей перспективе. «Постоянный дисбаланс спроса и предложения» означает, что уровень вакантности по городу, как ожидается, останется повышенным, а арендные ставки будут снижаться дальше research.jllapsites.com в течение 2025 года. Однако есть и положительные моменты: восстановление экономики и расширение бизнеса в таких секторах, как новые энергетические автомобили, ИИ и финансы, могут постепенно поглощать площади. Чистое поглощение в 1 квартале 2025 года фактически улучшилось (в целом по стране чистое поглощение офисных площадей в городах первого эшелона выросло, в Шэньчжэне — на ~50–200% в годовом выражении) cbre.com.cn. Если тенденция сохранится, 2025 год может стать дном офисного цикла, после чего начнется медленное восстановление. Инвесторы проявляют некоторый интерес — в 1 квартале 2025 года офисные активы стали в фокусе инвестиционных фондов (в Китае основные офисные здания были главным объектом инвестиций, особенно со стороны страховых фондов) cbre.com.cn. Капитализация/доходность офисов в Шэньчжэне немного выросла из-за снижения цен, что может привлечь покупателей, ожидающих будущего роста.
Рынок торговой и гостиничной недвижимости
Сектор торговой недвижимости в Шэньчжэне находится на пути к восстановлению в 2025 году, чему способствует рост потребительских расходов и приток туристов (особенно из Гонконга). После спада, вызванного пандемией, покупатели и туристы возвращаются, что отражается в снижении вакантности в торговых центрах и стабилизации арендных ставок:
- Вакантность и спрос: К первому кварталу 2025 года уровень вакантности в торговых центрах Шэньчжэня снизился до ~6,8%, что является самым низким показателем с 2020 года savills.com. Это стало шестым кварталом подряд снижения вакантности, что говорит о том, что торговые площади активно занимают арендаторы. По данным Savills, вакантность снизилась на 1,8 процентных пункта в годовом выражении до 6,8% в первом квартале savills.com. Такой низкий уровень вакантности – значительно ниже среднего по стране (~7,3%) cbre.com.cn – подчеркивает силу восстановления розничной торговли в Шэньчжэне, чему способствовали успешное сдерживание COVID и быстрый рост потребления. Популярные торговые районы (например, Дунмэнь в Лоху, район COCO Park в Футяне, район Coastal City в Наньшане) сообщают о высокой заполняемости, поскольку отечественные бренды и операторы общественного питания расширяются. Даже новые торговые центры в пригородах начали заполняться по мере роста жилых районов.
- Арендные ставки: Несмотря на улучшение заполняемости, арендные ставки растут медленно. По состоянию на первый квартал 2025 года средняя арендная ставка в ведущих торговых центрах Шэньчжэня была примерно на 2,4% ниже в годовом выражении savills.com. Арендодатели в основном сохраняли ставки на прежнем уровне или немного снижали их, чтобы поддержать восстановление арендаторов. К середине 2025 года появились признаки стабилизации арендных ставок – с ростом потока посетителей и продаж некоторые арендодатели постепенно отменяют временные скидки на аренду. В целом, ситуация осторожно оптимистична: стабильные ставки позволяют ритейлерам восстановиться, а рост арендных ставок, вероятно, начнется в 2026 году, когда продажи полностью нормализуются. Примечательно, что сегменты люксового ритейла и высококлассной гастрономии в районах Shenzhen Bay и Futian показали относительно быстрое восстановление арендных ставок благодаря устойчивому спросу со стороны обеспеченных потребителей.
- Бум трансграничных покупок: Уникальным драйвером розничной торговли в Шэньчжэне стал наплыв гостей из Гонконга после открытия границы. «Гонконгцы едут на север тратить деньги» стало трендом, и теперь Шэньчжэнь — одно из главных направлений для жителей Гонконга на выходных savills.com. Их привлекают крупные торговые центры Шэньчжэня, разнообразие семейных развлечений и сравнительно низкие цены (из-за девальвации юаня и отличий в ассортименте товаров). Этот приток особенно увеличил продажи в районах Лоху (рядом с границей) и Наньшань (парки развлечений, аутлеты). Например, туристы из Гонконга значительно повысили загрузку отелей и доходы от ресторанов и кафе в Шэньчжэне. Между тем, туристы с материка в Гонконг теперь больше интересуются достопримечательностями, чем шопингом savills.com, поэтому рост розничной торговли в Шэньчжэне не компенсируется аналогичным ростом в Гонконге — выгода односторонняя savills.com. Эта динамика стимулирует международных ритейлеров открывать магазины в торговых центрах Шэньчжэня, чтобы охватить как местных жителей, так и туристов.
- Структурные тренды: Молодое население Шэньчжэня делает акцент на опытном ритейле. Операторы торговых центров выделяют больше площадей под рестораны, развлечения (киберспортивные арены, иммерсивные кинотеатры) и сервисы для образа жизни, чтобы привлекать посетителей. «White-box» pop-up магазины и новые отечественные бренды («white brand» товары) набирают популярность cushmanwakefield.com, что говорит о развитии ассортимента. Кроме того, заметна интеграция с электронной коммерцией — многие офлайн-магазины одновременно служат шоурумами и пунктами выдачи онлайн-заказов. Поддержку оказывает и инициатива центрального правительства «стимулировать потребление» savills.com: такие меры, как шопинг-фестивали и субсидии на бытовую технику или автомобили (часть из них предоставлялась в 2023–24 гг.), косвенно способствуют использованию торговых площадей (шоурумы и др.).
- Отели и гостиничный бизнес: Сектор гостеприимства в коммерческой недвижимости также восстанавливается. Заполняемость и тарифы на номера в отелях Шэньчжэня выросли с возвращением деловых поездок и туризма. Хотя это не было отдельным вопросом, стоит отметить, что новые отели (часто в составе многофункциональных комплексов) строятся в Цяньхай и рядом с выставочным центром Shenzhen World для удовлетворения растущего спроса на MICE (деловые встречи, поощрительные поездки, конференции, выставки). Развитие гостиничной инфраструктуры дополнительно поддерживает розничную торговлю (так как туристы тратят деньги в торговых центрах).
Смотря в будущее, перспективы розничной недвижимости в Шэньчжэне положительные, особенно по сравнению с несколькими годами ранее. При том, что уровень вакантности на минимуме за несколько лет, а туристические потоки остаются высокими (например, рост числа иностранных туристов через аэропорт Шэньчжэня на 115% в 2024 году)savills.com, владельцы торговых центров вновь обретают уверенность. Тем не менее, розничная торговля — это постоянно развивающийся сектор: старые торговые центры в менее престижных районах могут нуждаться в перепозиционировании (некоторые из них превращают этажи в коворкинги или образовательные центры). В отдалённых районах по-прежнему встречаются слабо работающие торговые центры с более высокой вакантностью research.jllapsites.com, но в целом по городу наблюдается тенденция к восстановлению. Инвесторы вновь находят розничные активы привлекательными благодаря курсу Китая на стимулирование внутреннего потребления; а Шэньчжэнь, с его высокими доходами и технологически подкованными покупателями, находится в авангарде новых розничных концепций.
Промышленная и логистическая недвижимость
Промышленный сектор недвижимости Шэньчжэня — включая производственные помещения, бизнес-парки и логистику (склады) — часто оказывается в тени жилого и офисного рынков, но остаётся крайне важным. В 2025 году этот сектор характеризуется устойчивостью и трансформацией:
- Производственные и научно-исследовательские помещения: Шэньчжэнь активно модернизирует свою промышленную базу. Поскольку промышленное производство составляет 35% ВВП Шэньчжэняsz.gov.cn, город наметил планы стать лидером в области передового производства. К 2025 году он намерен создать несколько триллионных промышленных кластеров (например, в электронике, телекоммуникациях, оборудовании)sz.gov.cn. Для поддержки этого Шэньчжэнь инвестирует в новые промышленные парки и инновационные хабы. Внедряется концепция многоэтажных «умных» фабрик, что позволяет размещать высокотехнологичное производство на ограниченных площадях. Такие районы, как Баоань, Лунхуа, Гуанмин и Пиншань, получают наибольшую выгоду — например, 20 передовых промышленных парков на площади около 300 км² строятся в этих районах news.cgtn.com. Это не только увеличивает площадь промышленных помещений, но и повышает стандарты (умные технологии, экологичные здания). Правительство даже предлагает щедрые субсидии (до 100 млн юаней на крупный проект) компаниям на технологическую модернизацию фабрикsz.gov.cn, стимулируя заселение новых площадей. Спрос на современные промышленные помещения высок со стороны таких отраслей, как электромобили, биотехнологии и аэрокосмическая промышленность (Шэньчжэнь диверсифицируется за пределы электроники). Старые промышленные комплексы в городской черте перестраиваются или перепрофилируются (часть превращается в офисы для креативных индустрий или апартаменты в рамках обновления города), а промышленная деятельность концентрируется в специально спланированных зонах.
- Логистика и склады: Роль Шэньчжэня как торгового и e-commerce центра обеспечивает высокий спрос на логистику, хотя из-за высокой стоимости земли часть складских помещений переместилась в соседние Дунгуань/Хуэйчжоу. Тем не менее, в 2025 году в регионе ожидается новый ввод логистических площадей, и спрос остается высоким. В 1 квартале 2025 года сектор складской недвижимости Китая показал рекордное чистое поглощение (2,57 млн м²), а вакантность по стране снизилась до 20,3% cbre.com.cn. В самом Шэньчжэне крупные 3PL (третьесторонние логистические операторы) и e-commerce компании (такие как JD.com, SF Express, базирующаяся в Шэньчжэне) постоянно ищут современные складские помещения, особенно рядом с портами и аэропортами. Рост кросс-бордер e-commerce (отправка товаров глобальным потребителям) стимулирует спрос на склады с таможенным оформлением в Шэньчжэне. Логистический парк Цяньхай и аэропортовый логистический центр имеют низкую вакантность. Однако в целом вакантность складских помещений в более широком районе Шэньчжэня может быть выше (на уровне низких двузначных значений или около 20%) из-за новых вводов. Арендные ставки на логистические площади остаются стабильными: аренда первоклассных складов в Шэньчжэне составляет около 30–40 юаней за м² в месяц в зависимости от расположения.
- Хайтек-индустриальные парки и бизнес-парки: Особый под-сегмент — это научно-технологические парки. Высокотехнологичный индустриальный парк Шэньчжэня (SHIP) в Наньшане — часто называемый ядром «кремниевой долины» Китая — остается очень востребованным: заполняемость почти полная, а арендные ставки на индустриальные/офисные помещения (это квази-офисные R&D пространства) высоки. Новые парки в Лунгане (Securities Tech Park), Баоане и других районах ориентированы на отдельные отрасли (ИИ, биотех). Государственная программа Made in China 2025 направила ресурсы в эти парки tearline.mil, что привело к появлению высококлассных объектов. Например, Guangming Science City становится крупной R&D базой с современными лабораториями и будет стимулировать спрос как на лабораторные площади, так и на сопутствующие офисы/жилье в этом районе.
- Земля и политика: Ограниченность земли в Шэньчжэне делает промышленную землю особенно ценной. Город проявляет креативность, как уже отмечалось: строит ввысь (вертикальные фабрики), а также «разблокирует» сельские земли для промышленного использования через реформы. Один из политических подходов — стимулировать фабрики строить выше или переезжать в интенсивные индустриальные парки, освобождая часть земли под жилье — это продолжающаяся стратегия по обеспечению земли. Тем временем центральное правительство продвигает повышение эффективности логистики (снижение доли затрат в ВВП), а Шэньчжэнь вносит вклад через умную логистическую инфраструктуру (автоматизация портов и т.д.).
Перспективы промышленной недвижимости в Шэньчжэне остаются сильными. По мере перестройки глобальных цепочек поставок часть производства возвращается или перемещается на юг Китая — Шэньчжэнь, обладая инновационным преимуществом, должен привлечь высокотехнологичное производство, а менее затратное производство будет передано в более дешевые города Гуандуна. Иностранные инвестиции в фабрики растут (например, новый аккумуляторный завод Tesla в Шанхае свидетельствует о доверии к китайскому производству; в Шэньчжэне возможны аналогичные проекты в сфере технологий). Для логистики интеграция Большого залива (инфраструктура вроде моста Гонконг-Чжухай-Макао и новых сухопутных портов) дополнительно усилит логистический сектор Шэньчжэня как узла, соединяющего GBA и мир.
Промышленная недвижимость обычно приносит более высокую доходность, чем жилая — часто 5–7% валовой доходности — что делает её привлекательной для инвесторов, особенно с учётом поддержки со стороны правительства (например, первые REITs в Китае были созданы именно в логистических парках). Можно ожидать дальнейшей политической поддержки промышленной и логистической недвижимости, поскольку этот сектор напрямую связан с целями экономического роста. В целом, хотя промышленная/логистическая недвижимость Шэньчжэня и не так часто попадает в заголовки, как квартиры или офисы, она является базовым сектором с устойчивым спросом и поддержкой государства, и, вероятно, будет развиваться параллельно с планами индустриального обновления города.Иностранные инвестиции и перспективы
Исторически в Шэньчжэне было меньше прямых иностранных инвестиций в недвижимость по сравнению с такими городами, как Шанхай или Пекин, из-за более жёстких правил и доминирования на рынке местных покупателей. Однако город является ключевой частью инициативы Большого залива по привлечению иностранных компаний и капитала. В коммерческом секторе мы видим, как иностранные компании расширяют своё присутствие — например, зарубежные финансовые институты в Цяньхае и многонациональные технологические компании, открывающие R&D-центры, — что косвенно увеличивает заполняемость офисов. Кооперационная зона Цяньхай предлагает стимулы для компаний из Гонконга и международных фирм, что приводит к заключению сделок по аренде офисов с участием иностранных компаний.
Что касается инвестиционного капитала в недвижимость, в 2024–2025 годах иностранные институциональные инвестиции в китайскую недвижимость были ограничены из-за общих опасений (долги застройщиков и др.), но появляются признаки возвращения интереса к надёжным активам. Например, некоторые зарубежные фонды прямых инвестиций и гонконгские девелоперы объединились в проектах в Шэньчжэне, рассчитывая на дно в оценках. Объём инвестиций в коммерческую недвижимость в Китае в первом квартале 2025 года составил 56,1 млрд юаней cbre.com.cn — хотя это меньше, чем годом ранее, в эту сумму вошли крупные сделки по покупке офисов в городах первого уровня, вероятно, с участием зарубежного капитала. История роста Шэньчжэня и недавняя коррекция цен могут привлечь больше иностранных инвесторов, ориентированных на долгосрочные вложения, особенно если китайское правительство предоставит гарантии и более благоприятную деловую среду.
Покупатели жилья из Гонконга заслуживают отдельного упоминания: после нормализации поездок всё больше жителей Гонконга рассматривают возможность покупки жилья в Шэньчжэне для инвестиций или семьи (некоторых привлекают образовательные возможности для детей или просто большая площадь жилья за те же деньги по сравнению с Гонконгом). В одном из отчётов отмечалось, что всё больше гонконгцев инвестируют в недвижимость Шэньчжэня по состоянию на 2025 год, привлечённые разницей в ценах и удобством поездок (всего несколько минут на высокоскоростном поезде или метро через границу) sohu.com. Этот трансграничный спрос в основном сосредоточен в районах, близких к границе с Гонконгом, или в известных элитных проектах. Это остаётся нишевым, но заметным фактором, способствующим спросу на элитные квартиры.
Прогнозы на ближайшие годы
Если смотреть за пределы 2025 года, общий прогноз для рынка недвижимости Шэньчжэня остаётся осторожно оптимистичным, хотя и с определёнными вызовами:
- Жилая недвижимость: После сильного восстановления числа сделок, в 2025 году ожидается, что цены в целом останутся примерно на прежнем уровне или немного снизятся (консенсус аналитиков — около –2,5% изменения в 2025 году globalpropertyguide.com). К 2026 году большинство прогнозов предполагает стабилизацию или небольшой рост цен на жильё в Шэньчжэне, учитывая фундаментальные показатели города. Города первого уровня, такие как Шэньчжэнь, должны возглавить восстановление с низким однозначным ростом цен в 2026–2027 годах globalpropertyguide.com, при условии, что экономика в целом останется на правильном пути. Вероятно, правительство будет корректировать политику, чтобы не допустить перегрева — если рынок будет расти слишком быстро, могут появиться новые меры охлаждения (например, ужесточение кредитования). Также появится новое предложение за счёт редевелопмента и программ жилищного обеспечения, что может сдерживать долгосрочный рост цен, но повысит доступность жилья. Для инвесторов: в ближайшие годы не стоит ожидать бурного роста цен, как в прошлом, скорее будет умеренный рост и акцент на повышение доходности от аренды.
- Коммерческая недвижимость (офисы/ритейл): Восстановление офисного сектора будет отставать. 2025–2026 годы могут по-прежнему быть сложными из-за высокой вакантности. JLL ожидает, что вакантность «останется высокой, а арендные ставки продолжат снижаться» в офисах Шэньчжэня в краткосрочной перспективе research.jllapsites.com, а переломный момент, вероятно, наступит в конце 2026 года, когда темпы ввода новых площадей снизятся, а экономический рост начнёт поглощать избыточные площади. К 2027 году мы ожидаем более здорового офисного рынка, если новые отрасли (например, искусственный интеллект, финтех, компании метавселенной) будут развиваться. Арендные ставки могут постепенно начать расти с 2026 года, но может потребоваться несколько лет, чтобы вернуться к уровням до 2020 года. Рынок торговой недвижимости, напротив, должен демонстрировать устойчивое улучшение. По мере роста населения и доходов в Шэньчжэне, а также развития туризма, арендные ставки на торговые площади могут вернуться к положительной динамике к 2026 году. Ключевые торговые проекты (например, обновлённый Luohu Commercial City, новые торговые центры в развивающихся пригородах) будут вводиться в эксплуатацию, но ожидается, что потребительский спрос будет соответствовать предложению.
- Промышленная/логистическая недвижимость: Этот сегмент готов к стабильному росту. Стимулирование модернизации промышленности и технологической самостоятельности в производстве, вероятно, усилится, что принесёт пользу Шэньчжэню. Мы ожидаем постепенного роста арендных ставок на промышленные объекты и высокой заполняемости качественных площадей. Один из рисков — производственные компании могут искать более дешёвые локации, поскольку земля и рабочая сила в Шэньчжэне дорогие, но стратегия города — сохранять только высокотехнологичное производство, и, похоже, это реализуется успешно. Спрос на логистику будет расти вместе с электронной коммерцией и региональной торговлей; к 2026–2027 годам, если мировые процентные ставки будут ниже, мы можем увидеть всплеск инвестиций в логистические активы (в том числе больше REITs) в Большом заливе, где Шэньчжэнь будет одним из ключевых направлений для таких фондов.
- Государство и политика: Дикой картой для прогнозов является государственное вмешательство. Если рынок недвижимости Китая в целом останется вялым, может последовать дополнительное стимулирование – например, дальнейшее снижение ипотечных ставок, смягчение квот на покупку жилья или даже новые идеи, такие как покупатели недвижимости при поддержке государства для ликвидации запасов (некоторые аналитики предлагали крупномасштабные государственные закупки непроданных домов globalpropertyguide.com). Такие меры могут быстро улучшить настроения и цены. Наоборот, если спекуляции перегреются, ограничения могут вернуться. Шэньчжэнь, вероятно, станет испытательным полигоном для сбалансированной жилищной политики, учитывая его значимость. Кроме того, любые подвижки в вопросе налога на недвижимость могут изменить инвестиционные расчеты за счет увеличения стоимости владения – за этим стоит следить после 2025 года.
В заключение, рынок недвижимости Шэньчжэня в 2025 году демонстрирует картину восстановления и устойчивости во всех сегментах. Продажи жилья сильны, а цены близки к развороту вверх благодаря поддерживающей политике и реальному спросу. Коммерческая недвижимость переживает период корректировки, но экономическая динамика города и модернизация инфраструктуры создают основу для будущего поглощения. Промышленная недвижимость остается опорой, развиваясь вместе с высокотехнологичными амбициями города. Для инвесторов, застройщиков и покупателей жилья Шэньчжэнь предлагает возможности – будь то выбор момента входа на рынок в фазе стабилизации или фокус на районах и сегментах с высоким потенциалом (например, массовое жилье в районах роста, офисы класса А на циклических минимумах или логистические объекты, связанные с электронной коммерцией). В ближайшие годы рынок недвижимости Шэньчжэня, вероятно, найдет новое равновесие, характеризующееся устойчивым ростом вместо прежней волатильности, в соответствии с видением города о высококачественном развитии.
Источники: sz.gov.cn szft.gov.cn savills.com globalpropertyguide.com sohu.com и другие, указанные выше.
