Рынок недвижимости Монреаля 2025: рекордные высоты, новые правила и что дальше

• Рекордные цены на жильё: Рынок недвижимости Монреаля достиг исторических максимумов в 2025 году. Средняя цена проданного дома составила ~$669,000, что примерно на 8–9% выше, чем год назад, что свидетельствует о значительном восстановлении цен wowa.ca. Медианная цена на отдельные дома достигла $633K (+7% за год), на кондоминиумы — $422K (+4%), а на плексы — $840K (+10%) wowa.ca, что подчеркивает широкомасштабный рост.
• Всплеск продаж: Активность покупателей возросла. В августе 2025 года было продано 3,330 домов, что на 12% больше, чем годом ранее — это самый активный август с 2021 года apciq.ca. Это был уже 20-й месяц подряд роста продаж apciq.ca, что стало резким разворотом после спада 2022–23 годов.
• Сбалансированный, но конкурентный рынок: Предложение выросло умеренно (активных объявлений стало на 4% больше), что сохраняет напряжённость на рынке apciq.ca. Соотношение продаж к новым объявлениям держится на уровне ~60%, на грани рынка продавца wowa.ca. Готовые к заселению дома всё ещё вызывают ценовые войны, хотя покупатели становятся осторожнее и чаще включают условия в сделки, поскольку высокие ставки снижают доступность жилья blog.remax.ca.
• Смешанная ситуация в коммерческом секторе: Вакантность офисов в центре города достигла 19% из-за продолжающейся удалённой/гибридной работы 2727coworking.com, что оказывает давление на аренду и приводит к переоборудованию офисов в апартаменты renx.ca. В то же время промышленная и ритейл недвижимость остаются устойчивыми. В промышленном секторе низкая вакантность (~4–5%) на фоне спроса на логистику, а ритейл к концу 2024 года имел всего 2.4% свободных площадей jll.com, что свидетельствует о восстановлении потока покупателей и сильном ритейл-секторе.
• Новые правила и политики: Канада продлила запрет на покупку жилья иностранцами до 2026 года canada.ca для сдерживания спекуляций. GST был снижен для новых арендных объектов, чтобы стимулировать строительство квартир canada.ca. В Монреале введены одни из самых строгих ограничений на Airbnb: краткосрочная аренда вне летних месяцев запрещена, чтобы освободить жильё thelogic.co. Банки также упростили ипотечные условия, разрешив амортизацию на 30 лет в некоторых случаях, но первым покупателям по-прежнему сложно — цены значительно опережают доходы mortgagesandbox.com.
• Горячие и не очень районы: Разрыв в ценах по городу велик. Престижные районы, такие как Outremont и Westmount, имеют цены значительно выше средних по городу, доступны только состоятельным покупателям centris.ca. В первом квартале 2025 года средняя стоимость дома в Mont-Royal составила внушительные $2,02 млн centris.ca. В то же время, внешние районы остаются более доступными — например, дома в Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles в среднем стоят ~$572 тыс., что примерно на 40% ниже среднего по острову centris.ca и вызывают растущий интерес (продажи +22% в годовом исчислении). Перспективные районы, такие как Mercier–Hochelaga-Maisonneuve, также предлагают относительные выгодные предложения (дома ~$603 тыс., квартиры ~$427 тыс.) на фоне продолжающейся реновации centris.ca. Для сравнения, модные центральные районы, такие как Le Plateau, показали стабильные цены на квартиры (+0,3% в годовом исчислении), что говорит о достижении предела доступности centris.ca, а район с большим количеством квартир Sud-Ouest (Griffintown) даже снизился на –1,8% centris.ca из-за избытка нового предложения.
• Экономические и демографические факторы: Рост населения поддержал спрос на жилье в 2024–25 годах – Большой Монреаль увеличился примерно на 90 тыс.+ жителей за год statistique.quebec.ca, чему способствовали иммиграция и относительная доступность жилья. Однако Квебек сейчас ограничивает временную иммиграцию, и прогнозы предупреждают, что население Монреаля может остановиться в росте или даже сократиться примерно на 5% к 2030 году montreal.citynews.ca. Несмотря на замедление роста, потребность в жилье сохранится по мере старения населения и увеличения числа небольших домохозяйств montreal.citynews.ca. Рынок труда: Экономика Монреаля столкнулась с трудностями в 2025 году (ВВП Канады застопорился, а ВВП Квебека снизился во 2 квартале apciq.ca), однако спрос на жилье устоял даже при легкой рецессии. Сравнительно низкие цены на жилье в городе (примерно на 50% дешевле, чем в Ванкувере wowa.ca) позволили владельцам легче справляться с высокими процентными ставками desjardins.com. Процентные ставки оставались высокими большую часть 2025 года (ипотека ~6%), снижая доступность, но первое снижение ставки Банком Канады в конце 2025 года создало предпосылки для облегчения ситуации blog.remax.ca. Многие молодые покупатели по-прежнему не могут позволить себе жилье без помощи семьи; домохозяйству со средним доходом, которое может претендовать на ипотеку примерно $260 тыс., потребуется огромный первоначальный взнос (более $60 тыс.), чтобы купить даже кондоминиум mortgagesandbox.com.
• Прогноз на 3–5 лет: Эксперты ожидают умеренного роста, а не нового бума. 2025 год обещает уверенный рост цен (увеличение на средние однозначные проценты), поскольку отложенный спрос высвобождается на фоне медленного снижения ставок cmhc-schl.gc.ca. К 2026–27 годам ожидается, что рост цен замедлится до более устойчивого уровня cmhc-schl.gc.ca, когда процентные ставки нормализуются и больше покупателей будут удовлетворены. Преимущество рынка Квебека может сохраниться в ближайшей перспективе — аналитики отмечают, что Монреаль вошёл в 2025 год с ростом продаж и строительства, даже когда Торонто и Ванкувер отставали desjardins.com cmhc-schl.gc.ca. В Квебеке прогнозируются исторически высокие продажи, а рост цен выше среднего по стране до 2025 года cmhc-schl.gc.ca благодаря доступности и поддержке политики. В более долгосрочной перспективе риски сохраняются: более слабая экономика или потери рабочих мест могут снизить спрос, и некоторые наблюдатели предупреждают, что Монреаль находится только на «умеренном риске» коррекции mortgagesandbox.com. Со стороны предложения ожидается, что ввод нового жилья замедлится после 2025 года (особенно проекты кондоминиумов), поскольку застройщики сталкиваются с ростом затрат и осторожностью инвесторов cmhc-schl.gc.ca. Меньшее количество новых кондоминиумов в разработке может привести к ужесточению предложения к концу 2020-х годов, что потенциально поддержит цены. В целом, большинство прогнозов предполагают сбалансированный, стабильный рост для Монреаля в ближайшие 3–5 лет — период адаптации к более высоким затратам на заимствования, компенсируемый устойчивыми преимуществами города (разнообразная экономика, приток квалифицированных работников и более низкая стоимость жизни, чем в других крупных городах Канады).

Обзор: Жилой и коммерческий рынки в 2025 году

Рынок недвижимости Монреаля в 2025 году динамичный: жилой и коммерческий секторы движутся по разным траекториям. В жилищном секторе импульс вновь направлен вверх после кратковременного охлаждения. Объем продаж и цены снова растут: к августу 2025 года продажи жилья в Монреальской агломерации (CMA) были на 12% выше, чем годом ранее, что означает почти два года непрерывного роста apciq.ca. Это восстановление последовало за шоком от повышения процентных ставок в 2022–23 годах, который временно усмирил ценовые войны и вызвал спад стоимости. Теперь цены на жилье не только восстановились, но и достигли новых рекордов: средняя цена продажи составила ~$668 тыс. – это самый высокий показатель за всю историю для Монреаля wowa.ca. В отличие от бурных скачков в Торонто или Ванкувере, рост в Монреале был более плавным благодаря большей доступности и устойчивому спросу.

В коммерческой недвижимости 2025 год показал более нюансированную картину. Офисный рынок остается слабым местом: вакантность офисов в центре города держится на уровне около 18–19% в начале 2025 года 2727coworking.com, что беспрецедентно для Монреаля. После пандемии многие компании сократили площади из-за перехода на удаленную и гибридную работу, что привело к избытку пустующих офисов. Появились признаки достижения дна – во втором квартале 2025 года впервые за девять кварталов наблюдалось небольшое снижение вакантности, когда некоторые крупные арендаторы (например, PwC) заключили новые договоры аренды cbre.ca. Тем не менее, примерно каждое пятое офисное помещение в центре города пустует 2727coworking.com, что заставляет арендодателей искать новые решения. В частности, девелоперы начали переоборудовать устаревшие офисы в жилые помещения – например, старые башни и даже бывшие отели в западной части центра города превращаются в арендные квартиры и студенческое жилье renx.ca renx.ca. Эта тенденция, поддерживаемая государственными субсидиями и растущим спросом на жилье, может постепенно сократить избыток офисных площадей в ближайшие годы.

С другой стороны, промышленная недвижимость продолжает оставаться лидером рынка. Промышленный сектор Монреаля – включая склады, логистические объекты и производственные помещения – пользовался высоким спросом в течение 2025 года благодаря росту электронной коммерции и устойчивой производственной базе. Уровень вакантности, который достиг исторических минимумов (~1–2%) во время пандемии, немного вырос с появлением нового предложения, но остается низким по историческим меркам (около 4% на первый квартал 2025 года) collierscanada.com. Арендные ставки на первоклассные промышленные помещения продолжают расти (ожидается +8–12% в 2025 году) на фоне ограниченного предложения и конкуренции за современные склады joerullier.com. Инвесторы по-прежнему отдают предпочтение промышленным активам за их стабильный доход, хотя рекордно высокие строительные издержки замедлили стремительные темпы нового строительства.

Тем временем, ритейл-недвижимость в Монреале оказалась удивительно устойчивой. Вопреки опасениям по поводу «апокалипсиса ритейла», торговые коридоры и торговые центры города восстановились в 2024–25 годах. К концу 2024 года доступность торговых площадей сократилась до 2,4% (с 2,7% в середине года) — это крайне ограниченный рынок jll.com. Рост потребительских расходов и возвращение офисных работников и туристов увеличили поток посетителей. Количество пассажиров общественного транспорта снова превышает 80% от допандемийного уровня, а аэропорт Монреаля даже принял на 8% больше пассажиров в 2024 году, чем в 2019-м, что стало одним из самых сильных восстановлений в Канаде jll.com. Эта возросшая мобильность привела к увеличению числа покупателей на улице Сент-Катрин и в торговых районах. Аренда в торговых центрах также активизировалась: новые международные бренды (например, Mango, Nike) открыли магазины в крупных центрах jll.com. Эффективные арендные ставки на торговую недвижимость действительно замедлили рост в 2024 году (+1,1% против +3,9% в 2023-м) jll.com, что отражает стремление арендодателей заполнить площади, но в целом перспективы сектора ритейла остаются положительными. Как отмечается в одном из коммерческих отчетов, рынок торговой недвижимости Монреаля становится более напряжённым по всем типам объектов и районам, чему способствует минимальный объем нового строительства и растущий спрос со стороны арендаторов jll.com jll.com. Короче говоря, пока офисы испытывают трудности, промышленный и торговый сегменты коммерческой недвижимости Монреаля остаются здоровыми и в некоторых случаях расширяются, что уравновешивает общие показатели рынка.

Тенденции и цены на рынке жилой недвижимости в 2025 году

Цены на жилье в 2025 году – После небольшой коррекции в 2022–23 годах цены на жилье в Монреале в 2025 году уверенно идут вверх. Средняя цена дома в агломерации достигла примерно $660K–$670K к середине 2025 года, превысив предыдущий пик 2022 года wowa.ca. Это означает рост на высокие однозначные проценты (~7–9% в год) wowa.ca – темп, опережающий инфляцию и рост доходов, но более сдержанный, чем бурные скачки на 20%+ в буме 2021 года. Примечательно, что рост цен в Монреале опередил другие крупные города Канады в этом году: пока Торонто и Ванкувер сталкивались с застойными или снижающимися ценами в некоторых кварталах, Монреаль достиг новых максимумов wowa.ca. Аналитики объясняют это относительной доступностью и особенностями предложения в Монреале. Даже после десятилетия стремительного роста (базовая цена жилья в Монреале выросла на 105% с 2015 года, что значительно больше, чем 67% в Торонто wowa.ca), типичный дом в городе (~$570K базовая цена wowa.ca) все еще стоит на 40–50% дешевле, чем в Торонто или Ванкувере wowa.ca. Эта разница означает, что в Монреале было меньше «пены» для потери при росте процентных ставок, и оставалось больше пространства для восстановления цен по мере возвращения спроса.

По типу недвижимости, отдельно стоящие дома для одной семьи показали наибольший рост цен в 2025 году. Медианная цена на отдельно стоящий дом в агломерации Монреаля достигла $633,250 (данные за август), что примерно на +7% выше по сравнению с августом 2024 года apciq.ca. На самом деле, цены на дома на острове Монреаль росли еще быстрее (+10% в годовом выражении) apciq.ca, что указывает на острую конкуренцию за ограниченное предложение в центре города. Семьи и покупатели, улучшающие жилищные условия, часто имеющие собственный капитал, стимулировали этот сегмент apciq.ca. Многие привлекательные дома продолжали получать несколько предложений, особенно если они были готовы к заселению и хорошо расположены, что приводило к продажам выше запрашиваемой цены. Дома, требующие ремонта или с завышенной ценой, однако, могли продаваться дольше — новая реальность, поскольку покупатели становятся более чувствительными к цене, а расходы по кредиту растут blog.remax.ca blog.remax.ca.

Кондоминиумы в Монреале имели более скромную динамику в 2025 году. Медианная цена на кондоминиум (~$422,000 по состоянию на август) выросла примерно на 3–4% в годовом исчислении wowa.ca, отставая от рынка отдельно стоящих домов. Одним из факторов является обилие предложения: в Монреале наблюдалась волна строительства кондоминиумов за последнее десятилетие, и многие квартиры, проданные на этапе строительства во времена низких ставок, сейчас сдаются. Действительно, 2025 год — пик по вводу в эксплуатацию кондоминиумов, что способствует росту числа активных объявлений и дает покупателям больше выбора mortgagesandbox.com cmhc-schl.gc.ca. В центре города кондоминиумы, принадлежащие инвесторам, оказались под давлением — некоторые инвесторы, купившие на этапе строительства, сейчас продают, так как расходы на проценты превышают доходность от аренды cmhc-schl.gc.ca. По данным Канадской корпорации по ипотечному кредитованию и жилищному строительству (CMHC), рекордный ввод новых кондоминиумов в 2025 году и снижение арендных ставок, вероятно, будут сдерживать рост цен на кондоминиумы в Монреале cmhc-schl.gc.ca. На самом деле, в некоторых районах с большим количеством кондоминиумов, таких как район Гриффинтаун (Sud-Ouest), в этом году наблюдалось небольшое снижение цен (–1,8% в годовом исчислении для кондоминиумов) centris.ca. Тем не менее, кондоминиумы остаются наиболее доступным вариантом для покупателей впервые, и спрос на квартиры по разумной цене стабилен. Кондоминиумы в отдалённых пригородах и в районах со средней ценой показали неплохой рост (например, в районе Кот-де-Неж/Нотр-Дам-де-Грас цены на кондоминиумы выросли примерно на +17% в годовом исчислении в среднем centris.ca, возможно, из-за того, что молодые профессионалы покупают квартиры в этих районах). В целом, рынок кондоминиумов Монреаля сбалансирован — изобилие предложений позволяет покупателям не спешить, а продавцы корректируют ожидания, иногда соглашаясь на цену ниже запрашиваемой или на более длительные сроки закрытия сделки blog.remax.ca.

Рынок плексов – фирменных для Монреаля дуплексов/триплексов (многоквартирных домов) – пережил особенно сильный год. Небольшие доходные объекты (2–5 квартир) вызвали возобновившийся интерес инвесторов, поскольку спрос на аренду в городе остается высоким. Медианная цена плекса около $840K выросла на 10% в годовом исчислении wowa.ca, опередив другие категории. Продажи плексов в августе выросли на 23% по сравнению с прошлым годом apciq.ca, опередив все сегменты. Из-за более высоких процентных ставок новым инвесторам нужны большие первоначальные взносы для таких объектов, но многих привлекает рост арендных ставок и желание получать доход от аренды для компенсации ипотечных расходов. Кроме того, некоторые потенциальные покупатели жилья выбирают стратегию “хаусхакинга”, покупая плекс – живя в одной квартире и сдавая остальные – чтобы позволить себе покупку недвижимости в городе. Эта тенденция помогла сделать плексы одним из самых быстро продаваемых типов недвижимости в 2025 году.

С точки зрения баланса рынка, жилой сектор Монреаля в 2025 году можно охарактеризовать как напряжённый, но не перегретый. Соотношение продаж к новым объявлениям в Монреале держалось на уровне около 50–60%, что указывает на баланс или преимущество продавца wowa.ca. Активных объявлений стало немного больше (рост примерно на 4–5% по сравнению с 2024 годом) apciq.ca, отчасти благодаря увеличению предложения кондоминиумов. У покупателей чуть больше вариантов, чем во время пандемийного ажиотажа, и в среднем объекты продаются чуть дольше (около 60–70 дней на рынке как для домов, так и для кондоминиумов по состоянию на 1 квартал centris.ca). Примечательно, что условные предложения вернулись в практику – резкий контраст с безусловным подходом “покупай сейчас, проверяй потом” 2021 года. В 2025 году продавцы всё чаще принимают предложения с условием одобрения финансирования или продажи текущего жилья покупателя, что отражает более равные условия переговоров blog.remax.ca blog.remax.ca.

Тем не менее, общий тренд в 2025 году — это восстановление и уверенность на рынке жилья. Тот факт, что средняя цена дома в Монреале примерно на 41% выше, чем пять лет назад wowa.ca, несмотря на повышение процентных ставок и пандемию, говорит о постоянном спросе и ограниченном предложении. Большая часть этого спроса органическая — вызвана жителями Монреаля, которые улучшают свои жилищные условия, или формированием новых домохозяйств, — а не спекулятивными перепродажами или иностранным капиталом. Сравнительная доступность города (ипотека здесь часто вдвое меньше, чем в Торонто за аналогичный дом) обеспечила ему подушку безопасности; владельцы, как правило, лучше справлялись с ростом ставок, и меньше людей были вынуждены продавать жильё в сложной ситуации desjardins.com. Таким образом, в Монреале не было резкого падения цен в 2023 году, как на некоторых рынках, и он вошёл в 2025 год с более прочных позиций. Более того, рынок жилья Монреаля в какой-то степени бросает вызов экономической гравитации — даже когда ВВП Канады немного сократился в середине 2025 года и усилились опасения рецессии, рынок недвижимости Монреаля оставался «исключительно динамичным», чему способствовали такие факторы, как немного более низкие ипотечные ставки, увеличение сроков амортизации кредитов и острая нехватка жилья по сравнению со спросом apciq.ca apciq.ca.

Инвестиционные возможности и зоны роста

Несмотря на высокие цены, Монреаль в 2025 году по-прежнему предлагает привлекательные возможности для инвестиций в недвижимость, как в традиционные объекты, так и в новые ниши. Инвесторы — от местных арендодателей до крупных институтов — стратегически выбирают сегменты и локации с потенциалом роста:

1. Аренда жилья и многоэтажная застройка: С ростом арендной платы и постоянной нехваткой жилья, специально построенные объекты для аренды стали горячей инвестиционной областью. Федеральная отмена НДС на новое строительство арендного жилья (введена в конце 2023 года) сразу улучшила экономику проектов для застройщиков canada.ca, и Монреаль выигрывает благодаря высокому проценту арендаторов. Мы наблюдаем возобновившийся интерес к строительству многоквартирных домов и переоборудованию других типов недвижимости в жилье. Например, некоторые застройщики превратили старые офисные здания в арендные квартиры или студенческие общежития в центре города renx.ca, используя пустующие офисные этажи и высокий спрос со стороны студентов университетов. Низкая вакантность аренды в городе и приток студентов и новых жителей делают многоэтажные объекты (от небольших плексов до крупных жилых комплексов) относительно безопасной ставкой — стабильный поток дохода с потенциалом прироста капитала по мере роста стоимости земли. 2. Перспективные районы: Инвесторы также смотрят за пределы традиционных престижных районов Монреаля и присматриваются к развивающимся районам с потенциалом роста. Две заметные зоны — это юго-западный боро и восточная часть города. Юго-запад (районы Верден, Сен-Анри, Пуэнт-Сен-Шарль) развивается уже много лет и продолжает привлекать молодых специалистов и семьи благодаря новым удобствам и транспорту (новые станции легкорельсового транспорта REM и существующие линии метро улучшают доступность). Тем временем, районы Восточного конца, такие как Ошлага-Мезоннёв, Мерсье и даже дальше на восток в Ривьер-де-Прари, находятся в центре внимания. Эти районы предлагают более доступные цены на входе — часто на 20–40% ниже средних по острову centris.ca — и проходят процесс обновления. В отчете Centris за первый квартал был выделен район Ривьер-де-Прари–Пуэнт-о-Трамбль как высокий спрос на дома для одной семьи, с ростом просмотров объявлений на 9% и резким увеличением продаж centris.ca. Инвесторы видят потенциал по мере того, как в этих районах появляются новые услуги, а инфраструктура (например, продление линий метро или улучшение шоссе) делает их более доступными. Восточный конец также выигрывает от городских программ, направленных на стимулирование развития в исторически недоинвестированных районах. В ближайшие несколько лет вдоль крупных коридоров, таких как Нотр-Дам-стрит Ист и вокруг Олимпийского парка, запланированы проекты смешанного использования, которые могут принести хорошие доходы ранним инвесторам.

3. Коммерческие ниши – промышленная недвижимость, дата-центры и другое: В коммерческом секторе промышленная недвижимость остается «звездой» инвестиций в Монреале. Склады и логистические объекты в дефиците, а компании электронной коммерции, дистрибьюторы и производители готовы платить повышенную арендную плату за возможность находиться в городе или рядом с ним. Как уже упоминалось, вакантность в промышленном секторе очень низкая, а арендные ставки растут, что обеспечивает стабильный рост доходов для владельцев. Инвесторы, которые приобрели промышленные объекты до 2020 года, увидели значительный рост их стоимости, и даже при сегодняшних высоких ценах многие фонды продолжают искать склады в Монреале, ожидая роста арендной платы на 8–12% в 2025 году joerullier.com. Кроме того, объекты новой экономики набирают популярность – например, дата-центры стали привлекательным классом активов. Благодаря прохладному климату Монреаля (что хорошо для охлаждения серверов) и дешевой электроэнергии, строительство дата-центров расширяется, привлекая капитал от специализированных инвесторов. Холодильные склады (обслуживающие цепочку поставок продуктов питания) – еще одна ниша, отмеченная как «лучший выбор» в канадской недвижимости на 2025 год pwc.com, а порт Монреаля и агропромышленность делают город идеальным местом для таких объектов. Эти нишевые типы недвижимости размывают границу между недвижимостью и инфраструктурой и рассматриваются как возможности для быстрого роста на уже зрелом рынке pwc.com.

4. Целевые арендные проекты и студенческое жилье: Огромное количество студентов в Монреале (четыре крупных университета и множество колледжей) поддерживает высокий спрос на студенческое жилье – сегмент инвестиций, который сейчас привлекает все больше внимания. Компании начали переоборудовать или строить резиденции, ориентированные на студентов и молодых специалистов. Например, знаковое офисное здание в центре города было приобретено для создания 69 единиц студенческого жилья к середине 2025 года costar.com. После ужесточения правил для Airbnb многие инвесторы, ранее занимавшиеся краткосрочной арендой, могут переключиться на студенческое или долгосрочное жилье, что может увеличить предложение легальных арендных единиц. Город и провинция также выразили поддержку проектам доступного жилья, предлагая льготные кредиты и стимулы. Некоторые опытные инвесторы сотрудничают с некоммерческими организациями или государственными программами для развития жилья с разным уровнем дохода, что, хотя и приносит немного меньшую прибыль, сопровождается грантами или субсидиями, снижающими риски.

5. Транзитно-ориентированное развитие (TOD): Продолжающееся расширение транспорта в Монреале, особенно Réseau Express Métropolitain (REM), создает микро-горячие точки для недвижимости. Первые участки REM были открыты в 2023–2024 годах (соединяя центр города с Южным берегом), а будущие ветки достигнут аэропорта и Западного острова. Земля и недвижимость вокруг станций REM (например, Brossard на Южном берегу и будущие остановки на Западном острове, такие как Pointe-Claire) дорожают, поскольку застройщики планируют новые кондоминиумы, торговые и офисные центры, чтобы использовать улучшенную транспортную доступность. Инвесторы, ищущие рост, могут заранее обратить внимание на эти районы вокруг станций. Аналогично, любой прогресс по давно обсуждаемому продлению метро Blue Line на восток может повысить стоимость недвижимости в районах вдоль предполагаемого маршрута.

6. Креативное переиспользование и устойчивое развитие: Появляется новая возможность — конверсия и переиспользование существующих объектов недвижимости в ответ на изменения рынка. Помимо преобразования офисов в жилье, есть интерес к превращению крупных торговых центров или пустующих коммерческих площадок в многофункциональные сообщества. Власти Монреаля поощряют такие креативные проекты для решения жилищных проблем и сокращения городских пустырей. Кроме того, экологическая модернизация зданий становится растущей сферой, поскольку владельцы инвестируют в энергоэффективность и устойчивые улучшения (частично из-за ужесточения регулирования выбросов углерода). Это создает бизнес для компаний, специализирующихся на модернизации старых триплексов или коммерческих зданий Монреаля с использованием современных, экологичных систем — это ниша, но она растет и становится привлекательной для инвестиций.

В итоге, хотя легкие деньги от быстрого роста цен на жилье ушли по сравнению с ажиотажем нескольких лет назад, рынок недвижимости Монреаля в 2025 году по-прежнему предлагает богатые возможности. Инвесторы просто меняют стратегию: делают ставку на доходные активы (аренда, индустриальная недвижимость) и проекты с добавленной стоимостью (конверсии, развивающиеся районы), а не на чистую спекуляцию быстрой перепродажей. Сильные фундаментальные показатели города — диверсифицированная экономика, растущее население (пока что) и относительная доступность — делают его привлекательным местом для вложения капитала для тех, кто ориентирован на средне- и долгосрочную перспективу.

Регуляторные и политические изменения, влияющие на рынок недвижимости

Рынок недвижимости в Монреале (и в Канаде в целом) в 2025 году формируется не только экономикой, но и волной новых регуляций и политик. Правительства всех уровней вводят меры, направленные на сдерживание цен на жилье, увеличение предложения или защиту потребителей — и это оказывает реальное влияние на динамику рынка Монреаля.

Продление запрета на покупку иностранцами: Одной из самых значимых мер является федеральный запрет на покупку иностранцами жилой недвижимости. Изначально это был двухлетний запрет (2023–2024), но он был продлен еще на два года до 1 января 2027 года canada.ca. Нерезиденты-иностранцы и иностранные компании не могут приобретать жилье в Канаде, за некоторыми исключениями. В Монреале иностранные покупки никогда не были так распространены, как в Ванкувере или Торонто, но этот закон еще больше охладил любой спекулятивный зарубежный спрос. Роскошные сегменты в Монреале (квартиры в центре, элитные дома в Вестмаунте) вероятно испытали определенное влияние этого запрета. Отдавая приоритет местным покупателям, политика была направлена на то, чтобы немного упростить конкуренцию для местных жителей, хотя критики отмечают, что иностранные покупатели составляли лишь небольшую часть рынка. Тем не менее, это продление сигнализирует о том, что политики внимательно следят за рынком жилья как классом активов, стараясь обеспечить, чтобы «дома предназначались для жизни, а не только для инвестиций», как выразилась министр финансов canada.ca.

Налог на неиспользуемое жилье: Наряду с запретом на покупку, федеральное правительство также ввело налог на неиспользуемое жилье (UHT) – ежегодный налог в размере 1% от стоимости жилой недвижимости, которая пуста или используется недостаточно и принадлежит нерезидентам, не являющимся гражданами Канады canada.ca. Действует с 2022 года, UHT подталкивает иностранных владельцев либо сдавать жилье в аренду, либо платить налоговое взыскание. В Монреале, где относительно мало пустующих элитных квартир по сравнению, например, с Ванкувером, прямое влияние UHT может быть ограниченным. Но он дополняет общую политику сдерживания спекулятивного владения жильем. Богатые иностранные покупатели теперь сталкиваются и с запретом на покупку, и с налогом на владение, что, вероятно, вместе отпугнуло часть внешних инвестиций в недвижимость Монреаля за последние два года.

Жесткие меры против краткосрочной аренды: На местном уровне Монреаль ввел одни из самых строгих в Канаде правил краткосрочной аренды в 2024–2025 годах. Ссылаясь на доступность жилья и общественную безопасность, город теперь запрещает аренду в стиле Airbnb большую часть года, разрешая краткосрочную аренду только в специально отведенный летний период (примерно с 10 июня по 10 сентября) и только для тех, у кого есть соответствующие разрешения thelogic.co. Фактически, за пределами сезона летних фестивалей сдача жилья на срок менее 31 дня запрещена по всему Монреалю, кроме небольшой туристической зоны в центре города. Эта радикальная мера была принята после смертельного пожара в нелегальной квартире Airbnb в начале 2023 года, который подтолкнул власти к ужесточению контроля. Влияние: Инвесторы, купившие квартиры или апартаменты исключительно для дохода от Airbnb, столкнулись с крахом своей бизнес-модели. Ожидается, что многие из этих объектов вернутся на рынок долгосрочной аренды или будут проданы. Это может немного увеличить предложение аренды в привлекательных районах (слегка снизив уровень вакантности) и оказать некоторое понижательное давление на цены на квартиры в зданиях, где было много Airbnb. В целом, ужесточение правил краткосрочной аренды направлено на то, чтобы освободить жилой фонд для местных жителей и охладить рост арендных ставок, и первые признаки показывают, что тысячи объявлений на Airbnb исчезли, а на традиционных сайтах долгосрочной аренды появилось больше предложений.

Правила ипотечного кредитования и финансирования: В 2025 году были внесены некоторые изменения в правила ипотечного кредитования, чтобы помочь покупателям справиться с высокими процентными ставками. Например, канадские регуляторы и кредиторы проявили гибкость, разрешая более длительные сроки амортизации в отдельных случаях. Хотя стандартный срок амортизации для застрахованных ипотек по-прежнему составляет 25 лет, некоторые банки увеличивают срок амортизации до 30 лет (или более, в случае продления, когда платежи резко возрастают), чтобы предотвратить дефолты apciq.ca. Это фактически снижает ежемесячные платежи для испытывающих трудности домовладельцев, хотя и замедляет погашение основного долга. Кроме того, критерии ипотечного страхования были «смягчены» — например, в середине 2024 года правительство немного повысило лимит на застрахованные ипотеки (разрешив участие в некоторых программах для покупателей впервые недвижимости стоимостью свыше 1 миллиона долларов) и ввело Сберегательный счет для первого жилья, чтобы помочь покупателям накопить на первоначальный взнос canada.ca. Экономисты Desjardins отметили, что «более мягкие правила ипотечного страхования» в сочетании с более низкими процентными ставками убедили некоторых покупателей наконец-то выйти на рынок в 2025 году desjardins.com. Также существует политическое давление с целью пересмотра ипотечного стресс-теста, если ставки останутся высокими; хотя по состоянию на 2025 год изменений не было, тот факт, что типичные фиксированные ставки на 5 лет снизились с примерно 5,5% в 2023 году до примерно 4,5% в конце 2024 года, дал покупателям немного больше свободы для маневра blog.remax.ca.

Стимулы для жилищного строительства: Для решения проблемы предложения различные уровни власти внедрили стимулы. Фонд ускорения жилищного строительства (федеральный) начал финансировать Монреаль в 2024 году для оптимизации согласований и стимулирования более быстрого строительства жилья, с целями по добавлению десятков тысяч единиц жилья в течение следующего десятилетия canada.ca. Сам город Монреаль ввел подзаконный акт (часто называемый правилом «20-20-20», введенным в 2021 году), требующий, чтобы многие новые жилые проекты включали долю доступного жилья, квартир для семей или взносы в городские жилищные фонды. Эта политика инклюзивного зонирования сохраняется и в 2025 году, что означает, что застройщики должны учитывать общественную выгоду в своих проектах. Хотя это увеличивает стоимость проектов, цель — обеспечить, чтобы новое строительство приносило пользу разным слоям населения, а не только сегменту люкс.

Правительство провинции Квебек также активно: оно расширило налоговый кредит на ремонт, чтобы стимулировать обновление арендных зданий (улучшая качество и безопасность), а также инвестировало в социальное жилье для поддержки наиболее уязвимых слоев населения. Кроме того, провинция объявила о планах на 2025 год ограничить количество временных иностранных работников и иностранных студентов (часть более широкой демографической стратегии) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca, что может косвенно снизить спрос на жилье в Монреале в ближайшие годы, если приедет меньше новых жителей. Эта политика вызывает споры, поскольку противопоставляет доступность жилья целям иммиграции.

Налогообложение: Налоги на недвижимость и сборы в Монреале были немного изменены. Город сохранил дополнительную высокую ставку на налог при передаче недвижимости («приветственный налог») для дорогих объектов – продажи свыше примерно 1,1 миллиона долларов облагаются налогом 3%+ на сумму сверх этого порога wowa.ca. В 2025 году обсуждалось (но пока не реализовано) введение муниципального налога на пустующее жилье, аналогичного Торонто и Ванкуверу, чтобы не допускать простаивания квартир. Тем временем на федеральном уровне арендные инвесторы теперь сталкиваются с федеральным налогом против спекуляций: продажа жилой недвижимости в течение 12 месяцев после покупки приводит к тому, что прибыль облагается налогом как бизнес-доход (100% облагается налогом), если не применяется исключение. Это было введено в 2023 году для сдерживания спекулятивных перепродаж и остается в силе, влияя на поведение инвесторов в сторону долгосрочных вложений.

В целом, нормативная среда 2025 года характеризуется активным стимулированием доступности и предложения жилья: сдерживание иностранного и спекулятивного спроса, переориентация инвестиций на аренду, защита арендаторов (например, через запреты Airbnb) и стимулирование застройщиков строить больше и дешевле. Рынок Монреаля, традиционно более регулируемый (в Квебеке сильная защита арендаторов и история социального жилья), адаптируется к этим изменениям. Немедленный результат — рынок стал немного менее ажиотажным и больше ориентирован на конечных пользователей. Например, продленное ограничение на покупку иностранцами гарантирует, что спрос в основном локальный, и действительно, восстановление Монреаля в 2025 году было обусловлено местными покупателями впервые и теми, кто улучшает жилищные условия (при поддержке низких процентных ставок по ипотеке, а не иностранного капитала). Если эти меры сохранятся, Монреаль может получить более здоровый рынок жилья в долгосрочной перспективе — но задача будет заключаться в том, чтобы построить достаточно новых домов для удовлетворения спроса без нового скачка цен.

Обзор по районам: цены в разных частях Монреаля

Монреаль часто называют городом районов, каждый из которых имеет свой характер и ценовой уровень. Рынок 2025 года еще больше подчеркнул различия между этими районами: в одних цены достигли новых высот, в других остались относительно доступными (или даже снизились в отдельных сегментах). Вот обзор рынка недвижимости Монреаля по регионам с акцентом на ценовые различия:

Роскошные анклавы – Вестмаунт и Аутремон: На верхнем уровне такие анклавы, как Westmount (независимый город на острове) и Outremont (элитный жилой район), остаются самыми дорогими районами Монреаля. Эти секторы «зарезервированы для избранных состоятельных покупателей» centris.ca. Хотя точные средние цены могут колебаться из-за нескольких сделок на высоком уровне, в этих районах нередко встречаются медианные цены на дома на одну семью значительно выше $1,5–$2 миллионов. Например, в соседнем городе Mont-Royal (TMR) средняя цена дома достигла $2,02 миллиона в начале 2025 года, что на 14,5% выше по сравнению с прошлым годом centris.ca – показатель спроса на престижные районы. В Вестмаунте и Аутремоне просторные дома вековой давности и близость к лучшим школам поддерживают высокую стоимость недвижимости. Эти рынки изолированы; даже при росте процентных ставок многие покупатели здесь совершают сделки за наличные или обладают значительным капиталом. Поэтому эти элитные районы показали продолжение роста в 2025 году и очень низкий уровень предложения – но они составляют лишь крошечную долю от общего объема продаж (в Вестмаунте было так мало сделок, что официальная статистика часто не публикует его средние значения centris.ca).

Модные городские районы – Плато-Мон-Руаяль, Виль-Мари: Plateau и Ville-Marie (центр города) известны своим сочетанием исторических зданий, кондоминиумов и оживленной уличной жизни. В 2025 году их показатели на рынке недвижимости были неоднозначными. Le Plateau-Mont-Royal, некогда самый модный (а теперь дорогой) район, похоже, достиг потолка цен. Средняя цена квартиры в Плато составляла около $605 000 в первом квартале, практически без изменений (+0,3%) по сравнению с прошлым годом centris.ca. Это говорит о том, что покупатели не готовы к дальнейшему росту цен в этом районе или выбирают более перспективные локации. Знаменитые триплексы Плато теперь часто стоят более $1 млн, что затрудняет получение дохода для инвесторов и вход на рынок для молодых семей, что охлаждает активность. Ville-Marie, включающий центр города и Старый порт, показал умеренный рост цен на квартиры (~4% в годовом выражении, в среднем ~$565 000) centris.ca. На рынке квартир в центре города по-прежнему много предложений (завершены новые башни и строятся еще), и, как отмечалось ранее, квартиры, принадлежащие инвесторам, выставляются на продажу, что сдерживает рост цен. Тем не менее, центр города остается привлекательным для тех, кто хочет жить в мегаполисе; цены здесь значительно ниже, чем в центре Торонто, поэтому некоторые межпровинциальные покупатели находят выгоду в квартирах центра Монреаля.

Дружелюбный к семьям Запад – NDG, CSL, DDO: Западная часть Монреаля и пригороды Западного острова продемонстрировали уверенный рост стоимости, поскольку семьи ищут больше пространства и собственные дворы. Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce (CDN-NDG), крупный центральный район, зафиксировал среднюю цену на отдельный дом в 1,24 млн долларов (+6,3% за год) и на кондоминиумы около $626 тыс. (+16,6% за год!) centris.ca. В NDG можно найти дома на две семьи и квартиры по доступным (по меркам Монреаля) ценам, и район, похоже, переживает подъем, особенно в сегменте кондоминиумов – возможно, потому что люди, сокращающие жилплощадь, и молодые профессионалы выбирают его вместо более дорогого центра/Плато. Côte-Saint-Luc (пригород, примыкающий к NDG) также отличается высокими средними ценами (~$1 млн за дома, $536 тыс. за квартиры) centris.ca, что отражает его привлекательность для семей среднего класса и пенсионеров (это преимущественно англоязычный район с развитой инфраструктурой).

Далее на запад, пригороды West Island, такие как Dollard-des-Ormeaux (DDO) и Pointe-Claire, пережили бум. Средняя цена дома в DDO выросла до ~$883 тыс. (+13,7% за год), квартиры – около $512 тыс. (+16,8%) centris.ca. Вероятно, это связано с привлекательностью пригорода и, возможно, с линией REM, которая теперь соединяет DDO с центром города за 30 минут, повышая его привлекательность. Beaconsfield и Kirkland, города Западного острова для обеспеченного среднего класса, приближаются к отметке $1 млн за средний дом (примерно $985 тыс. и $1,0 млн соответственно) centris.ca. Благодаря удаленной работе, дающей больше гибкости, некоторые покупатели выбирают эти пригороды ради больших домов, при этом рассчитывая на улучшенный транспорт (REM) для редких поездок в город. В целом Западный остров стал зоной роста, сокращая исторически существовавший разрыв между городом и пригородами.

Доступные и растущие – восточные и северные районы: На противоположном конце спектра находятся самые доступные районы Монреаля, расположенные на востоке и севере, и многие из них продемонстрировали заметную активность в 2025 году. Как отмечает Centris, Rivière-des-Prairies–Pointe-aux-Trembles (RDP-PAT) выделяется среди них. Со средней ценой на отдельный дом в $571,658 в первом квартале 2025 года centris.ca, это примерно на 40% ниже среднего по острову. Это привлекло волну покупателей – на RDP-PAT пришлось 11% всех просмотров объявлений о продаже жилья на Centris, а объем продаж вырос на 22% centris.ca. Покупателей, особенно молодые семьи, привлекает возможность приобрести отдельный дом за $500 тысяч – что невозможно в центральном Монреале. Относительно удаленное расположение RDP-PAT (восточная оконечность острова) компенсируется хорошим транспортом (пригородные поезда, близость к конечной станции метро, запланированные расширения) и улучшенной инфраструктурой. Популярность района в 2025 году говорит о реальных изменениях: многие готовы обменять время в пути на доступность жилья.

Аналогично, Mercier–Hochelaga-Maisonneuve (HOMA) остается оплотом относительной доступности рядом с центром города. Интересные тенденции: цены на отдельные дома упали на 7% по сравнению с прошлым годом и составили около $603,000 centris.ca, что говорит о некоторой коррекции цен или изменении структуры продаж (возможно, было продано меньше отремонтированных таунхаусов). С другой стороны, цены на кондоминиумы в HOMA выросли на 7% до ~$426,500 centris.ca, что все еще значительно ниже среднего по острову. Рынок кондоминиумов в районе оживляется за счет новых проектов, и он остается одним из самых дешевых центральных районов с метро. Большее предложение в HOMA дало покупателям передышку, снизив давление несмотря на высокий спрос centris.ca. Многие считают HOMA районом в процессе трансформации – кафе и лофты среди старых промышленных зданий – и данные за 2025 год показывают, что район продолжает развиваться, но по доступным ценам, что делает его привлекательным для покупателей впервые, которых вытеснили из других районов.

В северной части Монреаля районы, такие как Аунсик и Виллере, сочетают доступность с близостью к центру. В Аунсик-Картьервиль наблюдалось небольшое снижение цен на дома (–6,6%), в среднем ~$846 тыс., но квартиры выросли на +8,4% (~$451 тыс.) centris.ca. Это может отражать меньшее количество продаж элитных домов в 2025 году, но в целом Аунсик — стабильный семейный район, а его квартиры (часто у набережной или в новых среднеэтажных домах) набирают в цене. Виллере–Сен-Мишель–Парк-Экстеншн, разнообразный центральный район, имел среднюю цену квартиры около $510 тыс. (–1,3% в годовом исчислении) centris.ca. Особенно в Парк-Экстеншн наблюдается приток инвесторов и джентрификация рядом с новым научным кампусом Университета Монреаля. Стагнация цен на квартиры здесь может быть связана с избытком небольших квартир на рынке (инвесторы выходят из активов). Но благодаря доступу к метро и центральному расположению этот район остается интересным для наблюдения.

Южный берег и Лаваль: Хотя это не остров, многие монреальцы рассматривают переезд за пределы острова ради доступности. Хотя наш фокус — сам Монреаль, стоит отметить такие места, как Лаваль (на севере) и Лонгёй/Броссар (Южный берег), где тенденции цен были схожи с островом — умеренный рост в 2025 году, при этом дома в этих пригородах обычно стоят от середины $500 тыс. до $700 тыс. в зависимости от сектора (все еще дешевле, чем средняя цена дома на острове Монреаль — ~$950 тыс. centris.ca). Особенно Южный берег выигрывает от REM — новая быстрая линия Броссара до центра города повысила спрос на квартиры. Эти периферийные районы служат «клапаном» для покупателей, что, в свою очередь, не дает ценам на острове перегреваться еще сильнее.

В целом, разбивка цен по районам Монреаля в 2025 году показывает огромный разброс: от стартовых квартир менее $400 тыс. в отдаленных районах до особняков за $3–4 млн в Вестмаунте. Ключевые изменения в этом году: в доступных районах был самый быстрый рост продаж (так как покупатели устремились туда), а некоторые традиционно «горячие» районы стабилизировались из-за ограничений по доступности. Этот «двухскоростной» рынок — устойчивость элитного сегмента и ажиотаж в бюджетном — подчеркивает постоянную проблему Монреаля: спрос широк и охватывает весь город, но предложение ограничено, особенно в нижнем ценовом сегменте. Районы, где возможно добавить жилье (например, за счет редевелопмента старых промышленных территорий на востоке), вероятно, будут дорожать по мере того, как станут новым плацдармом для молодых покупателей, тогда как насыщенные дорогие районы могут показывать более скромный рост, если покупатели просто не смогут позволить себе больше.

Экономические и демографические факторы, влияющие на спрос

Недвижимость не существует в вакууме; на рынок жилья и коммерческой недвижимости Монреаля в 2025 году существенно влияют более широкие экономические и демографические тенденции. Важную роль играют несколько ключевых факторов:

Потоки населения и спрос на жилье: Население Монреаля переживало взлеты и падения. После нескольких лет умеренного роста город испытал всплеск численности населения в 2022–2024 годах, в основном благодаря рекордной международной иммиграции в Канаду. Квебек принял большое количество иммигрантов в 2024 году (население провинции выросло примерно на 155 000 за этот год), и Монреаль, как экономический центр, принял многих из них coastreporter.net. Действительно, в 2023–2024 годах Монреаль лидировал по приросту населения в провинции — +4,2% (прибавив около 91 300 человек), что является исключительно высоким показателем, обусловленным «полностью иммиграцией» statistique.quebec.ca. Этот приток, в сочетании с возвращением студентов после пандемии, резко увеличил спрос на жилье, особенно на аренду и стартовые дома.

Однако есть нюанс: к середине 2025 года политики начали притормаживать рост населения из-за жилищного кризиса. Федеральное правительство объявило о планах умерить уровень иммиграции (особенно временных жителей, таких как иностранные студенты), а правительство Квебека намерено сократить количество временных иностранных работников примерно на 9% за три года montreal.citynews.ca. Статистическое агентство Квебека даже прогнозирует, что население провинции может сократиться на 80 000 к 2030 году, если эти тенденции сохранятся montreal.citynews.ca, а население самого Монреаля может уменьшиться примерно на 5% — резкий разворот по сравнению с предыдущими прогнозами montreal.citynews.ca. Основная причина — запланированное «временное снижение числа мигрантов» — меньше иностранных студентов и работников montreal.citynews.ca, а также низкая рождаемость. Если население Монреаля действительно стабилизируется, это охладит рост спроса на жилье в среднесрочной перспективе. Однако даже при нулевом приросте населения число домохозяйств все равно ожидается увеличится (примерно на 0,8%) montreal.citynews.ca из-за уменьшения размера семей и старения населения, которому требуются отдельные жилые помещения. На практике, даже если новых людей будет меньше, больше пожилых людей будут жить одни, а больше молодежи не будет создавать пары так рано, что означает, что спрос на жилье не уменьшается один к одному с численностью населения. Это может сохранить давление на рынок жилья, хотя и менее интенсивное.

Тенденции занятости и доходов: Экономика Монреаля в 2025 году оказалась неоднозначной. После сильного восстановления после COVID, рост замедлился в 2023–24 годах, и к середине 2025 года Канада вступила в период стагнации ВВП с опасениями легкой рецессии. Реальный ВВП Квебека был «на нисходящем тренде с апреля [2025]» apciq.ca, а в целом по стране выпуск даже немного сократился во втором квартале. Такое ослабление экономики обычно снижает спрос на недвижимость — неопределенность на рынке труда может заставить людей отложить покупку жилья или расширение офисов. Действительно, потребительская уверенность в Монреале была осторожной blog.remax.ca. Тем не менее, рынок жилья частично противостоял этим тенденциям в конце 2024 и начале 2025 года. Одним из факторов стали ожидания по процентным ставкам — люди предполагали, что после резкого повышения ставок в 2022 году ожидается облегчение. К четвертому кварталу 2024 года доходность облигаций снизилась, а фиксированные ипотечные ставки на 5 лет действительно немного упали, что вызвало всплеск покупок (Re/MAX отметил «особенно сильные» ноябрь/декабрь 2024 года, когда покупатели активизировались после небольшого снижения ставок) blog.remax.ca. Этот психологический фактор — купить до нового повышения ставок / воспользоваться, если ставки только что немного снизились — помог поддержать спрос даже на фоне замедления ВВП.

Рынок труда Монреаля также оставался относительно устойчивым в 2025 году. Уровень безработицы в городе был примерно на уровне среднего по стране. Важно, что экономика Монреаля довольно диверсифицирована: такие отрасли, как технологии, геймдев, визуальные эффекты, аэрокосмическая промышленность, логистика и высшее образование, обеспечивают широкую базу. В 2023 году в сфере технологий по всему миру были сокращения, но Монреаль продолжает оставаться технологическим центром (особенно в области ИИ и игр), что привлекает молодых, часто иностранных специалистов — всем им нужно жилье. Даже несмотря на то, что некоторые отрасли (экспортное производство) пострадали из-за замедления торговли с США и тарифов (Канада и США в 2025 году были вовлечены в мини-торговую войну) desjardins.com, другие отрасли, такие как туризм, сильно восстановились, что принесло пользу гостиничному и розничному рынку недвижимости Монреаля. Рост доходов в Монреале традиционно отставал от Торонто, но в 2022–2023 годах рост зарплат ускорился из-за нехватки рабочей силы. К 2025 году рост зарплат замедлился, а инфляция — хотя и снизилась по сравнению с пиком 2022 года — съела часть покупательной способности. Домохозяйства оказались под давлением из-за роста цен на всё, включая ипотечные платежи. Это привело к таким явлениям, как совместное проживание нескольких поколений или совместная покупка жилья (друзья или братья и сестры объединяются для покупки дуплекса), что становится всё более распространенным среди покупателей впервые в возрасте около 30 лет blog.remax.ca.

Процентные ставки и кредитные условия: Возможно, самый важный экономический фактор — это ситуация с процентными ставками. Ключевая ставка Банка Канады выросла с 0,25% в начале 2022 года до примерно 5% к 2023 году, что резко увеличило ставки по ипотеке. Жители Монреаля, продлевающие ипотеку в 2025 году, часто сталкивались с удвоением процентных ставок и резким ростом платежей — это риск для стабильности жилья. Как отмечалось, многие банки ответили на это, увеличив сроки амортизации (некоторые кредиты временно становились с амортизацией на 35–40 лет при продлении, чтобы платежи оставались посильными). В конце 2024 и в 2025 году, когда инфляция снизилась, Банк Канады приостановил повышение ставок и, наконец, провёл снижение ставки в сентябре 2025 года blog.remax.ca. Это переломный момент: первое снижение за много лет, сигнализирующее о смене тенденции. Хотя одно снижение лишь незначительно облегчает выплаты по ипотекам с плавающей ставкой, оно сильно влияет на психологию и ожидания на будущее. К концу 2025 года покупатели и инвесторы верят, что стоимость финансирования будет постепенно снижаться в 2026–27 годах, что потенциально увеличит их будущую покупательную способность cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Эти ожидания подогревают текущий спрос (чтобы успеть купить до возможного дальнейшего роста цен при снижении ставок). Напротив, если бы ставки остались высокими или выросли ещё больше, рынок Монреаля мог бы значительно остыть. Таким образом, прогноз по процентным ставкам (наконец-то улучшается) — сейчас ключевой попутный ветер.

Тем не менее, доступность жилья по-прежнему остаётся проблемой. Монреаль может быть дешевле других крупных городов, но по своим историческим меркам он довольно недоступен: соотношение цены к доходу близко к рекордным максимумам. Домохозяйство в Монреале с медианным доходом около $76 000 может получить ипотеку примерно на $260 000 по текущим ставкам, что даже с крупным первоначальным взносом ограничивает их выбор объектами примерно до $325 000 mortgagesandbox.com. За такую сумму очень мало пригодных для жизни объектов, кроме небольших кондоминиумов или объектов в отдалённых районах. Это означает, что многим покупателям впервые приходится полагаться на “банк мамы и папы” или откладывать покупку. С демографической точки зрения, это привело к тому, что средний возраст первого покупателя жилья достиг середины 30-х blog.remax.ca. Наличие в Монреале большого числа студентов и молодых арендаторов также означает, что спрос на аренду и стартовое жильё постоянно обновляется, но эти молодые жители сталкиваются с высокими барьерами для приобретения собственности.

Урбанизация и изменения образа жизни: Интересно, что после вызванного пандемией оттока в пригороды наблюдаются признаки частичного возврата: некоторые работодатели вызывают сотрудников обратно в офисы хотя бы на несколько дней в неделю, а первая волна переездов на удалёнку утихает, спрос на жильё в центре Монреаля стабилизируется. Миллениалы, которые сейчас составляют крупнейшую возрастную группу покупателей жилья, как правило, ценят городские удобства и короткие поездки на работу. CMHC предполагает, что по мере того как новизна удалённой работы проходит, всё больше молодых покупателей будут «отдавать приоритет близости к рабочим местам, что увеличит продажи на крупных городских рынках» cmhc-schl.gc.ca. Это благоприятно для Монреаля, который может предложить яркую городскую жизнь по более низкой цене, чем крупные мировые города. Это видно и на рынке аренды: в 2023–25 годах арендная плата в центре Монреаля выросла, поскольку студенты и молодые профессионалы вернулись, и квартиры-студии в центре снова стали востребованы. Это напоминание о том, что на рынок недвижимости Монреаля влияют культурные и жизненные факторы — уникальное сочетание европейского шарма, фестивалей, университетов и пешеходных районов города стабильно привлекает людей, поддерживая спрос на жильё не только за счёт численности населения.

Старение и сокращение жилплощади: С другой стороны, население Квебека стареет. Всё больше пожилых людей хотят переехать из пригородных домов в квартиры или резиденции для пожилых (или помочь своим детям купить жильё, передав им капитал). Это может увеличить предложение на рынке односемейных домов (пустующие гнёзда продают жильё), но также увеличивает спрос на квартиры и апартаменты. Жильё для пожилых — растущий сегмент коммерческой недвижимости. Демографические изменения происходят постепенно, но в ближайшие 5 лет этот фактор будет всё больше влиять на структуру и предпочтения на рынке жилья.

Экономические риски: Наконец, среди макроэкономических рисков, которые могут повлиять на рынок недвижимости Монреаля, — возможность более глубокой рецессии (например, если инфляция снова вырастет и ставки останутся высокими, что приведёт к росту безработицы). Пока что рынок жилья Монреаля «противостоит неопределённости, влияющей на экономические перспективы» apciq.ca, но серьёзная рецессия, вероятно, охладит спрос и, возможно, приведёт к умеренной коррекции цен, особенно если потери рабочих мест затронут молодые семьи. Ещё один фактор — межпровинциальная миграция: раньше Квебек часто терял жителей, уезжавших в Онтарио или другие регионы. В последнее время этот отток замедлился, а в начале COVID даже сменился притоком, но если языковые законы (например, Билль 96) или меньшее количество рабочих мест сделают Квебек менее привлекательным, часть молодёжи может уехать, что снизит спрос на жильё. Однако сейчас относительная доступность жилья в Монреале, наоборот, может привлечь людей из Торонто или Ванкувера (есть отдельные свидетельства того, что канадцы переезжают в Монреаль, где их деньги имеют большую покупательную способность).

В целом, спрос на недвижимость в Монреале в 2025 году поддерживается завершающейся волной демографического бума, устойчивым рынком труда и надеждами на более доступное финансирование. Но ограничения по доступности и политические решения (например, сокращение иммиграции) могут сдерживать этот спрос в ближайшие годы. Баланс этих факторов определит, продолжит ли рынок жилья Монреаля стабильный рост или перейдёт к периоду стабильности.

Прогноз: Следующие 3–5 лет на рынке недвижимости Монреаля

Смотрясь вперёд, перспективы рынка недвижимости Монреаля на следующие 3–5 лет (2026–2030) выглядят осторожно оптимистичными, с ожиданиями умеренного роста и большей стабильности, а не резких колебаний. Вот что эксперты и тенденции прогнозируют для жилого и коммерческого рынков города:

Динамика цен на жильё: После сильного восстановления в 2024–25 годах большинство прогнозов предполагает, что цены на жильё в Монреале будут расти более медленными, устойчивыми темпами в дальнейшем. Канадская Корпорация по ипотечному кредитованию и жилищному строительству (CMHC) прогнозирует, что 2025 год, вероятно, станет годом самого быстрого роста цен в ближайшие несколько лет (по мере восстановления рынка после спада 2022–23 годов и высвобождения отложенного спроса), но к 2026 и 2027 годам темпы роста цен должны замедлиться cmhc-schl.gc.ca. На практике это может означать, что средний рост цен на жильё в Монреале снизится до, скажем, низких однозначных процентов в год, что больше соответствует росту доходов. К 2027 году CMHC ожидает, что большая часть отложенного спроса будет удовлетворена, а жильё станет немного более доступным, чем в период 2022–24 годов, благодаря росту доходов и несколько более низким ипотечным ставкам cmhc-schl.gc.ca. Так что, хотя значительного снижения цен не прогнозируется, эпоха двузначных годовых скачков, вероятно, не вернётся в ближайшем будущем.

Продажи и спрос: Ожидается, что активность продаж останется на высоком уровне. На самом деле, по прогнозам, в Квебеке в целом продажи и цены на существующее жилье будут расти быстрее, чем в среднем по Канаде, в 2025 году desjardins.com, и сохранят устойчивость до 2026 года. Одна из причин заключается в том, что рынки Онтарио и Британской Колумбии более ограничены из-за доступности, поэтому их восстановление будет медленнее, тогда как у Квебека (и Альберты) больше потенциала для роста благодаря более низким ценам cmhc-schl.gc.ca. В первой половине прогнозируемого периода (2025–2026) продажи в Монреале должны быть на исторически высоких уровнях cmhc-schl.gc.ca, возможно, даже приблизятся к рекордам 2021 года. К 2027–2028 годам, по мере нормализации процентных ставок и если рост населения действительно замедлится, продажи могут стабилизироваться или вернуться к долгосрочным средним значениям. С демографической точки зрения, основная группа покупателей впервые (миллениалы) в основном приобретет жилье к концу этого десятилетия, что может естественным образом снизить рост спроса в дальнейшем, если только не произойдет новая волна иммиграции или другой демографический толчок.

Процентные ставки и перспективы финансирования: Ключевым предположением в прогнозах является траектория процентных ставок. Общий консенсус заключается в том, что Банк Канады будет постепенно снижать ставки в 2025–2026 годах, чтобы поддержать охлаждающуюся экономику и сдержать инфляцию cmhc-schl.gc.ca. Фиксированные ипотечные ставки уже частично учли это (они немного снизились в ожидании), но переменные ставки должны снизиться более заметно. К 2026 году ипотечные ставки могут быть на процентный пункт или более ниже уровней 2024 года, что несколько повысит доступность. Это “разблокирует” некоторых покупателей, которые были вынуждены ждать cmhc-schl.gc.ca. Однако любое снижение ставок будет постепенным и частичным – никто не ожидает возвращения к ипотечным ставкам 2% 2021 года. Вместо этого ставки могут установиться на среднем уровне (возможно, 4–5% для пятилетней фиксированной ставки), что в сочетании с ростом доходов немного поможет заемщикам. Таким образом, финансирование станет немного проще, но, вероятно, не “дешевым”. Такой сценарий поддерживает умеренный рост цен, но также накладывает дисциплину; высокорискованные спекуляции будут менее привлекательны, когда деньги не стоят “копейки”.

Поставка и строительство: Потенциальным сдерживающим фактором для рынка является замедление темпов жилищного строительства, которое уже начинается. В прогнозе CMHC отмечается, что объемы ввода жилья будут снижаться с 2025 по 2027 год по всей Канаде assets.cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, и Монреаль — часть этой истории. Основная причина — ожидаемое сокращение новых проектов кондоминиумов-апартаментов cmhc-schl.gc.ca. Застройщикам становится сложнее продавать квартиры на этапе строительства в условиях высоких ставок, а затраты на строительство остаются высокими, поэтому новых башен-кондоминиумов будет начинаться меньше. Строительство арендных апартаментов может держаться лучше (благодаря программам стимулирования и высоким арендным ставкам), но в целом в Монреале может ежегодно строиться меньше жилья, чем в последние годы. В краткосрочной перспективе это замедление строительства — реакция на снижение спроса со стороны инвесторов, но в долгосрочной перспективе оно может усугубить дефицит жилья, что, в свою очередь, поддерживает цены. К 2027 году, если население не сократится значительно, Монреаль может столкнуться с новым дефицитом предложения, потому что за эти годы мы не построили достаточно жилья даже для умеренного роста. Город пытается противодействовать этому с помощью различных мер (упрощение разрешительных процедур, увеличение плотности застройки в отдельных районах и т.д.), но на реализацию этих мер требуется время.

Рынок аренды: Ожидается, что рынок аренды в Монреале останется напряжённым, но может получить некоторое облегчение. По мере завершения новых арендных проектов (например, крупных многоквартирных домов) и запрета Airbnb, который переводит часть квартир на долгосрочную аренду, уровень вакантности может немного вырасти по сравнению с рекордно низкими значениями. Действительно, провинциальные данные показали, что уровень вакантности вырос в 2024 году (например, общий уровень вакантности аренды в Монреале, по некоторым оценкам, вырос с ~1,5% до ~3%) desjardins.com, и хотя это всё ещё низко, движение в правильном направлении. Арендная плата, вероятно, продолжит расти, но более медленными темпами, если вакантность увеличится. Для инвесторов владение арендной недвижимостью в Монреале должно оставаться привлекательным благодаря устойчивому спросу со стороны арендаторов, но контроль арендной платы (рекомендации Квебека по увеличению арендной платы) не позволяет резко повышать арендную плату для текущих жильцов. Баланс между предложением и спросом на аренду — ключевой фактор, за которым стоит следить, так как он может либо подтолкнуть больше людей к покупке (если аренда резко подорожает), либо, наоборот, если аренда останется относительно доступной по сравнению с покупкой, некоторые могут отложить приобретение жилья.

Коммерческие перспективы: Офисный сектор, вероятно, столкнется с длительным восстановлением. В ближайшие 3–5 лет ожидается, что вакантность офисов останется высокой. В лучшем случае вакантность будет постепенно снижаться с ~19% до низких двузначных значений к 2030 году, но для этого потребуется либо значительный экономический рост, либо массовая перепрофилизация офисов под другие нужды. Муниципалитет Монреаля активно рассматривает стимулы для преобразования устаревших офисных помещений в жилые, и некоторые проекты уже реализуются. Превращая центр города в более смешанный жилой и деловой район (в отличие от офисов с 9 до 17), Монреаль надеется заполнить часть пустующих башен. Успех этой инициативы может переопределить рынок недвижимости в центре города к 2030 году. Промышленный и логистический сектор должен оставаться устойчивым; даже если вакантность немного вырастет из-за нового предложения, это, вероятно, останется рынком арендодателя с ростом арендной платы, опережающим инфляцию. Розничная торговля — возможно, самая яркая точка: если не случится новой крупной пандемии, традиционная розничная торговля в Монреале должна продолжить процветать благодаря высокому потребительскому спросу и туризму. Новые крупные проекты, такие как Royalmount (огромный торгово-развлекательный комплекс, открывшийся в 2023–24 годах), будут привлекать покупателей и туристов со всего региона, укрепляя статус Монреаля как центра розничной торговли. Вакантность в ритейле может немного вырасти, если потребительские расходы снизятся в случае рецессии, но ключевые торговые улицы и торговые центры Монреаля, как ожидается, останутся востребованными, особенно учитывая, что ВВП города, по прогнозам, будет расти немного быстрее, чем в среднем по Канаде, поддерживая розничные продажи jll.com.

Внешние факторы: Перспективы Монреаля не застрахованы от глобальных факторов. Если в 2024–25 годах в США (главном торговом партнере Канады) начнется более глубокая рецессия, экспорт Квебека и рынок труда пострадают, что может охладить рынок недвижимости. Геополитические события (цены на нефть, войны и т.д.) могут повлиять на инфляцию и ставки, изменяя траекторию процентных ставок. С другой стороны, если жилищный кризис в Канаде приведет к значительным мерам на федеральном уровне — например, к масштабному финансированию строительства жилья или крупным изменениям в зонировании, — это может увеличить предложение и снизить цены сильнее, чем ожидается сейчас. Такие масштабные политические изменения трудно предсказать, но жилищный вопрос, безусловно, будет в центре внимания на выборах 2025 года.

Мнение экспертов: В целом среди канадских экономистов, специализирующихся на рынке жилья, преобладает мнение, что фаза «коррекции» завершается, и впереди период стабильности или умеренного роста. Как говорится в одном из отчетов Desjardins, они ожидают, что рынок Квебека «останется сильным» в ближайшей перспективе, несмотря на неопределенность desjardins.com. Крупного обвала в Монреале не ожидается, если не произойдет серьезного экономического шока — фундаментальные факторы (население, доступность жилья по сравнению с другими городами, отсутствие переизбытка предложения) обеспечивают «пол». Однако эпоха стремительного роста цен, вероятно, также завершилась; более высокие процентные ставки навсегда повысили планку доступности, сдерживая рост цен. Таким образом, прогноз для Монреаля — сдержанный оптимизм: рост цен и арендной платы продолжится, но в умеренных темпах, а при адаптации города (перепрофилирование офисов, развитие новых районов и т.д.) появятся возможности для разумного роста и развития.

В заключение, рынок недвижимости Монреаля в 2025 году и далее вступает в новую главу — определяемую постпандемическими корректировками, политическими мерами и экономической перенастройкой. Город готов оставаться относительно стабильным и привлекательным рынком недвижимости. Возможно, здесь нет спекулятивного ажиотажа, как в Ванкувере или Торонто, но для многих инвесторов и жителей эта стабильность — достоинство. Благодаря своей культурной яркости, улучшающейся инфраструктуре и относительной доступности, Монреаль будет привлекать людей и капитал, только в более устойчивом темпе. Если не случится неожиданностей, в ближайшие пять лет недвижимость Монреаля будет стабильно расти в цене и значимости, укрепляя свою позицию одного из главных рынков Канады.

Источники:

1. WOWA Realty. Отчет о рынке жилья Монреаля: август 2025 (11 сентября 2025) wowa.ca wowa.ca.
2. QPAREB (Профессиональная ассоциация брокеров по недвижимости Квебека). Статистика по продажам жилой недвижимости в Монреальской агломерации — август 2025 (пресс-релиз, 5 сентября 2025) apciq.ca apciq.ca.
3. Centris. Недвижимость в Монреале: какие цены на дома в 2025 году? (Основные показатели рынка за 1 квартал 2025) centris.ca centris.ca.
4. RE/MAX Canada. Обзор рынка жилья Большого Монреаля (осень 2025) (3 сентября 2025) blog.remax.ca blog.remax.ca.
5. Mortgage Sandbox. Тенденции и прогноз цен на недвижимость в Монреале до 2027 года (2025) mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com.
6. PwC Канада. Новые тенденции на рынке недвижимости 2025 (Отчет по Канаде, 2025) pwc.com.
7. Правительство Канады, Министерство финансов. Пресс-релиз: Продление запрета на иностранное владение жильем (4 февраля 2024) canada.ca canada.ca.
8. CityNews Монреаль. Ожидается сокращение населения Квебека в ближайшие пять лет (30 июля 2025) montreal.citynews.ca montreal.citynews.ca.
9. JLL Канада. Обзор розничной торговли в Монреале (Рыночный отчет, конец 2024) jll.com jll.com.
10. Cushman & Wakefield. Обзор офисного рынка Монреаля, 1 квартал 2025 (Краткое изложение через 2727coworking) 2727coworking.com.
11. Global News. Монреаль вводит строгие новые правила для краткосрочной аренды (март 2024) montreal.citynews.ca.
12. Экономические исследования Desjardins. Квебек: Как долго продержится рынок недвижимости? (6 марта 2025) desjardins.com desjardins.com.
13. CMHC. Прогноз рынка жилья, Канада – выпуск 2025 года (14 января 2025 г.) cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.