- Рекордно высокие цены на жилье и низкое предложение: Рынок жилья в Анкоридже переживает острейший дефицит предложения. Средняя цена на отдельностоящий дом выросла примерно на 26% с 2019 по 2023 год (с $389 тыс. до $491 тыс.) adn.com, а к середине 2025 года медианная цена продажи держится в районе середины $400 000 — это рекордно высокий показатель. В начале 2025 года на рынке было всего около 133 отдельностоящих домов (менее 1 месяца предложения), что отражает исторически низкое предложение connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Дома продаются за считанные дни, часто по цене, равной или превышающей запрашиваемую.
- Снижение продаж и доступности жилья: Высокие ипотечные ставки (~6–7%) и ограниченное количество предложений немного снизили объемы продаж (примерно на 4–5% в годовом выражении) connieyoshimura.com, но спрос по-прежнему превышает предложение. В 2023 году жилье в Анкоридже было наименее доступным за два десятилетия adn.com adn.com. Покупатели, приобретающие жилье впервые, сталкиваются с трудностями, так как индекс доступности достиг примерно 1,8 (то есть для покупки одного среднего дома нужны два средних дохода) — резкий разворот по сравнению с легкими условиями 2020–21 годов adn.com adn.com. Многие домовладельцы, зафиксировавшие ставку 3%, оказались «заперты в ставке» и не продают жилье, что еще больше ограничивает предложение adn.com.
- Жилищное строительство и изменения в политике: Строительство новых домов в Анкоридже остается вялым из-за высоких затрат – расходы на строительство выросли примерно на 35% после пандемии connieyoshimura.com, и практически все материалы импортируются, что увеличивает цены. В весеннем превью 2025 года представлено всего 14 новых домов, почти все по цене выше $500 тыс. connieyoshimura.com. В ответ на это власти принимают решительные меры. В середине 2024 года город отменил зонирование только для индивидуальных домов, разрешив строительство дуплексов на участках, ранее предназначенных только для одного дома, чтобы увеличить плотность застройки adn.com. В 2025 году был представлен новый указ (AO 2025-35), предусматривающий налоговые льготы для новых жилых комплексов (8+ квартир), с целью стимулировать строительство многоквартирных домов и добавить 10 000 жилых единиц за 10 лет alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com. Alaska Housing Finance Corp. также предлагает стимулы (например, возврат $10 000 за новые дома, строительство которых начнется в 2025 году), чтобы увеличить объем строительства connieyoshimura.com. Эти изменения в политике призваны ускорить развитие и решить проблему нехватки жилья.
- Растущая арендная плата и низкая вакантность: Рынок аренды жилья в Анкоридже чрезвычайно напряжён. Медианная арендная плата достигла $1,375 в 2024 году – это рост на 7,8% по сравнению с $1,275 годом ранее adn.com – после двузначного скачка арендных ставок в 2022 году. Уровень вакантности остаётся очень низким — около 4–5% live.laborstats.alaska.gov (и даже менее 2% в самых востребованных квартирах ingramalaska.com), что говорит о том, что почти все квартиры заняты. Потенциальные покупатели жилья вынуждены дольше оставаться арендаторами, а наплыв краткосрочной аренды и медленные темпы строительства ещё больше ограничили предложение adn.com. Новые многоквартирные проекты (например, от Cook Inlet Housing Authority и частных застройщиков) находятся в стадии реализации, но недостаточно квартир выходит на рынок, чтобы удовлетворить спрос. Новая городская программа налоговых льгот для проектов по строительству квартир направлена непосредственно на решение «математической проблемы» застройщиков — высоких строительных затрат, которые ранее делали новые квартиры невыгодными alaskasnewssource.com. Пока не появится значительный объём нового жилья, арендаторы столкнутся с дальнейшим ростом арендной платы и конкуренцией за квартиры.
- Коммерческая недвижимость – розничная торговля и офисы: Сектор коммерческой недвижимости Анкориджа в 2025 году представляет собой смешанную картину. Рынок розничной недвижимости относительно здоров – потребительские расходы восстановились благодаря сильному туристическому сезону, а сервисные и экспериментальные бизнесы стимулируют спрос ingramalaska.com. Вакансия в ритейле находится на низком однозначном уровне (~5% или меньше) ingramalaska.com, а за лучшие торговые площади часто конкурируют несколько арендаторов. Особенно в Южном Анкоридже наблюдается новое развитие и реконструкция торговых объектов, в то время как центр города постепенно восстанавливается благодаря инициативам по обновлению коридора 4-й Авеню ingramalaska.com ingramalaska.com. Офисный рынок все еще стабилизируется после пандемии. Вакансия по офисам по всему городу держится на уровне около 10–12%, что является улучшением по сравнению с 2024 годом ingramalaska.com, так как часть пустующих офисов была занята. Спрос разделен: офисы класса A (современные, высококачественные помещения) пользуются стабильным спросом и даже положительным чистым поглощением, при этом средняя арендная ставка класса A составляет около $2,75–$3,25 за кв. фут в месяц (все включено) ingramalaska.com. В то же время старые офисные здания классов B/C сталкиваются с более высокой вакантностью и вынуждены предлагать скидки и уступки ingramalaska.com. Многие компании сократили занимаемые площади из-за гибридного формата работы, поэтому арендаторы теперь предпочитают эффективные, хорошо расположенные офисы среднего размера (3 000–6 000 кв. футов) ingramalaska.com. Новые офисные башни не строятся, но адаптивное повторное использование становится трендом – например, одно устаревшее офисное здание в центре было реконструировано в современные офисы (якорным арендатором выступила нефтяная компания) adn.com. В целом, перспективы офисного рынка Анкориджа осторожно оптимистичны: вакантность постепенно снижается и <strongна горизонте не ожидается избытка нового предложения, поэтому существующие качественные помещения должны быть сданы в аренду по мере роста экономики.
- Промышленная недвижимость – горячий рынок: Промышленный сектор в Анкоридже переживает бум. Склады, логистические и промышленные объекты имеют крайне низкую вакантность (часто менее 3%, по отчетам середины 2025 года – менее 1% вакантности для современных помещений) ingramalaska.com – один из самых дефицитных промышленных рынков в стране. Спрос чрезвычайно высок благодаря роли Анкориджа как логистического узла (Международный аэропорт Теда Стивенса в Анкоридже – крупный центр грузовых авиаперевозок, а порт Аляски обрабатывает большую часть грузов, поступающих в штат). Компании, работающие в сфере грузоперевозок, строительных услуг и энергетики, активно ищут склады и открытые площадки. Это привело к тому, что арендные ставки на промышленную недвижимость достигли рекордных высот – новые склады с высоким потолком сдаются примерно по $1,35–$1,65 за кв. фут в месяц (NNN) ingramalaska.com, и даже старые промышленные объекты демонстрируют рост арендных ставок. При такой низкой вакантности инвесторы стремятся приобрести промышленные активы, что поднимает стоимость недвижимости и снижает капитализацию (промышленная недвижимость – один из самых доходных классов активов в Анкоридже) ingramalaska.com. Новое строительство в этом сегменте ограничено (из-за нехватки земли и высоких строительных затрат), но заметна активность вблизи аэропорта – реализуются некоторые проекты складов под заказ и расширяются логистические объекты ingramalaska.com. Тем не менее, любое новое предложение сразу же поглощается рынком. Промышленные площади остаются в большом дефиците, и эта тенденция, вероятно, сохранится, если не произойдет серьезных экономических изменений.
- Значимые события и инфраструктура: После многих лет слабого роста в Анкоридже появляются несколько крупных проектов. В центре города началась реконструкция целого квартала (на месте старого театра на 4-й авеню, “Block 41”) стоимостью 300 миллионов долларов в 2025 году adn.com adn.com. Проект включает многоэтажный паркинг с торговыми помещениями на первом этаже, а сверху — новые жилые или гостиничные помещения. Это часть усилий по оживлению центра города и созданию круглосуточной активности. Девелопер уже отремонтировал соседнюю офисную башню в рамках этого проекта adn.com adn.com. В других районах город инвестирует в инфраструктуру с помощью федерального закона об инфраструктуре — улучшение дорог, модернизация порта и расширение широкополосного доступа — что приносит деньги в строительный сектор alaskapublic.org alaskapublic.org. На рынке труда в строительстве наблюдается дефицит кадров (занятость в строительстве выросла на 9% в 2024 году и ожидается рост еще на 7% в 2025 году) alaskapublic.org alaskapublic.org, поэтому часть рабочих приезжает из других штатов. Эти инфраструктурные и строительные проекты, хотя в основном и финансируются государством, поддерживают экономику и косвенно способствуют развитию рынка недвижимости (за счет улучшения коммунальных услуг, транспорта и роста занятости).
- Экономические и демографические факторы: Общий экономический контекст для недвижимости Анкориджа смешанный. С одной стороны, экономический рост в 2025 году устойчивый – в Анкоридже ожидается прирост примерно на 2 300 рабочих мест (+1,5%), чему способствуют успехи в здравоохранении, туризме и строительстве alaskapublic.org alaskapublic.org. Крупные нефтяные проекты на Северном склоне (например, Willow и Pikka) увеличивают спрос на инженерные и вспомогательные услуги, базирующиеся в Анкоридже alaskapublic.org, что поддерживает офисный рынок. Военное присутствие (база JBER) и государственные рабочие места остаются стабильными опорами. С другой стороны, рост населения остановился – в Анкоридже наблюдается 10 лет подряд чистого оттока населения alaskapublic.org. Численность трудоспособного населения города сократилась примерно на 19 000 человек (6%) с 2013 года alaskapublic.org, поскольку многие жители уехали в поисках других возможностей или переехали в более дешевые районы, такие как долина Мат-Су. Эта демографическая стагнация сдерживает долгосрочный спрос на жилье: при отсутствии новых мигрантов большая часть спроса на недвижимость исходит от местных жителей (например, арендаторов, стремящихся стать владельцами, или семей, нуждающихся в большем жилье). Долина Мат-Су к северу от Анкориджа продолжает привлекать тех, кто ищет доступное жилье – средняя цена дома там ($437 тыс.) ниже, а налоги на недвижимость значительно меньше, чем в Анкоридже connieyoshimura.com connieyoshimura.com. Фактически, более 50% всего нового строительства индивидуальных домов на Аляске в 2022 году пришлось на боро Мат-Су connieyoshimura.com, что подчеркивает, насколько рост пригородов опережает Анкоридж. Жилищный кризис в Анкоридже – характеризующийся высокими ценами и низким предложением – стал одной из главных политических тем, побуждая город проводить политику в поддержку строительства жилья для удержания жителей. Итог этого противостояния (рабочие места и удобства в Анкоридже против более дешевого жилья за его пределами) будет определять траекторию рынка недвижимости до 2030 года.
Прогноз и возможности до 2030 года
Жилой рынок: Следующие 5+ лет будут решающими в определении того, ослабнет ли жилищный кризис в Анкоридже или сохранится. Цены на жильё, по прогнозам, останутся высокими и, вероятно, продолжат постепенный рост до конца 2020-х годов, хотя и не такими стремительными темпами, как в 2020–2023 годах. Экономические прогнозисты ожидают, что цены могут стабилизироваться или немного снизиться в ближайшей перспективе (значительное падение не ожидается, если не произойдет крупное событие) adn.com. Процентные ставки будут ключевым фактором — если ставки по ипотеке снизятся до 5% к 2026–2027 годам, в Анкоридже может произойти всплеск отложенного спроса, что увеличит объем продаж. Однако любой рост спроса без увеличения предложения снова окажет повышательное давление на цены. Стремление города увеличить объем жилья (через реформу зонирования и налоговые льготы) может постепенно дать результаты к концу этого десятилетия: к 2030 году мы можем увидеть волну новых дуплексов, таунхаусов и среднеэтажных многоквартирных домов. Если амбициозный план «10 000 домов за 10 лет» даже наполовину реализуется, это значительно увеличит предложение. Большее количество нового строительства — особенно кондоминиумов, квартир и небольших частных домов — поможет сбалансировать рынок, замедлив рост цен и арендной платы до более устойчивого уровня. Тем не менее, учитывая затраты на строительство и нехватку рабочей силы, наращивание предложения займет годы. Для покупателей жилья это означает, что конкуренция в краткосрочной перспективе останется высокой, но к концу 2020-х годов может появиться больше выбора, когда завершатся новые проекты и часть пожилых бэби-бумеров уменьшит жилплощадь (что потенциально освободит более дорогие дома для продажи). Покупателям стоит заранее подготовить финансирование и следить за программами помощи для тех, кто покупает жильё впервые (агентства Аляски рассматривают возможность предоставления грантов на первоначальный взнос до $25 тыс.) connieyoshimura.com. Если вы покупатель, возможности могут улучшиться к 2027–2030 годам: немного более низкие процентные ставки и медленно растущее предложение могут сделать рынок чуть более доступным по сравнению с ажиотажным периодом 2023–2025 годов.
Арендное жилье: Для арендаторов облегчение может наступать постепенно. Арендная плата, вероятно, будет продолжать расти в ближайшие пару лет, хотя и умеренными темпами, если экономика останется стабильной — ожидаются ежегодные повышения аренды на средние однозначные проценты, а не скачки на 7–14%, как это было недавно adn.com. Уровень вакантности прогнозируется очень низким как минимум до 2026 года, поэтому арендаторам по-прежнему придется конкурировать и тщательно планировать бюджет. Однако к концу 2020-х годов сочетание нового строительства многоквартирных домов и увеличения числа жителей, переходящих к покупке собственного жилья (если процентные ставки снизятся), может немного увеличить вакантность аренды. Это будет хорошей новостью для арендаторов, возможно, замедлив рост арендной платы к 2030 году. Возможность для арендаторов заключается в том, что руководство Анкориджа уделяет большое внимание вопросам жилья — новые проекты могут принести больше вариантов в ближайшие годы, а программы по стимулированию строительства арендного жилья (или переоборудованию малоиспользуемых коммерческих зданий в жилые) могут расширить предложение квартир. Арендаторам стоит следить за новыми жилыми комплексами, предлагающими бонусы при заселении, поскольку рынок может немного ослабнуть к 2030 году. Для тех, кто рассматривает покупку, ближайшие несколько лет могут стать окном возможностей, если рост цен на жилье стабилизируется, а на рынок выйдут новые стартовые дома или квартиры, как это предусмотрено городскими планами.
Коммерческая и промышленная недвижимость: Инвесторы и застройщики найдут разные перспективы в зависимости от типа недвижимости. Промышленная недвижимость скорее всего останется лидером. Благодаря стратегической логистической роли Анкориджа спрос на склады и производственные помещения стабильно высок. До 2030 года, даже с учетом строительства новых объектов, ожидается, что вакантность в промышленном секторе останется очень низкой (возможно, 2–4% максимум), а арендные ставки — высокими. Инвесторы могут получить выгоду от стабильного денежного потока и роста стоимости в этом секторе, хотя найти доступные объекты для покупки будет непросто. Застройщики, способные строить современные склады или гибкие пространства, смогут удовлетворить неудовлетворенный спрос; основными препятствиями будут поиск земли и высокие строительные расходы. Любое замедление мировых грузоперевозок может ослабить рынок, но на данный момент дефицит промышленной недвижимости в Анкоридже настолько острый, что даже умеренное снижение спроса все равно оставит сектор напряженным.
Офисный сектор сталкивается с более осторожными перспективами. К 2030 году вакантность офисов в Анкоридже может постепенно снизиться до однозначных значений (особенно для класса A), но многое будет зависеть от общих изменений в удаленной работе и потребностях в офисных площадях у государства и корпораций. В обозримом будущем вряд ли появятся новые спекулятивные офисные здания; вместо этого основной темой станет редевелопмент. Старые офисы могут быть переоборудованы в жилые помещения или пространства смешанного назначения, если они продолжат испытывать трудности — это возможность для креативных застройщиков конвертировать или модернизировать объекты. Инвесторам в офисы стоит сосредоточиться на хорошо сданных в аренду, качественных зданиях или рассмотреть выгодные покупки старых зданий с последующим ремонтом. Для коммерческих арендодателей удержание арендаторов за счет гибкости (улучшения, сокращение сроков аренды и т.д.) будет ключевым в среднесрочной перспективе, пока компании оптимизируют свои площади.
Рынок торговой недвижимости в Анкоридже, по всей видимости, останется устойчивым. В отличие от многих городов на материковой части США, в Анкоридже ограничены альтернативы электронной коммерции (из-за логистики доставки), и местные магазины продолжают привлекать покупателей. До 2030 года вакантность в торговой недвижимости, как ожидается, останется относительно низкой, особенно в ключевых коридорах. Районные торговые центры, предлагающие услуги, продукты, рестораны и развлечения, будут востребованы по мере старения населения и роста туризма. Девелоперы могут найти возможности в строительстве или реконструкции торговых площадей в развивающихся районах (например, в Южном Анкоридже), а также в обновлении ассортимента магазинов в центре города для туристов и местных жителей. Тем не менее, любой новый торговый проект должен быть тщательно продуман — будущее за арендаторами, ориентированными на впечатления и услуги, тогда как расширение гипермаркетов будет ограничено. Инвесторы в торговую недвижимость могут рассчитывать на стабильные ставки капитализации и доход, но им стоит отдавать предпочтение диверсифицированному составу арендаторов и форматам, устойчивым к интернет-торговле.
Возможности для различных участников рынка: В целом, рынок недвижимости Анкориджа до 2030 года будет вознаграждать тех, кто сможет ориентироваться в дисбалансе спроса и предложения.
- Покупатели жилья: Проявляйте терпение и будьте готовы — к концу десятилетия рынок может немного измениться в вашу пользу благодаря новым жилищным инициативам. Воспользуйтесь программами поддержки покупателей и рассматривайте альтернативные варианты (таунхаусы, кондоминиумы или дома на окраинах) в качестве стартовых, поскольку отдельные дома останутся дорогими.
- Арендаторы: Продолжайте закладывать в бюджет более высокую арендную плату в ближайшей перспективе, но следите за новыми жилыми комплексами, которые могут предлагать акции после 2027 года. Если ваша цель — покупка, следите за тенденциями по ипотечным ставкам; их снижение может дать шанс приобрести первое жилье до дальнейшего роста цен.
- Инвесторы: Наилучшие перспективы — в доходной жилой и индустриальной недвижимости. Инвестиции в многоквартирные дома должны показывать хорошие результаты — низкая вакантность и рост арендной платы увеличивают доходность, а снижение доли собственников жилья означает больше арендаторов. Индустриальные/логистические объекты фактически «на вес золота» — высокий спрос и ограниченное предложение будут повышать их стоимость. Торговая недвижимость может быть выгодной для инвесторов, если сосредоточиться на объектах с основными услугами или в туристических зонах. Офисная недвижимость более спекулятивна — возможности могут появиться при покупке проблемных офисных активов и их перепрофилировании, но это требует осторожности и капитальных вложений. В целом, высокая заполняемость объектов в большинстве сегментов Анкориджа дает арендодателям возможность повышать ставки и получать высокую доходность.
- Застройщики и строители: В ближайшие годы появляется ключевая возможность сформировать будущее Анкориджа. Существует отложенный спрос практически на все типы жилья – от доступных стартовых домов и кондоминиумов для пожилых людей до квартир по рыночной цене. Благодаря новым налоговым стимулам и политической поддержке жилищного строительства, застройщики, способные внедрять инновации для снижения строительных затрат (уменьшение размеров квартир, модульное строительство, государственно-частное партнерство и т.д.), найдут заинтересованных покупателей и арендаторов для своих проектов. Обратите внимание на участки для уплотненной застройки и малоиспользуемые земли, так как муниципалитет сигнализирует о гибкости в вопросах зонирования и поддержки инфраструктуры для стимулирования развития connieyoshimura.com alaskasnewssource.com. Промышленное строительство – еще одна сфера с высоким спросом: любое пополнение складских площадей, скорее всего, будет сдано в аренду немедленно, а также могут появиться возможности в районах рядом с портом или аэропортом для приобретения земли и застройки. Имейте в виду сложности: нехватка рабочей силы, дорогие материалы и длительные разрешительные процедуры – это реальные ограничения. Но потенциальная выгода от удовлетворения неудовлетворенного спроса Анкориджа значительна к 2030 году. Короче говоря, застройщики, которые «проявят креативность» (цитируя мэра ЛаФранс alaskasnewssource.com) и воспользуются новыми программами стимулов, смогут помочь смягчить жилищный кризис и получить выгоду на рынке с дефицитом предложения.
Итог: Рынок недвижимости Анкориджа в 2025 году характеризуется дефицитом и высокими ценами – напряженной ситуацией во всех секторах: жилом, арендном и промышленном. Взгляд в 2030 год показывает, что город находится на переломном этапе. Если нынешний экономический подъем продолжится и смелые жилищные инициативы окажутся успешными, к концу десятилетия Анкоридж может увидеть умеренное увеличение предложения и стабилизацию цен и арендных ставок. Это постепенно приведет рынок к балансу, облегчая бремя для покупателей и арендаторов. Однако если усилия по развитию застопорятся, существующий дефицит жилья и растущие потребности в обслуживании стареющего жилого фонда могут сохранить высокое давление, обеспечив, что хорошо расположенные объекты останутся высоко востребованными и ценными. На данный момент все указывает на возможности для тех, кто может строить или инвестировать в столь необходимое жилье и логистические площади. В городе, сталкивающемся с жилищным кризисом, следующие несколько лет определят курс рынка недвижимости Анкориджа до 2030 года, делая это время захватывающим – и ключевым – для покупателей, инвесторов и застройщиков.
Источники: Anchorage Daily News adn.com adn.com adn.com adn.com; Connie Yoshimura, Alaska Realty Blog connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com connieyoshimura.com; Данные Департамента труда Аляски/AHFC live.laborstats.alaska.gov; Anchorage Economic Development Corp./Alaska Public Media alaskapublic.org alaskapublic.org; Ingram Alaska Commercial Real Estate Report Q2 2025 ingramalaska.com ingramalaska.com; KTUU News (Anchorage) alaskasnewssource.com alaskasnewssource.com.
