- Цены на жильё снижаются: Медианная цена дома в Скоттсдейле держится на уровне около середины $800 тыс. в 2025 году – это примерно на 5–9% ниже пика прошлого года – по мере того как ажиотаж 2021–2022 годов утихает redfin.com mileszimbaluk.com. Типичная стоимость дома составляет около $832 000 (июль 2025), что на 1% ниже, чем год назад zillow.com, отражая рынок в коррекции, а не в свободном падении.
- Запасы и баланс рынка: Запасы жилья увеличились, на рынке в середине 2025 года выставлено примерно 2 400–2 900 домов scottsdalerealtors.org zillow.com. В Скоттсдейле сейчас около 7 месяцев предложения – сдвиг в сторону рынка покупателя scottsdalerealtors.org scottsdalerealtors.org. Дома находятся на рынке в среднем 70–80 дней (против ~60 дней в прошлом году), поскольку продавцы сталкиваются с более жёсткой конкуренцией redfin.com scottsdalerealtors.org. Покупатели получают больше возможностей, часто покупая на ~3–4% ниже запрашиваемой цены в среднем redfin.com.
- Спрос на аренду: Рынок аренды остаётся устойчивым. Средняя арендная плата составляет около $2 070, что на ~1–2% выше, чем год назад zillow.com. Высокие цены на жильё (медиана ~$900 тыс.) и процентные ставки вынуждают потенциальных покупателей арендовать, поддерживая высокую заполняемость. Только треть жителей Скоттсдейла арендует жильё (доходы высоки, и владение жильём распространено), поэтому хорошо расположенные объекты аренды имеют низкую вакантность и стабильную доходность mileszimbaluk.com.
- Горячие точки и новые застройки: Роскошные районы Северного Скоттсдейла (например, Silverleaf в DC Ranch, Troon North) имеют медианные цены значительно выше $1 млн и показали двузначный рост цен до 2024 года mileszimbaluk.com. В отличие от них, Южный Скоттсдейл и Old Town (85251) предлагают относительно доступные варианты и модные проекты кондоминиумов, что подогревает спрос со стороны покупателей впервые и молодых профессионалов. Крупные проекты — от Optima McDowell Mountain Village (роскошные кондоминиумы) до многофункционального центра One Scottsdale — добавят сотни элитных домов к 2026 году mileszimbaluk.com. Техномиллиардер Джордж Кёртц возглавляет проект стоимостью $1 млрд с 1 200 домами, а также гостиничным/офисным кампусом в Северном Скоттсдейле mileszimbaluk.com. Эти мега-застройки обещают новый жилой фонд и инфраструктуру в ближайшие годы.
- Смешанный коммерческий сектор: Вакантность офисов остается высокой (~18–20% в Скоттсдейле против 25% в центре Финикса) из-за удаленной работы williamsluxuryhomes.com. Премиальные офисы по-прежнему привлекают арендаторов по максимальным ставкам ($34–35/кв. фут) williamsluxuryhomes.com, но старые здания испытывают трудности, и арендодатели предлагают уступки (бесплатная аренда, бюджеты на отделку) williamsluxuryhomes.com williamsluxuryhomes.com. Розничная недвижимость находится на прочных позициях – вакантность торговых площадей в агломерации Финикса держится на уровне ~5% cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Торговые центры Скоттсдейла (например, Scottsdale Quarter, Fashion Square) выигрывают за счет состоятельных покупателей и более 11 миллионов туристов в год citizenportal.ai, что поддерживает высокий уровень заполняемости магазинов. Промышленные площади по-прежнему пользуются высоким спросом в регионе – масштабное строительство складов увеличило вакантность промышленных объектов в Финиксе до ~13,3% к середине 2025 года cushmanwakefield.com, но в Скоттсдейле, где мало промышленных земель, появляются новые проекты, такие как “The Loop” в Северном Скоттсдейле, чтобы удовлетворить спрос mileszimbaluk.com. В целом, спрос на коммерческую недвижимость наибольший в промышленном и логистическом сегментах, стабилен для удачно расположенной розницы и медленно восстанавливается для офисов.
- Экономический рост стимулирует рынок жилья: Экономика Скоттсдейла на подъеме. Рост населения (~1,4% в год) опережает показатели США, уровень безработицы составляет около 2,7% citizenportal.ai, а медианный доход домохозяйств значительно превышает средние показатели по штату и стране citizenportal.ai. Город привлекает высокооплачиваемые отрасли — пять ключевых секторов (например, биотехнологии и медицинские технологии) развиваются в Скоттсдейле быстрее, чем в целом по штату. Крупные работодатели расширяются: например, ASM, компания по производству полупроводников, строит свою штаб-квартиру в США, а Mac Innovation Park и новый Banna Health campus создадут рабочие места citizenportal.ai. Процветающий рынок труда и постоянный приток новых жителей (многие покупатели переезжают из Чикаго, Сиэтла, Калифорнии и др. redfin.com redfin.com) поддерживают спрос на жилье. Эта экономическая активность — наряду с курортным образом жизни Скоттсдейла — лежит в основе долгосрочной уверенности в рынке недвижимости.
- Сдвиги в политике в отношении жилья: Недавние изменения в зонировании и регулировании могут мягко повлиять на рынок Скоттсдейла. В конце 2024 года, под давлением законодательства штата, Скоттсдейл легализовал вспомогательные жилые единицы (ADU или casitas) в зонах индивидуальной жилой застройки (как того требует HB2720 Аризоны) kjzz.org kjzz.org. Город сопротивлялся, опасаясь, что ADU могут стать еще одним видом краткосрочной аренды, но в итоге принял сокращённый вариант постановления для соблюдения закона kjzz.org kjzz.org. Аналогично, новый закон Аризоны поощряет преобразование до 10% коммерческих площадей в жильё; Скоттсдейл неохотно установил символическую цель в 1%, вызвав критику со стороны штата kjzz.org kjzz.org. Тем временем Скоттсдейл ужесточил меры против краткосрочной аренды: с 2023 года все STR должны быть лицензированы, иметь страховку, уведомлять соседей и соблюдать более строгие правила avalara.com. В 2024 году город ввёл более жёсткие наказания за «шумные вечеринки в домах», даже наделив полицию полномочиями выселять не-жителей во время беспокойных собраний avalara.com avalara.com. Эти меры могут сдержать распространение сдаваемых инвесторами домов для вечеринок и сохранить спокойствие в районах – что потенциально может сместить часть инвестиций в долгосрочную аренду.
- Возможности и риски для инвесторов: Инвестиционные возможности многочисленны, но ключевым фактором остается избирательность. Сильный рынок аренды и ограниченное новое жилищное строительство делают Скоттсдейл привлекательным для стратегии «купить и держать» (особенно в недорогих районах и кондоминиумах, ориентированных на молодых профессионалов). Арендаторы с высоким доходом и низкая вакантность обеспечивают стабильный денежный поток, хотя рост арендной платы в ближайшей перспективе умеренный (2–3% в год) realwealth.com. Новые элитные проекты (например, FENDI Private Residences, бутик-кондоминиумы в Old Town) предоставляют возможность купить жилье на этапе строительства, которое может стать знаковым объектом. Риски включают процентную ставку – стоимость финансирования остается высокой, ставки по ипотеке на 30 лет составляют около 6,5–7% в 2025 году и, как ожидается, опустятся ниже 6% только к 2027–2028 годам realwealth.com realwealth.com. Высокие ставки сдерживают рост цен; эксперты прогнозируют, что стоимость жилья в Скоттсдейле будет расти умеренными, устойчивыми темпами (~2–4% в год) до 2028 года, в соответствии с инфляцией mileszimbaluk.com realwealth.com. Проблемы доступности вызывают беспокойство: при медианной цене $900 тыс. жилье в Скоттсдейле недоступно для многих покупателей, что потенциально ограничивает спрос. Кроме того, водная безопасность Аризоны остается долгосрочным фактором – штат ужесточил требования к новым застройкам по обеспечению 100-летних запасов воды, приостановив некоторые проекты на окраинах до получения гарантий водоснабжения circleofblue.org azgovernor.gov. Хотя Скоттсдейл инвестирует в водную инфраструктуру и меры по сохранению ресурсов, будущий рост региона будет сталкиваться с засухой и ограничениями ресурсов. Наконец, макроэкономические или миграционные изменения могут создать риски: если рост числа рабочих мест замедлится или пенсионеры выберут более дешевые рынки, нынешний высокий спрос может ослабнуть.
Тенденции на рынке жилой недвижимости в 2025 году
Цены на жилье и продажи: После стремительного роста в 2020–2022 годах цены на жилье в Скоттсдейле стабилизировались и даже немного снизились. Средняя цена продажи в середине 2025 года составляет около $820,000–$870,000, что на несколько процентов ниже, чем годом ранее redfin.com zillow.com. Фактически, медианная цена июля 2025 года — около $820 тыс. — примерно на 8,9% ниже по сравнению с прошлым годом redfin.com. Эта мягкая коррекция отражает сопротивление покупателей рекордно высоким ценам и влияние более высоких процентных ставок. Даже сегмент элитной недвижимости в Скоттсдейле испытал некоторую нормализацию: в целом стоимость жилья примерно на 6–7% ниже пика, достигнутого весной 2022 года mileszimbaluk.com.
Инвентарь и количество дней на рынке: У покупателей теперь больше выбора и больше возможностей для торга. Активный инвентарь выставленных на продажу объектов недвижимости в Скоттсдейле вырос примерно до 2 400–2 900 домов к лету 2025 года scottsdalerealtors.org zillow.com – значительный рост по сравнению с дефицитом предложений во время бума пандемии. Запас месяцев предложения, который составлял менее 2 месяцев на пике ажиотажа рынка продавца, увеличился примерно до 7 месяцев к середине 2025 года scottsdalerealtors.org. (Шестимесячный запас обычно считается сбалансированным рынком.) Дома больше не исчезают за считанные дни в условиях ценовых войн; теперь типичное объявление находится в продаже около 47–80 дней до заключения контракта zillow.com redfin.com. Например, медианное количество дней на рынке составляло 79 дней в июле 2025 года по сравнению с 63 днями в июле 2024 года redfin.com. При большем предложении и осторожном спросе продавцам приходится корректировать ожидания: снижение цен стало обычным явлением, и 79% сделок в середине 2025 года были закрыты ниже запрашиваемой цены zillow.com zillow.com. Среднее соотношение цены продажи к цене листинга в Скоттсдейле составляет около 97%, то есть дома продаются примерно на 3% ниже заявленной цены в среднем zillow.com – заметное изменение по сравнению с продажами выше запрашиваемой цены, наблюдавшимися во время ажиотажа 2021 года.
Динамика покупателя и продавца: Эти тенденции свидетельствуют о том, что в Скоттсдейле произошёл сдвиг от выраженного рынка продавца к более нейтральному или ориентированному на покупателя рынку в 2025 году. Более высокие ипотечные ставки (держатся на уровне 6,5–7%) сократили число покупателей, особенно среди тех, кто покупает впервые или улучшает жилищные условия, так как они более чувствительны к ставкам. В то же время многие продавцы предпочитают не продавать по более низкой цене, что не даёт запасам на рынке резко вырасти. В результате сложилась некая патовая ситуация: правильно оценённые дома всё ещё продаются, но часто только после переговоров и с терпением. Правильное ценообразование критически важно – как отмечают местные агенты по недвижимости Скоттсдейла, «даже правильно оценённые дома стоят без покупателей и с меньшим количеством показов» mileszimbaluk.com. Рынок уже не в ажиотаже, но и не рушится; он ищет новую точку равновесия. Хорошо оценённые дома в привлекательных районах всё ещё вызывают интерес (иногда даже получают несколько предложений), но времена десятков предложений в прошлом. Теперь покупатели могут позволить себе быть более разборчивыми, часто тщательно осматривая и ведя переговоры по ремонту или скидкам на закрытие сделки, тогда как в период бума они могли отказываться от условий сделки.
Обзор районов: Недвижимость в Скоттсдейле сильно зависит от района. Востребованные сообщества лучше сохранили свою стоимость и по-прежнему быстро продаются, если дом готов к заселению. Например, такие районы, как Северный Скоттсдейл – включая Silverleaf, DC Ranch, Troon North и Desert Mountain – остаются желанными для покупателей класса люкс. В феврале 2025 года медианная цена продажи в Северном Скоттсдейле достигла $1,2 млн, что на 6,5% выше по сравнению с прошлым годом, несмотря на рост объёма продаж, что говорит о стабильном спросе на элитное жильё mileszimbaluk.com. Эти элитные районы предлагают большие участки, поля для гольфа, виды на горы и охраняемые территории, что продолжает привлекать состоятельных покупателей из других штатов и ищущих второй дом. Silverleaf (эксклюзивная часть DC Ranch) является примером этой тенденции: индивидуальные особняки здесь регулярно продаются за несколько миллионов долларов, а медианная цена в сообществе выросла примерно на 15% за год к весне 2024 года mileszimbaluk.com.
В отличие от этого, Южный Скоттсдейл и район Старого города Скоттсдейла (центр) являются точкой входа для многих покупателей. Почтовый индекс 85251 (Старый город) известен более городской, пешеходной атмосферой с кондоминиумами и таунхаусами рядом с ресторанами, ночной жизнью и магазинами Скоттсдейла. Он остается относительно доступным по меркам Скоттсдейла и считается одним из лучших мест для молодых профессионалов. Кондо в Старом городе, включая элитные проекты, такие как Optima Camelview и Envy, пользуются высоким спросом – многие продаются в диапазоне $500K–$1M+ в зависимости от размера и уровня роскоши mileszimbaluk.com. Южный Скоттсдейл, граничащий с Темпе, предлагает дома в стиле ранчо середины века и новые таунхаусы, где цены (часто в диапазоне $400K–$700K за небольшие дома) привлекают покупателей, приобретающих жилье впервые, которые считают соседние города, такие как Финикс или Темпе, столь же дорогими, но не обладающими престижем Скоттсдейла. В этих районах идет конкурентная борьба за хорошо оцененные дома, потому что это самые доступные сегменты в дорогом городе. Действительно, медианная цена в Скоттсдейле ($900K) значительно выше, чем в Большом Финиксе или таких городах, как Гилберт ($550K), что заставляет многих покупателей искать более доступные районы внутри Скоттсдейла или за его пределами mileszimbaluk.com. Этот разрыв в доступности поддерживает высокий спрос на более дешевые сегменты: все, что стоит менее $600K в Скоттсдейле, обычно быстро раскупается, часто инвесторами или покупателями начального уровня, что поддерживает своего рода рынок продавца в нижнем ценовом сегменте.Тенденции рынка роскоши: Скоттсдейл давно ассоциируется с роскошью, и хотя рынок в целом остыл, сегмент ультра-премиум остается активным. Уникальные, трофейные объекты по-прежнему продаются по ошеломляющим ценам. Например, одна из самых дорогих когда-либо выставленных на продажу квартир в Аризоне появилась на рынке Скоттсдейла в 2025 году — пентхаус площадью 6 200 кв. футов в Summit Residences комплекса Ascent с ценой $10,3 млн mileszimbaluk.com. В эксклюзивном сообществе Desert Mountain на продажу выставили особняк площадью 21 000 кв. футов за $25 млн mileszimbaluk.com. Также были сделки с домами знаменитостей, например, поместье профессионального гольфиста Пэта Переса на участке 4,6 акра было выставлено за $12,75 млн mileszimbaluk.com. Эти знаковые сделки показывают, что спрос со стороны ультра-богатых покупателей сохраняется; Скоттсдейл конкурирует с такими городами, как Беверли-Хиллз или Майами, за покупателей роскоши, желающих тёплый климат и первоклассные удобства. Рынок роскоши действительно сделал паузу в 2022–2023 годах, когда волатильность фондового рынка и повышение ставок заставили богатых покупателей задуматься, но к 2024–2025 годам он вновь набрал обороты. В этом сегменте доминируют покупатели за наличные, поэтому процентные ставки менее важны. Многие элитные дома по-прежнему продаются близко к запрашиваемой цене, если не выше, особенно если они обладают уникальными особенностями (например, особняк за $23,5 млн, прославившийся своим «сейфом для кроссовок Air Jordan», стал примером нишевой привлекательности индивидуальной роскоши) mileszimbaluk.com. Соотношение цены продажи к цене предложения в сегменте роскоши в среднем немного ниже 100% mileszimbaluk.com, то есть покупатели торгуются, но готовые к заселению элитные дома в престижных районах могут продаваться с наценкой. Примечательно, что объем продаж элитной недвижимости в Северном Скоттсдейле фактически вырос: в начале 2025 года в Северном Скоттсдейле было продано 408 домов с начала года против 303 за тот же период прошлого года mileszimbaluk.com, что говорит о возвращении покупателей высокого сегмента на рынок, даже несмотря на то, что покупатели среднего сегмента сократили активность.
В целом, жилой рынок Скоттсдейла в 2025 году лучше всего охарактеризовать как переходящий от ажиотажа к стабильности. Это более здоровая среда во многих отношениях: у покупателей есть время на раздумья, условия сделки возвращаются, а продавцы, которые устанавливают реалистичную цену, по-прежнему находят заинтересованных покупателей, привлечённых неизменной привлекательностью Скоттсдейла. Основные преимущества города — безопасные районы, лучшие школы, престижный образ жизни — продолжают делать его магнитом, даже если времена стремительного роста цен пока позади.
Цены на жильё, предложение и тенденции аренды
Текущие цены на жилье: Медианная цена жилья в Скоттсдейле (все типы недвижимости) составляет примерно середину $800 000 по состоянию на середину 2025 года redfin.com. Это примерно на 84% выше, чем медианная цена жилья в США – отражение репутации Скоттсдейла как престижного рынка redfin.com. Средние цены на отдельно стоящие дома еще выше (часто $1 млн+), тогда как квартиры и таунхаусы немного снижают общую медиану. Рост цен резко замедлился по сравнению с двузначными годовыми приростами, наблюдавшимися в 2020–2022 годах. Фактически, годовой прирост стоимости стал слегка отрицательным в 2024–2025 годах. Индекс стоимости жилья Zillow для Скоттсдейла снизился примерно на 1% в годовом исчислении к июлю 2025 года zillow.com. По данным местных риелторов, медианная цена продажи в июне 2025 года составила около $920 000, что примерно соответствует уровню июня 2024 года (–2% в годовом выражении) noradarealestate.com. По сути, стоимость жилья за последний год оставалась стабильной или немного снизилась после предыдущего резкого роста. Это в целом соответствует тенденциям в районе Финикса: цены в агломерации Финикса остыли в 2023 году и с тех пор показывают изменения в пределах нескольких процентов. В дальнейшем экономисты рынка жилья прогнозируют умеренный рост цен по стране (~3–5% в год в 2025–2027 годах) realwealth.com, и ожидается, что Скоттсдейл будет следовать аналогичному пути «медленного роста», если не произойдет серьезных изменений. Фактически, один из местных прогнозов предполагает, что цены на жилье в Скоттсдейле будут расти примерно на 2–3% в год в ближайшей перспективе – то есть примерно в соответствии с инфляцией, а не значительно опережая ее mileszimbaluk.com. Такой сценарий может привести к тому, что медианная цена в Скоттсдейле достигнет примерно середины $900 000 к 2028 году, а не еще одного стремительного скачка. Важно, что аналитики не ожидают обвала цен; фундаментальные факторы спроса и предложения по-прежнему слишком сильны. Но высокие цены фактически достигли потолка доступности, преодолеть который потребуется время (и рост доходов).
Инвентарь на продажу: Запасы были ключевым фактором. Количество активных объявлений в Скоттсдейле более чем удвоилось с минимума 2021 года до середины 2023 года и продолжает постепенно расти. Как уже упоминалось, по данным Scottsdale REALTORS® в июле 2025 года было примерно 2 420 активных объявлений scottsdalerealtors.org, что на ~22% больше по сравнению с прошлым годом (активное предложение в середине 2024 года было ближе к 2 000). Новые объявления также поступают стабильно — примерно 550–570 новых объявлений в месяц появлялись на рынке летом 2025 года zillow.com scottsdalerealtors.org. Продавцы, которые ранее выжидали, теперь пробуют выйти на рынок, хотя многие снижают цены, если покупатели не проявляют интереса. Показатель месячного запаса (учитывающий и инвентарь, и темпы продаж) достиг примерно 7,0 месяцев в июле scottsdalerealtors.org. Интересно, что это меньше, чем более 8 месяцев зимой — инвентарь резко вырос в конце 2024 года, когда продажи замедлились, а затем немного сократился к середине 2025 года, когда некоторые объявления истекли или продавцы их сняли. Но в целом, сейчас в Скоттсдейле на продажу выставлено гораздо больше домов, чем во времена дефицита предложений во время пандемии. Для сравнения: нормальный сбалансированный рынок — это около 4–6 месяцев запаса, так что Скоттсдейл немного превышает этот порог, что указывает на слегка более мягкий рынок. Сейчас покупатели могут найти варианты во всех ценовых категориях и типах недвижимости — от однокомнатных кондоминиумов (в этом сегменте весной 2025 года наблюдался рост инвентаря на 7,3% за месяц) до больших домов с пятью спальнями (рост примерно на 1,3%) mileszimbaluk.com. Увеличение числа объявлений дает покупателям больше возможностей для переговоров, но также означает, что продавцы конкурируют друг с другом, часто снижая цены или приводя дома в порядок, чтобы выделиться. Один из положительных моментов — покупатели, которых раньше расстраивали ценовые войны, теперь наконец могут купить жилье с осмотром и, возможно, даже с условием продажи своего старого дома. Покупателям, которые хотят улучшить жилищные условия в Скоттсдейле и которым нужно продать свой дом, сейчас стало проще совмещать эти процессы.
Обзор рынка аренды: Со стороны аренды рынок Скоттсдейла остается сильным и благоприятным для арендодателей, хотя и не перегретым. Согласно Индексу наблюдаемых арендных ставок Zillow, средняя арендная плата в Скоттсдейле составляла около $2,071 по состоянию на июль 2025 года zillow.com. Это практически идентично средней арендной плате по США (~$2,072) zillow.com, что примечательно, учитывая, что цены на жилье в Скоттсдейле значительно выше – это отражает то, как рост арендной платы на национальном уровне во многих городах догнал Скоттсдейл. В годовом исчислении арендная плата в Скоттсдейле выросла примерно на 1–2% zillow.com, что является замедлением по сравнению с ежегодными скачками аренды более чем на 10% в 2021 году. По сути, рост арендной платы нормализовался и находится в диапазоне низких однозначных значений, поскольку появилось новое предложение квартир и часть арендаторов стали покупателями в 2021–2022 годах. Тем не менее, спрос на аренду остается очень высоким. Только около 33% домохозяйств в Скоттсдейле арендуют жилье (большинство являются собственниками), поэтому предложение аренды ограничено и, как правило, быстро заполняется mileszimbaluk.com. С учетом того, что медианный доход в Скоттсдейле превышает $100 тыс. (и $73 тыс. медианный по более широкой территории) mileszimbaluk.com, многие арендаторы имеют стабильное финансовое положение, что позволяет арендодателям поддерживать относительно высокие ставки аренды.
Типы арендной недвижимости: В Скоттсдейле сдаются в аренду как роскошные апартаменты и корпоративное жилье в центре города, так и отдельные дома и кондоминиумы по всему городу. Элитные жилые комплексы в Скоттсдейле (с бассейнами, тренажерными залами и т.д.) предлагают аренду по премиальным ставкам, ориентируясь на молодых профессионалов и обеспеченных людей, сокращающих жилплощадь. В то же время многие отдельные дома в семейных районах арендуются семьями, которые могут временно находиться в Финиксе или пока не могут позволить себе покупку жилья в Скоттсдейле. Аренда отдельного дома с 3 спальнями в Скоттсдейле может стоить $3,000–$4,000+ в месяц в зависимости от расположения и уровня ремонта. Инвесторы также были активны в сегменте краткосрочной аренды благодаря туристической привлекательности Скоттсдейла – аренда домов для отпуска через Airbnb и аналогичные сервисы пережила бум в последние годы. Однако новые городские правила (лицензирование, борьба с «домами для вечеринок») могут немного охладить рынок краткосрочной аренды (подробнее об этом далее), возможно, переведя часть таких домов в долгосрочную аренду. В целом уровень вакантности очень низкий – в агломерации Финикса уровень вакантности аренды недавно составлял около 5-6%, а в Скоттсдейле, вероятно, еще ниже из-за высокой привлекательности. Такой дефицит аренды поддерживает арендодателей, но также усугубляет проблему доступности жилья в Скоттсдейле: многие местные жители, работающие в городе (в сфере гостеприимства, услуг и т.д.), сталкиваются с трудностями из-за аренды, которая растет быстрее, чем зарплаты.
Интерес инвесторов: Для инвесторов в недвижимость рынок аренды в Скоттсдейле был привлекателен из-за высокого спроса на аренду и высокой доходности по сравнению с некоторыми прибрежными рынками. Даже при умеренном росте арендной платы сочетание ограниченного предложения жилья и роста населения говорит о том, что аренда останется хорошей стратегией. Доходность от аренды (капитализация) на инвестиционных объектах в Скоттсдейле может составлять около 4–5% для долгосрочной аренды, что неплохо для элитного рынка. А если удастся получить доход от краткосрочной аренды (например, меблированная недвижимость рядом со Старым городом или полями для гольфа), сезонно высокие ставки могут увеличить доходность — хотя из-за ужесточения регулирования «дикий запад» рынка краткосрочной аренды постепенно уходит в прошлое. Примечательно, что доля арендаторов в Скоттсдейле (33%) выше, чем в некоторых соседних пригородах (в «среднем по району» может быть около 20–25% арендаторов) mileszimbaluk.com, отчасти потому, что многие состоятельные пенсионеры владеют жильем в Скоттсдейле без ипотеки, а также потому, что работники сферы услуг часто ездят на работу из более дешевых районов. Это означает, что существует постоянная база арендаторов из числа молодых специалистов, сезонных жителей и местных жителей в переходном периоде, которым нужно жилье в аренду. Пока владение жильем остается таким дорогим, спрос на аренду будет высоким. Одна оговорка: в агломерации Финикса наблюдается бум строительства апартаментов, тысячи новых квартир были сданы в Темпе, Финиксе и Скоттсдейле в 2021–2024 годах. Это новое предложение помогло стабилизировать арендные ставки. Ожидается, что рост арендной платы в будущем будет умеренным (~2–3% в год) realwealth.com realwealth.com, а не стремительным, особенно поскольку высокие ипотечные ставки заставляют больше людей арендовать (увеличивая спрос), но также стимулируют застройщиков многоквартирных домов продолжать строительство (увеличивая предложение). Для инвесторов это означает, что стабильный денежный поток — вот главная цель, а не быстрый рост стоимости недвижимости или арендных ставок. Аренда отдельно стоящих домов в Скоттсдейле может даже превзойти новые элитные апартаменты по уровню заполняемости, поскольку многие семьи и переезжающие профессионалы предпочитают дом с двором.
Доступность жилья: Важно подчеркнуть проблему доступности. При средней цене дома около $900 тыс., жилье в Скоттсдейле недоступно для большинства семей среднего класса без значительного капитала или дохода. Даже квартиры часто стоят $400 тыс. и выше. Это создает давление на рынок аренды, так как те, кто мог бы купить стартовый дом десять лет назад, теперь вынуждены дольше снимать жилье. Это также направляет некоторых потенциальных покупателей из Скоттсдейла в более доступные города (Гилберт, Пеория и др.) или даже за пределы штата. Проблема доступности привлекла внимание законодателей — отсюда и инициативы на уровне штата по развитию ADU и адаптивного переиспользования жилья — но прогресс идет медленно. Пока что высокие цены на жилье — часть идентичности Скоттсдейла, что способствует его эксклюзивности. Плюс в том, что жители, как правило, имеют высокий доход, что поддерживает роскошные магазины и рестораны. Минус — нехватка доступного жилья для работников; многие, кто работает в отелях, ресторанах и больницах Скоттсдейла, живут в отдаленных пригородах и тратят много времени на дорогу. Если не решить эту проблему, это может в будущем ограничить рост Скоттсдейла (бизнесу нужны работники, а работникам — жилье). В краткосрочной перспективе престиж города и его удобства поддерживают высокий спрос даже при премиальных ценах.
Ключевые районы и проекты, за которыми стоит следить
Несмотря на то, что Скоттсдейл уже довольно плотно застроен, в 2025 году здесь активно реализуются значимые новые проекты и преобразования районов. Эти проекты будут формировать рынок в ближайшие годы, принося новые объекты и иногда новые коммерческие центры. Вот некоторые из ключевых районов и проектов, на которые стоит обратить внимание:
1. Коридоры роскоши Северного Скоттсдейла: Северные районы Скоттсдейла (к востоку от Loop 101 и к северу от Shea Blvd) остаются эпицентром элитной застройки. Сообщества, такие как Silverleaf at DC Ranch, Troon North, Desert Mountain и Estancia, продолжают строить индивидуальные особняки и элитные дома-спекуляции. Например, в Silverleaf продолжают появляться новые участки в каньоне — только земля здесь стоит несколько миллионов долларов. Район вокруг Pinnacle Peak пополняется бутиковыми кварталами и продолжением успешного мастер-плана DC Ranch. По данным местных источников, медианная цена продажи в Северном Скоттсдейле превысила $1,2 млн в начале 2025 года, рост на 6,5% за год mileszimbaluk.com, что подчеркивает силу этого рынка. Ключевые удобства (частные гольф-клубы, курорт Four Seasons и др.) обеспечивают привлекательность района. Покупатели, ищущие новые элитные дома в закрытых сообществах с видом на горы, найдут здесь множество проектов, хотя предложение часто индивидуально и ограничено по объему.
2. One Scottsdale и многофункциональные центры: На северо-восточном углу Scottsdale Road и Loop 101 проект One Scottsdale готовится стать крупным многофункциональным направлением. На площади 75 акров планируется разместить элитные магазины, рестораны, офисы, отели и жилые помещения — по сути, новый городской центр. Значимым жилым элементом является Atavia, проект роскошных кондоминиумов на 88 квартир от Belgravia Group в составе One Scottsdale. По состоянию на 2025 год Atavia уже зарезервирована примерно на 45% до завершения осенью 2026 года mileszimbaluk.com. Эти кондоминиумы позволят жителям жить, работать и отдыхать в одном районе, отражая тенденцию к пешеходным многофункциональным пространствам. С 2,8 миллиона кв. футов площади, One Scottsdale будет соперничать по масштабу с такими местами, как Kierland/Scottsdale Quarter mileszimbaluk.com. За ходом его реализации стоит следить, так как он может сместить «центр притяжения» светской жизни Северного Скоттсдейла и потенциально повысить стоимость недвижимости поблизости (в таких сообществах, как Grayhawk и DC Ranch), поскольку район становится еще более оживленным.
3. Старый город Скоттсдейл (центр): Район Старого города (примерно вдоль Scottsdale Road к югу от Chaparral) переживает вертикальную трансформацию. Долгое время известный своими малоэтажными художественными галереями, барами и юго-западным колоритом, Старый город сейчас обзаводится роскошными башнями кондоминиумов и резиденциями под брендами отелей. Такие проекты, как Optima Camelview (несколько лет назад), задали тон своими зелёными висячими садами. Теперь к ним присоединяются FENDI Private Residences Scottsdale, предлагая ультра-элитные брендовые кондоминиумы в центре города mileszimbaluk.com. Также ожидается The Parque, современный устойчивый жилой комплекс с акцентом на экологичность mileszimbaluk.com. Город обновил зонирование Старого города, разрешив более высокие здания (в определённых зонах) для стимулирования редевелопмента — хотя высотность и плотность застройки остаются предметом жарких споров. Тем не менее, застройщики уверены в успехе Старого города: продажи роскошных кондоминиумов здесь идут активно, многие квартиры стоят значительно дороже $1 млн mileszimbaluk.com. Покупателей — часто это люди предпенсионного возраста и владельцы вторых домов — привлекает возможность пешком добираться до ресторанов мирового уровня, Музея Запада в Скоттсдейле и бейсбольных матчей весенней тренировки. Жилой фонд Старого города меняется: вместо старых апартаментов и небольших домов появляются стильные кондоминиумы, что предвещает более космополитичный центр. Следите за тем, как Старый город будет балансировать рост с сохранением культурного облика; любые дальнейшие изменения зонирования или споры о высотности могут повлиять на сроки развития.
4. Ревитализация Южного Скоттсдейла: Южный Скоттсдейл (в основном южнее Indian Bend Rd, за исключением Старого города) исторически был более скромным, но сейчас оживляется благодаря проектам точечной застройки. Примером служит реконструкция Papago Plaza на пересечении McDowell и Scottsdale Road – преобразование устаревшего торгового центра в современный многофункциональный комплекс с апартаментами, отелем и торговыми площадями. Вдоль McDowell Road (когда-то называвшейся “Motor Mile”) появилось несколько новых жилых комплексов, использующих близость к аэропорту Phoenix Sky Harbor и центру Скоттсдейла. Кроме того, исторические районы, такие как Hy-View или Village Grove на юге, привлекают внимание перекупщиков и застройщиков, которые превращают ранчо 1960-х годов в стильные современные дома. По мере роста цен в других районах, Южный Скоттсдейл предлагает “доступный Скоттсдейл” – понятие относительное, но реальное, с множеством домов в диапазоне $500K–$700K. Эти районы, вероятно, будут испытывать дальнейшую джентрификацию, с появлением новых ресторанов и пивоварен вслед за притоком молодых жителей. Планируемое продление трамвайной линии Темпе или другие улучшения транспорта могут еще больше интегрировать Южный Скоттсдейл с мегаполисом, повышая его привлекательность.
5. Крупные проекты корпоративных кампусов: Крупные работодатели также меняют облик некоторых районов Скоттсдейла, строя масштабные кампусы, часто сочетающие офисные и жилые компоненты. Самый заметный – расширение штаб-квартиры Axon на самом севере (рядом с Hayden Rd и Loop 101). Производитель Taser, компания Axon, строит футуристический кампус, который город одобрил с особыми изменениями зонирования в 2023 году whsv.com azfamily.com. В их планах не только офисы для тысяч сотрудников, но и жилье и удобства на территории, по сути создавая мини-сообщество “живи и работай”. Это отражает тенденцию интеграции жилья в корпоративные проекты – чему на самом деле способствует и закон штата (HB2297), побуждающий города разрешать больше таких проектов kjzz.org. Еще один заметный проект реализует Джордж Керц, CEO CrowdStrike: он возглавляет проект стоимостью $1 млрд на 30 акрах в Северном Скоттсдейле с 1 200 домами, а также отелем и офисным комплексом mileszimbaluk.com. Такие масштабные проекты в ближайшие годы значительно увеличат жилищный фонд (возможно, включая арендные апартаменты, кондоминиумы и частные дома). По сути, они создадут новые мини-районы. Например, проект Керца, хотя и находится на ранней стадии, может стать целым новым жилым районом, если будет реализован, учитывая его масштаб.
6. Коридор Loop 101 (Северные ворота): Участок Loop 101 вокруг Scottsdale Rd и Hayden Rd переживает несколько проектов, которые в совокупности трансформируют этот район. Помимо One Scottsdale и Axon, упомянутых выше, здесь находится Cavasson (прямо напротив, в Финиксе), где Nationwide Insurance открыла огромную региональную штаб-квартиру и апартаменты, а также North Sky (предлагаемый многофункциональный проект рядом с Scottsdale Rd & Thompson Peak). Кроме того, промышленный проект под названием The Loop от Creation находится в разработке, предлагая новые складские/научно-исследовательские площади рядом с Scottsdale Airpark mileszimbaluk.com. Сам Scottsdale Airpark (вокруг аэропорта Скоттсдейла) десятилетиями был процветающим деловым центром с малоэтажными офисами, промышленными помещениями и торговлей. Сейчас он становится плотнее за счет таких проектов, как Scottsdale Quarter (торговля/офисы) и новых апартаментов на оставшихся участках. В районе Airpark работает более 50 000 человек, и его иногда называют «вторым центром Скоттсдейла». Приток проектов вдоль Loop 101 только укрепит статус этого района. Жилые сообщества по соседству (Grayhawk, Windgate Ranch и др.) получат выгоду от новых удобств поблизости, хотя им, возможно, придется столкнуться с увеличением трафика.
7. Устойчивые и нишевые проекты: Пара уникальных проектов отражает новые тенденции. Paloma в Северном Скоттсдейле — нишевый проект, примечательный своей ориентацией на устойчивое развитие: построен на бывшем участке мэра, включает экологичные роскошные дома с солнечными панелями, энергоэффективным строительством и т.д. mileszimbaluk.com. Это рассчитано на растущую группу покупателей, желающих жить в премиум-классе с меньшим углеродным следом. Еще одна тенденция — отели длительного проживания и кондо-отели: партнерство Caliber с Hyatt по строительству Hyatt Studios — отеля длительного проживания (начало строительства в 2026 году) — добавит гостиничный фонд для долгосрочных гостей и цифровых кочевников mileszimbaluk.com. Такие проекты часто размывают границу между жильем и отелем и могут быть привлекательными инвестиционными возможностями (например, покупка юнита в кондо-отеле). Туристическая привлекательность Скоттсдейла поддерживает эти гибридные модели.
8. Будущее транспорта и инфраструктуры: Хотя это не совсем «девелопмент», любые изменения в инфраструктуре могут повлиять на районы, за которыми стоит следить. В Скоттсдейле, как известно, нет автомагистралей через центральную часть города (кроме 101 по периметру) и нет легкорельсового транспорта, что ограничивает развитие, ориентированное на общественный транспорт. Однако на региональном уровне обсуждается расширение транспорта. Если Скоттсдейл когда-либо примет что-то вроде скоростных автобусных маршрутов или продления трамвая в центр города, районы вдоль этих маршрутов могут испытать бум среднеэтажных апартаментов. Кроме того, продолжающееся расширение Loop 101 и другие дорожные улучшения повлияют на доступность. Например, новые развязки или расширение автомагистрали могут внезапно сделать ранее удаленный район более удобным, повысив его привлекательность для недвижимости.
В заключение, поток новых проектов в Скоттсдейле остается активным, несмотря на сокращение доступных земель. Ожидайте увидеть проекты, меняющие облик города в центре (с более высокими элитными кондоминиумами), новые мастер-планируемые анклавы на севере (увеличивая предложение жилья в премиум-сегменте), а также креативное переосмысление старых коммерческих объектов (добавляя многофункциональную активность на юге и вдоль основных коридоров). Эти проекты будут ключевыми для удовлетворения спроса на жилье в ближайшие годы и представляют собой захватывающие возможности для покупателей, желающих приобрести новые современные объекты недвижимости в Скоттсдейле.
Коммерческая недвижимость: тенденции офисов, ритейла и промышленности
Рынок коммерческой недвижимости Скоттсдейла в 2025 году — это история о трех секторах — офисном, ритейле и промышленном, — каждый из которых имеет свои особенности после пандемии и в будущем. Вот обзор того, как обстоят дела в каждом сегменте и каковы перспективы:
Офисный рынок — высокая вакантность, рынок арендатора: Офисный сектор в Скоттсдейле (и в целом по агломерации Финикса) остается самым слабым сегментом, сталкиваясь с долгосрочными последствиями пандемии. Даже в этом престижном городе многие офисы пустуют или используются не полностью из-за удаленной и гибридной работы. Уровень вакантности офисов в Скоттсдейле составляет около 18–19% на конец 2024/начало 2025 года williamsluxuryhomes.com. Это значит, что почти каждый пятый квадратный фут офисных площадей пустует — исторически высокий показатель. Однако вакантность в Скоттсдейле немного лучше, чем в среднем по Финиксу (~21–25% пустует) williamsluxuryhomes.com, поскольку такие районы, как центр Финикса и Темпе, пострадали еще сильнее (там вакантность выросла до ~25%, и большие площади простаивают) williamsluxuryhomes.com. В Скоттсдейле примерно 24,6 млн кв. футов офисных площадей, из которых около 3,8 млн кв. футов пустуют williamsluxuryhomes.com. Большинство этих пустующих площадей — в старых зданиях класса B или менее удачно расположенных офисах.
На фронте аренды Скоттсдейл на самом деле может похвастаться одними из самых высоких офисных ставок аренды в Аризоне. Средняя запрашиваемая арендная плата составляет около $34,50 за квадратный фут (полное обслуживание), что почти сопоставимо с самым дорогим субрынком Финикса (район Кэмелбэк Корридор в Билтморе) williamsluxuryhomes.com. Это связано с тем, что репутация и атмосфера Скоттсдейла остаются привлекательными – руководители и компании ценят престиж адреса в Скоттсдейле, а многие офисы класса A (например, в Gainey Ranch, районе Kierland, Scottsdale Airpark) новее и богаты удобствами. Но чтобы достичь таких ставок аренды в текущих условиях, арендодатели предоставляют щедрые уступки. В отчетах отмечается, что арендодатели предлагают до $100/кв. фут на улучшения для арендаторов для обустройства помещений и несколько месяцев бесплатной аренды, чтобы привлечь арендаторов williamsluxuryhomes.com. Таким образом, эффективные ставки аренды (за вычетом бонусов) снизились, даже если номинальные ставки выглядят стабильными.Позиции арендаторов очень сильны. Компании, подыскивающие офисные помещения, могут заключать сделки, которых не было со времен Великой рецессии. Предложение субаренды также велико – в 2023 году в агломерации Финикса было доступно более 4 миллионов кв. футов субаренды, хотя к 2 кварталу 2025 года этот показатель сократился до 4,2 миллиона (самый низкий с 2022 года, что говорит о некотором улучшении) cushmanwakefield.com. Скоттсдейл потерял около 483 000 кв. футов занятых офисных площадей за один из последних лет, так как больше компаний съехало или сократилось, чем въехало williamsluxuryhomes.com (отрицательное чистое поглощение) – явный признак избытка предложения.
Однако не все так мрачно: наблюдается переход к качеству. Лучшие офисы класса A в престижных местах (например, вокруг Scottsdale Quarter/Kierland, на набережной в центре или в Cavasson) продолжают привлекать арендаторов. В этих зданиях часто высокая заполняемость и, в некоторых случаях, листы ожидания, поскольку компании консолидируются в более качественных помещениях, чтобы заманить сотрудников обратно в офис. Например, полностью занятое здание класса A площадью 366 000 кв. футов на Shea Blvd только что было продано за $71,5 млн – это сигнал, что инвесторы по-прежнему видят долгосрочную ценность в качественных офисах Скоттсдейла williamsluxuryhomes.com. В то же время устаревшие офисные комплексы с меньшим количеством удобств испытывают трудности.
Перспективы для офисов оцениваются с осторожным оптимизмом: худшее, вероятно, уже позади. Рыночные аналитики ожидают, что вакантность будет постепенно снижаться по мере роста экономики и возобновления расширения некоторых компаний. Cushman & Wakefield отметили, что вакантность офисов в Финиксе снизилась до 27,8% в первом квартале 2025 года с более чем 28% ранее, что стало переломным моментом, поскольку площади медленно поглощаются assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. В частности, в Скоттсдейле рост арендной платы, вероятно, останется на уровне 0–1% в год в ближайшей перспективе williamsluxuryhomes.com – по сути, стабильность арендных ставок – поскольку арендодатели сосредоточены на заполнении площадей, а не на повышении ставок. Если процентные ставки снизятся в 2026 году, как прогнозируют некоторые, компании могут быть более склонны заключать договоры аренды (поскольку их прогнозы улучшатся), что потенциально увеличит спрос williamsluxuryhomes.com. Кроме того, рост числа рабочих мест в Скоттсдейле – особенно в таких секторах, как финансы, технологии, здравоохранение – в конечном итоге может потребовать большего количества офисных сотрудников и, соответственно, площадей. Но, реалистично говоря, с учетом того, что удаленная работа останется, восстановление офисного рынка Скоттсдейла будет медленным. Ожидается, что рынок будет благоприятен для арендаторов как минимум до 2025–2026 годов, с большим выбором и выгодными предложениями для всех, кому нужен офис. Для инвесторов старые офисные здания могут стать кандидатами на перепрофилирование (в жилые или лабораторные помещения), если ситуация с арендой не улучшится.
Розничная торговля и гостиничный бизнес – устойчивый рост и процветание: Рынок коммерческой недвижимости в розничном сегменте Скоттсдейла показал себя значительно лучше. Город – настоящая мекка для шопинга: от роскошных торговых центров, таких как Scottsdale Fashion Square, до уютных бутиковых районов в Старом городе и крупных торговых комплексов в пригородах. По состоянию на второй квартал 2025 года вакантность торговых площадей в агломерации Финикса составляла всего 5,1%, что лишь немного выше 5,0% годом ранее cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. По сути, спрос на торговые площади очень высок, и Скоттсдейл не исключение. На самом деле, на главных торговых улицах Скоттсдейла часто есть листы ожидания арендаторов и очень низкая вакантность (менее 5%). Розничная торговля выиграла от роста населения Аризоны и возвращения покупателей и посетителей ресторанов после пандемии. Кроме того, новое строительство торговых объектов было ограничено (в последнее время построено мало крупных торговых центров), поэтому предложение ограничено.
Туризм и благосостояние Скоттсдейла дают ему преимущество: город привлекает более 11 миллионов посетителей в год citizenportal.ai, многие из которых делают покупки и посещают рестораны, способствуя росту розничных продаж. Такие районы, как Scottsdale Waterfront и Old Town, превратились в оживлённые многофункциональные зоны, где процветают модные рестораны, художественные галереи и ночная жизнь. В 2025 году в Скоттсдейле наблюдается тенденция к развитию экспериментальной розницы – например, элитные фитнес-студии, развлекательные заведения и иммерсивные арт-инсталляции занимают места, ранее предназначенные для традиционной розницы. Арендодатели активно формируют состав арендаторов, чтобы торговые центры оставались актуальными.
Арендные ставки на розничные помещения растут умеренно из-за высокого спроса. Хорошие торговые площади в Скоттсдейле могут стоить $40–$60 за кв. фут по triple-net аренде в зависимости от пешеходного трафика. Единственное, что заставляет некоторых ритейлеров проявлять осторожность, — это экономическая ситуация (инфляция и затраты на рабочую силу), а также конкуренция с электронной коммерцией. Однако многие ритейлеры нацелены именно на Скоттсдейл из-за его демографии (высокий доход населения и туристы). Поэтому мы видим такие расширения, как открытие ресторана Nobu, появление новых автосалонов класса люкс и выход на рынок премиальных продуктовых магазинов.
Сектор гостеприимства (отели, курорты) в Скоттсдейле также сильно восстановился в 2021–2023 годах и остаётся стабильным в 2025 году. Заполняемость курортов и стоимость номеров достигли рекордных высот, поскольку американцы стали больше путешествовать внутри страны. Многие отели Скоттсдейла прошли реновацию, а также запланированы новые (например, ранее упомянутый Hyatt Studios для длительного проживания увеличит номерной фонд). Возможным препятствием может стать всплеск строительства отелей в агломерации Финикса, что может усилить конкуренцию к 2026 году. Однако бренд Скоттсдейла как ведущего направления для отдыха и деловых встреч должен обеспечить его отелям одни из лучших показателей в регионе.
Промышленные и гибкие помещения – высокий спрос, новое предложение: Промышленная недвижимость – фаворит рынка агломерации Финикса благодаря электронной коммерции, производству и росту населения. Хотя Скоттсдейл не является промышленным центром, как некоторые районы западной части Финикса, он всё же играет свою роль, особенно в сегменте гибких помещений и малых промышленных объектов, обслуживающих местный бизнес. Большая часть промышленного фонда Скоттсдейла сосредоточена вокруг Airpark, где лёгкое производство, склады и шоурумы соседствуют с офисами. Исторически вакансия промышленных помещений в Скоттсдейле была крайне низкой (часто менее 5%), поскольку нехватка земли ограничивала новое предложение, а спрос на любые площади рядом с обеспеченным Скоттсдейлом для логистики (например, поставщики кухонных ремонтов, сборка медицинских приборов, хранение автомобилей класса люкс и т.д.) был высоким.
Однако на региональном уровне на рынок выходит много новых промышленных площадей – в Финиксе в 2022–2024 годах строилось более 30 миллионов кв. футов, что делает его одним из самых активных рынков в США. Это привело к росту уровня вакантности промышленных помещений по всему мегаполису до примерно 13,3% во втором квартале 2025 года cushmanwakefield.com по сравнению с однозначными значениями ранее, просто потому что на рынок одновременно вышло так много новых складов. К этому росту способствовали мега-склады на западной стороне Финикса (в Гудиер, Бакей и др.). Но это крупные объекты площадью более 500 000 кв. футов; промышленная недвижимость Скоттсдейла, как правило, представлена меньшими помещениями и специализированными объектами, которые остаются довольно хорошо заполненными. На самом деле, местный девелопер Creation запускает промышленный проект “The Loop” в северном Скоттсдейле, чтобы удовлетворить спрос на современные промышленные площади в этом районе mileszimbaluk.com. Новое промышленное строительство в Скоттсдейле встречается довольно редко (учитывая высокую стоимость земли), поэтому это указывает на специфический спрос, возможно, на помещения для последней мили или высокотехнологичного производства, которым нужен адрес в Скоттсдейле.
Арендные ставки на промышленную недвижимость в регионе быстро росли (двузначный процентный рост за несколько лет) из-за высокого спроса. Небольшой склад в Скоттсдейле может сдаваться по ставке $15+ за кв. фут в triple-net, что значительно выше по сравнению с $6–$8 во многих городах Среднего Запада. Многие компании готовы платить премию, чтобы быть ближе к клиентской базе Скоттсдейла.
Перспективы промышленной недвижимости остаются очень позитивными в долгосрочной перспективе. Расположение и рост Финикса делают его растущим центром дистрибуции и производства (особенно по мере диверсификации цепочек поставок от прибрежных портов). Сам Скоттсдейл может получить выгоду от этого эффекта – например, некоторые высокотехнологичные или аэрокосмические компании могут открыть небольшие объекты рядом со Скоттсдейлом, чтобы привлечь квалифицированных сотрудников, проживающих в этом районе. Если и есть риск в промышленной недвижимости, то это краткосрочное перепредложение: как отмечалось, волна нового строительства временно увеличила вакантность. Но эксперты ожидают, что эти площади будут поглощены в ближайшие годы, учитывая сильный спрос на аренду промышленных помещений в Финиксе (спрос все еще опережал большинство городов). К 2026–2027 годам уровень вакантности промышленных помещений в мегаполисе может снова снизиться, а арендные ставки продолжат расти (хотя и более медленными, здоровыми темпами). В Скоттсдейле основным ограничением будет земля – здесь мало места для нового промышленного строительства, кроме отдельных участков. Поэтому стоимость старых промышленных объектов может вырасти, поскольку арендаторы будут конкурировать за редкие площадки в восточной части долины. Новый проект Loop стоит держать в поле зрения; если он быстро сдастся в аренду, это будет сигналом, что дальнейшее развитие промышленной/гибкой недвижимости в Скоттсдейле может быть жизнеспособным.
Общий инвестиционный климат в коммерческой недвижимости: Инвесторы рассматривают коммерческую недвижимость Скоттсдейла как относительно безопасные вложения благодаря демографическим особенностям района. Капитализационные ставки для торговых центров или офисных зданий в Скоттсдейле одни из самых низких (то есть самые высокие цены) в Аризоне, что отражает воспринимаемую стабильность. Например, полностью сданный в аренду торговый центр в Скоттсдейле может продаваться по ставке капитализации 5-6%, тогда как аналогичный центр в менее обеспеченном районе Финикса — по ставке 7% и выше. Текущие более высокие процентные ставки оказывают давление на рост капитализационных ставок, что несколько снижает стоимость коммерческой недвижимости, но качественные объекты в Скоттсдейле по-прежнему пользуются высоким спросом у покупателей. Некоторые местные игроки также рассматривают адаптивное повторное использование — например, можно ли устаревшее офисное здание переоборудовать под жильё? Новый закон штата, предусматривающий перевод 10% коммерческой недвижимости в жилую, может стимулировать креативные проекты, особенно если вакантность офисов сохранится kjzz.org. Зонирование и сопротивление сообщества в Скоттсдейле могут стать препятствием для редевелопмента, но в ближайшие годы мы можем увидеть больше предложений по перепрофилированию неэффективных коммерческих объектов в многофункциональные или жилые.
В заключение, коммерческая недвижимость Скоттсдейла демонстрирует смешанную картину: розничная торговля и гостиничный бизнес процветают, чему способствуют расходы и туризм; промышленная недвижимость сильна, хотя и с учётом необходимости освоения новых площадей; а офисный сегмент отстаёт, всё ещё восстанавливаясь после кардинальных изменений в трудовых привычках. Тем не менее, даже на офисном рынке есть положительные моменты, и в целом коммерческая активность в Скоттсдейле адаптируется к новым тенденциям с устойчивостью.
Местные экономические факторы: влияние рабочих мест, населения и миграции
Несколько местных экономических тенденций лежат в основе рынка недвижимости Скоттсдейла, обеспечивая контекст как для текущей ситуации, так и для будущих перспектив. Во многом именно сильная экономика Скоттсдейла является основой, которая позволила рынку недвижимости оставаться относительно устойчивым несмотря на рост процентных ставок.
Стабильный рост числа рабочих мест: В Скоттсдейле рабочие места создаются быстрыми темпами, опережая средние показатели по стране. Команда по экономическому развитию города часто отмечает, что рост населения Скоттсдейла (~1,4% в год) и рост числа рабочих мест превышают показатели США в 2-3 раза citizenportal.ai. Ключевые отрасли, способствующие этому росту, включают технологии, финансы, здравоохранение, биомедицину, туризм и корпоративные штаб-квартиры/бэк-офисные операции. На самом деле, пять отраслей Скоттсдейла — такие как биотехнологии, медицинские технологии и бизнес-услуги — растут быстрее, чем в среднем по штату Аризона, что подчеркивает роль Скоттсдейла как магнита для высокотехнологичных и высококвалифицированных рабочих мест. Уровень безработицы в Скоттсдейле крайне низок — около 2,7% на начало 2025 года citizenportal.ai, что значительно лучше даже среднего показателя по Аризоне (~4-5%). По сути, в Скоттсдейле практически полная занятость; у компаний часто больше открытых вакансий, чем квалифицированных местных кандидатов.
Крупнейшие работодатели в этом районе включают такие компании, как HonorHealth (система здравоохранения), CVS Health (с крупным офисом по управлению аптечными льготами), Vanguard (инвестиционный менеджмент с большим кампусом), Nationwide Insurance, а также кластер технологических компаний и стартапов. И рост продолжается: город выделил несколько крупных проектов, которые создадут новые рабочие места, такие как Mac Innovation Park (развитие бизнес-парка, предположительно с новыми офисными/НИОКР площадями), новая штаб-квартира ASM America по производству полупроводников, и Banna Health & Wellness Campus citizenportal.ai. Каждый из этих проектов обещает сотни, если не тысячи рабочих мест в ближайшие годы, что, в свою очередь, создает спрос на жилье для этих работников и их семей. Например, полупроводниковые компании (такие как ASM, TSMC в соседнем Финиксе) привлекают высокооплачиваемых инженеров, которые часто ищут качественное жилье в таких местах, как Скоттсдейл.
Кроме того, Скоттсдейл выигрывает от общего роста агломерации Финикса. Метро Финикс стабильно входит в число лидеров по созданию рабочих мест. В 2025 году в Аризоне был установлен рекорд по созданию рабочих мест — более 24 000 новых рабочих мест было объявлено только за первую половину года azbigmedia.com. Многие из них находятся в Ист-Вэлли и на севере Финикса — туда легко добраться жителям Скоттсдейла. Даже если работа находится в Темпе или Финиксе, люди часто выбирают жизнь в Скоттсдейле ради образа жизни и ездят на работу. Таким образом, рынок жилья Скоттсдейла косвенно поддерживается и бумом рабочих мест в соседних городах.
Население и миграция: Метрополитен Финикса был одним из самых быстрорастущих в стране, и Скоттсдейл разделяет этот рост. Официальное население Скоттсдейла составляет около 243 000 человек (оценка на 2025 год) и продолжает расти. Примечательно, что в то время как некоторые города солнечного пояса зависят от внутренней миграции в основном семей среднего класса, Скоттсдейл также привлекает множество состоятельных мигрантов, таких как руководители, пенсионеры и удалённые работники, которые могут жить где угодно. Чистая миграция в округ Марикопа (район Финикса) остаётся стабильно положительной каждый год, чему способствует переезд людей из более дорогих штатов, таких как Калифорния, Иллинойс, Вашингтон и других. По данным Redfin, среди пользователей, ищущих жильё для переезда в Скоттсдейл в 2025 году, основными городами-источниками были Чикаго, Сиэтл, Лос-Анджелес, Даллас и район залива redfin.com redfin.com. Это соответствует и неофициальным данным: калифорнийцы продают дорогие дома и покупают жильё в Скоттсдейле, жители Среднего Запада ищут солнце и т.д.
Внутри Аризоны Скоттсдейл часто является местом переезда для руководителей и профессионалов, которые приезжают работать в Финикс/Скоттсдейл. Это также популярное место для сезонных жителей (снежных птиц) – людей из более холодных регионов, проводящих здесь зиму, – и некоторые из них со временем становятся постоянными жителями (особенно на пенсии). Международная миграция играет меньшую, но не незначительную роль; например, канадцы любят Скоттсдейл (здесь даже есть большая канадская зимняя община), а некоторые европейцы инвестируют в дома для отдыха.
Демография: Население Скоттсдейла старше среднего (медианный возраст около 47 лет) и богаче (медианный доход домохозяйства ~$115 тыс., против ~$65 тыс. по США) – по сути, это сообщество с высоким доходом и частично пенсионерами. Это влияет на рынок недвижимости: здесь стабильно высокий спрос на элитное и второе жильё, а также на медицинские учреждения и сервисы для пожилых людей. Но в последнее время Скоттсдейл также привлекает молодых профессионалов, которых манит яркий образ жизни, поэтому такие районы, как Олд Таун, имеют более молодую атмосферу. Отличные школы и низкий уровень преступности привлекают семьи (которые могут себе это позволить), что поддерживает спрос на дома для одной семьи в хороших школьных районах.
Влияние туризма: Огромным экономическим драйвером для Скоттсдейла является туристический сектор. Более 11 миллионов посетителей в год приезжают сюда ради солнечной погоды, полей для гольфа, курортов и мероприятий (таких как аукцион автомобилей Barrett-Jackson, турнир по гольфу Phoenix Open, конные шоу в Скоттсдейле) citizenportal.ai. Туризм приносит значительный доход (рабочие места в сфере гостеприимства, налоги с проживания в отелях и т.д.) и также влияет на рынок жилья – многие туристы в итоге решают купить здесь второе жильё или переехать насовсем после знакомства с образом жизни. Развитая туристическая индустрия также поддерживает рынок краткосрочной аренды и сохраняет высокий спрос на жильё курортного типа.
Как это влияет на рынок недвижимости: Все эти факторы – рост рабочих мест, миграция, благосостояние – напрямую подпитывают спрос на недвижимость:
- Высокий рост занятости + низкая безработица = больше людей с доходами, чтобы покупать или арендовать жильё. Это также обычно означает рост заработных плат (работодатели конкурируют за таланты), что помогает людям позволить себе более высокие цены на жильё.
- Рост населения ~1–2% в год кажется небольшим, но в городе с населением ~240 тыс. это добавляет несколько тысяч жителей ежегодно. Каждое новое домохозяйство нуждается в жилье, поэтому это поддерживает давление на предложение.
- Переезд обеспеченных людей означает, что многие покупатели приезжают с существенными сбережениями или капиталом. Это частично объясняет, почему рынок Скоттсдейла оставался сильным — многим покупателям не нужны ипотечные кредиты или они могут внести крупный первоначальный взнос, что смягчает влияние высоких процентных ставок. Покупатели за наличные (распространено на рынке элитной недвижимости Скоттсдейла) оставались активными; как отметил один местный эксперт, сделки за наличные по-прежнему распространены среди обеспеченных покупателей Скоттсдейла, что даёт им преимущество в переговорах mileszimbaluk.com. В 2023 году около 30–35% продаж в некоторых почтовых зонах Скоттсдейла были сделками за наличные.
- Диверсифицированная экономика (технологии, здравоохранение, финансы, туризм) придаёт Скоттсдейлу устойчивость. Даже если один сектор замедляется, другие компенсируют. Например, если произойдёт спад в национальной технологической отрасли, туризм или здравоохранение в Скоттсдейле могут оставаться сильными, что балансирует занятость. Эта стабильность привлекательна для инвесторов в недвижимость, так как снижает риск серьёзных спадов.
Однако есть некоторые проблемы:
- Дефицит рабочей силы: Иронично, но очень низкая безработица в Скоттсдейле указывает на то, что бизнесу может быть сложно найти работников, особенно низкооплачиваемых, потому что жильё для них слишком дорогое. Это может ограничить расширение бизнеса, если не решить проблему, или привести к увеличению числа приезжих работников (что увеличит трафик).
- Внутриметрополитенные сдвиги: Некоторые молодые работники IT предпочитают центр Финикса или урбанистическую атмосферу Темпе, что может означать, что Скоттсдейлу нужно продолжать адаптироваться (строить квартиры в центре и т.д.), чтобы привлекать эту демографию. Исторически Скоттсдейл имел имидж «курортного пригорода», но вкусы меняются, и городу важно оставаться конкурентоспособным для талантов, которые иначе могут выбрать модный городской район в другом месте.
- Стареющее население: По мере старения бэби-бумеров некоторые могут уменьшать жильё или уезжать из Скоттсдейла (например, чтобы быть ближе к взрослым детям или по состоянию здоровья). Это может постепенно высвобождать часть жилья (что хорошо для предложения), но также означает, что Скоттсдейлу нужно продолжать диверсифицировать экономику, а не полагаться только на услуги для пенсионеров.
Миграционные тенденции: Также интересно отметить, куда уезжают жители Скоттсдейла. Согласно данным Redfin, около 30% покупателей жилья в Скоттсдейле ищут варианты переезда за пределы Скоттсдейла (70% остаются в этом районе) redfin.com. Популярные направления для уезжающих включают небольшие города Аризоны, такие как Прескотт-Вэлли, Шоу-Лоу и Флагстафф redfin.com redfin.com – зачастую это более прохладные или сельские районы, куда могут переезжать пенсионеры ради перемен, либо люди, желающие выгодно продать жильё и найти более доступное по цене. Это указывает на определённый цикл: одни владельцы продают и переезжают в более спокойные места, а на их место приходят новые жители. Такая текучка может увеличить предложение на верхнем сегменте рынка (например, когда пенсионеры продают элитную недвижимость), но также обеспечивает постоянный приток спроса.
В целом, экономические основы Скоттсдейла очень сильны – растущее, обеспеченное население и множество рабочих мест. Это поддерживает стоимость недвижимости и помогает защитить рынок от серьёзных спадов. Пока люди считают Скоттсдейл привлекательным местом для работы, жизни и отдыха, будет сохраняться базовый спрос на недвижимость. Местные власти сейчас стараются не допустить, чтобы экономический рост сдерживался нехваткой жилья (отсюда и новые жилищные законы), что говорит о понимании необходимости одновременного развития экономики и жилищного фонда. В обозримом будущем экономика Скоттсдейла, по всей видимости, продолжит расти, что благоприятно для владельцев недвижимости.
Регуляторные и зонирующие изменения, влияющие на рынок недвижимости
В последние годы появилось несколько регуляторных и зонирующих нововведений как на уровне штата, так и города, которые могут повлиять на рынок недвижимости Скоттсдейла. Эти изменения в политике являются ответом на быстрый рост, проблемы доступности жилья и влияние на районы, наблюдаемые по всей Аризоне. Вот ключевые моменты:
1. Прожилищное законодательство Аризоны (2023): В 2023 году законодательное собрание Аризоны приняло ряд двухпартийных законопроектов, направленных на смягчение дефицита жилья по всему штату. Два из них оказались наиболее значимыми для Скоттсдейла:
- HB 2720 – Дополнительные жилые единицы (ADUs): Этот закон фактически отменяет запреты городов на ADU (также известные как «casitas» или «бабушкины квартиры»). Он требует от городов разрешать домовладельцам в зонах индивидуальной жилой застройки строить или переоборудовать ADU на своей территории при разумных правилах. В частности, закон запрещает муниципалитетам устанавливать чрезмерно строгие требования (например, большие размеры участков или чрезмерные отступы) к ADU rsnlawaz.com yourvalley.net. Цель — мягко увеличить предложение жилья, позволяя создавать небольшие арендные помещения или пристройки для родственников в существующих районах.
- HB 2297 – Адаптивное повторное использование коммерческих помещений: Этот закон обязывает города разрешать преобразование определённой части коммерческих или смешанных зданий в жилые помещения. Формулировка немного сложная — говорится, что города должны разрешать «не более 10%» площади коммерческого здания использовать под жильё, предположительно для стимулирования креативного повторного использования неиспользуемых офисов/торговых площадей под апартаменты или кондоминиумы kjzz.org kjzz.org.
Ответ Скоттсдейла: Городской совет Скоттсдейла неохотно отнесся к этим законам штата, считая их посягательством на местный контроль зонирования. В конце 2024 года, столкнувшись с необходимостью соблюдения, Совет принял постановления о внедрении ADU и адаптивного повторного использования, но «с поправками, чтобы ограничить последствия» kjzz.org kjzz.org. Для ADU Скоттсдейл разработал правила, разрешающие пристроенные, отдельно стоящие и ограниченные доступные ADU (согласно информационной странице) scottsdaleaz.gov, но, вероятно, включил строгие стандарты дизайна и требования к проживанию владельца для сохранения характера района. Некоторые городские лидеры выразили обеспокоенность тем, что ADU могут использоваться как краткосрочная аренда (усугубляя проблему «домов для вечеринок»), а закон штата назвали «нападением на наши районы» kjzz.org kjzz.org. Тем не менее, с 2025 года домовладельцы Скоттсдейла могут свободнее, чем раньше, строить ADU, что со временем может увеличить количество сдаваемых в аренду единиц в городе. Мы можем увидеть больше переоборудованных гаражей или появление «касит» на задних дворах — это полезно для проживания нескольких поколений или получения дохода от аренды.
Что касается закона о коммерческом повторном использовании, Скоттсдейл фактически попытался трактовать «не более 10%» как «может быть всего 1%». Было принято постановление, ограничивающее возможность переоборудования только 1% здания kjzz.org, что вызвало предупреждение от автора законопроекта о том, что Скоттсдейл нарушает закон kjzz.org kjzz.org. Эта борьба может продолжиться, но если закон будет применяться, до 10% площади некоторых торговых центров или офисных зданий можно будет переоборудовать в апартаменты (например, превратить второй этаж офиса в жилые помещения). Пока что в Скоттсдейле не было объявлено о крупных проектах по этому закону, но за этим стоит следить. Если вакантность офисов останется высокой, владельцы недвижимости могут настаивать на большем количестве жилых переоборудований.
2. Регулирование краткосрочной аренды: В Аризоне традиционно занимали нейтральную позицию по отношению к краткосрочной аренде (STR) из-за закона штата 2016 года, запрещающего городам полностью запрещать такие аренды. Скоттсдейл, являясь туристическим центром, столкнулся с бумом Airbnbs – некоторые из них превратились в «домов-вечеринок» в тихих районах. Жители стали недовольны шумом, мусором и вопросами безопасности. Начиная с 2022 года, штат немного смягчил свою позицию, позволив городам некоторую свободу регулирования. Скоттсдейл этим воспользовался по полной:
- В 2023 году Скоттсдейл обязал всех владельцев STR получать ежегодную городскую лицензию ($250) и соблюдать правила: уведомлять соседей о сдаче жилья, иметь страховку гражданской ответственности и проводить проверку гостей на наличие в реестре сексуальных преступников avalara.com avalara.com. Это создало реестр STR, улучшив контроль.
- В мае 2024 года Скоттсдейл принял постановление, специально направленное на борьбу с «вечеринками-нарушителями» в STR. Новые правила (вступают в силу 6 июня 2024 года) ввели несколько ключевых мер: привлекать организаторов мероприятий к ответственности за проведение крупных шумных вечеринок в STR, предоставили полиции право удалять гостей, не являющихся жителями с объекта после признания его источником беспокойства, и полностью запретили сдачу жилья несовершеннолетним до 21 года avalara.com avalara.com. Эти меры направлены на то, чтобы отговорить от бизнеса «особняков для вечеринок».
Руководство города заявило, что будет использовать «все возможные инструменты» для контроля влияния STR в рамках закона штата avalara.com avalara.com. На практике условия для инвесторов в STR в Скоттсдейле теперь более строгие: введены штрафы за нарушения, а постоянные нарушители могут лишиться лицензии. Покупателям, рассматривающим инвестиции в Airbnb, важно строго соблюдать правила, чтобы не столкнуться с санкциями. Со временем ужесточение контроля может сократить число проблемных STR, но вряд ли полностью устранит этот рынок – Скоттсдейл слишком популярен для этого. Скорее всего, появится более профессиональный сектор STR с ответственными хозяевами (и, возможно, более высокими расходами, которые будут переложены на туристов).
3. Изменения зонирования и утверждение застройки: В индивидуальном порядке городской совет и градостроительный совет Скоттсдейла регулярно рассматривают предложения по изменению зонирования, которые могут повлиять на местное развитие:
- Высота и плотность застройки в Старом городе: В последние годы Скоттсдейл обновил план района Старого города, разрешив более высокие здания в некоторых районах (например, до 150 футов в районе Голдуотер-бульвара). Однако продолжаются споры и сопротивление со стороны сообщества по поводу высотных зданий в центре. В 2023–2024 годах некоторые проекты запрашивали бонусы по высоте/плотности, что вызвало общественные слушания. Результаты этих решений влияют на то, сколько единиц жилья можно построить. Например, если предложенную башню с кондоминиумами уменьшают из-за возражений жителей, это означает меньше новых домов. Пока что Скоттсдейл старается поощрять рост центра города, сохраняя при этом свой «юго-западный шарм» — тонкий баланс.
- Перевод земель в Северном Скоттсдейле: Время от времени крупные участки (например, земли государственного фонда или гольф-поля) выставляются на застройку. Один из примеров — план, включающий 1 975 квартир и отель на государственной земле, который требовал изменения зонирования с «без жилой застройки» на жилое использование coalitionofgreaterscottsdale.org. Город, как правило, тщательно рассматривает такие крупные изменения, часто ведя переговоры о создании открытых пространств или улучшении дорожного движения в обмен. Инвесторы, рассчитывающие на крупные проекты, должны пройти этот сложный процесс.
- Инфраструктура и зонирование для крупных работодателей: Изменение зонирования кампуса Axon в 2023 году стало показательным примером — Скоттсдейл изменил зонирование, чтобы учесть планы Axon (включая жилые помещения для сотрудников) whsv.com azfamily.com. Город в целом поддерживает экономическое развитие, поэтому может быть гибким в вопросах зонирования для привлечения крупных работодателей. Аналогично, зонирование для таких районов, как Scottsdale Airpark, периодически обновляется, чтобы разрешить более высокие офисные здания или парковочные гаражи по мере необходимости.
По сути, эра неограниченного роста в Аризоне сталкивается с реальностью ограниченных водных ресурсов. Застройщики реагируют, например, покупая водные права у фермеров (принят новый закон о передаче воды из сельского хозяйства в города) kjzz.org. Недвижимость в Скоттсдейле пока напрямую не пострадала от водных проблем (за исключением случая с отказом в воде для Rio Verde, чтобы отдать приоритет жителям города), но грамотные инвесторы внимательно следят за водной политикой. Ожидаются правила по озеленению, поощряющие ксерискейпинг, и, возможно, более высокие сборы за инфраструктуру водоснабжения для новых построек. Также обсуждается требование к более водоэффективным домам и приборам в новом строительстве.
5. Другие важные нормативы:
- Налоги на краткосрочную аренду: В Аризоне владельцы STR обязаны платить налог на проживание (через лицензию TPT) так же, как и отели avalara.com. Такие платформы, как Airbnb, теперь автоматически взимают эти налоги. Это не ограничивает STR, но уменьшает их прежнее преимущество «в тени».
- Экологические и дизайнерские стандарты: У Скоттсдейла есть репутация города со строгим дизайнерским контролем – например, правила по цветовой гамме зданий, высоте, сохранению пустыни и т.д. Эти правила продолжают действовать для поддержания эстетики (особенно в живописных северных районах). Также в городе действует «Положение о тёмном небе», ограничивающее световое загрязнение в определённых районах. Подобные нормы, хотя и не новые, влияют на стоимость и сроки реализации проектов.
- Стимулы для доступного жилья: В Скоттсдейле исторически не было строгих требований по доступному жилью, но обсуждения на эту тему усиливаются. В некоторых недавно одобренных жилых комплексах появились добровольные доступные квартиры. Если проблема доступности жилья усугубится, город или штат могут ввести инклюзивное зонирование или дополнительные стимулы для проектов доступного жилья, что может немного изменить структуру застройки.
В целом, изменения в политике Скоттсдейла и Аризоны постепенно ослабляют некоторые ограничения на застройку (ADU, преобразование в смешанное использование) в надежде смягчить жилищный кризис, одновременно ужесточая другие направления (краткосрочная аренда, водопользование) для борьбы с негативными последствиями. Участникам рынка недвижимости стоит внимательно следить за этими изменениями. Например, инвестор может воспользоваться новыми правилами по ADU, добавив казиту для сдачи в аренду, но также должен учитывать, что покупка дома исключительно для вечеринок на Airbnb может столкнуться с регуляторными трудностями. В конечном итоге эти нормы направлены на более устойчивое и ориентированное на сообщество развитие – насколько эффективно это получится, покажут ближайшие годы.
Прогноз 2026–2028: что ждёт рынок недвижимости Скоттсдейла
В будущем ожидается, что рынок недвижимости Скоттсдейла будет демонстрировать стабильные, умеренные тенденции, а не резкие колебания. По мнению различных экспертов и прогнозов, впереди период устойчивого роста – своего рода передышка после американских горок начала 2020-х. Вот чего стоит ожидать в 2026, 2027 и 2028 годах:
Прогнозы по ценам на жилье: Существует консенсус, что цены на жилье в Скоттсдейле будут постепенно расти в ближайшие несколько лет, примерно соответствуя инфляции. Местные эксперты по недвижимости прогнозируют ежегодный прирост на уровне 2%–4% в год в Скоттсдейле mileszimbaluk.com. Другими словами, маловероятно, что мы увидим еще один скачок на 20% за год, но рост на несколько процентов ежегодно вполне вероятен с учетом сохраняющегося спроса и ограниченного нового предложения. К 2028 году это может привести к общему увеличению стоимости жилья на 10–15% по сравнению с сегодняшним уровнем. Для сравнения: национальные прогнозы от таких источников, как NAR и Fannie Mae, соответствуют этому сценарию медленного роста — они ожидают, что стоимость жилья в США будет расти примерно на 3–5% в год в середине 2020-х realwealth.com realwealth.com, и Скоттсдейл, вероятно, будет в этом диапазоне, возможно, ближе к верхней границе из-за своей привлекательности. Оговорка: сегмент люкс может показать немного лучшие результаты. Некоторые аналитики Аризоны считают, что рынок люксовой недвижимости будет «переживать всплески», даже если остальной рынок останется стабильным fhtimes.com. В сегменте high-end в Скоттсдейле может наблюдаться чуть больший, чем в среднем, рост (так как состоятельные покупатели менее чувствительны к ставкам), в то время как средний сегмент может быть более стабильным из-за ограниченной доступности.
Объем продаж и баланс на рынке: Ожидается, что активность продаж немного увеличится к 2026 году, когда люди привыкнут к новой норме процентных ставок. В прошлом году продажи снизились (в Скоттсдейле продажи упали примерно на 7–10% в годовом исчислении к середине 2025 года) redfin.com, но если ставки стабилизируются или снизятся, больше покупателей и продавцов вернутся на рынок. Экономисты прогнозируют, что продажи существующего жилья в США увеличатся на скромные 2–5% в 2025 году azbigmedia.com, и, возможно, эта тенденция продолжится, что говорит о том, что в Скоттсдейле также будет наблюдаться постепенный рост числа сделок. По сути, отложенный спрос со стороны тех, кто отложил переезд в 2022–2024 годах, может реализоваться, когда условия станут более благоприятными. К 2026–27 годам мы также можем увидеть, как миллениалы достигнут возраста для покупки более просторного жилья, что увеличит спрос на семейные дома в Скоттсдейле.
Рынок, скорее всего, останется довольно сбалансированным. Времена крайнего рынка продавца (с запасом жилья менее 1 месяца) позади, по крайней мере, на данный момент. С другой стороны, глубокий рынок покупателя (обвальное падение цен) также не ожидается, поскольку рост населения и рабочих мест будет поддерживать спрос. Вместо этого, в Скоттсдейле может сохраниться нейтральный диапазон – возможно, 4–6 месяцев запаса жилья – в течение ближайших пары лет. У покупателей появятся возможности без паники, а продавцы, которые установят реалистичную цену, добьются успеха. Если ставки по ипотеке действительно существенно снизятся к 2027 году (некоторые прогнозы предполагают, что ставки могут опуститься ниже 5,5% к 2028 году) realwealth.com, возможно, произойдет кратковременный всплеск покупательской активности, который частично вернет преимущество продавцам, но это также, вероятно, приведет к появлению большего количества предложений на рынке, сохраняя равновесие.Процентные ставки и доступность жилья: Большим фактором неопределенности остается динамика ипотечных ставок. В краткосрочной перспективе (2025–2026) большинство аналитиков ожидают, что ставки останутся в диапазоне от средних до высоких 6% realwealth.com. Это препятствие для доступности жилья и будет сдерживать рост цен. К 2027 или 2028 году, если инфляция будет взята под контроль, Федеральная резервная система может позволить ставкам опуститься ниже. Некоторые оптимистичные сценарии предполагают возвращение 30-летних ипотечных ставок к уровню 5% к 2028 году realwealth.com. Если это произойдет, это увеличит покупательскую способность и может привести к более быстрому росту цен (возможно, годовой прирост составит 5–6% в эти годы). Однако это не гарантировано – ставки могут остаться на уровне 6%, если экономика будет перегреваться. Поэтому для планирования стоит предполагать, что процентные ставки будут постепенно снижаться, обеспечивая небольшой попутный ветер к 2027 году.
Прогноз по новому строительству и запасу жилья: В Скоттсдейле вряд ли появится большое количество нового жилья из-за ограниченности земли и довольно строгого зонирования. Но проекты, которые уже находятся в разработке (кондоминиумы Optima, One Scottsdale, проект Джорджа Курца на 1200 домов и др.), начнут сдавать объекты в 2026–2028 годах. Это добавит некоторый запас жилья: например, 420 элитных кондоминиумов и 970 апартаментов в Optima McDowell Mountain Village планируются к 2026 году (этот многоэтапный проект станет значительным дополнением, если будет завершен). Жилье One Scottsdale и 1200 домов на севере могут появиться ближе к концу десятилетия. Строительство апартаментов в большем регионе остается на высоком уровне – в агломерации Финикса строятся десятки тысяч квартир. К 2025–2027 годам многие из них откроются, что потенциально еще больше замедлит рост арендной платы. Что касается индивидуальных домов, Скоттсдейл в основном уже застроен, за исключением небольших кварталов; большинство крупномасштабного строительства индивидуальных домов происходит в пригородах, таких как Куин-Крик или Западный Финикс. Таким образом, жилищное предложение Скоттсдейла будет расти лишь умеренно. Это, в сочетании со стабильным спросом, поддерживает ожидаемый плавный рост цен.
Прогноз по ключевым сегментам рынка:
- Дома класса люкс (от $1 млн): Вероятно, останутся сильными. Многие покупатели элитной недвижимости платили наличными или обладают состоянием, не зависящим от процентных ставок. При восстановлении фондового рынка (если это произойдет), элитная недвижимость обычно следует за ним. Сегмент элитной недвижимости в Скоттсдейле может показать ежегодный рост на 3-5%, а объемы могут увеличиться, поскольку бэби-бумеры продолжают выходить на пенсию и переезжать в регионы с высоким качеством жизни. Однако есть оговорка — это глобальные экономические условия, но привлекательность элитной недвижимости Скоттсдейла остается устойчивой.
- Дома среднего класса ($500 тыс.–$1 млн): Этот сегмент наиболее тесно связан с местными доходами и ставками. Рост цен здесь может быть самым медленным, примерно ~2% в год, что лишь соответствует росту заработных плат. Если ставки снизятся, этот сегмент может резко вырасти, поскольку больше покупателей смогут позволить себе переход на более дорогую недвижимость. Но если ставки останутся высокими, ожидайте, что рост будет примерно на уровне инфляции, то есть номинальный прирост будет небольшим.
- Недорогие дома и кондоминиумы (до $500 тыс.): В Скоттсдейле относительно мало вариантов дешевле $500 тыс., но этот сегмент занимают кондоминиумы и старые таунхаусы. На них может вырасти спрос из-за относительной доступности, поэтому они могут дорожать чуть быстрее (возможно, 4% в год) просто из-за нехватки чего-либо «доступного» в Скоттсдейле.
- Аренда: Рост арендной платы в регионе прогнозируется на уровне ~2-3% в год до 2028 года realwealth.com realwealth.com, как уже упоминалось. В Скоттсдейле аренда, вероятно, будет расти ближе к нижней границе этого диапазона, поскольку построено много новых квартир. Однако арендная плата за дома на одну семью в Скоттсдейле (где новое предложение не появляется) может расти быстрее, чем аренда квартир. В целом арендаторам не стоит ожидать значительного облегчения: аренда, скорее всего, будет постепенно расти, но резких скачков, как в 2021 году, не будет. Уровень вакантности может немного увеличиться по мере ввода новых квартир, но в привлекательных районах, таких как Скоттсдейл, он останется относительно низким (5% или ниже).
- Коммерческая недвижимость: К 2026–2028 годам вакантность офисов должна постепенно снижаться, если рост числа рабочих мест продолжится. Возможно, вакантность офисов в Скоттсдейле снизится с ~19% до примерно 15% к 2028 году — все еще много, но тенденция будет положительной. Не стоит ожидать возвращения к вакантности ниже 10%, если только тренд на удаленную работу не изменится радикально. Розничная торговля, вероятно, останется устойчивой: нового торгового пространства почти не появляется, а спрос растет вместе с населением и туризмом, поэтому арендные ставки должны немного вырасти, а вакантность остаться на уровне 5% или ниже. Промышленная недвижимость в регионе может снова стать дефицитной, когда новые склады заполнятся. К 2028 году вакантность промышленных объектов в Финиксе может снова опуститься ниже 8-10%, если спрос сохранится, а арендные ставки вырастут. Любая промышленная недвижимость в Скоттсдейле будет на вес золота из-за ее дефицита.
Экономические предпосылки: Эти прогнозы предполагают отсутствие крупных экономических потрясений. Если в 2025 или 2026 году случится рецессия, в Скоттсдейле может произойти временное замедление — продажи снизятся, цены стабилизируются или немного упадут на год. Но учитывая, сколько людей хотят там жить, восстановление, скорее всего, будет быстрым. Кроме того, если инфляция снова ускорится и ставки резко вырастут, это будет негативным сценарием для спроса на жилье. Напротив, если приток людей окажется выше ожидаемого (например, если удаленная работа вызовет новую волну переездов в Аризону), спрос может превысить текущие прогнозы.
Прогноз для инвесторов: Инвесторы в недвижимость могут рассчитывать на стабильную, хотя и не впечатляющую, доходность в Скоттсдейле до 2028 года. Рост цен на уровне однозначных процентов плюс стабильная доходность от аренды — хорошая ставка. Времена, когда можно было легко перепродать дом с прибылью в 20% за год, скорее всего, пока прошли. Вместо этого инвесторы могут сосредоточиться на долгосрочном владении, возможно, извлекая выгоду из:
- Покупки в 2025 году, когда рынок остынет, с последующим ростом стоимости до 2028 года.
- Сосредоточения на сегментах с высоким спросом, таких как доступные кондоминиумы или хорошо расположенные дома для аренды, которые должны обеспечивать стабильную заполняемость.
- Отслеживания любых проблемных возможностей — если некоторые домовладельцы, купившие на пике 2022 года, окажутся вынуждены продавать в условиях более высоких ставок, могут появиться выгодные предложения.
Непредсказуемые факторы: Несколько непредсказуемых факторов могут изменить траекторию:
- Технологии и удалённая работа: Если крупная технологическая компания переедет или откроет кампус в Скоттсдейле, спрос на жильё может резко возрасти. Или если удалённая работа позволит ещё большему числу людей выбирать Скоттсдейл вместо Лос-Анджелеса/Сан-Франциско, это также может увеличить спрос. Скоттсдейл позиционирует себя как город, дружественный к бизнесу, так что это не выглядит маловероятным.
- Климат и качество жизни: Увеличение частоты экстремальной жары (в Финиксе были рекордные волны жары) и ограничения на воду в долгосрочной перспективе могут сдерживать спрос, если люди будут считать этот район менее пригодным для жизни. Пока это существенно не отпугнуло миграцию, но стоит следить за этим по мере приближения к 2030 году.
- Политические/налоговые изменения: В Аризоне относительно низкие налоги, что привлекает людей. Если изменится налоговое законодательство (подоходный налог штата, налог на недвижимость), это может повлиять на миграцию.
В целом, прогноз для Скоттсдейла на 2026–2028 годы положительный, но не взрывной: думайте об этом как о марафоне, а не о спринте. Рынок, скорее всего, будет расти умеренными темпами. Это на самом деле здорово — так избегаются пузыри и обвалы. Для домовладельцев их капитал должен постепенно увеличиваться. Для покупателей не будет паники «покупай сейчас или навсегда останешься без жилья», так как предложения должны быть доступны, но если тянуть слишком долго, всё равно придётся платить немного больше по мере роста цен. По сути, недвижимость Скоттсдейла остаётся надёжной долгосрочной инвестицией, благодаря неизменной привлекательности города и сильной экономике, без резких потрясений на горизонте согласно текущим прогнозам mileszimbaluk.com realwealth.com.
Инвестиционные возможности и риски
Для инвесторов — как местных, так и из других штатов — Скоттсдейл представляет собой привлекательный, но сложный рынок. Благодаря сильной экономике и высокому качеству жизни город, скорее всего, продолжит приносить доход, но не без вызовов. Вот обзор возможных возможностей и рисков инвестирования в недвижимость Скоттсдейла:
Возможности:
- Сильная доходность на рынке аренды: Инвесторы, ищущие объекты для сдачи в аренду, могут найти хорошие возможности в Скоттсдейле. Сочетание высоких арендных ставок и стабильного спроса обеспечивает привлекательный денежный поток. Например, хорошо расположенная квартира с 2 спальнями, которая может стоить $400,000, может сдаваться примерно за $2,000+ в месяц, что примерно соответствует среднему национальному уровню аренды zillow.com. Отдельные дома приносят еще больше. Хотя кап-рейты в Скоттсдейле не высоки (из-за высоких цен покупки), они относительно надежны. Кроме того, аренда отдельных домов имеет преимущество: как на национальном, так и на местном уровне ожидается, что отдельные дома для аренды будут опережать квартиры по уровню заполняемости и росту арендной платы до конца 2020-х годов realwealth.com. Инвесторы могут нацелиться на скромные дома в Южном Скоттсдейле или небольшие многоквартирные объекты, которые пользуются спросом у арендаторов, желающих попасть в школьный округ Скоттсдейла или получить определенный образ жизни. Кроме того, около 33% жителей Скоттсдейла арендуют жилье mileszimbaluk.com, что указывает на значительный рынок арендаторов в городе, который часто считают ориентированным на владельцев жилья.
- Добавление стоимости и реновации: Многие дома в Скоттсдейле, особенно в центральных и южных районах, были построены в середине XX века и нуждаются в обновлении. Здесь есть возможность купить старый дом (например, ранчо 1960-х годов), обновить его современными отделками и либо продать с прибылью, либо сдавать в аренду по более высокой цене. Покупатели в Скоттсдейле ценят готовые к заселению, стильные дома — отремонтированные объекты часто продаются с большой наценкой за квадратный метр. Инвесторы, разбирающиеся в строительстве, могут заработать на этом, доведя устаревшие объекты до уровня роскоши. Однако стоит учитывать особенности согласования дизайна в Скоттсдейле при изменении внешнего вида домов.
- Новые застройки и предварительные продажи: В Скоттсдейле есть несколько новых элитных проектов (квартиры и дома), где застройщики предлагают цены на этапе строительства. Ранние инвесторы в такие проекты могут получить выгоду, если стоимость вырастет к моменту завершения строительства. Например, покупка квартиры в Atavia condos at One Scottsdale до завершения строительства в 2026 году может принести мгновенный прирост капитала, если район будет развиваться, как ожидается. Аналогично, инвестиции в такие проекты, как Optima McDowell Mountain Village или Portico (элитный жилой комплекс с высокими продажами) mileszimbaluk.com могут окупиться, когда эти сообщества станут устоявшимися, а стоимость перепродажи вырастет. Однако важно выбрать правильный проект — обращайте внимание на репутацию застройщика и расположение.
- Коммерческая недвижимость: Хотя офисные помещения сейчас рискованны, районные торговые центры или объекты смешанного использования в Скоттсдейле могут быть отличными инвестициями. Обеспеченное население Скоттсдейла поддерживает элитную торговлю и рестораны. Владение торговым центром в Скоттсдейле (с арендаторами вроде модных ресторанов или бутиков) может обеспечить стабильный денежный поток и рост стоимости недвижимости. Кроме того, при таком низком уровне вакантности торговых площадей (~5%) cushmanwakefield.com, арендные ставки можно со временем повышать. Еще один вариант — индустриальные/гибкие объекты: если вы сможете приобрести старый склад в районе Airpark и модернизировать его, вы получите доступ к высокому спросу со стороны малого бизнеса, желающего иметь адрес в Скоттсдейле.
- Адаптивное переиспользование и ADU: Новый закон об ADU открывает возможности для микроинвестиций. Например, инвестор может купить участок с большим двором в Скоттсдейле, построить отдельную casita (ADU) и сдавать ее отдельно для дополнительного дохода. Также креативные инвесторы могут рассмотреть неэффективно работающие небольшие офисные здания или торговые объекты и подумать о переводе их в жилые или смешанные, воспользовавшись поддержкой штата для таких преобразований. Хотя это непросто, успешная конверсия может значительно увеличить стоимость недвижимости, если она находится в районе, где жилье ценится выше офисов (например, Old Town).
- Климатическая миграция и роскошные вторые дома: В макромасштабе Скоттсдейл выигрывает от продолжающейся миграции обеспеченных людей из дорогих или менее приятных климатов. Богатые покупатели из таких мест, как Калифорния, продолжают рассматривать Скоттсдейл для покупки вторых домов (или даже основных, если работают удаленно). Инвестиции в элитную недвижимость с целью сдачи в аренду (помесячно, с мебелью и т.д.) или последующей перепродажи этой аудитории могут быть прибыльными. Например, роскошный дом с удобствами (бассейн, вид и т.д.) можно сдавать за десятки тысяч долларов в месяц в высокий сезон спортсменам, знаменитостям или топ-менеджерам, а затем продать по высокой цене. Риск здесь — узкий спрос и высокие издержки на содержание, но при правильном тайминге доход может быть очень высоким.
Риски:
- Риск процентных ставок: Мы упоминали это несколько раз — высокие процентные ставки сейчас являются главным тормозом рынка. Для инвесторов, использующих заемные средства, ипотека под 7%+ значительно снижает прибыльность. Положительный денежный поток становится труднее достичь при таких расходах на финансирование. Если ставки неожиданно вырастут еще (например, из-за устойчивой инфляции), стоимость недвижимости может замедлиться или снизиться, а рефинансирование или продажа станут сложнее. Многие инвесторы выбирают краткосрочные плавающие кредиты или даже покупают объекты за наличные, чтобы снизить этот риск, но это замораживает капитал.
- Доступность и ограничения спроса: Высокие цены в Скоттсдейле означают, что круг покупателей ограничен. Если цены растут быстрее доходов (а так и происходит), в какой-то момент спрос может стабилизироваться — по сути, рынок становится недоступным для местных жителей. Мы уже видели это в 2023–2025 годах: продажи упали, потому что многие семьи просто не могли позволить себе переезд или улучшение жилищных условий в Скоттсдейле по текущим ценам. Если процентные ставки не снизятся, спрос может остаться слабым, особенно в среднем сегменте, что может ограничить рост цен или даже привести к небольшому снижению в этих сегментах. Инвесторы, рассчитывающие на быструю переоценку, могут быть разочарованы. Сейчас это скорее долгосрочная стратегия. Регуляторные риски: Хотя новые правила STR в Скоттсдейле не запрещают краткосрочную аренду, особенно серьезный инцидент или политический сдвиг могут привести к еще более строгим мерам (например, ограничению количества лицензий STR или введению лимитов на заселение). Пока что закон штата Аризона запрещает полные запреты, но законы могут измениться. Если ваш инвестиционный план зависит от дохода с Airbnb, следите за изменениями в регулировании. Кроме того, штат может еще больше ограничить местное самоуправление, чтобы стимулировать строительство жилья – если Скоттсдейл будет сопротивляться увеличению жилого фонда, законодательный орган может в будущем ввести еще более широкое зонирование. Это может привести к росту конкуренции (предложения) в районах с индивидуальной застройкой, если, например, дуплексы или дополнительные жилые единицы станут легальными повсеместно.Водные и экологические проблемы: Как уже упоминалось, долгосрочная нехватка воды – надвигающийся риск. Это может проявиться в виде увеличения расходов (более высокие тарифы на воду делают обслуживание бассейнов и газонов дороже, что может снизить привлекательность некоторых домов) или даже в виде моратория на новое строительство (маловероятно в самом Скоттсдейле, где есть гарантированные поставки, но не исключено в экстремальной ситуации). Кроме того, экстремальная жара – это экологический риск: в 2023 году в Финиксе были беспрецедентные волны жары. Если климатические проблемы усугубятся, некоторые потенциальные жители могут избегать Аризону, а нынешние (особенно пенсионеры) могут проводить здесь меньше времени. Пока это не отразилось на рынке недвижимости в измеримом виде, но если лето станет практически невыносимым, это риск для привлекательности Скоттсдейла.Переизбыток в сегменте элитных кондоминиумов: Сейчас на подходе довольно много проектов элитных кондоминиумов (FENDI Residences, Optima и др.). Исторически рынок элитных кондоминиумов в Скоттсдейле был относительно небольшим. Если все эти проекты будут сданы примерно одновременно, существует риск краткосрочного избытка элитных квартир. Мы видели нечто подобное в Майами в прошлых циклах. Застройщики проверят глубину спроса; если экономика пошатнется, некоторые квартиры могут оставаться непроданными дольше, что может привести к уступкам по цене и ударить по инвесторам-спекулянтам. Поэтому, хотя новые проекты – это интересные возможности, они также несут риск, если вы рассчитываете на рост стоимости к моменту завершения строительства.Экономический спад или сдвиг: Экономика Скоттсдейла разнообразна, но не неуязвима. Национальная рецессия может временно снизить туризм и корпоративные переезды, что ослабит спрос как на жилье, так и на коммерческие площади. Или если один из крупных работодателей Скоттсдейла сократит штат (например, крупная компания вроде Vanguard переведет рабочие места), это может ударить по отдельным сегментам рынка. Также существует геополитический риск – если фондовые рынки рухнут или случится новая пандемия, расходы на роскошь и покупка вторых домов могут на время прекратиться.Рост расходов и налогов: Стоимость строительства по-прежнему высока, что снижает маржу при застройке или ремонте. Кроме того, налоги на недвижимость в Аризоне умеренные, но если оценки будут расти, то и налоговые счета тоже (даже несмотря на ограничение годового роста для основного жилья, для вторых/инвестиционных объектов такого ограничения нет). Инвесторам также нужно учитывать рост стоимости страховки – интересно, что хотя в Аризоне нет ураганов, случаются наводнения, лесные пожары в окрестностях и т.д., а стоимость страховки по всей стране растет.Стратегии для инвесторов: Учитывая вышеизложенное, благоразумные инвесторы в Скоттсдейле будут:Сосредотачиваться на денежном потоке, а не только на спекуляциях. Убедитесь, что объект недвижимости может окупаться за счет аренды по текущим ставкам, чтобы вы могли удерживать его в течение рыночных циклов.
- Возможно, объединиться с партнером или собрать ресурсы, чтобы купить с меньшим кредитным плечом или за наличные, а затем рефинансировать, когда ставки улучшатся.
- Диверсифицируйте типы недвижимости – возможно, сочетание дома для сдачи в аренду, небольшого коммерческого объекта и т.д., чтобы подстраховаться.
- Следите за местной политикой (например, если в городской совет избираются новые члены с программой замедления или ускорения роста, это может сигнализировать о переменах).
- Ищите уникальные объекты недвижимости, которые сохранят свою ценность – например, дом с редким видом или историческую недвижимость в Старом городе – уникальность обеспечивает защиту на падающем рынке.
- Планируйте более длительные сроки владения. Быстрые перепродажи сейчас сложнее, поэтому будьте готовы владеть объектом как минимум 5+ лет, чтобы получить прибыль.
По сути, Скоттсдейл остается одним из лучших мест для инвестиций в недвижимость благодаря устойчивым факторам спроса: солнце, рабочие места, престиж и ограниченность земли. Инвесторы могут найти множество преимуществ – от арендаторов с высоким доходом до роста стоимости и возможностей для редевелопмента. Но для успеха потребуется умело ориентироваться в новых условиях с более высокими затратами на финансирование, учитывать регуляторные изменения и выбирать объекты, которые смогут выдержать как «солнечные», так и «дождливые» дни (возможно, как в прямом, так и в переносном смысле). При грамотной стратегии инвестиции в Скоттсдейл до 2028 года должны принести хорошие результаты – просто без заоблачной доходности, характерной для периода бума, что на самом деле является признаком зрелого, стабилизирующегося рынка mileszimbaluk.com realwealth.com.
