Ключевые факты и цифры
- Средний рост цен: Средняя цена дома в Саскатуне (все типы недвижимости) достигла ~$359,200 в середине 2025 года (январь–июль), что на 7% больше по сравнению с прошлым годом (YOY) blog.remax.ca. Эталонная (медианная) цена дома установила новые максимумы: $435,100 в июле 2025 года, рост на 7% по сравнению с прошлым годом kentbraaten.com.
- Продажи и запасы: Продажи домов резко выросли – например, 610 домов продано в июле 2025 года, +17% по сравнению с прошлым годом и примерно на 40% выше среднего за 10 лет kentbraaten.com. Запасы остаются критически низкими: всего ~594 активных объявления на конец июля 2025 года (примерно 1,5 месяца предложения), несмотря на большее количество новых объявлений kentbraaten.com kentbraaten.com. Этот дефицит предложения сохраняет Саскатун как рынок продавца kentbraaten.com.
- Рынок аренды: Уровень вакантности аренды исключительно низкий (<1% в конце 2024 года), а арендная плата растет. К октябрю 2023 года средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру составляла ~$1,300 (рост на 9% по сравнению с прошлым годом) globalnews.ca. CMHC отмечает стабильно низкую вакантность в 2025 году, что способствует дальнейшему росту арендной платы assets.cmhc-schl.gc.ca.
- Рост населения: Население Саскатуна быстро растет. По оценкам Статистического управления Канады, к середине 2023 года в городе проживало около 295 200 человек, а по прогнозу города к середине 2024 года — около 308 600 saskatoon.ca. В последние годы среднегодовой прирост составлял около 2% saskatoon.ca. Молодая, растущая рабочая сила (самый низкий уровень безработицы в Канаде — около 4–5%) economics.td.com и высокий чистый приток мигрантов стимулируют спрос на жилье.
- Экономический прогноз: Экономика Саскачевана — одна из самых стабильных в Канаде. По прогнозу TD Economics, рост ВВП провинции составит 1,7% в 2025 году (выше среднего по стране) economics.td.com, чему способствуют добывающая промышленность (калийные соли, уран) и строительство economics.td.com. Низкий уровень безработицы (около 4,7% в августе 2025 года) и устойчивый рост заработной платы поддерживают покупательную способность economics.td.com. Экономические основы остаются достаточно прочными, чтобы выдержать продолжающийся спрос на жилье assets.cmhc-schl.gc.ca economics.td.com.
- Действия правительства: Реализуются федерально-провинциальные программы по увеличению предложения. Фонд ускорения жилищного строительства в размере $41,3 млн (2024–27) ускорит строительство примерно 940 новых единиц жилья в Саскатуне globalnews.ca. Город утвердил реформы зонирования (например, до 4 единиц на участок, реформы, ориентированные на транспорт и парковку), чтобы стимулировать уплотнение и строительство жилья среднего сегмента globalnews.ca. Продолжается развитие инфраструктуры и новых районов (Брайтон, Кенсингтон, Аспен Ридж и др.), что также увеличивает предложение blog.remax.ca.
- Прогноз: Аналитики ожидают дальнейший рост цен в 2025–26 годах из-за ограниченного предложения и высокого спроса blog.remax.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. По прогнозу CMHC, продажи и цены останутся на высоком уровне до 2025 года, если экономика будет оставаться сильной assets.cmhc-schl.gc.ca. Ожидается умеренное замедление роста арендной платы к 2026–27 годам по мере ввода в эксплуатацию новых арендных объектов assets.cmhc-schl.gc.ca. В целом, рынок Саскатуна, вероятно, останется активным в ближайшей перспективе, при этом в среднесрочной перспективе потребуется внимательно следить за ростом издержек и новым предложением.
Тенденции рынка жилой и коммерческой недвижимости
Жилая недвижимость: Рынок жилья в Саскатуне переживает бум в 2024–25 годах. После кратковременного спада в 2023 году продажи и цены резко выросли. Несколько источников данных показывают рекордную активность: в июле 2025 года было продано 610 домов (на 17% больше, чем в июле 2024 года) kentbraaten.com, а эталонная цена MLS® в городе установила новые рекорды ($435,100 в июле 2025 года) kentbraaten.com. Предложение остается очень ограниченным – всего около 1,5 месяца запасов kentbraaten.com, что выгодно продавцам. Агентства сообщают о ценовых войнах даже за скромные дома, а новые канадцы и покупатели из других провинций удовлетворяют спрос. blog.remax.ca kentbraaten.com Первые покупатели активно участвуют (хотя они старше, чем десять лет назад, часто с помощью семьи blog.remax.ca), а инвесторы (особенно местные и из BC/ON) быстро скупают недвижимость.
В 2025 году на данный момент медианная цена дома выросла до ~$359 тыс. к середине года blog.remax.ca. В будущем RE/MAX прогнозирует еще примерно 3% роста средних цен к концу 2025 года blog.remax.ca, при условии даже незначительного снижения процентных ставок. Ожидается, что ставки снизятся во второй половине 2025 года, и отложенный спрос может усилиться. Новые районы (например, Brighton, Aspen Ridge, Kensington) особенно популярны; здесь есть новые дома, парки и доступ к транспорту, что привлекает молодые семьи и новых жителей blog.remax.ca. В то же время в районах застройки (Kensington, начальные этапы Stonebridge и др.) наблюдается реконструкция и уплотнение.
Коммерческая недвижимость: Рынок коммерческой недвижимости Саскатуна остается относительно устойчивым в 2025 году. Общее количество сделок в первом квартале 2025 года выросло примерно на 2% в годовом исчислении, несмотря на глобальную неопределенность blog.remax.ca. Наибольший рост наблюдается в сегментах земельных участков и многоквартирных объектов. Крупные земельные участки (от 10 акров), предназначенные для застройки рядом с Саскатуном, пользуются спросом и продаются по цене около $36–40 тыс. за акр blog.remax.ca. “Готовые к застройке” участки (полностью обеспеченные коммуникациями) стоят значительно дороже ($180–300 тыс./акр в ключевых районах) blog.remax.ca. Сектор многоквартирных домов (инвестиции в арендуемые апартаменты и таунхаусы) переживает бум: новые комплексы сданы в аренду на 100%, капитализация около 9% blog.remax.ca, а небольшие малоэтажные здания (4–6 квартир) продаются примерно за $1,2 млн, тогда как блоки на 26–32 квартиры — примерно за $4 млн blog.remax.ca. Рост арендных ставок (последние данные — около $1 500 за среднюю квартиру в Саскатуне, +9,7% в годовом исчислении blog.remax.ca) и почти 100% заполняемость делают многоквартирные объекты привлекательными для инвесторов.
Другие сектора остаются стабильными. Развитие розничной торговли стимулируется новыми пригородами: каждый новый жилой район добавляет торговые центры с якорными арендаторами — продуктовые магазины, банки и фастфуд. В отличие от этого, офисные помещения в центре города испытывают трудности после пандемии (вакантность остается высокой, а некоторые ключевые арендаторы ушли blog.remax.ca), тогда как офисы класса А в пригородах (например, в Стоунбридже) пользуются высоким спросом и низкой вакантностью blog.remax.ca. Рынок гостиниц небольшой, но активный: около пяти небольших отелей/мотелей недавно сменили владельцев (за пределами города, рядом с точками спроса), стоимостью от 1 до 5 млн долларов blog.remax.ca. В промышленной недвижимости появляется больше новых предложений; вакантность немного растет (сейчас около 3% blog.remax.ca), хотя небольшие промышленные помещения (менее 5000 кв. футов) по-прежнему быстро продаются по высоким ценам. В целом, коммерческие инвесторы продолжают интересоваться «основными» типами недвижимости (земля, аренда, легкая промышленность, розница), делая ставку на стабильную местную экономику Саскатуна blog.remax.ca.
Доступность жилья и рынок аренды
Доступность: Несмотря на активный рост, Саскатун остается более доступным, чем крупнейшие города Канады (Ванкувер, Торонто и др.), но цены растут быстрее доходов. Местные агенты отмечают, что доступность снижается: покупатели впервые берут на себя больше долгов или получают помощь от родителей blog.remax.ca. К середине 2025 года средняя стоимость дома составляла всего около 359 тыс. долларов blog.remax.ca — это низко по национальным меркам — но быстрый рост цен означает, что доступность ухудшается. Например, эталонная цена в июле 2025 года (435 тыс. долларов) теперь значительно превышает все предыдущие рекорды kentbraaten.com. CMHC предупреждает, что сохраняющийся низкий уровень предложения будет поддерживать давление на цены, особенно на жилье начального уровня assets.cmhc-schl.gc.ca.
Ключевые показатели доступности находятся под давлением. Ипотечные ставки, хотя и снизились с пика, остаются высокими; любые снижения в конце 2025 года (как ожидают аналитики) могут стимулировать покупки, но несут риск дальнейшего роста цен blog.remax.ca. В ответ город и провинция делают приоритетом доступное жилье: План действий по жилью в Саскатуне и связанные с ним политики предлагают стимулы для жилья для малообеспеченных (например, гранты на первоначальный взнос 5–10%, сниженные сборы) и поддерживают проекты через федеральные программы Rapid Housing Initiative и Housing Accelerator Fund globalnews.ca globalnews.ca. Ожидается, что чистый эффект приведет к увеличению предложения доступных квартир (например, до четырехквартирных домов в семейных районах, упрощенное одобрение многоквартирных домов globalnews.ca).Рынок аренды: Сектор аренды чрезвычайно напряжен. По данным города (июнь 2024), в ряде районов вакантность была менее 1% (сбалансированный рынок — около 3%)globalnews.ca. При столь низкой вакантности арендодатели активно повышают арендную плату. К концу 2023 года средняя аренда двухкомнатной квартиры в Саскатуне превышала $1,300 (рост на 9% в годовом исчислении) globalnews.ca. По прогнозу CMHC, рост арендной платы останется высоким до 2025 года, поскольку спрос превышает новое предложение assets.cmhc-schl.gc.ca, с небольшим ослаблением к 2026–27 годам по мере ввода в эксплуатацию новых построек (особенно специализированного арендного жилья).
Рост арендной платы и низкая вакантность привели некоторых жителей к проблемам с доступностью жилья. В ответ городской совет Саскатуна одобрил ряд реформ для стимулирования развития арендного жилья: разрешение вспомогательных жилых помещений, сокращение минимальных требований к парковке и изменение зонирования вдоль транспортных коридоров для строительства многоквартирных домов повышенной плотности globalnews.ca saskatoon.ca. Фонд ускорения жилищного строительства в размере 41 млн долларов (2024–27) также будет субсидировать строительство новых доступных арендных единиц (всего 940) globalnews.ca. Ожидается, что эти меры со временем увеличат предложение арендного жилья, однако аналитики предупреждают, что облегчение наступит постепенно. Пока же арендаторы сталкиваются с жесткой конкуренцией за жилье и стремительным ростом цен, что делает доступность жилья ключевой проблемой для домохозяйств с низким и средним доходом.
Экономические и демографические факторы
Сильная экономика и демографический рост Саскатуна являются основными драйверами рынка недвижимости. Экономика Саскачевана диверсифицирована — добыча полезных ископаемых (калий, уран), нефть, сельское хозяйство и развитый государственный сектор — и, по прогнозам, в 2025 году будет опережать средний показатель по стране economics.td.com. Ключевые инвестиции, такие как строящаяся калийная шахта Янсен и продолжающийся рост экспорта полезных ископаемых (+20% с начала года), способствуют созданию рабочих мест и росту доходов economics.td.com. Уровень безработицы — самый низкий в Канаде (~4,7% в августе 2025 года) economics.td.com, а потребительские расходы остаются высокими. По данным TD Economics, ресурсный и строительный секторы “сильны”, что обеспечивает Саскачевану умеренный прирост даже несмотря на глобальные торговые трудности economics.td.com economics.td.com.
Рост населения столь же устойчив. По состоянию на середину 2023 года в агломерации Саскатуна проживало около 295 000 человек saskatoon.ca, а город оценивал численность примерно в 308 600 к июлю 2024 года saskatoon.ca (что подразумевает около 13 700 новых жителей в 2023 году, что значительно выше среднего показателя за пять лет). Рост обеспечивается как международной иммиграцией (студенты и квалифицированные работники, привлечённые рабочими местами), так и межпровинциальной миграцией (сильный рынок труда Саскачевана привлекает канадцев). Прогнозы (исследования города Саскатун) давно предсказывали продолжение роста — город ставит цель достичь примерно 312 700 жителей в течение 10 лет (сценарий среднего роста), хотя точные темпы будут зависеть от экономических условий. Более крупное и молодое население означает устойчивый спрос на жильё: больше семей, студентов и работников нуждаются в домах и аренде.
В целом, преимущество региона по доступности (по сравнению с Ванкувером/ТО) плюс сильная местная экономика («самый низкий уровень безработицы в Канаде» economics.td.com) — мощная комбинация. CMHC отмечает, что рынок труда Саскатуна хорошо интегрировал новых жителей (высокий рост занятости при лишь умеренном росте безработицы) assets.cmhc-schl.gc.ca, что означает, что новоприбывшие активно арендуют или покупают жильё. Эти фундаментальные факторы указывают на то, что любое снижение на рынке жилья должно быть ограниченным, а спрос на жильё, вероятно, останется выше долгосрочных тенденций по крайней мере до середины 2020-х годов.
Инвестиционные возможности и риски
Возможности: Для инвесторов Саскатун в настоящее время предлагает ряд возможностей в жилой, многоквартирной недвижимости и даже в сельскохозяйственных землях. Низкие (относительно) цены и сильный рост делают жилую аренду привлекательной – при 100% заполняемости и растущих арендных ставках blog.remax.ca globalnews.ca, специализированные арендные здания могут приносить доходность ~8–9% blog.remax.ca. Небольшие многоквартирные дома (4–6 квартир) доступны от ~$1,2 млн blog.remax.ca, что позволяет участвовать и «семейным» инвесторам. Пригородный рынок домов, хотя и конкурентный, все еще предлагает доход на капитал за счет роста стоимости; многие покупатели рассматривают Саскатун как стабильную долгосрочную инвестицию. В коммерческом секторе много возможностей в земле и многоквартирной недвижимости: крупные земельные участки рядом с Саскатуном (10+ акров) пользуются большим спросом blog.remax.ca, а небольшие освоенные участки продаются по премиальным ценам. Новые районы (например, расширения Brevoort Park) также предлагают участки для инвестиций застройщиков. Розничная торговля и гостиничный бизнес имеют свои ниши: местные торговые центры в районах роста пользуются стабильным трафиком, а небольшие мотели за пределами города (обслуживающие грузовые маршруты и т.д.) оказались прибыльными, продаются по цене $1–5 млн blog.remax.ca.
Сельскохозяйственные земли рядом с Саскатуном выделяются: стоимость сельхозугодий в Саскачеване выросла на 13,1% в 2024 году (самый высокий прирост среди провинций Канады) blog.remax.ca. Как крупнейший город провинции, Саскатун привлекает агроинвесторов к близлежащим участкам как для ведения сельского хозяйства, так и для будущей застройки. Инвесторы также отмечают относительную доступность Саскатуна – покупка квартиры за $400 тыс. здесь обходится дешевле по содержанию, чем в Британской Колумбии или Онтарио, при этом сохраняется рост стоимости.
Риски: Ни один рынок не лишён рисков, и потенциальные подводные камни включают процентные ставки, экономические потрясения и изменения в политике. Рост ипотечных ставок (даже незначительный) может снизить покупательскую способность; хотя ставки достигли пика в 2023 году, любые неожиданные задержки в их снижении могут замедлить спрос. В экономическом плане внешние факторы создают неопределённость. Например, канадские экспортеры (особенно сельское хозяйство) сталкиваются с торговыми напряжённостями: тарифы Китая на семена канолы (75%) и масло (100%) угрожают фермерам Саскачевана economics.td.com. Усиление торговой войны между Канадой и США (тарифы до 25%) может замедлить экономику провинции (как отмечает CMHC, крупные тарифы могут привести к потере рабочих мест и рискам рецессии assets.cmhc-schl.gc.ca). Если цены на сырьевые товары упадут (например, нефть стабилизируется, проблемы с канолой), рост местных доходов может остановиться, что охладит спрос на жильё.
На местном уровне сама амбициозная жилищная программа несёт определённый риск политического противодействия или задержек. Изменения в зонировании (разрешение на строительство мультиплексов, сокращение парковочных мест) вызвали некоторое недовольство в сообществе, что может замедлить утверждение проектов. Кроме того, по мере ускорения строительства арендного жилья (по данным CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca), к 2027 году может возникнуть переизбыток: ожидается рост вакантности после завершения десятков новых арендных проектов, что может сдержать рост арендной платы. Наконец, инвесторам стоит остерегаться перегрева: двузначный рост цен (более 30% за 2 года по провинции stats.crea.ca) не может продолжаться бесконечно без достаточного увеличения предложения. Резкая коррекция рынка (хотя и маловероятна при текущих фундаментальных показателях) была бы болезненной, учитывая, насколько мал запас жилья; у рынка мало подушки безопасности от потрясений.
Государственная политика, инфраструктура и зонирование
Действия правительства играют ключевую роль в будущем жилищного рынка Саскатуна. В последние годы как федеральные, так и городские власти запустили инициативы по увеличению предложения и плотности:
- Федерально-провинциальное финансирование: Саскатун является партнером федерального Housing Accelerator Fund (HAF). В рамках этой программы 41,3 миллиона долларов выделено Саскатуну (2024–27) для ускорения строительства примерно 940 новых жилых единиц globalnews.ca. Эти средства направлены на доступное жилье, и город планирует потратить около 35 млн долларов на стимулы (субсидии, предоставление земли для доступных/многоквартирных проектов) globalnews.ca. Программа Rapid Housing Initiative (федеральное финансирование из предыдущих лет) также принесла миллионы на приюты и поддерживаемое жилье в Саскатуне, помогая решать проблемы бездомности и острой нужды.
- Зонирование и нормативы застройки: Для соответствия требованиям HAF городской совет Саскатуна утвердил масштабные реформы землепользования. Среди них — разрешение до 4 жилых единиц практически на каждом жилом участке, а также разрешение на многоквартирные дома в пределах 800 м от станций скоростного автобусного транспорта (BRT) globalnews.ca. Город ввел новое коридорное зонирование для транспортных коридоров (утверждено в июле 2024 года) для стимулирования смешанной и более плотной застройки saskatoon.ca. Минимальные требования к парковочным местам были снижены или отменены в районах с транспортом, что уменьшает затраты на строительство saskatoon.ca. В апреле 2024 года были пересмотрены правила по дополнительным жилым единицам (подвальные и садовые дома), чтобы устранить прежние барьеры saskatoon.ca. В целом, зонирование либерализуется, чтобы разрешить больше точечной застройки, таунхаусов и многоквартирных домов без длительных согласований.
- Стимулы и программы доступного жилья: Городская программа стимулирования доступного жилья (AIP) предлагает освобождение от налога на имущество и гранты застройщикам, строящим жилье с арендой ниже рыночной или сдаваемое в аренду кондоминиумы. В мае 2024 года Саскатун расширил стимулы для жилья “среднего сегмента” (триплексы, таунхаусы) в транспортных коридорах saskatoon.ca. Город продолжает использовать собственные земельные резервы для жилищных проектов в рамках программы Attainable Housing (например, застройщики участвуют в тендерах на городские земли в обмен на строительство доступных квартир).
- Инфраструктура и зоны роста: Общественная инфраструктура также поддерживает рынок. Новые дороги, коммунальные услуги и удобства появились в районах, таких как Brighton, Aspen Ridge, Kensington blog.remax.ca. Линия BRT Blue (открыта в августе 2023 года) и линия Orange (скоро откроется) расширяют сеть скоростного транспорта, делая многие районы более доступными. Планируется строительство третьего мостового перехода через реку (Circle Drive South) и продолжаются проекты кольцевой дороги, что улучшит время в пути. Такие инвестиции повышают привлекательность окраин и способствуют строительству большего количества жилья. Модернизация коммунальных систем (водоснабжение, канализация) также способствует увеличению плотности застройки. В целом, планирование и улучшение инфраструктуры в Саскатуне направлены на соответствие прогнозируемому росту населения.
В совокупности эти меры направлены на ускорение строительства в Саскатуне. По данным CMHC, ожидается, что рост цен и арендной платы (вместе со стимулами) “будет способствовать увеличению объемов нового строительства” assets.cmhc-schl.gc.ca. Действительно, количество начатых строительств в районе Саскатуна увеличилось в 2024/25 годах, особенно в сегменте многоквартирных домов. Наблюдатели будут следить за тем, смогут ли эти меры приблизить предложение к спросу; пока что количество завершённых объектов отстаёт от спроса, но этот разрыв может сократиться к 2026–27 годам, когда начнётся реализация разрешённых проектов.
Прогноз (на ближайшие 3–5 лет)
В краткосрочной перспективе (2025–27) большинство аналитиков ожидают, что рынок Саскатуна останется горячим. Объемы продаж должны оставаться выше долгосрочных средних значений, а цены должны продолжать расти (хотя и более умеренными темпами по сравнению с началом 2025 года). В отчетах CREA/SRA говорится, что цены могут расти на несколько процентов ежегодно в 2026–27 годах, поскольку спрос сохраняется blog.remax.ca kentbraaten.com. CMHC прямо прогнозирует сохраняющийся высокий спрос и напряженный рынок перепродажи до 2025 года, что поддерживает дальнейший рост цен assets.cmhc-schl.gc.ca. Более низкие ипотечные ставки (если они будут реализованы) могут вернуть на рынок покупателей, которые ранее выжидали, что потенциально может еще больше повысить цены в конце 2025/начале 2026 года blog.remax.ca. Сектор аренды будет лидировать в новом строительстве, поэтому в ближайшие несколько лет ожидается много новых проектов по строительству квартир/таунхаусов; это в конечном итоге немного снизит арендные ставки к 2026–27 годам, но уровень вакантности, вероятно, останется низким до 2025 года assets.cmhc-schl.gc.ca.
В течение 5–10 лет многое будет зависеть от того, как реализуются прогнозы роста. Официальные городские планы (сценарий среднего роста) давно предполагают население около 312 700 человек к 2030 году. Если Саскатун достигнет хотя бы части этого роста, спрос на жилье останется высоким и в 2030-х годах. Фундаментальный дефицит предложения говорит о том, что цены, вероятно, будут продолжать расти, по крайней мере, в номинальном выражении. Тем не менее, как только будет построен значительный объем нового жилья (новые районы, кондоминиумы, многоквартирные дома), давление может постепенно ослабнуть. CMHC и экономисты ожидают, что объемы нового строительства останутся выше исторических норм, поэтому рынок может вернуться к балансу после 2027 года. В очень долгосрочной перспективе, если процентные ставки полностью нормализуются и рынок труда остынет, рост может замедлиться – но в настоящее время нет признаков спада: Саскачеван стал первой провинцией, достигшей рекордных продаж в 2025 году stats.crea.ca и остается экономически устойчивым economics.td.com.
В заключение, рынок недвижимости Саскатуна находится в разгаре исключительного бума, вызванного притоком населения и сильной местной экономикой. Рекордные продажи и стремительный рост цен в 2024–25 годах отражают ограниченность предложения. В ближайшие 3–5 лет, вероятно, продолжится рост цен и сохранится очень напряжённая ситуация на рынке, хотя ожидается появление большего количества нового строительства (особенно арендного жилья). Ключевые факторы, за которыми стоит следить, включают изменения процентных ставок (которые могут как стимулировать, так и сдерживать спрос), успехи правительства в увеличении предложения жилья и любые экономические потрясения (торговые или сырьевые циклы), которые могут повлиять на доходы домохозяйств. Пока же прогноз остаётся оптимистичным: низкий уровень предложения и стабильный спрос предполагают, что рынок жилья Саскатуна останется рынком продавца с инвестиционными возможностями в сфере жилья и смежных секторах недвижимости kentbraaten.com assets.cmhc-schl.gc.ca.
Источники: Ассоциация риэлторов Саскачевана / Ежемесячная статистика CREA kentbraaten.com stats.crea.ca; рыночные отчеты RE/MAX blog.remax.ca blog.remax.ca; Прогноз рынка жилья CMHC за февраль 2025 года (раздел по Саскатуну) assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; отчеты о численности населения города Саскатун saskatoon.ca; провинциальный прогноз TD Economics economics.td.com economics.td.com; Global News о жилищной политике globalnews.ca globalnews.ca; отчет Кента Браатена (Century21) за июль 2025 года kentbraaten.com kentbraaten.com; и другие. Эти авторитетные источники предоставляют актуальные данные и экспертный анализ рынка жилья Саскатуна и его факторов.
