Ключевые выводы:
- Сбалансированный, стабильный рынок: Рынок жилья на острове Ванкувер в целом остается сбалансированным (≈5–6 месяцев запасов) zoocasa.com creastats.crea.ca. Продажи немного выросли, и количество предложений увеличивается, предоставляя покупателям больший выбор. Цены растут умеренно: эталонные цены на дома на одну семью выросли на 1–3% по сравнению с прошлым годом во многих районах creastats.crea.ca nanaimonewsnow.com.
- Региональные различия: Виктория и южные рынки дороже (Vic SFH ≈$1,3 млн vreb.org), в то время как рынки Среднего/Северного острова (например, Нанаймо ~$820 тыс., Парксвилл-Кваликум ~$926 тыс.) более доступны creastats.crea.ca nanaimonewsnow.com. В сельских районах (Северный остров, Кэмпбелл-Ривер) наблюдался двузначный рост цен и резкий рост спроса на жилье. Тофино/Юклуэлет остаются элитными рынками, ориентированными на туризм.
- Продажи и предложение: Провинциальные прогнозы ожидают стабильных или немного более высоких продаж в 2025–2026 годах после кратковременного спада central1.com zoocasa.com. Данные VIREB за 2 квартал показывают рост продаж на острове примерно на 5% по сравнению со 2 кварталом 2024 года, но они все еще ниже долгосрочных средних значений nanaimohomesales.ca. Количество новых предложений растет, что смягчает дефицит на рынке (например, активные листинги VIREB +12–26% по сравнению с прошлым годом) vreb.org zoocasa.com.
- Давление на доступность жилья: Стоимость жилья остается высокой по сравнению с местными доходами. Даже при замедлении роста средняя арендная плата за кондоминиум в Виктории составляет около ~$1,993 за двухкомнатную квартиру (значительно выше среднего по стране) jarmanrealestate.com. Умеренный уровень вакантности (Виктория ~2,6% jarmanrealestate.com) указывает на напряжённый рынок, особенно для аренды. Доступность становится всё более острой проблемой для молодых и малообеспеченных покупателей.
- Действия правительства: Политика Британской Колумбии влияет на рынок недвижимости острова: запрет на покупку иностранцами и налог 20% на иностранных покупателей (продлён до 2026 года) сдерживают спекуляции bcrealestatelawyers.com bcrealestatelawyers.com. Налог на спекуляцию и пустующие дома применяется в районе Виктории, препятствуя появлению пустующих объектов. Новый закон о краткосрочной аренде (Bill 35) требует, чтобы такие объекты были заняты владельцем, что может высвободить дополнительные арендные единицы bcha.com. Государственные инвестиции (например, фонды защиты аренды, новые программы для покупателей жилья) направлены на увеличение предложения и сохранение доступности.
- Коммерческая недвижимость и инвестиции: Розничная торговля в центре Виктории испытывает трудности (вакантность достигла ~11% в 2024 году southislandprosperity.ca) из-за удалённой работы в офисах и строительства, хотя пригородные центры и туристические гостиницы остаются сильными. В промышленном и логистическом секторах наблюдается умеренный спрос благодаря расширению порта. Инвесторам стоит учитывать умеренную доходность от аренды (~3–4%), но стабильный спрос со стороны пенсионеров, удалённых работников и туристов jarmanrealestate.com nanaimohomesales.ca.
- Экология и климат: Мягкий климат и живописные виды острова Ванкувер привлекают людей, но прибрежные сообщества сталкиваются с рисками повышения уровня моря и штормов. Муниципалитеты (например, Кэмпбелл-Ривер) разрабатывают планы адаптации к повышению уровня моря. Дым от лесных пожаров и экстремальные погодные явления также могут влиять на привлекательность региона. В некоторых городах постепенно внедряются стандарты устойчивого развития и экологического строительства.
Тенденции на рынке жилой недвижимости
Жилой сектор острова Ванкувер оказался относительно устойчивым. После всплеска, вызванного пандемией, в 2024–2025 годах наблюдались более медленные продажи, но достаточный объем предложения. Провинциальные прогнозисты (BCREA/Central 1) ожидают, что продажи жилья в Британской Колумбии останутся низкими, но немного вырастут (примерно на +3–9% к 2026 году) central1.com bcrea.bc.ca. На острове Ванкувер местные данные показывают, что продажи примерно стабильны или немного растут. Например, VIREB сообщила, что в августе 2025 года продажи выросли на 6% по сравнению с прошлым годом (692 единицы) creastats.crea.ca, а продажи по всему острову во втором квартале 2025 года были примерно на 4,8% выше, чем в прошлом году nanaimohomesales.ca. Преобладают сбалансированные условия: в августе 2025 года общий запас на рынке составлял около 6 месяцев (средний диапазон сбалансированного рынка) creastats.crea.ca.Цены растут медленно, а не стремительно. Эталонная цена VIREB на отдельно стоящий дом составляла около $797 тыс. в августе 2025 года (всего +2% по сравнению с августом 2024 года) creastats.crea.ca, а квартиры и таунхаусы также показали рост в пределах нескольких процентов. В Метро Виктории цены выше (~$1,3 млн за отдельно стоящий дом в центре Виктории vreb.org), что отражает ее статус регионального центра. Эталонная цена отдельно стоящего дома в Нанаймо находится в диапазоне середины $800 тыс. nanaimohomesales.ca, а в Парксвилл-Кваликум — около $926 тыс. creastats.crea.ca. В некоторых сельских районах наблюдался более резкий рост — например, эталонные цены на отдельно стоящие дома на Северном острове выросли примерно на 6% до ~$470 тыс. creastats.crea.ca, а в Кэмпбелл-Ривер отмечен умеренный рост. В анализе Zoocasa отмечается, что с 2020 года цены на отдельно стоящие дома на острове Ванкувер выросли примерно на 58% — опережая процентный рост в Большом Ванкувере zoocasa.com, хотя и с более низкой базы.
Когда ставки стабилизировались в 2024–25 годах, больше продавцов выставили свои дома на продажу. Активные объявления в Виктории на конец августа 2025 года (~3 600) были примерно на 13% выше, чем в августе 2024 года vreb.org. Аналогично, VIREB сообщил о росте запасов квартир (+26% в годовом исчислении) в начале 2025 года zoocasa.com. Увеличение предложения ослабило конкуренцию на торгах. Теперь продавцы сталкиваются с большей конкуренцией, а покупатели могут выбирать более осторожно. Большинство советов отмечают, что сбалансированные условия дают обеим сторонам время — это сильно отличается от ажиотажных рынков 2020–21 годов vreb.org.
Тенденции коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость на острове демонстрирует смешанные результаты в зависимости от сектора. Розничная торговля: Центр Виктории испытывал трудности в 2024 году, уличная вакансия достигла примерно 11% (против 9,2% в 2023 году) southislandprosperity.ca, чему способствовали удалённая работа офисных сотрудников, дорожные работы и социальные проблемы. Туризм поддержал рестораны во время захода круизных лайнеров (Огден-Пойнт принял около 970 тыс. пассажиров в 2024 году southislandprosperity.ca), но в целом поглощение торговых площадей было отрицательным. Для сравнения, пригородная розница и районные торговые центры остались устойчивыми. Вакансия в местных торговых комплексах остаётся низкой (~2–4%), чему способствует стабильный спрос на продукты, услуги и новые удобства (например, расширение Royal Bay в Колвуде southislandprosperity.ca).
Промышленность/логистика: Нанаймо и центральная часть острова выигрывают от расширения порта. Colliers сообщает о росте продаж промышленных земель (например, портовые земли Нанаймо, Ланцвилл), хотя участков по-прежнему мало. Спрос на складские и легкопромышленные помещения стабилен, но высокие строительные расходы и нехватка площадок сдерживают рост. Гостиничный бизнес: Заполняемость отелей на острове восстановилась благодаря туризму. Средние тарифы и заполняемость отелей выше, чем в 2022 году, хотя прибрежные города, такие как Тофино/Юклулет, остаются сезонными. Регулирование краткосрочной аренды (см. политику ниже) может вернуть часть спроса на размещение обратно в отели.
Доступность и предложение жилья
Доступность жилья остается ключевой проблемой. Несмотря на замедление инфляции, цены на жилье на острове остаются высокими по сравнению с местными доходами. Средняя арендная плата за двухкомнатную квартиру в Виктории (~$1,993/месяц) значительно превышает общенациональный показатель jarmanrealestate.com, что свидетельствует о напряженной доступности. Ванкувер-Айленд уступает по ценам районам Британской Колумбии с более низкими доходами (например, Кутеней), но дороже многих внутренних рынков. По данным Zoocasa, покупка жилья на острове по-прежнему более доступна, чем в Метро Ванкувере, что способствует спросу со стороны пенсионеров и коммьютеров zoocasa.com zoocasa.com.Предложение жилья улучшается, но рынок аренды по-прежнему напряжен. По данным CMHC, уровень вакантности в Британской Колумбии вырос до 1,9% (октябрь 2024) jarmanrealestate.com, но напряженные районы сохраняются: Ванкувер — 1,6%, Виктория — 2,6% (рост с 0) jarmanrealestate.com. Ввод в эксплуатацию целевых арендных домов увеличился, но большинство новых объектов рассчитаны на более высокий бюджет. Многие долгосрочные арендные квартиры добавляются медленно. На рынке собственности предложение выше, чем во время пандемии, однако новое строительство жилья еще не догнало спрос. Задержки с размещением объявлений (медленные согласования, рост стоимости материалов) продолжают сдерживать рост предложения. В целом, на рынок поступает больше объектов, что снижает напряженность, но жилье по-прежнему недоступно для многих.
Региональные особенности и сравнения
- Виктория / Столичный регион: Здесь самые высокие цены. В августе 2025 года эталонная цена отдельно стоящего дома (SFH) в Виктории (центр) составляла примерно $1,308 млн vreb.org (+1,6% в годовом исчислении); квартиры — около $551 тыс. vreb.org. Продажи замедлились сезонно (продажи в августе 2025 года на 3,7% ниже, чем в прошлом году vreb.org). Предложение улучшается — активных объявлений было на 12,8% больше, чем в августе 2024 года vreb.org, — что дает покупателям выбор. Рынок сбалансирован, конкуренция ниже, чем раньше (председатель VREB: «совсем другой темп, чем пять лет назад» vreb.org). Стабильность низких процентных ставок помогает, но разрыв в доступности жилья в Виктории заметен: аренда 2-комнатных квартир ≈$2 тыс. jarmanrealestate.com.
- Нанаймо / Центральный остров: Более доступный, чем Виктория, рынок Нанаймо стабилен. Недавний отчет отмечает 374 продажи SFH во 2 квартале 2025 года (+2,4% в годовом исчислении) и эталонную цену около $838 тыс. (+1,8% в годовом исчислении) nanaimohomesales.ca. Данные за февраль 2025 года показывают среднюю цену продажи SFH около $834 тыс. (рост на 5% в годовом исчислении) nanaimonewsnow.com. Предложение: активных объявлений SFH около 975 (февраль 2025) — рост на 6% в годовом исчислении nanaimonewsnow.com. В Нанаймо наблюдается всплеск сделок с квартирами (продажи в феврале +) и умеренное снижение цен из-за предложения. Экономика демонстрирует смешанные сигналы: местная безработица достигла 6,8% в середине 2025 года nanaimohomesales.ca, но туризм и привлекательный образ жизни поддерживают спрос. Инвесторы отмечают, что в Нанаймо строится более 40 проектов кондоминиумов nanaimohomesales.ca, в основном ориентированных на аренду; однако рост предложения квартир и изменения в регулировании могут сдерживать цены.
- Тофино / Юклуэлет (Западное побережье): Эти курортные районы имеют небольшой, сильно сезонный рынок. Односемейные дома на побережье часто продаются значительно дороже, чем на материке (от $1 млн за дома у воды remax-camosun-victoria-bc.com). Развитие ограничено зонированием (ограничения по зонированию, линии затопления) и наплывом покупателей домов для отдыха. Изменения в политике по краткосрочной аренде (см. ниже) вероятно вернут часть объектов на рынок для местных жителей, но проблема доступности жилья остается острой. Земли под застройку мало, поэтому рост в Тофино в основном идет за счет уплотнения или небольших проектов. Ожидаются продолжительно высокие цены (часто на 50% выше, чем на Северном острове) и акцент в общественных дебатах на аренде и доступном жилье для работников.
- Кортни / Долина Комокс: В Кортни и окрестностях рыночные основы схожи с Нанаймо. Бенчмарк односемейных домов в долине Комокс (август 2025) составил $854 тыс. (+3% за год) creastats.crea.ca. Предложение умеренное. Многие жители ездят на работу в Кэмпбелл-Ривер и Викторию, что поддерживает стабильный спрос. Новые районы (например, Merecroft Village) увеличивают предложение. В целом, Кортни считается местом с «доступным» семейным жильем по сравнению с Нижним материком, что привлекает пенсионеров и удаленных работников.
- Парксвилл / Куаликум: Этот курортный центр Среднего острова популярен среди пенсионеров. Здесь самые высокие бенчмарки в регионе VIREB ($926 тыс. за односемейный дом, +1% за год в августе 2025) creastats.crea.ca. Объемы продаж ниже (малое население), но покупатели (часто из внутренних районов Британской Колумбии или Альберты) ценят прибрежный образ жизни. Дома у озера и на гольф-полях продаются с наценкой. Новое строительство ограничено, поэтому цены, скорее всего, останутся высокими.
Инвестиции в недвижимость и прогноз доходности
Ванкувер-Айленд предлагает стабильную, но не выдающуюся доходность. Доходность от аренды умеренная: например, дом за $1 млн может сдаваться за $2–3 тыс./мес. (≈3% валовой доходности). Однако сильная демография поддерживает спрос на аренду. Например, вакансия в Виктории — 2,6% jarmanrealestate.com, что говорит о быстрой сдаче объектов. Рост населения и туризма в Нанаймо также способствует этому. Провинциальная инициатива по переводу краткосрочной аренды в долгосрочную (Bill 35) может увеличить предложение, повысив стабильность доходности.
Инвесторам стоит обращать внимание на региональные возможности: в крупных городах (Виктория/Нанаймо) наблюдается наиболее стабильный денежный поток, в то время как курортные районы (Тофино) могут приносить высокий доход летом, но есть риск простоев в межсезонье. Владельцы недвижимости выигрывают от роста арендных ставок со временем; CMHC отметило, что арендная плата за двухкомнатные квартиры в Виктории выросла примерно на 23,5% при смене арендатора в 2024 году jarmanrealestate.com. Коммерческая недвижимость (например, торговые площади или офисы с несколькими арендаторами) показывает смешанную доходность: арендные ставки в пригородных торговых центрах растут умеренно, но офисы в центре города сталкиваются с трудностями (рост вакансий из-за удалённой работы). Растущее население пожилых людей и приток удалённых работников на острове обеспечивают стабильный спрос на хорошо расположенные кондоминиумы, таунхаусы и малоэтажные апартаменты. В целом, наилучшая доходность достигается при долгосрочном владении: цены должны расти примерно на 2–3% в год (см. ниже), плюс доход от аренды.
Влияние государственной политики
Провинциальная и федеральная политика существенно влияет на рынок недвижимости Ванкувер-Айленда:
- Иностранные покупатели: Федеральный запрет Канады на покупку жилья иностранцами (действует с января 2023 по 2027 год) ограничивает спрос со стороны нерезидентов bcrealestatelawyers.com. Британская Колумбия дополняет это 20% налогом на иностранных покупателей в столичном регионе и районе Нанаймо bcrealestatelawyers.com. Эти меры направлены на сдерживание спекулятивных инвестиций; их влияние на рынок острова выразилось в более умеренном росте цен по сравнению с Ванкувером, хотя эффективность этих мер обсуждается. Недавно застройщики призвали провинцию смягчить правила для иностранных инвесторов, предупреждая о давлении на рабочую силу и издержки costar.com.
- Налог на спекуляцию и пустующие дома: Налог на спекуляцию и пустующие дома в Британской Колумбии применяется в районе Виктории (0,5–2% от стоимости пустующего жилья) и в некоторых других регионах. Он нацелен на пустующие дома и иностранных владельцев, стимулируя сдачу в аренду. Это дополнительно мотивирует выводить объекты на рынок или сдавать их в аренду.
- Краткосрочная аренда: Закон 35 (2024) ограничивает краткосрочную аренду только основным местом жительства хозяина (и одной дополнительной квартирой) bcha.com. Введение контроля поэтапно до июля 2026 года, но такие муниципалитеты, как Виктория и Юклуэлет, уже регистрируют объекты краткосрочной аренды. Ожидается, что это вернёт тысячи домов на рынок долгосрочной аренды (и увеличит загрузку отелей). Владельцам объектов краткосрочной аренды придётся перейти на долгосрочную аренду или продать недвижимость.
- Зонирование и развитие: Местные органы власти на острове Ванкувер постепенно увеличивают плотность застройки, разрешая более плотное жилье. Например, Стратегия регионального роста Виктории поощряет строительство многоквартирных домов и таунхаусов вокруг транспортных узлов. Нанаймо и Кортни пересмотрели генеральные планы (OCPs) для увеличения строительства многоквартирных домов. Однако возможности для развития по-прежнему ограничены географией (Малахат, горы) и инфраструктурой. Медленный процесс выдачи разрешений и высокие сборы в некоторых муниципалитетах продолжают ограничивать новое предложение.
- Программы доступности жилья: План Британской Колумбии «Дома для людей» финансирует приобретение некоммерческими организациями арендного жилья. В частности, Фонд защиты аренды обеспечил ~334 единицы жилья на острове Ванкувер (Кэмпбелл-Ривер, Дункан, Порт-Харди), чтобы сохранить их доступными rentalprotectionfund.ca rentalprotectionfund.ca. Гранты и программы нового строительства (BC Builds) также нацелены на десятки тысяч домов на острове к 2030 году. Такие меры могут постепенно смягчить дефицит, особенно в секторе аренды.
Экологические и климатические аспекты
Привлекательный климат острова Ванкувер (мягкие зимы) привлекает жителей, но экологические риски растут:
- Повышение уровня моря и наводнения: Прибрежные районы, такие как набережная Виктории и низинные участки Нанаймо, сталкиваются с возрастающим риском наводнений. Многие сообщества изучают меры адаптации (например, программа повышения уровня моря в Кэмпбелл-Ривер greenmunicipalfund.ca). Новые строительные нормы все чаще будут требовать более высоких первых этажей или буферных зон от наводнений в зонах риска. Покупатели прибрежной недвижимости должны учитывать долгосрочное планирование эрозии и наводнений.
- Лесные пожары и дым: Леса острова и пожары на материке вызывают сезонные задымления. Хотя сами пожары редко уничтожают дома (на острове исторически мало крупных пожаров рядом с городами), задымленное лето может снижать комфорт проживания. Дома с хорошей фильтрацией воздуха и пожаробезопасным ландшафтом становятся более ценными.
- Зеленые инициативы: Спрос на энергоэффективные дома растет. Некоторые застройщики предлагают электрические тепловые насосы и солнечные панели. Зонирование в ряде муниципалитетов теперь требует установки зарядок для электромобилей в новых домах. Со временем «зеленые» характеристики могут повысить стоимость жилья.
Несмотря на эти проблемы, остров Ванкувер до сих пор в значительной степени избегал серьезных климатических катастроф. Его природная красота и мягкий климат остаются главными преимуществами, поддерживая позитивный долгосрочный прогноз. Однако планировщики предупреждают, что экологические ограничения острова все чаще будут учитываться при планировании землепользования и расчете страховых взносов.
Прогноз цен и продаж (2025–2030)
Большинство аналитиков прогнозируют умеренный рост цен на жильё на острове Ванкувер в ближайшие несколько лет, при условии отсутствия резких скачков процентных ставок или экономического спада. Central 1 (весна 2025) ожидает, что продажи жилья в Британской Колумбии будут постепенно расти, а цены «останутся около 1 миллиона долларов» central1.com. По данным VIREB, на местном уровне в большинстве сегментов рынка ожидается рост цен на несколько процентов в 2025–26 годах. Например, NanaimoHomesales прогнозирует средний рост цен примерно на 4% в 2025 году при увеличении продаж примерно на 10%.В итоге:
- 2025–2026: Ожидается плато рынка или плавный рост. Отложенный спрос (отложенные покупатели, мигранты, переезжающие из Ванкувера) должен немного увеличить продажи, как только неопределённость с тарифами исчезнет zoocasa.com. В отчёте Central 1 прогнозируется рост продаж в Британской Колумбии на 3,4% в 2025 году и умеренный рост в последующие годы central1.com. На острове Ванкувер это, вероятно, означает продажи на уровне или немного выше 2024 года. Цены могут расти примерно на 2–5% в год, в зависимости от субрынка — сильнее в доступных районах Среднего/Северного острова (из-за дефицита), и более сдержанно в сегменте переизбытка кондоминиумов.
- 2027–2030: Если не будет потрясений, рост населения (миграция + пенсионеры) продолжит стимулировать спрос. По мере того как процентные ставки (по рыночным прогнозам) будут медленно нормализоваться около 3%, стоимость жилья может немного ускориться. BCREA ожидает нормализации рынка после отмены тарифов bcrea.bc.ca. К 2028 году, после двух лет роста и завершения строительства новых домов, ожидается немного более уверенный рост цен. Однако общий рост на острове Ванкувер, вероятно, всё равно будет уступать Ванкуверу в процентном выражении, учитывая уже более низкую базу.
Ключевые оговорки: Прогнозы зависят от процентных ставок, торговой политики и миграции. Быстрое снижение ставок может вновь вызвать мини-бум; новые тарифные войны или опасения рецессии могут затормозить рынок. Кроме того, государственные инициативы (например, больше доступного арендного жилья) могут снизить давление на цены, если они существенно сократят разрыв между спросом и предложением.
Вывод: В целом, прогноз по недвижимости острова Ванкувер на 2025+ годы стабильный, но не выдающийся. Сбалансированные условия, рост предложения и умеренный спрос указывают на стабильный рынок. У покупателей больше возможностей для торга, чем во времена пандемии, а продавцы сталкиваются с необходимостью реалистичного ценообразования. Инвесторы могут рассчитывать на достойный долгосрочный рост благодаря туризму и демографическим факторам. Государственная политика продолжит формировать рынок (ограничение иностранной спекуляции, поддержка аренды). Основные риски — макроэкономические (глобальная торговля или процентные ставки) и местные экологические факторы. В целом, сочетание мягкого климата и относительной доступности по сравнению с Большим Ванкувером должно поддерживать постепенный рост продаж и цен на острове в 2025–2030 годах.
Источники: Использованы авторитетные данные и аналитика от советов по недвижимости Британской Колумбии и экономических команд, ведущих новостных изданий и государственных публикаций. Ключевые источники включают рыночные отчеты VIREB и VREB creastats.crea.ca vreb.org, провинциальные прогнозы (BCREA, Central 1) bcrea.bc.ca central1.com, а также отраслевые исследования (CMHC, Colliers) jarmanrealestate.com southislandprosperity.ca. Все прогнозы и показатели могут изменяться по мере развития рыночной ситуации.
