Недвижимость Кливленда в 2025 году: доступный рынок набирает обороты, впереди крупные проекты

Стабильные цены на жильё, быстрые продажи: Рынок недвижимости Кливленда остаётся доступным, но конкурентным. Медианная цена продажи дома в городе составляла около $115,000–$128,000 в середине 2025 года, что примерно на 0–5% выше, чем годом ранее redfin.com hondros.com. Дома по-прежнему продаются быстро – обычно менее чем за месяц (медианное значение ~29 дней на рынке), многие уходят под контракт всего за 11 дней redfin.com zillow.com. Объём продаж немного снизился (продажи в июле упали примерно на 4% по сравнению с прошлым годом redfin.com), но спрос со стороны покупателей остаётся стабильным.
Рост предложения, но рынок всё ещё на стороне продавца: После нескольких лет ограниченного предложения, количество объявлений постепенно увеличивается. Активные объявления в районе Кливленда выросли на ~37% в 2025 году по сравнению с прошлым годом hondros.com, предоставляя покупателям больше выбора. Тем не менее, высокий спрос означает, что хорошо оценённые дома всё ещё продаются по полной цене или выше – около 39% продаж закрылись выше запрашиваемой цены в середине 2025 года zillow.com. Рынок сбалансируется, но не меняется кардинально; продавцы с домами, готовыми к заселению, по-прежнему имеют преимущество outstandingohio.com josesellshomes.com.
Коммерческая недвижимость: смешанные тенденции: офисный сектор Кливленда сталкивается с высокой вакантностью (~23%), вялой арендой и стабильными ставками аренды (средняя запрашиваемая ~$21/кв.фут) nmrk.com nmrk.com, в то время как рынок промышленной недвижимости, после волны съезда арендаторов, зафиксировал рост вакантности до ~5% (все еще ниже исторических норм) nmrk.com nmrk.com. Розничные площади – светлое пятно: вакантность менее 5% на протяжении пяти лет на фоне минимального нового строительства marcusmillichap.com – а многоквартирные дома пользуются высоким спросом, демонстрируя заполняемость 92%+ и рост арендной платы около 3%+ ежегодно mmgrea.com mmgrea.com.
Потенциал инвестиций и риски: Кливленд предлагает высокую доходность и низкий порог входа для инвесторов. Более 55% городского жилого фонда занято арендаторами ark7.com, а такие районы, как Даунтаун (медианная цена ~$275K, +26,7% за год) и Тремонт (+28% недавно) показали значительный рост стоимости ark7.com ark7.com. Возможности включают недооценённые районы (например, Коллинвуд с медианной ценой ~$90K) и высокий потенциал денежного потока. Основные риски связаны с медленным ростом населения в регионе (Большой Кливленд практически не растёт, +0,3% за прошлый год neo-trans.blog) и экономикой, которая, хотя и диверсифицирована, не переживает бум. Более высокие процентные ставки также снизили доступность, поэтому стоимость финансирования и возможный общий спад — важные моменты для наблюдения.
Экономика, демография и развитие определяют будущее: Экономика Кливленда восстановилась до доковидного уровня занятости marcusmillichap.com, опираясь на здравоохранение (Cleveland Clinic), финансы и промышленность. Уровень безработицы составляет около 3–4%, что поддерживает спрос на жильё. С демографической точки зрения, многолетний спад численности населения в агломерации стабилизировался: пригороды Лорейн и Медина растут (+0,9–1,1% за прошлый год), даже несмотря на стагнацию городского ядра neo-trans.blog neo-trans.blog. Приток молодых специалистов и пенсионеров в городские районы повышает доходы и стоимость недвижимости в таких точках роста, как Даунтаун, Огайо-Сити, Юниверсити-Серкл и Тремонт neo-trans.blog neo-trans.blog. Тем временем крупные инфраструктурные и девелоперские проекты — от новой штаб-квартиры Sherwin-Williams за $750M в центре города (открытие в 2025) до планируемой реконструкции набережной вокруг стадиона Browns — обещают изменить рынок недвижимости в ближайшие годы.

Тенденции на рынке жилой недвижимости в Кливленде (2025)

Жилой рынок Кливленда в 2025 году характеризуется доступностью, стабильным ростом цен и постепенным переходом к балансу. В отличие от прибрежных рынков с резкими подъемами и спадами, цены на жилье в Кливленде движутся «медленно и стабильно, без крайних взлетов и падений» josesellshomes.com. По состоянию на середину 2025 года, медианная цена продажи в городе Кливленд составляет около немного выше $100 000 – на 67% ниже, чем медианная по США, что делает его одним из самых доступных крупных рынков redfin.com. По данным Zillow, типичная стоимость дома в Кливленде составляет около $117 700, что на 1,0% больше, чем год назад zillow.com. По результатам опросов риелторов, Кливленд даже занял 2-е место среди «самых горячих» рынков жилья в США в 2023 году благодаря устойчивым фундаментальным показателям и умеренному росту цен realwealth.com.

Ценовые тенденции: В целом, стоимость жилья плавно растет по всему мегаполису. К середине 2025 года средняя цена дома в Кливленде составляла около $113 500 (≈5% годового прироста) hondros.com. Годовые темпы удорожания различаются по районам – от практически нулевых в некоторых городских кварталах до двузначных скачков в пригородных округах. Например, в округе Лорейн (к западу от Кливленда) цены выросли на 17,7% за год (медиана ~$263 тыс.) hondros.com, поскольку покупатели ищут доступное жилье в пригородах. В пределах города медианные цены продажи к середине 2025 года варьировались от примерно $108 тыс. (данные за апрель) до $174 тыс. (июнь) в зависимости от источника данных clappilyhome.com – что отражает разный состав типов жилья. Некоторые местные отчеты оценивали медианную цену проданных домов в Кливленде как выросшую на 8–9% в годовом выражении к лету 2025 года clappilyhome.com realwealth.com, хотя оперативные данные MLS (Redfin) показывали лишь незначительный +0,4% рост к июлю redfin.com. Это расхождение говорит о том, что рост цен в более широком мегаполисе (включая более дорогие пригороды) был сильнее, чем в самом городе. Важно, что нет признаков обвала или значительного снижения цен – исторические данные показывают, что стоимость жилья в Северо-Восточном Огайо редко существенно падает, и 2025 год продолжает эту стабильную тенденцию josesellshomes.com.

Объем продаж и конкуренция: Активность продаж жилья остыла по сравнению с ажиотажем 2021–22 годов, но по историческим меркам остается высокой. В июле 2025 года в городе было продано 369 домов, что на 3,9% меньше, чем годом ранее (384 продажи) redfin.com redfin.com – это указывает на небольшое снижение оборота, частично из-за ограниченного предложения и более высоких ипотечных ставок. Тем не менее, конкуренция среди покупателей по-прежнему заметна. Обычно дома в Кливленде получают 2+ предложения и многие продаются по цене или выше запрашиваемой. Медианное соотношение цены продажи к цене предложения составляет идеальные 1.00 (100%) zillow.com, то есть типичный дом продается по запрашиваемой цене. Фактически, 38,8% продаж в середине 2025 года завершились по цене выше запрашиваемой, против примерно 48% – ниже нее zillow.com – сбалансированное соотношение, показывающее, что ни покупатели, ни продавцы не имеют явного преимущества. Compete Score от Redfin оценивает Кливленд как “Очень конкурентный” (72/100), отмечая, что горячие предложения могут перейти в статус “ожидает закрытия” примерно за 8 дней при наличии нескольких предложений (часто выше запрашиваемой цены), в то время как средний дом продается немного ниже запрашиваемой цены через несколько недель redfin.com redfin.com. Короче говоря, хотя ценовые войны уже не так распространены, как во время бума пандемии, хорошо оцененные дома по-прежнему привлекают быстрые предложения в 2025 году.

Дни на рынке и предложение: Один из явных признаков смены динамики – это время на рынке. Дома продаются немного дольше, чем в прошлом году, давая покупателям больше времени на раздумья. К середине 2025 года медианное время экспозиции дома в Кливленде составляло около 29 дней, по сравнению с ~26 днями летом прошлого года redfin.com. Другие источники данных показывают более широкую региональную тенденцию: в июне 2025 года объявления в среднем находились на рынке 41 день (против 35 дней годом ранее) clappilyhome.com. По данным Zillow, дома в Кливленде переходят в статус “ожидает закрытия” в медиане за 11 дней zillow.com zillow.com – эта цифра, вероятно, отражает горячие, готовые к заселению объекты. Вывод таков: хотя дома “под ключ” по-прежнему продаются за неделю-две, в целом рынок замедлился до более нормального темпа по сравнению с молниеносными продажами 2021 года.

Предложение жилья наконец-то начало расти, что ослабило часть давления. Новые объявления и активные объекты недвижимости демонстрируют рост в 2024–25 годах. По всему большому региону Кливленда (округа Куяхога, Портидж, Саммит) количество объявлений выросло на 37,3% в годовом исчислении к середине 2025 года hondros.com. В округе Куяхога (включая Кливленд) запас жилья в июне 2025 года был примерно на 2,9% выше, чем годом ранее clappilyhome.com clappilyhome.com. Этот постепенный приток предложения — за счет большего числа владельцев, выставляющих жильё, и увеличения нового строительства — означает, что у покупателей больше вариантов, чем в недавнем прошлом. «В июле количество активных объявлений снова выросло по округам Куяхога, Саммит, Медина и Старк, предоставив покупателям больше вариантов», — отмечает один из местных риелторских обзоров outstandingohio.com.

Однако предложение жилья всё ещё не догнало спрос или допандемийные нормы. Даже после недавнего роста запас жилья в Северо-Восточном Огайо остаётся ниже уровня 2019 года josesellshomes.com josesellshomes.com. По данным Zillow, в метрорайоне Кливленда было около 1 083 домов на продажу к середине 2025 года zillow.com — это всего лишь 2–3 месяца предложения при текущих темпах продаж. Это лучше, чем рекордно низкие показатели (около 1 месяца предложения) в 2021 году, но всё ещё мало. Для сравнения: сбалансированный рынок обычно — это около 5–6 месяцев предложения. Так что условия рынка продавца сохраняются, хотя и менее остро. Покупатели больше не сталкиваются с ажиотажем по каждому объявлению, но лучшие дома всё ещё продаются быстро. Как говорится в одном отчёте середины 2025 года: «баланс может смещаться, но возможности есть с обеих сторон» — у покупателей больше выбора, но продавцы получают быстрые продажи по полной цене, если правильно назначают цену outstandingohio.com.

Горячие точки по районам: Рынок недвижимости Кливленда очень локален, и в некоторых районах и пригородах спрос особенно высок. Территории, сочетающие исторический шарм, удобство пеших прогулок или новое строительство, выделяются на 2025 год. Несколько примеров:

Центр Кливленда: Центральный деловой район города превратился в рай для арендаторов и горячую точку для инвестиций. 94% жилых помещений в центре заняты арендаторами, и инвесторы это заметили ark7.com ark7.com. Медианная цена продажи в центре выросла примерно до $275,000 (рост на 26,7% в годовом исчислении) ark7.com к концу 2024 года, что отражает появление новых кондоминиумов и перепрофилирование зданий. Элитные апартаменты, такие как новые башни City Club и The Lumen, ориентированы на молодых профессионалов, которых привлекают рабочие места и развлечения в центре. Более 90% жилого фонда центра сейчас сдается в аренду, что создает высокий спрос на инвестиции в многоквартирные дома, чему способствуют инфраструктура и растущая атмосфера «живи-работай-отдыхай».
Тремонт: Модный район на западной окраине центра, известный своей исторической архитектурой и ресторанами, Тремонт за последнее десятилетие значительно вырос в цене. Согласно одному анализу, медианная цена продажи в Тремонте недавно выросла на 28,5% ark7.com, хотя по данным Zillow к маю 2025 года наблюдалось небольшое охлаждение (медианная ~$349,900, снижение на 2% в годовом исчислении по мере спада ажиотажа) hondros.com. Тем не менее, Тремонт остается востребованным благодаря своему творческому духу, галереям и близости к центру. Здесь дома продаются по одним из самых высоких цен в городе, а инвесторы рассматривают Тремонт как для перепродажи, так и для сдачи в аренду премиум-класса.
Огайо-Сити: Примыкающий к центру район, Огайо-Сити — еще один обновленный квартал, известный рынком West Side, пивоварнями и сочетанием исторического и нового жилья. Медианная цена здесь составляла около $166,700 в середине 2025 года (рост примерно на 7% в годовом исчислении) clappilyhome.com. Прогулочная доступность и развитая ресторанная сцена делают Огайо-Сити популярным среди молодых покупателей и арендаторов. Новые проекты кондоминиумов и развитие парка Irishtown Bend повышают его привлекательность. Этот район часто называют одним из «районов, за которыми стоит следить» как для жизни, так и для инвестиций hondros.com.
University Circle (Восточная сторона): Этот образовательный и медицинский центр (здесь расположены Университет Кейс Вестерн Резерв и крупные больницы) продолжает стимулировать спрос на жилье. Здесь появляются роскошные апартаменты и таунхаусы для сотрудников больниц и студентов. Застройщики «не успевают строить элитные квартиры» в таких районах, как University Circle и соседняя Little Italy neo-trans.blog. В этих районах теперь нередко можно увидеть таунхаусы или отремонтированные дома стоимостью свыше $1 миллион — что было редкостью для Кливленда в прошлом — благодаря притоку более состоятельных жителей и развитию институтов neo-trans.blog.
Collinwood: Исторически рабочий район на дальнем востоке, Collinwood превращается в доступный анклав художников. Медианная цена около $133,500 (рост примерно на 5% за год) clappilyhome.com делает его привлекательным для покупателей впервые и инвесторов, ищущих недорогую аренду. Waterloo Arts District и прибрежные парки Collinwood добавляют району потенциала. Благодаря большому количеству арендаторов и умеренным ценам, район считается перспективным для инвестиций ark7.com.
Shaker Heights и пригороды: В восточных пригородах, таких как Shaker Heights, Cleveland Heights, Lakewood и других, сохраняется стабильный спрос на дома с большим пространством или лучшими школами. Например, в Shaker Heights медианная цена составляла около $335,000 (рост на 6.4% за год) clappilyhome.com по состоянию на май 2025 года — это выше среднего по региону, чему способствуют исторические дома и школы. На западной стороне районы, такие как Kamm’s Corners (медиана ~$234K) и Old Brooklyn (медиана ~$160K), сочетают относительную доступность с привлекательностью для сообщества clappilyhome.com. Old Brooklyn, район среднего класса, даже показал рост цен на 11.3% в последнее время ark7.com, поскольку все больше покупателей открывают для себя его преимущества.

По всему городу доступность жилья остается ключевым фактором привлекательности. Даже самые дорогие районы Кливленда (центр города, Тремонт, Эджуотер и др.) являются выгодным предложением по сравнению с другими мегаполисами. Именно поэтому Кливленд остается одним из самых «горячих» рынков недвижимости как для инвесторов из других городов, так и для покупателей, приобретающих жилье впервые — низкий порог входа и растущая городская динамика — редкое сочетание josesellshomes.com. Пока цены в Кливленде остаются привлекательными, ожидается устойчивый интерес как со стороны местных, так и внешних покупателей, ищущих выгодные предложения.

Прогноз по коммерческой недвижимости (офисы, ритейл, промышленность, многоквартирные дома)

Сегменты коммерческой недвижимости Кливленда демонстрируют смешанные перспективы в 2025 году: одни направления быстро восстанавливаются, другие сталкиваются с трудностями. В целом, диверсифицированная экономика мегаполиса (здравоохранение, производство, корпоративные штаб-квартиры и др.) обеспечивает стабильную основу, однако постпандемийные изменения — такие как удаленная работа и электронная коммерция — по-разному влияют на различные типы объектов.

Офисный рынок

Сектор офисной недвижимости в Кливленде продолжает сталкиваться с высокой вакантностью и медленным восстановлением. По состоянию на второй квартал 2025 года уровень вакантности офисов в агломерации Кливленда составлял около 23,1% nmrk.com. Это немного выше (на 30 базисных пунктов), чем в начале года, что прервало тенденцию к улучшению заполняемости. Практически четверть офисных площадей Кливленда пустует — это отражение вялого спроса на традиционные офисные аренды на фоне гибридных форматов работы и корпоративных сокращений.

Арендная активность остается вялой. За второй квартал 2025 года было сдано в аренду всего около 213 600 кв. футов, что является одним из самых низких квартальных показателей за 16 лет (сопоставимо с застоем конца 2021 года) nmrk.com. Чистое поглощение вновь стало отрицательным: –131 000 кв. футов после четырех кварталов роста nmrk.com. Особенно остро с ростом вакантности сталкиваются башни класса А в центре города, поскольку некоторые арендаторы сокращают площади. С положительной стороны, крупные арендаторы (например, Sherwin-Williams) вновь делают ставку на центр города, арендуя новые площади (подробнее об этом в разделе «Развитие»), а в пригородных офисных парках наблюдается небольшой рост спроса со стороны медицинских и бэк-офисных компаний.

Арендные ставки: Запрашиваемые арендные ставки на офисы снизились под давлением конкуренции. Средняя запрашиваемая ставка аренды составляла около $20,99 за квадратный фут во 2 квартале 2025 года nmrk.com, что на ~$0,12 меньше, чем в предыдущем квартале. С начала года средняя ставка аренды офисов в Кливленде составила $21,05, что всё ещё на 2,6% выше, чем год назад nmrk.com – это указывает на то, что арендодателям удалось добиться небольшого роста в некоторых субрынках (возможно, за счёт премиальных, новых помещений), несмотря на общее замедление. Арендодатели предлагают больше уступок для привлечения арендаторов, а старым зданиям могут потребоваться обновления (или перепрофилирование в жилые), чтобы конкурировать.

Прогноз: Прогноз по офисному сегменту осторожный. Ожидается, что вакантность останется высокой в ближайшие пару лет, особенно в центре города, до тех пор, пока рост занятости или адаптивное переиспользование не поглотят часть избыточных площадей. Завершение строительства 36-этажной штаб-квартиры Sherwin-Williams в конце 2025 года добавит на рынок новые современные офисные площади, но может оставить после себя освободившиеся старые офисы. С положительной стороны, в Кливленде не наблюдалось переизбытка строительства офисов на протяжении десятилетий, поэтому проблема вакантности связана скорее со спросом (удалённая работа), чем с предложением. Если больше компаний обяжут сотрудников вернуться в офисы (как планирует сама Sherwin-Williams в 2026 году) или если Кливленд сможет привлечь новых работодателей, поглощение площадей может стать положительным. Пока что преимущество на стороне арендаторов, и рост арендных ставок, вероятно, останется сдержанным (на уровне низких однозначных процентов в год). Инвесторы выбирают тщательно – отдавая предпочтение медицинским офисам, современным коллаборативным пространствам или проектам редевелопмента – учитывая сложные фундаментальные показатели в этом сегменте.

Рынок розничной недвижимости

Рынок розничной недвижимости Кливленда показывает лучшие результаты, чем можно было бы ожидать, демонстрируя устойчивость благодаря ограниченному новому предложению и стабильному потребительскому спросу. Вакантность в розничном сегменте в Большом Кливленде остаётся на рекордно низком уровне. Фактически, 2025 год может стать пятым подряд годом, когда вакантность в розничном сегменте по всему мегаполису остаётся ниже 5% marcusmillichap.com. По состоянию на середину 2025 года общая вакантность в розничном сегменте составляет примерно 4–5%, что считается очень хорошим показателем по отраслевым стандартам.

Основная причина — нехватка нового строительства в розничном секторе. Девелоперы были крайне осторожны — в 2025 году в Кливленде может быть самое низкое количество ввода новых торговых площадей за всю историю marcusmillichap.com. При практически полном отсутствии избыточного строительства и предварительной аренде большинства новых проектов давление на вакантность со стороны предложения минимально. Это отражает как осторожность (из-за медленного роста населения на северо-востоке Огайо), так и смену приоритетов (больше инвестиций направляется в промышленную и многофункциональную недвижимость, чем в отдельные торговые объекты). Снижение объемов строительства «отражает замедление роста населения Кливленда, который в этом году сменится сокращением», а также смещение фокуса на другие типы недвижимости marcusmillichap.com.

Тенденции спроса: Аренда торговых площадей была в некоторой степени разделена по типу объектов. Объекты с одним арендатором (например, отдельно стоящие гипермаркеты или рестораны) показали рост вакантности примерно на 0,5% в 2024 году, с некоторым ослаблением, особенно в отдалённых районах, таких как округ Лорейн (+1,5% вакантности) marcusmillichap.com. Вероятно, это связано с закрытием или переездом некоторых магазинов. В то же время многопользовательские торговые центры (стрит-ритейл, торговые центры) в среднем показали снижение вакантности на 50 б.п., а в отдельных субрынках (Западный и Северо-Восточный Кливленд) улучшение превысило 1 процентный пункт marcusmillichap.com. Хорошо расположенные торговые центры с якорными арендаторами (продуктовые магазины, магазины первой необходимости) по-прежнему пользуются высоким спросом.

Географически наибольшая активность аренды наблюдалась у набережной (центр города и прибрежные районы), а также в региональных центрах, таких как Акрон и Норт-Кантон marcusmillichap.com. В самом Кливленде рост розничной торговли смещается в сторону городских многофункциональных проектов: например, в планируемых проектах в центре и Мидтауне предусмотрены торговые площади на первых этажах жилых зданий. Также планируется открытие нескольких новых стрит-ритейл центров в Западном Кливленде и округе Лорейн, однако они в основном уже полностью сданы в аренду сетям быстрого питания, медицинским клиникам и т.д. marcusmillichap.com.

Арендные ставки и перспективы: При низкой вакантности арендные ставки на торговые площади немного выросли, особенно в первоклассных локациях. Владельцы топовых торговых объектов (таких как исторические торговые районы Crocker Park или Eton Chagrin) даже немного повысили арендные ставки. Для второстепенных локаций по-прежнему требуется конкурентоспособное ценообразование для заполнения площадей. В целом, розничный рынок Кливленда находится на пороге дальнейшей стабильности. По мере того как занятость возвращается к докризисному уровню 2020 года, а потребительские расходы сохраняются marcusmillichap.com, ритейлеры продолжают осторожно расширяться. Растут такие категории, как дискаунтеры, продуктовые магазины, товары для дома и ритейл, связанный со здравоохранением. Одним из рисков остается продолжающаяся стагнация численности населения — с незначительным сокращением населения, ожидаемым в ближайшие годы, Кливленд не получает притока новых потребителей. Но поскольку торговых площадей на душу населения уже достаточно (или даже недостаточно в некоторых районах), вакантность должна оставаться низкой. Инвесторов привлекает розничная недвижимость Кливленда благодаря высокой заполняемости и низкой новой конкуренции, с акцентом на хорошо расположенные районные центры и торговлю товарами первой необходимости.

Промышленная и логистическая недвижимость

Промышленная недвижимость Северо-Восточного Огайо в последние годы была локомотивом рынка благодаря производственной базе региона и выгодному логистическому положению. В начале 2025 года сектор промышленной недвижимости столкнулся с трудностями, но долгосрочные фундаментальные показатели остаются положительными.

После нескольких лет крайне низкой вакантности уровень вакантности в промышленной недвижимости недавно вырос — достигнув 5,2% во 2 квартале 2025 года nmrk.com. Это на целый 1,0 процентный пункт выше, чем в предыдущем квартале, что стало самым высоким показателем вакантности за последние несколько лет. Рост был вызван беспрецедентным –2,8 млн кв. футов отрицательного поглощения за этот квартал nmrk.com — по сути, несколько крупных объектов были освобождены почти одновременно. Действительно, в Кливленде в начале 2025 года произошла «серия громких закрытий и переездов» nmrk.com. В качестве примеров можно привести закрытие некоторых старых производственных предприятий и консолидацию площадей арендаторами, такими как дистрибьюторы электронной коммерции, после бума пандемии. Этот скачок за один квартал сделал 2 квартал 2025 года рекордно низким по чистому поглощению для рынка nmrk.com.

Несмотря на это, контекст имеет значение. Даже при 5,2% вакантность в промышленном секторе все еще ниже долгосрочного среднего показателя по мегаполису (~7,4%) nmrk.com. С начала года вакантность к середине 2025 года в среднем составляла всего 4,7% nmrk.com, что указывает на то, что второй квартал был аномалией. И есть признаки восстановления спроса: объем аренды восстановился до ~2,0 млн кв. футов во втором квартале nmrk.com, поскольку новые арендаторы заняли часть площадей. Современные склады и распределительные центры на окраинах Кливленда (такие районы, как Стронгсвилл, Солон и вдоль коридора I-480/I-80) по-прежнему пользуются высоким спросом со стороны логистических компаний, поставщиков автокомпонентов и компаний по производству строительных материалов.

Арендные ставки: История арендных ставок в промышленном секторе — это история необычайного роста, который немного замедлился. После нескольких лет роста, арендные ставки фактически снизились в 2025 году: средняя запрашиваемая ставка аренды в промышленном секторе Кливленда составила около $5,88/кв. фут во втором квартале 2025 года, что на ~3,9% меньше в годовом выражении nmrk.com. Эта небольшая коррекция последовала за периодом, когда ставки достигли рекордных высот. Снижение, вероятно, отражает корректировку ожиданий со стороны арендодателей после волны вакантных площадей — некоторым старым промышленным объектам пришлось снизить ставки, чтобы привлечь новых арендаторов. Однако современные склады класса A по-прежнему сдаются по премиальным ставкам, часто значительно выше $6/кв. фут (тройная чистая аренда), особенно те, что расположены рядом с автомагистралями.

Прогноз: Перспективы промышленного сектора остаются в целом сильными. Кливленд выигрывает благодаря центральному расположению, развитой автодорожной и железнодорожной инфраструктуре, а также возрождению производства (включая рост в аэрокосмической отрасли, полимерах и потенциальной цепочке поставок аккумуляторов для электромобилей в Огайо). Ожидается, что всплеск вакантности в начале 2025 года будет временным; к 2026 году поглощение должно стать положительным по мере роста экономики и перепрофилирования освободившихся площадей. Важно отметить, что новое промышленное строительство в Кливленде было умеренным (в отличие от быстрорастущих рынков Sunbelt). Девелоперы строили выборочно — несколько крупных логистических комплексов и бизнес-парков — что в целом сдерживало предложение. В одном из отчетов отмечается, что вакантность с начала года по-прежнему была «значительно ниже» исторического среднего, что подчеркивает, что фундаментальные показатели в целом здоровы nmrk.com. Если не случится серьезной рецессии, вакантность в промышленном секторе, вероятно, снова снизится до 4–5% в течение ближайшего года-двух. Арендные ставки могут стабилизироваться или возобновить умеренный рост (на низком или среднем однозначном уровне в годовом выражении), как только избыточные субарендные площади будут поглощены. Для инвесторов промышленная недвижимость Кливленда предлагает хорошие долгосрочные перспективы — относительно высокие ставки капитализации и стабильный спрос — хотя 2025 год напомнил всем, что даже промышленный сектор не полностью защищен от рисков.

Рынок многоквартирных (апартаментных) домов

Сектор многоквартирной жилой недвижимости Кливленда явно опережает рынок, демонстрируя свою устойчивость в последние экономические циклы. Квартиры в регионе пользуются высоким спросом, растущей арендной платой и управляемым объемом нового предложения – что делает Кливленд любимцем многих инвесторов в недвижимость, ищущих стабильный доход.

Заполняемость и спрос: Заполняемость квартир в Большом Кливленде составляет в среднем около 92–93% mmgrea.com mmgrea.com. К концу 2024 года заполняемость стабилизировалась на уровне ~92,5%, что лишь немного ниже 10-летней нормы mmgrea.com. Спрос значительно восстановился после слабого 2023 года – почти 1 900 чистых единиц было поглощено в 2024 году mmgrea.com, и поглощение остается положительным в 2025 году. По сути, арендаторов достаточно, чему способствуют большая доля молодежи в Кливленде, сокращение числа домовладельцев среди пожилых и миграция из более дорогих городов. Также важно, что более 55% жилых единиц Кливленда сдаются в аренду ark7.com (значительно выше национального среднего ~35%), что отражает большую базу арендаторов. Все сегменты качества – от новых роскошных высоток в центре до старых пригородных малоэтажек – пользуются спросом.

Особенно стоит отметить, что рынок аренды Кливленда поддерживается относительной доступностью. Арендаторы могут свободно перемещаться между элитными и средними объектами, не покидая агломерацию, поскольку даже «люксовая» аренда умеренна по национальным меркам. Это поддерживает общий баланс заполняемости – ни в одном сегменте нет серьезного избытка предложения. В отдельных субрынках уровень заполняемости варьируется от высоких 80% (в некоторых перенасыщенных районах) до 96-97% в наиболее востребованных.

Рост арендной платы: Рост арендной платы в Кливленде тихо опережал средний показатель по США за последние пару лет mmgrea.com. В 2024 году Кливленд оказался среди немногих мегаполисов, где ежеквартальный рост аренды превышал 3% в год mmgrea.com. Этот стабильный рост продолжился и в 2025 году — эксперты прогнозируют, что арендная плата вырастет примерно на 3,0%–3,2% в 2025 году mmgrea.com mmgrea.com. К четвертому кварталу 2025 года ожидается, что средняя эффективная арендная плата будет примерно на 3,2% выше по сравнению с прошлым годом mmgrea.com. Для сравнения: в ряде регионов страны рост аренды замедлился ниже 3%, поэтому Кливленд выделяется устойчивым ростом. Некоторые районы особенно сильны: субрынок West Cleveland/Brooklyn Heights, как ожидается, станет лидером с почти 5% ростом аренды в 2025 году mmgrea.com. Во всех десяти субрынках Кливленда прогнозируется рост аренды более чем на 2,5% mmgrea.com, что подчеркивает широкую устойчивость рынка. Кроме того, местные новости в конце 2022 года отмечали, что арендная плата в Кливленде выросла примерно на 11% в годовом исчислении на тот момент realwealth.com, что отражает догоняющий рост после исторически низких уровней аренды. Даже если рост аренды замедлится до диапазона 2–4% в будущем, он продолжит опережать инфляцию в городе, известном своей доступностью.

Новые поставки: Одна из причин, по которой рынок аренды квартир в Кливленде показывает хорошие результаты, — это умеренный объем нового строительства. В то время как некоторые города Санбелта столкнулись с наплывом новых квартир, темпы развития в Кливленде были гораздо более постепенными — хотя и растут. Старт строительства многоквартирных домов увеличился в 2024 году: по всему мегаполису начато примерно 2 060 квартир (на 17,8% больше, чем ~1 750 в 2023 году) mmgrea.com. Около 3 113 квартир строились на начало 2025 года mmgrea.com, что выше среднего показателя за 10 лет (примерно на 21%), но не чрезмерно. В 2025 году ожидается ввод в эксплуатацию примерно 2 300 новых квартир, что на 500 квартир (28%) больше, чем в 2024 году mmgrea.com mmgrea.com.

Важно, что это новое предложение сосредоточено в районах с высоким спросом и остается в пределах возможностей рынка по поглощению mmgrea.com mmgrea.com. Ожидается, что центр Кливленда получит около 37% новых квартир в 2025 году (примерно 850 квартир), а субрынок East Cleveland (включая University Circle и внутреннюю восточную часть города) — около 28% (~803 квартиры) mmgrea.com. Фактически, в East Cleveland строится более 1 000 квартир, что составляет более трети всего местного строительства — большая часть из них предназначена для работников медицинского кластера и студентов mmgrea.com. Поскольку большинство новых проектов ориентировано на популярные районы (и часто предлагают современные удобства, которых нет в старом фонде), они быстро находят арендаторов.

Аналитики отмечают, что даже с увеличением предложения чистое поглощение, как ожидается, будет идти в ногу с ним, предотвращая избыток mmgrea.com. Прогнозируется, что уровень занятости немного вырастет до ~92,6% к концу 2025 года, поскольку спрос немного опережает новое предложение mmgrea.com mmgrea.com. По сути, объем нового строительства в Кливленде – хотя и растет – остается скромным относительно размера агломерации (новые объекты в 2025 году составят ~2,3% от существующего фонда против ~3,5% по стране) mmgrea.com.

Инвестиции и перспективы: Многоквартирные объекты в Кливленде привлекательны для инвесторов благодаря высокой доходности и стабильности. Капитализационные ставки в Кливленде часто выше, чем на прибрежных рынках, а стабильный рост арендной платы и доступное соотношение аренды к доходу указывают на дальнейший потенциал роста. Прогноз по рынку апартаментов – это устойчивая динамика. Эксперты прогнозируют ежегодный рост арендной платы примерно на 3% и высокий уровень занятости в ближайшие несколько лет mmgrea.com. Диверсифицированная экономика Кливленда – «основанная на финансовом, медицинском и производственном секторах» – и доступная аренда продолжат поддерживать спрос со стороны арендаторов mmgrea.com. Если не произойдет экономического шока, сектор многоквартирной недвижимости должен остаться опорой рынка недвижимости Кливленда, предлагая одни из самых позитивных перспектив среди всех типов недвижимости здесь.

Инвестиционные возможности и риски

Для инвесторов в недвижимость рынок Кливленда представляет собой интересное сочетание возможностей и осторожности. Низкие цены, рост арендной платы и обновляющиеся районы привлекательны, но медленный рост и старые проблемы сдерживают потенциал. Вот основные возможности и риски:

Возможности:

Доступный вход, сильный денежный поток: Кливленд известен своей доступностью. При средней цене дома около $115 тыс. redfin.com и множестве городских объектов менее $100 тыс., инвесторы могут приобрести дома или дуплексы для сдачи в аренду за небольшую часть стоимости по сравнению с другими городами. Эта низкая база, в сочетании с устойчивой арендной платой (средняя арендная плата по агломерации составляет примерно $1,000+ за двухкомнатную квартиру), может приносить высокие коэффициенты капитализации. Нередко хорошо подобранные объекты в Кливленде приносят 8–12%+ валовой доходности, что значительно выше, чем на побережье. В городе 55% населения арендует жильё, что обеспечивает стабильный спрос на аренду ark7.com. Такие районы, как Норт-Коллинвуд (средняя цена ~$89 тыс.) или Саут-Бродвей (средняя ~$71 тыс.), предлагают очень низкие цены входа с преимущественно арендным жильём — идеально для инвесторов, ориентированных на денежный поток ark7.com.
Недооценённые рынки роста: Некоторые районы Кливленда и пригороды внутреннего кольца находятся на подъёме, предоставляя потенциал для роста стоимости. Мы отметили такие горячие точки, как Даунтаун, Тремонт, Огайо-Сити, Гордон-Сквер (Детройт-Шорвей) и др., где приток молодых специалистов и развитие инфраструктуры привели к значительному росту цен на жильё. Например, стоимость квартир в центре недавно выросла примерно на 26% ark7.com, а даже исторически неблагополучные районы, такие как Гленвилл или Хаф (на восточной стороне), сейчас переживают новое строительство и рост цен (средние цены на объекты в этих районах сейчас $120–$140 тыс.) clappilyhome.com. Кроме того, пригороды в округах Лорейн и Медина быстро развиваются (стоимость жилья растёт на ~2–3% в год в среднем с 2020 года, а прирост населения за прошлый год составил +0,9–1,1%) neo-trans.blog, что указывает на возможности в новых жилых комплексах и аренде односемейных домов в этих развивающихся сообществах.
Высокий спрос на аренду и ниши для застройки: Сильные показатели многоквартирного сектора Кливленда представляют собой возможность для инвесторов и застройщиков. При занятости квартир на уровне более 90% и росте арендной платы, опережающем общенациональные тенденции, mmgrea.com mmgrea.com, приобретение или строительство объектов для аренды — разумная стратегия. Особенно высок спрос на качественное жильё для рабочей силы — обновлённые квартиры для арендаторов со средним доходом, а также сохраняется потребность в доступном жилье (в Кливленде не хватает современных доступных квартир, и предпринимаются усилия по увеличению их финансирования). Кроме того, нишевые сегменты, такие как студенческое жильё рядом с университетами, медицинские офисы, связанные с расширением сферы здравоохранения, или объекты последней мили для дистрибуции в электронной коммерции, предлагают целевые решения, которые выигрывают от институциональных и логистических преимуществ Кливленда.
Относительная стабильность рынка: Недвижимость Кливленда, как правило, менее подвержена колебаниям, чем рынки с быстрым ростом. В регионе не было стремительного скачка цен в 2010-х годах, поэтому удалось избежать и сильной переоценки. История показывает, что стоимость жилья здесь редко сильно меняется — с 1980 по 2024 год цены снижались всего несколько раз (в основном во время кризиса 2008–10 гг.) josesellshomes.com. Такая стабильность может быть преимуществом для инвесторов, ищущих стабильную и предсказуемую доходность. Это говорит о том, что риск снижения ограничен; Кливленд вряд ли резко вырастет, но и маловероятно, что резко обвалится. Как выразился один местный эксперт, рынок «корректируется — не рушится» в 2025 году josesellshomes.com.

Риски и вызовы:

Медленный рост и демография: Обратная сторона стабильности — это ограниченный рост. Население и рост числа рабочих мест в Кливленде в лучшем случае скромны. Население пяти округов агломерации только начало понемногу расти (+0,3% за прошлый год после десятилетия спада) neo-trans.blog, а население самого города Кливленд практически не изменилось (снижение всего на 0,6% с 2020 года) neo-trans.blog. В центре города наблюдается “приток мозгов” — образованных миллениалов, но одновременно происходит отток некоторых семей в отдалённые районы neo-trans.blog. Для инвесторов это означает, что спрос не взлетит до небес; формирование арендных домохозяйств будет стабильным, но медленным. Это увеличивает риск того, что в некоторых районах предложение может превысить спрос (особенно если слишком много новых объектов сосредоточено в одной зоне). Экономический рост также умеренный — ВВП и создание рабочих мест в Кливленде обычно отстают от средних национальных показателей. Без бурного экономического роста или всплеска населения рост цен на жильё, скорее всего, останется на уровне низких или средних однозначных процентов в год в долгосрочной перспективе. Инвесторам нужно соответствующим образом скорректировать ожидания.
Старая инфраструктура и недвижимость: Кливленд — старый город с старым жилым фондом. Значительная часть домов построена до 1940 года, и во многих районах до сих пор есть стареющие, иногда обветшалые объекты. Это создаёт более высокие расходы на обслуживание и ремонт для инвесторов. Свинцовая краска, старая электропроводка, проблемы с крышей и фундаментом — обычное дело для домов столетней давности. Хотя есть потенциал для получения прибыли при ремонте таких объектов (и многие инвесторы успешно этим занимаются), расходы могут “съесть” доходность, если их не контролировать. Кроме того, некоторые районы центра города страдают от десятилетий недоинвестирования — запустение, высокий уровень пустующих домов или очаги преступности — что может быть сложной задачей для новых инвесторов. Опытные инвесторы выбирают улицы и районы, где идёт городское или частное обновление.
Процентные ставки и финансирование: Быстрый рост ипотечных ставок с 2022 года сильно влияет на такие рынки, как Кливленд. Поскольку цены на жильё низкие, покупатели (в том числе инвесторы) здесь часто более чувствительны к ежемесячному платежу. Рост ставок по ипотеке с 3% до 7% значительно снижает доступность, даже если суммы кредитов меньше. Более высокие ставки в 2023–25 годах отодвинули часть покупателей впервые приобретающих жильё, косвенно сократив возможности выхода для инвесторов (например, перепродажи занимают больше времени). Кроме того, инвесторы, использующие заёмные средства, сталкиваются с более высокими затратами на обслуживание долга, что может снизить денежный поток или сделать некоторые сделки невыгодными. Если ставки останутся высокими, капитализация может потребовать роста (что снизит стоимость недвижимости) для привлечения покупателей, особенно в коммерческом сегменте. Это риск для краткосрочных цен, хотя многие ожидают, что ставки стабилизируются или снизятся в ближайшие годы, что ослабит это давление.
Экономическая концентрация и политика: Несмотря на диверсификацию, экономика Кливленда по-прежнему делает ставку на отдельные отрасли – например, сильная зависимость от здравоохранения (Cleveland Clinic, University Hospitals – крупнейшие работодатели) и производства. Любой спад в занятости в сфере здравоохранения или промышленном производстве (например, из-за автоматизации или глобальной конкуренции) может повлиять на спрос на недвижимость. Регион также конкурирует за привлечение рабочих мест в сфере технологий и инноваций; успех не гарантирован. В политике Огайо недавно запретил местный контроль арендной платы и увеличил финансирование налоговых льгот на доступное жилье realwealth.com realwealth.com – в целом, меры в пользу арендодателей – но любые изменения (например, в оценке налога на имущество или в системе стимулов) могут изменить инвестиционный ландшафт. Бюджеты города Кливленд и округа Кайахога во многом зависят от подоходного и имущественного налога; если население или доходы снизятся, могут последовать повышения налогов, что создаст риск увеличения расходов на владение в будущем.

В итоге, Кливленд предлагает высокодоходные возможности с добавленной стоимостью для опытных инвесторов, но требует долгосрочной, взвешенной стратегии. Это рынок, где выигрывают, покупая разумно (дешево) и удерживая для стабильной доходности, а не рассчитывая на взрывной рост. Многие инвесторы из других штатов в последние годы устремились в Кливленд ради денежного потока – те, кто тщательно изучает районы и придерживается реалистичных прогнозов, скорее всего, найдут Кливленд выгодным дополнением к своему портфелю, а вот те, кто рассчитывает на быструю прибыль, могут разочароваться.

Экономические и демографические факторы, влияющие на рынок

Динамика рынка недвижимости Кливленда тесно связана с его экономическими и демографическими основами. Ключевые факторы – рост (или отсутствие роста) рабочих мест, изменения численности населения и уровень процентных ставок. В 2025 году эти основы рисуют картину региона, находящегося в фазе восстановления и перехода, с сильными сторонами в стабильности и вызовами в росте.

Занятость и экономика: Экономика Большого Кливленда в 2025 году устойчива, хотя и не бурно растет. Метро-район сильно пострадал от пандемии в 2020 году, но к середине 2025 года общая занятость, по прогнозам, вернется к допандемийному уровню (2019 года) marcusmillichap.com. Уровень безработицы в агломерации Кливленд-Элирия снизился до примерно 3,5–4,0%, что сопоставимо с национальными показателями и говорит о напряженном рынке труда. Рост числа рабочих мест обеспечивают ключевые отрасли региона:

Здравоохранение и бионаука: Cleveland Clinic, University Hospitals и MetroHealth вместе нанимают десятки тысяч сотрудников и продолжают расширять инфраструктуру. Здравоохранение остается стабильным сектором роста, привлекая в регион биомедицинские исследовательские и health-tech компании.
Производство и инженерия: Хотя Кливленд уже далёк от своего промышленного пика середины прошлого века, здесь по-прежнему работают крупные производители (сталь, автомобили, пластмассы, химия). Такие компании, как Sherwin-Williams (краски), Eaton (энергоменеджмент) и Parker Hannifin (системы управления движением), входят в список Fortune 500 и имеют штаб-квартиры в Кливленде. Также наблюдаются новые инвестиции в передовое производство (например, аэрокосмические и оборонные подрядчики), а планы по созданию фабрик цепочки поставок аккумуляторов для электромобилей в Огайо могут принести выгоду поставщикам Кливленда.
Финансы и профессиональные услуги: Крупные работодатели включают банки, такие как KeyCorp (штаб-квартира в Кливленде), и страховые компании (Progressive находится в регионе), а также растущую сцену технологических стартапов при поддержке местных акселераторов. Благодаря удалённой работе некоторые профессионалы могут жить в Кливленде, работая на компании с побережий, что увеличивает кадровый потенциал города.
Образование и государственный сектор: Крупные университеты (Case Western, Cleveland State) и местные органы власти также обеспечивают стабильную занятость.

Что важно, экономика Кливленда диверсифицируется, отходя от чисто промышленной идентичности. Город привлёк некоторые технологические компании и пользуется растущим числом жителей в центре, которые способствуют развитию сферы услуг. Тем не менее, по сравнению с быстрорастущими мегаполисами, создание рабочих мест в Кливленде остаётся скромным. Реализуются инициативы по стимулированию роста — такие как льготы JobsOhio, привлёкшие проект Intel на $20 млрд в Коламбус, или инвестиции Ford в электромобили рядом с Кливлендом, — но все выгоды проявятся лишь через несколько лет.

Для рынка недвижимости текущая экономика обеспечивает надёжную основу: стабильность занятости и рост доходов поддерживают спрос на жильё. Медианный доход домохозяйств в городе растёт, особенно благодаря притоку более обеспеченных жителей в центр и в районы, подверженные джентрификации neo-trans.blog. В последние годы город Кливленд даже зафиксировал рекордные поступления от подоходного налога, благодаря тому, что молодые профессионалы заменяют домохозяйства с низким доходом neo-trans.blog. Это позволяет большему числу арендаторов позволить себе квартиры класса А, а покупателям — жильё (что поддерживает стабильный спрос на жильё). Рост ВВП региона составляет низкие однозначные проценты, но остаётся положительным.

Один из рисков заключается в том, что занятость в Кливленде растёт не так быстро — если страна войдёт в рецессию, в Кливленде может наблюдаться нулевой или отрицательный рост рабочих мест, что несколько снизит спрос на недвижимость. Однако, поскольку рынок не перегрет, Кливленд может оказаться менее уязвимым в период спада. Широкий спектр отраслей служит буфером; например, здравоохранение обычно устойчиво к рецессиям.

Демографические тенденции: Демография — это палка о двух концах для Кливленда. Население агломерации составляет примерно 2,06 миллиона (перепись 2020 года), что делает её 34-й по величине в США realwealth.com. На протяжении десятилетий это число снижалось, но последние данные дают осторожно оптимистичный сигнал: население Большого Кливленда увеличилось примерно на 5600 человек (+0,3%) за прошлый год и составило 1,867 миллиона (по пяти основным округам) neo-trans.blog. Это был второй год подряд небольшого роста, хотя общий показатель всё ещё примерно на 0,6% ниже уровня 2020 года из-за прежних потерь neo-trans.blog neo-trans.blog. По сути, отток населения замедлился и был компенсирован приростом за счёт международной иммиграции.

Рост неравномерный:

Город против пригородов: Население города Кливленд почти стабилизировалось, сокращаясь лишь незначительно. Оно снизилось с ~372 тыс. в 2020 году до ~364 тыс. в 2022 году, и оценивается примерно в 356 000 в 2025 году worldpopulationreview.com. Это примерно 1% ежегодного снижения в начале десятилетия, но темпы замедлились. Важно, что состав населения города меняется — молодые одиночки и пары переезжают, в то время как некоторые семьи уезжают neo-trans.blog. Такая «перестановка населения» означает, что домохозяйства с более высоким доходом и меньшим составом заменяют домохозяйства с низким доходом и большим составом, что фактически увеличивает спрос на однокомнатные квартиры, кондоминиумы и элитные арендуемые квартиры в городе neo-trans.blog. Это также объясняет, почему налоговые поступления города растут, даже если население немного сокращается.
Пригородные округа: Округ Лорейн и Округ Медина (дальние западные и южные пригороды) растут быстрее всего. Население Лорейна увеличилось на 2,7% с 2020 года (в том числе +0,9% за прошлый год до ~322 000) neo-trans.blog. Население Медины выросло примерно на 1,2% с 2020 года до ~184 600, с +1,1% за прошлый год neo-trans.blog. Эти внешние округа привлекают жителей низкими налогами, новыми жилыми застройками и хорошими школами neo-trans.blog. Сюда переезжают как бывшие жители Кливленда, так и некоторые новички. Округа Лейк и Гога (восточные пригороды/эксурбии) остались примерно на прежнем уровне (каждый снизился менее чем на 0,2% с 2020 года) neo-trans.blog. Округ Куяхога (включает Кливленд и внутренние пригороды) исторически был главным аутсайдером — снижение на 1,7% с 2020 года — но даже Куяхога показал небольшой чистый прирост (~+2 000) за прошлый год благодаря тому, что 8 876 международных иммигрантов компенсировали внутренние потери neo-trans.blog. Так что «кровотечение» почти остановилось.

В целом, население Кливленда сейчас примерно стабильно после десятилетий спада. Это хорошие новости для рынка жилья: это означает, что базовый уровень спроса стабилен, а в некоторых районах он растет. В районах, где прибавляется молодежь (например, центр города, западные районы), спрос на жилье и давление на цены будут расти, тогда как некоторые внутренние пригороды, теряющие население, могут столкнуться с падением спроса на устаревшее жилье. Проблема в том, что без значительного роста населения сложно создать избыточный спрос на жилье сверх того, что обеспечивается текущим строительством. Поэтому рост цен на жилье в Кливленде положительный, но умеренный — «пирог» населения на самом деле не растет быстро.

С демографической точки зрения, в Кливленде также стареющее население во многих пригородах и низкая рождаемость, что означает отрицательный естественный прирост (смертей больше, чем рождений в округе) neo-trans.blog. Недавняя стабилизация произошла исключительно за счет иммиграции. Если федеральная иммиграционная политика или привлекательность Кливленда для иммигрантов изменится, это может повлиять на долгосрочную численность населения. Но пока что тенденция переселения беженцев и иммигрантов в Кливленд (привлекаемых доступностью и программами поддержки) является полезным подспорьем.

Процентные ставки и доступность жилья: Макроэкономические факторы, такие как процентные ставки, напрямую влияют на рынок недвижимости Кливленда. В 2025 году ипотечные ставки, колеблющиеся в диапазоне 6–7% clappilyhome.com, снизили доступность жилья даже на этом недорогом рынке. Более высокие ставки + рост цен = снижение доступности, как отметил один местный агент, что требует от покупателей «креативного планирования бюджета и кредитных решений» clappilyhome.com. Медианный доход домохозяйства в Кливленде составляет около $50 тыс., поэтому рост стоимости финансирования быстро ограничивает возможности местных покупателей. Это, вероятно, способствовало замедлению роста цен в последнее время (цены могут расти только настолько быстро, насколько позволяют возможности покупателей). Если высокие ставки сохранятся до 2026 года, мы можем увидеть больше продавцов, предлагающих снижение ставок, или больше покупателей, обращающихся к ипотеке с плавающей ставкой или кредитам FHA, чтобы сделать покупку возможной. Напротив, если инфляция снизится и процентные ставки начнут падать к 2024–2025 годам (как прогнозируют некоторые аналитики), в Кливленде может произойти всплеск отложенного спроса — многие покупатели впервые ждут своего часа. Это увеличит объем продаж и может снова ускорить рост цен (хотя, вероятно, он останется однозначным по процентам).

Кроме того, политика Огайо по запрету контроля над арендой (ни один город не может его ввести) realwealth.com позволяет инвесторам повышать арендную плату в соответствии с рынком, но также вызывает споры о доступности жилья для арендаторов. А с новым государственным финансированием доступного жилья ($500 млн в год в виде налоговых льгот) realwealth.com, мы можем увидеть рост строительства доступного жилья, что со временем поможет смягчить самые острые дефициты.

В целом, экономические и демографические перспективы Кливленда — это медленное улучшение. Есть поступательное движение — восстановление рабочих мест, постепенный рост населения, повышение доходов — все это поддерживает здоровый рынок недвижимости. Однако темпы постепенные, что, вероятно, не даст рынку ни перегреться, ни обвалиться. Спрос на жилье должен оставаться стабильно высоким, чему способствуют стабильная занятость и продолжающаяся тенденция людей выбирать Кливленд из-за низкой стоимости жизни. Ключевые факторы, за которыми стоит следить, — это процентные ставки (их влияние на доступность) и крупные экономические успехи (или неудачи), которые могут резко добавить или убрать тысячи рабочих мест. Пока траектория положительная, хоть и не захватывающая — что для инвесторов и покупателей жилья совсем неплохо.

Проекты развития и инфраструктурные инициативы

Несколько крупных проектов развития и инфраструктурных инициатив, реализуемых в Большом Кливленде, способны повлиять на стоимость недвижимости в ближайшие годы. От мегапроектов в центре города до модернизации транспорта — эти инвестиции формируют привлекательность и рост региона. Вот некоторые из самых значимых проектов:

Глобальная штаб-квартира Sherwin-Williams (Деловой центр): Гигант по производству красок Sherwin-Williams строит новую 36-этажную башню глобальной штаб-квартиры в деловом центре Кливленда, что представляет собой инвестиции свыше $300 миллионов (часть проекта на $600 млн, включая центр исследований и разработок) constructiondive.com. Изначально открытие планировалось на начало 2025 года, но было отложено до октября 2025 года constructiondive.com из-за доработок в строительстве. После открытия этот небоскреб приведет примерно 3 000 сотрудников в центр города. Штаб-квартира (вместе с прилегающим павильоном и парковочным гаражом) модернизирует силуэт Кливленда и должна увеличить пешеходный трафик в районе Warehouse District/Public Square. Влияние на недвижимость: Обязательства Sherwin-Williams уже стимулировали развитие поблизости — рестораны, отели и переоборудование квартир в ожидании роста спроса. Однако переезд компании из нынешних офисов означает, что часть старых помещений будет освобождена. В среднесрочной перспективе наличие современной штаб-квартиры укрепляет уверенность в деловом центре и может привлечь другие компании или поставщиков, поддерживая заполняемость офисов и квартир.
Реконструкция набережной Bedrock: Вдоль реки Кайахога в центре города готовится преобразующий многофункциональный проект. Bedrock (девелоперская компания Дэна Гилберта) представила генеральный план “The Riverfront” — масштабную застройку площадью 3,5 миллиона кв. футов на 35 акрах рядом с Tower City. План предусматривает новые жилые, офисные, торговые помещения, парки и набережную. Первая фаза уже реализуется: Глобальный центр спортивной медицины и подготовки Cleveland Clinic строится на восточном берегу реки neo-trans.blog. В сочетании с последующими этапами это может стать следующим крупным районом Кливленда. По мнению NEOtrans, это потенциально “десятый мегапроект” региона, если будет полностью реализован neo-trans.blog. Влияние: Этот проект вновь соединит центр города с рекой (долгое время занятой парковками и железнодорожными путями). Новые квартиры и офисы здесь могут значительно повысить стоимость недвижимости в непосредственной близости и сделать центр города более оживленным круглосуточно. Это многолетний проект (до 2030 года и далее), но первые признаки — такие как лоббирование Bedrock за финансирование инфраструктуры — положительные. Эксперты по недвижимости считают это отправной точкой для будущего роста центра Кливленда, превращая неиспользуемые земли в ценное городское пространство.
Преобразование прибрежной зоны (North Coast Connector и план стадиона): Прибрежная зона Кливленда, особенно вокруг аэропорта Бёрк и стадиона FirstEnergy (домашняя арена команды NFL Browns), долгое время оставалась недоиспользованным активом. Обсуждаются крупные изменения:
- Северный прибрежный коннектор (North Coast Connector) — это инициированный городом план по улучшению связи между центром города и побережьем озера путем создания наземного моста над прибрежным шоссе и железнодорожными путями. Фаза 1 (оценочно ~$284 млн) neo-trans.blog предусматривает создание знакового парка-наземного моста, соединяющего Mall C у здания мэрии напрямую с береговой линией. Это откроет новые парковые зоны и участки для застройки, что потенциально может стимулировать появление новых многофункциональных проектов вдоль озера. Проект частично профинансирован и может начать строиться к 2026 году.
- Стадион Браунс и развитие набережной: Вопрос о будущем городского футбольного стадиона (FirstEnergy Stadium) обсуждается. Владельцы Browns рассматривают либо масштабную реконструкцию, либо строительство нового стадиона в рамках более крупного $2–$3+ млрд проекта, включающего розничную торговлю, развлечения и жилье на набережной neo-trans.blog. Хотя планы еще не окончательны, концепция предусматривает превращение изолированной территории стадиона в круглогодичный район (по аналогии с другими городами NFL). Если проект будет реализован (возможно, к 2028–2030 гг.), это может открыть огромную территорию набережной и значительно повысить стоимость недвижимости поблизости. Влияние: Более доступная и активная набережная повысит привлекательность центра города для проживания и может привести к появлению элитных кондоминиумов с видом на озеро, новых офисов и туристических объектов. Это потенциально может изменить имидж Кливленда — превратив пустующую набережную в оживленный прибрежный район, хотя для этого потребуется значительная координация и финансирование со стороны государства и частного сектора.
Обновление транспорта и инфраструктуры: Ряд инфраструктурных инвестиций улучшит связанность и, соответственно, привлекательность недвижимости:
- Программа замены подвижного состава (Railcar Replacement Program) транспортного управления Большого Кливленда (Greater Cleveland RTA) — это 450 миллионов долларов на замену всех устаревших поездов на линиях городского рельсового транспорта современными легкорельсовыми вагонами neo-trans.blog. Новые поезда начнут поступать в 2026 году, а за ними последуют обновления путей и станций neo-trans.blog. Это первая комплексная модернизация транспорта за десятилетия. Влияние: Более надежная и эффективная железнодорожная система (Red Line, Blue/Green Lines) может стимулировать транзитно-ориентированное развитие вокруг станций. RTA планирует стандартизировать систему, чтобы любой поезд мог ходить по любой линии, что позволит обеспечить более гибкое и частое сообщение neo-trans.blog. Районы с железнодорожными станциями — например, Shaker Heights, University Circle, West Park — могут вновь заинтересовать застройщиков, зная, что транспорт будет улучшен. Этот проект демонстрирует долгосрочную приверженность города развитию общественного транспорта, что положительно скажется на стоимости недвижимости вдоль транспортных коридоров neo-trans.blog.
- Модернизация автомагистралей и аэропорта: ODOT продвигает модернизацию развязки Innerbelt Central (пересечение I-90/I-77), чтобы выпрямить и перестроить устаревшие мосты в центре города (этап примерно $320 млн) neo-trans.blog. Это улучшит движение и безопасность к 2027 году, упростив поездки в центр города. Тем временем в Международном аэропорту Кливленда Хопкинса запланирована модернизация терминала (этап 1 — около $1,6 млрд) neo-trans.blog, чтобы перестроить терминал 1950-х годов с началом работ к 2026 году. Более современный аэропорт (и потенциальное сохранение Хопкинса как хаба для новых рейсов) повышает привлекательность Кливленда для бизнеса и жителей — ключевой долгосрочный фактор спроса на недвижимость.
Мегапроекты в коммунальной и общественной инфраструктуре: Некоторые другие крупные проекты напрямую не создают недвижимость, но формируют основу для более здорового и эффективного города:
- Проект Clean Lake: $3 миллиарда — проект региональной канализации Северо-Восточного Огайо (2011–2036), предусматривающий строительство огромных тоннелей и зеленой инфраструктуры для резкого сокращения сброса сточных вод в озеро Эри neo-trans.blog neo-trans.blog. По мере завершения проекта качество воды в озере Эри улучшится — это повысит привлекательность прибрежной недвижимости и улучшит общественное здоровье.
- Центр правосудия округа Куяхога: Округ рассматривает проект Объединенного суда (потенциально до $700 млн) neo-trans.blog и новый Центральный сервисный кампус ($889 млн) neo-trans.blog для замены устаревших тюрем/офисов в центре города. Если проект будет реализован (возможно, к 2028 году), переезд Центра правосудия может освободить ценный участок в центре города для редевелопмента (нынешний участок Центра правосудия может быть перепрофилирован под смешанное использование). А новые государственные объекты могут стать якорем для развития того района, где они появятся.
- CHEERS (Парк устойчивости Lakefront East): Проект CHEERS направлен на создание волнолома и парковой зоны на восточной набережной центра города (рядом с East 55th St), $300 млн на защиту от эрозии и создание рекреационного пространства neo-trans.blog. Это может повысить стоимость недвижимости в районах St. Clair-Superior и Glenville, предоставив этим сообществам новые прибрежные парки.

По сути, Кливленд переживает беспрецедентную волну крупных проектов – по меньшей мере десять мегапроектов стоимостью более $250 млн каждый уже начаты недавно или начнутся к 2030 году neo-trans.blog. Многие из них к концу десятилетия кардинально изменят облик отдельных районов города neo-trans.blog. Для рынка недвижимости это означает новые катализаторы роста: районы, которые раньше были в застое (например, набережная реки, озера и некоторые кварталы центра), получат новую жизнь, что, вероятно, повысит стоимость земли и недвижимости поблизости. Само строительство приносит рабочие места и временный спрос на жильё, а после завершения проектов они могут навсегда поднять престиж района.

Инвесторам и застройщикам стоит “сделать фотографии этих районов сегодня и сравнить их через пять лет” neo-trans.blog – подразумевается, что перемены идут быстро. Места рядом с этими мегапроектами – это горячие точки завтрашнего дня neo-trans.blog. Уже сейчас ведётся спекуляция землёй возле запланированных объектов, таких как набережная реки и район вокруг Западной 3-й улицы у стадиона. Те, кто смотрит в долгосрочной перспективе, скупают недвижимость в ожидании роста спроса в будущем.

Конечно, не все планы гарантированы (некоторые могут сорваться или задержаться), но сам масштаб уже утверждённых проектов (от канализации до штаб-квартир) внушает уверенность, что Кливленд инвестирует в себя. Для жителей эти улучшения обещают повышение качества жизни – больше парков, лучший транспорт, современные аэропорты и больницы – что, в свою очередь, привлекает людей и бизнес. Чистый эффект для рынка недвижимости: в целом положительный, при этом наибольший рост, вероятно, будет в центре города и прилегающих районах, которые напрямую выигрывают от развития.

Прогнозы и мнения экспертов (перспектива 2025–2030)

Смотрящие в будущее эксперты по недвижимости ожидают, что рынок Кливленда останется на пути устойчивого и стабильного роста в ближайшие 3–5 лет. Хотя вряд ли будут взрывные скачки, сочетание доступности, экономической стабильности и усилий по обновлению города создаёт предпосылки для сбалансированного расширения. Вот ключевые прогнозы и мнения:

Прогнозы цен на жилье: Большинство аналитиков прогнозируют, что цены на жилье в Кливленде будут продолжать медленно расти в ближайшей перспективе. После примерно 0–5% роста в 2024–25 годах прогнозируется ежегодное удорожание на низкие однозначные проценты как минимум до 2027 года. Например, Национальная ассоциация риелторов (по стране) ожидает около +2% роста цен на жилье в 2025 году и немного больше в 2026 году, и ожидается, что Кливленд примерно повторит эту тенденцию благодаря сбалансированным условиям realwealth.com. Местные риелторы описывают рынок как обладающий «устойчивым ростом», при этом рост цен, вероятно, останется «доступным, но конкурентным» hondros.com. На практике это может означать, что медианная стоимость жилья в Кливленде, сейчас около $117 тыс. zillow.com, может вырасти до диапазона $125–135 тыс. за несколько лет. Пригородные рынки с большим спросом (Лорейн, Медина) могут показать немного более высокие темпы роста, тогда как некоторые городские районы могут остаться на прежнем уровне, если они уже стартуют с высокой базы. Существенного снижения цен не ожидается, если не произойдет внешнего экономического шока – предложение по-прежнему слишком ограничено, а спрос достаточно стабилен, чтобы предотвратить избыток.

Продажи и предложение: Возможно, мы увидим, как объемы продаж снова начнут расти к 2025–2026 годам по мере стабилизации процентных ставок. В начале 2023 года высокие ставки привели к снижению продаж жилья примерно на 26% в годовом выражении в Северо-Восточном Огайо realwealth.com, но с тех пор активность нормализуется. Если ипотечные ставки снизятся до диапазона 5–6% в ближайшие годы, многие покупатели, ожидающие на «обочине», вернутся на рынок. Опросы риелторов показывают, что снижение продаж жилья восстановится по мере стабилизации ставок, и рынок вернется к более привычному темпу realwealth.com. Предложение ожидается будет медленно расти по мере увеличения нового строительства – особенно индивидуальных домов в пригородах – чтобы удовлетворить спрос. Однако темпы строительства, вероятно, останутся ниже необходимого уровня (так как в Огайо наблюдается нехватка рабочей силы и рост стоимости материалов) realwealth.com, что означает, что регион не столкнется с резким переизбытком. Таким образом, рынок продавца может временами смягчиться до сбалансированного рынка, но затяжного избытка предложения не ожидается. К концу этого десятилетия мы, возможно, наконец приблизимся к запасу жилья на 4–5 месяцев, что снизит давление на цены, но сохранит хорошие возможности для покупателей.

Аренда и многоквартирные дома: Прогноз рынка аренды остается устойчивым. Сильный спрос на аренду в Кливленде «ожидается, что сохранится» в 2024 году и далее realwealth.com. Вакантность должна оставаться низкой (вероятно, менее 5% по всему мегаполису), а арендные ставки будут продолжать умеренно расти. Консалтинговые компании по недвижимости, такие как MMG, прогнозируют, что Кливленд «сохранит стабильный рост арендной платы» примерно на 3% в год до 2025 года mmgrea.com. Некоторые прогнозы даже отмечали двузначный рост арендной платы в 2022 году; хотя этот темп замедлился, мы можем увидеть совокупный рост арендной платы на 10–15% в течение следующих пяти лет. Новое предложение квартир станет испытанием для рынка, но, учитывая дисциплину в строительстве, эксперты считают, что поглощение будет соответствовать вводу новых объектов mmgrea.com. В целом, Кливленд рассматривается как благоприятный для арендодателей рынок без контроля арендной платы и с положительными факторами спроса, что делает вероятным опережение роста арендной платы над инфляцией в среднесрочной перспективе.

Коммерческие сектора:

Офисы: Существует консенсус, что офисный рынок Кливленда будет восстанавливаться медленно. Вакантность может оставаться в диапазоне 20–25% в течение пары лет, а затем постепенно улучшаться, если устаревшие помещения будут выведены из эксплуатации или перепрофилированы. Некоторые национальные прогнозы (Emerging Trends от PwC) оценивают рынки Среднего Запада, такие как Кливленд, ниже по инвестиционной привлекательности офисной недвижимости из-за этих проблем scribd.com. Однако при отсутствии нового предложения и потенциальных экономических проектах (например, штаб-квартира Sherwin-Williams, создающая рабочие места в центре города), офисный сектор к 2030 году может стабилизироваться на более здоровом уровне (возможно, вакантность в середине десятых процентов). Не ожидайте значительного роста арендной платы – вероятно, она останется на прежнем уровне или вырастет на 1% в год, но и обвала не будет.
Промышленная недвижимость: Эксперты настроены оптимистично в отношении промышленной недвижимости на Среднем Западе. После небольшого сбоя в 2025 году вакантность промышленных площадей в Кливленде должна снова снизиться ниже 5%. Новые мегапроекты в Огайо (например, завод по производству чипов Intel, завод по производству аккумуляторов Honda/LG) косвенно создадут тысячи дополнительных рабочих мест и потребностей в логистике по всему штату realwealth.com realwealth.com. Кливленд, являясь транспортным узлом, выиграет от этого промышленного роста. Ожидается возобновление положительного поглощения и, возможно, строительство складов под заказ рядом с аэропортом CLE или транспортными развязками. Арендные ставки могут снова вырасти на несколько процентов в год после того, как текущие вакантные площади будут заняты.
Розничная торговля: Прогноз для розничной недвижимости стабильно-положительный. Пока сохраняются потребительские расходы и строится минимум новых торговых центров, вакантность в розничном секторе Кливленда должна оставаться низкой. Мы можем даже увидеть дальнейшее сокращение вакантности ниже 4%, если не произойдет закрытия крупных магазинов. Арендные ставки на первоклассные торговые площади могут немного вырасти вслед за инфляцией. Многофункциональные проекты в центре города (например, новые магазины с апартаментами наверху) добавят современный торговый фонд, что может привлечь в Кливленд новые бренды. Главным фактором останется численность населения/доходы — розница процветает, если в центр города переезжает больше людей или растет туризм. Оба показателя медленно растут, что является хорошим знаком. Прогноз Marcus & Millichap на 2025 год фактически отмечает, что при небольшом количестве новых объектов и восстановлении занятости до уровня 2019 года, розничная торговля Кливленда готова к “дальнейшему сокращению” вакантности marcusmillichap.com.

Мнение экспертов: Местные риелторы и аналитики придерживаются позиции «осторожного оптимизма». Они подчеркивают доступность Кливленда как магнит: один из отчетов за 2025 год называет Кливленд одним из трех ведущих крупных мегаполисов по росту цен (несмотря на умеренный рост) именно потому, что он стартовал с такой доступной базы hondros.com. Аналитики Zillow также выделяли Кливленд как рынок, за которым стоит следить в 2023 году из-за его прочных фундаментальных показателей. Ожидание таково, что Кливленд превзойдет многие дорогие рынки в процентном выражении просто потому, что у него больше потенциала для роста и меньше риска сокращения.

В то же время эксперты признают, что Кливленд не застрахован от общенациональных тенденций. Если в 2024 году в США начнется рецессия, продажи жилья и строительство в Кливленде, вероятно, временно снизятся. Высокие процентные ставки уже охладили ажиотаж; если ставки вырастут еще сильнее, это может привести к стагнации цен до тех пор, пока покупатели не адаптируются. Кроме того, на положение Кливленда могут повлиять государственные меры — например, активные усилия по привлечению иммигрантов или удаленных работников могут увеличить население, а сокращение занятости в институтах (закрытие заводов или сокращение бюджета больниц) может снизить спрос.

Итоговый прогноз на 3–5 лет: Ожидайте постепенного роста, а не золотой лихорадки. Стоимость жилья должна расти умеренно, сохраняя за Кливлендом статус одного из лучших вариантов по соотношению доступности и ценности в стране. Арендные ставки будут расти умеренно, поддерживая интерес инвесторов. Новые проекты и инфраструктура будут шаг за шагом повышать привлекательность города, возможно, ускоряя рост цен в непосредственной близости от этих объектов. Недвижимость Кливленда, скорее всего, будет продолжать свой “медленный и устойчивый” рост, как выразился один агент, а не испытывать резкие колебания josesellshomes.com. Для покупателей это означает, что покупка сейчас позволит зафиксировать низкие цены до их постепенного повышения. Для инвесторов — это надежная доходность, пусть и не быстрые перепродажи. А для сообщества — это более здоровый, обновленный рынок, который поддерживает рост, не вытесняя местных жителей, — баланс, которому позавидовали бы многие быстрорастущие города.

В заключение, жилищный и коммерческий рынки Кливленда в 2025 году заметно здоровее, чем десять лет назад, и прогноз предполагает дальнейшее постепенное укрепление. Благодаря грамотному развитию, экономической устойчивости и такому важному преимуществу, как доступность, агломерация Кливленда готова тихо процветать во второй половине 2020-х годов, предлагая стабильные возможности для инвесторов, покупателей жилья и застройщиков.

Источники:

Redfin, Тенденции рынка жилья Кливленда (июль 2025) redfin.com redfin.com
Zillow Research, Обзор стоимости и рынка жилья в Кливленде, Огайо (июль 2025) zillow.com zillow.com
Outstanding Ohio (Эрин Джонсон), Обновление рынка Северо-Восточного Огайо, август 2025 outstandingohio.com
Хосе Медина, Обновление рынка за полгода 2025 (Северо-Восточный Огайо) josesellshomes.com josesellshomes.com
Newmark Research, Отчеты по офисному и промышленному рынку Кливленда, 2 квартал 2025 nmrk.com nmrk.com nmrk.com nmrk.com
Marcus & Millichap, Прогноз рынка розничной недвижимости Кливленда 2025 marcusmillichap.com marcusmillichap.com
MMG Real Estate Advisors, Прогноз по многоквартирной недвижимости Кливленда 2025 mmgrea.com mmgrea.com
Ark7 Investments, Лучшие районы Кливленда 2025 ark7.com ark7.com
Clappily Home (Пол Клэпп), Тенденции и прогнозы рынка недвижимости Кливленда 2025 clappilyhome.com clappilyhome.com
Блог колледжа Хондрос, Тенденции рынка жилья Кливленда 2025 hondros.com hondros.com
Блог NEOtrans (Кен Прендергаст), Население и развитие Большого Кливленда (2025) neo-trans.blog neo-trans.blog neo-trans.blog
Construction Dive, Обновление штаб-квартиры Sherwin-Williams (февраль 2025) constructiondive.com constructiondive.com
NEOtrans Blog, Десять мегапроектов в Кливленде (август 2025) neo-trans.blog neo-trans.blog