Недвижимость Калгари 2025: Балансировка рынка и неожиданные тенденции

Ключевые факты

Сдвиг рынка в 2025 году: После нескольких лет бума рынок жилья Калгари стабилизируется. Продажи снизились до более нормального уровня, а общие цены на жильё примерно не изменились или немного снизились по сравнению с прошлым годом creb.com creb.com, что свидетельствует о смене тенденции по сравнению с двузначным ростом в 2021–2022 годах.
Цены на жильё по сегментам: Базовая цена на дом в Калгари составляет около $590,000 на середину 2025 года creb.com. Отдельно стоящие и сдвоенные дома сохранили свою стоимость или показали умеренный рост (~0–2% в год) storeys.com, благодаря ограниченному предложению в популярных районах. В то же время, цены на квартиры и таунхаусы немного снижаются (примерно на 1–2% в год) из-за наплыва нового жилья высокой плотности creb.com storeys.com.
Рекордное новое строительство и запасы: В Калгари ведётся активное строительство. В 2024 году начато рекордное количество строительства — около 24 400 единиц жилья calgary.ca (в основном квартиры и аренда), и в 2025 году высокая строительная активность сохраняется. Этот строительный бум удвоил количество предложений на вторичном рынке по сравнению с прошлым годом creb.com, что ослабило экстремальный рынок продавца предыдущих лет. У покупателей теперь больше выбора, и рынок сместился к сбалансированным условиям — даже в пользу покупателей в некоторых сегментах creb.com.
Охлаждение рынка аренды: После многих лет дефицита предложение на рынке аренды в Калгари наконец-то увеличивается. Уровень вакантности вырос с крайне низких ~1,4% в 2022 году до примерно 4,8% к концу 2024 года mortgagesandbox.com, поскольку на рынок вышли тысячи новых специально построенных объектов аренды. Средняя арендная плата стабилизировалась и даже снизилась — по состоянию на середину 2025 года средняя арендная ставка по городу (~$1,914 по всем типам жилья) снизилась примерно на 9% по сравнению с прошлым годом calgary.citynews.ca. Арендодатели предлагают стимулы (например, бесплатные месяцы аренды), а объявленные ставки аренды за двухкомнатные квартиры снизились на несколько процентов по сравнению с прошлым годом cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Смешанная ситуация в коммерческой недвижимости: В Калгари по-прежнему самый высокий уровень вакантности офисов в Канаде, что является наследием спада в энергетике и перехода на удалённую работу. Вакантность офисов в центре города держится на уровне около 30% cbre.ca, а по городу в целом — около 23–24% assets.cushmanwakefield.com, и многие старые здания с трудом находят арендаторов. Однако в городе реализуется масштабная программа по переоборудованию офисов в жилые помещения — 21 офисное здание одобрено для перепрофилирования, что создаст 2,628 новых жилых единиц и уберёт более 2,6 млн кв. футов пустующих офисных площадей из центра города cmhc-schl.gc.ca. В сегменте ритейла и многофункциональных пространств спрос со стороны потребителей восстанавливается, а новые проекты (такие как районные торговые центры и обновлённые центральные улицы) реализуются с осторожностью по мере улучшения экономической ситуации.
Промышленный рынок силён: Промышленная недвижимость Калгари — яркое пятно. Складские и логистические помещения остаются востребованными благодаря росту электронной коммерции и дистрибуции. Уровень вакантности низкий (около 4–5% в 2025 году) avisonyoung.ca после волны нового строительства, которая немного смягчила прежний дефицит. Арендные ставки укрепились, и примерно 1–1,5 млн кв. футов дополнительной промышленной площади находится в стадии строительства для удовлетворения потребностей в логистике, производстве и складировании avisonyoung.ca.
Ключевые факторы роста: На рынок Калгари влияет несколько факторов. Рост населения — на первом месте: агломерация Калгари прибавила впечатляющие ~100 000 новых жителей (+6%) только в 2024 году atb.com, что является самым быстрым показателем в стране благодаря рекордной иммиграции и межпровинциальной миграции. Этот наплыв людей (многих привлекают рабочие места в Альберте и доступное жильё) резко увеличил спрос на жильё. Экономика держится хорошо: ожидается, что Альберта возглавит Канаду по росту ВВП в 2025 году storeys.com, а в Калгари создано десятки тысяч рабочих мест (особенно в сфере технологий, здравоохранения и строительства) при уровне безработицы около 7%. В то же время процентные ставки — после резкого роста в 2022–2023 годах — остаются высокими, что сдерживает доступность жилья для покупателей. (Ключевая ставка Банка Канады находилась в диапазоне 2,75–5% до начала 2025 года, хотя недавнее снижение до 2,5% в конце 2025 года принесло некоторое облегчение reuters.com.) Крупные инфраструктурные проекты также повышают уверенность: в 2025 году началось строительство LRT Green Line стоимостью более $5 млрд (1-я очередь добавит 16 км и 10 станций к ~2030 году) en.wikipedia.org, а также нового центра мероприятий/арены за $1,25 млрд, открытие которой запланировано на 2027 год calgary.citynews.ca — оба проекта, как ожидается, стимулируют развитие прилегающих территорий.
Тенденции инвестиций: Калгари все чаще попадает в поле зрения инвесторов. Местные инвесторы в недвижимость были активны в покупке арендных объектов во время недавнего бума, привлечённые высокой доходностью от аренды (особенно по сравнению с Торонто/Ванкувером). С недавним ослаблением арендных ставок некоторые инвесторы в кондоминиумы пересматривают свои решения, а всплеск предложения квартир приводит к тому, что некоторые выставляют объекты на продажу, что утроило количество предложений на вторичном рынке кондо с середины 2024 года mortgagesandbox.com. Покупатели из других провинций (из Онтарио и Британской Колумбии) продолжают рассматривать Калгари как выгодный рынок с потенциалом роста, а некоторые институциональные инвесторы и инвестиционные фонды недвижимости приобретают активы (например, портфели арендных квартир, индустриальные парки) по ценам, которые всё ещё обеспечивают хорошую капитализацию. Примечательно, что запрет на покупку недвижимости иностранцами в Канаде (продлён до 2027 года) ограничивает прямые иностранные инвестиции в жилую недвижимость canada.ca, но иностранный капитал всё равно находит путь в коммерческие сделки и девелоперские проекты. В целом, настроения инвесторов в 2025 году осторожно оптимистичны – многие считают, что Калгари уже прошёл перегретую фазу и теперь представляет собой окно возможностей перед следующим циклом роста.
Горячие районы: В разных частях города происходят самые заметные изменения. Новые пригородные районы на окраинах бурно развиваются – например, Йорквилл (юго-запад), Глэйшер Ридж и Эмблтон (северо-запад), а также Белведер (восток) – добавляя тысячи новых домов для растущих семей Калгари bestcalgaryhomes.com. Устоявшиеся пригороды, такие как Ливингстон, Ситон, и Махогани, продолжают расширяться за счёт новых очередей и инфраструктуры. В центральной части города Марда Луп кипит строительством новых домов и крупным многофункциональным проектом (Marc + Mada), который преобразит этот модный район avenuecalgary.com. Исторический район Керри Барракс превращается в современное многофункциональное сообщество, а Белтлайн/Ист Вилладж продолжают пополняться кондоминиумами и магазинами для молодых профессионалов. Тем временем некоторые долгое время забытые районы начинают оживать: например, Грейтер Форест Лоун на востоке готовится к обновлению благодаря новым общественным объектам и жилищным инициативам, что делает его привлекательным для инвесторов, ищущих «следующий большой успех», поскольку в город прибывает всё больше новых жителей avenuecalgary.com.
Прогноз – сейчас сбалансированный, впереди умеренный рост: Рынок недвижимости Калгари в краткосрочной перспективе (2025–2026) ожидается сбалансированным. Экономисты прогнозируют стабильный или умеренный рост цен в 2025 году – примерно +1% для отдельно стоящих домов и от 0% до –2% для кондоминиумов/таунхаусов, после небольшого охлаждения в этом году storeys.com. Значительный объем нового предложения жилья и более высокие затраты на заимствования, вероятно, будут сдерживать быстрый рост цен, даже несмотря на продолжающийся прирост населения. К концу 2020-х большинство прогнозов предполагает постепенный рост рынка Калгари. Ожидается, что прирост населения замедлится до ~2% в год (по сравнению с недавними 4–6%), поскольку федеральные иммиграционные цели корректируются, а межпровинциальная миграция нормализуется atb.com. Такой более умеренный приток, в сочетании с устойчивым строительством жилья, должен привести к лучшему балансу между спросом и предложением. До 2030 года цены на жилье в Калгари, как ожидается, будут расти стабильно и умеренно, а не переживать новый бум – речь идет о нескольких процентах в год, если не произойдет серьезных потрясений. Главный фактор неопределенности – экономика: если рынки нефти и газа или технологический сектор вырастут, Калгари может испытать новый всплеск спроса; напротив, любой мировой спад или значительное повышение процентных ставок могут ослабить рынок. В целом, сильные фундаментальные показатели города – диверсификация отраслей, молодое растущее население и относительная доступность – указывают на положительную долгосрочную динамику рынка недвижимости, хотя и без резких колебаний, характерных для прошлого десятилетия. Покупателям, продавцам и инвесторам стоит готовиться к рынку Калгари, который будет отличаться стабильностью и устойчивым ростом по мере приближения к 2030 году.

Рынок жилой недвижимости в 2025 году

Цены на жилье и тенденции продаж

Жилой рынок Калгари в 2025 году перешел от ажиотажа к стабильности. Активность продаж снизилась по сравнению с рекордными показателями – Совет по недвижимости Калгари (CREB) сообщает, что количество проданных объектов с начала года составляет около 23 000 в 2025 году, после более чем 26 000 в прошлом году storeys.com storeys.com. Это снижение (примерно на 10–15%) приближает продажи к долгосрочным нормам, а не свидетельствует о крахе. Охлаждение частично связано с экономической неопределенностью и более высокими затратами на заимствования, что влияет на уверенность покупателей creb.com. Тем не менее, текущий уровень продаж остается выше минимумов, зафиксированных во время спада нефтяной отрасли в 2015–2019 годах creb.com – рынок Калгари замедляется, но не останавливается.

Тем временем, цены на жильё стабилизировались в 2025 году. Общая базовая цена для Калгари (все типы недвижимости) составляет примерно $585,000–$590,000 на середину года creb.com. Это фактически небольшое снижение (примерно на 2% ниже) по сравнению с весной 2024 года creb.com, что отмечает первое годовое снижение цен за несколько лет. Небольшое снижение в основном связано с сегментом квартир и таунхаусов (подробнее об этом ниже) и не является равномерным по всему городу. На самом деле, отдельно стоящие дома для одной семьи – самый востребованный сегмент Калгари – сохранили свою стоимость или даже немного выросли в некоторых районах. Обновлённый прогноз CREB предполагает, что цены на отдельно стоящие дома к концу 2025 года вырастут “менее чем на 2%” по сравнению с прошлым годом storeys.com, то есть останутся практически без изменений. Ограниченное предложение в определённых ценовых диапазонах (особенно семейные дома среднего сегмента) поддерживает стоимость отдельно стоящих домов creb.com, даже несмотря на стабилизацию средних цен по городу. Аналогично, дома на две семьи (дуплексы) показывают хорошие результаты: базовая цена на дуплексы составляла около $697,300 в мае 2025 года, что на ~3% выше по сравнению с прошлым годом creb.com. Вкратце, малоэтажные дома Калгари остаются востребованными и в основном избежали какой-либо коррекции цен в 2025 году creb.com.

В то же время, объекты с более высокой плотностью испытывают небольшое давление на цены. Квартиры в кондоминиумах и таунхаусы (рядные дома) быстро росли в цене в 2022–2024 годах (цены на некоторые квартиры выросли на 10–15% и более только в 2024 году), но эта тенденция изменилась в этом году. Обильное новое предложение – многие проекты кондоминиумов завершены или близки к завершению – плюс снижение доходности от аренды оказали понижательное давление. По состоянию на середину 2025 года, квартиры в стиле апартаментов показывают годовое снижение цен примерно на 2% по эталонному индексу creb.com. Типичная квартира в Калгари сейчас имеет эталонную стоимость около $335,000–$340,000 (для справки: в мае эталонная стоимость квартиры составляла $335,300) creb.com. Рядные таунхаусы также снизились в цене примерно на 1–2% в годовом выражении creb.com, с эталонной стоимостью в середине диапазона $400,000 (в мае эталонная стоимость рядного дома составляла $453,600) creb.com. Эти снижения относительно незначительны, по сути, лишь немного корректируя прошлогодний пик цен. Большой выбор на рынке новых кондоминиумов (и конкуренция со стороны быстрорастущего сектора аренды для потенциальных покупателей) сделали цены на квартиры и таунхаусы более обсуждаемыми. Стоит отметить, что даже после снижения стоимость квартир в Калгари остается выше допандемийного уровня – рынок остывает, но не рушится. CREB ожидает, что цены на квартиры и таунхаусы по итогам 2025 года снизятся в среднем на 1–2% creb.com, и ранние данные подтверждают этот прогноз.

География изменений цен внутри Калгари разнообразна. В целом, внешние пригороды (где много отдельно стоящих домов) остаются более устойчивыми, в то время как районы ближе к центру города с большим количеством кондоминиумов испытали большее выравнивание цен. Например, районы City Centre и Beltline — насыщенные новыми башнями кондоминиумов — имеют больше предложений и более мягкие цены на кондо, тогда как пригородные сообщества, такие как Evanston, Silverado или Mahogany (где преобладают дома), по-прежнему имеют относительно ограниченный запас и устойчивые цены. Даже внутри одного типа недвижимости различия в предложении имеют значение: в категории отдельно стоящих домов недорогие стартовые дома остаются редкостью и продолжают расти в цене, в то время как сегмент люкс (дорогие дома стоимостью от $1 млн и выше) имеет больше предложений и немного остыл. Такой «двухскоростной» рынок создает возможности для покупателей, улучшающих жилищные условия — те, кто продает стартовый дом на фоне высокого спроса и покупает жилье в более мягком сегменте люкс, могут выиграть на изменении ценового разрыва. В целом, ценовые тенденции в Калгари в 2025 году указывают на более здоровый баланс: после трех лет крайне благоприятных условий для продавцов, ценовая власть наконец-то выравнивается между покупателями и продавцами creb.com. Дома все еще продаются, но покупатели теперь могут тратить больше времени на выбор и часто торговаться ниже запрашиваемой цены, особенно на кондо или в районах с избытком предложения.

Предложение жилья и новые застройки

В 2025 году одной из главных тем становится то, что предложение жилья наконец догоняет спрос. Калгари за год прошел путь от острого дефицита предложений до гораздо более здорового уровня запасов. В середине 2024 года покупатели и риелторы жаловались, что «нет предложений» — запас жилья был близок к рекордно низкому уровню. Перенесемся в середину 2025 года, и активных предложений примерно вдвое больше, чем год назад creb.com. Сейчас на рынке Калгари доступно на тысячи домов больше благодаря сочетанию факторов: рекордное новое строительство, больше предложений на вторичном рынке по мере охлаждения горячего рынка и наплыв новых арендных объектов, что дает потенциальным продавцам уверенность выставлять свои дома на продажу. CREB отмечает, что после нескольких лет дефицита, запас вторичного жилья в Калгари в 2025 году наконец-то «вернулся к нормальному уровню» creb.com. Показатель месяцев предложения — который опускался ниже 2 месяцев на пике ажиотажа (что характерно для рынка продавца) — теперь вырос примерно до 2,5–3 месяцев по всему городу creb.com, что свидетельствует о сбалансированных условиях. У покупателей больше выбора, а ценовые войны встречаются гораздо реже, чем в 2021–22 годах.

Топливом для этого увеличения предложения является продолжающийся строительный бум. В Калгари строительство жилья идет темпами, которых город еще не видел в своей истории. В 2021, 2022 и снова в 2023 годах количество новых строек жилья выросло до рекордных за последние десятилетия уровней, достигнув 24 400 новых строительств жилья в 2024 году – абсолютного рекорда calgary.ca. Важно отметить, что большинство этих новых объектов – это форматы с более высокой плотностью: кондоминиумы, арендные апартаменты и комплексы таунхаусов. Город ответил на приток населения и низкую вакантность волной строительства башен-кондоминиумов и жилых комплексов, многие из которых сейчас завершаются. В результате, 2025 год отмечен большим объемом завершения проектов. Новые здания кондоминиумов открылись в районах Beltline, East Village, University District и пригородных центрах (например, Seton на юго-востоке). Возможно, еще более значимым является рост числа специально построенных арендных зданий (некоторые финансируются государством и программами CMHC). Канадская ипотечная и жилищная корпорация отмечает, что фонд специально построенного арендного жилья в Калгари увеличился примерно на 10% только в 2024 году mortgagesandbox.com – огромный скачок за один год – и этот импульс сохраняется в 2025 году. Благодаря государственным стимулам застройщики строят тысячи арендных единиц, многие из которых планируется открыть к 2025–2026 годам. Это повышенное предложение – ключевая причина роста предложения на вторичном рынке: некоторые потенциальные покупатели находят варианты аренды и не конкурируют за покупку жилья, а некоторые инвесторы выставляют кондоминиумы на продажу, потому что рынок аренды больше не сверхдефицитен.

На фронте развития в 2025 году Калгари кипит от строительных кранов не только для жилья, но и для многофункциональных и инфраструктурных проектов. Вот некоторые заметные проекты и тенденции:

Пригородное расширение: Город утвердил и запустил множество новых пригородных сообществ для размещения растущего населения. Фактически, городской комитет одобрил десятки новых пригородных районов за последние годы. По состоянию на 2025 год, как минимум 11 новых проектов сообществ находятся в стадии реализации на 2025/26 bestcalgaryhomes.com newhomesalberta.ca. Примеры включают Ambleton (СЗ), Glacier Ridge (крайний север), Belvedere (восток), Alpine Park (ЮЗ) и Homestead (СВ) и другие. Эти районы находятся на разных этапах – в некоторых уже строят и продают дома, в других только начинается освоение территории. В совокупности активно развивающиеся пригороды добавили десятки тысяч жилых единиц (только в 2021–2025 годах — 27 700 единиц, что составляет около 60% нового жилищного прироста города) calgary.ca. Тенденция очевидна: Калгари продолжает расти вширь, предлагая новые отдельно стоящие дома и таунхаусы в мастер-планируемых сообществах с парками, школами и торговыми зонами. Покупатели, которых вытеснили цены из центральных районов, или новички, ищущие жильё для семей, устремляются в эти пригородные зоны.
Уплотнение и городское обновление: Одновременно в Калгари наблюдается значительное обновление внутри города. Строительство нового жилья на месте старого в центре города (снос старых домов для строительства дуплексов, четырехквартирных домов или таунхаусов) остаётся очень активным в районах Altadore/Marda Loop, Killarney, Capitol Hill и других. Градостроительная политика города поощряет мягкое увеличение плотности в устоявшихся районах, и более сбалансированный рынок 2025 года почти не замедлил темпы такого строительства — застройщики рассчитывают на устойчивый спрос на жильё в центральных районах. Кроме того, продолжается масштабная реконструкция бывших институциональных и промышленных территорий. Например, Currie Barracks, бывшая военная база недалеко от центра, превращается в новый городской квартал (с кондоминиумами, таунхаусами, торговыми и офисными помещениями); строительство жилья и торговой «главной улицы» там продолжается в 2025 году. В районе East Village и Victoria Park, в центре плана Rivers District, новые жилые башни и расширение BMO Centre (крупная модернизация конгресс-центра, завершённая в 2024 году) вдохнули новую жизнь в район. В Beltline также планируется новый центр мероприятий (арена) и прилегающий развлекательный район к 2027 году, что уже стимулирует строительство новых кондоминиумов и развитие земли поблизости. В целом, устоявшийся центр Калгари медленно, но верно увеличивает число жителей — это ключевая цель усилий города по оживлению центра.
Преобразование офисов в жилье: Одним из самых инновационных источников нового жилья является программа преобразования офисов в центре Калгари. Поскольку уровень вакантности офисов в центре города очень высок, город (при поддержке провинции и федеральных властей) предложил стимулы для переоборудования пустующих офисных зданий под жилые помещения. По состоянию на начало 2025 года, 21 офисное здание было одобрено для переоборудования, что создаст 2 628 новых жилых единиц (в основном арендные квартиры) в центре города cmhc-schl.gc.ca. Несколько из этих проектов уже строятся или даже завершены. Например, бывшая офисная башня на 7 Ave SW вновь открылась в 2023 году как апартаменты “The Cornerstone”, и за ней последуют другие. В 2025 году одним из заметных проектов переоборудования станет Barclay Centre (606 4 St SW) — 55-летнее 16-этажное офисное здание, которое переосмысливают в 166 арендных квартир с современными удобствами, открытие запланировано на 2027 год cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca. Эти преобразования не только сокращают количество пустующих офисных площадей, но и добавляют столь необходимые арендные квартиры именно там, где растет спрос (в центре города). К 2030 году программа преобразования планирует вывести из эксплуатации миллионы квадратных футов офисных площадей и добавить более 5 000 новых жилых единиц в центре города, что радикально изменит облик центра Калгари. Это эксперимент, за которым следят по всей стране, и в 2025 году он в самом разгаре — четыре переоборудованных здания должны открыться для жителей в течение года cmhc-schl.gc.ca.
Инфраструктурные проекты: Развитие недвижимости в Калгари тесно связано с крупными инфраструктурными проектами. В 2025 году долгожданная Green Line LRT наконец-то начала основное строительство. Эта новая линия C-Train (крупнейший инфраструктурный проект города за всю историю) на первом этапе пройдет 16 км от Shepard (юго-восток Калгари) до 7 Avenue SW (центр города), добавив 10 станций в недостаточно обслуживаемых районах юго-востока en.wikipedia.org. Торжественная закладка состоялась в июне 2025 года en.wikipedia.org, а запуск первой очереди ожидается примерно к 2030 году en.wikipedia.org. Green Line уже влияет на развитие: вдоль планируемого маршрута (включая станции в таких районах, как Инглвуд, Огден и рядом с новым Event Centre) застройщики скупают землю и предлагают проекты, ориентированные на транспорт. Город также инвестирует в модернизацию коммунальных сетей и изменение зонирования вдоль коридора. Еще один крупный проект — новый Event Centre в Калгари, арена на 19 000 мест под названием “Scotia Place”, строящаяся в районе Rivers District. Работы по закладке фундамента начались в начале 2025 года calgary.citynews.ca, а открытие запланировано на осень 2027 года calgary.citynews.ca. Этот объект (будущий дом NHL Flames и круглогодичная развлекательная площадка) является ключевым элементом более широкой программы Culture & Entertainment District — ожидается появление новых отелей, кондоминиумов, ресторанов и других объектов вокруг него. Уже во время строительства стоимость земли в окрестностях растет в ожидании будущих изменений. Помимо этого, другие инфраструктурные проекты, такие как кольцевая дорога Stoney Trail (полностью завершена в 2024 году) и планы по расширению аэропорта, продолжают улучшать транспортную доступность, что обычно открывает новые территории для застройки (например, индустриальные парки у кольцевой дороги, новые жилые районы за пределами старых границ города).

В целом, в 2025 году предложение жилья в Калгари наконец-то идет в рост. Годы планирования и строительства приносят ощутимые результаты: больше домов становится доступно как для покупателей, так и для арендаторов. Новые проекты — от отдаленных пригородов до высоток в центре — формируют город, который лучше справляется с ростом населения. Для покупателей это означает больше вариантов и меньше ажиотажа и конкуренции. Для рынка в целом это сулит улучшение доступности жилья в среднесрочной перспективе, по мере того как предложение догоняет спрос. Ключевой вопрос — удастся ли сохранить темпы строительства (с учетом проблем с рабочей силой и затратами) и продолжится ли быстрый рост населения. Но по состоянию на 2025 год Калгари активно увеличивает жилищный фонд, что является значительным сдвигом по сравнению с дефицитом и скачками цен начала 2020-х.

Рынок аренды и уровень вакантности

Рынок аренды жилья в Калгари в 2025 году сменил статус с крайне горячего на комфортно тёплый, что принесло некоторое облегчение арендаторам. За последние несколько лет арендная плата в Калгари росла одними из самых быстрых темпов в Канаде — ежегодные двузначные повышения — чему способствовал приток новых жителей и крайне низкая вакантность. К концу 2022 и в 2023 году уровень вакантности аренды в городе опустился почти до 1%, и поиск квартиры превратился в жёсткую конкуренцию, а случаи торгов за аренду были не редкостью. Однако 2024–2025 годы открыли новую главу: резкий рост предложения аренды и снижение спроса наконец-то ослабили давление.

Уровень вакантности в специально построенных арендных домах Калгари значительно вырос. Согласно опросам CMHC, уровень вакантности в метро Калгари составлял всего 1,4% в 2023 году, но к концу 2024 года он подскочил до 4,8% mortgagesandbox.com. Это один из самых резких годовых скачков вакантности в истории Калгари. Вакантность около 5% считается относительно здоровой (сбалансированный рынок аренды), так что Калгари за 12 месяцев перешёл от крайне жёсткого рынка к практически нормальному. Отраслевые источники в 2025 году даже предполагают, что вакантность может превысить 5% в некоторых сегментах по мере открытия новых зданий emeraldmanagement.com. Действительно, данные частного сектора показали, что доступность аренды в Калгари продолжала расти к середине 2025 года, а объявленные квартиры сдавались дольше, и арендодатели начали конкурировать за арендаторов cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.

Этот рост вакантности напрямую связан с новым предложением. Как отмечалось ранее, рекордное количество новых квартир было завершено или близко к завершению. Многие из них — это крупные многоквартирные проекты, рассчитанные на арендаторов (некоторые кондоминиумы также были сданы в аренду). Например, только в центре города и районе Beltline за последний год на рынок вышли несколько сотен новых арендных квартир (в таких объектах, как The Residences at TELUS Sky, Avenue Tower II и др.). В пригородах застройщики построили новые арендные комплексы в районах Seton, University District и рядом с транспортными узлами. Эти дополнения, вместе с увеличением числа частных кондоминиумов, сдаваемых в аренду, значительно увеличили инвентарь объявлений для арендаторов. Количество объявлений об аренде в Калгари выросло примерно на 130% в годовом исчислении в начале 2025 года, по данным анализа CMHC cmhc-schl.gc.ca. Столкнувшись с большей конкуренцией, арендодатели были вынуждены стать более гибкими в вопросах ценообразования и стимулов.

Цены на аренду в результате стабилизировались и даже немного снизились в реальном выражении. Для количественной оценки: данные Rentals.ca (отчет за июль 2025 года) показали, что средняя арендная плата в Калгари (по всем типам недвижимости) составляет $1,914, что на 9% ниже, чем годом ранее calgary.citynews.ca. Это было одним из самых резких снижений арендной платы среди крупных городов Канады на тот момент calgary.citynews.ca. По типам недвижимости, однокомнатные квартиры в Калгари в середине 2025 года в среднем стоят примерно $1,500–$1,600 в месяц, что ниже пика в районе $1,650+ в 2024 году apartments.com. Двухкомнатные квартиры, которые поднимались значительно выше $1,800, теперь в среднем опустились ближе к середине диапазона $1,700. Даже более крупные квартиры (трехкомнатные) испытали снижение арендной платы – аренда трехкомнатных квартир в Калгари в середине 2025 года примерно на 15% ниже, чем год назад (сейчас в среднем около $2,300+) calgary.citynews.ca. Эти статистические данные подчеркивают, что рынок аренды остывает. Однако важно отметить, что это замедление последовало за периодом экстремального роста – например, средняя арендная плата в Калгари все еще примерно на 9% выше по сравнению с тремя годами ранее (период 2019–2022) calgary.citynews.ca. Таким образом, арендаторы сегодня получили передышку, но не полное возвращение к ценам до бума.

Арендодатели отреагировали на ослабление рынка по-разному. Многие новые элитные арендные здания предлагают стимулы для въезда – например, «один месяц бесплатной аренды», бесплатная парковка на год или подарочные карты – чтобы привлечь арендаторов, что не требовалось, когда уровень вакантности был около 1%. Некоторые действующие арендодатели сдерживают повышение арендной платы при продлении договора, предпочитая сохранить хороших арендаторов, чем рисковать, что квартира будет пустовать месяц или два. В промежуточном отчете CMHC отмечается, что в Калгари (и еще в нескольких городах) объявленные арендные ставки в 1 квартале 2025 года были фактически на 3–4% ниже, чем в 1 квартале 2024 года cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, что указывает на то, что арендодатели снижают запрашиваемую арендную плату, чтобы заполнить квартиры. Примечательно, что хотя запрашиваемая арендная плата по новым договорам аренды снизилась, арендная плата, которую платят долгосрочные арендаторы, по-прежнему, как правило, растет (из-за ежегодных корректировок и компенсации предыдущих ограничений) – но более медленными темпами. CMHC отмечает, что рост арендной платы для занятых квартир в Калгари остается положительным (около 7,9% в годовом исчислении в начале 2025 года) cmhc-schl.gc.ca, что отражает тот факт, что многие арендаторы по-прежнему сталкиваются с повышением при продлении, хотя и меньшим, чем раньше.

Еще одна интересная тенденция заключается в том, что с увеличением предложения у арендаторов появилось больше выбора и возможностей для торга. В течение 2025 года появлялись истории о том, как арендаторы договаривались о небольших скидках или могли быть более разборчивыми в отношении местоположения/удобств, поскольку несколько квартир соответствовали их критериям. Это резкое отличие от 2022 года, когда арендаторы часто брали первую попавшуюся квартиру по любой цене. Это также стимулирует конкуренцию по качеству: владельцы старых зданий вкладываются в ремонт и обновление, чтобы не потерять арендаторов в пользу новых современных проектов. Вторичный рынок аренды Калгари (частные владельцы кондоминиумов) также ощущает конкуренцию – некоторые инвесторы в кондоминиумы, видя, что арендные ставки стабилизируются, а новых элитных квартир становится больше, предпочитают продавать свои объекты. Это частично объясняет рост числа выставленных на продажу кондоминиумов в 2025 году mortgagesandbox.com.

С точки зрения доступности, рынок аренды в Калгари по-прежнему дешевле, чем в Торонто или Ванкувере, но разрыв сократился во время всплеска 2021–2023 годов. Средняя арендная плата в Калгари (~$1,900) все еще ниже среднего по Канаде (~$2,100) calgary.citynews.ca, и значительно ниже, чем в Ванкувере (~$2,800) или Торонто (~$2,400). Благодаря недавнему снижению, Калгари улучшил свою позицию как доступный крупный город для арендаторов. Однако арендные ставки все еще значительно выше, чем были 5+ лет назад, и из-за высоких процентных ставок многие потенциальные покупатели первого жилья продолжают снимать жилье, что поддерживает базовый спрос. Одним из побочных эффектов высоких цен на жилье по всей стране являются домохозяйства с соседями по комнате – даже в Калгари, по данным CMHC, все больше арендаторов объединяются, чтобы позволить себе аренду facebook.com, что является распространенной тенденцией и в других местах.

В перспективе прогноз аренды до 2025 года предполагает сохранение баланса или даже некоторую мягкость. Больше новых объектов аренды планируется сдать в конце 2025 и 2026 годов, что может еще больше увеличить уровень вакантности. Некоторые прогнозы предполагают, что уровень вакантности в Калгари может временно подняться до диапазона 5–7% до того, как рост населения догонит предложение youtube.com. Арендные ставки, вероятно, останутся относительно стабильными; возможно, мы даже увидим небольшое номинальное снижение в некоторых сегментах (например, элитные однокомнатные квартиры в центре могут стоить немного дешевле в 2026 году, чем в 2024). Это хорошие новости для арендаторов и привлекательности стоимости жизни в городе. Для инвесторов и застройщиков охлаждение рынка аренды означает необходимость более тщательной оценки новых проектов – действительно, к концу 2025 года некоторые застройщики заявили, что приостановят новые проекты аренды, поскольку снижение арендных ставок и рост стоимости финансирования делают их менее жизнеспособными mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Но поскольку население Калгари продолжает расти, большинство аналитиков ожидают, что рынок аренды постепенно поглотит новое предложение в ближайшие несколько лет. Текущее окно – это своего рода «период догоняющего роста», когда рост предложения опережает рост спроса, после чего должно установиться равновесие. Примечательно, что рынок аренды Калгари по-прежнему остается фундаментально более напряженным, чем во время спада в нефтяной отрасли (когда уровень вакантности достигал двузначных значений около 2016 года). В городе нет избытка построенного жилья, а скорее происходит переход от крайней напряженности к здоровым условиям.

В целом, 2025 год знаменует собой переломный момент для аренды жилья в Калгари: рынок характеризуется более высокой вакантностью и стабилизацией арендных ставок. Арендаторы могут вздохнуть с облегчением, так как появляется больше вариантов. Арендодатели сталкиваются с большей конкуренцией и должны быть осторожны при установлении арендной платы. Такая сбалансированная ситуация на рынке аренды, вероятно, сохранится в ближайшем будущем — долгожданная нормализация после бурного роста арендных ставок последних лет.

Коммерческая недвижимость: офисы, ритейл и многофункциональные объекты

Состояние офисного рынка

Офисный рынок Калгари переживает длительный и болезненный процесс адаптации, и 2025 год — это еще один год постепенного восстановления, но и продолжающихся трудностей. После обвала цен на нефть в 2014 году в городе возник избыток офисных площадей: энергетические компании сокращали штаты или закрывались. Даже когда экономика в целом начала восстанавливаться, рост удаленной и гибридной работы во время пандемии добавил проблем, оставив центр Калгари с одним из самых высоких уровней вакантности офисов в Северной Америке.

По состоянию на 2025 год Калгари, к сожалению, все еще удерживает звание города с самой высокой вакантностью офисов в Канаде. Вакантность офисов в центре города составляет около 30% cbre.ca, то есть примерно каждый третий офис в центре пустует. Это больше, чем в начале десятилетия (несколько лет назад вакантность составляла около 25%) из-за новых съездов арендаторов и небольшого ввода новых площадей. Только во втором квартале 2025 года вакантность в центре выросла примерно на 0,5%, отчасти из-за того, что крупная энергетическая компания сократила занимаемую площадь и выставила дополнительные метры на рынок cbre.ca cbre.ca. В центре Калгари насчитывается около 42 миллионов кв. футов офисных площадей, так что 30% вакантности — это примерно 12–13 миллионов кв. футов пустующих помещений, что говорит о значительном избытке. Офисные районы за пределами центра, хотя и чувствуют себя лучше, также сталкиваются с повышенной вакантностью на уровне 15–20%. Например, вакантность офисов в пригородах Калгари составляла около 17% в середине 2025 года (южные районы показывали немного лучшие результаты, чем северные) collierscanada.com. В целом по городу (все классы, центр + пригороды вместе) вакантность офисов составляет примерно 23–24% assets.cushmanwakefield.com. Эти цифры подчеркивают, что у Калгари многолетняя задача — заново заполнить или перепрофилировать пустующие офисные площади.

Положительным моментом является то, что появились некоторые признаки стабилизации. За последние полтора года национальные данные показывают, что уровень вакантных офисных площадей в Канаде стабилизировался, и Калгари не является исключением из этой тенденции cbre.ca cbre.ca. Чистое поглощение (чистое изменение арендованных площадей) в Калгари колеблется около нуля — один квартал немного положительное, следующий — немного отрицательное, что указывает на прекращение свободного падения. Действительно, CBRE сообщила, что в Калгари было небольшое положительное поглощение офисных площадей в нескольких кварталах, а в высококлассных зданиях “трофейного” уровня даже наблюдалось улучшение вакантности, поскольку некоторые арендаторы выбирают “переход к качеству” cbre.ca. Лучшие башни в центре города (такие как Bow, Brookfield Place) показали себя относительно хорошо, сохраняя заполняемость и даже обеспечивая достойную арендную плату, в то время как старые здания класса B/C практически пустуют. Эта бифуркация означает, что новые офисы с удобствами в престижных локациях показывают лучшие результаты. Фактически, в “трофейном” сегменте центра Калгари вакантность составляет около 11% — что резко отличается от общего уровня в 30% по центру города cbre.ca cbre.ca. Многие арендаторы используют эту возможность для улучшения своих офисов (так как разница в аренде между классами сократилась). Разница в вакантности между классом A и классами B/C составляет примерно 14,7 процентных пункта cbre.ca, что подчеркивает, насколько старые офисы остаются непропорционально пустыми.

Арендные ставки на офисные помещения соответственно претерпели корректировки. Средняя запрашиваемая чистая арендная ставка в центре города в Калгари в 1 квартале 2025 года составляла около 16,31 доллара за кв. фут в год assets.cushmanwakefield.com, что фактически выше, чем $14,95 за кв. фут в предыдущем квартале. Этот скачок несколько вводит в заблуждение — он отражает появление на рынке более дорогих помещений, а не общее усиление позиций арендодателей в ценообразовании. В целом, владельцы менее качественных зданий резко снизили арендные ставки и предлагают крупные стимулы для привлечения арендаторов (например, длительные периоды бесплатной аренды, компенсации на улучшения). Не редкость видеть эффективные ставки аренды в зданиях класса B на уровне однозначных значений за кв. фут. В то же время, премиальные здания “трофейного” класса по-прежнему сдают лучшие помещения по ставкам в высоких $20 за кв. фут и выше. Средняя арендная ставка в пригородных офисах ниже и, что интересно, немного снизилась в начале 2025 года (в пригородах немного упала, даже несмотря на рост средней ставки в центре) assets.cushmanwakefield.com. В целом, арендные ставки на офисы в Калгари остаются значительно ниже пиковых значений до 2014 года. Для сравнения: до обвала нефтяных цен ставки аренды офисов класса A в центре города составляли $30–40 за кв. фут; сейчас только самые лучшие помещения превышают $20, а многие сделки заключаются по ставкам, составляющим лишь часть исторических значений. Это хорошо для компаний, ищущих доступные офисные помещения, но сложно для владельцев зданий и инвесторов.

Сохраняющаяся высокая вакантность привела к креативным мерам. Как уже обсуждалось, программа по переоборудованию офисов в жилые помещения, реализуемая городом, является прямым ответом на избыток площадей. Предоставляя гранты (до $75 за кв. фут) владельцам зданий, Калгари стимулирует сокращение офисного фонда путем конверсии. К 2025 году завершено три переоборудования, еще несколько находятся в стадии строительства, что в сумме позволит вывести из эксплуатации около 2,68 млн кв. футов офисных площадей в центре города cmhc-schl.gc.ca. Это дает двойной эффект: снижает вакантность и привлекает больше людей (жителей) в центр, что поддерживает местный бизнес. Городские власти отмечают, что на каждый $1 государственных средств частный сектор вкладывает $4 для реализации этих преобразований cmhc-schl.gc.ca — неплохое соотношение. Процесс идет медленно, но в долгосрочной перспективе эти усилия должны существенно снизить вакантность. Кроме того, город рассматривает возможность сноса офисных зданий для некоторых безнадежно устаревших башен, чтобы, возможно, превратить их в парки или площадки для нового строительства.

Со стороны спроса офисный рынок Калгари постепенно диверсифицируется за пределы нефтегазовой отрасли. Технологические компании, хотя и не в таких масштабах, как в Торонто/Ванкувере, выросли в Калгари – такие компании, как Amazon Web Services, Infosys, Unity Technologies и местные стартапы заняли офисные помещения, частично заполнив пустоту, оставленную сокращающимися энергетическими компаниями. Провинциальное правительство также децентрализовало часть рабочих мест в центр Калгари, а такие секторы, как финансовые услуги и управление здравоохранением, демонстрируют скромный рост. Однако эти достижения незначительны по сравнению с десятками миллионов кв. футов, которые были освобождены. Примечательным фактором в 2025 году является «возвращение в офис»; многие компании Калгари увеличивают ожидания по очной работе, что привело к тому, что некоторые арендуют немного больше пространства или, по крайней мере, сохраняют имеющееся, а не сдают его в субаренду. Доступность субаренды, которая резко возросла в 2020 году, снижается – площадь субаренды в Калгари уменьшилась примерно на 9% по сравнению с прошлым годом cbre.ca, что означает, что меньше компаний пытаются избавиться от избыточных площадей (признак того, что худший избыток, возможно, уже позади).

В целом, офисный сектор Калгари в 2025 году движется по дну. Вакансия ~30% в центре города — это огромная проблема cbre.ca, и, вероятно, потребуется много лет экономического роста (и дальнейших усилий по перепрофилированию), чтобы существенно ее сократить. Арендные ставки мягкие, особенно в старых зданиях, и арендодатели продолжают яростно конкурировать за арендаторов. Тем не менее, есть осторожный оптимизм, что «кровотечение» остановилось. Нарратив меняется с «насколько все будет плохо?» на «как мы можем перепрофилировать и восстановиться?». Для процветания центра Калгари заполнение этих офисов (или поиск новых способов их использования) остается главным приоритетом. Хорошая новость: новые офисные башни не строятся (строительство офисов на самом низком уровне за 20 лет cbre.ca), так что предложение не ухудшается. Теперь основное внимание уделяется поглощению или устранению существующей вакантности. Если экономика Альберты останется сильной, а такие секторы, как технологии и профессиональные услуги, продолжат расти, центр Калгари может постепенно сокращать избыточные площади. Тем временем офисный рынок центра города — это рай для арендаторов (большой выбор и выгодные ставки) и головная боль для арендодателей. Это история двух рынков: блестящие башни чувствуют себя неплохо, старые башни борются за выживание. За Калгари будут внимательно следить в кругах коммерческой недвижимости, поскольку он переосмысливает свой центр для эпохи после нефти и гибридной работы.

Розничная торговля и многофункциональные проекты

Сектор розничной недвижимости Калгари в 2025 году в целом находится на более прочной основе, чем офисный сектор, поскольку его поддерживают рост населения города и восстановление потребительских расходов. Розничный рынок включает в себя все: от пригородных торговых центров и крупных торговых комплексов до городских магазинов на первых этажах и новых многофункциональных проектов. В целом, вакантность в розничном секторе Калгари умеренная, а арендные ставки на розничные помещения были относительно стабильными, хотя результаты различаются в зависимости от местоположения и формата.

В пригородах розничная торговля следует за жилой застройкой — а в Калгари много новых домов. По мере появления новых районов на окраинах, девелоперы розничной недвижимости строят необходимые торговые площади с супермаркетами и сервисами. Например, в быстрорастущих районах, таких как Livingston/Carrington (север) и Seton/Mahogany (юг), открылись или строятся новые торговые комплексы для обслуживания местных жителей (супермаркеты, аптеки, рестораны и т.д.). Обычно такие площади быстро сдаются в аренду, поскольку в новых районах часто есть отложенный спрос на местные удобства. Пауэр-центры (скопления крупных магазинов) в уже сложившихся районах также, как правило, чувствуют себя хорошо; сильный рост населения Калгари поддерживает продажи у крупных ритейлеров (Costco, Walmart, магазины товаров для дома и т.д.), а вакантность в таких центрах низкая. Некоторые старые пауэр-центры даже претерпели реконструкцию, добавив новые здания или смешанное использование. Примечательная тенденция — включение элементов смешанного использования: например, масштабный проект Taza на земле нации Цуут’ина (юго-запад Калгари, рядом с кольцевой дорогой) объединяет торговлю, развлечения, офисы и, возможно, жильё в новом центре, что иллюстрирует размывание границ между чисто торговыми и многофункциональными объектами.

Торговые центры Калгари пережили трудные времена во время пандемии, но ведущие моллы восстанавливаются. CF Chinook Centre и CF Market Mall, крупнейшие торговые центры города, сообщают о росте посещаемости и продаж в 2025 году, чему способствуют новые открытия магазинов и реконструкции. Chinook Centre готовится к крупному расширению (возможно, с добавлением открытой торговой улицы и жилых башен на территории в ближайшие годы), и в 2025 году продолжает привлекать новые международные бренды. CrossIron Mills, аутлет-центр к северу от города, также остаётся региональным магнитом. Второстепенные моллы (такие как Sunridge или Southcentre) стабильны, хотя сталкиваются с конкуренцией со стороны электронной коммерции и вынуждены постоянно обновляться, предлагая, например, рестораны, фитнес или даже медицинские услуги на месте магазинов. Вакантность в торговых центрах Калгари оценивается в низких-средних однозначных процентах (около 3–6%, в зависимости от района). Высокий рост населения города поддерживает спрос на розницу — больше людей означает больше покупателей.

В центре города ситуация в рознице неоднозначная. Офисная розница в центре Калгари (фуд-корты +15, магазины на первых этажах офисных башен) испытывает трудности из-за удалённой работы и меньшего числа офисных сотрудников. Некоторые точки питания и магазины, ориентированные на ежедневных коммутеров, остаются пустыми или работают в сокращённом режиме, поскольку поток офисных работников в центре всё ещё ниже уровня 2019 года. Однако по мере того, как в центр переезжает больше жителей (благодаря новым кондоминиумам и переоборудованию офисов), появляется новая клиентская база. Мы наблюдаем рост числа удобств для жителей центра, таких как продуктовые магазины (например, две крупные сети открыли магазины в Beltline за последние годы) и сервисы. Районы Beltline и East Village стали центрами ресторанов и развлечений, что помогает заполнять торговые помещения. Например, на First Street SW в Beltline и на 17-й авеню продолжают открываться новые кафе, бары и бутики, пользуясь популярностью у молодых профессионалов, живущих поблизости. Вакантность торговых помещений в центре города (на уровне улицы) всё ещё высока (примерно ~10%+), но снижается по мере того, как некоторые площади переоборудуются под новые форматы (фитнес-студии, медицинские клиники, поп-ап галереи) и с ростом жилой плотности, делающей ранее тихие кварталы привлекательными для розницы.

Большое развитие на горизонте для городской розничной торговли — это упомянутый выше Культурно-развлекательный район вокруг 17-й авеню и парка Стампид. С расширением BMO Centre (конгресс-центр, завершённый в 2024 году) и строительством Event Centre, планы включают круглогодичную розничную торговлю, рестораны и общественные площади для создания оживлённого района. Уже сейчас Platform Innovation Centre (технологический хаб) открылся в East Village с общественными пространствами, а организация Calgary Stampede работает над созданием торговой улицы в рамках реконструкции своих земель. К 2027 году эта зона может превратиться в кальгарийский аналог спортивно-развлекательного района с барами, магазинами и отелями — вдохнув новую жизнь в розничную торговлю в центре города.

Ещё один интересный розничный проект — это развитие Greenwich в северо-западном Калгари (рядом с Canada Olympic Park). Это запланированное сообщество площадью 59 акров, нацеленное на атмосферу «вдохновлённую Нью-Йорком» с таунхаусами в стиле браунстоун и смешанными коммерческими помещениями avenuecalgary.com. Примечательно, что здесь открылся Calgary Farmers’ Market West в качестве основного якоря avenuecalgary.com — крытый рынок, привлекающий посетителей местными продуктами и товарами. Это сделало Greenwich заметным на карте и показывает, как опытная розница (например, фермерские рынки, фуд-холлы) становится частью нового проектирования сообществ. Аналогично, новые районы, такие как University District, включают уличную розницу, интегрированную с жилыми домами, что оказалось очень успешным (с продуктовым магазином, кинотеатром, ресторанами рядом с кампусом и новыми кондоминиумами).

Нельзя говорить о розничной торговле, не упомянув электронную коммерцию: она продолжает расти, но розничные продавцы Калгари адаптировались, делая упор на личный опыт и омниканальность. Промышленные центры исполнения заказов на окраинах города обслуживают онлайн-спрос (как описано в разделе о промышленности), но традиционная розница в Калгари далека от упадка. На самом деле, уникальной чертой Калгари является относительно молодое, обеспеченное население, склонное к посещению ресторанов и шопингу — город стабильно занимает высокие позиции по расходам на рестораны на душу населения. Экономическая активность в 2022–2025 годах (с менее жёсткими локдаунами, чем в некоторых местах, и быстрым восстановлением) позволила многим ресторанам и магазинам процветать. Тем не менее, инфляция и высокие процентные ставки сделали потребителей более осторожными в 2025 году, что привело к небольшому замедлению роста розничных продаж.

Многофункциональная застройка — ключевая тема: сочетание жилых, офисных и торговых пространств. Новое зонирование Калгари в таких районах, как Brentwood, Anderson и других, ориентированных на транспорт, поощряет строительство башен с торговыми помещениями на первых этажах. Один из примеров, находящийся в стадии строительства, — это Brentwood Village Mall — старый торговый центр, который перестраивают с высотными жилыми зданиями и магазинами на уровне земли. То же самое происходит в районах Westbrook и Shaganappi вокруг новых станций метро. Объединяя различные функции, застройщики стремятся обеспечить постоянный поток клиентов для розницы и создать круглосуточную оживлённость. Обновлённый Муниципальный план развития города подчёркивает важность таких полноценных сообществ.

В заключение, розничный сектор Калгари в 2025 году осторожно здоров. Пригородная розница расширяется вместе с ростом города, ведущие торговые центры внедряют инновации, а уличная торговля в густонаселённых районах находит свою нишу. Проблемы сохраняются для розничной торговли, зависящей от офисов в центре города, и для старых центров, которым необходима модернизация. Но в отличие от офисного рынка, розничная торговля имеет фундаментальную поддержку со стороны демографии Калгари и моделей потребления. Уровень вакантности управляемый, а арендные ставки на первоклассные торговые площади даже немного выросли в наиболее востребованных узлах. Рынок розничной недвижимости Калгари в конечном итоге движется вслед за демографическим бумом — больше людей означает больше покупателей — и это положительная тенденция, пока город продолжает привлекать новых жителей.

Тенденции на рынке промышленной недвижимости

Пока офисный рынок испытывает трудности, а розничная торговля адаптируется, промышленная недвижимость в Калгари в последние годы была лидером. Промышленный сектор (склады, распределительные центры, производственные помещения, логистические площадки) в Калгари и прилегающем регионе испытывает рост спроса благодаря сочетанию развития электронной коммерции, выгодного расположения Альберты для дистрибуции и относительно диверсифицированной промышленной базы (включая логистику, пищевую переработку, строительные материалы и др.). В 2025 году основные показатели промышленного сектора остаются сильными, хотя приток нового предложения начинает немного ослаблять ранее крайне напряжённый рынок.

Для понимания ситуации: вакантность промышленной недвижимости в Калгари достигла 16-летнего минимума — всего 2,6% в середине 2023 года assets.cushmanwakefield.com — фактически, почти полная заполняемость — поскольку компании занимали все доступные площади. Это было вызвано крупными инвестициями со стороны компаний электронной коммерции и розничной дистрибуции, таких как Amazon (открывшей несколько центров исполнения заказов в районе Калгари), Walmart, Canadian Tire и других, строящих крупные логистические объекты для обслуживания Западной Канады. Кроме того, расположение Калгари как железнодорожного и автомобильного узла (на полпути между Ванкувером и Виннипегом, а также как ворота к границе с США по шоссе I-15) делает его стратегическим местом для складов. В течение 2021–2023 годов поглощение (арендуемые площади) значительно опережало новое строительство, что снижало вакантность и повышало арендные ставки.

Видя напряжённость на рынке, девелоперы ответили волной нового строительства. За последние 18 месяцев было завершено множество промышленных проектов во всех сегментах — крупные распределительные центры, средние многоарендные индустриальные парки и даже некоторые стратовые индустриальные кондоминиумы. По данным Cushman & Wakefield, за 18 месяцев после середины 2023 года в Калгари наблюдалась «волна завершённых проектов во всех рыночных сегментах», что начало добавлять столь необходимое пространство assets.cushmanwakefield.com. К началу 2025 года этот строительный бум привёл к умеренному росту вакантности с минимальных уровней. Общий уровень вакантности в промышленном секторе поднялся до диапазона 4–5% к 2025 году avisonyoung.ca. По данным Colliers, вакантность в промышленном секторе Калгари составила 4,14% во 2 квартале 2025 года, немного снизившись по сравнению с предыдущим кварталом благодаря положительному поглощению около 52 000 кв. м. collierscanada.com. По данным Avison Young за 2 квартал 2025 года, вакантность составила около 5,1%, а доступность — 6,2% (сюда включаются помещения, выставленные на рынок, но ещё не освободившиеся), и примерно 1,2 млн кв. футов в стадии строительства всё ещё avisonyoung.ca. Таким образом, рынок остаётся ближе к дефицитному, чем к сбалансированному — определённо не перенасыщен, но уже и не испытывает острого дефицита. Вакантность на уровне 4–5% означает, что у арендаторов появилось больше вариантов, а девелоперы больше не сдают здания в аренду до того, как они будут достроены (что происходило в самый напряжённый период).

Арендные ставки на промышленные помещения за последние годы выросли из-за низкой вакантности. В Калгари чистая арендная плата за новые качественные складские помещения достигла диапазона $10–11 за кв. фут, что примечательно (исторически нормой было $7–8). Старые или менее удобные помещения сдаются дешевле, но в целом рост арендных ставок был значительным. В 2025 году арендаторы стали немного сопротивляться из-за большего предложения — быстрый рост ставок начал замедляться. Однако владельцы современных зданий с высокими потолками по-прежнему уверены в себе из-за ограниченной конкуренции в этом сегменте. Стоимость земли и строительства промышленных объектов в Калгари также растёт, что оказывает дополнительное давление на рост арендных ставок для новых проектов.

С точки зрения развития, строительство немного замедляется после недавнего бума. Как уже отмечалось, на середину 2025 года в стадии строительства находится около 1,2 млн кв. футов avisonyoung.ca. Это меньше, чем на пике активности в 2022 году, когда одновременно строились несколько миллионов квадратных футов. Девелоперы стали немного осторожнее (из-за более высоких затрат на финансирование и немного менее оптимистичного прогноза рынка), но до ухода с рынка далеко – промышленная недвижимость по-прежнему считается хорошей ставкой. Среди проектов в стадии подготовки – дополнительные очереди в High Plains Industrial Park (к востоку от города, в Балзаке), новые здания в промышленной зоне Dufferin North, а также некоторые спекулятивные постройки в промышленных коридорах юго-восточного Калгари.

Ключевые факторы спроса на промышленную недвижимость в Калгари:

Электронная коммерция и дистрибуция: Компании продолжают оптимизировать цепочки поставок. Калгари – это дистрибуционный центр для Западной Канады (получает товары из порта Ванкувера, обслуживает Альберту, Саскачеван и др.). У Amazon здесь несколько объектов; в 2025 году они полностью используют свой крупный центр исполнения заказов в Балзаке и сортировочный центр в городе. Другие ритейлеры и 3PL (сторонние логистические операторы) также открыли объекты для ускорения доставки клиентам на прериях. Эта тенденция поддерживает спрос на крупноформатные склады (100 тыс. кв. футов и более). Фактически, за четыре года количество складов площадью более 100 000 кв. футов выросло на 20% lee-associates.com, и к 2025 году некоторые из этих новых больших помещений оказались вакантными (вакансия в этом субрынке достигла ~9% после выхода на рынок нескольких огромных площадей) lee-associates.com. Однако ожидается, что со временем эти площади будут сданы в аренду, поскольку всё больше компаний консолидируют свои операции в Калгари.
Производство и переработка: Калгари не является крупным промышленным городом, как, например, центры автопрома, но здесь есть производство продуктов питания и напитков (например, пивоварение, мясопереработка), строительных материалов, электроники и др. Некоторые из этих предприятий расширились, особенно пищевые производства, реагируя на рост населения и увеличение сельскохозяйственного производства в Альберте. Кроме того, высокие цены на сырьевые товары в последние годы стимулировали спрос на склады для хранения материалов и оборудования для нефтегазовой отрасли и сельского хозяйства.
Логистическая инфраструктура: Завершение строительства кольцевой дороги Калгари (Stoney Trail) обеспечивает отличную доступность для грузового транспорта по всему городу. Промышленные районы рядом с развязками кольцевой дороги (например, SE Shepard industrial, Foothills industrial, Balzac/Airdrie) процветают благодаря удобному выезду на автомагистрали. Аэропорт Калгари (YYC) также является грузовым хабом, и склады вокруг аэропорта практически полностью заняты.

Учитывая эти факторы, перспективы для промышленной недвижимости остаются положительными. Большинство экспертов прогнозируют, что вакантность в промышленном секторе Калгари в ближайшей перспективе сохранится на уровне средних однозначных значений — достаточно пространства для некоторого движения арендаторов, но достаточно ограниченно, чтобы арендные ставки оставались стабильными. Любой значительный новый спрос (например, еще один крупный распределительный центр) может быстро снова ужесточить рынок. Калгари также выигрывает за счет большей доступности по сравнению с Ванкувером или Торонто для промышленных арендаторов, поэтому некоторые компании предпочитают размещать здесь свои операции (если это соответствует их логистической сети). Также наблюдается интерес к инвестированию в промышленные объекты Калгари: капитализация снизилась (что отражает высокие стоимости), а национальные инвесторы/фонды недвижимости скупают склады Калгари как стабильные доходные активы.

В целом, промышленная недвижимость Калгари в 2025 году находится в хорошем состоянии и развивается. Вакантность на уровне ~4–5% — это уже не сверхжесткие условия 0–2% прошлых лет, но все еще здоровый показатель avisonyoung.ca. Новое предложение наконец-то дает арендаторам больше выбора, однако спрос остается достаточно высоким, чтобы большинство новых зданий быстро заполнялись (во 2 квартале 2025 года по-прежнему наблюдалось положительное поглощение (~125 000 кв. футов) в целом avisonyoung.ca). Владельцы промышленных объектов чувствуют себя гораздо увереннее, чем владельцы офисных помещений в Калгари, так как их площади востребованы и используются эффективно. Для экономики Калгари развитый промышленный сектор означает рабочие места в логистике и легком производстве, а также укрепляет позиции города как дистрибуционного центра Запада. По мере приближения к 2030 году промышленный сектор может столкнуться с новой проблемой: нехваткой земли под застройку. За последние годы было построено так много, что первоклассная промышленная земля становится все более дефицитной, а цены на участки с нужным зонированием резко выросли. Но пока, в 2025 году, траектория промышленного рынка — это устойчивый рост, соответствующий расширяющейся роли Калгари в цепочках поставок Канады.

Основные факторы, влияющие на рынок в 2025 году

Несколько макроэкономических факторов существенно влияют на рынок недвижимости Калгари в 2025 году. Они включают экономические тенденции, изменения в политике и демографические сдвиги. Понимание этих драйверов — ключ к интерпретации текущих результатов рынка и его будущей траектории:

Процентные ставки и расходы по ипотеке: Возможно, наиболее непосредственным фактором, влияющим на поведение покупателей в 2025 году, является среда высоких процентных ставок. В ответ на общенациональную инфляцию Банк Канады провел быстрые повышения ставок в 2022–2023 годах, что подняло базовую ставку овернайт с почти 0% до примерно 4,5–5% к началу 2023 года. Это привело к тому, что 5-летние ипотечные ставки оказались в диапазоне 5–6%, что примерно вдвое увеличило стоимость заимствований для покупателей жилья по сравнению с ультранизкими ставками 2020–21 годов. Эти более высокие ставки существенно влияют на доступность жилья — за тот же дом теперь приходится платить гораздо больший ежемесячный ипотечный платеж, что снижает сумму, на которую покупатели могут рассчитывать. В результате, когда-то перегретый спрос в Калгари остыл в 2023/24 годах, и в 2025 году это сдерживающее влияние сохраняется. Потенциальные покупатели либо откладывают покупку, либо снижают свой бюджет, либо переходят к аренде. CREB отметил, что экономическая неопределенность (включая неопределенность ставок) повлияла на продажи жилья в начале 2025 года, поскольку покупатели стали осторожнее creb.com. Однако есть и положительный момент: к середине-концу 2025 года Банк Канады, столкнувшись с ослаблением экономики, начал немного снижать ставки. В сентябре 2025 года Банк Канады снизил свою ключевую ставку до 2,50% (первое снижение за шесть месяцев) reuters.com, что стало сигналом возможного цикла смягчения. Это было ответом на снижение инфляционного давления и экономические риски. Для рынка Калгари любое снижение ипотечных ставок — это плюс: это повышает доступность жилья и может вернуть некоторых покупателей на рынок. Уже само ожидание снижения ставок в конце 2025/2026 годов улучшило настроения. Тем не менее, по сравнению с прошлым десятилетием, стоимость заимствований остается высокой, и это одна из ключевых причин, по которой рост цен в Калгари в 2025 году замедлился. Стресс-тест (который требует, чтобы заемщики проходили квалификацию примерно на 2% выше контрактной ставки) также остается препятствием, особенно для покупателей впервые. В целом, процентные ставки в 2025 году являются сдерживающим фактором, и баланс на рынке частично обеспечивается этими более высокими затратами на финансирование. Если ставки продолжат снижаться в 2026 году, это может вновь подстегнуть спрос.
Рост населения и миграция: В Калгари сейчас наблюдается демографический бум, что делает демографию мощным драйвером для рынка жилья. Как отмечалось ранее, численность населения агломерации города выросла примерно на 6% за год к середине 2024 года — это около 100 тысяч новых жителей atb.com — и ожидается, что сильный рост продолжится и в 2025 году (хотя, вероятно, не такими же темпами). Этот рост обусловлен двумя основными источниками: международной иммиграцией и внутрипровинциальной миграцией. На международном уровне Канада установила рекордные иммиграционные квоты (примерно 465 000 в 2023 году, 485 000 в 2024 году и 500 000 в 2025 году по всей стране). Альберта привлекает значительную долю этих новых жителей благодаря наличию рабочих мест и более низким расходам на жизнь по сравнению с Онтарио или Британской Колумбией. Многие новые иммигранты выбирают Калгари в качестве первого места жительства или переезжают туда после прибытия в другие города. В 2024 году почти две трети прироста населения Калгари обеспечила международная миграция (включая значительное количество временных жителей, таких как иностранные студенты и временные работники) atb.com. Внутри страны Калгари привлекает людей из других провинций — особенно молодых специалистов и семьи из Онтарио, Британской Колумбии и других регионов, ищущих доступное жилье и хорошие рабочие места. В 2024 году Калгари и Эдмонтон вместе получили чистый прирост около 35 000 межпровинциальных мигрантов, что составляет основную часть прироста населения Альберты atb.com. Этот приток людей увеличил спрос на жилье по всему спектру: новоприбывшие часто сначала арендуют жилье (что, как мы видели, ужесточает этот рынок), затем многие переходят к покупке, не говоря уже о росте общего потребления, который стимулирует спрос на коммерческую недвижимость. Важно отметить, что демография была главным положительным фактором, поддерживающим устойчивость рынка жилья Калгари. Даже когда процентные ставки росли, огромное количество людей, нуждающихся в жилье, обеспечивало базовую поддержку. В будущем возможен сдвиг: федеральное правительство в конце 2024 года намекнуло на снижение иммиграционных квот в ответ на обеспокоенность по поводу предложения жилья mortgagesandbox.com mortgagesandbox.com. Фактически, RBC Economics предупредил, что если правительство действительно сократит приток новых жителей, это может «свести на нет ранее ожидавшийся рост населения» и превратить демографию из драйвера рынка жилья в препятствие mortgagesandbox.com. ATB Financial также прогнозирует, что рост населения Альберты замедлится с 4,4% в 2024 году до примерно 1,9% в 2025 году из-за снижения иммиграционных квот и уменьшения межпровинциального притока atb.com. Для Калгари это означает, что, хотя рост и продолжится, он может вернуться к более нормальным темпам по сравнению с бурным периодом 2022–24 годов. Меньшее количество новых жителей будет означать несколько меньший спрос на жильё, чем в последние годы. Однако даже 1,9% годового роста — это исторически высокий показатель, а преимущество Калгари по доступности жилья говорит о том, что город всё равно будет привлекать людей, если в других провинциях цены останутся выше. Короче говоря, иммиграционная/миграционная политика — это определяющий фактор: если Канада/Альберта сохранят открытую политику, спрос на жильё в Калгари будет высоким; если политика ужесточится, рынок будет больше зависеть от формирования местных домохозяйств.
Экономическое здоровье и занятость: Успехи рынка недвижимости Калгари всегда были связаны с экономикой, особенно с нефтегазовым сектором. В 2025 году экономическая ситуация осторожно позитивная. Ожидается, что Альберта станет лидером Канады по росту ВВП (~1,9% в 2025 году по данным ATB, по сравнению с почти нулевым ростом в некоторых других регионах) mpamag.com. Высокие цены на нефть в 2022 году обеспечили профицит бюджета провинции и оживили некоторые инвестиции, хотя с тех пор цены на энергоносители снизились. Благодаря диверсификации Калгари уже не только о нефти: в городе активно развиваются секторы технологий, логистики, агробизнеса и финансовых услуг, что способствует стабильности. Занятость в Калгари растет – фактически, в первые два месяца 2025 года в регионе Калгари было добавлено 26 700 рабочих мест assets.cushmanwakefield.com, причем такие секторы, как здравоохранение и социальная помощь лидируют (добавлено ~30 500 рабочих мест по сравнению с прошлым годом) assets.cushmanwakefield.com, за ними следуют розничная торговля и строительство. Уровень безработицы в Калгари составляет около 7,2–7,3% по состоянию на 1 квартал 2025 года assets.cushmanwakefield.com, что ниже пиковых значений во время пандемии, но все еще немного выше национального среднего показателя ~6,7% assets.cushmanwakefield.com. Уровень безработицы в 7% указывает на определенный запас рабочей силы, что, возможно, объясняет умеренный рост заработной платы и отсутствие локальной инфляции. Также стоит отметить, что нехватка рабочей силы была проблемой в строительстве и ремесленных профессиях во время бума – иронично, но именно высокий уровень иммиграции, который сейчас замедляется, сыграл ключевую роль в заполнении многих вакансий. Ключевым фактором для перспектив Калгари остается направление развития энергетического сектора. CREB отмечает, что «ясность в отношении энергетической и экологической политики будет важным фактором, влияющим на рынок жилья после 2025 года» creb.com. Это касается того, как федеральная климатическая политика, одобрение (или отсутствие) трубопроводов и мировой спрос на нефть/газ могут повлиять на основную отрасль Калгари. Если компании уверены, они нанимают сотрудников и расширяются (что хорошо для недвижимости); если нет – возможен очередной спад. По состоянию на 2025 год энергетические компании в целом стабильны и прибыльны, но многие направляют прибыль на сокращение долгов или дивиденды, а не на агрессивный рост, что означает отсутствие крупных расширений офисов. С другой стороны, зеленая энергетика и технологии набирают обороты: Калгари позиционирует себясама как центр чистых технологий, логистических технологий, и даже привлекла некоторые кино- и креативные индустрии. Более диверсифицированная экономика делает рынок недвижимости менее волатильным, чем в прошлом. Еще один экономический фактор: торговые напряженности и тарифы. Интересно, что в 2025 году вновь появились протекционистские торговые политики (с изменением администрации США). CREB указал на «повышенную неопределенность» из-за тарифов США как причину, по которой они понизили прогноз по рынку жилья на 2025 год storeys.com storeys.com. Тарифы на канадский алюминий, сталь и, возможно, энергетические продукты создали неопределенность для бизнеса Калгари, что потенциально могло снизить инвестиции. Банк Канады сослался на «разрушительный эффект тарифов США» при принятии решений reuters.com. Для рынка жилья такой макроэкономический риск может снизить доверие потребителей — люди менее склонны к крупным покупкам, если опасаются экономического спада. Пока что Альберта справляется с этим (чему способствует и то, что она пострадала меньше, чем провинции с развитой промышленностью), но это фактор, за которым стоит следить.
Муниципальная политика и инициативы: Сам город Калгари внедрил ряд политик, влияющих на рынок недвижимости. Одна из них — Стратегия развития центра города, включая Программу стимулирования развития центра Калгари (для конверсии офисов, обсуждавшейся ранее). Эффективно субсидируя сокращение офисных площадей и добавление жилья, город пытается привести недвижимость в центре в соответствие с новыми реалиями. Это направлено на снижение коммерческой вакантности и увеличение жилой плотности, и на данный момент уже есть конкретные успехи (в центр города добавляются тысячи новых домов) cmhc-schl.gc.ca. Еще одна городская инициатива — ускоренное одобрение новых жилых районов для увеличения предложения жилья. В конце 2023 года городской совет Калгари после первоначальных колебаний одобрил 8 новых пригородных районов в ответ на высокий спрос на жилье. В 2024 году рассматривались новые земельные участки. Эти решения увеличивают предложение земли, что теоретически сдерживает рост цен на участки и, в конечном итоге, на дома. Конечно, это также вызывает вопросы о стоимости инфраструктуры и разрастании города. Город также скорректировал свой План обслуживания и бюджет в ноябре 2024 года для поддержки инвестиций в жилье и землепользование, что способствует развитию новых районов и реновации старых mortgagesandbox.com. Это означает, что бюджетные средства выделяются на такие вещи, как водоснабжение, дороги и планировочные процессы, чтобы ускорить строительство жилья. Также ведется работа по разрешению большего количества инфиллов и многоквартирных домов в уже сложившихся районах — часть эволюции зонирования Калгари (которое будет обновлено в рамках нового городского плана, поощряющего большую плотность вдоль транспортных коридоров). Налоги и сборы также нельзя игнорировать. В Калгари нет налога на передачу недвижимости, как в некоторых провинциях (что положительно сказывается на доступности жилья). Город полагается на налог на имущество, который был несколько нестабилен из-за падения стоимости офисов в центре, что сместило налоговую нагрузку на другие категории недвижимости. В 2025 году налог на жилую недвижимость немного вырос, и продолжаются дебаты о создании более сбалансированной налоговой структуры. Для застройщиков важны сборы за подключение к инфраструктуре и разрешительные процедуры — Калгари работает над сокращением бюрократии, чтобы быстрее выводить проекты на рынок (например, в 2024–25 годах были запущены пилотные проекты по ускоренному одобрению разрешений). Кроме того, на федеральном уровне такие меры, как запрет на покупку недвижимости иностранцами (введён в 2023 году и запрещающий большинству иностранцев покупать жилую недвижимость в Канаде на определённый срок, теперь продлён до 2027 года) canada.ca косвенно влияют на Калгари. Хотя в Калгари исторически не было такого большого сегмента иностранных инвесторов, как в Ванкувере или Торонто, запрет всё же убирает часть потенциального спроса, особенно со стороны иностранных покупателей, интересующихся кондоминиумами. Однако Альберта — одна из провинций, выступавших за смягчение этого запрета, поскольку иностранные инвестиции здесь не считались серьёзной проблемой. Весной 2023 года были внесены некоторые поправки (например, разрешено покупать жильё лицам с рабочими визами), что немного открыло рынок. В целом, государственная политика в Калгари в настоящее время сосредоточена на увеличении предложения жилья и обновлении центра городаrong>. Это позиции, поддерживающие развитие недвижимости, направленные на смягчение жилищного кризиса и преобразование неиспользуемых офисных помещений. Влияние на рынок в целом положительное: большее предложение способствует доступности жилья и укрепляет уверенность в том, что центр города может развиваться, а не стагнировать. Однако здесь важно соблюдать баланс — слишком большое предложение сразу может привести к избытку (хотя высокий спрос в Калгари делает это маловероятным в ближайшей перспективе), а стимулы требуют затрат. Заинтересованные стороны будут следить за тем, насколько эффективно эти меры превращаются в реальные жилые единицы и занятые площади.
Инфраструктура и транспорт: Как уже упоминалось в разделе о развитии, крупные инфраструктурные проекты, такие как Green Line LRT и завершение Кольцевой дороги, формируют рынок недвижимости, открывая новые районы для застройки и повышая доступность. Рынки недвижимости обычно реагируют на такие проекты заранее — например, в районах рядом с запланированными станциями Green Line (таких как Огден или Инглвуд) уже наблюдается рост стоимости земли и появляются новые предложения по жилью. Улучшение транспорта может повысить стоимость недвижимости и привлечь определённых покупателей/арендаторов, для которых важна транспортная доступность. С другой стороны, задержки или неопределённость в таких проектах (а Green Line сталкивалась со многими задержками и изменениями объёма работ) могут сдерживать энтузиазм застройщиков. В 2025 году, когда наконец начались строительные работы по Green Line, появляется больше уверенности в проектах, ориентированных на транспорт. Аналогично, в аэропорту Калгари недавно появилась новая взлётно-посадочная полоса и были проведены модернизации в конце 2010-х; к 2025 году рассматривается дальнейшее расширение по мере восстановления пассажиропотока — расширение аэропортов обычно приводит к развитию гостиниц и логистики поблизости. Ещё один аспект инфраструктуры — общественные объекты: новые школы, больницы, спортивные центры. Новые районы Калгари часто зависят от обещаний построить школы и объекты инфраструктуры; решения провинциального бюджета по школам могут повлиять на привлекательность новых районов для молодых семей. В 2025 году провинция финансирует строительство новых школ во многих районах роста (что необходимо с учётом всплеска численности населения). В конце 2023 года рядом с больницей Foothills открылся новый онкологический центр, что также влияет на использование земли (так как там работает много людей и может возрасти спрос на жильё среди медицинского персонала). В целом, развитие инфраструктуры — в основном положительный фактор для рынка недвижимости Калгари, повышающий долгосрочную ценность и комфорт проживания.

В целом, факторы, влияющие на рынок в 2025 году, неоднозначны: жёсткая денежно-кредитная политика и некоторые экономические неопределённости сдерживают рост, в то время как сильный приток населения и поддерживающая местная политика, наоборот, стимулируют его. Калгари находится в определённом равновесии, поскольку эти факторы уравновешивают друг друга: например, массовая иммиграция могла бы привести к резкому росту цен, если бы не высокие процентные ставки, замедляющие этот процесс. В будущем стоит следить за изменениями любого из этих рычагов — например, значительное снижение ипотечных ставок или резкое падение иммиграции — так как это может вновь изменить динамику рынка.

Тенденции и возможности для инвестиций

Рынок недвижимости Калгари в 2025 году предлагает различные инвестиционные направления как для местных, так и для внешних инвесторов, в жилом и коммерческом секторах. Переход рынка к балансу после периода быстрого роста создал новые возможности (и вызовы) для тех, кто хочет вложить капитал в недвижимость Калгари.

Инвестиции в жилую недвижимость: Во время бума 2020–2022 годов многие инвесторы устремились на рынок жилья Калгари, привлечённые относительно низкими ценами (особенно по сравнению с Торонто/Ванкувером) и хорошими перспективами аренды. Мелкие инвесторы покупали кондоминиумы и пригородные дома для сдачи в аренду, а крупные игроки (REIT, управляющие активами) начали приобретать или развивать арендные проекты. К 2025 году ситуация немного изменилась. Поскольку рост арендной платы замедлился и процентные ставки высоки, расчёты для инвесторов с кредитным плечом стали сложнее. Некоторые инвесторы в кондоминиумы, купившие жильё по пиковым ценам в 2022–23 годах, сталкиваются с дефицитом денежного потока – их ипотечные расходы выросли, а арендные ставки больше не растут стремительно, поэтому их прибыль минимальна или даже отрицательна. Это одна из причин увеличения числа предложений кондоминиумов: часть инвесторов предпочитает выйти из рынка. Тем не менее, многие продолжают держать активы, рассчитывая на долгосрочный рост стоимости и считая краткосрочный денежный поток второстепенным.

Одна из новых возможностей – сам рынок кондоминиумов: с небольшим снижением цен и большим предложением опытные инвесторы могут найти выгодные предложения на новые объекты, особенно если застройщики предлагают скидки или стимулы для завершения продаж. Некоторые застройщики, столкнувшись с медленными продажами, предлагают гарантии аренды или корректировку цен, что может привлечь инвесторов, ищущих выгодные сделки. Кроме того, переоборудование офисов в жилые помещения в центре города открывает потенциально интересные инвестиционные возможности: эти проекты создают уникальные апартаменты в стиле лофт в деловом центре, часть из которых будет сдаваться в аренду, а часть, возможно, продаваться. Ранние инвесторы могут участвовать в этих переоборудованиях или планировать покупку квартир, если они будут выставлены на продажу как кондоминиумы. Городские стимулы делают такие проекты финансово привлекательными для застройщиков, что может привести к выгодным ценам для конечных покупателей.

Ещё одно направление – специализированные арендные комплексы. Институциональные инвесторы, включая пенсионные фонды и REIT, всё чаще рассматривают Калгари для строительства или покупки многоквартирных домов под аренду. Например, Boardwalk REIT (крупный владелец квартир из Альберты) расширяет свой портфель. При росте вакантности кто-то мог бы задуматься, но долгосрочная логика такова: рост населения Калгари обеспечит устойчивый спрос на аренду и умеренный рост арендных ставок после того, как новое предложение будет усвоено рынком. По сравнению с другими городами, капитализационные ставки (начальная доходность) на арендную недвижимость в Калгари выше — примерно 5%+ против менее 4% в Ванкувере/Торонто. Некоторые инвесторы считают это сигналом к покупке — можно получить достойную доходность и потенциальный рост стоимости по мере развития города. В 2025 году мы действительно видим, что канадские REIT и фонды увеличивают долю в многоквартирном жилье, ожидая лучших доходов в 2025–2027 годах после затишья deeded.ca. Крупные инвесторы с хорошим финансированием также присматриваются к проблемным или затруднённым проектам по строительству кондоминиумов, которые они могут выкупить или переоборудовать в аренду, если у мелких застройщиков возникнут финансовые трудности deeded.ca.

Иностранные инвестиции: Исторически в Калгари не было такого уровня прямых иностранных покупок жилья, как, например, в Ванкувере. Однако в середине 2010-х годов наблюдался некоторый рост иностранного интереса (в том числе из Китая и Ближнего Востока) к кондоминиумам и земле, когда рынок был в депрессии (в поисках выгодных покупок). Федеральный запрет на покупку иностранцами (2023-2027) фактически приостановил любые новые иностранные покупки жилой недвижимости canada.ca. Поэтому в 2025 году иностранные физические лица в основном исключены из числа покупателей домов/кондоминиумов. Тем не менее, иностранный капитал по-прежнему может поступать через девелоперские или коммерческие сделки. Примечательно, что некоторые американские частные инвестиционные фонды и глобальные фонды проявляют интерес к рынку аренды и промышленному сектору Калгари. Кроме того, в Альберте никогда не было налога на иностранных покупателей (в отличие от Британской Колумбии и Онтарио), поэтому когда запрет будет снят или если появятся исключения (например, студенты или обладатели разрешений на работу смогут покупать после внесения поправок), Калгари может испытать всплеск от отложенного иностранного спроса. Например, если иностранные студенты (значительная часть потока временных жителей) решат купить кондоминиумы, находясь на разрешении на работу (теперь это разрешено), это может стать нишевым стимулом.

Коммерческие инвестиции: В коммерческом сегменте промышленные объекты сейчас в фаворе. Инвесторы по всей Канаде активно интересуются промышленной недвижимостью, а сочетание низкого порога входа и высокого спроса в Калгари делает этот рынок привлекательным. Мы видели крупные сделки, такие как продажа портфелей логистических центров в Калгари институциональным покупателям. Доходность в Калгари может составлять около 5-5,5% для промышленной недвижимости, что немного выше, чем на более ограниченных рынках, делая это относительно выгодной покупкой. С учетом продолжающегося роста электронной коммерции многие рассматривают промышленную недвижимость как долгосрочную стабильную ставку. Некоторые местные девелоперы, которые строили спекулятивные промышленные объекты в 2018–2021 годах, сейчас выходят из них с большой прибылью, продавая готовые сданные в аренду здания пассивным инвесторам. Также есть интерес к строительству новых промышленных объектов на условиях build-to-suit для компаний, которые затем удерживаются инвесторами.

Что касается инвестиций в офисы, это контринтуитивная стратегия. Большинство инвесторов осторожно относятся к офисной недвижимости Калгари из-за высокой вакантности и неопределенного восстановления. Цены на старые офисные здания упали настолько, что некоторые продаются по цене, значительно ниже стоимости их замещения. Смелая стратегия некоторых оппортунистических инвесторов (включая местных предпринимателей и компании) заключается в покупке проблемных офисных башен для перепрофилирования или переоборудования. Например, группа может купить почти пустое офисное здание класса B с большой скидкой, а затем подать заявку на городской грант на конвертацию для превращения его в жилые помещения или другие объекты. Если проект реализован успешно, конечная стоимость может значительно превысить сумму покупки и затрат на переоборудование, что принесет хорошую прибыль. Однако такие проекты сложны и не гарантированы, требуют опыта девелопера, а не просто пассивных инвестиций. Традиционные инвестиции в аренду офисов в Калгари остаются рискованными; нам не известно о многих крупных фондах, покупающих офисные башни в Калгари в 2025 году – напротив, чаще встречаются случаи, когда владельцы объявляют дефолт или возвращают ключи кредиторам в последние годы. Поэтому офисы сейчас в основном интересны только для инвесторов, ищущих особые ситуации.

Розничная недвижимость находится где-то посередине. Розничный сектор Калгари обладает неплохими фундаментальными показателями, поэтому объекты, такие как торговые полосы с якорными продуктовыми магазинами или хорошо расположенные торговые центры, могут быть хорошими источниками дохода. Национальные инвесторы в розничную недвижимость по-прежнему интересуются Калгари – например, RioCan, First Capital и другие работают здесь и продолжают получать хорошие результаты. Ключевым моментом является правильный выбор розничной недвижимости – той, что связана с развивающимися районами или уникальными объектами притяжения (например, новый рынок Farmer’s Market West, который, вероятно, станет магнитом для инвестиций). Рост смешанного использования также означает, что инвесторы иногда покупают или развивают проекты, сочетающие жилые и торговые компоненты, что диверсифицирует их потоки дохода.

Земля и девелопмент: Инвестиции в землю — еще один подход. Те, кто купил землю на окраинах Калгари 5-10 лет назад, вероятно, уже увидели значительный рост стоимости, поскольку эта земля осваивается под новые сообщества. В 2025 году цены на землю на окраинах растут на фоне всех новых объявлений о строительстве сообществ. Некоторые инвесторы специализируются на получении разрешений на использование земли (зонирование), а затем перепродают ее застройщикам — это может быть прибыльно в фазе роста. В пределах города стоимость участков под застройку (лоты под дуплексы или небольшие кондоминиумы) также выросла благодаря спросу на жилье в центральных районах. Но нужно следить за изменениями в зонировании — Калгари переходит к новому закону о землепользовании, который может повысить плотность застройки на многих участках, потенциально увеличив их стоимость. С другой стороны, если слишком много новой пригородной земли будет выпущено одновременно, рост цен на землю может замедлиться.

Арендная доходность против прироста стоимости: Традиционно Калгари был скорее рынком денежного потока, чем чистого прироста стоимости (по сравнению с более горячими рынками). В 2025 году валовая арендная доходность типичного кондоминиума может составлять около 5-6%, что относительно хорошо, но чистая доходность (после расходов) может быть 3-4%, что при текущих ипотечных ставках может означать нейтральный или слегка отрицательный денежный поток для инвесторов с высокой долей заемных средств. Это сдержало спекуляции и не дало рынку перегреться — что является здоровым явлением. Многие местные инвесторы ориентированы на долгосрочную перспективу, ожидая, что даже если сейчас денежный поток невелик, они выиграют от будущего роста цен, когда Калгари вырастет до мегаполиса с населением более 2 миллионов к 2030 году. Действительно, некоторые инвесторы из других провинций считают Калгари «недооцененным» — например, отдельный дом за $600 тыс. здесь против $1,5 млн в Торонто — и ожидают сближения цен. Сбудется ли это — неизвестно, но если экономика Калгари останется сильной, цены, вероятно, имеют потенциал для дальнейшего роста в долгосрочной перспективе, что даст преимущество тем, кто покупает в этот спокойный период.

Флиппинг и краткосрочная торговля: В разгар бума флиппинг домов или кондоминиумов был популярен (некоторые инвесторы быстро зарабатывали на росте цен из месяца в месяц). К 2025 году возможности для флиппинга сократились из-за стабильных цен. Теперь флипперам приходится действительно добавлять стоимость (через ремонт или реконструкцию), а не просто полагаться на рыночный импульс. Сегмент ремонта и перепродажи домов по-прежнему активен, особенно с устаревшими домами в хороших локациях — инвесторы могут купить старый дом, например, в Lake Bonavista, полностью отремонтировать его и перепродать семье по более высокой цене. Это работает, если цена покупки изначально правильная. Разница между ценами на старые и новые дома в устоявшихся районах дает для этого пространство.

AirBnB/Краткосрочная аренда: Это еще один микро-тренд. Туристический и конгрессный бизнес Калгари восстановился в 2023–2024 годах (Стампид, мероприятия и т.д.), и хотя он не такой крупный, как в некоторых городах, рынок краткосрочной аренды существует. Некоторые инвесторы пробовали стратегии AirBnB с кондоминиумами в центре города или домами рядом с популярными достопримечательностями. Муниципального запрета на краткосрочную аренду нет (хотя обсуждаются регулирования), так что это возможный путь. Однако соотношение доходности к усилиям и регуляторные риски означают, что это не масштабная стратегия; скорее ниша для нескольких опытных игроков.

В итоге, инвесторы в 2025 году считают рынок недвижимости Калгари привлекательным из-за его фундаментальных показателей и относительной стоимости. На рынке нет ажиотажа, что на самом деле привлекательно для осторожных инвесторов, которые могут приобретать активы по разумным ценам без участия в ценовых войнах. Наибольшие возможности, похоже, лежат в таких сферах, как арендное жилье (используя текущую слабость рынка для будущей выгоды), промышленные/логистические объекты (делая ставку на растущую роль Калгари в этом секторе) и проекты с добавленной стоимостью (например, перепрофилирование или реновация). Местные знания имеют ключевое значение – знание того, какие районы на подъеме (например, потенциал обновления Forest Lawn avenuecalgary.com, или какие пригороды получат следующую школу), может дать преимущество. Также есть ощущение, что время удачное: некоторые инвесторы рассматривают 2025 год как время для покупки на спаде – рынок приостановился после бурного роста, поэтому вход сейчас может позволить поймать следующий цикл роста, особенно если ставки снизятся и спрос снова вырастет. Как выразился один из советников по недвижимости, Калгари в 2025 году – это «ни рынок покупателя, ни рынок продавца – это рынок инвестора», где информированные инвесторы могут делать стратегические шаги, пока конечные пользователи выжидают.

Районы Калгари, за которыми стоит следить

Калгари – город разнообразных районов, каждый из которых имеет свою динамику. В 2025 году некоторые районы переживают быстрый рост или значительные изменения, на которые стоит обратить внимание:

Новые пригородные сообщества: Самый быстрый рост Калгари происходит на его окраинах, в совершенно новых районах, которых еще несколько лет назад не существовало. Например, Йорквилл на самом юго-западе (к западу от Macleod Trail на 194th Ave SW) — один из новейших районов города avenuecalgary.com. Здесь есть центральный парк, пруды и дома с планировками, подходящими для семей, что уже привлекает множество молодых семей. Ближайшие уже обжитые районы, такие как Сильверадо и Легаси, предоставляют магазины и школы, пока собственная инфраструктура Йорквилла полностью не заработает avenuecalgary.com. На севере Glacier Ridge и Ambleton (сразу к северу от Evanston) расширяются, предлагая новые дома на одну семью и таунхаусы, которые более доступны по цене, чем пригороды, расположенные ближе к центру. Belvedere на самом востоке (за Abbeydale) — еще одна огромная территория, которая начинает застраиваться и в будущем рассчитана на десятки тысяч жителей. Все эти новые районы в совокупности обеспечивают значительную часть прироста населения Калгари — фактически, активно развивающиеся пригороды составили около 61% всего прироста жилых единиц в 2021–2025 годах calgary.ca. Здесь очень активны инвесторы и застройщики, поскольку спрос на пригородное жилье со стороны покупателей впервые и новых жителей остается высоким. Город также одобрил Alpine Park на юго-западе, Keystone Hills на севере и другие — по сути, если посмотреть на карту Калгари, его границы расширяются наружу. Эти районы обещают самые современные решения в пригородном планировании: дома с открытой планировкой, разветвленные системы пешеходных дорожек и часто концепцию центра деревни с элементами смешанного использования.
Яркость центра города – Marda Loop и окрестности: Marda Loop (включая South Calgary, Altadore, Garrison Woods) переживает строительный бум. Это уже одно из лучших мест для бутикового шопинга и модных ресторанов, но теперь район становится еще более плотным. Многие старые бунгало уступили место таунхаусам и небольшим кондоминиумам. Район испытывает такое давление застройки, что «многие его улицы кажутся бесконечной чередой строительных площадок» avenuecalgary.com. Один из крупных проектов, который стартует, — это Marc and Mada Block, двухакровый многофункциональный комплекс от Calgary Co-op и Truman Homes avenuecalgary.com. Он принесет новые жилые помещения и торговые площади (включая, предположительно, новый продуктовый магазин Co-op) в самое сердце Marda Loop. Хотя сейчас строительство доставляет неудобства (перекрытия дорог и шум), ожидается, что обновление улучшит пешеходную среду и привлечет больше жителей и коммерческой активности в долгосрочной перспективе avenuecalgary.com. По сути, Marda Loop превращается из района малоэтажной застройки в среднеэтажную городскую деревню, при этом сохраняя модную атмосферу. Это определенно район, за которым стоит следить — стоимость недвижимости значительно выросла, и после завершения проектов это будет один из самых востребованных адресов в Калгари для тех, кто хочет жить в центре города, но не в высотках даунтауна.
Даунтаун/Бэлтлайн и East Village: Бэлтлайн Калгари (сразу к югу от центра) был одним из самых быстрорастущих районов по численности населения за последнее десятилетие благодаря многочисленным жилым башням. В 2025 году Beltline продолжает привлекать новых жителей. Примечателен продолжающийся успех 17th Ave SW как развлекательного района — новые бары и рестораны сменяют старые, поддерживая свежесть атмосферы. По мере того как все больше людей работают из дома или в гибридном формате, жизнь в Бэлтлайне (с его удобством для пешеходов) становится все более привлекательной. Тем временем соседний East Village (восточная часть центра) становится зрелым сообществом. Все запланированные жилые башни там уже построены или строятся, а такие объекты, как Центральная библиотека и музыкальный центр Studio Bell, делают его культурным центром. В East Village открылся новый продуктовый магазин (в 2021 году) и другие торговые точки, что наконец придает району ощущение полноценного сообщества. С новым Event Centre, который строится сразу к югу от East Village, весь этот район ждет еще большее развитие. Ожидайте, что рестораны, пабы и отели начнут появляться к 2026 году вокруг 12th Ave и 4th Street SE. Пока что идет выкуп земли и снос некоторых старых зданий в Victoria Park. Если заглянуть вперед, к 2030 году район Бэлтлайн/East Village/Rivers District сможет принять еще много тысяч жителей и станет гораздо более оживленным, фактически расширяя активную жизнь центра города за пределы офисных часов.

Forest Lawn

проекта по реконструкции и оживлению

avenuecalgary.com

Forest Lawn Civic Centre

avenuecalgary.com

выгодными ценами на недвижимость

avenuecalgary.com

University District и обновления на северо-западе: На северо-западе район University District возле Университета Калгари стал образцом смешанной застройки. В 2020–2025 годах здесь построено несколько кондоминиумов, арендных апартаментов и главная торговая улица. Район привлекает не только студентов, но и людей, сокращающих жилплощадь, и молодых профессионалов благодаря привлекательному дизайну и удобствам (кинотеатр, супермаркет, рестораны — всё в шаговой доступности). Это пример того, как Калгари внедряет городские принципы в пригородном контексте. Рядом, в старых районах Brentwood и Banff Trail, появляются проекты, ориентированные на транспорт, благодаря станциям LRT и близости к университету. В этих зонах ожидается больше среднеэтажных кондоминиумов и апартаментов.
Карманные районы класса люкс: В сегменте премиум-класса такие районы, как Elbow Park, Mount Royal, Britannia, остаются вершиной роскошной жизни и показывают рекордные продажи даже на сбалансированном рынке — богатство в Калгари по-прежнему заметно, и эти престижные районы сохраняют свою ценность. С другой стороны, некоторые пригородные элитные районы (например, Springbank Hill, Aspen Woods), где после 2015 года было избыток дорогого жилья, сейчас оживляются, поскольку всё больше обеспеченных людей переезжают из других провинций, считая эти цены выгодными по сравнению с Ванкувером.
За пределами городской черты: Стоит отметить рост в районах сразу за пределами Калгари, таких как Эйрдри, Кокрейн, Честермир и др., которые фактически являются спутниковыми сообществами. Например, Эйрдри на севере пережил бум и сейчас это город с населением около 80 000 человек. В 2025 году его рынок остается устойчивым (эталонная цена на жилье в Эйрдри фактически достигла новых рекордов creb.com). Эти города выигрывают от роста Калгари, но предлагают атмосферу маленького города или определённые особенности образа жизни (например, озеро в Честермире). Они всё больше интегрируются (некоторые живут там и ездят на работу в Калгари или наоборот). Таким образом, в более широком смысле, весь регион Калгари имеет примечательные районы, а не только в пределах городской черты.

В заключение, районы, демонстрирующие наибольший импульс в 2025 году, включают совершенно новые пригороды, формирующие новые границы Калгари, модные внутренние районы, уплотняющиеся за счет новых застроек и смешанных проектов (Marda Loop, Inglewood, Kensington в определённой степени), а также ранее недооценённые районы, такие как Forest Lawn, находящиеся на пороге обновления. Каждый из них предлагает разные возможности: новые пригороды — для массовых застройщиков и молодых семей, внутренние районы — для городской жизни и бутиковой застройки, а переходные районы — для инвесторов, ищущих рост стоимости. Децентрализованный характер Калгари — сочетание пригородной застройки и очагов урбанистики — означает, что нет одной «самой горячей» зоны, а есть несколько направлений роста. Важно, что по мере расширения Калгари именно связь между этими районами (через дороги и транспорт) и развитие инфраструктуры определят, какие из них действительно будут процветать.

Прогноз рынка: краткосрочный и долгосрочный

Краткосрочный прогноз (2025–2026)

В ближайшем будущем ожидается, что рынок недвижимости Калгари останется сбалансированным и относительно стабильным. Ажиотаж начала 2020-х сменился периодом умеренности. До конца 2025 года и в 2026 году большинство аналитиков ожидают стабильного или умеренного роста цен на жильё, а не резких колебаний. Официальный прогноз Совета по недвижимости Калгари предполагает, что к концу 2025 года эталонные цены будут примерно на уровне прошлого года (или чуть выше) для отдельно стоящих и двухквартирных домов, и немного ниже прошлого года для кондоминиумов и таунхаусов storeys.com. На практике это означает, что мы можем увидеть рост цен на отдельные дома примерно на 1–2%, а цены на кондоминиумы снизятся на 1–2% за год — по сути, это в пределах статистической погрешности. Объемы продаж прогнозируются ниже пиковых 2021–2022 годов, но близки к долгосрочным средним значениям (CREB прогнозирует около 23 000 продаж в 2025 году, что примерно соответствует среднему показателю за 10 лет) storeys.com storeys.com. Это соответствует здоровому, функционирующему рынку, где ни у продавцов, ни у покупателей нет явного преимущества.

Несколько факторов поддерживают этот умеренный прогноз. Процентные ставки — один из главных. Пока стоимость заимствований остается высокой, это сдерживает рост цен. Если Банк Канады продолжит осторожно снижать ставки до 2026 года (возможно, снизив ключевую ставку примерно до 2% с нынешних 2,5%, при условии, что инфляция под контролем), ипотечные ставки могут немного снизиться. Это немного улучшит доступность жилья, что потенциально увеличит спрос. Однако маловероятно, что мы скоро вернемся к сверхнизким ипотекам под 1,5%, как в 2021 году. Поэтому рынок вряд ли снова войдет в спекулятивную лихорадку в краткосрочной перспективе; напротив, любое увеличение покупательской способности будет уравновешено все еще обильным предложением, что удержит ситуацию под контролем. Сценарий, за которым стоит следить, — если Банк Канады снизит ставки быстрее или глубже, чем ожидалось (например, в ответ на рецессию). Парадоксально, но рецессия может привести к снижению ставок, что может стимулировать спрос на жилье, даже если экономика слабеет — но если люди теряют работу, они вряд ли будут покупать дома. Так что в краткосрочной перспективе это балансировка.

Со стороны предложения в 2025 и 2026 годах, как уже обсуждалось, будет завершено много строительных проектов. Это новое предложение (особенно кондоминиумы и арендное жилье) продолжит предоставлять покупателям выбор и не даст ценам чрезмерно расти. Мы действительно можем увидеть, как количество выставленных на продажу объектов увеличится, если больше инвесторов решат продать недвижимость или если покупатели, желающие улучшить жилищные условия, почувствуют уверенность и выставят свои текущие дома на продажу (так как сейчас проще найти новое жилье). Рост предложения может немного сместить рынок в сторону покупателей в некоторых сегментах. Например, покупатели кондоминиумов в 2026 году могут обнаружить, что могут немного сбить цену, если на рынке есть несколько похожих объектов. Краткосрочный риск коррекции цен кажется низким, поскольку цены в Калгари не сильно отклонились от фундаментальных показателей, а демографическая поддержка остается сильной. Более вероятен мягкий сценарий — небольшие корректировки, а не резкое падение.

В сегменте аренды в краткосрочной перспективе, скорее всего, сохранится благоприятная ситуация для арендаторов. Как уже упоминалось, вакантность может еще вырасти к концу 2025 года, когда откроется еще больше новых проектов (некоторые прогнозы предполагают пик вакантности около 6%). Поэтому 2025–26 годы могут стать отличным окном для арендаторов, чтобы заключить выгодные сделки, или для компаний — арендовать офисы (если это нужно) на выгодных условиях. Но к концу 2026 года, если иммиграция останется высокой, значительная часть нового жилья может быть поглощена рынком, что снова приведет к его ужесточению.

В коммерческой недвижимости вакантность офисов в краткосрочной перспективе вряд ли существенно снизится. Мы можем увидеть, что вакантность в центре города будет держаться около 30% до 2026 года cbre.ca — любые улучшения будут происходить медленно. Открытие нового Event Centre в 2027 году может стать катализатором для центра города (привлекая бизнес и т.д.), но это уже за пределами краткосрочного горизонта. Промышленная недвижимость должна оставаться сильной в краткосрочной перспективе; к 2026 году вакантность может даже немного снизиться, если новое предложение будет поглощено, если только не начнется новый строительный бум. Розничная торговля будет зависеть от потребительских расходов — в краткосрочной перспективе, при высоких ставках, расходы могут быть сдержанными, но пока уровень занятости остается хорошим, заполняемость торговых площадей должна быть стабильной.

В краткосрочной перспективе фактором неопределенности всегда становится что-то неожиданное – например, резкий скачок или падение цен на нефть, изменение государственной политики и т.д. В Альберте к 2027 году пройдут очередные провинциальные выборы, и всегда есть некоторые различия в политике (например, подходы к привлечению бизнеса или финансированию жилья). Но в 2025–26 годах политика относительно определена (например, запрет на покупку иностранцами сохраняется, иммиграционные цели, возможно, немного сокращены, но все еще высоки и т.д.). Если только не случится серьезной глобальной рецессии, которая ударит по спросу на сырье, экономика Калгари должна умеренно расти и поддерживать рынок жилья.

В целом, краткосрочный прогноз – это “мягкая посадка” и плато. Покупатели могут рассчитывать на больший выбор и меньше стресса, чем пару лет назад, а также, возможно, на немного лучшую доступность жилья, если ставки снизятся. Продавцам нужно быть реалистами в вопросах ценообразования и ожидать более длительного срока экспозиции. Инвесторы найдут более спокойную обстановку для выбора объектов. По сути, 2025–26 годы обещают стать периодом стабильности и перезагрузки – что позволит доходам немного догнать цены, а предложению жилья – догнать рост населения, что создаст более здоровую основу для долгосрочной перспективы.

Долгосрочный прогноз (2027–2030)

Если смотреть дальше, на оставшуюся часть десятилетия, перспективы рынка недвижимости Калгари остаются в целом положительными, хотя ожидается, что рост будет более умеренным и устойчивым по сравнению с американскими горками 2010-х и начала 2020-х годов. Ряд долгосрочных тенденций и прогнозов рисуют картину того, каким может быть рынок Калгари к 2030 году:

Население и спрос на жилье: Ожидается, что население агломерации Калгари продолжит расти и к 2030 году может приблизиться или превысить 2 миллиона (по сравнению с ~1,6–1,7 миллиона в 2025 году). Однако, как уже обсуждалось, темпы роста могут снизиться с необычайных ~4–6% в год до чего-то ближе к 1,5–2,5% ежегодно atb.com. Даже при 2% в год это примерно 30 000+ новых жителей ежегодно, которым нужно жилье. Структура роста может сместиться в сторону естественного прироста и внутрипрованциальных переездов, если иммиграция будет сокращена. Но Калгари, вероятно, останется относительно молодым городом (средний возраст – начало 30-х) с большим количеством новых семей. Это поддерживает стабильный спрос на жилье, особенно на семейные дома и аренду для новых прибывших. К 2030 году огромное поколение миллениалов будет в возрасте 30–40 лет (пик покупок жилья), а поколение Z – в возрасте 20–30 лет (начало аренды/покупки первого жилья). То есть демографический импульс сохраняется.
Предложение жилья и строительство: После рекордных лет строительства в начале 2020-х сможет ли Калгари сохранить этот темп? Согласно собственному экономическому прогнозу города, ожидается, что ввод жилья в эксплуатацию будет составлять в среднем около 21 000 единиц в год с 2023 по 2026 годы calgary.ca (что исторически очень много). Во второй половине 2020-х может быть небольшое снижение, если рост спроса замедлится или если сохранятся высокие строительные издержки. Однако для удовлетворения совокупного спроса Калгари, вероятно, нужно продолжать активно строить. В национальном отчёте CMHC о нехватке жилья говорится, что Канаде к 2030 году нужно ещё миллионы домов, чтобы восстановить доступность truenorthmortgage.ca. Для Калгари это означает десятки тысяч дополнительных единиц сверх текущих планов. Это амбициозно, но у Калгари есть преимущество — обилие земли и сравнительно быстрые согласования — чтобы действительно увеличить предложение. К 2030 году мы можем увидеть акцент города на плотность застройки в уже сложившихся районах (например, больше жилья среднего формата), а также развитие новых пригородных сообществ. Если строительство замедлится из-за экономических факторов, к концу десятилетия есть риск нового дефицита на рынке. Но если Калгари сможет поддерживать ввод жилья на уровне ~15 тыс. и более ежегодно до 2030 года, это позволит справиться с ростом с лишь умеренным увеличением цен. По сути, долгосрочная стратегия по предложению жилья определит, останется ли Калгари доступным или снова столкнётся с давлением на рынке.
Динамика цен: В долгосрочной перспективе рост цен на жильё в Калгари, вероятно, вернётся к более нормальным уровням — возможно, в соответствии с инфляцией или немного выше (например, 2–4% в год). Весенний прогноз города на 2025 год подразумевал, что рост эталонной цены на жильё практически не изменится в этом цикле calgary.ca, благодаря тому, что предложение будет соответствовать спросу. Но после 2026 года, если рост населения останется положительным, а экономика стабильной, умеренный ежегодный рост цен вполне реален. Мы точно не ожидаем очередного удвоения цен за короткое время, как это было в некоторых прошлых подъемах. К 2030 году можно предположить, что средняя цена дома в Калгари будет примерно на 15–25% выше уровня 2025 года. То есть если сейчас это ~$600 тыс., то к 2030 году, возможно, будет порядка $700–750 тыс. (грубая оценка), если не произойдёт ничего экстраординарного. Долгосрочные прогнозы RBC (из некоторых материалов для инвесторов) предполагают, что средняя цена в Калгари составит около $810 тыс. к 2025 году vestaproperties.com — но это кажется завышенным с учётом текущей ситуации; скорее всего, такая цифра может быть достигнута ближе к 2030 году. Важно, что цены на жильё в Калгари также будут зависеть от режима процентных ставок. Многие ожидают, что к концу 2020-х годов в мире произойдёт возврат к более нормальным ставкам (то есть не таким низким, как в 2020, но и не таким высоким, как в 2023), что может способствовать стабильному, но не чрезмерному росту цен.
Экономическая эволюция: В течение следующих 5+ лет экономика Калгари будет продолжать диверсифицироваться. Надежда (и в некоторой степени тенденция) заключается в том, что к 2030 году Калгари не будет так сильно зависеть от нефтяных бумов и спадов. Секторами роста могут стать технологии (инициативы по превращению Калгари в технологический центр начинают приносить плоды), возобновляемая энергетика и чистые технологии (используя опыт Альберты, но переходя к будущим источникам энергии), логистика (Калгари как крупный западный распределительный центр), а также, возможно, туризм и культура (расширение конгресс-центра, новый центр мероприятий, возможно, даже будущие события, такие как заявка на Экспо или другое крупное мероприятие для демонстрации города). Если Альберта сможет хотя бы немного отвязаться от нефтяных доходов, рынок недвижимости может стать более стабильным, а не подверженным резким циклическим колебаниям. Однако нефть и газ по-прежнему будут значимы в 2030 году – реалистично, мировой спрос на энергию к тому времени не рухнет, а у Альберты есть недорогие запасы. Так что, скорее всего, Калгари увидит хотя бы еще один энергетический подъем к 2030 году – что поддержит доходы, занятость и спрос на жилье (и может вызвать мини-бум на рынке жилья, если предложение не поспеет).
Центр города и городское ядро 2030: Большой вопрос: как будет выглядеть центр Калгари в 2030 году? В идеале, к 2030 году вакансия в центре города значительно сократится благодаря перепрофилированию и новым видам использования. Цель города – убрать 6 миллионов кв. футов офисных площадей к 2031 году, что снизит вакансию примерно на 15 процентных пунктов, если это удастся. Таким образом, вакансия в центре может снизиться с ~30% до середины десятых к 2030 году – это цель, но не гарантия. Предполагается более оживленный центр смешанного использования, где, скажем, будет жить на 10 000+ жителей больше (за счет перепрофилирования и нового жилья). Если это произойдет, рыночная динамика может измениться: кондоминиумы в центре могут пережить ренессанс, а районы вокруг центра (Beltline, East Village) могут показать более сильный рост, потому что центр снова станет привлекательным местом для жизни. Центр мероприятий, новые культурные площадки, возможно, приток студентов, если появится кампус в центре или что-то подобное – эти факторы могут оживить спрос на недвижимость в центре. По сути, Калгари-2030 – это либо история большого возрождения (что значительно повысит стоимость недвижимости там), либо продолжение борьбы (в этом случае цены на кондоминиумы могут оставаться низкими). Учитывая текущий импульс и внимание города, мы склонны к оптимизму в этом вопросе.
Инфраструктура к 2030 году: Первая очередь Green Line LRT ожидается к запуску к 2030 году en.wikipedia.org. Это станет переломным моментом для транспорта в северо-центральных и юго-восточных коридорах. Недвижимость вокруг этих 10 новых станций должна вырасти в цене – как правило, объекты в пешей доступности от станции становятся более дорогими после запуска линии. В долгосрочной перспективе, если будут профинансированы следующие очереди (в северо-центральный Калгари), это откроет еще больше возможностей для TOD (развития, ориентированного на транспорт). Также к 2030 году могут быть реализованы другие проекты, такие как, возможно, расширение медицинского центра Foothills, возможно, аэропорт получит новый терминал и т.д. Калгари может рассмотреть возможность подачи заявки на проведение мировых событий (они рассматривали Игры Содружества 2030 года, хотя этот проект был отложен – но, возможно, что-то другое). Такие события часто стимулируют развитие инфраструктуры и жилья (хотя и требуют затрат).
Климат и окружающая среда: Хотя климатические вопросы редко оказываются в центре краткосрочных рыночных обсуждений, к 2030 году они могут начать оказывать большее влияние на рынок недвижимости. В Калгари относительно низкий климатический риск (нет угрозы повышения уровня моря и т.д.), но такие события, как наводнение 2013 года, показали уязвимости. К 2030 году новые защитные сооружения от наводнений и меры по снижению рисков на реках Бо и Элбоу должны быть полностью введены в эксплуатацию для защиты центра города и внутренних районов. Это может даже повысить привлекательность недвижимости у реки (если люди будут доверять этим мерам защиты). Привлекательность климата Калгари может возрасти, поскольку другие места будут страдать (уже сейчас слышно о климатических мигрантах). Переход к чистой энергетике также может означать, что к 2030 году появятся новые отрасли (например, водородная или литиевая), поддерживающие экономику.
Доступность и политика: Доступность жилья останется предметом общественного беспокойства. В сравнении по стране Калгари по-прежнему один из самых доступных крупных городов, но если цены вырастут, а процентные ставки не сильно снизятся, местная доступность может ухудшиться. Город и провинция могут ввести меры, чтобы семьи со средним доходом могли разумно покупать или арендовать жильё. Уже в 2023–24 годах в Калгари наблюдался небольшой кризис аренды, который смягчился за счёт увеличения предложения; возможно, власти не захотят повторения этого. Мы можем увидеть больше партнёрств по доступному жилью (например, переоборудование пустующих офисов в доступные квартиры с государственной поддержкой). Если в долгосрочной перспективе предложение жилья не будет поспевать за спросом или рынок снова ускорится, всегда есть вероятность вмешательства государства (например, ужесточение ипотечных правил или введение налогов) для его стабилизации. Но это трудно предсказать.

В целом, долгосрочный прогноз до 2030 года для рынка недвижимости Калгари осторожно оптимистичен. Калгари готов продолжать расти как по численности населения, так и по значимости как экономический центр. Спрос на недвижимость должен расти параллельно, но, вероятно, с такой скоростью, которую город (благодаря проактивному развитию) сможет контролировать. Главное отличие от прошлых десятилетий — возможное снижение волатильности: Калгари может перейти к более стабильному росту, как некоторые другие мегаполисы. Владельцы жилья могут ожидать, что стоимость их недвижимости будет расти здоровыми, а не чрезмерными темпами, наращивая капитал со временем. Арендаторы могут выиграть от большего объёма арендного жилья и более сбалансированной инфляции арендной платы (хотя рост арендных ставок возобновится по мере поглощения текущего предложения). Владельцы коммерческих офисных помещений будут надеяться на более диверсифицированную базу арендаторов к 2030 году, а владельцы промышленных объектов, скорее всего, будут владеть подорожавшими активами на полностью развитом промышленном рынке.

Можно сказать, что Калгари в 2030 году может напоминать то, что пережили Денвер или Остин — города, которые быстро росли, диверсифицировали экономику и видели рост рынка недвижимости, но оставались более доступными, чем прибрежные мегаполисы. Качество жизни в Калгари (солнечная погода, близость к горам, чистота города) и относительная доступность могут постоянно привлекать бизнес и людей, поддерживая положительный цикл. Если не случится непредвиденных потрясений, город движется к стабильному расширению. Поэтому долгосрочные инвесторы рассматривают Калгари как надёжную ставку; семьи — как место, где владение жильём останется достижимым; а городские планировщики — как возможность грамотно направлять рост (больше плотности, больше транспорта), чтобы к 2030 году Калгари стал большим, но также более связанным и комфортным для жизни городом. С точки зрения недвижимости это означает больший рынок, но, надеемся, характеризующийся равновесием — правильным балансом спроса и предложения, ведущим ни к пузырю, ни к обвалу, а к устойчивому процветанию.

Недвижимость Калгари 2025: Балансировка рынка и неожиданные тенденции

Ключевые факты

Рынок жилой недвижимости в 2025 году

Цены на жилье и тенденции продаж

Предложение жилья и новые застройки

Рынок аренды и уровень вакантности

Коммерческая недвижимость: офисы, ритейл и многофункциональные объекты

Состояние офисного рынка

Розничная торговля и многофункциональные проекты

Тенденции на рынке промышленной недвижимости

Основные факторы, влияющие на рынок в 2025 году

Тенденции и возможности для инвестиций

Районы Калгари, за которыми стоит следить

Прогноз рынка: краткосрочный и долгосрочный

Краткосрочный прогноз (2025–2026)

Долгосрочный прогноз (2027–2030)

Roman Bednarski

Latest Posts

Недвижимость Калгари 2025: Балансировка рынка и неожиданные тенденции

От стремительного роста цен на жильё до миллиардных сделок: обзор мировой недвижимости (8–9 октября 2025)

Глобальные перемены на рынке недвижимости: высокие ставки, крупные сделки и признаки восстановления (обзор за 7–8 октября 2025)

Бум недвижимости в Мериде 2025: инвесторы стекаются на стремительно растущий рынок Юкатана

Недвижимость в Тулуме 2025 — райский бум или пузырь? Тренды, доходность и скрытые риски

Глобальный спад на рынке недвижимости наконец закончился? Крупные сделки и новые прогнозы сигнализируют о развороте

Рынок недвижимости Виннипега 2025: цены взлетают на фоне нового строительного бума — что дальше?

Недвижимость Саскатуна 2025: рекордные цены, стремительный рост продаж и раскалённый рынок — что дальше?

Рынок недвижимости Галифакса 2025: неожиданные ценовые тенденции и лучшие инвестиционные возможности

Недвижимость на острове Ванкувер в 2025 году: бум или спад? Неожиданный прогноз и ключевые тенденции