- Северная Америка: В США ипотечные ставки резко упали до 11-месячного минимума (~6,3% по 30-летним кредитам) на фоне растущих ожиданий снижения ставки ФРС, что вызвало новый оптимизм среди покупателей ainvest.com. В Канаде продажи жилья в Торонто снизились в августе впервые за пять месяцев (–1,8% м/м), поскольку доступность жилья остается низкой reuters.com, даже несмотря на паузу Банка Канады.
- Европа: Цены на жилье в Великобритании немного выросли на 0,3% в августе — третий месяц роста подряд, достигнув рекордных £299 331 в среднем reuters.com reuters.com — но на более широком европейском рынке рынки коммерческой недвижимости стагнируют. Объем инвестиций в первом полугодии 2025 года составляет лишь половину от уровня до 2022 года, а трансграничные сделки на минимуме за десятилетие на фоне высоких процентных ставок m24sunshine.com m24sunshine.com.
- Азиатско-Тихоокеанский регион: Кризис недвижимости в Китае усугубился, поскольку гигантские застройщики терпят неудачу – Evergrande была исключена из листинга, а у конкурента Country Garden поставки жилья упали примерно на 50%, что предвещает убыток в ¥18–21 млрд reuters.com reuters.com. Пекин рассматривает меры по спасению (например, покупка непроданных домов государственными компаниями) для борьбы с избытком предложения reuters.com reuters.com. Тем не менее, есть и положительные моменты: в Японии немецкая Patrizia приобрела 14 жилых зданий в Токио (800 квартир) для глобального инвестора, делая ставку на устойчивый спрос на аренду patrizia.ag patrizia.ag.
- Ближний Восток: Бум недвижимости в Дубае достиг новых рекордов – 51 000 домов продано во 2 квартале 2025 года, что является абсолютным максимумом bloomberg.com – что довело объем продаж с начала года до ошеломляющих 441 млрд дирхамов ОАЭ (~120 млрд долларов) instagram.com. Стремительный рост цен и рост продаж в августе на 13% заставили некоторых аналитиков предупреждать о возможном повторении кризиса 2009 года bloomberg.com. Тем временем, Саудовская Аравия открыла свой рынок недвижимости для иностранных инвесторов с новым законом (вступает в силу в 2026 году), разрешающим зарубежным покупателям приобретать недвижимость в специально отведённых зонах, таких как Эр-Рияд и Джидда natlawreview.com – шаг в рамках программы Vision 2030 для привлечения капитала и стимулирования развития natlawreview.com.
- Латинская Америка: Высокие процентные ставки и изменения в политике определяют регион. Центральный банк Бразилии (Selic 14,75%) представил план «мостового» финансирования для поддержки жилищного кредитования на фоне сокращения депозитов в сберегательных банках reuters.com reuters.com. В Мексике ожидается, что инвестиции в недвижимость выросут до ₱652 млрд ($38 млрд) к 2025 году, чему способствуют тренд на nearshoring и план строительства миллиона домов новым правительством riotimesonline.com riotimesonline.com.
- Африка: Внутренние инвесторы меняют рынки. Пенсионные фонды Нигерии увеличили вложения в недвижимость примерно на 418% в первом полугодии 2025 года (до ~$51 млн) propertywheel.co.za, что свидетельствует о переходе к долгосрочному местному капиталу. В Южной Африке, напротив, продолжается борьба с слабым рынком жилья – сдерживаемым высокой безработицей и низким спросом globalpropertyguide.com – хотя снижение ставки Резервным банком (репо до 7,00% в августе) privateproperty.co.za призвано вызвать скромное оживление.
Северная Америка: Остывающие ставки, осторожные покупатели
США – признаки облегчения: На рынке жилья США на этой неделе появились первые признаки облегчения для покупателей. Ипотечные ставки упали до самого низкого уровня с октября 2024 года – ставка по 30-летней фиксированной ипотеке снизилась на 16 базисных пунктов до ~6,29% ainvest.com. Это резкое однодневное падение, вызванное слабыми данными по занятости и надеждами на снижение ставок Федеральной резервной системой, привело к ощутимой экономии (примерно на $169 меньше в месяц по кредиту $450 тыс.) и повысило настроения покупателей жилья ainvest.com ainvest.com. «Импульс меняется» в пользу покупателей после многих лет роста стоимости, как отмечает Fortune, а доступность жилья выросла на 3,1% в годовом выражении newslink.mba.org. Застройщики и ипотечные кредиторы отреагировали ростом на эти новости, что отражает ожидания, что снижение стоимости финансирования подстегнет спрос ainvest.com. Тем не менее, неопределенность на рынке сохраняется: опрос Bank of America показал, что 60% американцев по-прежнему не уверены, что сейчас хорошее время для покупки, это максимальный показатель с 2023 года reuters.com reuters.com. Высокие цены и экономическая нестабильность означают, что многие «ждут… когда ставки и цены снизятся» еще больше reuters.com.
Канада – рынок на грани: В Канаде замедление рынка жилья затронуло ключевой рынок: Торонто. В августе продажи в Большом Торонто снизились на 1,8% по сравнению с июлем (с учетом сезонных колебаний), что стало первым снижением с марта reuters.com. Цены также снизились – эталонный индекс опустился до 978 100 канадских долларов, продолжая тенденцию стагнации и снижения, наблюдаемую с ноября прошлого года reuters.com. Региональный совет по недвижимости Торонто объясняет это «сложной» доступностью: «Домохозяйству со средним доходом… по-прежнему сложно позволить себе ежемесячный платеж по ипотеке на дом по средней цене», — сказал Джейсон Мерсер из TRREB reuters.com. Стоимость заимствований остается высокой, несмотря на то, что центральный банк Канады приостановил повышение ставок на уровне 5%. Мерсер отметил, что даже при небольшом снижении ипотечных ставок «большее число покупателей [смогло бы] выйти из ожидания, чтобы воспользоваться сегодняшним хорошо насыщенным рынком» reuters.com. Действительно, новых объявлений стало на 9,4% больше по сравнению с прошлым годом, что дает покупателям больший выбор reuters.com. Теперь внимание приковано к предстоящему заседанию Банка Канады 17 сентября – рынки осторожно ожидают первого снижения ставки (после удержания на уровне 5% с марта) reuters.com, чтобы предотвратить более глубокий спад на рынке жилья.
Коммерческая осторожность: Сектор коммерческой недвижимости Северной Америки остается разделённым. Офисные рынки США переживают глубокий спад – национальный уровень вакантности офисов достиг рекордных 20,7% во 2 квартале 2025 года, что стало беспрецедентным избытком пустующих площадей reuters.com. В крупных городах ситуация хуже: вакантность в Сан-Франциско взлетела до ~27,7% (по сравнению с ~8,6% до пандемии) reuters.com, а в Манхэттене и Шарлотте держится около 23% reuters.com. Устойчивая удалённая работа и сокращение корпоративных расходов привели, по мнению Moody’s Analytics, к «структурному нарушению» в офисном секторе reuters.com. Стоимость недвижимости снижается, что создает нагрузку на арендодателей и региональные банки, у которых к 2027 году истекает срок погашения офисных кредитов на сумму $290 млрд reuters.com. В ответ девелоперы меняют стратегию – от переоборудования офисов в апартаменты (более 149 млн кв. футов намечено к перепрофилированию) reuters.com до перехода к более востребованным сегментам, таким как промышленная/логистическая и многоквартирная недвижимость. Для сравнения, промышленная и многоквартирная недвижимость США остаются относительно устойчивыми благодаря низкой вакантности и стабильному росту арендной платы m24sunshine.com. В Канаде коммерческие инвестиции замедлились, но не рухнули; вакантность в премиальных офисах в таких городах, как Торонто и Ванкувер, повышена (~15%), но ниже, чем в США, а промышленные площади по-прежнему востребованы благодаря росту электронной коммерции. В целом, настроения на рынке жилья в Северной Америке осторожно улучшаются по мере снижения ставок, несмотря на то что коммерческие сегменты проходят болезненную адаптацию к постпандемической реальности.
Европа: рост на рынке жилья против проблем в коммерческом секторе
Великобритания – Устойчивые цены: Рынок жилья Великобритании проявил удивительную устойчивость к началу осени. Ипотечный кредитор Halifax сообщил, что цены на жильё выросли на 0,3% в августе, что стало третьим подряд ежемесячным ростом reuters.com. Это делает цены на 2,2% выше, чем год назад reuters.com, даже опережая прогнозы аналитиков (которые ожидали лишь +0,1% ежемесячного роста) reuters.com. Средняя стоимость дома теперь составляет рекордные £299,331 reuters.com. Halifax объясняет это улучшением доступности и стабильным спросом: после резкой коррекции в 2024 году заработные платы выросли, а ипотечные ставки стабилизировались, что позволило покупателям вернуться на рынок. «Рынок жилья показал, что может справляться с этими вызовами», — отметил директор по ипотеке Halifax, добавив, что «медленный, но устойчивый рост» цен должен продолжиться, если экономические условия сохранятся reuters.com. Однако не все показатели совпадают: конкурент Nationwide зафиксировал снижение цен на 0,1% в августе reuters.com, а количество сделок остаётся ниже допандемийных норм. Поведение покупателей изменилось — данные Rightmove показывают, что продавцам этим летом пришлось снижать запрашиваемые цены чаще обычного, чтобы заключить сделки reuters.com. И на фоне возможной смены правительства неопределённость налоговой политики омрачает рынок дорогой недвижимости: отраслевые опросы показали, что некоторые покупатели выжидают, опасаясь, что следующий бюджет (ожидается в ноябре) может повысить налоги на элитное жильё reuters.com. Пока же рынок жилья Британии бросает вызов гравитации, чему способствуют снижение инфляции и пауза Банка Англии в повышении ставок, что улучшило потребительские настроения.
Континентальная Европа – спад инвестиций: По ту сторону Ла-Манша, рынки недвижимости Европы переживают спад, особенно в коммерческом секторе. Объемы сделок резко упали в 2025 году. В первом квартале общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Европы составил всего 47,8 млрд евро – менее половины уровня трехлетней давности m24sunshine.com. Предварительные данные за второй квартал еще мрачнее: трансграничные инвестиции сократились примерно на 20% по сравнению с прошлым годом и составили всего 17,2 млрд евро, что является минимумом за десятилетие и свидетельствует о резком сокращении активности международных инвесторов m24sunshine.com. Причины: стремительный рост процентных ставок и экономическая неопределенность. Поскольку Европейский центральный банк удерживает ставки на циклическом максимуме 4,25% (чтобы сдержать базовую инфляцию около 5%), стоимость финансирования резко выросла, а несоответствие ожиданий по ценам заморозило заключение сделок m24sunshine.com. Потенциальные покупатели требуют значительных скидок, но многие продавцы не уступают – в результате возникает тупик и «низкая ликвидность» на всем рынке m24sunshine.com.
Дивергенция секторов: Спад на рынке недвижимости Европы происходит неравномерно по секторам. Офисные здания и старые торговые центры сталкиваются с падением спроса и стоимости m24sunshine.com. Устойчивые тенденции удалённой работы и рост электронной коммерции привели к тому, что офисы и второстепенные торговые центры испытывают трудности с привлечением арендаторов. Например, коммерческие продажи в Германии снизились ещё на 2% в первом полугодии 2025 года, продолжая прошлогоднее падение m24sunshine.com. Однако есть и светлые пятна: склады логистики, арендное жильё и отели по всей Европе продолжают «сохранять инвестиционную привлекательность» m24sunshine.com. Эти сегменты выигрывают от структурных факторов — логистика от перестройки цепочек поставок и электронной коммерции, жильё — от хронической нехватки, а гостиничный бизнес — от восстановления туризма. Крупные инвесторы, такие как фонды прямых инвестиций, уже переключились на покупку складов и портфелей квартир, считая их более устойчивыми к инфляции источниками дохода. Аналитики Cushman & Wakefield отмечают, что капитальные стоимости в сегментах первоклассной логистики и многоквартирного жилья уже достигают дна и могут стабилизироваться во втором полугодии 2025 года по мере корректировки цен cushmanwakefield.com.
Прогноз: Настроения на рынке недвижимости Европы осторожно оптимистичны — худшее, возможно, позади. По мере ослабления опасений рецессии (ВВП еврозоны всё ещё немного растёт) и вероятного достижения пика ставок ЕЦБ, некоторые фонды-оппортунисты ищут выгодные предложения на перепроданных рынках. Прогнозы CBRE предполагают постепенное восстановление в 2025 году, и совокупная доходность по всем видам недвижимости может выйти в плюс (~7% в 2025 году) mediaassets.cbre.com. Но риски остаются высокими — геополитическая напряжённость и устойчиво высокие издержки финансирования могут отсрочить восстановление. В ближайшей перспективе арендодателей ждут трудности: рефинансирование обходится дорого, а стоимость офисных башен в таких городах, как Франкфурт и Амстердам, снизилась на двузначные проценты по сравнению с пиковыми значениями 2021 года. Следующие кварталы станут испытанием для сильно закредитованных европейских арендодателей (например, ряда немецких и шведских компаний), которым предстоит рефинансировать или продавать активы на депрессивном рынке. В целом, рынок недвижимости Европы разделился — устойчивые рынки жилья, такие как Великобритания и отдельные регионы Франции, снова начинают расти reuters.com, а инвестиционный и коммерческий секторы находятся в режиме ожидания, дожидаясь более ясных экономических сигналов и разворота процентных ставок.
Азиатско-Тихоокеанский регион: Турбулентность в Китае, избирательный оптимизм в других странах
Китай – кризис и вмешательство: Огромный сектор недвижимости Китая, долгое время бывший двигателем роста, по-прежнему находится в глубоком кризисе. В последние дни продажи и цены на недвижимость по всей стране продолжают стагнировать, а проблемы крупных застройщиков усиливаются. Evergrande Group, некогда крупнейший застройщик Китая, был официально исключён из листинга на Гонконгской фондовой бирже (по состоянию на 25 августа) после того, как не смог решить проблему долга в $300 млрд thediplomat.com. Другой гигант, Country Garden, предупредил, что за первую половину 2025 финансового года понесёт ещё большие убытки, поскольку прибыль была уничтожена падением объёмов сдачи объектов на 50% reuters.com reuters.com. За первое полугодие компания сдала только около 74 000 домов, что составляет лишь половину прошлогоднего темпа reuters.com, что подчёркивает, как спад на рынке недвижимости перекрыл денежные потоки. Country Garden уже допустила дефолт по зарубежным облигациям на сумму $11 млрд в конце 2023 года, и её реструктуризация долга на $14,1 млрд продолжается reuters.com. Поскольку застройщики испытывают нехватку средств, бесчисленные проекты остаются незавершёнными, что подрывает доверие покупателей и приводит к снижению цен на новое жильё во многих городах.
В ответ на это Пекин усиливает поддержку политики. Власти смягчили правила ипотечного кредитования (разрешив льготы для покупателей жилья впервые в крупных городах) и немного снизили процентные ставки. Примечательно, что Bloomberg сообщил, что регуляторы планируют мобилизовать государственные компании для покупки непроданных домов у проблемных застройщиков reuters.com. В рамках этой схемы крупные центральные государственные компании и управляющие активами (например, China Cinda) смогут использовать фонд центрального банка в размере 300 млрд юаней для покупки избыточных запасов жилья reuters.com. Это позволит сократить избыточное предложение и влить ликвидность в застройщиков. Эта мера основана на инициативе 2022 года, когда местные органы власти и государственные предприятия поощрялись к покупке жилищного фонда с использованием механизмов рефинансирования Народного банка Китая reuters.com. Хотя эти меры помогают лишь частично, доверие остается шатким: инвестиции в недвижимость снизились примерно на 8% с начала года, а настроения покупателей жилья слабы во всех городах, кроме крупнейших городов первого уровня. Аналитики предупреждают, что проблемы китайского рынка недвижимости, возникшие из-за ужесточения контроля над долгами застройщиков в 2021 году, будут сказываться в долгосрочной перспективе. «Это структурный спад, а не циклический сбой», — сказал один из экономистов Reuters, отметив, что рост городского населения замедляется, а спекулятивный ажиотаж вряд ли вернется. Правительство сталкивается со сложной задачей — стабилизировать рынок жилья (жизненно важный для экономики), не осуществляя полного спасения безответственных застройщиков.Более широкий регион Азии – смешанные перспективы: За пределами Китая тенденции на рынке недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона более оптимистичны. Япония выделяется как магнит для инвестиций. На этой неделе европейский управляющий активами PATRIZIA объявил о крупном приобретении в Японии – портфель из 14 жилых объектов в Токио, всего около 800 квартир patrizia.ag patrizia.ag. При уровне заполняемости 97% и арендной плате, которая считается на 10% ниже рыночной, Patrizia видит «стабильность дохода и… возможность увеличить доход за счет активного управления», по словам главы японского подразделения Масами Такидзавы patrizia.ag patrizia.ag. Эта сделка (одна из крупнейших для Patrizia в Японии) подчеркивает уверенность иностранных инвесторов в арендном жилье Токио, которое выигрывает от урбанизации и ограниченного предложения. Сверхнизкие процентные ставки и рост арендной платы делают Японию привлекательной по сравнению с другими рынками, где стоимость заимствований высока. Аналогично, Сингапур и Южная Корея демонстрируют устойчивый интерес к объектам логистики и дата-центрам, хотя высокие ставки несколько охладили объемы сделок.
Австралия и Индия: В Австралии ситуация меняется от бума к умеренности, обусловленной политикой. После быстрого роста в начале 2025 года Резервный банк Австралии трижды снизил ставки (доведя ключевую ставку до 3,60% к середине года afr.com), чтобы поддержать экономику на фоне низкой инфляции. Рынки жилья в Сиднее и Мельбурне с тех пор стабилизировались с умеренным ростом цен, поскольку снижение ставок компенсировало осторожность покупателей. Тем временем коммерческая недвижимость Индии восстанавливается благодаря активной аренде офисов (особенно в IT-центрах, таких как Бангалор), а продажи жилья достигли рекордных максимумов в крупнейших городах благодаря устойчивому экономическому росту.
Новые политические шаги: Региональные правительства также активны. Южная Корея готовит меры по увеличению предложения жилья, стремясь обуздать рост цен и помочь молодым покупателям (хотя детали пока не раскрыты) menafn.com menafn.com. А во Вьетнаме правительство смягчило условия кредитования для строительных компаний и покупателей жилья, пытаясь предотвратить кредитный кризис в своем секторе недвижимости. В целом, перспективы рынка недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона неоднородны: затяжной спад в Китае сдерживает региональный рост и спрос на сырье, но другие рынки (Япония, Индия, Юго-Восточная Азия) демонстрируют относительную устойчивость благодаря целевым стимулам и устойчивому городскому спросу. Инвесторы становятся все более избирательными — предпочитая рынки с более понятными фундаментальными показателями или поддержкой со стороны государства и избегая тех, где высоки долги и избыток предложения.
Ближний Восток: раскалённые рынки Персидского залива и новые реформы
Бум в странах Залива — рекордный рост в Дубае: В центре внимания рынка недвижимости Ближнего Востока — необычайный бум недвижимости в странах Персидского залива, особенно в Дубае. Рынок недвижимости эмирата бьёт рекорды в 2025 году, чему способствует приток капитала и инвесторов. За первые восемь месяцев (январь–август) в Дубае было зафиксировано около 441,2 млрд дирхамов ОАЭ продаж недвижимости (~120 млрд долларов США) instagram.com — сумма, превышающая годовые показатели прошлых лет. Только во 2 квартале 2025 года было продано 51 000 объектов жилья, что стало самым высоким квартальным показателем за всю историю, по данным Knight Frank bloomberg.com. Спрос широк: ультра-роскошные виллы на Пальме Джумейра, современные апартаменты и даже продажи квартир на этапе строительства — всё это процветает. Рост цен в ключевых районах составил двузначные значения в годовом выражении. Например, цены на виллы примерно на 16% выше, чем год назад, по данным консалтинговых компаний по недвижимости, а объёмы сделок выросли примерно на 30% с начала года.
Этот энтузиазм «подогревает опасения нового обвала», пишет Bloomberg bloomberg.com. Опытные наблюдатели видят параллели с 2009 годом, когда в Дубае лопнул последний пузырь на рынке недвижимости. Признаков перегрева предостаточно: недавно особняк на Пальме Джумейра был продан за рекордные 170 млн дирхамов (~46 млн долларов), а перепродажа строящихся объектов вернулась. Однако сейчас на рынке появились новые опоры — приток долгосрочных иностранных резидентов (спасающихся от нестабильности в других странах) и относительно ограниченное новое предложение в престижных районах. Застройщики также поэтапно выводят объекты на рынок, чтобы управлять запасами. Аналитики призывают к осторожности, но не ожидают немедленного обвала: «Этот цикл другой — больше конечных покупателей, меньше заемных средств», отмечает одно местное брокерское агентство, хотя признает, что если мировые ставки останутся высокими, а нефть подешевеет, рынок недвижимости Дубая может остыть. Пока же импульс сохраняется: в августе продажи достигли 10,9 млрд долларов (на 13% выше, чем в прошлом году) на фоне летнего покупательского ажиотажа therealestatereports.com. Доходность от аренды по-прежнему привлекательна (~6–8%), что привлекает институциональных инвесторов. Тем не менее, Департамент земельных ресурсов Дубая обратил внимание на спекулятивный ажиотаж, рассматривая возможные меры, такие как повышение сборов за сделки или корректировка правил резидентства, чтобы не допустить перегрева рынка.Саудовская Аравия – Открытие: В Саудовской Аравии главная новость — это регуляторная трансформация. 8 июля правительство одобрило исторический Закон о праве собственности и инвестициях в недвижимость для несаудовцев, который радикально либерализует доступ иностранцев к рынку недвижимости Королевства natlawreview.com. С января 2026 года закон позволит иностранным физическим и юридическим лицам владеть и инвестировать в недвижимость в определённых зонах (которые будут определены новым Генеральным управлением по недвижимости) natlawreview.com. Первоначально эти зоны будут включать районы с высоким спросом в Эр-Рияде, Джидде и других крупных городах. Применяются определённые условия — например, иностранные коммерческие инвестиции должны быть девелоперскими проектами с капиталом не менее 30 млн саудовских риялов (~8 млн долларов США) и завершены в течение 5 лет natlawreview.com. Но это значительный сдвиг: он заменяет действовавшую два десятилетия ограничительную систему и соответствует целям Saudi Vision 2030 по привлечению иностранного капитала и экспертизы natlawreview.com. Цель правительства — увеличить предложение недвижимости и модернизировать сектор, одновременно защищая местные интересы. Например, иностранцам по-прежнему в основном будет запрещено владеть недвижимостью в священных городах Мекка и Медина natlawreview.com, а отдельные экспаты смогут купить жильё только при наличии вида на жительство и одобрения МВД natlawreview.com. Внедрение будет поэтапным, регуляторы будут отслеживать влияние на цены и доступность жилья для саудовцев natlawreview.com. Реакция: Застройщики и мировые инвесторы приветствовали закон, назвав его «переломным моментом» для углубления рынка. Аналитики ожидают волну иностранных инвестиций в коммерческие проекты Саудовской Аравии (отели, офисы, торговые центры) после объявления зон, хотя полный эффект проявится в течение нескольких лет.
Другие региональные тенденции: По всему Персидскому заливу сильные нефтяные доходы и экономический рост подпитывают бум на рынке недвижимости. Катар и Абу-Даби также наблюдают рост цен, хотя и более умеренный, чем в Дубае. Эр-Рияд переживает строительный бум, поскольку столица Саудовской Аравии привлекает компании в рамках инициативы по релокации бизнеса. Сегмент роскошной недвижимости процветает по всему региону — Дубай лидирует по продажам ультра-премиальных объектов (Knight Frank признал его рынком №1 по продажам домов стоимостью более $10 млн в 2025 году), а дипломатический квартал Эр-Рияда и прибрежные проекты NEOM вызывают интерес. Тем временем Египет сталкивается с противоположной ситуацией: валютный кризис и реформы МВФ ослабили рынок недвижимости, местные цены на жилье взлетели в пересчете на египетские фунты, но инвестиции замедлились. В Израиле цены на жилье впервые за годы снизились примерно на 2% от пиков 2024 года, поскольку повышение процентных ставок и политическая неопределенность подрывают уверенность покупателей. В целом, в конце 2025 года рынок недвижимости Ближнего Востока характеризуется ростом и возможностями в странах Залива, чему способствуют реформы и экономическая диверсификация, на фоне отдельных трудностей в экономиках, испытывающих напряжение.
Латинская Америка: высокие ставки, большие планы и устойчивый спрос
Бразилия – Навигация в условиях кредитного сжатия: Бразилия, крупнейшая экономика Латинской Америки, сталкивается с последствиями высоких процентных ставок для своего жилищного сектора. При базовой ставке центрального банка Selic на уровне 14,75% – почти 20-летний максимум reuters.com – стоимость ипотечных кредитов резко выросла, что снизило продажи жилья и объемы строительства. Дополняя проблему, бразильцы выводят деньги из традиционных сберегательных счетов (основного источника финансирования жилья) в поисках более доходных инвестиций reuters.com. Это привело к дефициту финансирования для жилищных кредитов. В ответ глава Центрального банка Габриэль Галиполо анонсировал скорое решение: программу “мостового” финансирования для перехода к новой модели жилищного кредитования reuters.com. Выступая 5 сентября, он объяснил, что план – разработанный совместно с крупными банками, такими как государственный кредитор Caixa – найдет альтернативные источники финансирования для замены сокращающихся сберегательных вкладов reuters.com reuters.com. Идея заключается в использовании других инструментов (возможно, обеспеченных облигаций или большей секьюритизации), чтобы застройщики и покупатели жилья могли получать кредиты до снижения ставок. «Мы должны перейти к новой системе», отметил Галиполо, поскольку финансовая грамотность и лучшие инвестиционные возможности навсегда изменили поведение вкладчиков reuters.com. Обнадеживает то, что инфляция в Бразилии снизилась до однозначных значений, и центральный банк наконец начал снижать ставки (снижение на 50 б.п. в августе, ожидаются новые понижения). Рынок недвижимости с нетерпением ждет этих снижений для оживления активности. Застройщики сообщают, что в середине 2025 года наблюдался спад новых проектов, но они надеются, что снижение стоимости финансирования к концу года разблокирует отложенный спрос на жилье – в Бразилии большая молодая популяция и дефицит жилья в миллионы.
Мексика – инвестиционный бум и ниаршоринг: Перспективы рынка недвижимости Мексики явно бычьи. Недавний анализ прогнозирует, что инвестиции в недвижимость достигнут 652 миллиардов песо (38 миллиардов долларов) к 2025 году, что отражает уверенный годовой рост примерно на 15% riotimesonline.com. Оптимизм обусловлен несколькими факторами. Во-первых, ниаршоринг производства – когда американские компании переносят цепочки поставок ближе – вызвал спрос на промышленную недвижимость вдоль границы Мексики с США и в ключевых логистических узлах. Вакансия промышленных объектов в таких горячих точках, как Монтеррей и Тихуана, составляет менее 3%, а арендные ставки достигают новых максимумов, что стимулирует волну строительства складов и индустриальных парков. Во-вторых, правительство Мексики под руководством Клаудии Шейнбаум (инаугурирована в конце 2024 года) запустило амбициозную жилищную программу. Цель – построить 1 миллион новых домов за время её срока riotimesonline.com, с акцентом на доступное жильё, что активизировало деятельность застройщиков. Федеральные жилищные агентства (Infonavit и Fovissste) увеличивают кредитование, а в бюджете на 2025 год введены новые субсидии для покупателей с низким доходом. В результате ожидается рост жилищного строительства примерно на 50%: с ₱241 миллиарда в 2024 году до ₱364 миллиардов в 2025 году riotimesonline.com. «Устойчивость» – так аналитики описывают рынок Мексики: несмотря на глобальные вызовы, внутренний спрос и иностранные инвестиции поддерживают его mexlaw.com. Тем не менее, Мексика сталкивается с встречными ветрами: высокие процентные ставки (ставка Банксико около 11,25%) делают ипотеку дорогой, а политические переходы могут замедлять выдачу местных разрешений (рынок жилья в Мехико был вялым из-за бюрократических задержек riotimesonline.com). Кроме того, ограничения энергетической инфраструктуры сдерживали рост в некоторых промышленных коридорах riotimesonline.com. Тем не менее, общий настрой позитивный: международные инвесторы вливают средства в мексиканские фонды недвижимости и к застройщикам, делая ставку на устойчивый спрос со стороны промышленности и растущего среднего класса. Относительная стабильность песо и близость Мексики к рынку США добавляют ей привлекательности.
Анды и Южный конус: В других регионах Латинской Америки тенденции более локализованы. Чили и Колумбия столкнулись с охлаждением рынка жилья из-за повышения процентных ставок и инфляции, но сейчас уже прошли пик инфляции, что может оживить их рынки в 2025 году. Аргентина, на фоне экономических потрясений и инфляции свыше 100%, имеет замороженный формальный рынок недвижимости – сделки совершаются за наличные или не совершаются вовсе – в ожидании результатов предстоящих выборов и возможной долларизации. Перу сталкивается с замедлением строительства, связанным с политической неопределённостью. С положительной стороны, Панама сообщает о восстановлении коммерческой недвижимости (офисы и ритейл) после пандемии благодаря своей роли регионального делового центра, а рынки Карибского бассейна (например, Доминиканская Республика и Коста-Рика) выигрывают от туризма и покупок недвижимости экспатами, особенно в курортных и прибрежных зонах. В целом, ландшафт недвижимости Латинской Америки разделён: экономики с высокими ставками находятся в режиме ожидания, в то время как Мексика (и в определённой степени Бразилия, когда ставки снизятся) выделяются как истории роста, использующие структурные тренды.
Африка: рост внутреннего капитала на фоне экономических трудностей
Панафриканский сдвиг – местные инвесторы выходят на первый план: Заметной тенденцией на рынке недвижимости Африки в этом году стал рост внутренних институциональных инвестиций. Исторически развитие недвижимости в Африке сильно зависело от иностранного капитала или финансирования развития, но это меняется. «Пенсионные фонды и местные управляющие активами наконец-то вступают в игру», объяснил Нии Аделейе из Standard Bank propertywheel.co.za. Например, пенсионные фонды Нигерии увеличили свою долю в недвижимости примерно на 418% в первом полугодии 2025 года по сравнению с первым полугодием 2024 года propertywheel.co.za. Хотя это происходит с низкой базы (примерно с $9 млн до $51 млн), это значительный скачок, отражающий вновь обретённую уверенность в недвижимости как в стабильном, приносящем доход классе активов. Этот приток долгосрочного местного капитала помогает запускать проекты и может снизить зависимость от нестабильного иностранного финансирования propertywheel.co.za. Аналогично, в Восточной Африке пенсионные схемы Кении и Руанды рассматривают инвестиции в недвижимость, такие как доступное жильё и коммерческие проекты. Предстоящий Саммит по инвестициям в недвижимость Африки (18–19 сентября в Кейптауне) призван подчеркнуть эту тенденцию, продемонстрировав, как местный капитал «подпитывает устойчивый рост» и даже заменяет некоторых международных инвесторов propertywheel.co.za propertywheel.co.za. Это созревание инвестиционной экосистемы – когда местные банки и фонды предоставляют постоянный капитал – сулит хорошие перспективы для создания более устойчивых рынков недвижимости на континенте propertywheel.co.za.
Южная Африка – снижение ставок, медленное восстановление: В самой развитой экономике континента – Южной Африке – наблюдается осторожный разворот благодаря снижению процентных ставок. Резервный банк Южной Африки снизил ставку репо на 100 б.п. с конца 2024 года (с 8,25% до 7,25% к середине 2025 года и до 7,00% к сентябрю) privateproperty.co.za. Ставка по кредитам теперь составляет 10,5%, снизившись с 11,75% ooba.co.za. Эти снижения – ставшие возможными благодаря возвращению инфляции в целевой диапазон 3–6% – начали постепенно сказываться на рынке недвижимости. Ипотечные ставки снижаются, что немного улучшает доступность жилья. Тем не менее, рынок жилья остается под давлением. Как отмечает Global Property Guide, спрос остается вялым на фоне «постоянно высокой безработицы и вялой экономики», а цены на жилье в реальном выражении стоят на месте или снижаются globalpropertyguide.com. Финансовое положение южноафриканских потребителей остается напряженным, а банки ужесточили стандарты кредитования после предыдущего цикла повышения ставок. Объемы продаж жилья растут лишь незначительно по сравнению со слабыми показателями 2024 года, а застройщики сообщают о трудностях с запуском новых проектов (особенно в сегменте доступного жилья) из-за все еще высоких затрат на финансирование и нехватки муниципальных услуг. Одно из изменений – растущий спрос на более компактные, энергоэффективные дома на фоне перебоев с коммунальными услугами: веерные отключения электроэнергии сделали такие опции, как солнечные панели и инверторы, крайне востребованными на рынке жилья, что влияет на цены и спрос.
В коммерческом сегменте Южная Африка повторяет мировые тенденции: вакантность офисов в центрах городов (например, CBD Йоханнесбурга) остается высокой (в диапазоне 15–20%) из-за продолжающегося сокращения площадей компаниями, тогда как логистическая и промышленная недвижимость процветает благодаря электронной коммерции и торговле. Недавний отчет консалтинговой компании отметил, что заполняемость складов достигла 83%+ на ключевых рынках Африки, при этом Южная Африка демонстрирует одни из самых высоких арендных ставок и доходностей в промышленном сегменте (~8% cap rate) на континенте consultancy.africa. Розничная недвижимость разделилась: ведущие торговые центры восстановились после COVID благодаря росту посещаемости, но вторичные торговые объекты испытывают трудности, поскольку потребители сокращают расходы.
Развивающиеся рынки и возможности: По всей Африке некоторые города отмечены как «за которыми стоит следить» для инвестиций в недвижимость в 2025 году. В опросе Estate Intel были названы Найроби, Лагос, Аккра, Кигали и Йоханнесбург в числе лучших вариантов благодаря урбанизации и перспективам роста estateintel.com. Например, в Найроби наблюдается спрос на современные логистические парки и жильё для среднего класса, в Лагосе развивается розничная торговля и проекты смешанного использования, а стабильность Кигали привлекает иностранных инвесторов в доступное жильё. Спрос на жильё остаётся огромным в Африке — на континенте дефицит жилья оценивается примерно в 50 миллионов единиц. Правительства обращают на это внимание: Кения только что запустила спорный жилищный сбор для финансирования новых доступных домов (хотя он столкнулся с критикой), а новая администрация Нигерии делает приоритетом реформу жилищного финансирования для увеличения числа ипотек. В Нигерии Ассоциация застройщиков сообщает о росте активности, поскольку новое правительство стремится сдержать инфляцию и стабилизировать валюту, что, если удастся, может открыть доступ к жилищному финансированию. Кроме того, REITs (инвестиционные фонды недвижимости) медленно растут — рынок REITs в Нигерии достиг примерно 600 миллионов долларов активов, второй по величине в Африке после ЮАР instagram.com, предлагая новый инструмент для инвестиций.
Проблемы: Несмотря на положительные сигналы, такие проблемы, как валютная нестабильность, политические риски и дефицит инфраструктуры, продолжают сдерживать многие рынки недвижимости Африки. Стоимость финансирования высока (местные процентные ставки в Нигерии и Гане превышают 20% для застройщиков), а доверие инвесторов может быть хрупким. Тем не менее, растущая роль местного капитала и постепенные экономические реформы свидетельствуют о взрослении рынка. Как выразился один из экспертов, выход пенсионных фондов и местных институтов «сигнализирует о формировании зрелой инвестиционной экосистемы», что, вероятно, принесёт больше стабильности, лучшее управление и долгосрочные перспективы рынку недвижимости Африки propertywheel.co.za. В дальнейшем участники рынка с осторожным оптимизмом ожидают, что 2025 год может стать переломным моментом, когда рынки недвижимости Африки начнут реализовывать свой огромный потенциал с большей самостоятельностью и устойчивостью.
Источники:
- Reuters – Снижение ипотечных ставок в США и настроения на рынке жилья ainvest.com reuters.com; Данные по рынку Торонто reuters.com reuters.com
- Reuters – Индекс Halifax в Великобритании и анализ reuters.com reuters.com; Спад инвестиций в коммерческую недвижимость Европы m24sunshine.com m24sunshine.com
- Reuters – Предупреждение о потерях Country Garden, китайские застройщики reuters.com reuters.com; Bloomberg – Бум продаж в Дубае и опасения обвала bloomberg.com bloomberg.com; Закон Саудовской Аравии о владении иностранцами natlawreview.com natlawreview.com
- Reuters – Заявления о жилищном финансировании в Бразилии reuters.com reuters.com; Rio Times – Прогнозы инвестиций в Мексику riotimesonline.com riotimesonline.com
- PropertyWheel (Африка) – Пенсии Нигерии и местный капитал propertywheel.co.za; GlobalPropertyGuide – Состояние рынка ЮАР globalpropertyguide.com; Снижение ставок SARB privateproperty.co.za.
