Коммерческая недвижимость Куала-Лумпура: бум или спад? Чего ждать в 2025 году

Вакансия офисных площадей в Куала-Лумпуре снизилась до 16,5% в 4 квартале 2024 года, по сравнению с 25–30% в 2023 году.
В 1 квартале 2025 года общий уровень вакантности офисов в Куала-Лумпуре составил 16,1%, при этом в центре города — 19,4%, а на окраинах — 8,5%, что отражает различия в методологии.
Арендная ставка на офисы класса A в центре Куала-Лумпура в начале 1 квартала 2025 года в среднем составляла 6,01 ринггита за кв. фут в месяц, а в ведущих башнях, таких как Merdeka 118 и Exchange 106, — около 10–15 ринггитов за кв. фут.
Merdeka 118 открылся в 2024 году как башня высотой 678,9 м и 118 этажей, с примерно 1,7 млн кв. футов офисных площадей и около 70% заполняемости на момент запуска, основными арендаторами стали PNB и Maybank.
Exchange 106, завершённая в 2019 году, была заполнена примерно на 52% и ожидалось, что к концу 2024 года этот показатель достигнет 70%.
TRX — это Международный финансовый район площадью 70 акров, открытый в 2024 году, где расположены такие башни, как Exchange 106, с крупными арендаторами, такими как Prudential, HSBC, Mulia, прямым выходом к метро MRT и запланированной штаб-квартирой Bank Negara Malaysia на 2025–2027 годы.
Торговый центр The Exchange TRX Mall открылся в конце 2023 года и быстро достиг почти полной заполняемости первой очереди, что свидетельствует о высоком спросе на ритейл.
В промышленном и логистическом секторе Куала-Лумпура уровень вакантности составил 4,0% в 1 квартале 2025 года, при этом в 2024 году было введено около 4 млн кв. футов новых современных складов, а предварительная аренда будущих проектов достигла почти 50%.
Доходность офисов класса A в Куала-Лумпуре составляет около 5,5%–6,0%, стоимость — около 1 000–1 300 ринггитов за кв. фут, а аренда — около 6–7 ринггитов за кв. фут в месяц, что делает Куала-Лумпур относительно высокодоходным по сравнению с Сингапуром и Гонконгом.
Ключевые изменения в регулировании включают Закон об обновлении городской среды для упрощения редевелопмента, разрешение на покупку коммерческой недвижимости иностранцами при минимальной цене 1 млн ринггитов, налог на прирост капитала (RPGT) 0% после пяти лет и стимулы для экологичного строительства, что формирует осторожно оптимистичный прогноз на 2025 год.

Рынок офисной и коммерческой недвижимости Куала-Лумпура находится на перепутье. После бурного пандемийного периода город сталкивается с рекордно высокой вакантностью на фоне новых мегапроектов и стремления к качеству. Ожидает ли его бум или спад? В этом подробном отчёте рассматриваются текущие рыночные показатели, ключевые сегменты недвижимости, горячие точки, такие как KLCC и TRX, новые проекты, инвестиционные тренды, изменения в политике, усилия по устойчивому развитию и экспертные мнения, чтобы дать всестороннюю картину рынка коммерческой недвижимости Куала-Лумпура в 2024–2025 годах.

Текущие рыночные показатели (2024–2025)

Вакантность и заполняемость: Куала-Лумпур сталкивается с повышенными показателями вакантности офисных помещений, хотя последние данные показывают постепенное улучшение. В целом вакантность офисов в Большом Куала-Лумпуре держалась на уровне 25–30% в течение 2023 года (один из самых высоких показателей в Азиатско-Тихоокеанском регионе) из-за многолетнего переизбытка предложения assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Однако к концу 2024 года некоторые отчеты показали заметное снижение вакантности – JLL Malaysia оценила общую вакантность офисов в Куала-Лумпуре на уровне 16,5% в IV квартале 2024 года, что ниже предыдущих пиковstarproperty.my. Основной субрынок центра Куала-Лумпура улучшился до ~20% вакантности, что отражает лучшую усвояемость новых офисных помещений класса Astarproperty.my. В первом квартале 2025 года эта тенденция продолжилась: JLL сообщила о вакантности офисов на уровне 16,1% (19,4% в центре Куала-Лумпура и всего 8,5% на окраинах города), поскольку новые премиальные офисы привлекали арендаторов bmcc.org.my. Различие в показателях вакантности связано с разными методологиями – более широкие подсчеты, включающие старые здания, показывают более высокую вакантность, тогда как премиальные здания класса A имеют гораздо более высокую заполняемость.

Тенденции аренды: Арендные ставки на офисы в Куала-Лумпуре остаются низкими по региональным меркам, что повышает привлекательность города для арендаторов, ориентированных на экономию. Аренда офисных помещений класса «А» в среднем составляет около RM6.00–RM7.00 за квадратный фут в месяц, что самое доступное в Азиатско-Тихоокеанском регионе (для сравнения: аренда офисов премиум-класса стоит ~RM58 за кв. фут в Гонконге и RM44 в Сингапуре) theedgemalaysia.com. Такая доступность в сочетании со стабильной экономикой делает Куала-Лумпур очень конкурентоспособным для транснациональных компаний. Рост арендных ставок был умеренным, но положительным — аренда офисов премиум-класса выросла примерно на 2–3% в годовом исчислении в 2024 году, благодаря спросу на качественные объекты в недавно построенных башнях, которые устанавливают более высокие ориентиры по аренде theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Тем не менее, общая ситуация на рынке аренды благоприятна для арендаторов: арендодатели вынуждены сохранять щедрые стимулы и гибкие условия, чтобы удержать арендаторов на фоне избыточного предложения. Аренда офисов класса «А» в центре города оставалась стабильной к началу 2025 года (около RM6.01 за кв. фут в начале 1 квартала 2025 года) theedgemalaysia.com, а незначительный ростнаблюдался в новых зданиях с высокой заполняемостью, тогда как в старых и периферийных офисах аренда оставалась на прежнем уровне или снижалась в конце 2023 года assets.cushmanwakefield.com. «Мы не ожидаем резкого скачка арендных ставок», отметил один из аналитиков рынка, учитывая высокое предложение и меняющиеся рабочие стратегии, сдерживающие рост аренды theedgemalaysia.com.

Заполняемость и спрос: Несмотря на сложности, уровень заполняемости немного вырос в коммерческих объектах Куала-Лумпура. Городской уровень заполняемости офисов составлял около 77–83% к концу 2024 года (в зависимости от класса) cbre-wtw.com.my. Важно отметить, что спрос сильно смещён в сторону современных, высококачественных помещений – многие новые здания запускаются с существенными предварительными арендами, в то время как старый фонд испытывает трудности. «Здоровый уровень заселения на рынке улучшил показатели первоклассных офисных зданий», отмечает Knight Frank, указывая, что офисный рынок Куала-Лумпура улучшился и больше не занимает нежелательное звание с самым высоким уровнем вакантности в Азиатско-Тихоокеанском регионе theedgemalaysia.com. Ключевые башни класса А в престижных районах показывают стабильную или растущую заполняемость, несмотря на то что в целом ситуация остаётся мягкойstarproperty.my. Например, Merdeka 118 – новейший знаковый небоскрёб города – открылся в 2024 году, и примерно 70% из 1,7 млн кв. футов уже занято (в основном застройщиком PNB и якорным арендатором Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Такие «переходы к качеству» со стороны крупных арендаторов позволяют топовым зданиям оставаться относительно заполненными, даже когда арендаторы в зданиях более низкого класса сокращают площади или переезжают.

Поток посетителей после пандемии: В сегменте торговой недвижимости поток покупателей и продажи арендаторов восстановились с открытием экономики. К концу 2024 года вакантность торговых площадей в Куала-Лумпуре снизилась примерно до 10,4% в торговых центрах в центре города (и ~17% в пригородных торговых центрах) bmcc.org.my, что свидетельствует о росте заполняемости по мере возвращения покупателей и туристов. Продажи в розничной торговле выросли примерно на 3,8–4% в годовом исчислении в 2024 году, и прогнозировалось их дальнейшее ускорение к IV кварталу 2024 года благодаря увеличению числа туристов (туризм достиг ~91% от допандемийного уровня) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Промышленные и логистические объекты стали ярким сегментом с очень высокой заполняемостью (вакантность менее 5%) благодаря устойчивому спросу со стороны электронной коммерции, производства и дата-центров bmcc.org.my. В целом, коммерческая недвижимость Куала-Лумпура демонстрирует устойчивость – худшие последствия пандемии уже позади, и идет постепенное восстановление, хотя рынок остается разделенным между высокоэффективными премиальными активами и менее успешными старыми объектами.

Тенденции офисного сектора: переход к качеству и перекалибровка

Сектор офисной недвижимости в Куала-Лумпуре переживает серьезную перекалибровку. После многих лет быстрого строительства офисный фонд города достиг примерно 125 млн кв. футов по всему Кланг-Вэлли (на долю Куала-Лумпура приходится около 72%) theedgemalaysia.com. Такое расширение привело к рынку арендатора с жесткой конкуренцией между арендодателями. Для успеха офисные объекты все чаще определяются динамикой «перехода к качеству» и адаптацией к новым моделям работы:

Переход к качеству: Арендаторы стремятся к новым офисам класса А с лучшими удобствами, технологической инфраструктурой и экологичными характеристиками, даже если это означает немного более высокую арендную плату. «Спрос на офисные помещения класса А остается высоким», — отмечает генеральный директор Zerin Properties Превин Сингх. «Merdeka 118 устанавливает новые стандарты… а Exchange 106 в TRX выделяется своей инфраструктурой мирового класса. Оба объекта предлагают самые высокие арендные ставки на рынке коммерческих офисов Куала-Лумпура. Хотя центр города по-прежнему остается оплотом, внимание смещается в сторону новых, более экологичных зданий с современными удобствами», — сказал он The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. На практике это означает, что высокопрофильные башни, такие как Merdeka 118 и Exchange 106 (в Tun Razak Exchange), привлекают крупные транснациональные компании и финансовые институты благодаря своему престижу и современным характеристикам. Merdeka 118 (118 этажей, открыт в 2024 году) и Exchange 106 (завершен в 2019 году, ~52% занятости и ожидается до 70% к концу 2024 года) предлагают самые высокие арендные ставки на уровне RM10–RM15 за кв. фут — значительно выше среднего по городу theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Эти проекты предлагают такие характеристики, как большие пространства без колонн, новейшие IT-коммуникации и энергоэффективный дизайн в интегрированных комплексах, что особенно привлекательно для арендаторов, объединяющих офисы.
Давление на старые здания: Наоборот, старые офисные здания и даже устаревающие башни класса А в традиционных районах (например, некоторые башни в KLCC) испытывают трудности. Многие сталкиваются с проблемами заполняемости, если только они не «проходят значительные обновления, чтобы соответствовать современным ожиданиям арендаторов» theedgemalaysia.com. Устаревшие планировки, старые системы вентиляции и кондиционирования, а также отсутствие экологических сертификатов делают их менее привлекательными. По мере появления свободных площадей класса «прайм» арендаторы часто переезжают из таких непремиальных офисов, что увеличивает вакантность в старых зданиях theedgemalaysia.com. «Непремиальные офисы с устаревшими планировками и сервисами сталкиваются с выбором: переосмыслить себя, изменить назначение пространства или пройти реконструкцию», говорит управляющий директор CBRE|WTW Тан Ка Леонг theedgemalaysia.com. Владельцы таких объектов отвечают реконструкцией и перепрофилированием: обновляют вестибюли и лифты, добавляют удобства для арендаторов или даже переводят офисы под другие нужды. Примечательно, что несколько малоиспользуемых офисных зданий Куала-Лумпура были успешно перепрофилированы в отели – например, Menara ING стал Holiday Inn Express, Wisma KLIH был преобразован в бутик-отель WOLO, а Wisma KFC был реконструирован в новый отель Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Эти креативные преобразования показывают, как владельцы «высвобождают стоимость через реконструкцию или смену позиционирования», когда традиционный спрос на офисы снижается theedgemalaysia.com.
Гибридная работа и использование офисных площадей: Рост удалённой и гибридной работы также изменил спрос на офисы. Многие компании пересмотрели, сколько пространства им действительно нужно. Хотя тенденция возвращения в офисы усилилась в 2023–24 годах, гибкая работа «останется с нами, особенно по мере того, как поколения Z и Альфа выходят на рынок труда», отмечает Knight Frank theedgemalaysia.com. Вместо расширения площадей корпорации максимально используют существующее пространство, уплотняют планировки или внедряют стратегии «core-and-flex» (сохраняя меньший головной офис и используя гибкие/коворкинг-пространства для временных или краткосрочных нужд) bmcc.org.my. Это привело к относительно сдержанному чистому поглощению новых площадей. С другой стороны, операторы гибких офисных пространств расширяются, чтобы заполнить этот пробел — местные коворкинги, такие как WORQ и Infinity8, развиваются в Куала-Лумпуре, обслуживая как транснациональные компании, так и стартапы, которым нужны временные офисы bmcc.org.my. Некоторые арендодатели даже выделили этажи под коворкинги в своих зданиях, чтобы повысить заполняемость. «Для неэффективных объектов мы переоборудовали некоторые офисные этажи в коворкинг-пространства с гибкой планировкой, чтобы сделать их более привлекательными», — поделилась Фаузия, генеральный директор PHB (местного управляющего REIT), подчеркивая ориентированный на арендатора подход к борьбе с избытком предложения theedgemalaysia.com.
Предпочтения арендаторов – ESG и благополучие: Сейчас арендаторы отдают приоритет качеству, а не количеству при выборе офисов. Они ищут «здания с экологической сертификацией и современными технологиями, соответствующие ESG-обязательствам и способствующие благополучию сотрудников», отмечает Куини Ли из JLLstarproperty.my. Такие характеристики, как сертификация LEED/GBI, энергоэффективные системы, умные технологии, удобства для здоровья и близость к транспорту, стали ключевыми отличиями. Даже при одинаковой арендной плате арендаторы часто предпочитают новое, эффективное здание старому assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Это привело к расслоению: офисы высшего класса сохраняют стабильную аренду и заполняемость, а старым зданиям приходится предлагать большие скидки или проводить модернизацию. «Арендаторы, скорее всего, будут отдавать предпочтение стратегиям перехода к качеству, а арендодатели — улучшению характеристик зданий и устойчивости, чтобы оставаться конкурентоспособными на все более требовательном рынке», советует Knight Frank theedgemalaysia.com. Короче говоря, только расположения уже недостаточно для успеха — здание также должно обеспечивать отличный опыт и соответствие ESG, чтобы привлечь арендаторов theedgemalaysia.com.

Несмотря на эти вызовы, эксперты считают офисный рынок Куала-Лумпура устойчивым, а не находящимся в упадке. «Офисный рынок Куала-Лумпура демонстрирует устойчивость благодаря растущему вниманию к устойчивому развитию и технологиям. Арендаторы активно ищут экологичные и высокотехнологичные офисы, что поддерживает уровень заполняемости даже при сдержанном уровне арендных ставок», — говорит руководитель офисного направления JLL Куини Лиstarproperty.my. Глава группы Knight Frank Кит Ой также отметил, что «спрос на высококачественные офисные помещения сохранится, особенно со стороны компаний, уделяющих приоритет ESG-целям и благополучию сотрудников», хотя арендодателям придется инвестировать в модернизацию и гибкие условия аренды для сохранения конкурентоспособностиstarproperty.my. На фоне роста экономики Малайзии на ~4–5% и стабильной политической ситуации, корпоративные расширения (особенно в сфере услуг и технологий) поддерживают стабильный спрос на офисыstarproperty.my theedgemalaysia.com. Офисный сектор Куала-Лумпура в 2025 году нельзя назвать «бумом», но он движется к восстановлению — это рынок, ориентированный на арендатора, который открывает возможности для тех объектов, которые могут адаптироваться к новым требованиям.

Розничный сектор: восстановление, тренды впечатлений и новые торговые центры

Розничный рынок недвижимости Куала-Лумпура выходит из спада, вызванного пандемией, и быстро развивается на фоне меняющегося поведения потребителей. Торговые центры и розничные пространства отмечают рост посещаемости и продаж, однако арендодатели адаптируются за счет подбора арендаторов и новых впечатляющих предложений:

Заполняемость и показатели: К началу 2024 года розничные продажи в Малайзии выросли примерно на 4,6% в первом полугодии 2024 года по сравнению с предыдущим годом cbre-wtw.com.my, и тенденция оставалась положительной до конца года (рост на 3,8% в годовом исчислении в третьем квартале 2024 года, ускорившись до примерно 4,4% в четвертом квартале) theedgemalaysia.com. Это привело к улучшению заполняемости торговых центров в Куала-Лумпуре. Крупные торговые центры в центре города (например, Suria KLCC, Pavilion KL) сообщают о высокой заполняемости (около 90%+) благодаря расширению международных брендов, а даже районные торговые центры восстановились до уровня вакантности около 10–15% bmcc.org.my. Например, новые торговые центры были хорошо приняты: The Exchange TRX Mall, долгожданный элитный торговый центр в районе TRX, открылся в конце 2023 года и быстро привлек внимание почти полной заполняемостью первой очереди, включая бренды, впервые появившиеся в Малайзии. В одном из пригородов Elmina Lakeside Mall (небольшой новый торговый центр в Шах-Алам) открылся с заполняемостью 98% в 2024 году, что свидетельствует о заинтересованности ритейлеров в правильном местоположении cbre-wtw.com.my. В целом, арендные ставки на розничные площади остаются стабильными в долине Кланг, с небольшим ростом в престижных локациях из-за конкуренции за ограниченные топовые площади cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Арендодатели «успешных торговых центров становятся более избирательными в выборе арендаторов, что создает давление на рост арендных ставок в престижных торговых пространствах», отметила руководитель исследовательского отдела JLL Юлия Никуличева bmcc.org.my.
Новые объекты розничной торговли: Куала-Лумпур наблюдает новое предложение торговых площадей, в основном как части многофункциональных проектов. Главным объектом стал The Exchange TRX — совершенно новое место для шопинга и отдыха, открывшееся в финансовом районе Tun Razak Exchange, где появилось множество новых магазинов и ресторанов (в том числе мировые бренды, такие как японский Don Don Donki и индонезийский Cinnabon) cbre-wtw.com.my. Его открытие добавило значительные площади премиального ритейла и привлекает покупателей сочетанием люксовых брендов и развлечений. В других районах идут расширения торговых центров: например, в Путраджае Alamanda Shopping Centre завершил расширение, добавив около 18 600 кв. м и новые развлекательные зоны, такие как парк приключений на открытом воздухе bmcc.org.my. Эти инвестиции свидетельствуют о доверии к тому, что традиционный офлайн-ритейл остается актуальным, особенно как центр впечатлений и развлечений. В то же время второстепенные торговые центры, не обладающие уникальной аудиторией или опытом, испытывают трудности; «новое предложение будет оказывать давление на уровень заполняемости и увеличит разрыв между успешными и слабо работающими торговыми центрами», — предупреждает CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. По сути, тенденция к выбору качества применима и к ритейлу — лучшие торговые центры в престижных районах процветают, а старые или плохо заполненные центры сталкиваются с консолидацией.
Изменение стратегий ритейлеров: Ритейлеры внедрили омниканальные и новые форматы после пандемии. Более 50% ритейлеров в портфеле одного крупного арендодателя к 2024 году использовали многоканальные (физические + онлайн) стратегии, сочетая электронную коммерцию с магазинами theedgemalaysia.com. Владельцы торговых центров поддерживают это, предоставляя лучшую технологическую инфраструктуру (высокоскоростной интернет, аналитика данных по трафику и т.д.). Поп-ап магазины и краткосрочные аренды стали обычным явлением, поскольку бренды тестируют рынки. «Несмотря на рост электронной коммерции, физические магазины остаются актуальными, включая краткосрочные поп-апы, которые позволяют стартапам протестировать рынок до заключения долгосрочных договоров аренды», говорит Фаузия из PHB theedgemalaysia.com. Торговые центры также проводят ребрендинг, превращаясь в общественные и семейные центры: проводят больше мероприятий в сфере общественного питания, развлечений и событий (например, проводят гастрономические фестивали, турниры по киберспорту или художественные инсталляции для привлечения посетителей). «Торговые пространства превращаются в семейные центры, где проходят общественные мероприятия… восстановление туризма стимулирует тренды на впечатляющий шопинг», добавляет Фаузия theedgemalaysia.com. Это отражает более широкую тенденцию к эмоциональному ритейлу – предложению того, чего нет в онлайн-шопинге, например, питания, досуга и социальных впечатлений в магазине.
Новые игроки и бум F&B: В Куала-Лумпуре в 2024–2025 годах наблюдается наплыв новых международных брендов, открывающих магазины, что свидетельствует о доверии к рынку. В сфере F&B мировые бренды выбрали Куала-Лумпур для открытия своих первых точек в Малайзии – например, японская сеть суши Sushiro, корейский бренд кафе Super Matcha и китайская сеть Luckin Coffee все открылись в Куала-Лумпуре в 2024 году bmcc.org.my. В секторе моды также появились новые игроки (китайский бренд JNBY, японский стритвир KaraKu и др.) bmcc.org.my. Сфера общественного питания остается основным драйвером спроса на аренду, поскольку операторы торговых центров расширяют выбор заведений, чтобы увеличить время пребывания посетителей bmcc.org.my. Акцент на F&B, развлечениях и даже велнесе (например, спортзалы, семейные образовательные центры, медицинские клиники в торговых центрах) помогает торговым центрам оставаться актуальными. Кроме того, рост туризма (международные туристы и внутренние путешественники по программе «Cuti-Cuti Malaysia») увеличивает расходы в ключевых торговых районах – это желанный попутный ветер, поскольку слабый ринггит делает шопинг в Малайзии выгодным для иностранцев.
Проблемы: Хотя траектория положительная, такие встречные ветры, как рост стоимости жизни и инфляция, сдерживают рост розничной торговли. Доверие потребителей остается осторожным: «рост расходов заставляет ритейлеров оптимизировать цепочки поставок и корректировать ценовые стратегии… компании, ориентированные на товары первой необходимости и эффективные с точки зрения затрат операции, лучше всего подготовлены к преодолению этих инфляционных вызовов», согласно обзору розничной торговли Knight Frank theedgemalaysia.com. Государственная политика (например, расширение налога с продаж и услуг и рационализация субсидий) может сместить часть расходов в сторону товаров первой необходимости вместо товаров не первой необходимости theedgemalaysia.com. Таким образом, торговые центры среднего сегмента и в пригородах могут ощутить давление из-за снижения потребительских расходов. Тем не менее, поддержка со стороны государства в виде денежных выплат и повышения заработной платы в бюджете 2024/25, как ожидается, поддержит частное потребление и смягчит некоторые негативные последствия theedgemalaysia.com. В целом, розничная недвижимость Куала-Лумпура находится в режиме восстановления — это не бурный рост, но явное восстановление после пандемии с сильными результатами в ведущих торговых центрах и креативными адаптациями, поддерживающими устойчивость сектора.

Промышленная и логистическая недвижимость: стабильный рост и высокий спрос

Сегмент промышленной и логистической недвижимости в Большом Куала-Лумпуре тихо стал лидером, чему способствуют расширение электронной коммерции, инвестиции в производство и модернизация инфраструктуры. Хотя он не так часто попадает в заголовки, как офисные башни, склады, логистические центры и индустриальные парки в регионе Куала-Лумпура демонстрируют низкую вакантность, рост арендных ставок и интерес к развитию:

Высокая заполняемость и поглощение: По состоянию на 1 квартал 2025 года вакансия в секторе логистики/промышленности в Куала-Лумпуре составляла всего 4,0%, снизившись с 4,8% в предыдущем квартале bmcc.org.my bmcc.org.my. По сути, качественные складские помещения практически полностью заняты. Только в 2024 году пять новых современных складов (общей площадью около 4 миллионов кв. футов) были введены в эксплуатацию в Большом Куала-Лумпуре, и они в значительной степени были заняты арендаторами из таких секторов, как электроника, автомобилестроение, логистические операторы и медицинские товары bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL отмечает, что чистое поглощение, как ожидается, резко вырастет в 2025 году благодаря новым проектам, а уровень предварительной аренды составляет около 50% для будущих складов — это указывает на то, что арендаторы бронируют площади еще до завершения строительства bmcc.org.my. Активный спрос обусловлен устойчивым ростом электронной коммерции, услуг 3PL (логистика третьей стороны) и оптимизацией производителями своих цепочек поставок. Даже во время пандемии спрос на логистическую недвижимость оставался высоким, а теперь, когда экономическая активность нормализуется, рост этого сектора продолжается без замедления.
Аренда и интерес инвесторов: Арендные ставки на склады класса A в долине Кланг постепенно растут (траектория «постепенного роста»), поскольку арендаторы платят премию за объекты с более высокими потолками, большими зонами погрузки и современными характеристиками cbre-wtw.com.my. Хотя конкретные данные по аренде менее доступны, консалтинговые компании по недвижимости сообщают о стабильном росте арендных ставок на первоклассные склады в связи с нехваткой хорошо расположенных логистических площадей рядом с городом cbre-wtw.com.my. Доходность промышленных активов в Малайзии часто составляет около 6-7%, и они остаются привлекательными для институциональных инвесторов. Действительно, наблюдается рост институционализации в логистике – все больше отечественных и иностранных фондов приобретают или развивают логистические активы, рассматривая их как стабильные, приносящие доход инвестиции bmcc.org.my. Например, промышленные REIT и застройщики региона активно строят новые склады в хабах за пределами Куала-Лумпура (таких как Шах-Алам, Кланг и Серендах), чтобы удовлетворить спрос. Стратегическое расположение долины Кланг (между портом Кланг и городом, а также хорошая транспортная доступность) делает ее естественным логистическим центром. Кроме того, крупные инфраструктурные проекты, такие как расширение Westports (удвоение контейнерных мощностей порта Кланг за счет добавления новых терминалов), увеличат пропускную способность и потребуют дополнительных распределительных объектов в глубине страны cbre-wtw.com.my. Это поддерживает сильный поток логистической недвижимости, с уверенностью, что новые объекты быстро найдут арендаторов.
Глобальные компании и ПИИ: Сила промышленного рынка также связана с прямыми иностранными инвестициями и изменениями в цепочках поставок. В первом полугодии 2024 года в Кланг-Вэлли было одобрено инвестиций на сумму 73,5 млрд ринггитов, включая значительные иностранные инвестиции (~25,8 млрд ринггитов) cbre-wtw.com.my – многие из них в производственном и высокотехнологичном секторах. Компании из Китая и других стран открывают производство или региональные распределительные центры в Малайзии в рамках стратегий China+1. «Логистический рынок Малайзии процветает благодаря устойчивой экономике и росту международных инвестиций, особенно из Китая и Тайваня… что соответствует глобальной диверсификации цепочек поставок», отмечает JLL bmcc.org.my. Примечательной тенденцией является рост числа центров обработки данных в районе Куала-Лумпура – правительство даже ввело новые Руководящие принципы по планированию центров обработки данных для упрощения согласований cbre-wtw.com.my. Несколько транснациональных технологических компаний (например, Microsoft, Google) объявили о планах создания крупных кампусов центров обработки данных в Большом Куала-Лумпуре, что отражает привлекательность региона для высокотехнологичного промышленного использования. Эти объекты, хотя и не являются традиционными «складами», относятся к коммерческой и промышленной недвижимости и подчеркивают расширение класса промышленных активов.
Современные индустриальные парки и экологические решения: Девелоперы также создают планируемые индустриальные парки с современной инфраструктурой и элементами устойчивого развития. Отмечается «рост тенденции к управляемым индустриальным паркам с акцентом на экологичность, сертификацию GreenRE и передовые технологии, такие как ИИ и 5G», по данным CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Эти новые парки предлагают не только склады, но и интегрированные объекты, надежные коммунальные услуги и иногда жилье для работников – с целью привлечения транснациональных производителей. Примеры включают Elmina Business Park и современные объекты в районах Нилай и Семеньих. Устойчивое развитие важно даже в этом секторе: установка солнечных панелей на крышах складов, сбор дождевой воды и энергоэффективный дизайн становятся все более распространенными, поскольку компании стремятся соответствовать ESG-целям для своих объектов цепочки поставок.

В заключение, промышленная и логистическая недвижимость Куала-Лумпура развивается стремительно, но незаметно: высокий спрос, почти полная заполняемость и расширение в соответствии с курсом Малайзии на превращение в региональный логистический и производственный центр. Этот сектор обеспечивает стабильный противовес более цикличному офисному рынку. Как отметил один из экспертов, «промышленный рынок в целом вырос на 6–8%, при этом в некоторых штатах показатели выше, чем в других», и Кланг Валли, безусловно, входит в число лидеров этого роста theedgemalaysia.com. Благодаря продолжающимся инвестициям в инфраструктуру (порты, железнодорожные линии) и поддержке со стороны государства, перспективы для промышленной недвижимости в Большом Куала-Лумпуре остаются очень позитивными накануне 2025 года.

Ключевые коммерческие центры и горячие точки Куала-Лумпура

Коммерческий рынок недвижимости Куала-Лумпура географически разнообразен, с несколькими ключевыми районами и новыми центрами, каждый из которых имеет свои особенности. Вот обзор некоторых заметных коммерческих районов и их текущего положения:

KLCC и центр города: Традиционный «Золотой треугольник» в центре города — включает KLCC (Куала-Лумпур Сити Центр), Букит Бинтанг и прилегающие районы делового центра — остается самым престижным деловым адресом. Здесь расположены знаковые башни, такие как башни Петронас и Menara 3 Petronas (полностью заняты по ставкам ~RM11–12 за кв. фут) theedgemalaysia.com, а также штаб-квартиры банков, нефтегазовых компаний и корпораций. Офисы класса А в KLCC по-прежнему привлекают арендаторов благодаря расположению, но, как отмечается, сталкиваются с «усиливающейся конкуренцией со стороны новых проектов, предлагающих современные удобства и экологические решения» theedgemalaysia.com. Некоторые старые высотки в центре города теряют арендаторов в пользу новых проектов в других районах. Пробки и ограниченное количество парковочных мест в центре города также остаются проблемой. Тем не менее, улучшение транспортной доступности (например, линии MRT и монорельса вокруг Букит Бинтанг и KLCC) повысили привлекательность района. Центр города также становится более разнообразным — например, старые офисные здания реконструируются (как, например, продолжающаяся реновация исторического ядра Куала-Лумпура в многофункциональный комплекс), а инициативы по обновлению городской среды планируются в рамках предстоящего закона о реновации городов theedgemalaysia.com. Ключевой момент: KLCC по-прежнему предлагает самые высокие арендные ставки и престиж, но арендодателям необходимо модернизировать свои здания в центре города, чтобы конкурировать с новыми «выскочками» на окраинах.
Бангсар Саут (Керинчи) и окраины Куала-Лумпура: За пределами непосредственного центра города новые коммерческие кластеры процветают. Бангсар Саут, переименованный в район Kerinchi/Mid Valley Southkey, — яркий пример: когда-то промышленная зона, теперь это современный деловой район, в котором размещаются технологические компании, офисные кампусы со статусом MSC (Мультимедийный суперкоридор) и региональные штаб-квартиры. Офисные башни в Бангсар Саут и прилегающем районе KL Sentral/Mid Valley отличаются высокой заполняемостью (часто более 90%) и популярны благодаря большим площадям этажей, интегрированным удобствам и доступу к общественному транспорту. На самом деле, Knight Frank отмечает, что «большие площади этажей (≥20 000 кв. футов) становятся все более востребованными, особенно в районах KL Fringe и Петалинг-Джая, которые предлагают развитую инфраструктуру и отличную транспортную доступность, включая железнодорожные станции» theedgemalaysia.com. Mid Valley City, например, объединяет два мега-молла с несколькими офисными башнями и отелями, создавая автономный центр, который продолжает привлекать компании (он практически полностью занят и даже расширяется). KL Sentral, центральный транспортный узел, аналогично сочетает пересадочную станцию с офисными небоскребами (такими как Menara CIMB, Q Sentral) и остается лучшим выбором для компаний, ценящих мобильность. Эти пригородные районы выиграли от новых линий MRT и транспортно-ориентированного развития (TOD) — сотрудники могут легко добираться на работу, в отличие от перегруженного центра города. Субрынок KL Fringe (включая Bangsar South, KL Sentral и др.) имел крайне низкий уровень вакантности — всего 7–8% по состоянию на начало 2024 года, что отражает высокий спрос и ограниченное предложение качественных площадей в этих районах theedgemalaysia.com. Ожидается дальнейший рост: например, Pavilion Damansara Heights (технически в Дамансаре, сразу за пределами города Куала-Лумпур) добавит 1,5 млн кв. футов офисов класса А, интегрированных с роскошным торговым центром и жилыми помещениями к 2024/25 году, что расширит выбор офисных помещений на «окраинах».
Tun Razak Exchange (TRX): Район TRX — новичок на рынке — это застройка площадью 70 акров, позиционируемая как Международный финансовый район Куала-Лумпура. Расположенный на окраине центра города, TRX оживает благодаря флагманской башне Exchange 106 (одна из самых высоких в Юго-Восточной Азии — 492 м, 106 этажей) и нескольким другим офисным башням (штаб-квартиры HSBC, Affin Bank и др.), а также жилым и торговым объектам. TRX официально запустился как финансовый центр в 2024 году, и «его бесшовная связь с MRT и интегрированный торговый центр поддерживают его статус» theedgemalaysia.com. TRX «привлекает как местные, так и международные компании, чему способствуют льготы при переезде», отмечает Превин Сингхе theedgemalaysia.com. По состоянию на начало 2025 года среди крупных арендаторов TRX были такие мировые компании, как Prudential, HSBC, Mulia (девелопер Exchange 106), а также технологические фирмы Huawei и Accenture theedgemalaysia.com. Офисы класса А и экологичная инфраструктура TRX привлекают компании из старых зданий — что способствует тенденции перехода к более качественным объектам в городе. Это также транспортно-ориентированный центр: станция MRT находится на территории, а проект имеет отличные дорожные связи. С появлением новых башен (включая будущие штаб-квартиры центрального банка Малайзии и других агентств) TRX укрепляет свои позиции как новый коммерческий центр Куала-Лумпура. Этот сдвиг означает, что районы вокруг TRX (например, Имби, Пуду) испытывают рост стоимости земли и могут стать следующими горячими точками для застройки.
Другие заметные районы: Cyberjaya и Putrajaya, хотя и находятся за пределами самого Куала-Лумпура (примерно в 30 км к югу), также являются частью коммерческого ландшафта Большого Куала-Лумпура. Cyberjaya задумывался как технологический город; здесь расположены многие дата-центры и бэк-офисы, хотя рынок офисной недвижимости меньше и более специализирован (с некоторым избытком предложения). Putrajaya, административная столица, в основном состоит из правительственных офисов, но также имеет растущий коммерческий сектор (и расширяющиеся торговые центры, такие как IOI City Mall неподалеку). Ближе к Куала-Лумпуру, Petaling Jaya (PJ) и Subang/Sunway также имеют значительные офисные кластеры – часто здесь располагаются местные компании и сервисные службы. PJ, как зрелый город, недавно получил приток новых офисов класса А (например: Menara Star 2, строящиеся башни PJ Sentral и завершённые в 2024 году Atwater Corporate Towers, добавившие ~400 тыс. кв. футов) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. В этих районах наблюдается смешанная динамика: некоторые новые здания в PJ успешны благодаря более низкой аренде и удобству, но старые офисы в PJ перепрофилируются или сталкиваются с высокой вакантностью, поскольку внимание смещается к проектам на окраинах Куала-Лумпура. Shah Alam/Klang, в первую очередь промышленные зоны, также имеют некоторые коммерческие офисы (часто связанные с логистическими компаниями или штаб-квартирами производств). В сфере гостеприимства такие районы, как Bukit Bintang, остаются ключевыми для смешанного использования (ритейл + отели), где новые проекты объединяют гостиницы, резиденции и офисы – например, строящийся Oxley Towers включает офисы и отель Jumeirah.

По сути, коммерческая активность Куала-Лумпура не ограничивается традиционным центром города. Децентрализованные и пригородные районы играют важную роль и часто предлагают более новые здания, большие площади и лучшие транспортные условия. Ключевые центры, за которыми стоит следить — это KLCC (сохраняет престиж, но нуждается в обновлении), развивающийся TRX (претендует на роль нового финансового центра) и устоявшиеся пригородные кластеры, такие как Bangsar South/KL Sentral (центр технологий и сервисов). По мере улучшения транспортной доступности (например, завершение линии MRT2 Putrajaya и запланированной линии MRT3 Circle в ближайшие годы), можно ожидать, что коммерческий ландшафт будет еще больше децентрализоваться, а коммерческие кластеры, связанные с транспортом, будут процветать. Каждый из этих субрынков привлекателен для разных категорий арендаторов, но все они формируют общую картину коммерческой недвижимости Большого Куала-Лумпура.

Значимые новые проекты и строительные тренды

Несмотря на значительный существующий фонд, в Куала-Лумпуре продолжают появляться новые проекты коммерческой недвижимости – хотя застройщики теперь действуют более осторожно и стратегически. Ключевые тенденции в строительстве включают более высокие небоскребы, интеграцию смешанного использования и проекты, связанные с инфраструктурой, а также стремление избежать дальнейшего перенасыщения на слабом рынке.

Крупные проекты (2024–2025):

Merdeka 118: Визитной карточкой является Merdeka 118, теперь самое высокое здание в Юго-Восточной Азии (678,9 м, 118 этажей). Официально открыт в январе 2024 года, этот мега-небоскрёб стоимостью 5 млрд ринггитов включает ~1,7 млн кв. футов офисных помещений, отель Park Hyatt и смотровую площадку theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Разработан PNB (национальный инвестиционный фонд), позиционируется как «рабочее пространство будущего» с устойчивым дизайном и станет катализатором возрождения исторического района Мердека. На момент открытия уровень заполняемости составлял ~70% (PNB Group и вскоре штаб-квартира Maybank занимают ~33 этажа) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Завершение строительства Merdeka 118 добавляет значительные первоклассные площади на рынок, но высокий уровень предварительной аренды говорит о том, что здание будет постепенно заполняться без сильного давления на арендные ставки в других местах. Также проект сопровождается инфраструктурными улучшениями – он соединён со станцией MRT и включает новый торговый центр (118 Mall) в подиуме, а также общественные пространства, такие как парк Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
Tun Razak Exchange (TRX): TRX находится на стадии дальнейшего развития после Exchange 106 и торгового центра. В 2025–2027 годах ожидаются новые офисные башни, такие как штаб-квартира Bank Negara Malaysia и других финансовых институтов, а также роскошные жилые башни и отели. Государственная поддержка (льготы, такие как налоговые послабления для арендаторов TRX, по сообщениям) вызвала интерес theedgemalaysia.com. Полностью интегрированная концепция TRX (жильё-работа-досуг с резиденциями, огромным центральным парком и торговлей) задаёт шаблон для будущих проектов в Куала-Лумпуре.
Pavilion Damansara Heights: Это крупный многофункциональный проект в Дамансаре (запад Куала-Лумпура) с двумя офисными башнями, элитными резиденциями и торговым центром под брендом Pavilion. Одна корпоративная башня (Башня 1) завершена в 2024 году, добавив ~560 тыс. кв. футов, вторая башня и торговый центр ожидаются к 2025 году theedgemalaysia.com. Ранний интерес арендаторов положительный, учитывая расположение в престижном районе и прямую связь с будущей линией MRT Circle Line.
Menara Felcra: Новая башня в районе Кампунг Бару (рядом с KLCC), Menara Felcra была завершена в 2024 году, предлагая помещения для государственных учреждений и коммерции. Вместе с расположенной рядом Platinum KL ² и другими планируемыми башнями, это часть обновления Кампунг Бару в современное продолжение центра города.
Другие заметные завершения: В 2024 году мы также увидели, как ATWATER Corporate Towers в PJ (0,4 млн кв. футов) были введены в эксплуатацию cbre-wtw.com.my. К середине 2025 года PNB 1194 (реконструкция бывшего здания MAS) будет завершено, добавив обновлённое офисное здание в городе cbre-wtw.com.my. Oxley Towers рядом с KLCC (включая офисы и два роскошных отеля — Sofitel и Jumeirah) — ещё один крупный проект, запланированный примерно на 2025 год, который ещё больше украсит городской пейзаж. Башни Sunway Visio и Sunway Square в пригородах, новый кампус TNB (штаб-квартира национального энергетического оператора — “Gold Tower”), а также расширения в уже развитых районах, таких как IOI City (Путраджая) и Setia Alam, также пополняют портфель проектов cbre-wtw.com.my.

В совокупности, около 2,0 млн кв. футов новых первоклассных офисных площадей ожидается в Куала-Лумпуре к первой половине 2025 года только от нескольких из этих крупных завершённых проектов cbre-wtw.com.my. Застройщики осознают риски перенасыщения рынка, поэтому многие заранее обеспечивают наличие крупных якорных арендаторов. В некоторых случаях проекты были разделены на этапы или отложены, чтобы распределить объёмы ввода. Примечательно, что несколько запланированных спекулятивных офисных башен были приостановлены из-за текущей высокой вакантности — это стало желанной передышкой для рынка.

Тенденции строительства: Чётко прослеживается тенденция: почти все новые проекты — многофункциональные. Редко можно увидеть отдельно стоящую офисную башню; обычно это часть крупного комплекса с торговыми, жилыми или гостиничными объектами. Такая диверсификация помогает снизить риски (разные источники дохода) и создавать более живые, самодостаточные пространства, которые предпочитают арендаторы и инвесторы. Например, кластер Merdeka 118 в будущем будет включать не только офисную башню, но и жилые башни, торговый центр, мечеть и общественные пространства theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Аналогично, TRX сочетает офисы с торговым центром и парками, а новая башня Bangkok Bank в Куала-Лумпуре (проект BBCC) расположена над lifestyle-хабом (Bukit Bintang City Centre включает торговый центр, жилые дома, развлекательный центр). Транзитно-ориентированное развитие также является ключевым: приоритет получают проекты рядом со станциями MRT/LRT. Власти и городские планировщики поощряют это с помощью стимулов в плане развития Куала-Лумпура — например, более высокие коэффициенты застройки для проектов, интегрированных с транспортом.

Еще одна тенденция — это повышенное внимание к модернизации и реконструкции старых зданий вместо исключительно нового строительства. Как уже упоминалось, несколько старых офисных зданий подвергаются капитальному ремонту, модернизации или перепрофилированию. Ожидаемый Закон об обновлении городов может упростить процесс приобретения и реконструкции устаревших объектов недвижимости theedgemalaysia.com, что означает, что мы можем увидеть больше креативных преобразований (превращение старых офисов в апартаменты, коворкинги или отели). Это конструктивный способ решения проблемы избыточного предложения — удаляя устаревший фонд или преобразуя его, рынок может быстрее прийти в равновесие.

Инфраструктурные проекты: Крупные инфраструктурные обновления также формируют перспективы коммерческой недвижимости:

Линия MRT Putrajaya (MRT 2) полностью открылась к 2023 году, связав многие пригородные районы с центром Куала-Лумпура и остановившись на ключевых коммерческих узлах (например, TRX, KLCC East). Это уже повысило стоимость недвижимости вокруг станций и сделало новые офисные локации более привлекательными (например, привлекательность TRX частично обусловлена пересадкой на MRT).
Предлагаемая линия MRT 3 Circle была вновь запущена правительством, завершение планируется к концу этого десятилетия. Она будет опоясывать город и соединять многие существующие линии, а запланированные станции в таких районах, как Mont Kiara, Sentul и на окраинах, вероятно, стимулируют коммерческие проекты в этих местах.
Высокоскоростная железная дорога (HSR) до Сингапура, хотя и была отложена в 2021 году, вновь обсуждается. Если проект возобновят, конечная станция будет в Bandar Malaysia (южнее TRX), что может стать переломным моментом для рынка недвижимости Куала-Лумпура, сократив время в пути до Сингапура до 90 минут. Даже перспектива HSR удерживает этот район (бывший аэропорт) в стратегическом фокусе — он может стать еще одним крупным многофункциональным проектом, если будут достигнуты соглашения.
Улучшения дорожной и железнодорожной инфраструктуры, такие как East Coast Rail Link (ECRL) (соединяющая порт Кланг с восточным побережьем к 2026 году) и Johor–Singapore RTS Link (к 2026 году), напрямую не влияют на офисы Куала-Лумпура, но повышают общую связанность Малайзии, косвенно принося пользу столице. Инфраструктурные инициативы правительства (включая автомагистрали и Pan Borneo Highway в Восточной Малайзии) также способствуют росту доверия инвесторов к перспективам развития страны theedgemalaysia.com.

В заключение, горизонт Куала-Лумпура все еще меняется, и такие проекты, как Merdeka 118, добавляют новые архитектурные символы. Однако строительный бум замедлился; теперь акцент делается на качестве, а не количестве — завершении интегрированных, устойчивых проектов и обновлении старых объектов. Эти нововведения, в сочетании с улучшением инфраструктуры, должны обеспечить конкурентоспособность и современность Куала-Лумпура — хотя застройщики и политики осторожны, чтобы не допустить серьезного перенасыщения рынка. Для арендаторов и инвесторов новые проекты означают больше выбора и, возможно, лучшие условия в целом, что подтверждает: Куала-Лумпур трансформируется, а не стагнирует.

Инвестиционный ландшафт и доходность: местные и иностранные перспективы

Инвестиционная активность в коммерческой недвижимости Куала-Лумпура в последние годы испытывала подъемы и спады под влиянием глобальных и локальных факторов. После спада, вызванного пандемией, появились признаки того, что настроения инвесторов укрепляются в 2024–2025 годах, хотя инвесторы по-прежнему избирательны. Основные моменты по инвестиционной эффективности и доходности:

Объем сделок и инвесторы: За последние два года наблюдались сдержанные объемы инвестиций в офисные и коммерческие объекты, поскольку покупатели и продавцы корректировали ценовые ожидания. JLL отметил «период охлаждения в 2023 и 2024 годах» с меньшим количеством крупных офисных сделок, что отражает осторожностьstarproperty.my. Многие институциональные инвесторы оставались в стороне из-за неопределенности спроса на офисы и роста процентных ставок. Однако к концу 2024 года динамика улучшалась – Business Today сообщил о заметном росте объемов коммерческих сделок, поскольку инвесторы искали стабильные, приносящие доход активы в стабилизирующейся экономике asiapropertyawards.com. Это было особенно заметно в городских деловых районах, где хорошо сданные в аренду объекты институционального класса вызывали интерес как у местных REIT, так и у иностранных фондов asiapropertyawards.com. Например, в розничном сегменте мы увидели, как Asian Pac Holdings приобрела Jaya Shopping Centre (районный торговый центр в PJ) за 100 млн ринггитов в 2024 году bmcc.org.my, а в офисном секторе обсуждается покупка нескольких старых зданий для перепрофилирования (девелоперы, такие как Hap Seng и KSK Land, активно приобретали участки для редевелопмента, как это показано на примере сделки с Wisma KFC, превращенного в отель theedgemalaysia.com).
Местные vs иностранные инвесторы: Местные инвесторы (малайзийские институциональные инвесторы, государственные компании и частные местные застройщики) по-прежнему доминируют на рынке коммерческой недвижимости Куала-Лумпура. Такие группы, как PNB, EPF (Employees Provident Fund), KWAP, и местные REIT владеют значительной долей первоклассных активов (например, PNB владеет Merdeka 118 и Menara PNB, EPF является совладельцем башен Petronas и других знаковых объектов). Эти игроки обладают глубокими знаниями рынка и часто придерживаются долгосрочной стратегии, обеспечивая стабильность. Иностранные инвесторы, тем временем, проявляют растущий интерес к Малайзии благодаря доходности и потенциалу роста, но они избирательны. Сингапурские, японские и корейские фонды периодически инвестировали в офисы Куала-Лумпура (например, приобретение Menara AXIS корейской KCC и сингапурской ARA в прошлые годы), а ближневосточные инвесторы имеют доли в проектах, таких как Pavilion Bukit Jalil. Согласно исследованию рынка недвижимости, уверенность как местных, так и иностранных инвесторов улучшилась к 2025 году, благодаря восстановлению экономики Малайзии и готовности инфраструктуры asiapropertyawards.com. Иностранные состоятельные частные лица также проявляют интерес к коммерческой недвижимости (некоторые из них получают поддержку через такие программы, как Malaysia My Second Home (MM2H) и новая Premium Visa Programme (PVIP), которые поощряют состоятельных людей инвестировать в стране, в том числе в недвижимость bmcc.org.my).
Доходность и капитальная стоимость: Главное преимущество для инвесторов в Куала-Лумпуре — это привлекательный спред доходности по сравнению с другими крупными городами. Доходность первоклассных офисов в Куала-Лумпуре составляет примерно 5,5–6,0% в последние годы cbre-wtw.com.my. Это выше, чем доходность первоклассных офисов в Сингапуре (3–4%) или Гонконге (около 3%), что означает, что инвесторы могут получить больший доход на каждый вложенный доллар — хотя и с более высоким риском. Например, офис класса А в Куала-Лумпуре может оцениваться примерно в 1 000–1 300 RM за кв. фут и приносить арендную плату 6–7 RM за кв. фут в месяц (72–84 RM в год), что дает доходность около 6%. Эти уровни доходности были относительно стабильными, даже немного увеличиваясь на фоне роста процентных ставок, поскольку капитальная стоимость оставалась низкой. Капитальная стоимость первоклассных офисов в Куала-Лумпуре (за квадратный фут) — одна из самых низких в регионе среди столиц, что отражает как дисконт из-за избытка предложения, так и слабость малайзийского ринггита. Как отмечает Knight Frank, «Арендные ставки на первоклассные офисы Куала-Лумпура [и, соответственно, капитальные затраты] остаются самыми привлекательными в Азиатско-Тихоокеанском регионе… эта доступность делает Куала-Лумпур очень конкурентоспособным для транснациональных корпораций», что также подразумевает, что инвесторы видят потенциал для роста капитала с этой низкой базы theedgemalaysia.com.
Стратегия инвесторов – акцент на качество: Подобно арендаторам, инвесторы сосредотачиваются на премиальных, защищённых от будущих рисков активах. Популярны стратегии добавления стоимости – некоторые инвесторы нацеливаются на старые здания по сниженным ценам для их обновления или перепрофилирования, рассчитывая на будущий рост стоимости. Превин Сингх отмечает тенденцию сделок с «устаревшими офисными зданиями, которые становятся всё более востребованными, поскольку инвесторы стремятся раскрыть их потенциал через реконструкцию или изменение назначения» theedgemalaysia.com. С другой стороны, трофейные активы с надёжными арендаторами (например, башни PETRONAS, лучшие торговые центры Куала-Лумпура) прочно удерживаются владельцами и редко продаются. Согласно опросу Knight Frank о настроениях на 2025 год, многие инвесторы перестраивают портфели в сторону активов, соответствующих меняющемуся спросу, например, корректируют розничные портфели в соответствии с текущими потребительскими трендами и фокусируются на офисах с высокими ESG-показателями asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com. «Наши данные показывают, что здания с зелёной сертификацией привлекают премиальных арендаторов и инвестиции, особенно со стороны институциональных инвесторов с мандатом на устойчивое развитие», — говорит Кристоф Висик из JLL asiapropertyawards.com. Это говорит о том, что соответствие ESG и качество здания теперь влияют на ценообразование – лучшие зелёные здания могут стоить дороже и обеспечивать более низкую доходность.
Финансирование и политика: Финансовая система Малайзии продолжает оказывать поддержку через банковское кредитование и небольшой, но растущий рынок REIT. Банки, как правило, готовы финансировать качественные коммерческие активы, а ставки по финансированию, хотя и выше, чем два года назад, все еще умеренные (базовая ставка BNM составляет 3,0% на 2024 год, что приводит к типичным ставкам по коммерческим кредитам около 4,5–5,5%). Это означает, что стоимость заимствований примерно сопоставима с доходностью недвижимости, что делает инвесторов немного осторожными (разница между доходностью и стоимостью финансирования стала меньше). Однако при контролируемой инфляции (~2%) cbre-wtw.com.my, реальные процентные ставки низкие, и многие считают, что сейчас хорошее время для закрепления активов перед ожидаемым экономическим подъемом. Правительство поддерживает в целом дружественный к инвесторам режим политики в отношении недвижимости. Существуют отсутствие серьезных ограничений на иностранное владение коммерческой недвижимостью – в отличие от некоторых стран, Малайзия не ограничивает процент иностранного владения офисами и не требует специального одобрения сверх стандартных правил. Обычно иностранным покупателям необходимо только соблюдать минимальную цену покупки (часто от 1 млн ринггитов и выше) и избегать объектов, предназначенных для владения Бумипутера (коренного населения), что в основном относится к жилому сегменту crowncontinental.com. Эта открытость, в сочетании со стабильной правовой системой Малайзии (права собственности, титулы и т.д.), делает Куала-Лумпур доступным рынком для иностранного капитала. Кроме того, существуют налоговые льготы для определённых инвестиций – например, льготы для зеленого строительства (налоговые вычеты на капитальные затраты для зданий с сертификатом GBI) были введены для стимулирования устойчивого развития mida.gov.my. Налог на прирост стоимости недвижимости (RPGT), который раньше сдерживал быструю перепродажу, был смягчен для долгосрочного владения (с 2022 года RPGT составляет 0% для продаж после 5 лет владения для физических лиц). Все эти факторы способствуют тому, что Малайзия позиционирует себя для инвесторов как направление с высокой доходностью и относительно низким риском.

В целом, инвестиционный прогноз для коммерческой недвижимости Куала-Лумпура на 2025 год осторожно оптимистичен. Фраза «переход к качеству» применима как к инвесторам, так и к арендаторам – капитал направляется в лучшие активы или в те, которые можно улучшить с помощью управления. Наличие избыточного предложения и вопрос о работе из дома заставляют инвесторов проводить тщательную проверку и часто учитывать риски в цене (поэтому ожидаются некоторые сделки с проблемными активами или поиск выгодных предложений на вторичном рынке). Тем не менее, с укреплением экономики и признаками достижения дна на рынке недвижимости, многие считают, что сейчас самое время инвестировать перед следующим циклом роста. Как отмечается в одном из отраслевых отчетов, 2025 год обещает стать «ярким годом» для коммерческой недвижимости, чему способствует растущая уверенность как местных, так и международных инвесторов в траектории развития Малайзии asiapropertyawards.com.

Политика и нормативно-правовая среда

Государственная политика и изменения в регулировании могут существенно повлиять на сектор коммерческой недвижимости. В Малайзии политическая среда в 2024–2025 годах в целом поддерживает восстановление рынка недвижимости, делая акцент на устойчивом развитии, инвестиционных стимулах и долгосрочном городском планировании:

Стабильность правительства и экономическая политика: После некоторой политической турбулентности в предыдущие годы Малайзия вступила в 2024 год с более стабильным коалиционным правительством. Сама эта стабильность является благом – «стабильная политическая и экономическая среда является одним из основных катализаторов для расширения бизнеса», отметили в Knight Frank theedgemalaysia.com. Про-бизнес позиция правительства отразилась в инициативах бюджета 2025 года, которые, хотя в основном были сосредоточены на доступности жилья, также включали такие меры, как стимулы для обновления и реконструкции городов theedgemalaysia.com. Эти стимулы могут включать налоговые льготы для застройщиков, занимающихся обновлением старых городских зон, что косвенно помогает коммерческому сектору, поощряя использование устаревших объектов для новых целей.
Обновление и омоложение городов: Крупным нормативным изменением на горизонте является предлагаемый Закон об обновлении городов. Отраслевые организации, такие как REHDA (Ассоциация застройщиков недвижимости), работают с правительством над созданием рамок, которые упростят и сделают более привлекательным обновление старых зданий и районов. В настоящее время такие проблемы, как раздробленное владение и неясные процедуры, создают препятствия для реконструкции старых офисных зданий или сноса и строительства в густонаселённых районах. Новый закон направлен на упрощение этих процессов, позволяя «прозрачное, содействующее обновлению городов» с надеждой на стимулы для компенсации затрат theedgemalaysia.com. Как уже упоминалось, ряд сделок по старым зданиям в Куала-Лумпуре (например, старые офисные башни в районе KLCC) зависят от возможности их реконструкции – поэтому это законодательство может раскрыть ценность и сократить избыток устаревших объектов. Участники рынка выступают за фискальные стимулы (налоговые льготы, увеличение допустимой плотности застройки), чтобы сделать обновление городов финансово целесообразным mida.gov.my.
Регулирование иностранных инвестиций: Малайзия по-прежнему приветствует иностранных инвесторов в сфере недвижимости. Иностранцы могут напрямую приобретать коммерческую недвижимость (включая офисы, магазины, промышленную землю) с минимальными ограничениями, за исключением минимального порога цены (около 1 млн ринггитов, что обычно значительно ниже стоимости любого офисного лота, поэтому фактически не является проблемой для коммерческих сделок) crowncontinental.com. Нет дополнительных гербовых сборов или налогов для иностранных покупателей коммерческой недвижимости, в отличие от некоторых стран. В 2023 году были внесены некоторые изменения в визовую программу MM2H – теперь она требует от участников покупки недвижимости на месте crowncontinental.com, что может косвенно направить часть иностранных средств в элитные кондоминиумы или, возможно, небольшие офисные помещения. В целом, позиция Малайзии такова, что ПИИ необходимы, и сектор недвижимости открыт для них; штат Селангор даже недавно упростил определённые процедуры освобождения бумипутра для коммерческих проектов, чтобы стимулировать больший спрос. Для публичных компаний и REIT нет ограничений на иностранное владение, что позволяет международным акционерам инвестировать в малайзийские REIT (некоторые малайзийские REIT имеют среди своих инвесторов глобальные фонды). В заявлении Госдепартамента США о климате инвестиций за 2024 год вновь подтверждается, что Малайзия обязуется выплачивать справедливую компенсацию в маловероятном случае экспроприации, что обеспечивает защиту прав собственности state.gov.
Устойчивое развитие и строительные нормы: Регуляторы всё активнее продвигают устойчивое развитие в недвижимости. Хотя строгих обязательных экологических строительных норм на национальном уровне пока нет, местные органы власти, такие как DBKL (Городская управа Куала-Лумпура), часто предоставляют дополнительные стимулы для застройки за экологические решения (например, предоставляют дополнительный коэффициент застройки, если здание получает сертификат Green Building Index). Заявления правительства (например, министра жилищного строительства в ноябре 2023 года) направлены на то, чтобы позиционировать Малайзию как «ведущий центр зелёных инвестиций» и интегрировать устойчивость к изменению климата в городское развитие mida.gov.my. Существуют налоговые льготы для зелёных технологий – например, застройщик или владелец может подать заявку на инвестиционные налоговые вычеты, покрывающие 100% соответствующих капитальных затрат на энергоэффективные системы зданий greenbuildingindex.org. Эти меры были продлены в последних бюджетах для стимулирования установки солнечных панелей, систем умного энергоменеджмента и т.д. в коммерческих зданиях. Кроме того, начиная с 2024 года, биржа Bursa Malaysia (фондовая биржа) требует расширенной отчётности по ESG для публичных компаний и REIT в сфере недвижимости, фактически подталкивая их к модернизации портфелей (это побудило некоторые REIT провести модернизацию активов, установив светодиодное освещение, более эффективные чиллеры и т.д., чтобы продемонстрировать экономию энергии).
Зонирование и планирование: Генеральный план города Куала-Лумпур 2040 определяет долгосрочное развитие – он делает акцент на многофункциональные проекты, развитие, ориентированное на транспорт (TOD), и сохранение исторических зон. Для коммерческой недвижимости это означает, что новые офисные проекты, скорее всего, будут сосредоточены в специально выделенных коммерческих кластерах и вдоль транспортных коридоров. Городская администрация также проявляет осторожность в одобрении полностью новых офисных проектов в последнее время из-за переизбытка предложения; были периоды де-факто моратория на строительство новых офисов в Куала-Лумпуре (за исключением уже находящихся в процессе или стратегических проектов, таких как TRX). Этот мягкий контроль, вероятно, сохранится до нормализации уровня вакантности.
Регулирование в эпоху COVID: К 2024 году почти все меры, связанные с пандемией (например, обязательные арендные скидки для арендаторов-МСП в ритейле и др.), были отменены. Арендодатели и арендаторы офисов вернулись к обычной практике заключения договоров. Одно из устойчивых изменений – стремление к лучшей вентиляции и стандартам безопасности здоровья в строительных нормах: новые проекты часто включают бесконтактные системы и улучшенную фильтрацию воздуха, чему научил COVID-19, и обсуждается обновление строительных норм для формального закрепления этих требований ради будущей устойчивости.
Экономическая политика и влияние: Макроэкономические решения, такие как политика процентных ставок, напрямую влияют на рынок недвижимости. Банк Негара Малайзии удерживал свою ставку Overnight Policy Rate на уровне 3,00% в течение 2024 года cbre-wtw.com.my, отдавая приоритет восстановлению. Это помогло сохранить умеренные затраты на заимствования. Правительство также внедрило различные экономические стимулы (гранты, поддержку цифровой экономики и др.), которые косвенно поддерживают спрос на офисы (например, стимулы для многонациональных корпораций по созданию глобальных сервисных хабов в Малайзии привели к появлению арендаторов). Еще одна важная сфера политики – цифровая экономика: инициатива Malaysia Digital (преемник статуса MSC) продолжает предоставлять налоговые льготы для технологических компаний, которым часто требуется высококлассное офисное пространство. Такие районы, как Bangsar South и Cyberjaya, выигрывают от этого как цифровые хабы.

В заключение, регуляторная среда Малайзии в 2025 году характеризуется поддержкой устойчивого, качественного развития и внимательным управлением проблемой переизбытка предложения. Правительство, по-видимому, стремится стимулировать инвестиции (как внутренние, так и иностранные) и модернизацию сектора недвижимости, одновременно решая структурные вопросы, такие как доступность жилья (хотя это больше касается жилого сектора) и обновление городской среды. Для игроков коммерческой недвижимости политика создает относительно стабильный и благоприятный фон – с новыми законами, такими как Закон об обновлении городской среды, который, как ожидается, упростит обновление устаревшего фонда недвижимости Куала-Лумпура, и продолжающимися стимулами для экологичных и транспортно-ориентированных проектов, формирующих будущее города.

Тенденции устойчивого развития и зеленого строительства

Устойчивое развитие перешло из разряда «желательно иметь» в центральный приоритет в коммерческой недвижимости Куала-Лумпура. Девелоперы, арендодатели, арендаторы и правительство все стремятся к более экологичным зданиям и практикам, следуя мировым тенденциям ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление):

Внедрение зеленого строительства: Малайзийский собственный инструмент экологической сертификации, Green Building Index (GBI), набирает популярность. К концу 2023 года Малайзия достигла рубежа в 300 миллионов кв. футов сертифицированных по экологическим стандартам площадей в 671 проекте mida.gov.my. Многие из них расположены в Большом Куала-Лумпуре, включая знаковые сертификаты, такие как LEED Platinum и GBI Gold для новых офисных башен. Примеры: Menara Etiqa и KL Eco City Towers имеют рейтинг GBI, а генеральный план TRX требует, чтобы все здания соответствовали как минимум стандарту Gold LEED. «Арендная плата за офисные здания с экологической сертификацией растет быстрее, чем по рынку в целом», отмечает Cushman & Wakefield, поскольку арендаторы ценят устойчивость и часто готовы платить небольшую премию за такие объекты assets.cushmanwakefield.com. Действительно, несколько международных арендаторов имеют внутреннюю политику занимать только помещения с экологической сертификацией. Это создало зеленую премию на рынке – например, старые офисы, прошедшие модернизацию для получения экологической аккредитации, иногда могут выделиться и сохранить арендаторов с высоким рейтингом.
Энергоэффективность и благополучие: Новые коммерческие объекты в Куала-Лумпуре включают такие решения, как энергоэффективное остекление, солнечные панели, сбор дождевой воды, светодиодное освещение, датчики движения и высокоэффективные системы вентиляции и кондиционирования. Merdeka 118, например, сделал акцент на устойчивости в проектировании и строительстве (ориентируясь на несколько экологических сертификатов) theedgemalaysia.com. Помимо экологических факторов, есть и аспект благополучия: проекты, максимально использующие естественный свет, улучшающие качество воздуха и предоставляющие зеленые зоны. После пандемии качество внутренней среды находится под пристальным вниманием – лучшая фильтрация, повышенные нормы вентиляции, бесконтактные входы и т.д. становятся стандартом для офисов класса А. В зданиях, таких как IB Tower (Kenanga) или Sky Park at One City, предусмотрены небесные сады и вентиляционные решения для повышения комфорта пользователей. Тенденция «перехода к качеству» тесно связана с «переходом к экологичности» – как отмечается в одном из отчетов, «устойчивые здания будут и дальше иметь конкурентное преимущество перед неэкологичными… зеленые здания останутся приоритетом в долгосрочной перспективе», независимо от краткосрочных политических изменений theedgemalaysia.com.
Инициативы арендодателей: Существующие владельцы зданий проводят модернизацию, чтобы не отставать. «Арендодатели старых офисов улучшают характеристики зданий и усиливают экологические функции, чтобы удержать и привлечь арендаторов», — сообщается в рыночном обзореstarproperty.my. Примеры включают установку зарядных станций для электромобилей на парковках офисных башен, добавление солнечных панелей на крышах для компенсации электроэнергии в общих зонах или получение GBI-сертификации для существующих зданий (некоторые здания, принадлежащие REIT, добивались этого, чтобы привлечь арендаторов, ориентированных на ESG). Арендодатели также предлагают «зеленые» договоры аренды, в рамках которых они сотрудничают с арендаторами по вопросам энергосбережения и обмениваются данными об использовании ресурсов. С учетом растущей корпоративной отчетности по ESG арендаторы часто запрашивают здания с такими характеристиками.
Государство и стимулы: Правительство поощряет развитие «зеленого» строительства как с помощью риторики, так и стимулов. Министерство жилищного строительства объявило о целях сделать Малайзию центром «зеленых» инвестиций и интегрировать климатическую устойчивость даже в доступное жилье mida.gov.my. Хотя обязательного «зеленого» строительного кодекса пока нет, эксперты призывают к ужесточению регулирования или введению стимулов. «Правительство могло бы стимулировать внедрение «зеленых» зданий, предлагая льготы, а также внедряя и обеспечивая соблюдение нормативов», — отметила эксперт по устойчивому развитию д-р Наджа mida.gov.my. В числе возможных стимулов упоминаются налоговые льготы для экологичных проектов или разрешение на более высокую плотность застройки для «зеленых» зданий mida.gov.my. В части регулирования в будущем могут появиться строительные подзаконные акты, требующие, например, определенного «зеленого» рейтинга для крупных проектов. Кроме того, Bank Negara Malaysia продвигает «зеленое» финансирование — банки теперь предлагают немного лучшие условия для проектов с «зеленой» сертификацией или явными ESG-преимуществами.
Рост ESG в инвестициях: Как уже отмечалось, инвесторы также уделяют внимание устойчивому развитию. Многие институциональные инвесторы (например, суверенные фонды, пенсионные фонды) имеют ESG-мандаты. Это означает, что коммерческие объекты с выраженными «зелеными» характеристиками и энергоэффективностью более ликвидны и привлекательны на инвестиционном рынке. Согласно опросу Knight Frank, 45% офисных сделок, намеченных на перепланировку или реконструкцию в Азиатско-Тихоокеанском регионе в 2024 году, были ориентированы на повышение характеристик офисов, в основном для улучшения ESG-показателей apac.knightfrank.com. Куала-Лумпур — часть этой волны: объекты, не соответствующие новым требованиям устойчивого развития, могут оказаться невостребованными или сильно обесцениться. Напротив, такие проекты в Куала-Лумпуре, как Menara HSBC at TRX или Menara Ken (TTDI), построенные с учетом «зеленых» стандартов, привлекают интерес инвесторов как более устойчивые к будущим изменениям.
Проблемы: Проблемы остаются, в первую очередь стоимость. Зеленые строительные материалы и технологии могут увеличить первоначальные затраты примерно на 5-10%. «Высокая стоимость экологичных материалов и отсутствие обязательных нормативов являются препятствиями», отмечает малайзийский эксперт в области архитектуры mida.gov.my mida.gov.my. Некоторые местные застройщики по-прежнему колеблются, если нет явного рыночного спроса или компенсирующих стимулов. Однако со временем ценовая надбавка снижается — многие зеленые решения становятся стандартом и дешевеют (например, светодиодные лампы). Профессионалы отрасли утверждают, что преимущества по стоимости жизненного цикла (экономия энергии, более высокая арендная плата) значительно превышают первоначальные затраты mida.gov.my. Кейсы модернизации зданий в Куала-Лумпуре показали снижение счетов за электричество на 15-20% после внедрения зеленых технологий, что улучшает чистый операционный доход.

В заключение, устойчивое развитие больше не является нишей на рынке коммерческой недвижимости Куала-Лумпура — это мейнстрим. От фабрик на солнечных батареях до небоскребов с платиновым рейтингом, город следует мировым зеленым трендам. Это не только помогает окружающей среде, но и обеспечивает конкурентоспособность Куала-Лумпура в привлечении компаний, которые сами ставят цели по углеродной нейтральности. Слияние государственной политики, предпочтений инвесторов и спроса арендаторов означает, что мы продолжим видеть более зеленые и умные здания, формирующие силуэт Куала-Лумпура. Действительно, как выразился один из руководителей JLL, «бизнес отдает приоритет офисным помещениям, соответствующим стандартам ESG и зеленым сертификатам… что отражает более широкую приверженность устойчивому развитию и долгосрочной эффективности» theedgemalaysia.com.

Глобальные экономические тенденции и перспективы

Коммерческая недвижимость Куала-Лумпура не застрахована от глобальных экономических факторов. Период 2024–2025 годов отмечен как возможностями, так и встречными ветрами, связанными с международными тенденциями, циклами процентных ставок и постпандемийной «новой нормальностью»:

Глобальный экономический климат: В мире экономический рост остается неравномерным. МВФ прогнозирует умеренный глобальный рост ~3% в 2024 году, при этом некоторые крупные экономики замедляются. Для Куала-Лумпура ключевым фактором является состояние его торговых партнеров (Китай, Сингапур, США), что влияет на расширение арендаторов. Хорошая новость заключается в том, что рост Юго-Восточной Азии остается относительно устойчивым, а собственный ВВП Малайзии, по прогнозам, вырастет примерно на 4–5% в 2024 году (по сравнению с 3,7% в 2023 году) cbre-wtw.com.my. Этому способствует стабильный сектор услуг и восстановление туризма. Однако замедление экономики Китая и сокращения в мировом технологическом секторе в 2023 году оказали косвенное влияние: некоторые китайские компании приостановили зарубежную экспансию, а некоторые транснациональные корпорации сократили офисы. С другой стороны, тренды офшоринга продолжают приносить пользу Куала-Лумпуру. Поскольку транснациональные компании стремятся оптимизировать издержки, многие переносят определенные операции (ИТ, бэк-офис, НИОКР) в Малайзию. «Офшоринг — ключевая стратегия для рационализации капитальных затрат, что на самом деле выгодно для Малайзии, так как мы являемся одним из ведущих направлений для офшоринга», отметил исполнительный директор Knight Frank theedgemalaysia.com. Это привело к появлению новых арендаторов в Куала-Лумпуре (особенно в сфере технологий и аутсорсинга бизнес-процессов), что помогает заполнять офисные площади, которые иначе могли бы оставаться пустыми.
Процентные ставки и финансирование: В 2022–2023 годах во всем мире наблюдался резкий рост процентных ставок для борьбы с инфляцией (ФРС США, ЕЦБ и др. повысили ставки). Малайзия была в некоторой степени защищена — инфляция оставалась умеренной (~2-3%), и Банк Негара сохранял свою ключевую ставку на уровне 3,00% с середины 2023 года cbre-wtw.com.my. Тем не менее, стоимость финансирования в Малайзии сейчас выше, чем при сверхнизких ставках 2020 года. Более высокие процентные ставки имеют два основных последствия: (1) Застройщики сталкиваются с более высокими затратами на финансирование строительства, что может замедлить запуск новых проектов или вынудить их искать партнеров по совместному капиталу. (2) Инвесторы в недвижимость сталкиваются с более высокими расходами на обслуживание долга, что может оказывать понижательное давление на стоимость недвижимости или заставлять покупателей требовать скидки (чтобы сохранить доходность). В случае Куала-Лумпура капитализация/доходность немного выросли для корректировки. Но если, как многие прогнозируют, мировые ставки достигнут пика в 2024 году и могут снизиться после этого, это может снова открыть краны для инвестиций в недвижимость к концу 2025 года. Относительно низкая инфляция в Малайзии и более стабильная валюта (ринггит был волатильным, но ожидается его стабилизация) могут позволить снизить ставки, что простимулирует сектор недвижимости.
Тенденции на рынке труда после пандемии: Последствия пандемии до сих пор заметны в том, как компании используют офисные помещения. Гибридная работа стала стандартом для многих отраслей с белыми воротничками по всему миру. В Куала-Лумпуре большинство офисов вернулись к физическим операциям, но часто на гибких условиях (например, 3 дня в офисе, 2 дня удалённо). Этот глобальный сдвиг означает, что компаниям требуется в среднем меньше пространства на одного сотрудника, чем до 2020 года, особенно для бэк-офисных функций. В результате чистый рост спроса на офисные площади ниже, даже несмотря на рост экономики — структурная перестройка, с которой сталкиваются девелоперы по всему миру. Владельцы офисных зданий в Куала-Лумпуре решают эту проблему, перепрофилируя помещения под коллаборативные форматы, поскольку традиционные офисы-кубиклы частично устарели. Кроме того, глобальные компании проводят консолидацию (объединяют локации, внедряют гибкие рабочие места), что стало обычным явлением. Положительный момент в том, что некоторые региональные компании оптимизируют свои площади, переезжая в Куала-Лумпур из более дорогих городов (используя низкую стоимость Куала-Лумпура). Например, компания может сократить присутствие в Гонконге, но открыть филиал в Куала-Лумпуре для размещения отдельных команд — отмечается тенденция, что Куала-Лумпур выигрывает от переездов, вызванных экономией затрат theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
Валютный курс и инвестиции: Динамика малайзийского ринггита влияет на интерес иностранных инвесторов. В 2022–2023 годах ринггит был слабым по отношению к доллару США, что делало малайзийские реальные активы дешевле для иностранных инвесторов (которые обычно оперируют в долларах США или сингапурских долларах). Слабый ринггит также стимулирует экспортно-ориентированные отрасли, косвенно поддерживая сегмент промышленной недвижимости. Если глобальные инвесторы ожидают, что ринггит со временем укрепится по мере улучшения экономики, покупка недвижимости сейчас сулит не только доход от аренды, но и потенциальную валютную прибыль. Тем не менее, валютные риски остаются: некоторые осторожные иностранные инвесторы хеджируются или сотрудничают с местными компаниями.
Региональные сравнения: В региональном разрезе офисный рынок Куала-Лумпура отставал от некоторых соседей по темпам восстановления — например, в Сингапуре офисный сектор восстановился быстрее, с очень низкой вакантностью, тогда как Куала-Лумпур сталкивается с избытком площадей. Но в Куала-Лумпуре также не было столь резкого падения арендных ставок, как в некоторых городах Китая в 2022–24 годах. Индекс Knight Frank по Азиатско-Тихоокеанскому региону показал небольшое снижение на -1,6% по ставкам аренды первичных офисов в регионе в 2024 годуstarproperty.my, и Куала-Лумпур примерно повторил это умеренное снижение, после чего стабилизировался. Средний уровень вакантности в АТР составляет около 15–16%, и сейчас Куала-Лумпур близок к этому среднему показателю, а не является аутсайдером, благодаря недавнему поглощению площадей theedgemalaysia.com. В ритейле восстановление Куала-Лумпура сопоставимо с Бангкоком или Джакартой, все выигрывают от возвращения туризма. В логистике Куала-Лумпур также демонстрирует высокий спрос, как и региональные хабы (хотя в Сингапуре, где мало земли, вакантность ещё ниже).
Геополитические факторы: Глобальная геополитика также бросает тени: такие напряжённости, как торговые вопросы между США и Китаем и война России в Украине, оказывают косвенное влияние (изменения в цепочках поставок могут быть выгодны для Малайзии, но скачки цен на энергоносители могут негативно сказаться на настроениях потребителей). Нейтральная, ориентированная на бизнес позиция Малайзии обычно помогает ей избегать санкций или негативных последствий, и, фактически, торговые напряжённости привели к тому, что некоторые компании диверсифицировали бизнес в Малайзию (как отмечено в связи с ожидаемым ростом инвестиций китайских высокотехнологичных компаний) crowncontinental.com. Один из аспектов, за которым стоит следить, — это глобальный минимальный налог и правила ОЭСР — поскольку Малайзия предлагает налоговые льготы (например, в TRX или для статуса MSC), новые глобальные налоговые правила могут повлиять на их привлекательность для транснациональных компаний.

Смотрим вперёд: консенсус-прогноз по коммерческой недвижимости Куала-Лумпура на 2025 год осторожно позитивный. Экономические основы укрепляются, а рынок недвижимости демонстрирует «постепенное и взвешенное восстановление» theedgemalaysia.com. Поглощение избыточного предложения займёт время, но продолжающийся экономический рост в сочетании с конкурентоспособными издержками Куала-Лумпура предполагают, что спрос будет продолжать расти. «Офисный рынок будет постепенно восстанавливаться благодаря устойчивому спросу… сильный спрос со стороны местных и международных арендаторов, которых привлекает экономическая эффективность, высокое качество помещений и квалифицированная рабочая сила», — отметил исполнительный директор Knight Frank theedgemalaysia.com. В то же время такие риски, как высокий уровень предложения и меняющаяся культура труда, «могут продолжать сдерживать рост арендных ставок», что означает, что путь к настоящему «буму» будет постепенным theedgemalaysia.com. В целом, глобальные тенденции изменили сектор коммерческой недвижимости Куала-Лумпура, но не подорвали его — напротив, они вынудили трансформацию, которая в долгосрочной перспективе может сделать рынок более устойчивым и разнообразным.

Заключение: Бум или спад?

Так что же ждёт рынок коммерческой недвижимости Куала-Лумпура — бум или спад? Реальность неоднозначна. В Куала-Лумпуре не наблюдается стремительного бума, но и до краха далеко — скорее, город находится на этапе трансформации и восстановления. По региональным меркам в городе «огромный уровень вакантности», что создаёт возможности для арендаторов обновить или расширить площади с минимальными затратамиstarproperty.my. В то же время сохраняется высокий спрос на качественные помещения, а новые проекты, такие как TRX и Merdeka 118, вселяют оптимизм и задают новые стандарты.

В ближайшей перспективе ожидается рынок, благоприятный для арендаторов: стабильные арендные ставки, широкий выбор и арендодатели, прилагающие усилия, чтобы выделить свои объекты. В среднесрочной перспективе, по мере того как избыточное предложение будет поглощено, а устаревшие объекты переоборудованы, офисный сектор должен восстановить равновесие с более здоровой заполняемостью и ростом арендных ставок – особенно в зеленых, удачно расположенных зданиях, которые воплощают будущее. Розничная торговля готова к умеренному росту, обусловленному трендами на впечатления и восстановлением экономики, в то время как промышленный/логистический сектор, похоже, продолжит свой тихий бум.

В конечном итоге, коммерческий сектор недвижимости Куала-Лумпура в 2025 году лучше всего охарактеризовать как устойчивый и развивающийся. Как подытожил один из экспертов отрасли: «Рынок недвижимости Куала-Лумпура демонстрирует устойчивость и рост во всех секторах… эти тенденции выгодно позиционируют Куала-Лумпур для дальнейшего роста в 2025 году и далее.» bmcc.org.my. Статус города как регионального делового центра остается неизменным, чему способствуют доступность, модернизация инфраструктуры и адаптивный рынок, превращающий вызовы (такие как избыток предложения и удаленная работа) в катализаторы перемен.

Вывод: Для бизнеса и инвесторов коммерческая недвижимость Куала-Лумпура предлагает значительную ценность и потенциал. Это может быть не классический «бум», но закладывается основа для устойчивого подъема – рынок, который переосмысливает себя за счет качества, инноваций и стратегического роста, а не неконтролируемого ажиотажа. Другими словами, ни бум, ни спад, а поступательное восстановление коммерческого горизонта Куала-Лумпура уже идет, и это то, что вам нужно знать.

Источники:

Комментарий Knight Frank и JLL по тенденциям офисного рынка Куала-Лумпураstarproperty.my starproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
Обзоры рынка недвижимости Куала-Лумпура от CBRE|WTW cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
Новости The Edge Malaysia и StarProperty о заполняемости офисов, аренде и новых проектах theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
Отчет Asia Property Awards о настроениях инвесторов и акценте на ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
Основные моменты отчета JLL (Malaysia) за 1 квартал 2025 года о вакансиях и результатах сектора bmcc.org.my bmcc.org.my
Заявления MIDA и правительства о зеленом строительстве и инфраструктурных инициативах mida.gov.my theedgemalaysia.com