- Признаки осторожного восстановления: После многолетнего спада мировой рынок недвижимости демонстрирует осторожные признаки восстановления, поскольку центральные банки начинают смягчать процентные ставки. Однако стоимость заимствований остается выше сверхнизких уровней прошлого десятилетия, что сдерживает темпы любого восстановления.
- Устойчивость рынка жилья США: Спрос на жилье в США остается устойчивым. Количество предварительных сделок по продаже домов выросло на 4,0% в августе, что является самым высоким показателем за последние пять месяцев, и «снижение ипотечных ставок позволяет большему числу покупателей заключать сделки», отметил главный экономист NAR Лоуренс Юн. Элитная недвижимость сейчас является самым быстро продаваемым сегментом, поскольку рост фондового рынка и покупатели с высоким капиталом стимулируют продажи в премиум-сегменте. Тем временем ипотечные ставки опустились до минимума за 11 месяцев, что повысило доступность жилья – медианный платеж покупателя снижается четвертый месяц подряд.
- Дно спада в Европе: Спад на рынке недвижимости Европы демонстрирует признаки достижения дна. В Германии количество сделок с недвижимостью выросло примерно на 5% в январе–сентябре по сравнению с прошлым годом, а цены на жилье снова начали расти (+3,8% в годовом выражении в первом квартале). По данным опроса Reuters, теперь ожидается, что цены на жилье в Германии вырастут на 3% в 2025 году, что станет первым годовым ростом за три года. Тем не менее, рынок коммерческой недвижимости Европы остается вялым – объем продаж близок к минимумам за десятилетие, а некоторые объекты (например, офисы за пределами городов и устаревшие торговые центры) «застряли» без покупателей.
- Азия: Китай и другие страны: Рынок жилья Китая остается слабым. Цены на новое жилье выросли всего на +0,09% в сентябре (пик сезона), в то время как цены на вторичном рынке продолжают падать. Несмотря на многочисленные меры стимулирования, аналитики не ожидают реального разворота до конца 2026 или 2027 года. В то же время другие азиатские рынки более оптимистичны. В Сингапуре CapitaLand Ascendas REIT приобретает логистические объекты на S$565,8 млн, делая ставку на высокодоходные промышленные активы. А коммерческая недвижимость Индии переживает бум: аренда офисов и складов достигла рекордных максимумов в 2025 году, чему способствуют корпоративная экспансия и спрос на логистику, несмотря на небольшое замедление общего объема продаж жилья.
- Бум на Ближнем Востоке: Недвижимость на Ближнем Востоке стремительно растет на фоне роста, обусловленного нефтью. В Саудовской Аравии гигантские «гигапроекты» уже заключили контракты на сумму $196 млрд в этом году, что на 20% больше, поскольку мегапроекты Vision 2030 переходят от планирования к реализации arabnews.com. Глобальные инвесторы тоже активно участвуют: Blackstone и Lunate из Абу-Даби только что запустили совместное предприятие на $5 млрд для покупки логистических объектов в Персидском заливе. «Глубокая экономическая трансформация, происходящая в странах ССЗ, создает мощный импульс для таких секторов, как логистика», отметил президент Blackstone Джон Грей, подчеркнув политику поддержки роста и растущий спрос в регионе.
- Африка привлекает капитал: Недвижимость Африки привлекает новый капитал. В Египте только инвесторы из стран Персидского залива выделили 1,4 миллиарда долларов на сделки с недвижимостью, финансируя строительство новых городов и курортов. «Преобразование Египта в регионального лидера рынка недвижимости действительно идет полным ходом», — говорит Фейсал Дуррани, руководитель отдела исследований MENA в Knight Frank, отмечая, что именно богатство стран Залива ускоряет трансформацию. По всей Африке к югу от Сахары ключевые города демонстрируют устойчивый рост цен — в таких крупных центрах, как Лагос, Найроби и Аккра, по оценкам, ежегодный рост цен на недвижимость составляет 8–12%, чему способствуют быстрая урбанизация и отложенный спрос на жилье.
- Прогнозы по рынку улучшаются: Прогнозы на 2025 год становятся более оптимистичными. Центральные банки начали смягчать политику — ФРС США впервые снизила ставку в сентябре 2025 года, а ЕЦБ недавно сократил ставки в общей сложности на 200 б.п., что, как ожидается, постепенно разблокирует инвестиции в недвижимость. Крупные компании коммерческой недвижимости теперь прогнозируют восстановление активности: например, CBRE повысила свой инвестиционный прогноз на 2025 год, теперь ожидая, что глобальные инвестиции в коммерческую недвижимость вырастут примерно на 15% в следующем году по мере снижения стоимости финансирования. Акции компаний недвижимости и фонды REIT растут вместе с общим рыночным ралли, ожидая облегчения условий кредитования и роста стоимости объектов.
Глобальный обзор: первые признаки роста на фоне высоких ставок
После трех лет затяжного спада глобальный рынок недвижимости наконец начинает оживать. Снижение инфляции и намеки на снижение процентных ставок создали первые условия для восстановления. «Три года спустя после того, как последний бычий рынок недвижимости сошел на нет, мировой рынок недвижимости демонстрирует осторожные признаки восстановления, поскольку снижение ставок возвращает некоторые условия, которые способствовали предыдущему буму», — сообщил на этой неделе Bloomberg. От Северной Америки до Азии инвесторы осторожно возвращаются на рынки, которых избегали, когда стоимость заимствований резко выросла.
Тем не менее, это не возвращение к легким деньгам. Даже если центральные банки меняют курс, процентные ставки сегодня остаются значительно выше доковидных минимумов. Финансирование по-прежнему дорого по историческим меркам, а банки ужесточили кредитование. «Это не будет очередной цикл легких денег», — предупреждают аналитики, отмечая, что ипотечные и коммерческие кредиты не вернутся к сверхнизким ставкам 2010-х годов. Потенциальным покупателям и застройщикам придется преодолевать более высокие издержки, и многие сделки возможны только по новым (более низким) ценам. Как выразился один из участников отраслевой конференции в Мюнхене: «Сейчас ли подходящее время вернуться в игру?» — этот вопрос волнует 40 000 профессионалов рынка недвижимости, собравшихся на Expo Real в Германии.
Экономические индикаторы подают смешанные сигналы. С положительной стороны, инфляция замедляется во многих странах, а доходности глобальных облигаций снизились с пиковых значений, что ослабило давление на ставки капитализации недвижимости. В США Федеральная резервная система снизила ставку на 0,25% в конце сентября — это первое снижение в 2025 году — доведя диапазон ставок ФРС примерно до 4,0%. А в Европе ЕЦБ перешел от ужесточения к паузе и умеренному снижению ставок (в сумме около 2 процентных пунктов послабления). Эти шаги сигнализируют о завершении эпохи постоянного роста ставок, что является хорошей новостью для чувствительных к ставкам секторов, таких как жилье и коммерческая недвижимость.
Однако в некоторых регионах мировой экономический рост замедляется, а кредитные условия остаются довольно жесткими. В США временная приостановка работы федерального правительства в начале октября на короткое время нарушила публикацию экономических данных, что добавило неопределенности. Рынки труда в развитых экономиках ослабевают — например, прирост рабочих мест в США замедлился до минимума — и если это продолжится, спрос арендаторов на офисные и торговые площади может снизиться. А в Китае, эпицентре азиатских проблем с недвижимостью, затяжной спад на рынке недвижимости оказывает давление на экономику в целом. Короче говоря, макроэкономический фон для рынка недвижимости улучшается, но остается хрупким, что делает это восстановление уникально неравномерным по регионам.
Северная Америка: Покупка элитного жилья и надежды на облегчение
В Северной Америке история рынка недвижимости — это устойчивость перед лицом трудностей, особенно в Соединенных Штатах. Несмотря на резкий рост ипотечных ставок за последний год, активность на рынке жилья в США держится на удивление хорошо. В конце сентября Национальная ассоциация риэлторов (NAR) сообщила, что ожидаемые продажи домов (опережающий индикатор на основе подписанных контрактов) выросли на 4,0% в августе по сравнению с июлем, вопреки ожиданиям стабильности. Это подняло индекс ожидаемых продаж домов NAR на самый высокий уровень с начала весны. Количество подписанных контрактов выросло на Юге, Среднем Западе и Западе, в то время как Северо-Восток немного отставал — это признак того, что в более доступных регионах наблюдается наибольший рост интереса покупателей.
Что важно, ипотечные ставки снизились с пиковых значений, предоставив покупателям окно возможностей. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке в США недавно опустилась до самого низкого уровня за 11 месяцев (примерно в диапазоне середины 6%), после того как ранее в 2025 году превышала 7%. «Более низкие ипотечные ставки позволяют большему числу покупателей заключать сделки», объяснил главный экономист NAR Лоуренс Юн, наблюдая за возвращением покупателей на рынок. Многие покупатели были вынуждены отложить покупку из-за проблем с доступностью жилья, когда ставки были на максимумах; теперь появляется некоторое облегчение. Новые данные показывают, что доступность жилья для покупателей улучшалась четвертый месяц подряд в августе — медианный ежемесячный платеж по новым ипотекам снизился до $2,100, а доходы американцев выросли, что сделало бремя расходов на 1,1% легче, чем год назад. Это скромное, но стабильное улучшение доступности восстанавливает уверенность как у покупателей, так и у продавцов жилья в США.
И на рынок выходят не только покупатели начального уровня: сегмент элитной недвижимости переживает бум. Фактически, дома стоимостью более миллиона долларов стали самой быстро продаваемой частью рынка жилья в США, согласно отраслевым данным (дома в этом ценовом диапазоне продаются быстрее, чем в любом другом). Обеспеченные покупатели, поддерживаемые ростом фондового рынка в 2025 году и высокой стоимостью собственного жилья, активно переходят в премиум-сегмент. Это резкий контраст с прошлым годом, когда высокие ставки заморозили активность на всем рынке. Теперь, когда S&P 500 и Nasdaq недавно достигли исторических максимумов, лица с высоким уровнем благосостояния чувствуют себя уверенно — и вкладывают наличные в недвижимость как в стабильный актив. «Рост фондового рынка и высокая стоимость собственного жилья способствуют сильным продажам дорогих домов», отмечается в одном из отчетов Yahoo Finance. В результате элитные дома часто получают несколько предложений, а верхний сегмент рынка опережает остальные по скорости продаж.
В сфере коммерческой недвижимости ситуация в США более неоднозначная, но появляются проблески надежды. Вакантность офисов во многих центрах городов остается высокой после пандемии, а продажи проблемных активов офисных башен с большими скидками продолжаются и в 2025 году (так как некоторые владельцы капитулируют перед высокими затратами на финансирование и низкой заполняемостью). Тем не менее, даже здесь вокруг появляются оппортунистические инвесторы. Наблюдатели отмечают, что разрыв между ценами продавцов и покупателей на качественные офисные здания постепенно сокращается, что должно помочь 2025 году стать “перезагрузкой” в оценке офисной недвижимости и увеличить количество сделок. Тем временем сегменты, такие как промышленная/логистическая недвижимость и многоквартирная аренда, остаются сравнительно сильными. Спрос на складские помещения по-прежнему высок благодаря устойчивой активности в электронной коммерции и производстве, а хорошо сданные в аренду жилые дома переносят ситуацию с процентными ставками лучше, чем ожидалось.
На финансовой стороне американские инвестиционные фонды недвижимости (REITs) и акции компаний недвижимости резко выросли этой осенью. Перспектива снижения ставок Федеральной резервной системой изменила настроения в положительную сторону: инвесторы переходят в чувствительные к ставкам сектора, ожидая, что капитализационные ставки стабилизируются или снизятся (что повысит стоимость недвижимости), если стоимость заимствований упадет. Индекс недвижимости Dow Jones U.S. рос несколько недель подряд до начала октября, иногда опережая S&P 500. “Показатели REIT могут улучшиться по мере того, как снижение ставок уменьшит стоимость заимствований и повысит привлекательность дивидендов,” — отмечается в анализе CRE Daily. Короче говоря, Уолл-стрит делает ставку на восстановление рынка недвижимости. Примечательно, что гигант коммерческих услуг недвижимости CBRE только что повысил свой прогноз на 2025 год, теперь ожидая рост инвестиционных объемов на 15% в следующем году — это на 5% выше предыдущего прогноза, благодаря изменению политики ФРС. Этот оптимизм говорит о том, что финансовый тупик может быть преодолен, если ставки действительно пойдут вниз, что высвободит отложенные сделки.
Наконец, стоит упомянуть земельную и сельскохозяйственную недвижимость как часть североамериканского рынка. Стоимость сельхозугодий — часто индикатор трендов инвестиций в “реальные активы” — остается удивительно устойчивой. Например, в Среднем Западе США качественные пахотные земли по-прежнему продаются по рекордным ценам. По данным USDA, стоимость земли в Миннесоте выросла примерно на 5,3% в 2025 году по сравнению с 2024, несмотря на то, что доходы фермеров снизились из-за падения цен на урожай. Осенний опрос Федерального резервного банка Миннеаполиса отметил, что, несмотря на экономию среди фермеров, цены на землю в регионе “остаются стабильными или немного выросли” по сравнению с прошлым годом. Сейчас идет насыщенный осенний аукционный сезон, и пока спрос со стороны фермеров и инвесторов соответствует увеличившемуся предложению земли на рынке. Ожидается, что цены на землю останутся стабильными до IV квартала (возможно, колебания в пределах ±0–5%), если не произойдет экономического шока. Эта устойчивость сельхозугодий — класса активов, крайне чувствительного к ставкам и товарным циклам — подчеркивает, что внутренняя ценность недвижимости остается неизменной. Если повезет, снижение стоимости финансирования к 2026 году еще больше поддержит как сельскохозяйственный, так и городской рынки недвижимости по всей Северной Америке.
Европа: Поиск дна
Рынки недвижимости Европы пережили тяжелые времена за последние два года, но появляются все более явные признаки того, что худшее, возможно, позади — даже если резкого восстановления пока не произошло. Стоимость недвижимости и активность сделок резко упали по всей Европе в 2022–2024 годах, когда быстрые повышения ставок Европейским центральным банком заставили инвесторов спасаться бегством. К середине 2025 года коммерческая недвижимость в Европе оказалась практически в замороженном состоянии. Один из экспертов отрасли метко охарактеризовал ситуацию как «земля зомби… нет восстановления, застрявшие активы, ликвидность не возвращается». Действительно, в первой половине 2025 года продажи коммерческой недвижимости в Европе были на самых низких уровнях за десятилетие или близки к ним, а объемы снизились более чем на 50% по сравнению с годами бума. Сильнее всего пострадали офисные здания (особенно старые или периферийные офисы с высокой вакантностью) и торговые центры — активы, к которым многие кредиторы и инвесторы просто не хотели прикасаться в условиях высоких ставок.
Перенесемся в октябрь, и настроения немного улучшились. Консенсус среди европейских профессионалов рынка недвижимости, собравшихся в Мюнхене на Expo Real, таков, что на рынке формируется дно. «Текущий индекс тенденций показывает, что мы достигли дна, и уверенность постепенно возвращается», — сказал Стефан Руммель, генеральный директор Messe München, подводя итоги свежего опроса 1300 экспонентов и инвесторов. Согласно этому индексу тенденций Expo Real, 44% респондентов сейчас считают себя оптимистами в отношении международных перспектив рынка недвижимости (по сравнению с прошлым годом), 35% занимают нейтральную позицию, и только 22% остаются пессимистами или «осторожными». Это свидетельствует о заметном сдвиге в сторону осторожного оптимизма. Как отметил Руммель, такие вызовы, как высокие процентные ставки, политическая неопределенность и бюрократия, остаются «ключевыми вызовами», из-за которых люди сохраняют настороженность, но «в целом сбалансированные настроения указывают на рынок, который медленно возвращается к норме». Другими словами, многие в отрасли считают, что свободное падение закончилось.
Данные крупнейшей экономики Европы, Германии, подтверждают мнение о приближении переломного момента. Германия, возможно, испытала самое резкое падение — ее сектор недвижимости пережил «кризис», когда финансирование иссякло, а застройщики обанкротились. Сейчас сделки снова начинают расти. Глобальный брокер JLL сообщает, что оборот инвестиционной недвижимости в Германии составил 23,4 млрд евро за первые 9 месяцев 2025 года, что примерно на 5% больше, чем за тот же период 2024 года. Хотя это все еще далеко от времен бума, это свидетельствует о достижении дна после двухлетнего обвала. «Падение цен на коммерческую и жилую недвижимость начинает замедляться», — отмечает JLL, объясняя значительную часть стабилизации снижением ставок центральными банками как в Европе, так и в США. Действительно, пауза и небольшое снижение ставок ЕЦБ начали стабилизировать цены на европейскую недвижимость — по сути, установив нижнюю границу для падения стоимости.
Сектор жилья в некоторых частях Европы уже начинает показывать положительную динамику. В Германии цены на жильё снова растут в годовом выражении после двух лет снижения. В первом квартале 2025 года цены выросли на 3,8% в годовом исчислении, что стало самым быстрым ростом с 2022 года. Количество разрешений на строительство новых домов также увеличилось почти на 8% в июне, что является обнадеживающим признаком для будущего строительства. Согласно опросу экспертов по недвижимости, опубликованному Reuters в сентябре, ожидается, что цены на жильё в Германии вырастут на 3% в 2025 году и на 3,5% в 2026 году, частично восстановив утраченные позиции (ранее они упали примерно на 9% от пика 2022 года). «Восстановление на рынке жилья продолжается, несмотря на стагнацию доступности… мы не видим никаких признаков разворота этой тенденции», — сказал Карстен Бржески, глобальный руководитель макроэкономических исследований ING, хотя он предупредил, что экономическая неопределённость всё ещё может «давить на потребительскую уверенность». Одна из проблем — это доступность жилья для покупателей, приобретающих его впервые: при всё ещё относительно высоких ипотечных ставках и повышенных ценах на энергию большинство аналитиков (11 из 14 в опросе) ожидают ухудшения доступности в следующем году. «Дальнейшее существенное улучшение доступности в оставшейся части 2025 года не предвидится», — отмечает Себастьян Вунш из исследовательской компании GEWOS, указывая на то, что строится слишком мало новых арендных объектов для смягчения жилищного давления. Таким образом, хотя цены, возможно, и отскакивают от дна, жилищные проблемы Европы для потребителей ещё не закончились.В коммерческом сегменте Европа движется к восстановлению более медленными темпами. «Это не приведёт к внезапному фейерверку продаж… мы можем надеяться только на умеренный подъём без преувеличений», — прокомментировал Хельге Шойнеманн, руководитель исследовательского отдела JLL Germany, относительно недавней стабилизации. Опытные участники рынка подчеркивают, что быстрого восстановления не ожидается — скорее, они прогнозируют постепенное оздоровление. «Настроения сейчас меняются… однако мы всё ещё находимся на низком уровне», — отметил Рольф Бух, генеральный директор Vonovia (одного из крупнейших арендодателей жилья в Европе), на одной из панельных дискуссий в Мюнхене. Его компания и другие начинают осторожно привлекать капитал и снова совершать сделки, но объёмы остаются низкими. За первую половину 2025 года продажи коммерческой недвижимости в Европе составили примерно половину от уровня 2019 года. Также наблюдается разделение между секторами: склады логистики и отели вызывают больший интерес у покупателей (инвесторы ищут выгодные предложения в этих всё ещё растущих сегментах), тогда как офисы за пределами городов и старые торговые центры почти не продаются — их рассматривают как проблемные активы, нуждающиеся в переоценке. В одном из примеров небоскрёб во Франкфурте (Trianon), оказавшийся в состоянии банкротства, выставлен на продажу управляющим — это редкий стресс-тест для рынка Германии, который покажет, на каком уровне цен будет заключена сделка. Первые признаки указывают на то, что предложения поступают значительно ниже пиковых оценок, но, по крайней мере, покупатели появляются по правильной цене.
Лондон и Париж, другие крупные инвестиционные центры Европы, также сталкиваются с трудностями. В Великобритании рост процентных ставок охладил рынок жилья — цены на дома немного снизились (~3–5% в годовом выражении за последние месяцы, по данным индексов Nationwide и Halifax), а коммерческая недвижимость (особенно офисы) испытывает давление. Однако премиальная недвижимость Лондона (например, элитные дома в центральных районах) вновь вызывает интерес у иностранных покупателей, которые пользуются снижением цен и ослаблением фунта. Франция, тем временем, сталкивается с падением доверия инвесторов из-за высокой инфляции и политической неопределенности; некоторые иностранные инвесторы временно переключили внимание на другие рынки (опрос Expo Real показал заметное снижение числа тех, кто считает рынки США и отдельных стран ЕС наиболее важными, в то время как интерес к Азиатско-Тихоокеанскому региону и Ближнему Востоку растет). Тем не менее, поскольку ЕЦБ, вероятно, продолжит снижать ставки в 2024 году, многие ожидают, что Европа постепенно выйдет из спада. Такие организации, как Knight Frank и PwC, прогнозируют рост объема сделок в 2025 году по сравнению с засухой 2024 года, хотя и ниже пиковых значений, поскольку инвесторы приспосабливаются к “новой норме” более высокой доходности, а продавцы постепенно уступают в цене.
В целом, Европа, похоже, достигла дна и начинает подниматься. Пересмотр цен — снижение на 20–30% на некоторых рынках — вместе с ожидаемым удешевлением заимствований привлекает охотников за выгодой. Как выразился один управляющий фондом: «В некоторых сегментах рынка восстановление идет полным ходом… однако есть непопулярные активы и сектора, где почти нет ликвидности и впереди еще больше трудностей.» Такое K-образное восстановление требует от инвесторов избирательности. Жилье (особенно арендное) — один из светлых участков: хроническая нехватка жилых помещений в Европе поддерживает этот сектор на плаву. Логистика и дата-центры также остаются в фаворе, хотя даже дата-центры, звезда рынка, в начале этого года немного замедлились. Тем временем будущее офисного сектора зависит от успеха гибридных моделей работы и перепрофилирования избыточных площадей.
Пока что уверенность постепенно возвращается. Европейские руководители рынка недвижимости, опрошенные на Expo Real, в подавляющем большинстве заявили, что ожидают, что 2024–2025 годы принесут лучшие условия финансирования и снижение строительных затрат, которые они считают главными рычагами для оживления отрасли. Также наблюдается сильный призыв к правительствам сократить бюрократию — 79% респондентов призвали к «меньше бюрократии» для стимулирования развития и инвестиций. Если эти пожелания сбудутся (и ставки действительно пойдут вниз), Европа может увидеть значительное восстановление рынка недвижимости к концу 2025 года и в 2026 году. Пока что пациент стабилен — и, с осторожностью, Европа возвращается на рынок недвижимости, шаг за шагом.
Азиатско-Тихоокеанский регион: трудности Китая и точки роста в других странах
По всей Азии состояния на рынке недвижимости расходятся всё более резко. В центре внимания остаётся Китай, где многолетний спад на рынке недвижимости продолжает отбрасывать длинную тень. Когда-то сектор недвижимости составлял четверть ВВП Китая, но после краха нескольких крупных застройщиков он так и не нашёл дна. Данные по жилью за сентябрь подчеркнули сложность ситуации: цены на новое жильё выросли всего на 0,09% по сравнению с предыдущим месяцем, замедлившись по сравнению с ростом на 0,2% в августе. Традиционно сильный сезон «Золотого сентября» — когда застройщики запускают акции, а покупатели массово выходят на рынок — оказался провальным. Ещё более показательно, что цены на жильё на вторичном рынке упали на 0,74% в прошлом месяце, что стало 18-м месяцем подряд снижения стоимости существующего жилья. Это говорит о том, что китайские домохозяйства по-прежнему очень осторожны, предпочитая арендовать или выжидать, а не «ловить падающий нож» на рынке недвижимости.
Пекин в последние месяцы запустил целый ряд мер поддержки, чтобы укрепить доверие. Ипотечные ставки неоднократно снижались, требования к первоначальному взносу смягчались, а ограничения на покупку жилья были ослаблены во многих городах. Власти даже запустили программу реновации городов, чтобы поглотить избыточные запасы жилья, превращая пустующие квартиры в социальное жильё. Тем не менее, устойчивого восстановления не произошло. Несмотря на многочисленные раунды стимулирующих мер… сектор так и не достиг устойчивого восстановления, — прямо отмечает Reuters. Частные опросы и официальные данные сходятся во мнении, что потребительские настроения остаются подавленными. Потенциальных покупателей сдерживают слабый рост доходов, высокая безработица среди молодёжи и избыток непроданных домов в некоторых регионах. Многие китайские семьи увидели, как их благосостояние сократилось (недвижимость — основной актив домохозяйств в Китае) из-за падения цен на жильё, что, в свою очередь, заставляет их тратить меньше — негативная обратная связь.
Смотрящие в будущее эксперты всё чаще смиряются с медленным восстановлением. Опрос аналитиков Reuters теперь предполагает, что цены на жильё в Китае не стабилизируются до второй половины 2026 года или даже 2027 года — примерно на полгода позже, чем те же аналитики прогнозировали всего несколько месяцев назад. Сроки разворота постоянно сдвигаются, поскольку данные за каждый месяц разочаровывают. Власти предприняли ряд решительных шагов (например, на этой неделе несколько крупных городов, таких как Гуанчжоу и Шэньчжэнь, расширили меры по стимулированию покупки жилья), но доверие трудно восстановить. «Домохозяйства сократили свои расходы» на фоне спада на рынке недвижимости, а этот спад «подорвал деловую уверенность, что дополнительно сдерживает… более широкое восстановление экономики», отмечают аналитики. По сути, кризис в недвижимости Китая остаётся главным фактором риска для экономики Азии накануне 2026 года. Международные институты, такие как Всемирный банк, снизили прогнозы роста Китая, называя слабость сектора недвижимости одной из основных причин.
В других частях Азии, однако, очаги устойчивости на рынке недвижимости встречаются повсеместно. Сингапур, например, выигрывает благодаря своему статусу безопасной гавани для капитала и бизнеса. На этой неделе появились новости о крупном инвестировании в сегмент промышленной недвижимости Сингапура: CapitaLand Ascendas REIT объявил о приобретении трёх высококлассных промышленных и логистических объектов в Сингапуре за 565,8 млн сингапурских долларов (~438 млн долларов США). Объекты — в районах Пионер Сектор, Туас и Калланг — полностью сданы в аренду компаниям из сфер технологий, логистики и наук о жизни, с долгосрочными договорами аренды (в среднем осталось 5,5 лет). Сделка является частью внутренней инвестиционной программы REIT на сумму 1,3 млрд сингапурских долларов в этом году и увеличит стоимость сингапурского портфеля CapitaLand Ascendas почти до 12,3 млрд сингапурских долларов. Примечательно, что ожидаемая чистая доходность от аренды после вычета расходов составит около 6,1%, и сделка будет способствовать росту выплат REIT — привлекательные показатели, подчеркивающие привлекательность логистических активов в торговых центрах Азии. В целом рынок недвижимости Сингапура остается устойчивым: рекордно высокие арендные ставки и низкая вакантность в офисах класса А, а также стабильные цены на жильё (отчасти благодаря притоку капитала из Китая и других стран). Государственные меры по охлаждению рынка замедлили продажи жилья по сравнению с ажиотажем 2021–22 годов, но к 2025 году цены на жильё в Сингапуре всё ещё плавно растут, а крупные коммерческие сделки (например, недавняя продажа доли в Marina Bay Financial Centre) свидетельствуют о сохраняющемся интересе инвесторов.Индия — ещё одна точка роста, хотя и с нюансами. Недавние данные показывают, что продажи жилья в 7 крупнейших городах Индии снизились примерно на 9% в годовом выражении в третьем квартале 2025 года, что говорит о спаде после чрезмерно горячего рынка 2024 года. Более высокие ипотечные ставки в Индии (сейчас около 8,5–9% по жилищным кредитам) и высокие цены охладили часть спроса. Однако это снижение скрывает важное различие: сегмент элитного жилья в Индии переживает бум. По данным Knight Frank и других, продажи элитных домов (стоимостью выше примерно 15 млн рупий, или 180 000 долларов) выросли почти на 40% в годовом выражении в 2025 году. Как и в США, состоятельные покупатели в Индии переходят на более просторные и дорогие объекты — от пентхаусов в Мумбаи до вилл в Бангалоре — часто рассматривая недвижимость как стабильную инвестицию на фоне инфляции. Одновременно коммерческая недвижимость в Индии достигла новых максимумов. Объёмы аренды офисов за первые девять месяцев 2025 года достигли рекордных значений, поскольку глобальные компании (особенно из сфер технологий, финансов и глобальных центров компетенций (GCC) транснациональных корпораций) расширяют свою деятельность. Промышленная и логистическая недвижимость также процветает благодаря быстрому росту электронной коммерции и производства в Индии. По данным Business Standard, объёмы аренды офисов и складов за 9 месяцев 2025 года достигли рекордных уровней в Индии, несмотря на замедление рынка жилья. Такая устойчивость коммерческого сектора отражает высокий уровень деловой уверенности — компании делают ставку на экономический рост Индии и её демографические преимущества. Программа правительства по развитию инфраструктуры и привлечение изменений в цепочках поставок (через «Сделано в Индии» и др.) также способствуют росту промышленной недвижимости.
Тем временем, другие азиатские рынки демонстрируют смешанную картину. Япония выделяется как аномалия: Банк Японии лишь незначительно скорректировал свою ультрамягкую политику (подправив контроль над кривой доходности, но фактически сохраняя ставки на уровне 0%), поэтому рынок недвижимости Японии остается относительно стабильным. Вакантность офисов в Токио немного выросла (выше 6%) из-за некоторых изменений, вызванных пандемией, но снижение арендных ставок, похоже, достигает дна. Примечательно, что иностранные инвесторы активно участвуют на рынке недвижимости Японии, привлеченные низкой стоимостью заимствований и валютным преимуществом (иена слаба). Крупные сделки, такие как приобретения портфелей квартир и логистических объектов американскими и сингапурскими фондами, стали заметными событиями в 2025 году. В результате, объемы инвестиций в недвижимость Японии выросли с начала года, вопреки общемировой тенденции.
Юго-Восточная Азия также предлагает истории роста. Индонезия, Малайзия и Вьетнам демонстрируют быстрые темпы развития индустриальных парков и жилья для молодой аудитории, хотя рост процентных ставок сдержал часть спекулятивного строительства. Вьетнам в частности пережил сложный год на рынке недвижимости из-за ужесточения регулирования корпоративных облигаций и скандалов среди застройщиков, однако правительство предпринимает меры для предотвращения кризиса и поддержки спроса со стороны покупателей жилья (например, кредитные стимулы и правовые реформы для проектов). Австралия и Новая Зеландия, в регионе Тихого океана, пытаются сдержать инфляцию, не обрушив при этом свои рынки жилья. Цены на жилье в Сиднее и Окленде резко скорректировались в 2022–23 годах, но низкий уровень безработицы и иммиграция с тех пор удержали цены от дальнейшего падения. К концу 2025 года цены на дома в Австралии снова начали расти на фоне хронической нехватки жилья, а решение Резервного банка Австралии оставить ставки без изменений улучшило настроения покупателей.
В целом, ландшафт недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона разделен: Китай остается в глубоком спаде, снижая средние показатели по региону, в то время как такие рынки, как Сингапур, Индия и Япония, демонстрируют стабильность или рост. Многие инвесторы перераспределяют активы — сокращая долю в Китае и увеличивая ее в Индии или Юго-Восточной Азии, чтобы воспользоваться этими различиями в динамике. Общий фактор, который может поддержать все рынки в 2026 году, — это вероятное смягчение глобальных процентных ставок. Если США и Европа снизят ставки, многие азиатские страны (особенно развивающиеся рынки, которые были вынуждены повышать ставки для защиты своих валют) последуют за ними. Действительно, аналитики Bank of America отметили, что «снижение краткосрочных ставок в США облегчает их снижение в Латинской Америке [и развивающейся Азии], особенно [там, где инфляция замедляется]…». Для Китая, возможно, потребуется больше внутреннего стимулирования или серьезный сдвиг в политике, чтобы по-настоящему оживить рынок недвижимости. Для других же условия для подъема уже созданы: демография, урбанизация и (вскоре) более дешевое финансирование. Рынки недвижимости Азии, несмотря на отдельные трудности, далеки от однородности — и к концу 2025 года прогноз по недвижимости в регионе варьируется от самой темной ночи (Китай) до яркого утра (Индия и другие).
Латинская Америка: высокие ставки давят, но перемены грядут
В Латинской Америке рынки недвижимости в последние годы работают в условиях запредельно высоких процентных ставок и инфляции. Центральные банки от Бразилии до Мексики агрессивно повышали ставки, чтобы сдержать скачки цен, вызванные пандемией, и эти высокие издержки заимствований отразились на рынках недвижимости — замедлилось ипотечное кредитование, снизились продажи жилья, а некоторые коммерческие проекты были отложены. Тем не менее, по мере развития 2025 года появляются признаки того, что Латинская Америка вскоре может увидеть монетарное послабление, что может создать условия для оживления рынка недвижимости.
Рассмотрим Бразилию, крупнейшую экономику региона. Banco Central do Brasil провел один из самых жестких циклов ужесточения политики в мире, доведя ставку Selic до 15,00% к середине 2025 года — это почти двадцатилетний максимум. Это резко увеличило стоимость финансирования строительства жилья или офисов в Бразилии. Неудивительно, что доступность жилья ухудшилась: ипотечные ставки выше 12% сделали жилье недоступным для многих семей среднего класса, а рост цен на жилье застопорился. В коммерческой недвижимости инвесторы стали требовать гораздо более высокие ставки капитализации, что привело к снижению оценочной стоимости, особенно на ранее перегретом офисном рынке Сан-Паулу. Центральный банк теперь приостановил дальнейшее повышение ставок, сигнализируя о длительной паузе на уровне 15%, пока не появятся убедительные доказательства устойчивого снижения инфляции. (Инфляция в Бразилии, хотя и снизилась с двузначных значений, все еще составляет около 5–6%, что выше целевого уровня.)
Хорошая новость заключается в том, что переход к снижению ставок не за горами в Латинской Америке. Экономисты отмечают, что как только ФРС США явно перейдет к смягчению политики (что началось в небольшой степени в конце 2025 года), это «открывает» двери для более агрессивного снижения ставок латиноамериканскими банками. Ожидается, что Бразилия начнет снижать ставки в начале 2026 года, если не в конце 2025 года, учитывая благоприятный инфляционный прогноз (Pantheon Macroeconomics ожидает, что инфляция в Бразилии «продолжит снижаться и к концу года составит около 5%»). Аналогично, Чили и Колумбия, которые поднимали ставки до 11,25% и 13,25% соответственно на пике, уже начали их снижать. Например, центральный банк Чили снижает ставки в 2024 и 2025 годах по мере замедления инфляции, и ожидается, что его ключевая ставка вскоре снова станет однозначной. Мексика заняла более осторожную позицию (удерживая ставку овернайт на уровне 11,25% в течение длительного времени), но рынки ожидают, что Банк Мексики рассмотрит возможность снижения ставок в 2025 году, если смягчение политики ФРС снизит давление на песо.
Для сектора недвижимости эти изменения не могут наступить слишком рано. Девелоперы и покупатели недвижимости по всей Латинской Америке испытывают давление из-за высокой стоимости кредитов. В Мексике производство жилья замедлилось, а объемы продаж снизились в 2023–2024 годах, когда ипотечные ставки превысили 10%. Тем не менее, спрос оставался фундаментально устойчивым, особенно в растущих мегаполисах и приграничных регионах, выигрывающих от тренда на перенос производств. Иностранные инвестиции в мексиканскую недвижимость — особенно в индустриальные парки и распределительные центры у границы с США — фактически выросли, несмотря на высокие ставки, благодаря тенденции релокации производств. По мере нормализации ставок вниз мексиканские девелоперы ожидают сильного восстановления как в жилом, так и в коммерческом сегментах, чему будет способствовать отложенный спрос и государственные программы по решению проблемы нехватки жилья.
Бразильский парадокс коммерческой недвижимости в 2025 году проявился в стремительном росте арендных ставок при ставке 15%, как выразилось одно новостное издание. В Сан-Паулу арендные ставки на первоклассные офисы и логистические объекты выросли из-за ограниченного предложения и наплыва новых компаний, даже несмотря на то, что стоимость активов на бумаге снизилась из-за высоких ставок дисконтирования. Это напоминает сжатую пружину: если (или когда) процентные ставки снизятся, стоимость недвижимости в Бразилии может резко вырасти, чтобы лучше отразить сильные арендные показатели. То же самое касается бразильских фондов недвижимости (FIIs), которые торговались с большими скидками — инвесторы, вероятно, пересмотрят их оценку, когда ставка Selic пойдет вниз.По ту сторону Анд такие страны, как Перу и Аргентина, сталкиваются со своими уникальными проблемами. Экономика Перу замедлилась в 2023–25 годах, что охладило рынок недвижимости; высокие кредитные ставки и политическая нестабильность сделали покупателей осторожными. Центральный банк Перу немного снизил ставки в конце 2024 года, что принесло некоторое облегчение, а дальнейшее снижение в 2025 году может постепенно улучшить доступность жилья. Аргентина, погрязшая в инфляции выше 100%, — особый случай: ее рынок недвижимости в основном работает за наличные (часто в долларах США), фактически вне дисфункциональной кредитной системы. Цены на недвижимость в Буэнос-Айресе упали примерно до половины своего пика 2017 года в долларах США, поскольку глубокая рецессия и валютный контроль сильно ударили по рынку. Многие застройщики приостановили проекты. Надежды возлагаются на экономические реформы после выборов, которые могут стабилизировать экономику и, в свою очередь, оживить рынок недвижимости (например, за счет новых ипотечных схем, которые сейчас практически отсутствуют из-за инфляции).
Одной из выделяющихся тенденций в Латинской Америке стал приток иностранного капитала в отдельные сегменты недвижимости, несмотря на сложные макроэкономические условия. Например, американские фонды прямых инвестиций и ближневосточные фонды вкладывают средства в логистику и инфраструктуру Латинской Америки. Упомянутое выше логистическое предприятие Blackstone на $5 млрд в Персидском заливе включает возможности и за пределами Ближнего Востока, потенциально нацеливаясь на склады на развивающихся рынках по всему миру — и растущие потребительские рынки Латинской Америки уже на карте. В Мексике канадские и американские инвесторы скупают промышленную недвижимость для обслуживания цепочек поставок в США. А в Бразилии суверенные фонды и глобальные инвесторы проявляют интерес к таким секторам, как дата-центры и холодильные склады, ожидая долгосрочного спроса.
В жилом секторе Латинская Америка по-прежнему отличается молодой, урбанизирующейся популяцией, что поддерживает спрос на жилье. Такие страны, как Колумбия и Доминиканская Республика, пережили бурный строительный бум (часто в среднем ценовом сегменте), который был лишь частично замедлен ростом ставок. Панама и Коста-Рика сообщают о продолжающемся росте продаж жилья, чему способствуют международные пенсионеры и профессионалы, работающие удаленно и переезжающие в эти страны. Чили после серьезного шока от повышения ставок (ставки там достигли 11,25%) постепенно стабилизируется; рынок жилья значительно остыл, но с возвращением инфляции к целевым значениям центральный банк Чили уже снизил ставки более чем на 4 процентных пункта, и ожидается, что в 2025 году активность на рынке жилья возрастет.
В целом, рынок недвижимости Латинской Америки в конце 2025 года характеризуется тревожным ожиданием денежного смягчения. Как пошутил один бразильский девелопер: «Мы накапливаем плотину проектов; как только ставки снизятся, это будет как открытие шлюзов». Пока что основным узким местом остаются высокие издержки на финансирование, а не отсутствие спроса. МВФ и Всемирный банк похвалили центральные банки Латинской Америки за обуздание инфляции, и по мере победы в этой борьбе приоритет смещается на восстановление роста – а это значит снижение ставок. Когда эти снижения произойдут, ожидается всплеск продаж жилья и коммерческих инвестиций по всему региону. Вторая половина 2025 года и 2026 год могут стать периодом ускорения рынков недвижимости Латинской Америки, что наконец позволит благоприятной демографии и структурным жилищным потребностям региона трансформироваться в рост недвижимости. Тем временем участники рынка занимают позиции: местные банки готовят новые ипотечные продукты, застройщики оформляют разрешения, а инвесторы ищут выгодные предложения, чтобы успеть до смены тенденции.Ближний Восток: Мегапроекты и мегаденьги
Сектор недвижимости Ближнего Востока переживает поразительный подъем, движимый обилием капитала, амбициозными государственными проектами и всплеском международного интереса. В отличие от западных рынков, ограниченных долгом, страны Персидского залива особенно изобилуют ликвидностью благодаря высоким ценам на энергоресурсы в последние годы и стратегическим планам экономической трансформации. В результате в странах Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC) наблюдается бум недвижимости, с рекордными объемами строительства и инвестиционными сделками.
Саудовская Аравия является примером этой тенденции. В рамках программы Vision 2030 Королевство реализует ряд «гигапроектов» – масштабных новых городов, туристических курортов и инфраструктурных объектов – в невиданном ранее объеме. На этой неделе новый анализ Knight Frank подтвердил, насколько быстро нарастает этот строительный бум: общий объем контрактов, заключенных в 2025 году по саудовским гигапроектам, вырос на 20% в годовом выражении и достиг $196 млрд arabnews.com. Эта цифра впечатляет – она включает мегаразвития, такие как футуристический город стоимостью более $500 млрд NEOM на Красном море, роскошный туристический центр Red Sea Global (где только что открылись первые отели), развлекательный город Qiddiya, а также городские мегапроекты в Эр-Рияде, такие как Diriyah Gate и King Salman Park. Согласно отчету Knight Frank «Saudi Giga Projects Report 2025», строительный бум свидетельствует о том, что план Vision 2030 переходит «от планирования к реализации» на полной скорости arabnews.com.
Эр-Рияд, столица Саудовской Аравии, находится в эпицентре этой революции в сфере недвижимости. «Эр-Рияд прочно утвердился в качестве нового экономического центра Саудовской Аравии, на его долю приходится 63% всех новых рабочих мест, созданных в Королевстве с 2019 года», отмечает Фейсал Дуррани, руководитель отдела исследований по региону Ближнего Востока и Северной Африки в Knight Frank arabnews.com. С 2016 года в Эр-Рияде было объявлено о проектах в сфере недвижимости и инфраструктуры на сумму более 237 миллиардов долларов arabnews.com, включая такие знаковые начинания, как 220-километровый «Спортивный бульвар» и масштабное расширение жилищного строительства. Население города (около 7 миллионов в 2022 году) по прогнозам достигнет 10,1 миллиона к 2030 году arabnews.com, и уже разрабатываются планы по обеспечению этого роста с помощью «более 340 000 новых домов, 4,8 миллиона кв. метров офисных площадей, 3 миллиона кв. метров торговых площадей и почти 30 000 гостиничных номеров» к тому времени arabnews.com. Эти цифры иллюстрируют строительный бум, практически не имеющий аналогов в мире. Дуррани описывает Эр-Рияд как город, переживающий «одну из самых амбициозных историй городского роста в мире», который готов стать мировым центром бизнеса и туризма arabnews.com.
Стремление к реализации мегапроектов не ограничивается Эр-Риядом. На западе Саудовской Аравии, где расположены NEOM и проекты на побережье Красного моря, реализуется 17 гигапроектов на общую сумму инвестиций 431 миллиард долларов arabnews.com. Из этой суммы уже заключены контракты примерно на 57 миллиардов долларов, а еще сотни миллиардов находятся в стадии подготовки arabnews.com. Только NEOM (включая субпроекты, такие как The Line, горнолыжный курорт Trojena и индустриальный город Oxagon) уже заключил контракты примерно на 24 миллиарда долларов arabnews.com, и это только начальный этап. Масштабы поражают: к 2030 году эти проекты западного региона планируют построить 382 000 новых домов, более 3 миллионов м² офисных помещений, 4,3 миллиона м² торговых площадей и 330 000 гостиничных номеров arabnews.com – фактически создавая новые города с нуля.
За пределами Саудовской Аравии, ОАЭ (Дубай, Абу-Даби) остаются мощным игроком на рынке недвижимости. Рынок недвижимости Дубая переживает бум с 2021 года, с рекордными продажами роскошных домов (например, в 2023 году вилла на Пальме Джумейра была продана более чем за 100 миллионов долларов) и наплывом зарубежных покупателей, включая состоятельных россиян, индийцев и европейцев, привлечённых открытостью и безопасностью Дубая. Хотя темпы роста в Дубае немного замедлились в 2025 году, город всё равно зафиксировал двузначный годовой рост цен на элитное жильё и высокую заполняемость коммерческих площадей. В Абу-Даби застройщики делают ставку на элитные и культурные проекты (например, район Гуггенхайма Абу-Даби и новые островные сообщества). Примечательно, что Sotheby’s International Realty открылась в Абу-Даби в этом месяце, дебютировав с Four Seasons Private Residences на пляже Саадият, что говорит о доверии к ультра-люксовому сегменту.Одна из главных тем на рынке недвижимости Ближнего Востока — приток международных инвестиционных партнёрств. На этой неделе появилось громкое событие: Blackstone, крупнейший в мире альтернативный управляющий активами, объединяет усилия с Lunate из Абу-Даби (инвестиционная компания при поддержке эмирата) для создания платформы, нацеленной на 5 миллиардов долларов в логистических активах по всему Персидскому заливу. Новый проект, получивший название GLIDE, сосредоточится на приобретении и развитии «высококачественных складских объектов» в странах ССЗ — включая строительство с нуля и сделки sale-leaseback с крупными региональными компаниями. «Глубокая экономическая трансформация, происходящая в странах ССЗ, обусловленная политикой, стимулирующей рост, благоприятными демографическими изменениями и широкой диверсификацией, создаёт мощный импульс для таких секторов, как логистика», — заявил президент Blackstone Джон Грей в анонсе партнёрства. Эта цитата отражает, почему глобальные инвесторы вкладываются в недвижимость Ближнего Востока: экономики региона (особенно Саудовской Аравии и ОАЭ) диверсифицируются за пределы нефтяного сектора, молодое население растёт, электронная коммерция и торговля процветают — всё это означает стремительный рост спроса на современные склады, порты, дата-центры и офисы. Сама Blackstone расширяет своё присутствие в регионе; всего в прошлом месяце она совместно возглавила инвестицию в размере 525 миллионов долларов в Property Finder, дубайский онлайн-портал недвижимости. Другие крупные компании, такие как Brookfield, KKR и суверенные фонды Персидского залива (ADIA, PIF и др.), также активно участвуют в крупных сделках с недвижимостью от Каира до Карачи, часто в формате партнёрств.
Ещё одна заметная тенденция — как деньги стран Персидского залива перетекают в соседние регионы, фактически экспортируя бум. Например, Египет (см. раздел по Африке) с 2021 года привлёк более 120 миллиардов долларов суверенного капитала с Ближнего Востока, в том числе в проекты недвижимости. В Турции Катар и ОАЭ инвестировали в недвижимость и инфраструктуру Стамбула. В Ираке и Пакистане реализуются новые строительные инициативы при поддержке инвесторов из стран ССЗ, а даже Греция и Южная Европа отмечают рост интереса со стороны ближневосточных покупателей курортов и островов.
На Ближнем Востоке, другие рынки, такие как Катар, Бахрейн и Оман, также движутся вперед, хотя и в меньших масштабах, чем две крупные страны (Саудовская Аравия/ОАЭ). Катар после чемпионата мира по футболу столкнулся с избытком нового жилья, но использует стимулы для привлечения экспатов и бизнеса (например, 100% иностранное владение в отдельных проектах). Бахрейн делает ставку на доступное жилье и индустриальные парки. Оман открыл больше возможностей для иностранного владения недвижимостью в туристических зонах, надеясь повторить успех Дубая в привлечении пенсионеров и покупателей вторых домов.
Для факторов риска бума недвижимости на Ближнем Востоке ситуация кажется относительно контролируемой. Один из них — волатильность цен на нефть: значительное падение цен может сократить государственные расходы и ухудшить настроения. Однако у большинства стран Персидского залива есть значительные резервы, и их финансовое положение гораздо устойчивее, чем десять лет назад. Еще один момент — чрезмерное строительство: скептики сомневаются, будет ли весь запланированный объем (особенно в Саудовской Аравии) востребован. Пока что, однако, благодаря глубоким государственным резервам и реальной потребности в жилье (в Саудовской Аравии молодое население и дефицит жилья), эти проекты, вероятно, найдут своих жильцов, пусть и по скорректированным ценам.
При таком количестве событий перспективы региона остаются крайне позитивными. Согласно опросу Expo Real, перспективы рынка недвижимости Ближнего Востока считаются очень привлекательными, и многие мировые инвесторы ставят страны Персидского залива в приоритетный список для роста. Как выразился один из руководителей отрасли: «Ближний Восток — это сейчас мировая лаборатория развития: если хотите увидеть будущее городов, посмотрите на то, что строится в саудовской пустыне и на горизонте Дубая». Это смелое утверждение, но не лишено оснований. До конца 2025 года и далее ожидайте новых мегасделок, проектов, формирующих облик городов, и притока капитала в недвижимость Ближнего Востока, поскольку регион закрепляет за собой статус центра мировой недвижимости.
Африка: рост инвестиций и новые горизонты развития
Рынки недвижимости Африки часто остаются вне поля зрения в мировых обсуждениях, но все чаще привлекают внимание международных инвесторов — особенно поскольку некоторые рассматривают Африку как «последний рубеж» роста развивающихся рынков с молодым населением и быстрой урбанизацией. Хотя в каждой стране Африки своя история рынка недвижимости, объединяющая тема 2025 года — это рост инвестиционных потоков и амбициозные проекты, несмотря на сохраняющиеся макроэкономические вызовы.
Северная Африка в особенности переживает волну инвестиций, большая часть которых поступает с Ближнего Востока. Египет выделяется масштабом своих планов и объемом привлекаемого капитала. В отчете Knight Frank «Destination Egypt 2025» отмечается, что Египет «привлекает волну капитала из стран Персидского залива в свой сектор недвижимости» — примерно 1,4 миллиарда долларов частного капитала из стран Персидского залива будет направлено на египетское жилье и офисы в ближайшей перспективе. Богатые инвесторы из ОАЭ и Саудовской Аравии лидируют: по данным опроса, граждане ОАЭ планируют инвестировать около 709 миллионов долларов в египетскую недвижимость, а саудовцы — около 403 миллионов долларов, за ними следуют значительные интересы со стороны инвесторов из Германии и Великобритании. Эти средства направляются на всё: от нового административного города, строящегося за пределами Каира, до элитных курортов на Средиземном и Красном морях.
Правительство Египта само находится в разгаре своей самой амбициозной программы развития за последние десятилетия. Каир строит совершенно новую столицу («NAC») в пустыне — мегапроект умного города, который уже стал главным объектом интереса для 56% опрошенных саудовских инвесторов и 34% эмиратских инвесторов, по данным Knight Frank. Северное побережье (средиземноморское побережье) и Центральный Каир также являются горячими точками, где покупатели из стран Персидского залива скупают дома для отдыха и стратегические коммерческие активы. «Преобразование Египта в регионального лидера в сфере недвижимости действительно идет полным ходом», — говорит Фейсал Дуррани из Knight Frank. «Частный капитал из стран Залива в сочетании с инвестициями суверенных фондов ускоряет трансформацию страны». Действительно, с 2023 года Египет наблюдает рост прямых иностранных инвестиций (FDI), большая часть которых направляется в недвижимость и инфраструктуру — включая знаковое обязательство ADQ из Абу-Даби на $35 миллиардов в феврале этого года, охватывающее крупное прибрежное развитие (Рас Эль Хекма) и другие проекты. Благодаря этим вливаниям по всей стране появляются новые города, закрытые жилые комплексы и деловые районы. Стоимость недвижимости в некоторых районах Каира резко выросла (Knight Frank отмечает, что цены в городе Шейх-Заид выросли на 24,7% в годовом исчислении) arabianbusiness.com. Отмечается осторожность в связи с тем, что в 2025 году на рынок выйдет много нового предложения (запланирована сдача более 30 000 новых домов, что на 29% больше, чем в 2024 году) arabianbusiness.com, что может охладить рост цен в последующие годы. Но пока Египет переживает волну на рынке недвижимости — волну, поддерживаемую внешним капиталом и решимостью правительства модернизироваться.
Если двигаться южнее Сахары, то страны Африки к югу от Сахары демонстрируют свои собственные тенденции на рынке недвижимости. Многие из крупнейших городов Африки испытывают быстрый рост населения и урбанизацию, что создает нагрузку на существующее жилье и инфраструктуру, но также открывает возможности для развития. Крупные города, такие как Лагос (Нигерия), Найроби (Кения) и Аккра (Гана), по сообщениям, в последние годы демонстрировали ежегодный рост цен на недвижимость на уровне в среднем от 8% до 12%. В Лагосе, например, спрос на роскошные апартаменты в районах, таких как Икойи и Виктория-Айленд, а также на доступное жилье на быстрорастущих окраинах остается высоким, несмотря на то, что страна сталкивается с инфляцией и процентными ставками выше 20%. Центральный банк Нигерии повышает ставки (в настоящее время около 18,75%), чтобы бороться с инфляцией, что увеличивает стоимость ипотечных кредитов. Однако большая часть рынка недвижимости Африки не сильно зависит от ипотеки (за исключением ЮАР и Намибии, где ипотека более распространена). Покупки часто совершаются за наличные или с помощью инновационных схем оплаты. Таким образом, хотя высокие процентные ставки и экономическая нестабильность являются сдерживающими факторами, они не полностью останавливают активность на рынке жилья — вместо этого застройщики и покупатели находят креативные финансовые решения, такие как платежные планы, привязанные к доллару, в Нигерии или кооперативные схемы сбережений в Кении.
Рынок недвижимости Кении (сосредоточенный в Найроби) остается одним из самых развитых в Восточной Африке. В Найроби процветает сегмент коммерческой недвижимости — это региональный центр для транснациональных компаний и НПО, что стимулирует спрос на офисные парки и жилье для экспатов. Хотя вакантность офисов немного выросла из-за избытка предложения, такие сегменты, как склады класса А, современные торговые центры и жилье для среднего класса, продолжают расширяться. Верхний средний класс Найроби способствовал мини-буму строительства коттеджных поселков в пригородах, таких как Киамбу и Нгонг-роуд. Кроме того, Кения стала центром инвестиций в альтернативные активы, такие как студенческое жилье и недвижимость в сфере здравоохранения, что позволяет закрывать пробелы в социальной инфраструктуре.
Гана и Кот-д’Ивуар также привлекают интерес инвесторов как политически стабильные рынки Западной Африки. Рынок недвижимости Аккры пережил всплеск строительства элитных апартаментов и офисов в конце 2010-х; после короткой паузы новые проекты возвращаются (чему способствуют инвестиции диаспоры и нефтяные доходы Ганы). Однако недавняя реструктуризация долга Ганы и скачок инфляции внесли осторожность. Тем не менее, такие инициативы, как планы Ганы по доступному жилью и новые городские проекты Кот-д’Ивуара (например, расширяющийся деловой район Абиджана), продолжают реализовываться при поддержке институтов развития.
Общая тенденция по всей Африке — необходимость в доступном жилье. Правительства Кении, Нигерии, Южной Африки и других стран сделали это приоритетом, часто через государственно-частные партнерства. Нигерия, например, запустила Национальный жилищный фонд и ипотечную схему для диаспоры, чтобы стимулировать строительство доступного жилья. В Южной Африке рынок жилья более зрелый, но сейчас находится в стагнации. Резервный банк Южной Африки сохранил высокую ставку (8,25% ставка рефинансирования) для борьбы с инфляцией, и в сочетании с вялой экономикой и проблемами с электроснабжением рынок жилья остается вялым. В реальном выражении цены во многих регионах снижаются (Global Property Guide отмечает, что рынок жилья ЮАР «сдерживается слабым спросом, устойчиво высокой безработицей и вялой экономикой»). Однако аналитики умеренно оптимистичны по поводу ЮАР в 2025–26 годах: по мере снижения инфляции ожидаются снижения ставок (возможно, до ~10,5% к концу 2025 года), что может «создать беспрецедентные возможности для покупателей недвижимости» и высвободить отложенный спрос. Уже сейчас банки ЮАР сообщают о стабильном или растущем количестве заявок на ипотеку во второй половине 2025 года, а рыночные настроения улучшились после недавних политических изменений (например, назначения министра финансов, ориентированного на бизнес).
Еще одна важная тенденция — рост новых технологий и моделей финансирования недвижимости в Африке. В Нигерии и Кении появляются proptech-стартапы, которые позволяют инвестировать в недвижимость по долям, предлагают цифровые ипотечные платформы и краудфандинг для недвижимости, расширяя доступ к рынку. Эти инновации постепенно вносят больше ликвидности и прозрачности. Кроме того, африканские REITs постепенно появляются — Гана запустила REIT, а Кения работает над регулированием для их поддержки, что может привлечь институциональные средства в развитие торговых центров, офисов и логистических центров.
Наконец, интеграция Африки в мировую инвестиционную сцену растет. Показательный признак: крупные мировые девелоперы и гостиничные бренды расширяют свое присутствие в Африке. Например, французские и американские девелоперы строят многофункциональные мегапроекты в Кот-д’Ивуаре и Сенегале. Гостиничные сети, такие как Marriott, Hilton и Accor, открывают десятки новых отелей по всему континенту, делая ставку на рост бизнеса и туризма — это показатель уверенности в перспективах недвижимости.
В заключение, сектор недвижимости Африки в конце 2025 года — это исследование контрастов: значительные вызовы (высокая стоимость финансирования, макроэкономическая нестабильность в некоторых странах), но также и значительные выгоды (быстрый рост, высокая доходность и поддерживающая демография). Интерес со стороны инвесторов из Персидского залива и других регионов говорит о признании того, что африканские рынки, хотя и более рискованные, предлагают долгосрочный потенциал, который трудно игнорировать. Если мировые условия улучшатся — то есть процентные ставки снизятся, а цены на сырьевые товары сохранятся — Африка может увидеть сильное ускорение развития недвижимости. Уже сейчас «новые города» появляются (от египетского NAC до нигерийского Eko Atlantic), и горизонты африканских городов могут выглядеть совсем иначе через десятилетие. Пока что континент строится, шаг за шагом, часто вне поля зрения — но все чаще с участием глобального капитала и экспертизы.
Прогноз: осторожный оптимизм на 2026 год и далее
Подводя итоги новостей начала октября 2025 года, основной темой для мировой недвижимости становится осторожный оптимизм. На всех континентах участники рынка готовятся к лучшему 2026 году, несмотря на сохраняющиеся риски.
Несколько крупных институтов и экспертов обновили свои прогнозы с учетом последних событий:
- Международный валютный фонд (МВФ) — В своем предстоящем обзоре мировой экономики (выход ожидается в середине октября) МВФ, как ожидается, обсудит замедление глобальной инфляции и его последствия. Первые сигналы указывают, что МВФ немного повысит прогнозы роста для некоторых регионов благодаря улучшению финансовых условий. Недвижимость, которая часто выигрывает от низких ставок, может увидеть рост инвестиций, если реализуется сценарий МВФ о мягкой «посадке». (В то же время МВФ, вероятно, предупредит о проблемах с недвижимостью в Китае как о риске для роста Азии.)
- CBRE и JLL (глобальные брокерские компании) — Обе компании стали более позитивно смотреть на 2025 год. CBRE теперь прогнозирует рост объема инвестиций в коммерческую недвижимость в мире на 15% в 2025 году, по сравнению с ~10% ранее. Они ссылаются на ожидаемый переход к снижению ставок в США, Великобритании и еврозоне, что должно улучшить ликвидность и уверенность покупателей. Последний глобальный прогноз JLL также отмечает, что инвесторы-«ранние игроки» в 2024–25 годах могут получить сверхприбыль по мере восстановления рынков, а дефицит предложения в отдельных секторах (например, логистика, жилье) будет усугубляться, создавая возможности для девелоперов.
- Deloitte и PwC (консалтинговые компании) – Отчет Emerging Trends in Real Estate 2025 от PwC/ULI (Urban Land Institute) был опубликован 5 октября, и его глобальный прогноз был осторожно оптимистичным. В нем отмечается, что хотя инфляция, более высокие процентные ставки, политические риски и затраты на строительство остаются проблемами, большинство опрошенных ожидают увеличения объема сделок в 2025 году и считают, что «цикл на рынке недвижимости изменил направление». Обсуждается «K-образное» восстановление: основные активы в первоклассных локациях восстановятся первыми, в то время как второстепенные активы могут отставать или еще больше снижаться. Прогноз Deloitte по коммерческой недвижимости на 2026 год (анонсирован в начале октября) также указывает, что к концу 2025 года высококачественные, приносящие доход объекты снова начнут привлекать нескольких претендентов.
- Центральные банки – Сигналы от центральных банкиров в целом поддерживающие: Федеральная резервная система США указала на паузу и возможные дальнейшие снижения, если инфляция продолжит снижаться. Европейский центральный банк также сделал паузу, и некоторые его члены намекают на снижение ставок в середине 2024 года, если экономика останется слабой (инфляция в еврозоне недавно опустилась ниже 3%). Центральные банки развивающихся рынков (Бразилия, как обсуждалось, а также Польша и Венгрия) уже снизили ставки или сделают это в ближайшее время. Этот синхронизированный цикл смягчения резко отличается от синхронизированного ужесточения 2022 года – и это благоприятно для секторов, чувствительных к ставкам. Недвижимость получит огромную выгоду, так как снижение базовых ставок приведет к снижению ипотечных ставок и ставок капитализации, что повысит спрос и стоимость активов.
Конечно, риски сохраняются на горизонте. Устойчивая инфляция может замедлить или сорвать цикл снижения ставок; геополитическая напряженность (например, войны или торговые конфликты) может поколебать доверие инвесторов; а высокий уровень долга в некоторых странах (как государственного, так и частного) остается непредсказуемым фактором. В недвижимости одним из рисков является рефинансирование – в 2024–2026 годах наступает срок погашения большого объема долгов по коммерческой недвижимости, и то, насколько гладко эти кредиты будут пролонгированы (или реструктурированы), повлияет на поведение собственников. Если ставки не снизятся так сильно, как ожидается, некоторые собственники могут допустить дефолт или быть вынуждены продать активы, что приведет к стрессу на рынке. Однако многие наблюдатели считают, что коррекция цен 2022–2024 годов была достаточной, чтобы привлечь покупателей, и любой дальнейший стресс встретит активный капитал (на что указывает растущее число оппортунистических фондов, собирающих средства сейчас).
Также важно отметить секторальные сдвиги, которые будут формировать перспективы:
- Жилая недвижимость: Консенсус заключается в том, что рынки жилья стабилизируются или будут расти умеренно в большинстве стран в 2025 году. Спрос на жилье структурно высок во многих экономиках (из-за демографии или дефицита предложения), поэтому даже небольшое снижение ипотечных ставок должно оживить активность. Мы уже видим первые признаки: например, в Великобритании количество одобренных ипотек выросло в сентябре после паузы в повышении ставок; продажи новых домов в США фактически выросли в годовом выражении, поскольку застройщики предлагают снижение ставок. Тем не менее, доступность жилья остается ограничивающим фактором – зарплаты в последние годы не полностью поспевали за ростом цен на жилье и процентных расходов. Если реальные доходы не вырастут, восстановление рынка жилья может быть медленным. В некоторых странах важную роль сыграют меры поддержки, такие как льготы для покупателей первого жилья или программы социального жилья (например, Канада недавно отменила НДС на новое арендное строительство для стимулирования предложения).
- Коммерческая недвижимость: Офисные рынки столкнутся с более длительным восстановлением из-за перехода на удалённую работу. Перспективы здесь различаются по качеству: офисы высшего класса, энергоэффективные (“Grade A” или новые здания) в престижных локациях должны восстановить заполняемость и показать рост арендных ставок, так как компании ценят очное взаимодействие для определённых задач. Старые, менее экологичные офисы, вероятно, придётся перепрофилировать или капитально реконструировать для конкуренции — этот процесс продолжится до 2026–2030 годов. Ритейл сегмент разделяется: торговая недвижимость первой необходимости (центры с супермаркетами и т.д.) и топовые торговые улицы в туристических центрах восстанавливаются хорошо, тогда как второстепенные торговые центры и гипермаркеты испытывают трудности из-за электронной коммерции и меняющихся потребительских привычек. Промышленная/логистическая недвижимость остаётся, пожалуй, самым сильным сектором в мире — уровень вакантности в логистических хабах на рекордно низком уровне, и хотя появляется новое предложение, оно часто едва покрывает спрос. Рост ИИ, облачных вычислений и 5G также увеличивает спрос на дата-центры, которые фактически стали новым институциональным классом активов (с особыми требованиями к электроснабжению и охлаждению). Гостиничный сектор (отели) во многих регионах сильно восстановился после Covid, хотя деловые поездки всё ещё отстают от туристических; прогноз на 2025 год для отелей в целом позитивный, если не будет новых потрясений.
- Земля и девелопмент: Один из интересных прогнозов поступает от специалистов по сельхозземлям и земельным участкам. Они ожидают, что стоимость сельхозземель останется устойчивой (благодаря необходимости продовольственной безопасности и защиты от инфляции). На рынке земли под жилищное строительство в некоторых регионах цены снизились из-за роста стоимости строительства и финансирования, но по мере улучшения этих факторов стоимость земли может снова пойти вверх, поэтому застройщики могут поспешить зафиксировать сделки сейчас. Некоторые правительства рассматривают стимулы для вовлечения неиспользуемых земель (например, налоги на пустующие участки) для решения жилищного дефицита — если такие меры примут, это может вывести больше земли на рынок и сдержать рост цен.
На фоне этой сложной картины настроение среди многих профессионалов рынка недвижимости улучшается. Индекс тенденций Expo Real показал, что оптимистов теперь вдвое больше, чем пессимистов в отрасли. «Мы достигли дна, и уверенность постепенно возвращается… рынок [медленно] возвращается к норме», — сказал генеральный директор Messe München Стефан Руммель, выражая надежду, но признавая оставшиеся вызовы. Это «сбалансированное настроение» разительно отличается от мрачных настроений годичной давности.
В итоге: все готово к восстановлению, но оно будет постепенным и неравномерным. В то время как 2025 год подходит к последнему кварталу, инвесторы и девелоперы по всему миру внимательно следят за действиями центробанков и экономическими данными. Преобладает осторожное ощущение, что худшее позади — падение цен в основном завершилось, начинается новый цикл. Но также ясно, что этот цикл будет отличаться от предыдущего: он не будет связан с лёгким кредитованием и быстрой перепродажей. На этот раз успех будут определять фундаментальные показатели и креативные стратегии. Как заметил один опытный брокер, «В следующем году отличатся профессионалы — те, кто готовился во время спада, хорошо заработают, когда рынок развернётся».
Другими словами, ожидайте, что в ближайшие месяцы в мировых новостях о недвижимости появится больше заключения крупных сделок, больше кранов на горизонтах городов и, да, больше улыбок на лицах агентов и инвесторов – хотя и с учетом извлечённых уроков. Пока что обзор за октябрь 2025 года дает нам множество доказательств того, что по всему миру рынки недвижимости понемногу оживают, закладывая основу для потенциально гораздо более сильного 2026 года.
