- Спад на рынке жилья в США: Продажи домов в Соединённых Штатах остаются на самом низком уровне за несколько десятилетий на фоне ипотечных ставок выше 7%, при этом национальные цены на жильё едва растут (примерно на 1,3% в годовом исчислении по состоянию на август) cotality.com cotality.com. Медианная цена снизилась до примерно $400 000, что немного улучшило доступность жилья cotality.com. Аналитики JPMorgan предупреждают, что рынок останется «в основном замороженным до 2025 года» с ростом цен менее 3% rfsadvisors.com.
- Осторожный оптимизм в Европе: Новый опрос на ведущей европейской выставке недвижимости показывает, что рынок, возможно, «достиг дна», и 44% участников отрасли теперь настроены оптимистично, а уверенность постепенно возвращается exporeal.net. Жильё по-прежнему остаётся самым предпочтительным классом активов (75% инвесторов), значительно опережая офисную и торговую недвижимость exporeal.net. Однако высокие процентные ставки и бюрократия остаются главными проблемами для более чем 90% респондентов exporeal.net. Примечательно, что ипотечные ставки в некоторых частях Европы наконец начали снижаться — например, ставки по ипотеке в Чехии только что опустились до минимума за 2 года (~4,91%) expats.cz.
- Продолжающийся спад на рынке недвижимости Китая: Спад на рынке недвижимости Китая продолжается, несмотря на поддержку со стороны политики. Цены на новое жилье остаются стабильными или немного растут, но стоимость вторичного жилья продолжает падать reuters.com. Аналитики не ожидают настоящего разворота по крайней мере до конца 2026 или 2027 года, что примерно на полгода позже предыдущих прогнозов reuters.com. Слабые доходы домохозяйств, высокая безработица и избыток непроданных домов продолжают ослаблять настроения покупателей reuters.com.
- Бум и мегапроекты на Ближнем Востоке: Регион Персидского залива привлекает огромные инвестиции. Blackstone и Lunate из Абу-Даби только что запустили платформу стоимостью $5 млрд для логистической недвижимости (склады) в Персидском заливе, делая ставку на бум спроса reuters.com. В Саудовской Аравии девелопер Dar Global объявил о проекте “Trump Plaza” в Джидде стоимостью $1 млрд, который включает роскошные резиденции и офисы — это уже второй проект под брендом Trump в стране reuters.com. Рынки Персидского залива, такие как Дубай, резко выросли (цены выросли примерно на 70% за четыре года) reuters.com, хотя ожидается, что волна нового строительства охладит этот рост в ближайшие годы.
- Инициативы по жилью в Африке: Африканские страны решают проблему нехватки жилья на фоне быстрого роста городов. Кения строит 100 000 доступных домов в рамках национальной программы по борьбе с дефицитом жилья в 2 миллиона единиц africanews.com. Президент Уильям Руто призывает к глобальной коалиции для решения жилищного кризиса, называя его «слишком масштабным, чтобы одна страна могла его решить» africanews.com. В Южной Африке ожидается облегчение по процентным ставкам – Резервный банк снизил ставки до 7% (минимум, последний раз зафиксированный в 2022 году) reuters.com tradingeconomics.com, что, как ожидается, укрепит уверенность покупателей после многих лет ужесточения.
- Разнонаправленная Латинская Америка: Тенденции на рынке недвижимости в Латинской Америке отражают разнообразные экономические условия. Мексика начала снижать ставки для стимулирования роста – центральный банк только что снизил базовую ставку до 7,5%, что является минимумом с 2022 года reuters.com, что должно облегчить стоимость ипотечных кредитов. В то же время Бразилия по-прежнему сталкивается с чрезвычайно высокими затратами на заимствования; ее центральный банк удерживает ставку Selic на уровне 15% (максимум за 20 лет) и не ожидает снижения ставок до глубоко в 2025 году из-за устойчивой инфляции reuters.com reuters.com. Это сдерживает рынок недвижимости Бразилии, несмотря на то, что акции и фонды недвижимости Латинской Америки восстановились в 2025 году на фоне надежд на будущие послабления.
- Нервозность на рынке коммерческой недвижимости: Офисные рынки по всему миру продолжают испытывать давление из-за удалённой работы и роста стоимости финансирования. В США уровень вакантных офисных площадей достиг рекордных ~20,7% к середине 2025 года reuters.com, что стало тектоническим сдвигом, заставившим владельцев и города пересматривать назначение пустующих зданий. В крупных центрах, таких как Сан-Франциско, уровень вакантных офисов превышает 25% reuters.com. В то же время, промышленная и логистическая недвижимость остаётся относительно светлым пятном на мировом рынке — об этом свидетельствуют крупные инвестиции в склады (например, проект Blackstone в Персидском заливе) и дата-центры, на которые во многих регионах по-прежнему наблюдается дефицит предложения jll.com.
- Прогноз — осторожная надежда: Прогнозы указывают на неровный, но улучшающийся путь впереди. В Европе настроения становятся более позитивными, а рынок жилья в США может постепенно сбалансироваться, если ипотечные ставки немного снизятся. «Рост доступности обеспечил столь необходимое облегчение», — отмечает один из американских экономистов по недвижимости, поскольку покупатели постепенно возвращаются на рынок по мере стабилизации цен и роста предложения cotality.com. Тем не менее, ожидается, что восстановление будет постепенным и неравномерным. В Китае и других слабых рынках доверие может не вернуться годами reuters.com. Тем не менее, по всему миру участники рынка недвижимости адаптируются — от снижения ставок и бюрократии со стороны правительств до перепрофилирования объектов застройщиками — закладывая основы для следующего подъёма на рынке недвижимости.
Глобальный макроэкономический фон: ставки, инфляция и экономические встречные ветры
По всему миру высокие процентные ставки и инфляция стали определяющей макроэкономической темой, влияющей на рынок недвижимости в 2025 году. После агрессивного повышения ставок за последние два года для сдерживания инфляции центральные банки теперь выбирают разные пути:
- Соединённые Штаты (Федеральная резервная система): ФРС США только недавно начала сигнализировать о смягчении. После того как в начале этого года ставки по 30-летним ипотечным кредитам превысили 7%, они остаются на уровне, близком к многолетним максимумам, что делает заимствования дорогими для покупателей жилья. Появились первые признаки того, что цикл ужесточения ФРС подходит к концу – действительно, ФРС даже провела небольшое снижение ставки в сентябре 2025 года, первое в этом цикле, поскольку инфляция снизилась. Однако ожидается, что ставки останутся высокими до 2025 года, продолжая оказывать давление на доступность жилья. Такая позиция «высокие ставки надолго» – одна из главных причин, по которой аналитики JPMorgan Research прогнозируют, что рынок жилья США останется «в значительной степени замороженным» в следующем году rfsadvisors.com, с очень скромным ростом цен (на уровне 3% или менее).
- Европа (ЕЦБ и другие): Европейский центральный банк также резко повышал ставки, и хотя пока не начал их снижать, на континенте уже наблюдается первое облегчение за счёт снижения рыночных ставок. Например, в Центральной Европе средние ипотечные предложения в Чехии впервые с середины 2022 года опустились ниже 5% expats.cz. Это отражает ожидания, что некоторые европейские регуляторы вскоре начнут смягчать политику. Некоторые уже сделали шаги: центральный банк Польши удивил рынки крупным снижением ставки в сентябре, чтобы стимулировать рост. Однако в ядре еврозоны ставки остаются высокими, а условия кредитования – жёсткими. Инфляция снизилась, но недостаточно, чтобы объявить победу, поэтому европейские заёмщики по недвижимости пока не вышли из сложной ситуации. Более позитивная новость – экономика Европы оказалась устойчивой и пока избежала рецессии, что в сочетании с пиком ставок улучшает настроения на рынке недвижимости.
- Азиатско-Тихоокеанский регион: Картина неоднозначная. Центральный банк Китая снижает ставки и смягчает правила ипотечного кредитования в попытке спасти свой падающий сектор недвижимости, но пока эти меры не изменили ситуацию. Индия, напротив, приостановила смягчение после предыдущих снижений — 1 октября Резервный банк Индии сохранил свою репо-ставку на уровне 5,5% hindustantimes.com, выбрав стабильность в праздничный сезон. Индийские застройщики приветствовали неизменность ставок, отмечая, что это позволяет держать под контролем EMI по жилищным кредитам (ежемесячные платежи) и поддерживает покупательские настроения hindustantimes.com. Другие экономики Азии, такие как Япония, остаются в условиях сверхнизких ставок, в то время как такие страны, как Австралия, наблюдают значительное охлаждение рынка жилья из-за более высоких ставок (хотя и там, возможно, пик уже пройден). По всему Азиатско-Тихоокеанскому региону макроэкономические условия варьируются от дилеммы Китая «стимулирование против спада» до стабильного роста Юго-Восточной Азии и инфраструктурных расходов (например, Сингапур проводит крупные форумы по инвестициям в реальные активы laotiantimes.com, а Вьетнам продолжает привлекать сделки по развитию отелей и курортов).
- Ближний Восток и Африка: Валюты богатых нефтью государств Персидского залива привязаны к доллару США, что означает, что их процентные ставки в целом следовали за повышениями ФРС. Это сделало финансирование более дорогим в таких местах, как Саудовская Аравия и ОАЭ за последний год. Тем не менее, сильные нефтяные доходы и государственные расходы (например, проекты «Видение 2030» в Саудовской Аравии) поддерживали активность на рынке недвижимости региона. Банки стран Персидского залива остаются ликвидными и готовы кредитовать подходящие проекты, особенно поскольку инфляция в регионе относительно сдержана. В Африке многие экономики столкнулись с стремительным ростом процентных ставок в последние годы, борясь со слабостью валют и инфляцией. Сейчас появляются признаки облегчения: например, центральный банк Нигерии снизил ключевую ставку на 50 б.п. до 27% в сентябре (все еще крайне высоко, но первый шаг вниз), а доходности по государственным облигациям Нигерии начали снижаться в ответ proshare.co proshare.co. Южная Африка также смогла начать смягчение — Резервный банк Южной Африки снизил свою ставку репо до 7,0% в июле 2025 года reuters.com tradingeconomics.com, ссылаясь на улучшение инфляционных перспектив. Более низкая инфляция и стабилизация валют в ряде африканских стран могут постепенно сделать кредитование более доступным для развития недвижимости, хотя такие проблемы, как высокие рисковые премии, сохраняются.
В целом макроэкономическая ситуация характеризуется осторожными переходами: от ужесточения к (избирательному) смягчению, от волатильности эпохи пандемии к более нормализующимся условиям. Замедление экономического роста в 2025 году вызывает опасения — МВФ прогнозирует глобальный рост на уровне около 3,3%, что ниже среднего показателя 2000–2019 годов (3,7%), — но это не обвал. Многие экономики избегают рецессии, и этот умеренный рост вместе с замедлением инфляции — именно то, что нужно рынкам недвижимости для стабилизации. Вывод: стоимость заимствований должна постепенно снижаться в течение следующего года во многих регионах (при этом Северная Америка и Европа немного отстают от Азии и Латинской Америки в этом цикле), что создаст попутный ветер для рынков недвижимости, если инфляция останется под контролем.
Северная Америка: рецессия на рынке жилья сохраняется, коммерческие рынки переоцениваются
Соединённые Штаты – Жильё: Рынок жилья в США продолжает ощущать на себе влияние высоких процентных ставок. К началу октября ставки по 30-летней фиксированной ипотеке держатся на уровне около 7%–7,5%, что не наблюдалось уже два десятилетия, и это оттолкнуло многих потенциальных покупателей. Соответственно, объём продаж жилья застрял на уровне, близком к рекордно низкому – примерно 4 миллиона продаж в годовом исчислении, что резко ниже, чем во время бума на фоне пандемии. «Рынок жилья находится в фазе медленного восстановления баланса», — объясняет Селма Хепп, главный экономист компании по анализу недвижимости Cotality, отмечая, что активность продаж остаётся на самом низком уровне за несколько десятилетий cotality.com. Из-за нехватки покупателей рост цен практически остановился: за последний год национальные цены на жильё выросли всего на 1,3% (с августа 2024 по август 2025) cotality.com, что с учётом инфляции означает фактическое снижение реальных цен. Во многих ранее «горячих» регионах (от Солнечного пояса до Горного Запада) цены снизились по сравнению с прошлым годом, тогда как в некоторых районах Северо-Востока и Среднего Запада сохраняется умеренный рост.Со стороны предложения количество выставленных на продажу домов немного увеличилось по сравнению с экстремально низкими значениями, предоставив покупателям чуть больше выбора. Медианная цена дома в США даже немного снизилась — до $400 000 cotality.com. Это, в сочетании с недавним снижением ипотечных ставок с пиковых значений, улучшило доступность жилья «до самого благоприятного уровня с 2022 года», говорит Хепп cotality.com. Она отмечает, что это «обеспечило столь необходимое облегчение» и привело к осторожному росту заявок на ипотеку и интереса покупателей cotality.com. По сути, некоторые покупатели возвращаются на рынок, приспосабливаясь к новой реальности ипотечных ставок на уровне 7%. Дома дольше остаются на рынке, а продавцы чаще снижают цены, чтобы заключить сделки — это даёт оставшимся покупателям немного больше переговорной силы этой осенью (резкий контраст с ажиотажным рынком продавца 2021 года).
Тем не менее, общий настрой остается осторожным. Многие домовладельцы «заперты» на сверхнизких ипотечных ставках прошлых лет и не желают продавать и покупать новое жилье по более высоким ставкам, что ограничивает предложение. Новое строительство немного помогло с предложением, но застройщики также сталкиваются с дорогим финансированием и высокими строительными расходами. Прогнозы экспертов отражают отрезвляющую реальность: J.P. Morgan прогнозирует, что рынок жилья США останется в значительной степени замороженным до 2025 года, с сдержанным ростом цен (≈3% или меньше) и устойчиво слабыми продажами rfsadvisors.com. Другими словами, широкомасштабное восстановление рынка жилья в США может не наступить, пока процентные ставки существенно не снизятся, чего большинство ожидает во второй половине 2025 года или в 2026 году.
США – Коммерческая недвижимость: В коммерческом секторе США переживают болезненный период переоценки и реструктуризации, особенно в офисном сегменте. Удаленная и гибридная работа навсегда снизили спрос на офисные помещения, и цифры впечатляют — национальный уровень вакантности офисов достиг 20,7% во 2 квартале 2025 года, что является рекордным показателем reuters.com. Для сравнения: до пандемии вакантность офисов составляла около 12%. Больше всего страдают крупные города: Сан-Франциско сейчас имеет 27,7% вакантных офисов (против ~8% в 2019 году) reuters.com, а в других деловых центрах, таких как Нью-Йорк и Чикаго, также наблюдается более 20% пустующих офисов. Этот избыток пустующих офисов наносит удар по финансам арендодателей (доходы от аренды падают, а кредиты сложнее рефинансировать по более высоким ставкам) и даже вредит городским бюджетам, зависящим от налога на недвижимость. В результате наблюдается волна списания стоимости офисных зданий, дефолтов по ипотеке и ухода девелоперов от стареющих офисных башен.
Ответ отрасли был двояким: конверсия и консолидация. Девелоперы в некоторых городах спешат переоборудовать устаревшие офисы в апартаменты или для других нужд. Рекордные ~150 миллионов квадратных футов офисных площадей в США находятся на какой-либо стадии конверсии в жилые или многофункциональные объекты по состоянию на этот год reuters.com reuters.com. Это непросто — высокие затраты и сложности с зонированием означают, что только небольшая часть зданий подходит для конверсии, — но это один из немногих способов создать ценность из застрявших активов. Другая тенденция — это «побег к качеству»: компании, которые арендуют офисы, концентрируются в самых новых, высококлассных зданиях с отличными удобствами. Старые офисные здания класса B/C страдают от непропорционально высоких вакантных площадей, в то время как престижные офисы класса A в лучших локациях чувствуют себя немного лучше (некоторые даже почти полностью сданы в аренду). Такое расслоение означает, что современные офисы и лаборатории по-прежнему обеспечивают стабильную арендную плату, тогда как офисы 1980-х годов могут простаивать без масштабной модернизации.Помимо офисов, другие сегменты коммерческой недвижимости в Северной Америке демонстрируют смешанную картину. Многоквартирные жилые дома были очень сильны (рост арендной платы, низкая вакантность), но в ряде городов арендные ставки стабилизировались, поскольку новое предложение наконец догнало спрос, и арендодатели конкурируют за жильцов. Розничная недвижимость (торговые центры, моллы) восстанавливается неравномерно — престижные торговые улицы и хорошо расположенные пригородные центры чувствуют себя неплохо, поскольку потребительские расходы стабильны, но слабые моллы продолжают терять магазины (эффект электронной коммерции). Промышленные и логистические объекты остаются лидерами: с ростом электронной коммерции и напряжённостью в цепочках поставок склады и распределительные центры пользуются высоким спросом. Даже несмотря на замедление экономического роста, крупные логистические сделки продолжают заключаться. Например, крупные сделки в этом году включают аренду почти 1 миллиона кв. футов в Южной Каролине логистической компанией и аренду склада площадью 885 000 кв. футов в Великобритании — что демонстрирует, насколько высок глобальный спрос на промышленные площади jll.com jll.com. Уровень вакантности складов в США по-прежнему довольно низок, а рост арендной платы на логистические объекты остаётся высоким в ключевых хабах (хотя он замедляется по мере строительства новых складов). Такое расслоение внутри коммерческой недвижимости — слабые офисы, сильная промышленная недвижимость, смешанная розница и стабильные апартаменты — побуждает инвесторов перераспределять свои портфели. Действительно, капитал, покинувший проблемный офисный сектор, перенаправляется в склады, апартаменты, лаборатории для науки о жизни, дата-центры и другие сегменты с лучшими перспективами.
Канада: Севернее границы, рынок недвижимости Канады часто повторяет тенденции США с некоторыми отличиями. В начале 2025 года канадский рынок жилья испытал спад, поскольку быстрые повышения ставок Банком Канады (которые подняли ипотечные ставки выше 5–6% в Канаде) снизили доступность жилья. К этой осени национальные цены на жильё снизились примерно на 3–4% в годовом исчислении nesto.ca – умеренная коррекция после резкого роста в 2020–2022 годах. Такие рынки, как Торонто и Ванкувер, которые были крайне перегреты, за последний год испытали снижение цен и значительно меньшее количество сделок. Однако, поскольку Банк Канады приостановил повышение ставок, а покупатели адаптировались, активность на некоторых рынках снова растёт. Средняя цена жилья в Ванкувере в сентябре практически не изменилась (+0,1% в годовом исчислении) wowa.ca, что говорит о возможном завершении коррекции. Предложение жилья в Канаде по-прежнему ограничено (хроническая проблема из-за медленного строительства и высокой иммиграции), поэтому если процентные ставки стабилизируются или снизятся в 2024 году, многие аналитики ожидают довольно быстрого восстановления рынка жилья. Тем временем арендаторы сталкиваются с очень низкой вакантностью и стремительным ростом арендной платы – что выводит вопросы доступности жилья на первый план политических дебатов в Канаде.
В коммерческом секторе офисные и розничные рынки Канады сталкиваются с теми же трудностями, что и в США, хотя в крупнейших городах Канады (Торонто, Ванкувер, Монреаль) уровень вакантности офисов несколько ниже, чем у их американских аналогов. Одна из особенностей: крупные городские центры Канады продолжают привлекать приток населения (включая международных мигрантов), что поддерживает спрос на квартиры и даже на инфраструктуру в центре города. Промышленная недвижимость в Канаде переживает бум, как и в США: в Торонто и Ванкувере уровень вакантности промышленных объектов составляет менее 2–3% – один из самых низких показателей в Северной Америке. В целом инвесторы рассматривают канадскую недвижимость как историю двух миров: жилая и промышленная недвижимость остаются относительно устойчивыми и востребованными, тогда как офисная и старая розничная недвижимость испытывают трудности. Капитализация (инвестиционная доходность) выросла по всем направлениям из-за повышения базовых ставок, что снизило стоимость недвижимости на бумаге, но на рынке по-прежнему много капитала, ожидающего более чёткого сигнала о пике ставок, чтобы вернуться к инвестициям.
Европа: Проблески восстановления на фоне высоких ставок и новых приоритетов
Настроения достигают дна: Рынок недвижимости Европы вошёл в 2025 год с пессимистичным настроем – цены были слабыми во многих странах, объёмы инвестиций резко упали, а рост процентных ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) (сейчас на самом высоком уровне за десятилетия) резко охладил рынок, который в 2021 году был перегрет. Однако, по мере того как мы приближаемся к октябрю 2025 года, появляются всё больше признаков того, что Европа достигла дна и начинает стабилизироваться. На EXPO REAL – крупнейшей в Европе конференции по недвижимости, проходившей 6–8 октября в Мюнхене, опрос участников отрасли показал, что 44% теперь “оптимистично” смотрят на международный рынок недвижимости в будущем, против 22% “осторожных”, остальные – нейтральны exporeal.net. Ещё год назад пессимизм был гораздо более распространён. “Текущий индекс настроений показывает, что мы достигли дна, и уверенность постепенно возвращается”, – сказал Стефан Руммель, генеральный директор Messe München, организатора Expo, добавив, что несмотря на сохраняющиеся трудности, рынок, по-видимому, медленно возвращается к норме exporeal.net.
Что стоит за этим осторожным оптимизмом? Во-первых, стоимость недвижимости значительно скорректировалась в Европе с 2022 года, особенно в коммерческом сегменте. В некоторых рынках цены на офисную и торговую недвижимость упали на 20% и более от пика, а даже “ядро” (например, премиальные офисы в Париже или Франкфурте) показали рост доходности и падение цен примерно на 10–15%. Эта переоценка, хоть и болезненна для владельцев, означает, что большая часть “пены” ушла – покупатели и продавцы снова могут договариваться о ценах. Ожидается, что активность сделок возрастёт после засухи последних 12 месяцев, поскольку оппортунистические инвесторы ищут выгодные предложения. Ещё один фактор – ожидание, что условия финансирования улучшатся: инфляция в Европе снижается, и многие считают, что ЕЦБ достиг или близок к пиковому уровню ставки (сейчас депозитная ставка около 4%). Если инфляция продолжит снижаться, ЕЦБ может даже снизить ставки в 2024 году. Кроме того, некоторые европейские страны предоставляют целевую поддержку – например, Германия запустила программы субсидирования жилищного строительства и экологической модернизации, а также обсуждает способы сокращения бюрократических барьеров (главная претензия отрасли – 79% участников опроса Expo Real призвали к “меньше бюрократии” для поддержки рынка exporeal.net).
Победители и проигравшие – типы активов: Европейский опрос также выделил, где инвесторы видят наибольшие перспективы в будущем. Второй год подряд жилье занимает первое место среди классов активов по привлекательности exporeal.net. Около 75% респондентов назвали жилую недвижимость (многоквартирные дома и т.д.) ключевым направлением – это отражает хронический дефицит жилья в Европе и относительную стабильность этого актива даже в периоды спада. После жилья высоко оценены «объекты ухода» (например, медицинские учреждения, дома престарелых) и центры обработки данных (более 60% каждый) exporeal.net, что указывает на рост секторов, связанных со старением населения и цифровой инфраструктурой. Логистика/склады также получили хорошие оценки (47%). С другой стороны, традиционные сегменты гостиничного бизнеса, офисов и ритейла теряют популярность – каждый из них заинтересовал лишь около 10% респондентов exporeal.net. Это не значит, что эти сектора «мертвы» в Европе, но инвесторы очень избирательны: офисы нового поколения (особенно энергоэффективные здания с отличной инфраструктурой) в престижных локациях по-прежнему могут быть успешными, но к старым офисам или торговым центрам относятся с осторожностью.
Региональные различия: Европа неоднородна – условия различаются по странам и регионам. Пока что в 2025 году Южная Европа (например, Испания, Португалия) держится относительно хорошо; иностранные инвестиции в курорты, отели и арендные апартаменты остаются довольно высокими благодаря сильному туризму и экспатам. Северная Европа (Скандинавия, Германия, Нидерланды) испытала более резкую коррекцию, отчасти потому, что эти рынки сильно выросли ранее и там много инвесторов с высокой долговой нагрузкой, которые сейчас испытывают давление из-за ставок. Примечательно, что опрос Expo Real показал: доверие к рынку США среди европейцев снизилось (только 45% теперь считают США важными для будущих инвестиций против 66% год назад), в то время как сама Европа остается главным выбором, а регион Азиатско-Тихоокеанского региона вышел на второе место с 64% одобрения exporeal.net. Это говорит о том, что европейский капитал, возможно, останется ближе к дому или даже переключится на Азию, а не будет искать сделки на неопределенном рынке США. Внутри Европы Западная Европа (Франция, Германия, Великобритания и др.) по-прежнему считается основным регионом (84% важности) по сравнению с Центральной/Восточной Европой.
Проблемы – Ставки и издержки: Осторожно оптимистичный прогноз не игнорирует огромные проблемы, которые все еще существуют. Практически все в отрасли согласны, что процентные ставки — это вопрос номер один. Опрос Expo показал, что целых 94% респондентов назвали политику процентных ставок «очень важной» или «важной» для перспектив рынка exporeal.net. Ставки влияют не только на стоимость ипотеки для покупателей жилья (снижая спрос), но и на жизнеспособность новых проектов — многие проекты больше не окупаются при финансировании под 5–6% вместо 1–2% несколько лет назад. Это привело к резкому спаду строительной активности. Например, в Германии количество новых строек резко сократилось в 2023–2025 годах, и страна готовится к дефициту по своим амбициозным целям по новому жилью. Девелоперы по всей Европе лоббируют поддержку: на вопрос, как улучшить ситуацию, 79% ответили «сократить бюрократию» (чтобы ускорить согласования), 64% хотят лучшего доступа к капиталу (например, государственных гарантий по кредитам), и многие подчеркивают необходимость снижения налогов на строительство или стандартов для уменьшения издержек exporeal.net exporeal.net. Строительные издержки резко выросли в 2021–22 годах из-за проблем с цепочками поставок и инфляции; сейчас они немного снизились, но строительство проекта в Европе сегодня все равно значительно дороже, чем несколько лет назад, поэтому предложение нового жилья ограничено именно тогда, когда оно особенно необходимо.
Положительные моменты: Несмотря на встречный ветер, отдельные сегменты европейской недвижимости процветают. Один из примеров — сектор арендных квартир в крупных городах. Высокие процентные ставки, как ни парадоксально, увеличили спрос на аренду (так как все меньше людей могут позволить себе покупку), что поддерживает высокую заполняемость и рост арендных ставок для профессионально управляемых многоквартирных домов. В некоторых городах Германии и Франции арендные ставки достигли рекордных максимумов в 2025 году, даже несмотря на снижение цен на покупку. Это делает инвестиции в жилье привлекательными для долгосрочных инвесторов, таких как пенсионные фонды. Логистическая недвижимость — еще один положительный пример: переход к электронной коммерции и потребность в современных складах рядом с центрами населения приводят к тому, что уровень вакантности в сегменте первоклассных логистических объектов крайне низок (часто менее 5%), и девелоперы по-прежнему видят очередь арендаторов на любой новый построенный склад. Доходность панъевропейской логистики снизилась за последние годы, но рост арендных ставок частично компенсирует негативный эффект от повышения ставок. Кроме того, альтернативные сектора, такие как лаборатории для науки о жизни, студенческое жилье и дата-центры в Европе, выигрывают от структурных факторов спроса и находятся в приоритете у инвесторов. Например, нехватка мощностей дата-центров привела к масштабным проектам вокруг Лондона, Франкфурта, Дублина и других хабов; такие объекты часто получают арендаторов из числа крупных IT-компаний еще до начала строительства.
Пример – Великобритания и Франция: Великобритания, которая начала повышать ставки раньше и испытала одну из самых резких коррекций на рынке жилья среди крупных экономик, демонстрирует осторожные признаки стабилизации. Цены на жилье в Лондоне снизились примерно на 4–5% по сравнению с прошлым годом, а с учетом инфляции – еще больше в реальном выражении. Количество запросов от покупателей медленно растет, поскольку они ожидают, что Банк Англии почти завершил цикл повышения ставок. Некоторые прогнозы предполагают, что цены на жилье в Великобритании достигнут дна в 2024 году. Тем временем, рынок аренды в Великобритании крайне напряжен, что заставляет правительство рассматривать меры по увеличению предложения арендного жилья и строительству новых домов. Во Франции рынок недвижимости был более спокойным – в Париже наблюдалось небольшое снижение цен и падение объема сделок, но серьезного обвала не произошло. Однако новые правила кредитования и более высокие ставки значительно усложнили получение ипотечных кредитов, особенно для покупателей, приобретающих жилье впервые, что оказывает давление на нижний сегмент рынка. Французское правительство ответило программами поддержки покупателей и реновации старого жилого фонда (во Франции активно продвигается повышение энергоэффективности, что само по себе стимулирует сегмент инвестиций в недвижимость – переоборудование зданий для соответствия новым стандартам).
Один непредвиденный случай: Примечательным (и трагическим) событием за этот период стало обрушение здания в Мадриде, Испания 7 октября 2025 года. Шестиэтажное здание, офисный центр 1960-х годов, который реконструировали в роскошный отель, внезапно рухнуло во время строительных работ, погибли четыре человека reuters.com reuters.com. Инцидент потряс Испанию и вызвал вопросы о безопасности зданий и контроле за реконструкцией. Интересно, что объект принадлежал саудовскому инвестиционному фонду недвижимости (RSR), специализирующемуся на элитных отелях в Испании и Португалии reuters.com. Власти Мадрида сообщили, что здание не прошло предыдущие проверки и было признано имеющим «неблагоприятное» состояние конструкций reuters.com. Этот случай подчеркнул две вещи: во-первых, риски, связанные с европейской тенденцией к реконструкции и перепрофилированию старых зданий (это важная часть обновления городских центров и достижения целей устойчивого развития – но требует особой осторожности); во-вторых, продолжающееся влияние международных инвесторов (например, ближневосточных фондов) на рынок недвижимости Европы. Хотя это трагическое обрушение – исключительный случай, оно заставило застройщиков и регуляторов по всей Европе перепроверить конструктивную надежность старых зданий, которые переоборудуются под новые нужды. Это серьезное напоминание о том, что развитие недвижимости связано с ответственностью за безопасность, даже несмотря на стремление к модернизации.
Смотрим в будущее Европы, ключевой нарратив — это адаптация и инновации. Рынок активно ищет новую точку равновесия в условиях более высоких ставок. Эксперты прогнозируют, что жилищный сектор возглавит восстановление, как только стоимость финансирования снизится — спрос на жильё только растёт, в конце концов, — но для преодоления проблемы доступности, возможно, потребуется поддержка государства и креативные решения (например, больше модульного строительства или государственно-частные партнёрства). В коммерческой недвижимости, скорее всего, будет наблюдаться «выживание сильнейших»: лучшие локации и объекты со временем восстановят свою стоимость, а устаревшие, возможно, придётся перепрофилировать или продавать с большими скидками. Пока что игроки европейского рынка недвижимости осторожно оптимистичны, внимательно следят за ЕЦБ и инфляционными данными, и многие готовятся к подъёму в конце 2024 или в 2025 году. Как заметил один ветеран отрасли на выставке в Мюнхене: «Это был тяжёлый путь, но если у вас есть свободные средства и терпение, следующий год может стать возможностью для покупки десятилетия»Азиатско-Тихоокеанский регион: проблемы Китая, стабильность Индии и смешанная картина по региону
Китай — борющийся гигант: нигде история недвижимости в конце 2025 года не выглядит столь драматично, как в Китае, второй по величине экономике мира. Рынок недвижимости Китая, который к 2021 году достиг беспрецедентных масштабов (на пике составлял примерно четверть ВВП страны) reuters.com, остаётся в затяжном спаде. Проблемы начались с кризиса ликвидности у крупных застройщиков, таких как Evergrande и Country Garden в 2021–2023 годах, и с тех пор переросли в более широкую потерю доверия среди покупателей жилья. По состоянию на октябрь 2025 года, цены на новое жильё в Китае всё ещё снижаются во многих городах. Частное исследование показало, что в сентябре цены выросли всего на 0,09% по сравнению с предыдущим месяцем, что медленнее, чем в августе, а цены на вторичное жильё продолжают падать (примерно на 0,7% месяц к месяцу) reuters.com. Короче говоря, существенного разворота не произошло — цены и объёмы продаж остаются на низком уровне, а непроданные запасы новых квартир по-прежнему очень высоки во многих регионах.
Правительство Китая и центральный банк попробовали целый ряд мер поддержки: снижение ипотечных ставок, уменьшение требований к первоначальному взносу, смягчение ограничений на покупку жилья в крупных городах и даже запуск программы реновации городов для поглощения избыточного предложения reuters.com. Эти меры дали некоторый временный эффект (например, после того как в сентябре некоторые крупные города ослабили правила покупки жилья, наблюдался кратковременный всплеск запросов и сделок), но в целом их влияние оказалось ограниченным. Потребительские настроения трудно восстановить после того, как застройщики остановили строительство уже проданных квартир, а некоторые компании объявили дефолт по долгам. Многие китайские семьи уже владеют одной или несколькими недвижимостями и теперь больше сосредоточены на погашении долгов, чем на покупке дополнительного жилья, особенно поскольку экономический рост замедлился, а безработица среди молодежи высока.Что важно, аналитики теперь считают, что восстановление рынка жилья в Китае займет больше времени, чем предполагалось ранее. Опрос экспертов Reuters в конце сентября показал, что цены на жилье не стабилизируются как минимум до второй половины 2026 года, а возможно, и до 2027 года reuters.com — это примерно на 6 месяцев позже, чем те же аналитики прогнозировали всего квартал назад. Такой пессимистичный пересмотр показывает, насколько глубоко укоренилась стагнация. Пока продажи недвижимости остаются вялыми, доходы местных властей от продажи земли падают, строительная активность слаба, а сопутствующие эффекты давят на более широкую экономику Китая. Есть и несколько положительных моментов: китайские власти усилили стимулы другими способами (например, за счет инфраструктурных расходов), а Всемирный банк недавно повысил прогноз роста ВВП Китая на 2025 год до 4,8% icis.com, отчасти в ожидании, что к следующему году негативное влияние сектора недвижимости ослабнет. И действительно, появляются «слабые признаки стабилизации» — например, частный индекс 100 городов показал небольшой рост цен на жилье на 0,3% в мае reuters.com, что стало одним из первых повышений за более чем полгода. Но эти улучшения крайне хрупки. Как выразился один экономист, широкомасштабного восстановления в 2025 году не ожидается conference-board.org; в лучшем случае, Китаю удастся остановить спад на рынке жилья к концу 2025 года и затем увидеть плавное восстановление, если будут приняты дополнительные меры стимулирования (например, снижение ставок или даже своего рода спасение проблемных застройщиков).
В ответ на эти потрясения китайские покупатели жилья и инвесторы изменили свое поведение. Все больше людей предпочитают готовые новые дома (чтобы избежать риска незавершенного строительства) или вторичное жилье, вместо того чтобы покупать квартиры на этапе строительства у застройщиков с неопределенным финансовым положением. Правительство призвало банки выдавать кредиты для обеспечения завершения замороженных проектов, чтобы восстановить доверие. Также наблюдается заметный сдвиг в миграции — некоторые молодые китайцы предпочитают снимать жилье или переезжать в более дешевые города, а не пытаться купить квартиру в городах первого уровня, таких как Пекин или Шэньчжэнь, по текущим ценам. Элитная и высококлассная недвижимость в Китае, однако, сохранила свою стоимость лучше, особенно в Пекине и Шанхае, где состоятельные покупатели меньше зависят от повышения ипотечных ставок и по-прежнему рассматривают недвижимость как статусный актив.Остальная часть Азиатско-Тихоокеанского региона: За пределами Китая рынки недвижимости Азии демонстрируют широкий спектр:
- Индия: Рынок недвижимости Индии в 2025 году был относительно стабильным и даже рос, чему способствовала сильная экономика (Индия — одна из самых быстрорастущих крупных экономик в этом году). Решение Резервного банка Индии в этом месяце сохранить ставку репо на уровне 5,5% (после снижения на 100 б.п. ранее в этом году) hindustantimes.com hindustantimes.com было положительно воспринято как застройщиками, так и покупателями жилья. Это означает, что процентные ставки по ипотеке остаются стабильными, что помогает покупателям из среднего класса планировать бюджет на новые квартиры. В Индии традиционно более высокие процентные ставки, чем на Западе, но растущий средний класс и урбанизация стимулируют спрос на жилье. В таких городах, как Мумбаи, Бангалор, Дели NCR, продажи жилья в 2025 году были действительно высокими, а цены постепенно растут, хотя и умеренно. Праздничный сезон (октябрь — время Дивали) — пиковый период для покупки жилья в Индии, и в этом году настроение было хорошим благодаря стабильным ставкам — застройщики даже сообщили о росте бронирований на новые проекты. Осторожная позиция РБИ («уверенность, а не колебания», как выразился один эксперт hindustantimes.com) говорит о том, что они балансируют между инфляционными рисками и необходимостью поддерживать рост. Пока инфляция остается в целевых пределах, многие аналитики считают, что РБИ может возобновить постепенное снижение ставок в 2024 году, что еще больше поддержит рынок недвижимости. Одно из ограничений в Индии — финансирование для застройщиков: после нескольких громких дефолтов застройщиков несколько лет назад банки ужесточили требования. Но появление REITs (инвестиционных фондов недвижимости) в офисном и торговом сегменте Индии открыло новый канал финансирования, и мы видим, как крупные мировые инвесторы (например, канадские пенсионные фонды, суверенные фонды) вкладывают миллиарды в индийские офисные парки, логистические центры и торговые центры, делая ставку на долгосрочный рост страны.
- Япония: Рынок недвижимости Японии в 2025 году остается относительно спокойным. Поскольку Банк Японии сохраняет сверхнизкие процентные ставки (и лишь незначительно корректирует контроль над кривой доходности), ипотечные кредиты в Японии остаются дешевыми (около 1%). Спрос на жилье стабилен; более серьезная проблема — стареющее население Японии и то, что это значит для жилья в сельских районах (которые сталкиваются с депопуляцией). В крупных городах, таких как Токио, Осака, Нагоя, недвижимость в этом году фактически привлекла интерес иностранных инвесторов — отчасти потому, что слабая иена сделала японские активы более доступными для зарубежных покупателей. Примечательно, что некоторые мировые фонды скупают офисные башни и жилые комплексы в Токио, рассматривая их как «тихую гавань» для инвестиций. Вакансия офисов в Токио составляет около 6% (выше, чем до COVID, но далеко не на уровне США), а арендные ставки снизились лишь незначительно. Тем временем, рынок элитной жилой недвижимости Токио бьет новые рекорды, поскольку состоятельные лица из Азии рассматривают его как стабильное место для вложения средств. Единственная оговорка — Банк Японии может постепенно позволить процентным ставкам немного вырасти, если инфляция будет держаться выше 2%, но любые изменения будут очень постепенными.
- Юго-Восточная Азия: Во многих странах Юго-Восточной Азии наблюдается активная деятельность на рынке недвижимости. Например, Сингапур — после стремительного роста в 2021–2023 годах — ввел меры по охлаждению рынка (повышение гербового сбора и др.), что замедлило продажи, но цены на частные кондоминиумы и государственные квартиры продолжают расти из-за хронической нехватки предложения. Офисный рынок Сингапура выигрывает от того, что компании переносят часть операций из Гонконга и Китая — арендные ставки на офисы там выросли в начале 2025 года. Малайзия и Таиланд демонстрируют более мягкие рынки (их экономики растут медленнее, а в Таиланде политическая неопределенность сказывается на доверии инвесторов), однако даже там восстановление туризма поддержало гостиничный и розничный сегменты. Вьетнам выделяется: его экономика растет на ~5–6%, и рынок недвижимости переживает бум благодаря новым проектам. Заголовок от 8 октября: Hilton подписала стратегическое партнерство с вьетнамской Sun Group для строительства 5 новых отелей во Вьетнаме theinvestor.vn — признак уверенности в перспективах туризма и деловых поездок во Вьетнаме. Вьетнам также продолжает привлекать производство (благодаря стратегии China+1), что стимулирует спрос на индустриальные парки и жилье для рабочих. Однако в начале 2023 года вьетнамские застройщики столкнулись с дефицитом кредитования, и правительство вмешалось, чтобы стабилизировать рынок корпоративных облигаций и разрешить задержки проектов; сейчас ситуация улучшается.
- Австралия и Новая Зеландия: Эти ориентированные на Запад рынки испытали одни из крупнейших жилищных бумов во время пандемии, а затем столкнулись с коррекцией, когда процентные ставки резко выросли. В Австралии Резервный банк удерживал свою ключевую ставку на уровне 4,1% в течение нескольких месяцев, что дало рынку жилья передышку. К октябрю 2025 года цены на жилье в Австралии снова начали расти во многих городах — в Сиднее и Перте они выросли с начала года, в то время как в Мельбурне остались примерно на прежнем уровне — восстановление идет быстрее, чем прогнозировали многие аналитики. Ограниченное предложение жилья и быстрый рост иммиграции (население Австралии быстро увеличивается благодаря открытию после Covid) поддерживают эту устойчивость. Тем не менее, доступность жилья в Австралии остается очень напряженной (особенно для покупателей впервые), и звучат призывы к реформе зонирования и увеличению строительства для снижения давления. Коммерческий сектор в Австралии неоднороден: в офисах Сиднея и Мельбурна сейчас выше уровень вакантности (более 14%), поскольку компании сокращают площади; розничная торговля стабилизируется; а промышленная недвижимость очень сильна (вакантность менее 1% в некоторых промышленных районах Сиднея). В Новой Зеландии был сильный спад на рынке жилья (цены по стране упали примерно на 15% от пика), но поскольку Резервный банк Новой Зеландии теперь снижает ставки (они начали смягчение в середине 2025 года после заявления о контроле над инфляцией), ожидается, что рынок жилья в Новой Зеландии восстановится в 2026 году.
- Развивающаяся Азия: В таких странах, как Индонезия, Филиппины, Малайзия, рынки недвижимости тесно связаны с местным экономическим ростом и процентными ставками. Экономика Индонезии остается устойчивой, а процентные ставки относительно низкими (ставка Банка Индонезии около 5,75%), поэтому строительство жилья и торговых центров в Джакарте и других крупных городах продолжается стабильно. На Филиппинах наблюдался бум строительства кондоминиумов, что привело к небольшому избытку предложения в Маниле, но молодое население и рост индустрии аутсорсинга (BPO) поддерживают позитивные долгосрочные перспективы. Одна из тенденций в развивающейся Азии — акцент на инфраструктуру — новые метро, автомагистрали, аэропорты — которые часто открывают новые коридоры для развития недвижимости (например, новые железнодорожные линии в Маниле и Бангкоке стимулируют развитие проектов, ориентированных на транспорт).
Комментарий эксперта: Примечательное замечание о перспективах Азии прозвучало на форуме по недвижимости, где аналитик пошутил: «Недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона — это история двух скоростей: Китай в упадке, остальная Азия держится». Это кажется уместным: хотя спад в Китае тянет вниз региональные настроения (и оказывает побочные эффекты, такие как сокращение потока китайских покупателей недвижимости в такие места, как Гонконг, Сингапур, Ванкувер), другие азиатские рынки в целом более оптимистичны. Демографические и урбанизационные тенденции Азии остаются мощным двигателем спроса на недвижимость — например, в Индии, Юго-Восточной Азии, даже в центрах японских городов — и многие глобальные инвесторы, от суверенных фондов до частного капитала, увеличивают вложения в недвижимость Азиатско-Тихоокеанского региона, рассматривая неопределенность этого года как возможность приобрести активы по разумным ценам. В опросе консалтинговой компании по недвижимости отмечается, что Токио, Сингапур и Сидней входят в число главных целей для трансграничных инвестиций в 2025 году благодаря своей стабильности или потенциалу роста, тогда как китайские города утратили популярность из-за сохраняющейся неопределенности.
В целом, рынок недвижимости Азиатско-Тихоокеанского региона к концу 2025 года представляет собой сочетание контрастов. Китай пытается обеспечить мягкую посадку для сдувающегося пузыря на рынке недвижимости (грандиозная задача, которая все еще в процессе), но в других странах Азии рынки в основном устойчивы или быстро адаптируются. Если Китаю удастся стабилизироваться в 2026 году, это может значительно повысить доверие в регионе. Пока же инвесторы действуют осторожно – диверсифицируют вложения между рынками, отдают предпочтение таким секторам, как логистика и дата-центры, и внимательно следят за действиями центральных банков (например, политикой Банка Японии или мерами стимулирования в Китае), которые могут изменить ситуацию.Ближний Восток: всплеск инвестиций, строительный бум и меняющиеся стратегии
Ближний Восток, особенно страны Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), к концу 2025 года стал центром активности на рынке недвижимости – благодаря как внутренним амбициям, так и притоку глобального капитала. Высокие цены на энергоносители в последние годы пополнили государственные бюджеты, что позволило реализовать масштабные планы развития, а социальные и экономические реформы привлекают таланты и туристов, создавая новый спрос на недвижимость. В период с 7 по 8 октября 2025 года произошло несколько крупных событий, подчеркивающих динамику региона:
Крупные инвестиции и партнерства: Одной из самых заметных сделок стало партнерство Blackstone с Lunate из Абу-Даби для инвестирования 5 млрд долларов в логистическую недвижимость Персидского залива reuters.com. Blackstone, крупнейший в мире альтернативный управляющий активами, видит возможности в растущей потребности Ближнего Востока в складах и распределительных центрах – от электронной коммерции до портовой логистики. Новая платформа (названная “GLIDE”) будет сосредоточена на строительстве и приобретении «высококачественных складских объектов» по всему GCC (Бахрейн, Кувейт, Оман, Катар, Саудовская Аравия, ОАЭ) reuters.com. Это сильный вотум доверия со стороны крупного американского инвестора в экономическую траекторию стран Персидского залива. «Глубокая экономическая трансформация, происходящая в GCC… создает мощный импульс для таких секторов, как логистика», отметил президент Blackstone Джон Грей, подчеркивая, что политика стимулирования роста и диверсификация экономик Персидского залива способствуют росту спроса на недвижимость reuters.com. Действительно, по мере того как такие страны, как Саудовская Аравия, локализуют свои цепочки поставок, а торговля внутри региона растет, часто недооцененный сегмент промышленной недвижимости переживает бум. Уровень вакантности современных складов в Дубае или Эр-Рияде очень низок, а арендные ставки растут, что, вероятно, и привлекло Blackstone к этому проекту.
На фронте роскоши и многофункциональных проектов Саудовская Аравия продолжает привлекать внимание. В конце сентября (незадолго до нашего окна 7–8 октября) саудовский застройщик Dar Global объявил о проекте стоимостью $1 млрд по строительству Trump Plaza в Джидде reuters.com. В течение 7–8 октября появились новые подробности: это будет элитный комплекс с премиальными резиденциями, обслуживаемыми апартаментами, офисными помещениями и даже таунхаусами, а также огромным парком по образцу Центрального парка Нью-Йорка reuters.com. Это второй проект под брендом Trump в королевстве после Trump Tower в Эр-Рияде, запущенного в прошлом году, что свидетельствует о росте деловых связей между Саудовской Аравией и США (по крайней мере, на уровне корпоративных брендов). Trump Organization (управляемая семьёй бывшего президента США Трампа) активно расширяется за рубежом, а Ближний Восток — с его спросом на западные бренды и роскошь — является ключевым рынком. Эти проекты также подчеркивают, как Саудовская Аравия открывается миру: ещё несколько лет назад столь открытое брендирование было бы необычным, но теперь рынок недвижимости Саудовской Аравии полон международных коллабораций (от американских развлекательных районов до мегапроектов европейского дизайна).Дубай и ОАЭ: ОАЭ, особенно Дубай, стали историей успеха на рынке недвижимости 2020-х годов. После спада в конце 2010-х рынок недвижимости Дубая стремительно восстановился во время и после пандемии, став убежищем для инвесторов, удалённых работников и состоятельных людей (благодаря дружественной бизнесу политике и успешной Expo 2020). Цены на недвижимость в Дубае выросли примерно на 70% с минимума 2020 года до конца 2024 года reuters.com. Спрос охватывает роскошные виллы, прибрежные кондоминиумы и коммерческую недвижимость. В ответ девелоперы Дубая наращивают темпы строительства рекордными темпами. Как сообщал Reuters в августе, крупные компании, такие как Emaar, Damac и другие, даже берут больше строительных работ на себя, чтобы ускорить сдачу объектов и контролировать расходы reuters.com reuters.com. Руководство города поставило стратегическую цель удвоить население Дубая до 7,8 миллиона к 2040 году reuters.com, что подразумевает необходимость масштабного строительства жилья и инфраструктуры.
Однако появляются опасения, что Дубай может снова столкнуться с избытком предложения. После нынешней эйфории беспрецедентное количество новых объектов (по оценкам, более 200 000 в 2025–2026 годах) планируется к сдаче, что примерно вдвое превышает темпы последних нескольких лет reuters.com. Аналитики предупреждают, что если все эти проекты будут завершены в срок, цены на жильё могут упасть на двузначные проценты, чтобы сбалансировать рынок reuters.com. История Дубая циклична, с периодами подъёмов и спадов, поэтому правительство пытается управлять этим, ужесточая правила продаж на этапе строительства и контролируя спекулятивную активность. Пока же спрос, похоже, всё ещё превышает предложение в ключевых сегментах, а рынок аренды чрезвычайно силён (арендные ставки выросли на 20–30% за последний год, что повышает привлекательность для инвесторов, покупающих с целью сдачи в аренду). Процентные ставки Центрального банка ОАЭ следуют за ставками США (из-за привязки дирхама), поэтому более высокие ставки сделали ипотеку дороже для конечных покупателей, но значительная часть сделок в Дубае совершается за наличные (богатыми местными жителями, иностранными инвесторами или институциональными фондами). Фактически, около трети сделок с жильём в ОАЭ совершаются за наличные – это отражает состоятельную базу покупателей в регионе и в некоторой степени ограничивает сдерживающий эффект повышения процентных ставок.
Саудовская Аравия: программа по увеличению числа домовладельцев Саудовская Аравия реализует амбициозную программу по увеличению доли домовладельцев до 70% к 2030 году (с примерно 50% в 2016 году). Это часть реформ Vision 2030, направленных на повышение качества жизни и диверсификацию экономики spglobal.com spglobal.com. Государственные инициативы, такие как программа Sakani, предоставляют субсидии и доступное финансирование для граждан Саудовской Аравии на покупку жилья. В результате наблюдается бум жилищного строительства – новые пригородные районы вокруг Эр-Рияда, Джидды и других городов быстро появляются. По данным S&P Global, ожидается, что рынок жилья Эр-Рияда продолжит расширяться благодаря этим мерам spglobal.com. Примечательно, что спрос есть не только на бюджетное жильё; наблюдается также рост элитных проектов по мере увеличения числа состоятельных жителей. Правительство Саудовской Аравии сотрудничает с местными и международными застройщиками для строительства крупных жилых комплексов с торговыми центрами, парками и школами. Это создаёт возможности по всему спектру жилья – от доступных квартир до роскошных вилл.
Кроме того, гига-проекты Саудовской Аравии переходят от чертежей к реализации. NEOM (футуристический город на северо-западе), проект Красного моря (роскошная туристическая зона с островами и курортами) и различные «экономические города» уже нанимают тысячи строителей. Например, в октябре 2025 года застройщики NEOM продемонстрировали прогресс по проекту «The Line» (линейный город длиной 170 км) и другим компонентам, планируя заселить первые участки к 2026 году. Хотя эти проекты уникальны и в некоторой степени экспериментальны, они отражают масштабный строительный бум, который привлекает ведущие мировые архитектурные и инженерные компании. Многие из этих проектов размывают категории — они многофункциональные, совмещая жильё, офисы, туризм и промышленность. Например, проект Трампа в Джидде, о котором мы упоминали, является частью более широкой тенденции интеграции брендированных резиденций с гостиничным и офисным сегментами, создавая не просто здания, а полноценные lifestyle-направления.
Другие государства Персидского залива: В других странах ССЗ недвижимость также процветает. Катар после спада активности после чемпионата мира в 2023 году возвращается к норме; продолжается развитие инфраструктуры (стадионы перепрофилируются, создаются новые свободные экономические зоны) и офисов, а рост населения за счёт расширения сектора СПГ поддерживает спрос на жильё. Бахрейн и Оман — более мелкие рынки, но выигрывают от притока инвестиций и собственных реформ (в Бахрейне утверждён новый мастер-план столицы Манамы, а в Омане развиваются туристические комплексы на побережье). Кувейт развивается медленнее из-за более сложных бюрократических процедур, однако спрос на жильё среди молодёжи высок, и правительство пытается ликвидировать очередь на государственное жильё, строя «мега-пригородные» районы.
Изменение стратегий: Примечательная тенденция на Ближнем Востоке — это выход местных застройщиков на международные рынки капитала и создание партнёрств. Например, в октябре ходили слухи, что один из застройщиков ОАЭ планирует IPO своего подразделения недвижимости reuters.com, чтобы привлечь иностранных инвесторов. Суверенные фонды Ближнего Востока сами активно инвестируют в зарубежную недвижимость (например, Катар покупает знаковые здания в Нью-Йорке и Лондоне), но всё чаще инвестиции идут и в обратном направлении — иностранные инвесторы проявляют интерес к ближневосточным проектам. Относительная политическая стабильность региона (главный конфликт между Катаром и соседями урегулирован, и несмотря на геополитическую напряжённость вокруг, внутри ССЗ сохраняется стабильность) и сильная финансовая позиция делают его привлекательным. В этом году застройщики Абу-Даби запускали проекты в Дубае и наоборот, что говорит о некой региональной интеграции. Израиль и ОАЭ также начали сотрудничество после нормализации отношений — хотя недавняя эскалация войны (конфликт в Газе) в октябре может приостановить некоторые зарождающиеся партнёрства.
Мнение эксперта: Руководители ближневосточного рынка недвижимости часто выражают уверенность в том, что их рынки могут оторваться от мировых проблем. «Наш рост обусловлен фундаментальным спросом и государственной стратегией, а не спекулятивными пузырями», — заявил один из застройщиков Дубая на панельной дискуссии, указывая на реальный спрос со стороны конечных пользователей, вызванный ростом населения. В этом есть доля правды: рост населения и доходов в странах Персидского залива (благодаря экономической диверсификации, притоку экспатов и росту занятости) действительно происходит. Однако наблюдатели предупреждают, что если мировые финансовые условия еще больше ужесточатся или цены на нефть значительно упадут, Ближний Восток может столкнуться с нехваткой финансирования или снижением спроса. Пока же регион, пожалуй, находится в выигрышной позиции — высокие нефтяные доходы, импульс реформ и приток талантов — и превращает это в строительный бум, за которым с интересом наблюдает весь мир.
В заключение, рынок недвижимости Ближнего Востока в конце 2025 года характеризуется смелыми проектами и оптимистичными настроениями. От роскошных небоскребов и курортов до столь необходимого жилья для среднего класса — краны на горизонтах Дубая, Эр-Рияда, Дохи и других городов свидетельствуют о периоде трансформации. Как показывает крупная ставка Blackstone, глобальные инвесторы рассматривают Ближний Восток как одно из немногих мест, где возможны рост и доходность в условиях неопределенности в мире. В регионе есть и риски (геополитические потрясения возможны, а переизбыток строительства — вечная проблема), но на данный момент здесь полный вперед для развития недвижимости на Ближнем Востоке.
Африка: жилищные проблемы, снижение процентных ставок и внимание инвесторов
Рынок недвижимости Африки с 7 по 8 октября 2025 года отражает континент с разнообразными рынками, многие из которых обладают огромным долгосрочным потенциалом, но также сталкиваются с острыми краткосрочными проблемами. Ключевые темы включают острую нехватку жилья в быстрорастущих городах, влияние высоких процентных ставок (которые сейчас начинают снижаться), а также рост интереса со стороны как местных, так и международных инвесторов, ищущих новые рубежи для роста.
Жилищный кризис и меры реагирования: Трогательная история этой недели пришла из Кении, где в отчёте было отмечено, что тысячи семей живут на улицах Найроби из-за отсутствия доступного жилья africanews.com africanews.com. Найроби, как и многие африканские мегаполисы, переживает взрывной рост населения, который значительно опережает темпы строительства формального жилья. В результате появляются обширные неформальные поселения (трущобы) и бездомность среди наиболее уязвимых. В Кении около 47% городских жителей проживают в неформальном жилье, а по стране в целом наблюдается дефицит в 2 миллиона домов africanews.com. Для решения этой проблемы правительство Кении запустило Программу доступного жилья, и по состоянию на октябрь строит 100 000 недорогих домов по всей стране africanews.com. Это включает многоквартирные дома в Найроби и других городах, с квартирами, рассчитанными на покупателей с низким и средним доходом. Правительство также пробует инновационные способы финансирования — например, спорный жилищный сбор (налог) с зарплат формальных работников для финансирования государственного жилья, а также ищет государственно-частные партнёрства для привлечения частного капитала.
Президент Кении Уильям Руто активно высказывается по вопросам жилья, даже призывая к глобальному подходу: «Глобальный жилищный кризис слишком велик, чтобы одна страна могла его решить. Мы должны использовать силу многостороннего сотрудничества, чтобы противостоять ему», — призвал Руто в своей речи africanews.com. Этот призыв находит отклик и за пределами Кении. Многие африканские страны сталкиваются с аналогичными жилищными проблемами: Нигерии нужны миллионы домов для растущего населения, в Египте дефицит жилья, несмотря на строительство новых городов, Южная Африка борется с наследием апартеида в жилищной сфере и т.д. Идея Руто намекает на возможность создания коалиции правительств, банков развития и инвесторов для совместного финансирования доступного жилья в крупном масштабе — что-то вроде Плана Маршалла для жилья в развивающихся странах. Хотя это пока мечта, на практике африканские правительства предпринимают различные шаги: Марокко субсидирует жильё для малоимущих семей, Нигерия пытается создать национальный жилищный фонд для работников, Южная Африка уже давно реализует программу RDP по предоставлению бесплатного жилья бедным (хотя с переменным успехом).
Кенийский пример также подчеркивает, насколько жилищный вопрос связан с другими проблемами: бедностью, безработицей и даже полицией (бездомные жители Найроби сталкиваются с преследованием). Эксперты, такие как директор жилищного департамента Кении Джордж Омонди, подчеркивают, что необходима «согласованная работа» – включая социальное жилье с большими субсидиями africanews.com – иначе частные застройщики не будут строить для самых бедных, так как прибыль там минимальна. Есть определённый прогресс: программа Кении, поддерживаемая такими институтами, как Всемирный банк и ЕИБ, уже реализует несколько флагманских проектов (один из них, недалеко от делового центра Найроби, почти завершён и предлагает квартиры по цене от $20 000, что составляет лишь часть рыночной стоимости). Тем не менее, масштаб остаётся проблемой – десятки тысяч квартир это только начало, а по всему континенту нужны миллионы.Процентные ставки и финансы: Африканские экономики сильно пострадали от глобального повышения ставок с 2022 года. Многие центральные банки Африки повысили свои собственные ставки, чтобы бороться с инфляцией (часто вызванной ростом стоимости импорта и обесцениванием валюты). К середине 2025 года, однако, инфляция начала снижаться в ряде стран, что позволило политикам ослабить меры. Например, Резервный банк Южной Африки снизил свою ставку репо на 25 б.п. до 7,00% в июле 2025 года reuters.com tradingeconomics.com, после того как инфляция там вернулась в целевой диапазон 3-6%. Это было первое снижение после длительного цикла повышения, в ходе которого ставки выросли с 3,5% в 2021 году до 7,25% в начале 2025 года. Снижение небольшое, но символически важное – его встретили как «хорошую новость для южноафриканских домовладельцев», по словам одного из руководителей девелоперских компаний, потому что это означает, что платежи по ипотеке не будут расти дальше и могут даже снизиться. Рынок жилья в ЮАР значительно замедлился на фоне высоких ставок, рост цен составил около 2% (ниже инфляции) globalpropertyguide.com. Пауза/снижение ставки стабилизировали ситуацию; к сентябрю и октябрю появились признаки роста интереса покупателей, особенно среди тех, кто покупает жильё впервые и ждал подходящего момента. Южноафриканские банки, обладающие достаточным капиталом, по-прежнему заинтересованы в кредитовании надёжных покупателей жилья, а уровень проблемных ипотечных кредитов остаётся низким, так что рынок жилья может оживиться, если ставки будут постепенно снижаться и в 2026 году.
В других местах, Нигерия, крупнейшая экономика Африки, демонстрирует резкий контраст: ее центральный банк повысил ставки до ошеломляющих 18,75% к середине 2025 года, чтобы бороться с инфляцией и защитить валюту. Это сделало кредиты чрезвычайно дорогими, а финансирование развития недвижимости — очень трудным (в результате большинство покупок жилья в Нигерии совершаются за наличные). Однако в начале октября Центральный банк Нигерии (под новым руководством после смены правительства) сигнализировал о переменах, снизив учетную ставку до 27% с 27,5% proshare.co (MPR в Нигерии определяется иначе, но по сути это небольшое смягчение), а также уменьшив требования к обязательным резервам банков proshare.co. Немедленный эффект проявился в снижении доходности казначейских векселей — доходность годовых облигаций упала примерно до 16,8% с 17,7% proshare.co, что является заметным изменением. Эта нисходящая тенденция доходности подразумевает, что стоимость заимствований для бизнеса и потребителей может начать снижаться, хотя и с очень высокого уровня. Если Нигерии удастся удержать низкую инфляцию (что под вопросом, учитывая недавнюю отмену субсидий и волатильность валюты), это может открыть путь к дальнейшему снижению процентных ставок, что оживит такие сферы, как ипотечное кредитование (которое сейчас является нишевым в Нигерии). Недвижимость в Нигерии обладает огромным потенциальным спросом — население около 220 миллионов, быстрый рост городов — но узким местом остается финансирование. По оценкам, менее 5% нигерийских домов покупаются с использованием ипотеки (большинство строятся самостоятельно постепенно). Есть и обнадеживающие признаки: застройщики пробуют креативные модели, такие как аренда с последующим выкупом, и привлекают средства диаспоры, чтобы обойти местные проблемы с высокими ставками.Интерес инвесторов и саммиты: Глобальные инвесторы, ищущие более высокую доходность, все чаще исследуют рынок недвижимости Африки. На этой неделе прошло мероприятие под названием 18-й Саммит по развитию недвижимости — Африка (8–9 октября 2025 года, Дубай) archidatum.com, собравшее застройщиков, инвесторов и операторов для обсуждения крупных проектов в Африке. Тема “Africa Risen” (“Африка поднялась”) указывает на акцент на историю роста континента. Многие африканские города остро нуждаются в современной коммерческой недвижимости — будь то торговые центры, офисы класса А или логистические парки — и те, кто инвестирует рано, могут получить выгоду по мере формализации экономик и расширения потребительских слоев. Например, компании из Южной Африки и Европы строят торговые центры в таких странах, как Замбия, Гана, Кот-д’Ивуар, ориентируясь на растущий средний класс. Еще одно направление — промышленная/логистическая недвижимость: электронная коммерция в Африке только зарождается, но растет, а инфраструктурные инициативы, такие как новая зона свободной торговли в Гане или железная дорога SGR в Кении, создают спрос на склады.
Северная Африка (например, Египет, Марокко) часто объединяется с Ближним Востоком в инвестиционных портфелях. В Египте наблюдались экономические потрясения (огромная девальвация валюты, кредиты МВФ), что ударило по недвижимости – недвижимость часто используется египтянами как средство сбережения от инфляции, поэтому цены в египетских фунтах взлетели (хотя в долларах США они упали). Богатые египтяне и инвесторы из стран Персидского залива скупают недвижимость в Каире со скидками в долларовом выражении. Проект нового административного города правительства Египта (административная столица к востоку от Каира) продолжается, и несмотря на скептицизм, многие государственные учреждения действительно переезжают туда, что создает некоторый спрос на недвижимость (хотя большая часть предложения пока пуста).
Южная Африка: Южная Африка остается самым зрелым рынком недвижимости в Африке с развитым сектором REIT, но рост низкий. Здесь часто делают ставку на определенные ниши – например, аренда доступного жилья (на которое высокий спрос в Йоханнесбурге/Претории), специализированные склады и т.д. В других странах, таких как Замбия, Ангола, экономика сильно зависит от сырьевых товаров, что означает, что их рынки недвижимости переживают подъемы и спады вместе с ценами на медь или нефть. Восточная Африка: Танзания, Уганда, Руанда демонстрируют стабильный рост; на самом деле, рынок недвижимости Уганды был отмечен в Morning Market Brief 8 октября с акцентом на меняющуюся ситуацию в Кампале realestatedatabase.net, с советами по перспективным районам. Руанда позиционирует себя как деловой центр (чистый, организованный городской план Кигали привлекает положительное внимание).
Экспертные комментарии по Африке часто сосредоточены на раскрытии потенциала: как получить долгосрочное финансирование для жилья, как формализовать право собственности на землю (вопросы землевладения значимы во многих странах и отпугивают инвесторов), и как интегрировать устойчивое развитие (некоторые новые здания в Африке уже соответствуют «зеленым» стандартам с учетом климатических изменений). Многие отмечают, что доходность недвижимости в Африке может быть очень высокой, но и риски велики, а знание местной специфики крайне важно. Как выразился один из спикеров саммита: «Рынок недвижимости Африки ускоряется и готов к глобальным решениям» facebook.com – что говорит об открытости к иностранному опыту и капиталу в сочетании с местными возможностями.
В целом, развитие рынка недвижимости в Африке по состоянию на начало октября 2025 года рисует картину огромных потребностей, стимулирующих смелые инициативы. Такие правительства, как в Кении, напрямую вмешиваются, чтобы строить жилье для своего населения, а макроэкономические тенденции, такие как снижение процентных ставок, наконец-то дают небольшую передышку. Формируются международные форумы и партнерства, что говорит о том, что Африка все чаще попадает в поле зрения инвесторов в недвижимость, ищущих возможности для роста. Путь не будет легким — проблемы от бедности до инфраструктурных разрывов сохраняются, — но повествование постепенно смещается от исключительно проблем к нераскрытому потенциалу и поступательному прогрессу.Латинская Америка: снижение ставок, восстановление рынков и осторожный оптимизм
Рынки недвижимости Латинской Америки в этот период формируются под влиянием сочетания улучшающейся макроэкономической ситуации (по мере того как центральные банки начинают снижать ранее зашкаливающие ставки) и уникальных местных особенностей. Крупнейшие экономики региона — Бразилия, Мексика, Колумбия, Чили, Аргентина — каждая демонстрирует свои особенности на рынке недвижимости, но главная тема конца 2025 года — это переход от цикла ужесточения к смягчению, что в целом положительно для недвижимости.
Американские горки процентных ставок: В Латинской Америке в 2022–2023 годах наблюдались одни из самых высоких процентных ставок в мире, поскольку страны боролись с инфляцией. К 2025 году инфляция значительно снизилась во многих странах, что позволило центральным банкам изменить курс. Самое заметное недавнее событие: центральный банк Мексики (Banxico) в конце сентября снизил свою ключевую процентную ставку на 0,25%, доведя её до 7,50% – самого низкого уровня с мая 2022 года reuters.com. Это было пятое подряд снижение Banxico в 2025 году (ставка постепенно снижалась с пика в 11,25% ранее в этом году). Решение 28 сентября было принято с разногласиями – один из членов совета был осторожен из-за базовой инфляции, но большинство согласилось на смягчение, ссылаясь на слабый рост и улучшение инфляционных ожиданий reuters.com reuters.com. Для рынка недвижимости Мексики это долгожданное облегчение. Ипотечные ставки, которые поднимались выше 10–12% для домохозяйств, начали постепенно снижаться. Банки в Мексике оперативно снизили некоторые кредитные ставки, и аналитики ожидают, что Banxico продолжит снижать ставку еще на пару четверть-процентных пунктов до конца года reuters.com. Более низкие ставки должны стимулировать ипотечное кредитование и продажи жилья в 2026 году. Это также хорошая новость для застройщиков, которые сталкивались с очень дорогими строительными кредитами – некоторые проекты, приостановленные ранее, могут возобновиться, если стоимость финансирования снизится. Оговорка: Banxico отметил сохраняющиеся опасения по поводу базовой инфляции, поэтому действует осторожно (они выбрали снижение на 0,25%, а не на 0,5%, чтобы не спровоцировать новый рост цен reuters.com). Тем не менее, направление задано: Мексика теперь находится в цикле смягчения, что поддерживает её рынок жилья и коммерческой недвижимости. Плюс в том, что экономика Мексики, хотя и «вялая», как выразился Reuters reuters.com, находится в неплохом состоянии – она выигрывает от тренда на nearshoring (инвестиции в производство со стороны компаний, диверсифицирующихся от Китая), что особенно увеличивает спрос на промышленную недвижимость вдоль границы с США.
Бразилия, с другой стороны, удивила многих, сохраняя свою процентную ставку на очень высоком уровне — 15% и даже заняв жёсткую позицию, заявив о возможности дальнейшего повышения при необходимости reuters.com reuters.com. Центральный банк Бразилии остановил цикл повышения ставок в середине 2025 года, который поднял ставки на 450 б.п. с 2024 года reuters.com (ранее Бразилия снижала ставки в 2023 году, но затем изменила курс и снова повысила их из-за устойчивой инфляции). На последнем заседании (17 сентября 2025 года) они дали сигнал о «продлённой паузе» — другими словами, снижение ставок маловероятно как минимум до начала 2026 года reuters.com. Это делает Бразилию исключением — в то время как ФРС США и Banxico снизили ставки, Бразилия осталась на прежних позициях. Их аргументация: инфляционные ожидания, особенно долгосрочные, ещё не закрепились на целевом уровне 3%, и они опасаются, что преждевременное смягчение приведёт к возврату высокой инфляции reuters.com. Непосредственный эффект для бразильской недвижимости — кредит остаётся очень дорогим. Ипотечные ставки в Бразилии находятся на уровне середины десятков процентов, что слишком высоко для многих потенциальных покупателей жилья. Продажи жилья в Бразилии замедлились, а рост цен минимален (в некоторых регионах наблюдается небольшое снижение в реальном выражении). Строительный сектор в Бразилии находится в довольно напряжённом положении — многие застройщики, которые продавали квартиры по предварительным договорам, исходя из более низких ставок, теперь испытывают давление из-за роста стоимости финансирования и строительства. Некоторые мелкие застройщики обанкротились или отложили проекты. Крупные компании, имеющие доступ к рынкам капитала (обычно через облигации или акции), справляются, но и они надеются на снижение ставок. К сожалению, как отмечает главный экономист Inter Bank, с учётом «довольно жёсткой риторики» центрального банка, снижение ставок в 2025 году маловероятно reuters.com. Большинство прогнозов теперь предполагает, что Бразилия начнёт снижать ставки только в середине 2026 года, если продолжится дезинфляция.
Тем не менее, в трудностях Бразилии могут скрываться зачатки будущей выгоды: когда страна наконец изменит курс, объем отложенного спроса может оказаться значительным. Домохозяйства Бразилии не слишком закредитованы (соотношение кредит/ВВП умеренное), и снижение ставки с 15% до, скажем, 10% (если это удастся в ближайшие годы) значительно повысит доступность жилья. Некоторые инвесторы уже сейчас занимают позиции, приобретая землю или проблемные активы по низкой цене в ожидании восстановления. Международные фонды также проявляют интерес — акции и фонды недвижимости Бразилии торгуются с большими скидками, что делает их привлекательными, если верить в восстановление через 12–18 месяцев. Признак такого оптимизма: комментарии глобальных рейтинговых агентств указывают, что дальнейшее снижение ставок ФРС и укрепление бразильской валюты (реал вырос примерно на 13% по отношению к доллару США в этом году reuters.com) могут ослабить инфляцию, что подразумевает возможность смягчения позиции Бразилии раньше, чем это следует из официальных заявлений.
В других странах Латинской Америки, Чили и Колумбия первыми начали снижать ставки. Центральный банк Чили агрессивно снизил ставку с 11,25% до примерно 8,5% к октябрю 2025 года, поскольку инфляция там опустилась до однозначных значений. Рынок жилья в Чили, который ранее остыл, начал немного оживляться благодаря удешевлению ипотечных кредитов. Колумбия также начала снижать ставку в середине 2025 года с максимума 13,25%; к октябрю она составляла около 11,25% и ожидается, что к концу 2025 года опустится ниже 10%. Это помогло стабилизировать продажи нового жилья в Колумбии, которые резко упали в 2023 году.
Страной с экстремальной ситуацией является Аргентина, но случай Аргентины нетипичен. Здесь инфляция превышает 100%, песо за год потерял две трети своей стоимости, а впереди выборы. Недвижимость в Аргентине продается в долларах как средство защиты, поэтому цены на жилье в Буэнос-Айресе в долларах находятся на многолетних минимумах (некоторые иностранцы покупают там дешевые квартиры за наличные). Но местная активность практически заморожена, так как кредитование отсутствует (никто не берет ипотеку в песо под 150% годовых!). Многие ждут, сможет ли новое правительство провести долларизацию или стабилизировать экономику, что может полностью изменить правила игры на рынке недвижимости Аргентины. Возможно, это история уже для 2026 года.
Рыночные показатели и прогноз: Интересно, что финансовые рынки отражают восстановление в Латинской Америке в 2025 году. Фондовые рынки Бразилии и Мексики показывают хорошие результаты, и глобальные инвесторы это заметили. В одном из отчетов отмечалось, что рынки Латинской Америки стали одними из неожиданных победителей 2025 года, при этом индексы Bovespa в Бразилии и индексы Мексики значительно выросли neworleanscitybusiness.com. В сфере недвижимости глобальные REIT (инвестиционные фонды недвижимости) на самом деле превзошли по доходности американские REIT в этом году neworleanscitybusiness.com, что частично объясняется снижением процентных ставок за рубежом (например, в Латинской Америке и некоторых частях Европы/Азии) по сравнению с все еще высокими ставками в США. Во многих странах Латинской Америки также используются арендные ставки, индексированные на инфляцию, что защищало денежные потоки во время высокой инфляции, а теперь, когда инфляция снижается, владельцы недвижимости имеют доход выше тренда, зафиксированный на длительный срок.
Например, рынок недвижимости Мексики, особенно промышленная недвижимость, переживает бум благодаря nearshoring. Вакантность в основных промышленных коридорах на границе с США (Тихуана, Монтеррей) составляет менее 2%, а арендные ставки растут двузначными темпами. Девелоперы из США сотрудничают с местными компаниями для строительства крупных новых парков для арендаторов, таких как Tesla (которая строит гигафабрику в Нуэво-Леоне), и других производителей, переезжающих в регион. В жилом секторе застройщики жилья в Мексике (например, строящие доступные дома вокруг крупных городов) испытывали трудности в условиях высоких ставок, но должны увидеть рост продаж по мере того, как ипотека становится немного более доступной. Государственные жилищные агентства (Infonavit и др.) также увеличили сумму, которую можно занять, что частично компенсировало рост ставок. С ожидаемым продолжением снижения ставок в Мексике – некоторые прогнозы предполагают, что ключевая ставка снизится до ~7% или даже 6,5% к концу 2025 года scotiabank.com banxico.org.mx – есть осторожный оптимизм, что 2024 и 2025 годы будут лучше для продаж жилья, чем 2023 год.
Прогноз для Бразилии более сдержанный в краткосрочной перспективе из-за высоких ставок. Тем не менее, интересно, что акции бразильских девелоперов недвижимости отскочили от минимумов в ожидании, что центральный банк в конечном итоге смягчит политику. Правительство президента Лулы также представило новую жилищную программу («Мой дом, моя жизнь»), чтобы субсидировать доступное жилье, что может дать работу строителям и помочь малообеспеченным семьям, хотя это пока на ранней стадии. Если инфляция в Бразилии продолжит снижаться (сейчас она около 4,8%, а прогноз на следующий год ~3,6% reuters.com), давление на центральный банк с целью снижения ставок усилится, что станет катализатором для сектора недвижимости.
Другие рынки Латинской Америки: В Перу политическая нестабильность остается фактором давления, но рынок недвижимости Лимы стабилен – в Перу ставки не повышали так сильно, поэтому ипотека осталась относительно дешёвой (~8%). В Чили, после периода неопределённости из-за переписывания конституции и очень высоких ставок, сейчас наблюдается улучшение настроений; цены на квартиры в Сантьяго восстанавливаются по мере снижения стоимости заимствований. Меньшие рынки, такие как Уругвай или Парагвай, часто остаются вне поля зрения, но, например, Парагвай позиционирует себя как будущую звезду Латинской Америки gatewaytosouthamerica-newsblog.com, используя низкие налоги и молодое население – в Асунсьоне наблюдается мини-бум современных жилых башен, финансируемых аргентинскими и бразильскими покупателями, ищущими стабильности.
Экспертные комментарии в Латинской Америке часто сосредоточены на взаимосвязи политики и недвижимости. Например, в Мексике политика нынешней администрации поддерживает крупную инфраструктуру (например, поезд майя, новые аэропорты), что открывает новые регионы для развития, но также присутствуют некоторые националистические тенденции, вызывающие опасения у иностранных инвесторов. В Бразилии возвращение Лулы поначалу встревожило рынки, но он в основном соблюдает бюджетные ограничения, а его поддержка жилищных программ на самом деле благоприятна для сектора. Общий вывод регионального экономического обзора: Латинская Америка преодолевает “устойчивую инфляцию и замедление роста на фоне глобальной неопределённости”, однако такие страны, как Мексика, удивили позитивом – прогнозы роста были немного пересмотрены в сторону повышения scotiabank.com (например, прогноз роста Мексики на 2025 год улучшился несмотря на глобальное замедление). Такая устойчивость благоприятна для недвижимости, которая обычно следует за экономической активностью.
В заключение, рынок недвижимости Латинской Америки на октябрь 2025 года характеризуется осторожным оптимизмом и разными результатами. Конкретные события – такие как снижение ставок в Мексике reuters.com, или упорно высокие ставки в Бразилии reuters.com, или раннее смягчение политики в Чили/Колумбии – формируют почву для 2026 года. Такие рынки, как Мексика, идут вверх благодаря внешним инвестициям и смягчению денежно-кредитной политики. Бразилия выжидает, но как только ставки пойдут вниз, возможен сильный рост. Инвесторы, ранее избегавшие недвижимости развивающихся рынков, начинают возвращаться, привлечённые низкими оценками и перспективой снижения местных ставок (что повышает стоимость недвижимости). Сообщение аналитиков по сути таково: следите за Латинской Америкой. Как говорится в одной инвестиционной заметке, “Не упускайте из виду недвижимость Латинской Америки – когда ставки пойдут вниз, она может резко оживиться.” Уже сейчас глобальные индексы REIT, отражающие эти рынки, показывают опережающую динамику, что намекает: умные деньги уже делают ставку на восстановление.
Источники:
- Тенденции рынка жилья США и комментарии Селмы Хепп cotality.com cotality.com cotality.com
- Прогноз JPMorgan по рынку жилья США («заморожен до 2025 года, рост <3%») rfsadvisors.com
- Данные по вакантным офисам в США (20,7% по стране, Сан-Франциско 27,7%) reuters.com reuters.com
- Результаты опроса EXPO REAL Europe (44% оптимистично, основные опасения — процентные ставки и бюрократия, жильё — главный актив) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Ставка по ипотеке в Чехии снизилась до 4,91%, минимум за 2 года expats.cz
- Состояние рынка недвижимости Китая и опрос аналитиков (ожидание восстановления не ранее 2026/27) reuters.com reuters.com
- Резервный банк Индии (RBI) сохраняет ставку репо на уровне 5,5%, поддерживая покупательские настроения hindustantimes.com
- Логистическое совместное предприятие Blackstone и ADIA Lunate на $5 млрд в Персидском заливе reuters.com
- Цитата Джона Грея (Blackstone) о динамике в странах Персидского залива (GCC) reuters.com
- Проект Dar Global с Трампом на $1 млрд в Джидде reuters.com reuters.com
- Рост рынка недвижимости в Дубае на 70% (2019–2024) и план удвоения населения reuters.com
- Программа доступного жилья в Кении (100 тыс. домов) и цитата Руто africanews.com africanews.com
- Снижение ставки в Южной Африке до 7,00%, минимальный уровень с 2022 года reuters.com tradingeconomics.com
- Банк Мексики (Banxico) снижает ставку до 7,5% (минимум с 2022 года) reuters.com
- Бразилия сохраняет ставку Selic на уровне 15%, жесткая позиция reuters.com reuters.com
- Пресс-релиз о коммерческой недвижимости США (EZ Newswire) по кризису офисов reuters.com
- Глобальный прогноз JLL на 2025 год (дефицит предложения, ранние действия инвесторов) jll.com
- Статья Reuters о обрушении здания в Мадриде (принадлежит саудовскому фонду) reuters.com reuters.com
- Reuters о результатах опроса по новым ценам на жилье в Китае reuters.com
- Reuters о снижении ставки Банксико и инфляции reuters.com reuters.com
- Reuters о пресс-релизе индекса трендов Expo Real exporeal.net exporeal.net
- Новости Prague expats о ставках по ипотеке в Чехии expats.cz
- Research Financial (Джек Ройтман) цитирует JPMorgan о рынке жилья в США rfsadvisors.com
