···

Бум или замедление? Неожиданные тенденции рынка недвижимости Джексон-Хоул в 2025 году и прогноз на 2028 год

26 сентября, 2025
by
Boomtown or Slowdown? Inside Jackson Hole’s Surprising 2025 Real Estate Trends and 2028 Outlook

Ключевые факты

  • Цены на жильё немного снизились: медианная цена продажи в Джексон-Хоул держалась на уровне около $1,78 млн в середине 2025 года, что примерно на 11% ниже в годовом исчислении по сравнению с пиком 2024 года, хотя средняя цена продажи оставалась высокой — около $4,3 млн благодаря продолжающимся продажам объектов класса люкс kwjacksonhole.com. Даже после спада после пандемии (снижение средней цены на 4,8% в 2024 году по сравнению с 2023 jacksonhole-real-estate.com), цены остаются близкими к рекордным уровням, а дома класса люкс регулярно продаются за $10–20 млн и выше kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com.
  • Продажи восстанавливаются и объёмы растут: После спокойного 2023 года активность сделок выросла в 2025 году. В первой половине 2025 года было примерно на 8% больше продаж, чем за тот же период 2024 года kwjacksonhole.com, а общий денежный объём вырос на 14–16% в годовом исчислении kwjacksonhole.com. Продажи в сегменте high-end лидировали — почти 75% продаж отдельно стоящих домов в первом квартале были дороже $5 млн kwjacksonhole.com, но продажи квартир и таунхаусов среднего сегмента также выросли примерно на 30% по мере стабилизации цен kwjacksonhole.com.
  • Ослабление дефицита предложения: Запасы на рынке недвижимости всё ещё исторически ограничены, но ситуация улучшается. Количество активных объявлений в середине 2025 года было на ~16% выше, чем годом ранее (283 объекта)kwjacksonhole.com, наконец-то предоставив покупателям немного больше выбора после пандемийного дефицита. Однако предложение по-прежнему смещено в сторону дорогого сегмента — например, 40% предложений домов превышают $8 миллионов kwjacksonhole.com — а варианты начального уровня дешевле $3 миллионов встречаются редко (всего ~23% предложений домов kwjacksonhole.com). Многие владельцы, купившие жильё во время бума COVID, не продают, что ограничивает предложение.
  • Арендная золотая жила для инвесторов: Рынок краткосрочной аренды в Джексон-Хоул приносит одну из самых высоких доходностей в Скалистых горах. Краткосрочные объекты (Airbnb) в среднем приносят $70,800 годового дохода с высокой ставкой $562 за ночь и ~46% заполняемостью airroi.com airroi.com. Спрос на дома, разрешённые для краткосрочной аренды, очень высок — такие объекты составили ~45% всех продаж квартир/таунхаусов в начале 2025 года kwjacksonhole.com. Благодаря бурному туризму в этом круглогодичном курорте, типичные ставки капитализации остаются привлекательными, несмотря на рост цен на жильё.
  • Бум новых застроек: Застройщики делают крупные ставки на будущее Джексона. Крупные проекты находятся в разработке — от 109-номерного роскошного отеля + кондоминиумов на Норт Кэш-стрит (утверждено на середину 2025 года) jacksonwy.gov до 60 новых курортных кондоминиумов на горе Сноу Кинг (с 12 рабочими квартирами) jacksonwy.gov. Более 1 400 новых домов (70% с ограничением по акту на право собственности для местных жителей) были утверждены в плане Northern South Park, крупнейшем жилищном проекте Джексона за десятилетия kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. А 219 доступных/рабочих жилых единиц строились на начало 2025 года, чтобы помочь решить местный жилищный кризис tetoncountywy.gov. Эти проекты нацелены на смягчение дефицита жилья и модернизацию рынка к 2026–2028 годам.
  • Изменения в зонировании и политике: Местные власти строго контролируют рост. В 2024 году город Джексон ввел мораторий на новые коммерческие здания площадью более 35 000 кв. футов в центре города, чтобы ограничить масштабные проекты до обновления правил землепользования jacksonwy.gov. Округ Титон также расширил свою природоохранную зону в 2025 году на всю территорию округа, что означает, что каждый объект теперь проходит экологическую экспертизу при получении разрешенияjacksonholerealestatereport.com. Более строгие требования к защите дикой природы, склонов и среды обитания (и многоуровневые проверки по экологической чувствительности) повлияют на будущее строительствоjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Тем временем государственные и местные чиновники продвигают меры в поддержку жилья (например, Northern South Park), чтобы сбалансировать сохранение природы с необходимостью обеспечения жильем рабочей силы.
  • Ведутся работы по модернизации инфраструктуры: Волна инвестиций в инфраструктуру сопровождает рост рынка недвижимости. Дорожные проекты на шоссе 22 (новый мост через реку Снейк, ремонт оползня на перевале Титон) улучшают ключевые транспортные коридоры dot.state.wy.us dot.state.wy.us. В 2025 году началось строительство транспортного центра площадью 2 100 кв. футов с 400 парковочными местами в Стилсоне (рядом с Уилсоном), цель которого — снизить трафик в Джексон и Титон Виллидж tetonbuildgrant.com. Аэропорт Джексон-Хоул находится на середине многолетней программы модернизации (ремонт взлетно-посадочной полосы, расширение площадок для противообледенительной обработки, новые административные помещения), чтобы повысить безопасность и пропускную способность к 2026 году jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Эти инвестиции в транспорт, дороги и аэропорт повышают долгосрочную доступность — это выгодно для туризма, ежедневных поездок и стоимости недвижимости.
  • Прогноз до 2028 года – Сильный, но избирательный: Траектория рынка недвижимости Джексон-Хоул остается бычьей, но с тенденцией к замедлению. Ограниченное предложение – только около 3% земли в округе Титон доступно для частной застройки (97% – это охраняемые государственные земли) jacksonhole-real-estate.com – и дальше будет поддерживать высокую стоимость недвижимости. К 2028 году ожидается, что цены на жилье останутся высокими или немного вырастут, а не обрушатся, учитывая устойчивый спрос со стороны состоятельных покупателей, ищущих налоговые преимущества Вайоминга и альпийский образ жизни (в Вайоминге нет подоходного налога штата jacksonhole-real-estate.com). Однако ажиотаж после пандемии сменился более сбалансированным рынком: у покупателей больше рычагов, чем в 2021 году, а продавцам приходится стратегически устанавливать цены, чтобы привлечь предложения на фоне постепенного роста предложения kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Экономические условия будут играть свою роль – более высокие процентные ставки сделали покупателей осторожнее в 2023–24 годах, но любое снижение ставок к 2026 году может вызвать новую волну спроса kwjacksonhole.com. Инвесторы в аренду должны рассчитывать на стабильную доходность, хотя новые местные правила по краткосрочной аренде остаются непредсказуемым фактором. В целом, если не произойдет серьезного спада, Джексон-Хоул, скорее всего, сохранит статус ультра-престижного рынка до 2028 года, с постепенным ростом, продолжающейся застройкой класса люкс и устойчивым интересом как со стороны покупателей для жизни, так и инвесторов в этом желанном горном анклаве.

Обзор рынка (2025)

Рынок недвижимости Джексон-Хоул в 2025 году находится на переломном этапе. После стремительного роста 2020–2021 годов в прошлом году наблюдалась постепенная нормализация. Цены немного снизились с рекордных максимумов, а предложение – хотя и остается ограниченным – наконец-то растет, что приводит к признакам более сбалансированного рынка. В первой половине 2025 года объем продаж был заметно выше, чем в 2024 году, что свидетельствует о возобновлении уверенности покупателей, несмотря на более высокие процентные ставки mountainstandardrealty.com. Покупатели и продавцы сейчас корректируют свои стратегии: покупатели возвращают себе часть возможностей для переговоров по мере расширения выбора, а продавцы сталкиваются с более требовательным рынком, который поощряет реалистичное ценообразование и подготовку объектов.

Несколько факторов определяют ситуацию в 2025 году:

  • Устойчивость сегмента люкс, оживление среднего сегмента: Сегмент ультра-элитной недвижимости остается устойчивым. Джексон-Хоул был одним из самых дорогих горных рынков США, до недавнего времени уступая только Аспену jacksonhole-real-estate.com. В 2024 году он опустился на 5-е место среди курортных рынков по средней цене, поскольку в других регионах рост был более значительным jacksonhole-real-estate.com. Но не заблуждайтесь — спрос на элитные дома сохраняется. В 2025 году почти каждая четвертая продажа дома превышала $10 млн kwjacksonhole.com. Это удерживало среднюю цену продажи на уровне около $4–6 млн в некоторых кварталах kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. В то же время, рынок среднего сегмента (например, кондоминиумы и дома для местных семей) начинает восстанавливаться после спада. В первом квартале 2025 года количество сделок с кондоминиумами/таунхаусами выросло на 20% по сравнению с прошлым годом kwjacksonhole.com, поскольку цены стабилизировались, а некоторые продавцы стали более гибкими в условиях kwjacksonhole.com. Покупатели, которые были вытеснены с рынка во время ажиотажа COVID, осторожно возвращаются, особенно благодаря небольшому снижению ипотечных ставок в начале 2025 года (ставки ниже 7%), что повышает уверенность kwjacksonhole.com.
  • Инвентарь: Больше облегчения для покупателей: Одно из самых больших изменений в 2025 году — это увеличение количества домов на продажу. К середине года было около 283 активных объявлений, что на ~16% больше, чем годом ранее kwjacksonhole.com. Это означает очень необходимое увеличение предложения после рекордного дефицита — напомним, что в начале 2022 года из-за очень малого количества объявлений разгорались ценовые войны. Сейчас новые объекты выходят на рынок более равномерно (особенно летом), давая покупателям больше выбора. Однако не все сегменты обслуживаются одинаково. Сегменты начального и среднего ценового уровня по-прежнему испытывают нехватку предложения — для отдельно стоящих домов всё, что дешевле ~$3 миллионов, быстро раскупается и составляло только ~23% объявлений к середине 2025 года kwjacksonhole.com. Инвентарь в высоком ценовом сегменте вырос больше всего (многие домовладельцы тестируют рынок по премиальным ценам). Действительно, более 40% выставленных домов стоят свыше $8 миллионов kwjacksonhole.com. Этот избыток на верхнем уровне означает, что продавцы элитной недвижимости сталкиваются с конкуренцией, а покупатели, выбирающие дома дороже ~$5–8 миллионов, имеют больше возможностей для торга, чем в прошлые годы. В целом, рост предложения, хоть и умеренный, постепенно смещает рынок от крайней позиции продавца к более нейтральному положению.
  • Настроение рынка – осторожный оптимизм: В 2025 году отношение представляет собой смесь осторожности и оптимизма. С одной стороны, макроэкономическая неопределённость (рост процентных ставок, волатильность фондового рынка) заставила некоторых покупателей и продавцов колебаться в конце 2023 и начале 2024 года mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. С другой стороны, Джексон-Хоул продолжает опережать многие национальные рынки, благодаря своей уникальной привлекательности mountainstandardrealty.com. К середине 2025 года доверие потребителей на местном уровне восстанавливалось – этому способствовал весенний рост фондового рынка и ощущение, что цены здесь редко падают надолго mountainstandardrealty.com mountainstandardrealty.com. Риелторы сообщают, что «отложенный спрос» после спокойного периода теперь реализуется: объекты с правильной ценой продаются быстро, и для привлекательных объектов среднего сегмента снова появились множественные предложения. В то же время, покупатели стали более внимательны к соотношению цены и ценности, чем во время ажиотажа. Как отметил один местный брокер, «сегодняшние покупатели очень чувствительны к цене… Дома с неправильной ценой рискуют задержаться на рынке» kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Действительно, в первом квартале среднее время экспозиции проданных домов сократилось примерно на 20% (так как продавцы стали реалистичнее), но средний показатель DOM для активных объявлений был значительно выше – признак того, что переоценённые объекты оставались непроданными kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Такая ситуация вознаграждает информированных, стратегически мыслящих участников сделки с обеих сторон.
В целом, рынок 2025 года остается на высоком уровне, но нормализуется. Впервые за много лет покупатели могут вести переговоры и проводить инспекции без паники, в то время как продавцы сталкиваются с реальностью: даже в Джексон-Хоул цены не всегда растут по прямой. Оставшаяся часть 2025 года, по-видимому, готова к продолжению высокой активности – количество предварительных продаж было почти на 38% выше к началу лета по сравнению с 2024 годом kwjacksonhole.com, но с более здоровым балансом между спросом и предложением. Далее мы подробнее рассмотрим каждый сегмент недвижимости (жилую, коммерческую и инвестиционную) и тенденции, на которые стоит обратить внимание каждой группе участников рынка.

Жилая недвижимость: высокие цены и высокие ставки для домов

Жилая недвижимость (дома, кондоминиумы и земельные участки) составляет основу рынка Джексон-Хоул, и 2025 год принес этому сектору сочетание незначительных коррекций и продолжающейся устойчивости. Вот разбивка по подкатегориям:

Дома на одну семью

После стремительного роста цены на дома на одну семью стабилизируются на высоком уровне. Медианная цена дома на одну семью достигла примерно $3,16 млн к середине 2025 года, что на 14% выше по сравнению с прошлым годом kwjacksonhole.com – это солидный прирост, но гораздо более сдержанный, чем ежегодные скачки на 30% и более в 2020–21 годах. Средняя цена продажи дома выросла до $6,7 млн (+34% за год) kwjacksonhole.com, чему способствовали несколько ультра-люксовых сделок на сумму свыше $10–20 млн (включая одну более $50 млн в конце 2024 года, что стало рекордом) kwjacksonhole.com. Эти цифры подчеркивают двойственность рынка Джексона: несколько мега-сделок могут существенно повлиять на “средние” цены, даже если типичные семейные дома (если $3 млн можно назвать “типичным”) дорожают более стабильно.

Ключевой момент: объем продаж домов остается на здоровом уровне. Количество сделок с односемейными домами в начале 2025 года было примерно на том же уровне или немного выше (+2% в годовом исчислении к середине года) kwjacksonhole.com, но особенно на 47% выше в первом квартале 2025 по сравнению с первым кварталом 2024 kwjacksonhole.com, поскольку покупатели воспользовались увеличением предложения. Большая часть активности наблюдалась в пределах города Джексон и к югу от города – в районах, таких как Rafter J, Melody Ranch и 3 Creek Ranch, – что указывает на высокий спрос на дома рядом с инфраструктурой kwjacksonhole.com. Также наблюдается отток объектов в высоком ценовом сегменте: почти 75% продаж домов в первом квартале были по цене выше $5 миллионов kwjacksonhole.com, что говорит о том, что состоятельные покупатели продолжают приобретать как старые поместья, так и новые элитные дома. Тем временем, местные жители и покупатели начального уровня по-прежнему сталкиваются с трудностями: очень немногие отдельно стоящие дома продаются дешевле $1,5–2 миллионов, и те, что продаются, обычно старые или находятся за пределами центральной части Джексона. Постоянная нехватка «доступных» домов (по меркам Джексона) означает, что многие работники и молодые семьи по-прежнему не могут позволить себе этот сегмент, если только они не соответствуют требованиям специальных жилищных программ (обсуждается далее).

Для продавцов жилья 2025 год принес новые расчеты. Это уже не гарантированная ажиотажная продажа; теперь важны грамотное ценообразование и выбор времени. Хорошо подготовленные дома, выставленные по справедливым (пусть и высоким) ценам, продаются быстро – средний DOM (срок экспозиции) для проданных домов снизился до ~4,5 месяцев в первом квартале kwjacksonhole.com, что считается быстрым для объектов стоимостью в несколько миллионов долларов. Но переоцененные объекты теперь простаивают по 7–8 и более месяцев с редкими показами kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Продавцы реагируют более стратегически: кто-то обновляет или ремонтирует дом перед продажей, другие снижают цену, если интерес со стороны покупателей слабый. Положительный момент для продавцов в том, что благодаря привлекательности Джексона общая стоимость домов остается близкой к историческим максимумам, и многие продавцы по-прежнему получают несколько заинтересованных покупателей, если их объект соответствует основным критериям (виды, расположение, готовность к заселению). В целом, рынок односемейных домов в 2025 году вознаграждает тех, кто умеет подстраиваться под его особенности – это сдвиг по сравнению с хаотичными аукционами прошлых лет.

Кондоминиумы и таунхаусы

Сектор кондоминиумов/таунхаусов переживает уверенное восстановление в 2025 году. Этот сегмент остыл в 2022–23 годах (это был единственный сегмент, где после 2021 года наблюдалось небольшое снижение цен) kwjacksonhole.com, но теперь он стремительно возвращается, поскольку процентные ставки стабилизировались, а покупатели адаптировались. К середине 2025 года продажи кондоминиумов/таунхаусов выросли примерно на 29–30% в годовом исчислении kwjacksonhole.com. Многие из этих продаж были сосредоточены в городе Джексон, где кондоминиумы предлагают сравнительно доступную точку входа как для владельцев вторых домов, так и для местных жителей kwjacksonhole.com.

Цены на кондоминиумы/таунхаусы укрепились после краткосрочной коррекции. Медианная цена кондоминиума составляет около $1,19 млн на середину 2025 года (примерно +7% в годовом исчислении) kwjacksonhole.com, а средняя цена продажи — примерно $1,74 млн kwjacksonhole.com. Эти средние значения выросли, потому что в 2025 году было больше продаж элитных кондоминиумов (люксовые лыжные квартиры, новые объекты в Teton Village и т.д.) по сравнению с 2024 годом, когда преобладали сделки начального уровня kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Фактически, рынок кондоминиумов 2025 года сместился в сторону премиального сегмента, с меньшим количеством продаж ниже $1 млн — только около 30% сделок по кондоминиумам были ниже $1 млн kwjacksonhole.com. Это отражает как нехватку недорогих объектов, так и высокий спрос на кондоминиумы с удобствами, которые могут использоваться как дома для отдыха или инвестиции в аренду.

Важным фактором здесь является потенциал краткосрочной аренды. Значительная доля покупателей кондоминиумов — это инвесторы или ищущие второе жильё, которые хотят иметь возможность сдавать свою недвижимость через Airbnb, когда не используют её сами. Объекты недвижимости, находящиеся в зонах, разрешающих посуточную аренду (например, в определённых районах города и в Teton Village), пользуются огромным спросом, составляя около 45% всех сделок с кондоминиумами/таунхаусами в начале 2025 года kwjacksonhole.com. Покупатели ценят эти объекты за гибкость получения дохода в пиковые туристические сезоны. В результате, кондоминиумы, которые разрешают краткосрочную аренду, часто продаются по более высокой цене и быстро находят покупателей. В местном отчёте отмечается, что при стабильных ценах, лучшем предложении и более быстрых сроках сделок “все признаки указывают на сильную вторую половину [2025 года] — особенно в сегменте краткосрочной аренды, где спрос остаётся высоким, а хорошо расположенные объекты продаются эффективно.” kwjacksonhole.com Другими словами, если кондоминиум находится в районе, где разрешена аренда, и правильно оценён, его, скорее всего, быстро купят.

С точки зрения продавца, оживление рынка кондоминиумов/таунхаусов — хорошая новость. После периода, когда рост ипотечных ставок сократил число покупателей, 2025 год вернул ситуации с несколькими предложениями для самых востребованных объектов (особенно обновлённых кондоминиумов в центре Джексона или с прямым доступом к склонам). Тем не менее, продавцам стоит учитывать разделение этого рынка: старые или объекты с ограничениями по праву собственности (которые нельзя сдавать посуточно) имеют меньший круг покупателей и могут потребовать более конкурентной цены, тогда как роскошные и подходящие для краткосрочной аренды кондоминиумы снова сталкиваются с аукционами между покупателями. В целом, восстановление сегмента кондоминиумов, с ростом сделок на 20–30% и увеличением цен примерно на 7–17% в годовом исчислении kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com, придаёт импульс жилому рынку Джексон-Хоул по мере развития 2025 года.

Земельные участки и ранчо

Рынок земельных участков в Джексон-Хоул — это история ограниченных возможностей и долгосрочных перспектив. Из-за крайне малого количества частных земель в округе Титон, сделки с землёй составляют наименьшую долю рынка (примерно 10–15%) kwjacksonhole.com. Многие участки сложны для освоения — удалённое расположение, крутой рельеф или регуляторные препятствия — что означает, что сделки с землёй проходят медленно, а цены могут сильно колебаться с каждой продажей.

На данный момент в 2025 году объемы продаж земли в основном стабильны: к середине года было совершено 22 сделки с землей, всего на одну меньше, чем в прошлом году kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. Однако структура проданных участков в этом году сместилась в сторону более крупных и премиальных наделов. Одна из заметных сделок — участок на 70 акров у реки Снейк, выставленный за $17,8 млн — одна из самых дорогих продаж земли за всю историю kwjacksonhole.com. В результате средняя цена продажи земли выросла примерно на 60% по сравнению с прошлым годом (более $4,5 млн за участок), в то время как медианная цена земли фактически снизилась примерно на 14% до $1,88 млн kwjacksonhole.com. Эти показатели очень волатильны из-за небольшого объема выборки — всего пара многомиллионных сделок с ранчо может исказить «средние» значения. Основной вывод: ценные крупные участки по-прежнему стоят огромных денег, тогда как небольшие лоты (когда они изредка появляются на рынке) могут продаваться дешевле, если у них есть проблемы, такие как отсутствие коммуникаций или сложный подъезд.

Предложение земли остается очень ограниченным. Примерно 50–55 участков было на рынке к середине 2025 года, практически без изменений по сравнению с прошлым периодом kwjacksonhole.com. На первый взгляд это может показаться избытком по сравнению с объемом продаж, но на практике каждый участок уникален — различия в расположении, видах, зонировании и возможностях застройки означают, что у покупателей мало действительно сопоставимых вариантов. Многие предложения — это остатки, которые простаивают на рынке несколько сезонов, часто потому, что это «участки последней надежды» (например, неудобное расположение или серьезные строительные препятствия). Тем не менее, есть признаки оживления: количество участков в стадии сделки выросло на 167% к середине 2025 года по сравнению с серединой 2024 года kwjacksonhole.com, что говорит о том, что больше сделок с землей будет закрыто в конце 2025 года, когда покупатели планируют будущие проекты.

Для всех, кто участвует в рынке земли, терпение и тщательная проверка имеют решающее значение. Продавцы обычно не спешат — как выразился один брокер, «продавцы, как правило, терпеливы, понимая, что нужен подходящий покупатель… с другой стороны, покупатели столь же взвешенны» kwjacksonhole.com. Новые регламенты округа добавляют сложности: с Natural Resources Overlay теперь на территории всего округа, покупатель должен учитывать, какие экологические исследования или меры по смягчению воздействия могут потребоваться для участкаjacksonholerealestatereport.com kwjacksonhole.com. Продавцам также рекомендуется изучить эти правила, чтобы не переоценить потенциал застройки kwjacksonhole.com. В целом, земельный сегмент Джексона продолжит демонстрировать немногочисленные, но значимые сделки — и тем, кто надеется построить дом мечты с нуля, придется преодолеть череду сложностей, связанных с зонированием, охраной природы и затратами. Долгосрочная стоимость земли продолжает расти, просто потому что «ее больше не делают» в изысканной, но ограниченной по предложению долине Джексон-Хоул.

Коммерческая недвижимость: ограниченное предложение, новые проекты и интерес инвесторов

По сравнению с резонансным жилым сектором, коммерческая недвижимость в Джексон-Хоул — меньшая, но все же важная часть рынка. Она включает торговые и офисные помещения в городе Джексон, гостиницы и объекты размещения, а также некоторые легкие промышленные или многофункциональные зоны. В 2025 году коммерческий рынок характеризуется низкой вакантностью, высоким спросом на лучшие локации и осторожным подходом к новым проектам, что обусловлено городскими регламентами и ограничениями инфраструктуры.

Коммерческий центр даунтауна Джексона — это магазины, рестораны, галереи вокруг городской площади — отличается крайне низкой текучестью. Многие объекты долгое время принадлежат местным владельцам или инвесторам, которые понимают ценность присутствия на главной улице в мировом туристическом центре. Поэтому, когда коммерческие здания продаются или сдаются в аренду, они вызывают большой интерес, несмотря на очень высокие цены. Аренда торговых площадей на Cache или Broadway может достигать премиального уровня из-за потока туристов (особенно летом). В 2024–25 годах вакантность в ключевых торговых помещениях была незначительной; любой спад заполняемости магазинов во время пандемии полностью преодолен благодаря восстановлению туризма. Местные бизнесы по-прежнему сталкиваются с проблемой высоких арендных ставок, но экономика Джексона — поддерживаемая состоятельными туристами и жителями — до сих пор обеспечивает процветающую смесь бутиков, экипировочных магазинов, ресторанов и художественных галерей в центре города.

Одна из главных тем в коммерческой недвижимости — это новое строительство гостиниц. Популярность Джексон-Хоул создает спрос на размещение, и инвесторы реагируют, планируя новые отели и многофункциональные гостиничные проекты:

  • Примечательным примером является проект Mogul Capital на 335 North Cache, одобренный в июне 2025 года. Он будет включать в себя отель на 109 номеров, 17 роскошных кондоминиумов, 16 квартир для работников с ограничением по акту собственности, а также ресторан и спа на участке площадью 2,46 акра jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Для реализации этого проекта потребовалось специальное одобрение (он проходил через несколько заседаний городского совета), но в итоге был достигнут компромисс, включающий жильё для местных работников, чтобы заручиться поддержкой сообщества.
  • Другой пример — гостиничный проект по адресу 50 S. Millward, предлагающий отель площадью 66 000 кв. футов с подземной парковкой в центре города jacksonwy.gov. По состоянию на середину 2025 года он находился на стадии рассмотрения эскизного плана, и чиновники тщательно изучали вопросы парковки и транспортной нагрузки jacksonwy.gov.
  • На горе Сноу Кинг (в пределах города) планы по строительству 60 новых кондоминиумов для краткосрочной аренды и 12 доступных по цене квартир были одобрены в июле 2025 года jacksonwy.gov. Это расширит возможности размещения у подножия курорта Snow King, фактически увеличив туристическую вместимость и обеспечив жильём местных жителей в одном проекте.

Общая тенденция такова, что коммерческие/гостиничные проекты включают жильё для работников и проходят тщательную проверку перед утверждением. Городской совет Джексона и окружные комиссары ясно дали понять, что неконтролируемый коммерческий рост не является целью; проекты должны соответствовать характеру города и минимизировать негативные последствия. Фактически, город ввёл временный мораторий в 2024 году на крупные коммерческие здания (более 35 000 кв. футов) в центре и смешанных зонахjacksonwy.gov. Эта пауза была введена специально для того, чтобы переписать правила землепользования (LDRs) относительно размеров, высоты и дизайна зданий — с целью предотвратить чрезмерное развитие, которое может перегрузить инфраструктуру или изменить атмосферу маленького города jacksonwy.gov. В течение конца 2024 и 2025 годов город обновляет дизайн-кодекс и правила зонирования (с учётом мнения общественности) в рамках этого процесса jacksonwy.gov jacksonwy.gov.

Для инвесторов в коммерческую недвижимость Джексон-Хоул представляет собой классический рынок с высокими барьерами для входа и значительным потенциалом для тех, кто умеет ориентироваться в нем. Капитализационные ставки обычно низкие (что отражает высокую стоимость недвижимости и стабильные потоки доходов), но устойчивый рост туризма и благосостояния в долине обеспечивает сильный долгосрочный спрос. Репутация Вайоминга как штата с “низким уровнем регулирования” (дружественная к бизнесу политика, отсутствие подоходного налога штата) в некоторой степени уравновешивается местными нормативами в округе Титон, которые строгие, чтобы сохранить окружающую среду и характер сообщества. Тем не менее, сам факт, что в 2025 году реализуются несколько новых гостиничных и многофункциональных проектов, свидетельствует о доверии инвесторов к рынку. В середине года анализ более широкого региона отметил, что в округе Титон, Вайоминг, даже коммерческий сектор показал умеренный рост активности, что намекает на возобновление доверия инвесторов после неопределенности предыдущего года mountainstandardrealty.com.

Что касается конкретных коммерческих показателей: хотя подробные данные по ставкам аренды или вакантности не отслеживаются публично так же, как продажи жилья, по имеющимся свидетельствам:

  • Офисные помещения: Джексон не является крупным офисным рынком (большинство компаний небольшие или ориентированы на удаленную работу). Класса А офисных помещений мало; многие офисы расположены над магазинами или в многофункциональных зданиях. После пандемии спрос на офисы стабилен, в основном со стороны профессиональных услуг (юридические фирмы, финансы, агентства недвижимости). Крупного строительства офисов не ведется — любые новые потребности обычно удовлетворяются за счет креативного переоборудования существующих зданий.
  • Розничная торговля: Вакантность торговых площадей в центре Джексона очень низкая (на ключевых улицах часто фактически 0%). Новые торговые площади появятся в основном за счет смешанных проектов, таких как расширение Browse ‘N Buy — запланированное двухэтажное многофункциональное здание площадью 22 000 кв. футов на N. Cache, в котором разместятся увеличенный комиссионный магазин, помещения для встреч, офисы и две квартиры jacksonwy.gov. Такие проекты немного увеличивают коммерческий фонд, но также предоставляют услуги для сообщества.
  • Промышленная/сервисная коммерция: В легких промышленных зонах (например, бизнес-парк South Park или район “Smith’s Plaza”) также низкая вакантность — здесь размещаются подрядчики, автосервисы и т.д., поддерживающие экономику элитного жилья и туризма. В городе мало земли, зонированной под такие нужды, поэтому и арендные ставки там выросли.

Смотря в будущее, владельцы коммерческой недвижимости могут рассчитывать на стабильные показатели, поскольку туризм в Джексон-Хоул продолжает процветать круглый год (летом — национальные парки, зимой — горнолыжный спорт). Ключевыми ограничениями остаются рабочая сила и жильё: бизнесу сложно нанимать сотрудников в розничную торговлю и сферу гостеприимства, потому что работники не могут найти жильё. Именно поэтому новые коммерческие проекты связывают с обеспечением жилья для сотрудников (например, 16 квартир для работников в проекте Mogul). Также обсуждается ограничение расширения краткосрочной аренды в жилых зонах для защиты жилья для местных жителей, что может косвенно повлиять на туристическую ёмкость. В целом, прогноз для коммерческой недвижимости остаётся стабильным: строгие ограничения на рост города создают ситуацию высокого спроса и низкого предложения на коммерческие площади, что, как правило, поддерживает высокую стоимость и полную заполняемость в обозримом будущем.

Дома для отпуска и инвестиции: доходность в курортном раю

Джексон-Хоул давно привлекает покупателей домов для отпуска и инвесторов в недвижимость, и эта тенденция только усилилась в последние годы. В 2025 году примерно треть сделок с недвижимостью в округе Титон приходится на покупателей из других штатов, ищущих сочетание образа жизни и инвестиций (сюда входят как роскошные вторые дома, так и квартиры, ориентированные на аренду). Вот что происходит в сегменте домов для отпуска и инвестиций:

Рынок краткосрочной аренды (STR) — высокий доходный потенциал: Владение арендной недвижимостью в Джексон-Хоул может быть чрезвычайно прибыльным. Данные за 2025 год показывают, что доход от Airbnb/краткосрочной аренды в Джексоне в среднем составляет около $70 800 в год на объект, при средней суточной ставке (ADR) около $562 и заполняемости около 45–50% airroi.com airroi.com. Эти показатели усреднены по более чем 300 активным STR-объектам — лучшие объекты показывают ещё лучшие результаты (топ-10% приносят ~$15 тыс. в месяц в пиковые сезоны) airroi.com. Такой высокий доходный потенциал, в сочетании с международной привлекательностью Джексона, делает арендные дома очень востребованными. Инвесторы часто ищут квартиры или дома в зонах, где официально разрешена посуточная аренда (например, Teton Village, Aspens или части центра Джексона), так как не во всех жилых районах разрешена краткосрочная аренда. Как отмечалось, почти половина всех продаж квартир в начале 2025 года пришлась на объекты, разрешённые для краткосрочной аренды — это явный показатель того, что инвесторы нацелены на такие объекты kwjacksonhole.com.

Важно отметить, что правила STR в Джексоне относительно либеральны, но зависят от местоположения. Город Джексон и округ Титон выделили специальные зоны “Lodging Overlay”, где разрешены посуточные аренды; за их пределами аренда на срок менее 30 дней, как правило, запрещена в жилых районах. Это создает двухуровневый рынок: объекты внутри зон STR стоят дороже и быстрее растут в цене, тогда как объекты вне этих зон используются только как второе жилье или для долгосрочной аренды. По состоянию на 2025 год местные власти занимают позицию “минимального регулирования” по сравнению с некоторыми курортными городами (строгих лимитов на лицензии Airbnb пока нет) airroi.com, но в сообществе продолжается обсуждение баланса между туристической экономикой и характером жилых районов. Инвесторам стоит следить за возможными изменениями правил (например, может появиться требование получать специальные разрешения или платить дополнительные налоги, если проблема с жильем обострится).

На данный момент доходность от аренды остается очень привлекательной. При цене покупки ~$1–1,5 млн за квартиру (это средняя стоимость 2-комнатных апартаментов в Aspens или аналогичных районах), $70 тыс. валового годового дохода дают ~4,5–5% валовой доходности, что является хорошим показателем для стабильного объекта недвижимости в США. Опытные инвесторы, использующие профессиональных управляющих и динамическое ценообразование, получают еще более высокую заполняемость и доходы – особенно если предлагают премиальные удобства или уникальное расположение (выход на склон, вид на горы, джакузи и т.д.). Спрос на посуточную аренду достигает пика летом и зимой; в межсезонье (грязный сезон весной, поздняя осень) спрос ниже airroi.com, поэтому для максимизации доходности важно управлять этими сезонными колебаниями (например, предлагать помесячную аренду или скидки в низкий сезон).

Вторые дома и инвесторы в образ жизни: Не все покупатели, ориентированные на инвестиции, планируют сдавать свою недвижимость в аренду. Джексон также привлекает «инвесторов в образ жизни» – состоятельных людей, которые покупают дома как средство сбережения и личное убежище. Эти покупатели часто платят наличными (по некоторым оценкам, более половины сделок с элитной недвижимостью совершаются за наличные) и менее чувствительны к краткосрочным колебаниям рынка. Логика такова: недвижимость в Джексон-Хоул – это долгосрочная страховка: пейзажи и возможности для отдыха всегда будут привлекать обеспеченных покупателей, а налоговые льготы Вайоминга (отсутствие подоходного налога штата, низкие ставки налога на недвижимость относительно стоимости дома) создают финансовый стимул jacksonhole-real-estate.com. Действительно, Джексон-Хоул испытал огромный приток таких покупателей в 2020–2021 годах, и многие из них «закрепляют» свои объекты на обозримое будущее – они не продают, даже несмотря на стабилизацию цен. По словам местных экспертов, те, кто купил во времена COVID, крепко держатся за свою недвижимость, что способствует низкому предложению в верхнем сегменте (т.е. вы не увидите массовых спекулятивных перепродаж; люди, как правило, влюбляются в свои дома в Джексоне) jacksonhole-real-estate.com jacksonhole-real-estate.com. Такая динамика поддерживает стоимость, ограничивая предложение первоклассных домов.

Рынок аренды для долгосрочных арендаторов: Еще один аспект – это рынок долгосрочной аренды, актуальный для инвестиционной недвижимости, которая не сдается посуточно. Дефицит жилья для работников в Джексоне означает, что долгосрочная аренда пользуется чрезвычайно высоким спросом. Если купить квартиру или дом и сдавать его местным жителям на год, желающих будет много. Аренда высока – двухкомнатная квартира в городе легко может стоить $3,000+ в месяц (если вообще удастся найти такую). Хотя доходность может быть ниже, чем при посуточной аренде, некоторые инвесторы предпочитают стабильность годового договора и отсутствие износа, связанного с туризмом. Кроме того, владельцы недвижимости за пределами зон STR фактически не имеют выбора, кроме как сдавать в долгосрочную аренду, если хотят получать доход. Крупнейшие работодатели долины (больница, школьный округ, гостиничный бизнес) все сообщают, что нехватка арендного жилья для сотрудников – критическая проблема, поэтому любые новые объекты долгосрочной аренды быстро находят жильцов.

Один из возможных факторов в будущем: проекты доступного жилья (например, квартиры с ограничением по праву собственности, которые скоро появятся) могут немного снизить спрос на аренду в отдельных сегментах к 2026–2028 годам. Например, если будет построено более 100 новых квартир для работников по схеме государственно-частного партнерства, часть давления на нижний сегмент рынка может уменьшиться. Однако, учитывая текущий дефицит, вероятно, спрос на обычную аренду будет продолжать превышать предложение, поддерживая высокие ставки. Таким образом, владение арендной недвижимостью, предназначенной для местных арендаторов, должно оставаться надежной инвестицией, с дополнительным плюсом – вкладом в нужды сообщества.

В заключение, покупатели домов для отпуска и инвестиций в Джексон-Хоул находятся в сильной позиции. Они выигрывают от двойной идентичности этого района: игровой площадки для богатых (что поддерживает рост стоимости недвижимости и высокие ставки аренды класса люкс) и сплочённого сообщества с ограниченным количеством земли (что обеспечивает ценность дефицита). В 2025 году конкуренция среди таких покупателей за отдельные объекты недвижимости высока (особенно за хорошо оценённые кондоминиумы/таунхаусы, которые можно сдавать через Airbnb — на них было несколько предложений). В дальнейшем на этот сегмент будут влиять тенденции в туризме, удалённая работа (которая позволяет чаще использовать второе жильё наполовину как местное), а также местная жилищная политика. Но если судить по числу туристов и миграции состоятельных людей, Джексон-Хоул останется прибыльным и желанным местом для владения вторым домом или инвестиционной недвижимостью.

Факторы, влияющие на рынок: зонирование, инфраструктура и экология

Недвижимость Джексон-Хоул не существует в вакууме — на неё сильно влияют политика местных властей, возможности инфраструктуры и экологические соображения. В 2025 году и далее несколько ключевых факторов в этих сферах влияют на покупателей, продавцов и застройщиков:

Регулирование землепользования и изменения зонирования

Строгие правила зонирования и землепользования давно ограничивают развитие Джексон-Хоул, а в 2024–2025 годах в некоторых аспектах правила стали ещё жёстче. Главным изменением стало обновление природоохранной зоны округа Титон (NRO) в начале 2025 года, которое теперь требует экологической экспертизы для каждого участка в округе — независимо от его расположенияjacksonholerealestatereport.com. Ранее тщательной проверке подвергались только особо чувствительные территории. По новой системе все разрешения на строительство проходят многоуровневую экологическую экспертизу: для объектов “базового уровня” — базовый чек-лист, для “среднего уровня” — административный экологический анализ, а для “высшего уровня” (наиболее чувствительные участки) — полный экологический анализ, как раньшеjacksonholerealestatereport.com. Примерно 25% свободных участков (обычно с критически важными средами обитания или крутыми склонами) будут проходить более строгие проверкиjacksonholerealestatereport.comjacksonholerealestatereport.com. Это изменение означает больше времени, затрат и неопределённости для всех, кто хочет строить — возможно, потребуется установка ограждений, безопасных для дикой природы, ограничения на вырубку деревьев или другие меры для получения разрешения. Продавцам земли или старых домов теперь разумно заранее учитывать эти вопросы (например, получить подтверждение соответствия зонированию), чтобы убедить покупателей в возможностях использования участка kwjacksonhole.com.

Еще одна сюжетная линия зонирования — это противостояние между развитием и сохранением природы. История Northern South Park — яркий пример: этот участок ранчо площадью 225 акров на южной окраине Джексона долгое время считался «единственным оставшимся местом» для значительного развития. После многих лет обсуждений в марте 2024 года власти утвердили новое зонирование, разрешающее до 1 437 домов (с требованием, чтобы 70% составляло доступное/рабочее жилье) kwjacksonhole.com kwjacksonhole.com. К маю 2025 года округ одобрил первый генеральный план для части этой территории с условиями по сохранению коридоров для дикой природы, созданию парков и поэтапному строительству жилья с ограничением по акту собственности buckrail.com buckrail.com. Это знаковый сдвиг: это означает, что в течение следующего десятилетия мы увидим, как появится новый район, включая потенциально более 1000 домов для местных работников. Для рынка это может немного увеличить предложение (в основном в категории доступного жилья) к 2027–2028 годам и демонстрирует политическую волю решать проблему нехватки жилья. Однако это решение не обошлось без сопротивления — природоохранные организации продолжают следить за тем, чтобы развитие соответствовало Генеральному плану Джексона, а защита дикой природы по-прежнему имеет первостепенное значение. Например, в августе 2025 года Городской совет отклонил запрос на изменение зонирования 6,5-акрового участка на склоне холма (так называемая «Яма Саймона»), который застройщик хотел перевести из сельской зоны в зону высокой плотности жилой/коммерческой застройки buckrail.com buckrail.com. Ссылаясь на риск оползней и опасения по поводу среды обитания (новое государственное геологическое исследование признало участок зоной высокого риска), власти решили сохранить его как малоплотное открытое пространство buckrail.com buckrail.com. Это подчеркивает, что экологические факторы могут перевесить потребности в жилье на отдельных участках.

Кроме того, мораторий города Джексон на крупные здания (введён в июне 2024 года) приостановил любые новые коммерческие проекты площадью более 35 000 кв. футов в центре города до тех пор, пока город не обновит свои LDR jacksonwy.gov. В течение конца 2024 и 2025 годов городские планировщики и члены совета обсуждали новые проектные стандарты – вероятные изменения включают более строгие ограничения по высоте, уступы на верхних этажах и требования к общественным выгодам в крупных проектах. Мораторий должен был закончиться в конце 2024 года после принятия этих обновлений jacksonwy.gov, и к осени 2025 года застройщики должны будут следовать новым правилам. Для покупателей и продавцов эти нюансы зонирования оказывают косвенное влияние: они формируют будущее предложение. Чем жёстче и медленнее процесс одобрения, тем более ценными становятся существующие объекты в престижных локациях (из-за их дефицита). Напротив, когда одобряется крупная новая застройка, такая как отель или жилой комплекс, это может добавить предложения, что немного сдерживает рост цен в этом сегменте. Следить за изменениями зонирования в Джексоне/округе Титон важно для участников рынка, и многие делают это через публичные слушания или местные новости – очень по-джексонхолски сочетание гражданской активности маленького города и элитной недвижимости.

Инфраструктура и общественные инвестиции

Бурный рост рынка недвижимости и туризма испытывает на прочность инфраструктуру Джексон-Хоул, но реализуется несколько крупных инвестиций и проектов для повышения пропускной способности и качества жизни:

  • Транспорт: Пробки, особенно на шоссе 22 и при въезде в Джексон, стали серьёзной проблемой. В ответ на это в апреле 2025 года началось строительство крупного проекта Stilson Transit Center and Park-n-Ride. Здесь появится транспортный узел с 400 парковочными местами, крытой велопарковкой и отдельным светофором на WY-390 (дорога в Титон-Виллидж) tetonbuildgrant.com. Идея в том, чтобы посетители и работники могли парковаться за пределами города и пересаживаться на шаттлы (автобусы START) до Джексона или горнолыжного курорта, снижая автомобильный трафик. Округ получил федеральное финансирование по программе BUILD и даже привлёк Jackson Hole Mountain Resort (которая пожертвовала землю) для реализации проекта tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com. К концу 2025 года были видны результаты строительства: шло асфальтирование и возведение сооружений tetonbuildgrant.com. Этот транспортный центр должен заработать к 2026 году, что может заметно снизить загруженность шоссе и улучшить время в пути – плюс для недвижимости в районах Уилсон/Виллидж и для всех, кто обеспокоен ростом проблем Джексона.
  • Дороги и мосты: Департамент транспорта Вайоминга модернизирует шоссе 22, главную восточно-западную артерию. В 2025 году был построен новый мост через реку Снейк на WY-22, а также завершались работы по асфальтированию и сопряжениям dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Также были проведены масштабные работы по стабилизации участка “Teton Pass Big Fill Slide” — склонного к оползням участка дороги в сторону Айдахо — чтобы этот маршрут оставался безопасным и открытым dot.state.wy.us dot.state.wy.us. Эти улучшения означают большую устойчивость и пропускную способность на маршрутах, которыми пользуются как местные жители, так и владельцы элитной недвижимости. Более ровная WYO-22 с расширенным мостом, а также более безопасный перевал Титон делают отдалённые районы (такие как Титон-Вэлли, Айдахо, или западные пригороды Вайоминга) более доступными и, соответственно, привлекательными для застройки (в пределах разрешённого).
  • Аэропорт: Аэропорт Джексон-Хоул (JAC) — ворота для многих покупателей элитной недвижимости и туристов, и он также модернизируется. В 2022 году аэропорт был закрыт для реконструкции взлётно-посадочной полосы, а в 2025 году продолжилась серия проектов, включая расширенную площадку для противообледенительной обработки и улучшенные рулёжные дорожки jacksonholeairport.com, чтобы повысить эффективность зимних операций. Также был снесён старый ангар для строительства нового административного здания и терминала FBO, с целью создать современный, экологичный объект к 2026 году jacksonholeairport.com jacksonholeairport.com. Эти инвестиции помогут аэропорту справиться с ростом (в последние годы количество пассажиров достигло рекордных значений) без увеличения шума или задержек. Для рынка недвижимости хорошо функционирующий аэропорт крайне важен — он поддерживает рынок вторых домов (быстрый доступ для владельцев) и спрос на туристическую аренду.
  • Общественные объекты: Город и округ, получившие значительные налоговые поступления в последнее время, также инвестировали в гражданскую инфраструктуру. Новый Центр правосудия округа Титон был одобрен в 2025 году для реконструкции и расширения здания суда и тюрьмы в центре города jacksonwy.gov jacksonwy.gov. Также продолжаются проекты по модернизации коммунальных услуг, велосипедных дорожек (соединение Greater Yellowstone Trail через Уилсон было завершено в 2024 году tetonbuildgrant.com tetonbuildgrant.com), а также парков. Хотя эти меры напрямую не влияют на стоимость недвижимости, они повышают качество жизни, которое привлекает людей в Джексон-Хоул.

По сути, инфраструктура постепенно догоняет развитие. Это положительная тенденция для рынка недвижимости: это означает, что долина может немного лучше справляться с ростом, что поощряет как местных жителей оставаться, так и новых инвесторов приезжать. Однако инфраструктура, вероятно, останется сдерживающим фактором — есть только одна основная дорога на въезд/выезд и ограниченная пропускная способность в узкой долине Джексона. Сообщество пытается найти баланс: инвестировать в умную инфраструктуру (например, транспорт, жильё для рабочей силы), чтобы снизить нагрузку, но не допустить чрезмерной застройки, которая может поставить под угрозу саму среду и характер, делающие Джексон-Хоул особенным.

Экологический и политический климат

Наконец, на рынок сильно влияют экологические и политические факторы. Округ Титон известен своим природоохранным подходом – 97% его земель являются общественными (национальные парки, национальные леса, заповедники) jacksonhole-real-estate.com, и даже большая часть частных земель находится под охранными сервитутами. Это создает врожденный дефицит пригодных для застройки земель, фактически гарантируя долгосрочный рост стоимости недвижимости по мере увеличения спроса. Покупатели это прекрасно понимают: владение недвижимостью в Джексон-Хоул сравнимо с владением частью почти исчерпаемого ресурса. Политические лидеры и избиратели последовательно поддерживают политику, защищающую открытые пространства и дикую природу. Например, когда разрешается изменение зонирования (как в Northern South Park), это сопровождается строгими требованиями к паркам, коридорам для диких животных и ограниченной застройке buckrail.com buckrail.com. Существует активный Jackson Hole Conservation Alliance и другие группы, следящие за предложениями по застройке. Ожидаются постоянные дебаты по таким вопросам, как расширение Snow King Mountain (которое было спорным, но сейчас в основном решено), предлагаемые гондолы или подъемники, и любые попытки вторгнуться в любимые ландшафты.

Одним из экологических факторов, способных повлиять на рынок недвижимости, является климат и природные риски. Климат Джексон-Хоул в целом холодный и снежный – отлично подходит для катания на лыжах, хотя засуха и лесные пожары в более широком регионе Запада вызывают опасения. В самой долине некоторая опасность лесных пожаров существует на лесистых склонах, но крупные пожары здесь случаются реже, чем в более засушливых районах. Вместо этого наводнения (от таяния снега или сильных дождей) и оползни – это природные угрозы, которые с большей вероятностью могут повлиять на недвижимость. Карты подверженности оползням Геологической службы Вайоминга за 2023 год заставили округ очень осторожно подходить к одобрению застройки на крутых склонах buckrail.com. Как мы видели на примере отказа по проекту Simon Pit, повышенное внимание к геологическим рискам может остановить проект на корню buckrail.com buckrail.com. Покупатели, рассматривающие участки на склонах или дома на обрывах, теперь регулярно консультируются с этими картами и могут нуждаться в инженерных исследованиях – что может стать сдерживающим фактором или поводом для торга по цене.

На политическом фронте политика штата Вайоминг в целом гораздо более ориентирована на развитие и защиту прав собственности по сравнению с местной политикой Джексона. В законодательном собрании штата обсуждались вопросы о ограничении полномочий местных органов по зонированию, чтобы заставить сообщества разрешать строительство большего количества жилья (эта тенденция наблюдается и в других штатах) wyofile.com. Хотя к 2025 году ничего радикального принято не было, любые подобные меры могут повлиять на Джексон, возможно, немного ослабив зонирование. Однако, учитывая влияние Джексон-Хоул и его уникальные обстоятельства, скорее всего, сообщество сохранит жесткий контроль. Недавний пример: в штате рассматривалось законодательство о снижении порога для соседей, чтобы протестовать против изменения зонирования (что облегчает перевод земли под более высокую плотность застройки), известное как поправки Смита-Коллинза wyofile.com. Природоохранные организации мобилизовались, чтобы гарантировать, что экологические вопросы останутся в центре внимания при любых изменениях jhalliance.org jhalliance.org. Итог этих политических процессов поможет определить, сколько нового жилья можно будет создать без судебных разбирательств или референдумов.

В итоге, окружающая среда и политическая атмосфера Джексон-Хоул одновременно служат и защитой, и барьером для рынка недвижимости. Они сохраняют потрясающий природный ландшафт и эксклюзивность, которые делают рынок столь привлекательным (и дорогим), но также накладывают ограничения на рост, что может усугублять дефицит предложения. Участникам рынка, особенно застройщикам и инвесторам, приходится действовать осторожно — часто сотрудничая с местными организациями или внося вклад в общественные цели (например, жилье для работников или охрану среды обитания), чтобы получить поддержку своих проектов. Для обычного покупателя или продавца эти факторы формируют фон для долгосрочной стабильности рынка: можно быть достаточно уверенным, что не произойдет внезапной чрезмерной застройки или утраты природной красоты, которые могли бы подорвать стоимость недвижимости. Напротив, политическая приверженность охране природы фактически гарантирует, что недвижимость в Джексон-Хоул останется ценным и дорогим активом в будущем.

Долгосрочный прогноз (2025–2028)

Смотрим вперед до 2028 года: рынок недвижимости Джексон-Хоул, скорее всего, останется сильным, с некоторым движением к балансу. Ключевые элементы долгосрочного прогноза включают:

  • Сохраняющийся высокий спрос: Основные привлекательные черты Джексон-Хоул — природа мирового класса, отдых и налоговые преимущества Вайоминга — никуда не исчезнут. Более того, рост удаленной работы и продолжающееся накопление богатства в США могут привести к тому, что больше состоятельных людей будут приезжать в такие места, как Джексон. Если не случится серьезной рецессии, можно ожидать, что спрос останется высоким, особенно на элитное жилье и любую новую недвижимость. Репутация долины как безопасного убежища для капитала (как финансового, так и в плане качества жизни) укрепилась во время пандемии и, вероятно, сохранится. Количество иностранных покупателей также может увеличиться, если международные поездки полностью восстановятся.
  • Постепенное увеличение предложения (в основном целевое): В ближайшем будущем мы увидим, как новые объекты будут постепенно появляться благодаря уже утверждённым проектам. Например, застройка Northern South Park может добавить более тысячи домов, но они будут строиться поэтапно, вероятно, до конца 2020-х годов, и в основном продаваться по специальным программам для местных жителей. Аналогично, новые кондоминиумы на Snow King или будущие гибриды отелей и кондо добавят несколько объектов по рыночным ценам. В стадии реализации находится 219 единиц жилья для рабочей силы, которые будут завершены к 2025 годуtetoncountywy.gov, а также большее количество в последующие годы (некоторые запланированы на 2026 год в Housing Supply Plan tetoncountywy.gov), что поможет удержать необходимых работников и, возможно, немного снизить ажиотаж на рынке аренды. Однако эти добавления относительно малы в общем масштабе и в основном имеют ограниченное или нишевое использование. Они вряд ли существенно повлияют на цены на жильё на открытом рынке — они больше решают потребности сообщества, чем создают возможности для инвесторов. Вкратце, предложение будет расти, но массового нового строительства не ожидается из-за регулирующей среды. Поэтому количество домов на продажу исторически останется на низком уровне, даже если оно немного увеличится по сравнению с экстремально низкими показателями 2021–2022 годов.
  • Динамика цен: умеренный рост, не пузырь: После стабилизации в 2023–2025 годах многие эксперты ожидают, что стоимость жилья в Jackson Hole возобновит умеренный рост ежегодно до 2028 года. Мы можем увидеть средний ежегодный прирост в пределах низких-средних однозначных процентов, что более устойчиво, чем скачки на 20–30% в начале 2020-х. Объекты высокого класса могут даже выйти на плато или расти очень медленно, особенно по мере появления большего количества элитных предложений и расширения выбора для покупателей (количество элитных объектов в середине 2025 года выросло на 31% по сравнению с прошлым годом kwjacksonhole.com, что намекает на небольшой избыток в сегменте $8 млн+). Тем не менее, минимальный уровень цен довольно устойчив — ограниченность земли и состоятельные владельцы делают маловероятным обвал по типу 2008 года. На самом деле, Jackson Hole исторически был защищён: даже во время общенациональных спадов объёмы сделок могли падать, но цены обычно держались лучше, чем в других местах. Один из возможных сценариев к 2028 году — это незначительный сдвиг в сторону рынка покупателя в некоторых сегментах, если процентные ставки останутся высокими и больше продавцов решат зафиксировать прибыль на пике цен. В отчёте Sotheby’s Resort Report отмечены первые признаки возможного “рынка покупателя впервые за много лет” jacksonhole-real-estate.com. Это проявится в увеличении сроков экспозиции и большем количестве переговоров, а не в прямом снижении цен. К 2028 году может установиться равновесие, при котором у покупателей будет больше возможностей для торга, а годовой рост цен будет умеренным, но стоимость останется на рекордных или близких к рекордным уровнях в номинальном выражении.
  • Прогноз аренды и инвестиций: Рынок аренды для отдыха должен оставаться устойчивым до 2028 года. Ожидается, что туризм в Джексон-Хоул (и Гранд-Титон/Йеллоустоун) останется очень сильным; также наблюдается тенденция, когда более состоятельные путешественники предпочитают аренду домов отелям, что выгодно владельцам краткосрочной аренды. Если только округ не введет строгие новые ограничения на краткосрочную аренду (чего сейчас не планируется, но за давлением общества будут следить), владение недвижимостью типа Airbnb в Джексоне продолжит приносить стабильную прибыль. Долгосрочная аренда может немного ослабнуть, если проекты по жилью для работников реализуются, но с учетом роста числа рабочих мест и отсутствия признаков переизбытка строительства, арендные ставки, вероятно, будут продолжать расти медленно, поддерживая инвестиционную стоимость. Одним из факторов неопределенности остается общая экономическая ситуация: если начнется рецессия, туризм может снизиться, временно уменьшив доходы от краткосрочной аренды — однако даже во время рецессий по-настоящему обеспеченные слои населения часто продолжают путешествовать, а Джексон-Хоул ориентирован на туризм высокого класса.
  • Процентные ставки и финансирование: К 2025 году ситуация с процентными ставками охладила спрос в среднем сегменте, но к 2026–2027 годам многие прогнозы ожидают нормализации ставок вниз по мере снижения инфляции. Если ипотечные ставки вернутся, скажем, в диапазон 4–5% к 2027 году, это может вызвать новую волну покупателей, которые ранее были вне рынка. Покупатели в Джексоне менее чувствительны к ставкам (напомним, что около 79% недавних покупок были совершены за наличные в некоторые периодыjacksonholerealestatereport.com), но средний сегмент и местные покупатели, улучшающие жилищные условия, определенно зависят от финансирования. Поэтому снижение ставок может повысить активность и цены на квартиры и дома до ~$3 млн, поскольку конкуренция возрастет. Наоборот, если ставки останутся высокими или вырастут, Джексон еще больше будет опираться на покупателей/инвесторов с наличными, а объем сделок может снизиться, в то время как цены на верхнем сегменте будут стагнировать. Таким образом, макроэкономика сыграет свою роль, но с учетом уровня благосостояния на этом рынке, эффект будет больше на объем продаж, чем на резкие колебания цен.
  • Общественный и политический прогноз: К 2028 году некоторые текущие инициативы (например, Northern South Park, улучшения транспорта и др.) будут реализованы, что, надеемся, смягчит проблемы роста, которые испытывает Джексон (пробки, нехватка работников). Сообщество, вероятно, продолжит искать способы принимать рост на своих условиях. Мы можем увидеть дополнительные правила, такие как более строгие энергетические стандарты для новых домов (для устойчивого развития) или даже ограничения на размер особняков (этот вопрос периодически поднимается, когда в регионе, известном своей природной красотой, появляются дома по 15 000 кв. футов). Экологические изменения, такие как более короткие зимы или изменившиеся схемы выпадения снега из-за изменения климата, также могут незаметно повлиять на рынок недвижимости — если лыжные сезоны сократятся, возможно, лето станет еще более доминирующим, изменяя структуру аренды; или большее количество дыма от лесных пожаров летом (что уже иногда наблюдается) может немного снизить привлекательность региона. Это предположения, но их стоит учитывать как долгосрочные факторы.

В целом, прогноз на 2025–2028 годы для рынка недвижимости Джексон-Хоул — это устойчивость с элементами стабилизации. Этот рынок переходит от ажиотажа к фазе, где побеждает качество, а не только количество: лучшие объекты с обоснованной ценой будут находить новых владельцев, новое строительство будет продуманным и медленным, а стоимость, вероятно, будет расти здоровыми, но не чрезмерными темпами. Для покупателей в ближайшие годы могут появиться лучшие возможности для покупки — больше предложений, чем во время дефицита 2021 года, и, возможно, меньше конкуренции за переоценённые объекты. Для продавцов это по-прежнему отличный рынок для получения прибыли, но ожидания стоит скорректировать (двузначный годовой рост цен, вероятно, остался в прошлом). А для сообщества есть надежда, что к 2028 году Джексон-Хоул останется исключительным горным городком — эксклюзивным, но открытым там, где это важно, развитым, но не чрезмерно застроенным, и постоянно балансирующим экономику и экологию. Этот баланс, как и прежде, будет определять конечную траекторию рынка недвижимости.

Источники

Roman Bednarski

Latest Posts