- Северная Америка: В США количество отложенных сделок по продаже жилья выросло на 4,0% в августе, а продажи новых домов подскочили на 20,5% reuters.com reuters.com. Ставки по ипотеке на 30 лет снизились до примерно 6,3%, что близко к 11-месячному минимуму foxbusiness.com reuters.com, что повысило уверенность покупателей (Сэм Хатер из Freddie Mac отмечает, что у покупателей больше рычагов влияния с этими «низкими ставками» foxbusiness.com). Рынок Канады замедляется на фоне роста стоимости заимствований, однако новых мер не принято.
- Европа: Цены на жилье в Великобритании в сентябре выросли умеренно (0,5% за месяц, 2,2% за год) reuters.com, поскольку рост занятости и высокие доходы поддерживают спрос, но оценщики предупреждают о слабых настроениях (баланс цен на жилье по данным RICS за август составил –19%) и высоких ставках. В Германии цены на жилье во 2 квартале выросли на 3,2% (год к году) reuters.com, но все еще примерно на 9% ниже пиков 2022 года, поскольку «стагнация» охватила офисы/ритейл, а число банкротств (несостоятельность частного сектора +33% год к году) растет reuters.com. В целом аналитики отмечают, что европейские рынки «замерзают» из-за высоких ставок reuters.com.
- Азиатско-Тихоокеанский регион: Спад на рынке жилья в Китае углубился в августе – цены на новое жилье снизились на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем и на 2,5% в годовом выражении reuters.com, в то время как инвестиции в недвижимость упали примерно на 12,9% с начала года reuters.com. Аналитики ожидают, что власти ослабят ограничения на покупку и кредитование (в Шанхае и Шэньчжэне недавно были сняты некоторые ограничения) reuters.com, но прогнозы предполагают стабилизацию только во втором полугодии 2026 года reuters.com. В Гонконге стоимость недвижимости снизилась примерно на 30% с 2021 года, что создает нагрузку на банки (доля проблемных кредитов в коммерческой недвижимости выросла до 6,7%) reuters.com. Для сравнения, в Австралии цены на жилье выросли на 0,8% в сентябре (самый быстрый темп за год) благодаря недавнему снижению ставок и ограниченному предложению reuters.com, а в Сингапуре зафиксированы рекордные продажи элитного государственного жилья (415 квартир по цене ≥1 млн сингапурских долларов во втором квартале) reuters.com. Рынок сингапурских инвестиционных фондов недвижимости (REIT) оживлен: Centurion Accommodation REIT привлек 771 млн сингапурских долларов в конце сентября и начал торги с ростом на 11% reuters.com, что свидетельствует о возобновлении интереса инвесторов. Новая Зеландия отменила запрет на покупку недвижимости иностранцами для инвесторов по программе “золотой визы” (жилье стоимостью от 5 млн новозеландских долларов), чтобы привлечь капитал reuters.com reuters.com.
- Ближний Восток и Африка: Саудовская Аравия внедряет масштабные реформы в сфере недвижимости. Новый закон (вступает в силу в январе 2026 года) позволит иностранцам покупать недвижимость в специально отведённых зонах arabianbusiness.com thenationalnews.com — по мнению аналитиков, это «трансформационный» сдвиг (часть плана Vision2030 по добавлению 2,5 миллиона новых домов к 2030 году) arabianbusiness.com thenationalnews.com. Фактически, павильон Саудовской Аравии на Expo Real в начале октября представит «миллиарды долларов» проектов и новые районы, где несаудовцы смогут владеть активами arabianbusiness.com arabianbusiness.com. В ОАЭ также наблюдается высокая активность: стоимость сделок в Абу-Даби за первое полугодие достигла 5,86 млрд дирхамов (рост по сравнению с прошлым годом) uaenews247.com, а застройщики запустили новые проекты класса люкс (контракт Bay Villas от Nakheel, ELLE Residences от ANAX). Инвестиционный рынок Африки тоже набирает обороты: Lango Real Estate (пан-африканский владелец офисной и торговой недвижимости) планирует IPO в Лондоне к середине 2025 года reuters.com. Тем временем в Южной Африке продвигается спорный закон об экспроприации земли (разрешающий редкие случаи изъятия без компенсации) reuters.com, что вызвало дебаты, но также сигнализирует о регуляторных рисках для этого рынка.
- PropTech и потоки капитала: Технологические и инвестиционные сделки развиваются стремительно. В Сингапуре после ряда стимулов (налоговые льготы, схемы двойного листинга) наблюдается всплеск IPO — американская компания AvePoint провела двойной листинг 19 сентября, а еще больше REIT-фондов (UI Boustead, Foundation Healthcare) стоят в очереди reuters.com. В Латинской Америке бразильский AI-proptech Lastro закрыл раунд финансирования серии A на $15 млн 2 октября для масштабирования своей брокерской платформы “Lais” на базе WhatsApp ffnews.com. Эти тенденции подчеркивают растущий интерес инвесторов к proptech и альтернативным формам акционерного капитала. Инвесторы Азиатско-Тихоокеанского региона привлекли почти $1,5 млрд через IPO в Сингапуре в этом году reuters.com, и теперь Сингапур лидирует в регионе по объему поступлений от IPO. На долговых рынках Reed Smith прогнозирует некоторое охлаждение: ожидается, что рост доходности окажет давление на коммерческую недвижимость с высоким уровнем заемных средств (стратег JLL Томас Манди предупреждает, что неопределенность ставок “создает неопределенную среду” reuters.com).
Северная Америка
Продажи жилья и ставки в США: Новые данные показывают явное восстановление активности на рынке жилья США. Количество предварительных продаж (подписанных контрактов) выросло на 4,0% в августе reuters.com, а продажи новых односемейных домов по данным Бюро переписи населения подскочили на 20,5% (до годового темпа в 800 000) reuters.com — это максимум с начала 2022 года. Экономисты предупредили, что скачок новых продаж в августе был необычно большим и может частично откатиться, но отметили, что он отражает снижение ипотечных ставок и ограниченное предложение. К концу сентября средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке составляла около 6,3%, снизившись с пиков середины 2024 года reuters.com. Главный экономист Freddie Mac Сэм Хатер отмечает, что эти минимальные за 11 месяцев ставки придали покупателям больше уверенности и “рычагов” foxbusiness.com. Опросы MBA и других организаций показали рост числа заявок на ипотеку по мере снижения ставок.
Коммерческая и инвестиционная недвижимость: Крупнейшие американские REIT и фонды продолжают привлекать средства. FCP® Capital (аффилированная с Mack-Cali) объявила о выдаче ипотечного кредита на $250 млн для 2 000 многоквартирных домов в 16 штатах в начале октября reuters.com, что отражает продолжающийся приток капитала в сегмент апартаментов. Пресс-релизы PR News освещают крупные сделки: например, FCP приобрела жилой комплекс в Лас-Вегасе на 560 квартир 1 октября prnewswire.com, а Greenwood Star добавила два жилых комплекса в районе Атланты 30 сентября prnewswire.com. На Уолл-стрит Федеральная резервная система, как ожидается, сохранит ставки без изменений на следующем заседании, а рынки закладывают возможное снижение к концу года. Продолжающееся федеральное управление Fannie Mae/Freddie Mac остается политической темой, некоторые политики настаивают на IPO (администрация Трампа ранее сигнализировала о таких планах в 2025 году reuters.com).
Канада: Банк Канады удерживает ключевую ставку на уровне 2,50% с середины 2025 года. Запуски строительства и рост цен на жилье снижаются на фоне высоких ипотечных ставок. Аналитики ожидают умеренного смягчения политики в следующем году, если инфляция продолжит снижаться. На рынках Торонто и Ванкувера сохраняется избыток предложения. Новых крупных федеральных жилищных инициатив не объявлялось, но некоторые провинции (например, Онтарио) продолжают реформы зонирования для увеличения предложения.
Европа
Великобритания: Nationwide Building Society сообщило, что их индекс цен на жилье вырос на 0,5% в сентябре, превысив прогнозы в 0,2% reuters.com. Сейчас цены на 2,2% выше уровня прошлого года. Главный экономист Nationwide Роберт Гарднер объяснил такую устойчивость очень низкой безработицей и уверенным ростом зарплат, а также предположил, что стоимость заимствований может еще снизиться reuters.com. Однако опросы настроений RICS дают смешанную картину: в августе 2025 года чистый баланс агентов по недвижимости, сообщивших о росте цен, составил –19 (преобладают падения) reuters.com, что говорит о том, что многие ожидают дальнейшего ослабления рынка. Объемы сделок остаются низкими, так как потенциальные покупатели ссылаются на высокие ипотечные ставки и экономическую неопределенность. Банк Англии сигнализировал о возможном снижении ставки к концу года, если инфляция ослабнет.
Еврозона/Германия: Рынки жилья по всей Европе остаются вялыми. В Германии цены на жильё (все типы) выросли умеренно — на 3,2% в годовом выражении во 2 квартале reuters.com, чему частично способствовал высокий спрос на новостройки (рост на 7,0% г/г) reuters.com. Тем не менее, общие цены всё ещё примерно на 9% ниже пика 2022 года, поскольку ужесточение политики ЕЦБ (ставка по депозитам 4,5%) охлаждает спрос. Аналитики отмечают расслоение: жилой сектор Германии относительно стабилен, но офисы и ритейл испытывают серьёзное давление. Один из исследователей заявил, что сектор коммерческой недвижимости «не как Lehman», но ведёт себя «рывками» — с ростом числа банкротств (+33% г/г к августу) и рисками рефинансирования для многих застройщиков reuters.com. В других странах Европы наблюдается схожая осторожность: в Ирландии рост цен на жильё замедлился из-за ужесточения ипотечных правил, а в некоторых частях Скандинавии появляются ранние признаки стресса. В анализе Reuters предупреждается, что рынок жилья еврозоны может «заморозиться» при длительно высоких ставках reuters.com. В целом, инвестиционные потоки в недвижимость ЕС замедлились, хотя некоторые стоимостные инвесторы скупают проблемные активы.
Регулирование и политика: По всей Европе правительства пытаются справиться с проблемой доступности жилья. В Англии канцлер Джереми Хант планирует представить бюджет в конце октября; среди обсуждаемых мер — налоговые льготы для покупателей или арендодателей. Инициатива ЕС Fit for 55 и предстоящие правила таксономии стимулируют экологическую модернизацию зданий. Одна из главных тем — энергоэффективность: некоторые регионы Италии с октября 2025 года вводят новые субсидии на установку тепловых насосов в домах. Муниципалитеты от Парижа до Вены продолжают ограничивать краткосрочную аренду (Airbnb), чтобы защитить предложение жилья.
Азиатско-Тихоокеанский регион
Китай: Длительный спад на рынке недвижимости углубился в августе. Цены на новое жилье снизились на 0,3% по сравнению с предыдущим месяцем (продолжая падение июля) и на –2,5% в годовом выражении reuters.com. Цены на вторичное жилье также снизились во всех категориях городов. Совокупные инвестиции в недвижимость упали на 12,9% в январе–августе (по сравнению с –8,2% годом ранее) reuters.com, а объем проданной площади сократился на 4,7%. Эти тенденции отражают слабый спрос, высокий уровень запасов и жесткие условия финансирования. Премьер Ли Цян неоднократно призывал к стимулам для стабилизации сектора reuters.com reuters.com. Недавние меры включают снижение первоначального взноса и отмену некоторых ограничений на покупку жилья в ключевых городах (Шанхай, Шэньчжэнь) reuters.com. Аналитик Centaline Research заявил, что рынок, вероятно, столкнется с «существенным давлением на корректировку в ближайшей перспективе» и ожидает дальнейшего смягчения ограничений на покупку жилья или процентных ставок reuters.com. Фактически, многие прогнозисты теперь откладывают полное восстановление рынка жилья до середины 2026 года или позже reuters.com. Тем временем китайские застройщики остаются под давлением: Country Garden в августе получила поддержку ключевых кредиторов по реструктуризации на $14,1 млрд reuters.com, но ликвидность остается ограниченной, и некоторые компании сталкиваются с исками о ликвидации (например, судебное слушание по Country Garden назначено на январь 2026 года).
Гонконг: Стоимость недвижимости упала примерно на 30% с 2021 года, что вызвало напряжение в портфелях банков, связанных с недвижимостью. Данные Монетарного управления Гонконга (HKMA) показывают резкий рост проблемных кредитов в оптовой и розничной торговле, а также среди корпоративных клиентов, включая сектор недвижимости. HSBC предупредил, что уровень вакантности офисов достиг рекордных значений (вакантность офисов около 18,9%) reuters.com. Колумнисты Breakingviews отмечают, что регуляторы Гонконга вмешались, повысив требования к капиталу, снизив LTV и проведя стресс-тесты для стабилизации банков. Заместители главного исполнительного директора HKMA подчеркнули устойчивость банковской системы: банки Гонконга имеют коэффициенты достаточности капитала выше 24% и внимательно следят за спадом на рынке недвижимости, но считают систему устойчивой.
Азия – Другие страны: В Японии рынок жилой недвижимости остается стабильным; цены на жилье в Токио постепенно растут благодаря внутреннему спросу. Банк Японии сигнализировал о постепенном и осторожном ужесточении политики – губернатор Уэда отметил глобальную неопределенность как один из факторов. В Австралии, по данным CoreLogic/Cotality, цены на жилье выросли на 0,8% в сентябре reuters.com, что стало самым сильным месячным ростом с октября 2024 года. Лидерами роста стали Брисбен и Перт, также выросли Сидней и Мельбурн. Резервный банк Австралии (RBA) сохранил ставку на уровне 3,60% (снижение с 4,35% год назад) reuters.com, а новая программа с первоначальным взносом 5% для покупателей первого жилья, только что запущенная, ожидается, еще больше подстегнет спрос. Уровень вакантности достиг рекордно низких значений (сейчас около 1,4%), поэтому арендная плата растет (0,5% в сентябре) reuters.com.
В Юго-Восточной Азии рынок Сингапура остается устойчивым. По данным правительства: цены на перепродажу государственного жилья выросли примерно на 9,6% в 2024 году, а количество сделок увеличилось на 8% reuters.com. Рекордные 415 квартир HDB были проданы по цене выше 1 млн сингапурских долларов во втором квартале 2025 года reuters.com, поскольку состоятельные местные жители продолжают покупать элитные квартиры. Цены на частные дома (индекс URA) выросли на 1,2% в третьем квартале по сравнению с 1,0% во втором квартале ura.gov.sg. Для поддержки рынков капитала Сингапур предоставил налоговую скидку на листинг в размере 20% в начале 2025 года – это помогло стимулировать IPO. Действительно, в октябре появились новые листинги, включая первую акцию гостиничного сектора UI Boustead (REIT) и предстоящий IPO Foundation Healthcare. В Индии ожидается рост цен на жилье примерно на 6–7% в 2025 году после бурного роста за последнее десятилетие – опрос Reuters (декабрь 2024) показал сохранение высокого спроса со стороны обеспеченных покупателей. Однако повышение ставок Резервного банка Индии (репо 5,5%) и недавние доходности государственных облигаций начали замедлять рынки некоторых городов.
Ближний Восток и Африка
Саудовская Аравия: Жилищный и недвижимый сектор королевства переживает «трансформационные» изменения. В конце 2025 года власти формализовали Закон о праве собственности на недвижимость для несаудовцев (вступает в силу в январе 2026 года), позволяющий иностранцам покупать жилую, коммерческую, промышленную и сельскохозяйственную недвижимость в определённых районах arabianbusiness.com thenationalnews.com. Аналитики считают, что это будет стимулировать долгосрочных экспатов и иностранных инвесторов, увеличивая спрос и развитие. Заместители министров подчеркивают, что ограничения были сняты, открывая «многочисленные возможности» arabianbusiness.com thenationalnews.com. Изменения происходят на фоне мегапроектов Vision2030: королевство планирует 2,5 миллиона новых домов и миллиарды инвестиций в туризм/гостиничный бизнес/инфраструктуру. Invest Saudi представит новые проекты (на «миллиарды долларов») на Expo Real Munich (6-8 октября) arabianbusiness.com arabianbusiness.com. Растущий спрос на проведение мероприятий (Riyadh Expo 2030, FIFA 2034) называют фактором, подпитывающим бум недвижимости. Местные банкиры и застройщики ожидают притока иностранного капитала в такие города, как Эр-Рияд и Джидда, после расширения прав собственности. Tadawul (фондовая биржа) отреагировала положительно: в конце сентября новости об ослаблении ограничений на иностранное владение вызвали рост саудовских акций на 5% (самый крупный за 5 лет) reuters.com.
ОАЭ и Левант: Рынок недвижимости Абу-Даби демонстрирует сильные результаты за первое полугодие 2025 года, с объемом сделок в 5,86 млрд дирхамов ОАЭ uaenews247.com (активны как сегменты люксовой, так и жилой недвижимости). Дубай продолжает наращивать предложение в премиум-сегменте: 1 октября Nakheel заключила контракт на 46 млн долларов на строительство Bay Villas на Пальме Джумейра (150 особняков) cbnme.com, а 30 сентября ANAX запустила проект ELLE Residences (апартаменты под модным брендом). Группа Emaar и другие также открывают зарубежные офисы (например, в Стамбуле, Сеуле) для привлечения инвесторов. В Израиле реализуются крупные многофункциональные проекты в Тель-Авиве и Иерусалиме, частично финансируемые иностранными REIT. Однако региональный конфликт (война с ХАМАС) заставляет многих мировых инвесторов проявлять осторожность; эксперты отмечают, что активы, связанные с туризмом, держатся лучше.
Африка: Правительство Южной Африки приняло новый закон об экспроприации земли (сентябрь 2025), который позволяет изъятие земли (редко без компенсации) для устранения вековых дисбалансов reuters.com. Это вновь разожгло дебаты о правах собственности — критики (и даже официальные лица США) предупреждают, что это может отпугнуть инвесторов, в то время как сторонники считают, что это необходимо для преодоления «резкого разрыва» reuters.com reuters.com. На финансовых рынках центральный банк ЮАР (SARB) сохранил ставки на уровне 8,25% на фоне снижения инфляции; ипотечные ставки остаются высокими относительно доходов, а спрос на жилье слабый. Тем временем, рынки капитала недвижимости в Африке начинают развиваться: Lango Real Estate, пан-африканский владелец офисной и торговой недвижимости, объявил о планах IPO в Лондоне к 2 кварталу 2025 года reuters.com, что свидетельствует о растущем международном интересе к африканской недвижимости.
В Латинской Америке было меньше громких новостей, но наблюдались важные тенденции: жилищный сектор Бразилии испытывает напряжение из-за сверхвысоких ставок (Selic 14,75%). Инфляция ненадолго вернулась в положительную зону в сентябре, чему способствовал рост стоимости жилья (+3,3% в сентябрьском индексе CPI) reuters.com, поскольку цены на электроэнергию резко выросли. Глава центрального банка Бразилии Галиполо сообщил банкирам в июне, что традиционная модель (финансирование ипотек за счет сберегательных вкладов) не работает, и разрабатывается «мост» к новым источникам финансирования reuters.com. В Мексике были запущены новые программы жилищного кредитования, но ипотечные ставки (~12%) остаются барьером. Многие центральные банки Латинской Америки находятся близко к пиковым ставкам или уже прошли их, что говорит о возможном дальнейшем смягчении политики к концу 2025 года, что может оживить спрос в 2026 году.
PropTech, REITs и рынки капитала
Глобальный сектор proptech продолжает привлекать инвестиции. В Бразилии Lastro — платформа чат-ботов для недвижимости на базе искусственного интеллекта — привлекла $15 млн в раунде серии A под руководством Prosus Ventures ffnews.com. Ее ИИ-агент «Lais» использует WhatsApp для автоматизации управления лидами 24/7 и уже помог 1 000 агентствам недвижимости ffnews.com. В США цифровые кредиторы недвижимости, такие как Baselane, привлекли $34 млн на ИИ-инструменты для банковских операций арендодателей (сентябрь 2025). Стартапы в области роботизированного строительства (внеплощадочное производство) и поставщики данных с акцентом на ESG также получили раунды финансирования.
На публичных рынках активность IPO и REIT в сфере недвижимости набирает обороты в Азии. В Сингапуре 25 сентября состоялось второе по величине размещение 2025 года: Centurion Accommodation REIT привлек S$771,1 млн (US$598,8 млн), а его акции выросли на 11,4% в день дебюта reuters.com. Deloitte назвал это размещение признаком того, что IPO REIT “вернулись на рынок” reuters.com. Теперь Сингапур лидирует по количеству IPO в Юго-Восточной Азии (S$1,46 млрд с начала года) reuters.com, чему способствовали меры SGX (например, налоговые льготы для листинга, введённые в феврале 2025 года). В июле крупнейшим IPO года стало размещение NTT Data Center REIT на S$773 млн. Между тем, американские инвестиционные фонды недвижимости (REIT) развиваются медленнее: офисные REIT испытывают давление, розничные REIT остаются на прежнем уровне. В третьем квартале 2025 года было запущено несколько новых IPO REIT, в основном ориентированных на дата-центры, индустриальные парки и специализированные активы. Глобальные фонды прямых инвестиций в недвижимость (например, Blackstone, Brookfield) сообщили о стабильном привлечении средств, с целевым показателем $30–40 млрд в год (примерно столько же, сколько в 2024 году), хотя вложения осуществляются с осторожностью.Экспертные комментарии и прогнозы
Аналитики и руководители подчеркивают, что процентные ставки являются ключевым фактором. Руководитель отдела рынков капитала JLL Томас Манди предупреждает: “Самое важное — это процентные ставки, но не только сами ставки: не менее важна их предсказуемость.” Неопределённость в политике центральных банков удерживает многих покупателей в стороне reuters.com. В США Сэм Хатер из Freddie Mac отметил, что несмотря на недавний рост, ипотечные ставки “остаются ниже своего среднего значения за 52 недели”, что помогает поддерживать “оживлённость” рынка жилья foxbusiness.com. Роберт Гарднер из Nationwide также прокомментировал, что фундаментальные показатели рынка Великобритании (зарплаты, занятость, подушки капитала) остаются здоровыми, что говорит лишь о постепенной нормализации по мере того, как Банк Англии в итоге снизит ставки reuters.com.
По прогнозам, большинство институтов ожидают умеренный потенциал восстановления в 2026 году, когда процентные ставки снизятся. Например, опрос Reuters среди китайских экономистов предполагает стабилизацию рынка жилья не ранее конца 2026 года reuters.com. В США экономисты ожидают, что ФРС снизит ставки как минимум на 50 б.п. к середине 2026 года, что должно повысить доступность жилья и стимулировать покупки, однако также отмечают, что соотношение цен на жилье к доходам находится на рекордно высоких уровнях во многих регионах. МВФ и крупные банки предупреждают, что коммерческая недвижимость (особенно офисная) будет оказывать давление на балансы банков до 2026 года, что может продлить кредитный кризис в секторе коммерческой недвижимости.
В целом, новости рынка недвижимости за октябрь 2025 года рисуют смешанную картину: в таких регионах, как США, Австралия и Сингапур, наблюдается неожиданно высокий спрос на фоне снижения ставок, в то время как Китай и части Европы/Азии остаются вялым рынком, а регуляторы спешат поддержать цены. Ближний Восток активно открывается и строится, а proptech привлекает новый капитал по всему миру. Консенсус-прогноз — осторожный оптимизм: поскольку центральные банки, вероятно, начнут снижать ставки в IV квартале, рынки могут стабилизироваться, но полного восстановления во многих регионах не ожидается до 2026 года.
Источники: Использованы материалы Reuters и других отраслевых изданий за 2–3 октября 2025 года reuters.com reuters.com arabianbusiness.com reuters.com, а также экспертные комментарии экономистов и руководителей foxbusiness.com reuters.com. Все данные взяты из общедоступных опросов, данных центральных банков и правительств, а также авторитетных новостных ресурсов о недвижимости.
