- Ипотечные ставки в США резко упали: Средняя ставка по 30-летней ипотеке достигла 11-месячного минимума (~6,35%) на фоне растущих ожиданий снижения ставок Федеральной резервной системой, что вызвало самый сильный скачок заявок на жилищные кредиты за более чем четыре года freddiemac.com. Покупатели осторожно возвращаются на рынок по мере снижения стоимости финансирования.
- Дефицит жилья в Европе: Лидеры ЕС предупреждают: «это больше, чем жилищный кризис… это социальный кризис», пообещав План доступного жилья, поскольку цены на жильё выросли более чем на 20% с 2015 года, а количество разрешений на строительство снизилось на 20% housing.ec.europa.eu. В Великобритании в августе было зафиксировано самое широкое падение цен за 18 месяцев на фоне высокой инфляции и неопределённости ставок, что снижает спрос покупателей reuters.com.
- Смешанная динамика в Азии — рост в Индии, спад в Китае: Цены на жильё в Индии должны вырасти примерно на 6,3% в этом году (быстрее, чем ожидалось) благодаря состоятельным покупателям, несмотря на сокращение доступного предложения reuters.com reuters.com. Тем временем, спад на рынке недвижимости Китая продолжается — власти Пекина и Шанхая ослабили ограничения на покупку жилья для стимулирования спроса reuters.com reuters.com, а аналитики ожидают дальнейших мер поддержки рынка жилья reuters.com.
- Бум на Ближнем Востоке: Рынок недвижимости Абу-Даби на пике – количество сделок выросло на 34,5% в первом квартале 2025 года gulfnews.com – благодаря глобальным инвесторам и проектам экономического развития. Саудовская Аравия одобрила знаковый закон, открывающий отдельные зоны недвижимости для иностранного владения жильём с 2026 года cbnme.com – шаг, который, как ожидается, «проложит путь для значительных международных инвестиций» cbnme.com.
- Дивергенция коммерческой недвижимости: Промышленные и логистические объекты остаются устойчивыми (вакантность складов близка к историческим минимумам, а арендные ставки растут), а ритейл/гостиничный сектор восстановились: загрузка отелей сейчас всего на 0,6% ниже допандемийного уровня primior.com. Но офисные рынки по всему миру испытывают трудности: вакантность офисов в США достигла рекордных ~20% reuters.com, а инвестиционный рынок Европы застрял в «зомби-земле»… нет восстановления, зависшие активы, отсутствие ликвидности, предупредил один из руководителей фонда reuters.com.
- Сегменты люкс и премиум-класса бросают вызов гравитации: Элитная недвижимость процветает несмотря на общее замедление. В Колумбии новый роскошный комплекс в Боготе продал 90% квартир до завершения строительства по рекордным ценам (более $6 000 за м²) – даже выше, чем в престижных районах Мехико или Рио bloomberg.com. И по всему миру трофейные активы (от элитных апартаментов до премиальных офисов) продолжают привлекать покупателей, ищущих «тихую гавань» для инвестиций.
Северная Америка: Жильё оживляется на фоне оптимизма по ставкам
Снижение ставок повышает оптимизм на рынке жилья: В Соединённых Штатах стоимость ипотечных кредитов резко снизилась на фоне ожиданий, что Федеральная резервная система наконец-то снизит процентные ставки. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке упала до 6,35% (самый низкий уровень с октября 2024 года), что стало самым крупным недельным снижением за год freddiemac.com. «Ипотечные ставки движутся в правильном направлении, и покупатели жилья это заметили», отметили аналитики Freddie Mac, поскольку количество заявок на покупку жилья выросло самыми быстрыми темпами в годовом выражении за четыре года freddiemac.com. Это снижение стоимости заимствований — обусловленное 94% рыночной вероятностью снижения ставки ФРС на следующей неделе aljazeera.com — даёт покупателям луч надежды после затяжного летнего спада.
Появление рынка покупателя: Более высокие процентные ставки в начале этого года охладили активность, оставив многих продавцов с малым количеством предложений. В некоторых городах США нехватка покупателей жилья вынуждает снижать цены или даже заставляет владельцев снимать объекты с продажи, что наконец-то возвращает рычаги влияния покупателям. Общенациональный запас жилья по-прежнему ограничен, но рост проблем с доступностью (из-за цен и ставок) явно сдержал спрос. Теперь, когда финансирование стало немного дешевле, риелторы сообщают о возобновлении интереса — однако покупатели остаются осторожными на фоне экономических противоречий, таких как устойчивая инфляция. «Рынок жилья явно ощущает последствия продолжающейся неопределённости», отметил Таррант Парсонс из Королевского института дипломированных оценщиков (RICS), ссылаясь на опасения по поводу более широкой экономической и фискальной ситуации, которые «давят на настроения» reuters.com. В Канаде сохраняются схожие тенденции: на крупных рынках, таких как Торонто, продажи замедлились к концу лета, поскольку покупатели ждали снижения ставок reuters.com.
Стресс на рынке коммерческой недвижимости: Картина коммерческой недвижимости Северной Америки разделена. Апартаменты и индустриальные объекты остаются стабильными — арендная плата за многоквартирные дома в США снова медленно растет, а уровень вакантности складов держится на исторически низком уровне около ~6-7% primior.com. Но офисный сектор переживает хорошо задокументированный кризис. Дистанционная и гибридная работа привели к тому, что вакантность офисов в США достигла 20,7% по стране (рекордно высокий показатель) reuters.com, а в технологических центрах, таких как Сан-Франциско, она составляет ошеломляющие 27,7% офисных площадей — втрое выше допандемийного уровня reuters.com. Даже в деловом центре Нью-Йорка почти 23% офисов пустуют reuters.com. Этот избыток неиспользуемых рабочих пространств «вызывает серьезные экономические потрясения» в городах reuters.com, снижая стоимость недвижимости и создавая нагрузку на региональные банки, связанные с офисными кредитами. Арендодатели, сталкивающиеся с погашением долгов, должны учитывать 290 миллиардов долларов офисных ипотек, подлежащих выплате к 2027 году на фоне роста стоимости рефинансирования reuters.com. В этих сложных условиях многие владельцы и кредиторы прибегают к продлениям или реструктуризациям, чтобы избежать дефолтов. Один положительный момент: начинается «переход к качеству» reuters.com, когда компании концентрируются в зданиях высшего класса (где сохраняется более высокая заполняемость и арендная плата), а старые офисы простаивают. Тем не менее, общий прогноз остается осторожным — отраслевые аналитики считают, что восстановление офисного рынка будет долгим и неравномерным, и будет зависеть от общих тенденций возвращения в офисы и экономической стабильности.
Европа: жилищный кризис и застой инвестиций
Доступность жилья на грани срыва: Европа открыто признает чрезвычайную ситуацию с доступностью жилья. В своем обращении «О положении Союза» 10 сентября председатель Европейской комиссии Урсула фон дер Ляйен посетовала, что для слишком многих европейцев «дом стал источником тревоги», а не безопасности housing.ec.europa.eu. Она отметила, что расходы на жилье выросли более чем на 20% с 2015 года, в то время как строительство новых домов сильно отстает (разрешения на строительство сократились на 20% за пять лет) housing.ec.europa.eu. «Это больше, чем жилищный кризис — это социальный кризис… разрывающий социальную ткань Европы», предупредила фон дер Ляйен housing.ec.europa.eu. Брюссель планирует представить первый в истории Европейский план доступного жилья к концу года, с целью смягчить правила государственной поддержки для жилищной помощи, сократить бюрократию при новом строительстве и даже регулировать краткосрочную аренду, которая сокращает предложение housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Созывается общеевропейский жилищный саммит, чтобы вынести этот вопрос на первый план housing.ec.europa.eu.
На местах несколько европейских стран уже наблюдают коррекцию цен. Жилищный рынок Великобритании заметно остыл под давлением 14 последовательных повышений ставки Банком Англии. В августе цены на жилье в Великобритании показали самое широкое падение за полтора года, согласно опросу RICS reuters.com. Количество новых запросов от покупателей и объемы продаж снизились до минимальных уровней с середины 2020 года reuters.com. «С ослаблением спроса со стороны покупателей и снижением согласованных продаж, рынок жилья явно ощущает последствия продолжающейся неопределенности», — сказал аналитик RICS Таррант Парсонс, отметив, что сомнения в отношении экономики и будущей траектории процентных ставок подрывают уверенность reuters.com. Упорная инфляция (ИПЦ Великобритании ~6,7% в августе) и рост стоимости ипотечных кредитов довели доступность жилья до предела — покупательная способность типичного британского покупателя настолько снизилась, что ожидается скачок арендных ставок (чистые +27% оценщиков прогнозируют рост арендных ставок, поскольку потенциальные покупатели остаются арендаторами) reuters.com. В других странах, Германия — крупнейшая экономика ЕС — также испытывает трудности: количество сделок с недвижимостью снизилось, а цены упали примерно на 6% от пика, что побудило Берлин рассмотреть стимулы для покупателей. В Швеции, Ирландии и других странах, где в пандемию был значительный рост, в 2025 году также наблюдается снижение цен на фоне роста стоимости кредитов.
Инвестиционный рынок «Зомбиленд»: На рынке коммерческой недвижимости Европы ожидаемое восстановление оказалось сдержанным. После серьезного спада в 2020–2022 годах ранний оптимизм 2025 года сменился мрачной реальностью — объем сделок остается на уровне десятилетних минимумов, поскольку покупатели и продавцы далеки от согласия по ценам. По итогам второго квартала 2025 года объем трансграничных инвестиций в недвижимость в Европе/Ближнем Востоке/Африке снизился примерно на 20% в годовом выражении, что стало худшим показателем за десятилетие reuters.com. Многие сделки приостановлены, если только продавцы не согласятся на скидки. «У нас тут “зомбиленд”… нет восстановления, зависшие активы, ликвидность не возвращается», — говорит Себастьяно Ферранте, глава европейского подразделения недвижимости инвестиционного гиганта PGIM, описывая застой на рынке reuters.com. Потенциальные покупатели осторожны из-за слабого экономического роста и альтернатив с более высокой доходностью (сбор средств в частный кредит сейчас значительно опережает рынок недвижимости в Европе) reuters.com.
Стресс наиболее заметен в сегментах офисной и розничной недвижимости. Например, в Германии в первом полугодии 2025 года был зафиксирован очередной спад продаж коммерческой недвижимости на 2% reuters.com, а такие знаковые объекты, как проблемный небоскреб Trianon во Франкфурте, выставлены на продажу в условиях финансовых трудностей, чтобы проверить интерес рынка reuters.com. Стоимость вторичных офисов и старых торговых центров снизилась, а даже такие перспективные сектора, как дата-центры, охладели reuters.com. Однако есть отдельные светлые пятна: востребованными остаются хорошо сданные в аренду логистические объекты и портфели арендного жилья, поскольку инвесторы делают ставку на структурно дефицитные сегменты reuters.com. Офисные здания высшего класса (“трофейные”) в центральных районах городов также сохраняют свою стоимость – уровень их вакантности значительно ниже (часто на 5 процентных пунктов ниже среднерыночных показателей), а арендные ставки на лучшие площади продолжают расти primior.com. «В некоторых частях рынка восстановление идет полным ходом… однако есть непопулярные активы с почти нулевой ликвидностью, и впереди еще больше трудностей», отметила Сесиль Рето из инвестиционного подразделения Phoenix Group, предупредив, что восстановление Европы будет очень неравномерным reuters.com.Азиатско-Тихоокеанский регион: спад в Китае против подъема в Индии
Китай ослабляет ограничения на недвижимость: Некогда неудержимый сектор недвижимости Китая остается ключевой слабостью его экономики, которая сейчас переживает многолетний спад, отмеченный долговыми кризисами застройщиков и снижением доверия покупателей. В попытке разогреть спрос на жилье, власти крупнейших городов начали смягчать строгие правила покупки. В конце августа Шанхай ослабил ограничения, позволив подходящим семьям (и даже одиноким взрослым, теперь приравненным к семьям) покупать более одной квартиры в пригородных районах за пределами внешней кольцевой дороги reuters.com. Пекин предпринял аналогичные шаги, например, разрешив не состоящим в браке лицам претендовать на статус покупателя впервые – часть более широкой политики поддержки продаж. Эти местные меры последовали за призывами центрального правительства поддерживать «разумные» жилищные потребности. Пока эффект скромный: данные за сентябрь (ожидаются в ближайшее время) должны показать небольшой рост продаж в крупных городах, но цены по стране все еще под давлением. Политики сигнализируют о дальнейшей поддержке – на этой неделе Министерство финансов Китая заявило, что есть «достаточно пространства» для фискальной поддержки и что риски, связанные с кризисом недвижимости, контролируемы, намекая на возможные новые расходы или стимулы для рынка жилья reuters.com reuters.com. Рынки также следят за Народным банком Китая, который уже снизил ставки по ипотеке и может смягчить их еще больше, если снижение ставок в США уменьшит давление на юань reuters.com. Цель – обеспечить мягкую посадку: чиновники хотят стабилизировать цены на жилье и настроения без повторного раздувания спекулятивного пузыря. Поскольку некоторые крупные застройщики проходят реструктуризацию (а Country Garden едва избежала дефолта), восстановление доверия крайне важно. Любое устойчивое восстановление, возможно, начнется не раньше второй половины 2025 года – прогнозы S&P предполагают, что продажи недвижимости в Китае могут достичь дна во втором полугодии 2025 года, когда запасы жилья в городах будут поглощены bloomberg.com.
Жилищный подъем в Индии и опасения по поводу доступности: В отличие от этого, рынок недвижимости Индии переживает уверенный подъем — но и он вызывает свои собственные опасения. Новый опрос Reuters среди экспертов по недвижимости показывает, что цены на жилье в Индии вырастут на 6,3% в 2025 году и еще на 7,0% в 2026 году reuters.com, опережая как прошлогодний рост, так и предыдущие прогнозы. Это ускорение в основном обусловлено верхним сегментом рынка: спрос на элитное и премиальное жилье в крупных городах стремительно растет благодаря увеличению доходов среди состоятельных граждан и наплыву инвестиций от НРИ (индийцев, проживающих за рубежом). В то же время предложение доступного жилья сократилось — Индия сталкивается с нехваткой примерно 10 миллионов доступных домов на сегодняшний день, и этот дефицит может утроиться к 2030 году, если текущие тенденции сохранятся reuters.com. В результате формируется рынок с двумя скоростями. «Выгоды все больше достаются небольшой части населения… те, кто находится внизу пирамиды, оказываются в невыгодном положении», отметил Аджай Шарма, управляющий директор Colliers India reuters.com. Он отметил, что несмотря на быстрый рост экономики Индии (7,8% в прошлом квартале) reuters.com, доходы среднего класса стагнируют, что делает покупку жилья недоступной для миллионов городских мигрантов. Многие вынуждены снимать жилье, что, в свою очередь, приводит к росту городских арендных ставок на 5–8% в год — быстрее, чем общая инфляция reuters.com. «По мере снижения доступности как в центральных, так и в пригородных районах, все больше людей арендуют жилье — а чем больше людей арендует, тем выше становятся арендные ставки», объяснил Шарма, описывая этот порочный круг reuters.com. Аналитики предупреждают о долгосрочных последствиях, если разрыв в доступности будет расти. «После финансовизации рынка недвижимости мы не улучшили доступность; мы ее ухудшили», сказал Панкадж Капур из Liases Foras, отметив, что средний возраст покупателя первого жилья в Индии увеличился более чем на десятилетие — с начала 30-х до середины 40 лет reuters.com. Для решения этой проблемы политики ввели субсидии по процентным ставкам для покупателей первого жилья и стимулируют застройщиков запускать больше проектов среднего сегмента, но пока «рынок сильно смещен в сторону премиального жилья» и протсекая покупателей начального уровня reuters.com.
В других странах Азиатско-Тихоокеанского региона: Рынки недвижимости региона демонстрируют смешанную картину. В Австралии наблюдается умеренное восстановление в 2025 году – после спада в прошлом году цены на жильё в Сиднее и Мельбурне снова немного растут, поскольку Резервный банк приостановил повышение ставок. Однако высокий уровень задолженности домохозяйств и ипотечная нагрузка в некоторых районах ограничивают потенциал роста. Япония остаётся стабильной, с устойчивым спросом как на жилую, так и на коммерческую недвижимость (чему способствуют сверхнизкие процентные ставки). Офисный сектор в Азии в целом здоровее, чем на Западе, хотя есть отдельные слабые места – например, арендные ставки на офисы в Гонконге находятся под давлением из-за сокращения активности материковых китайских компаний. Сингапур и Сеул показывают лучшие результаты; продажи элитной жилой недвижимости у них были высокими (в Сингапуре в этом квартале были заключены рекордные сделки по пентхаусам), что привело к введению новых мер охлаждения рынка, таких как повышение гербового сбора для иностранцев. По всему региону инвесторы также внимательно следят за динамикой процентных ставок: если в США и, возможно, в Европе начнётся снижение ставок, азиатские центробанки могут последовать их примеру, что может стимулировать активность на рынке недвижимости в 2026 году за счёт более дешёвого финансирования.
Ближний Восток: Магнит для инвестиций – рост Персидского залива
Пока другие регионы сталкиваются с трудностями, рынки недвижимости Ближнего Востока – особенно в странах Персидского залива – переживают заметный подъём. Высокие нефтяные доходы, программы экономической диверсификации и политика, благоприятная для инвестиций, вместе способствовали бурному росту сектора недвижимости в ОАЭ и Саудовской Аравии.
Рынок недвижимости в Персидском заливе процветает: Абу-Даби и Дубай продолжают фиксировать сильный приток капитала в сектор недвижимости. В Абу-Даби объем сделок с недвижимостью составил 25,3 млрд дирхамов ОАЭ в первом квартале 2025 года (≈$6,9 млрд), что на 34,5% больше по сравнению с прошлым годом, при почти 6 900 сделках gulfnews.com. Чиновники объясняют это устойчивой экономикой эмирата и его привлекательностью для “устойчивой, элитной жизни”, что привлекает зарубежных инвесторов gulfnews.com. На крупном отраслевом мероприятии (IREIS 2025), прошедшем на этой неделе в Абу-Даби, местные эксперты выразили оптимизм. “Импульс в секторе недвижимости Абу-Даби продолжает нарастать, поскольку на рынке недвижимости ОАЭ в целом наблюдается растущий интерес со стороны инвесторов,” — заявил Амер Аль Ахбаби, председатель одной из компаний по недвижимости ОАЭ gulfnews.com. Застройщики сообщают, что роскошные проекты на набережной и новые виллы распродаются, зачастую иностранным покупателям, получающим “золотые визы”. В Дубае постпандемийный бум продолжается — продажи недвижимости в 2025 году идут к новым рекордам, при этом доля иностранных покупателей особенно высока. В ключевых сегментах, таких как элитные дома на первой линии и коммерческие офисы в свободных экономических зонах, идут ценовые войны. И Абу-Даби, и Дубай внедряют инновации: от цифровых сделок с недвижимостью до экспериментов с токенизацией (как отмечают организаторы IREIS), чтобы привлечь современных инвесторов gulfnews.com.
Крупные шаги Саудовской Аравии: Королевство Саудовская Аравия, в рамках реформ «Видение 2030», только что приняло знаковое изменение политики: с 2026 года иностранным гражданам будет разрешено владеть недвижимостью в определённых зонах cbnme.com. Это революционный шаг для рынка, который исторически был закрыт для внешних покупателей (за исключением некоторых программ резидентства в проектах по типу Дубая). Новый закон, одобренный Советом министров Саудовской Аравии под руководством наследного принца Мохаммеда бин Салмана, по мнению Рэйчел Стерджесс, исполнительного организатора Cityscape Global, должен «стать катализатором всплеска международного интереса и инвестиций» cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global — одна из крупнейших в мире конференций по недвижимости — пройдёт в Эр-Рияде в ноябре и готова представить эти возможности аудитории глобальных инвесторов и девелоперов. В прошлом году на Cityscape в Дубае количество иностранных участников выросло на 37%, а мероприятие 2025 года в Эр-Рияде обещает быть ещё масштабнее cbnme.com cbnme.com. Открытие рынка недвижимости Саудовской Аравии происходит параллельно с мегапроектами, такими как NEOM (футуристический город стоимостью $500 млрд) и строительным бумом в Эр-Рияде и Джидде. Эксперты по недвижимости считают, что Саудовская Аравия может стать «новыми ОАЭ» с точки зрения привлечения мирового капитала, особенно если будут созданы привлекательные регуляторные и налоговые условия в новых зонах. Уже сейчас, по сообщениям, крупные девелоперы из США, Великобритании, Китая и ОАЭ присматриваются к выходу на либерализованный рынок Саудовской Аравии cbnme.com.
Ближний Восток и Северная Африка: В целом по региону недвижимость демонстрирует положительную динамику в 2025 году. Катар пользуется импульсом после чемпионата мира – последние данные показывают, что сделки с недвижимостью в Дохе в начале сентября составили 394 млн катарских риалов (~108 млн долларов) за неделю, что отражает стабильную активность arabnews.pk. В Египте, несмотря на экономические потрясения, недвижимость стала предпочтительным активом для местных жителей для защиты от инфляции; застройщики предлагают расширенные планы рассрочки, чтобы удовлетворить отложенный спрос на жилье. Цены на жилье в Израиле, которые резко выросли в последние годы, наконец стабилизировались из-за повышения процентных ставок, но серьезная нехватка нового жилья поддерживает высокую стоимость (несмотря на политическую нестабильность). Турция остается уникальным случаем: иностранные покупатели (особенно россияне, иранцы) поддерживают рынок недвижимости Стамбула, несмотря на обвал лиры; однако новые правила по получению гражданства через инвестиции несколько снизили этот спрос. Тем временем рынок торговой и гостиничной недвижимости стран Персидского залива переживает бум благодаря восстановлению туризма – операторы торговых центров и гостиничные REITs в Дубае сообщают о высокой заполняемости и росте арендных ставок, чему способствуют рекордные показатели по числу туристов в 2025 году.
Латинская Америка: спады и точки роста
Рынки недвижимости Латинской Америки столкнулись с трудным годом во многих отношениях – высокие процентные ставки по всему региону снизили объемы ипотечного кредитования и охладили ранее перегретые рынки. Тем не менее, на фоне общего замедления есть яркие очаги устойчивости, особенно в сегменте люкс.
Колумбия – роскошь вопреки спаду: Возможно, самый яркий пример – это Богота, Колумбия, где новый ультра-люксовый жилой комплекс бьёт ценовые рекорды, несмотря на спад на общем рынке жилья Колумбии. Проект под названием Quora – это элитный комплекс из 202 апартаментов, а также офисов и торговых площадей, возводимый на объединённом участке в престижном районе. Несмотря на то, что до завершения строительства ещё три года, более 90% резиденций уже продано – включая пентхаусы площадью 546 м² – по ценам около 24 миллионов колумбийских песо за квадратный метр (примерно $6,100/м²) bloomberg.com. Это примерно на 33% выше предыдущего рекорда в Боготе и даже превышает цены на элитную недвижимость в более богатых столицах Латинской Америки (для сравнения: это дороже за м², чем люксовые квартиры в Polanco в Мехико или Ипанеме в Рио-де-Жанейро) bloomberg.com. Успех этого проекта резко «противоречит состоянию пострадавшего сектора недвижимости Колумбии», который в остальном столкнулся с кризисом строительного финансирования и ростом банкротств строительных компаний за последний год. Богатые покупатели, как местные, так и иностранные, устремились в Quora как к безопасной инвестиции и символу статуса, что говорит о доверии к долгосрочной стоимости элитной недвижимости Латинской Америки. Застройщики региона приводят пример Боготы как доказательство того, что спрос на самом верху остаётся сильным – если построить действительно уникальный объект, покупатели придут даже во время спада.
Тенденции по региону: За пределами таких анклавов, однако, многие рынки жилья Латинской Америки слабеют. В Мексике, после бума во время пандемии, рост цен на жильё в 2025 году замедлился в реальном выражении из-за инфляции и повышения ставок по кредитам, хотя в таких районах, как Мехико и Гвадалахара, всё ещё наблюдается умеренный рост. Бразилия находится на переломном этапе: центральный банк начал снижать процентные ставки (ставка Selic снизилась до 12,75% в сентябре с пика в 13,75%), что должно постепенно оживить рынок недвижимости Бразилии. Бразильские застройщики отмечают рост числа запросов от покупателей по мере того, как ипотека становится немного доступнее, и аналитики ожидают, что продажи жилья вырастут к 2026 году, если снижение ставок продолжится. Чили и Перу испытали снижение цен в 2024 году на фоне рецессии, но сейчас, похоже, стабилизируются. В Аргентине, которая является крайним исключением из-за экономической нестабильности, сделки с недвижимостью в 2025 году практически замерли, поскольку покупатели ждут результатов выборов и возможной долларизации – недвижимость там по-прежнему в основном оценивается в долларах США как защита, что делает её недоступной для большинства местных жителей.
Признаки оживления: В коммерческом секторе Латинской Америки наблюдается положительная динамика. Промышленная недвижимость (склады, логистика) процветает в Мексике благодаря инвестициям в фабрики, перемещаемые ближе к США; спрос на современные логистические объекты вдоль границы США и Мексики и в центральной части Мексики превышает предложение. Бум агробизнеса в Бразилии стимулирует развитие складских и распределительных объектов в таких штатах, как Мату-Гросу. Розничная недвижимость, которая испытывала трудности во время COVID, восстанавливается по мере роста потребительских расходов — например, операторы торговых центров в Бразилии и Чили сообщают о возвращении потока посетителей и продаж арендаторов к уровням 2019 года. Это привлекает интерес иностранных инвесторов: на этой неделе крупный суверенный фонд из Ближнего Востока объявил о планах инвестировать в портфель торговых центров в Латинской Америке (стремясь купить активы с относительной скидкой, делая ставку на восстановление).
В целом, перспективы рынка недвижимости Латинской Америки зависят от макроэкономических тенденций. Если инфляцию удастся обуздать и процентные ставки продолжат снижаться (как это наблюдается в Бразилии, Чили и др.), регион может войти в более экспансионистский цикл развития недвижимости. Пока что застройщики осторожны — они сосредотачиваются либо на очень высоком сегменте (который остается прибыльным), либо на нишевом спросе (например, доступное жилье, где доступны государственные субсидии). Но, как показывает бум элитных кондоминиумов в Боготе, не все части рынка движутся синхронно, и всегда есть сегменты, где уверенность — и цены — стремительно растут.
Африка: рост городов и новые возможности
По всему Африканскому континенту быстрые темпы урбанизации и экономический рост в отдельных странах поддерживают в целом позитивный взгляд на рынок недвижимости, несмотря на такие проблемы, как нехватка жилья и высокие издержки на финансирование. Несколько африканских городов сейчас становятся горячими точками для инвестиций в недвижимость, за которыми стоит следить в преддверии 2025 года, благодаря росту среднего класса, улучшению управления и притоку иностранного капитала.
Ключевые города на подъеме: Найроби, Кения — один из таких центров. Часто называемый «Силиконовой саванной» из-за бурно развивающейся технологической сферы, Найроби привлекает множество технологических компаний и специалистов, что стимулирует спрос как на современные офисы, так и на качественное жилье. Престижные деловые районы, такие как Вестлендс и Аппер-Хилл, привлекают транснациональные компании, что увеличивает заполняемость офисов класса А. В жилом секторе стоимость недвижимости в Найроби демонстрирует впечатляющий рост — в некоторых пригородах (например, Ати-Ривер, Китенгела) цены на жилье выросли примерно на 20% в год, отчасти благодаря новой инфраструктуре и проектам доступного жилья, привлекающим покупателей из среднего класса estateintel.com. Кенийское правительство и банки активно поддерживают жилищный сектор: недавно крупный банк выделил 30 миллионов долларов для расширения доступа к ипотеке на доступное жилье kmrc.co.ke, а национальный жилищный фонд помогает финансировать строительство новых объектов. Аналогично, Лагос, Нигерия, самый густонаселенный город континента, продолжает испытывать огромный спрос на недвижимость. Несмотря на высокие процентные ставки, огромное население Лагоса (более 20 миллионов) и коммерческая активность поддерживают напряженность на рынке жилья. Престижные районы, такие как Икойи и Виктория-Айленд, остаются высоко ценимыми элитой — средняя стоимость недвижимости в Лагосе, по прогнозам, достигнет ₦50 миллионов (около $65 000) за объект среднего класса к 2025 году estateintel.com — в то время как более доступные районы на материковой части города также развиваются, поскольку застройщики ориентируются на молодых специалистов estateintel.com. Правительство штата Лагос внедряет стимулы для массового жилищного строительства и новых городских проектов (например, район Свободной экономической зоны Лекки стимулирует развитие многофункциональных комплексов) estateintel.com.
Другие города, привлекающие внимание инвесторов, включают Аккру, Гана, где стабильная политическая обстановка и экономика, подпитываемая нефтью, привели к росту строительства. Ожидается, что стоимость рынка недвижимости Ганы достигнет примерно 533 млрд ганских седи к 2025 году (основную часть составит жильё) estateintel.com. Престижные пригороды Аккры, такие как Ист Легон и Кантонментс, пользуются постоянным спросом на элитные апартаменты со стороны диаспоры и экспатов, даже несмотря на то, что правительство также продвигает доступное жильё для растущего среднего класса. Кигали, Руанда — это меньший рынок, но примечательный своим быстрым ростом и инновационным подходом: город привлёк импакт-инвесторов такими инициативами, как Green City Kigali, нацеленной на строительство устойчивого жилья и демонстрирующей арендную доходность выше 9–12% на жилых и торговых объектах estateintel.com estateintel.com. А Йоханнесбург, ЮАР, финансовая столица континента, остаётся устойчивым: несмотря на экономические трудности ЮАР, уровень вакантности офисов премиум-класса в Йоханнесбурге улучшился до ~12% в таких районах, как Сэндтон estateintel.com, а арендные ставки на промышленные помещения по городу растут (~6% годового роста для крупных логистических площадей) по мере расширения сектора электронной коммерции и дистрибуции estateintel.com.Континентальные инициативы: Также существует более широкий всеафриканский подход к решению проблемы дефицита жилья и раскрытию потенциала рынка недвижимости. Многосторонние институты и правительства сотрудничают в создании фондов для развития доступного жилья – например, Кенийская компания по рефинансированию ипотечных кредитов (KMRC) продвигает ипотечное кредитование по низким ставкам и провела крупную конференцию по доступному жилью в 2025 году kmrc.co.ke. В Нигерии недавно был запущен ипотечный проект для диаспоры, чтобы упростить для нигерийцев за рубежом инвестиции в жилье на родине nidcom.gov.ng, а Федеральный ипотечный банк Нигерии предлагает жилищные кредиты с однозначной процентной ставкой (около 9,75%) для стимулирования внутреннего владения жильем naltf.gov.ng. Эти усилия нацелены на молодое, растущее население, которое стремится к собственному жилью, но часто не имеет доступа к кредитам. Если они окажутся успешными, это может постепенно повысить уровень владения жильем и стимулировать строительство по всей Африке.
Иностранные инвесторы обращают внимание: количество фондов прямых инвестиций в недвижимость, ориентированных на Африку, увеличилось, и они фокусируются на всем – от торговых центров в Западной Африке до офисных парков в Египте и логистических центров в Восточной Африке. В целом, рынок недвижимости Африки в 2025 году готов к росту, чему способствуют урбанизация и рост инвестиций. Как отмечается в одном из отраслевых отчетов, ключевым будет сосредоточение на городах с благоприятной демографией и политикой, а также на таких секторах, как розничная торговля и промышленность, которые могут воспользоваться траекторией развития континента estateintel.com estateintel.com. Возможности огромны – но столь же велик и объем работы, необходимой для строительства жилья и инфраструктуры будущего.
Экспертный взгляд и заключительные мысли
По всему миру рынок недвижимости — это история контрастов в конце 2025 года. С одной стороны, снижение инфляции и изменения в монетарной политике приносят облегчение — нигде это не видно так явно, как в США, где возможность снижения процентных ставок уже привела к снижению ипотечных ставок и возродила некоторый оптимизм среди покупателей freddiemac.com. Эта динамика подчеркивает, насколько тесно судьба жилищного рынка связана с действиями центральных банков. Как отметил Майкл Фероли, главный экономист по США в JPMorgan, относительно позиции ФРС, сейчас путь наименьшего сопротивления, по-видимому, заключается в более раннем снижении ставок, чем позже aljazeera.com — сдвиг, который, если он реализуется, может кардинально изменить рынки недвижимости в 2026 году.
С другой стороны, структурные проблемы остаются серьезными. Дефицит предложения — будь то доступное жилье в Индии и Европе или качественные офисы в определённых местах — приводит к неравенству и «разочарованным вариантам», если использовать выражение одного индийского эксперта по жилью reuters.com. Потрясения на рынке коммерческой недвижимости, особенно в офисном сегменте, вынуждают к болезненной переоценке активов; ветераны отрасли предупреждают, что этот процесс далёк от завершения, и в 2024–2025 годах, вероятно, будет больше проблемных продаж и рефинансирования reuters.com. Тем не менее, даже здесь видна адаптация: рынки очищаются с помощью мер «продлить и притвориться», а инновационное переоборудование избыточных офисов в жильё или лаборатории для науки о жизни начинается в некоторых городах.
Возможно, самый очевидный вывод состоит в том, что недвижимость крайне локальна и сегментирована. Мы видим, как роскошные кондоминиумы в Боготе продаются по рекордным ценам bloomberg.com, в то время как стартовое жильё во многих городах становится недоступным для молодых семей. Мы видим, как ближневосточные застройщики не успевают строить, чтобы удовлетворить спрос, даже несмотря на то, что американские офисные башни наполовину пустуют. Для инвесторов и политиков это означает, что широкие обобщения могут ввести в заблуждение — необходимо рассматривать каждый сектор и регион, исходя из его собственных фундаментальных факторов.
Недавние заголовки от 12–13 сентября 2025 года хорошо отражают это противоречие. В них говорится о том, как правительства спешат решить проблему доступности жилья housing.ec.europa.eu, как финансисты, такие как Brookfield, перестраивают портфели (размышляя о продаже студенческих объектов недвижимости в Европе на сумму 1,9 млрд евро на фоне рисков в секторе) ainvest.com, и о обнадеживающих признаках, таких как ипотечные послабления и возрождающиеся развивающиеся рынки.В целом, глобальный рынок недвижимости переживает американские горки циклических изменений и структурной перестройки. По мере того как мы входим в последний квартал 2025 года, осторожный оптимизм появляется в некоторых кругах — если процентные ставки действительно снизятся, 2026 год может принести широкое оживление сделок. Но, как напоминают нам новости последних двух дней, недвижимость в 2025 году остается ландшафтом контрастов: в одном сегменте — бум, в другом — дно. Оставаться информированным и гибким крайне важно. Как сказал один из руководителей ближневосточной компании по недвижимости: «Это исторический момент… захватывающие новые перемены проложат путь для значительных инвестиций», но эти возможности будут на стороне тех, кто понимает, где нарастает импульс cbnme.com. Пока что единственная уверенность — это то, что мировые рынки недвижимости продолжат удивлять нас — расти, корректироваться и заново изобретать себя в ответ на экономические ветры.
Источники:
- Reuters – Freddie Mac: Mortgage Rates Drop (11 сентября 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Fed expected to cut rates (12 сентября 2025) aljazeera.com
- Reuters – UK housing slows, RICS survey (10 сентября 2025) reuters.com reuters.com; European Commission – State of Union: Housing crisis (10 сентября 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Цены на жилье в Индии взлетят – опрос (13 сентября 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Ожидается фискальная поддержка и поддержка жилищного сектора в Китае (12 сентября 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Шанхай смягчает ограничения на покупку жилья (25 августа 2025) reuters.com
- Gulf News – Рынок недвижимости Абу-Даби ускоряется (12 сентября 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Закон Саудовской Аравии о зарубежной собственности (27 августа 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Продажи недвижимости в Катаре в начале сентября 2025 arabnews.pk
- Reuters – Европейская недвижимость — «земля зомби» (17 июля 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Пресса) – Рекордно высокая вакантность офисов в США (25 августа 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Тенденции коммерческого сектора 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Роскошные кондоминиумы Боготы вопреки спаду (12 сентября 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Обзор рынка недвижимости Африки 2025 estateintel.com estateintel.com.
