Fapte cheie:
- Reducerea ratelor la orizont: Datele slabe privind locurile de muncă din SUA au alimentat pariurile că Rezerva Federală va începe reducerea ratelor dobânzii încă din septembrie, reducând potențial rata de referință la ~3,25–3,50% până în ianuarie reuters.com. Schimbarea anticipată a politicii Fed este pregătită să reducă costurile de împrumut la nivel mondial, analiștii spunând că ar putea „debloca o relaxare agresivă” din partea băncilor centrale din piețele emergente riotimesonline.com, îmbunătățind condițiile de finanțare în sectorul imobiliar.
- Răcirea pieței imobiliare din SUA: Piața imobiliară americană, odinioară extrem de fierbinte, se înclină în favoarea cumpărătorilor. Un „deficit de cumpărători de locuințe” i-a forțat pe mulți vânzători să reducă prețurile cerute sau să ofere stimulente abcnews.go.com. La nivel național, vânzările de locuințe existente de la începutul anului sunt încă cu aproximativ 1,3% sub volumul de anul trecut – care la rândul său a fost un minim al ultimilor 30 de ani abcnews.go.com – iar marile metropole precum Austin, Miami și Los Angeles au înregistrat prețuri medii de listare care au scăzut cu ~4–5% de la an la an în această vară abcnews.go.com.
- Pariuri mari în sectorul imobiliar comercial din SUA: Chiar dacă birourile se confruntă cu un grad ridicat de neocupare, investitorii profită de proprietăți de top. În New York, RXR Realty a fost de acord să cumpere 590 Madison Avenue pentru 1,1 miliarde de dolari, cea mai mare achiziție de birouri din Manhattan din ultimii peste trei ani commercialcafe.com. RXR prezintă această mișcare ca pe o „recuperare a birourilor” – achiziționând un turn emblematic la preț redus, mizând că birourile de top vor fi câștigătoare pe termen lung, în ciuda dificultăților din sector commercialcafe.com.
- Norocuri mixte pentru Europa: Piața imobiliară comercială din Europa rămâne în declin, cu volumele de investiții blocate aproape de minimele ultimului deceniu reuters.com. „Avem ‘țara zombilor’… nicio redresare, active blocate, lipsă de lichiditate,” spune șeful diviziei de imobiliare europene al PGIM, în timp ce mulți vânzători refuză să reducă prețurile reuters.com. Totuși, vânătorii de chilipiruri dau târcoale: în Marea Britanie, gigantul de private equity KKR și-a exprimat interesul de a achiziționa proprietarul PRS REIT din Regatul Unit, alăturându-se unei oferte de 631,6 milioane de lire sterline pentru trustul de locuințe de închiriat, pe fondul scăderii valorilor proprietăților din Marea Britanie reuters.com reuters.com. Între timp, prețurile locuințelor din Marea Britanie au atins un record de 299.331 lire sterline în medie în august – în creștere cu 2,2% față de anul trecut reuters.com reuters.com – pe măsură ce accesibilitatea îmbunătățită și cererea rezistentă susțin o creștere „lentă, dar constantă” reuters.com (deși vânzătorii reduc prețurile mai mult decât de obicei pentru a-și vinde proprietățile reuters.com).
- Tulburările din sectorul imobiliar al Chinei: Sectorul imobiliar din China este supus unei presiuni intense. Ratele de neocupare a birourilor în orașele de top au atins niveluri record (Shenzhen 30,6%, Shanghai 22,6% reuters.com reuters.com), forțând proprietarii să ofere stimulente precum încărcare gratuită pentru mașini electrice și reduceri la chirie pentru a atrage chiriași reuters.com reuters.com. În același timp, criza datoriilor în rândul dezvoltatorilor chinezi continuă – exemplificată de prăbușirea istorică a companiei Evergrande. Fostul gigant de 50 de miliarde de dolari a fost delistat de la bursa din Hong Kong, valoarea sa reducându-se la doar 282 de milioane de dolari reuters.com reuters.com. Autoritățile se grăbesc să restabilească încrederea cumpărătorilor (Shanghai chiar a relaxat restricțiile la achiziția de locuințe reuters.com), dar un excedent de locuințe nevândute și proiecte neterminate continuă să apese asupra sentimentului pieței.
- Repere Asia-Pacific: Piața imobiliară a Japoniei atrage capital nou pe măsură ce era ratelor ultra-scăzute se apropie de final. Mitsubishi UFJ Financial Group lansează un fond de 100 de miliarde de yeni (680 de milioane de dolari) pentru imobiliarele japoneze reuters.com – printre numeroasele fonduri noi care vizează birouri, locuințe și hoteluri în Tokyo și Osaka, în timp ce prețurile cresc. În regiune, Australia și India raportează o cerere constantă, dar costurile mai mari ale dobânzilor pun la încercare accesibilitatea.
- Boom-uri și reforme în Orientul Mijlociu: Piața imobiliară din Golf avansează puternic pe fondul unor condiții economice favorabile. Dubai a înregistrat vânzări de proprietăți de 40 miliarde AED (10,9 miliarde USD) în august, în creștere cu 13% față de anul trecut arabianbusiness.com, pe fondul unor tranzacții record (inclusiv o vilă vândută cu 161 milioane Dh (~44 milioane USD) în Palm Jumeirah, una dintre cele mai scumpe din istoria Dubaiului therealestatereports.com). Populația EAU a depășit recent 4 milioane, alimentând cererea pentru noi proiecte off-plan și locuințe de lux arabianbusiness.com. În alte părți ale regiunii, Arabia Saudită a aprobat o lege istorică ce va deschide piața imobiliară pentru investitorii străini începând cu ianuarie 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – o mișcare menită să atragă capital internațional și să sprijine diversificarea Vision 2030, în timp ce guvernele din Golf mizează pe dezvoltarea imobiliară pentru a stimula creșterea.
- Tendințe în America Latină: Piețele din America Latină sunt pregătite pentru o creștere imobiliară pe măsură ce ratele dobânzilor ar putea, în sfârșit, să scadă în tandem cu Fed. Bank of America remarcă faptul că reducerile de dobândă ale Fed ar crea condiții pentru o relaxare monetară „agresivă” în Brazilia, Columbia, Mexic și altele riotimesonline.com – o ușurare după o perioadă cu rate locale istoric ridicate. În Mexic, un boom al relocării producției atrage investitori către parcuri industriale și locuințe: se estimează că țara va atrage peste 652 miliarde pesos (~32 miliarde USD) în investiții imobiliare în 2025, o creștere de 15%, condusă de cererea pentru facilități logistice, apartamente noi și dezvoltări turistice adventuresincre.com. Brazilia și Columbia anticipează, de asemenea, că scăderea costurilor de împrumut va revigora tranzacțiile cu proprietăți comerciale și activitatea de construcții spre 2026.
America de Nord: Piața rezidențială în declin, dar tranzacții de top
Schimbări pe piața imobiliară: După ani de creșteri febrile ale prețurilor, avântul pieței imobiliare din SUA s-a oprit. Potențialii cumpărători sunt rari deoarece ratele ipotecare rămân ridicate, iar vânzătorii resimt presiunea. În mare parte din țară, locuințele stau mai mult timp pe piață și licitațiile aproape că au dispărut abcnews.go.com abcnews.go.com. Un sondaj Associated Press arată că mulți vânzători au fost nevoiți să scadă prețurile de listare (uneori în mod repetat) pentru a atrage oferte, sau să ofere beneficii precum reducerea ratei dobânzii sau credite pentru reparații abcnews.go.com abcnews.go.com. Prețul mediu național de listare în iulie a fost de aproximativ 439.000 de dolari – ușor mai mare față de anul trecut – dar în orașe cândva fierbinți precum Austin, Miami, Chicago și Denver, prețurile medii au scăzut de fapt cu ~4–5% față de anul anterior abcnews.go.com. Stocul de locuințe nevândute a crescut (numărul de anunțuri active a sărit cu ~25% față de anul trecut în iulie) pe măsură ce mai multe construcții noi ajung pe piață și cumpărătorii ezită abcnews.go.com. Vânzările de locuințe existente rămân blocate aproape de minime generaționale – cu 1,3% sub ritmul slab de anul trecut până în iulie abcnews.go.com. „Devine tot mai greu pentru vânzători să negocieze dur,” relatează AP, pe măsură ce balanța de putere se mută încet înapoi spre cumpărători abcnews.go.com. Totuși, economiștii observă că accesibilitatea locuințelor se îmbunătățește treptat – creșterea salariilor depășește acum, în medie, creșterea prețurilor locuințelor, iar orice scădere a ratelor ipotecare ar putea debloca cererea latentă abcnews.go.com abcnews.go.com.
Sectorul comercial – Prudență și oportunism: Peisajul imobiliar comercial din America de Nord este divizat. Pe de o parte, proprietarii de birouri continuă să se confrunte cu rate de neocupare ridicate din cauza muncii la distanță și a costurilor mai mari de împrumut. Problemele sunt evidente în unele piețe – de la turnuri din centrul orașului pe jumătate goale până la gigantul co-working WeWork aflat în dificultate (care avea să depună ulterior cerere de faliment, Capitolul 11, în toamnă). Totuși, chiar și în această stare de apatie, investitorii cu capital mare selectează cu atenție activele de top la valorile scăzute de astăzi. Un exemplu: la sfârșitul lunii august, RXR Realty și partenerii au achiziționat clădirea de 42 de etaje 590 Madison Avenue din Manhattan pentru 1,1 miliarde de dolari commercialcafe.com. Este cea mai mare tranzacție cu birouri din NYC din ultimii ani, iar RXR o consideră un pariu strategic că birourile de top, bine poziționate, își vor reveni chiar dacă clădirile de birouri mai vechi, de tip „commodity”, vor rămâne „active blocate”. Turnul din Plaza District – care are chiriași de renume și renovări recente – s-a vândut la un discount semnificativ față de valorile de vârf, ilustrând cum chiar și proprietățile de trofeu au fost reevaluate. „Aceasta se potrivește strategiei noastre de redresare a segmentului de birouri,” a declarat RXR, prezentând achiziția ca o investiție pe termen lung în contextul reducerii ofertei de spații de top și a cererii persistente din partea chiriașilor de elită commercialcafe.com. În mod similar, SL Green Realty – cel mai mare proprietar de birouri din Manhattan – a semnat o tranzacție de 160 de milioane de dolari pe 8 septembrie pentru a cumpăra două clădiri de birouri din Midtown (346 Madison Ave și o proprietate adiacentă), continuând consolidarea locațiilor de top commercialcafe.com. Iar în afara segmentului de birouri, sectorul imobiliar industrial rămâne un punct luminos relativ: vânzările de depozite și facilități logistice din SUA au totalizat 33,8 miliarde de dolari de la începutul anului până în august, practic egalând volumul record din ultimii doi ani, în ciuda dificultăților economice commercialcafe.com. Acest lucru subliniază încrederea investitorilor în facilitățile pentru comerț electronic și lanțuri de aprovizionare, chiar dacă alte tipuri de proprietăți stagnează.
Dezvoltări în politici și finanțare: Un potențial punct de inflexiune pentru piața imobiliară nord-americană este direcția ratelor dobânzilor. Toate privirile sunt îndreptate către ședința Rezervei Federale din mijlocul lunii septembrie. După un an în care ratele au fost menținute ridicate pentru a tempera inflația, piețele sunt din ce în ce mai convinse că Fed va reduce ratele pentru prima dată în acest ciclu reuters.com. Contractele futures indică o probabilitate de aproximativ 88% pentru o reducere a ratei în septembrie (majoritatea așteptând o scădere de un sfert de punct, deși există o mică șansă pentru o reducere mai mare, de o jumătate de punct) riotimesonline.com reuters.com. Președintele Fed, Jerome Powell, a sugerat că riscurile crescânde pentru piața muncii ar putea justifica relaxarea politicii monetare reuters.com. Dacă Fed va începe într-adevăr o serie de reduceri ale ratelor, acest lucru ar îmbunătăți semnificativ condițiile de finanțare pentru creditele ipotecare și împrumuturile comerciale. Asociația Națională a Agenților Imobiliari prognozează că relaxarea politicii Fed va „[reduce] în cele din urmă costurile de împrumut pe piața imobiliară comercială.” nar.realtor Ratele ipotecare din SUA au scăzut deja ușor față de maximele recente, oferind o oarecare ușurare cumpărătorilor de locuințe. La fel și în Canada, economiștii se așteaptă pe scară largă ca Banca Canadei să urmeze cu propriile reduceri de dobândă până în toamnă equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, ceea ce ar putea revigora activitatea imobiliară din Canada după o perioadă de încetinire. Per ansamblu, perspectiva unui credit mai ieftin aduce un plus de optimism într-o piață imobiliară nord-americană altfel lipsită de strălucire.
Europa: Investitorii vânează valoare în timp ce piețele caută un minim
Imobiliare comerciale – „Țara Zombilor” persistă: Piețele de proprietăți comerciale din Europa rămân blocate în regim lent, sfidând previziunile de la începutul lui 2025 care anticipau o revenire. Volumul tranzacțiilor se menține aproape de minimele ultimului deceniu, deoarece cumpărătorii și vânzătorii rămân departe ca preț. În primul trimestru, vânzările de proprietăți comerciale europene au totalizat doar 47,8 miliarde de euro – la același nivel ca anul trecut și abia jumătate din nivelul de acum trei ani reuters.com. Datele preliminare pentru al doilea trimestru arată și mai slab: investițiile transfrontaliere în imobiliare în Europa, Orientul Mijlociu și Africa au scăzut cu aproximativ 20% față de anul precedent, la 17,2 miliarde de euro, marcând cel mai slab trimestru doi din ultimul deceniu reuters.com. „Avem ‘țara zombilor’… nicio revenire, active blocate, lichiditate care nu revine,” a deplâns Sebastiano Ferrante de la gigantul de fonduri PGIM, descriind paralizia pieței reuters.com. Potențialii cumpărători cer reduceri mari din cauza dobânzilor mai ridicate și a temerilor de recesiune, dar mulți vânzători refuză să coboare prețurile, preferând să „extindă și să pretindă” la credite decât să accepte pierderi. Acest blocaj este cel mai acut în sectorul de birouri – mai ales pentru activele nepopulare precum birourile vechi din suburbii și centrele comerciale pe jumătate goale, care cu greu găsesc ofertanți reuters.com reuters.com. Chiar și centrele de date, un segment recent fierbinte, au văzut interesul investitorilor răcindu-se în Europa reuters.com. Prin contrast, un segment rămâne rezistent: proprietățile rezidențiale de închiriat. Piața de locuințe de închiriat, insuficient aprovizionată, continuă să atragă capital reuters.com, deoarece cererea puternică din partea chiriașilor și chiriile indexate la inflație o fac relativ sigură. De exemplu, portofoliile de locuințe multifamiliale din Germania și alte active din „sectorul de locuit” încă primesc oferte, chiar dacă turnurile de birouri rămân nevândute.
Oferte și licitații oportuniste: Odată cu scăderea semnificativă a valorilor imobiliare europene față de maximele de dinaintea pandemiei, investitorii oportuniști – în special din America de Nord și fondurile de private equity – sunt în căutare de chilipiruri. Regatul Unit a devenit un punct de interes: evaluările mai slabe au făcut ca firmele imobiliare britanice să fie ținte tentante pentru cumpărătorii americani reuters.com. Săptămâna aceasta, PRS REIT, un proprietar axat pe locuințe de închiriat pentru familii, listat la Londra, a confirmat că a atras interesul companiei KKR & Co. din New York reuters.com. KKR s-a alăturat unui proces formal de vânzare pentru PRS REIT, care deja primise o ofertă de preluare de 632 milioane lire sterline în iunie reuters.com. Prețul acțiunilor PRS REIT a crescut cu aproape 9% pe 8 septembrie, pe măsură ce au apărut știrile, reflectând speranțele că un război al ofertelor ar putea crește valoarea companiei reuters.com. Mișcarea KKR face parte dintr-o tendință mai largă – 2025 a adus investitori americani care vânează mai multe trusturi imobiliare listate la bursă în Marea Britanie (de exemplu, KKR a făcut anterior o ofertă de 6,4 miliarde de dolari pentru firma de inginerie Spectris și a urmărit și proprietarul de spații medicale PHP) reuters.com. Analiștii remarcă faptul că evaluările tensionate și o liră slabă au transformat proprietățile din Marea Britanie într-o „jucărie de valoare” pentru fondurile bogate în dolari reuters.com. În alte părți ale Europei, încep să apară unele vânzări de active aflate în dificultate: în Germania, administratorul insolvenței pentru emblematicul zgârie-nori Trianon din Frankfurt a scos turnul la vânzare, într-un test rar al acelei piețe problematice reuters.com. Iar în Franța și Spania, câteva tranzacții private pentru parcuri logistice și hoteluri s-au încheiat cu discounturi de 15–20%, semnalând că procesul de descoperire a prețului este în desfășurare. Observatorii pieței anticipează un volum mai mare de tranzacții spre sfârșitul lui 2025, pe măsură ce vânzătorii acceptă treptat noile niveluri de preț.
Rezistența rezidențială (și un record în Marea Britanie): Piețele imobiliare rezidențiale din Europa prezintă o imagine mixtă, dar în general se descurcă mai bine decât segmentul comercial. Notabil, locuințele din Marea Britanie tocmai au atins un preț mediu record în ciuda incertitudinii economice generale. Creditorul ipotecar Halifax a raportat că prețul mediu al unei locuințe britanice a ajuns la 299.331 lire sterline în august, un nou maxim istoric după o creștere lunară de 0,3% (a treia lună consecutivă de creștere) reuters.com reuters.com. Prețurile sunt acum cu 2,2% mai mari decât acum un an, depășind cu ușurință previziunile economiștilor reuters.com. Această rezistență surprinzătoare vine după o scădere temporară la sfârșitul lui 2024; piața și-a revenit la începutul lui 2025, ajutată de îmbunătățirea accesibilității (salariile au crescut și ratele ipotecare s-au stabilizat) și de ultimul val de cumpărători care au profitat de o reducere a taxei de timbru care a expirat între timp reuters.com. „Piața imobiliară a arătat că poate face față acestor provocări,” a declarat șeful departamentului de credite ipotecare de la Halifax, menționând că cererea rămâne rezistentă chiar dacă inflația și ratele au rămas ridicate reuters.com. Totuși, activitatea este puternic determinată de prețuri realiste – portalul imobiliar Rightmove a observat că vânzătorii din iulie au fost nevoiți să scadă prețurile cerute mai mult decât de obicei pentru a realiza vânzări, din cauza unui surplus crescut de oferte pe piață reuters.com. De fapt, creditorul rival Nationwide a înregistrat o ușoară scădere de 0,1% a prețurilor în august, ilustrând că nu toate metricile sunt de acord și că creșterea prețurilor în afara zonelor de top este redusă reuters.com. Piața chiriilor din Marea Britanie atinge, de asemenea, noi recorduri: chiriile medii anunțate pentru noile contracte au ajuns la 1.577 lire sterline pe lună, cu 3% mai mari decât acum un an și cel mai ridicat nivel înregistrat vreodată, potrivit Rightmove reuters.com. Tendințe similare se observă în toată Europa – chiriile cresc pe măsură ce potențialii cumpărători pentru prima dată aleg să închirieze pentru mai mult timp. În orașe de la Dublin la Paris, oferta de locuințe rămâne limitată, menținând prețurile relativ ferme chiar dacă volumul vânzărilor încetinește. Politica guvernamentală este și ea în schimbare: în Marea Britanie, speculațiile cresc că bugetul de toamnă ar putea crește taxele pe proprietăți pentru locuințele scumpe <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, care a introdus o notă de prudență în segmentul de lux al pieței londoneze. Per ansamblu, sectorul rezidențial din Europa rezistă mai bine decât cel al proprietăților comerciale, deși 2025 a trecut clar la un „nou normal” mai lent, cu creșteri modeste ale prețurilor (sau ușoare scăderi în unele zone), în locul boom-ului frenetic din anii anteriori.
Asia-Pacific: Necazurile Chinei, schimbările de politică & puncte luminoase
China – Record de spații goale și eforturi de redresare: Vastul sector imobiliar al Chinei continuă să se confrunte cu o dublă criză: cererea în scădere în segmentele cheie (precum birourile) și datoriile mari ale dezvoltatorilor. În domeniul proprietăților comerciale, cifrele sunt impresionante: ratele de neocupare în orașele de top nu au fost niciodată mai mari. Spațiile de birouri de clasă A din Shenzhen au ajuns la 30,6% la jumătatea anului, Shanghai la 22,6%, Guangzhou 22,6%, iar chiar și Beijing are aproape 20% spații goale reuters.com reuters.com. Spre deosebire de piețele occidentale, munca de acasă este mai puțin obișnuită în China, dar o economie slabă și reducerile de costuri ale companiilor au dus totuși la „birouri goale… din ce în ce mai frecvente” în marile centre reuters.com. Pentru a combate acest surplus, proprietarii și autoritățile locale oferă tot mai multe stimulente. Dezvoltatorii reduc chiriile (chiriile pentru birourile de clasă A au scăzut cu 20–40% din 2020 în cele patru mari orașe reuters.com) și oferă gratuități – de exemplu, un REIT de stat oferă chiriașilor încărcare gratuită pentru vehicule electrice, termeni flexibili ai contractului și chiar acoperă unele utilități pentru a crește „loialitatea” reuters.com reuters.com. Autoritățile orașelor intervin și ele cu măsuri de sprijin: unele au început să subvenționeze chiriile pentru birouri, să încurajeze conversia birourilor în locuințe și să oprească vânzarea de noi terenuri pentru proiecte comerciale reuters.com. În ciuda acestor eforturi, specialiștii se așteaptă ca „condițiile să rămână dificile pe termen scurt” până când surplusul va fi absorbit reuters.com. Problemele nu se limitează la birouri – chiar și sectorul depozitelor, odinioară prosper, resimte presiunea, exemplificat de Shenzhen International (un mare dezvoltator logistic) care se străduiește să păstreze chiriașii în depozitele sale, pe măsură ce unele multinaționale își reduc activitatea reuters.com.
Pe partea rezidențială, China se confruntă cu o provocare diferită, dar înrudită: consecințele crizei datoriilor dezvoltatorilor au subminat încrederea cumpărătorilor. Cel mai dramatic simbol, China Evergrande Group, a fost oficial delistată de la bursa din Hong Kong pe 25 august, marcând sfârșitul unei ere. Evergrande – care odinioară se lăuda cu o capitalizare de piață de 50 de miliarde de dolari – a văzut acțiunile anulate după 18 luni de suspendare și eșecul încercărilor de restructurare reuters.com reuters.com. Prăbușirea sa (cu peste 300 de miliarde de dolari în datorii) reuters.com evidențiază „criza datoriilor fără precedent” care a lovit sectorul imobiliar chinez în 2021 și continuă să mocnească reuters.com. Zeci de dezvoltatori privați au intrat în incapacitate de plată, lăsând apartamente neterminate în toată țara. Beijingul este acum în modul de salvare: autoritățile au redus ratele la creditele ipotecare, au relaxat cerințele pentru avans și au eliminat restricțiile la achiziția de locuințe în multe orașe pentru a stimula vânzările. Notabil, Shanghai tocmai a eliminat anumite limite la achiziția de locuințe la sfârșitul lunii august – vestea acestei ajustări de politici a declanșat de fapt o creștere a acțiunilor imobiliare reuters.com. Guvernul central pune, de asemenea, presiune pe băncile de stat să acorde mai mult credit dezvoltatorilor sănătoși și să sprijine finanțarea proiectelor blocate, astfel încât acestea să poată fi livrate cumpărătorilor. Aceste măsuri au avut un oarecare efect – a existat o scurtă creștere a vânzărilor de locuințe noi la începutul lunii septembrie în orașele de nivel 1 după relaxarea regulilor. Totuși, redresarea rămâne fragilă, deoarece multe gospodării chineze sunt reticente să cumpere unități în pre-vânzare de la dezvoltatori aflați în dificultate. Analiștii avertizează că restabilirea încrederii va necesita timp; după cum a spus un investitor, delistarea Evergrande „semnalează sfârșitul unei ere pentru modelul de creștere bazat pe proprietăți al Chinei”, iar un nou capitol, mai sobru, începe reuters.com.Japonia – Rate în creștere, interes în creștere (din partea investitorilor): În Japonia, povestea imobiliară este destul de diferită. Politica monetară extrem de relaxată a țării începe, în sfârșit, să se schimbe – Banca Japoniei a semnalat că ar putea trece treptat de la rate negative – iar acest lucru îi determină pe investitorii locali să caute randamente mai mari în proprietăți. Mai multe noi fonduri de investiții imobiliare au fost lansate pentru a profita de costurile de împrumut încă scăzute din Japonia, înainte ca acestea să crească. De exemplu, Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) a anunțat un fond imobiliar de 100 de miliarde de yeni (~680 milioane $) axat pe birouri de dimensiuni medii, clădiri rezidențiale și hoteluri în Tokyo, Osaka și Nagoya reuters.com reuters.com. Acesta este al doilea fond imobiliar de mari dimensiuni al MUFG din acest an și face parte dintr-un „val de lansări de fonduri imobiliare japoneze” în 2025, potrivit Reuters reuters.com. Asiguratorul Dai-ichi Life și Marubeni au lansat, de asemenea, un fond imobiliar de 400 de miliarde de yeni în iulie, iar Orix Corp. a lansat un fond de 100 de miliarde de yeni în februarie reuters.com. Investitorii globali se implică și ei masiv: Morgan Stanley a strâns recent 131 de miliarde de yeni (~885 milioane $) pentru un fond imobiliar axat pe Japonia, depășindu-și ținta bloomberg.com eatonvance.com. Ce determină acest interes? Valorile proprietăților din Japonia cresc constant (deși nu la niveluri de bulă), iar chiar dacă BOJ va crește ușor ratele, randamentele proprietăților imobiliare de top din Japonia rămân atractive comparativ cu obligațiunile. În plus, Japonia oferă un refugiu stabil, cu cerere solidă din partea chiriașilor – în special în segmentul rezidențial multifamilial și proprietăți logistice – și o reputație pentru randamente relativ previzibile, cu volatilitate scăzută. Analiștii remarcă faptul că după decenii de deflație, piața imobiliară din Japonia arată „reziliență post-deflație”, atrăgând capital străin (investitorii străini reprezintă acum aproximativ 27% din volumele de investiții) ainvest.com. În lunile următoare, un punct cheie de urmărit va fi dacă BOJ va face prima creștere a ratei dobânzii – dacă da, acest lucru ar putea crește costurile de creditare, dar ar putea, de asemenea, stimula și mai multe achiziții în anticiparea creșterii chiriilor. Pentru moment, sentimentul este optimist: firmele imobiliare japoneze și-au crescut câștigurilepreviziunile privind încasările, iar activitatea tranzacțională din 2025 este pe cale să depășească pe cea de anul trecut, fiind condusă de sectoarele rezidențial și logistic.
Alte evoluții în Asia-Pacific: În alte părți ale regiunii Asia-Pacific, piețele imobiliare prezintă o varietate de tendințe. Piața imobiliară din Australia, de exemplu, a arătat semne de răcire după un început puternic de an. Banca de Rezervă a Australiei a menținut rata dobânzii neschimbată la începutul lunii septembrie, păstrând un nivel ridicat de 4,10%, iar prețurile locuințelor din Sydney și Melbourne s-au stabilizat pe măsură ce cumpărătorii au atins limitele de accesibilitate. Totuși, o lipsă de oferte împiedică o scădere accentuată, iar mulți se așteaptă ca prețurile să reînceapă să crească lent odată ce reducerile de dobândă vor fi la orizont (piețele anticipează că RBA ar putea relaxa politica în 2024). Sectorul imobiliar din India rămâne robust – vânzările de locuințe în marile orașe sunt pe cale să stabilească recorduri în 2025, datorită creșterii clasei de mijloc și migrației urbane. Guvernul indian a prelungit în septembrie stimulentele pentru locuințele accesibile și încurajează băncile să ofere mai multe credite ipotecare cumpărătorilor aflați la prima achiziție. Asia de Sud-Est este, de asemenea, remarcabilă: Vietnamul și Filipinele se confruntă cu un boom al construcțiilor (noi apartamente, birouri, parcuri industriale) susținut de o creștere economică rapidă, în timp ce piața imobiliară din Singapore, după o perioadă frenetică în 2021–2022, s-a răcit pe fondul unor măsuri stricte de răcire și a taxelor de timbru mai mari pentru cumpărătorii străini. Per ansamblu, perspectivele imobiliare din Asia-Pacific sunt împărțite – declinul Chinei trage în jos fluxurile regionale de investiții și cererea de materii prime pentru construcții, dar alte economii precum Japonia, India și țările ASEAN oferă motoare de creștere care mențin investitorii globali interesați de regiune.
Orientul Mijlociu: Piețe în plină expansiune și mișcări politice îndrăznețe
Proprietăți din Golf în flăcări: Piețele imobiliare din Orientul Mijlociu – în special din statele din Golf bogate în energie – sunt în plină ascensiune remarcabilă. Veniturile ridicate din petrol, inițiativele de diversificare economică și creșterea populației s-au combinat pentru a impulsiona cererea de proprietăți. Nicăieri acest lucru nu este mai evident decât în Emiratele Arabe Unite, unde Dubai și Abu Dhabi continuă să înregistreze cifre record. Piața imobiliară din Dubai este în plină efervescență, continuând pe valul de creștere post-pandemie. Doar în săptămâna încheiată pe 7 septembrie, Dubai a înregistrat tranzacții imobiliare în valoare de peste 11,5 miliarde AED (aproximativ 4.300 de tranzacții) facebook.com. Pentru întreaga lună august, vânzările au atins 40 de miliarde AED (~10,9 miliarde $), în creștere cu 13,2% față de anul trecut arabianbusiness.com. Acest total a inclus 16.993 de tranzacții rezidențiale, cel mai mare număr înregistrat vreodată într-o singură lună, conform datelor Departamentului de Terenuri din Dubai arabianbusiness.com. Boom-ul acoperă ambele segmente ale pieței: segmentul off-plan (dezvoltări noi) a înregistrat o creștere de 22% în volum arabianbusiness.com, investitorii achiziționând unități în proiecte nou lansate din comunitățile planificate ale Dubaiului. Simultan, piața secundară (revânzare) a crescut și ea cu ~6% ca valoare arabianbusiness.com, indicând o cerere sănătoasă din partea utilizatorilor finali în cartierele consacrate. O tranzacție de top subliniază frenezia pentru proprietăți de lux: o vilă pe Palm Jumeirah vândută pentru 161 milioane AED (aproximativ 44 milioane $), unul dintre cele mai mari prețuri înregistrate vreodată în Dubai therealestatereports.com. Agenții imobiliari spun că cumpărătorii ultra-bogați din Europa, India și China alimentează o cerere „fără precedent” pentru stocul limitat de vile și penthouse-uri pe malul apei din Dubai, împingând prețurile de lux la noi maxime. Piața chiriilor este și ea în plină expansiune – chiriile din Dubai au crescut cu două cifre față de anul trecut, iar proprietarii cer adesea un singur cec în avans pe măsură ce chiriașii concurează pentru unitățile rare.
Abu Dhabi prosperă, de asemenea: tranzacțiile imobiliare din capitala EAU au totalizat 61,5 miliarde AED (16,7 miliarde $) în prima jumătate a anului 2025 arabianbusiness.com, iar guvernul a vândut rapid noi faze ale unor proiecte mari pe Yas Island și Saadiyat Island. În alte părți ale Golfului, marile orașe din Arabia Saudită (Riyadh, Jeddah, Dammam) experimentează o creștere rapidă a prețurilor la locuințe și terenuri, alimentată de cheltuielile guvernamentale și de o populație tânără. De exemplu, prețurile medii ale vilelor din Riyadh au crescut cu aproximativ 10% în ultimul an, iar chiriile pentru birouri din districtul financiar al Riyadhului sunt la maxime istorice, pe măsură ce companiile se mută acolo. Qatar, proaspăt după găzduirea Cupei Mondiale FIFA, a înregistrat și el o creștere: tranzacțiile imobiliare au ajuns la 8,9 miliarde QAR (2,4 miliarde $) în trimestrul al doilea din 2025, în creștere cu 29,8% față de anul precedent instagram.com qa.muqawlat.com, datorită noii oferte apărute pe piață și a unui aflux de investitori străini. În întreaga regiune, creșterea puternică a PIB-ului și monedele ancorate (la dolarul SUA) au menținut încrederea investitorilor la cote ridicate. Notabil, ancorarea monedelor Golfului la dolar înseamnă că modificările de rată ale Fed-ului SUA se transmit direct – actualele rate ridicate ale dobânzilor au temperat oarecum accesarea creditelor ipotecare de către utilizatorii finali, dar au atras și un aflux de capital străin în căutare de randament în imobiliarele din Golf. Acum, cu așteptarea ca Fed-ul să relaxeze politica monetară, dezvoltatorii din Golf anticipează finanțare mai ieftină pentru a alimenta și mai mult dezvoltarea megaproiectelor.
Schimbări de politici – Deschiderea ușilor pentru cumpărătorii străini: O schimbare semnificativă de politică are loc în Orientul Mijlociu, care ar putea schimba regulile jocului pentru investițiile pe termen lung: Arabia Saudită își liberalizează legile imobiliare pentru a permite deținerea de proprietăți de către străini în zone cheie. În iulie, Cabinetul saudit a aprobat o nouă lege a proprietății (care va intra în vigoare în ianuarie 2026) ce va permite pentru prima dată non-saudiților să cumpere și să dețină proprietăți în mod direct în zone desemnate ale marilor orașe middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Aceasta este o mișcare istorică într-un regat unde străinii au fost până acum limitați în principal la contracte de închiriere pe termen scurt sau la dețineri foarte restricționate prin anumite proiecte. Legea își propune să atragă investiții străine directe și expertiză în sectorul imobiliar saudit ca parte a inițiativei Vision 2030 a prințului moștenitor Mohammed bin Salman middleeastbriefing.com. Conform noilor reguli, persoanele fizice și companiile străine vor putea achiziționa proprietăți în locuri precum Riyadh și Jeddah (deși orașele sfinte sensibile Mecca și Medina rămân interzise sau supuse unor condiții speciale) middleeastbriefing.com. Guvernul speră că acest lucru va „debloca noi fluxuri de capital” în sector, va extinde oferta de locuințe și va încuraja dezvoltatorii internaționali să construiască în orașele saudite middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Anunțul a generat deja interes – firmele imobiliare din Golf și la nivel global urmăresc piața saudită, care trece printr-un boom al construcțiilor datorită proiectelor de mare amploare (NEOM, dezvoltările de pe litoralul Mării Roșii etc.). Autoritățile saudite continuă, de asemenea, să investească masiv în locuințe pentru localnici; contribuția sectorului imobiliar la PIB-ul Arabiei Saudite s-a dublat de la 5,9% la ~12% între 2023 și 2024 middleeastbriefing.com, ilustrând importanța sa tot mai mare dincolo de petrol middleeastbriefing.com. Între timp, în EAU, reglementările privind proprietățile devin, de asemenea, mai prietenoase pentru investitori: Dubaiul a extins recent eligibilitatea pentru „vizele de aur” pe termen lung legate de investițiile imobiliare (scăzând pragul minim de invinvestiția necesară), iar Abu Dhabi a redus anumite taxe de tranzacție. Aceste măsuri fac parte din strategia statelor din Golf de a se stabili ca paradisuri globale pentru investiții și de a atrage expatriați bogați.
Tendințe ESG și Tehnologice: Boom-ul imobiliar din Orientul Mijlociu se intersectează și cu noi tendințe precum PropTech și inițiativele ESG (mediu, social, guvernanță). EAU, de exemplu, are un rol de lider în tokenizarea imobiliarelor și tranzacțiile cripto – autoritățile de reglementare din Dubai au creat un cadru care permite achiziții de proprietăți prin active digitale pe platforme licențiate therealestatereports.com therealestatereports.com, iar unii dezvoltatori explorează blockchain-ul pentru deținerea fracționată a proprietăților. Sustenabilitatea devine și ea o prioritate; giga-proiectele din Arabia Saudită promovează toate standarde de construcție verde și designuri inovatoare ecologice (precum conceptul de oraș “The Line” din NEOM). Dezvoltatorii din întreaga regiune se confruntă, de asemenea, cu costuri de construcție mai mari și o nevoie de forță de muncă calificată, deoarece ritmul frenetic al construcțiilor depășește uneori oferta de materiale și muncitori. Cu toate acestea, încrederea în sectorul imobiliar din Orientul Mijlociu este la cote maxime la intrarea în 2025. Analiștii spun că regiunea a devenit un performer remarcabil la nivel global, oferind creștere și randamente într-o perioadă în care piețele tradiționale încetinesc. După cum a spus un CEO al unei agenții din Dubai, “Creșterea populației, livrarea infrastructurii și sprijinul guvernamental creează rețeta perfectă pentru o creștere imobiliară susținută” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – un contrast puternic față de dificultățile cu care se confruntă sectoarele imobiliare din Occident.
America Latină: Speranțe mari pe măsură ce se apropie relaxarea ratelor dobânzilor
Piețele imobiliare din America Latină au traversat o perioadă dificilă, marcată de rate ale dobânzilor și inflație extrem de ridicate, însă există semne că vremuri mai bune ar putea urma. O temă centrală este schimbarea anticipată a politicii monetare. Multe bănci centrale din America Latină au majorat agresiv ratele în perioada 2021–2023 pentru a tempera inflația (rata de referință Selic a Braziliei a ajuns la 15%, cea a Chile a depășit 11% etc.). Aceste măsuri, deși au stabilizat economiile, au făcut ca ipotecile și finanțarea dezvoltărilor să fie foarte scumpe, răcind activitatea imobiliară. Acum, odată cu controlul inflației și cu probabilitatea ca Rezerva Federală a SUA să înceapă să reducă dobânzile, America Latină ar putea vedea în sfârșit scăderea costurilor de împrumut. „Ratele mai mici pe termen scurt în SUA facilitează reducerile în America Latină, în special în Brazilia, Columbia, Mexic,” au notat analiștii Bank of America riotimesonline.com. Într-adevăr, piețele pariază că banca centrală a Braziliei va continua să reducă dobânzile până în 2026, iar Banxico din Mexic este, de asemenea, așteptată să înceapă relaxarea dacă Fed va face acest lucru x.com riotimesonline.com. Această perspectivă a crescut deja prețurile activelor (de exemplu, indicele bursier COLCAP al Columbiei a atins recent un maxim al ultimilor cinci ani riotimesonline.com riotimesonline.com). Pentru sectorul imobiliar, implicația este credit mai ieftin și o capacitate reînnoită de investiții. Dezvoltatorii care amânaseră proiecte din cauza costurilor de finanțare sunt pregătiți să reia construcțiile odată ce ratele se vor reduce.Puncte fierbinți și tendințe: În America Latină, Mexicul este un performer remarcabil datorită tendinței globale de nearshoring. Pe măsură ce tensiunile comerciale dintre SUA și China persistă, producătorii multinaționali își stabilesc din ce în ce mai mult operațiunile în Mexic pentru a aproviziona piața nord-americană. Acest lucru a determinat o cerere în creștere pentru proprietăți industriale – depozite, fabrici și facilități logistice – în special de-a lungul graniței cu SUA și în jurul orașelor Mexico City și Monterrey. O proiecție recentă a industriei prevede peste 652 de miliarde de pesos (>32 miliarde USD) în investiții imobiliare care vor intra în Mexic în 2025, o creștere anuală de aproximativ 15% adventuresincre.com, cu sectoarele de proprietăți industriale, rezidențiale „verticale” (condominii) și turistice în frunte adventuresincre.com. Rata de neocupare industrială în puncte fierbinți precum Tijuana și Juárez este aproape de zero, ceea ce a determinat un val de construcții de noi parcuri industriale. Piața rezidențială din Mexic se adaptează, de asemenea: există un boom al dezvoltărilor urbane mixte (adesea cu apartamente deasupra spațiilor comerciale și de birouri) care se adresează tinerilor profesioniști din orașe precum Mexico City și Guadalajara. Mai mult, investitorii străini sunt activi în toată America Latină – de exemplu, fondurile de pensii canadiene și americane au investit în depozite logistice din Brazilia și centre comerciale din Columbia, văzând un potențial de creștere pe termen lung.
Performanța pieței: În Brazilia, cea mai mare piață din regiune, se conturează o redresare timidă a sectorului imobiliar. Brazilia a traversat un 2023–2024 dificil, cu rate ale dobânzii de două cifre; vânzările de locuințe au încetinit, iar rata de neocupare a spațiilor de birouri din São Paulo a crescut. Totuși, inflația s-a temperat la o singură cifră, iar Banca Centrală a Braziliei a început să reducă dobânzile în august 2025. Economiștii se așteaptă la noi reduceri în 2025, ceea ce ar trebui să revigoreze treptat creditarea ipotecară și încrederea consumatorilor finance.yahoo.com reuters.com. Dezvoltatorii rezidențiali din Brazilia raportează deja o creștere a solicitărilor, iar prețurile locuințelor la nivel național au crescut cu aproximativ 5% de la an la an (în termeni nominali) până la jumătatea anului 2025 globalpropertyguide.com. Guvernul reactivează, de asemenea, un program de locuințe subvenționate (Minha Casa, Minha Vida) pentru a stimula construcția de locuințe accesibile. Pe segmentul comercial, marile centre comerciale din Brazilia au înregistrat o revenire puternică a vânzărilor pe măsură ce economia își revine, deși mall-urile secundare și clădirile de birouri mai vechi rămân sub presiune. În Columbia, perspectivele imobiliare sunt prudent optimiste: deși țara are încă o inflație relativ ridicată (în jur de 5% în august riotimesonline.com) și o rată de politică monetară de 13,25%, banca centrală a semnalat o posibilă reducere a dobânzii până la sfârșitul anului. Piața locuințelor din Columbia a fost rezilientă, cu vânzări de locuințe noi estimate să crească cu ~9% în 2025 bbvaresearch.com, susținute de subvenții guvernamentale pentru cumpărătorii cu venituri mici și de o populație tânără care determină formarea de noi gospodării. Argentina, care se confruntă cu o inflație de peste 100%, rămâne o excepție – piața imobiliară este practic înghețată în termeni de dolari, dezvoltatorii construind doar atunci când costurile pot fi acoperite prin pre-vânzări în USD, iar multe tranzacții având loc în numerar. Totuși, există speranța că viitoarele alegeri și orice plan de stabilizare ar putea, în cele din urmă, să revigoreze activitatea imobiliară din Argentina, pornind de la un nivel foarte scăzut.
Inovație și ESG: Piața imobiliară din America Latină asistă, de asemenea, la inovație tehnologică și sustenabilă. Startup-urile PropTech apar pe piețe precum Mexic, Brazilia și Columbia, aducând digitalizarea listărilor de proprietăți, crowdfunding pentru imobiliare și o administrare mai inteligentă a proprietăților. De exemplu, startup-uri mexicane precum Habi și La Haus au atras capital semnificativ pentru a eficientiza vânzările de locuințe online adventuresincre.com adventuresincre.com. Sustenabilitatea câștigă și ea teren: dezvoltatorii din marile orașe ale regiunii urmăresc tot mai mult certificări de clădiri verzi (LEED, EDGE) – Mexicul are acum milioane de metri pătrați de clădiri verzi certificate, iar în Brazilia, zonele comerciale din São Paulo includ mai multe turnuri de birouri noi cu certificare LEED Gold adventuresincre.com adventuresincre.com. Guvernele încurajează acest lucru prin stimulente; de exemplu, Panama City oferă reduceri de taxe pentru proiectele certificate LEED.
În concluzie, America Latină intră în finalul lui 2025 cu un optimism prudent în sectorul imobiliar. Deși persistă provocări precum incertitudinea politică și volatilitatea valutară, schimbarea probabilă către o politică monetară mai relaxată reprezintă un impuls major. Împreună cu factorii structurali – precum boom-ul manufacturier din Mexic, deficitul mare de locuințe din Brazilia și un sector tehnologic în creștere – regiunea ar putea asista la o revenire semnificativă a pieței imobiliare. Investitorii care au rezistat perioadei cu dobânzi ridicate se poziționează acum pentru creștere: fondurile de investiții transfrontaliere sunt în creștere, iar dezvoltatorii locali achiziționează terenuri pentru proiecte viitoare, anticipând că 2026 și anii următori vor aduce un nou ciclu ascendent pentru piețele imobiliare din America Latină.
Surse: Reuters; AP/ABC News; Asociația Națională a Agenților Imobiliari; Reuters (indicele Halifax); Reuters (Clare Jim în Hong Kong); Reuters (Miho Uranaka în Tokyo); Reuters (Raechel Job et al., Londra); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
