- Prețuri record: În august 2025, prețul mediu al unei case unifamiliale în Winnipeg a fost de 450.596 $ (în creștere cu 8% față de anul precedent), cu fiecare lună din 2025 stabilind un nou record de preț winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Prețurile la condominii au atins, de asemenea, niveluri record (în creștere cu ~4% față de anul precedent).
- Stoc limitat: Ofertele active sunt în scădere cu ~10% față de anul precedent (doar ~3.600 de locuințe în august 2025) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Această ofertă cronic scăzută, combinată cu o cerere constantă, a menținut Winnipeg printre cele mai puternice piețe din Prerii – și o piață a vânzătorului – chiar dacă volumul vânzărilor a scăzut ușor winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca.
- Val de construcții și obiective: Primăria a promovat agresiv construcția de locuințe noi. Winnipeg și-a propus 8.000 de unități noi până în noiembrie 2024, iar până în septembrie 2024 a aprobat 7.603 dintre acestea winnipegfreepress.com. Un parteneriat cu Fondul federal de accelerare a locuințelor (HAF) vizează 14.101 unități noi până în 2026 (cu granturi de 122 milioane $) winnipegfreepress.com. În 2024, orașul a aprobat aproximativ 12.000 de locuințe noi în total, inclusiv multe proiecte multifamiliale prin HAF (peste 1.100 de locuințe de închiriat, dintre care ~600 sunt „accesibile”) numberten.com.
- Ipotecă/accesibilitate: În ciuda creșterii prețurilor, Winnipeg rămâne mai accesibil decât orașele mai mari. RBC Economics menționează că accesibilitatea în Winnipeg s-a stabilizat recent (măsura compozită a costului de deținere a locuinței de la RBC a fost ~31,8% în T2 2025, ușor peste media pe termen lung) rbc.com. În practică, ratele mai mici ale dobânzilor și veniturile stabile sunt de așteptat să mențină puterea de cumpărare a locuințelor aproximativ la același nivel până în 2025, chiar dacă prețurile cresc. Cumpărătorii se confruntă cu o concurență acerbă, însă CMHC raportează că activitatea de revânzare rămâne puternică (cu vânzări în creștere cu ~5% YoY în 2025) și modificările regulilor ipotecare aduc înapoi pe piață unii cumpărători care au așteptat rbc.com cmhc-schl.gc.ca.
- Piața de închiriere strânsă: Rata de neocupare a locuințelor de închiriat în Winnipeg este extrem de scăzută (aproximativ 1,7% în 2024 cmhc-schl.gc.ca), cea mai mică dintre toate orașele din Prerii. CMHC prevede că rata de neocupare va crește doar lent (la ~2,0–2,1% până în 2027) și creșterea chiriilor rămâne ridicată în 2025, urmând să se modereze ulterior cmhc-schl.gc.ca. Chiriile au crescut deja în 2024–25 (de exemplu, chiriile medii pentru apartamente cu 1–2 camere au crescut cu câteva procente nesto.ca), reflectând cererea susținută pentru apartamente și oferta limitată.
Tendințe pe piața rezidențială
Prețurile locuințelor din Winnipeg au crescut în perioada 2024–25. Potrivit Winnipeg Real Estate Board, până la mijlocul anului 2025, prețul mediu al caselor unifamiliale era de aproximativ 456.700 $ (în creștere cu ~8% față de anul precedent), iar chiar și mediile pentru apartamente au crescut cu câteva procente winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Notabil, fiecare lună din 2025 a stabilit un nou record pentru prețurile caselor unifamiliale în Winnipeg winnipegregionalrealestateboard.ca. Totuși, volumele de vânzări au fost ușor mai scăzute decât în 2024; de exemplu, în august 2025 au avut loc 1.402 vânzări de locuințe (-5% YoY) winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca. Volumul total al vânzărilor rămâne ridicat (Winnipeg a totalizat ~561 M $ în august 2025, +3% YoY winnipegregionalrealestateboard.ca). De la începutul anului până în august 2025, vânzările totale de locuințe au crescut cu ~5%, iar volumul valoric al vânzărilor a crescut cu 12% winnipegregionalrealestateboard.ca, semnalând că prețurile ridicate compensează scăderea ușoară a numărului de unități vândute. Acest tipar reflectă o piață restrânsă. Numărul de oferte active este foarte scăzut (3.624 în august 2025, în scădere cu 10% față de august 2024 winnipegregionalrealestateboard.ca nesto.ca). Rata vânzări/ofertă (~73% în august 2025 nesto.ca) clasifică Winnipeg drept o piață favorabilă vânzătorilor. În acest regim echilibrat spre vânzător, chiar și o cerere modestă împinge prețurile în sus. O analiză recentă menționează că, deși multe piețe canadiene se confruntă cu o creștere a stocului de locuințe, Winnipeg rămâne una dintre cele mai restrânse, ceea ce ajută la menținerea creșterii prețurilor nesto.ca. RBC Economics observă, de asemenea, că piața din Winnipeg este „echilibrată” comparativ cu extremele naționale, un factor care acum determină creșterea valorilor nesto.ca.Comportamentul cumpărătorilor & creditele ipotecare: Cererea cumpărătorilor rămâne constantă. CMHC se așteaptă ca revenirea cumpărătorilor (la prima achiziție, cei care fac upgrade, cei care reînnoiesc) să mențină piețele de revânzare active până în 2025 cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Cel mai notabil, Winnipeg a evitat atât boom-ul mare al prețurilor din perioada pandemiei din Toronto/Vancouver, cât și scăderea accentuată de după pandemie din BC/ON. Până în 2023, vânzările au revenit de fapt la nivelurile de dinainte de pandemie, dar CMHC prognozează o revenire modestă în 2025–26 cmhc-schl.gc.ca. Piețele de credite ipotecare se relaxează: la mijlocul lui 2025, Banca Canadei a semnalat reduceri de dobândă, astfel încât cumpărătorii cu rată variabilă ar putea reveni, iar reînnoirile devin mai ușoare nesto.ca. Atât CMHC, cât și RBC prevăd costuri și venituri ipotecare stabile pe parcursul lui 2025, ceea ce ar trebui să mențină costurile de achiziție relativ constante per ansamblu rbc.com cmhc-schl.gc.ca. Pe termen scurt, însă, accesibilitatea rămâne o preocupare pentru mulți cumpărători la prima achiziție, deoarece veniturile moderate trebuie să facă față prețurilor în creștere și costurilor ridicate ale datoriilor.
Tipuri de locuințe: Cererea se diversifică. Casele individuale rămân populare, dar lipsa terenurilor și costurile de construcție determină dezvoltarea mai multor clădiri multifamiliale. În 2024-2025, aproximativ jumătate dintre noile unități aprobate au fost apartamente/condominii winnipegfreepress.com numberten.com. CMHC menționează că Winnipeg are mai multe începuturi de apartamente și multiplexuri decât case individuale în ultimii ani, iar locuințele de închiriat construite special cresc cel mai rapid cmhc-schl.gc.ca. Condominiile au înregistrat, de asemenea, o apreciere a prețurilor (vârfuri record în 2025), dar unii analiști avertizează că piața de condominii s-ar putea răci mai târziu (pe măsură ce cererea investitorilor din perioada pandemiei scade) cmhc-schl.gc.ca.
Imobiliare comerciale (birouri, retail, industrial)
Piața comercială din Winnipeg s-a menținut relativ bine în 2024 și începutul lui 2025. Spațiul de retail este deosebit de puternic: ratele de neocupare sunt la un minim al ultimilor ani, iar chiriile sunt în creștere. CBRE raportează că fundamentele retailului din 2024–25 au fost „remarcabile”, Winnipeg intrând în 2025 cu cea mai scăzută rată de neocupare în retail dintre toate clasele de active din oraș cbre.ca. Acest lucru reflectă o cerere solidă pentru spații de retail suburbane și centrale (magazine de tip big-box, centre comerciale și unele magazine de cartier infill), susținută de cheltuieli locale constante.
Industrial/depozit este, de asemenea, excepțional de sănătos. CBRE menționează că rata de neocupare industrială este de doar 3%, una dintre cele mai solide condiții din Canada cbre.ca. Există o cerere intensă pentru depozite moderne (adesea cu înălțime liberă de peste 18 picioare) în hub-urile logistice ale orașului. Un val de construcții speculative (realizate de dezvoltatori precum Hopewell, QuadReal etc.) a întâmpinat un interes puternic pentru închiriere, însă costurile ridicate de construcție (în Manitoba printre cele mai mari din Canada) au crescut chiriile de break-even (în jur de 18$/mp) cbre.ca cbre.ca. Ca urmare, multe afaceri aleg să reînnoiască contractele de închiriere în loc să se relocheze în spații noi. Per ansamblu, fundamentele industriale rămân solide, iar CBRE se așteaptă ca cererea puternică din partea ocupanților să continue dacă chiriile rămân accesibile cbre.ca cbre.ca.
Sectorul de birouri a fost mai slab. Rata de neocupare a birourilor din centrul Winnipeg-ului a crescut la aproximativ 18% până la sfârșitul anului 2024 cbre.ca. Nu sunt în construcție turnuri mari noi (recentul Wawanesa Tower este finalizat), deci oferta este constantă, însă multe companii încă reduc dimensiunea sau se relochează. Birourile suburbane (de exemplu, în Brandon sau zonele Perimeter) au performanțe mai bune decât cele din centru; CBRE subliniază că clădirile conectate din centru (cu acces la skywalk) au o rată de neocupare de ~9% față de ~30% în turnurile neconectate cbre.ca. Există un interes moderat pentru conversia birourilor în locuințe, dar nu au fost anunțate proiecte majore (lipsa stimulentelor împiedică fezabilitatea) cbre.ca. Interesant, mai multe clădiri de birouri de clasa B din centru au fost cumpărate de organizații indigene (de exemplu, Federația Metis din Manitoba a cumpărat 200 Main, 333 Main, 191 Pioneer), ceea ce a crescut imediat gradul de ocupare în turnuri anterior aproape goale cbre.ca. Dacă această tendință continuă, ar putea stabiliza într-o anumită măsură rata de neocupare din centru.
Climatul investițional: Per ansamblu, activele comerciale din Winnipeg par atractive în 2025. Randamentele industriale (reflectând o rată scăzută de neocupare și chirii în creștere) sunt deosebit de ridicate, la fel și cele din retail (în special centrele comerciale dominante din cartiere). Chiar și birourile sunt subevaluate comparativ cu orașele mai mari, ceea ce ar putea atrage investitori răbdători. Totuși, piața se confruntă cu creșterea costurilor de construcție și finanțare: oferta nouă (în special apartamentele de închiriat) este restricționată de ratele mai mari ale dobânzilor, ceea ce ar putea limita randamentele. CBRE se așteaptă ca volumul tranzacțiilor comerciale să își revină treptat în 2025, pe măsură ce creditarea se relaxează și investitorii revin pe cbre.ca. În sectorul rezidențial, piața este deja „înclinată spre vânzători”, ceea ce înseamnă că investitorii se confruntă cu concurență din partea proprietarilor locali. Riscurile includ orice noi creșteri ale ratelor la nivel național sau o încetinire economică mai amplă care ar putea răci cererea locală.
Informații despre cartiere și gentrificare
Cartierele din Winnipeg prezintă tendințe distincte. Zonele centrale (Downtown, Exchange, West Broadway, St. Boniface) atrag cea mai mare parte a noilor dezvoltări. Orașul a stabilit ținte pentru centrul orașului (cel puțin 350 de unități noi/an până în 2030, crescând la 500/an ulterior canada.constructconnect.com). Sunt în desfășurare proiecte majore: de exemplu, reamenajarea Portage Place Mall într-o zonă cu utilizare mixtă (partenerul True North Square) până în 2027 cbre.ca, precum și mult-așteptata renovare a Portage Place și planul general pentru Naawi-Oodena (fostele barăci Kapyong) winnipegfreepress.com numberten.com. Dezvoltatorii urmăresc, de asemenea, proiecte de tip infill în cartierele mature: aprobările recente includ o clădire de închiriat cu 127 de unități în St. Boniface și un proiect mixt cu 99 de unități pe Nairn Ave în Elmwood canada.constructconnect.com canada.constructconnect.com. Proiectele de tip infill înlocuiesc de obicei loturi vechi cu densitate redusă (case sau magazine abandonate) cu clădiri de apartamente de 4-6 etaje. Orașul actualizează reglementările de urbanism pentru a permite mai multe proiecte infill în mod implicit, reflectând obiectivul ca jumătate din noile locuințe să fie în zone deja construite canada.constructconnect.com.Aceste schimbări au ridicat îngrijorări legate de gentrificare. De exemplu, un proiect de 102 unități planificat pe Sherbrook St. (West Broadway) a întâmpinat opoziție deoarece chiriile sale „accesibile” (~1.100 $ pentru un apartament cu 1 dormitor) depășesc cu mult ceea ce mulți dintre actualii rezidenți își pot permite globalnews.ca globalnews.ca. Grupurile comunitare menționează că veniturile medii acolo sunt de doar ~28.000 $/an, astfel încât majoritatea populației din zonă ar fi exclusă din punct de vedere al prețului. Astfel de tensiuni ilustrează o problemă clasică de gentrificare: locuințe noi, de nivel superior, apar într-un cartier cu venituri modeste. Experții avertizează că, deși dezvoltarea unor zone precum West Broadway sau Osborne Village le poate revitaliza, aceasta poate, de asemenea, să ducă la strămutarea rezidenților cu venituri mici pe termen lung dacă nu sunt incluse unități cu adevărat accesibile globalnews.ca globalnews.ca.
În afara centrului, suburbiile extinse ale Winnipegului (Charleswood, St. Vital etc.) continuă să crească prin subdiviziuni de case unifamiliale și multifamiliale. Totuși, chiar și aici accentul se mută spre locuințele de tip „missing-middle” (case înșiruite, duplexuri) și apartamente, din cauza limitărilor de teren și a costurilor de infrastructură canada.constructconnect.com numberten.com. Nordul Winnipegului și zona centrală interioară (North End, părți din West End) rămân cele mai afectate economic, cu o creștere mai lentă a prețurilor. Per ansamblu, piața se restrânge peste tot: cartierele cu venituri mici văd noi aspirații de dezvoltare, în timp ce zonele consacrate de clasă mijlocie (Wolseley, Linden Woods) se confruntă cu licitații competitive. Modul în care se va desfășura acest proces va depinde de politici (vezi mai jos) și de sprijinul continuu pentru locuințe accesibile.
Noi construcții de locuințe și perspective pentru construcții
Începerea construcțiilor de locuințe a încetinit ușor în 2024. Datele CMHC (citate de presă) arată că în perioada ianuarie–august 2024 au început în Winnipeg 3.407 unități, în scădere cu 16% față de 4.049 în aceeași perioadă din 2023 winnipegfreepress.com. Scăderea a fost atribuită ratelor mai mari ale dobânzilor (constructorii au pus pauză pe fondul incertitudinii) și constrângerilor de materiale/mână de lucru. Totuși, cu aprobări municipale ridicate, există un portofoliu mare de proiecte care așteaptă finanțare. De fapt, raportul propriu al orașului indică 7.603 unități aprobate până în septembrie 2024 winnipegfreepress.com – aproape de ținta de 8.000.
Previziunile CMHC indică începeri stabile în perioada 2025–27. Conform proiecțiilor lor, Winnipeg va avea o construcție nouă constantă, condusă de segmentul multifamilial: HAF și alte programe stimulează construcția de apartamente. CMHC menționează că începerile de locuințe dedicate închirierii vor conduce creșterea, susținute de rate scăzute de neocupare și stimulente guvernamentale (de exemplu, scutiri de taxe pe vânzări pentru noile locuințe de închiriat) cmhc-schl.gc.ca. Se estimează că începerea construcțiilor de case unifamiliale va continua un declin treptat în raport cu multiplexurile cmhc-schl.gc.ca. În rezumatul previziunilor CMHC, totalul începerilor de locuințe din Winnipeg (case unifamiliale + multifamiliale) se menține în jur de 5.000–6.000 pe an până în 2027 cmhc-schl.gc.ca, aproximativ constant sau ușor în creștere față de cele 5.151 estimate pentru 2024.
Factori cheie: – Fondul federal de accelerare a locuințelor (HAF) oferă Winnipegului 25 M$ pentru a reduce birocrația și a crește densitatea zonelor. În cadrul HAF, orașul trebuie să relaxeze reglementările de zonare în zonele de locuințe unifamiliale pentru a permite mai multe locuințe multifamiliale numberten.com numberten.com. Consiliul Local a început revizuirea regulamentelor de zonare la sfârșitul anului 2024 pentru a îndeplini această promisiune. – Sprijin provincial: Manitoba a relaxat și ea regulile, de exemplu, o nouă legislație a crescut pragul de obiecții din partea cartierului necesare pentru a declanșa o contestație de zonare de la 25 la 300 de persoane electricalindustry.ca. Acest lucru ar trebui să accelereze schimbările de zonare pentru proiectele cu densitate mai mare. – Simplificare la nivel de oraș: Winnipeg își actualizează procedurile de aprobare a dezvoltărilor pentru a elimina audierile redundante pentru proiectele de infill, cu scopul de a procesa mai rapid mii de unități canada.constructconnect.com.
Riscuri de construcție: Costurile ridicate de construcție (materiale, forță de muncă) rămân o preocupare. CBRE menționează că construcțiile industriale din Manitoba sunt printre cele mai scumpe din Canada cbre.ca, iar inflația în construcțiile rezidențiale pune presiune similară pe dezvoltatori. Creșterea costurilor de finanțare (până la reducerea ratelor) și posibilele lipsuri de forță de muncă (Winnipeg se confruntă deja cu deficit de meseriași) ar putea întârzia proiectele. Totuși, cu atât de multe proiecte aprobate sau în planificare (inclusiv marile complexe din centrul și suburbiile orașului), numărul total de demarări ar trebui să crească în 2025–26, odată ce creditorii stabilizează ratele.
Politici și reglementări guvernamentale
Mai multe niveluri de politici modelează piața din Winnipeg:
- Politici federale: Planul național de locuințe al Ottawa (prin CMHC) este în desfășurare. Măsuri precum Contul de Economii pentru Prima Locuință (FHSA), reducerea testului de stres ipotecar pentru noii cumpărători și extinderea regulilor RRSP oferă mai multă putere de cumpărare celor care cumpără pentru prima dată în Winnipeg (deși creșterile de prețuri depășesc în continuare aceste beneficii). Important, Housing Accelerator Fund (HAF) impune orașului să permită densificarea și să eficientizeze procesele. În baza acordurilor HAF, Winnipeg s-a angajat să elimine „zonarea de excludere” și să accelereze aprobările numberten.com numberten.com. Guvernul federal investește, de asemenea, miliarde în locuințe de închiriat accesibile și locuințe modulare la nivel național. Winnipeg este un oraș pilot pentru unele dintre aceste inițiative – de exemplu, în cadrul inițiativei Build Canada Homes, orașul va folosi terenuri federale pentru a construi locuințe modulare (Winnipeg este printre cele 6 orașe prioritizate pentru construirea a 4.000 de locuințe fabricate la nivel național) nesto.ca. Dacă va fi implementat, acest program ar putea adăuga modest inventar începând cu ~2026.
- Politici provinciale/municipale: Guvernul Manitoba încearcă activ să accelereze construcția de locuințe. În octombrie 2024 a introdus amendamente la Legea Planificării și la Carta Orașului, făcând mai dificil pentru grupurile mici să forțeze apeluri costisitoare privind schimbările de zonare electricalindustry.ca. Acest lucru oferă practic municipalităților mai mult control pentru a aproba mai rapid proiecte de densificare și noi cartiere rezidențiale. Orașul Winnipeg a prezentat, de asemenea, o strategie cuprinzătoare pentru locuințe: țintind cel puțin 8.000 de unități noi în 2024 (toate tipurile de locuințe), 14.101 unități până în 2026 (cu ajutor federal) winnipegfreepress.com winnipegfreepress.com, și zeci de mii în deceniul următor. Orașul a finanțat programe de stimulare (de exemplu, un fond de granturi de 25 M$ pentru proiecte accesibile/centrul orașului) și revizuiește reglementările de dezvoltare. De exemplu, noile reguli de zonare (aprobate la sfârșitul lui 2024) permit acum mai multe tipuri de locuințe multifamiliale în zone care anterior erau exclusiv pentru case unifamiliale, fără audieri publice suplimentare canada.constructconnect.com.
- Măsuri de accesibilitate: Winnipeg s-a alăturat, de asemenea, schemelor federale de control al chiriei și de sprijin pentru proprietari. Manitoba a anunțat o înghețare a creșterilor de chirie pentru apartamentele tip condo (ca parte a acordurilor de locuințe federal-provinciale). Politica orașului pune accent pe „unități accesibile” – deși până acum doar ~1–2% din autorizațiile din 2024 au fost desemnate ca accesibile winnipegfreepress.com. Se așteaptă ca viitoarea Strategie Națională pentru Locuințe federal-provincială să pună presiune pe Winnipeg să crească stocul de locuințe de închiriat pentru venituri mici prin noi proiecte LIFT sau parteneriate non-profit.
Aceste politici ar trebui să crească colectiv oferta și să tempereze într-o oarecare măsură presiunile inflaționiste. În special, eliminarea GST la construcția de noi locuințe de închiriat și eliminarea porțiunii orașului din PST pentru noile locuințe de închiriat construite special (o schimbare recentă în Manitoba) vor face proiectele mai ușor de realizat financiar numberten.com. În următorii 3–5 ani, finanțarea guvernamentală continuă și reforma reglementărilor ar trebui să mențină un nivel ridicat al noilor construcții de locuințe și să încurajeze trecerea de la case individuale la mai multe apartamente și case tip townhouse.
Piața de închiriere și ratele de neocupare
Sectorul de închiriere din Winnipeg este extrem de restrâns. Ratele de neocupare au fost mult sub 2% în ultimii ani – de exemplu, aproximativ 1,7% la nivelul orașului în 2024 cmhc-schl.gc.ca. Pandemia a adus o creștere temporară a ratelor de neocupare, dar piața „și-a revenit rapid” ulterior. Între 2021 și 2023, rata de neocupare din Winnipeg a scăzut cu aproape 70% canada.constructconnect.com deoarece cererea și-a revenit mai rapid decât oferta nouă. CMHC preconizează că ratele de neocupare vor crește ușor până la aproximativ 2,0–2,1% până în 2027 (încă la un nivel istoric scăzut) cmhc-schl.gc.ca. Această rată foarte scăzută de neocupare este motivul pentru care chiriile au crescut: CMHC se așteaptă la „o creștere destul de puternică a chiriilor în 2025” (susținută de piața restrânsă), înainte ca aceasta să se tempereze mai târziu în deceniu cmhc-schl.gc.ca.
Datele empirice confirmă acest lucru: până la mijlocul anului 2025, chiriile medii din Winnipeg erau deja cu câteva procente mai mari față de 2024. De exemplu, chiriile tipice pentru două camere erau în jur de 1.775$ în august 2025 nesto.ca. (Unitățile cu o cameră erau aproximativ 1.440$, în creștere cu ~3% YoY nesto.ca.) Astfel de chirii rămân scăzute comparativ cu Toronto/Vancouver, dar reflectă creșteri constante aici. Cu o rată de neocupare atât de mică, proprietarii au avantaj – așa că majoritatea apartamentelor noi de pe piață sunt absorbite rapid. Rapoartele proprii ale orașului arată că ritmul construcțiilor de locuințe de închiriat este la un nivel istoric ridicat (datorită stimulentelor pentru dezvoltatori), dar tot nu a crescut semnificativ rata de neocupare cmhc-schl.gc.ca.
Pentru chiriași, asta înseamnă presiune asupra accesibilității. Multe familii tinere și rezidenți cu venituri mici au trecut de la a deține la a închiria (sau au rămas chiriași din necesitate). Strategia de locuințe a orașului pune accent pe locuințe accesibile, dar în prezent doar o mică parte dintre noile unități sunt cu adevărat sub prețul pieței winnipegfreepress.com. Dacă nu apar proiecte mari non-profit și cooperative, este probabil ca chiriile din Winnipeg să continue să crească mai repede decât inflația în următorul an sau doi, menținând presiunea pe piața de închirieri.
Creșterea populației și schimbări demografice
Populația Winnipegului este în creștere, dar mai lent decât în urmă cu câțiva ani. Orașul (propriu-zis) a crescut de la 705.244 în 2016 la 749.607 în 2021 (7,2% în cinci ani). Estimările mai recente plasează populația Winnipegului aproape de 787.000 până în 2025 worldpopulationreview.com (în limitele orașului). Rata anuală de creștere a fost de aproximativ 1–2% pe an, deși unele rapoarte sugerează că a atins un vârf de ~7% în perioada 2022–24 și se estimează că va încetini la ~2,6% în 2025 și ~1% în anii următori wowwinnipeg.com. Cu alte cuvinte, Winnipeg continuă să atragă oameni (prin imigrație și mutări interprovinciale), dar ritmul încetinește.
Această încetinire este semnificativă pentru cererea de locuințe. Mai puțini nou-veniți înseamnă mai puțină presiune asupra condominiilor și apartamentelor. De exemplu, deținătorii de permise de studiu (mulți dintre ei închiriază local) au scăzut brusc în urma politicilor federale recente, reducând populația non-permanentă din Manitoba cu aproximativ 1,3% în 2024–25 gov.mb.ca. Pe de altă parte, imigrația rămâne puternică: Manitoba a primit aproximativ 24.400 de noi imigranți în 2024 (în creștere cu 12% față de 2023) gov.mb.ca, o mare parte stabilindu-se în Winnipeg. Planurile provinciale și federale de populație presupun că Winnipeg va continua să crească moderat (datorită accesibilității și economiei sale).Din punct de vedere demografic, Winnipeg este un oraș destul de tânăr și divers. Vârsta mediană este în jur de 39 de ani, iar orașul are una dintre cele mai mari populații indigene din Canada (aproximativ 12% se identifică drept First Nations sau Métis wowwinnipeg.com). Winnipeg are, de asemenea, o comunitate de minorități vizibile în creștere (de exemplu, filipinezii reprezintă ~9% din populație wowwinnipeg.com, una dintre cele mai mari ponderi din orice oraș canadian). Componența gospodăriilor se schimbă și ea: mai multe familii monoparentale, mai mulți seniori care locuiesc singuri și, treptat, dimensiuni mai mici ale gospodăriilor în general. Aceste schimbări afectează cererea de locuințe: de exemplu, există o cerere tot mai mare pentru unități mai mici și apartamente de închiriat în rândul tinerilor adulți și al seniorilor, în timp ce cererea pentru loturi mari rămâne ridicată în rândul familiilor.
În concluzie, creșterea populației încetinește, ceea ce înseamnă că factorii demografici vor oferi un impuls mai mic cererii de locuințe în 2026–2030. Acesta este unul dintre motivele pentru care analiștii prevăd o creștere mai moderată a pieței imobiliare în Winnipeg comparativ cu Alberta sau Saskatchewan cmhc-schl.gc.ca. Un think-tank local notează că creșterea Winnipeg-ului a fost puternică (7% în doi ani), dar se va stabiliza, ceea ce implică o posibilă scădere a cererii în viitor wowwinnipeg.com. Menținerea unui flux stabil de oferte va fi crucială pentru a preveni un blocaj – o încetinire prea mare ar putea bloca piața, iar una prea mică ar putea reaprinde creșteri accentuate ale prețurilor dacă cererea crește brusc.
Previziune pe 3–5 ani (până în 2030)
Luând totul în considerare, majoritatea analiștilor prevăd o creștere constantă, dar nu explozivă a pieței imobiliare din Winnipeg până în 2030:
- Prețuri: După creșteri de două cifre în perioada 2020–24, se așteaptă ca ritmul de creștere a prețurilor locuințelor să încetinească. CMHC prognozează că aprecierea prețurilor va rămâne pozitivă în 2025 (reflectând cererea continuă și oferta limitată), dar se va tempera în 2026–27 pe măsură ce mai multe proprietăți vor fi listate cmhc-schl.gc.ca. Prețurile locuințelor unifamiliale ar putea ajunge în zona de jos a intervalului de 400.000 $ până la sfârșitul lui 2025 (conform proiecțiilor WRREB), apoi vor crește mai lent spre intervalul mediu de 400.000–450.000 $ până în 2030. Orice recesiune economică la nivel național ar putea determina o răcire temporară, dar tendința ascendentă de bază pare să rămână intactă datorită ofertei limitate de terenuri și creșterii relativ puternice a veniturilor.
- Activitatea de vânzare: După o ușoară scădere în 2024, se așteaptă ca vânzările de locuințe să urmeze o tendință gradual ascendentă. Perspectivele pieței imobiliare prevăd că vânzările din Winnipeg își vor reveni de la minimele din 2023 spre niveluri mai ridicate (deși încă modeste comparativ cu standardele naționale) cmhc-schl.gc.ca. Rezumatul prognozei CMHC arată tranzacții anuale de revânzare în intervalul 12.000–17.000 în scenariile minime/marime pentru 2025–27 cmhc-schl.gc.ca (8.000–15.800 prognozate). Pe scurt, se așteaptă mai multe tranzacții în 2025 pe măsură ce cumpărătorii se adaptează la rate mai mici, urmate de o stabilizare în jurul anului 2026. Noile listări ar putea crește ușor, deoarece unii proprietari decid să vândă în condiții de piață favorabile.
- Construcție: Construcția de locuințe noi ar trebui să rămână ridicată și relativ stabilă. Lansările vor fi conduse de proiecte multifamiliale și de închiriere dedicate, susținute de finanțare federală și stimulente municipale cmhc-schl.gc.ca. CMHC sugerează aproximativ 4.700–6.000 de lansări totale pe an (case individuale+multiple) în 2025–27 cmhc-schl.gc.ca, cu cifre mai mari dacă cererea surprinde pozitiv. Centrul și zonele de completare vor vedea o avalanșă de clădiri de apartamente (ajutând la atingerea țintei de 350–500 unități/an canada.constructconnect.com). Creșterea suburbană va continua, dar într-un ritm mai lent; parcelele mari de teren devin din ce în ce mai rare, împingând dezvoltatorii spre interior. Pe termen lung, este probabil ca lansările de case unifamiliale să scadă (pe măsură ce utilizarea terenului urban se schimbă), iar lansările de apartamente/locuințe înșiruite să dețină o pondere mai mare cmhc-schl.gc.ca.
- Gradul de ocupare și chirii: Gradul de neocupare ar putea crește ușor de la minime istorice, dar nu cu mult. Dacă mii de noi unități de închiriat ajung pe piață (conform țintelor), gradul de neocupare ar putea ajunge la ~2–3% până în 2030 – tot foarte scăzut istoric cmhc-schl.gc.ca. Se așteaptă ca chiriile să crească puternic până în 2025 (în beneficiul proprietarilor), apoi să încetinească la creșteri de o singură cifră. Chiriile pentru apartamentele noi de pe piață ar putea chiar să se stabilizeze sau să scadă ușor spre sfârșitul anilor 2020 dacă oferta depășește cererea limitată.
- Factori economici/demografici: Economia Winnipeg-ului este destul de diversificată (guvern, producție, transport, IT) și șomajul este moderat. În perioada 2025–30, este probabil să crească modest, cu excepția unui scenariu de recesiune. Migrația continuă (mai ales din provincii mai calde) va oferi un impuls, dar creșterea mai lentă a populației per ansamblu înseamnă că cererea de locuințe va depinde în mare parte de schimbările interne. Cel mai mare factor imprevizibil este politica de imigrație (de exemplu, țintele federale) – o imigrație mai mare ar putea crește cererea peste prognozele actuale.
Riscuri și oportunități: Ratele dobânzilor reprezintă cel mai mare risc pe termen scurt. Dacă inflația globală reapare, ratele ar putea rămâne ridicate mai mult timp, reducând atât vânzările, cât și construcțiile. Pe de altă parte, dacă Banca Canadei reduce agresiv dobânzile, am putea vedea o creștere accentuată în primăvara lui 2026. Pe partea de ofertă, orice blocaj în materiale sau forță de muncă (de exemplu, lipsa meseriașilor) ar putea încetini lansările și crește prețurile. În schimb, continuarea dereglementării și finanțării (federale și municipale) ar putea aduce pe piață mai multe locuințe decât se așteaptă, răcind și mai mult prețurile.
Din punct de vedere al investițiilor, Winnipeg este adesea văzut ca o piață stabilă și conservatoare. Nu are volatilitatea boom-urilor din Vancouver/Toronto, dar de obicei nici nu se prăbușește puternic. Pentru 2025–2030, majoritatea analiștilor prevăd o creștere modestă: „excelent pentru cei care construiesc constant, dar fără drame de tipul ‘cerul cade’”, după cum spune un raport CMHC. Proprietarii se vor bucura de ocupare fiabilă și chirii în creștere pe termen scurt, dar ar trebui să se pregătească pentru o eventuală normalizare. Cumpărătorii de locuințe ar trebui să se aștepte la o competiție continuă: deși achiziția ar putea deveni puțin mai ușoară dacă ratele scad, zilele vânătorii de chilipiruri au apus.
Concluzie: Piața imobiliară din Winnipeg în 2025 este activă și competitivă. Prețurile sunt la niveluri record (alimentate de oferta scăzută și cererea constantă), construcțiile noi sunt în creștere datorită programelor agresive ale orașului și guvernului federal, iar piața chiriilor rămâne strânsă. În următorii 3–5 ani, se așteaptă o creștere constantă – prețurile vor continua să urce (deși mai lent), vânzările vor crește moderat, iar noile construcții vor fi în mare parte proiecte multifamiliale. Stimulentele guvernamentale (precum granturile HAF, reformele de zonare, scutirile de taxe) vor juca un rol cheie în modelarea locului și ritmului în care se construiește locuințe noi. Pentru moment, vânzătorii și dezvoltatorii dețin avantajul, dar afluxul de noi locuințe planificat pentru 2025–2030 ar trebui să ducă treptat Winnipeg spre o piață mai echilibrată, deși în continuare solicitată cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca.
Surse: Analiza este realizată pe baza datelor de la Winnipeg Regional Real Estate Board winnipegregionalrealestateboard.ca, CBRE Canada cbre.ca cbre.ca, previziunile de piață CMHC cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca, RBC economics rbc.com nesto.ca, și rapoarte din presa locală canada.constructconnect.com winnipegfreepress.com globalnews.ca. Acestea citează cele mai recente date disponibile privind prețurile, vânzările, gradul de neocupare și politicile până la sfârșitul anului 2025.
