Fapte Cheie
- Creșterea Prețurilor Locuințelor: În vara anului 2025, CMA Québec City a înregistrat prețuri record. Prețul median al unei case unifamiliale a ajuns la aproximativ 453.500 CA$ în iulie 2025 – o creștere de 21% față de anul precedent apciq.ca. Prețurile la apartamente și plexuri au crescut, de asemenea, cu aproximativ 10–11% apciq.ca. Notabil, Québec City a condus Canada cu o creștere anuală de 13,4% a prețului locuințelor la începutul lui 2025 globalpropertyguide.com.
- Volumul Vânzărilor & Stocul: Vânzările sunt fierbinți. Tranzacțiile din iulie 2025 au crescut cu ~12% față de anul precedent apciq.ca, impulsionate de o creștere de 15% a vânzărilor de case unifamiliale apciq.ca. În același timp, listările active au scăzut drastic. Până la mijlocul lui 2025, numărul locuințelor disponibile a scăzut cu aproximativ 28% față de 2024 apciq.ca, creând deficite severe de ofertă (în special la unitățile de intrare și cele accesibile). Licitațiile sunt frecvente – ~40% dintre locuințe s-au vândut cu peste 5% peste prețul cerut la mijlocul lui 2025 apciq.ca.
- Strânsoarea pieței de închirieri: Québec City are una dintre cele mai strânse piețe de închirieri din Canada. CMHC raportează că rata de neocupare a locuințelor de închiriat a fost de doar 0,8% în 2024 assets.cmhc-schl.gc.ca – practic „minim istoric” după standardele istorice. Majoritatea locuințelor noi de închiriat sunt ocupate rapid; chiar și suburbiile au avut o rată de neocupare aproape de 0% assets.cmhc-schl.gc.ca. Deoarece cererea depășește cu mult oferta, chiriile medii au crescut brusc. De fapt, până la sfârșitul anului 2024, chiria medie solicitată pentru două camere în toate subpiețele din Québec City a depășit 1.000 $ assets.cmhc-schl.gc.ca, iar chiriile la reînnoirea contractelor au crescut cu aproximativ 12% de la an la an. Acest lucru face ca găsirea unei chirii accesibile să fie extrem de dificilă.
- Sectorul comercial: Disponibilitatea spațiilor de birouri se relaxează. CBRE a raportat că, după o absorbție negativă anterior, în trimestrul al doilea din 2025 absorbția netă a devenit pozitivă, scăzând rata de neocupare cu aproximativ 0,4 puncte procentuale cbre.ca. Chiriile pentru birourile de clasa A din centrul orașului sunt în medie de aproximativ 16,50 $/pătrat (mai mari decât media regională) cbre.ca. Spațiile de subînchiriat s-au redus dramatic. Piața industrială din Québec City se stabilizează: chiriile s-au menținut ferme, iar oferta nouă limitată a echilibrat creșterea moderată a ratelor de capitalizare canadianrealestatemagazine.ca. Spațiile comerciale (în special centrele comerciale ancorate de supermarketuri) rămân căutate, deși cifrele exacte privind neocuparea nu sunt raportate public pentru regiune.
- Context economic și demografic: Economia orașului Québec este puternică și diversificată. Șomajul este scăzut (~4,5% în primăvara 2025) în ciuda dificultăților la nivel provincial apciq.ca. Creșterea este alimentată de locurile de muncă din sectorul public, un sector tehnologic și turistic în ascensiune și o coeziune socială puternică (a doua cea mai mare creștere a PIB-ului pe cap de locuitor din Canada între 2001–2019 policyoptions.irpp.org). Populația CMA a ajuns la ~880.875 în 2023 (adăugând +22.275 persoane) quebecinternational.ca, determinată aproape în întregime de imigrație și câștiguri interprovinciale quebecinternational.ca. În 2023, orașul Québec a fost singura regiune majoră din Québec cu migrație netă pozitivă față de Montréal și alte zone quebecinternational.ca. Totuși, proiecțiile demografice avertizează că orașul va îmbătrâni rapid, iar plafoanele recente privind imigrația deja aplatizează creșterea: în T2 2025, creșterea populației din Québec a ajuns la zero desjardins.com.
- Stoc de locuințe și construcții: Municipalitățile și dezvoltatorii intensifică construcțiile. Multe proiecte noi, în special clădiri de închiriat cu mai multe unități, sunt în curs de desfășurare. Prognozele provinciale (Desjardins) estimează că lansările de locuințe la nivelul întregului Québec vor crește cu ~10% în 2025 desjardins.com (reflectând și lansările din regiunea orașului Québec). Măsuri federale precum noua rambursare GST/HST pentru locuințe construite special pentru închiriere și stimulentele locale de dezvoltare sunt menite să crească oferta desjardins.com. Totuși, terenul, forța de muncă și costurile rămân blocaje.
- Mediul de politici: Ratele dobânzilor: Banca Canadei (BoC) a început relaxarea. Până în septembrie 2025, rata de politică monetară a fost redusă la ~3,25% (de la 5% în 2024) canadianrealestatemagazine.ca. Ratele variabile la creditele ipotecare deja scad, iar ratele fixe sunt prognozate să scadă ușor la sfârșitul lui 2025 desjardins.com. Costurile mai mici de împrumut încurajează cumpărătorii, dar experții avertizează că ratele ipotecare s-ar putea să nu scadă la fel de repede ca rata de politică monetară (randamentele obligațiunilor joacă un rol) desjardins.com. Imigrație: Noile reglementări federale și din Québec (plafoane mai mici pentru lucrătorii temporari și studenți) sunt așteptate să încetinească fluxul de migranți desjardins.com, răcind cererea de locuințe pe termen lung. Politica locuințelor: Nu există nicio taxă specifică pentru cumpărătorii străini sau modificări ale controlului chiriilor în Québec, dar programele federale pentru locuințe accesibile (și planurile municipale de utilizare a terenurilor) urmăresc să atenueze deficitul.
- Planificare urbană: Proiectele majore ale orașului vor modela piața. Notabil, orașul Québec plănuiește un tramvai modern de 19 km (“TramCité”) care va conecta suburbiile de vest (Cap-Rouge) de Charlesbourg prin centrul orașului cdpqinfra.com. Această investiție în transport public are ca scop explicit „accelerarea dezvoltării imobiliare” și stimularea activității economice în regiune cdpqinfra.com. Alte infrastructuri (școli, drumuri, îmbunătățiri pentru turismul de patrimoniu) și modificări de zonare pentru locuințe cu densitate mai mare sunt, de asemenea, în discuție.
Piața rezidențială imobiliară (2025)
Piața rezidențială din Québec City rămâne extrem de favorabilă vânzătorilor în 2025. Oferta redusă și cererea puternică au dus prețurile la noi maxime. Potrivit consiliului imobiliar din Québec (QPAREB), în iulie 2025 au avut loc 744 de vânzări de locuințe – în creștere cu 12% față de anul precedent apciq.ca. Casele unifamiliale au fost cel mai puternic segment (+15% vânzări), iar vânzările de condominii și plexuri au crescut și ele (+8% și respectiv +5%) apciq.ca. Această creștere a fost determinată parțial de suburbiile din Periferia de Nord, dar toate zonele (inclusiv aglomerația centrală și malul de sud) au avut mai puține oferte decât de obicei. De fapt, QPAREB raportează că ofertele active sunt în scădere cu aproximativ 28% față de iulie 2024 apciq.ca.
Cu atât de puține oferte, războaiele de licitații au reapărut. Peste 40% dintre ofertele din 2025 au depășit prețul cerut cu 5% sau mai mult apciq.ca. Drept urmare, prețurile medii de vânzare explodează. Mediana istorică pentru o casă unifamilială în iulie 2025 a fost de aproximativ 453.500 CA$ (în creștere cu 21% față de anul precedent) apciq.ca. Prețurile medii de vânzare (toate tipurile de proprietăți) sunt, de asemenea, mai mari cu aproximativ 10–15%. Zona Metropolitană Québec City a condus Canada la creșterea prețurilor la începutul lui 2025 – depășind cu mult Toronto și Vancouver – deoarece constrângerile de accesibilitate și costurile scăzute de împrumut atrag cumpărătorii către această piață mai accesibilă globalpropertyguide.com. Royal LePage remarcă faptul că cererea acumulată și inventarul redus au făcut din Québec una dintre piețele „surprinzător de rezistente” din Canada la începutul lui 2025 globalpropertyguide.com.
Piața de închirieri: Sectorul de închirieri este și mai restrâns decât cel al proprietății. Datele CMHC pentru sfârșitul anului 2024 arată o rată generală de neocupare de doar 0,8% assets.cmhc-schl.gc.ca – practic, disponibilitate zero. În cartierele centrale și în multe suburbii, locuințele libere erau practic inexistente, astfel încât proprietarii nu aveau nicio presiune să scadă chiriile assets.cmhc-schl.gc.ca. Efectul este o inflație rapidă a chiriilor: până în toamna anului 2024, chiria medie pentru două camere a depășit 1.000 $ în fiecare sub-piață assets.cmhc-schl.gc.ca. Chiriile pentru contractele noi au crescut cu aproximativ 12% de la an la an, depășind cu mult creșterea salariilor. Peste 80% dintre noile construcții de locuințe din T1 2025 au fost destinate exclusiv închirierii desjardins.com, iar chiar și cu această ofertă suplimentară, chiriile continuă să crească (deși într-un ritm mai moderat). Rata de neocupare a crescut ușor în 2024 pe malul de sud (până la ~1,9%) datorită noilor proiecte assets.cmhc-schl.gc.ca, dar piața generală rămâne extrem de restrânsă. Mulți chiriași – în special gospodăriile cu venituri mici – au foarte puține opțiuni, ceea ce ar putea duce în cele din urmă la presiuni pentru reglementarea chiriilor sau pentru construirea mai multor locuințe cu chirii mici.
Imobiliare comerciale
Piața de birouri: Piața de birouri din centrul orașului Québec începe să își revină. După o scădere în 2023–T1 2025 (cu un grad ridicat de neocupare și spații subînchiriate), T2 2025 a înregistrat o revenire a absorbției nete. CBRE raportează o scădere cu 40 de puncte de bază a gradului de neocupare într-un singur trimestru cbre.ca. Clădirile de birouri de Clasa A au condus această revenire: spațiile de Clasa A din centrul orașului au înregistrat două trimestre consecutive de închirieri pozitive pentru prima dată din 2021 cbre.ca. Chiriile pentru spațiile de birouri de top au fost în medie de aproximativ 16,50$/pătrat în T2 2025 – cu aproximativ 7% peste media regională cbre.ca. Notabil, cantitatea de spațiu subînchiriat de pe piață s-a redus cu peste 50% de la an la an cbre.ca, un indiciu că unii chiriași revin la angajamente pe termen lung. Investitorii sunt, de asemenea, mai activi: 2024 a adus reluarea vânzărilor de birouri și chirii nete stabile (7–8$/pătrat în rapoartele anterioare) canadianrealestatemagazine.ca. Per ansamblu, sectorul de birouri pare pregătit pentru o stabilizare treptată dacă condițiile economice se mențin.
Piața industrială: Sectorul industrial din zona metropolitană Québec a rămas relativ rezilient. Disponibilitatea a crescut doar modest, în ciuda noilor dezvoltări, iar activitatea de închiriere a fost constantă. Analiștii remarcă faptul că ratele de capitalizare au crescut ușor în 2024 pe măsură ce randamentele s-au normalizat, dar livrarea limitată de produse noi înseamnă că creșterea chiriilor a continuat, iar ratele de neocupare s-au “normalizat” mai degrabă decât să crească brusc canadianrealestatemagazine.ca. Pe scurt, cererea pentru spații de depozitare și industriale ușoare (alimentată de producție, logistică și o parte din comerțul electronic) a ținut pasul cu oferta. Prețurile terenurilor sunt ridicate, astfel că proiectele noi de mari dimensiuni avansează mai lent, dar micile dezvoltări de tip infill se închiriază rapid. Per ansamblu, piața industrială din Québec City prezintă semne clasice de echilibrare a cererii și ofertei – chiriile cresc, ratele de capitalizare se stabilizează – și este probabil să rămână stabilă pe termen scurt canadianrealestatemagazine.ca.
Retail/Altele: Deși nu sunt disponibile statistici detaliate, proprietățile de retail (în special centrele ancorate de supermarketuri) sunt raportate ca fiind complet închiriate, reflectând cheltuielile constante ale consumatorilor și turismul. Cartierul istoric al orașului și noile atracții turistice ajută la menținerea traficului pietonal în retail. Vânzările de apartamente în regim hotelier/condo pentru turiști în Vechiul Québec au rămas, de asemenea, solide, beneficiind de un număr mare de vizitatori (vezi Transport/ Infrastructură mai jos).
Dinamica pieței & Demografie
Piața din Québec City este susținută de fundamente pozitive ale cererii și ofertei.
- Economie & Locuri de muncă: Economia orașului Québec este diversificată și are performanțe mai bune decât multe regiuni provinciale. Are un sector guvernamental mare (provincial & federal), industrii de tehnologie și asigurări în creștere și un sector turistic/cultural în plină expansiune. Acest lucru a generat o piață a muncii restrânsă: rata șomajului în regiune a fost în jur de 4,5% din primăvara anului 2025 apciq.ca, mult sub media provincială. Prin contrast, regiunile expuse industriilor supuse tarifelor SUA (de exemplu, lemn, aluminiu) au înregistrat pierderi de locuri de muncă, ceea ce a dus la creșterea șomajului general în Québec de la 5,7% la 6,3% până la mijlocul anului 2025 apciq.ca. În Québec City acest lucru nu s-a întâmplat, astfel că creșterea veniturilor și încrederea consumatorilor rămân relativ ridicate. Perspectivele solide de angajare (în special pentru tineri) continuă să atragă chiriași și cumpărători de locuințe.
- Tendințe ale populației: Populația CMA a orașului Québec a fost de ~880.875 în 2023 – o creștere de 2,6% (22.275 persoane) față de 2022 quebecinternational.ca. Esențial, aproape 90% din această creștere a provenit din imigrația internațională quebecinternational.ca (cu încă 12% din migranți interprovinciali), deoarece natalitatea rămâne foarte scăzută (sporul natural reprezintă doar ~0,9% din creștere) quebecinternational.ca. Majoritatea noilor sosiți sunt adulți tineri: în 2023 regiunea a câștigat peste 11.800 de rezidenți de vârstă activă (20–64 ani) și 3.250 de persoane cu vârsta între 15–24 ani quebecinternational.ca. Acest lucru a stimulat cererea pentru locuințe, școli și servicii. Coeziunea socială a orașului și rata scăzută a criminalității l-au făcut atractiv pentru familii și nou-veniți. Totuși, proiecțiile demografice arată că această creștere este puțin probabil să continue în același ritm. Politica provincială reduce țintele de imigrație, iar chiar și datele naționale arată că creșterea populației din Québec practic s-a oprit în trimestrul 2 din 2025 desjardins.com. Între timp, populația îmbătrânește rapid. Până în 2030, vârsta mediană în orașul Québec va crește semnificativ, astfel încât cererea pentru unități mai mici și locuințe pentru pensionari va crește.
- Activitate de construcții: Pentru a ține pasul cu cererea, atât sectorul public, cât și cel privat își intensifică activitatea de construcție. Dezvoltatorii depășesc recorduri la autorizațiile pentru noi cartiere rezidențiale și complexe multifamiliale. Economiștii de la Québec International se așteaptă ca numărul de construcții să crească cu ~10% în 2025 desjardins.com, în special în proiecte de închiriere dedicate și condominii de înălțime medie. Planul federal pentru locuințe (de exemplu, rambursarea GST/HST pentru noile locuințe de închiriat) și stimulentele municipale sunt menite să accelereze acest proces. De exemplu, anunțurile recente includ finanțarea a zeci de proiecte mixte și scheme de închirieri accesibile. Totuși, oferta rămâne limitată deoarece eliberarea terenurilor și autorizarea durează. Lipsa locuințelor de bază (garsoniere, apartamente cu 1 dormitor) sugerează o nepotrivire pe piață: mulți dezvoltatori se concentrează pe condominii de lux, lăsând un gol la segmentul de jos.
- Dezvoltare urbană: Planificarea pe termen lung a utilizării terenurilor evoluează pentru a acomoda creșterea. Orașul și provincia investesc în infrastructuri majore care vor influența tiparele imobiliare. Notabil, Québec proiectează un tramvai/metrou ușor de 19 km (“TramCité”) care va lega Cap-Rouge și Sainte-Foy (vestul orașului) prin centrul orașului și Saint-Roch de Charlesbourg cdpqinfra.com. Acest proiect își propune explicit să „accelereze dezvoltarea imobiliară” de-a lungul coridorului cdpqinfra.com. Alte planuri civice implică completarea și densificarea cartierelor centrale și păstrarea centurilor verzi pe Île d’Orléans pentru a gestiona extinderea urbană. Aceste inițiative vor modela unde va avea loc creșterea locuințelor și a spațiilor comerciale, probabil crescând valorile de-a lungul principalelor rute de transport.
Politici & Mediu de reglementare
Politica monetară: Reducerile de dobândă ale Băncii Canadei din 2025 (de la 5% la 3,25% până în septembrie) scad costurile de împrumut la nivel național canadianrealestatemagazine.ca. Împrumutații din Québec City sunt pregătiți să beneficieze: creditele ipotecare variabile se ajustează rapid, iar ratele fixe sunt așteptate să scadă spre sfârșitul lui 2025 desjardins.com. Ratele mai mici ar trebui să susțină achizițiile de locuințe și în 2026, deși analiștii avertizează că randamentele globale ale obligațiunilor ar putea limita cât de mult pot scădea efectiv ratele fixe (după cum notează Desjardins) desjardins.com. Per ansamblu, relaxarea politicilor ar trebui să mențină cererea, chiar dacă regulile de testare a stresului ipotecar rămân în vigoare.
Politica de imigrație: Pe partea de reglementare, reducerile recente ale imigrației din Québec (vize de studiu/muncă mai puține) reprezintă un obstacol. La nivel național, imigrația a generat aproape toată creșterea populației în 2025 (pentru prima dată) desjardins.com. Québec a semnalat planuri de înăsprire a țintelor, ceea ce va reduce afluxul în Québec City. Acest lucru ar putea încetini cererea de locuințe pe termen lung față de proiecțiile anterioare. Planificatorii trebuie să se adapteze: de exemplu, proiectele care vizează nou-veniții (locuințe pentru studenți, apartamente de intrare) ar putea necesita reevaluare dacă cererea stagnează.
Politica locuințelor: Nu există reguli provinciale noi majore care să vizeze direct piața imobiliară (de exemplu, încă nu există o taxă pentru cumpărătorii străini), însă atât Ottawa, cât și Québec urmăresc creșterea accesibilității locuințelor. Măsurile includ subvenții pentru chirii accesibile și stimulente pentru conversii (birouri transformate în locuințe). De exemplu, noua rambursare federală a GST/HST pentru unități noi de închiriat desjardins.com și programele Québec pentru locuințe cu venituri mici urmăresc să reducă presiunea. În același timp, reglementările privind închirierea evoluează: tribunalul locuințelor din Québec permite de obicei creșteri ale chiriei de aproximativ 3–4% (media anuală recentă ~3,8%), iar există presiuni politice pentru controale mai stricte dacă accesibilitatea se deteriorează. Noile coduri de construcție (eficiență energetică) și regulile de mediu vor crește costurile de dezvoltare. Per ansamblu, schimbările de politici vor adăuga treptat ofertă, însă accesibilitatea rămâne o provocare majoră, așa cum descriu analiștii desjardins.com.
Perspective & Proiecții (2025–2030)
Privind înainte, majoritatea experților se așteaptă ca piața din Québec City să rămână fermă, dar în moderare în următorii 5 ani. Pe termen scurt (2025–2026), se preconizează că prețurile vor rămâne la maxime istorice. Desjardins prognozează că, având în vedere oferta nouă limitată și cererea acumulată, prețurile locuințelor vor continua să crească (deși mai lent) până în 2026 desjardins.com. Banca anticipează o revenire modestă a construcțiilor la 10% peste nivelul din 2024, ceea ce ar trebui să ajute la stabilizarea stocului, dar avertizează că accesibilitatea se va eroda fără o ofertă nouă semnificativă desjardins.com desjardins.com.
Spre sfârșitul anilor 2020 (2027–2030), perspectivele se ramifică. Pe partea pozitivă, dacă tramvaiul și alte proiecte de infrastructură vor fi construite conform planului, acestea ar putea stimula revitalizarea zonelor subutilizate și ar putea crea noi cartiere (susținând valorile proprietăților acolo). O economie stabilă a Québec-ului, cu industrii diversificate, ar trebui să continue să atragă muncitori și familii pe termen lung. Ratele scăzute ale dobânzilor (raportat la istoric) ar putea, de asemenea, să încurajeze unii cumpărători. În sectorul multifamilial, chiriile în continuare ridicate și stimulentele fiscale sugerează că dezvoltatorii vor continua să construiască apartamente, făcând închirierea o oportunitate atractivă pentru investitori.
Cu toate acestea, există riscuri semnificative. O încetinire suplimentară a imigrației ar putea plafona creșterea populației, reducând cererea viitoare; de fapt, proiecțiile pentru Québec prevăd acum o populație aproape stagnantă până în 2030 desjardins.com. Orice revenire a inflației sau o schimbare a ratelor dobânzilor la nivel global ar putea tempera cererea sau declanșa corecții de preț. Tensiunile geopolitice (noi tarife sau bariere comerciale) ar putea afecta industriile de export ale Québec-ului și ar putea slăbi piața muncii. Pe partea de ofertă, dacă dezvoltatorii construiesc excesiv în segmentele de închiriere sau condominii exact când cererea cumpărătorilor se schimbă, acest lucru ar putea crește temporar rata de neocupare sau încetini creșterea chiriilor – mai ales în zonele periferice. În cele din urmă, schimbările de politici urbane (de exemplu, noi controale ale chiriilor sau reguli de mediu mai stricte) ar putea modifica profitabilitatea pentru proprietari și dezvoltatori.
Oportunitățile de piață se află în sectoarele de închiriere și multifamiliale (unde cererea este neîntreruptă), precum și în cartierele mai puțin cunoscute, pregătite pentru reamenajare (centrul Québec-ului și Saint-Roch au renăscut în ultimii ani). Perspectiva tramvaiului și a altor modernizări ale transportului public ar putea deschide noi zone pentru investiții. Pe de altă parte, provocările includ creșterea costurilor de construcție (materiale și forță de muncă), scăderea accesibilității pentru cumpărătorii cu venituri medii și potențiala stagnare dacă prea multe locuințe rămân inaccesibile.
În concluzie, 2025 va fi probabil amintit ca un vârf al boom-ului din Québec City, dar nu neapărat o bulă. Prețurile și vânzările sunt la niveluri excepționale din cauza ofertei reduse și a cererii puternice apciq.ca assets.cmhc-schl.gc.ca. Creșterea viitoare pare să se modereze, cu o ușoară relaxare pe măsură ce mai multe unități devin disponibile și demografia se schimbă. Totuși, chiar și până în 2030, se așteaptă ca Québec City să depășească multe piețe nord-americane datorită economiei solide și planificării concentrate. Cumpărătorii de locuințe și investitorii ar trebui să urmărească cu atenție orice semn de suprasaturare sau schimbare de politici, dar, per ansamblu, fundamentele pe termen lung ale pieței rămân favorabile – o piață a muncii rezilientă, atractivitate continuă pentru migranți (chiar dacă mai lentă) și investiții urbane deliberate.
Surse: Rapoarte QPAREB despre locuințe apciq.ca apciq.ca; Studii economice Desjardins desjardins.com desjardins.com; Raportul pieței de închiriere CMHC assets.cmhc-schl.gc.ca assets.cmhc-schl.gc.ca; Cercetare CBRE Québec City cbre.ca; Studiu demografic Québec International quebecinternational.ca quebecinternational.ca; Prognoze Canada Mortgage & Housing (CMHC); Buletine economice ale guvernului Québec cdn-contenu.quebec.ca; Analize imobiliare și de știri apciq.ca canadianrealestatemagazine.ca cdpqinfra.com globalpropertyguide.com.
