Piața imobiliară din Columbus 2025: Prețuri în creștere, proiecte mari și previziuni surprinzătoare

Fapte rapide & Repere cheie

Prețurile locuințelor continuă să crească: Prețul mediu de vânzare al unei locuințe în Columbus a ajuns la aproximativ 350.000 $ la mijlocul anului 2025, în creștere cu ~4–5% față de anul precedent columbusrealtors.com. Experții prezic că valorile vor crește cu încă 4–6% în 2025 – depășind mediile naționale capitalcityrei.com. Nu se prevede niciun colaps; în schimb, se așteaptă o apreciere modestă în următorii ani.
Stocul de locuințe se relaxează (dar rămâne restrâns): Stocul activ de locuințe a crescut cu ~20–30% în 2024–2025 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com, atingând cel mai ridicat nivel din 2016 thecolumbusteam.com. În iunie–iulie 2025 au fost ~5.600 de locuințe de vânzare, oferind aproximativ 2,3 luni de stoc – încă o piață a vânzătorului (echilibru = 5–6 luni) thecolumbusteam.com. Locuințele petrec puțin mai mult timp pe piață (mediana ~25–27 zile față de 22 zile anul trecut) thecolumbusteam.com, dar ofertele la preț corect se vând în continuare rapid.
Chirii în creștere & Rată scăzută de neocupare: Chiria medie pentru un apartament în Columbus este de aproximativ 1.350 $ (în creștere cu aproape 500 $ din 2019) rent.com. Doar aproximativ 5% dintre oferte sunt sub 1.000 $ acum, față de 13% acum un an rent.com rent.com. Rata de neocupare se menține la aproximativ 5% pentru închirieri – aproape de minime istorice – deoarece oferta nouă nu reușește să țină pasul cu cererea colliers.com. Aproape jumătate dintre chiriași sunt împovărați de costuri, ceea ce aduce problema accesibilității în prim-plan rent.com.
Perspective mixte pentru sectorul comercial: Rata de neocupare a birourilor este în jur de 20–22% și rămâne ridicată după pandemie cbre.com, în special în centrul orașului (~22%+). Totuși, trimestrul 2 din 2025 a arătat semne de stabilizare – rata de neocupare a scăzut la 20,7% cu absorbție pozitivă, pe măsură ce chiriași importanți (de ex. OhioHealth) au ocupat spații cbre.com. Sectorul industrial este în plină expansiune, cu rata de neocupare scăzută la 8,2% (T2 2025) după un vârf anul trecut cushmanwakefield.com, datorită creșterii sectorului logistic din Columbus. Retailul este înfloritor – rata de neocupare a atins un minim istoric de aproximativ 3,9% matthews.com, iar suburbiile populare precum Polaris au o disponibilitate <2,5% matthews.com. Construcțiile noi de spații comerciale sunt minime, menținând cererea ridicată și chiriile în creștere cu aproximativ 2% matthews.com matthews.com.
Cartiere populare & Bijuterii ascunse: Suburbiile înstărite (Dublin, Powell, New Albany, Bexley etc.) au prețuri medii ale locuințelor >$600K thecolumbusteam.com, iar Bexley a fost numit un Top 10 „cel mai fierbinte” cod poștal din SUA pentru 2025 thecolumbusteam.com. Între timp, zonele în ascensiune aduc câștiguri uriașe: de exemplu, South Central Hilltop (43223) a înregistrat ~18% apreciere anuală a valorii locuințelor din 2016 brightinvestor.com, iar Northeast Columbus (43219) are o medie de ~15% creștere anuală brightinvestor.com pe măsură ce cumpărătorii caută accesibilitate. Cartierele chiar în afara inelului I-270 – precum Grove City, Groveport, Newark – oferă prețuri medii sub $300K cu activitate puternică de vânzări thecolumbusteam.com.
Boom economic care stimulează cererea: Regiunea Columbus adaugă ~10.000 de rezidenți pe an, alimentând nevoile de locuințe spectrumnews1.com. Șomajul este scăzut (~4%) matthews.com și creșterea locurilor de muncă este robustă – din 2021, aproape 195 de companii s-au extins sau s-au relocat în Ohio Central, aducând 28.000 de noi locuri de muncă și peste 38 de miliarde de dolari în investiții columbusregion.com. Proiecte majore (fabrica de cipuri Intel de 20 miliarde $, fabricile de vehicule electrice Honda-LG, centrele de date Google/Facebook) promit mii de locuri de muncă suplimentare, alimentând cererea de locuințe și spații comerciale pentru anii ce urmează capitalcityrei.com.
Mișcări în infrastructură & politici: Columbus a fost clasat pe locul #1 în SUA pentru creștere + infrastructură în 2025 columbusregion.com, pe măsură ce eforturile public-private asigură fonduri federale pentru autostrăzi, transport public (liniile LinkUS BRT), un nou terminal de aeroport și altele columbusregion.com. Liderii orașului abordează lipsa locuințelor prin revizuirea codurilor de zonare pentru a permite aprobări mai rapide ale dezvoltărilor rent.com și alocă finanțări fără precedent pentru accesibilitate (alegătorii au aprobat un obligațiuni pentru locuințe de 200 milioane $ în 2022, iar o nouă obligațiune de 500 milioane $ este în discuție) 10tv.com. Ratele dobânzilor rămân un factor imprevizibil – ~7% la începutul lui 2025 columbusrealtors.com – dar chiar și o scădere la 6% ar putea permite ca mii de cumpărători din Columbus să intre pe piață columbusrealtors.com.

Piața imobiliară din Columbus beneficiază de vânturi economice favorabile la intrarea în 2025. Mai jos, analizăm fiecare sector – rezidențial, comercial, închirieri, zone fierbinți pentru investiții – și prezentăm proiecții de la experți pentru următorii 3–5 ani.

Tendințe pe piața imobiliară rezidențială din Columbus

Vânzări și Prețuri ale Locuințelor: Piața imobiliară din Columbus rămâne remarcabil de rezistentă și în creștere. Datele de la mijlocul anului 2025 arată că atât vânzările, cât și prețurile sunt în creștere. În iunie 2025, vânzările de locuințe din centrul statului Ohio au crescut cu 11% față de anul precedent columbusrealtors.com, pe măsură ce cumpărătorii au revenit pe piață, chiar și cu rate ale dobânzii mai mari. Prețul mediu de vânzare a atins 350.000 $ – în creștere cu 4,5% față de anul anterior columbusrealtors.com – iar în iulie era în jur de 342.000 $ (cu aproximativ 18.000 $ mai mult decât în iulie 2024) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com. De la începutul anului, prețurile sunt cu aproximativ 3% peste cele de anul trecut columbusrealtors.com. Pe scurt, valorile locuințelor continuă să crească, deși într-un ritm mai moderat decât frenezia din 2020–2022.

Inventar și Zile pe Piață: După ani de inventar extrem de redus, Columbus a văzut în sfârșit o creștere a listărilor. Numărul de listări active la mijlocul anului 2025 a fost cu 20–30% mai mare decât cu un an înainte thecolumbusteam.com, atingând niveluri nemaivăzute din 2016. În iunie 2025 erau ~5.188 de locuințe pe piață (cu 33% mai multe YoY) columbusrealtors.com, iar până în iulie peste 5.600 de locuințe erau listate thecolumbusteam.com. Această creștere a inventarului oferă cumpărătorilor puțin mai mult spațiu de manevră: numărul median de zile pe piață a crescut la ~25–27 zile în vara lui 2025, comparativ cu ~22 de zile în 2024 columbusrealtors.com thecolumbusteam.com. Există aproximativ 2,3 luni de ofertă – încă mult sub o piață echilibrată de 5–6 luni thecolumbusteam.com, astfel că vânzătorii păstrează avantajul per ansamblu. Locuințele bine evaluate și în stare bună continuă să atragă oferte multiple, deși vânzătorii trebuie acum să fie mai realiști cu privire la prețuri, deoarece cumpărătorii au mai multe opțiuni thecolumbusteam.com.

Impactul ratelor ipotecare: Creșterea ratelor ipotecare a reprezentat un obstacol, însă piața se adaptează. Rata medie fixă pe 30 de ani a fost în jur de 7% la începutul lui 2025 columbusrealtors.com. Aceasta a redus activitatea iarna trecută – vânzările din ianuarie 2025 au fost cele mai scăzute pentru o lună ianuarie din 2015 încoace columbusrealtors.com – totuși agenții imobiliari rămân optimiști. Dacă ratele scad, cererea acumulată ar putea exploda. De fapt, Asociația Națională a Agenților Imobiliari estimează că o scădere de la 7% la 6% a ratelor ar permite ca peste 41.000 de gospodării suplimentare din Columbus să își permită o locuință la preț mediu, ceea ce s-ar putea traduce în aproximativ 4.100 de vânzări suplimentare de locuințe în anul următor columbusrealtors.com. Experții locali îi sfătuiesc pe cumpărători să nu încerce să anticipeze piața. „Nu așteptați să scadă ratele – dacă sunteți pregătiți, cumpărați locuința”, spune Allie Whitley, președinta Ohio Realtors capitalcityrei.com. Mulți se așteaptă ca ratele să se stabilizeze între 5,5% și 6% până la sfârșitul lui 2025 columbusrealtors.com, ceea ce ar îmbunătăți ușor accesibilitatea.

Cartiere remarcabile: Columbus este un oraș cu subpiețe diverse, unele dintre cele mai căutate cartiere atingând prețuri de top, în timp ce altele oferă adevărate chilipiruri. Enclave prestigioase precum Bexley, Dublin, New Albany, Powell, Grandview Heights și Upper Arlington au prețuri medii mult peste 600.000 de dolari thecolumbusteam.com, datorită școlilor de top și a locuințelor de lux. Realtor.com a clasat chiar codul poștal 43209 din Bexley pe locul #10 în topul „Cel mai fierbinte cod poștal” din America pentru 2025, pe baza cererii cumpărătorilor thecolumbusteam.com. Pe de altă parte, zonele mai accesibile din jurul centurii I-270 atrag tot mai multă atenție din partea cumpărătorilor la prima achiziție și a investitorilor. De exemplu, comunități precum Groveport, Lancaster, London (Madison County), Newark și Marion au avut prețuri medii de vânzare sub 300.000 de dolari în iulie 2025 – și totuși fiecare a înregistrat peste 25 de vânzări de locuințe în acea lună thecolumbusteam.com, ceea ce indică o cerere puternică la prețuri mai mici. Districtul școlar Columbus City Schools (care acoperă multe cartiere urbane) rămâne, de asemenea, relativ accesibil, cu un preț mediu de aproximativ 270.000 de dolari thecolumbusteam.com. Aceste diferențe de preț ilustrează o piață cu două viteze: suburbiile de lux prosperă, dar există și un boom în zonele cu prețuri moderate, pe măsură ce cumpărătorii caută locuințe accesibile.

Zone emergente de urmărit: Unele cartiere din Columbus, subevaluate istoric, se transformă rapid. South Central Hilltop (43223) – o zonă din vest cunoscută cândva pentru sărăcie ridicată – este acum în plină ascensiune, cu valori ale locuințelor care au crescut cu 18,5% anual din 2016 brightinvestor.com după noi investiții comunitare. Franklinton, chiar la vest de centrul orașului, a cunoscut de asemenea o renaștere artistică și tehnologică, ceea ce a dus la creșterea prețurilor. Linden și părți din Near East Side (precum King-Lincoln) au planuri de revitalizare susținute de oraș, care atrag tineri cumpărători și dezvoltatori. În nord-est, zonele din jurul Easton și aeroportul John Glenn (43219) arată un mare potențial – această zonă a înregistrat o creștere anuală a prețurilor de 15,7% din 2016 brightinvestor.com pe măsură ce apar noi dezvoltări mixte și centre de locuri de muncă (logistică Rickenbacker, etc.) în apropiere. În plus, orașele de la periferia în expansiune a Columbusului se încălzesc: Marysville (NV) și New Albany/Johnstown (NE) sunt în plină expansiune datorită marilor angajatori (fabricile Honda, viitoarele fabrici de cipuri Intel), iar zonele din Pickaway County precum Teays Valley au înregistrat o creștere a vânzărilor de locuințe cu 90% după anunțarea unui proiect major de producție de apărare columbusrealtors.com. Pentru investitori și cumpărători de locuințe deopotrivă, piața imobiliară din Columbus oferă atât stabilitate în zonele centrale, cât și creștere explozivă în locațiile emergente.

Tendințe în imobiliare comerciale (birouri, retail, industrial)

Sectorul de birouri – Stabilizare treptată: Piața de birouri din Columbus este în fază de recuperare după perturbările cauzate de pandemie. Ratele de neocupare rămân ridicate, dar se stabilizează. La trimestrul II 2025, rata generală de neocupare a birourilor era de aproximativ 20,7% – în scădere ușoară față de vârfurile anterioare (~23–24% în 2024) cbre.com cushmanwakefield.com. În special, centrul orașului Columbus are o rată mare de neocupare, peste 22%, deoarece multe companii au trecut la munca hibridă, iar clădirile vechi au dificultăți în a atrage chiriași infabode.com. Totuși, suburbiile se descurcă mai bine. Zone precum Polaris (nord) și Easton au atras noi contracte de închiriere, contribuind la o absorbție netă pozitivă de ~185.000 picioare pătrate în trimestrul II 2025 cbre.com. Notabil, OhioHealth a achiziționat două clădiri mari de birouri goale (~160K picioare pătrate), ocupându-le instantaneu cbre.com. Activitatea de închiriere, per ansamblu, a crescut la ~451.000 picioare pătrate în 17 contracte majore în acest trimestru, depășind volumul tipic cbre.com. Chiriile solicitate sunt în medie ~$22,23/picior pătrat (servicii complete) – în creștere cu ~1,6% de la an la an – cu birourile de clasa B din suburbii conducând creșterea chiriilor cbre.com. Construcțiile noi sunt limitate (doar patru proiecte de birouri în desfășurare, ~63% pre-închiriate) cbre.com, ceea ce ar trebui să ajute la reechilibrarea pieței. Tendința este către flight-to-quality: birourile de clasa A au o rată de neocupare de 27% față de ~16% pentru clasa B cbre.com, deoarece chiriașii se mută în spații mai noi, cu mai multe facilități. În următorii ani, se așteaptă o îmbunătățire moderată a gradului de ocupare a birourilor pe măsură ce economia se extinde – însă birourile vechi și cele slab poziționate ar putea fi reconvertite (unele clădiri din centrul orașului sunt candidate pentru conversii în apartamente, având în vedere cererea rezidențială ridicată).

Sectorul de retail – Cerere ridicată, ofertă scăzută: Piața imobiliară de retail din Columbus este un punct luminos, susținută de creșterea populației și de cheltuielile consumatorilor. Rata de neocupare a spațiilor de retail din zona metropolitană a atins un minim record de ~3,9% la mijlocul anului 2025 matthews.com, reflectând o ofertă istoric de restrânsă. De fapt, Columbus se află printre primele 15 piețe din SUA în ceea ce privește performanța retailului, cu o creștere solidă a chiriilor (~2,2% YoY) și practic fără supraproducție matthews.com matthews.com. Dezvoltatorii au redus ritmul – doar aproximativ 0,2% din stocul de retail este în construcție (doar ~250.000 picioare pătrate în dezvoltare) matthews.com matthews.com – astfel că noile livrări sunt rare. Acest lucru a menținut gradul de ocupare ridicat chiar dacă câteva lanțuri mari au închis magazine. În ultimul an, Columbus a înregistrat falimente ale unor lanțuri naționale precum Big Lots (cu sediul în Columbus), Joann’s și Party City, care au lăsat unele spații mari vacante matthews.com. Totuși, piața s-a dovedit rezistentă: chiriași mai mici (restaurante, servicii, magazine locale) au ocupat rapid multe spații sub 5.000 picioare pătrate, cu peste 500.000 picioare pătrate închiriate doar în T2 2025 matthews.com. Centrele comerciale de clasa A & B sunt extrem de competitive – proprietarii primesc adesea mai multe oferte pentru spațiile de top. Singura relaxare se observă la proprietățile de clasa C (galerii comerciale vechi din zone mai puțin centrale), care reprezintă ~40% din spațiile vacante și se închiriază mai greu din cauza compartimentărilor învechite matthews.com.

Geografic, suburbiile din Columbus conduc boom-ul de retail. Suburbiile consacrate precum Westerville, Hilliard și Upper Arlington se laudă cu unele dintre cele mai scăzute rate de neocupare în retail, datorită creșterii populației active pe timpul zilei și veniturilor ridicate matthews.com. Zona Polaris și coridorul Bethel Road, de exemplu, au o disponibilitate de <2,5% – printre cele mai restrânse subpiețe de retail din Midwest matthews.com. Noile construcții de retail tind să fie proiecte build-to-suit sau parte a unor dezvoltări mixte. O deschidere recentă a fost un supermarket Kroger de 123.000 ft² în Jerome Village, Union County, ancorând o nouă comunitate planificată la scară largă matthews.com. Volumul total al vânzărilor de retail este, de asemenea, în creștere: T2 2025 a înregistrat ~101 milioane $ în vânzări de proprietăți de retail, investitorii preferând în special activele single-tenant net lease (fast food, farmacii etc.) și centrele de cartier complet închiriate la cap rates în jur de 6% matthews.com matthews.com. Concluzia – piața imobiliară de retail din Columbus este puternică și pregătită să rămână așa, deoarece oferta nouă limitată și cererea constantă din partea retailerilor naționali și locali mențin gradul de ocupare și chiriile pe o traiectorie ascendentă.

Industrial & Logistică – Încă în plină expansiune: Piața industrială din Ohio Central a cunoscut o explozie în ultimii ani și continuă să se extindă. Columbus este un hub logistic (uneori poreclit “Răscrucea din Ohio”), atrăgând depozite, centre de distribuție și acum producție high-tech. După o perioadă de construcții intense, rata de neocupare industrială a crescut temporar la aproximativ 9,0% la sfârșitul lui 2024, dar cererea a recuperat – până în T2 2025, neocuparea a scăzut la 8,2% și este în scădere cushmanwakefield.com. Noile facilități mari ale unor companii precum Amazon, FedEx, Dollar Tree și altele s-au închiriat rapid. Absorbția netă a rămas pozitivă, reflectând nevoia companiilor de spațiu pentru a deservi baza de consumatori în creștere a regiunii. Cu Columbus la o zi de transport rutier de 60% din populația SUA, firmele continuă să investească în depozite aici. Pipeline-ul de dezvoltare rămâne activ în coridoarele logistice cheie (zone precum aeroportul Rickenbacker, Groveport și vestul Columbus/Hilliard). Totuși, ratele mai mari ale dobânzilor au temperat ușor construcțiile industriale speculative față de ritmul frenetic din 2021–22. Creșterea chiriilor pentru spațiile industriale este robustă (o singură cifră, medie spre mare, anual, recent) având în vedere competiția puternică pentru facilități moderne de distribuție.

Dezvoltare cu utilizare mixtă: O altă tendință notabilă este creșterea proiectelor cu utilizare mixtă care combină birouri, locuințe, spații comerciale și de divertisment – un model exemplificat de Arena District și Bridge Park din Dublin în ultimii ani. În centrul orașului Columbus, reamenajarea Peninsulei Scioto este în curs, urmând să aducă noi unități rezidențiale, spații de birouri, un hotel și îmbunătățiri ale parcului, adiacent muzeului COSI. De asemenea, zona Crew Stadium (Astor Park) este transformată cu apartamente și spații comerciale. Aceste centre cu utilizare mixtă răspund preferințelor tinerilor profesioniști și ale persoanelor în vârstă fără copii pentru medii “live-work-play” accesibile pe jos. Nucleul urban al orașului Columbus, după ani de concentrare pe birouri, vede acum o schimbare: Comisia pentru Centru a încurajat conversiile de la birouri la rezidențial pentru unele turnuri învechite, pentru a crea mai multe locuințe și trafic pietonal după orele de program. Cu o rată de ocupare rezidențială în centru deja de ~87% columbusceo.com, sunt probabile mai multe proiecte de apartamente, ceea ce ar putea anima și mai mult centrul orașului și ar sprijini afacerile de retail și ospitalitate de acolo. Per ansamblu, perspectivele imobiliare comerciale ale orașului Columbus sunt mixte, dar în general pozitive: sectorul industrial și retail prosperă, birourile își revin lent, iar noile dezvoltări se concentrează pe creșterea strategică cu utilizare mixtă.

Piața de închiriere & Accesibilitatea locuințelor

Chiriile cresc vertiginos, tot mai puține apartamente ieftine: Columbus a fost istoric o piață de închiriere accesibilă, însă acest lucru se schimbă rapid. În 2024–2025, creșterea chiriilor s-a temperat față de salturile de două cifre din timpul pandemiei, dar rămâne substanțială. Chiria medie solicitată în Columbus este acum de aproximativ 1.350 $ pe lună rent.com. Asta înseamnă cu aproximativ 500 $ mai mult decât în 2019, ceea ce înseamnă că chiriile au crescut cu ~58% în șase ani rent.com. Astfel de creșteri pun presiune pe bugetele chiriașilor – dacă acum câțiva ani 800–900 $ asigurau un apartament decent, acum chiriile sub 1.000 $ sunt aproape inexistente. De fapt, doar 5% dintre locuințele de închiriat din Columbus sunt listate sub 1.000 $, față de 12,8% cu doar un an în urmă rent.com rent.com. Aceasta este chiar mai rău decât media națională (~7,5% dintre oferte sub 1.000 $) rent.com. Pe scurt, chiriile sub patru cifre aproape că au dispărut în Columbus, pe măsură ce apar apartamente noi, de lux, iar proprietarii unităților mai vechi cresc tarifele pe fondul cererii ridicate.

Vacanță & Nouă Ofertă: În ciuda creșterii chiriilor, rata de neocupare a locuințelor de închiriat rămâne foarte scăzută – un clasic dezechilibru între cerere și ofertă. Rata de neocupare a apartamentelor în zona metropolitană Columbus este estimată la aproximativ 5% sau puțin mai mică la sfârșitul anului 2024 colliers.com, ceea ce este mai strâns decât în multe orașe similare. În mare parte din ultimul deceniu, rata de neocupare în Columbus a oscilat între 5–7%, atingând minime record în jurul anilor 2022–23, când a scăzut temporar sub 5% pe fondul agitației de pe piața imobiliară post-COVID cushmanwakefield.com. A crescut ușor pe măsură ce mii de unități noi au fost livrate în 2023–24, dar absorbția a fost sănătoasă. Dezvoltatorii au fost activi: aproximativ 9.000 de unități multifamiliale sunt în construcție în întreaga regiune (aproximativ 4% din stocul existent) mmgrea.com mmgrea.com. Zonele cheie de creștere includ Downtown/Short North (peste 1.500 de unități în curs de dezvoltare), Delaware County (peste 1.700 de unități, de exemplu în jurul Polaris), și Upper Arlington/OSU area (~1.900 de unități) mmgrea.com. Acest val de livrări a determinat rata de ocupare să scadă ușor de la 93,7% la sfârșitul lui 2023 la o valoare estimată de ~93,4% până la sfârșitul lui 2024 mmgrea.com mmgrea.com. Totuși, mai puține proiecte sunt demarate acum din cauza costurilor mai mari de construcție și a ratelor de finanțare mmgrea.com. Drept urmare, după 2025 analiștii se așteaptă ca ritmul de creștere a ofertei să încetinească, ceea ce probabil va strânge și mai mult piața. Statutul Columbus ca un centru în creștere pentru tehnologie și finanțe, plus afluxul de locuri de muncă în producție, înseamnă că cererea pentru locuințe de închiriat ar trebui să rămână robustă. Populația de chiriași a orașului este susținută și de prezența Universității de Stat din Ohio (cu ~60.000 de studenți, mulți locuind în afara campusului) și de tinerii profesioniști care migrează din regiuni mai scumpe.

Criza accesibilității: Partea negativă a acestei piețe fierbinți de închirieri este o criză de accesibilitate tot mai gravă. Salariile nu au ținut pasul cu creșterile chiriilor, ceea ce duce la tot mai mulți chiriași împovărați de costuri. Aproximativ 48% dintre gospodăriile de chiriași din Columbus cheltuiesc acum peste 30% din venit pe chirie rent.com – o proporție care a crescut semnificativ în ultimii ani. Lipsa este cea mai gravă la capătul inferior: Columbus se confruntă cu un deficit estimat de 52.700 de unități de locuințe accesibile pentru chiriașii cu venituri mici rent.com. Mulți chiriași cu venituri mici sunt blocați în contracte vechi sau în locuințe subvenționate; de fapt, deși doar 5% dintre ofertele actuale sunt sub 1.000 de dolari, aproximativ 40% dintre toți chiriașii din Columbus încă plătesc <1.000 de dolari (pentru că au blocat tarifele din trecut sau primesc ajutor) rent.com. Dar această proporție era de 74% acum un deceniu rent.com – o ilustrare clară a câtor locuințe accesibile au dispărut. Cartierelor din apropierea centrului li se înregistrează cele mai mari rate de împovărare cu chiria (și, de asemenea, unele dintre cele mai mari rate de evacuare din istorie). Notabil, legea din Ohio nu oferă control al chiriilor și are protecții limitate pentru chiriași rent.com, astfel încât proprietarii pot crește chiriile liber la reînnoirea contractului.

Orașul și statul răspund cu inițiative: Columbus a înființat un Fond de Locuințe Accesibile și, după cum s-a menționat, alegătorii au aprobat obligațiuni mari pentru locuințe pentru a finanța construcția de unități cu venituri restricționate axios.com ahaco.org. Orașul urmărește, de asemenea, reforme ale codului de zonare pentru a încuraja mai multe apartamente, duplexuri și dezvoltarea de locuințe de tip „missing middle” asigurate prin drept, înlocuind coduri învechite care făceau dificilă construirea altor tipuri de locuințe decât cele unifamiliale rent.com. Aceste schimbări urmăresc să deschidă noi oferte de locuințe, în special dezvoltări de tip infill. În plus, Ohio a adoptat un First-Time Homebuyer Savings Act (semnat în 2022) care oferă conturi cu avantaje fiscale pentru avansuri, pentru a ajuta chiriașii să devină proprietari – deși impactul ar putea fi treptat.

Investiții multifamiliale și perspective: Pentru investitori, proprietățile multifamiliale din Columbus au fost atractive datorită prețurilor relativ accesibile și creșterii constante a chiriilor. Ratele de capitalizare pentru complexele de apartamente aici sunt mai mari decât pe piețele de coastă (adesea în intervalul 5–6% pentru active stabilizate), oferind un flux de numerar solid. Volumul investițiilor a scăzut în 2023 din cauza ratelor mai mari ale dobânzilor (volumul vânzărilor a scăzut cu ~31% față de 2022) mmgrea.com, dar a crescut în 2024 pe măsură ce cumpărătorii și-au ajustat așteptările. Firmele naționale și REIT-urile au fost active în achiziționarea de noi apartamente tip garden în suburbii și proiecte mid-rise în centrul orașului. Creșterea chiriilor în Columbus este estimată la aproximativ 3–4% anual pe termen scurt mmgrea.com – mai rapid decât media SUA – datorită pieței puternice a locurilor de muncă și accesibilității relative pentru noii veniți. Până la sfârșitul lui 2025 și ulterior, pe măsură ce ritmul noilor construcții încetinește, gradul de ocupare ar putea crește din nou spre 95%, ceea ce va pune presiune continuă de creștere asupra chiriilor. Totuși, creșterile de chirii mult peste creșterea veniturilor nu sunt sustenabile pe termen lung, astfel încât piața s-ar putea răci în cele din urmă la creșteri mai moderate (~2–3% anual) dacă salariile nu țin pasul. Per ansamblu, sectorul de închirieri din Columbus rămâne de urmărit – o “piață a proprietarului” pentru moment, dar cu o nevoie urgentă de mai multe unități accesibile pentru a menține orașul locuibil pentru forța de muncă.

Oportunități de investiții și zone fierbinți

Sentimentul investitorilor: Columbus a atras atenția investitorilor imobiliari din toată țara ca o piață cu creștere rapidă și costuri moderate – adesea clasată drept o piață “emergentă” în Midwest. Combinația sa de creștere a locurilor de muncă, aflux de populație și prețuri de intrare relativ scăzute (comparativ cu orașele de coastă) oferă potențial puternic de ROI. Ca dovadă a acestui interes, investitorii instituționali (companii mari, REIT-uri, iBuyers) au cumpărat peste 7% din toate locuințele vândute în Columbus la începutul lui 2025 douglasandassociatesrealty.com, o cotă notabilă (deși sub piețele Sunbelt). Atât investitorii locali de tip fix-and-flip, cât și cumpărătorii din alte state vizează cartierele mai accesibile din Columbus pentru închirieri de case unifamiliale și renovări cu valoare adăugată. Economia stabilă a orașului (susținută de guvern, Ohio State University și mai multe sedii Fortune 500 precum Nationwide și Cardinal Health) le oferă investitorilor încredere că cererea de locuințe va rămâne robustă chiar și în perioade de recesiune.

Cartiere cu oportunități ridicate: Unele dintre zonele cu cel mai bun ROI sunt cele aflate în tranziție – cu costuri mici de achiziție și chirii/valori ale locuințelor în creștere. Am evidențiat deja 43223 (Hilltop), unde locuințele care puteau fi cumpărate cu sub 100.000 USD acum câțiva ani au crescut semnificativ în valoare pe măsură ce zona se îmbunătățește, generând o apreciere anuală de două cifre brightinvestor.com. În mod similar, cartierul Linden (nord-central Columbus) oferă proprietăți ieftine și beneficiază de investiții ale orașului în infrastructură și reducerea criminalității, ceea ce îl face o opțiune speculativă pentru apreciere pe termen lung. În partea de sud, zonele din jurul Coridorului Parsons Avenue și Near East (Olde Towne East, King-Lincoln) au case istorice renovate și construcții noi care ocupă loturile goale – potențialul pentru câștiguri semnificative de capital rămâne. Pentru cei interesați de închiriere pe termen lung, cartiere precum Northeast Columbus (43219) oferă un echilibru bun: chiria medie pentru 2 camere este de aproximativ 1.150 USD, ceea ce reprezintă doar ~26% din venitul mediu al zonei brightinvestor.com (un raport sănătos chirie/venit), iar zona a înregistrat o creștere a populației de peste 6,5% din 2018 brightinvestor.com, semnalând o cerere continuă. Rata de apreciere acolo ~15%/an a fost remarcabilă brightinvestor.com.

Dincolo de centrul orașului, suburbiile de prim inel și orașele exurbane sunt, de asemenea, ținte principale. De exemplu, Whitehall și Reynoldsburg pe partea de est oferă randamente solide la închiriere și beneficiază de creșterea extinsă din Columbus. Delaware County la nord, unul dintre cele mai rapide județe în creștere din Ohio, are noi cartiere rezidențiale în dezvoltare – valorile terenurilor și locuințelor au crescut constant, dar încă mai au potențial pe măsură ce dezvoltarea continuă. Odată cu venirea Intel și a altor companii în Licking County, orașe precum Johnstown, Newark, Heath și Pataskala deja înregistrează o creștere a cererii de locuințe (și achiziții din partea investitorilor care anticipează creșterea viitoare). În vest, London și West Jefferson (Madison County) ar putea evolua în suburbii pentru navetiștii din Columbus în următorul deceniu, reprezentând investiții pe termen mai lung.

Randamente și riscuri: Investitorii din Columbus s-au bucurat istoric de fluxuri de numerar fiabile – rate de capitalizare relativ ridicate – însă, odată cu creșterea prețurilor, randamentele s-au comprimat puțin. O casă unifamilială tipică într-un cartier muncitoresc din Columbus ar putea obține în continuare o rată de capitalizare de ~7–8%, ceea ce este atractiv, dar concurența pentru astfel de proprietăți a crescut. Între timp, flipperii și renovatorii trebuie să fie mai selectivi, deoarece ratele mai mari ale dobânzilor fac ca costurile de deținere să fie mai scumpe. Vestea bună: cererea cumpărătorilor pentru case de început renovate este puternică, astfel încât flip-urile bine executate în segmentul de piață sub 300.000 USD tind să se vândă rapid. Oportunitățile de dezvoltare abundă, de asemenea: efortul orașului de a construi mai multe locuințe ar putea deschide reglementări pentru case înșiruite, ADU-uri (unități de locuit accesorii) și proiecte mici multifamiliale în zone care anterior nu le permiteau. Reutilizarea adaptivă este o altă abordare – de exemplu, clădiri comerciale mai mici sau depozite din Columbus urban transformate în lofturi sau spații mixte.

Principalele riscuri de urmărit includ mediul ratelor dobânzilor (care afectează costurile de finanțare și puterea de cumpărare a investitorilor) și posibilitatea ca o recesiune să răcească cererea. Totuși, Columbus este oarecum protejat de diversitatea industriilor sale. Investitorii sunt în general optimiști cu privire la Columbus pe un orizont de 3–5 ani, așteptându-se la creșterea continuă a chiriilor și a valorii, mai ales pe măsură ce proiectele majore (Intel, etc.) încep să angajeze. După cum a spus un agent imobiliar local, „Companiile văd avantajul competitiv al Columbus și vor să fie aici – la fel și investitorii” columbusregion.com columbusregion.com. Per ansamblu, Columbus oferă un teren fertil pentru investiții imobiliare, cu oportunități care variază de la renovarea caselor vechi de un secol în coridoare urbane în revitalizare până la construirea de noi comunități de închiriat la marginile în expansiune ale zonei metropolitane.

Principalii factori economici care influențează piața imobiliară

Câțiva factori la nivel macro propulsează piața imobiliară din Columbus către noi culmi:

Creșterea populației: Pe scurt, mai mulți oameni = cerere mai mare de locuințe. Zona metropolitană Columbus (populație ~2,3 milioane) a adăugat aproximativ 50–60 de persoane pe zi în ultimii ani, printr-o combinație de migrație determinată de locuri de muncă și creștere naturală spectrumnews1.com. Asta înseamnă aproximativ peste 10.000 de noi rezidenți pe an. Columbus este acum a doua cea mai rapidă zonă metropolitană în creștere din Midwest (după Indianapolis) și se estimează că va câștiga încă 700.000 de persoane până în 2050 rent.com. Această creștere constantă stă la baza necesității de noi locuințe, apartamente și spații comerciale. Notabil, creșterea regiunii nu este un boom pe termen scurt, ci o tendință pe termen lung – chiar și în anii 2010, Columbus a crescut în timp ce alte orașe din Ohio au scăzut. Un aflux divers de tineri profesioniști, familii și imigranți stimulează cererea de locuințe pe tot spectrul.
Piața muncii și extinderile corporative: Crearea robustă de locuri de muncă este o piatră de temelie a forței pieței imobiliare din Columbus. Rata șomajului este în jur de 4% matthews.com, iar regiunea continuă să atragă angajatori importanți. Din 2021, aproximativ 195 de companii au ales să se stabilească sau să se extindă în regiunea Columbus columbusregion.com. Potrivit oficialilor de dezvoltare economică, aceste proiecte reprezintă 38 de miliarde de dolari în investiții de capital și aproape 28.000 de noi locuri de muncă anunțate columbusregion.com. Acestea acoperă diverse industrii: finanțe (de exemplu, JPMorgan Chase își extinde marele campus din Columbus), tehnologie (Google și Facebook construiesc centre de date masive), retail/alimentație (hub-uri de distribuție Amazon și Dollar General) și, desigur, fabricile de semiconductori ale Intel. Fabricile de cipuri Intel planificate, în valoare de 20 de miliarde de dolari, din Licking County (chiar lângă Columbus) sunt cel mai cunoscut exemplu – se așteaptă să angajeze direct 3.000 de persoane (și multe altele în industriile de suport) odată ce vor fi complet operaționale capitalcityrei.com. Deși calendarul proiectului Intel a fost extins până în 2030 spectrumnews1.com spectrumnews1.com, simpla anticipare a declanșat o goană după terenuri și planuri de dezvoltare pe partea de est a orașului. Un alt proiect important: joint venture-ul Honda și LG Energy construiește fabrici de baterii nu departe de Columbus, consolidând sectorul auto din centrul statului Ohio. Fiecare angajator important care sosește sau se extinde înseamnă relocarea angajaților, noi contracte pentru firmele locale și o creștere a cererii de locuințe.
Infrastructură & Transport: Dezvoltarea infrastructurii răspunde atât creșterii, cât și o facilitează. De fapt, Columbus a fost clasat pe locul 1 în “Global Groundwork Index” 2025 al Site Selection Magazine pentru alinierea eficientă a investițiilor în infrastructură cu creșterea afacerilor columbusregion.com. Regiunea a urmărit agresiv finanțarea federală pentru proiecte: granturile recente finanțează extinderea aeroportului (un nou terminal la John Glenn Columbus International), modernizări la Rickenbacker Inland Port și îmbunătățiri la autostrăzi precum intersecția I-70/I-71 din centrul orașului columbusregion.com. O inițiativă transformatoare este LinkUS, un plan de introducere a transportului rapid de mare capacitate (linii de Bus Rapid Transit) pe coridoare cheie precum West Broad Street și Northwest Corridor către Dublin. Prin îmbunătățirea transportului public și a mobilității, Columbus își propune să susțină noi zone rezidențiale și comerciale de-a lungul acestor rute. Din perspectiva lui Shaun Simpson, un agent imobiliar local, proiecte precum LinkUS vor “aduce mai multă construcție și, mai important, mai multă construcție de locuințe accesibile” în zonele centrale și de pe coridoare capitalcityrei.com. În plus, Columbus poartă discuții pentru propusa linie de cale ferată de pasageri 3C+D care ar putea lega Columbus cu trenul de Cleveland și Cincinnati pentru prima dată în decenii – un proiect pe termen lung care ar putea crește și mai mult atractivitatea centrului Ohio. Toate aceste mișcări de infrastructură – drumuri, transport, utilități – extind capacitatea regiunii pentru creștere, deschid noi zone dezvoltabile și adesea cresc valorile proprietăților (de exemplu, proprietățile din apropierea viitoarelor stații de transport deja atrag interesul investitorilor).
Instituții educaționale și de cercetare: Prezența Ohio State University, una dintre cele mai mari universități din țară, este un motor economic constant. OSU nu doar că angajează direct zeci de mii de persoane (inclusiv în renumitul Wexner Medical Center), dar generează și activitate de cercetare, sănătate și startup-uri care alimentează piața imobiliară. Extinderea din 2020 a campusului de vest al universității într-un “Innovation District” aduce noi laboratoare, birouri și locuințe destinate studenților și tinerilor profesioniști, integrându-se și mai mult cu orașul. Alte colegii (Columbus State, Capital University etc.), plus o populație mare de studenți (peste 110.000 de studenți universitari în zona metropolitană), înseamnă cerere constantă pentru locuințe de închiriat și locuințe pentru debutanți, deoarece absolvenții aleg adesea să rămână în Columbus.
Calitatea vieții și avantajele de cost: Spre deosebire de piețele de coastă unde costurile ridicate îi alungă pe oameni, Columbus oferă o alternativă relativ accesibilă (deși din ce în ce mai restrânsă). Companiile și angajații care se relochează din orașe scumpe găsesc taxe mai mici, imobiliare mai ieftine și o locație centrală. Columbus obține frecvent scoruri bune în clasamente de tipul „cele mai bune locuri pentru tineri profesioniști” și „cele mai bune orașe pentru joburi în tehnologie”. Această reputație pozitivă atrage talente, ceea ce la rândul său atrage angajatori – un ciclu virtuos care avantajează piața imobiliară. Facilitățile culturale și recreative – de la scena artistică vibrantă din centrul orașului și echipele sportive ale Columbus până la sistemul de parcuri metropolitane – joacă și ele un rol în atragerea noilor rezidenți. Pe scurt, Columbus este „cool” acum într-un mod în care probabil nu era acum 20 de ani, iar această percepție stimulează cererea de locuințe din partea noilor veniți care caută un stil de viață urban, dar accesibil.

În concluzie, fundamentele economice ale Columbus sunt foarte solide. Creșterea populației și a locurilor de muncă alimentează nevoia de locuințe mai rapid decât poate ține pasul oferta, îmbunătățirile infrastructurii permit noi dezvoltări, iar economia diversificată a orașului (guvern de stat, universități, sedii centrale de corporații, sănătate, finanțe, logistică și acum tehnologie/producție) oferă o bază stabilă. Acești factori sugerează că piața imobiliară din Columbus va rămâne probabil pe o traiectorie ascendentă în anii următori, cu excepția unei crize economice la nivel național.

Schimbări de politici și de zonare care influențează dezvoltarea

Revizuirea codului de zonare: Una dintre cele mai importante măsuri de politică locală este prima rescriere cuprinzătoare a codului de zonare din Columbus din ultimele decenii. Orașul își actualizează codurile de zonare pentru a încuraja dezvoltarea de locuințe și a simplifica aprobările rent.com. Conform vechiului cod, mari zone din Columbus erau rezervate exclusiv caselor unifamiliale, iar obținerea aprobării pentru apartamente sau proiecte mixte presupunea un proces lung de derogare. Noul cod (aflat încă în faza de redactare în 2025) este de așteptat să legalizeze locuințele cu densitate mai mare în mai multe zone, să permită construcția de duplexuri, case înșiruite și unități de locuit accesorii în cartierele tradiționale și să accelereze procesul general de autorizare a dezvoltărilor. Administrația primarului Andrew Ginther subliniază că aceste schimbări sunt esențiale pentru a aborda lipsa de locuințe și problemele de accesibilitate. Practic, Columbus încearcă să elimine barierele de reglementare pentru ca sectorul privat să poată construi mai multe locuințe – în special „segmentul lipsă” (clădiri cu 2-4 unități, mici condominii) care pot fi mai accesibile decât casele mari unifamiliale sau zgârie-norii de lux. Această abordare pro-dezvoltare ar trebui, în următorii ani, să ducă la o creștere a dezvoltărilor de tip infill, la reutilizarea creativă a terenurilor vacante și, posibil, la proiecte cu densitate mai mare în apropierea liniilor de transport public. Grupurile de cartier urmăresc îndeaproape propunerile, pe măsură ce se desfășoară dezbateri despre densitate versus caracterul comunității, dar impulsul este în favoarea creșterii.

Inițiative pentru locuințe accesibile: Guvernul orașului Columbus și comitatul Franklin au făcut angajamente financiare fără precedent pentru locuințe accesibile. Alegătorii au aprobat în 2022 o emisiune de obligațiuni de 200 de milioane de dolari dedicată locuințelor accesibile – cea mai mare astfel de investiție din istoria orașului axios.com ahaco.org. Aceste fonduri sunt folosite ca împrumuturi și granturi pentru dezvoltatori pentru a construi apartamente cu venituri restricționate, a păstra unitățile accesibile existente (de exemplu, prin reabilitarea complexelor mai vechi) și a sprijini programele de proprietate pentru cumpărătorii cu venituri mici. Până în 2024, orașul a ajutat la finanțarea a mii de unități prin aceste fonduri din obligațiuni columbus.gov. Pe această bază, primarul Ginther a propus o nouă emisiune de obligațiuni pentru locuințe de 500 de milioane de dolari pentru buletinul de vot din 2024 10tv.com, care, dacă va fi aprobată, ar accelera semnificativ eforturile de a adăuga locuințe accesibile în următorul deceniu. Aceste obligațiuni se combină cu programe de credite fiscale de stat și federale pentru a acoperi golurile de finanțare ale proiectelor accesibile pe care piața nu le-ar construi altfel. Impactul pentru dezvoltare: vom vedea mai multe clădiri de apartamente cu venituri mixte, locuințe accesibile orientate spre transportul public (adesea de-a lungul coridoarelor planificate LinkUS) și, posibil, trusturi de terenuri sau modele de tip chirie-cu-opțiune-de-cumpărare care mențin unitățile accesibile pe termen lung. Columbus folosește, de asemenea, instrumente precum scutirile de taxe pentru a stimula dezvoltatorii să includă unități accesibile în proiecte la prețul pieței (de exemplu, un dezvoltator ar putea primi o scutire de impozit pe proprietate pe 15 ani pentru o nouă clădire de apartamente dacă 20% dintre unități sunt închiriate la prețuri sub nivelul pieței). În următorii câțiva ani, aceste politici urmăresc să creeze mii de locuințe de închiriat accesibile și să ajute la stabilizarea segmentului inferior al pieței de închiriere, ceea ce, indirect, aduce beneficii pieței generale prin prevenirea evacuărilor și a lipsei de adăpost pe măsură ce orașul crește.

Schimbări la nivel de stat: Politicile statului Ohio influențează, de asemenea, piața imobiliară din Columbus. În ultimii ani, Ohio a implementat un program de Cont de Economii pentru Prima Achiziție a unei Locuințe (care permite contribuții de până la 5.000 $/an fără taxe pentru avansul viitor al cumpărătorilor la prima achiziție) pentru a încuraja deținerea de locuințe. Statul a crescut, de asemenea, finanțarea pentru Ohio Housing Finance Agency, care oferă asistență pentru avans și împrumuturi cu dobândă redusă. Deși acestea nu sunt specifice Columbus-ului, ele ajută mai mulți chiriași să devină proprietari, ceea ce ar putea crește ușor cererea pentru locuințele de intrare pe piață. Pe de altă parte, sistemul de evaluare a taxelor pe proprietate din Ohio a dus la creșteri abrupte ale valorilor evaluate ale locuințelor (și, implicit, ale taxelor) în 2023, în special în Franklin și în județele învecinate – unele au înregistrat creșteri de 20-40% ale valorii. Acest lucru a ridicat îngrijorări în rândul proprietarilor cu venituri fixe. Factorii de decizie politică discută posibile măsuri de sprijin sau ajustări ale frecvenței reevaluărilor. Taxele pe proprietate ridicate pot afecta accesibilitatea locuințelor și reprezintă un aspect de urmărit; după cum a menționat agentul imobiliar Shaun Simpson, creșterea taxelor și a costurilor de asigurare înseamnă că „prețul casei nu este la fel de important ca rata lunară” pe care proprietarii trebuie să o includă în buget capitalcityrei.com. Dacă taxele continuă să crească, acest lucru ar putea tempera ușor prețurile sau cel puțin ar putea face cumpărătorii mai precauți în licitații.

Un alt domeniu este chiriile și legile pentru chiriași. Liderii din Columbus au analizat ordonanțe de protecție a chiriașilor (cum ar fi solicitarea unui preaviz mai lung pentru creșterea chiriei sau oferirea de asistență juridică chiriașilor care se confruntă cu evacuarea). Și, deși Ohio nu permite orașelor să introducă controlul chiriilor, există o susținere tot mai mare pentru măsuri care să ajute chiriașii. Orice ordonanță locală nouă semnificativă (de exemplu, limitarea taxelor de aplicare sau impunerea înregistrării proprietăților de închiriat) ar putea afecta partea de proprietari a pieței.

În concluzie, politicile evoluează pentru a susține creșterea rapidă a Columbus-ului – în general cu scopul de a permite mai multă dezvoltare și de a atenua dezavantajele unei piețe extrem de fierbinți. Reforma de zonare și obligațiunile pentru locuințe sunt deosebit de importante; ele semnalează că orașul Columbus este hotărât să crească „pe verticală, nu doar pe orizontală” și să încerce să mențină locuințele accesibile pe măsură ce cererea crește. Aceste schimbări, combinate cu stimulentele de stat, ar trebui să creeze un mediu în care dezvoltatorii au mai multe oportunități de a construi și în care parteneriatele public-privat modelează următorul val de proiecte imobiliare din Columbus.

Perspective și prognoză: 2025 și mai departe

Ce urmează pentru piața imobiliară din Columbus în următorii 3–5 ani? După majoritatea estimărilor, traiectoria este de creștere constantă mai degrabă decât de un boom sau un declin dramatic. Iată o sinteză a previziunilor experților și a proiecțiilor bazate pe date:

aprecierea continuă a prețurilor

creșterea valorii locuințelor din Columbus cu aproximativ 3% până la 5% pe an

capitalcityrei.com

nu se prevede niciun “colaps” major

prețurile locuințelor din Columbus vor crește cu ~15–20% cumulat în următorii 5 ani

openpathinvestments.com

Volumul vânzărilor și activitatea pieței: Se așteaptă ca activitatea de vânzare să crească în 2025 și ulterior. Economistul-șef al National Association of Realtors prognozează o creștere de ~9% a vânzărilor de locuințe în SUA în 2025 columbusrealtors.com pe măsură ce piața se adaptează la rate mai mari și mai mulți vânzători apar în sfârșit. În Columbus, unde mulți proprietari au beneficiat de rate ipotecare foarte mici, orice relaxare a ratelor ar putea debloca mai multe listări. Deja vedem semne ale acestui lucru: în a doua jumătate a anului 2024 și începutul lui 2025, oferta a crescut și cumpărătorii au revenit. Până în 2025–2026, Columbus ar putea vedea vânzări anuale de locuințe aproape de niveluri record, dacă va exista suficientă ofertă. Construcția de locuințe noi va juca un rol – dezvoltatorii intensifică construcția de case în suburbii precum Hilliard, Grove City și Westerville pentru a răspunde cererii. Necunoscuta este oferta de locuințe: se estima că în Columbus lipseau “5.000 de unități locative” față de necesarul actual în 2025 spectrumnews1.com. Dacă dezvoltatorii și politicile publice pot acoperi acest deficit, vânzările vor prospera; dacă nu, un deficit persistent va menține vânzările sub potențial și va împinge prețurile în sus mai rapid. Per ansamblu, se așteaptă o cerere robustă din partea cumpărătorilor până în 2028 din partea milenialilor (acum în anii de formare a familiilor) și a migrației către oraș, singura limitare fiind ceea ce este disponibil de cumpărat.
Perspective asupra pieței de închirieri: Sectorul de închirieri din Columbus ar trebui să rămână favorabil proprietarilor în următorii ani. Se preconizează că rata de neocupare va rămâne scăzută (probabil în jur de 5% sau mai puțin), având în vedere creșterea puternică a locurilor de muncă și încetinirea finalizării de noi apartamente după 2025 mmgrea.com mmgrea.com. Previziunile independente plasează Columbus printre cele mai bune zone metropolitane pentru creșterea chiriilor, iar într-adevăr, se așteaptă ca creșterea chiriilor să continue cu ~3–4% anual cel puțin până în 2026 mmgrea.com. Până în 2028, chiria mediană ar putea depăși cu ușurință 1.500 de dolari dacă aceste tendințe se mențin – deși o astfel de creștere ar putea fi temperată dacă apar multe unități noi pe piață sau dacă creșterea salariilor stagnează. O evoluție pozitivă: accentul pus pe locuințele accesibile ar putea începe să dea roade în jurul anilor 2025–2027, adăugând mai multe unități cu venituri restricționate care ar putea atenua oarecum presiunea pentru chiriașii cu venituri mici. Angajamentul Columbus de a construi mii de unități accesibile ar putea însemna că, deși chiriile la prețul pieței cresc, segmentul inferior al pieței de închirieri primește o oarecare ușurare, prevenind ca cei mai vulnerabili chiriași să fie complet excluși. În plus, mai multe comunități Build-to-Rent (noi locuințe unifamiliale de închiriat) sunt dezvoltate în jurul Columbus, ceea ce va oferi opțiuni noi de închiriere pentru familiile care nu pot cumpăra – această tendință adaugă ofertă de închirieri în zonele suburbane și ar putea ajuta moderat la menținerea sub control a inflației chiriilor.
Perspective asupra pieței imobiliare comerciale: Fiecare segment comercial are propria prognoză:
- Birouri: Piața birourilor din Columbus se confruntă probabil cu o recuperare lentă. Rata de neocupare ar putea rămâne ridicată, în intervalul 18–20% până în 2025, apoi să se îmbunătățească treptat spre ~15% până în 2028, pe măsură ce spațiile învechite sunt reconvertite și pe măsură ce companiile care se dezvoltă local (cum ar fi firmele de tehnologie și organizațiile din domeniul sănătății) ocupă spații moderne. Creșterea chiriilor pentru birouri va fi probabil plată sau foarte scăzută (~1%/an) pe termen scurt, deoarece proprietarii se concentrează pe păstrarea și atragerea chiriașilor prin concesii. Ne așteptăm să vedem câteva proiecte de conversie a birourilor în locuințe în centrul orașului până în 2026, ceea ce va ajuta la reducerea ratei de neocupare și va adăuga locuințe. Per ansamblu, piața birourilor din Columbus este mai sănătoasă decât cea a unor orașe mai mari (cum ar fi NYC sau San Francisco) datorită costurilor mai mici și culturii navetei mai scurte – ceea ce înseamnă că Columbus ar trebui să evite cele mai grave efecte ale declinului pieței de birouri, dar va rămâne totuși o piață favorabilă chiriașilor pentru o perioadă.
- Retail: Perspectivele sunt puternice. Rata de neocupare a spațiilor comerciale din Columbus ar putea crește ușor față de minimele istorice, pur și simplu pentru că nu poate scădea mult sub ~3%. Totuși, dezvoltarea de noi spații comerciale va rămâne prudentă. Odată cu creșterea populației și a veniturilor, o creștere anuală a chiriilor comerciale de 2–3% pare sustenabilă. Până în 2028, ne putem aștepta la mai multe centre de tip mixed-use în suburbiile în creștere și, poate, la revitalizarea centrelor comerciale mai vechi cu concepte noi. Columbus este adesea o piață de testare pentru inovații în retail (fiind un oraș divers, tipic american), așa că am putea vedea noi formate de magazine și retail experiențial care să mențină sectorul dinamic. Cu excepția unei recesiuni majore care să afecteze cheltuielile consumatorilor, proprietățile comerciale din Columbus ar trebui să se bucure de o ocupare ridicată și de interes solid din partea investitorilor (este posibil chiar să vedem o comprimare suplimentară a ratelor de capitalizare pentru activele premium, având în vedere stabilitatea).
- Industrial: Boom-ul industrial va continua, deși poate nu în același ritm accelerat ca la începutul anilor 2020. Columbus este acum pe hartă pentru mari tranzacții de producție (fabricile Intel în construcție, furnizori de producție avansată care urmează, etc.), pe lângă baza sa logistică deja consacrată. Astfel, spațiile de depozitare/distribuție vor fi la mare căutare, la fel și cele industriale specializate (precum fabrici, facilități de cercetare și dezvoltare). Ne așteptăm la noi parcuri industriale, în special de-a lungul coridoarelor I-70 și I-71 și în apropiere de Rickenbacker. Ar putea exista o creștere temporară a ratei de neocupare industrială dacă multe proiecte speculative sunt livrate simultan, dar, având în vedere poziția strategică a Columbus, acestea ar trebui să fie închiriate în decurs de un an sau doi. Creșterea chiriilor industriale s-ar putea modera la 4–6% pe an (față de două cifre recent), pe măsură ce oferta ajunge din urmă cererea. Totuși, până în 2030, amprenta industrială a regiunii va fi mult mai mare decât astăzi – o dovadă a ascensiunii centrului Ohio ca pol logistic și de producție.
Orizontul marilor proiecte: A doua jumătate a anilor 2020 va fi definită de mega-proiecte care ajung la maturitate. Fabricile de cipuri Intel sunt programate să devină parțial operaționale în jurul anilor 2025–2026 (cu funcționare completă până în 2030) spectrumnews1.com spectrumnews1.com. Odată cu acest lucru, mii de angajați din domeniul tehnologiei, cu salarii mari, vor veni, ceea ce va duce probabil la creșterea prețurilor locuințelor, în special în nord-estul orașului, și va determina dezvoltatorii să construiască mai multe locuințe în acea zonă. În mod similar, noile fabrici Honda pentru vehicule electrice (finalizare estimată ~2026) vor aduce locuri de muncă în principal la nord-vest și sud-vest de Columbus. Liniile de tranzit LinkUS ar putea vedea prima rută BRT în construcție până în 2025–26 dacă finanțarea se aliniază, ceea ce ar putea stimula dezvoltarea orientată spre transport de-a lungul acestor coridoare (de exemplu, noduri de apartamente în vestul și nord-estul Columbus, de-a lungul viitoarelor stații BRT). În centrul orașului, Peninsula Scioto și alte dezvoltări mixte (faze Peninsula, North Market Tower, etc.) vor adăuga sute de locuințe și noi atracții până în 2026, făcând stilul de viață din centru mai atractiv și, potențial, crescând cererea de apartamente în condominiu. Toate aceste proiecte au o temă comună: ele sporesc atractivitatea și capacitatea regiunii Central Ohio, ceea ce susține piața imobiliară.
Riscuri și factori imprevizibili: Nicio prognoză nu este completă fără a menționa potențialele provocări. Creșterea ratelor dobânzilor rămâne un risc – dacă inflația crește brusc și ratele ipotecare ajung neașteptat în intervalul 8–9%, acest lucru ar putea bloca piața imobiliară (prețurile s-ar putea plafona sau scădea ușor până când cumpărătorii se adaptează). O recesiune națională severă cu pierderi majore de locuri de muncă ar putea răci cererea, deși Columbus, istoric, face față recesiunilor mai bine decât multe alte regiuni datorită bazei stabile de angajați din sectorul guvernamental și educațional. Un alt factor îl reprezintă costurile de construcție – dacă forța de muncă și materialele continuă să se scumpească, acest lucru ar putea încetini ritmul construcțiilor de locuințe noi și ar putea împinge prețurile peste nivelul prognozat. Din punct de vedere al politicilor, dacă reforma de zonare este amânată sau diluată, Columbus ar putea avea dificultăți în a adăuga suficiente locuințe, agravând problemele de accesibilitate. Pe de altă parte, dacă orașul și suburbiile nu țin pasul cu infrastructura necesară creșterii (drumuri, utilități, școli), acest lucru ar putea crea blocaje care să facă anumite zone mai puțin atractive. În cazuri extreme, se pot lua în calcul factori imprevizibili puțin probabili, precum schimbări drastice de politici la nivel de stat sau evenimente neprevăzute, dar nu există nicio amenințare evidentă la orizont care să deraieză actualul avânt al Columbus.

Concluzie: Piața imobiliară din Columbus la începutul lui 2025 este fundamental solidă și poziționată pentru creștere. Se preconizează că prețurile locuințelor vor continua să crească într-un ritm sănătos, de o singură cifră, chiriile vor continua să crească, deși unele presiuni privind accesibilitatea vor fi abordate, iar dezvoltarea comercială se va alinia cu evoluția regiunii către o zonă metropolitană mai mare și mai dinamică. După cum a spus un lider în dezvoltare economică, Columbus “face mișcări îndrăznețe, atrage proiecte semnificative și rămâne concentrat pe creșterea pe termen lung care ridică întreaga regiune” columbusregion.com. Pentru cumpărători, investitori și afaceri, Columbus, Ohio este o piață plină de oportunități – iar următorii ani nu vor face decât să întărească această tendință.

Surse:

Columbus Realtors – Central Ohio Housing Reports (2024–2025) columbusrealtors.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com columbusrealtors.com
Echipa Columbus / Rezumatul pieței Columbus REALTORS® (iulie 2025) thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com thecolumbusteam.com
Spectrum News – Întârzierea proiectului Intel și impactul asupra locuințelor (februarie 2025) spectrumnews1.com spectrumnews1.com
Capital City REI – Tendințe pe piața din Columbus 2025 (comentariu de expert) capitalcityrei.com capitalcityrei.com
Dezvoltare Economică Regiunea Columbus (One Columbus) – Comunicat de presă (septembrie 2025) columbusregion.com columbusregion.com
Cercetare Rent.com – Raport privind accesibilitatea chiriilor în Columbus (noiembrie 2024) rent.com rent.com
Matthews Commercial Research – Raport Retail Columbus T2 2025 matthews.com matthews.com
CBRE Research – Cifrele birourilor din Columbus T2 2025 cbre.com cbre.com
Cushman & Wakefield – Columbus MarketBeat T2 2025 (Industrial) cushmanwakefield.com
MMG Real Estate Advisors – Previziuni multifamiliale Columbus 2024 mmgrea.com mmgrea.com
BrightInvestor – Analiză cele mai bune cartiere din Columbus 2025 brightinvestor.com brightinvestor.com
Columbus Dispatch/CEO Magazine – Statistici Downtown Columbus (rata de neocupare birouri, etc.) columbusceo.com
Primăria Columbus – Informații despre obligațiunile pentru locuințe accesibile 10tv.com