- Ratele ipotecare din SUA scad brusc: Ratele medii la creditele ipotecare pe 30 de ani au atins un minim al ultimelor 11 luni (~6,35%) pe fondul creșterii așteptărilor privind reduceri ale dobânzii de către Rezerva Federală, determinând cea mai puternică creștere a cererilor de credite ipotecare din ultimii peste patru ani freddiemac.com. Cumpărătorii revin cu prudență pe măsură ce costurile de finanțare scad.
- Criza locuințelor din Europa: Liderii UE avertizează că „aceasta este mai mult decât o criză a locuințelor… este o criză socială”, promițând un Plan pentru Locuințe Accesibile în contextul în care prețurile locuințelor au crescut cu peste 20% din 2015, în timp ce autorizațiile de construcție au scăzut cu 20% housing.ec.europa.eu. În Marea Britanie, luna august a înregistrat cele mai ample scăderi de prețuri din ultimele 18 luni pe fondul inflației ridicate și al incertitudinii privind ratele dobânzilor, ceea ce reduce cererea cumpărătorilor reuters.com.
- Asia, evoluție mixtă – India crește, China scade: Prețurile locuințelor din India sunt așteptate să crească cu ~6,3% anul acesta (mai rapid decât se anticipa) datorită cumpărătorilor înstăriți, chiar dacă oferta de locuințe accesibile scade reuters.com reuters.com. Între timp, declinul pieței imobiliare din China persistă – autoritățile din Beijing și Shanghai au relaxat restricțiile la achiziția de locuințe pentru a stimula cererea reuters.com reuters.com, iar analiștii se așteaptă la noi măsuri de sprijin pentru sectorul locuințelor reuters.com.
- Boom în Orientul Mijlociu: Piața imobiliară din Abu Dhabi este în plină expansiune – tranzacțiile au crescut cu 34,5% în T1 2025 gulfnews.com – susținute de investitori globali și proiecte de viziune economică. Arabia Saudită a aprobat o lege de referință pentru a deschide anumite zone imobiliare către proprietatea străină a locuințelor începând cu 2026 cbnme.com, o mișcare menită să „deschidă calea pentru investiții internaționale semnificative” cbnme.com.
- Divergență în sectorul imobiliar comercial: Proprietățile industriale și logistice rămân rezistente (rata de neocupare a depozitelor aproape de minime istorice și chirii în creștere), iar retailul/ospitalitatea și-au revenit, cu gradul de ocupare hotelieră la doar 0,6% sub nivelurile pre-pandemice primior.com. Dar piețele de birouri la nivel mondial se confruntă cu dificultăți: rata de neocupare a birourilor din SUA a atins un record de ~20% reuters.com, iar piața de investiții din Europa este blocată în „zombieland… fără redresare, active blocate, fără lichiditate”, a avertizat un director de fond reuters.com.
- Segmentele de lux & premium sfidează gravitația: Imobiliarele de top prosperă în ciuda încetinirii generale. În Columbia, un nou complex de lux din Bogotá a vândut 90% din unități pre-construcție la prețuri record (peste 6.000 $ pe m²) – chiar mai mari decât în cartierele exclusiviste din Mexico City sau Rio bloomberg.com. Și în capitalele globale, activele de trofeu (de la apartamente luxoase la birouri premium) continuă să atragă cumpărători în căutare de investiții sigure.
America de Nord: Piața rezidențială se animă pe fondul optimismului privind ratele dobânzilor
Ritmul de răcire stimulează sentimentul pe piața locuințelor: În Statele Unite, costurile ipotecare au scăzut brusc pe fondul așteptărilor că Rezerva Federală va reduce în sfârșit ratele dobânzilor. Media pentru o ipotecă fixă pe 30 de ani a scăzut la 6,35% (cel mai scăzut nivel din octombrie 2024), marcând cea mai mare scădere săptămânală din ultimul an freddiemac.com. „Ratele ipotecare merg în direcția bună, iar cumpărătorii de locuințe au observat acest lucru”, au notat analiștii Freddie Mac, deoarece cererile de achiziție de locuințe au crescut cu cel mai rapid ritm anual din ultimii patru ani freddiemac.com. Această scădere a costurilor de împrumut – alimentată de o probabilitate de 94% implicată de piață pentru o reducere a dobânzii de către Fed săptămâna viitoare aljazeera.com – oferă o rază de speranță cumpărătorilor după o perioadă lungă de stagnare pe timpul verii.
Piață favorabilă cumpărătorilor în formare: Ratele mai mari ale dobânzilor la începutul acestui an au redus activitatea, lăsând mulți vânzători cu puține oferte. În unele orașe din SUA, lipsa cumpărătorilor de locuințe forțează reduceri de preț sau chiar determină proprietarii să renunțe la listări, înclinând în sfârșit balanța în favoarea cumpărătorilor. Inventarul la nivel național rămâne restrâns, dar creșterea presiunilor privind accesibilitatea (din cauza prețurilor și a ratelor) a temperat clar cererea. Acum, cu finanțarea puțin mai ieftină, agenții imobiliari raportează din nou trafic crescut la vizionări – totuși cumpărătorii rămân precauți pe fondul unor factori economici contradictorii, precum inflația persistentă. „Piața imobiliară resimte clar efectele incertitudinii continue,” a observat Tarrant Parsons de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), menționând îngrijorări legate de perspectivele economice și fiscale generale care „apasă asupra sentimentului” reuters.com. În Canada, tendințe similare persistă: piețe importante precum Toronto au înregistrat stagnarea vânzărilor spre sfârșitul verii, pe măsură ce cumpărătorii așteptau reducerea ratelor reuters.com.
Stresul din sectorul imobiliar comercial: Imaginea sectorului imobiliar comercial din America de Nord este bifurcată. Apartamentele și spațiile industriale rămân solide – chiriile multifamiliale din SUA cresc din nou încet, iar gradul de neocupare a depozitelor rămâne aproape de minime istorice, în jur de ~6-7% primior.com. Însă sectorul de birouri se află într-o criză bine documentată. Munca la distanță și cea hibridă au împins gradul de neocupare a birourilor din SUA la 20,7% la nivel național (un record) reuters.com, iar centrele tehnologice precum San Francisco înregistrează un uimitor 27,7% grad de neocupare a birourilor – de trei ori mai mult decât înainte de pandemie reuters.com. Chiar și birourile din centrul New York-ului sunt aproape 23% goale reuters.com. Acest surplus de spații de lucru neutilizate „trimite unde de șoc economice severe” prin orașe reuters.com, erodând valorile proprietăților și punând presiune pe băncile regionale expuse la credite pentru birouri. Proprietarii care se confruntă cu scadențe ale datoriilor trebuie să facă față unor 290 de miliarde de dolari în credite ipotecare pentru birouri care ajung la scadență până în 2027, pe fondul unor costuri de refinanțare mai mari reuters.com. În acest climat dificil, mulți proprietari și creditori recurg la prelungiri sau restructurări pentru a evita neîndeplinirea obligațiilor. Un aspect pozitiv: are loc o „migrație către calitate” reuters.com, deoarece companiile se consolidează în clădiri de top (care mențin un grad mai mare de ocupare și chirii mai mari), în timp ce birourile mai vechi stagnează. Totuși, perspectiva generală rămâne prudentă – analiștii din industrie spun că revenirea pieței de birouri va fi lungă și inegală, depinzând de tendințele generale de revenire la birou și de stabilitatea economică.
Europa: Criza locuințelor și investițiile blocate
Accesibilitatea locuințelor la un punct de rupere: Europa recunoaște deschis o situație de urgență privind accesibilitatea locuințelor. În discursul său privind Starea Uniunii din 10 septembrie, președinta Comisiei Europene, Ursula von der Leyen, a regretat că pentru prea mulți europeni „căminul a devenit o sursă de anxietate” în loc de siguranță housing.ec.europa.eu. Ea a menționat că costurile locuințelor au crescut cu peste 20% din 2015, în timp ce construcția de locuințe noi a rămas mult în urmă (autorizațiile de construcție au scăzut cu 20% în cinci ani) housing.ec.europa.eu. „Aceasta este mai mult decât o criză a locuințelor – este o criză socială… care rupe țesutul social al Europei,” a avertizat von der Leyen housing.ec.europa.eu. Bruxelles intenționează să introducă primul Plan European pentru Locuințe Accesibile până la sfârșitul anului, având ca scop relaxarea regulilor privind ajutorul de stat pentru sprijinirea locuințelor, reducerea birocrației pentru noile dezvoltări și chiar reglementarea închirierilor pe termen scurt care reduc oferta housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu. Un Summit european privind locuințele va fi convocat pentru a pune această problemă în fruntea agendei housing.ec.europa.eu.
La sol, mai multe țări europene văd deja corecții de prețuri. Piața imobiliară din Marea Britanie s-a răcit considerabil sub povara a 14 creșteri consecutive ale ratei dobânzii de către Banca Angliei. În august, prețurile locuințelor din Marea Britanie au înregistrat cea mai largă scădere din ultimul an și jumătate, potrivit sondajului RICS reuters.com. Cererile de cumpărare noi și volumul vânzărilor au scăzut la cele mai mici niveluri din vara anului 2020 reuters.com. „Odată cu scăderea cererii din partea cumpărătorilor și reducerea vânzărilor convenite, piața imobiliară resimte clar efectele incertitudinii continue,” a declarat analistul RICS Tarrant Parsons, menționând că îndoielile privind economia și evoluția viitoare a ratelor dobânzilor subminează încrederea reuters.com. Inflația persistentă (IPC UK ~6,7% în august) și creșterea costurilor ipotecare au dus accesibilitatea la limită – puterea de cumpărare a unui cumpărător tipic din Marea Britanie s-a erodat atât de mult încât se așteaptă acum ca chiriile să crească (net +27% dintre evaluatori prevăd chirii mai mari, deoarece potențialii cumpărători rămân blocați în chirie) reuters.com. În altă parte, Germania – cea mai mare economie a UE – resimte și ea dificultăți: tranzacțiile imobiliare au încetinit și prețurile au scăzut cu ~6% față de vârf, determinând Berlinul să ia în considerare stimulente pentru cumpărători. Suedia, Irlanda și alte țări care au înregistrat creșteri mari în perioada pandemiei au văzut, de asemenea, o scădere a prețurilor în 2025 pe fondul costurilor mai mari ale dobânzilor.
Piața investițiilor „Zombieland”: În sectorul imobiliar comercial, revenirea sperată a Europei a fost slabă. După o scădere severă în perioada 2020–2022, optimismul de la începutul lui 2025 a lăsat loc realității sumbre – tranzacțiile au rămas aproape de minimele ultimului deceniu, deoarece cumpărătorii și vânzătorii sunt încă departe în privința prețului. Până în trimestrul 2 din 2025, investițiile imobiliare transfrontaliere în Europa/Orientul Mijlociu/Africa au scăzut cu ~20% față de anul precedent, cel mai slab nivel din ultimul deceniu reuters.com. Multe tranzacții sunt puse în așteptare, cu excepția cazului în care vânzătorii acceptă reduceri. „Avem ‘zombieland’… nicio revenire, active blocate, nicio lichiditate care să revină,” a spus Sebastiano Ferrante, șeful diviziei de imobiliare europene la gigantul de fonduri PGIM, descriind piața blocată reuters.com. Potențialii cumpărători sunt precauți având în vedere creșterea economică slabă și alternativele cu randament mai mare (strângerea de fonduri pentru credit privat depășește acum cu mult sectorul imobiliar în Europa) reuters.com.
Stresul este cel mai vizibil în segmentele de birouri și retail. Germania, de exemplu, a înregistrat încă o scădere de 2% a vânzărilor de proprietăți comerciale în S1 2025 reuters.com, iar proprietăți emblematice precum zgârie-norul Trianon din Frankfurt, aflat în dificultate, sunt scoase la vânzare forțată pentru a testa apetitul pieței reuters.com. Valorile pentru birourile secundare și centrele comerciale mai vechi au scăzut, iar chiar și sectoare dinamice precum centrele de date s-au răcit reuters.com. Totuși, există câteva puncte luminoase: facilitățile logistice bine închiriate și portofoliile de locuințe de închiriat rămân căutate, investitorii mizând pe segmente structural subaprovizionate reuters.com. Clădirile de birouri de top (“trophy”) din locații centrale își mențin de asemenea valoarea – gradul lor de neocupare este mult mai scăzut (adesea cu 5 puncte procentuale sub mediile pieței), iar chiriile continuă să crească pentru cele mai bune spații primior.com. „În unele părți ale pieței, revenirea este deja bine conturată… totuși, există active nepopulare cu aproape zero lichiditate și cu mai multă suferință de urmat,” a remarcat Cecile Retaureau de la divizia de investiții a Phoenix Group, avertizând că revenirea Europei va fi foarte inegală reuters.com.
Asia-Pacific: Scăderea Chinei vs. Avântul Indiei
China relaxează restricțiile din sectorul imobiliar: Sectorul imobiliar odinioară de neoprit al Chinei rămâne un punct slab cheie în economia sa, aflată acum într-un declin de mai mulți ani, marcat de crize ale datoriilor dezvoltatorilor și de scăderea încrederii cumpărătorilor. În încercarea de a stimula cererea de locuințe, autoritățile din marile orașe au început să relaxeze regulile stricte de achiziție. La sfârșitul lunii august, Shanghai a relaxat limitele astfel încât familiile eligibile (și chiar adulții singuri, acum tratați ca familii) pot cumpăra mai mult de o locuință în zonele suburbane din afara centurii exterioare reuters.com. Beijingul a luat măsuri similare, permițând, de exemplu, persoanelor necăsătorite să se califice drept cumpărători pentru prima dată – parte a unei schimbări de politică mai ample pentru a susține vânzările. Aceste măsuri locale au urmat apelurilor guvernului central de a sprijini nevoile „rezonabile” de locuințe. Până acum, impactul a fost modest: datele din septembrie (care urmează să fie publicate în curând) sunt așteptate să arate o ușoară creștere a vânzărilor în marile orașe, dar prețurile la nivel național sunt încă sub presiune. Factorii de decizie politică au semnalat că va urma mai mult sprijin – Ministerul de Finanțe al Chinei a insistat săptămâna aceasta că există „spațiu amplu” pentru sprijin fiscal și că riscurile din criza imobiliară sunt controlabile, sugerând posibile noi cheltuieli sau stimulente pentru locuințe reuters.com reuters.com. Piețele urmăresc, de asemenea, Banca Populară a Chinei, care a redus ratele la creditele ipotecare și ar putea relaxa și mai mult dacă reducerile de dobândă din SUA vor diminua presiunea asupra yuanului reuters.com. Scopul este de a realiza o aterizare lină: oficialii doresc să stabilizeze prețurile locuințelor și sentimentul pieței fără a reaprinde o bulă speculativă. Cu unii dezvoltatori mari în proces de restructurare (iar Country Garden evitând la limită intrarea în incapacitate de plată), restabilirea încrederii este esențială. Orice redresare susținută ar putea să nu apară până mai târziu în 2025 – previziunile S&P sugerează că vânzările de proprietăți din China ar putea atinge un minim în semestrul II din 2025 pe măsură ce stocul urban este absorbit bloomberg.com.
Ciclul ascendent al locuințelor din India și temerile legate de accesibilitate: În contrast, piața imobiliară din India se află pe un trend ascendent puternic – însă unul care ridică propriile îngrijorări. Un nou sondaj Reuters printre experți imobiliari arată că prețurile locuințelor din India sunt așteptate să crească cu 6,3% în 2025 și cu încă 7,0% în 2026 reuters.com, depășind atât creșterea de anul trecut, cât și previziunile anterioare. Această accelerare este alimentată în mare parte de segmentul superior al pieței: cererea pentru locuințe premium și de lux în marile orașe este în plină expansiune, datorită creșterii veniturilor în rândul celor bogați și a unui val de investiții din partea NRI (indieni nerezidenți). În același timp, oferta de locuințe accesibile a scăzut – India se confruntă în prezent cu un deficit de aproximativ 10 milioane de locuințe accesibile, un deficit care ar putea să se tripleze până în 2030 dacă tendințele actuale continuă reuters.com. Rezultatul este o piață cu două viteze. „Câștigurile sunt captate din ce în ce mai mult de un segment restrâns al populației… cei din partea de jos a piramidei sunt dezavantajați,” a observat Ajay Sharma, director general la Colliers India reuters.com. El a menționat că, deși economia Indiei crește rapid (7,8% în ultimul trimestru) reuters.com, veniturile clasei de mijloc au stagnat, ceea ce face ca deținerea unei locuințe să fie inaccesibilă pentru milioane de migranți urbani. Mulți sunt nevoiți să închirieze, ceea ce, la rândul său, determină creșterea chiriilor urbane cu 5–8% anual – o creștere chiar mai rapidă decât inflația generală reuters.com. „Pe măsură ce accesibilitatea atât în zonele centrale, cât și în cele suburbane scade, tot mai mulți oameni închiriază – iar pe măsură ce tot mai mulți închiriază, chiriile cresc,” a explicat Sharma, descriind acest cerc vicios reuters.com. Analiștii avertizează asupra consecințelor pe termen lung dacă decalajul de accesibilitate se adâncește. „După financiarizarea sectorului imobiliar, nu am îmbunătățit accesibilitatea; am înrăutățit-o,” a spus Pankaj Kapoor de la Liases Foras, menționând că vârsta medie a cumpărătorului de prima locuință în India a crescut cu bine peste un deceniu, de la începutul de 30 de ani la mijlocul de 40 de ani reuters.com. Pentru a aborda această problemă, factorii de decizie au introdus subvenții la dobânzi pentru cumpărătorii aflați la prima achiziție și au încurajat dezvoltatorii să lanseze mai multe proiecte de nivel mediu, însă până acum „piața se orientează puternic către locuințele premium” și preliminând cumpărătorii de nivel entry reuters.com.
În alte părți ale regiunii Asia-Pacific: Celelalte piețe imobiliare din regiune prezintă o imagine mixtă. Australia înregistrează o revenire modestă în 2025 – după o scădere anul trecut, prețurile locuințelor din Sydney și Melbourne cresc din nou, pe măsură ce Banca de Rezervă pune pauză majorărilor de dobândă. Totuși, datoria ridicată a gospodăriilor și stresul ipotecar din unele zone limitează potențialul de creștere. Japonia rămâne stabilă, cu o cerere solidă atât pentru proprietăți rezidențiale, cât și comerciale (ajutată de ratele ultra-scăzute ale dobânzilor). Sectorul de birouri din Asia este, în general, mai sănătos decât în Occident, deși există zone de slăbiciune – de exemplu, chiriile pentru birouri din Hong Kong sunt sub presiune, deoarece firmele chineze continentale se retrag. Singapore și Seul sunt performeri peste medie; vânzările lor de locuințe de lux au fost robuste (Singapore a înregistrat tranzacții record de penthouse-uri în acest trimestru), ceea ce a determinat noi măsuri de răcire, precum taxe de timbru mai mari pentru străini. În întreaga regiune, investitorii sunt, de asemenea, foarte atenți la traiectoria ratelor dobânzilor: odată cu trecerea SUA și, posibil, a Europei la o politică de reducere a dobânzilor, băncile centrale asiatice ar putea urma exemplul, ceea ce ar putea stimula activitatea imobiliară în 2026 prin finanțare mai ieftină.
Orientul Mijlociu: Magnet pentru investiții – Golful în ascensiune
În timp ce alte regiuni se confruntă cu provocări, piețele imobiliare din Orientul Mijlociu – în special din Golf – se află în plină ascensiune remarcabilă. Veniturile ridicate din petrol, inițiativele de diversificare economică și politicile pro-investiții au propulsat sectoarele imobiliare din EAU și Arabia Saudită.
Piața imobiliară din Golf prosperă: Abu Dhabi și Dubai continuă să înregistreze intrări puternice de capital în sectorul imobiliar. În Abu Dhabi, tranzacțiile imobiliare au totalizat 25,3 miliarde AED în T1 2025 (≈6,9 miliarde USD), în creștere cu 34,5% față de anul precedent, pe aproape 6.900 de tranzacții gulfnews.com. Oficialii atribuie acest lucru economiei rezistente a emiratului și atractivității sale pentru „un stil de viață sustenabil, de lux”, care atrage investitori străini gulfnews.com. La un eveniment major al industriei (IREIS 2025) organizat la Abu Dhabi săptămâna aceasta, experții locali au adoptat un ton optimist. „Avântul sectorului imobiliar din Abu Dhabi continuă să accelereze, pe măsură ce piața imobiliară mai largă a EAU atrage tot mai mult interes din partea investitorilor,” a declarat Amer Al Ahbabi, președintele unei companii imobiliare din EAU gulfnews.com. Dezvoltatorii raportează că proiectele de lux pe malul apei și noile comunități de vile se vând rapid, adesea către cumpărători străini care urmăresc obținerea vizelor de aur. În Dubai, boom-ul post-pandemic continuă – vânzările de proprietăți în 2025 sunt pe cale să stabilească noi recorduri, cu o participare a cumpărătorilor internaționali deosebit de ridicată. Segmente cheie precum locuințele premium pe plajă și birourile comerciale din zonele libere înregistrează licitații competitive. Atât Abu Dhabi, cât și Dubai au adoptat inovația: de la tranzacții imobiliare digitale la testarea tokenizării (după cum au menționat organizatorii IREIS) pentru a atrage investitori moderni gulfnews.com.
Mişcările mari ale Arabiei Saudite: Regatul Arabiei Saudite, în contextul reformelor sale Vision 2030, tocmai a adoptat o schimbare de politică de referință: va permite persoanelor străine să dețină proprietăți în anumite zone desemnate începând cu 2026 cbnme.com. Acesta este un pas revoluționar pentru o piață care, istoric, a fost închisă cumpărătorilor din afara țării (cu excepția unor programe de rezidență în dezvoltări de tip Dubai). Noua lege, aprobată de Cabinetul Saudit sub conducerea prințului moștenitor Mohammed bin Salman, este de așteptat să „catalizeze un val de interes și investiții internaționale”, potrivit lui Rachel Sturgess, un executiv care organizează Cityscape Global cbnme.com cbnme.com. Cityscape Global – una dintre cele mai mari conferințe imobiliare din lume – va avea loc la Riad în noiembrie și este pregătită să prezinte aceste oportunități unui public format din investitori și dezvoltatori globali. Ediția de anul trecut a Cityscape din Dubai a înregistrat o creștere de 37% a participării străine, iar ediția din 2025 de la Riad se preconizează că va fi și mai mare cbnme.com cbnme.com. Deschiderea pieței imobiliare saudite are loc în paralel cu mega-proiecte precum NEOM (orașul futurist de 500 de miliarde de dolari) și un boom al construcțiilor în Riad și Jeddah. Observatorii pieței imobiliare spun că Arabia Saudită ar putea deveni „următorul EAU” în ceea ce privește atragerea capitalului global, mai ales dacă va implementa cadre de reglementare și fiscale atractive în noile zone. Deja, rapoartele sugerează că mari dezvoltatori din SUA, Marea Britanie, China și EAU urmăresc să intre pe piața recent liberalizată a Arabiei Saudite cbnme.com.
Orientul Mijlociu Extins și Africa de Nord: În întreaga regiune, sectorul imobiliar are o traiectorie general pozitivă în 2025. Qatar se bucură de un avânt post-Cupa Mondială – cele mai recente date arată că tranzacțiile imobiliare din Doha la începutul lunii septembrie au totalizat 394 milioane QAR (~108 milioane USD) într-o săptămână, reflectând o activitate constantă arabnews.pk. Egipt, în mijlocul unor turbulențe economice, a văzut proprietatea ca activ preferat pentru localnici pentru a se proteja de inflație; dezvoltatorii oferă planuri de plată extinse pentru a valorifica cererea acumulată de locuințe. Prețurile locuințelor din Israel, care au crescut vertiginos în ultimii ani, s-au stabilizat în sfârșit pe măsură ce ratele dobânzilor au crescut, dar o lipsă severă de locuințe noi menține valorile ridicate (instabilitatea politică nefiind un impediment major). Turcia rămâne un caz aparte: achizițiile străine (în special de către ruși, iranieni) au susținut piața imobiliară din Istanbul chiar dacă valoarea lirei s-a prăbușit; totuși, noile reglementări privind cetățenia prin investiții au temperat o parte din această cerere. Între timp, sectorul imobiliar de retail și ospitalitate din Golf este în plină expansiune datorită revenirii turismului – operatorii de mall-uri și REIT-urile hoteliere din Dubai raportează rate ridicate de ocupare și creșteri ale chiriilor, susținute de un număr record de vizitatori în 2025.
America Latină: Scăderi și zone de creștere
Piețele imobiliare din America Latină au avut un an dificil din multe puncte de vedere – ratele ridicate ale dobânzilor din regiune au redus creditarea ipotecară și au răcit piețele anterior fierbinți. Totuși, în acest context general de încetinire, există zone remarcabile de reziliență, în special în segmentul de lux.
Columbia – luxul sfidează declinul: Poate cel mai dramatic exemplu vine din Bogotá, Columbia, unde un nou complex rezidențial ultra-luxos doboară recorduri de preț chiar dacă piața imobiliară columbiană, în ansamblu, este în declin. Proiectul, cunoscut sub numele de Quora, este un complex de lux cu 202 apartamente plus birouri și spații comerciale, ridicat pe un ansamblu de proprietăți dintr-un cartier exclusivist. Deși finalizarea este programată peste trei ani, peste 90% dintre locuințe au fost deja vândute – inclusiv penthouse-uri de 546 m² – la prețuri de aproximativ 24 de milioane de pesos columbieni pe metru pătrat (aproximativ 6.100 $/m²) bloomberg.com. Acest preț este cu circa 33% mai mare decât precedentul record din Bogotá și chiar depășește prețurile de top din capitale latino-americane mai bogate (pentru context, este mai scump pe m² decât unitățile de lux din Polanco, Mexico City sau Ipanema, Rio de Janeiro) bloomberg.com. Succesul acestui proiect „sfidează în mod clar sectorul imobiliar afectat al Columbiei”, care a fost lovit de o criză de finanțare a construcțiilor și de o creștere a insolvențelor companiilor de construcții în ultimul an. Cumpărătorii bogați, atât locali cât și internaționali, s-au îndreptat spre Quora ca investiție sigură și simbol de statut, sugerând încredere în valoarea pe termen lung a proprietăților de top din America Latină. Dezvoltatorii din regiune indică exemplul Bogotá ca dovadă că cererea la vârf rămâne puternică – dacă construiești ceva cu adevărat unic, cumpărătorii vor veni, chiar și într-o perioadă de declin.
Tendințe la nivel regional: În afara acestor enclave, însă, multe piețe imobiliare din America Latină se înmoaie. În Mexic, după un boom în perioada pandemiei, creșterea prețurilor la locuințe s-a temperat în 2025 în termeni reali din cauza inflației și a ratelor mai mari la credite, deși zone precum Mexico City și Guadalajara încă înregistrează aprecieri modeste. Brazilia se află într-un punct de cotitură: banca centrală a început să reducă ratele dobânzilor (rata Selic a scăzut la 12,75% în septembrie de la un vârf de 13,75%), ceea ce ar trebui să revigoreze treptat piața imobiliară braziliană. Dezvoltatorii imobiliari brazilieni raportează o creștere a interesului cumpărătorilor pe măsură ce creditele ipotecare devin puțin mai accesibile, iar analiștii se așteaptă ca vânzările de locuințe să crească în 2026 dacă reducerile de dobândă continuă. Chile și Peru au înregistrat scăderi de prețuri în 2024 pe fondul unor condiții de recesiune, dar par să se stabilizeze acum. În Argentina, un caz extrem din cauza volatilității economice, tranzacțiile imobiliare aproape că s-au blocat în 2025, pe măsură ce cumpărătorii așteaptă rezultatul alegerilor și o posibilă dolarizare – proprietățile sunt încă evaluate în mare parte în dolari americani ca protecție, ceea ce le face inaccesibile pentru majoritatea localnicilor.
Semne de revenire: Pe partea comercială, America Latină are un anumit avânt pozitiv. Sectorul imobiliar industrial (depozite, logistică) prosperă în Mexic datorită investițiilor în fabrici relocate; cererea pentru facilități logistice moderne de-a lungul graniței SUA-Mexic și în centrul Mexicului depășește oferta. Boom-ul agribusiness-ului din Brazilia stimulează dezvoltarea proprietăților de depozitare și distribuție în state precum Mato Grosso. Iar sectorul imobiliar de retail, care a avut de suferit în timpul COVID, își revine pe măsură ce cheltuielile consumatorilor cresc – de exemplu, operatorii de mall-uri din Brazilia și Chile raportează revenirea traficului de vizitatori și a vânzărilor chiriașilor la nivelurile din 2019. Acest lucru atrage interesul investitorilor străini: chiar săptămâna aceasta, un important fond suveran din Orientul Mijlociu a anunțat planuri de a investi într-un portofoliu de centre comerciale din America Latină (căutând să cumpere active la un discount relativ, mizând pe revenire).
Per ansamblu, perspectivele imobiliare ale Americii Latine depind de tendințele macroeconomice. Dacă inflația poate fi ținută sub control și ratele dobânzilor continuă să scadă (așa cum se vede în Brazilia, Chile etc.), regiunea ar putea intra într-un ciclu imobiliar mai expansionist. Pentru moment, dezvoltatorii sunt precauți – concentrându-se fie pe segmentul de lux (care rămâne profitabil), fie pe cererea de nișă (cum ar fi locuințele accesibile unde există subvenții guvernamentale). Dar, așa cum arată boom-ul apartamentelor de lux din Bogotá, nu toate segmentele pieței evoluează la unison, iar mereu există zone unde încrederea – și prețurile – cresc vertiginos.
Africa: Creștere urbană și oportunități emergente
În întreaga Africa, urbanizarea rapidă și creșterea economică din anumite țări susțin o perspectivă imobiliară în general pozitivă, chiar dacă persistă provocări precum lipsa locuințelor și costurile ridicate de finanțare. Mai multe orașe africane devin acum puncte fierbinți pentru investiții imobiliare de urmărit în 2025, datorită creșterii clasei de mijloc, îmbunătățirii guvernanței și influxului de capital străin.
Orașe-cheie în ascensiune: Nairobi, Kenya este un astfel de centru. Adesea supranumit „Silicon Savannah” datorită scenei sale tehnologice în plină expansiune, afluxul de firme și profesioniști IT din Nairobi a alimentat cererea atât pentru birouri moderne, cât și pentru locuințe de calitate. Districtele de afaceri de top precum Westlands și Upper Hill au atras companii multinaționale, crescând gradul de ocupare în clădirile de birouri de clasa A. Pe partea rezidențială, valorile proprietăților din Nairobi au înregistrat o creștere impresionantă – în unele zone suburbane (de exemplu, Athi River, Kitengela), prețurile locuințelor au crescut cu aproximativ 20% de la an la an, parțial datorită noii infrastructuri și proiectelor de locuințe accesibile care atrag cumpărători din clasa de mijloc estateintel.com. Guvernul kenyan și băncile susțin activ sectorul locuințelor: un fond de 30 de milioane de dolari a fost injectat recent de o bancă importantă pentru a extinde accesul la credite ipotecare pentru locuințe accesibile kmrc.co.ke, iar un Fond Național pentru Locuințe ajută la finanțarea noilor unități. În mod similar, Lagos, Nigeria, cel mai populat oraș de pe continent, continuă să înregistreze o cerere uriașă de proprietăți imobiliare. În ciuda ratelor ridicate ale dobânzilor, populația uriașă a Lagosului (peste 20 de milioane) și dinamismul comercial mențin presiunea asupra ofertei de locuințe. Cartieruri de lux precum Ikoyi și Victoria Island rămân foarte apreciate de elite – prețul mediu al proprietăților în Lagos este estimat să ajungă la ₦50 milioane (aproximativ 65.000 de dolari) per unitate până în 2025 pentru locuințele de nivel mediu estateintel.com – în timp ce districtele mai accesibile de pe continent câștigă și ele teren, pe măsură ce dezvoltatorii vizează tinerii profesioniști estateintel.com. Guvernul statului Lagos lansează stimulente pentru locuințe de masă și noi dezvoltări urbane (de exemplu, zona Lekki Free Trade Zone stimulează proiecte mixte) estateintel.com.
Alte orașe care atrag atenția investitorilor includ Accra, Ghana, unde un climat politic stabil și o economie alimentată de petrol au dus la o creștere a construcțiilor. Se preconizează că valoarea pieței imobiliare din Ghana va ajunge la aproximativ GH¢533 miliarde până în 2025 (cu sectorul rezidențial reprezentând cea mai mare parte) estateintel.com. Suburbiile de lux din Accra, precum East Legon și Cantonments, înregistrează o cerere constantă pentru apartamente de lux din partea diasporei și a expaților, chiar dacă guvernul promovează, de asemenea, locuințele accesibile pentru clasa de mijloc în creștere. Kigali, Rwanda este o piață mai mică, dar notabilă pentru creșterea rapidă și abordarea inovatoare – orașul a atras investitori de impact cu inițiative precum Green City Kigali, care urmărește să construiască locuințe sustenabile și se laudă cu randamente din chirii de peste 9–12% pentru proprietăți rezidențiale și comerciale estateintel.com estateintel.com. Iar Johannesburg, Africa de Sud, capitala financiară a continentului, rămâne rezilient: în ciuda dificultăților economice ale Africii de Sud, rata de neocupare a birourilor de top din Joburg s-a îmbunătățit la ~12% în zonele de vârf precum Sandton estateintel.com, iar chiriile industriale din jurul orașului sunt în creștere (~6% creștere anuală pentru spațiile logistice mari) pe măsură ce sectorul de comerț electronic și distribuție se extinde estateintel.com.Inițiative continentale: Există, de asemenea, un efort pan-african mai larg pentru a aborda deficitul de locuințe și a valorifica potențialul imobiliar. Instituțiile multilaterale și guvernele colaborează la fonduri pentru dezvoltarea locuințelor accesibile – de exemplu, KMRC din Kenya (Kenya Mortgage Refinance Company) a promovat creditarea ipotecară cu costuri reduse și a organizat o importantă Conferință pentru Locuințe Accesibile în 2025 kmrc.co.ke. Nigeria a lansat recent un program de ipoteci pentru diaspora pentru a permite nigerienilor din străinătate să investească mai ușor în locuințe acasă nidcom.gov.ng, iar Federal Mortgage Bank of Nigeria oferă credite ipotecare cu dobândă de o singură cifră (aproximativ 9,75%) pentru a stimula deținerea de locuințe la nivel intern naltf.gov.ng. Aceste eforturi vizează o populație tânără, în creștere, care aspiră să dețină locuințe, dar care adesea nu are acces la credit. Dacă vor avea succes, ar putea crește treptat rata deținerii de locuințe și ar putea stimula construcțiile în toată Africa.
Investitorii străini sunt atenți: fondurile de private equity imobiliar care vizează Africa au crescut, concentrându-se pe totul, de la centre comerciale în Africa de Vest la parcuri de birouri în Egipt și centre logistice în Africa de Est. Per ansamblu, piața imobiliară a Africii în 2025 este pregătită pentru creștere, impulsionată de urbanizare și investiții în creștere. După cum a spus un raport din industrie, cheia va fi concentrarea pe orașe cu demografie și politici favorabile, și pe sectoare precum retailul și industria, care pot valorifica traiectoria de dezvoltare a continentului estateintel.com estateintel.com. Oportunitatea este vastă – dar la fel este și munca necesară pentru a construi locuințe și infrastructură pentru viitor.
Perspectivele experților și concluzii
La nivel global, sectorul imobiliar este o poveste a contrastelor la sfârșitul anului 2025. Pe de o parte, răcirea inflației și schimbările de politică monetară oferă o gură de aer – nicăieri nu este acest lucru mai vizibil decât în SUA, unde posibilitatea reducerii ratelor dobânzilor a dus deja la scăderea ratelor la creditele ipotecare și a reaprins un oarecare optimism în rândul cumpărătorilor freddiemac.com. Această dinamică subliniază cât de strâns sunt legate perspectivele locuințelor de deciziile băncilor centrale. După cum a observat Michael Feroli, economist-șef al JPMorgan pentru SUA, referindu-se la poziția Fed, calea cu cea mai mică rezistență pare acum să fie relaxarea ratelor mai devreme decât mai târziu aljazeera.com – o schimbare care, dacă se va materializa, ar putea schimba radical piețele imobiliare în 2026.
Pe de altă parte, provocările structurale rămân descurajatoare. Deficitul de ofertă – fie că este vorba de locuințe accesibile în India și Europa sau de birouri de calitate superioară în anumite zone – generează inechități și „opțiuni frustrate”, ca să folosim cuvintele unui expert indian în locuințe reuters.com. Cutremurul din sectorul imobiliar comercial, în special la birouri, forțează o reevaluare dureroasă a activelor; veteranii industriei avertizează că procesul este departe de a se fi încheiat, fiind probabile mai multe vânzări sub presiune și refinanțări în 2024–2025 reuters.com. Totuși, chiar și aici, adaptarea este vizibilă: piețele se curăță prin măsuri de tip „extinde și pretinde”, iar reconversia inovatoare a birourilor redundante în locuințe sau laboratoare de științe ale vieții începe deja în unele orașe.
Poate cea mai clară concluzie este că sectorul imobiliar este extrem de local și segmentat. Vedem condominii de lux în Bogotá vândute la prețuri record bloomberg.com în timp ce locuințele de început devin de neatins pentru familiile tinere în multe orașe. Vedem dezvoltatori din Orientul Mijlociu care nu pot construi suficient de repede pentru a satisface cererea, chiar dacă turnurile de birouri americane rămân pe jumătate goale. Pentru investitori și factorii de decizie, aceasta înseamnă că generalizările largi pot induce în eroare – fiecare sector și regiune trebuie analizate pe baza propriilor fundamente.
Titlurile recente din 12–13 septembrie 2025 surprind bine această dihotomie. Ele vorbesc despre guverne care se grăbesc să abordeze problema accesibilității locuințelor housing.ec.europa.eu, despre finanțatori precum Brookfield care își reorganizează portofoliile (luând în calcul o vânzare de 1,9 miliarde € a activelor de locuințe pentru studenți în Europa, pe fondul riscurilor din sector) ainvest.com, și despre semne încurajatoare precum măsurile de sprijin pentru credite ipotecare și piețele emergente în revenire.
În concluzie, piața imobiliară globală navighează un roller coaster de schimbări ciclice și reașezări structurale. Pe măsură ce intrăm în ultimul trimestru al anului 2025, un optimism prudent începe să apară în anumite zone – dacă ratele dobânzilor vor scădea într-adevăr, 2026 ar putea aduce o dezghețare generalizată a tranzacțiilor. Dar, după cum ne amintesc ultimele două zile de știri, piața imobiliară din 2025 rămâne un peisaj al contrastelor: în plină expansiune într-un segment, la minim în altul. A rămâne informat și agil este esențial. În cuvintele unui executiv din domeniul imobiliar din Orientul Mijlociu, „Acesta este un moment istoric… schimbări noi și interesante vor deschide calea pentru investiții semnificative”, dar aceste oportunități îi vor favoriza pe cei care înțeleg unde se construiește avântul cbnme.com. Pentru moment, singura certitudine este că piețele imobiliare ale lumii ne vor surprinde în continuare – urcând, corectându-se și reinventându-se ca răspuns la vânturile economice.
Surse:
- Reuters – Freddie Mac: Ratele ipotecare scad (11 sept 2025) freddiemac.com; Al Jazeera – Se așteaptă ca Fed să reducă dobânzile (12 sept 2025) aljazeera.com
- Reuters – Piața imobiliară din Marea Britanie încetinește, sondaj RICS (10 sept 2025) reuters.com reuters.com; Comisia Europeană – Starea Uniunii: Criza locuințelor (10 sept 2025) housing.ec.europa.eu housing.ec.europa.eu
- Reuters – Prețurile locuințelor din India vor crește vertiginos – sondaj (13 sept 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Sprijin fiscal și pentru locuințe în China, așteptat (12 sept 2025) reuters.com reuters.com; Reuters – Shanghai relaxează restricțiile la achiziția de locuințe (25 aug 2025) reuters.com
- Gulf News – Piața imobiliară din Abu Dhabi accelerează (12 sept 2025) gulfnews.com gulfnews.com; Construction Business News ME – Legea privind proprietatea străină în Arabia Saudită (27 aug 2025) cbnme.com cbnme.com; Arab News – Vânzările imobiliare din Qatar, început de septembrie 2025 arabnews.pk
- Reuters – Imobiliarele europene, „țara zombilor” (17 iulie 2025) reuters.com reuters.com; Reuters (Presă) – Record de spații de birouri vacante în SUA (25 august 2025) reuters.com reuters.com; Primior Research – Tendințe în sectorul comercial 2025 primior.com primior.com
- Bloomberg – Condo-urile de lux din Bogotá sfidează declinul (12 septembrie 2025) bloomberg.com; EstateIntel – Perspective pentru imobiliarele din Africa 2025 estateintel.com estateintel.com.
