- Declinul pieței imobiliare din SUA: Vânzările de locuințe din Statele Unite rămân la minimele ultimelor decenii pe fondul unor rate ipotecare de peste 7%, iar prețurile naționale ale locuințelor abia cresc (~1,3% de la an la an, în august) cotality.com cotality.com. Prețurile medii au scăzut la aproximativ 400.000 de dolari, îmbunătățind ușor accesibilitatea cotality.com. Analiștii JPMorgan avertizează că piața va rămâne „în mare parte înghețată până în 2025”, cu creșteri de preț sub 3% rfsadvisors.com.
- Prudență optimistă în Europa: Un nou sondaj la cel mai important târg imobiliar din Europa indică faptul că piața ar putea „fi atins fundul”, 44% dintre jucătorii din industrie fiind acum optimiști, iar încrederea revenind treptat exporeal.net. Locuințele rămân cea mai preferată clasă de active (75% dintre investitori), depășind cu mult birourile sau retailul exporeal.net. Totuși, ratele ridicate ale dobânzilor și birocrația rămân principalele preocupări pentru peste 90% dintre respondenți exporeal.net. Notabil, ratele ipotecare din unele părți ale Europei încep să scadă – de exemplu, ratele la creditele ipotecare din Cehia au ajuns la un minim al ultimilor 2 ani (~4,91%) expats.cz.
- Declinul continuu al pieței imobiliare din China: Scăderea sectorului imobiliar din China persistă în ciuda sprijinului politic. Prețurile locuințelor noi sunt stabile sau ușor în creștere, dar valorile de revânzare continuă să scadă reuters.com. Analiștii nu se așteaptă la o redresare reală cel puțin până la sfârșitul lui 2026 sau 2027, cu aproximativ jumătate de an mai târziu decât previziunile anterioare reuters.com. Veniturile scăzute ale gospodăriilor, șomajul ridicat și un excedent de locuințe nevândute continuă să descurajeze sentimentul cumpărătorilor reuters.com.
- Boomuri și megaproiecte în Orientul Mijlociu: Regiunea Golfului atrage investiții masive. Blackstone și Lunate din Abu Dhabi tocmai au lansat o platformă de 5 miliarde de dolari pentru imobiliare logistice (depozite) în Golf, mizând pe o creștere a cererii reuters.com. În Arabia Saudită, dezvoltatorul Dar Global a anunțat un proiect “Trump Plaza” de 1 miliard de dolari în Jeddah, cu reședințe și birouri de lux – a doua dezvoltare cu marca Trump de acolo reuters.com. Piețele din Golf precum Dubai au crescut puternic (prețurile au crescut cu ~70% în patru ani) reuters.com, deși un val de noi construcții este de așteptat să tempereze aceste creșteri în anii următori.
- Inițiative africane pentru locuințe: Națiunile africane abordează lipsa locuințelor pe fondul urbanizării rapide. Kenya construiește 100.000 de locuințe accesibile ca parte a unui program național pentru a combate un deficit de 2 milioane de unități locative africanews.com. Președintele William Ruto solicită o coaliție globală pentru a aborda criza locuințelor, numind-o „prea vastă pentru a fi rezolvată de o singură țară” africanews.com. În Africa de Sud, se prefigurează o relaxare a dobânzilor – Banca Centrală a redus ratele la 7% (un minim atins ultima dată în 2022) reuters.com tradingeconomics.com – ceea ce se așteaptă să stimuleze încrederea cumpărătorilor după ani de înăsprire.
- America Latină divergentă: Tendințele imobiliare din America Latină reflectă condiții economice mixte. Mexic a început să reducă ratele pentru a stimula creșterea – banca centrală tocmai a redus rata de referință la 7,5%, cel mai scăzut nivel din 2022 reuters.com, ceea ce ar trebui să reducă costurile ipotecare. În contrast, Brazilia se confruntă încă cu costuri de împrumut extrem de ridicate; banca sa centrală menține rata Selic la 15% (un maxim al ultimilor 20 de ani), și a semnalat că nu sunt probabile reduceri până bine în 2025 din cauza inflației persistente reuters.com reuters.com. Acest lucru a menținut piața imobiliară din Brazilia apatică, chiar dacă acțiunile și REIT-urile latino-americane și-au revenit în 2025 pe fondul speranțelor de relaxare viitoare.
- Nervozitate pe piața imobiliară comercială: Piețele de birouri la nivel mondial rămân sub presiune din cauza muncii la distanță și a costurilor mai ridicate de finanțare. Rata de neocupare a birourilor din SUA a atins un record de aproximativ 20,7% la mijlocul anului 2025 reuters.com, o schimbare majoră care îi forțează pe proprietari și orașe să regândească utilizarea clădirilor goale. Centre importante precum San Francisco înregistrează rate de neocupare a birourilor de peste 25% reuters.com. Prin contrast, sectorul imobiliar industrial și logistic reprezintă un punct luminos la nivel global – dovadă fiind investițiile mari în depozite (precum parteneriatul Blackstone din Golf) și centrele de date, care continuă să se confrunte cu lipsa ofertei în multe regiuni jll.com.
- Perspective – Speranță prudentă: Previziunile sugerează un drum accidentat, dar în îmbunătățire înainte. Sentimentul din Europa devine pozitiv, iar piața locuințelor din SUA s-ar putea echilibra treptat dacă ratele ipotecare scad ușor. „Accesibilitatea sporită a oferit o ușurare mult așteptată”, notează un economist american specializat în locuințe, cu cumpărători care revin treptat pe piață pe măsură ce prețurile se stabilizează și stocul de locuințe crește cotality.com. Totuși, orice redresare este de așteptat să fie lentă și inegală. În China și alte piețe slabe, încrederea ar putea să nu revină timp de ani de zile reuters.com. Totuși, la nivel global, actorii din imobiliare se adaptează – de la guverne care reduc dobânzile sau birocrația, la dezvoltatori care reproiectează proprietăți – plantând semințele pentru următorul ciclu ascendent al pieței imobiliare.
Context macroeconomic global: Dobânzi, inflație & vânturi economice potrivnice
La nivel mondial, dobânzile ridicate și inflația au fost povestea macroeconomică definitorie care a influențat piața imobiliară în 2025. După creșteri agresive ale dobânzilor în ultimii doi ani pentru a tempera inflația, băncile centrale urmează acum căi diferite:
- Statele Unite (Federal Reserve): Fed-ul american abia recent a început să semnaleze o ușurare. După ce au atins un vârf de peste 7% la începutul acestui an, ratele la creditele ipotecare pe 30 de ani rămân aproape de maximele ultimelor decenii, menținând costurile de împrumut ridicate pentru cumpărătorii de locuințe. Există semne timpurii că ciclul de înăsprire al Fed se apropie de sfârșit – de fapt, Fed a adoptat chiar o mică reducere a ratei în septembrie 2025, prima din acest ciclu, pe măsură ce inflația s-a temperat. Totuși, se așteaptă ca ratele să rămână ridicate până în 2025, menținând presiunea asupra accesibilității locuințelor. Această abordare de „rate ridicate pentru mai mult timp” este un motiv important pentru care JPMorgan Research prevede că piața imobiliară din SUA va rămâne „în mare parte înghețată” pe parcursul anului viitor rfsadvisors.com, cu o creștere modestă a prețurilor (de ordinul a 3% sau mai puțin).
- Europa (BCE și altele): Banca Centrală Europeană a crescut și ea semnificativ ratele, iar deși nu a început încă să le reducă, continentul vede primele semne de ușurare prin scăderea ratelor de piață. În Europa Centrală, de exemplu, ofertele medii la creditele ipotecare în Cehia au scăzut recent sub 5% pentru prima dată din vara lui 2022 expats.cz. Acest lucru reflectă anticiparea că unii factori de decizie europeni vor relaxa curând politica monetară. Câțiva au făcut deja acest pas: banca centrală a Poloniei a surprins piețele cu o reducere semnificativă a ratei în septembrie, cu scopul de a stimula creșterea economică. Totuși, în nucleul zonei euro, ratele rămân ridicate, iar condițiile de creditare sunt stricte. Inflația s-a temperat, dar nu suficient pentru a declara victoria, astfel că debitorii imobiliari europeni nu au ieșit încă din impas. Vestea mai bună este că economia Europei s-a dovedit rezistentă – evitând recesiunea până acum – ceea ce, combinat cu ratele aflate la apogeu, îmbunătățește sentimentul pe piețele imobiliare.
- Asia-Pacific: Situația este mixtă. Banca centrală a Chinei a redus dobânzile și a relaxat regulile privind creditele ipotecare în încercarea de a salva sectorul imobiliar aflat în declin, însă până acum aceste măsuri nu au schimbat situația. India, în schimb, a pus pauză relaxării după reducerile anterioare – pe 1 octombrie, Banca de Rezervă a Indiei a menținut rata repo la 5,5% hindustantimes.com, optând pentru stabilitate în timpul sezonului festiv. Dezvoltatorii imobiliari indieni au salutat menținerea ratelor, subliniind că acest lucru ține sub control EMI-urile pentru creditele ipotecare (plăți lunare) și susține încrederea cumpărătorilor hindustantimes.com. Alte economii asiatice precum Japonia rămân în medii cu dobânzi extrem de scăzute, în timp ce țări precum Australia au văzut o răcire semnificativă a pieței imobiliare pe fondul ratelor mai mari (deși și acolo, vârful ar putea fi depășit). În Asia-Pacific, condițiile macroeconomice variază de la dilema stimulentelor versus declin din China, la creșterea constantă și cheltuielile pentru infrastructură din Asia de Sud-Est (de exemplu, Singapore găzduiește forumuri importante despre investițiile în active reale laotiantimes.com, iar Vietnam continuă să atragă acorduri de dezvoltare pentru hoteluri și stațiuni).
- Orientul Mijlociu & Africa: Statele din Golf bogate în petrol au monedele legate de dolarul american, ceea ce înseamnă că ratele lor ale dobânzii au urmat în mare parte creșterile Fed. Acest lucru a făcut ca finanțarea să fie mai costisitoare în locuri precum Arabia Saudită și EAU în ultimul an. Chiar și așa, veniturile puternice din petrol și cheltuielile guvernamentale (de exemplu, proiectele Vision 2030 ale Arabiei Saudite) au menținut piața imobiliară din regiune activă. Băncile din Golf rămân lichide și dornice să acorde credite pentru proiectele potrivite, mai ales că inflația în regiune este relativ controlată. În Africa, multe economii s-au confruntat cu rate ale dobânzii în creștere în ultimii ani, pe măsură ce au luptat cu slăbiciunea monedei și inflația. Acum apar semne de ușurare: de exemplu, banca centrală a Nigeriei a redus rata de politică monetară cu 50 bps la 27% în septembrie (încă extrem de ridicată, dar un prim pas în jos), iar randamentele titlurilor de stat nigeriene au început să scadă ca răspuns proshare.co proshare.co. Africa de Sud a reușit, de asemenea, să înceapă relaxarea – Banca de Rezervă a Africii de Sud a redus rata repo la 7,0% în iulie 2025 reuters.com tradingeconomics.com, invocând perspective îmbunătățite ale inflației. O inflație mai scăzută și stabilizarea monedelor în mai multe țări africane ar putea face treptat creditul mai accesibil pentru dezvoltarea imobiliară, deși provocări precum primele de risc ridicate persistă.
Per ansamblu, contextul macroeconomic este unul de tranziții tentative: de la înăsprire la relaxare (selectivă), de la volatilitatea din perioada pandemiei la condiții mai normalizate. Creșterea economică mai lentă în 2025 este o preocupare – FMI prognozează o creștere globală de aproximativ 3,3%, sub media de 3,7% din 2000–2019 – dar nu un colaps. Multe economii evită recesiunea, iar această creștere modestă împreună cu scăderea inflației este exact ceea ce piețele imobiliare au nevoie pentru a-și regăsi stabilitatea. Concluzia: costurile de împrumut ar trebui să scadă treptat în următorul an în multe regiuni (cu America de Nord și Europa puțin în urma Asiei și LatAm în ciclu), oferind un impuls piețelor imobiliare, dacă inflația rămâne sub control.
America de Nord: Recesiunea imobiliară persistă, piețele comerciale se revalorizează
Statele Unite – Locuințe: Piața imobiliară din SUA continuă să resimtă efectele ratelor ridicate ale dobânzilor. Până la începutul lunii octombrie, ratele ipotecare fixe pe 30 de ani se situează în jur de 7%–7,5%, niveluri nemaivăzute de două decenii, ceea ce a ținut deoparte mulți potențiali cumpărători. Volumul vânzărilor de locuințe a rămas astfel blocat aproape de minime record – aproximativ 4 milioane de vânzări anualizate, în scădere accentuată față de boom-ul din pandemie. „Piața imobiliară se află într-o fază lentă de reechilibrare”, explică Selma Hepp, economist-șef la firma de date imobiliare Cotality, menționând că activitatea de vânzare rămâne la minimele ultimelor decenii cotality.com. Cu puțini cumpărători, aprecierea prețurilor s-a plafonat: prețurile naționale ale locuințelor au crescut cu doar 1,3% în ultimul an (august 2024 – august 2025) cotality.com, ceea ce, ajustat la inflație, înseamnă că prețurile reale au scăzut. În multe piețe care erau anterior fierbinți (de la Sun Belt la Mountain West), prețurile sunt în scădere față de anul trecut, în timp ce câteva piețe din nord-est și Midwest încă înregistrează creșteri modeste.
Pe partea de ofertă, stocul de locuințe de vânzare a crescut ușor față de minimele extreme, oferind cumpărătorilor ceva mai multe opțiuni. Prețul median al unei locuințe în SUA a scăzut chiar ușor la 400.000 de dolari cotality.com. Acest lucru, combinat cu o scădere recentă a ratelor ipotecare față de vârf, a îmbunătățit accesibilitatea „la cel mai favorabil nivel din 2022”, spune Hepp cotality.com. Ea menționează că acest lucru „a oferit o ușurare mult așteptată” și a dus la o creștere timidă a cererilor de ipotecă și a interesului cumpărătorilor cotality.com. Practic, unii cumpărători revin pe piață pe măsură ce se adaptează la noua normalitate a ipotecilor de 7%. Locuințele stau mai mult timp pe piață, iar vânzătorii reduc prețurile mai des pentru a încheia tranzacții – oferind cumpărătorilor rămași ceva mai multă putere de negociere în această toamnă (o schimbare radicală față de piața frenetică a vânzătorilor din 2021).
Totuși, atmosfera generală este una de prudență. Mulți proprietari de locuințe sunt „blocați” cu rate ipotecare extrem de mici din anii anteriori și nu sunt dispuși să vândă și să cumpere din nou la rate mai mari, ceea ce menține oferta restrânsă. Construcțiile noi au ajutat puțin la suplimentarea ofertei, dar dezvoltatorii imobiliari se confruntă, de asemenea, cu costuri ridicate de finanțare și construcție. Previziunile experților reflectă realitatea sumbră: J.P. Morgan estimează că piața imobiliară din SUA va rămâne în mare parte înghețată până în 2025, cu doar o creștere modestă a prețurilor (≈3% sau mai puțin) și vânzări persistent slabe rfsadvisors.com. Cu alte cuvinte, o redresare pe scară largă a pieței imobiliare din SUA ar putea să nu apară până când ratele dobânzilor nu vor scădea semnificativ, lucru așteptat de majoritatea abia în a doua jumătate a anului 2025 sau în 2026.
Statele Unite – Comercial: În sectorul imobiliar comercial, SUA trece printr-un proces dureros de reevaluare și restructurare, în special în sectorul birourilor. Munca la distanță și cea hibridă au redus permanent cererea pentru spații de birouri, iar cifrele sunt alarmante – rata națională de neocupare a birourilor a atins 20,7% în T2 2025, cel mai ridicat nivel înregistrat vreodată reuters.com. Pentru a pune lucrurile în perspectivă, înainte de pandemie rata de neocupare era în jur de 12%. Marile orașe sunt cele mai afectate: San Francisco are acum o rată de neocupare a birourilor de 27,7% (față de ~8% în 2019) reuters.com, iar alte centre de afaceri precum New York și Chicago înregistrează, de asemenea, rate de neocupare de peste 20%. Acest exces de birouri goale lovește puternic finanțele proprietarilor (veniturile din chirii scad, iar creditele sunt mai greu de refinanțat la dobânzi mai mari) și chiar afectează bugetele orașelor care depind de taxele pe proprietate. Drept urmare, există un val de depreciere a valorii clădirilor de birouri, neplată a ipotecilor și dezvoltatori care abandonează turnurile de birouri vechi.
Răspunsul industriei a fost dublu: conversie și consolidare. Dezvoltatorii din unele orașe se grăbesc să transforme birourile învechite în apartamente sau alte utilizări. Un record de aproximativ 150 de milioane de picioare pătrate de spațiu de birouri din SUA se află în vreun stadiu de conversie în rezidențial sau utilizare mixtă în acest an reuters.com reuters.com. Nu este ușor – costurile ridicate și obstacolele de reglementare în materie de zonare înseamnă că doar o fracțiune dintre clădiri sunt potrivite pentru conversie – dar este una dintre puținele modalități de a crea valoare din activele blocate. Cealaltă tendință este „fuga către calitate”: companiile care închiriază se concentrează în cele mai noi și de cea mai bună calitate clădiri, cu facilități excelente. Clădirile de birouri mai vechi, de clasa B/C, suferă vacanțe disproporționate, în timp ce birourile de clasă A, de top, din locații premium, se descurcă ceva mai bine (unele sunt chiar aproape complet închiriate). Această bifurcație înseamnă că birourile și laboratoarele moderne încă obțin chirii solide, în timp ce birourile din anii 1980 pot rămâne goale fără modernizări masive.
În afara birourilor, alte segmente de real estate comercial din America de Nord prezintă o imagine mixtă. Clădirile multifamiliale de apartamente au fost foarte puternice (chiriile au crescut, vacanța a fost scăzută), dar chiriile s-au stabilizat în multe orașe pe măsură ce oferta nouă ajunge în sfârșit din urmă și proprietarii concurează pentru chiriași. Real estate-ul de retail (centre comerciale, mall-uri) își revine inegal – străzile de retail de lux și centrele suburbane bine poziționate se descurcă bine, deoarece cheltuielile consumatorilor sunt stabile, dar mall-urile mai slabe continuă să piardă magazine (efectul comerțului electronic). Proprietățile industriale și logistice rămân vedetele segmentului: odată cu creșterea comerțului electronic și lanțurile de aprovizionare tensionate, depozitele și centrele de distribuție sunt la mare căutare. Chiar dacă creșterea economică a încetinit, se semnează în continuare contracte mari de închiriere logistică. De exemplu, tranzacții majore din acest an includ un contract de aproape 1 milion de picioare pătrate în Carolina de Sud de către o firmă de logistică și un contract de închiriere a unui depozit de 885.000 de picioare pătrate în Marea Britanie – arătând cât de robustă este cererea globală pentru spații industriale jll.com jll.com. Ratele de neocupare a depozitelor în SUA sunt încă destul de scăzute, iar creșterea chiriilor pentru facilitățile logistice a fost puternică în hub-urile cheie (deși se moderează pe măsură ce se construiesc mai multe depozite). Această divergență din real estate-ul comercial – birouri slabe, industrial puternic, retail mixt și apartamente stabile – îi determină pe investitori să își rotească portofoliile. De fapt, capitalul care a fugit din sectorul problematic al birourilor este redirecționat către depozite, apartamente, laboratoare de științe ale vieții, centre de date și alte segmente cu perspective mai bune.
Canada: La nord de graniță, piața imobiliară a Canadei reflectă adesea tendințele din SUA, dar cu câteva particularități. Locuințele din Canada au înregistrat o scădere la începutul lui 2025, pe fondul creșterilor rapide ale dobânzilor de către Banca Canadei (care au dus ratele ipotecare peste 5–6% în Canada), afectând accesibilitatea. Până în această toamnă, prețurile naționale ale locuințelor au scăzut cu aproximativ 3–4% față de anul trecut nesto.ca – o corecție modestă după creșterea uriașă din perioada 2020–2022. Piețe precum Toronto și Vancouver, care erau extrem de supraîncălzite, au înregistrat scăderi de prețuri și mult mai puține tranzacții în ultimul an. Totuși, odată cu pauza Băncii Canadei în creșterea dobânzilor și adaptarea cumpărătorilor, activitatea începe să crească din nou în unele piețe. Prețul mediu al locuințelor din Vancouver în septembrie a fost practic neschimbat (+0,1% YoY) wowa.ca, sugerând că acolo corecția ar putea să fi atins pragul minim. Stocul de locuințe din Canada rămâne redus (o problemă cronică din cauza ritmului lent al construcțiilor și a imigrației ridicate), așa că, dacă dobânzile se stabilizează sau scad în 2024, mulți analiști se așteaptă ca piața imobiliară canadiană să își revină destul de rapid. Între timp, chiriașii se confruntă cu rate de neocupare foarte scăzute și chirii în creștere – ceea ce aduce problemele de accesibilitate în prim-planul dezbaterii politice din Canada.
Pe segmentul comercial, sectoarele de birouri și retail din Canada se confruntă cu aceleași provocări ca și în SUA, deși marile orașe canadiene (Toronto, Vancouver, Montreal) au rate de neocupare a birourilor ceva mai mici decât omologii lor americani. Un element diferențiator: marile centre urbane din Canada continuă să atragă fluxuri de populație (inclusiv migranți internaționali), ceea ce susține cererea pentru apartamente și chiar facilități din centrul orașului. Sectorul industrial imobiliar din Canada este în plină expansiune, la fel ca în SUA, Toronto și Vancouver având fiecare sub 2–3% rată de neocupare industrială – printre cele mai scăzute din America de Nord. Per ansamblu, investitorii văd piața imobiliară canadiană ca pe o poveste cu două fețe: proprietățile rezidențiale și industriale rămân relativ rezistente și căutate, în timp ce proprietățile de birouri și retail mai vechi sunt sub presiune. Ratele de capitalizare (randamentele investițiilor) au crescut pe toate segmentele din cauza reperelor mai ridicate ale dobânzilor, ceea ce a redus valorile proprietăților pe hârtie, dar există mult capital în așteptare, pregătit să reintre pe piață de îndată ce va exista un semnal clar că dobânzile au atins vârful.
Europa: Semne de revenire pe fondul dobânzilor ridicate și al noilor priorități
Sentimentul atinge pragul minim: Piața imobiliară a Europei a intrat în 2025 pe o notă pesimistă – prețurile au fost slabe în multe țări, volumele de investiții au scăzut dramatic, iar creșterea bruscă a ratelor dobânzilor de către Banca Centrală Europeană (BCE) (acum la cel mai ridicat nivel din ultimele decenii) a răcit dramatic o piață care era extrem de fierbinte în 2021. Totuși, pe măsură ce avansăm prin octombrie 2025, există semne tot mai clare că Europa ar fi atins pragul minim și începe să se stabilizeze. La EXPO REAL – cea mai mare conferință imobiliară de pe continent, desfășurată între 6–8 octombrie la München – un sondaj de tendință realizat în rândul a mii de participanți din industrie a constatat că 44% se declară acum „optimiști” cu privire la piața imobiliară internațională pentru perioada următoare, față de 22% „precauți” și restul neutri exporeal.net. Doar cu un an în urmă, pesimismul era mult mai răspândit. „Indicele de tendință actual arată că am atins pragul minim și încrederea revine treptat”, a declarat Stefan Rummel, CEO al Messe München, organizatorul Expo, adăugând că, în ciuda provocărilor persistente, piața pare să revină încet la normal exporeal.net.
Ce se află în spatele acestui optimism rezervat? În primul rând, valorile proprietăților s-au corectat semnificativ în Europa din 2022, în special pe segmentul imobiliarelor comerciale. În unele piețe, prețurile proprietăților de birouri și retail au scăzut cu 20% sau mai mult față de vârf, iar chiar și activele „core” (cum ar fi birourile premium din Paris sau Frankfurt) au înregistrat creșteri ale randamentelor și scăderi de preț de aproximativ 10–15%. Această reevaluare, deși dureroasă pentru proprietari, înseamnă că o mare parte din „spumă” a dispărut – cumpărătorii și vânzătorii pot începe din nou să se pună de acord asupra prețurilor. De fapt, se așteaptă ca activitatea tranzacțională să crească față de seceta din ultimele 12 luni, pe măsură ce investitorii oportuniști caută chilipiruri. Un alt factor este așteptarea că condițiile de finanțare se vor îmbunătăți: inflația din Europa a avut o tendință descendentă, iar mulți cred că BCE se află la sau aproape de rata maximă (în prezent rata depozitelor ~4%). Dacă inflația continuă să scadă, BCE ar putea chiar să reducă dobânzile în 2024. În plus, unele țări europene oferă sprijin țintit – de exemplu, Germania a lansat programe pentru a subvenționa construcția de locuințe și renovările verzi și discută modalități de reducere a birocrației (o nemulțumire majoră în industrie – 79% dintre respondenții sondajului Expo Real au cerut „mai puțină birocrație” pentru a ajuta piața exporeal.net).
Câștigători și pierzători – Tipuri de active: Sondajul european a evidențiat, de asemenea, unde văd investitorii cele mai mari oportunități pe viitor. Pentru al doilea an, locuințele sunt clasa de active cel mai bine cotată în ceea ce privește atractivitatea exporeal.net. Aproximativ 75% dintre respondenți au numit sectorul rezidențial (multifamilial etc.) ca fiind un punct cheie de interes – reflectând deficitul cronic de locuințe din Europa și stabilitatea relativă a activelor rezidențiale chiar și în perioade de declin. După locuințe, „proprietățile de îngrijire” (precum sănătate, centre pentru vârstnici) și centrele de date au fost foarte bine cotate (peste 60% fiecare) exporeal.net, indicând sectoare de creștere legate de îmbătrânirea demografică și infrastructura digitală. Logistica/depozitele au obținut, de asemenea, un scor bun (47%). Pe de altă parte, segmentele tradiționale de ospitalitate, birouri și retail sunt în dizgrație – fiecare a atras interesul a doar ~10% dintre respondenți exporeal.net. Aceasta nu înseamnă că aceste sectoare au dispărut în Europa, dar investitorii sunt foarte selectivi: birourile de nouă generație (în special clădirile eficiente energetic cu facilități excelente) în locații de top pot avea încă succes, dar birourile sau mall-urile mai vechi sunt privite cu prudență.
Diferențe regionale: Europa nu este un bloc monolitic – condițiile variază în funcție de țară și regiune. Până acum, în 2025, Europa de Sud (precum Spania, Portugalia) s-a menținut relativ bine; investițiile străine în stațiuni, hoteluri și apartamente de închiriat au rămas destul de solide, susținute de turismul puternic și expați. Europa de Nord (Scandinavia, Germania, Țările de Jos) a înregistrat o corecție mai accentuată, parțial pentru că aceste piețe au avut creșteri mari și mulți investitori cu grad ridicat de îndatorare care acum sunt presați de dobânzi. Notabil, sondajul Expo Real a constatat că încrederea în piața din SUA a scăzut printre europeni (doar 45% mai consideră SUA importantă pentru investiții viitoare, față de 66% acum un an), în timp ce Europa rămâne principala alegere și regiunea Asia-Pacific a urcat pe locul doi cu 64% favorabilitate exporeal.net. Acest lucru sugerează că capitalul european ar putea rămâne mai aproape de casă sau chiar să se orienteze spre Asia, în loc să caute oportunități pe piața incertă a Americii. În interiorul Europei, Europa de Vest (Franța, Germania, Marea Britanie etc.) este încă văzută ca regiunea principală (84% importanță) față de Europa Centrală/Estică.
Provocări – Rate și Costuri: Perspectiva prudent optimistă nu ignoră provocările uriașe care persistă. Practic toți din industrie sunt de acord că ratele dobânzilor reprezintă principala problemă. Sondajul Expo a arătat că 94% dintre respondenți au numit politica privind ratele dobânzilor „foarte importantă” sau „importantă” pentru perspectivele pieței exporeal.net. Ratele afectează nu doar costurile ipotecare pentru cumpărătorii de locuințe (reducând cererea), ci și viabilitatea noilor dezvoltări – multe proiecte nu mai sunt fezabile cu finanțare la 5%–6% față de 1%–2% acum câțiva ani. Acest lucru a dus la o scădere severă a activității de construcții. De exemplu, demararea construcțiilor de locuințe în Germania a scăzut brusc în 2023–2025, iar țara se pregătește pentru un deficit față de noile sale obiective ambițioase de locuințe. Dezvoltatorii din întreaga Europă fac lobby pentru ajutor: întrebați cum ar putea fi îmbunătățită situația, 79% au spus „reduceți birocrația” (pentru a accelera aprobările), 64% au dorit acces mai bun la capital (de exemplu, garanții guvernamentale pentru împrumuturi), iar mulți au subliniat reducerea taxelor sau standardelor de construcție pentru a scădea costurile exporeal.net exporeal.net. Costurile de construcție au crescut brusc în 2021–22 din cauza problemelor din lanțul de aprovizionare și a inflației; s-au temperat oarecum, dar construirea unui proiect astăzi în Europa este încă semnificativ mai scumpă decât acum câțiva ani, astfel că oferta de locuințe noi este restricționată tocmai când este cea mai necesară.
Zone de lumină: În ciuda dificultăților, anumite segmente ale pieței imobiliare europene prosperă. Un exemplu este sectorul apartamentelor de închiriat din marile orașe. Ratele ridicate ale dobânzilor au crescut ironic cererea pentru închirieri (deoarece tot mai puțini își permit să cumpere), menținând gradul de ocupare și chiriile ridicate pentru proprietățile multifamiliale administrate profesional. În unele orașe din Germania și Franța, chiriile au atins niveluri record în 2025, chiar dacă prețurile de achiziție au scăzut. Acest lucru face ca investițiile rezidențiale să fie atractive pentru investitorii pe termen lung, precum fondurile de pensii. Imobiliarele logistice reprezintă un alt punct luminos: trecerea către comerțul electronic și nevoia de depozite moderne aproape de centrele de populație înseamnă că ratele de neocupare pentru spațiile logistice de top sunt extrem de scăzute (adesea sub 5%), iar dezvoltatorii încă văd chiriași care se aliniază pentru orice depozit nou construit. Randamentele logistice pan-europene s-au comprimat în ultimii ani, dar creșterea chiriilor compensează parțial impactul negativ al ratelor dobânzilor. În plus, sectoarele alternative precum laboratoarele de științe ale vieții, căminele studențești și centrele de date din Europa beneficiază de factori structurali de cerere și se află pe lista de priorități a investitorilor. De exemplu, lipsa capacității centrelor de date a dus la proiecte uriașe în jurul Londrei, Frankfurtului, Dublinului și altor centre; aceste proprietăți obțin adesea contracte de închiriere de la companiile Big Tech chiar înainte de începerea construcției.
Caz concret – Marea Britanie și Franța: Marea Britanie, care a început să crească dobânzile mai devreme și a avut una dintre cele mai abrupte corecții ale pieței imobiliare dintre marile economii, arată semne timide de stabilizare. Prețurile locuințelor din Londra sunt cu aproximativ 4–5% mai mici față de anul trecut, și chiar mai mult în termeni reali, dacă ținem cont de inflație. Cererile din partea cumpărătorilor cresc încet, pe măsură ce aceștia se așteaptă ca Banca Angliei să fie aproape de finalul ciclului de majorare a dobânzilor. Unele prognoze sugerează că prețurile locuințelor din Marea Britanie vor atinge minimul în 2024. Între timp, piața chiriilor din Marea Britanie este extrem de tensionată, ceea ce determină guvernul să ia în considerare politici pentru a crește oferta de locuințe de închiriat și construcția de locuințe noi. În Franța, piețele imobiliare au fost mai liniștite – la Paris s-au înregistrat scăderi ușoare de prețuri, iar volumul tranzacțiilor a scăzut, dar nu a existat un crah sever. Totuși, noile reguli de creditare și dobânzile mai mari au făcut mult mai dificil, în special pentru cumpărătorii la prima achiziție, să obțină credite ipotecare în Franța, ceea ce pune presiune pe segmentul inferior al pieței. Guvernul francez a răspuns cu programe de sprijin pentru cumpărători și pentru renovarea stocului vechi de locuințe (Franța are o campanie amplă pentru îmbunătățirea eficienței energetice, ceea ce generează la rândul său un segment de investiții imobiliare – reabilitarea clădirilor pentru a respecta noile standarde).
Un eveniment neprevăzut: O evoluție notabilă (și tragică) din această perioadă a fost prăbușirea unei clădiri în Madrid, Spania pe 7 octombrie 2025. Structura cu șase etaje, o clădire de birouri din anii 1960 care era renovată într-un hotel de lux, s-a prăbușit brusc în timpul lucrărilor de construcție, ucigând patru persoane reuters.com reuters.com. Incidentul a șocat Spania și a ridicat semne de întrebare privind siguranța clădirilor și supravegherea renovărilor. Interesant este că proprietatea aparținea unui fond imobiliar cu sediul în Arabia Saudită (RSR) specializat în hoteluri de lux în Spania și Portugalia reuters.com. Autoritățile din Madrid au dezvăluit că imobilul nu a trecut inspecțiile anterioare și a fost clasificat ca având condiții structurale „nefavorabile” reuters.com. Acest eveniment a subliniat două aspecte: în primul rând, riscurile din efortul Europei de a reabilita și reconverti clădirile vechi (o parte cheie a revitalizării centrelor urbane și a atingerii obiectivelor de sustenabilitate – dar ceva ce trebuie făcut cu mare atenție); și în al doilea rând, influența continuă a investitorilor internaționali (precum fondurile din Orientul Mijlociu) pe scena imobiliară europeană. Deși această prăbușire tragică este un caz izolat, ea i-a determinat pe dezvoltatori și pe autoritățile de reglementare din întreaga Europă să verifice din nou integritatea structurală a clădirilor vechi supuse transformărilor pentru noi utilizări. Este o reamintire serioasă că dezvoltarea imobiliară implică responsabilități privind siguranța chiar și în goana de a moderniza.
Privind spre viitor în Europa, narațiunea cheie este una de adaptare și inovație. Piața caută activ un nou echilibru într-o lume cu rate mai ridicate. Experții prezic că sectorul rezidențial va conduce revenirea odată ce costurile de finanțare vor scădea – cererea din partea celor care au nevoie de locuințe este în creștere, până la urmă – dar ar putea fi nevoie de sprijin guvernamental și soluții creative (precum mai multă construcție modulară sau parteneriate public-privat) pentru a acoperi decalajul de accesibilitate. Piața imobiliară comercială va vedea probabil un „supraviețuirea celui mai adaptat”: cele mai bune locații și proprietăți își vor reveni în cele din urmă la valoare, în timp ce cele învechite vor trebui fie reconvertite, fie vor fi tranzacționate la reduceri semnificative. Pentru moment, jucătorii din imobiliarele europene sunt prudent optimiști, urmărind cu atenție BCE și datele despre inflație, iar mulți se poziționează pentru o revenire în a doua parte a lui 2024 sau în 2025. După cum a glumit un veteran al industriei la Expoziția de la München: „A fost o perioadă dificilă, dar dacă ai lichidități și răbdare, anul viitor ar putea fi oportunitatea de cumpărare a deceniului.”Asia-Pacific: Problemele Chinei, Stabilitatea Indiei și un Peisaj Regional Mixt
China – Gigantul care se confruntă cu dificultăți: Nicăieri povestea imobiliară de la sfârșitul lui 2025 nu este mai dramatică decât în China, a doua cea mai mare economie a lumii. Piața imobiliară a Chinei, care până în 2021 atinsese o amploare fără precedent (reprezentând aproximativ un sfert din PIB-ul Chinei la apogeu) reuters.com, rămâne într-un declin prelungit. Problemele au început cu criza de lichiditate a marilor dezvoltatori precum Evergrande și Country Garden în 2021–2023, iar de atunci s-au transformat într-o pierdere generalizată de încredere în rândul cumpărătorilor de locuințe. În octombrie 2025, prețurile locuințelor noi din China continuă să scadă în multe orașe. Un sondaj privat a arătat că prețurile în septembrie au crescut doar cu 0,09% față de luna precedentă, mai lent decât creșterea din august, iar prețurile locuințelor la revânzare (second-hand) continuă să scadă (~0,7% scădere lună la lună) reuters.com. Pe scurt, nu a existat o revenire semnificativă – prețurile și volumele de vânzări se mențin la niveluri minime, iar stocul de apartamente noi nevândute rămâne foarte ridicat în multe regiuni.
Guvernul chinez și banca centrală au încercat o serie de măsuri de sprijin: reducerea ratelor la creditele ipotecare, scăderea cerințelor pentru avans, relaxarea restricțiilor de cumpărare în marile orașe și chiar lansarea unui program de reamenajare urbană pentru a absorbi surplusul de locuințe reuters.com. Aceste politici au oferit unele creșteri temporare (de exemplu, după ce unele mari orașe au relaxat regulile de achiziție a locuințelor în septembrie, a existat un val scurt de solicitări și tranzacții), dar impactul general a fost limitat. Încrederea consumatorilor este greu de reparat după ce au văzut dezvoltatori care au oprit construcția la locuințe pre-vândute și unele firme care au intrat în incapacitate de plată. Multe gospodării chineze dețin deja una sau mai multe proprietăți și acum sunt mai concentrate pe achitarea datoriilor decât pe achiziția de noi locuințe, mai ales deoarece creșterea economică a încetinit și șomajul în rândul tinerilor este ridicat.Esențial, analiștii cred acum că revenirea pieței imobiliare din China va dura mai mult decât se credea anterior. Un sondaj Reuters realizat la sfârșitul lunii septembrie a arătat un consens că prețurile locuințelor nu se vor stabiliza până cel puțin în a doua jumătate a anului 2026, sau chiar 2027 reuters.com – adică cu aproximativ 6 luni mai târziu decât prevedeau aceiași analiști cu doar un trimestru înainte. Această revizuire pesimistă arată cât de adânc este înrădăcinată această stare de stagnare. Pe măsură ce vânzările de proprietăți rămân slabe, veniturile din vânzarea terenurilor pentru guvernele locale scad, activitatea de construcții este anemică, iar efectele secundare apasă asupra economiei chineze în ansamblu. Există totuși câteva note optimiste: autoritățile chineze au intensificat stimulentele în alte moduri (cum ar fi cheltuielile pentru infrastructură), iar Banca Mondială a revizuit recent în creștere prognoza de creștere a PIB-ului Chinei pentru 2025 la 4,8% icis.com, parțial pe baza așteptărilor că cele mai grave efecte negative ale sectorului imobiliar se vor atenua până anul viitor. Și, într-adevăr, există „semne ușoare de stabilizare” – de exemplu, un indice privat al 100 de orașe a arătat o creștere mică de 0,3% a prețurilor locuințelor în luna mai reuters.com, una dintre primele creșteri din ultimele peste șase luni. Dar aceste îmbunătățiri sunt extrem de fragile. După cum a spus un economist, nu se așteaptă o revenire pe scară largă în 2025 conference-board.org; în cel mai bun caz, China ar putea opri declinul pe piața imobiliară până la sfârșitul lui 2025 și ar putea vedea o revenire lentă ulterior, presupunând că vor fi implementate mai multe stimulente (cum ar fi reduceri ale ratelor dobânzilor sau chiar un fel de salvare pentru dezvoltatorii cu probleme).
Ca răspuns la această agitație, cumpărătorii și investitorii chinezi de locuințe și-au schimbat comportamentul. Tot mai mulți oameni preferă locuințele noi deja finalizate (pentru a evita riscul de nefinalizare) sau locuințele la mâna a doua, în loc să cumpere în faza de proiect de la dezvoltatori cu situație financiară incertă. Guvernul a încurajat băncile să extindă creditele pentru a se asigura că proiectele blocate sunt finalizate, pentru a reconstrui încrederea. Există, de asemenea, o schimbare notabilă în migrație – unii tineri chinezi aleg să închirieze sau să se mute în orașe mai ieftine, în loc să se forțeze să cumpere în orașe de rang 1 precum Beijing sau Shenzhen la prețurile actuale. Segmentul de lux și imobiliarele de top din China, însă, și-au menținut mai bine valoarea, în special în Beijing/Shanghai, unde cumpărătorii înstăriți sunt mai puțin afectați de creșterea ratelor la credite ipotecare și încă văd proprietatea ca pe un simbol de statut.Restul regiunii Asia-Pacific: În afara Chinei, piețele imobiliare din Asia prezintă un spectru larg:
- India: Sectorul imobiliar din India a fost relativ stabil și chiar în creștere în 2025, susținut de o economie puternică (India este una dintre cele mai rapide economii majore în creștere în acest an). Decizia Băncii Centrale a Indiei din această lună de a menține rata repo la 5,5% (după o reducere de 100 bps la începutul anului) hindustantimes.com hindustantimes.com a fost bine primită atât de dezvoltatori, cât și de cumpărătorii de locuințe. Aceasta înseamnă că ratele dobânzilor la creditele ipotecare rămân stabile, ceea ce ajută cumpărătorii din clasa de mijloc să își planifice bugetul pentru apartamente noi. India are în mod tradițional rate ale dobânzii mai mari decât Occidentul, dar o clasă de mijloc în creștere și urbanizarea stimulează cererea de locuințe. În orașe precum Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, vânzările de locuințe au fost de fapt solide în 2025, iar prețurile cresc ușor, deși moderat. Sezonul festiv (octombrie–perioada Diwali) este o perioadă de vârf pentru achizițiile de locuințe în India, iar sentimentul a fost bun anul acesta datorită ratelor stabile – dezvoltatorii au raportat chiar o creștere a rezervărilor pentru lansările noi. Atitudinea prudentă a RBI („încredere, nu ezitare”, a numit-o un expert hindustantimes.com) sugerează că aceștia echilibrează preocupările legate de inflație cu nevoia de a susține creșterea. Atâta timp cât inflația rămâne în ținta propusă, mulți analiști cred că RBI ar putea relua reducerile de dobândă în 2024, ceea ce ar stimula și mai mult piața imobiliară. O constrângere în India, totuși, este finanțarea pentru dezvoltatori – după câteva insolvențe de profil înalt ale unor dezvoltatori în urmă cu câțiva ani, băncile au devenit mai stricte. Dar apariția REITs (Real Estate Investment Trusts) în sectorul de birouri și retail din India a deschis un nou canal de finanțare, iar am văzut mari investitori globali (precum fonduri de pensii canadiene, fonduri suverane) investind miliarde în parcuri de birouri, centre logistice și mall-uri din India, mizând pe creșterea pe termen lung a țării.
- Japonia: Piața imobiliară a Japoniei în 2025 a fost relativ calmă. Cu Banca Japoniei menținând rate ale dobânzii extrem de scăzute (și ajustând doar ușor controlul curbei randamentului), creditele ipotecare în Japonia rămân ieftine (în jur de 1%). Cererea de locuințe este stabilă; problema mai mare este populația îmbătrânită a Japoniei și ce înseamnă acest lucru pentru locuințele din zonele rurale (care se confruntă cu depopulare). În marile orașe precum Tokyo, Osaka, Nagoya, sectorul imobiliar a atras de fapt interesul investitorilor străini în acest an – parțial pentru că un yen slab a făcut activele japoneze mai accesibile cumpărătorilor din străinătate. Notabil, unele fonduri globale cumpără clădiri de birouri și blocuri de apartamente în Tokyo, considerându-le active de refugiu sigur. Birourile din Tokyo au o rată de neocupare de aproximativ 6% (mai mare decât înainte de Covid, dar departe de nivelurile din SUA), iar chiriile au scăzut doar modest. Între timp, piața rezidențială de lux din Tokyo atinge noi maxime, deoarece persoanele bogate din Asia o văd ca pe un loc stabil pentru a-și păstra banii. Singura rezervă este că BOJ ar putea lăsa treptat ratele dobânzilor să crească dacă inflația persistă peste 2%, dar orice schimbare va fi foarte graduală.
- Asia de Sud-Est: Multe țări din Asia de Sud-Est înregistrează activitate imobiliară robustă. De exemplu, Singapore – după o creștere puternică în 2021–2023 – a implementat măsuri de răcire (taxe de timbru mai mari etc.) care au încetinit vânzările, dar prețurile continuă să crească atât pentru apartamentele private, cât și pentru locuințele publice, din cauza deficitului cronic de ofertă. Piața de birouri din Singapore beneficiază de companii care își relochează unele operațiuni din Hong Kong și China – chiriile pentru birouri au crescut acolo la începutul lui 2025. Malaysia și Thailanda au avut piețe mai slabe (economiile lor cresc mai lent, iar în Thailanda incertitudinea politică a afectat încrederea investitorilor), totuși chiar și acolo, revenirea turismului a stimulat segmentele de ospitalitate și retail. Vietnam iese în evidență: economia sa crește cu ~5-6%, iar sectorul imobiliar este în plină expansiune cu proiecte de dezvoltare. Un titlu din 8 octombrie anunța că Hilton a semnat un parteneriat strategic cu Sun Group din Vietnam pentru a dezvolta 5 noi hoteluri în Vietnam theinvestor.vn – un semn de încredere în perspectivele turismului și călătoriilor de afaceri din Vietnam. Vietnamul continuă, de asemenea, să atragă producția (datorită strategiei China+1), ceea ce alimentează cererea pentru parcuri industriale și locuințe pentru muncitori. Totuși, dezvoltatorii imobiliari din Vietnam s-au confruntat cu o criză de credit la începutul lui 2023, iar guvernul a intervenit pentru a stabiliza piața obligațiunilor corporative și a permite amânarea proiectelor; condițiile se îmbunătățesc acum.
- Australia & New Zealand: Aceste piețe aliniate Occidentului au avut unele dintre cele mai mari boom-uri imobiliare în timpul pandemiei și ulterior au înregistrat corecții când ratele dobânzilor au crescut brusc. În Australia, Banca de Rezervă a menținut rata dobânzii la 4,1% timp de câteva luni, ceea ce a oferit pieței imobiliare o perioadă de respiro. Până în octombrie 2025, prețurile locuințelor din Australia au început să crească din nou în multe orașe – Sydney și Perth sunt în creștere de la începutul anului, în timp ce Melbourne este aproximativ stabil – recuperându-se mai rapid decât au prezis mulți analiști. Oferta limitată de locuințe și revenirea puternică a imigrației (populația Australiei crește rapid datorită redeschiderii post-Covid) susțin această reziliență. Totuși, accesibilitatea locuințelor în Australia rămâne foarte redusă (mai ales pentru cumpărătorii la prima achiziție), iar cererile pentru reforme de zonare și mai multe construcții pentru a reduce presiunea sunt tot mai mari. Pe partea comercială, situația în Australia este mixtă: birourile din Sydney/Melbourne au o rată de neocupare mai mare acum (peste 14%) pe măsură ce companiile își consolidează spațiile; sectorul de retail se stabilizează; iar sectorul industrial este foarte puternic (rata de neocupare sub 1% în unele zone industriale din Sydney). Noua Zeelandă a avut o scădere mare a pieței imobiliare (prețurile la nivel național au scăzut cu ~15% față de vârf), dar cu Banca de Rezervă a Noii Zeelande care acum reduce dobânzile (au început relaxarea la mijlocul lui 2025 după ce au declarat inflația sub control), se așteaptă ca piața imobiliară din Noua Zeelandă să revină în 2026.
- Asia emergentă: În locuri precum Indonezia, Filipine, Malaezia, piețele imobiliare sunt strâns legate de creșterea economică locală și de ratele dobânzilor. Economia Indoneziei a fost solidă, iar ratele dobânzilor relativ scăzute (rata Băncii Indoneziei ~5,75%), astfel că dezvoltarea locuințelor și a centrelor comerciale în Jakarta și alte orașe mari continuă constant. Filipine a experimentat un boom al construcțiilor de apartamente care a dus la un ușor exces de ofertă în Metro Manila, dar o populație tânără și creșterea industriei BPO (outsourcing) mențin perspectivele pe termen lung pozitive. O tendință în Asia emergentă este accentul pus pe infrastructură – noi linii de metrou, autostrăzi, aeroporturi – care deschid adesea noi coridoare pentru dezvoltarea imobiliară (de exemplu, noile linii de tren din Manila și Bangkok stimulează dezvoltările orientate spre transport public).
Comentariu de expert: Un comentariu notabil despre perspectivele Asiei a venit de la un forum imobiliar unde un analist a remarcat, „Imobiliarele din Asia Pacific sunt o poveste cu două viteze: China în declin, restul Asiei rezistă.” Aceasta pare potrivit: în timp ce declinul Chinei afectează sentimentul regional (și are efecte de propagare precum reducerea fluxului de cumpărători chinezi de proprietăți în locuri precum Hong Kong, Singapore, Vancouver), alte piețe asiatice sunt în general mai optimiste. Tendințele demografice și de urbanizare din Asia rămân un motor puternic pentru cererea de imobiliare – de exemplu, India, Asia de Sud-Est, chiar și centrele orașelor din Japonia – iar mulți investitori globali, de la fonduri suverane la private equity, își cresc alocările către imobiliarele din Asia-Pacific, văzând incertitudinea din acest an ca pe o oportunitate de a cumpăra active la prețuri rezonabile. Un sondaj realizat de o firmă de consultanță imobiliară a menționat că Tokyo, Singapore și Sydney se numără printre principalele ținte pentru investiții transfrontaliere în 2025, datorită stabilității sau potențialului de creștere, în timp ce orașele chineze au scăzut în preferințe din cauza incertitudinilor continue.
În concluzie, piața imobiliară din Asia-Pacific la sfârșitul anului 2025 reprezintă un studiu al contrastelor. China încearcă să gestioneze o aterizare lină a deflației bulei sale imobiliare (o sarcină monumentală încă în desfășurare), însă în alte părți ale Asiei, piețele sunt în mare parte reziliente sau se adaptează rapid. Dacă China reușește să se stabilizeze în 2026, acest lucru ar putea oferi un impuls major de încredere la nivel regional. Pentru moment, investitorii acționează cu prudență – diversificându-și portofoliile pe piețe diferite, preferând sectoare precum logistica și centrele de date și urmărind cu atenție deciziile băncilor centrale (precum politica Băncii Japoniei sau măsurile de stimulare din China) care ar putea schimba peisajul.
Orientul Mijlociu: Val de investiții, boom al construcțiilor și strategii în schimbare
Orientul Mijlociu, în special țările din Consiliul de Cooperare al Golfului (GCC), a devenit spre sfârșitul anului 2025 un punct fierbinte al activității imobiliare – impulsionat atât de ambiții interne, cât și de un aflux de capital global. Prețurile ridicate la energie din ultimii ani au umplut visteriile guvernamentale, permițând planuri de dezvoltare extravagante, în timp ce reformele sociale și economice atrag talente și turiști, generând o nouă cerere imobiliară. Perioada 7–8 octombrie 2025 a adus mai multe evoluții majore care evidențiază dinamismul regiunii:
Mega-investiții și parteneriate: Un acord care a atras atenția este parteneriatul Blackstone cu Lunate din Abu Dhabi pentru a investi 5 miliarde de dolari în proprietăți logistice din Golf reuters.com. Blackstone, cel mai mare administrator de active alternative din lume, vede oportunități în nevoia tot mai mare a Orientului Mijlociu de depozite și centre de distribuție – de la îndeplinirea comenzilor de comerț electronic la logistica portuară. Noua platformă (numită „GLIDE”) se va concentra pe construirea și achiziționarea de „active de depozitare de înaltă calitate” în întregul GCC (Bahrain, Kuweit, Oman, Qatar, Arabia Saudită, EAU) reuters.com. Aceasta reprezintă un vot puternic de încredere din partea unui investitor american major în traiectoria economică a Golfului. „Transformarea economică profundă care are loc în GCC… creează un impuls puternic pentru sectoare precum logistica,” a remarcat președintele Blackstone, Jon Gray, subliniind modul în care politicile pro-creștere și diversificarea economiilor din Golf stimulează cererea imobiliară reuters.com. Într-adevăr, pe măsură ce țări precum Arabia Saudită localizează tot mai mult lanțurile de aprovizionare și pe măsură ce comerțul regional crește, segmentul imobiliar industrial, adesea trecut cu vederea, este în plină expansiune. Rata de neocupare pentru depozitele moderne din Dubai sau Riad este foarte scăzută, iar chiriile sunt în creștere, ceea ce probabil a atras Blackstone către această inițiativă.
Pe frontul de lux și utilizare mixtă, Arabia Saudită continuă să atragă atenția. La sfârșitul lunii septembrie (chiar înainte de intervalul nostru 7–8 octombrie), dezvoltatorul saudit Dar Global a anunțat un proiect de 1 miliard de dolari pentru a construi Trump Plaza în Jeddah reuters.com. În perioada 7–8 octombrie au apărut mai multe detalii: va fi o dezvoltare de top cu reședințe premium, apartamente cu servicii, spații de birouri și chiar case înșiruite, plus un parc imens modelat după Central Park din New York reuters.com. Acesta este al doilea proiect cu brandul Trump în regat, după un Trump Tower în Riyadh lansat anul trecut, semnalând că legăturile de afaceri dintre Arabia Saudită și SUA (cel puțin la nivel de brand corporativ) sunt în creștere. Trump Organization (condusă de familia fostului președinte american Trump) s-a extins la nivel internațional, iar Orientul Mijlociu – cu apetitul său pentru branduri occidentale și lux – este o țintă principală. Aceste dezvoltări evidențiază și modul în care Arabia Saudită se deschide: acum câțiva ani, un astfel de branding deschis ar fi fost neobișnuit, dar acum piața imobiliară saudită este plină de colaborări internaționale (de la districte de divertisment americane la mega-proiecte proiectate de europeni).Dubai și EAU: EAU, în special Dubai, a fost o poveste de succes imobiliar a anilor 2020. După o scădere la sfârșitul anilor 2010, piața imobiliară din Dubai a revenit puternic în timpul și după pandemie, devenind un refugiu pentru investitori, lucrători la distanță și persoane înstărite (datorită politicilor prietenoase cu afacerile și succesului Expo 2020). Prețurile proprietăților în Dubai au crescut cu ~70% față de minimele din 2020 până la sfârșitul lui 2024 reuters.com. Cererea acoperă vile de lux, apartamente pe malul apei și imobiliare comerciale. Ca răspuns, dezvoltatorii din Dubai accelerează construcțiile într-un ritm amețitor. După cum a raportat Reuters în august, firme mari precum Emaar, Damac și altele chiar aduc mai multă muncă de construcție intern pentru a grăbi livrarea și a controla costurile reuters.com reuters.com. Conducerea orașului are ca obiectiv strategic să dubleze populația Dubaiului la 7,8 milioane până în 2040 reuters.com, ceea ce implică nevoia de locuințe și infrastructură noi pe scară largă.
Totuși, există îngrijorări emergente că Dubaiul ar putea să se îndrepte din nou spre un exces de ofertă. După euforia actuală, un număr fără precedent de unități noi (estimate la peste 200.000 între 2025 și 2026) sunt programate pentru livrare, ceea ce reprezintă aproximativ dublul ritmului din ultimii ani reuters.com. Analiștii avertizează că, dacă toate aceste proiecte se finalizează la timp, prețurile locuințelor ar putea înregistra un declin de două cifre pentru a echilibra piața reuters.com. Istoria Dubaiului este ciclică, cu perioade de boom și recesiune, astfel că guvernul încearcă să gestioneze situația prin înăsprirea regulilor privind vânzările off-plan și monitorizarea activității speculative. Pentru moment, însă, cererea pare încă să depășească oferta în segmentele cheie, iar piața chiriilor este extrem de puternică (chiriile au crescut cu 20-30% în ultimul an, ceea ce adaugă atractivitate pentru investitorii care cumpără pentru a închiria). Ratele dobânzilor ale Băncii Centrale a EAU reflectă cele din SUA (din cauza parității dirhamului), astfel că ratele mai mari au făcut creditele ipotecare mai costisitoare pentru utilizatorii finali, dar o parte semnificativă a tranzacțiilor din Dubai sunt achiziții cu bani cash (fie de către localnici bogați, investitori străini sau fonduri instituționale). De fapt, aproximativ o treime din vânzările de locuințe din EAU sunt plătite integral în numerar – reflectând baza de cumpărători înstăriți din regiune și limitând oarecum efectul de temperare al creșterii ratelor dobânzilor.
Efortul Arabiei Saudite pentru Creșterea Proprietății asupra Locuințelor: Arabia Saudită se află în plin avânt pentru a crește rata deținerii de locuințe la 70% până în 2030 (de la aproximativ 50% în 2016). Aceasta face parte din reformele Vision 2030 ale regatului pentru a îmbunătăți calitatea vieții și a diversifica economia spglobal.com spglobal.com. Inițiative guvernamentale precum programul Sakani oferă subvenții și finanțare accesibilă pentru cetățenii saudiți care doresc să cumpere locuințe. Ca urmare, a avut loc un boom în construcția rezidențială – noi dezvoltări suburbane în jurul Riyadhului, Jeddahului și altor orașe apar rapid. Potrivit S&P Global, piața rezidențială din Riyadh este de așteptat să continue să se extindă, susținută de aceste politici spglobal.com. Notabil, cererea nu este doar pentru locuințe accesibile; există și o creștere a dezvoltărilor de lux, pe măsură ce populația înstărită crește. Guvernul saudit a încheiat parteneriate cu dezvoltatori locali și internaționali pentru a construi comunități mari, planificate, cu mall-uri, parcuri și școli. Acest lucru creează oportunități pe întreg spectrul locuințelor – de la unități accesibile la vile de lux.
În plus, giga-proiectele Arabiei Saudite trec de la planșe la execuție. NEOM (orașul futurist din nord-vest), Proiectul Marea Roșie (o zonă de turism de lux cu insule și stațiuni) și diverse „orașe economice” angajează mii de muncitori în construcții. De exemplu, în octombrie 2025, dezvoltatorii NEOM au prezentat progresele la „The Line” (un oraș liniar de 170 km) și alte componente, având ca scop ca primele secțiuni să fie locuite până în 2026. Deși aceste proiecte sunt unice și oarecum experimentale, ele reflectă un boom masiv al construcțiilor care atrage firme globale de arhitectură și inginerie. Multe dintre aceste dezvoltări estompează categoriile – sunt proiecte mixte, combinând locuințe, birouri, turism și industrie. De exemplu, proiectul Trump din Jeddah pe care l-am menționat face parte dintr-o tendință mai largă de integrare a reședințelor de marcă cu componente de ospitalitate și birouri, creând destinații de lifestyle, nu doar clădiri cu o singură destinație.
Alte state din Golf: În alte părți ale GCC, piața imobiliară este, de asemenea, în plină dezvoltare. Qatar a înregistrat o încetinire după Cupa Mondială în 2023, dar activitatea se normalizează; continuă să dezvolte infrastructura (stadioane reconvertite, noi zone libere) și birouri, iar creșterea populației datorată extinderii sectorului GNL susține cererea de locuințe. Bahrain și Oman sunt piețe mai mici, dar beneficiază de investiții colaterale și de propriile reforme (Bahrain are un nou masterplan pentru capitala Manama, iar Oman dezvoltă complexe turistice pe litoral). Kuweit are un ritm mai lent din cauza proceselor birocratice, însă există o cerere puternică de locuințe în rândul populației tinere, iar guvernul încearcă să reducă restanțele la cererile de locuințe pentru cetățeni prin construirea de „mega-suburbii”.
Strategii în schimbare: O schimbare notabilă în Orientul Mijlociu este faptul că dezvoltatorii locali accesează piețele internaționale de capital și parteneriate. De exemplu, în octombrie, se zvonea că un dezvoltator din EAU plănuiește o listare la bursă a diviziei sale imobiliare reuters.com, cu scopul de a atrage investiții străine. Fondurile suverane din Orientul Mijlociu investesc la rândul lor masiv în imobiliare la nivel global (precum Qatar care cumpără clădiri emblematice în NYC sau Londra), dar tot mai mult, fluxul devine bidirecțional – investitorii străini sunt și ei interesați de proiecte din Orientul Mijlociu. Stabilitatea politică relativă a regiunii (cu ruptura majoră dintre Qatar și vecini rezolvată, iar în ciuda tensiunilor geopolitice din jur, GCC a fost stabil intern) și poziția fiscală solidă o fac atractivă. Anul acesta am văzut dezvoltatori din Abu Dhabi lansând proiecte în Dubai și invers, ceea ce indică o anumită integrare regională. Israelul și EAU au început, de asemenea, colaborări după normalizarea relațiilor – deși recenta escaladare a conflictului (conflictul din Gaza) din octombrie ar putea pune pe pauză unele parteneriate incipiente.
Punct de vedere expert: Directorii executivi din sectorul imobiliar din Orientul Mijlociu își exprimă adesea încrederea că piețele lor se pot decupla de problemele globale. „Creșterea noastră este determinată de cererea fundamentală și de viziunea guvernamentală, nu de bule speculative,” a declarat un dezvoltator din Dubai într-un panel, indicând cererea reală din partea utilizatorilor finali generată de creșterea populației. Există un sâmbure de adevăr aici: creșterea populației și a veniturilor în Golf (datorită diversificării economice care atrage expați și stimulează ocuparea forței de muncă) este reală. Totuși, observatorii avertizează că, dacă condițiile financiare globale se vor înăspri și mai mult sau dacă prețurile petrolului vor scădea semnificativ, Orientul Mijlociu ar putea să se confrunte cu o criză de finanțare sau cu o scădere a cererii. Pentru moment, însă, regiunea se află, probabil, într-o perioadă favorabilă – venituri ridicate din petrol, avânt al reformelor și un aflux de talente – iar acest lucru se traduce într-un boom imobiliar de o amploare pe care lumea îl privește cu fascinație.
În concluzie, scena imobiliară din Orientul Mijlociu la sfârșitul anului 2025 se caracterizează prin proiecte îndrăznețe și un sentiment optimist. De la zgârie-nori și resorturi strălucitoare la locuințe atât de necesare pentru clasa de mijloc, macaralele de pe orizonturile Dubaiului, Riyadhului, Doha și dincolo de acestea semnalează o perioadă de transformare. Așa cum indică și pariul major al Blackstone, investitorii globali văd Orientul Mijlociu ca pe una dintre puținele regiuni care oferă creștere și randamente într-o lume incertă. Regiunea nu este lipsită de riscuri (șocurile geopolitice pot apărea, iar supraconstruirea este o preocupare constantă), dar în acest moment, este cu toată viteza înainte pentru dezvoltarea imobiliară din Orientul Mijlociu.
Africa: Provocări în domeniul locuințelor, relaxarea ratelor dobânzilor și atenția investitorilor
Peisajul imobiliar al Africii din perioada 7–8 octombrie 2025 reflectă un continent cu piețe diverse, multe cu un potențial enorm pe termen lung, dar și cu provocări stringente pe termen scurt. Temele cheie includ un deficit acut de locuințe în orașele cu creștere rapidă, impactul ratelor ridicate ale dobânzilor (care încep acum să scadă) și o creștere a interesului atât din partea investitorilor locali, cât și internaționali, în căutare de noi frontiere de creștere.
Criza locuințelor și răspunsuri: O poveste emoționantă din această săptămână vine din Kenya, unde un raport a evidențiat mii de familii care trăiesc pe străzile din Nairobi din cauza lipsei locuințelor accesibile africanews.com africanews.com. Nairobi, la fel ca multe megacități africane, a cunoscut o creștere explozivă a populației care depășește cu mult ritmul construcției de locuințe formale. Rezultatul este extinderea așezărilor informale (cartiere de barăci) și lipsa adăpostului pentru cei mai vulnerabili. În Kenya, aproximativ 47% dintre locuitorii urbani trăiesc în locuințe informale, iar la nivel național există un deficit de 2 milioane de locuințe africanews.com. Pentru a aborda această problemă, guvernul kenyan a lansat un Program de Locuințe Accesibile, iar din octombrie construiește 100.000 de locuințe cu preț redus în toată țara africanews.com. Acestea includ blocuri de apartamente în Nairobi și alte orașe, cu unități destinate cumpărătorilor cu venituri mici și medii. Guvernul încearcă, de asemenea, finanțări inovatoare – cum ar fi o taxă controversată pe salariile lucrătorilor formali pentru a finanța locuințele publice și caută parteneriate public-privat pentru a atrage capital privat.
Președintele Kenyei, William Ruto, a fost vocal în privința locuințelor, cerând chiar o abordare globală: „Criza globală a locuințelor este prea vastă pentru a fi rezolvată de o singură țară. Trebuie să valorificăm puterea multilateralismului pentru a o confrunta,” a îndemnat Ruto într-un discurs africanews.com. Acest apel are ecou dincolo de Kenya. Multe națiuni africane se confruntă cu lacune similare în domeniul locuințelor: Nigeria are nevoie de milioane de locuințe pentru populația sa în creștere, Egiptul are un deficit de locuințe în ciuda construirii de orașe noi, Africa de Sud se confruntă cu restanțe din epoca apartheidului în domeniul locuințelor etc. Ideea lui Ruto sugerează poate o coaliție de guverne, bănci de dezvoltare și investitori care să colaboreze pentru a finanța locuințe accesibile la scară largă – ceva asemănător cu un Plan Marshall pentru Locuințe pentru lumea în curs de dezvoltare. Deși aceasta este o aspirație, la nivel practic guvernele africane iau diverse măsuri: Maroc subvenționează locuințele pentru familiile cu venituri mici, Nigeria încearcă un fond național pentru locuințe destinat lucrătorilor, Africa de Sud are de mult timp un program de locuințe RDP pentru case gratuite destinate săracilor (deși cu succes mixt).
Cazul Kenyei subliniază, de asemenea, modul în care locuințele sunt legate de alte probleme: sărăcie, șomaj și chiar poliție (persoanele fără adăpost din Nairobi se confruntă cu hărțuiri). Experți precum directorul pentru locuințe din Kenya, George Omondi, subliniază că este nevoie de un „efort concertat” – inclusiv locuințe sociale cu subvenții substanțiale africanews.com – altfel, dezvoltatorii privați nu vor construi pentru cei mai săraci, deoarece profiturile sunt mici acolo. Există unele progrese: programul Kenyei, sprijinit de instituții precum Banca Mondială și BEI, are câteva proiecte emblematice în desfășurare (unul lângă CBD-ul din Nairobi este aproape finalizat, oferind apartamente la prețuri de până la 20.000 de dolari, o fracțiune din prețurile pieței). Totuși, amploarea este o problemă – zeci de mii de unități reprezintă un început, dar este nevoie de milioane la nivelul întregului continent.
Ratele dobânzilor și finanțarea: Economiile africane au fost grav afectate de creșterile globale ale dobânzilor din 2022 încoace. Multe bănci centrale din Africa și-au majorat propriile rate pentru a combate inflația (adesea determinată de costuri mai mari la importuri și deprecierea monedei). Până la mijlocul anului 2025, însă, inflația a început să se modereze în mai multe țări, permițând factorilor de decizie să relaxeze politica monetară. De exemplu, Banca de Rezervă a Africii de Sud a redus rata repo cu 25 de puncte de bază, la 7,00%, în iulie 2025 reuters.com tradingeconomics.com, după ce inflația de acolo a revenit în intervalul țintă de 3-6%. Aceasta a fost prima reducere după un ciclu lung de creșteri care a dus ratele de la 3,5% în 2021 la 7,25% la începutul lui 2025. Reducerea este mică, dar simbolic importantă – a fost primită ca „o veste bună pentru proprietarii de locuințe din Africa de Sud”, după cum a spus un CEO al unui grup imobiliar, deoarece înseamnă că ratele la creditele ipotecare nu vor mai crește și ar putea chiar să scadă. Piața imobiliară din Africa de Sud încetinise considerabil sub presiunea ratelor ridicate, cu o creștere a prețurilor de aproximativ 2% (sub inflație) globalpropertyguide.com. Pauza/reducerea ratelor a stabilizat situația; în septembrie și octombrie au apărut semne de interes crescut din partea cumpărătorilor, în special a celor care cumpără pentru prima dată și care așteptau pe margine. Băncile sud-africane, care sunt bine capitalizate, rămân dornice să acorde credite cumpărătorilor eligibili, iar ratele creditelor ipotecare neperformante au rămas scăzute, astfel încât piața imobiliară ar putea reveni dacă ratele vor continua să scadă treptat în 2026.
În altă parte, Nigeria, cea mai mare economie a Africii, oferă un contrast puternic: banca sa centrală a crescut ratele la un uimitor 18,75% până la mijlocul lui 2025 pentru a combate inflația și a apăra moneda. Acest lucru a făcut ca creditul să fie extrem de scump și finanțarea dezvoltărilor imobiliare foarte dificilă (majoritatea achizițiilor de locuințe în Nigeria se fac astfel cu bani cash). Totuși, la începutul lunii octombrie, Banca Centrală a Nigeriei (sub o nouă conducere după schimbarea guvernului) a semnalat o schimbare, reducând rata de politică monetară la 27% de la 27,5% proshare.co (MPR-ul Nigeriei este definit diferit, dar practic au relaxat ușor politica) și reducând, de asemenea, cerințele de rezervă de numerar ale băncilor proshare.co. Impactul imediat s-a văzut în scăderea randamentelor titlurilor de stat – randamentul titlurilor de stat pe un an a scăzut la aproximativ 16,8% de la 17,7% proshare.co – ceea ce reprezintă o mișcare notabilă. Această tendință descendentă a randamentelor implică faptul că costurile de împrumut ar putea începe să scadă pentru companii și consumatori, deși de la niveluri foarte ridicate. Dacă Nigeria poate menține o inflație mai scăzută (un mare „dacă”, având în vedere eliminarea subvențiilor și volatilitatea recentă a monedei), acest lucru ar putea deschide calea pentru scăderea mai accentuată a ratelor dobânzilor, revigorând domenii precum creditarea ipotecară (care este în prezent de nișă în Nigeria). Piața imobiliară din Nigeria are o cerere potențială uriașă – populație ~220 de milioane, creștere urbană rapidă – dar finanțarea este blocajul principal. Se estimează că mai puțin de 5% dintre locuințele din Nigeria sunt achiziționate cu ipotecă (majoritatea sunt construite treptat, în regie proprie). Există totuși unele semne încurajatoare: dezvoltatorii încearcă modele creative precum rent-to-own și apelează la fonduri din diaspora pentru a ocoli problemele legate de ratele locale.Interesul investitorilor și summituri: Investitorii globali care caută randamente mai mari explorează tot mai mult și sectorul imobiliar din Africa. Săptămâna aceasta a avut loc un eveniment numit 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 octombrie 2025, în Dubai) archidatum.com, care a reunit dezvoltatori, investitori și operatori pentru a discuta proiecte de anvergură în Africa. Tema „Africa Risen” sugerează o concentrare pe povestea de creștere a continentului. Multe orașe africane au nevoie urgentă de spații comerciale moderne – fie că este vorba de centre comerciale, birouri de clasa A sau parcuri logistice – iar cei care investesc devreme ar putea beneficia pe măsură ce aceste economii se formalizează și clasele de consumatori se extind. De exemplu, companii din Africa de Sud și Europa au construit centre comerciale în țări precum Zambia, Ghana, Côte d’Ivoire, deservind o clasă de mijloc în creștere. Zona industrială/logistică este un alt domeniu: comerțul electronic este la început, dar în creștere în Africa, iar inițiativele de infrastructură precum noua zonă de liber schimb din Ghana sau ramura feroviară SGR din Kenya creează nevoia de depozite.
Africa de Nord (de exemplu, Egipt, Maroc) este adesea grupată cu Orientul Mijlociu în portofoliile investitorilor. Egiptul a trecut prin turbulențe economice (devalorizare masivă a monedei, împrumuturi FMI) care au afectat sectorul imobiliar – proprietatea este adesea folosită de egipteni ca mijloc de protecție împotriva inflației, astfel că prețurile în lire egiptene au explodat (deși în termeni USD au scăzut). Egiptenii înstăriți și investitorii din Golf au cumpărat masiv proprietăți în Cairo la prețuri reduse în dolari. Proiectul noului oraș-capitală al guvernului egiptean (capitala administrativă la est de Cairo) este în desfășurare, iar în ciuda scepticismului, multe agenții guvernamentale chiar se relochează acolo, generând o anumită cerere imobiliară (deși multă ofertă rămâne încă neocupată).
Africa de Sud: Africa de Sud rămâne cea mai matură piață imobiliară din Africa, cu un sector REIT sofisticat, dar creșterea este redusă. Acolo, strategia vizează adesea nișe specifice – cum ar fi închirierea de locuințe accesibile (unde există o cerere puternică în Johannesburg/Pretoria), sau spații de depozitare specializate etc. Alte țări precum Zambia, Angola au economii puternic legate de materii prime, ceea ce înseamnă că piețele lor imobiliare fluctuează odată cu prețurile cuprului sau petrolului. Africa de Est: Tanzania, Uganda, Rwanda înregistrează o creștere constantă; de fapt, piața imobiliară din Uganda a fost evidențiată într-un Morning Market Brief pe 8 octombrie, concentrându-se pe scena în evoluție din Kampala realestatedatabase.net, cu sfaturi despre zonele de urmărit. Rwanda se poziționează ca un hub de afaceri (planul urban curat și organizat al Kigali a atras atenție pozitivă).
Comentariile experților din Africa se concentrează adesea pe deblocarea potențialului: cum să se obțină finanțare pe termen lung pentru locuințe, cum să se formalizeze dreptul de proprietate asupra terenurilor (problemele de proprietate funciară sunt semnificative în multe țări, descurajând investițiile) și cum să se integreze sustenabilitatea (unele clădiri noi din Africa adoptă standarde verzi, având în vedere impactul climatic). Mulți observă că randamentele imobiliare din Africa pot fi foarte mari, dar la fel și riscurile, iar cunoașterea locală este esențială. După cum a spus un vorbitor la un summit, „Piața imobiliară a Africii accelerează și este pregătită pentru soluții globale” facebook.com – indicând deschiderea către expertiză și capital străin, combinată cu oportunitatea locală.
În rezumat, dezvoltările imobiliare din Africa la începutul lunii octombrie 2025 conturează o imagine a nevoilor uriașe care determină inițiative îndrăznețe. Guverne precum cel al Kenyei intervin direct pentru a construi locuințe pentru cetățenii lor, în timp ce tendințele macro, precum scăderea ratelor dobânzilor, oferă în sfârșit puțin răgaz. Forumuri și parteneriate internaționale se formează, sugerând că Africa se află din ce în ce mai mult pe radarul investitorilor imobiliari în căutare de creștere. Drumul nu va fi ușor – problemele, de la sărăcie la lipsa infrastructurii, persistă – dar narațiunea se schimbă treptat de la una axată exclusiv pe provocări la una de potențial neexploatat și progres incremental.
America Latină: Scăderea ratelor, revenirea pieței și optimism prudent
Piețele imobiliare din America Latină în această perioadă sunt influențate de un amestec de îmbunătățiri macroeconomice (pe măsură ce băncile centrale încep să reducă ratele anterior foarte ridicate) și dinamici locale unice. Marile economii din regiune – Brazilia, Mexic, Columbia, Chile, Argentina – au fiecare tendințe imobiliare distincte, dar o temă generală la sfârșitul lui 2025 este tranziția de la un ciclu de înăsprire la unul de relaxare, ceea ce este în general pozitiv pentru proprietăți.
Montagne Ruse a Dobânzilor: America Latină a avut unele dintre cele mai ridicate rate ale dobânzilor din lume în perioada 2022–2023, pe măsură ce țările s-au luptat cu inflația. Până în 2025, inflația s-a temperat semnificativ în multe țări, permițând băncilor centrale să își schimbe direcția. Cea mai notabilă mișcare recentă: banca centrală a Mexicului (Banxico) la sfârșitul lunii septembrie a redus rata de referință cu 0,25%, coborând-o la 7,50% – cel mai scăzut nivel din mai 2022 reuters.com. Aceasta a fost a cincea reducere consecutivă a Banxico în 2025 (a redus constant de la un vârf de 11,25% la începutul anului). Decizia din 28 septembrie a fost luată cu vot împărțit – un membru al consiliului a fost precaut din cauza inflației de bază – dar majoritatea a fost de acord cu relaxarea, invocând creșterea slabă și îmbunătățirea perspectivei inflației reuters.com reuters.com. Pentru sectorul imobiliar din Mexic, aceasta este o ușurare binevenită. Ratele la creditele ipotecare, care urcaseră peste 10-12% pentru gospodării, au început să scadă ușor. Băncile din Mexic au redus prompt unele rate la credite, iar analiștii se așteaptă ca Banxico să urmeze cu încă câteva reduceri de un sfert de punct până la sfârșitul anului reuters.com. Ratele mai mici ar trebui să stimuleze creditarea ipotecară și vânzările de locuințe în 2026. Este, de asemenea, o veste bună pentru dezvoltatorii care s-au confruntat cu credite de construcție foarte scumpe – unele proiecte puse pe pauză ar putea fi reluate dacă costurile de finanțare scad. Atenționarea: Banxico a menționat preocupări persistente legate de inflația de bază, așa că acționează cu prudență (au ales o reducere de 0,25% în loc de una mai mare de 0,5% pentru a evita reaprinderea presiunilor asupra prețurilor reuters.com). Totuși, direcția este clară: Mexicul se află acum într-un ciclu de relaxare, susținând piețele sale rezidențiale și comerciale. Ajută și faptul că economia Mexicului, deși „anemică”, după cum a spus Reuters reuters.com, nu este într-o stare proastă – beneficiază de tendințele de nearshoring (investiții în producție din partea companiilor care se diversifică departe de China), ceea ce stimulează cererea pentru imobiliare industriale, în special de-a lungul graniței cu SUA.
Brazilia, pe de altă parte, a surprins pe mulți prin menținerea ratei dobânzii la un nivel foarte ridicat de 15% și chiar adoptarea unui ton agresiv cu privire la posibila majorare suplimentară dacă va fi necesar reuters.com reuters.com. Banca centrală a Braziliei a oprit ciclul de majorare a dobânzilor la mijlocul anului 2025, după ce a crescut ratele cu 450 puncte de bază din 2024 încoace reuters.com (Brazilia a redus anterior dobânzile în 2023, dar apoi a inversat cursul și a majorat din nou din cauza inflației persistente). La ultima ședință (17 septembrie 2025), au semnalat o “menținere prelungită” – cu alte cuvinte, nu sunt probabile reduceri cel puțin până la începutul lui 2026 reuters.com. Acest lucru face ca Brazilia să fie o excepție – în timp ce Fed-ul american și Banxico au redus dobânzile, Brazilia a rămas fermă. Motivația lor: așteptările privind inflația, în special pe termen lung, nu erau încă ancorate la ținta de 3%, iar ei se tem că orice relaxare prematură ar putea provoca o revenire a inflației ridicate reuters.com. Efectul imediat asupra pieței imobiliare din Brazilia este că creditarea rămâne foarte restrictivă. Ratele la creditele ipotecare în Brazilia sunt la mijlocul intervalului de două cifre (%), ceea ce este prohibitiv pentru mulți potențiali cumpărători de locuințe. Vânzările de locuințe în Brazilia au încetinit, iar creșterea prețurilor este neglijabilă (unele regiuni înregistrează scăderi ușoare în termeni reali). Sectorul construcțiilor din Brazilia este destul de stresat – mulți dezvoltatori care au vândut în avans unități la ipoteze de dobândă mai mici sunt acum presați de costuri mai mari de finanțare și construcție. Unii dezvoltatori mai mici au dat faliment sau au amânat proiecte. Marile companii cu acces la piețele de capital (adesea prin obligațiuni sau acțiuni) rezistă, dar și ele speră la o relaxare a dobânzilor. Din păcate, analiști precum economistul-șef al Inter Bank remarcă faptul că, având în vedere “tonul destul de agresiv” al băncii centrale, orice reducere a dobânzii în 2025 pare puțin probabilă reuters.com. Majoritatea prognozelor indică acum că Brazilia va începe să reducă dobânzile abia la mijlocul lui 2026, dacă procesul de dezinflație continuă.
Totuși, durerea Braziliei ar putea conține semințele unui câștig: odată ce va face în sfârșit o schimbare de direcție, cantitatea de cerere acumulată ar putea fi substanțială. Gospodăriile braziliene nu s-au îndatorat excesiv (raportul credit/PIB este moderat), iar o reducere de la 15% la, să zicem, 10% (dacă va fi atinsă în următorii ani) ar îmbunătăți semnificativ accesibilitatea. Unii investitori se poziționează deja, achiziționând terenuri sau active aflate în dificultate la prețuri mici, așteptându-se la o revenire. Fondurile internaționale sunt, de asemenea, pe fază – acțiunile imobiliare și REIT-urile din Brazilia se tranzacționează la discounturi mari, ceea ce le face atractive dacă cineva crede că o redresare va avea loc peste 12-18 luni. Un semn al acestui optimism: comentariile agențiilor globale de rating sugerează noi reduceri ale dobânzii Fed și o monedă braziliană mai puternică (realul este în creștere cu ~13% față de USD anul acesta reuters.com), ceea ce ar putea reduce inflația, implicând că poziția Braziliei s-ar putea relaxa mai devreme decât lasă să se înțeleagă mesajele oficiale.
În alte părți ale Americii Latine, Chile și Columbia au acționat devreme pentru a reduce dobânzile. Banca centrală a Chile a redus agresiv de la 11,25% la aproximativ 8,5% până în octombrie 2025, pe măsură ce inflația a scăzut sub 10%. Piața imobiliară din Chile, care se răcise, începe să se anime puțin, deoarece creditele ipotecare devin din nou mai ieftine. Columbia a început, de asemenea, să reducă dobânzile la mijlocul anului 2025, de la un maxim de 13,25%; până în octombrie era în jur de 11,25% și se așteaptă să încheie 2025 sub 10%. Acest lucru a ajutat vânzările de locuințe noi din Columbia, care scăzuseră în 2023, să se stabilizeze.
O țară cu o situație extremă este Argentina – dar cazul Argentinei este atipic. Are o inflație de peste 100%, un peso care a pierdut două treimi din valoare anul acesta și alegeri care se apropie. Piața imobiliară din Argentina funcționează în USD ca o formă de protecție, astfel că prețurile proprietăților din Buenos Aires exprimate în dolari sunt la minimele ultimilor ani (unii străini cumpără acolo apartamente ieftine cu bani cash). Dar activitatea locală este practic înghețată deoarece creditul nu există (nimeni nu ia credite ipotecare în peso la o dobândă de 150%!). Mulți așteaptă să vadă dacă un nou guvern va putea dolariza sau stabiliza economia, ceea ce ar putea schimba complet regulile jocului pentru piața imobiliară argentiniană. Aceasta este, poate, o poveste pentru 2026.
Performanța pieței și perspective: Interesant, piețele financiare reflectă o revenire în America Latină în 2025. Bursele din Brazilia și Mexic au avut rezultate bune, iar investitorii globali au observat acest lucru. Un raport a evidențiat că piețele din America Latină au fost printre câștigătorii surpriză ai anului 2025, cu indicii Bovespa din Brazilia și cei din Mexic în creștere accentuată neworleanscitybusiness.com. În termeni imobiliari, REIT-urile globale (Real Estate Investment Trusts) au depășit de fapt performanța REIT-urilor din SUA anul acesta neworleanscitybusiness.com, lucru ce poate fi atribuit parțial scăderii ratelor dobânzilor în străinătate (ca în LatAm și părți din Europa/Asia) față de ratele încă ridicate din SUA. Multe țări din America Latină folosesc, de asemenea, chirii/contracte indexate la inflație, ceea ce a protejat fluxurile de numerar în timpul inflației ridicate, iar acum, pe măsură ce inflația scade, acei proprietari imobiliari au venituri peste medie asigurate.
De exemplu, piața imobiliară din Mexic, în special cea industrială, este în plină expansiune datorită nearshoring-ului. Rata de neocupare în coridoarele industriale de top de la granița cu SUA (Tijuana, Monterrey) este sub 2%, iar chiriile cresc cu procente de două cifre. Dezvoltatori din SUA colaborează cu locali pentru a construi noi parcuri masive pentru chiriași precum Tesla (care construiește o gigafabrică în Nuevo León) și alți producători care se mută aici. Pe segmentul rezidențial, dezvoltatorii de locuințe din Mexic (precum cei care construiesc locuințe pentru începători în jurul marilor orașe) au avut dificultăți în mediul cu rate ridicate, dar ar trebui să vadă o creștere a vânzărilor pe măsură ce creditele ipotecare devin ceva mai accesibile. Agențiile guvernamentale de locuințe (Infonavit, etc.) au crescut, de asemenea, suma pe care oamenii o pot împrumuta, compensând parțial ratele mai mari. Odată cu așteptatele scăderi continue ale ratelor în Mexic – unele prognoze văd rata de politică monetară ajungând la ~7% sau chiar 6,5% până la sfârșitul lui 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – există un optimism prudent că 2024 și 2025 vor fi mai bune pentru vânzările de locuințe decât a fost 2023.
Perspectivele Braziliei sunt mai rezervate pe termen scurt din cauza ratelor ridicate. Totuși, interesant, prețurile acțiunilor dezvoltatorilor imobiliari brazilieni au crescut de la minime în anticiparea faptului că banca centrală va ceda în cele din urmă. Guvernul președintelui Lula a lansat, de asemenea, un nou program de locuințe (Casa Mea, Viața Mea) relansat pentru a subvenționa locuințele accesibile, ceea ce ar putea genera locuri de muncă pentru constructori și ar putea ajuta familiile cu venituri mici, deși este încă la început. Dacă inflația Braziliei continuă să scadă (este acum aproximativ 4,8% și se estimează ~3,6% anul viitor reuters.com), presiunea asupra băncii centrale de a reduce ratele va crește, ceea ce ar fi un catalizator pentru sectorul imobiliar.
Alte piețe din America Latină: În Peru, instabilitatea politică a reprezentat o povară, însă piața imobiliară din Lima rămâne stabilă – Peru nu a majorat atât de mult dobânzile, astfel că ipotecile au rămas relativ ieftine (~8%). Chile, după o perioadă de incertitudine cauzată de rescrierea constituției și de dobânzi foarte ridicate, vede acum o îmbunătățire a sentimentului; prețurile apartamentelor din Santiago își revin pe măsură ce costurile de împrumut scad. Piețele mai mici, precum Uruguay sau Paraguay, trec adesea neobservate, însă Paraguay, de exemplu, se promovează ca o viitoare stea în America Latină gatewaytosouthamerica-newsblog.com, valorificând taxele reduse și o populație tânără – Asunción a cunoscut un mini-boom al turnurilor rezidențiale moderne finanțate de cumpărători argentinieni și brazilieni în căutare de stabilitate.
Comentariile experților din America Latină se concentrează adesea pe interacțiunea dintre politică și imobiliare. De exemplu, în Mexic, politicile actualei administrații favorizează marile proiecte de infrastructură (precum Trenul Maya, noi aeroporturi), care deschid noi regiuni pentru dezvoltare, dar și unele tendințe naționaliste care îngrijorează investitorii străini. În Brazilia, revenirea lui Lula a provocat inițial nervozitate pe piețe, însă acesta a respectat în mare parte constrângerile fiscale, iar sprijinul său pentru programele de locuințe este de fapt favorabil sectorului. Un sentiment general dintr-o analiză economică regională a fost că America Latină navighează prin “inflație persistentă și creștere încetinită pe fondul incertitudinii globale,” totuși țări precum Mexic au surprins pozitiv, cu prognoze de creștere revizuite ușor în sus scotiabank.com (de exemplu, perspectivele de creștere ale Mexicului pentru 2025 s-au îmbunătățit, în ciuda încetinirii globale). Această reziliență este de bun augur pentru sectorul imobiliar, care tinde să urmeze activitatea economică.
În concluzie, piața imobiliară din America Latină, la octombrie 2025, se caracterizează prin optimism prudent și evoluții divergente. Dezvoltările concrete – precum reducerile de dobândă din Mexic care încep să se resimtă reuters.com, sau dobânzile ridicate menținute în Brazilia reuters.com, sau relaxarea timpurie din Chile/Columbia – pregătesc terenul pentru 2026. Piețe precum Mexic sunt pe un trend ascendent, impulsionate de investiții externe și relaxare monetară. Brazilia adoptă o atitudine de așteptare, dar odată ce va reduce dobânzile, ar putea înregistra o revenire puternică. Investitorii care au evitat anterior imobiliarele din piețele emergente revin treptat, atrași de evaluările mai scăzute și de perspectiva scăderii dobânzilor locale (ceea ce crește valoarea proprietăților). Mesajul analiștilor este, practic: țineți sub observație America Latină. După cum remarca o notă de investiții, “Nu subestimați piața imobiliară din America Latină – pe măsură ce dobânzile scad, ar putea avea o revenire spectaculoasă.” Deja, indicii globali REIT care reflectă aceste piețe au avut performanțe superioare, sugerând că banii “inteligenți” se poziționează pentru o redresare.
Surse:
- Tendințe pe piața imobiliară din SUA și comentariile Selmei Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- Previziunea JPMorgan pentru piața imobiliară din SUA („înghețată până în 2025, creștere <3%”) rfsadvisors.com
- Date privind rata de neocupare a birourilor în SUA (20,7% la nivel național, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- Rezultatele sondajului EXPO REAL Europa (44% optimiști, dobânzile și birocrația principalele preocupări, locuințele principalul activ) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Rata ipotecară în Cehia scade la 4,91%, minimul ultimilor 2 ani expats.cz
- Situația pieței imobiliare din China și sondajul analiștilor (nicio revenire până în 2026/27) reuters.com reuters.com
- RBI (India) menține rata repo la 5,5%, susținând sentimentul cumpărătorilor hindustantimes.com
- Afacerea de logistică de 5 miliarde de dolari în Golf a Blackstone & ADIA’s Lunate reuters.com
- Citat Jon Gray (Blackstone) despre avântul GCC reuters.com
- Proiectul Trump de 1 miliard de dolari al Dar Global în Jeddah reuters.com reuters.com
- Creștere de 70% a proprietăților din Dubai (2019–2024) și planul de dublare a populației reuters.com
- Programul de locuințe accesibile al Kenyei (100.000 de locuințe) și citat Ruto africanews.com africanews.com
- Reducerea ratei dobânzii în Africa de Sud la 7,00%, cel mai scăzut nivel din 2022 reuters.com tradingeconomics.com
- Banxico Mexic reduce la 7,5% (cel mai scăzut nivel din 2022) reuters.com
- Brazilia menține rata Selic la 15%, abordare hawkish reuters.com reuters.com
- Comunicat de presă privind sectorul imobiliar comercial din SUA (EZ Newswire) despre criza birourilor reuters.com
- JLL Global Outlook 2025 (lipsă de ofertă, mișcare timpurie a investitorilor) jll.com
- Articol Reuters despre prăbușirea unei clădiri în Madrid (deținută de un fond saudit) reuters.com reuters.com
- Reuters despre sondajul privind prețurile locuințelor noi din China reuters.com
- Reuters despre reducerea ratei Banxico și inflație reuters.com reuters.com
- Reuters despre comunicatul de presă privind indicele de tendință Expo Real exporeal.net exporeal.net
- Știri pentru expați din Praga despre ratele ipotecare din Cehia expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) citând JPMorgan despre locuințele din SUA rfsadvisors.com
