- Queda no Mercado Imobiliário dos EUA: As vendas de casas nos Estados Unidos permanecem em mínimas de várias décadas em meio a taxas de hipoteca acima de 7%, com os preços nacionais das casas subindo pouco (~1,3% ano a ano em agosto) cotality.com cotality.com. Os preços medianos caíram para cerca de US$ 400.000, melhorando ligeiramente a acessibilidade cotality.com. Analistas do JPMorgan alertam que o mercado permanecerá “em grande parte congelado até 2025”, com crescimento de preços abaixo de 3% rfsadvisors.com.
- Otimismo Cauteloso na Europa: Uma nova pesquisa na principal feira imobiliária da Europa indica que o mercado pode ter “atingido o fundo”, com 44% dos participantes do setor agora otimistas e a confiança retornando lentamente exporeal.net. Habitação ainda é a classe de ativos mais favorecida (75% dos investidores), superando de longe escritórios ou varejo exporeal.net. No entanto, altas taxas de juros e burocracia continuam sendo as principais preocupações para mais de 90% dos entrevistados exporeal.net. Notavelmente, as taxas de hipoteca em partes da Europa finalmente estão diminuindo – por exemplo, as taxas de empréstimo imobiliário na República Tcheca acabaram de cair para uma mínima de 2 anos (~4,91%) expats.cz.
- Queda Contínua do Setor Imobiliário na China: A desaceleração do mercado imobiliário chinês persiste apesar do apoio do governo. Os preços de imóveis novos estão estáveis ou com leve alta, mas os valores de revenda continuam caindo reuters.com. Analistas não esperam uma verdadeira recuperação antes do final de 2026 ou 2027, cerca de meio ano mais tarde do que as previsões anteriores reuters.com. Baixa renda das famílias, alto desemprego e um excesso de imóveis não vendidos continuam a desanimar os compradores reuters.com.
- Expansão e Megaprojetos no Oriente Médio: A região do Golfo está atraindo investimentos massivos. A Blackstone e a Lunate de Abu Dhabi acabaram de lançar uma plataforma de US$ 5 bilhões para imóveis logísticos (armazéns) no Golfo, apostando em um boom de demanda reuters.com. Na Arábia Saudita, a incorporadora Dar Global anunciou um projeto “Trump Plaza” de US$ 1 bilhão em Jeddah, com residências e escritórios de luxo – o segundo empreendimento com a marca Trump no país reuters.com. Mercados do Golfo como Dubai dispararam (preços subiram cerca de 70% em quatro anos) reuters.com, embora uma onda de novas construções deva esfriar esses ganhos nos próximos anos.
- Iniciativas Habitacionais Africanas: As nações africanas estão enfrentando a escassez de moradias em meio à rápida urbanização. Quênia está construindo 100.000 casas acessíveis como parte de um programa nacional para combater um déficit habitacional de 2 milhões de unidades africanews.com. O presidente William Ruto está pedindo uma coalizão global para enfrentar a crise habitacional, afirmando que ela é “grande demais para qualquer país resolver sozinho” africanews.com. Na África do Sul, o alívio nas taxas de juros está à vista – o Banco Central reduziu as taxas para 7% (um patamar baixo não visto desde 2022) reuters.com tradingeconomics.com – o que deve aumentar a confiança dos compradores após anos de aperto.
- América Latina Divergente: As tendências imobiliárias na América Latina refletem condições econômicas mistas. México começou a cortar as taxas para estimular o crescimento – o banco central acabou de reduzir sua taxa básica para 7,5%, o menor nível desde 2022 reuters.com, o que deve aliviar os custos das hipotecas. Em contraste, Brasil ainda enfrenta custos de empréstimos altíssimos; seu banco central mantém a taxa Selic em 15% (um recorde de 20 anos), e sinalizou que não deve haver cortes até bem em 2025 devido à inflação persistente reuters.com reuters.com. Isso manteve o mercado imobiliário brasileiro contido, mesmo com as ações e os fundos imobiliários latino-americanos tendo se recuperado em 2025 na expectativa de um eventual afrouxamento.
- Inquietação no Mercado Imobiliário Comercial: Os mercados de escritórios ao redor do mundo continuam sob pressão devido ao trabalho remoto e ao aumento dos custos de financiamento. A vacância de escritórios nos EUA atingiu um recorde de aproximadamente 20,7% em meados de 2025 reuters.com, uma mudança sísmica que força proprietários e cidades a reconsiderarem usos para prédios vazios. Grandes centros como São Francisco estão registrando vacâncias acima de 25% reuters.com. Em contraste, o setor imobiliário industrial e logístico é um ponto relativamente positivo globalmente – evidenciado por grandes investimentos em armazéns (como o empreendimento da Blackstone no Golfo) e centros de dados, que continuam enfrentando escassez de oferta em muitas regiões jll.com.
- Perspectiva – Esperança Cautelosa: As previsões sugerem um caminho acidentado, mas em melhora. O sentimento europeu está se tornando positivo, e o setor habitacional dos EUA pode se reequilibrar lentamente se as taxas de hipoteca caírem. “A maior acessibilidade proporcionou um alívio muito necessário”, observa um economista do setor habitacional dos EUA, com compradores gradualmente retornando à medida que os preços se estabilizam e o estoque cresce cotality.com. Ainda assim, espera-se que qualquer recuperação seja lenta e desigual. Na China e em outros mercados fracos, a confiança pode não retornar por anos reuters.com. Ainda assim, em todo o mundo, os agentes do setor imobiliário estão se ajustando – de governos cortando taxas ou burocracia a incorporadoras reaproveitando propriedades – plantando as sementes para o próximo ciclo de alta do mercado imobiliário.
Cenário Macroeconômico Global: Juros, Inflação & Ventos Cruzados Econômicos
Ao redor do mundo, altas taxas de juros e inflação têm sido a principal história macroeconômica que impacta o setor imobiliário em 2025. Após aumentos agressivos nas taxas nos últimos dois anos para conter a inflação, os bancos centrais agora estão traçando caminhos diferentes:
- Estados Unidos (Federal Reserve): O Fed dos EUA só recentemente começou a sinalizar alívio. Após atingir um pico acima de 7% no início deste ano, as taxas de hipoteca de 30 anos permanecem próximas das máximas de várias décadas, mantendo o crédito caro para compradores de imóveis. Há sinais iniciais de que o ciclo de aperto do Fed está chegando ao fim – de fato, o Fed até realizou um pequeno corte de juros em setembro de 2025, o primeiro deste ciclo, à medida que a inflação diminuiu. Mas espera-se que as taxas permaneçam elevadas até 2025, mantendo a pressão sobre a acessibilidade à moradia. Essa postura de “juros altos por mais tempo” é um dos principais motivos pelos quais a JPMorgan Research prevê que o mercado imobiliário dos EUA permanecerá “em grande parte congelado” ao longo do próximo ano rfsadvisors.com, com apenas um crescimento tímido dos preços (na ordem de 3% ou menos).
- Europa (BCE e outros): O Banco Central Europeu também elevou as taxas de juros de forma acentuada e, embora ainda não tenha começado a cortar, o continente está vendo alívio inicial por meio de taxas de mercado mais baixas. Na Europa Central, por exemplo, as ofertas médias de hipoteca na Tchéquia acabaram de cair abaixo de 5% pela primeira vez desde meados de 2022 expats.cz. Isso reflete a expectativa de que alguns formuladores de políticas europeus em breve começarão a flexibilizar. Alguns já se moveram: o banco central da Polônia surpreendeu os mercados com um grande corte de juros em setembro, visando reanimar o crescimento. No entanto, no núcleo da Zona do Euro, as taxas permanecem altas e as condições de crédito, restritas. A inflação moderou, mas não o suficiente para declarar vitória, então os tomadores de crédito imobiliário europeus ainda não estão fora de perigo. A notícia mais animadora é que a economia europeia se mostrou resiliente – evitando a recessão até agora – o que, combinado com o pico das taxas, está melhorando o sentimento nos mercados imobiliários.
- Ásia-Pacífico: O cenário é misto. O banco central da China tem cortado taxas e flexibilizado regras de hipoteca na tentativa de resgatar seu setor imobiliário em queda, mas até agora as medidas não reverteram a situação. A Índia, por outro lado, pausou seu afrouxamento após cortes anteriores – em 1º de outubro, o Banco Central da Índia manteve sua taxa repo em 5,5% hindustantimes.com, optando pela estabilidade durante a temporada de festas. Os incorporadores imobiliários indianos comemoraram as taxas estáveis, observando que isso mantém as EMIs de empréstimos habitacionais (pagamentos mensais) sob controle e apoia o sentimento dos compradores hindustantimes.com. Outras economias asiáticas como Japão continuam com ambientes de taxas ultrabaixas, enquanto países como Austrália viram seus mercados imobiliários esfriar significativamente com taxas mais altas (embora, lá também, o pico possa já ter passado). Em toda a Ásia-Pacífico, as condições macroeconômicas variam do dilema estímulo x desaceleração da China ao crescimento constante do Sudeste Asiático e gastos com infraestrutura (por exemplo, Cingapura está sediando grandes fóruns sobre investimento em ativos reais laotiantimes.com, e o Vietnã continua atraindo negócios de desenvolvimento de hotéis e resorts).
- Oriente Médio & África: Os estados do Golfo ricos em petróleo têm moedas atreladas ao dólar americano, o que significa que suas taxas de juros acompanharam amplamente os aumentos do Fed. Isso tornou o financiamento mais caro em lugares como Arábia Saudita e Emirados Árabes Unidos no último ano. Ainda assim, fortes receitas do petróleo e gastos do governo (por exemplo, os projetos do Vision 2030 da Arábia Saudita) mantiveram o setor imobiliário da região aquecido. Os bancos do Golfo continuam líquidos e dispostos a emprestar para os projetos certos, especialmente porque a inflação na região está relativamente contida. Na África, muitas economias enfrentaram taxas de juros altíssimas nos últimos anos enquanto combatiam a fraqueza cambial e a inflação. Agora há sinais de alívio: por exemplo, o banco central da Nigéria cortou sua taxa básica em 50 pontos-base para 27% em setembro (ainda extremamente alta, mas um primeiro passo para baixo), e os rendimentos dos títulos do governo nigeriano começaram a cair em resposta proshare.co proshare.co. A África do Sul também conseguiu começar a flexibilizar – o Banco de Reserva da África do Sul reduziu sua taxa repo para 7,0% em julho de 2025 reuters.com tradingeconomics.com, citando perspectivas de inflação melhoradas. A inflação mais baixa e a estabilização das moedas em várias nações africanas podem gradualmente tornar o crédito mais acessível para o desenvolvimento imobiliário, embora desafios como altos prêmios de risco permaneçam.
No geral, o pano de fundo macroeconômico é de transições cautelosas: de aperto para flexibilização (seletiva), da volatilidade da era pandêmica para condições mais normalizadas. O crescimento econômico mais lento em 2025 é uma preocupação – o FMI projeta um crescimento global em torno de 3,3%, abaixo da média de 3,7% de 2000–2019 – mas não um colapso. Muitas economias estão evitando a recessão, e esse crescimento modesto junto com a desaceleração da inflação é exatamente o que os mercados imobiliários precisam para se estabilizar. O resultado: os custos de empréstimos devem cair gradualmente ao longo do próximo ano em muitas regiões (com América do Norte e Europa um pouco atrás da Ásia e da América Latina no ciclo), proporcionando um impulso para os mercados imobiliários, se a inflação permanecer sob controle.
América do Norte: Recessão Habitacional Persiste, Mercados Comerciais Reprecificando
Estados Unidos – Habitação: O mercado imobiliário dos EUA continua sentindo o impacto das altas taxas de juros. Até o início de outubro, as taxas de hipoteca fixa de 30 anos estão em torno de 7%–7,5%, níveis não vistos em duas décadas, o que afastou muitos potenciais compradores. O volume de vendas de imóveis, consequentemente, permanece próximo a mínimas históricas – cerca de 4 milhões de vendas anualizadas, uma queda acentuada em relação ao boom da pandemia. “O mercado imobiliário está em uma fase lenta de reequilíbrio”, explica Selma Hepp, economista-chefe da empresa de dados imobiliários Cotality, observando que a atividade de vendas permanece em níveis mínimos de várias décadas cotality.com. Com poucos compradores, a valorização dos preços estagnou: os preços nacionais dos imóveis subiram apenas cerca de 1,3% no último ano (ago. 2024 a ago. 2025) cotality.com, o que, após a inflação, significa que os preços reais na verdade caíram. Em muitos mercados anteriormente aquecidos (do Sun Belt ao Mountain West), os preços estão em queda ano a ano, enquanto alguns mercados no Nordeste e Meio-Oeste ainda registram ganhos modestos.
Do lado da oferta, o estoque de imóveis à venda aumentou em relação às mínimas extremas, dando aos compradores um pouco mais de opções. O preço mediano dos imóveis nos EUA até caiu levemente para US$ 400.000 cotality.com. Isso, combinado com uma recente queda nas taxas de hipoteca em relação ao pico, melhorou a acessibilidade “para o nível mais favorável desde 2022”, diz Hepp cotality.com. Ela observa que isso “proporcionou um alívio muito necessário” e levou a um aumento tímido nas solicitações de hipoteca e no interesse dos compradores cotality.com. Essencialmente, alguns compradores estão retornando ao mercado à medida que se adaptam ao novo normal das hipotecas a 7%. Os imóveis estão ficando mais tempo no mercado e os vendedores estão reduzindo os preços com mais frequência para fechar negócios – dando aos compradores remanescentes um pouco mais de poder de negociação neste outono (uma mudança drástica em relação ao mercado frenético de vendedores de 2021).
Ainda assim, o clima geral é de cautela. Muitos proprietários estão “presos” a taxas de hipoteca ultrabaixas de anos anteriores e não estão dispostos a vender e comprar novamente a taxas mais altas, o que mantém o estoque restrito. As novas construções ajudaram um pouco na oferta, mas as construtoras também estão enfrentando custos elevados de financiamento e construção. As previsões de especialistas refletem a realidade sóbria: o J.P. Morgan projeta que o mercado imobiliário dos EUA permanecerá em grande parte congelado até 2025, com apenas crescimento modesto dos preços (≈3% ou menos) e vendas persistentemente fracas rfsadvisors.com. Em outras palavras, uma recuperação ampla do setor imobiliário dos EUA pode não chegar até que as taxas de juros caiam de forma mais significativa, o que a maioria espera para a segunda metade de 2025 ou em 2026.
Estados Unidos – Comercial: No setor imobiliário comercial, os EUA estão passando por uma dolorosa reprecificação e reestruturação, especialmente no segmento de escritórios. O trabalho remoto e híbrido reduziu permanentemente a demanda por espaços de escritório, e os números são impressionantes – a taxa nacional de vacância de escritórios atingiu 20,7% no 2º trimestre de 2025, a maior já registrada reuters.com. Para se ter uma ideia, antes da pandemia as vacâncias em escritórios giravam em torno de 12%. As grandes cidades são as mais afetadas: São Francisco agora tem uma taxa de vacância de escritórios de 27,7% (contra ~8% em 2019) reuters.com, e outros polos de negócios como Nova York e Chicago também apresentam vacâncias acima de 20%. Esse excesso de escritórios vazios está atingindo em cheio as finanças dos proprietários (as receitas de aluguel caíram, enquanto os empréstimos estão mais difíceis de refinanciar com taxas mais altas) e até prejudicando os orçamentos das cidades que dependem de impostos sobre propriedades. Como resultado, há uma onda de baixas contábeis no valor de edifícios de escritórios, inadimplência em hipotecas e incorporadoras abandonando torres de escritórios antigas.
A resposta da indústria tem sido dupla: conversão e consolidação. Desenvolvedores em algumas cidades estão correndo para converter escritórios obsoletos em apartamentos ou outros usos. Um recorde de cerca de 150 milhões de pés quadrados de escritórios nos EUA está em algum estágio de conversão para uso residencial ou misto neste ano reuters.com reuters.com. Não é fácil – altos custos e obstáculos de zoneamento significam que apenas uma fração dos edifícios é adequada para conversão – mas é uma das poucas maneiras de criar valor a partir de ativos encalhados. A outra tendência é o “voo para a qualidade”: empresas que estão alugando estão se concentrando nos edifícios mais novos e de maior qualidade, com ótimas comodidades. Prédios de escritórios antigos Classe B/C estão sofrendo vagas desproporcionais, enquanto escritórios Classe A de destaque em locais privilegiados estão se saindo um pouco melhor (alguns estão até quase totalmente alugados). Essa bifurcação significa que escritórios e laboratórios modernos ainda comandam aluguéis sólidos, enquanto escritórios da década de 1980 podem ficar vazios sem grandes reformas.Fora dos escritórios, outros segmentos de imóveis comerciais na América do Norte apresentam um cenário misto. Prédios multifamiliares de apartamentos vinham muito fortes (aluguéis em alta, baixa vacância), mas os aluguéis se estabilizaram em muitas cidades à medida que a nova oferta finalmente alcança a demanda e os proprietários competem por inquilinos. Imóveis de varejo (shoppings, centros comerciais) estão se recuperando de forma desigual – ruas de varejo de alto padrão e centros suburbanos bem localizados estão indo bem, já que o consumo está estável, mas shoppings mais fracos continuam perdendo lojas (efeito do comércio eletrônico). Imóveis industriais e logísticos continuam sendo o destaque: com o crescimento do e-commerce e cadeias de suprimentos pressionadas, armazéns e centros de distribuição estão em alta demanda. Mesmo com o crescimento econômico mais lento, grandes contratos logísticos continuam sendo assinados. Por exemplo, grandes negócios este ano incluem um contrato de quase 1 milhão de pés quadrados na Carolina do Sul por uma empresa de logística, e um contrato de 885.000 pés quadrados para um armazém no Reino Unido – mostrando como é robusta a demanda global por espaço industrial jll.com jll.com. As taxas de vacância de armazéns nos EUA ainda são bastante baixas, e o crescimento dos aluguéis para instalações logísticas tem sido forte nos principais polos (embora esteja moderando à medida que mais armazéns são construídos). Essa divergência dentro do setor imobiliário comercial – escritórios fracos, industrial forte, varejo misto e apartamentos estáveis – está levando investidores a rotacionar seus portfólios. De fato, o capital que fugiu do problemático setor de escritórios está sendo redirecionado para armazéns, apartamentos, laboratórios de ciências da vida, data centers e outros segmentos com melhores perspectivas.
Canadá: Ao norte da fronteira, o mercado imobiliário canadense frequentemente reflete as tendências dos EUA, mas com algumas particularidades. O setor habitacional do Canadá sofreu uma queda no início de 2025, já que os rápidos aumentos das taxas pelo Banco do Canadá (que elevaram as taxas de hipoteca para mais de 5–6% no país) reduziram a acessibilidade. Neste outono, os preços nacionais das casas caíram cerca de 3–4% em relação ao ano anterior nesto.ca – uma correção modesta após a grande valorização entre 2020 e 2022. Mercados como Toronto e Vancouver, que estavam extremamente superaquecidos, registraram quedas de preços e muito menos vendas no último ano. No entanto, com o Banco do Canadá pausando os aumentos de juros e os compradores se ajustando, a atividade está voltando em alguns mercados. O preço médio das casas em Vancouver em setembro ficou praticamente estável (+0,1% YoY) wowa.ca, sugerindo que a correção por lá pode ter chegado ao fundo do poço. O estoque de imóveis no Canadá ainda é limitado (um problema crônico devido à construção lenta de moradias e à alta imigração), então, se as taxas de juros se estabilizarem ou caírem em 2024, muitos analistas esperam que o setor habitacional canadense se recupere rapidamente. Enquanto isso, os inquilinos enfrentam taxas de vacância muito baixas e aluguéis em disparada – colocando as preocupações com a acessibilidade no centro do debate político no Canadá.
No segmento comercial, os setores de escritórios e varejo do Canadá enfrentam os mesmos desafios que os dos EUA, embora as principais cidades canadenses (Toronto, Vancouver, Montreal) tenham taxas de vacância em escritórios um pouco menores do que suas equivalentes americanas. Um diferencial: os grandes centros urbanos do Canadá continuam atraindo fluxo populacional (inclusive de imigrantes internacionais), o que sustenta a demanda por apartamentos e até por comodidades no centro das cidades. O setor industrial imobiliário no Canadá está em alta, assim como nos EUA, com Toronto e Vancouver apresentando menos de 2–3% de vacância industrial – entre as mais baixas da América do Norte. No geral, investidores veem o mercado imobiliário canadense como uma história de dois mundos: os imóveis residenciais e industriais permanecem relativamente resilientes e demandados, enquanto os escritórios e o varejo mais antigo estão sob pressão. Os cap rates (retornos de investimento) subiram em todos os segmentos devido ao aumento das taxas de referência, o que reduziu os valores dos imóveis no papel, mas há muito capital à espera de um sinal mais claro de que as taxas atingiram o pico para voltar ao mercado.
Europa: Sinais de Recuperação em Meio a Juros Altos e Novas Prioridades
Sentimento em Recuperação: O mercado imobiliário europeu entrou em 2025 em um clima negativo – os preços estavam fracos em muitos países, os volumes de investimento despencaram e o aumento das taxas de juros pelo Banco Central Europeu (BCE) (agora no maior patamar em décadas) esfriou dramaticamente o que era um mercado aquecido em 2021. No entanto, à medida que avançamos por outubro de 2025, há sinais crescentes de que a Europa pode ter atingido o fundo do poço e está começando a se estabilizar. Na EXPO REAL – a maior conferência imobiliária do continente, realizada de 6 a 8 de outubro em Munique – uma pesquisa de tendências com milhares de participantes do setor constatou que 44% agora se sentem “otimistas” em relação ao mercado imobiliário internacional daqui para frente, contra 22% “cautelosos” e o restante neutro exporeal.net. Há apenas um ano, o pessimismo era muito mais disseminado. “O índice de tendências atual mostra que chegamos ao fundo do poço e a confiança está retornando gradualmente”, disse Stefan Rummel, CEO da Messe München, que organiza a Expo, acrescentando que, apesar dos desafios contínuos, o mercado parece estar retornando lentamente ao normal exporeal.net.
O que está por trás desse otimismo cauteloso? Em primeiro lugar, os valores dos imóveis foram corrigidos significativamente na Europa desde 2022, especialmente no setor imobiliário comercial. Em alguns mercados, os preços de escritórios e imóveis de varejo caíram 20% ou mais em relação ao pico, e até mesmo ativos “core” (como escritórios de alto padrão em Paris ou Frankfurt) tiveram aumento de yields e queda de preços em torno de 10–15%. Essa reavaliação, embora dolorosa para os proprietários, significa que muita da especulação foi eliminada – compradores e vendedores podem voltar a concordar sobre preços. De fato, espera-se que a atividade de transações aumente após a seca dos últimos 12 meses, à medida que investidores oportunistas buscam pechinchas. Outro fator é a expectativa de que as condições de financiamento vão melhorar: a inflação na Europa tem caído, e muitos acreditam que o BCE está em ou próximo de sua taxa máxima (atualmente taxa de depósito ~4%). Se a inflação continuar diminuindo, o BCE pode até cortar as taxas em 2024. Além disso, alguns países europeus estão oferecendo apoio direcionado – por exemplo, Alemanha lançou programas para subsidiar a construção de moradias e reformas verdes, e está discutindo formas de reduzir entraves burocráticos (uma grande reclamação do setor – 79% dos entrevistados na pesquisa da Expo Real pediram “menos burocracia” para ajudar o mercado exporeal.net).
Vencedores e perdedores – Tipos de ativos: A pesquisa europeia também destacou onde os investidores veem mais oportunidades para o futuro. Pelo segundo ano consecutivo, a habitação é a classe de ativos mais bem classificada em termos de atratividade exporeal.net. Cerca de 75% dos entrevistados apontaram o residencial (multifamiliar, etc.) como foco principal – refletindo a crônica escassez de moradias na Europa e a relativa estabilidade dos ativos habitacionais mesmo em períodos de recessão. Após a habitação, “imóveis de cuidados” (como saúde, residências para idosos) e centros de dados foram altamente avaliados (mais de 60% cada) exporeal.net, indicando setores de crescimento ligados ao envelhecimento demográfico e à infraestrutura digital. Logística/armazéns também tiveram boa pontuação (47%). Por outro lado, os segmentos tradicionais de hotelaria, escritórios e varejo estão em baixa – cada um atraiu interesse de apenas cerca de 10% dos entrevistados exporeal.net. Isso não significa que esses setores estejam mortos na Europa, mas os investidores estão muito seletivos: escritórios de nova geração (especialmente edifícios energeticamente eficientes com ótimas comodidades) em localizações privilegiadas ainda podem ter sucesso, mas escritórios ou shoppings antigos são vistos com cautela.
Diferenças regionais: A Europa não é monolítica – as condições variam por país e região. Até agora, em 2025, o sul da Europa (como Espanha, Portugal) se manteve relativamente bem; o investimento estrangeiro em resorts, hotéis e apartamentos para aluguel permaneceu bastante robusto, impulsionado pelo forte turismo e por expatriados. O norte da Europa (Escandinávia, Alemanha, Holanda) teve uma correção mais acentuada, em parte porque esses mercados tiveram grandes valorizações e muitos investidores altamente alavancados que agora estão pressionados pelas taxas. Notavelmente, a pesquisa da Expo Real constatou que a confiança no mercado dos EUA caiu entre os europeus (apenas 45% agora veem os EUA como importantes para investimentos futuros, ante 66% há um ano), enquanto a própria Europa continua sendo a principal escolha e a região Ásia-Pacífico saltou para o segundo lugar com 64% de favorabilidade exporeal.net. Isso sugere que o capital europeu pode permanecer mais próximo de casa ou até mesmo migrar para a Ásia, em vez de buscar negócios no incerto mercado americano. Dentro da Europa, a Europa Ocidental (França, Alemanha, Reino Unido, etc.) ainda é vista como a principal região (84% de importância) em relação à Europa Central/Oriental.
Desafios – Taxas e Custos: A perspectiva cautelosamente otimista não ignora os enormes desafios ainda presentes. Praticamente todos no setor concordam que as taxas de juros são a principal questão. A pesquisa da Expo mostrou que impressionantes 94% dos entrevistados consideraram a política de taxas de juros “muito importante” ou “importante” para as perspectivas do mercado exporeal.net. As taxas afetam não apenas os custos de hipoteca para compradores de imóveis (reduzindo a demanda), mas também a viabilidade de novos empreendimentos – muitos projetos deixaram de ser viáveis com financiamentos a 5%–6% em vez de 1%–2% há alguns anos. Isso levou a uma forte queda na atividade de construção. Por exemplo, o início de obras residenciais na Alemanha caiu drasticamente em 2023–2025, e o país se prepara para um déficit em suas ambiciosas metas de novas moradias. Incorporadores em toda a Europa estão pressionando por ajuda: quando questionados sobre como melhorar a situação, 79% disseram “reduzir a burocracia” (para acelerar as aprovações), 64% queriam melhor acesso ao capital (por exemplo, garantias de empréstimos do governo), e muitos enfatizaram a redução de impostos ou padrões de construção para baixar os custos exporeal.net exporeal.net. Os custos de construção dispararam em 2021–22 devido a problemas na cadeia de suprimentos e à inflação; esfriaram um pouco, mas construir um projeto hoje na Europa ainda é significativamente mais caro do que há alguns anos, então a oferta de novas moradias está restrita justamente quando é mais necessária.
Pontos Positivos: Apesar dos ventos contrários, certos segmentos do mercado imobiliário europeu estão prosperando. Um exemplo é o setor de apartamentos para aluguel em grandes cidades. As altas taxas de juros aumentaram, ironicamente, a demanda por aluguéis (já que menos pessoas podem comprar), mantendo a ocupação e os aluguéis elevados para propriedades multifamiliares administradas profissionalmente. Em algumas cidades alemãs e francesas, os aluguéis atingiram recordes em 2025, mesmo com a queda dos preços de compra. Isso torna o investimento residencial atraente para investidores de longo prazo, como fundos de pensão. O setor de imóveis logísticos é outro destaque: a mudança para o comércio eletrônico e a necessidade de armazéns modernos próximos a centros populacionais faz com que as taxas de vacância para espaços logísticos de alto padrão sejam extremamente baixas (frequentemente abaixo de 5%), e os incorporadores ainda veem fila de inquilinos para qualquer novo armazém construído. Os rendimentos logísticos pan-europeus comprimiram nos últimos anos, mas o crescimento dos aluguéis está compensando parte do impacto das taxas de juros. Além disso, setores alternativos como laboratórios de ciências da vida, moradias estudantis e data centers na Europa estão se beneficiando de fatores estruturais de demanda e estão entre as principais escolhas dos investidores. A escassez de capacidade de data centers, por exemplo, levou a grandes projetos em Londres, Frankfurt, Dublin e outros polos; esses imóveis frequentemente garantem contratos de locação com grandes empresas de tecnologia antes mesmo do início das obras.
Exemplo – Reino Unido e França: O Reino Unido, que começou a aumentar as taxas de juros mais cedo e teve uma das correções imobiliárias mais acentuadas entre as principais economias, está mostrando sinais tímidos de estabilização. Os preços das casas em Londres caíram cerca de 4–5% em relação ao ano anterior, e mais em termos reais ao considerar a inflação. As consultas de compradores estão subindo lentamente, pois esperam que o Banco da Inglaterra esteja quase terminando de aumentar as taxas. Algumas previsões sugerem que os preços das casas no Reino Unido chegarão ao fundo do poço em 2024. Enquanto isso, o mercado de aluguel no Reino Unido está extremamente apertado, levando o governo a considerar políticas para aumentar a oferta de aluguéis e a construção de moradias. Na França, os mercados imobiliários têm estado mais calmos – Paris registrou pequenas quedas de preços e o volume de transações caiu, mas não houve um colapso severo. No entanto, novas regras de concessão de crédito e taxas mais altas dificultaram muito, especialmente para compradores de primeira viagem, a obtenção de hipotecas na França, pressionando a faixa mais baixa do mercado. O governo francês respondeu com programas para ajudar compradores e para renovar o estoque de moradias antigas (a França tem um grande esforço para melhorias de eficiência energética, o que por si só está impulsionando um segmento de investimento imobiliário – a modernização de edifícios para atender aos novos padrões).
Um Evento Imprevisto: Um desenvolvimento notável (e trágico) nas notícias durante esse período foi o colapso de um prédio em Madri, Espanha em 7 de outubro de 2025. A estrutura de seis andares, um edifício de escritórios dos anos 1960 que estava sendo reformado para virar um hotel de luxo, desabou repentinamente durante as obras, matando quatro pessoas reuters.com reuters.com. O incidente chocou a Espanha e levantou questões sobre a segurança das edificações e a fiscalização das reformas. Curiosamente, o imóvel pertencia a um fundo imobiliário sediado na Arábia Saudita (RSR) especializado em hotéis de alto padrão na Espanha e em Portugal reuters.com. As autoridades municipais de Madri revelaram que o prédio havia reprovado inspeções anteriores e estava classificado como tendo condições estruturais “desfavoráveis” reuters.com. Esse evento destacou dois pontos: primeiro, os riscos na iniciativa europeia de renovar e reaproveitar edifícios antigos (uma parte fundamental da revitalização dos centros urbanos e do cumprimento de metas de sustentabilidade – mas algo que deve ser feito com cautela); e segundo, a influência contínua de investidores internacionais (como fundos do Oriente Médio) no cenário imobiliário europeu. Embora esse colapso trágico seja um caso isolado, ele levou desenvolvedores e reguladores em toda a Europa a redobrar a atenção para a integridade estrutural de edifícios antigos em processo de transformação para novos usos. É um lembrete sóbrio de que o desenvolvimento imobiliário traz responsabilidades de segurança mesmo em meio à pressa por modernização.
Olhando para o futuro na Europa, a narrativa principal é de ajuste e inovação. O mercado está ativamente buscando um novo equilíbrio em um mundo de taxas mais altas. Especialistas preveem que a habitação liderará a recuperação assim que os custos de financiamento diminuírem – afinal, a demanda de pessoas que precisam de moradia só cresce – mas isso pode exigir apoio do governo e soluções criativas (como mais construção modular ou parcerias público-privadas) para fechar a lacuna de acessibilidade. O setor de imóveis comerciais provavelmente verá uma “sobrevivência dos mais aptos”: as melhores localizações e propriedades eventualmente recuperarão valor, enquanto as obsoletas podem precisar ser requalificadas ou negociadas com grandes descontos. Por enquanto, os agentes do mercado imobiliário europeu estão cautelosamente otimistas, acompanhando de perto o BCE e os dados de inflação, e muitos estão se posicionando para uma retomada no final de 2024 ou 2025. Como comentou um veterano do setor na Expo de Munique: “Tem sido uma caminhada difícil, mas se você tem capital disponível e paciência, o próximo ano pode apresentar a oportunidade de compra da década.”
Ásia-Pacífico: Dificuldades da China, Estabilidade da Índia e um Cenário Regional Misto
China – Gigante em Dificuldades: Em nenhum lugar a história do mercado imobiliário no final de 2025 é mais dramática do que na China, a segunda maior economia do mundo. O mercado imobiliário chinês, que em 2021 havia atingido uma escala sem precedentes (respondendo por cerca de um quarto do PIB da China em seu auge) reuters.com, permanece em uma recessão prolongada. O problema começou com a crise de liquidez de grandes incorporadoras como Evergrande e Country Garden em 2021–2023, e desde então se transformou em uma perda mais ampla de confiança entre os compradores de imóveis. Em outubro de 2025, os preços de novos imóveis residenciais na China ainda estão caindo em muitas cidades. Uma pesquisa privada mostrou que os preços em setembro subiram apenas 0,09% em relação ao mês anterior, mais devagar do que o aumento de agosto, e os preços de imóveis usados (de segunda mão) continuam em queda (~0,7% de queda mês a mês) reuters.com. Em resumo, não houve uma recuperação significativa – preços e volumes de vendas estão estagnados no fundo, e o estoque de apartamentos novos não vendidos permanece muito alto em muitas regiões.
O governo chinês e o banco central tentaram uma série de medidas de apoio: corte das taxas de hipoteca, redução dos requisitos de entrada, flexibilização das restrições de compra nas grandes cidades e até o lançamento de um programa de reurbanização para absorver o excesso de oferta reuters.com. Essas políticas proporcionaram alguns aumentos temporários (por exemplo, após algumas grandes cidades relaxarem as regras de compra de imóveis em setembro, houve um breve aumento nas consultas e transações), mas o impacto geral foi limitado. O sentimento do consumidor é difícil de recuperar depois de ver construtoras parando obras de imóveis vendidos na planta e algumas empresas dando calote em suas dívidas. Muitas famílias chinesas já possuem um ou mais imóveis e agora estão mais focadas em quitar dívidas do que em comprar novas casas, especialmente porque o crescimento econômico desacelerou e o desemprego entre os jovens está alto.Crucialmente, analistas agora acreditam que a recuperação do setor imobiliário da China levará mais tempo do que se pensava. Uma pesquisa da Reuters com especialistas no final de setembro encontrou consenso de que os preços dos imóveis não se estabilizarão até pelo menos o segundo semestre de 2026, ou até 2027 reuters.com – cerca de 6 meses mais tarde do que esses mesmos analistas previam apenas um trimestre antes. Essa revisão pessimista mostra o quão enraizada está a estagnação. Com as vendas de imóveis ainda fracas, a receita de venda de terrenos para os governos locais caiu, a atividade de construção está anêmica e os efeitos colaterais pesam sobre a economia chinesa como um todo. Há algumas notas positivas: as autoridades chinesas aumentaram o estímulo de outras formas (como gastos em infraestrutura), e o Banco Mundial revisou recentemente para cima a previsão de crescimento do PIB da China em 2025 para 4,8% icis.com, em parte pela expectativa de que o pior do impacto do setor imobiliário diminua até o próximo ano. E, de fato, há “sinais leves de estabilização” – por exemplo, um índice privado de 100 cidades mostrou um pequeno aumento de 0,3% nos preços dos imóveis em maio reuters.com, um dos primeiros aumentos em mais de meio ano. Mas essas melhorias são extremamente frágeis. Como disse um economista, não se espera uma recuperação generalizada em 2025 conference-board.org; na melhor das hipóteses, a China pode conseguir estancar as perdas no setor imobiliário até o final de 2025 e ver uma recuperação gradual depois disso, assumindo que mais estímulos (como cortes de juros ou até algum tipo de resgate para incorporadoras em dificuldades) sejam implementados.
Em resposta a essa turbulência, compradores de imóveis e investidores chineses alteraram seu comportamento. Mais pessoas estão preferindo imóveis novos já prontos (para evitar o risco de não conclusão) ou imóveis de segunda mão, em vez de comprar na planta de incorporadoras com finanças incertas. O governo incentivou os bancos a conceder empréstimos para garantir que projetos parados sejam concluídos, a fim de reconstruir a confiança. Há também uma mudança notável na migração – alguns jovens chineses estão optando por alugar ou mudar-se para cidades mais baratas, em vez de se esforçarem para comprar em cidades de primeiro nível como Pequim ou Shenzhen nos níveis de preço atuais. O mercado imobiliário de luxo e alto padrão na China, no entanto, manteve melhor seu valor, especialmente em Pequim/Shanghai, onde compradores ricos são menos afetados pelo aumento das taxas de hipoteca e ainda veem o imóvel como um ativo de status.Resto da Ásia-Pacífico: Fora da China, os mercados imobiliários da Ásia apresentam um amplo espectro:
- Índia: O setor imobiliário da Índia tem sido relativamente estável e até crescente em 2025, sustentado por uma economia forte (a Índia é uma das maiores economias de crescimento mais rápido este ano). A decisão do Banco Central da Índia este mês de manter a taxa repo em 5,5% (após cortar 100 pontos-base no início do ano) hindustantimes.com hindustantimes.com foi bem recebida por incorporadoras e compradores de imóveis. Isso significa que as taxas de juros dos financiamentos imobiliários permanecem estáveis, o que ajuda compradores da classe média a planejar a compra de novos apartamentos. A Índia tradicionalmente tem taxas de juros mais altas do que o Ocidente, mas uma classe média em expansão e a urbanização impulsionam a demanda por moradias. Em cidades como Mumbai, Bangalore, Delhi NCR, as vendas de imóveis residenciais têm sido robustas em 2025, e os preços estão subindo, ainda que moderadamente. A temporada festiva (de outubro até a época do Diwali) é um período de pico para compras de imóveis na Índia, e o sentimento tem sido positivo este ano com as taxas estáveis – incorporadoras até relataram aumento nas reservas de novos lançamentos. A postura cautelosa do RBI (“confiança, não hesitação”, como disse um especialista hindustantimes.com) sugere que estão equilibrando preocupações com a inflação e a necessidade de apoiar o crescimento. Enquanto a inflação permanecer dentro da meta, muitos analistas acreditam que o RBI pode retomar cortes suaves nas taxas em 2024, o que impulsionaria ainda mais o setor imobiliário. Uma restrição na Índia, no entanto, é o financiamento para incorporadoras – após alguns calotes de grandes empresas há alguns anos, os bancos ficaram mais rigorosos. Mas o surgimento dos REITs (Fundos de Investimento Imobiliário) no setor de escritórios e varejo da Índia abriu um novo canal de financiamento, e vimos grandes investidores globais (como fundos de pensão canadenses, fundos soberanos) investirem bilhões em parques de escritórios, centros logísticos e shoppings indianos, apostando no crescimento de longo prazo do país.
- Japão: O mercado imobiliário do Japão em 2025 tem estado relativamente calmo. Com o Banco do Japão mantendo taxas de juros ultrabaixas (e apenas ajustando levemente seu controle da curva de rendimentos), as hipotecas no Japão continuam baratas (em torno de 1%). A demanda por moradias é estável; a maior questão é o envelhecimento da população japonesa e o que isso significa para a habitação em áreas rurais (que enfrentam despovoamento). Em grandes cidades como Tóquio, Osaka, Nagoya, o setor imobiliário na verdade atraiu interesse de investidores estrangeiros este ano – em parte porque o iene fraco tornou os ativos japoneses mais acessíveis para compradores do exterior. Notavelmente, alguns fundos globais estão comprando torres de escritórios e blocos de apartamentos em Tóquio, vendo-os como ativos de porto seguro. Os escritórios em Tóquio têm uma taxa de vacância em torno de 6% (maior do que antes da Covid, mas longe dos níveis dos EUA), e os aluguéis caíram apenas modestamente. Enquanto isso, o mercado residencial de luxo de Tóquio está atingindo novos patamares, já que indivíduos ricos da Ásia o veem como um local estável para estacionar dinheiro. A única ressalva é que o BOJ pode deixar as taxas de juros subirem lentamente se a inflação persistir acima de 2%, mas qualquer mudança será muito gradual.
- Sudeste Asiático: Muitos países do Sudeste Asiático estão vendo atividade imobiliária robusta. Por exemplo, Singapura – após um período intenso em 2021–2023 – implementou medidas de resfriamento (aumento de impostos de selo, etc.) que desaceleraram as vendas, mas os preços ainda estão subindo tanto para condomínios privados quanto para apartamentos públicos devido à crônica falta de oferta. O mercado de escritórios de Singapura está se beneficiando de empresas que transferem algumas operações de Hong Kong e China – os aluguéis de escritórios lá subiram no início de 2025. Malásia e Tailândia tiveram mercados mais fracos (suas economias estão crescendo mais devagar, e na Tailândia a incerteza política pesou na confiança dos investidores), mas mesmo assim, a retomada do turismo impulsionou os segmentos de hotelaria e varejo. Vietnã é um destaque: sua economia está crescendo cerca de 5-6%, e o setor imobiliário está em alta com projetos de desenvolvimento. Uma manchete de 8 de outubro foi que a Hilton assinou uma parceria estratégica com o Sun Group do Vietnã para desenvolver 5 novos hotéis no Vietnã theinvestor.vn – um sinal de confiança nas perspectivas do turismo e viagens de negócios no Vietnã. O Vietnã também continua atraindo manufatura (graças à estratégia China+1), o que impulsiona a demanda por parques industriais e moradia para trabalhadores. No entanto, os incorporadores imobiliários do Vietnã enfrentaram uma crise de crédito no início de 2023, e o governo interveio para estabilizar o mercado de títulos corporativos e permitir atrasos em projetos; as condições estão melhorando agora.
- Austrália & Nova Zelândia: Esses mercados alinhados ao Ocidente tiveram alguns dos maiores booms imobiliários durante a pandemia e, subsequentemente, passaram por correções quando as taxas de juros dispararam. Na Austrália, o Banco Central manteve sua taxa básica em 4,1% por vários meses, o que deu um alívio ao mercado imobiliário. Em outubro de 2025, os preços das casas australianas começaram a subir novamente em muitas cidades – Sydney e Perth estão em alta no acumulado do ano, enquanto Melbourne está praticamente estável – recuperando-se mais rápido do que muitos analistas previam. A oferta limitada de imóveis e a forte recuperação da imigração (a população da Austrália está crescendo rapidamente devido à reabertura pós-Covid) sustentam essa resiliência. Ainda assim, a acessibilidade à moradia na Austrália continua muito comprometida (especialmente para compradores de primeira viagem), e há apelos por reformas de zoneamento e mais construções para aliviar a pressão. O setor comercial na Austrália é misto: escritórios em Sydney/Melbourne têm vacância mais alta agora (acima de 14%) à medida que as empresas consolidam espaços; o varejo está se estabilizando; e o setor industrial está muito forte (vacância abaixo de 1% em alguns polos industriais de Sydney). A Nova Zelândia teve uma grande queda no mercado imobiliário (os preços caíram cerca de 15% em relação ao pico), mas com o Banco Central da Nova Zelândia agora cortando as taxas (eles começaram a flexibilizar em meados de 2025 após declarar a inflação sob controle), espera-se que o mercado imobiliário neozelandês se recupere em 2026.
- Ásia Emergente: Em lugares como Indonésia, Filipinas, Malásia, os mercados imobiliários estão fortemente ligados ao crescimento econômico local e às taxas de juros. A economia da Indonésia tem sido sólida, e as taxas de juros relativamente baixas (taxa do Banco da Indonésia em torno de 5,75%), então o desenvolvimento de moradias e shoppings em Jacarta e outras grandes cidades continua de forma constante. As Filipinas passaram por um boom de construção de condomínios que levou a um leve excesso de oferta em Metro Manila, mas a população jovem e o crescimento da indústria de BPO (terceirização) mantêm as perspectivas de longo prazo positivas. Uma tendência na Ásia emergente é o impulso por infraestrutura – novos metrôs, rodovias, aeroportos – que frequentemente abrem novos corredores para o desenvolvimento imobiliário (por exemplo, novas linhas de trem em Manila e Bangkok estão impulsionando empreendimentos orientados ao transporte público).
Comentário de Especialista: Um comentário notável sobre as perspectivas da Ásia veio de um fórum imobiliário onde um analista brincou: “O mercado imobiliário da Ásia-Pacífico é uma história de duas velocidades: China em dificuldades, o resto da Ásia se mantendo.” Isso parece apropriado: enquanto a crise da China pesa no sentimento regional (e tem efeitos colaterais como a redução do fluxo de compradores chineses para lugares como Hong Kong, Singapura, Vancouver), outros mercados asiáticos estão geralmente mais otimistas. As tendências demográficas e de urbanização da Ásia continuam sendo um motor poderoso para a demanda imobiliária – por exemplo, Índia, Sudeste Asiático, até mesmo os centros urbanos do Japão – e muitos investidores globais, de fundos soberanos a private equity, estão aumentando suas alocações em imóveis na Ásia-Pacífico, vendo a incerteza deste ano como uma oportunidade para comprar ativos a preços razoáveis. Uma pesquisa de uma consultoria imobiliária observou que Tóquio, Singapura e Sydney estão entre os principais alvos para investimento transfronteiriço em 2025, graças à sua estabilidade ou potencial de crescimento, enquanto as cidades chinesas perderam preferência devido às incertezas contínuas.
Em suma, o mercado imobiliário da Ásia-Pacífico no final de 2025 é um estudo de contrastes. A China está tentando promover um pouso suave para o estouro de sua bolha imobiliária (uma tarefa monumental ainda em andamento), mas em outras partes da Ásia, os mercados estão em sua maioria resilientes ou se adaptando rapidamente. Se a China conseguir se estabilizar em 2026, isso poderá proporcionar um grande impulso de confiança regional. Por enquanto, os investidores estão agindo com cautela – diversificando entre mercados, favorecendo setores como logística e data centers, e acompanhando de perto as ações dos bancos centrais (como a política do Banco do Japão ou as medidas de estímulo da China) que podem mudar o cenário.
Oriente Médio: Surto de Investimentos, Boom de Construção e Estratégias em Transformação
O Oriente Médio, especialmente os países do Conselho de Cooperação do Golfo (GCC), surgiu no final de 2025 como um polo de atividade imobiliária – impulsionado tanto por ambições internas quanto por um influxo de capital global. Os altos preços da energia nos últimos anos encheram os cofres dos governos, permitindo planos de desenvolvimento extravagantes, enquanto reformas sociais e econômicas estão atraindo talentos e turistas, criando nova demanda imobiliária. O período de 7 a 8 de outubro de 2025 registrou vários desenvolvimentos importantes que destacam o momento da região:
Mega-Investimentos e Parcerias: Um acordo de grande destaque é a parceria da Blackstone com a Lunate de Abu Dhabi para investir US$ 5 bilhões em propriedades logísticas no Golfo reuters.com. A Blackstone, maior gestora de ativos alternativos do mundo, vê oportunidade na crescente necessidade do Oriente Médio por armazéns e centros de distribuição – desde o atendimento de e-commerce até a logística portuária. A nova plataforma (batizada de “GLIDE”) terá foco na construção e aquisição de “ativos de armazéns de alta qualidade” em todo o GCC (Bahrein, Kuwait, Omã, Catar, Arábia Saudita, Emirados Árabes Unidos) reuters.com. Este é um forte voto de confiança de um grande investidor dos EUA na trajetória econômica do Golfo. “A profunda transformação econômica em curso no GCC… está criando um forte impulso para setores como logística,” observou o presidente da Blackstone, Jon Gray, destacando como políticas pró-crescimento e diversificação nas economias do Golfo estão impulsionando a demanda imobiliária reuters.com. De fato, à medida que países como a Arábia Saudita localizam mais suas cadeias de suprimentos e o comércio dentro da região aumenta, o segmento de imóveis industriais, muitas vezes negligenciado, está em alta. As taxas de vacância para armazéns modernos em Dubai ou Riade são muito baixas, e os aluguéis vêm subindo, o que provavelmente atraiu a Blackstone para esse empreendimento.
No front de luxo e uso misto, a Arábia Saudita continua a chamar atenção. No final de setembro (pouco antes da nossa janela de 7–8 de outubro), a incorporadora saudita Dar Global anunciou um projeto de US$ 1 bilhão para construir o Trump Plaza em Jeddah reuters.com. Durante 7–8 de outubro, surgiram mais detalhes: será um empreendimento de alto padrão com residências premium, apartamentos com serviços, escritórios e até casas geminadas, além de um enorme parque inspirado no Central Park de Nova York reuters.com. Este é o segundo projeto com a marca Trump no reino, após uma Trump Tower em Riad lançada no ano passado, sinalizando que os laços comerciais entre Arábia Saudita e EUA (ao menos no nível de marcas corporativas) estão crescendo. A Trump Organization (administrada pela família do ex-presidente dos EUA Trump) tem expandido internacionalmente, e o Oriente Médio – com seu apetite por marcas ocidentais e luxo – é um alvo principal. Esses desenvolvimentos também destacam como a Arábia Saudita está se abrindo: há alguns anos, esse tipo de branding aberto poderia ser incomum, mas agora o mercado imobiliário saudita está repleto de colaborações internacionais (de distritos de entretenimento americanos a megaprojetos de design europeu).Dubai e os Emirados Árabes Unidos: Os Emirados, especialmente Dubai, têm sido uma história de sucesso imobiliário dos anos 2020. Após uma queda no final da década de 2010, o mercado imobiliário de Dubai voltou com força durante e após a pandemia, tornando-se um refúgio para investidores, trabalhadores remotos e pessoas de alta renda (graças a políticas favoráveis aos negócios e ao sucesso da Expo 2020). Os preços dos imóveis em Dubai dispararam cerca de 70% desde as mínimas de 2020 até o final de 2024 reuters.com. A demanda abrange vilas de luxo, condomínios à beira-mar e imóveis comerciais. Em resposta, os incorporadores de Dubai estão acelerando a construção em ritmo acelerado. Como relatou a Reuters em agosto, grandes empresas como Emaar, Damac e outras estão até internalizando mais obras para acelerar a entrega e controlar custos reuters.com reuters.com. A liderança da cidade tem como objetivo estratégico dobrar a população de Dubai para 7,8 milhões até 2040 reuters.com, o que implica a necessidade de vastas novas moradias e infraestrutura.
No entanto, estão surgindo preocupações de que Dubai possa estar caminhando novamente para o excesso de oferta. Após a euforia atual, um número sem precedentes de novas unidades (estimado em mais de 200.000 entre 2025 e 2026) está previsto para entrega, o que é aproximadamente o dobro do ritmo dos últimos anos reuters.com. Analistas alertam que, se todos esses projetos forem concluídos no prazo, os preços dos imóveis podem sofrer uma queda de dois dígitos para equilibrar o mercado reuters.com. A história de Dubai é cíclica, com períodos de alta e baixa, por isso o governo está tentando gerenciar isso ao apertar as regras para vendas na planta e monitorar a atividade especulativa. Por enquanto, porém, a demanda ainda parece superar a oferta em segmentos-chave, e o mercado de aluguel está extremamente forte (aluguéis subiram de 20% a 30% no último ano, aumentando o apelo para investidores que compram para alugar). As taxas de juros do Banco Central dos Emirados Árabes Unidos acompanham as dos EUA (devido ao lastro do dirham), então taxas mais altas tornaram as hipotecas mais caras para os usuários finais, mas uma parte significativa das transações em Dubai é feita à vista (seja por locais ricos, investidores estrangeiros ou fundos institucionais). De fato, cerca de um terço das vendas de imóveis nos Emirados são feitas totalmente em dinheiro – refletindo a base de compradores abastados da região e limitando um pouco o efeito de contenção do aumento das taxas de juros.
Impulso pela Propriedade de Imóveis na Arábia Saudita: A Arábia Saudita está no meio de uma iniciativa ambiciosa para aumentar sua taxa de propriedade de imóveis para 70% até 2030 (de cerca de 50% em 2016). Isso faz parte das reformas do Vision 2030 do reino para melhorar a qualidade de vida e diversificar a economia spglobal.com spglobal.com. Iniciativas governamentais como o programa Sakani oferecem subsídios e financiamento acessível para que cidadãos sauditas comprem casas. Como resultado, houve um boom em construção residencial – novos empreendimentos suburbanos ao redor de Riade, Jidá e outras cidades estão surgindo rapidamente. Segundo a S&P Global, o mercado residencial de Riade deve continuar se expandindo, impulsionado por essas políticas spglobal.com. Notavelmente, a demanda não é apenas por moradias populares; há também um aumento em empreendimentos de alto padrão à medida que cresce a população abastada. O governo saudita fez parcerias com incorporadoras locais e internacionais para construir grandes comunidades planejadas, completas com shoppings, parques e escolas. Isso está criando oportunidades em todo o espectro habitacional – de unidades acessíveis a vilas de luxo.
Além disso, os giga-projetos da Arábia Saudita estão passando dos projetos para a execução. NEOM (a cidade futurista no noroeste), o Projeto do Mar Vermelho (uma zona de turismo de luxo com ilhas e resorts) e várias “cidades econômicas” estão todos empregando milhares de trabalhadores da construção civil. Em outubro de 2025, por exemplo, os desenvolvedores de NEOM apresentaram o progresso de “The Line” (uma cidade linear de 170 km) e outros componentes, com o objetivo de ter as primeiras seções habitadas até 2026. Embora esses projetos sejam únicos e um tanto experimentais, eles refletem um enorme boom de construção que está atraindo empresas globais de arquitetura e engenharia. Muitos desses empreendimentos misturam categorias – são de uso misto, combinando residências, escritórios, turismo e indústria. Por exemplo, o projeto Trump em Jeddah que mencionamos faz parte de uma tendência maior de integrar residências de marca com componentes de hotelaria e escritórios, criando destinos de estilo de vida em vez de edifícios de uso único.
Outros Estados do Golfo: Em outros lugares do CCG, o setor imobiliário também está prosperando. O Catar teve uma desaceleração pós-Copa do Mundo em 2023, mas a atividade está se normalizando; continua desenvolvendo infraestrutura (estádios sendo reaproveitados, novas zonas francas) e escritórios, e o crescimento populacional devido à expansão do setor de GNL sustenta a habitação. Bahrein e Omã são mercados menores, mas se beneficiam de investimentos indiretos e de suas próprias reformas (Bahrein tem um novo plano diretor para sua capital Manama, e Omã está desenvolvendo complexos turísticos à beira-mar). O Kuwait tem um ritmo mais lento devido a processos burocráticos, mas há forte demanda por moradias entre sua população jovem, e o governo está tentando eliminar o acúmulo de pedidos de habitação de cidadãos construindo “mega subúrbios”.
Mudança de Estratégias: Uma mudança notável no Oriente Médio é desenvolvedores locais acessando mercados internacionais de capitais e parcerias. Por exemplo, em outubro, um desenvolvedor dos Emirados Árabes Unidos foi alvo de rumores sobre um possível IPO de sua divisão imobiliária reuters.com, visando atrair investimento estrangeiro. Os próprios fundos soberanos do Oriente Médio estão investindo pesado em imóveis globais (como o Catar comprando edifícios icônicos em Nova York ou Londres), mas, cada vez mais, o fluxo é de mão dupla – investidores estrangeiros também estão interessados em projetos no Oriente Médio. A relativa estabilidade política da região (com a grande ruptura entre o Catar e os vizinhos resolvida, e apesar das tensões geopolíticas ao redor, o CCG tem sido estável internamente) e a forte posição fiscal a tornam atraente. Este ano viu desenvolvedores de Abu Dhabi lançando projetos em Dubai e vice-versa, indicando uma integração regional. Israel e os Emirados Árabes Unidos também iniciaram colaborações após a normalização das relações – embora o recente aumento do conflito (conflito de Gaza) em outubro possa pausar algumas parcerias incipientes.
Visão de Especialista: Executivos do setor imobiliário do Oriente Médio frequentemente expressam confiança de que seus mercados podem se desvincular dos problemas globais. “O nosso crescimento é impulsionado por demanda fundamental e pela visão do governo, não por bolhas especulativas,” afirmou um incorporador de Dubai em um painel, apontando para a demanda genuína de usuários finais devido ao crescimento populacional. Há certa verdade nisso: o crescimento populacional e de renda no Golfo (devido à diversificação econômica que atrai expatriados e aumenta o emprego) é real. No entanto, observadores alertam que, se as condições financeiras globais se apertarem ainda mais ou se os preços do petróleo caírem significativamente, o Oriente Médio pode enfrentar uma restrição de financiamento ou queda na demanda. Por enquanto, porém, a região está, sem dúvida, em um momento favorável – altas receitas do petróleo, impulso de reformas e um influxo de talentos – e está traduzindo isso em um boom imobiliário de uma escala que o mundo observa com fascínio.
Em conclusão, o cenário imobiliário do Oriente Médio no final de 2025 é caracterizado por projetos ousados e sentimento otimista. De arranha-céus e resorts glamorosos a moradias tão necessárias para a classe média, os guindastes nos horizontes de Dubai, Riade, Doha e além sinalizam um período de transformação. Como indica a grande aposta da Blackstone, investidores globais veem o Oriente Médio como um dos poucos lugares que oferecem crescimento e retorno em um mundo incerto. A região não está isenta de riscos (choques geopolíticos podem ocorrer, e o excesso de construção é uma preocupação constante), mas neste momento, é força total adiante para o desenvolvimento imobiliário do Oriente Médio.
África: Desafios Habitacionais, Alívio nas Taxas de Juros e Atenção dos Investidores
O cenário imobiliário da África de 7 a 8 de outubro de 2025 reflete um continente de mercados diversos, muitos com enorme potencial de longo prazo, mas também desafios urgentes de curto prazo. Os principais temas incluem uma escassez aguda de moradias em cidades de rápido crescimento, o impacto das altas taxas de juros (agora começando a recuar) e um aumento do interesse tanto de investidores locais quanto internacionais em busca de novas fronteiras de crescimento.
Crise Habitacional e Respostas: Uma história comovente desta semana vem do Quênia, onde um relatório destacou milhares de famílias vivendo nas ruas de Nairóbi devido à falta de moradias acessíveis africanews.com africanews.com. Nairóbi, como muitas megacidades africanas, tem visto um crescimento populacional explosivo que supera em muito a construção formal de moradias. O resultado são extensos assentamentos informais (favelas) e pessoas em situação de rua entre os mais vulneráveis. No Quênia, cerca de 47% dos residentes urbanos vivem em moradias informais, e nacionalmente há um déficit de 2 milhões de casas africanews.com. Para enfrentar isso, o governo queniano lançou um Programa de Moradia Acessível, e em outubro estava construindo 100.000 casas de baixo custo em todo o país africanews.com. Isso inclui blocos de apartamentos em Nairóbi e outras cidades, com unidades voltadas para compradores de baixa e média renda. O governo também está tentando financiamentos inovadores—como uma polêmica taxa habitacional (imposto) sobre os salários de trabalhadores formais para financiar moradias públicas, e buscando parcerias público-privadas para alavancar capital privado.
O presidente do Quênia, William Ruto, tem sido vocal sobre habitação, chegando a pedir uma abordagem global: “A crise global de habitação é grande demais para que qualquer país resolva sozinho. Devemos aproveitar o poder do multilateralismo para enfrentá-la,” pediu Ruto em um discurso africanews.com. Esse apelo ressoa além do Quênia. Muitos países africanos enfrentam lacunas habitacionais semelhantes: a Nigéria precisa de milhões de casas para sua população crescente, o Egito tem déficit habitacional apesar de construir novas cidades, a África do Sul lida com atrasos herdados do apartheid na habitação, etc. A ideia de Ruto sugere talvez uma coalizão de governos, bancos de desenvolvimento e investidores colaborando para financiar moradias acessíveis em larga escala – algo como um Plano Marshall da Habitação para o mundo em desenvolvimento. Embora isso seja aspiracional, na prática os governos africanos estão tomando várias medidas: Marrocos subsidia moradias para famílias de baixa renda, Nigéria está tentando um fundo nacional de habitação para trabalhadores, África do Sul há muito tempo tem um programa habitacional RDP para casas gratuitas aos pobres (embora com sucesso misto).
O caso do Quênia também destaca como a habitação está ligada a outras questões: pobreza, desemprego e até policiamento (os sem-teto de Nairóbi enfrentam assédio). Especialistas como o Diretor de Habitação do Quênia, George Omondi, enfatizam que é necessário um “esforço conjunto” – incluindo habitação social com subsídios elevados africanews.com – caso contrário, apenas os incorporadores privados não construirão para os mais pobres, já que os lucros são baixos nesse segmento. Há algum progresso: o programa do Quênia, com o apoio de instituições como o Banco Mundial e o BEI, tem alguns projetos emblemáticos em andamento (um próximo ao centro de Nairóbi está quase concluído, oferecendo apartamentos por apenas US$ 20.000, uma fração do valor de mercado). Ainda assim, a escala é um desafio – dezenas de milhares de unidades são um começo, mas milhões são necessárias em todo o continente.Taxas de Juros e Financiamento: As economias africanas foram fortemente impactadas pelo aumento global das taxas desde 2022. Muitos bancos centrais na África elevaram suas próprias taxas para combater a inflação (frequentemente impulsionada pelo aumento dos custos de importação e pela desvalorização das moedas). No entanto, até meados de 2025, a inflação começou a moderar em vários países, permitindo que os formuladores de políticas aliviassem as restrições. Por exemplo, o Banco Central da África do Sul cortou sua taxa repo em 25 pontos-base para 7,00% em julho de 2025 reuters.com tradingeconomics.com, após a inflação no país voltar para a faixa-alvo de 3-6%. Este foi o primeiro corte após um longo ciclo de aumentos que levou as taxas de 3,5% em 2021 para 7,25% no início de 2025. O corte é pequeno, mas simbolicamente importante – foi recebido como “boa notícia para os proprietários de imóveis sul-africanos”, nas palavras de um CEO de grupo imobiliário, porque significa que os pagamentos de hipoteca não vão aumentar ainda mais e podem até cair. O mercado imobiliário da África do Sul havia desacelerado consideravelmente com as taxas altas, com crescimento de preços em torno de 2% (abaixo da inflação) globalpropertyguide.com. A pausa/redução nas taxas estabilizou a situação; em setembro e outubro já havia sinais de maior interesse dos compradores, especialmente entre os compradores de primeira viagem que estavam esperando para entrar no mercado. Os bancos sul-africanos, que são bem capitalizados, continuam dispostos a emprestar para compradores qualificados, e as taxas de inadimplência hipotecária permanecem baixas, então o mercado imobiliário pode se recuperar se as taxas continuarem caindo gradualmente até 2026.
Em outro lugar, Nigéria, a maior economia da África, oferece um contraste marcante: seu banco central elevou as taxas para impressionantes 18,75% até meados de 2025 para combater a inflação e defender a moeda. Isso tornou o crédito extremamente caro e o financiamento para desenvolvimento imobiliário muito difícil (a maioria das compras de imóveis na Nigéria é feita à vista como resultado). No entanto, no início de outubro, o Banco Central da Nigéria (sob nova liderança após uma mudança de governo) sinalizou uma mudança ao cortar a Taxa de Política Monetária para 27% de 27,5% proshare.co (a MPR da Nigéria é definida de forma diferente, mas na prática houve um leve afrouxamento) e também reduziu os requisitos de reserva de caixa dos bancos proshare.co. O impacto imediato foi visto na queda dos rendimentos dos títulos do Tesouro – o rendimento do título de um ano caiu para cerca de 16,8% de 17,7% proshare.co – o que é um movimento notável. Essa tendência de queda nos rendimentos implica que os custos de empréstimos podem começar a cair para empresas e consumidores, embora ainda partindo de níveis muito altos. Se a Nigéria conseguir manter a inflação baixa (um grande “se”, dado a recente retirada de subsídios e a volatilidade cambial), isso pode abrir caminho para que as taxas de juros caiam mais, reativando coisas como o crédito imobiliário (que atualmente é de nicho na Nigéria). O setor imobiliário na Nigéria tem uma demanda potencial enorme – população de ~220 milhões, rápido crescimento urbano – mas o financiamento é o gargalo. Estima-se que menos de 5% das casas nigerianas sejam compradas com hipoteca (a maioria é construída gradualmente pelos próprios proprietários). Alguns sinais animadores: incorporadoras estão tentando modelos criativos como aluguel com opção de compra e buscando fundos da diáspora para contornar os problemas das taxas locais.
Interesse de Investidores e Cúpulas: Investidores globais em busca de maiores retornos estão cada vez mais explorando o setor imobiliário africano também. Nesta semana, ocorreu um evento chamado 18th Real Estate Development Summit – Africa (8–9 de outubro de 2025, em Dubai) archidatum.com, reunindo incorporadoras, investidores e operadores para discutir projetos de grande escala na África. O tema “Africa Risen” sugere um foco na história de crescimento do continente. Muitas cidades africanas precisam urgentemente de imóveis comerciais modernos – sejam shoppings, escritórios de padrão A ou parques logísticos – e quem investir cedo pode se beneficiar à medida que essas economias se formalizam e as classes consumidoras se expandem. Por exemplo, empresas da África do Sul e da Europa têm construído shoppings em países como Zâmbia, Gana, Costa do Marfim, atendendo a uma classe média em crescimento. O setor industrial/logístico é outra área: o comércio eletrônico ainda é incipiente, mas está crescendo na África, e iniciativas de infraestrutura como a nova zona de livre comércio em Gana ou o ramal ferroviário SGR do Quênia aumentam a necessidade de armazéns.
O Norte da África (por exemplo, Egito, Marrocos) muitas vezes é agrupado com o Oriente Médio em portfólios de investidores. O Egito passou por turbulências econômicas (grande desvalorização da moeda, empréstimos do FMI) que afetaram o mercado imobiliário – o imóvel é frequentemente usado pelos egípcios como reserva de valor contra a inflação, então os preços em libras egípcias dispararam (embora em termos de USD tenham caído). Egípcios ricos e investidores do Golfo têm comprado imóveis no Cairo com descontos em termos de USD. O projeto da nova capital do governo egípcio (capital administrativa a leste do Cairo) está em andamento e, apesar do ceticismo, muitos órgãos governamentais estão realmente se mudando para lá, gerando alguma demanda imobiliária (embora grande parte da oferta ainda esteja vazia).
África Austral: A África do Sul continua sendo o mercado imobiliário mais maduro do continente, com um setor de REITs sofisticado, mas o crescimento é baixo. Lá, a aposta costuma ser em nichos específicos – como aluguel de habitação acessível (onde há forte demanda em Joanesburgo/Pretória), ou unidades de armazenamento especializadas, etc. Outros países como Zâmbia, Angola têm economias fortemente atreladas a commodities, o que significa que seus mercados imobiliários crescem e retraem conforme os preços do cobre ou do petróleo. África Oriental: Tanzânia, Uganda, Ruanda apresentam crescimento constante; na verdade, o mercado imobiliário de Uganda foi destacado em um Morning Market Brief em 8 de outubro, focando na cena em evolução de Kampala realestatedatabase.net, com dicas de áreas para ficar de olho. Ruanda se posiciona como um polo de negócios (o plano urbano limpo e organizado de Kigali tem atraído atenção positiva).
Os comentários de especialistas na África geralmente giram em torno de destravar o potencial: como obter financiamento de longo prazo para habitação, como formalizar a posse da terra (questões de titularidade são significativas em muitos países, desestimulando o investimento) e como integrar sustentabilidade (alguns novos edifícios africanos estão adotando padrões verdes devido aos impactos climáticos). Muitos observam que os retornos imobiliários africanos podem ser muito altos, mas os riscos também são, e o conhecimento local é fundamental. Como disse um palestrante em uma conferência, “O mercado imobiliário da África está acelerando e está pronto para soluções globais” facebook.com – indicando a abertura para expertise e capital estrangeiros, combinados com oportunidades locais.
Em resumo, os desenvolvimentos imobiliários da África no início de outubro de 2025 pintam um quadro de necessidades enormes impulsionando iniciativas ousadas. Governos como o do Quênia estão intervindo diretamente para construir moradias para seu povo, enquanto tendências macroeconômicas como a redução das taxas de juros finalmente oferecem um pouco de alívio. Fóruns e parcerias internacionais estão se formando, sugerindo que a África está cada vez mais no radar de investidores imobiliários em busca de crescimento. A jornada não será fácil – questões como pobreza e lacunas de infraestrutura permanecem – mas a narrativa está gradualmente mudando de uma exclusivamente de desafios para uma de potencial inexplorado e progresso incremental.América Latina: Queda das Taxas, Recuperação dos Mercados e Otimismo Cauteloso
Os mercados imobiliários da América Latina durante este período são influenciados por uma combinação de melhora macroeconômica (à medida que os bancos centrais começam a cortar taxas anteriormente altíssimas) e dinâmicas locais únicas. As principais economias da região – Brasil, México, Colômbia, Chile, Argentina – apresentam tendências imobiliárias distintas, mas um tema predominante no final de 2025 é a transição de um ciclo de aperto para um de flexibilização, o que geralmente é positivo para o setor imobiliário.
Montanha-russa das Taxas de Juros: A América Latina teve algumas das taxas de juros mais altas do mundo durante 2022–2023, enquanto os países combatiam a inflação. Em 2025, a inflação arrefeceu significativamente em muitos países, permitindo que os bancos centrais mudassem de direção. O movimento mais notável recente: o banco central do México (Banxico) no final de setembro cortou sua taxa básica de juros em 0,25%, reduzindo-a para 7,50% – o menor nível desde maio de 2022 reuters.com. Este foi o quinto corte consecutivo do Banxico em 2025 (vinha reduzindo gradualmente desde um pico de 11,25% no início do ano). A decisão em 28 de setembro foi por voto dividido – um membro do conselho estava cauteloso devido à inflação subjacente – mas a maioria concordou em afrouxar, citando baixo crescimento e melhora nas perspectivas de inflação reuters.com reuters.com. Para o setor imobiliário do México, isso é um alívio bem-vindo. As taxas de hipoteca, que haviam ultrapassado 10-12% para as famílias, começaram a cair. Bancos no México prontamente cortaram algumas taxas de empréstimo, e analistas esperam que o Banxico siga com mais alguns cortes de 0,25 ponto percentual até o final do ano reuters.com. Taxas mais baixas devem estimular empréstimos hipotecários e vendas de imóveis em 2026. Também são boas notícias para incorporadoras que enfrentavam empréstimos para construção muito caros – alguns projetos parados podem ser retomados se o custo do financiamento cair. O porém: o Banxico mencionou preocupações persistentes com a inflação subjacente, então está agindo com cautela (optou por um corte de 0,25% em vez de um maior de 0,5% para evitar reacender pressões inflacionárias reuters.com). Ainda assim, a trajetória está definida: o México está agora em um ciclo de afrouxamento, apoiando seus mercados imobiliários residenciais e comerciais. Ajuda o fato de que a economia do México, embora “anêmica”, como disse a Reuters reuters.com, não está em má situação – está se beneficiando das tendências de nearshoring (investimento industrial de empresas que buscam diversificar para fora da China), o que aumenta a demanda por imóveis industriais, especialmente ao longo da fronteira com os EUA.
O Brasil, por outro lado, surpreendeu muitos ao manter sua taxa de juros em um nível muito alto de 15% e até adotar um tom hawkish sobre a possibilidade de aumentar ainda mais se necessário reuters.com reuters.com. O banco central do Brasil interrompeu um ciclo de alta em meados de 2025 que havia elevado as taxas em 450 pontos-base desde 2024 reuters.com (O Brasil havia cortado as taxas anteriormente em 2023, mas depois reverteu o curso e voltou a aumentar devido à inflação persistente). Na última reunião (17 de setembro de 2025), sinalizaram uma “manutenção prolongada” – em outras palavras, nenhum corte provável pelo menos até o início de 2026 reuters.com. Isso faz do Brasil um ponto fora da curva – enquanto o Fed dos EUA cortou e o Banxico cortou, o Brasil manteve-se firme. O motivo: as expectativas de inflação, especialmente de longo prazo, ainda não estavam ancoradas na meta de 3%, e há preocupação de que qualquer flexibilização prematura cause uma recaída da inflação alta reuters.com. O efeito imediato no mercado imobiliário brasileiro é que o crédito permanece muito restrito. As taxas de hipoteca no Brasil estão na casa dos dois dígitos (%), o que é proibitivamente alto para muitos potenciais compradores de imóveis. As vendas de imóveis no Brasil desaceleraram, e o crescimento dos preços é insignificante (algumas regiões registram pequenas quedas em termos reais). O setor de construção no Brasil está bastante pressionado – muitos incorporadores que pré-venderam unidades com premissas de juros mais baixos agora estão sendo pressionados por custos de financiamento e construção mais altos. Alguns incorporadores menores foram à falência ou atrasaram projetos. Grandes empresas com acesso ao mercado de capitais (geralmente via emissão de títulos ou ações) estão resistindo, mas também esperam por alívio nos juros. Infelizmente, analistas como o economista-chefe do Inter Bank observam que, com o “tom bastante hawkish” do banco central, qualquer corte de juros em 2025 parece improvável reuters.com. A maioria das previsões agora aponta que o Brasil só começará a cortar juros em meados de 2026 se a desinflação continuar.
No entanto, a dor do Brasil pode conter as sementes do ganho: uma vez que finalmente mude de direção, a quantidade de demanda reprimida pode ser substancial. As famílias brasileiras não se alavancaram excessivamente (crédito/PIB é moderado), e um corte de 15% para, digamos, 10% (se alcançado nos próximos anos) melhoraria muito a acessibilidade. Alguns investidores já estão se posicionando agora, adquirindo terrenos ou ativos problemáticos a preços baixos, esperando uma recuperação. Fundos internacionais também estão de olho – as ações e os fundos imobiliários do Brasil estão sendo negociados com grandes descontos, tornando-os atraentes para quem acredita em uma recuperação em 12-18 meses. Um sinal desse otimismo: comentários de agências globais de classificação sugerem novos cortes de juros pelo Fed e uma moeda brasileira mais forte (o real subiu cerca de 13% em relação ao dólar este ano reuters.com) podem aliviar a inflação, o que implica que a postura do Brasil pode suavizar antes do que sua comunicação indica.
Em outros lugares da América Latina, Chile e Colômbia agiram cedo para cortar as taxas. O banco central do Chile cortou agressivamente de 11,25% para cerca de 8,5% até outubro de 2025, já que a inflação lá caiu para um dígito. O mercado imobiliário chileno, que havia esfriado, está mostrando sinais de recuperação com as hipotecas ficando mais baratas novamente. A Colômbia também começou a cortar em meados de 2025, de um pico de 13,25%; em outubro estava em torno de 11,25% e espera-se que termine 2025 abaixo de 10%. Isso ajudou as vendas de imóveis novos na Colômbia, que haviam caído em 2023, a se estabilizarem.
Um país com uma situação extrema é a Argentina – mas o caso da Argentina é atípico. O país tem inflação acima de 100%, um peso que perdeu dois terços de seu valor este ano e uma eleição se aproximando. O mercado imobiliário na Argentina opera em dólares como proteção, então os preços dos imóveis em Buenos Aires em dólares estão nos menores níveis em vários anos (alguns estrangeiros estão comprando apartamentos baratos lá à vista). Mas a atividade local está basicamente paralisada porque o crédito é inexistente (ninguém faz hipoteca em pesos a 150% de juros!). Muitos estão esperando para ver se um novo governo consegue dolarizar ou estabilizar a economia, o que poderia mudar completamente o jogo para o mercado imobiliário argentino. Essa é uma história talvez para 2026.
Desempenho e Perspectivas do Mercado: Curiosamente, os mercados financeiros têm refletido uma recuperação na América Latina em 2025. As bolsas de valores do Brasil e do México tiveram bom desempenho, e investidores globais perceberam. Um relatório destacou que os mercados latino-americanos estavam entre os vencedores-surpresa de 2025, com o Bovespa do Brasil e os índices do México em forte alta neworleanscitybusiness.com. Em termos imobiliários, os REITs globais (Fundos de Investimento Imobiliário) superaram, na verdade, os REITs dos EUA este ano neworleanscitybusiness.com, o que pode ser parcialmente atribuído à queda das taxas de juros no exterior (como na América Latina e em partes da Europa/Ásia) em comparação com as taxas ainda altas nos EUA. Muitos países latino-americanos também utilizam aluguéis/arrendamentos indexados à inflação, o que protegeu os fluxos de caixa durante a alta inflação e, agora, com a queda da inflação, esses proprietários de imóveis têm uma renda acima da tendência garantida.
Por exemplo, o mercado imobiliário do México, especialmente o industrial, está em alta graças ao nearshoring. A vacância nos principais corredores industriais na fronteira com os EUA (Tijuana, Monterrey) está abaixo de 2%, e os aluguéis estão subindo em percentuais de dois dígitos. Incorporadoras dos EUA estão fazendo parcerias com empresas locais para construir grandes novos parques para inquilinos como a Tesla (que está construindo uma gigafábrica em Nuevo León) e outros fabricantes que estão se instalando. No segmento residencial, as incorporadoras de habitação do México (como aquelas que constroem casas populares ao redor das grandes cidades) enfrentaram dificuldades no ambiente de juros altos, mas devem ver as vendas aumentarem à medida que os financiamentos se tornam um pouco mais acessíveis. As agências governamentais de habitação (Infonavit, etc.) também aumentaram o valor que as pessoas podem tomar emprestado, compensando um pouco as taxas mais altas. Com os cortes de juros esperados no México – algumas previsões apontam a taxa básica indo para cerca de 7% ou até 6,5% até o final de 2025 scotiabank.com banxico.org.mx – há um otimismo cauteloso de que 2024 e 2025 serão melhores para as vendas de imóveis do que 2023 foi.
A perspectiva do Brasil é mais moderada no curto prazo devido às taxas elevadas. No entanto, curiosamente, os preços das ações das incorporadoras brasileiras se recuperaram das mínimas na expectativa de que o banco central eventualmente ceda. O governo do presidente Lula também lançou um novo programa habitacional (Minha Casa, Minha Vida) para subsidiar moradias populares, o que pode gerar trabalho para construtoras e ajudar famílias de baixa renda, embora ainda esteja em fase inicial. Se a inflação do Brasil continuar caindo (está em cerca de 4,8% agora e a previsão é de ~3,6% no próximo ano reuters.com), aumentará a pressão sobre o banco central para cortar, o que seria um catalisador para o setor imobiliário.
Outros mercados da América Latina: No Peru, a instabilidade política tem sido um fator negativo, mas o mercado imobiliário de Lima está estável – o Peru não elevou tanto os juros, então as hipotecas permaneceram relativamente mais baratas (~8%). Chile, após um período de incerteza com a reescrita constitucional e taxas muito altas, agora vê uma melhora no sentimento; os preços dos apartamentos em Santiago estão se recuperando à medida que os custos de financiamento caem. Mercados menores como Uruguai ou Paraguai muitas vezes passam despercebidos, mas o Paraguai, por exemplo, está se promovendo como uma estrela emergente na América Latina gatewaytosouthamerica-newsblog.com, aproveitando baixos impostos e uma população jovem – Assunção tem visto um mini-boom de torres residenciais modernas financiadas por compradores argentinos e brasileiros em busca de estabilidade.
Comentários de especialistas na América Latina frequentemente focam na relação entre política e mercado imobiliário. Por exemplo, no México, as políticas do governo atual favorecem grandes obras de infraestrutura (como o Trem Maia, novos aeroportos), que abrem novas regiões para desenvolvimento, mas também algumas tendências nacionalistas que preocupam investidores estrangeiros. No Brasil, o retorno de Lula deixou os mercados nervosos inicialmente, mas ele tem respeitado em grande parte as restrições fiscais, e seu apoio a programas habitacionais é, na verdade, favorável ao setor. Um sentimento geral de uma análise econômica regional foi que a América Latina está navegando por “inflação persistente e crescimento lento em meio à incerteza global,” mas países como o México surpreenderam positivamente, com previsões de crescimento sendo levemente revisadas para cima scotiabank.com (por exemplo, a perspectiva de crescimento do México para 2025 melhorou apesar da desaceleração global). Essa resiliência é positiva para o mercado imobiliário, que tende a acompanhar a atividade econômica.
Em conclusão, o cenário imobiliário da América Latina em outubro de 2025 é marcado por otimismo cauteloso e destinos divergentes. Os desenvolvimentos concretos – como os cortes de juros do México entrando em vigor reuters.com, ou as taxas persistentemente altas do Brasil reuters.com, ou a flexibilização antecipada de Chile/Colômbia – estão preparando o terreno para 2026. Mercados como o México estão em ascensão, impulsionados por investimento externo e afrouxamento monetário. O Brasil está jogando no modo de espera, mas quando virar a chave dos juros, pode ver uma forte recuperação. Investidores que haviam evitado o mercado imobiliário emergente estão voltando cautelosamente, atraídos por avaliações mais baixas e pela perspectiva de queda dos juros locais (o que valoriza os imóveis). A mensagem dos analistas é basicamente: fique de olho na América Latina. Como disse uma nota de investimento, “Não subestime o mercado imobiliário latino-americano – com a queda dos juros, ele pode acordar com força.” Já há índices globais de REIT refletindo esses mercados que superaram outros, indicando que o dinheiro inteligente está se posicionando para uma recuperação.
Fontes:
- Tendências do mercado imobiliário dos EUA e comentários de Selma Hepp cotality.com cotality.com cotality.com
- Previsão do JPMorgan para o mercado imobiliário dos EUA (“congelado até 2025, crescimento <3%”) rfsadvisors.com
- Dados de vacância de escritórios nos EUA (20,7% nacionalmente, SF 27,7%) reuters.com reuters.com
- Resultados da pesquisa EXPO REAL Europa (44% otimistas, taxas de juros e burocracia como principais preocupações, habitação como principal ativo) exporeal.net exporeal.net exporeal.net
- Taxa de hipoteca na República Tcheca cai para 4,91%, menor nível em 2 anos expats.cz
- Situação do mercado imobiliário da China e pesquisa com analistas (sem recuperação até 2026/27) reuters.com reuters.com
- O RBI (Índia) mantém a taxa repo em 5,5%, apoiando o sentimento dos compradores hindustantimes.com
- Joint venture de logística do Golfo de US$ 5 bilhões da Blackstone & Lunate da ADIA reuters.com
- Citação de Jon Gray (Blackstone) sobre o impulso do GCC reuters.com
- Projeto Trump de US$ 1 bilhão da Dar Global em Jeddah reuters.com reuters.com
- Alta de 70% nos imóveis de Dubai (2019–2024) e plano de dobrar a população reuters.com
- Programa de habitação acessível do Quênia (100 mil casas) e citação de Ruto africanews.com africanews.com
- Corte da taxa de juros na África do Sul para 7,00%, o menor desde 2022 reuters.com tradingeconomics.com
- Banxico do México corta para 7,5% (menor desde 2022) reuters.com
- Brasil mantém Selic em 15%, postura hawkish reuters.com reuters.com
- Comunicado de imprensa sobre imóveis comerciais dos EUA (EZ Newswire) na crise de escritórios reuters.com
- JLL Global Outlook 2025 (escassez de oferta, movimento antecipado de investidores) jll.com
- Matéria da Reuters sobre desabamento de prédio em Madri (de propriedade de fundo saudita) reuters.com reuters.com
- Reuters sobre pesquisa de novos preços de imóveis residenciais na China reuters.com
- Reuters sobre corte de juros do Banxico e inflação reuters.com reuters.com
- Reuters sobre comunicado de imprensa do índice de tendências da Expo Real exporeal.net exporeal.net
- Notícia do Prague Expats sobre taxas de hipoteca tchecas expats.cz
- Research Financial (Jack Reutemann) citando JPMorgan sobre o mercado imobiliário dos EUA rfsadvisors.com
