Fatos principais:
- Alívio nas taxas à vista: Dados fracos de emprego nos EUA aumentaram as apostas de que o Federal Reserve iniciará cortes nas taxas de juros já em meados de setembro, podendo reduzir sua taxa básica para cerca de 3,25–3,50% até janeiro reuters.com. A esperada mudança do Fed deve aliviar os custos de empréstimos em todo o mundo, com analistas dizendo que isso pode “desencadear um afrouxamento agressivo” por parte dos bancos centrais de mercados emergentes riotimesonline.com, melhorando as condições de financiamento imobiliário.
- Resfriamento do mercado imobiliário dos EUA: O outrora aquecido mercado imobiliário americano está se inclinando a favor dos compradores. Uma “escassez de compradores” forçou muitos vendedores a reduzir os preços pedidos ou oferecer incentivos abcnews.go.com. Nacionalmente, as vendas de imóveis usados no acumulado do ano ainda estão cerca de 1,3% abaixo do volume do ano passado – que já era o menor em 30 anos abcnews.go.com – e grandes metrópoles como Austin, Miami e Los Angeles viram os preços medianos dos anúncios caírem cerca de 4–5% em relação ao ano anterior neste verão abcnews.go.com.
- Grandes apostas no mercado imobiliário comercial dos EUA: Mesmo com os escritórios enfrentando alta vacância, investidores estão apostando em propriedades de alto padrão. Em Nova York, a RXR Realty concordou em comprar o 590 Madison Avenue por US$ 1,1 bilhão, a maior aquisição de escritório em Manhattan em mais de três anos commercialcafe.com. A RXR vê isso como uma aposta na “recuperação dos escritórios” – adquirindo uma torre de prestígio com desconto, apostando que escritórios de alto padrão serão vencedores no longo prazo, apesar das dificuldades do setor commercialcafe.com.
- Fortunas Mistas da Europa: O mercado imobiliário comercial da Europa continua em baixa, com volumes de investimento próximos dos mínimos da década reuters.com. “Estamos em uma ‘terra de zumbis’… sem recuperação, ativos encalhados, sem liquidez,” diz o chefe de imóveis europeus da PGIM, já que muitos vendedores resistem a cortes de preços reuters.com. Ainda assim, caçadores de oportunidades estão de olho: no Reino Unido, o gigante de private equity KKR sinalizou interesse em adquirir a PRS REIT, administradora de imóveis do Reino Unido, juntando-se a uma oferta de £631,6 milhões pelo fundo de habitação para aluguel em meio à desvalorização dos imóveis britânicos reuters.com reuters.com. Enquanto isso, os preços das casas no Reino Unido atingiram a média recorde de £299.331 em agosto – alta de 2,2% no ano reuters.com reuters.com – já que a melhora na acessibilidade e a demanda resiliente sustentam uma alta “lenta, mas constante” reuters.com (embora os vendedores estejam reduzindo os preços mais do que o normal para vender os imóveis reuters.com).
- Turbulência no Setor Imobiliário da China: O setor imobiliário chinês está sob intensa pressão. As vagas em escritórios nas principais cidades atingiram níveis recordes (Shenzhen 30,6%, Xangai 22,6% reuters.com reuters.com), forçando os proprietários a oferecer benefícios como carregamento gratuito para carros elétricos e descontos no aluguel para atrair inquilinos reuters.com reuters.com. Ao mesmo tempo, a crise de dívida entre as incorporadoras chinesas continua – exemplificada pelo colapso histórico da Evergrande. O gigante que já valeu US$ 50 bilhões foi retirado da bolsa de Hong Kong, seu valor encolheu para apenas US$ 282 milhões reuters.com reuters.com. As autoridades correm para restaurar a confiança dos compradores (Xangai até flexibilizou as restrições de compra de imóveis reuters.com), mas um excesso de imóveis não vendidos e projetos inacabados ainda pesa sobre o sentimento do mercado.
- Destaques da Ásia-Pacífico: O mercado imobiliário do Japão está atraindo novo capital à medida que sua era de taxas ultrabaixas se aproxima de uma virada. O Mitsubishi UFJ Financial Group está lançando um fundo de ¥100 bilhões (US$ 680 milhões) para imóveis japoneses reuters.com – entre uma série de novos fundos voltados para escritórios, residenciais e hotéis em Tóquio e Osaka enquanto os preços sobem. Em toda a região, Austrália e Índia relatam demanda estável, mas os custos de juros mais altos estão testando a acessibilidade.
- Explosão e Reformas no Oriente Médio: O mercado imobiliário do Golfo está avançando fortemente impulsionado por ventos econômicos favoráveis. Dubai registrou AED40 bilhões (US$10,9 bilhões) em vendas de imóveis em agosto, um aumento de 13% em relação ao ano anterior arabianbusiness.com, em meio a negócios recordes (incluindo a venda de uma villa na Palm Jumeirah por Dh161 milhões (~US$44 milhões), uma das mais caras já vendidas em Dubai therealestatereports.com). A população dos Emirados Árabes Unidos acaba de ultrapassar 4 milhões, impulsionando a demanda por novos projetos na planta e residências de luxo arabianbusiness.com. Em outras partes da região, a Arábia Saudita aprovou uma lei histórica para abrir seu mercado imobiliário a investidores estrangeiros a partir de janeiro de 2026 middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com – uma medida destinada a injetar capital internacional e apoiar a diversificação da Visão 2030, enquanto os governos do Golfo apostam no desenvolvimento imobiliário para impulsionar o crescimento.
- Tendências na América Latina: Os mercados latino-americanos estão prontos para uma alta imobiliária à medida que as taxas de juros podem finalmente cair em sintonia com o Fed. O Bank of America observa que cortes nas taxas do Fed abririam caminho para uma flexibilização monetária “agressiva” no Brasil, Colômbia, México e outros países riotimesonline.com – um alívio após um período de taxas locais historicamente altas. No México, um boom de nearshoring industrial está atraindo investidores para parques industriais e habitação: o país deve atrair mais de 652 bilhões de pesos (~US$32 bilhões) em investimentos imobiliários em 2025, um salto de 15%, liderado pela demanda por instalações logísticas, novos apartamentos e empreendimentos turísticos adventuresincre.com. Brasil e Colômbia também esperam que custos de empréstimos mais baixos revigorem negócios de propriedades comerciais e a atividade de construção rumo a 2026.
América do Norte: Mercado Residencial em Queda e Grandes Negócios
Mudanças no Mercado Imobiliário: Após anos de aumentos febris nos preços, o impulso do mercado imobiliário dos EUA estagnou. Os potenciais compradores estão escassos enquanto as taxas de hipoteca permanecem altas, e os vendedores estão sentindo a pressão. Em grande parte do país, as casas estão ficando mais tempo no mercado e as guerras de lances praticamente desapareceram abcnews.go.com abcnews.go.com. Uma pesquisa da Associated Press observa que muitos vendedores tiveram que reduzir os preços dos anúncios (às vezes repetidamente) para atrair ofertas, ou oferecer benefícios como redução de taxas e créditos para reparos abcnews.go.com abcnews.go.com. O preço médio nacional dos anúncios em julho foi de cerca de US$ 439.000 – uma leve alta anual – mas em cidades antes aquecidas como Austin, Miami, Chicago e Denver, os preços medianos na verdade caíram cerca de 4–5% em relação ao ano anterior abcnews.go.com. O estoque de casas não vendidas aumentou (os anúncios ativos subiram cerca de 25% em relação ao ano anterior em julho) à medida que mais novas construções chegam ao mercado e os compradores hesitam abcnews.go.com. As vendas de casas existentes continuam próximas de mínimas históricas – 1,3% abaixo do ritmo já fraco do ano passado até julho abcnews.go.com. “Está ficando mais difícil para os vendedores fazerem jogo duro,” relata a AP, à medida que o equilíbrio de poder lentamente volta para os compradores abcnews.go.com. Ainda assim, economistas observam que a acessibilidade à moradia está gradualmente melhorando – o crescimento dos salários agora supera o crescimento dos preços das casas em média, e qualquer queda nas taxas de hipoteca pode liberar uma demanda reprimida abcnews.go.com abcnews.go.com.
Setor Comercial – Cautela e Oportunismo: O cenário imobiliário comercial da América do Norte está bifurcado. Por um lado, proprietários de escritórios continuam enfrentando dificuldades com taxas de vacância elevadas devido ao trabalho remoto e ao aumento dos custos de financiamento. A situação de estresse é evidente em alguns mercados – de torres no centro das cidades meio vazias até a gigante de coworking WeWork à beira do colapso (a empresa pediria recuperação judicial, Chapter 11, mais tarde no outono). Ainda assim, mesmo em meio à letargia, grandes investidores estão selecionando ativos de primeira linha pelos valores deprimidos de hoje. Exemplo: no final de agosto, a RXR Realty e parceiros adquiriram o edifício de 42 andares 590 Madison Avenue em Manhattan por US$ 1,1 bilhão commercialcafe.com. É o maior negócio de escritórios em Nova York em anos, e a RXR vê isso como uma aposta estratégica de que escritórios de alto padrão e bem localizados irão se recuperar, mesmo que prédios de escritórios mais antigos e comuns permaneçam como “ativos encalhados”. A torre do Plaza District – que conta com inquilinos de destaque e reformas recentes – foi vendida com um desconto significativo em relação aos valores de pico, ilustrando como até mesmo propriedades de prestígio foram reprecificadas. “Isso se encaixa em nossa estratégia de recuperação de escritórios,” disse a RXR, apresentando a compra como uma aposta de longo prazo na oferta reduzida de espaços de alta qualidade e na demanda persistente de inquilinos de elite commercialcafe.com. Da mesma forma, a SL Green Realty – maior proprietária de escritórios de Manhattan – fechou um acordo de US$ 160 milhões em 8 de setembro para comprar dois edifícios de escritórios em Midtown (346 Madison Ave e uma propriedade adjacente), continuando sua consolidação de locais de primeira linha commercialcafe.com. E fora do segmento de escritórios, o setor imobiliário industrial continua sendo um ponto relativamente positivo: as vendas de galpões e instalações logísticas nos EUA totalizaram US$ 33,8 bilhões no acumulado do ano até agosto, igualando praticamente o volume recorde dos dois anos anteriores, apesar dos ventos econômicos contrários commercialcafe.com. Isso ressalta a confiança dos investidores em instalações de e-commerce e cadeia de suprimentos, mesmo enquanto outros tipos de propriedades ficam estagnados.
Desenvolvimentos em Política e Financiamento: Um possível ponto de inflexão para o mercado imobiliário norte-americano é a direção das taxas de juros. Todas as atenções estão voltadas para a reunião do Federal Reserve em meados de setembro. Após um ano mantendo as taxas elevadas para conter a inflação, os mercados estão cada vez mais convencidos de que o Fed cortará as taxas pela primeira vez neste ciclo reuters.com. Os contratos futuros apontam para uma probabilidade de aproximadamente 88% de corte de juros em setembro (a maioria espera um corte de um quarto de ponto, embora haja uma pequena chance de um movimento maior de meio ponto) riotimesonline.com reuters.com. O presidente do Fed, Jerome Powell, sinalizou riscos crescentes para o mercado de trabalho que poderiam justificar uma flexibilização reuters.com. Se o Fed realmente iniciar uma série de reduções de juros, isso melhoraria significativamente as condições de financiamento para hipotecas e empréstimos comerciais. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis projeta que a flexibilização do Fed “eventualmente [reduzirá] os custos de empréstimos no mercado imobiliário comercial.” nar.realtor As taxas de hipoteca nos EUA já caíram um pouco em relação aos picos recentes, trazendo algum alívio aos compradores de imóveis. Da mesma forma, no Canadá, economistas esperam amplamente que o Banco do Canadá siga com seus próprios cortes de juros até o outono equalsmoney.com truenorthmortgage.ca, o que pode revitalizar a atividade imobiliária canadense após uma desaceleração. No geral, a perspectiva de crédito mais barato está injetando uma dose de otimismo em um cenário imobiliário norte-americano de outra forma morno.
Europa: Investidores Buscam Valor enquanto Mercados Procuram um Fundo
Imóveis Comerciais – “Terra dos Zumbis” Persiste: Os mercados de imóveis comerciais da Europa continuam presos em marcha lenta, contrariando as previsões feitas no início de 2025 de que haveria uma recuperação. Os volumes de transações estão pairando próximos das mínimas da década, já que compradores e vendedores permanecem muito distantes em relação aos preços. No primeiro trimestre, as vendas de imóveis comerciais europeus totalizaram apenas €47,8 bilhões – estável em relação ao ano anterior e mal chegando a metade do nível de três anos atrás reuters.com. Os dados preliminares do segundo trimestre parecem ainda mais fracos: o investimento transfronteiriço em imóveis na Europa, Oriente Médio e África despencou cerca de 20% em relação ao ano anterior, para €17,2 bilhões, marcando o pior segundo trimestre em uma década reuters.com. “Temos uma ‘terra dos zumbis’… sem recuperação, ativos encalhados, nenhuma liquidez voltando,” lamentou Sebastiano Ferrante, do gigante de fundos PGIM, descrevendo a paralisia do mercado reuters.com. Os potenciais compradores estão exigindo grandes descontos devido aos juros mais altos e ao medo de recessão, mas muitos vendedores se recusam a ceder nos preços, preferindo “prorrogar e fingir” nos empréstimos em vez de realizar prejuízos. Esse impasse é mais agudo no setor de escritórios – especialmente para ativos fora de moda, como escritórios suburbanos antigos e shoppings meio vazios, que estão tendo dificuldades para encontrar interessados reuters.com reuters.com. Até mesmo os data centers, um nicho recentemente aquecido, viram o interesse dos investidores esfriar na Europa reuters.com. Em contraste, um segmento permanece resiliente: imóveis residenciais para aluguel. O mercado de aluguel residencial com oferta insuficiente continua atraindo capital reuters.com, já que a forte demanda de inquilinos e os aluguéis atrelados à inflação o tornam relativamente seguro. Por exemplo, portfólios de habitação multifamiliar na Alemanha e outros ativos do “setor de moradia” ainda estão recebendo propostas, mesmo enquanto torres de escritórios ficam encalhadas.
Negócios e Ofertas Oportunistas: Com os valores dos imóveis europeus significativamente abaixo dos picos pré-pandemia, investidores oportunistas – especialmente da América do Norte e de private equity – estão em busca de pechinchas. O Reino Unido tornou-se um ponto focal: avaliações mais fracas tornaram as empresas imobiliárias britânicas alvos atraentes para compradores dos EUA reuters.com. Nesta semana, a PRS REIT, uma empresa listada em Londres e focada em casas de aluguel para famílias, confirmou que atraiu o interesse da KKR & Co. de Nova York reuters.com. A KKR entrou em um processo formal de venda da PRS REIT, que já havia recebido uma oferta de aquisição de £632 milhões em junho reuters.com. O preço das ações da PRS REIT saltou quase 9% em 8 de setembro com a divulgação da notícia, refletindo a expectativa de que uma disputa de lances possa elevar seu valor reuters.com. O movimento da KKR faz parte de uma tendência mais ampla – 2025 viu investidores dos EUA de olho em vários fundos imobiliários listados no Reino Unido (por exemplo, a KKR já fez uma oferta de US$ 6,4 bilhões pela empresa de engenharia Spectris e buscou a locadora de imóveis de saúde PHP) reuters.com. Analistas observam que avaliações pressionadas e uma libra fraca transformaram o mercado imobiliário do Reino Unido em território de “value play” para fundos com muitos dólares reuters.com. Em outras partes da Europa, algumas vendas de ativos problemáticos finalmente estão surgindo: na Alemanha, o administrador da insolvência do emblemático arranha-céu Trianon de Frankfurt colocou a torre à venda em um raro teste para esse mercado conturbado reuters.com. E na França e na Espanha, alguns negócios privados de parques logísticos e hotéis foram fechados com descontos de 15–20%, sinalizando que a descoberta de preços está em andamento. Observadores do mercado antecipam mais negócios no final de 2025, à medida que os vendedores gradualmente aceitam os novos níveis de preços.
Resiliência Residencial (e um Recorde no Reino Unido): Os mercados habitacionais da Europa apresentam um quadro misto, mas geralmente estão se saindo melhor do que o setor comercial. Notavelmente, a habitação no Reino Unido acaba de atingir um preço médio recorde apesar da incerteza econômica mais ampla. A financiadora hipotecária Halifax informou que o preço médio de uma casa britânica atingiu £299.331 em agosto, um novo recorde histórico após um aumento mensal de 0,3% (o terceiro mês consecutivo de ganhos) reuters.com reuters.com. Os preços agora estão 2,2% mais altos do que há um ano, superando facilmente as previsões dos economistas reuters.com. Essa força surpreendente vem após uma queda temporária no final de 2024; o mercado se recuperou no início de 2025, impulsionado pela melhora na acessibilidade (os salários aumentaram e as taxas hipotecárias se estabilizaram) e pela última corrida de compradores aproveitando um benefício fiscal de imposto de selo que já expirou reuters.com. “O mercado imobiliário mostrou que pode enfrentar esses desafios com tranquilidade,” disse o chefe de hipotecas da Halifax, observando que a demanda permanece resiliente mesmo com a inflação e as taxas permanecendo elevadas reuters.com. Dito isso, a atividade é fortemente impulsionada por preços realistas – o portal imobiliário Rightmove observou que vendedores em julho tiveram que reduzir os preços pedidos mais do que o normal para conseguir vendas, devido a um aumento de anúncios no mercado reuters.com. De fato, a financiadora rival Nationwide registrou uma leve queda de 0,1% nos preços em agosto, ilustrando que nem todos os indicadores concordam e o crescimento dos preços fora das áreas nobres é discreto reuters.com. O mercado de aluguel no Reino Unido também está batendo novos recordes: o aluguel médio anunciado para novos contratos chegou a £1.577 por mês, 3% a mais do que há um ano e o maior já registrado, segundo a Rightmove reuters.com. Tendências semelhantes são vistas em toda a Europa – os aluguéis estão subindo à medida que potenciais compradores de primeira viagem alugam por mais tempo. Em cidades de Dublin a Paris, a oferta de moradias continua restrita, mantendo os preços relativamente firmes mesmo com a desaceleração do volume de vendas. A política governamental também está em fluxo: no Reino Unido, cresce a especulação de que o Orçamento de outono pode aumentar os impostos sobre propriedades caras <a href=”https://www.reuters.com/world/uk/ukreuters.com, o que trouxe certa cautela ao segmento de alto padrão do mercado londrino. No geral, o setor residencial da Europa está se mantendo melhor do que o mercado imobiliário comercial, embora 2025 tenha claramente mudado para um “novo normal” mais lento, com aumentos modestos nos preços (ou pequenas quedas em algumas áreas), em vez do boom frenético dos anos anteriores.
Ásia-Pacífico: Dificuldades da China, Mudanças de Política & Pontos Positivos
China – Recorde de Vagas e Esforços de Resgate: O vasto setor imobiliário da China continua a enfrentar crises duplas: queda na demanda em segmentos-chave (como escritórios) e um excesso de dívida entre as incorporadoras. No setor de imóveis comerciais, os números são impressionantes: as taxas de vacância nas cidades de primeiro nível nunca foram tão altas. As vagas em escritórios de padrão A em Shenzhen chegaram a 30,6% no meio do ano, com Xangai em 22,6%, Guangzhou 22,6% e até Pequim com quase 20% de escritórios vazios reuters.com reuters.com. Diferente dos mercados ocidentais, o trabalho remoto é menos comum na China, mas uma economia fraca e cortes de custos corporativos ainda deixaram “escritórios vazios… cada vez mais comuns” nos principais polos reuters.com. Para combater esse excesso, proprietários e governos locais estão oferecendo incentivos. Incorporadoras estão reduzindo aluguéis (os aluguéis de escritórios de padrão A caíram de 20% a 40% desde 2020 nas quatro maiores cidades reuters.com) e oferecendo brindes – por exemplo, um fundo imobiliário estatal está oferecendo aos inquilinos carregamento gratuito de veículos elétricos, termos de locação flexíveis e até cobrindo algumas utilidades para aumentar a “fidelização” reuters.com reuters.com. As autoridades municipais também estão intervindo com medidas de apoio: algumas começaram a subsidiar aluguéis de escritórios, incentivar a conversão de escritórios em moradias e suspender novas vendas de terrenos para projetos comerciais reuters.com. Apesar desses esforços, especialistas esperam que “as condições permaneçam desafiadoras no curto prazo” até que o excesso de oferta seja absorvido reuters.com. O problema não se limita aos escritórios – até mesmo o outrora próspero setor de galpões da China está sentindo o impacto, como exemplificado pela Shenzhen International (uma grande incorporadora de logística) correndo para reter inquilinos em seus galpões enquanto algumas multinacionais reduzem operações reuters.com.
No lado residencial, a China enfrenta um desafio diferente, mas relacionado: as consequências de sua crise de dívida das incorporadoras minaram a confiança dos compradores. O símbolo mais dramático, China Evergrande Group, foi formalmente retirado da bolsa de valores de Hong Kong em 25 de agosto, encerrando uma era. A Evergrande – que já ostentou um valor de mercado de US$ 50 bilhões – teve suas ações canceladas após 18 meses de suspensão e tentativas fracassadas de reestruturação reuters.com reuters.com. Seu colapso (com mais de US$ 300 bilhões em passivos) reuters.com destaca a “crise de dívida sem precedentes” que atingiu o setor imobiliário chinês em 2021 e continua a se agravar reuters.com. Dezenas de incorporadoras privadas deram calote, deixando apartamentos inacabados por todo o país. Pequim agora está em modo de resgate: as autoridades cortaram as taxas de hipoteca, reduziram os requisitos de entrada e suspenderam restrições à compra de imóveis em muitas cidades para estimular as vendas. Notavelmente, Xangai acabou de remover certos limites para compra de imóveis no final de agosto – a notícia dessa mudança de política realmente provocou uma alta nas ações do setor imobiliário reuters.com. O governo central também está pressionando os bancos estatais a conceder mais crédito a incorporadoras saudáveis e a apoiar o financiamento de projetos paralisados para que possam ser entregues aos compradores. Essas medidas tiveram algum efeito – houve uma breve recuperação nas vendas de imóveis novos no início de setembro nas cidades de primeiro nível após o relaxamento das regras. No entanto, a recuperação permanece frágil, já que muitas famílias chinesas estão receosas de comprar unidades na planta de construtoras em dificuldades. Analistas alertam que restaurar a confiança levará tempo; como disse um investidor, a exclusão da Evergrande “sinaliza o fim de uma era para o modelo de crescimento impulsionado pelo setor imobiliário da China”, e um novo capítulo, mais sóbrio, está começando reuters.com.Japão – Taxas em Alta, Interesse em Alta (dos Investidores): No Japão, a narrativa do mercado imobiliário é bem diferente. A postura monetária ultrafrouxa do país está finalmente mudando – o Banco do Japão sinalizou que pode gradualmente abandonar as taxas negativas – e isso está levando investidores domésticos a buscar retornos mais altos em imóveis. Vários novos fundos de investimento imobiliário foram lançados para aproveitar os custos de empréstimo ainda baixos do Japão antes que subam. Por exemplo, o Mitsubishi UFJ Financial Group (MUFG) anunciou um fundo imobiliário de ¥100 bilhões (~US$680 milhões) focado em escritórios de médio porte, edifícios residenciais e hotéis em Tóquio, Osaka e Nagoya reuters.com reuters.com. Este é o segundo grande fundo imobiliário do MUFG neste ano e faz parte de uma “onda de lançamentos de fundos imobiliários japoneses” em 2025, segundo a Reuters reuters.com. A seguradora Dai-ichi Life e a Marubeni também anunciaram um fundo imobiliário de ¥400 bilhões em julho, e a Orix Corp. lançou um fundo de ¥100 bilhões em fevereiro reuters.com. Investidores globais também estão entrando em peso: o Morgan Stanley acabou de captar ¥131 bilhões (~US$885 milhões) para um fundo imobiliário focado no Japão, superando sua meta bloomberg.com eatonvance.com. O que está impulsionando esse interesse? Os valores dos imóveis no Japão vêm subindo de forma constante (embora não em níveis de bolha), e mesmo que o BOJ eleve as taxas, os rendimentos dos imóveis de primeira linha no Japão continuam atraentes em relação aos títulos. Além disso, o Japão oferece um refúgio estável com forte demanda de locatários – especialmente em propriedades residenciais multifamiliares e de logística – e uma reputação de retornos relativamente previsíveis e de baixa volatilidade. Analistas observam que após décadas de deflação, o mercado imobiliário japonês está mostrando “resiliência pós-deflação”, atraindo capital estrangeiro (investidores estrangeiros já respondem por cerca de 27% dos volumes de investimento) ainvest.com. Nos próximos meses, um ponto de atenção será se o BOJ fará o primeiro aumento de juros – se isso acontecer, pode elevar os custos de empréstimo, mas também potencialmente estimular ainda mais compras na expectativa de crescimento dos aluguéis. Por enquanto, o sentimento é positivo: as empresas imobiliárias japonesas aumentaram os lucrosas previsões, e a atividade de transações em 2025 está a caminho de superar a do ano passado, liderada pelos setores residencial e de logística.
Outros desenvolvimentos na Ásia-Pacífico: Em outras partes da Ásia-Pacífico, os mercados imobiliários apresentam uma mistura de tendências. O mercado imobiliário da Austrália, por exemplo, mostrou sinais de desaceleração após um início de ano forte. O Banco Central da Austrália manteve sua taxa básica estável no início de setembro, mantendo uma taxa elevada de 4,10%, e os preços das casas em Sydney e Melbourne se estabilizaram à medida que os compradores atingiram o limite de acessibilidade. No entanto, a escassez de ofertas está impedindo uma queda acentuada, e muitos esperam que os preços voltem a subir lentamente assim que cortes nas taxas estejam no horizonte (os mercados antecipam que o Banco Central da Austrália possa flexibilizar a política em 2024). O setor imobiliário da Índia permanece robusto – as vendas de imóveis residenciais nas principais cidades estão a caminho de bater recordes em 2025, graças ao crescimento da classe média e à migração urbana. O governo indiano, em setembro, estendeu incentivos para habitação popular e está pressionando os bancos a oferecerem mais empréstimos imobiliários para compradores de primeira viagem. O Sudeste Asiático também merece destaque: Vietnã e Filipinas estão passando por um boom de construção (novos condomínios, escritórios, parques industriais) apoiado pelo rápido crescimento econômico, enquanto o mercado imobiliário de Cingapura, após um frenesi em 2021–2022, esfriou em meio a medidas rigorosas de contenção e aumento do imposto de selo para compradores estrangeiros. No geral, as perspectivas para o setor imobiliário da Ásia-Pacífico estão divididas – a crise da China é um peso sobre os fluxos de investimento regionais e a demanda por commodities de construção, mas outras economias como Japão, Índia e os países da ASEAN estão fornecendo motores de crescimento que mantêm os investidores globais interessados na região.
Oriente Médio: Mercados em expansão e políticas ousadas
Propriedade no Golfo em Chamas: Os mercados imobiliários do Oriente Médio – especialmente nos estados do Golfo ricos em energia – estão no meio de uma alta notável. Altas receitas do petróleo, iniciativas de diversificação econômica e crescimento populacional se combinaram para turbinar a demanda por imóveis. Em nenhum lugar isso é mais evidente do que nos Emirados Árabes Unidos, onde Dubai e Abu Dhabi continuam a registrar números recordes. O mercado imobiliário de Dubai está fervendo, impulsionado pela recuperação pós-pandemia. Na semana encerrada em 7 de setembro, Dubai registrou mais de AED 11,5 bilhões em transações imobiliárias (cerca de 4.300 negócios) facebook.com. No mês completo de agosto, as vendas atingiram AED 40 bilhões (~US$ 10,9 bilhões), um aumento de 13,2% em relação ao ano anterior arabianbusiness.com. Esse total incluiu 16.993 transações residenciais, o maior número já registrado em um único mês, segundo dados do Departamento de Terras de Dubai arabianbusiness.com. O boom abrange ambos os extremos do mercado: o segmento off-plan (novos empreendimentos) teve um aumento de 22% no volume arabianbusiness.com, com investidores adquirindo unidades em projetos recém-lançados nas comunidades planejadas de Dubai. Simultaneamente, o mercado secundário (revenda) também cresceu cerca de 6% em valor arabianbusiness.com, indicando uma demanda saudável de usuários finais em bairros já estabelecidos. Um negócio de destaque ilustra a febre por imóveis de luxo: uma vila na Palm Jumeirah foi vendida por AED 161 milhões (cerca de US$ 44 milhões), um dos maiores preços já registrados em Dubai therealestatereports.com. Corretores dizem que compradores ultra-ricos da Europa, Índia e China estão impulsionando uma demanda “sem precedentes” pelo estoque limitado de mansões e coberturas à beira-mar de Dubai, elevando os preços de luxo a novos patamares. O mercado de aluguel também está em alta – os aluguéis em Dubai subiram dois dígitos em relação ao ano anterior, e os proprietários frequentemente exigem um cheque único adiantado enquanto os inquilinos competem por unidades escassas.
Abu Dhabi também está prosperando: as transações imobiliárias na capital dos Emirados Árabes Unidos totalizaram AED 61,5 bilhões (US$ 16,7 bilhões) no primeiro semestre de 2025 arabianbusiness.com, e o governo tem esgotado novas fases de grandes projetos na Ilha Yas e na Ilha Saadiyat. Em outras partes do Golfo, as principais cidades da Arábia Saudita (Riad, Jidá, Dammam) estão experimentando rápido crescimento nos preços de moradias e terrenos, impulsionado pelos gastos do governo e por uma população jovem. Por exemplo, os preços médios das vilas em Riad saltaram cerca de 10% no último ano, e os aluguéis de escritórios no distrito financeiro de Riad estão em níveis recordes, à medida que empresas migram para lá. O Catar, recém-saído de sediar a Copa do Mundo da FIFA, também registrou um aumento: as transações imobiliárias atingiram QAR 8,9 bilhões (US$ 2,4 bilhões) no segundo trimestre de 2025, um aumento de 29,8% em relação ao ano anterior instagram.com qa.muqawlat.com, graças à entrada de novos estoques no mercado e ao influxo de investidores estrangeiros. Em toda a região, o forte crescimento do PIB e as moedas atreladas ao dólar americano mantiveram a confiança dos investidores em alta. Notavelmente, os atrelamentos ao dólar no Golfo significam que as mudanças nas taxas do Fed dos EUA são transmitidas diretamente – as atuais taxas de juros elevadas esfriaram um pouco a tomada de hipotecas por usuários finais, mas também atraíram um influxo de capital estrangeiro em busca de rendimento para o setor imobiliário do Golfo. Agora, com a expectativa de flexibilização do Fed, os incorporadores do Golfo antecipam financiamentos mais baratos para impulsionar ainda mais os cronogramas de desenvolvimento de megaprojetos.
Mudanças de Política – Abrindo Portas para Compradores Estrangeiros: Uma mudança significativa de política está em andamento no Oriente Médio que pode ser um divisor de águas para o investimento de longo prazo: A Arábia Saudita está liberalizando suas leis imobiliárias para permitir a propriedade de imóveis por estrangeiros em áreas-chave. Em julho, o Gabinete Saudita aprovou uma nova lei de propriedade (em vigor a partir de janeiro de 2026) que, pela primeira vez, permitirá que não-sauditas comprem e possuam imóveis de forma plena em zonas designadas de grandes cidades middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. Este é um movimento histórico em um reino onde, até agora, estrangeiros estavam limitados principalmente a contratos de arrendamento de curto prazo ou a uma propriedade muito restrita por meio de certos projetos. A lei visa atrair investimento estrangeiro direto e expertise para o setor imobiliário saudita como parte da iniciativa Visão 2030 do Príncipe Herdeiro Mohammed bin Salman middleeastbriefing.com. Sob as novas regras, indivíduos e empresas estrangeiras poderão comprar propriedades em lugares como Riad e Jidá (embora as cidades sagradas de Meca e Medina permaneçam proibidas ou sujeitas a condições especiais) middleeastbriefing.com. O governo espera que isso “libere novos fluxos de capital” para o setor, amplie a oferta de moradias e incentive desenvolvedores internacionais a construir em cidades sauditas middleeastbriefing.com middleeastbriefing.com. O anúncio já gerou burburinho – empresas imobiliárias do Golfo e globais estão de olho no mercado saudita, que está passando por um boom de construção devido a projetos de grande escala (NEOM, os empreendimentos turísticos do Mar Vermelho, etc.). As autoridades sauditas também continuam investindo fortemente em moradias para a população local; a contribuição do setor imobiliário para o PIB saudita dobrou de 5,9% para cerca de 12% entre 2023 e 2024 middleeastbriefing.com, ilustrando sua crescente importância além do petróleo middleeastbriefing.com. Nos Emirados Árabes Unidos, por sua vez, as regulamentações imobiliárias também estão se tornando mais favoráveis ao investidor: Dubai recentemente expandiu a elegibilidade para os “vistos dourados” de longo prazo atrelados ao investimento imobiliário (reduzindo o mínimo invinvestimento necessário), e Abu Dhabi reduziu certas taxas de transação. Essas medidas fazem parte da estratégia dos estados do Golfo para se estabelecerem como paraísos globais de investimento e atrair expatriados ricos.
Tendências de ESG e Tecnologia: O boom imobiliário no Oriente Médio também está se cruzando com novas tendências como PropTech e iniciativas de ESG (ambiental, social e governança). Os Emirados Árabes Unidos, por exemplo, estão liderando em tokenização imobiliária e transações com criptomoedas – os reguladores de Dubai estabeleceram uma estrutura que permite compras de imóveis via ativos digitais em plataformas licenciadas therealestatereports.com therealestatereports.com, e alguns incorporadores estão explorando o uso de blockchain para propriedade fracionada de imóveis. A sustentabilidade também está ganhando destaque; os giga-projetos da Arábia Saudita promovem padrões de construção verde e designs inovadores e ecológicos (como o conceito de cidade “The Line” de NEOM). Incorporadores de toda a região também enfrentam custos de construção mais altos e a necessidade de mão de obra qualificada, já que o ritmo acelerado das obras às vezes supera a oferta de materiais e trabalhadores. Ainda assim, a confiança no setor imobiliário do Oriente Médio está altíssima entrando no final de 2025. Analistas dizem que a região se destacou globalmente, oferecendo crescimento e retornos em um momento em que mercados tradicionais estão desacelerando. Como disse o CEO de uma agência de Dubai, “O crescimento populacional, a entrega de infraestrutura e o apoio do governo estão criando a receita perfeita para o crescimento sustentado do setor imobiliário” arabianbusiness.com arabianbusiness.com – um forte contraste com os ventos contrários enfrentados pelo setor imobiliário no Ocidente.
América Latina: Grandes Expectativas com a Aproximação do Alívio nas Taxas de Juros
Os mercados imobiliários da América Latina enfrentaram um período desafiador de taxas de juros e inflação altíssimas, mas há sinais de que dias melhores podem estar por vir. Um tema central é a mudança esperada na política monetária. Muitos bancos centrais latino-americanos aumentaram agressivamente as taxas em 2021–2023 para conter a inflação (a Selic do Brasil chegou a 15%, a do Chile ultrapassou 11%, etc.). Essas medidas, embora tenham estabilizado as economias, tornaram hipotecas e financiamentos para desenvolvimento muito caros, esfriando a atividade imobiliária. Agora, com a inflação sob controle e o Fed dos EUA provavelmente começando a cortar, a América Latina pode finalmente ver os custos de empréstimos caírem. “Taxas de curto prazo mais baixas nos EUA facilitam cortes na América Latina, especialmente Brasil, Colômbia, México,” observaram analistas do Bank of America riotimesonline.com. De fato, o mercado aposta que o banco central do Brasil continuará cortando as taxas até 2026, e espera-se que o Banxico do México também comece a flexibilizar se o Fed o fizer x.com riotimesonline.com. Essa perspectiva já impulsionou os preços dos ativos (por exemplo, o índice COLCAP da Colômbia acaba de atingir o maior nível em cinco anos riotimesonline.com riotimesonline.com). Para o setor imobiliário, a implicação é crédito mais barato e capacidade renovada de investimento. Incorporadoras que haviam adiado projetos devido ao custo do financiamento estão prontas para retomar as construções assim que as taxas diminuírem.
Hotspots e Tendências: Dentro da América Latina, o México é um destaque graças à tendência global de nearshoring. À medida que as tensões comerciais entre EUA e China persistem, fabricantes multinacionais estão cada vez mais estabelecendo operações no México para abastecer o mercado norte-americano. Isso tem impulsionado uma demanda crescente por imóveis industriais – armazéns, fábricas e instalações logísticas – especialmente ao longo da fronteira com os EUA e nas regiões da Cidade do México e Monterrey. Uma projeção recente do setor prevê mais de 652 bilhões de pesos (>US$32 bilhões) em investimentos imobiliários fluindo para o México em 2025, um salto anual de aproximadamente 15% adventuresincre.com, com os setores industrial, residencial “vertical” (condomínios) e de propriedades turísticas liderando o caminho adventuresincre.com. A vacância industrial em hotspots como Tijuana e Juárez está próxima de zero, impulsionando uma onda de construção de novos parques industriais. O mercado residencial no México também está se adaptando: há um boom de empreendimentos urbanos de uso misto (frequentemente com condomínios acima de espaços comerciais e de escritórios) voltados para jovens profissionais em cidades como Cidade do México e Guadalajara. Além disso, investidores estrangeiros estão ativos em toda a América Latina – por exemplo, fundos de pensão canadenses e norte-americanos têm investido em galpões logísticos no Brasil e shoppings na Colômbia, enxergando potencial de crescimento a longo prazo.
Desempenho do Mercado: No Brasil, o maior mercado da região, uma recuperação imobiliária tímida está se formando. O Brasil enfrentou um 2023–2024 difícil, com taxas de juros de dois dígitos; as vendas de imóveis desaceleraram e a vacância comercial no mercado de escritórios de São Paulo aumentou. No entanto, a inflação caiu para um dígito, e o Banco Central do Brasil começou a cortar as taxas em agosto de 2025. Economistas esperam mais cortes em 2025, o que deve gradualmente reanimar o crédito imobiliário e a confiança do consumidor finance.yahoo.com reuters.com. As incorporadoras residenciais brasileiras já relatam um aumento nas consultas, e os preços das moradias no país subiram cerca de 5% ano a ano (em termos nominais) até meados de 2025 globalpropertyguide.com. O governo também está reativando um programa habitacional subsidiado (Minha Casa, Minha Vida) para estimular a construção de moradias populares. No setor comercial, os principais shoppings centers do Brasil viram as vendas se recuperarem fortemente à medida que a economia melhora, embora shoppings secundários e prédios de escritórios mais antigos continuem sob pressão. Na Colômbia, a perspectiva imobiliária é cautelosamente otimista: embora o país ainda tenha inflação relativamente alta (em torno de 5% em agosto riotimesonline.com) e uma taxa básica de 13,25%, o banco central sinalizou um possível corte até o final do ano. O mercado habitacional colombiano tem sido resiliente, com vendas de novos imóveis projetadas para crescer cerca de 9% em 2025 bbvaresearch.com, impulsionadas por subsídios do governo para compradores de baixa renda e uma população jovem que estimula a formação de novos lares. A Argentina, enfrentando inflação acima de 100%, continua sendo um ponto fora da curva – seu mercado imobiliário está praticamente congelado em dólares, com construtoras só lançando projetos quando os custos podem ser cobertos por pré-vendas em USD, e muitas transações ocorrendo em dinheiro. No entanto, há esperança de que as próximas eleições e algum plano de estabilização possam eventualmente reanimar a atividade imobiliária argentina a partir de uma base muito baixa.
Inovação e ESG: O setor imobiliário latino-americano também está passando por inovação tecnológica e sustentável. Startups de PropTech estão surgindo em mercados como México, Brasil e Colômbia, trazendo digitalização para anúncios de imóveis, crowdfunding imobiliário e gestão de propriedades mais inteligente. Por exemplo, startups mexicanas como Habi e La Haus levantaram capital significativo para agilizar vendas de imóveis online adventuresincre.com adventuresincre.com. A sustentabilidade também está ganhando força: incorporadoras nas principais cidades da região estão buscando cada vez mais certificações de construção verde (LEED, EDGE) – o México já possui milhões de metros quadrados de edifícios verdes certificados, e no Brasil, os principais centros comerciais de São Paulo contam com várias novas torres de escritórios LEED Gold adventuresincre.com adventuresincre.com. Os governos estão incentivando isso com benefícios; por exemplo, a Cidade do Panamá oferece isenções fiscais para projetos certificados LEED.
Em resumo, a América Latina entra no final de 2025 com otimismo cauteloso em seu setor imobiliário. Embora desafios como incerteza política e volatilidade cambial persistam, a provável mudança para uma postura monetária mais branda é um grande impulso. Aliado a fatores estruturais – como o boom manufatureiro do México, o grande déficit habitacional do Brasil e um setor de tecnologia em crescimento – a região pode experimentar uma recuperação imobiliária significativa. Investidores que resistiram ao período de juros altos agora se posicionam para o crescimento: fundos de investimento transfronteiriços estão em alta, e incorporadoras locais estão adquirindo terrenos para futuros projetos, antecipando que 2026 e além trarão um novo ciclo de alta para os mercados imobiliários latino-americanos.
Fontes: Reuters; AP/ABC News; National Association of Realtors; Reuters (índice Halifax); Reuters (Clare Jim em Hong Kong); Reuters (Miho Uranaka em Tóquio); Reuters (Raechel Job et al., Londres); Reuters; Arabian Business; Gulf News; Middle East Briefing; The Rio Times; Adventures in CRE reuters.com riotimesonline.com abcnews.go.com abcnews.go.com abcnews.go.com commercialcafe.com commercialcafe.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com reuters.com arabianbusiness.com therealestatereports.com middleeastbriefing.com adventuresincre.com
